Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 15 września 2015 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie VI Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący - Sędzia SA– Ewa Stefańska (spr.)

Sędzia SA– Irena Piotrowska

Sędzia SO (del.) – Grażyna Kramarska

Protokolant: – sekr. sąd. Beata Pelikańska

po rozpoznaniu w dniu 15 września 2015 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa H. K.

przeciwko (...) w W.

o ustalenie

na skutek apelacji powódki

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 21 lipca 2014 r.

sygn. akt III C 1447/13

I oddala apelację;

II zasądza od H. K. na rzecz (...) w W. kwotę 5400 (pięć tysięcy czterysta) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.

Sygn. akt VI ACa 1399/14

UZASADNIENIE

Powódka H. K. domagała się ustalenia wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego działkę ewidencyjną nr (...) z obrębu (...) położoną w W. przy ul. (...) o powierzchni 20.198 m ², przy zastosowaniu stawki procentowej 1%, w miejsce dotychczasowej stawki 3%. Następnie zmodyfikowała żądanie i wniosła o ustalenie na rok 2011 i lata następne wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego działkę ewidencyjną nr (...) przy zastosowaniu stawki procentowej 1%, ewentualnie o: ustalenie na rok 2011 opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego działkę ewidencyjną nr (...) przy zastosowaniu stawki procentowej 1%, ustalenie na rok 2012 opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego działkę ewidencyjną nr (...) przy zastosowaniu stawki procentowej 1%, oraz ustalenie na rok 2013 i lata następne opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego działki ewidencyjne nr (...) przy zastosowaniu stawki procentowej 1%.

Pozwana (...) w W. wnosiła o oddalenie powództwa podnosząc, że przedmiotowa nieruchomość nie jest wykorzystywana na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 17b ust. 1 pkt 2a ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (tekst jedn. Dz. U. z 2015 r. poz. 1014, zwanej dalej „ustawą o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa”), zaś oświadczenie o zgodzie na stosowanie tej stawki złożyła na skutek wprowadzenia jej w błąd przez powódkę.

Wyrokiem z dnia 21 lipca 2014 r. Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił powództwo.

Wyrok Sądu Okręgowego został wydany w oparciu o poniższe ustalenia faktyczne i rozważania prawne.

H. K. jest użytkownikiem wieczystym gruntu stanowiącego działkę ewidencyjną nr (...) z obrębu (...) o powierzchni 20.198 m ², położoną w W. przy ul. (...).

Decyzją z dnia 12 listopada 2001 r. Burmistrz Gminy (...) zatwierdził projekt budowlany i wydał inwestorowi (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. pozwolenie na budowę zespołu dziewięciu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami na potrzeby własne mieszkańców i garażem podziemnym, na części działki ewidencyjnej nr (...) z obrębu (...) przy ul. (...) w W.. Następnie decyzją z dnia 16 grudnia 2003 r. Prezydent Miasta (...) W. przeniósł powyższą decyzję na rzecz (...) sp. z o.o. z siedzibą w W.. Decyzją z dnia 10 grudnia 2004 r. Wojewoda (...) stwierdził nieważność decyzji Burmistrza Gminy (...) z dnia 12 listopada 2001 r. Decyzja ta została utrzymana w mocy decyzją Głównego Inspektora (...) z dnia 7 maja 2012 r.

Skierowanym do (...) w W. pismem z dnia 21 stycznia 2011 r. H. K. wniosła o ustalenie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego działkę ewidencyjną nr (...) z obrębu (...) położoną w W. przy ul. (...) o powierzchni 20.198 m ^{( 2)} przy zastosowaniu stawki procentowej 1%, począwszy od dnia 1 stycznia 2011 r. Powołała się na decyzję Burmistrza Gminy (...) z dnia 12 listopada 2001 r. o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na budowę, oraz wskazała, że działka ta została oddana w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe i na takie cele jest wykorzystywana, co uzasadnia zmianę ustalonej stawki.

Pismem z dnia 15 lutego 2011 r. (...) w W. odmówiła zmiany stawki procentowej. Wskazała, że opłata roczna w wysokości 1% wartości nieruchomości naliczana jest dla nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne, mieszkaniowe, a także na realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz innych celów publicznych. Tymczasem przedmiotowa nieruchomość nie jest obecnie wykorzystywana na powyższe cele, zaś powoływanie się realizację inwestycji mieszkaniowej w toku nie może być podstawą do uznania, że nieruchomość jest aktualnie wykorzystywana na cele mieszkaniowe. Dopiero od chwili wydania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku mieszkalnego można mówić o wykorzystywaniu nieruchomości na cele mieszkaniowe, co jest niezbędnym warunkiem zmiany stawki opłaty rocznej na stawkę 1%.

Pismem z dnia 23 lutego 2011 r. H. K. wniosła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. odwołanie od odmowy uwzględnienia wniosku użytkownika wieczystego o zmianę stawki procentowej opłaty rocznej i ustalenie nowej wysokości stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu. W dniu 9 czerwca 2011 r. powódka zawiadomiła Powiatowego Inspektora (...) dla m.(...) W. o terminie rozpoczęcia robót budowalnych zabezpieczających. Skierowanym do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. pismem z dnia 3 października 2012 r. (...) w W. wyraziła zgodę na zmianę z 3% na 1% stawki opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego oraz zażądała za działkę ewidencyjną nr (...) za rok 2011 opłaty w wysokości 122.656,39 zł oraz za działkę ewidencyjną nr (...) za rok 2012 i lata następne opłaty w wysokości 122.285,96 zł. Skierowanym do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. pismem z dnia 15 października 2012 r. H. K. zmodyfikowała dotychczasowy wniosek i domagała się ustalenia stawek jak w piśmie (...) w W. z dnia 3 października 2012 r.

W dniu 28 grudnia 2012 r. powódka wystąpiła do Biura (...) m.(...) W. z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę zespołu zabudowy mieszkaniowej z usługami i garażem podziemnym oraz zagospodarowaniem terenu na działce ewidencyjnej nr (...), położonej w W. przy ul. (...).

Orzeczeniem z dnia 16 stycznia 2013 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. zmieniło z dniem 1 stycznia 2011 r. stawkę procentową opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu oznaczonego jako działka ewidencyjna nr (...) (obecnie nr (...)) w rejonie ulicy (...) w W. z 3% na 1%. W uzasadnieniu podano, że zmiana stawki była uzasadniona zgodną wolą stron.

Skierowanym do H. K. pismem z dnia 5 marca 2013 r. (...) w W. złożyła oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu, tj. oświadczenia woli z dnia 3 października 2012 r. o wyrażeniu zgody na zmianę z 3% na 1% stawki opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) za rok 2011 oraz działkę ewidencyjną (...) za rok 2012, która następnie została podzielona na działki ewidencyjne nr (...). Agencja wskazała, że błąd został wywołany przez użytkownika wieczystego na skutek złożenia przez niego wraz z wnioskiem nieważnego pozwolenia na budowę z dnia 12 listopada 2001 r. Z tej przyczyny Agencja pozostawała w przekonaniu, że dla przedmiotowej nieruchomości istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę i są kontynuowane roboty budowlane, co uzasadniało wyrażenie zgody na obniżenie stawki. W dniu 5 marca 2013 r. (...) w W. złożyła sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W., wnosząc o przekazanie sprawy do właściwego sądu powszechnego.

Na przedmiotowej nieruchomości istnieją naniesienia w postaci fundamentów i konstrukcji żelbetowych, jednakże od 2003 r. stan budowy nie uległ zmianie. Decyzją z dnia 4 marca 2014 r. Prezydent m.(...) W. zatwierdził projekt budowalny i udzielił pozwolenia na budowę zespołu zabudowy mieszkaniowej z usługami i garażem podziemnym oraz zagospodarowaniem terenu na działkach ewidencyjnych nr (...).

Zdaniem Sądu Okręgowego ustalony stan faktyczny nie był sporny między stronami, zaś podstawą jego ustalenia były dowody z dokumentów.

W ocenie Sądu pierwszej instancji powództwo podlegało oddaleniu.

W pierwszej kolejności Sąd Okręgowy rozważył kwestię dopuszczalności uchylenia się przez (...) w W. od skutków prawnych oświadczenia woli z dnia 3 października 2012 r.

Wskazał, że zgodnie z art. 84 § 1 k.c. w razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone innej osobie, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć. Z § 2 powołanego artykułu zaś wynika, iż można powoływać się tylko na błąd uzasadniający przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści (błąd istotny). Ponadto art. 86 § 1 k.c. stanowi, że jeżeli błąd wywołała druga strona podstępnie, uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu może nastąpić także wtedy, gdy błąd nie był istotny, jak również wtedy, gdy nie dotyczył treści czynności prawnej. Błąd jest wadą oświadczenia woli powodującą względną nieważność czynności prawnej (por. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z 19 listopada 2003 r., sygn. akt V CK 477/02).

Sąd Okręgowy stwierdził, że z oświadczenia (...) w W. z dnia 3 października 2012 r. wynika, iż przyczyną zmiany stanowiska pozwanej była treść uzasadnienia wyroku Sądu Najwyższego z dnia 25 lutego 2010 r. (sygn. akt I CSK 397/09). W uzasadnieniu tym Sąd Najwyższy uznał, że o wykorzystywaniu nieruchomości na cele mieszkaniowe, w rozumieniu art. 17b ust. 1 pkt 2a ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, można mówić najwcześniej od chwili rozpoczęcia prac budowlanych w oparciu o pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego. H. K. we wniosku o zmianę stawki opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu podnosiła, że została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę i prace budowalne na przedmiotowej nieruchomości zostały rozpoczęte. Tymczasem w dacie złożenia wosku, tj. w dniu 24 stycznia 2011 r., powódka miała już wiedzę, że decyzją z dnia 10 grudnia 2004 r. Wojewoda (...) stwierdził nieważność decyzji Burmistrza Gminy (...) o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na budowę. Zatajając przed pozwaną powyższą okoliczność, powódka wprowadziła ją w błąd co do stanu prawnego przedmiotowej nieruchomości.

Sąd pierwszej instancji uznał, że zmiana stanowiska (...) w W. w toku postępowania przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym w W. była związana z posiadaniem informacji, iż powódka posiada ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę, co - zgodnie z uzasadnieniem powołanego wyroku Sądu Najwyższego - uzasadniało obniżenie stawki opłaty rocznej. Pozwana złożyła więc oświadczenie z dnia 5 marca 2013 r. w związku błędem wywołanym przez powódkę. Gdyby bowiem powódka we wniosku o zmianę stawki opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu ujawniła fakt, że decyzją z dnia 10 grudnia 2004 r. Wojewoda (...) stwierdził nieważność decyzji Burmistrza Gminy (...) o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na budowę, pozwana nie złożyłaby oświadczenia tej treści. Zdaniem Sądu Okręgowego (...) w W. dochowała także ustawowego terminu do uchylenia się od skutków prawnych złożonego oświadczenia (art. 88 § l i 2 k.c.), albowiem oświadczenie to zostało wysłane w dniu 5 marca 2013 r. i powódka je otrzymała.

Sąd Okręgowy wyjaśnił, że zgodnie z art. 73 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2015 r. poz. 782, zwanej dalej „ustawą o gospodarce nieruchomościami”) jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, stawkę procentową opłaty rocznej zmienia się stosownie do tego celu. Przy dokonywaniu zmiany stawki procentowej stosuje się tryb postępowania określony w art. 78-81 ustawy. Ponadto z art. 81 ustawy wynika, że użytkownik wieczysty może żądać od właściwego organu dokonania aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, jeżeli wartość nieruchomości uległa zmianie, a właściwy organ nie podjął aktualizacji. Doręczenie żądania powinno nastąpić na piśmie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego aktualizację opłaty rocznej. Jeżeli właściwy organ odmówił aktualizacji opłaty użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania odmowy, skierować sprawę do kolegium. W przypadku, gdy właściwy organ nie rozpatrzył żądania w terminie 30 dni, użytkownik wieczysty może, w terminie 90 dni od dnia doręczenia żądania, skierować sprawę do kolegium. Przepisy art. 77-80 stosuje się odpowiednio. Nowa wysokość opłaty rocznej, ustalona przez właściwy organ w wyniku realizacji żądania, albo w wyniku prawomocnego orzeczenia kolegium lub ugody zawartej przed kolegium, obowiązuje począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym użytkownik wieczysty zażądał jej aktualizacji. Przepisy te stosuje się odpowiednio, jeżeli sprawę rozstrzygnięto prawomocnym wyrokiem sądu lub zawarto ugodę sądową, w następstwie wniesienia sprzeciwu.

Problematyka wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntów znajdujących się w zasobach (...) w W. została uregulowana w ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Zgodnie z art. 17b ust. 1 pkt 2a ustawy, opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego wynosi w odniesieniu do nieruchomości wykorzystywanych na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz innych celów publicznych 1%.

Sąd pierwszej instancji zauważył, że sporne w niniejszej sprawie było to, czy przedmiotowa nieruchomość została przeznaczona i czy jest wykorzystywana na cele mieszkaniowe, o których mowa w powołanym przepisie. Kwestia ta była przedmiotem rozważań Sądu Najwyższego w uzasadnieniu wyroku z dnia 25 lutego 2010 r. (sygn. akt I CSK 397/09), który wskazał, że „cel mieszkaniowy” można określić jako dążenie do wzniesienia budynków mieszkalnych, przeznaczonych do zasiedlenia, a wykorzystywanie na taki cel to podjęcie czynności zmierzających do jego realizacji. Ponieważ jednak „wykorzystywanie” nawiązuje bezpośrednio do działań materialnie związanych z nieruchomością, nie spełnia kryteriów tego pojęcia uzyskanie pozwolenia na budowę, które wprawdzie jest niezbędne, aby legalnie rozpocząć prace budowlane, jednak nie powoduje przymusu ich wszczęcia. Zatem tylko faktyczne wykonywanie czynności zmierzających do realizacji „celu mieszkaniowego” uzasadnia zastosowanie przepisu art. 17b ust. 1 pkt 2a ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa.

Sąd Okręgowy stwierdził, że w niniejszej sprawie nie było sporu co do tego, iż od 2003 r. na przedmiotowej nieruchomości nie były podejmowane działania zmierzające do kontynuacji budowy zespołu budynków. Zawarte w odpowiedzi na pozew twierdzenie pozwanej o zaprzestaniu realizacji celu mieszkaniowego, nie zostało zakwestionowane przez powódkę, co pozwala na uznanie go za przyznane. Sąd pierwszej instancji wskazał, że fakt ten wynika również z dokumentów złożonych przez powódkę, tj. z treści zawiadomienia o rozpoczęciu robót zabezpieczających i wystąpienia o udzielenie pozwolenia na budowę, a także ze zdjęć i opisu nieruchomości w akcie notarialnym.

Sąd pierwszej instancji zauważył, że niezależnie od kwestii stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę, wobec faktu, iż roboty budowlane zostały przerwane na okres ponad 10 lat, na nieruchomości nie jest realizowany cel mieszkaniowy. Natomiast okoliczności wskazywane przez powódkę, tj. przeznaczenie nieruchomości na cele mieszkaniowe w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz brak sprzeciwu organu wobec zgłoszenia prac budowlanych podjętych celem zabezpieczenia, nie prowadzą do trwałej zmiany dotychczasowego sposobu wykorzystywania nieruchomości.

Sąd Okręgowy podzielił stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w uzasadnieniu wyroku z dnia 19 maja 2010 r. (sygn. akt I CSK 591/09), że w art. 73 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest mowa o korzystaniu, które na gruncie prawa cywilnego oznacza używanie rzeczy i pobieranie z niej pożytków. Nie ma powodów do przyjęcia, że w art. 73 ust. 2 ustawy ustawodawca użył tego pojęcia w innym, swoistym sensie i dlatego należy uznać, iż chodzi o używanie nieruchomości w sposób odmienny od dotychczasowego. Przy tym, trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości powodować ma zmianę celu, na który została ona oddana w użytkowanie wieczyste. Zmianę przeznaczenia nieruchomości należy zatem odróżniać od zmiany sposobu korzystania z niej. Dlatego nie jest wystarczająca zmiana przeznaczenia gruntu wynikająca z uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub uzyskanie decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. W takim wypadku pojawia się bowiem tylko możliwość określonego sposobu korzystania z nieruchomości, lecz żaden z tych aktów sam nie prowadzi do trwałej zmiany sposobu korzystania z gruntu (por. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z 21 stycznia 2010 r., sygn. akt I CSK 210/09).

Zdaniem Sądu pierwszej instancji, w niniejszej sprawie nie doszło do trwałej zmiany przeznaczenia nieruchomości, która uzasadniałaby zastosowanie przepisu art. 73 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, co uzasadniało oddalenie powództwa.

Ponadto według Sądu Okręgowego zarówno żądanie powódki ustalenia opłaty rocznej przy zastosowaniu stawki 1% na cały rok 2011, jak i rozstrzygniecie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. ustalające wysokość opłaty z tytułu użytkowania wieczystego przy zastosowaniu stawki 1% począwszy od dnia 1 stycznia 2011 r., należy uznać za niezgodne z prawem. Z treści art. 81 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika bowiem, że nowa wysokość opłaty rocznej, ustalona przez właściwy organ w wyniku realizacji żądania, albo w wyniku prawomocnego orzeczenia kolegium lub ugody zawartej przed kolegium, obowiązuje począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym użytkownik wieczysty zażądał jej aktualizacji. W niniejszej sprawie powódka wniosek o aktualizację opłaty rocznej złożyła w dniu 24 stycznia 2011 r. Nawet wówczas, gdyby przedmiotowa nieruchomość spełniała kryteria określone w art. 17b ust. 1 pkt 2a ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, zmiana wysokości opłaty byłaby możliwa dopiero od dnia 1 stycznia 2012 r.

Od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie apelację wniosła powódka H. K..

Apelacją powódka zaskarżyła wyrok w całości, wnosząc o jego zmianę i uwzględnienie powództwa w całości, ewentualnie uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania. Powódka zarzuciła wyrokowi Sądu Okręgowego:

I) sprzeczność istotnych ustaleń z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego oraz naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 227 k.p.c. w zw. z art. 328 § 2 k.p.c. i art. 233 § 1 k.p.c. poprzez:

1) dokonanie oceny dowodów w sposób niewszechstronny i nasuwający zastrzeżenia z punktu widzenia zasad logicznego rozumowania, a w konsekwencji błędne przyjęcie, że:

a) we wniosku z dnia 21 stycznia 2011 r. powódka wprowadziła pozwaną w błąd wskazując, iż nieruchomość objęta wnioskiem posiada wydane pozwolenie na budowę, w sytuacji, gdy z dokumentów znajdujących się w aktach sprawy wynika, że decyzja Wojewody (...) z dnia 10 grudnia 2004 r. w przedmiocie stwierdzenia nieważności decyzji Burmistrza Gminy (...) nie była ostateczna i uprawomocniła się dopiero z dniem 7 maja 2012 r. na skutek decyzji Głównego Inspektora (...);

b) zmiana stanowiska pozwanej co do wyrażenia zgody na zmianę stawki procentowej opłat z 3% na 1% dla przedmiotowej nieruchomości była związana z informacją, iż przedmiotowa działka posiada wydane pozwolenie na budowę, w sytuacji, gdy informację tę uzyskała pozwana już we wniosku i początkowo odmówiła zmiany stawki, a w piśmie z dnia 3 października 2012 r. wskazała, że zgadza się na zmianę stawki w oparciu o wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 lutego 2010 r. (sygn. akt I CSK 397/09);

c) powódka nie kwestionowała, że zostało jej doręczone oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli, pomimo, że w treści pisma procesowego z dnia 10 marca 2014 r. wskazano, iż oświadczenie to nie zostało złożone H. K.;

d) na nieruchomości objętej pozwem na podstawie pozwolenia na budowę z dnia 12 listopada 2001 r. nie zostały rozpoczęte roboty budowlane;

e) na nieruchomości obejmującej dawną działkę ewidencyjną nr (...) po jej oddaniu w użytkowanie wieczyste nie nastąpiła trwała zmiana celu na cel mieszkaniowy;

2) pominięcie okoliczności, że pozwana jako podmiot profesjonalny, w którego zasobach pozostaje przedmiotowa nieruchomość, winien znać stan faktyczny i prawny nieruchomości, a zatem powoływanie się na „błąd” w tym zakresie nie mogło wywołać oczekiwanego przez pozwaną skutku prawnego;

3) pominięcie okoliczności, że w oparciu o zgłoszenie z dnia 9 czerwca 2011 r., co do którego właściwy organ nadzoru budowlanego nie wniósł sprzeciwu, powódka wykonała prace budowlane celem zabezpieczenia rozpoczętej budowy i umożliwienia jej kontynuacji;

4) pominięcie faktu, że po wydaniu pozwolenia na budowę w dniu 12 listopada 2001 r. na nieruchomości w oparciu o to pozwolenie prowadzone były roboty budowlane;

5) oddalenie wniosku o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z przesłuchania w charakterze świadka M. M. na okoliczność wykorzystania przedmiotowej nieruchomości na cele mieszkaniowe w roku 2011 i w latach kolejnych;

II) obrazę przepisów prawa materialnego, tj.:

1) art. 17 b ust. 2a ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa poprzez jego błędna interpretację, a przez to jego niezastosowanie do istniejącego stanu faktycznego, przedstawionego we wniosku;

2) art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego błędna interpretację, a przez to jego niewłaściwe niezastosowanie do istniejącego stanu faktycznego, przedstawionego we wniosku.

Pozwana (...) w W. wnosiła o oddalenie apelacji i zasądzenie od powódki na jej rzecz zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zważył:

Apelacja powódki nie zasługuje na uwzględnienie.

Sąd Apelacyjny podziela ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji i przyjmuje je za własne. Również dokonana przez Sąd Okręgowy ocena prawna jest w większości prawidłowa.

Jednakże zauważyć należy, że zgodnie z treścią art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, stawkę procentową opłaty rocznej zmienia się stosownie do tego celu. Przy dokonywaniu zmiany stawki procentowej stosuje się tryb postępowania określony w art. 78-81 ustawy. W judykaturze konsekwentnie przyjmuje się, że przepisy dotyczące ustalenia wysokości tych opłat mają charakter bezwzględnie obowiązujący, wobec czego ani strony umowy, ani sąd nie mogą zmieniać ustalonych w tej mierze stawek ustawowych. Sąd władny jest jedynie kontrolować prawidłowość stosowania tych stawek, w związku z czym orzeczenie sądu ma charakter deklaratoryjny (por. uzasadnienia wyroków Sądu Najwyższego z 11 sierpnia 2011 r., sygn. akt I CSK 607/10, OSNC 2012, nr 3, poz. 36 i z dnia 8 maja 2015 r., sygn. akt III CSK 274/14, Lex nr 1723775).

Mając na uwadze powyższy pogląd, przyjąć trzeba, że aktualne strony prawnego stosunku użytkowania wieczystego nie były władne samodzielnie ustalić wysokości stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, jeżeli byłaby ona sprzeczna z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa, a w szczególności z treścią art. 17b ust. 1 pkt 2a ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Dlatego zadaniem Sądu Okręgowego w przedmiotowej sprawie było skontrolowanie zgodności z przepisami ustawy stawki stosowanej przez strony, niezależnie od ich stanowisk zajmowanych w pismach procesowych kierowanych do Sądu, a wcześniej do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W..

Z tej przyczyny pismo (...) w W. z dnia 3 października 2012 r. należało potraktować jako niewiążące stanowisko strony w niniejszej sprawie i - niezależnie od powoływania się na błąd oraz oceny skuteczności uchylenia się przez pozwaną od skutków prawnych jego złożenia - dokonać samodzielnej oceny istnienia przesłanek określonych w art. 17b ust. 1 pkt 2a ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Dlatego zbędne są rozważania Sądu Okręgowego w przedmiocie dopuszczalności uchylenia się przez (...) w W. od skutków prawnych oświadczenia woli z dnia 3 października 2012 r., a w konsekwencji za bezprzedmiotowe uznać należy podniesione w apelacji zarzuty: wadliwego ustalenia, że we wniosku z dnia 21 stycznia 2011 r. powódka wprowadziła pozwaną w błąd; wadliwego ustalenia przyczyny zmiany stanowiska pozwanej co do wyrażenia zgody na zmianę stawki procentowej; wadliwego ustalenia, że powódce zostało doręczone oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli; niedopuszczalności powołania się na błąd przez pozwanego jako podmiot profesjonalny. Jedynie na marginesie Sąd odwoławczy wskazuje, że powyższe ustalenia i oceny Sądu pierwszej instancji są prawidłowe, zaś fakt doręczenia powódce oświadczenia pozwanej o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli został potwierdzony własnoręcznym podpisem H. K. na zwrotnym potwierdzeniu odbioru przesyłki (k. 129 akt).

Pozostałe zarzuty apelacji dotyczą ustalenia przez Sąd Okręgowy, że w niniejszej sprawie nie została spełniona przesłanka trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości, powodującej zmianę celu, na który nieruchomość została oddana w użytkowania wieczyste, na cel mieszkaniowy. Zdaniem powódki zmiana taka nastąpiła, o czym miały świadczyć: rozpoczęcie robót budowlanych celem zabezpieczenia na podstawie zgłoszenia z dnia 9 czerwca 2011 r., co do którego właściwy organ nadzoru budowlanego nie wniósł sprzeciwu oraz prowadzenie robót budowlanych po wydaniu pozwolenia na budowę w dniu 12 listopada 2001 r. Powódka zarzuciła także Sądowi pierwszej instancji bezzasadne oddalenie wniosku o dopuszczenie dowodu z przesłuchania świadka M. M. na okoliczność wykorzystania przedmiotowej nieruchomości na cele mieszkaniowe w roku 2011 i w latach kolejnych. Zdaniem skarżącej powyższe uchybienia miały prowadzić do naruszenia prawa materialnego, tj. art. 17 b ust. 2a (prawdopodobnie chodziło o art. 17 b ust. 1 pkt 2a) ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zdaniem Sądu Apelacyjnego wszystkie powyższe zarzuty są nietrafne.

W myśl zasady wynikającej z art. 6 k.c., to na powódce spoczywał ciężar udowodnienia, że w niniejszej sprawie została spełniona przesłanka trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości, powodującej zmianę celu, na który nieruchomość została oddana w użytkowania wieczyste, na cel mieszkaniowy. Tymczasem skarżąca nie sprostała temu obowiązkowi.

Zauważyć należy, że powódka dopiero w dniu 9 czerwca 2011 r. złożyła u Powiatowego Inspektora (...) dla m.(...) W. zawiadomienie o terminie rozpoczęcia robót budowlanych zabezpieczających, wymagane przez art. 41 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r. poz. 1409, ze zm., zwanej dalej „ustawą - Prawo budowlane”). Po pierwsze - skoro powódka złożyła organowi nadzoru architektoniczno-budowlanego pismo tej treści, to przyjąć należy, że uprzednio (w ostatnich latach) na przedmiotowej nieruchomości nie były prowadzone roboty budowlane. Kontynuacja robót budowlanych nie wymagałaby bowiem zawiadomienia organu o terminie rozpoczęcia robót. Po drugie - niezrozumiałe jest twierdzenie powódki o rozpoczęciu robót budowlanych „w oparciu o zgłoszenie z dnia 9 czerwca 2011 r., co do którego właściwy organ nadzoru budowlanego nie wniósł sprzeciwu”.

Zgodnie z art. 41 ust. 4 ustawy - Prawo budowlane, inwestor jest obowiązany zawiadomić o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych, dla których wymagane jest pozwolenie na budowę, zgłoszenie budowy lub zgłoszenie przebudowy, właściwy organ oraz projektanta sprawującego nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem. Zawiadomienie to nie uprawnia organu nadzoru architektoniczno-budowlanego do zgłoszenia sprzeciwu, albowiem nie jest zgłoszeniem, o którym mowa w art. 30 ust. 1 ustawy - Prawo budowlane. „Zgłoszenie” (którym błędnie nazywa pełnomocnik powódki „zawiadomienie”) w przypadkach wskazanych w ustawie zastępuje pozwolenie na budowę, zaś w art. 30 ust. 5 ustawy ustawodawca przewidział dla organu administracji architektoniczno-budowlanej (a nie organu nadzoru architektoniczno-budowlanego) uprawnienie do wniesienia sprzeciwu. W tych okolicznościach wskazać należy, że podniesiony w apelacji zarzut był konsekwencją nieznajomości prawa budowlanego.

Jak wskazano powyżej, gdyby budowa na przedmiotowej nieruchomości trwała w pierwszej połowie 2011 r., niecelowe byłoby zawiadamianie przez powódkę Powiatowego Inspektora (...) dla m.(...) W. o terminie rozpoczęcia robót budowlanych zabezpieczających, które miały rozpocząć się w dniu 17 czerwca 2011 r. Wniosek ten potwierdza treść zawiadomienia, w którym wyjaśniono, że „płytę fundamentową i istniejące konstrukcje żelbetowe należy jak najszybciej zabezpieczyć przed negatywnymi wpływami atmosferycznymi i postępującą dewastacją”. Taki stan istniejących naniesień wynika też ze zdjęć (k. 123 i nast. akt) oraz opisu zawartego w akcie notarialnym z dnia 13 października 2003 r., rep. A nr (...), który został złożony do akt sprawy w kserokopii pozbawionej danych stron stawających, lecz zawierającej numer ewidencyjny działki gruntu, pozwalający na identyfikację nieruchomości (k. 117 i nast. akt).

Sąd Okręgowy ustalił, że decyzją z dnia 12 listopada 2001 r. Burmistrz Gminy (...) zatwierdził projekt budowlany i wydał inwestorowi (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. pozwolenie na budowę zespołu dziewięciu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami na potrzeby własne mieszkańców i garażem podziemnym, na części działki ewidencyjnej nr (...) z obrębu (...) przy ul. (...) w W.. W apelacji powódka podnosi, że ówczesny inwestor na podstawie tej decyzji prowadził roboty budowlane, co miało skutkować już wtedy trwałą zmianą sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste.

W ocenie Sądu Apelacyjnego, fakt prowadzenia robót budowlanych na nieruchomości przez ówczesnego użytkownika wieczystego bezpośrednio po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę, nie może uzasadniać takiego wniosku. Zauważyć należy, że w dniu 13 października 2003 r. (rep. A nr (...)) (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. zawarła z (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. umowę przeniesienia użytkowania wieczystego gruntu celem zwolnienia się ze zobowiązania (k. 117 i nast. akt), zaś w dniu 16 grudnia 2003 r. Prezydent Miasta (...) W. przeniósł decyzję o pozwoleniu na budowę na rzecz (...) sp. z o.o. z siedzibą w W.. Skoro w powołanym akcie notarialnym z dnia 13 października 2003 r. i w zawiadomieniu złożonym przez powódkę w dniu 9 czerwca 2011 r. występuje tożsamy opis naniesień, przyjąć należy, że w latach 2003-2011 na przedmiotowej nieruchomości prace budowlane nie były prowadzone. Zaś przerwa w robotach budowlanych w powyższym okresie musi być traktowana jako okoliczność, która nie pozwala przyjąć, że doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości, powodującej zmianę celu, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste.

W apelacji skarżąca podnosi także fakt rozpoczęcia budowy na podstawie nowego pozwolenia na budowę. Sąd Okręgowy ustalił, że decyzją z dnia 4 marca 2014 r. Prezydent m.(...) W. zatwierdził projekt budowalny i udzielił powódce pozwolenia na budowę zespołu zabudowy mieszkaniowej z usługami i garażem podziemnym oraz zagospodarowaniem terenu na działkach ewidencyjnych nr (...). Zdaniem Sądu Apelacyjnego istnienie tej decyzji (nawet, gdyby była ostateczna) jest niewystarczające dla przyjęcia, że od dnia 4 marca 2014 r. użytkownik wieczysty powinien płacić obniżoną stawkę opłaty za nieruchomość.

W judykaturze słusznie przyjmuje się, że wykładnia językowa analizowanych przepisów nie daje podstaw do uznania, że istnieje jedno kryterium, za pomocą którego można przesądzić, że chodzi o zmianę sposobu korzystania z nieruchomości, mającą charakter trwały. To, czy nieruchomość gruntowa jest przeznaczona na cele mieszkaniowe w danym roku, za który użytkownik wieczysty ma zapłacić opłatę roczną, można przesądzić uwzględniając zarówno dokumenty dotyczące danej nieruchomości, jak i okoliczności faktycznie, a przede wszystkim zachowanie użytkownika wieczystego, które wskazuje, czy korzysta z nieruchomości na cele mieszkaniowe lub inne. Dopiero ocena - w konkretnym stanie faktycznym - zarówno decyzji administracyjnych odnoszących się do nieruchomości, jak i czynności podejmowanych w stosunku do niej przez użytkownika wieczystego może dać odpowiedź na pytanie, czy nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości i czy jest ona w danym roku wykorzystywana już na cele mieszkalne (por. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z 22 marca 2012 r., sygn. akt IV CSK 333/11, OSNC 2012, nr 11, s. 132).

W obszernym uzasadnieniu powołanego wyroku Sąd Najwyższy wyjaśnił, że w wyroku z dnia 19 maja 2010 r. (sygn. akt I CSK 591/09) Sąd Najwyższy rozważał, od kiedy można uznać, że nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, na której powstawał budynek, obejmujący nie tylko lokale mieszkalne, ale także użytkowe. Uznał, że nie można stwierdzić, że uzyskanie pozwolenia na wybudowanie na danej nieruchomości budynku, w którym mają znajdować się lokale mieszkalne, jest równoznaczne z trwałą zmianą sposobu korzystania z tego gruntu. Jeżeli w takim budynku mają być lokale mieszkalne i użytkowe, to po uzyskaniu zezwolenia na budowę brak podstaw do uznania, że chodzi o trwałą zmianę sposobu korzystania z gruntu. Fakt ten może zostać stwierdzony w sposób niepodważalny dopiero po zakończeniu budowy i wydaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku. Trafny jest wobec tego wniosek, że w takim stanie faktycznym podstawy do uznania, iż zaszła trwała zmiana sposobu korzystania z gruntu powstaje dopiero po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku, gdyż dopiero wtedy można ocenić, czy rzeczywiście określone lokale mają charakter lokali mieszkalnych i czy ich powierzchnia jest większa od powierzchni lokali użytkowych, a tym samym, że grunt przeznaczony został na cele mieszkalne.

Sąd Najwyższy dostrzegł, że inna sytuacja występuje wtedy, gdy na określonym gruncie użytkownik wieczysty uzyskuje pozwolenie na budowę domu, w którym mają być tylko lokale mieszkalne. Jeżeli oprócz tego użytkownik wieczysty podejmuje na tym gruncie prace związane z budową takiego domu, to fakty te wskazują, że grunt ten jest już wykorzystywany na cele mieszkalne. Decyzja o pozwoleniu na budowę nie nakłada na użytkownika wieczystego obowiązku przystąpienia do robót budowlanych. Może ona również w razie bezczynności użytkownika wieczystego wygasnąć po upływie dwóch [obecnie: trzech] lat od dnia, w którym roboty powinny zostać rozpoczęte lub zostały przerwane (art. 37 ustawy - Prawo budowlane). Dopiero ocena zachowania użytkownika wieczystego, który podjął na gruncie prace zmierzające do realizacji zatwierdzonego decyzją projektu, wskazuje, że grunt jest wykorzystywany na cele mieszkalne.

Według Sądu Najwyższego, o tym, czy chodzi o trwałą zmianę sposobu korzystania z gruntu, decyduje ocena, jakie jest zaawansowanie prac w roku, za który użytkownik stara się o zmniejszoną opłatę. Jeżeli są to planowo podejmowane działania zmierzające do zakończenia budowy domu mieszkalnego, to należy uznać, że nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z gruntu. O takiej zmianie, pomimo wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, nie można natomiast mówić wtedy, gdy roboty budowlane na gruncie w ogóle nie zostały rozpoczęte albo nastąpiła przerwa w ich realizacji trwająca dłużej niż rok. W takiej sytuacji, chociaż można mówić o zmianie sposobu korzystania z gruntu, niewątpliwie nie ma ona charakteru trwałego. Możliwość uzyskania opłaty rocznej w zmniejszonej wysokości pojawi się dopiero po zakończeniu budowy i uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego. Taki sposób rozumienia określenia „trwała zmian sposobu korzystania z nieruchomości” został przyjęty w wyrokach Sądu Najwyższego z 6 listopada 2009 r. (sygn. akt I CSK 109/09) i z 22 kwietnia 2010 r. (sygn. akt V CSK 357/09).

W przedmiotowej sprawie powódka nie udowodniła nie tylko faktu rozpoczęcia prac na podstawie decyzji z dnia 4 marca 2014 r., ale także nie wykazała, aby decyzja ta dotyczyła całej nieruchomości oznaczonej pierwotnie w ewidencji gruntów nr (...). Z pisma (...) w W. z dnia 16 grudnia 2011 r. wynika, że działka ewidencyjna nr (...) została podzielona na działki ewidencyjne nr (...). Ponieważ działka ewidencyjna nr (...) została zbyta, w użytkowaniu wieczystym pozostała jedynie działka ewidencyjna nr (...) (k. 37 akt). Fakt podziału przedmiotowej działki potwierdza treść decyzji Prezydenta m.(...) W. z dnia 16 sierpnia 2011 r. o zatwierdzeniu projektu podziału (k. 126 akt). Kolejną decyzją Prezydenta m.(...) W. z dnia 17 stycznia 2012 r. działka ewidencyjna nr (...) została podzielona na działki ewidencyjne nr (...) (k. 127 akt). Tymczasem złożona przez powódkę do akt decyzja z dnia 4 marca 2014 r. o pozwoleniu na budowę dotyczy działek ewidencyjnych nr (...) (a więc tylko części pozostającej w użytkowaniu wieczystym dawnej działki nr (...)) oraz działki nr (...) (sprzedanej, a więc nie będącej już w użytkowaniu wieczystym).

W tej sytuacji brak jest podstaw do ustalenia, aby nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości obejmującej działki ewidencyjne nr (...), powodująca zmianę celu, na który nieruchomość ta została oddana w użytkowanie wieczyste. Dodatkowo wskazać należy, iż powódka nie udowodniła powyższej okoliczności także dlatego, że nie wykazała, aby realizowane na części przedmiotowej nieruchomości zamierzenie budowlane obejmowało wyłącznie budynki mieszkalne. Z treści decyzji o pozwoleniu na budowę wynika bowiem, że dotyczy ona zespołu zabudowy mieszkaniowej z usługami i garażem podziemnym oraz zagospodarowaniem terenu. Odwołując się do poglądów wyrażonych w powołanych wyżej orzeczeniach, stwierdzić należy, że jeżeli w budynkach mają być lokale mieszkalne i użytkowe, to po uzyskaniu zezwolenia na budowę brak podstaw do uznania, że chodzi o trwałą zmianę sposobu korzystania z gruntu. Fakt ten może zostać stwierdzony w sposób niepodważalny dopiero po zakończeniu budowy i wydaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku.

Niezasadny jest również zarzut naruszenia przepisów postępowania, tj. art. 227 k.p.c. w zw. z art. 328 § 2 k.p.c. i art. 233 § 1 k.p.c. poprzez oddalenie wniosku o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z przesłuchania w charakterze świadka M. M. na okoliczność wykorzystania przedmiotowej nieruchomości na cele mieszkaniowe w roku 2011 i w latach kolejnych. Skoro tego dowodu nie przeprowadzono, nietrafne są zarzuty naruszenia art. 227 k.p.c. w zw. z art. 328 § 2 k.p.c. i art. 233 § 1 k.p.c. Powódka zgłosiła powyższy wniosek dowodowy w piśmie procesowym z dnia 12 marca 2014 r. (k. 134 akt). Na rozprawie w dniu 14 kwietnia 2014 r. Sąd Okręgowy oddalił ten wniosek, zaś pełnomocnik powódki zgłosił zastrzeżenie do protokołu rozprawy, zarzucając naruszenie art. 217 i 227 k.p.c. (k. 164 akt). Pomimo, że w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku Sąd pierwszej instancji zaniechał wyjaśnienia przyczyn oddalenia wniosku dowodowego, jednakże w ocenie Sądu Apelacyjnego była to decyzja słuszna. Powódka nie wskazała bowiem precyzyjnie okoliczności, jakie miałyby być dowodzone zeznaniami zawnioskowanego świadka, ograniczając się do ogólnego stwierdzenia, że chodzi o okoliczność „wykorzystania przedmiotowej nieruchomości na cele mieszkaniowe w roku 2011 i w latach kolejnych”. Należy zauważyć, że również w apelacji powódka nie poświęciła nawet jednego zdania uzasadnieniu potrzeby przesłuchania tego świadka, ograniczając się do sformułowania zarzutu, że wniosek dowodowy został bezzasadnie oddalony, pomimo że dotyczył istotnej okoliczności.

Podstawą orzeczenia Sądu Apelacyjnego był art. 385 k.p.c. O kosztach procesu orzeczono na zasadzie art. 98 § 1 i 3 w zw. z art. 108 § 1 k.p.c.