Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 24 kwietnia 2015 r.

Sąd Okręgowy w Olsztynie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 24 kwietnia 2015 r. w Olsztynie

sprawy z powództwa K. S.

przeciwko M. W., I. W.

o zapłatę

1.  zasądza od pozwanych M. W. i I. W. solidarnie na rzecz powoda K. S. kwotę 9.793 zł (dziewięć tysięcy siedemset dziewięćdziesiąt trzy złote) z ustawowymi odsetkami od kwoty 9.451,50 zł od dnia 12 sierpnia 2013 roku do dnia zapłaty i od kwoty 341,50 zł od dnia
16 marca 2015 roku do dnia zapłaty,

2.  co do kwoty 2.000 zł z pkt 1 nadaje rygor natychmiastowej wykonalności,

3.  w pozostałej części powództwo oddala,

4.  przyznaje biegłej T. W. wynagrodzenie w kwocie 2.459,59 zł za sporządzoną w sprawie opinię, które co do kwoty 2.000 zł wypłacić z zaliczki zaś w pozostałej części od Skarbu Państwa,

5.  nakazuje ściągnąć od powoda na rzecz Skarbu Państwa Sądu Okręgowego w O. kwotę 459,59 zł tytułem brakujących kosztów sądowych,

6.  zasądza od powoda na rzecz pozwanych solidarnie kwotę 3.617 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 35/14

UZASADNIENIE

Powód K. S. wniósł o zasądzenie na jego rzecz od pozwanych I. W. i M. W. kwoty 150.000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 12 sierpnia 2013 r. do dnia zapłaty ( w piśmie z dnia 10 marca 2015 r. k. 224 – 226 ) sprecyzował, że dochodzona kwota obejmuje także wynagrodzenie za cały 2014 rok ) oraz kosztami procesu, w tym kosztami zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

W uzasadnieniu wskazał m.in., że jest wspówłaścicielem wraz z żoną G. S. działek nr (...) położonych w miejscowości M. przy Placu (...), o powierzchni 121 m2, dla których Sąd Rejonowy w M. prowadzi księgę wieczystą nr (...). Nieruchomość tę powód nabył w dniu 22 lutego 2013 r. na podstawie umowy sprzedaży zawartej z M. B., K. B. (1) i K. B. (2). Na podstawie odrębnej umowy nabyli nadto od poprzedników wierzytelność z tytułu bezumownego korzystania przez pozwanych z działek (...) za okres od 1 stycznia 2010 r. do dnia sprzedaży nieruchomości powodowi i jego żonie.

Przedmiotowa nieruchomość jest niezabudowana, wyłożona kostką brukową i bezpośrednio przylega do nieruchomości pozwanych. Pozwani są właścicielami nieruchomości o nr (...) i (...), która to nieruchomość jest zabudowana budynkiem handlowo-usługowym ( na parterze restauracja sklep biżuterią i kantor, na piętrze pensjonat). Do lokali użytkowych dojście jest przez działki powoda.

Pozwani bezumownie korzystają i użytkują nieruchomość powoda poprzez rozstawienie sezonie turystycznym ogródka piwnego oraz umożliwiając dojście klientom do placówek handlowych i restauracji przez działki powoda.

Pismem z dnia 30 lipca 2013 r. pozwani zostali wezwani do zapłaty kwoty 150.000 zł z tytułu bezumownego korzystania, jednak bezskutecznie.

Pozwani M. W. i I. W. w odpowiedzi na pozew wnieśli o oddalenie powództwa ponad kwotę 2.000 zł oraz o zasądzenie od powodów na rzecz pozwanej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwani potwierdzili okoliczności co do własności działek ich i powoda oraz ich wzajemnego usytuowania. Podnieśli jednak, że działki powoda stanowią trakt pieszy, przez który przemieszają się setki, tysiące pieszych. Z działek tych trzeba skorzystać aby dojść z ulicy (...) do centrum M.. Stanowią one pasaż handlowy, którym mieszkańcy i turyści przechodzą aby dostać się do sklepów i restauracji, w tym także należących do pozwanych. Zaoponowali, aby a tej sytuacji, mieli w całości pokrywać koszty związane z korzystaniem z tego traktu komunikacyjnego, skoro nie korzystali w sposób wyłączny. Przyznali , że zajęli po ogródek piwny powierzchnię nie większa jak 40 m2 w okresie od 6 czerwca 2011 r. – 31 sierpnia 2011 r. i od 14 lipca 2013 r. do 31 sierpnia 2013 r. Zdjęcia okazane przez powoda wskazują sytuację, gdy pozwani wystawili donice na czas sprzątania terenu za budynkiem. Zdaniem pozwanych kwota 2.000 zł którą uznają jest adekwatna do wskazane czasookresu korzystania z części działek pod ogródek. Zakwestionowali także wysokość dochodzonego roszczenia. ( k. 46 i nast.)

Sąd Okręgowy ustalił, co następuje:

Powód K. S. jest wspówłaścicielem wraz z żoną G. S. działek nr (...) położonych w miejscowości M. przy Placu (...), o powierzchni 121 m2, dla których Sąd Rejonowy w M. prowadzi księgę wieczystą nr (...).

Nieruchomość tę małżonkowie S. nabyli w dniu 22 lutego 2013 r. na podstawie umowy sprzedaży zawartej z M. B., K. B. (1) i K. B. (2).

Na podstawie odrębnej umowy nabyli nadto od poprzedników wierzytelność z tytułu bezumownego korzystania przez pozwanych z działek (...) za okres od 1 stycznia 2010 r. do dnia sprzedaży nieruchomości powodowi i jego żonie.

Przedmiotowa nieruchomość składająca się z działek (...) jest niezabudowana, wyłożona jest w całości kostką brukową i bezpośrednio przylega do nieruchomości pozwanych. Stanowi ona część pasażu, z którego korzystają turyści i (...) przechodzący pasażem, w tym także klienci restauracji i sklepu ( oraz kantoru) należących do pozwanych. Z działek tych trzeba skorzystać aby dojść z ulicy (...) do centrum M.. Stanowią one pasaż handlowy, którym mieszkańcy i turyści przechodzą aby dostać się do sklepów i restauracji, w tym także należących do pozwanych.

Pozwani M. W. i I. W. są właścicielami nieruchomości o nr (...) i (...), która to nieruchomość jest zabudowana budynkiem handlowo-usługowym ( na parterze restauracja sklep biżuterią i kantor, na piętrze pensjonat). Do lokali użytkowych dojście jest przez działki powoda, ale również do nieruchomości jest dojście i dojazd z tyłu nieruchomości budynkowej.

Nieruchomość pozwanych stanowi część pasażu handlowo usługowego.

Pozwani rozpoczęli prowadzenie działalności gospodarczej od 25 lipca 2010 roku. W latach 2011 i 2013 r. korzystali oni z części działek powoda bez umowy poprzez rozstawienie, w okresie od czerwca do końca sierpnia, ogródka piwnego. Ogródek zajmował powierzchnie ok. 40 m2. Przejścia do restauracji i do sklepu stanowią około 30,30 m2. Pozwani zatrudniają pracowników sezonowych na okres od 1 maja do końca października każdego roku.

Wynagrodzenie za bezumowne korzystania części nieruchomości powoda pod „ogródek piwny” za okres od czerwca do końca sierpnia za 2011 r. i 2013 r . wynosi 8.256 zł ( 2 x po 4128 zł za każdy rok), zaś za część pasażu pod przejście do restauracji i sklepu o powierzchni ok. 30,5 m2 za każdy rok tj 2011, 2012, 2013 i 2014 r. za okres od 1.05 do 31 października wynosi po 3.415, 70 zł za każdy rok , tj. łącznie 4 x 3.415,70 = 13.662,80 , zaś za 2010 r. wobec rozpoczęcia działalności w sierpniu, za okres od sierpnia do końca października 1.707,80 zł. Łącznie za przejście 13.662,80 zł. + 1.707,80 zł. = 15.370,60 zł. Wobec nie korzystania z tego przejścia w sposób wyłączny , z kwoty tej 1/10 stanowi kwotę 1.537 zł.

Łącznie kwoty 8.256 zł i 1.537 zł. stanowią 9.792 zł za bezumowne korzystnie przez pozwanych z części działki powoda.

Pismem z dnia 30 lipca 2013 r. pozwani zostali wezwani do zapłaty kwoty 150.000 zł z tytułu bezumownego korzystania, jednak bezskutecznie.

(dowód: odpis z kw k. 11-13, umowa przelewu wierzytelności k. 14–16, wyciąg z kw k. 16-20, mapy k. 22-23, wyciąg z rejestru gruntów k.24 - 25, zdjęcia k. 26-33, wezwanie przesądowe k. 34-36, zdjęcia k. 53notatka k. 65, zeznania świadka M. K. k. 117–118, zeznania świadka E. P. k. 119, zeznania świadka S. W. k. 120, zeznania świadka T. Z. k. 121, zeznania stron k. 158 – 159, opinia biegłej sądowej z zakresu szacowania nieruchomości k. 183-204, 252, akta sprawy (...) Sądu Rejonowego w O. opinia k. 81, akta (...) Sądu Rejonowego w O. )

Sąd zważył, co następuje:

Roszczenie powoda zasługuje na uwzględnienie jedynie w części.

Ustalenia faktyczne w niniejszej sprawie Sąd poczynił w oparciu o dokumenty, których wiarygodności i prawdziwości żadna ze stron nie kwestionowała, a także w oparciu o opinię biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości powołanego w toku postępowania, o czym jeszcze będzie mowa niżej. Nadto Sąd dopuścił dowód z zeznań świadków , które uznał za wiarygodne. Poza tym Sąd przeprowadził dowód z zeznań, którym to co do zasady dał wiarę jako spójne i logiczne.

W pierwszej kolejności zaznaczyć należy, iż podstawą prawną żądania powoda jest przede wszystkim przepis art. 224 § 2 k.c. w zw. z art. 225 k.c., w myśl których obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. W chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Jednocześnie art. 230 kc stanowi o odpowiednim stosowaniu tych przepisów do posiadacza zależnego, o ile z przepisów regulujących te stosunek nie wynika nic innego.

Uprzednio jednak podkreślenia wymaga, że własność w znaczeniu prawnym jest formą korzystania z rzeczy przez osobę, która legitymuje się tytułem właścicielskim. Stosownie bowiem do treści art. 140 k.c. właścicielowi służy, na zasadzie wyłączności, prawo do posiadania, używania, pobierania pożytków i innych przychodów, przetwarzania, zużywania albo zmieniania rzeczy (tak uchwała Sądu Najwyższego z dnia 16 lipca 1980 roku, III CZP 45/08, OSNC 2009/7-8/97). Wprawdzie prawo własności traktowane jest w naszym systemie prawnym jako prawo podmiotowe o najszerszej treści, niemniej nie jest ono prawem absolutnym, niczym w swojej treści nieograniczonym. Do jego istoty należą z jednej strony swoboda korzystania z rzeczy, z drugiej zaś pewne ograniczenia tej swobody stanowiące swoistą granicę tego prawa, w konsekwencji także granicę jego ochrony, przy czym katalog ograniczeń ustawowych jest podyktowany ciążącymi na organach władzy publicznej obowiązkami w zakresie realizacji celów publicznych.

Niespornym jest w niniejszej sprawie fakt, iż między powodem i jego żoną ( i ich poprzednikami prawnymi), a pozwanymi nigdy nie została zawarta jakakolwiek umowa regulująca prawa pozwanych do tej gruntu lub jego części, z której korzystają pozwani. Na nieruchomości powoda nie zostało ustanowione także na korzyść pozwanych żadne ograniczone prawa rzeczowe lub inne ujawnione w księdze wieczystej. Przedsiębiorstwo, które nie legitymuje się uprawnieniem do ingerowania w sferę cudzej własności nieruchomości dla bieżącego utrzymania urządzeń przesyłowych, korzysta z tej nieruchomości w złej wierze i zobowiązane jest do świadczenia wynagrodzenia na podstawie art. 225 k.c. (wyrok Sądu Najwyższego z 06.05.2009r., II CSK 594/08).

Z uwagi na powyższe, w ocenie Sądu, istnieją podstawy do przyznania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości powoda przez pozwanych, jednak nie w wysokości wskazanej w pozwie.

W niniejszej sprawie powód domagał się od pozwanych wynagrodzenia za korzystanie z całej nieruchomości do niego należącej za lata 2010-2014 r.

Powód jest współwłaścicielem nieruchomości wraz z żoną G. S. działek nr (...) położonych w miejscowości M. przy Placu (...), o powierzchni 121 m2, dla których Sąd Rejonowy w M. prowadzi księgę wieczystą nr (...) od dnia 22 lutego 2013 r.,które nabyli na podstawie umowy sprzedaży zawartej z M. B., K. B. (1) i K. B. (2). Za okres wcześniejszy powód posiada legitymację do występowania o wynagrodzenie za bezumowne korzystnie z tych nieruchomości , albowiem na podstawie odrębnej umowy powód i jego żona nabyli od poprzedników wierzytelność z tytułu bezumownego korzystania przez pozwanych z działek (...) za okres od 1 stycznia 2010 r. do dnia sprzedaży nieruchomości powodowi i jego żonie.

Niesporne było, że pozwani korzystali z nieruchomości powoda. Aby jednak roszczenie to mogło być uznane przez Sąd za uzasadnione w całości, powód winien był udowodnić zarówno czasokres wskazany w pozwie i piśmie rozszerzającym powództwo ( k. 224-226 ), jak i powierzchnię z której mieli korzystać pozwani.

Postępowanie dowodowe w sprawie wykazało, że stan bezumownego korzystania przez pozwanych z nieruchomości rozpoczął się począwszy od sierpnia 2010 r. kiedy to pozwani rozpoczęli prowadzenie działalności gospodarczej w nabytych przez nich nieruchomościach budynkowych i trwał do 2014 r. ( ten okres powód wskazał za zamykający okres dochodzonego roszczenia). Zeznania świadków, w tym pracowników pozwanych wskazuje, że zatrudnienie ich było poczynając od 1 maja do końca października danego roku. Ten czasokres był podstawą do ustalenia czasookresu korzystania przez pozwanych z części nieruchomości służącej do przejścia do i z restauracji i sklepu (kantoru ) pozwanych. Jednocześnie z ustaleń poczynionych w sprawie (...) Sądu Rejonowego w O. opinia k. 81, Sąd ustalił obszar niezbędny do tego, aby móc dojść do dwóch punktów prowadzonych przez pozwanych tj. restauracji i sklepu (kantoru ), który stanowi powierzchnię ok. 30,5 m2. Powód nie wykazał, pomimo obowiązku ciążącego na nim z art. 6 kc, aby obszar korzystania w celu przejścia do nieruchomości pozwanych był większy niż ta powierzchnia. Powód także nie wykazał, aby pozwani z tej powierzchni korzystali w sposób wyłączny, czego konsekwencją byłoby obciążenie ich w całości wynagrodzeniem za bezumowny korzystnie. Jak to wynika z zeznań świadków ( mieszkańców M. i samego burmistrza tego miasta) z nieruchomość powoda i jego żony, składająca się z działek (...) jest niezabudowana, wyłożona jest w całości kostką brukową i bezpośrednio przylega do nieruchomości pozwanych. Stanowi ona część pasażu, z którego korzystają turyści i (...) przechodzący pasażem, w tym także klienci restauracji i sklepu ( oraz kantoru) należących do pozwanych. Z działek tych trzeba skorzystać aby dojść z ulicy (...) do centrum M.. Stanowią one pasaż handlowy, którym mieszkańcy i turyści przechodzą, aby dostać się do sklepów i restauracji, w tym także należących do pozwanych. Obciążanie więc pozwanych w 100 % wysokością wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z tej powierzchni byłoby w ocenie Sądu bezzasadne, gdyż nie uwzględniające współkorzystania z nieruchomości przez innych użytkujących. Zauważyć w tym miejscu należy, że nie jest przy tym możliwe ścisłe określenie, w jakiej dokładnie części z tego przejścia korzystają wyłącznie pozwani. Dlatego zasadne było zastosowanie przez Sąd art. 322 kpc. Z zeznań świadków wynika, że jest to licznie uczęszczany przez mieszkańców i turystów pasaż pieszy, dodatkowo lokale pozwanych są częścią całego kompleksu handlowo-usługowego. Powyższemu nie zaprzeczył również słuchany w charakterze strony sam powód. Sąd doszedł od przekonania, że przyjmując współczynnik współkorzystania przez pozwanych w wysokości 1/10, będzie stanowiło wartość uwzględniająca zarówno korzystnie z przejścia przez pozwanych ( i klientów korzystających z ich palcówek usługowo handlowych ), jak i korzystnie przez innych.

Inaczej przedstawia się kwestia korzystania przez pozwanych z obszaru zajętego pod „ogródek piwny”. W tym zakresie nie może być mowy o współkorzystaniu z tej części zajętej nieruchomości powoda przez innych użytkowników, aniżeli sami pozwani. Część nieruchomości wykorzystywana przez pozwanych na ten cel stanowi ok. 40 m2. Wynika to wprost z zeznań świadków, ale także samych pozwanych. Inna wielkość obszarowa nie została przez powoda udowodniona. Nie została również udowodniona przez powoda okoliczność, aby z „ogródka piwnego” pozwani korzystali przez cały okres 2010 – 2014 r. Jak to wynika z zeznań świadków i zeznań pozwanych, „ogródek piwny” był postawiony w 2011 i 2013 r. O ile z zeznań świadków wynika niespornie , że sezon z ogródkiem piwnym trwał do końca sierpnia, o tyle przy określaniu daty początkowej stawiania ogródka nie było takiej zgodności. Świadkowie podawali różne daty. Sąd przyjął do obliczeń jako datę początkową 6 czerwca, którą pozwani podali odnośnie 2013 r. i tę samą do roku 2011r. uwzględniając zeznania świadka – burmistrza M., który wskazał na czerwiec, jako początek sezonu.

Ostatecznie wynagrodzenie za bezumowne korzystania części nieruchomości powoda pod „ogródek piwny” za okres od czerwca do końca sierpnia za 2011 r. i 2013 r . wynosi 8.256 zł ( 2 x po 4128 zł za każdy rok), zaś za część pasażu pod przejście do restauracji i sklepu o powierzchni ok. 30,5 m2 za każdy rok tj 2011, 2012, 2013 i 2014 r. za okres od 1.05 do 31 października wynosi po 3.415, 70 zł za każdy rok, tj. łącznie 4 x 3.415,70 = 13.662,80 , zaś za 2010 r. wobec rozpoczęcia działalności w sierpniu, za okres od sierpnia do końca października 1.707,80 zł. Łącznie za przejście 13.662,80 zł. + 1.707,80 zł. = 15.370,60 zł. Wobec nie korzystania z tego przejścia w sposób wyłączny , z kwoty tej 1/10 stanowi kwotę 1.537 zł.

Łącznie kwoty 8.256 zł i 1.537 zł. stanowią 9.792 zł za bezumowne korzystnie przez pozwanych z części działki powoda i taką też kwotę Sąd zasądził od pozwanych na rzecz powoda, z tym że odsetki ustawowe z okres 2010-2013 zasądzone zostały zgodnie z żądaniem zawartym w pozwie, uwzględniającym wezwanie do zapłaty wystosowane do pozwanych przed wniesieniem sprawy do sądu ( k. 34), zaś odnośnie wynagrodzenia za 2014 r. odsetki zostały zasądzone od dnia 16 marca 2015 r. w związku z wniesieniem w tym dniu do Sądu pisma rozszerzającego roszczenie. ( k. 224). W pozostałej części powództwo jako niezasadne, zostało przez Sąd oddalone.

Opinia biegłego, w oparciu o którą Sąd dokonał obliczeń, jest w ocenie Sądu jasna, pełna, rzetelna i Sąd w pełni podziela zawarte w niej wnioski.

Jako stawkę wyjściową do ustalenia wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości przez pozwanych Sąd przyjął stawkę czynszu dzierżawnego, jaki można byłoby uzyskać przy oddaniu tej konkretnej, bądź o podobnych cechach, nieruchomości w dzierżawę. Jeżeli bowiem mowa jest o czasowym wyłączeniu, czy ograniczeniu w korzystaniu, jasnym jest, że najbliższą z ekonomicznego, jak i prawnego punktu widzenia kategorią będzie czynsz dzierżawny jako kompensata bądź finansowy ekwiwalent korzystania z rzeczy, najbardziej typowy i oczekiwany w powszechnym obrocie. Dlatego Sąd uznał, że poszukiwanie podstaw wynagrodzenia właśnie w czynszu jest jak najbardziej adekwatne i przystające do stanu faktycznego niniejszej sprawy. Ustalając wysokość należnego powodowi wynagrodzenia Sąd uwzględnił stopień ingerencji pozwanych w treść prawa własności przysługującego powodowi i jego żony, rodzaju urządzeń czasowo stawianych na części nieruchomości, a także przeznaczenie nieruchomości powoda.

Powód nie został zupełnie pozbawiony fizycznego władztwa nad rzeczą (za wyjątkiem gruntu czasowo pod ogródek piwny) i może nieruchomość wykorzystywać zgodnie z jej przeznaczeniem. Zauważyć należy, że powód doznaje ograniczeń właścicielskich, ale nie w całości przez pozwanych. Należy także podkreślić, iż powód i jego żona nabyli nieruchomość, która od początku była traktem pieszym, a tym samym trzeba przyjąć, że godzili się na pewne ograniczenia w gospodarowaniu tą specyficzną z punku widzenia użytkowania nieruchomością.

Odnośnie żądania powodowa co do zapłaty kwoty 2.000 zł to w tej części pozwani uznali powództwo, dlatego też co do tej kwoty Sąd nadał rygor natychmiastowej wykonalności na podstawie art. 333 § 1 pkt 2 kpc.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 100 kpc Sąd przyjął, że pozwani ulegli tylko w nieznacznej części ( 6,5 %), dlatego w całości koszty procesu winny obciążać powoda .

O kosztach sądowych w zakresie wydatków orzeczono na podstawie art. 113 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

O wynagrodzeniu biegłego orzeczono na podstawie art. 288 kpc.