Pełny tekst orzeczenia

Postanowienie z dnia 16 stycznia 2009 r., III CZP 133/08
Po wejściu w życie ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o
spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw
(Dz.U. Nr 125, poz. 873) nie jest możliwe przekształcenie spółdzielczego
lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w spółdzielcze własnościowe
prawo do lokalu.
Sędzia SN Iwona Koper (przewodniczący)
Sędzia SN Mirosław Bączyk (sprawozdawca)
Sędzia SN Krzysztof Pietrzykowski (uzasadnienie)
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Genowefy K. przeciwko Spółdzielni
Mieszkaniowej "P." w Ł. o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli, na
posiedzeniu jawnym w Izbie Cywilnej w dniu 16 stycznia 2009 r., na skutek
zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Apelacyjny w Łodzi
postanowieniem z dnia 17 października 2008 r.:
"Czy możliwość przewidzenia w statucie przez spółdzielnię mieszkaniową
ograniczenia w przeniesieniu własności lokalu mieszkalnego "na inne osoby" w
domach dla inwalidów, osób samotnych i innych domach o specjalnym
przeznaczeniu – tak jak stanowi art. 121
ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o
spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.)
obejmuje również członków spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze lokatorskie
prawo do lokalu mieszkalnego;
– jeśli tak, to czy ograniczenie w możliwości zawarcia umowy o przeniesienie
własności lokalu na rzecz członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze
lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego przewidziane w statucie spółdzielni
mieszkaniowej, a oparte na art. 121
ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o
spółdzielniach mieszkaniowych, może dotyczyć per analogiam przekształcenia
spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze
własnościowe prawo do lokalu dokonywanego w trybie art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 14
czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie
niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 125, poz. 873) w domach dla inwalidów, osób
samotnych i innych domach o specjalnym przeznaczeniu?"
odmówił podjęcia uchwały.
Uzasadnienie
Powódka wystąpiła o zobowiązanie pozwanej Spółdzielni do złożenia
oświadczenia woli o przeniesieniu prawa własności lokalu mieszkalnego. Pozwana
wniosła o oddalenie powództwa. Na rozprawie poprzedzającej ogłoszenie wyroku
powódka zmodyfikowała żądanie i wniosła o zobowiązanie pozwanej do
przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa przysługującego powódce do
lokalu mieszkalnego w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, na podstawie
art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 125, poz. 873).
Sąd Okręgowy w Łodzi wyrokiem z dnia 8 lipca 2008 r. oddalił powództwo,
ustalając, że powódce przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu
mieszkalnego w pozwanej Spółdzielni. Lokal mieszkalny zajmowany przez powódkę
znajduje się w budynku mającym status „Domu Seniora”. Od 2001 r. powódka
kilkakrotnie zwracała się do pozwanej o przeniesienie na jej rzecz prawa własności
zajmowanego lokalu mieszkalnego. Postanowienia statutu pozwanej Spółdzielni
ograniczają możliwość przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa w
spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz w odrębną własność lokalu w
domach dla inwalidów, osób samotnych i innych domach o specjalnym
przeznaczeniu. Zgodnie z regulaminem ustanawiania spółdzielczych lokatorskich
praw do lokali mieszkalnych zlokalizowanych w „Domu Seniora” oraz najmu tych
lokali, uchwalonego przez radę nadzorczą pozwanej Spółdzielni, lokale mieszkalne
znajdujące się w „Domu Seniora” mogą otrzymać do używania, na zasadzie
spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, osoby, które ukończyły
60 rok życia oraz osoby samotne, bez względu na wiek, co do których orzeczono
znaczny stopień niepełnosprawności. Według regulaminu, spółdzielcze lokatorskie
prawo do lokalu mieszkalnego znajdującego się w „Domu Seniora” nie może być
przekształcone w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego ani w
prawo odrębnej własności lokalu. Nieruchomość, na której znajduje się „Dom
Seniora”, stanowi własność gminy i osób fizycznych.
Według Sądu Okręgowego, regulacja zamieszczona w statucie, który
ogranicza przeniesienie własności lokali mieszkalnych w domach dla inwalidów,
osób samotnych i innych domach o specjalnym przeznaczeniu, jest zgodna z art.
121
ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst:
Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm. – dalej: "u.s.m.") i z zasadami współżycia
społecznego. Nie podzielił poza tym stanowiska powódki, że ustawodawca,
posługując się pojęciem „innej osoby” w art. 121
u.s.m., uwzględniał wszystkie
osoby z wyjątkiem członków spółdzielni.
Sąd Apelacyjny w Łodzi, rozpoznając apelację powódki, przedstawił Sądowi
Najwyższemu do rozstrzygnięcia dwa zagadnienia prawne budzące, jego zdaniem,
poważne wątpliwości.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
W orzecznictwie Sądu Najwyższego jednolicie się przyjmuje, że, po pierwsze,
odmawia się podjęcia uchwały, jeżeli zagadnienie prawne przedstawione Sądowi
Najwyższemu do rozstrzygnięcia na podstawie art. 390 k.p.c. nie budzi poważnych
wątpliwości (zob. np. postanowienia z dnia 9 czerwca 2005 r., III CZP 31/05, nie
publ., z dnia 12 października 2005 r., III CZP 68/05, nie publ. i z dnia 16 maja 2008
r., III CZP 29/08, nie publ.). Po drugie, odmawia się podjęcia uchwały, jeżeli
poważne wątpliwości prawne nie pozostają w związku z rozstrzygnięciem sprawy
(zob. np. niepublikowane postanowienia z dnia 14 marca 2001 r., III CZP 53/00, z
dnia 30 maja 2003 r., III CZP 30/03, z dnia 12 października 2005 r., III CZP 68/05, z
dnia 29 listopada 2005 r., III CZP 102/05, z dnia 22 lutego 2007 r., III CZP 163/06, z
dnia 16 maja 2008 r., III CZP 29/08, z dnia 25 czerwca 2008 r., III CZP 67/08, z dnia
28 sierpnia 2008 r., III CZP 49/08).
Pierwsze zagadnienie prawne dotyczy tego, czy przewidziane w statucie
spółdzielni mieszkaniowej ograniczenie (a ściślej: wyłączenie) możliwości
przeniesienia własności lokali mieszkalnych na inne osoby w domach dla inwalidów,
osób samotnych i innych domach o specjalnym przeznaczeniu (art. 121
ust. 1
u.s.m.) obejmuje również członków spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze
lokatorskie prawa do lokali mieszkalnych.
Zgodnie z art. 219 § 3 ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze
(jedn. tekst: Dz.U. z 1995 r. Nr 54, poz. 288 ze zm. – dalej: "Pr.spółdz."), statut
spółdzielni mieszkaniowej mógł przewidywać, że w domach dla inwalidów, osób
samotnych i w innych domach o specjalnym przeznaczeniu lokatorskie prawa do
lokali nie podlegały przekształceniu w prawa własnościowe. Na podstawie art. 1 pkt
17 ustawy z dnia 19 grudnia 2002 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 240, poz. 2058) do ustawy
o spółdzielniach mieszkaniowych dodano m.in. art. 111
i 121
u.s.m. Artykuł 111
ust.
5 przewidywał możliwość ograniczenia w statucie spółdzielni przekształcenia przez
spółdzielnię lokatorskiego prawa do lokalu w prawo własnościowe w domach dla
inwalidów, osób samotnych i innych domach o specjalnym przeznaczeniu, a według
art. 121
ust. 1 u.s.m., statut spółdzielni może przewidywać ograniczenie możliwości
przeniesienia przez spółdzielnię na inne osoby własności lokali mieszkalnych w
domach dla inwalidów, osób samotnych i innych domach o specjalnym
przeznaczeniu.
Artykuł 121
ust. 1 u.s.m. zawiera wyjątek w stosunku do reguły określonej w
art. 12 ust. 1 u.s.m., musi więc być interpretowany w związku z tym przepisem,
który nakłada na spółdzielnię obowiązek zawarcia z członkiem umowy przeniesienia
własności lokalu po dokonaniu przez niego określonych wpłat. Wykładnia art. 121
ust. 1 musi zatem prowadzić do wniosku, że określenie „inne osoby” odnosi się
wyłącznie do członków spółdzielni, którym przysługują prawa lokatorskie. Tylko oni
mogą być „innymi osobami” niż spółdzielnia mieszkaniowa w rozumieniu tego
przepisu, którego odmienna wykładnia byłaby pozbawiona sensu. Wynika to
expressis verbis z art. 11 ust. 2 u.s.m., zgodnie z którym osoba inna niż członek
spółdzielni może w wyniku przetargu nabyć własność lokalu dopiero po wygaśnięciu
spółdzielczego lokatorskiego prawa przysługującego członkowi. Przedstawioną
interpretację art. 121
ust. 1 u.s.m. wspiera także jednoznaczne brzmienie dawniej
obowiązujących przepisów o przekształceniu prawa lokatorskiego w prawo
własnościowe. W okolicznościach niniejszej sprawy pierwsze zagadnienie prawne
przedstawione przez Sąd Apelacyjny nie budzi więc poważnych wątpliwości.
Drugie zagadnienie prawne dotyczy tego, czy ograniczenie możliwości
zawarcia umowy o przeniesienie własności lokalu na rzecz członka spółdzielni,
któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego
przewidziane w statucie spółdzielni mieszkaniowej (art. 121
ust. 1 u.s.m.), dotyczy w
drodze analogii przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu
mieszkalnego w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, dokonywanego na
podstawie art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o
spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr
125, poz. 873), w domach dla inwalidów, osób samotnych i innych domach o
specjalnym przeznaczeniu.
Ustawa z dnia 17 lutego 1961 r. o spółdzielniach i ich związkach (Dz.U. Nr 12,
poz. 61 ze zm.) nie regulowała przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa
do lokalu mieszkalnego w prawo własnościowe. Jednakże na podstawie zasady
statutowej, sformułowanej w załączniku do uchwały nr 6 Rady Centralnego Związku
Spółdzielni Budownictwa Mieszkaniowego z dnia 10 kwietnia 1972 r. ("Informacje i
Komunikaty CZSBM" 1972, nr 7-8, poz. 24), członek spółdzielni mógł żądać zmiany
przysługującego mu spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego typu
lokatorskiego w takie prawo typu własnościowego.
Przekształcenie lokatorskiego prawa do lokalu w prawo własnościowe zostało
wyraźnie uregulowane w art. 219 § 1 Pr.spółdz., zgodnie z którym na pisemne
żądanie członka i po wniesieniu przez niego wkładu budowlanego spółdzielnia była
obowiązana w terminie określonym w statucie dokonać przekształcenia
przysługującego mu prawa lokatorskiego w prawo własnościowe. Reguły takiego
przekształcenia zostały zmodyfikowane przez ustawę z dnia 7 lipca 1994 r. o
zmianie ustawy – Prawo spółdzielcze oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. Nr 90,
poz. 419). Dodany przez tę ustawę art. 219 § 1a Pr.spółdz. zobowiązywał członka w
terminie określonym przez spółdzielnię do wniesienia wkładu budowlanego, w
wysokości odpowiadającej równowartości lokalu, pomniejszonego o zwaloryzowany
wkład mieszkaniowy.
Artykuł 219 Pr.spółdz. został uchylony przez art. 29 pkt 11 u.s.m., która weszła
w życie z dniem 24 kwietnia 2001 r. Od tego dnia nie było w obowiązującym prawie
regulacji dotyczącej przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu
mieszkalnego w prawo własnościowe.
Możliwość przekształcenia prawa lokatorskiego w prawo własnościowe
została przywrócona przez art. 1 pkt 17 ustawy z dnia 19 grudnia 2002 r. o zmianie
ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw, który dodał
m.in. nowy art. 111
u.s.m. Zgodnie z tym artykułem, wzorowanym na regulacjach
zamieszczonych w dawnym art. 219 Pr.spółdz., spółdzielnia była obowiązana
zawrzeć z członkiem, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu
mieszkalnego, umowę o przekształcenie tego prawa w prawo własnościowe, po
dokonaniu przez członka wpłaty wkładu budowlanego, w wysokości wartości
rynkowej lokalu, pomniejszonego o wkład mieszkaniowy zwaloryzowany według
wartości rynkowej lokalu.
Artykuł 111
u.s.m. został uchylony przez ustawę z dnia 14 czerwca 2007 r. o
zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych
ustaw, co wynikało z przywrócenia przez tę ustawę zakazu ustanawiana ab initio
spółdzielczych własnościowych praw do lokali, wcześniej bowiem taki zakaz został
przyjęty w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych w pierwotnym brzmieniu.
Niewątpliwie zmiany te zostały wprowadzone w konsekwencji wyroku z dnia 20
kwietnia 2005 r., K 42/02 (OTK-A Zb.Urz. 2005, nr 4, poz. 38), w którym Trybunał
Konstytucyjny stwierdził niezgodność z Konstytucją nie tylko art. 111
ust. 2 i 4, ale
również art. 173
ust. 1 pkt 1 i ust. 2 u.s.m., które określały reguły wnoszenia i
określania wysokości wkładu budowlanego.
Uchylenie art. 111
u.s.m. sprawiło, że członek spółdzielni, któremu przysługuje
spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, może obecnie żądać
jedynie przekształcenia tego prawa w prawo odrębnej własności lokalu (a ściślej:
ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu – art. 12 u.s.m.).
Ustawodawca zdawał sobie sprawę z tego, że art. 12 u.s.m. nie może mieć
zastosowania do członków, których lokale znajdują się w budynkach
niestanowiących własności spółdzielni, co expressis verbis zostało wyrażone w art.
36 u.s.m. Zdecydował się w tej sytuacji na przyjęcie rozwiązania przejściowego w
art. 7 ust. 2 (a ściślej: pierwszego z dwóch ustępów drugich) ustawy z dnia 14
czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie
niektórych innych ustaw. Zgodnie z tym przepisem, do dnia 31 grudnia 2010 r., na
pisemne żądanie członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie
prawo do lokalu mieszkalnego, położonego w budynku wybudowanym na gruncie,
do którego spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania
wieczystego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę o
przekształcenie przysługującego mu prawa w spółdzielcze własnościowe prawo do
lokalu. Rozwiązanie to jest sprzeczne z regułą, że spółdzielcze lokatorskie prawo
do lokalu mieszkalnego może być ustanowione tylko w budynku stanowiącym
własność lub współwłasność spółdzielni (art. 9 ust. 2 u.s.m.; poprzednio art. 213 § 1
Pr.spółdz. i art. 135 § 2 ustawy z dnia 17 lutego 1961 r. o spółdzielniach i ich
związkach). A contrario, takie prawo nie może być ustanowione w budynku
niestanowiącym własności lub współwłasności spółdzielni, konsekwentnie więc nie
może być również przekształcone w prawo rzeczowe ograniczone. Należy zatem
uznać, że art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o
spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw narusza
zasady przyzwoitej legislacji wywodzone przez Trybunał Konstytucyjny z art. 2
Konstytucji (np. wyrok z dnia 21 marca 2001 r., K 24/00, OTK Zb.Urz. 2001, nr 3,
poz. 51). Zastosowanie tego przepisu nie może zatem prowadzić do powstania
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, ale co najwyżej do zmiany
charakteru przysługującego członkowi posiadania zależnego lokalu mieszkalnego z
posiadania w zakresie prawa obligacyjnego w posiadanie w zakresie prawa
rzeczowego ograniczonego. Skoro nie dochodzi do ustanowienia spółdzielczego
własnościowego prawa do lokalu (prawa rzeczowego ograniczonego), do umowy
zawieranej przez spółdzielnię z jej członkiem na podstawie rozważanego przepisu
nie ma zastosowania art. 245 § 2 zdanie drugie k.c., który wymaga zachowania
formy aktu notarialnego dla oświadczenia woli właściciela nieruchomości.
Zagadnienia prawne przedstawione przez Sąd Apelacyjny nie pozostają
zatem w związku z rozstrzygnięciem sprawy.
Z tych powodów Sąd Najwyższy orzekł, jak w sentencji.