Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 21 października 2014 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu Wydział I Cywilny
w składzie:

Przewodniczący: SSO Aneta Fiałkowska – Sobczyk

Protokolant: Aneta Łokaj

po rozpoznaniu w dniu 9 października 2014 r. we Wrocławiu

sprawy z powództwa J. M., B. P., T. K., M. K. (1), A. B., T. S., K. K., R. K., R. C., (...) Spółki jawnej z siedzibą we W., A. P. (1), G. P., A. R., J. T., P. T., P. K., E. S., M. S. (1), M. S. (2), D. S., K. S., K. O., Kancelarii Radców Prawnych „M. K. (1), S. Pasieka Spółki komandytowej z siedzibą we W., J. C., A. K., M. K. (2), K. W., A. P. (2), M. R., H. B.,

D. J., M. P.

przeciwko M. D. i P. D.

o ustalenie

I.  oddala powództwo;

II.  zasądza od każdego z powodów na rzecz pozwanych kwoty po 113,03 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, z zastrzeżeniem, że zapłata na rzecz jednego z pozwanych zwalnia od zapłaty na rzecz drugiego.

Na oryginale właściwy podpis.

Sygn. akt I C 1229/13

UZASADNIENIE

Powodowie: J. M., B. P., T. K., M. K. (1), A. B., T. S., K. K., R. K., R. C., (...) Spółka jawna z siedzibą we W., A. P. (1), G. P., A. R., J. T., P. T., P. K., E. S., M. S. (1), M. S. (2), D. S., K. S., K. O., Kancelarii Radców Prawnych „M. K. (1), S. Pasieka Spółka komandytowa z siedzibą we W., J. C., A. K., M. K. (2), K. W., A. P. (2), M. R., H. B., D. J. i M. P. w pozwie skierowanym przeciwko P. D. i M. D. domagali się:

1.  unieważnienia umowy darowizny i umowy o określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną zawartej w dniu 1 września 2009 r. przed notariuszem J. J. w Kancelarii Notarialnej we W. przy ul. (...), Repertorium A nr (...), pomiędzy P. D. i M. D. w części, tj. w zakresie której przedmiotem jest lokal użytkowy nr K (kotłownia), usytuowany w podziemiu, na poziomie garażu budynku wielolokalowego we W. przy ulicy (...), składający się z kotłowni i magazynu oleju, wraz z urządzeniami kotłowni stanowiącymi jej wyposażenie (w tym instalacją centralnego ogrzewania, ciepłej wody wraz z licznikami), o powierzchni 64,95 m ^{( 2)} wraz z przynależnym udziałem wynoszącym (...) 000 000 części w prawie własności wspólnych części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali oraz działki gruntu nr (...), o powierzchni 2703 m ^{( 2)}, dla którego Sąd Rejonowy dla Wrocławia - Krzyków we Wrocławiu, Wydział IV Ksiąg Wieczystych prowadzi KW nr (...);

2.  ustalenia, że lokal użytkowy numer K (kotłownia), usytuowany w podziemiu, na poziomie garażu budynku wielolokalowego we W. przy ulicy (...), składający się z kotłowni i magazynu oleju, o powierzchni 64,95 m ^{( 2)}, wraz z urządzeniami kotłowni stanowiącymi jej wyposażenie (w tym instalacją centralnego ogrzewania, ciepłej wody wraz z licznikami), dla którego Sąd Rejonowy dla Wrocławia - Krzyków we Wrocławiu, Wydział IV Ksiąg Wieczystych prowadzi KW nr (...) wchodzi w skład nieruchomości wspólnej położonej przy ulicy (...) we W. objętej księgą wieczystą nr (...).

W uzasadnieniu żądania pozwu powodowie wskazali, że pozwany P. D. w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej pod nazwą (...) nabył własność nieruchomości gruntowej położonej we W. przy ulicy (...) w graniach działki nr (...), dla której Sąd Rejonowy dla Wrocławia - Krzyków we Wrocławiu, Wydział IV Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) i na tej nieruchomości realizował inwestycję w postaci budowy czterokondygnacyjnego, wielolokalowego budynku mieszkalno-usługowego z garażem podziemnym. Następnie na podstawie zawieranych umów ustanowienia odrębnej własności lokali i umów sprzedaży, zbywał znajdujące się w budynku lokale mieszkalne i użytkowe na rzecz poszczególnych nabywców. Na podstawie zawieranych powyżej umów powodowie stali się właścicielami lokali mieszkalnych i użytkowych położonych w budynku przy ul. (...) we W.. Ogół właścicieli nieruchomości wspólnej położonej przy ulicy (...) tworzy Wspólnotę Mieszkaniową (...).

W budynku przy ul. (...) we W. znajduje się także pomieszczenie kotłowni zasilającej w energię cieplną części wspólne nieruchomości oraz lokale mieszkalne i użytkowe - lokal użytkowy nr K (kotłownia) - usytuowany w podziemiu, na poziomie garażu powyższego budynku wielolokalowego, składający się z kotłowni i magazynu oleju, o powierzchni 64,95 m ². Pomieszczenie to zostało uznane za samodzielny lokal, a następnie na podstawie umowy darowizny i umowy o określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną zawartej w dniu 1 września 2009 r. pomiędzy P. D. i M. D. przed notariuszem (Repertorium A nr (...)), jego własność wraz z urządzeniami kotłowni (w tym instalacją centralnego ogrzewania, ciepłej wody wraz z licznikami) oraz udziałem wynoszącym (...) 000 000 w prawie własności wspólnych części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali oraz działki gruntu nr (...), o powierzchni 2703 m ² została przeniesiona na żonę P. M. D..

Jednocześnie opisaną powyżej umową z dnia 1 września 2009 r. określono zarząd nieruchomością wspólną na zasadzie art. 18 ust. 1 i ust 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, który sprawowany jest do dnia dzisiejszego przez P. D. w ramach działalności gospodarczej prowadzonej pod nazwą (...) P. D.. Zarządca nieruchomości oraz spokrewnione z nim osoby dysponują ponad 50% udziałów w nieruchomości wspólnej, co umożliwia w zasadzie jednostronne podejmowanie uchwał niekorzystnych dla pozostałych właścicieli.

Niemniej jednak, zdaniem powodów, kotłownia wraz z jej urządzeniami stanowi cześć nieruchomości wspólnej i nie mogła być przedmiotem umowy darowizny z dnia 1 września 2009 r., zawartej pomiędzy pozwanymi P. D. i M. D., zatem umowa ta w części, tj. w zakresie, w którym jej przedmiotem jest lokal użytkowy nr K (kotłownia), jest nieważna na podstawie art. 58 § 1 k.c. z powodu jej sprzeczności z art. 3 ust. 2 o własności lokali.

Wyodrębnienie kotłowni zasilającej części wspólne nieruchomości oraz lokale mieszkalne i użytkowe w energię cieplną, a następnie przeniesienie jej własności wraz z urządzeniami na podstawie umowy darowizny z dnia 1 września 2009 r. na żonę P. D. – pozwaną M. D., skutkuje czerpaniem dodatkowych profitów finansowych przez pozwanych kosztem właścicieli lokali, których to korzyści nie czerpaliby, gdyby nie doszło do niezgodnego z przepisami prawa przeniesienia własności kotłowni wraz z jej urządzeniami. Pozwani ponadto podpisali w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej (...) umowę sprzedaży i dostawy ciepła nr (...) z 29 września 2009 r., która jest skrajnie niekorzystna dla właścicieli lokali, w tym dla powodów.

Dodatkowo powodowie wskazali, że zgodnie z postanowieniami § 11 ust. 2 powyższej umowy sprzedaży i dostawy ciepła, pozwany P. D. w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej (...) we W. zobowiązał się po upływie okresu, na jaki umowa została zawarta (tj. po 29 września 2017 r.), do odkupienia od pozwanej M. D. prawa odrębnej własności lokalu użytkowego nr K, za kwotę 390 000 zł zwaloryzowaną o wskaźnik zmiany cen towarów i usług (inflacji), powiększoną o podatek od towarów i usług oraz do odkupienia prawa własności urządzeń kotłowni za kwotę 450 000 zł powiększoną o podatek od towarów i usług w stawce obowiązującej w dniu wystawienia faktury VAT. W przypadku natomiast rozwiązania przez Wspólnotę Mieszkaniową (...) umowy na skutek jednostronnej czynności prawnej przed upływem wskazanego wyżej okresu, pozwana zobowiązała się sprzedać, a Wspólnota zobowiązała się kupić od pozwanej całość urządzeń kotłowni za cenę 450 000 zł + VAT, z jednoczesnym pozostawieniem kwestii uregulowania odpłatnego korzystania z lokalu nr K na podstawie odrębnego porozumienia.

Powodowie podnieśli następnie, że w dniu 13 marca 2013 r. odbyło się roczne zebranie ogółu właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową (...) we W., podczas którego w porządku obrad umieszczony został również projekt uchwały w sprawie upoważnienia do zawarcia w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej (...) umowy sprzedaży, mocą której Wspólnota nabędzie od pozwanej M. D. własność lokalu użytkowego nr K (kotłownia), wraz z urządzeniami kotłowni stanowiącymi jej wyposażenie za cenę 450 000 zł powiększoną o podatek od towarów i usług (VAT 23%). Uchwała ta nie została jednak poddana pod głosowanie.

Powyższe działanie pozwanych, jest w ocenie powodów sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, bowiem wskazuje, iż celem zawarcia umowy darowizny i umowy o określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną z dnia 1 września 2009 r. były aspekty finansowe, które pozwani zamierzali czerpać i czerpią nadal i których to korzyści nie czerpaliby, gdyby nie doszło do niezgodnego z przepisami prawa przeniesienia własności kotłowni wraz z jej urządzeniami. Powodowie podnieśli, iż wyodrębnienie pomieszczenia kotłowni z części wspólnej przedmiotowej nieruchomości, a następnie przeniesienie jej własności wraz z urządzeniami przynależnymi na M. D., skutkowało zmniejszeniem udziału powodów w części wspólnej nieruchomości, których powodowie zostali pozbawieni. Dlatego też powodowie mają interes prawny w żądaniu unieważnienia umowy darowizny z 1 września 2009 r. i ustaleniu, że lokal w postaci kotłowni wchodzi w skład nieruchomości wspólnej położonej we W. przy ulicy (...), polegający na określeniu prawidłowego stosunku ich udziałów w częściach wspólnych tejże nieruchomości.

W piśmie procesowym z 18 października 2013 r.,powodowie sprecyzowali żądanie zawarte w punkcie 1 petitum pozwu w ten sposób, że wnieśli o ustalenie, że umowa darowizny i umowa o określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną zawarta w dniu 1 września 2009 r. przed notariuszem J. J. w Kancelarii Notarialnej we W. przy ul. (...), Repertorium A nr (...), pomiędzy P. D. i M. D. w części, tj. w zakresie, której przedmiotem jest lokal użytkowy nr K (kotłownia), usytuowany w podziemiu, na poziomie garażu budynku wielolokalowego we W. przy ulicy (...), składający się z kotłowni i magazynu oleju, wraz z urządzeniami kotłowni stanowiącymi jej wyposażenie (w tym instalacją centralnego ogrzewania, ciepłej wody wraz z licznikami), o powierzchni 64,95 m ² wraz z przynależnym udziałem wynoszącym (...) 000 000 części w prawie własności wspólnych części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali oraz działki gruntu nr (...), o powierzchni 2703 m ², dla którego Sąd Rejonowy dla Wrocławia - Krzyków we Wrocławiu, Wydział IV Ksiąg Wieczystych prowadzi KW nr WR1 (...), jest nieważna.

W odpowiedzi na pozew pozwani P. D. i M. D. wnieśli o oddalenie powództwa w całości.

W uzasadnieniu swojego stanowiska w sprawie podnieśli zarzut braku legitymacji czynnej strony powodowej odnośnie roszczenia o unieważnienie umowy darowizny i umowy o określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną, zawartej w dniu 1 września 2009 roku. Wskazali, że strona powodowa nie była stroną tej umowy, stąd nie przysługuje jej roszczenie o odmienne ukształtowanie wynikających z niej praw i obowiązków.

Pozwani zarzucili ponadto brak legitymacji czynnej strony powodowej do występowania z żądaniami objętymi pozwem oraz pismem z dnia 18 października 2013 r., z uwagi na fakt, że powodowie w umowach przedwstępnych ustanowienia odrębnej własności lokali, umowach deweloperskich, jak również w umowach ustanowienia odrębnej własności lokali wyrazili zgodę na zasilanie Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości we W. przy ul. (...) z kotłowni stanowiącej wraz z lokalem użytkowym nr K przedmiot odrębnej własności osoby trzeciej.

Pozwani podnieśli również zarzut braku interesu prawnego strony powodowej oraz braku podstaw dla ustalenia nieważności umowy darowizny i umowy o określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną zawartej w dniu 1 września 2009 roku w części dotyczącej lokalu użytkowego K, jak również braku podstaw oraz interesu prawnego w ustaleniu, że powołany lokal użytkowy K stanowi część nieruchomości wspólnej przy ul. (...). W ocenie pozwanych, dla kwestionowania tej umowy, stronie powodowej przysługuje powództwo o świadczenie oraz inne powództwa wynikające z przepisów szczególnych, co wyklucza istnienie po stronie powodowej interesu prawnego. Pozwani podnieśli, że ze wskazanych umów wynika także, iż przedmiotowy lokal użytkowy K wraz ze stanowiącymi jego integralną część urządzeniami kotłowni, miał się stać i stał się przedmiotem odrębnej własności osoby trzeciej, która zobowiązała się do dostawy na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej ciepła oraz ciepłej wody użytkowej. Tym samym przedmiotowy lokal użytkowy nr K nigdy nie miał być częścią nieruchomości wspólnej położonej we W. przy ul. (...). Mając zaś na uwadze postanowienia powołanych umów: zobowiązaniowych, przedwstępnych oraz ustanowienia i sprzedaży, a także ze względu na fakt, iż umowa darowizny z dnia 1 września 2009 roku stanowiła pierwszą umowę ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności, w przekonaniu strony pozwanej nie ulega wątpliwości, że lokal użytkowy K wraz z urządzeniami kotłowni, został skutecznie wyodrębniony i przeniesiony na rzecz pozwanej M. D.. Wobec powyższego również z tego powodu lokal ten nie stanowi części nieruchomości wspólnej przy ul. (...).

W piśmie procesowym z dnia 23 grudnia 2013 r.powodowie wskazali, że pozwani błędnie przyjęli, że przedmiotem żądania pozwu jest roszczenie o ukształtowanie prawa, a nie żądanie o ustalenie, iż umowa darowizny i umowa o określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną zawarta w dniu 1 września 2009 roku w części (tj. w zakresie, której przedmiotem jest lokal użytkowy nr K), jest nieważna. Strona powodowa podniosła, że treść i nazwa pozwu wskazuje, że jego celem jest osiągnięcie skutku odpowiadającego istocie powództwa o ustalenie. Za powyższym przemawia także przytoczona podstawa faktyczna uzasadniająca żądanie pozwu, jak również podstawa prawna (art. 58 § 1 i 2 k.c. oraz art. 189 k.p.c), której podanie co prawda nie jest obligatoryjne, jednakże nie pozostaje bez znaczenia dla przebiegu i wyniku sprawy, albowiem pośrednio określa także okoliczności faktyczne uzasadniające żądanie pozwu. Ponadto nawet gdyby przyjąć, że zawarte w punkcie 1 pozwu żądanie „unieważnienia umowy darowizny” zostało nieprecyzyjnie sformułowane, to pismem procesowym z dnia 18 października 2013 r., dla uniknięcia jakichkolwiek wątpliwości co do charakteru żądania objętego pozwem, powodowie sprecyzowali to żądanie. Tym samym wywody pozwanych w zakresie powództwa o ukształtowanie są bezprzedmiotowe.

Powodowie podali, że wbrew stanowisku pozwanych, ich pismo procesowe z dnia 18 października 2013 r. nie jest zmianą przedmiotową powództwa w rozumieniu art. 193 § 1 k.p.c. Nie stanowi bowiem zmiany powództwa ani bliższe określenie żądania, ani też uzupełnienie okoliczności faktycznych podanych pierwotnie, jeżeli w ich wyniku nie zmienia się podstawa faktyczna powództwa.

W ocenie powodów, na uwzględnienie nie zasługuje także podniesiony przez pozwanych zarzut braku po ich stronie interesu prawnego, bowiem współuczestnikom po stronie powodowej nie przysługują powództwa o świadczenie, ani inne powództwa wynikające z przepisów szczególnych. Obszerne orzecznictwo sądów powszechnych wskazuje natomiast art. 189 k.p.c. jako podstawę do ustalenia, że czynność prawna jest nieważna. Powodowie mają przy tym interes prawny w rozumieniu art. 189 k.p.c. w ustaleniu, że umowa darowizny z dnia 1 września 2009 r., zawarta pomiędzy pozwanymi, jest nieważna i w ustaleniu, że lokal użytkowy numer K wchodzi w skład nieruchomości wspólnej położonej przy ulicy (...) we W., ponieważ w następstwie takich ustaleń ich sytuacja prawna zostanie jednoznacznie określona.

Powodowie podnieśli, iż przepis art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ma charakter bezwzględnie obowiązujący, dlatego powołane przez pozwanych postanowienia umów zobowiązujących oraz umów ustanowienia odrębnej własności lokalu i umów sprzedaży nie mogą wywołać zamierzonych przez pozwanych skutków prawnych.

W piśmie procesowym z dnia 23 maja 2014 r.powodowie dokonali przedmiotowej zmiany powództwa w zakresie żądania zawartego w punkcie 1 pozwu w ten sposób, ze wnieśli o ustalenie, iż umowa darowizny i umowa o określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną zawarta w dniu 1 września 2009 r. pomiędzy P. D. i M. D. w części, tj. w zakresie której przedmiotem jest sporny lokal użytkowy nr K, jest nieważna. Jednocześnie powodowie cofnęli pozew w części dotyczącej żądania o unieważnienie umowy powyższych umów darowizny i o określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną zawartej w dniu 1 września 2009 r., podtrzymując powództwo w pozostałym zakresie.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 5 sierpnia 2005 r. pozwany P. D. prowadzący działalność gospodarczą pod nazwą (...) zawarł z Gminą W. umowę sprzedaży, na podstawie której nabył od niej nieruchomość gruntową położoną we W. przy ulicy (...), działka nr (...), obręb P., nr j. rej. G. (...), o powierzchni 2703 m ², dla której Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków we Wrocławiu IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...).

(dowód: wypis pełny z księgi wieczystej nr (...) k. 30-119);

Na powyższej nieruchomości gruntowej P. D., w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (...) P. D., zrealizował inwestycję w postaci wybudowania czterokondygnacyjnego, wielolokalowego budynku mieszkalno-usługowego z garażem podziemnym.

Na podstawie aneksu do umowy spółki komandytowej z dnia 18 listopada 2009 r., właścicielem tej nieruchomości stała się spółka komandytowa (...).

(okoliczność bezsporna, a nadto dowód: wypis pełny z księgi wieczystej nr (...) k. 30-119);

W budynku przy ulicy (...) we W., znajduje się także samodzielny lokal użytkowy nr K stanowiący kotłownię, która zasila części wspólne nieruchomości oraz lokale mieszkalne i użytkowe w energię cieplną. Jest on usytuowany w podziemiu, na poziomie garażu budynku. Składa się z kotłowni i magazynu oleju o powierzchni 64,95 m ² oraz urządzeń kotłowni stanowiących jej wyposażenie (w tym instalacji centralnego ogrzewania oraz ciepłej wody wraz z licznikami). Z lokalem tym związany jest udział wynoszący (...) części w prawie własności wspólnych części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokalu oraz działki gruntu nr (...), o powierzchni 2 703 m ².

(okoliczność bezsporna, a nadto dowód: księga wieczysta nr (...));

Na podstawie umowy darowizny i umowy o określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną z dnia 1 września 2009 r., pozwany P. D. darował swojej żonie M. D., na odrębną własność, do jej majątku osobistego, samodzielny lokal użytkowy nr K wraz z urządzeniami kotłowni oraz udziałem wynoszącym (...) części w prawie własności wspólnych części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokalu oraz działki gruntu nr (...), o powierzchni 2 703 m2, a także samodzielny lokal mieszkalny nr (...), znajdujący się na czwartej kondygnacji budynku położonego we W. przy ulicy (...).

Wskazaną umową z dnia 1 września 2009 r. określono także zarząd nieruchomością wspólną położoną we W. przy ulicy (...), który miał być sprawowany przez pozwanego P. D. w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej (...) P. D..

Na mocy powyższej umowy darowizny, lokal użytkowy K (kotłownia) oraz lokal mieszkalny nr (...) były pierwszymi lokalami w nieruchomości położonej przy ulicy (...) we W., co do których ustanowiono odrębną własność.

(dowód: akt notarialny z dnia 01 września 2009 r. Repertorium A (...) k. 27-29; księga wieczysta nr (...));

W dniu 29 września 2009 r. Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości we W. przy ul. (...), reprezentowana przez pozwanego P. D., zawarła z pozwaną M. D., prowadzącą działalność gospodarczą pod firmą (...) z siedzibą we W., umowę sprzedaży i dostawy ciepła numer 1/09/2009.

(dowód: umowa sprzedaży i dostawy ciepła z dnia 29 września 2009 r. wraz z załącznikami k. 308-315);

Powodowie zawarli z (...) s.k. umowy ustanowienia odrębnej własności lokali i umowy sprzedaży, stając się właścicielami poszczególnych lokali mieszkalnych i użytkowych położonych w budynku przy ulicy (...) we W..

Ogół właścicieli tej nieruchomości (w tym powodowie), tworzy Wspólnotę Mieszkaniową (...) nieruchomości przy ulicy (...) we W.. Wspólnota ta powstała w momencie ustanowienia odrębnej własności dwóch pierwszych lokali położonych w nieruchomości wspólnej przy ulicy (...) we W., tj. lokalu użytkowego numer K (kotłowni) oraz lokalu mieszkalnego nr (...).

(okoliczność bezsporna, a nadto dowód: odpisy z ksiąg wieczystych prowadzonych dla lokali odrębnych powodów k. 120-296, zaświadczenie o numerze identyfikacyjnym REGON k. 297);

W podpisywanych z pozwanym umowach ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowach sprzedaży zawarty został zapis, iż w budynku przy ulicy (...) we W. znajduje się samodzielny lokal niemieszkalny o numerze K – kotłownia i magazyn oleju, który nie należy do Wspólnoty Mieszkaniowej (części wspólnych budynku, o którym mowa wyżej), objęty księgą wieczystą KW (...).

(dowód: akty notarialne stanowiące umowy ustanowienia odrębnej własności lokali i umowy sprzedaży wraz z umowami zobowiązującymi k. 444-1190);

W dniu 5 sierpnia 2014 r. pozwana M. D. sprzedała spółce pod firmą (...) sp. z o.o. z siedzibą we W. samodzielny niemieszkalny lokal numer K składający się z kotłowni i magazynu oleju, położony w budynku przy ulicy (...) we W., wraz z prawami związanymi z jego własnością.

(dowód: akt notarialny z dnia 05 sierpnia 2014 r. Repertorium A numer (...) k. 1267-1269).

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Po ostatecznym sprecyzowaniu żądania, powodowie wnieśli o ustalenie, że umowa darowizny i umowa o określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną z dnia 01 września 2009 r. jest nieważna w części, tj. w zakresie, w jakim dotyczy lokalu użytkowego numer K (kotłowni) oraz o ustalenie, że tenże lokal użytkowy K wraz z urządzeniami kotłowni stanowiącymi jej wyposażenie, wchodzi w skład nieruchomości wspólnej położonej przy ulicy (...) we W..

Bezsporny między stronami był fakt zawarcia przez pozwanych umowy darowizny z dnia 1 września 2009 r. oraz ustanowienia na jej podstawie na rzecz M. D. odrębnej własności lokalu użytkowego numer K (kotłowni). Poza sporem pozostawała także okoliczność, że powodom przysługuje prawo własności do poszczególnych lokali mieszkalnych i użytkowych wchodzących w skład nieruchomości wspólnej położonej przy ulicy (...) we W..

Istota sporu sprowadzała się natomiast do tego, czy lokal użytkowy nr K (kotłownia) mógł zostać wyodrębniony przez P. D. jako samodzielny lokal, a następnie być przedmiotem umowy darowizny z dnia 01 września 2009 r. zawartej między pozwanymi P. D. i M. D.. Powodowie twierdzili bowiem, że kotłownia oraz jej urządzenia, jako część budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, nie może być przedmiotem odrębnej własności, a winna stanowić część składową nieruchomości wspólnej.

Stan faktyczny sprawy Sąd ustalił w oparciu o zaoferowane przez obie strony dokumenty, których prawdziwości i rzetelności żadna z nich nie kwestionowała.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że powództwo w niniejszej sprawie zanjduje swoje oparcie w treści art. 189 k.p.c. Podstawową przesłanką braną przez Sąd pod rozwagę z urzędu jest istnienie po stronie powodowej interesu prawnego w żądaniu ustalenia istnienia lub nieistnienia prawa lub stosunku prawnego.

Interes prawny zachodzi, jeżeli sam skutek, jaki wywoła uprawomocnienie się wyroku ustalającego, zapewni powodowi ochronę jego prawnie chronionych interesów, czyli definitywnie zakończy spór lub prewencyjnie zapobiegnie powstaniu takiego sporu w przyszłości, a jednocześnie interes ten nie podlega ochronie w drodze innego środka (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 5 kwietnia 2007 r., III AUa 1518/05, Lex nr 257445; wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 23 maja 2014 r., I ACa 313/13, LEX nr 1477017). Innymi słowy, powództwo o ustalenie musi stanowić jedyny środek ochrony zagrożonej lub naruszonej sfery prawnej powoda. Dlatego też brak jest interesu prawnego w ustaleniu określonego prawa lub stosunku prawnego, gdy osoba zainteresowana może w innej drodze, np. w procesie o świadczenie, o ukształtowanie prawa lub stosunku prawnego, osiągnąć w pełni ochronę swych praw.

Przenosząc powyższe rozważania teoretyczne na grunt rozpoznawanej sprawy Sąd uznał, że na tle okoliczności rozpoznawanej sprawy, brak jest przede wszystkim podstaw do przyjęcia, że powodowie mają interes prawny w domaganiu się ustalenia. Nie ulega bowiem kwestii, że powództwo z art. 189 k.p.c. nie ma zastosowania w wypadkach, w których chodzi o podważanie skutków czynności stanowiącej podstawę dokonanego wpisu do księgi wieczystej, który może zostać skorygowany wyłącznie przez powództwo oparte na art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (tak też Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16 lutego 2011 r., I CSK 305/10). Mając możliwość wytoczenia powództwa na podstawie tego przepisu przez podniesienie zarzutu nieważności umowy z dnia 1 września 2009 r., powodowie dysponują więc możliwością skorzystania z dalej idącego środka ochrony. Podkreślić bowiem w tym miejscu trzeba, że w razie przyjęcia, że sporna umowa darowizny jest nieważna oraz że lokal użytkowy K (kotłownia) wchodzi w skład nieruchomości wspólnej położonej przy ulicy (...) we W., wielkość udziałów przysługująca poszczególnym właścicielom lokali we wspólnej nieruchomości uległaby odpowiedniemu zwiększeniu. Tym samym należałoby uznać, że wielkość tych udziałów została wadliwie określona we wszystkich zawartych umowach ustanowienia odrębnej własności lokali i umowach sprzedaży. Wówczas właścicielom tych lokali, ze względu na nieważność postanowień poszczególnych umów w części objętej wadą, przysługiwałoby w celu doprowadzenia do zgodności wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej powództwo o uzgodnienie treści stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym wytoczone właśnie na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Powyższe dowodzi zdaniem Sądu jednoznacznie, że poprzez uzyskanie w niniejszej sprawie wyroku uwzględniającego żądanie pozwu, powodowie nie uzyskaliby pełnej ochrony swoich interesów, gdyż do osiągnięcia takiego skutku i tak niezbędne byłoby wytoczenie kolejnego powództwa.

Powództwo o ustalenie nieważności umowy darowizny z 1 września 2009 r. podlegało zatem oddaleniu już na tej tylko podstawie, że mając możliwość skorzystania z ochrony przewidzianej art. 10 powołanej ustawy, powodowie nie mogli wykazać istnienia interesu prawnego w uzyskaniu wyroku ustalającego nieważność powyższej umowy. W praktyce zostało bowiem przyjęte, że wyrok ustalający istnienie albo nieistnienie prawa lub stosunku prawnego, nie może stanowić podstawy do skorygowania wpisów w księdze wieczystej nieruchomości, która była przedmiotem wadliwej czynności prawnej. Nie ulega wątpliwości, że aby zapisy księgi wieczystej były zgodne z rzeczywistym stanem prawnym, konieczne jest wytoczenie powództwa opartego na art. 10 powołanej ustawy (por. wyroki Sądu Najwyższego z 02 lutego 2006 r. II CK 395/05, z 05 grudnia 2002 r. III CKN 943/99 i z 08 marca 2007 r. III CSK 347/06).

Z uwagi na powyższe, badanie w okolicznościach niniejszej sprawy, czy kwestionowana przez powodów umowa darowizny jest nieważna (art. 58 k.c.), było zatem zbędne, skoro powodowie nie wykazali istnienia interesu prawnego.

Niezależnie jednak od powyższego, w ocenie Sądu nie sposób uznać, aby umowa darowizny i umowa o określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną zawarta w dniu
1 września 2009 r., była nieważna jako sprzeczna z prawem. Wbrew twierdzeniom powodów, przepis art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r., nr 80, poz. 903 z późn. zm.) nie ma charakteru normy ius cogens. Dlatego też mimo treści przytoczonych przez powodów orzeczeń Sądu Najwyższego, w których stwierdzone zostało, że kotłownia wraz ze znajdującymi się w niej urządzeniami stanowi część składową nieruchomości wspólnej, przy równoczesnym uwzględnieniu zapisów, jakie znalazły się w zawieranych między powodami a pozwanym umowach ustanowienia odrębnej własności poszczególnych lokali i umowach sprzedaży, nie może prowadzić do wniosku, iż ustanowienie przez pozwanego pomieszczenia kotłowni jako przedmiotu odrębnej własności i darowanie go pozwanej M. D., było nieważne na podstawie art. 58 § 1 k.c. z powodu niezgodności umowy z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali. Należy pamiętać, iż w skład nieruchomości wspólnej, czyli tej części nieruchomości, która stanowi współwłasność właścicieli lokali, wchodzą bliżej nieopisane co do rodzaju wspólne części budynku i urządzenia. Co do tych części budynku i urządzeń ustawodawca sformułował jedynie zasadę, jaką należy stosować, określając, co w danej nieruchomości jest lub stać ma się przedmiotem współwłasności (częścią nieruchomości wspólnej). W skład nieruchomości wspólnej wejść mają, zgodnie z omawianym przepisem, oprócz gruntu, wszystkie części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Należy równocześnie stwierdzić, że o tym, co naprawdę stanie się odrębnym lokalem, decyduje faktycznie sposób ustanowienia odrębnej własności lokalu, a więc to, co w akcie notarialnym ustanawiającym tę odrębną własność wpisano jako części składowe lokalu. Dlatego też może się zdarzyć, że stan faktyczny różni się od wskazanego w art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, jak to ma właśnie miejsce w przedmiotowej sprawie. Innymi słowy, o tym, co wchodzi w skład nieruchomości wspólnej, a co nie, decyduje sposób, w jaki określono udział w nieruchomości wspólnej związany z pierwszym lokalem, którego własność odrębna zostaje ustanowiona i zbyta innej osobie przez dotychczasowego właściciela. To, co wówczas zaliczono do sumy powierzchni wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi, nie wejdzie w skład nieruchomości wspólnej, lecz stanie się indywidualną własnością właścicieli lokali. Natomiast wszelkie pomieszczenia, których powierzchni nie ujęto w tej sumie, wejdą w skład nieruchomości wspólnej i staną się współwłasnością właścicieli lokali. Późniejsza zmiana tego stanu jest możliwa tylko przez zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej (co dotyczy wszystkich właścicieli lokali) lub w drodze zniesienia odrębnej własności lokali w nieruchomości (tak: Ewa Bończak-Kucharczyk w: Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa. Komentarz. Wydanie II. Lex, 2012). Dlatego też to, co stało się ze współwłasnością właścicieli lokali w wyniku ustanowienia odrębnej własności lokali i zbycia tych lokali pozostaje tą współwłasnością bez względu na to, czy stan faktyczny odpowiada ustawowej definicji nieruchomości wspólnej lub definicji lokalu.

W rozpoznawanej sprawie bezspornym jest, że lokal użytkowy nr K stanowiący kotłownię oraz lokal mieszkalny nr (...) stanowiły pierwsze lokale w nieruchomości wspólnej przy ulicy (...) we W., co do których została ustanowiona odrębna własność. Jednocześnie, w umowie z dnia 1 września 2009 r., określone zostały udziały w nieruchomości wspólnej związane z tymi lokalami. Powyższe zadecydowało zdaniem Sądu, co weszło w skład nieruchomości wspólnej. Należy przy tym pamiętać, że zawierając umowy ustanowienia odrębnej własności poszczególnych lokali i umowy sprzedaży, kupujący (w tym powodowie) godzili się na zawarty w nich zapis, z którego jednoznacznie wynikało, że w budynku przy ulicy (...) we W. znajduje się samodzielny lokal użytkowy stanowiący kotłownię i magazyn oleju, nie należący do części wspólnych tego budynku.

Mając na uwadze powyższe rozważania, w tym przede wszystkim fakt, że powodowie nie posiadają w ocenie Sądu interesu prawnego do wytoczenia niniejszego powództwa, podlegało ono w całości oddaleniu, o czym orzeczono w punkcie I sentencji wyroku.

O kosztach procesu orzeczono w punkcie II sentencji wyroku na podstawie art. 98 k.p.c. w zw. z art. 105 k.p.c. Zgodnie z pierwszym z tych przepisów strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony. Pozwani, którzy są stroną wygrywającą proces, ponieśli wyłącznie koszty zastępstwa procesowego w kwocie 3 600 zł oraz opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł. Stosownie zaś do art. 105 k.p.c., współuczestnicy sporu zwracają koszty procesu w częściach równych, co uzasadniało podział tych kosztów pomiędzy wszystkich powodów.