Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 451/12
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 25 lipca 2013 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Antoni Górski (przewodniczący)
SSN Maria Szulc (sprawozdawca)
SSN Dariusz Zawistowski
Protokolant Maryla Czajkowska
w sprawie z powództwa J. B.
przeciwko Uniwersytetowi […] i Skarbowi Państwa
- Prezydentowi Miasta […]
o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym ,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 25 lipca 2013 r.,
skargi kasacyjnej powoda
od wyroku Sądu Okręgowego w Ł.
z dnia 15 lutego 2012 r.,
uchyla zaskarżony wyrok i sprawę przekazuje Sądowi
Okręgowemu do ponownego rozpoznania
i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.
2
UZASADNIENIE
Zaskarżonym wyrokiem Sąd Okręgowy oddalił apelację powoda od wyroku
Sądu Rejonowego oddalającego powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej
z rzeczywistym stanem prawnym.
Sąd Okręgowy przyjmując ustalenia faktyczne dokonane przez Sąd
pierwszej instancji za własne ustalił, że jako właściciele nieruchomości położonej
w Ł.oznaczonej obecnym numerem 308/3, w dawnej księdze wieczystej Rep. Hip.
[…] ujawnieni byli C. S. i F. G., których spadkobiercami są M. R., H. Y. i
wnioskodawca. Postanowieniem z dnia 21 czerwca 1977 r. sygn. VII NS I …/77
Sąd Rejonowy stwierdził nabycie przez Skarb Państwa z dniem 31 grudnia 1955 r.
tej nieruchomości przez przemilczenie, a następnie została dla niej założona księga
wieczysta Kw. Nr […]. Decyzją z dnia 27 marca 1976 r. Nr 49/76 Rejonowy Zarząd
Gospodarki Terenami przekazał Uniwersytetowi tę nieruchomość, jako stanowiącą
własność Skarbu Państwa, w użytkowanie nieodpłatne na czas nieokreślony, a
decyzją z dnia 19 grudnia 1988 r. Urząd Dzielnicowy ustalił cenę gruntu oddanego
w zarząd Uniwersytetowi. Na wniosek Uniwersytetu z dnia 29 czerwca 1993 r.,
uzasadniony dołączeniem dwóch decyzji o zarządzie Nr […] z dnia 19 grudnia 1998
r., postanowienia w sprawie IV NS I …/92 w przedmiocie stwierdzenia nabycia
przez Skarb Państwa drodze zasiedzenia działek nr 308/2, 309/1 i 255/2 i decyzji z
dnia 13 kwietnia 1993 r. o przekazaniu w wieczyste użytkowanie działki nr 308/2,
Sąd Rejonowy dokonał wpisu Uniwersytetu do ksiąg wieczystych, jako użytkownika
wieczystego powyższych nieruchomości oraz działki Nr 308/3, na podstawie art.
182 ust. 1 ustawy o szkolnictwie wyższym. W dniu 15 maja 1995 r. przeniesiono
nieruchomość nr 308/3 objętą księgą wieczystą nr Kw. […] do księgi Nr […]
prowadzonej dla nieruchomości Nr 308/4 i 255/2, i czego powstała jedna
nieruchomość składająca się z trzech działek. Wskutek skargi spadkobierców
pierwotnych właścicieli o wznowienie postępowania w sprawie zakończonej
prawomocnym postanowieniem w sprawie VII Ns …/77, Sąd Okręgowy wyrokiem z
dnia 19 grudnia 2011 r., sygn. II C …/01 oddalił powództwo Skarbu Państwa o
3
ustalenie, że nabył on własność działki nr 308/3 przez przemilczenie, a
postanowieniem z dnia 11 maja 2006 r. sygn. I Ns …/04 Sąd Rejonowy oddalił
wniosek Skarbu Państwa o jej zasiedzenie.
Sąd drugiej instancji podzielił dokonaną przez Sąd Rejonowy ocenę prawną
roszczenia w świetle art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych
i hipotece (t.j. Dz. U. z 2001 r., Nr 124, poz. 1361 ze zm.; dalej u.k.w.h.). Wskazał,
że wyjątkiem od zasady konstytutywnego skutku wpisu prawa wieczystego
użytkowania wieczystego do księgi wieczystej jest art. 182 ust. 1 pkt 1 ustawy
z dnia 12 września 1990 r. o szkolnictwie wyższym (Dz. U. Nr 65, poz. 385 ze zm.;
dalej u.o.s.w.), wieczyste użytkowanie powstaje bowiem z mocy prawa i wpis ma
charakter wyłącznie deklaratywny. Powstanie wieczystego użytkowania nie
wymaga zatem potwierdzenia poprzez zawarcie umowy lub wydanie decyzji
administracyjnej. W dacie wejścia w życie ustawy o szkolnictwie wyższym, w dziale
II księgi wieczystej Nr […] był ujawniony Skarb Państwa, Uniwersytet miał w
zarządzie nieruchomość stanowiącą przedmiot sporu i okoliczność ta wystarczała
do ujawnienia prawa użytkowania wieczystego. Uniwersytet został więc wpisany
jako użytkownik wieczysty prawidłowo a postanowienia, które podważyły nabycie
przez Skarb Państwa prawa własności, zapadły później. Sąd Okręgowy podzielił
pogląd wyrażony w uchwale siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 15 lutego
2011 r., sygn. III CZP 90/10 (Biul. SN 2011/2/7), iż rękojmia wiary publicznej ksiąg
wieczystych chroni nabywcę użytkowania wieczystego także w razie wadliwego
wpisu w księdze wieczystej Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego
jako właściciela nieruchomości i w konsekwencji uznał, że prawidłowo zostały
zastosowane art. 5, 6 i 10 u.k.w.h.
W skardze kasacyjnej, opartej na pierwszej podstawie kasacyjnej (art. 3983
§ 1 pkt 1 k.p.c.), wnioskodawca zarzucił naruszenie prawa materialnego - art. 5
u.k.w.h. w zw. z art. 182 ust. 1 pkt 1 u.o.s.w. przez błędną wykładnię polegającą na
uznaniu, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni - dzięki ujawnieniu
w księdze wieczystej – nabycie użytkowania wieczystego z mocy prawa oraz art. 10
u.k.w.h. przez niewłaściwe zastosowanie jako podstawy oddalenia powództwa
o uzgodnienie stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej
z rzeczywistym stanem prawnym, mimo ustalenia braku podstawy prawnej wpisu,
4
przeciwko któremu było skierowane powództwo. Wniósł o uchylenie zaskarżonego
wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu,
albo uchylenie wyroków sądów obu instancji i przekazanie sprawy do ponownego
rozpoznania Sądowi Rejonowemu, lub uchylenie zaskarżonego wyroku i orzeczenie
co do istoty sprawy poprzez uwzględnienie apelacji wnioskodawcy i orzeczenie
zgodnie z żądaniem pozwu.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Istotą zagadnienia prawnego w niniejszej sprawie jest, czy w wypadku utraty
przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego tytułu prawnego do
nieruchomości ze skutkiem ex tunc, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych
chroni użytkownika wieczystego, który nabył prawo użytkowania wieczystego
ex lege, a nie w drodze czynności prawnej.
Zgodnie z art. 5 u.k.w.h., w razie niezgodności między stanem prawnym
nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym
treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą
uprawnioną według treści księgi wieczystej nabył własność lub inne prawo
rzeczowe. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni zatem osoby trzecie
przed skutkami nabycia prawa od podmiotu nieuprawnionego. Znaczenie jej
ujawnia się wówczas, gdy zaistniała niezgodność pomiędzy stanem prawnym
ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym,
a nieruchomość stała się przedmiotem rozporządzenia przez osobę ujawnioną
w dziale II księgi wieczystej. Instytucja ta stanowi wyjątek od zasady, że nikt nie
może przenieść więcej praw niż posiada, a w konsekwencji jej zastosowania
wygasa prawo osoby będącej rzeczywistym właścicielem nieruchomości, ale nie
wpisanej do księgi wieczystej oraz następuje nabycie prawa od osoby
nieuprawnionej, ale wpisanej do tej księgi. Do skutecznego nabycia prawa na
podstawie rękojmi muszą być spełnione kumulatywnie przesłanki jej działania -
istnienie księgi wieczystej, niezgodność stanu prawnego z rzeczywistym stanem
prawnym, dokonanie między osobą trzecią a osobą wpisaną do księgi wieczystej
czynności prawnej, która prowadzi do nabycia prawa. W braku którejkolwiek z nich
5
oraz w wypadku zaistnienia okoliczności wyłączających działanie rękojmi
określonych w art. 6 i 7 u.k.w.h., nabywca nie podlega ochronie.
Zagadnienie, czy rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych może chronić
nabywcę użytkowania wieczystego na podstawie czynności prawnej, w razie
istnienia wadliwego wpisu w księdze wieczystej jako właściciela nieruchomości
gruntowej Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, było
przedmiotem rozbieżnych stanowisk judykatury. Zgodnie z pierwszym poglądem,
nabycie użytkowania wieczystego w powyższej sytuacji jest wyłączone z uwagi na
konieczność dania pierwszeństwa zasadzie określonej w art. 232 k.c., ustanowienie
użytkowania wieczystego jest możliwe bowiem wyłącznie na gruntach
stanowiących własność Skarbu Państwa. Podniesiono również argument, że na
podstawie rękojmi nie można nabyć prawa, które w ogóle nie mogło powstać jak
również, że umowa o oddanie w użytkowanie wieczyste gruntu stanowiącego
własność osoby fizycznej byłaby nieważna, a rękojmia wiary publicznej ksiąg
wieczystych chroni jedynie ważne nabycie prawa od nieuprawnionego (wyroki Sądu
Najwyższego z dnia 21 czerwca 1968 r., III CRN 139/68 (OSNC 1969, nr 5,
poz. 93), z dnia 14 maja 1986 r., II CR 28/96 (OSNCP 1987, nr 8, poz. 122), z dnia
18 lipca 2000 r., IV CKN 67/00, z dnia 29 listopada 2005 r., III CK 366/05, z dnia
8 listopada 2007 r., III CSK 183/07 - niepubl.). Przeciwny pogląd stwierdza,
że zasada wiarygodności ksiąg wieczystych obejmuje także prawo użytkowania
wieczystego. Jako dominujący argument wskazywano, że zasada ta nie powinna
ustępować regule wyrażonej w art. 232 k.c., bowiem nieruchomość może zmienić
swój status prawny, a wadliwe postępowanie Skarbu Państwa prowadzące do takiej
zmiany nie może pozbawiać użytkownika wieczystego ochrony nawet w stosunku
do rzeczywistego właściciela gruntu (wyroki Sądu Najwyższego z dnia
9 października 1989 r., III CN 298/98, z dnia 31 stycznia 1997 r., II CKU 64/96 -
niepubl.). Stanowisko to zostało przyjęte w uchwale siedmiu sędziów Sądu
Najwyższego z dnia15 lutego 2011 r., III CZP 90/10 (OSNC 2011/7-8/76), który
dokonał wykładni art. 5 u.k.w.h. zakładając istnienie dwóch skutków prawnych
działania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych - nabycia prawa użytkowania
wieczystego od nieuprawnionego (skutek podstawowy) oraz nabycia prawa
własności tej nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu
6
terytorialnego (skutek wtórny i pochodny). Tożsame stanowisko zostało wyrażone
w wyroku z dnia 8 września 2011 r., III CSK 159/09, niepubl. odnoszącym się do
sytuacji, w której Akademia Rolnicza nabyła z mocy prawa na podstawie art. 182
u.o.s.w. prawo wieczystego użytkowania gruntu stanowiącego wówczas własność
Skarbu Państwa, zbyła je osobie trzeciej, a następnie Skarb Państwa utracił prawo
własności nieruchomości.
Stanowisko to, aczkolwiek krytykowane przez część przedstawicieli doktryny,
można uznać za utrwalone co do pozytywnego przesądzenia, że rękojmia wiary
publicznej ksiąg wieczystych może chronić nabywcę użytkowania wieczystego na
podstawie czynności prawnej w razie istnienia wadliwego wpisu w księdze
wieczystej jako właściciela nieruchomości gruntowej Skarbu Państwa lub jednostki
samorządu terytorialnego. Istotne znaczenie przypisać jednak należy temu, że nie
dotyczy ono nabycia wieczystego użytkowania przez pierwszego użytkownika ex
lege, lecz dotyczy wyłącznie sytuacji, w której osoba trzecia nabyła prawo
wieczystego użytkowania w drodze czynności prawnej, a sporne jedynie jest, czy
czynność ta była skuteczna prawnie wobec odpadnięcia tytułu prawnego Skarbu
Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego do gruntu.
W niniejszej sprawie sytuacja była odmienna, bowiem Uniwersytet nabył
prawo wieczystego użytkowania do działki objętej pozwem na podstawie art. 182
ust. 1 pkt 1 u.o.s.w. z mocy prawa i nie nastąpiło zbycie nieruchomości na rzecz
osoby trzeciej. Przesłankami nabycia tego prawa było pozostawanie gruntu
państwowego w zarządzie uczelni w dniu wejścia w życie ustawy. Do jego
powstania nie było konieczne, jak prawidłowo wskazał Sąd Okręgowy, ani zawarcie
umowy, ani wydanie decyzji administracyjnej (por. np. uchwała Sądu Najwyższego
z dnia 20 września 1994 r., III CZP 102/94 (OSP 1995/3/63), wyrok Wojewódzkiego
Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 2 grudnia 2011 r., I SA/Wa 1135/11,
niepubl.) - nie zostały one sporządzone także w odniesieniu do przedmiotowej
działki. W wypadku odpadnięcia podstawy nabycia prawa ex lege (w sprawie
niniejszej powstania wieczystego użytkowania na gruntach państwowych), prawo to
nie może skutecznie powstać. Wpis do księgi wieczystej nie ma w tym wypadku
charakteru konstytutywnego a jedynie deklaratywny, a zatem nie mógł doprowadzić
do powstania prawa użytkowania wieczystego. Zachodzi zatem pytanie, czy wobec
7
ujawnienia prawa użytkowania wieczystego powstałego z mocy prawa w księdze
wieczystej, użytkownikowi wieczystemu przysługuje ochrona jaką daje rękojmia
wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Nabycie nieruchomości poprzez czynność prawną zmierzającą do
przeniesienia prawa, jest jedną z koniecznych przesłanek zastosowania art. 5
u.k.w.h. Przyjęcie, że w świetle tego przepisu, nabycie prawa wieczystego
użytkowania ex lege jest zrównane z nabyciem tego prawa w drodze czynności
prawnej oznaczałoby objęcie nabycia ex lege ochroną w nim przewidzianą.
Literalne brzmienie art. 5 u.k.w.h. jest jasne i precyzyjne a więc, poza wykładnią
gramatyczną, nie ma podstaw do stosowania pozostałych rodzajów interpretacji
prawnej, co wyklucza uznanie, że pojęciem czynności prawnej może być objęte
nabycie z mocy prawa. Przeciwko wykładni rozszerzającej przemawia również
wyjątkowość instytucji rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych wynikająca
zarówno z wykluczenia - w razie jej skutecznego zastosowania - zasady, że nikt nie
może przenieść więcej praw, niż sam posiada, jak i z wagi skutków, które wywiera
w sferze prawnej rzeczywistego właściciela nieruchomości i osoby trzeciej. Prawo
własności jest prawem gwarantowanym i chronionym konstytucyjnie, a zatem
wszystkie normy prawne, które to prawo ograniczają lub wyłączają muszą być
interpretowane ściśle. Przyjąć należy zatem, że ochronie na podstawie art. 5
u.k.w.h. podlega wyłącznie nabycie prawa przez czynność prawną, której
konstytutywnym elementem jest złożenie oświadczenia woli, rozumianego jako
uzewnętrznienie przejawu woli podmiotu dokonującego czynności prawnej
wywołania określonych skutków prawnych. Sąd Najwyższy w niniejszym składzie
podziela ustalone stanowisko doktryny oraz judykatury, że rękojmia wiary
publicznej ksiąg wieczystych nie obejmuje zmian stanu prawnego i nie chroni
nabycia od nieuprawnionego w wyniku innych zdarzeń, niż czynność prawna.
Pogląd taki został wyrażony w odniesieniu do nabycia hipoteki przymusowej,
do nabycia nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego, przez zasiedzenie
czy przemilczenie oraz w postępowaniu administracyjnym odnośnie do wykładni
pojęcia nieodwracalności skutków prawnych uniemożliwiających stwierdzenie
nieważności decyzji (por. np. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 30 maja
1994 r., III CZP 72/94 (OSNCP 1994, nr 12, poz. 235) i z dnia 23 stycznia 2004 r.,
8
III CK 244/02, niepubl., wyrok z dnia 22 września 1997 r., II CKN 730/97 (OSP
1998/7-8/97), wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 30 września
2011 r., I OSK 1630/10, niepubl.). Zważyć także należy, że zasada nemo plus iuris
in alium transfere potest, quam ipse habet obowiązuje jedynie przy nabyciu
pochodnym, czyli przejściu prawa z jednego podmiotu na drugi i tylko w tym
wypadku może zostać wyłączona poprzez działanie rękojmi - jeżeli nabycie
następuje z mocy prawa to nie dochodzi do jego przeniesienia i zasada ta nie ma
zastosowania. Nabycie prawa ex lege nie może być zatem chronione regułą
wiarygodności ksiąg wieczystych. W konsekwencji, powołane przez Sąd Okręgowy
fakty pozostawania działki nr 308/3 w zarządzie pozwanego Uniwersytetu w dacie
wejścia w życie ustawy o szkolnictwie wyższym i ujawnienia prawa wieczystego
użytkowania w księdze wieczystej nie stanowią - z uwagi na nabycie prawa
w drodze innego zdarzenia prawnego, niż czynność prawna – wystarczającej
podstawy do przyjęcia, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni
nabywcę użytkowania wieczystego na podstawie art. 182 ust. 1 pkt 1 u.o.s.w. także
w razie wadliwego wpisu w księdze wieczystej Skarbu Państwa jako właściciela
nieruchomości. Z uwagi na powyższe zasadny jest zarzut naruszenia art. 5 i 10
u.k.w.h.
Z tych względów orzeczono jak w sentencji na podstawie art. 39815
k.c.