Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 19 lutego 2015 roku Sąd Rejonowy dla Łodzi - Śródmieścia w Łodzi, w sprawie z powództwa (...)Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Ł. przeciwko Związkowi (...) z siedzibą w W., o ustalenie, ustalił, że istnieje pomiędzy powódką (...) Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Ł., a pozwanym Związkiem (...) z siedzibą w W. stosunek najmu lokalu użytkowego o pow. 130 m2 położonego w Ł. przy ul. (...) wynikający z zawartej przez strony w dniu 1 czerwca 2005 roku umowy najmu. Ponadto Sąd Rejonowy zasądził od strony pozwanej na rzecz powódki kwotę 8.747 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania i nakazał pobrać od pozwanego Związku (...) z siedzibą w W. na rzecz Skarbu Państwa Sądu Rejonowego dla Łodzi - Śródmieścia z siedzibą w Łodzi kwotę 3.296 zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych. Powyższe orzeczenie Sąd I instancji oparł na następujących ustaleniach faktycznych: pozwem z dnia 22 stycznia 2013 roku (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Ł. wniosła o ustalenie, że istnieje, pomiędzy powódką, a Związkiem (...) w W. stosunek najmu lokalu użytkowego o pow. 130 m2 położonego w Ł. przy ul. (...) oraz o zasądzenie od pozwanej kosztów procesu według norm przepisanych. Na uzasadnienie zgłoszonego żądania powódka wskazała, że w dniu 1 czerwca 2005 roku zawarła z pozwanym umowę najmu lokalu użytkowego o pow. 130 m2 położonego w Ł. przy ul. (...). Umowa została zawarta na czas oznaczony 10 lat. W umowie strony zastrzegły możliwość jej rozwiązania bez wypowiedzenia w przypadku wystąpienia przesłanek z § 11 umowy, nie przewidywały wypowiedzenia umowy. Do umowy najmu został sporządzony aneks w związku ze zmianą w dniu 11 lipca 2008 roku nazwy powodowej spółki z (...) sp. z o.o. w Ł. na(...) sp. z o.o. w Ł.. Po spisaniu aneksu umowa była realizowana. W dniu 5 grudnia 2012 roku powódka otrzymała pismo pozwanego z dnia 30 listopada 2012 roku z oświadczeniem o rozwiązaniu umowy najmu bez wypowiedzenia. Jako podstawę rozwiązania umowy wskazano nieprzywrócenie do stanu poprzedniego we wskazanym terminie przerobionego placu wewnętrznego. Powódka wskazała, że nie dokonywała przeróbek placu bez zgody pozwanego, nie była wzywana do przywrócenia stanu poprzedniego. W dniu 5 grudnia 2012 powódka odpowiedziała na pismo pozwanego i wezwała pozwanego do cofnięcia złożonego oświadczenia. W ocenie powódki łącząca strony umowa nie przewidywała możliwości jej rozwiązania przez pozwanego, a więc złożone oświadczenie jest bezskuteczne. Powódka wskazała, że jedyną możliwością ustalenia stosunku najmu jest powództwo, które wytoczyła.
W odpowiedzi na pozew Związek (...) w W. wniósł o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powódki na rzecz swoją rzecz kosztów procesu według norm przepisanych. Pozwany wskazał, że powódka nie wskazała, jaki posiada interes w wytoczeniu powództwa, a tym bardziej nie udowodniła istnienia tego interesu. Pozwany wskazał nadto, że zgodnie z § 8 umowy powódka miała prowadzić działalność w pomieszczeniach. Strony rozróżniły pomieszczania od placu wewnętrznego. W obrębie pomieszczeń powódka była uprawniona do prowadzenia działalności gastronomicznej, a na terenie placu nie. Tymczasem powódka prowadziła restaurację również na placu. Powódka została wezwana pismem z dnia 27 listopada 2012 roku do zaprzestania korzystania z placu w sposób sprzeczny z przeznaczeniem. Termin zaniechania naruszeń określono na 30 listopada 2012 roku. Pismo doręczone zostało powódce 28 listopada 2011 roku. Powódka nie zaniechała wykorzystywania placu nie zgodnie z przeznaczeniem, dlatego też pozwany skierował do powódki pismo z oświadczeniem o rozwiązaniu umowy najmu. Pozwany wskazał, że zakreślony powódce termin na zaniechanie naruszeń był wystarczający ponieważ do zaniechania naruszeń wystarczyło, by pracownicy powódki usunęli krzesełka przy stolikach na placu. Pozwany wskazał, że podstawę rozwiązania umowy bez wypowiedzenia stanowi art. 667 § 2 k.c.
W piśmie z dnia 11 kwietnia 2013 roku powódka podniosła, że brak było podstaw do wypowiedzenia przez pozwanego umowy najmu lokalu użytkowego w oparciu o art. 667 § 2 k.p.c., a powódka posiada interes prawny w ustaleniu, że stosunek prawny nadal istnieje. Między stronami powstała sytuacja prawna, w której doszło do wątpliwości, czy powódce przysługuje przymiot najemcy lokalu i dlatego konieczne jest potwierdzenie istnienia tego stosunku przez sąd w wyroku. Powódka wskazała, że dopiero w toku postępowania zapoznała się z pismem pozwanej z dnia 27 listopada 2012 roku, w którym sformułowane zostało wezwanie do zaniechania naruszeń. Podniosła, że pismo nie zostało jej wcześniej doręczone, a w konsekwencji nie zachowano procedury zobowiązującej do uprzedniego - przed rozwiązaniem umowy wezwania najemcy do zaniechania naruszeń. Powódka wskazała, że z zebranej dokumentacji wynika, że pismo z wezwaniem do zaniechania korzystania z przedmiotu umowy w sposób sprzeczny z przeznaczeniem odebrane zostało przez osobę o nazwisku M., która to osoba nie jest pracownikiem powódki, ani osobą uprawnioną do odbioru korespondencji. W dowodzie nadania przesyłki brak jest wskazania adresu powódki zgodnie z KRS. Oświadczenie nie zostało zatem złożone powódce. W zaistniałej sytuacji powódka nie ma innej możliwości ochrony swoich praw niż w drodze powództwa o ustalenie. Brak doręczenia oświadczenia wzywającego do usunięcia naruszeń powoduje w ocenie powódki nieważność wypowiedzenia. Powódka wskazała, że kwestionuje nie tylko skuteczność złożonego oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu z uwagi na nieprawidłowości w doręczeniu pism kierowanych do powódki zawierających oświadczenie wzywające do usunięcia naruszeń, ale też podnosi brak podstaw do wypowiedzenia umowy z przyczyn leżących po stronie najemcy. Strony umowy uregulowały w niej sytuacje, w których pozwanemu przysługiwało uprawnienie do rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym przewidując takie uprawnienie między innymi w razie wykorzystywania pomieszczeń oddanych w najem do innych celów niż określone w § 8 umowy, a więc do prowadzenia działalności na którą powódka nie ma pozwolenia. Umowa nie wprowadzała innych ograniczeń w zakresie użytkowania placu wewnętrznego, nie zakazywała powódce wykorzystywania placu zgodnie z prowadzoną działalnością. Plac od 2005 roku wykorzystywany był na potrzeby ogródka letniego. Taką rolę pełnił również przed zawarciem umowy przez strony. W 2006 roku pozwany wyraził zgodę na przebudowę placu miedzy innymi poprzez jego zadaszenie. Pozwany był informowany w 2007 roku przez Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków o wyrażeniu zgody na wykonanie przebudowy oraz decyzji udzielającej zgody na wykonanie robót. Prace zostały wykonane zgodnie z projektem w 2007 roku. Pozwany wyrażał tym samym zgodę na określony sposób korzystania z placu. Z chwilą dokonania zabudowy zgodnie z decyzją Prezydenta Miasta Ł. z dnia 1 czerwca 2007 roku dokonano przekształcenia placu wewnętrznego w pomieszczenie użytkowe, które zgodnie z decyzją miało być wykorzystywane na cele usługowo - gastronomiczne. Pozwany był stroną postępowania administracyjnego i otrzymał odpis wydanej decyzji. Powódka podkreśliła, że zgoda na zabudowę placu wewnętrznego została wydana 16 października 2006 roku, a pozwana dopiero w 2012 roku wskazała jako podstawę rozwiązania umowy dokonanie prac adaptacyjnych wyznaczając jednocześnie termin 3 dni na przywrócenie stanu poprzedniego. Taki sposób postępowania pozwanej jest w ocenie powódki sprzeczny z zasadami współżycia społecznego, stanowi nadużycie prawa w rozumieniu art. 5 kc oraz przepisami prawa budowlanego, które zakazują dokonywania prac rozbiórkowych bez uprzedniej decyzji wydziału urbanistyki i architektury, a także zgody Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków. W piśmie z dnia 27 maja 2013 roku pozwany podtrzymał zarzut braku po stronie powódki interesu prawnego w wytoczeniu powództwa o ustalenie. Wskazał, że przesyłka zawierająca pismo z dnia 27 listopada 2012 roku przekazana została osobie o nazwisku M. w siedzibie powódki, a w konsekwencji zasadnym jest przyjęcie, że osoba ta jako osoba czynna w lokalu przedsiębiorstwa była uprawniona do odbioru przesyłki adresowanej do powódki (art. 97 k.c.). To powódka winna zorganizować proces przyjmowania i odbioru dokumentów. Pozwany wyraził pogląd że termin wyznaczony powódce na zaniechanie naruszeń był terminem wystarczającym. Pozwany wskazał, że powódka miała prowadzić działalność gastronomiczną w lokalu użytkowym, a nie na placu wewnętrznym. Jeżeli na terenie placu miałaby być prowadzona działalność gastronomiczna wówczas plac nie zostałby oddany w użytkowanie bezpłatnie. Strony w umowie określając miejsce, w którym można prowadzić działalność gastronomiczną operowały pojęciem pomieszczenia, a nie szerszym, które obejmowałoby plac. Pozwany wyraził pogląd, iż nie tracą ważności postanowienia łączącej strony umowy tylko dlatego, że zatwierdzono możliwość prowadzenia działalności określonego rodzaju na placu na mocy decyzji administracyjnej. Pozwany wskazał, że wyraził zgodę na odświeżenie ogródka letniego poprzez wykonanie dwóch wiat o konstrukcji drewnianej, co nie oznacza że wyraził zgodę na prowadzenie działalności gastronomicznej na placu. W piśmie z dnia 26 sierpnia 2013 roku powódka podtrzymała stanowisko zajęte w pozwie oraz we wcześniejszych pismach procesowych, wskazując dodatkowo, że straciła możliwość korzystania z wynajmowanego lokalu, a podnajemca lokalu stał się głównym najemcą. Powódka wskazała, że w sprawie nie ma zastosowania art. 97 k.c. ponieważ powódka nigdy nie zatrudniała osoby o nazwisku M.. Powódka posiada w budynku, w którym prowadzi działalność skrzynkę pocztową, w której pozostawiana jest korespondencja. Kurier doręczający przesyłkę miał obowiązek dostarczenia przesyłki osobie wskazanej jako adresat i zweryfikować jej dane. Tylko wówczas można byłoby mówić o doręczeniu przesyłki. Powódka wskazała, że wskazana jako przyczyna rozwiązania umowy przyczyna nie jest rzeczywista. Kierownictwo Ogniska w Ł., z którym powódka kontaktowała się w sprawach dotyczących najmu nie znało przyczyn rozwiązania umowy. Pozwany przez wiele lat nie zgłaszał zastrzeżeń, co do sposobu korzystania z przedmiotu umowy podczas gdy siedziba Ogniska w Ł. mieści się w tym samym budynku, w którym znajduje się wynajmowany lokal, a zatem przedstawiciele pozwanego codziennie widzieli w jaki sposób najemca korzysta z wynajmowanego lokalu. Zarówno poprzedni, jak i nowy najemca wykorzystują plac wewnętrzny w taki sam sposób, jak wykorzystywała go powódka, co pozwala na stwierdzenie, że rzeczywistym celem pozwanego było nie usunięcie naruszeń lecz rozwiązanie umowy zawartej na czas określony i zawarcie nowej umowy z dotychczasowym podnajemcą na korzystniejszych warunkach. W piśmie z dnia 14 października 2013 roku pozwany podtrzymał twierdzenia o braku po stronie powódki interesu prawnego w wytoczeniu powództwa o ustalenie oraz wskazał na poprawność doręczenia powódce korespondencji. Na rozprawie w dniu 18 października 2013 roku pełnomocnik powódki poparł powództwo, pełnomocnik pozwanej wniósł o oddalenie powództwa. Wyrokiem z dnia 18 października 2013 roku Sąd Rejonowy dla Łodzi - Śródmieścia w Łodzi XII Wydział Gospodarczy w sprawie o sygn. akt XII GC 107/13 oddalił powództwo i orzekł o kosztach postępowania wskazując na brak po stronie powódki interesu prawnego w wytoczeniu powództwa. Powódka złożyła apelację od wyroku z dnia 18 października 2013 roku. Postanowieniem z dnia 23 grudnia 2013 roku Sąd zwolnił powódkę od kosztów sądowych w zakresie opłaty od apelacji. Na skutek apelacji powódki od wyroku z dnia 18 października 2013 roku, Sąd Okręgowy w Łodzi XIII Wydział Gospodarczy Odwoławczy wyrokiem z dnia 4 lipca 2014 roku, wydanym w sprawie o sygn. akt XIII Ga 64/14, uchylił zaskarżony wyrok z dnia 18 października 2013 roku w sprawie XII GC 107/13 i sprawę przekazał do ponownego rozpoznania tutejszemu Sądowi pozostawiając Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego. Sąd Okręgowy wskazał, że materialnoprawną przesłanką powództwa o ustalenie jest posiadanie przez powoda interesu prawnego, przy czym interes prawny nie decyduje o zasadności powództwa, a jedynie warunkuje możliwość badania i ustalania prawdziwości twierdzeń powoda, że dany stosunek prawny lub prawo istnieje. Sąd Okręgowy wskazał, że ocena, czy po stronie powodowej istnieje interes prawny w dochodzeniu roszczenia opartego na treści art. 189 k.p.c. winna zostać dokonana w oparciu o postanowienia umowy najmu z uwzględnieniem charakteru umowy. Sąd wskazał, że już sama okoliczność, iż umowa najmu zawarta została na czas określony do 2015 roku bez konieczności dodatkowego dowodzenia przez stronę powodową wskazuje na istnienie interesu prawnego w dochodzeniu roszczenia zmierzającego do zniwelowania, czy eliminacji skutków prawnych oświadczenia woli pozwanego zmierzającego do jednostronnego rozwiązania umowy najmu łączącej strony na czas oznaczony. Sąd wskazał, że powódka zawierając umowę z zastrzeżeniem jej obowiązywania do określonego terminu posiadała zarówno interes faktyczny, ekonomiczny w kontynuowaniu umowy przez określony w jej postanowieniach czas, z drugiej zaś strony - mogła liczyć się z tym, iż korelacja praw i obowiązków strony powodowej oraz odpowiadających im praw i obowiązków pozwanego będzie obowiązywała i odnosiła się do sfery prawnej każdego z podmiotów przez czas wynikający z umowy zawartej na okres oznaczony. Sąd Okręgowy zwrócił uwagę, że z zarówno załączonej korespondencji między stronami, poprzedzającej wytoczenie powództwa, jak i twierdzeń strony powodowej wyrażonej w pozwie i w toku procesu wynikała wola strony powodowej przede wszystkim nakierowana na kontynuowanie stosunku umownego łączącego strony. W tej sytuacji rozstrzygnięcie merytoryczne sporu opartego na powództwie wytoczonym przez stronę powodową doprowadzi do unormowania, czy uregulowania sytuacji prawnej strony powodowej na czas obowiązywania umowy najmu przedmiotowego lokalu użytkowego. Przekazując sprawę do ponownego rozpoznania tutejszemu Sądowi Sąd Okręgowy wskazał, że przy ponownym rozpoznaniu sprawy tutejszy Sąd winien raz jeszcze w pierwszej kolejności, w oparciu o treść i warunki umowy łączącej strony rozważyć istnienie interesu prawnego po stronie powodowej w wytoczeniu powództwa opartego na treści art. 189 k.p.c. W konsekwencji powyższych działań, w przypadku pozytywnego ustalenia wskazanej wyżej przesłanki skuteczności przedmiotowego powództwa Sąd Rejonowy winien zbadać i odnieść się do merytorycznych przesłanek zasadności powództwa przeprowadzając w powyższym zakresie postępowanie dowodowe w celu ustalenia okoliczności istotnych z punktu widzenia rozstrzygnięcia sporu. W piśmie z dnia 29 grudnia 2014 roku pełnomocnik powódki podtrzymał stanowisko zajęte w pozwie oraz w pismach procesowych oraz zgłoszone wnioski dowodowe. Wskazał, że powódka posiada interes prawny w wytoczeniu powództw ponieważ jej wolą jest kontynuowanie umowy najmu zawartej na czas określony. Powódka podtrzymała zgłoszony we wcześniejszych pismach procesowych wniosek o zobowiązanie pozwanej do złożenia umowy najmu z obecnym najemcą, wyciągów z rachunków bankowych oraz wniosek o dopuszczenie dowodu z zeznań świadków. W piśmie z dnia 30 grudnia 2014 roku oraz 19 stycznia 2015 roku pełnomocnik pozwanego wniósł o oddalenie powództwa, podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie, wskazał, że powódka nie posiada interesu prawnego w wytoczeniu powództwa ponieważ ma możliwość wytoczenia powództwa dalej idącego jakim jest powództwo o odszkodowanie, czy też powództwo zmierzające do odzyskania władztwa nad przedmiotem najmu. Poprzez wytoczenie powództwa o ustalenie powódka nie odzyska władztwa nad lokalem. Przez oddanie przedmiotu najmu w podnajem powódka nie utraciła roszczenia posesoryjnego. Pozwana wyraziła pogląd, że powódka celem ochrony swoich praw mogłaby wystąpić z powództwem opartym o ochronę posiadania. Zarządzeniem z dnia 7 stycznia 2015 roku pełnomocnik pozwanego zobowiązany został do złożenia w terminie 3 dni pod rygorem skutków z art. 233 § 2 k.p.c. umowy najmu lokalu będącego przedmiotem postępowania zawartej z nowym najemcą lokalu oraz wyciągu z rachunków bankowych pozwanego za okres od 1 października 2012 roku do stycznia 2013 roku. Wezwanie do złożenia dokumentów doręczone zostało pełnomocnikowi pozwanego w dniu 12 stycznia 2015 roku. Pełnomocnik pozwanego nie złożył dokumentów do złożenia których był zobowiązany. Na rozprawie w dniu 5 lutego 2015 roku pełnomocnik powódki poparł powództwo, wniósł o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego. Pełnomocnik pozwanego wniósł o oddalenie powództwa oraz zasądzenie na rzecz pozwanego kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego. Sąd I instancji ponownie rozpoznając sprawę ustalił, iż w dniu 1 czerwca 2005 roku w Ł. pomiędzy Związkiem (...) w W., a (...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością w Ł. zawarta została umowa najmu, na mocy której pozwana wynajęła i oddała w użytkowanie (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w Ł. pomieszczenia znajdujące się w budynku przy ul. (...), o łącznej pow. 130 m2, które miały być wykorzystywane na prowadzenie działalności gastronomicznej. Przedmiotem umowy były pomieszczenia znajdujące się w oddzielnej części budynku z osobnym wejściem od strony ulicy (...). Strony postanowiły, że pomieszczenia te muszą być oddzielone na stałe od zasadniczej części budynku. Najemca otrzymał dodatkowo, bezpłatnie plac wewnętrzny należący do wynajmującego o pow. 60 m . Strony postanowiły, że do obowiązków najemcy należy dbanie o estetykę, zabezpieczenie placu i utrzymanie na nim porządku. W umowie zastrzeżono, że najemca wykonał na własny koszt niezbędne prace związane z wymianą nawierzchni w części dotyczącej placu wewnętrznego o powierzchni 60 m2.
W § 7 umowy strony postanowiły między innymi, że wszelkie adaptacje i zmiany naruszające substancję budynku wymagają pisemnej zgody wynajmującego. Najemca zobowiązał się do użytkowania lokalu zgodnie z przeznaczeniem i należytą starannością. Umowa zawarta została na czas określony 10 lat z możliwością automatycznego przedłużenia po upływie tego okresu na następny rok o ile żadna ze stron nie później niż 6 miesięcy przed upływem 10 - letniego okresu nie złoży oświadczenia na piśmie o wyłączeniu automatycznego przedłużania na następne lata. W § 11 pkt 3 umowy strony postanowiły, że pozwana ma prawo rozwiązać umowę ze skutkiem natychmiastowym w razie, gdy najemca zalega z płatnościami za dwa pełne okresy, podnajmuje określone umową powierzchnie innym osobom fizycznym lub prawnym bez zgody wynajmującego, wykorzystuje pomieszczenia do innych celów niż określone w § 8 umowy. W § 12 strony postanowiły, że wszelkie zmiany umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności i mogą być dokonywane w formie aneksów do umowy. W dniu 11 lipca 2008 roku strony - z uwagi na zmianę nazwy najemcy - powódki - zawarły aneks do umowy z dnia 1 czerwca 2008 roku, na mocy którego postanowiły, że z dniem 11 lipca 2008 roku prawa i obowiązki wynikające z umowy przejmuje następca prawny najemcy (...) Sp. z o.o. z siedzibą w Ł.. Ze strony powódki aneks do umowy podpisany został przez dyrektora Ogniska w Ł. K. M.. (...) Związku (...) w Ł. ma siedzibę przy ul. (...), to jest w budynku, w którym znajduje się lokal będący przedmiotem umowy najmu z dnia 1 czerwca 2005 roku. We wszystkich sprawach związanych z realizacją umowy najmu powódka kontaktowała się z pracownikiem pozwanej w Ł. przy ul. (...) K. M.. W ramach prowadzonej działalności powódka udostępniała lokal i plac będące przedmiotem umowy z dnia 1 czerwca 2005 roku podmiotom trzecim, z którymi zawierała umowy franchisingowe. Od początku obowiązywania umowy najmu z dnia 1 czerwca 2005 roku plac wewnętrzny wykorzystywany był na potrzeby restauracji, na placu prowadzony był ogródek letni. Poprzedni najemca lokalu również prowadził na placu wewnętrznym ogródek letni. Aby wejść do restauracji trzeba przejść przez ogródek letni. Lokal oraz plac wewnętrzny - będące przedmiotem zawartej przez strony w dniu 1 czerwca 2005 roku umowy najmu - nadal są wykorzystywane w taki sam sposób w jaki korzystała z nich powódka. Na placu wewnętrznym, który jest obecnie zabudowany znajdują się stoliki, prowadzona jest działalność gastronomiczna. Pismem z dnia 16 października 2006 roku powódka wskazując na planowane odświeżenie ogródka letniego przy ul. (...) zwróciła się do pozwanej z prośbą o wyrażenie zgody na wykonanie dwóch wiat o konstrukcji drewnianej nad wskazanym ogródkiem letnim. W piśmie wskazano, że prace wykonane zostaną po uzyskaniu wszelkich koniecznych zezwoleń, uzyskanie których warunkowane jest zgodą właściciela terenu. Kierownik Biura (...) Polska (...) K. M. wyraziła zgodę na prośbę zawartą w piśmie powódki. Decyzją z dnia 21 maja 2007 roku (...) Wojewódzki Konserwator Zabytków, po rozpatrzeniu wniosku strony powodowej w sprawie uzgodnienia projektu budowlanego przebudowy budynku Polska (...) przy ul. (...) w Ł., uzgodnił przedłożoną dokumentację. Odpis decyzji doręczony został do wiadomości powódce. Decyzją z dnia 5 czerwca 2007 roku Prezydent Miasta Ł. zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na wykonanie robót budowlanych dla (...) Sp. z o.o. dla inwestycji obejmującej zabudowę podcienia zabytkowego budynku (...) na cele usługowo - gastronomiczne na posesji położonej w Ł. przy ul. (...). Odpis decyzji doręczony został Związkowi (...). Powódka wykonała zadaszenie placu wewnętrznego. Po przeprowadzonych pracach nadal wykorzystywała plac w ramach prowadzonej działalności gastronomicznej. Pracownicy pozwanej przychodzili do lokalu wynajmowanego przez powódkę, nigdy nie zgłaszali uwag co do sposobu korzystania z pomieszczeń będących przedmiotem umowy najmu oraz placu wewnętrznego przez powódkę, nie zgłaszali zastrzeżeń co do sposobu zagospodarowania placu wewnętrznego. Uwag takich nie zgłaszała K. M., z którą J. K. pozostawał w stałym kontakcie. W dniu 27 listopada 2012 roku pozwany nadał pismo skierowane do powódki, w którym wskazał, że powódka przerabiając oddany do bezpłatnego używania plac wewnętrzny i używanie go w sposób niezgodny z przeznaczeniem naruszyła obowiązki wynikające z § 7 pkt 3 i 4 umowy z dnia 1 czerwca 2005 roku. Pozwany wezwał powódkę - powołując się na treści art. 667 k.c. - do przywrócenia stanu poprzedniego w terminie do 30 listopada 2012 roku. Pozwany wskazał, że do obowiązków najemcy należało dbanie o estetykę i zabezpieczenie placu, utrzymanie porządku na nim, a nie przerabianie go na salę restauracyjną. Z uwagi na sprzeczne z przeznaczeniem użytkowanie placu pozwany wezwał powódkę do zapłaty czynszu za plac w wysokości 126.219,27 zł netto oraz podatku VAT od wskazanej kwoty. Pismo z dnia 27 listopada 2012 roku zostało odebrane przez osobę o nazwisku M. w dniu 28 listopada 2012 roku o godzinie 10.18. Powódce nie zostało doręczone wezwanie do zaprzestania korzystania z placu wewnętrznego, jako ogródka letniego, prowadzenia na placu działalności gastronomicznej. W skierowanym do powódki piśmie z dnia 30 listopada 2012 roku pozwana wskazała, że z uwagi na nieprzywrócenie stanu poprzedniego przerobionego placu wewnętrznego, oddanego powódce do bezpłatnego używania i używanie go przez powódkę w sposób niezgodny z przeznaczeniem pozwana rozwiązuje „z dniem dzisiejszym” umowę najmu z 1 czerwca 2005 roku bez zachowania okresu wypowiedzenia. Jako podstawę wystosowanego oświadczenia pozwana wskazała art. 667 § 2 k.c. Pozwana wezwała powódkę do opróżnienia wszystkich zajmowanych przez nią pomieszczeń. Pismo pozwanej z dnia 30 listopada 2012 roku doręczone zostało powódce w dniu 4 grudnia 2012 roku o godzinie 9.54. Przed doręczeniem powódce pisma z dnia 30 listopada 2012 roku pozwany nie kontaktował się z powódką celem ustalenia terminu oględzin nieruchomości będącej przedmiotem najmu i stwierdzenia w jaki sposób wykorzystywany jest plac wewnętrzny. Po odebraniu oświadczenia powódki o wypowiedzeniu umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia prezes zarządu powódki J. K. skontaktował się z K. M.. K. M. nie znała przyczyn wypowiedzenia umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym, nie posiadała wiedzy o kierowanych do powódki pismach, po kilku dniach poinformowała J. K., że do powódki kierowane były pisma z K., których treści ona nie zna. Pismem z dnia
5 grudnia 2012 roku skierowanym do pozwanej powódka oświadczyła, że nie przyjmuje do wiadomości stanowiska pozwanej, wskazała, że rozwiązanie umowy jest niezgodne z jej treścią oraz przepisami. Powódka wskazała, że nie dokonywała żadnych przeróbek wynajmowanego placu wewnętrznego, na które pozwana nie wyrażałaby zgody oraz że nie otrzymała pisma z żądaniem przywrócenia stanu poprzedniego. Żądania takiego nie otrzymała również w formie ustnej, a zatem nie miała możliwości ustosunkowania się do zgłoszonych zastrzeżeń, co do sposobu korzystania z wynajmowanych powierzchni oraz dokonania stosownych przywróceń. Tego rodzaju zachowanie pozwanej stanowi nadużycie uprawnień z art. 667 § 2 k.c. Brak nadesłania upomnienia powoduje wadliwość rozwiązania umowy bez wypowiedzenia. Powódka wezwała pozwaną do natychmiastowego cofnięcia oświadczenia woli. Powódka wskazała, że łącząca strony umowa jest umową zawartą na czas określony, wypowiedzenie umowy regulowane jest w jej § 11 pkt 3, a żadna ze wskazanych w powołanym przepisie umowy okoliczności nie wystąpiła. Powódka wskazała, że wykorzystuje nieruchomość w sposób zgodny z umową, a wadliwe rozwiązanie umowy' będzie rodziło obowiązek odszkodowawczy pozwanej, który powódka wyceniła na kwotę 420.000 zł. W piśmie z dnia 12 grudnia 2012 roku powódka wezwała pozwaną do zajęcia stanowiska w związku z zarzutami podniesionymi w piśmie z dnia 5 grudnia 2012 roku, wskazała, że brak reakcji spowoduje konieczność wystąpienia na drogę sądową z roszczeniami o ochronę praw powódki.
W siedzibie powódki w Ł. przy ul. (...) nie są zatrudnieni pracownicy. Jedyną osobą, która przebywa w siedzibie spółki jest prezes zarządu powódki J. K.. Powodowa spółka nie zatrudnia sekretarki, nie zatrudnia osoby o nazwisku M.. Osoba o takim nazwisku nie jest znana powódce. Powódka zajmuje jedno piętro w budynku przy ul. (...). Na ulicy (...) oprócz powódki siedziby mają jeszcze trzy inne firmy. Nie jest w nich zatrudniona osoba o nazwisku M.. Każda z firm posiada swoją skrzynkę na listy. Między przedstawicielami firm, które mają siedzibę na ul. (...) istnieje porozumienie, że każda z firm samodzielnie odbiera kierowaną do niej korespondencję. W sytuacji, kiedy korespondencja dostarczana jest przez kuriera jest on kierowany do firmy, do której korespondencja jest zaadresowana. Lokal położony w Ł. przy ul. (...) znajduje się w posiadaniu podmiotu, z którym powódkę bezpośrednio przed złożeniem przez pozwaną oświadczenia o wypowiedzeniu umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia łączyła umowa franchisingowa. F. odmówił powódce uiszczania opłat na podstawie łączącej go z powódką umowy wskazując, że to jemu przysługuje obecnie prawo do lokalu. Powódka jest zainteresowania kontynuowaniem umowy, jaką zawarła z pozwanym oraz podnajmowaniem lokalu na podstawie umów franchisingowych.  Powódka od podmiotów z którymi zawiera umowy franchisingowe pobiera opłaty w wysokości od około 5000 zł do 15.000 zł miesięcznie. Sąd Rejonowy oceniając zgromadzony w sprawie materiał dowodowy uznał go za wiarygodny, w szczególności w zakresie dowodów w postaci dowodów z dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy niniejszej i oparł się na nim dokonując ustaleń faktycznych. Dowody z dokumentów nie były kwestionowane przez strony, potwierdzają przedstawiane przez nie fakty i nie budzą wątpliwości, co do swej wiarygodności. Brak jest również podstaw, zdaniem Sądu Rejonowego, do kwestionowania wiarygodności zeznań powódki oraz przesłuchanych w sprawie świadków H. P., Ł. A., K. F.. Zeznania te są spójne, rzeczowe, korespondują ze sobą, wzajemnie się uzupełniają, znajdują potwierdzenie w dowodach z dokumentów. Sąd Rejonowy dopuścił dowód z zeznań świadków mając na względzie, że wniosek w tym zakresie został złożony w wykonaniu zobowiązania nałożonego przez Sąd w dniu 11 grudnia 2014 roku, które to zarządzenie zostało wydane w wykonaniu wytycznych Sądu Okręgowego w Łodzi zawartych w uzasadnieniu wyroku z dnia 4 lipca 20114 roku. Sąd Okręgowy przekazując sprawę do ponownego rozpoznania zobowiązał Sąd do przeprowadzenia postępowania dowodowego w celu ustalenia okoliczności istotnych z punktu widzenia rozstrzygnięcia sprawy. Uwzględnienie zgłaszanych przez stronę powodową wniosków dowodowych znajdowało oparcie w treści art. 207 § 6 kpc, przeprowadzenie dowodu z zeznań świadków zgłoszonych przez stronę powodową nie spowodowało zwłoki w rozpoznaniu sprawy. Zarówno z zeznań powódki, jak i przesłuchanych świadków wynika, że sposób korzystania przez powódkę był niezmienny przez cały okres trwania umowy najmu i zajmowania lokalu przez powódkę. Pozwana posiadała wiedzę na temat sposobu korzystania z lokalu i nie zgłaszała w tym przedmiocie żadnych zastrzeżeń. W tak określonym stanie faktycznym Sąd I instancji uznał zgłoszone przez powódkę żądanie ustalenia, że istnieje stosunek najmu lokalu użytkowego o powierzchni 130 m2 położonego w Ł. przy ul. (...) pomiędzy (...) Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością w Ł., a Związkiem (...) z siedzibą w W. za zasadne i zasługujące na uwzględnienie. Podkreślił, że podstawę prawną żądania powódki stanowi
art. 189 k.p.c., który określa materialnoprawne przesłanki zasadności powództwa, w którym powód domaga się sądowego ustalenia istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa. Zgodnie z treścią powołanego przepisu powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. Warunkiem posiadania legitymacji czynnej i biernej w procesie o ustalenie nie jest pozostawanie przez strony podmiotami prawa lub stosunku prawnego, o ustalenie istnienia lub nieistnienia którego powód wnosi ( por. wyr. SN z 3.2.1970r. II CR 517/69, OSN 1971, Nr 2, poz. 26). Legitymację bierną mogą posiadać także osoby, w stosunku do których istnieje interes prawmy powoda w ustaleniu prawa lub stosunku prawnego (por. uchw. SN z 25.1.1995 r., III CZP 176/94, OSNC 1995, Nr 5, poz. 74 z glosą E. Budnej, OSP 1996, Nr 2, poz. 27 oraz glosą A. Szpunara, OSP 1995, Nr 12, poz. 247). Z powołanego art. 189 k.p.c. wynika, że powództwo o ustalenie będzie oddalone przede wszystkim, jeżeli powód nie ma interesu prawnego do jego wytoczenia, ale także, jeżeli interes taki istnieje, ale twierdzenie powoda o istnieniu lub nieistnieniu stosunku prawnego okaże się bezzasadne. Interes prawny w żądaniu ustalenia, o którym mowa w art. 189 k.p.c., rozumiany jest jako potrzeba ochrony sfery prawnej powoda. Musi on wynikać z sytuacji prawnej, w której powód się znajduje, która zagraża naruszeniem uprawnień przysługujących powodowi bądź też stwarza wątpliwość, co do ich istnienia, czy realnej możliwości realizacji. Interes prawny zachodzi, jeżeli sam skutek, jaki wywoła uprawomocnienie się wyroku ustalającego, zapewni powodowi ochronę jego prawnie chronionych interesów, czyli definitywnie zakończy spór istniejący lub prewencyjnie zapobiegnie powstaniu takiego sporu w przyszłości (wyr. SN z dnia 18 czerwca 2009 roku, II CSK 33/09, OSNC 2010, Nr B, poz. 47). Z orzecznictwa wynika zasada, że nie ma interesu prawnego ten, kto może poszukiwać ochrony prawnej w drodze powództwa o zasądzenie świadczeń pieniężnych lub niepieniężnych. Interes prawny zachodzi zatem wówczas, gdy istnieje niepewność danego prawa lub stosunku prawnego, zarówno z przyczyn faktycznych, jak i prawnych. Możliwość wytoczenia powództwa o świadczenie co do zasady wyklucza po stronie powoda istnienie interesu prawnego w wytoczeniu powództwa o ustalenie naruszonego prawa lub stosunku prawnego (orz. SN z 13.4.1965 r., II CR 266/64, OSP 1966, Nr 7, poz. 166; wyr. SN z 22.11.2002 r., IV CKN 1519/00, Legalis; post. SN z 29.10.2009 r., III CZP 79/09, BSN 2009, Nr 10). Interesu prawnego nie należy utożsamiać z interesem jedynie ekonomicznym. W doktrynie i w orzecznictwie przyjmuje się zgodnie, że interes prawny, o którym mowa w przytoczonym przepisie, nie może być rozumiany subiektywnie, tj. według odczucia powoda, ale obiektywnie, tj. na podstawie rozumnej oceny sytuacji, w której powód występuje z tego rodzaju powództwem. Interes prawny powoda musi być ponadto zgodny z prawem i zasadami współżycia społecznego, jak również z celem, któremu służy art. 189 k.p.c. Interes prawny stanowi merytoryczną przesłankę powództwa o ustalenie, która decyduje o dopuszczalności badania i ustalania prawdziwości twierdzeń powoda, że wymieniony w powództwie stosunek prawny lub prawo istnieje. Stanowi zatem przesłankę dopuszczalności powództwa. Ciężar jego wykazania spoczywa na powodzie (art. 6 KC). Interes prawny w sprawie o ustalenie istnienia stosunku prawnego lub prawa nie decyduje wprost o zasadności powództwa, a jedynie warunkuje możliwość badania i ustalania prawdziwości twierdzeń powoda, że dany stosunek prawny lub prawo istnieje (wyr. SN z 18.6.2009 r., II CSK 33/09, OSNC 2010, Nr B, poz. 47). W ocenie Sądu Rejonowego powódka wykazała, że posiada interes prawny w wytoczeniu powództwa o ustalenie. Miedzy stronami niewątpliwie istnieje spór, co do tego, czy istnieje między stronami stosunek najmu lokalu położonego w Ł. przy ul. (...) wynikający z zawartej przez strony w dniu
1 czerwca 2005 roku umowy najmu. Jak słusznie wskazał Sąd Okręgowy w uzasadnieniu wyroku z dnia 4 lipca 2014 roku, wydanego w sprawie XIII Ga 64/14, ocena czy po stronie powódki występuje interes prawny w dochodzeniu roszczenia opartego o treść art. 189 k.p.c. winna zostać dokonana w oparciu o postanowienia łączącej strony umowy, z uwzględnieniem charakteru tejże umowy. Zasadnicze znaczenie ma okoliczność, że w dniu 1 czerwca 2005 roku strony zawarły umowę najmu lokalu będącego przedmiotem postępowania oznaczając czas jej trwania. W § 11 umowy strony postanowiły, że umowa wchodzi w życie 1 czerwca 2005 roku. Umowa zawarta została na czas określony 10 lat z możliwością jej automatycznego przedłużenia po upływie tego okresu na następny rok o ile żadna ze stron nie później niż przed upływem 10 - letniego okresu nie złoży oświadczenia na piśmie o wyłączeniu automatycznego przedłużenia na następne lata. Z powołanego zapisu umowy wynika, że umowa zawarta została na czas określony co najmniej 10 lat, to jest do dnia 1 czerwca 2015 roku z możliwością jej automatycznego przedłużenia. Powódka zawierając umowę z zastrzeżeniem jej obowiązywania do określonego terminu, posiadała interes faktyczny, ekonomiczny w kontynuowaniu umowy przez określony w jej postanowieniach czas, z drugiej zaś strony - mogła liczyć się z tym, iż korelacja praw i obowiązków strony powodowej oraz odpowiadających im praw i obowiązków pozwanej będzie obowiązywała i odnosiła się do sfery prawnej każdego z podmiotów przez czas wynikający z umowy zawartej na okres oznaczony. W toku niniejszego postępowania powódka w sposób stanowczy wyraziła swoją wolę kontynuowania stosunku prawnego łączącego strony, kontynuowania umowy najmu przez czas w niej określony na dotychczasowych zasadach. Wola ta w sposób niewątpliwy wynika również z korespondencji między stronami poprzedzającej wytoczenie powództwa. Powyższe, jak wskazał Sąd Okręgowy w uzasadnieniu wyroku z dnia 4 lipca 2014 roku, wydanego w sprawie XIII Ga 64/14, a z którym to poglądem Sąd orzekający jest związany i który to pogląd podziela, bez konieczności dodatkowego dowodzenia przez stronę powodową wskazuje na istnienie uzasadnionego interesu prawnego w wytoczeniu powództwa o ustalenie istnienia stosunku prawnego między stronami, dochodzeniu roszczenia zmierzającego do eliminacji skutków prawnych oświadczenia woli pozwanej zmierzającego do jednostronnego rozwiązania umowy najmu łączącej strony na czas oznaczony. Nie sposób zgodzić się z poglądem pozwanej, że powódka nie posiada interesu prawnego w wytoczeniu powództwa o ustalenie stosunku najmu ponieważ może wystąpić z innego rodzaju roszczeniem w tym roszczeniem o odszkodowanie, czy też o ochronę posiadania. Wolą powódki nie jest w niniejszym postępowaniu zrekompensowanie skutków uniemożliwienia jej korzystania z przedmiotu najmu, ale uzyskanie pewności co do istnienia stosunku prawnego między stronami celem kontynuowania umowy najmu, prowadzenie w lokalu działalności, która była prowadzona przed wystosowaniem przez pozwanego pisma o wypowiedzeniu łączącej strony ze skutkiem natychmiastowym i uniemożliwieniem powódce realizacji zawartych umów franchisingowych. Podkreślić należy, że lokal będący przedmiotem postępowania jest w posiadaniu podmiotu trzeciego - nie jest w posiadaniu powódki, nie jest też w posiadaniu pozwanej. Pozwany zobowiązany był do złożenia umowy najmu zawartej z podmiotem zajmującym lokal pod rygorem skutków z art. 233 § 2 k.p.c., to jest poddania przez Sąd ocenie, jakie znaczenie nadać odmowie przedstawienia przez stronę dowodu. Pozwany wbrew zobowiązaniu Sąd nie przedstawił dokumentu, do złożenia którego był zobowiązany, utrudniając przeprowadzenie dowodu na okoliczność danych podmiotu aktualnie zajmującego lokal. Z uwagi na powyższe uznać należy za odpowiadające prawdzie twierdzenia powódki, że lokal jest zajmowany przez podmiot, z którym powódka zawartą miała umowę franchisingową. Pozwala to na stwierdzenie, że powódka — gdyby nie jednostronna próba rozwiązania umowy najmu przez pozwanego - kontynuowałaby zawartą umowę franchisingową i osiągała z tego tytułu zyski. Powódka nie jest tym samym zainteresowana fizycznym wydaniem jej lokalu przez podmiot, z którym zawarła umowę, na podstawie której osoba trzecia korzystała z lokalu. Dodatkowo wskazać należy, że wytoczenie powództwa o wydanie lokalu nie doprowadziłoby do unormowania sytuacji prawnej między stronami. Ewentualny spór toczyłby się pomiędzy powódką, a osobą trzecią, która w toku powoływanego przez pozwanego powództwa o ochronę posiadania zapewne wylegitymowała się zawartą z właścicielem lokalu umową najmu, na którą również powoływałaby się powódka. W toku postępowania o wydanie lokalu doszłoby do sytuacji, w której dwa podmioty mające zawarte umowy najmu z właścicielem lokalu legitymują się umową najmu. Ustalenie, który z podmiotów posiada tytuł do lokalu musiałoby odbywać się bez udziału pozwanego, który w razie niezgodnego z jego stanowiskiem wyniku postępowania miałaby możliwość wytaczania kolejnego powództwa, a zatem nadal istniałaby niepewność stosunku prawnego. Reasumując powódka znalazła się w sytuacji prawnej, w której nie ma możliwości poszukiwania ochrony swoich praw na innej drodze niż powództwo o ustalenie. Jedynie uprawomocnienie się wyroku ustalającego może zapewnić powódce ochronę jej interesów, usunąć stan niepewności, co do jej prawa do lokalu, zakończyć istniejący między stronami spór. Wbrew twierdzeniom pozwanego rozstrzygnięcie merytoryczne sporu opartego na powództwie wytoczonym przez stronę powodową doprowadzi do unormowania sytuacji prawnej strony powodowej na czas obowiązywania umowy najmu przedmiotowego lokalu użytkowego. Stwierdzenie istnienia interesu prawnego powódki w wytoczeniu powództwa o ustalenie istnienia stosunku prawnego pozwoliło na badanie i ustalanie prawdziwości twierdzeń powódki o istnieniu stosunku prawnego między stronami. Mając na względzie całokształt zebranego w sprawie materiału dowodowego Sąd stanął na stanowisku, że pomiędzy stronami istnieje stosunek najmu lokalu użytkowego o powierzchni 130 m położonego przy ul. (...) w Ł.. Oświadczenie pozwanego o rozwiązaniu umowy najmu zawartej przez strony na czas oznaczony nie znajduje podstaw faktycznych, ani prawnych, a tym samym nie wywołało skutku w postaci rozwiązania łączącej strony umowy.
W dniu 1 czerwca 2005 roku zawarły umowę najmu lokalu użytkowego o powierzchni 130 m2 położonego w Ł. przy ul. (...) na czas określony 10 lat zastrzegając możliwość automatycznego przedłużenia okresu obowiązywania umowy na dalszy okres. Stosownie do treści art. 688 k.c. jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Zgodnie z art. 673 § 3 k.c. w zw. z art. 680 k.c. jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w przypadkach określonych w umowie. Brzmienie art. 673 § 2 k.c. wskazuje, że w przypadku umów najmu zawartych na czas oznaczony zasadą jest, że umowa taka ma charakter trwały, nie można jej wcześniej wypowiedzieć. Od tej zasady istnieje wyjątek, to znaczy strony mogą w umowie określić przypadki, w których umowa taka może jednak być wypowiedziana (tak SN w uchwale z dnia 21 listopada 2006 roku, sygn. akt III CZP 92/06, OSNC, rok 2007, nr 7-8, poz. 102). W związku z powyższym zawarte w umowie postanowienie określające przypadek, w którym umowa najmu może zostać wypowiedziana decyduje o uprawnieniu bądź braku uprawnienia do takiego wypowiedzenia (tak Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 20 lutego 2013 roku, I ACa 1183/12, Legalis nr 734387). W aktualnym stanie prawnym istnieje zatem możliwość zawierania umów na czas oznaczony, które mogą być rozwiązane przez wypowiedzenie oraz takich, które takiej możliwości nie przewidują. W tej drugiej sytuacji, podstawą wcześniejszego niż pierwotnie ustalono terminu ustania stosunku może być jedynie dodatkowe porozumienie stron (por. art. 3531 k.c.) lub zdarzenia wywołujące ten skutek wprost na podstawie przepisów ustawowych (por. art. 664 § 2 k.c., art. 667 § 2 k.c., art. 672 k.c.). W okolicznościach sprawy niniejszej strony w umowie nie uregulowały sytuacji, w których przysługiwałoby im prawo do wypowiedzenia umowy z zachowaniem określonych w umowie terminów wypowiedzenia, co świadczy o woli ukształtowania stosunku prawnego jako trwały. Strony w § 11 ust. 3 wskazały na szczególne sytuacje, w których pozwanej przyznały uprawnienie do rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym. Zgodnie z treścią wskazanego § 11 ust. 3 umowy pozwana ma prawo rozwiązać umowę ze skutkiem natychmiastowym w razie gdy najemca zalega z płatnościami za dwa pełne okresy, podnajmuje określone umową powierzchnie innym osobom fizycznym lub prawnym bez zgody wynajmującego, wykorzystuje pomieszczenia do innych celów niż określone w § 8, a więc do innych celów niż na prowadzenie działalności, na którą to z chwilą jej rozpoczęcia posiada wymagane zezwolenia. W § 11 ust. 3 umowy strony nie przewidziały dodatkowych czynności, jaki pozwana zobowiązana jest podjąć chcąc zrealizować przysługujące jej na podstawie omawianego zapisu uprawnienie, a zwłaszcza nie wskazały, czy złożenie oświadczenia o rozwiązaniu umowy w trybie natychmiastowym w związku z korzystaniem z pomieszczeń będących przedmiotem najmu w sposób sprzeczny z § 8 umowy winno być poprzedzone uprzednim wezwaniem do zaprzestania takiego korzystania z pomieszczeń. Mając na względzie, że w § 13 umowy strony postanowiły, że w kwestiach nieuregulowanych w umowie zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego oraz biorąc pod uwagę stanowisko samej pozwanej, która powoływała się na uregulowanie wynikające z art. 667 § 2 k.c. należy przyjąć, że pozwana przed złożeniem oświadczenia o rozwiązaniu umowy ze skutkiem natychmiastowym zobowiązana jest do uprzedniego upomnienia najemcy, że używa przedmiotu najmu niezgodnie z przeznaczeniem. Za taką wykładnią postanowień umowy przemawia również charakter umowy, potrzeba ochrony praw obu stron stosunku prawnego ukształtowanego jako stosunek trwały długoterminowy, wiążący się z określonymi nakładami również ze strony najemcy. W dniu 30 listopada 2012 roku pozwany wystosował do powódki pismo, które doręczone zostało powódce w dniu 4 grudnia 2012 roku, w którym wskazał, że rozwiązuje zawartą przez strony umowę z dnia 1 czerwca 2005 roku bez zachowania okresu wypowiedzenia na podstawie art. 667 § 2 k.c. z uwagi na nie przywrócenie stanu poprzedniego przerobionego bez zezwolenia pozwanego placu wewnętrznego oraz używanie placu wewnętrznego niezgodnie z przeznaczeniem. Twierdzenia pozwanego o uprawnieniu do rozwiązania umowy najmu zawartej przez strony w dniu 1 czerwca 2005 roku ze wskazanych przyczyn nie znajdują podstaw faktycznych oraz prawnych, a zatem złożone przez pozwanego oświadczenie nie wywołało skutków prawnych. W okolicznościach sprawy niniejszej nie zachodzą, ani wynikające z § 11 ust. 3 c, ani z art. 667 § 2 k.c. przesłanki uprawniające pozwanego do rozwiązania łączącej strony umowy w trybie natychmiastowym, bez zachowania terminu wypowiedzenia. Odnosząc się do zarzutów kierowanych przez pozwanego w stosunku do powódki w pierwszej kolejności zauważyć należy, że pozwany wbrew treści pism z dnia 27 listopada 2012 roku oraz 30 listopada 2012 roku - na etapie postępowania sądowego nie formułował w stosunku do powódki zarzutu przerobienia placu wewnętrznego bez zgody pozwanego zdając sobie zapewne sprawę, że zarzut ten jest nieuprawniony, a wypowiedzenie umowy bez zachowania okres wypowiedzenia z tej przyczyny na podstawie art. 667 § 2 k.c. nie odniosło skutku prawnego (wskazana przyczyna nie mieści się w katalogu przyczyn rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym zawartym w § 11 ust. 3 umowy, a zatem jedyną podstawą rozwiązania umowy z tej przyczyny mógłby być art. 667 § 2 k.c.). Z zebranego w sprawie materiału dowodowego w sposób jednoznaczny wynika, że powódka która na podstawie § 7 pkt 3 umowy uprawniona była do dokonywania wszelkich adaptacji i zmian w budynku za zgodą wynajmującego, zgodę taką uzyskała przed przystąpieniem do zabudowy placu wewnętrznego. Pismem z dnia 16 października 2006 roku powódka zwróciła się do pozwanego z prośbą o wyrażenie zgody na wykonanie dwóch wiat o konstrukcji drewnianej nad ogródkiem letnim. W piśmie wskazano, że prace wykonane zostaną po uzyskaniu koniecznych zezwoleń uzyskanie których warunkowane jest zgodą właściciela terenu. Kierownik Biura (...) - K. M., z którą powódka kontaktowała się we wszystkich sprawach związanych z łączącą strony umową najmu i której umocowanie do działania w tym zakresie w imieniu pozwanego nie było kwestionowane, wyraziła zgodę na prośbę zawartą w piśmie powódki. Z załączonych do akt sprawy niniejszej decyzji administracyjnych wynika, że pozwany w maju 2007 roku został poinformowany przez (...) Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków o wyrażeniu zgody na wykonanie przebudowy budynku przy ul. (...), to jest o wyrażeniu zgody na zabudowę podcieni od strony ul. (...) z przeznaczeniem na gastronomię. Pozwanemu doręczona została też decyzja z dnia 5 czerwca 2007 roku Prezydenta Miasta Ł. o zatwierdzeniu projektu budowlanego oraz udzieleniu pozwolenia na wykonanie robót budowlanych. Pozwany miał zatem wiedzę o realizacji przez powódkę inwestycji, na realizacje której uprzednio wyraził zgodę. Istotnym jest, że siedziba (...) Ogniska Związku (...) znajduje się również w budynku przy ul. (...). W trakcie wykonywania prac przez powódkę, ani po ich zakończeniu pozwany, który wiedział jak przebiegają prace, że są realizowane nie zgłaszał w tym zakresie żadnych zastrzeżeń. Wobec powyższego brak jest podstaw do stwierdzenia, że powódka bez zgody pozwanego dokonała jakichkolwiek zmian naruszających substancję budynku. Jedynie na marginesie wskazać należy, że pozwany zgodę na zabudowę placu wewnętrznego wyraził w 2006 roku, prace wykonane zostały w roku 2007, a wezwanie do przywrócenia stanu poprzedniego skierowane zostało do powódki w 2012 roku. Istotnym jest, że pozwany, jak to starał się wykazać w toku postępowania - pismem z dnia 27 listopada 2012 roku wezwał powódkę do przywrócenia stanu poprzedniego do dnia 30 listopada 2012 roku, a następnie bez upewnienia się, czy stan taki został przywrócony i przed upływem do przywrócenia stan poprzedniego pismem z dnia 30 listopada 2012 roku (a więc nadanym jeszcze przed upływem zakreślonego trzydniowego terminu) wystawał do powódki oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia, co pozwala na stwierdzenie, że pozwany nie był zainteresowany przywróceniem stanu poprzedniego, co związane było z koniecznością uzyskania kolejnych pozwoleń ze strony organów administracji, lecz zakończeniem stosunku prawnego z powódką. Drugim zarzutem formułowanym przez pozwanego w stosunku do powódki, mającym w ocenie pozwanego stanowić podstawę do rozwiązania łączącej strony umowy w trybie art. 667 § 2 kc, jest zarzut korzystania przez powódkę z placu wewnętrznego niezgodnie z przeznaczeniem. W ocenie pozwanego powódka wykorzystując plac wewnętrzny do prowadzenia działalności gastronomicznej, a dokładnie ogródka letniego naruszyła wynikający z § 7 pkt 4 umowy obowiązek korzystania z lokalu zgodnie z przeznaczeniem oraz zapisy wynikające z § 2 i 8 umowy. Wszechstronna analiza zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w tym łączącej strony umowy oraz wieloletnich relacji i kontaktów miedzy stronami prowadzi do wniosku, że również ten zarzut nie odpowiada rzeczywistości i nie uprawnia do rozwiązania łączącej strony umowy w trybie natychmiastowym, ani na podstawie jej §11, ani na podstawie art. 667 § 2 k.c. W § 2 umowy najmu z dnia 1 czerwca 2005 roku strony postanowiły, że przedmiotem umowy są pomieszczenia znajdujące się w oddzielnej części budynku z osobnym wejściem od ulicy (...). W umowie zastrzeżono, że pomieszczenia będące przedmiotem umowy wykorzystywane będą na prowadzenie działalności gastronomicznej. Strony postanowiły, że najemca otrzymuje dodatkowo bezpłatnie plac wewnętrzny należący do wynajmującego o powierzchni 60 m2
z zastrzeżeniem, że do obowiązków najemcy należy estetyka, zabezpieczenie placu i utrzymanie porządku na nim. W § 7 umowy strony uregulowały obowiązki ciążące na powódce, jako najemcy wskazując między innymi, że będzie ona zobowiązana do użytkowania lokalu zgodnie z należytą starannością oraz przeznaczeniem. W § 8 umowy zastrzeżono, że najemca w pomieszczeniach, o których mowa w umowie będzie prowadził działalność na którą to, z chwilą jej rozpoczęcia będzie posiadała wymagane zezwolenia. Z powołanych zapisów wynika, że zawierając umowę najmu strony rozróżniały pojęcie pomieszczeń będących przedmiotem umowy oraz bezpłatnie oddanego do używania najemcy placu wewnętrznego o powierzchni 60 m2. Zawierając umowę strony w sposób wyraźny zastrzegły, że pomieszczenia będące przedmiotem umowy wykorzystywane będą na prowadzenie działalności gastronomicznej zastrzegając dodatkowo w § 8, że najemca w pomieszczeniach będzie prowadził działalność, na którą z chwilą jej rozpoczęcia będzie posiadał zezwolenia. Ani w § 2 umowy, ani w dalszych jej postanowieniach strony nie wskazały, jakie będzie przeznaczenie placu wewnętrznego oddanego powódce do używania. Uregulowały jedynie, że powódka nie będzie zobowiązana do uiszczania opłat za korzystanie z placu, a do jej obowiązków będzie należała estetyka, zabezpieczenie placu i utrzymanie porządku na nim. Strony nie określiły w umowie jakie będzie przeznaczenie placu pozostawiając swobodę w tym zakresie powódce. Z omawianych zapisów umownych wbrew temu co starła się wykazać pozwana nie wynika, że powódka uprawniona była do prowadzenia działalności gastronomicznej, jedynie w pomieszczeniach. Pozwana starała się wykazać, że strony wskazując w § 8 że w pomieszczeniach będzie prowadzona działalność na którą z chwilą jej rozpoczęcia powódka będzie posiadała wymagane zezwolenia przyjęły, że jedynie w pomieszczeniach powódka uprawniona jest do prowadzenia działalności. Analiza całej treści umowy do takich wniosków nie uprawnia. Tak jak to zostało wyżej wskazane strony w § 2 umowy uregulowały, że pomieszczenia będące przedmiotem umowy wykorzystywane będą na prowadzenie działalności gospodarczej, nie wskazując na sposób korzystania z placu wewnętrznego. W § 8 doprecyzowały, że w pomieszczeniach będzie prowadzona działalność na którą powódka posiada zezwolenia. W nawiązaniu do ostatniego z powołanych paragrafów strony w § 11 ust. 3 pkt c umowy postanowiły, że pozwany ma prawo rozwiązać umowę ze skutkiem natychmiastowym w razie wykorzystywania pomieszczeń do innych celów niż określone w § 8 umowy, a więc w razie wykorzystywania pomieszczeń będących przedmiotem umowy na prowadzenie działalności, na którą powódka nie będzie posiadała zezwolenia. O tym, że zarówno § 8 umowy, jak i jej § 11 ust. 3 c dotyczą jedynie będących przedmiotem najmu pomieszczeń o powierzchni 130 m świadczy również fakt. iż w § 11 ust. 3 b strony nie posłużyły się już pojęciem pomieszczenia, lecz pojęciem powierzchni określonych umową. Posłużenie się pojęciem powierzchni wskazuje na chęć uregulowania omawianym zapisem zarówno pomieszczeń jak i placu wewnętrznego. Wobec powyższego ewentualne wypowiedzenie umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia z powołaniem się na korzystanie z placu wewnętrznego niezgodnie z przeznaczeniem możliwe było zatem jedynie na podstawie wskazanego przez pozwanego, jako podstawa prawna złożonego oświadczenia art. 667 § 2 k.c. Pozwany formułując w stosunku do powódki zarzut korzystania z placu wewnętrznego niezgodnie z umową, przeznaczeniem nie wykazał, że taka sytuacja faktycznie miała miejsce oraz że przed złożeniem oświadczenia o rozwiązaniu umowy uprzednio upomniał powódkę, aby zaprzestała takiego sposobu korzystania z placu wewnętrznego. W kontekście omawianych zapisów umownych zasadnicze znaczenie ma fakt, że w chwili podpisywania umowy z dnia 1 czerwca 2005 roku powódka znajdowała się w faktycznym posiadaniu przedmiotu najmu. Okoliczność ta znajduje potwierdzenie w zeznaniach powódki, a nawet w samej umowie z dnia 1 czerwca 2005 roku, w której § 2 zaznaczono, że najemca wykonał na własny koszt niezbędne prace związane z wymianą nawierzchni w części dotyczącej placu wewnętrznego o powierzchni 60 m2. Zawierając z powódką umowę w dniu 1 czerwca 2005 roku pozwany nie kwestionował dotychczasowego sposobu korzystania z placu wewnętrznego, który to jak wynika z zeznań powódki oraz świadków od lat wykorzystywany był na ogródek letni. Zdając sobie sprawę z dotychczasowego sposobu korzystania z placu wewnętrznego i wykorzystywania go na cele prowadzonej działalności gastronomicznej, wiedząc że przez najemcę nie jest planowana zmiana profilu działalności i sposobu korzystania z przedmiotu najmu (w umowie wyraźnie zastrzeżono, że w pomieszczeniach nadal będzie prowadzona działalność gastronomiczna) pozwany nie zakwestionował sposobu korzystania z placu. Zasadnym jest zatem przyjęcie, że nie budziło wątpliwości stron, że plac wewnętrzny będzie nadal wykorzystywany, tak jak to miało miejsce przed 1 czerwca 2005 roku na cele związane z prowadzoną przez najemcę działalnością gastronomiczną, a dokładnie na ogródek letni. O tym, że pozwany wiedział w jaki sposób powódka wykorzystuje plac wewnętrzny oraz w jaki sposób zamierza go wykorzystywać na podstawie umowy najmu z dnia 1 czerwca 2005 roku oraz że godził się na taki sposób wykorzystywania placu wewnętrznego świadczy fakt wyrażenia przez pozwanego zgody na zadaszenie placu przez powódkę, nie zgłoszenie zastrzeżeń w tym zakresie w toku toczącego się postępowania administracyjnego o zezwolenie na prace budowlane na placu prowadzące do zadaszenia tej części powierzchni. Dowolne i stworzone jedynie na potrzeby niniejszego postępowania są twierdzenia pozwanego, że w sytuacji kiedy wolą pozwanego byłoby umożliwienie powódce prowadzenia działalności gastronomicznej, letniego ogródka na placu wewnętrznym wówczas z tytułu korzystania przez powódką z palcu wewnętrznego pobierana byłaby opłata. Z zeznań powódki wynika, że taka opłata za korzystanie przez powódkę z placu wewnętrznego nie była pobierana mimo wiedzy pozwanego co do sposobu korzystania z placu zarówno przed 1 czerwca 2005 roku, jak i po zawarciu przez strony umowy z dnia 1 czerwca 2005 roku. Mając podniesione okoliczności na względzie, uznając za bezzasadne zarzuty pozwanego korzystania przez powódkę z placu wewnętrznego niezgodnie z przeznaczeniem oraz dokonywania zmian w substancji budynku bez zgody pozwanego, Sąd Rejonowy stanął na stanowisku, że brak było podstaw do wypowiedzenia przez pozwanego bez zachowania okresu wypowiedzenia łączącej strony umowy, czy to na podstawie jej postanowień, czy to na podstawie art. 667 § 2 k.c. W konsekwencji Sąd I instancji stanął na stanowisku, że złożone przez pozwanego oświadczenie o wypowiedzeniu umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia nie wywołało skutku prawnego, a zatem istnieje między stronami stosunek najmu lokalu użytkowego o powierzchni 130 m2 położonego w Ł. przy ul. (...) wynikający z zawartej przez strony w dniu 1 czerwca 2005 roku umowy najmu. Jedynie na marginesie wskazał, że dodatkowym warunkiem realizacji sankcji z art. 667 § 2 k.c. jest upomnienie najemcy przez wynajmującego. Oznacza to, że wynajmujący obowiązany jest wezwać najemcę do zmiany jego dotychczasowego postępowania. Jeśli upomnienie okaże się skuteczne, wynajmujący traci możliwość wypowiedzenia umowy w trybie przewidzianym przez art. 667 § 2 k.c. Ciężar udowodnienia, że nastąpiło udzielenie upomnienia, spoczywa na wynajmującym. W okolicznościach sprawy niniejszej pozwany nie wykazał, że przed wystosowaniem oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu wezwał najemcę do zmiany sposobu korzystania z placu wewnętrznego. Pozwany nie przedstawił dowodu potwierdzającego, że przed złożeniem oświadczenia o rozwiązaniu umowy najmu w trybie natychmiastowym wezwał powódkę do zaprzestania przez powódkę korzystania z przedmiotu najmu w sposób, który zdaniem pozwanego był sprzeczny z umową. Zgodnie z treścią art. 61 § 1 k.c. oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika, że pismo pozwanego z dnia 27 listopada 2012 roku, w którym pozwany wezwać miał powódkę do przywrócenia stanu poprzedniego zostało w dniu 28 listopada 2012 roku o godzinie 10:18 doręczone osobie o nazwisku M.. Pozwany nie wykazał kim jest osoba o nazwisku M., a w konsekwencji czy wezwanie do przywrócenia stanu poprzedniego doręczone zostało powódce. Z zeznań powódki oraz przesłuchanych świadków w sposób jednoznaczny wynika, że jedyną osobą uprawnioną do odbioru korespondencji w siedzibie powódki jest J. K.. Powódka nie zatrudnia osoby o nazwisku M., co więcej nie zna osoby o takim nazwisku, nigdy nikomu nie udzielała upoważnienia do odbioru jej korespondencji. Prezes zarządu powódki wyjaśnił, że w razie jego nieobecności wszelka korespondencja do powódki pozostawiana jest w skrzynce na listy. Zeznania powódki w zakresie sposobu odbierania korespondencji przez podmioty mające siedziby na nieruchomości, na której znajduje się siedziba powódki znajdują potwierdzenie w zeznaniach przesłuchanych świadków. Mając podniesione okoliczności na względzie Sąd Rejonowy uwzględnił powództwo w całości i na podstawie art. 189 k.p.c. orzekł zgodnie z żądaniem pozwu oraz rozstrzygnął w przedmiocie kosztów postępowania na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. zasądzając od pozwanego Związku (...) z siedzibą w W., który przegrał proces na rzecz powódki (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Ł. kwotę 8.747 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania, w tym kwotę 3.296 zł tytułem opłaty od pozwu, kwotę 51 zł tytułem opłat skarbowych od pełnomocnictw, kwotę 3600 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego powódki przez Sądem I instancji oraz kwotę 1800 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego powódki przez Sądem II instancji. Wysokość wynagrodzenia pełnomocnika powódki przed Sądem I instancji Sąd Rejonowy ustalił na podstawie § 2 ust. 1 i 2 w zw. z § 6 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz.U. z 2013 roku poz. 461). Wysokość wynagrodzenia pełnomocnika powódki przed Sądem II instancji Sąd ustalił na podstawie § 2 ust. 1 i 2 w zw. z § 6 pkt 6 w zw. z § 13 ust. 1 pkt 1 powołanego rozporządzenia. Na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych w związku z art. 98 § 1 i 3 k.p.c. Sąd Rejonowy nakazał pobrać od pozwanego Związku (...) z siedzibą w W. na rzecz Skarbu Państwa Sądu Rejonowego dla Łodzi - Śródmieścia z siedzibą w Łodzi kwotę 3.296 zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych.

Powyższe orzeczenie w całości apelacją zaskarżyła strona pozwana, która wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa, ewentualnie zaś o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji, w każdym przypadku o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów postępowania prawem przewidzianych, w tym kosztów zastępstwa procesowego. Skarżący zarzucił kwestionowanemu orzeczeniu:

1.  naruszenie art. 189 k.p.c. polegające na jego błędnej wykładni i niewłaściwym zastosowaniu w szczególności poprzez przyjęcie, że Powód posiada interes prawny w wytoczeniu powództwa o ustalenie istnienia stosunku najmu w sytuacji, gdy przysługują mu roszczenia dalej idące, zaspokajające jego interes w sposób pełny, zaś wyrok ustalający nie kończy sporu pomiędzy stronami,

2.  naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 61 k.c. w zw. z art. 97 k.c. poprzez uznanie, że Powodowi nie zostało skutecznie doręczone wezwanie do przywrócenia stanu poprzedniego i zaniechania naruszeń,

3.  naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 65 k.c. oraz 76 k.c. poprzez uznanie, że mimo zastrzeżenia w umowie formy pisemnej, pod rygorem nieważności, dla wszelkich zmian umowy, Powód był uprawniony do prowadzenia na placu działalności gospodarczej,

4.  naruszenie art. 386 § 6 Kodeksu postępowania cywilnego poprzez nie zastosowanie się do wskazań i oceny Sądu Okręgowego w Łodzi zawartych w wyroku z dnia 4 lipca 2014r.,

5.  naruszenie art. 233 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego poprzez przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów, sprzeczność istotnych ustaleń Sądu I instancji z zebraniem w sprawie materiałem dowodowym oraz naruszenie art. 233 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego w zw. z art. 6 Kodeksu cywilnego poprzez uznanie za udowodnione okoliczności nie wykazanych przez powoda.

Strona powodowa w odpowiedzi na apelację pozwanej wniosła o jej oddalenie w całości oraz o zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych. 

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja strony pozwanej jako bezzasadna podlegała oddaleniu w całości. Odnosząc się do zarzutów naruszenia przepisów prawa stricte procesowego, zdaniem Sądu Okręgowego Sąd I instancji wbrew stanowisku skarżącego nie dopuścił się naruszenia przepisu art. 386 § 6 k.p.c. i dokonał oceny przesłanek prawnych odnoszących się do określenia istnienia interesu prawnego po stronie powodowej w żądaniu ustaleniu istnienia określonego stosunku prawnego na podstawie art. 189 k.p.c. Podkreślić należy, iż działanie Sądu Rejonowego, który przychylił się jedynie do stanowiska Sądu Okręgowego zawartego w uzasadnieniu wyroku uchylającego pierwsze rozstrzygnięcie Sądu Rejonowego w przedmiotowej sprawie wskazał na konieczność rozważenia istnienia interesu prawnego odmiennie niż to uczynił Sąd Rejonowy przy pierwszym rozstrzygnięciu przyjmując bezkrytycznie, iż brak interesu prawnego w rozumieniu przepisu art. 189 k.p.c. występuje po stronie powoda, któremu przysługują inne dalej idące roszczenia np. roszczenie o zasądzenie. W przedmiotowej sprawie przy ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd Rejonowy pochylił się i poczynił rozważania odnoszące się do uznania istnienia interesu prawnego powoda w rozumieniu powołanego wyżej przepisu. Sąd Okręgowy podzielając powyższą argumentację, jedynie uzupełniająco podkreśla, że między stronami postępowania istniał stosunek zobowiązaniowy w postaci umowy określającej zakres wzajemnych praw i obowiązków stron. Po stronie powódki jako najemcy istniał przede wszystkim z jednej strony obowiązek zapłaty umówionego czynszu najmu z drugiej zaś strony prawo strony do korzystania z przedmiotu najmu zgodnie z postanowieniami umownymi. W odniesieniu zatem do wynajmującego prawo najemcy do korzystania z lokalu miało charakter niemajątkowy, rodzący wprawdzie skutek dalszy w postaci uzyskania określonych korzyści majątkowych związanych z wykonywaniem umowy najmu jako celu jej zawarcia i celu prowadzenia działalności gospodarczej. Istotna w przedmiotowej sprawie jest ta okoliczność, iż strony zawierając przedmiotową umową określiły ściśle oznaczony czas jej obowiązywania, zaś możliwość skrócenia tego czasu poprzez dokonanie wcześniejszego rozwiązania umowy ograniczyły do ściśle wymienionych w umowie przypadków. Sąd Okręgowy w składzie orzekającym stanął na stanowisku, iż cel określenia interesu prawnego w art. 189 k.p.c. przez ustawodawcę miał przede wszystkim prowadzić do z jednej strony zapewnienia stronie możliwości bezpośredniej ochrony jej praw wynikających z oznaczonego stosunku zobowiązaniowego, z drugiej zaś dawać stronie możliwość kontroli sądowej sytuacji czy podstaw bądź przesłanek pozbawienia bądź ograniczenia przysługujących jej uprawnień czy praw. Strona powodowa zawierając ze stroną pozwaną umowę najmu z przyjęciem oznaczonego okresu jej obowiązywania miała prawo oczekiwać, iż jej uprawnienia wynikające z treści stosunku zobowiązaniowego łączącego strony będą respektowane przez określony umownie czas, o ile nie wystąpią przesłanki oznaczone ściśle w umowie dające pozwanej prawo do wcześniejszego zakończenia umowy i tym samym pozbawienia strony powodowej przysługujących jej uprawnień. Tak pojmowany interes prawny o jakim stanowi przepis art. 189 k.p.c. daje stronie jedynie prawo a nie nakłada na nią obowiązku rezygnacji z uprawnienia wynikającego z powyższego przepisu na rzecz np. występowania z roszczeniami windykacyjnymi, posesoryjnymi czy o zasądzenie. Podkreślić w tym miejscu bowiem należy, iż pierwsza z powołanych grup roszczeń powódce jako podmiotowi nie będącemu właścicielem lokalu w ogóle nie przysługuje, roszczenia ujęte w drugiej z przytoczonych grup - prowadziłyby jedynie do przywrócenia określonego stanu faktycznego związanego z posiadaniem czy władztwem nad przedmiotem najmu, wreszcie roszczenia o zasądzenie określonej kwoty pieniężnej np. z tytułu odszkodowania na datę dokonania nieuzasadnionego rozwiązania umowy zawartej na czas oznaczony miałyby wyłącznie charakter hipotetyczny, przy czy ich konkretyzacja mogłaby nastąpić dopiero po upływie okresu na jaki dana umowa, według pierwotnej woli stron została zawarta. Na marginesie należy zauważyć w tym miejscu, iż nawet przy założeniu prawa strony do dochodzenia innego rodzaju roszczeń o jakich mowa wyżej w każdym przypadku koniecznym byłoby przesłankowe ustalanie skuteczności rozwiązania umowy najmu przed upływem oznaczonego okresu na jaki została ona zawarta. Reasumując, zdaniem Sądu Okręgowego powodowa spółka wbrew twierdzeniom strony pozwanej wykazała, że posiada interes prawny w wytoczeniu powództwa o ustalenie. Miedzy stronami niewątpliwie istnieje spór, co do tego, czy istnieje miedzy stronami stosunek najmu lokalu położonego w L. przy ul. (...) wynikający z zawartej przez strony w dniu 1 czerwca 2005 roku umowy najmu. Orzeczenie Sądu I Instancji w pełni wypełnia wskazania i ocenę prawną orzeczenia Sądu Okręgowego w Łodzi zawartych w uzasadnieniu wyroku z dnia 4 lipca 2014 roku, wydanego w sprawie XIII Ga 64/14. Jak prawidłowo i zasadnie wskazał Sąd I Instancji, którą to argumentację należy podzielić, zasadnicze znaczenie ma okoliczność, że w dniu 1 czerwca 2005 roku strony zawarły umowę najmu lokalu będącego przedmiotem postępowania oznaczając czas jej trwania. W § 11 umowy strony postanowiły, że umowa wchodzi w życie 1 czerwca 2005 roku. Umowa zawarta została na czas określony 10 lat z możliwością jej automatycznego przedłużenia po upływie tego okresu na następny rok o ile żadna ze stron nie później niż przed upływem 10 - letniego okresu nie złoży oświadczenia na piśmie o wyłączeniu automatycznego przedłużenia na następne lata. Z powołanego zapisu umowy wynika, że umowa zawarta została na czas określony co najmniej 10 lat, to jest do dnia 1 czerwca 2015 roku z możliwością jej automatycznego przedłużenia. Powódka zawierając umowę z zastrzeżeniem jej obowiązywania do określonego terminu, posiadała interes faktyczny, ekonomiczny w kontynuowaniu umowy przez określony w jej postanowieniach czas, z drugiej zaś strony - mogła liczyć się z tym, iż korelacja praw i obowiązków strony powodowej oraz odpowiadających im praw i obowiązków pozwanej będzie obowiązywała i odnosiła się do sfery prawnej każdego z podmiotów przez czas wynikający z umowy zawartej na okres oznaczony. W toku niniejszego postępowania powódka w sposób stanowczy wyraziła swoją wolę kontynuowania stosunku prawnego łączącego strony, kontynuowania umowy najmu przez czas w niej określony na dotychczasowych zasadach. Wola ta w sposób niewątpliwy wynika również z korespondencji między stronami poprzedzającej wytoczenie powództwa. Powyższe, argumenty wskazane przez Sąd I Instancji w uzasadnieniu zostały podniesione przez Sąd Okręgowy w uzasadnieniu wyroku z dnia 4 lipca 2014 roku, wydanego w sprawie
XIII Ga 64/14. W tej sytuacji wskazać należy raz jeszcze, iż formułowany przez stronę pozwaną zarzut naruszenia przez Sąd I Instancji art. 386 § 6 k.p.c. polegające na niezastosowaniu się przez Sąd Rejonowy do wskazań i oceny Sądu Okręgowego w Lodzi zawartych w wyroku z dnia 4 lipca 2014 roku uznać należy za całkowicie bezzasadny. Na aprobatę zasługuje również stanowisko Sądu I Instancji, z którego wynika, że nie sposób zgodzić się z poglądem pozwanej, że powódka nie posiada interesu prawnego w wytoczeniu powództwa o ustalenie stosunku najmu ponieważ może wystąpić z innego rodzaju roszczeniem w tym roszczeniem o odszkodowanie, czy też o ochronę posiadania. Strona powodowa w toku całego postępowania podkreślała, iż niniejsze postępowanie ma na celu uzyskanie pewności co do istnienia stosunku prawnego między stronami celem kontynuowania umowy najmu, prowadzenie w lokalu działalności, która była prowadzona przed wystosowaniem przez pozwanego pisma o wypowiedzeniu łączącej strony ze skutkiem natychmiastowym i kontynuowanie zawartych umów franchisingowych. Podkreślić należy, że lokal będący przedmiotem postępowania jest w posiadaniu podmiotu trzeciego - poprzedniego franchisingobiorcy powodowej spółki. Podkreślić należy, iż gdyby nie bezprawne działania strony pozwanej podmiot aktualnie zajmujący lokal nadal kontynuowałaby zawartą umowę franchisingową a powódka osiągałaby z tego tytułu zyski. Powódka podkreślała wielokrotnie, iż nie jest zainteresowana fizycznym wydaniem jej lokalu przez podmiot, z którym zawarła umowę, na podstawie której osoba trzecia korzystała z lokalu, wytoczenie zaś powództwa o wydanie lokalu nie doprowadziłoby do unormowania sytuacji prawnej miedzy stronami. Jak słusznie zauważył Sąd Rejonowy ewentualny spór toczyłby się pomiędzy powódką, a osobą trzecią, która w toku powoływanego przez pozwanego powództwa o ochronę posiadania zapewne wylegitymowała się zawartą z właścicielem lokalu umową najmu, na którą również powoływałaby się powódka. W toku postępowania o wydanie lokalu, jak słusznie zauważył w uzasadnieniu Sąd I Instancji, doszłoby do sytuacji, w której dwa podmioty mające zawarte umowy najmu z właścicielem lokalu legitymują się umową najmu. Ustalenie, który z podmiotów posiada tytuł do lokalu musiałoby odbywać się bez udziału pozwanego, który w razie niezgodnego z jego stanowiskiem wyniku postępowania miałaby możliwość wytaczania kolejnego powództwa, a zatem nadal istniałaby niepewność stosunku prawnego. W tej sytuacji powódka znalazła się w sytuacji prawnej, w której nie ma możliwości poszukiwania ochrony swoich praw na innej drodze niż powództwo o ustalenie. Jedynie uprawomocnienie się wyroku ustalającego może zapewnić powódce ochronę jej interesów, usunąć stan niepewności, co do jej prawa do lokalu, zakończyć istniejący między stronami spór. Ponadto wystąpienie przez stronę powodową z roszczeniem opartym na brzmieniu art. 189 k.p.c. pozwalała na dokonanie przez Sąd prawidłowości merytorycznej i formalnej dokonanego przez pozwaną rozwiązania/wypowiedzenia umowy łączącej strony.

Sąd Okręgowy nie podziela również zarzutu pozwanej naruszenia przepisu art. 233 k.p.c. zgodnie z którym to przepisem Sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Sąd oceni na tej samej podstawie, jakie znaczenie nadać odmowie przedstawienia przez stronę dowodu lub przeszkodom stawianym przez nią w jego przeprowadzeniu wbrew postanowieniu sądu. Powołany przepis stanowi wyraz obowiązującej w procedurze cywilnej zasady swobodnej oceny dowodów. Ocena wiarygodności i mocy dowodowej poszczególnych środków dowodowych stanowi podstawowe zadanie sądu orzekającego, przy czym powinna być ona dokonana w sposób konkretny, w oparciu o cały zebrany w sprawie materiał dowodowy. W niektórych przypadkach ustawodawca "narzuca" określoną moc dowodową danego środka (np. art. 11, 246, 247 KPC). Przyjmuje się, że moc dowodowa oznacza siłę przekonania o istnieniu lub nieistnieniu weryfikowanego w postępowaniu dowodowym faktu, uzyskaną przez sąd wskutek przeprowadzenia określonych środków dowodowych. Z kolei wiarygodność danego dowodu wynika z jego indywidualnych cech i obiektywnych okoliczności, za względu na które zasługuje on w ocenie sądu na wiarę lub nie (zob. J. Klich-Rump, Podstawa faktyczna rozstrzygnięcia sądowego w procesie cywilnym, Warszawa 1977, s. 132 i n.). Swobodna ocena dowodów nie może być dowolna. Z tych względów przyjmuje się, że jej granice wyznaczane są przez kryteria: logiczne, ustawowe i ideologiczne (zob. wyr. SN z 12.2.2004 r., II UK 236/03, Legalis). Sąd ma obowiązek wyprowadzenia z zebranego w sprawie materiału dowodowego wniosków poprawnych logicznie. Zastrzeżona dla sądu swobodna ocena dowodów nie opiera się na ilościowym porównaniu przedstawionych przez świadków i biegłych spostrzeżeń oraz wniosków, lecz na odpowiadającemu zasadom logiki powiązaniu ujawnionych w postępowaniu dowodowym okoliczności w całość zgodną z doświadczeniem życiowym (wyr. SN z 20.3.1980 r., II URN 175/79, OSNC 1980, Nr 10, poz. 200). Jeżeli z określonego materiału dowodowego sąd wyprowadził wnioski logicznie poprawne i zgodne z zasadami doświadczenia życiowego, to taka ocena dowodów nie narusza zasady swobodnej oceny dowodów przewidzianej w art. 233 KPC, choćby dowiedzione zostało, że z tego samego materiału dałoby się wysnuć równie logiczne i zgodne z zasadami doświadczenia życiowego wnioski odmienne (wyr. SN z 27.9.2002 r., IV CKN 1316/00, Legalis). Tylko w przypadku, gdy brak jest logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami lub gdy wnioskowanie sądu wykracza poza schematy logiki formalnej albo, wbrew zasadom doświadczenia życiowego, nie uwzględnia jednoznacznych praktycznych związków przyczynowo-skutkowych, to przeprowadzona przez sąd ocena dowodów może być skutecznie podważona (wyr. SN z 27.9.2002 r., II CKN 817/00, Legalis; wyr. SN z 16.12.2005 r., III CK 314/05, OwSG 2006, Nr 10, poz. 110). Czynnik ustawowy ogranicza sąd w możliwości dokonania oceny jedynie tych dowodów, które zostały prawidłowo przeprowadzone, według reguł określonych przez ustawodawcę, z uwzględnieniem wszystkich dowodów przeprowadzonych w postępowaniu, jak również wszelkich okoliczności towarzyszących przeprowadzaniu poszczególnych dowodów i mających znaczenie dla oceny ich mocy i wiarygodności (post. SN z 11.7.2002 r., IV CKN 1218/00, Legalis; wyr. SN z 9.3.2005 r., III CK 271/04, Legalis). Oznacza to, że przy ocenie mocy i wiarygodności dowodów sąd bierze pod rozwagę nie tylko "materiał dowodowy", ale także wyjaśnienia informacyjne stron, oświadczenia, zarzuty przez nie zgłaszane, zachowanie się stron podczas procesu przejawiające się np. w odmowie lub utrudnieniach w przeprowadzeniu dowodów, itp. (wyr. SN z 24.3.1999 r., I PKN 632/98, OSNAPiUS 2000, Nr 10, poz. 382). Za czynnik ideologiczny warunkujący granice swobodnej oceny dowodów uznaje się poziom świadomości prawnej sędziego, na którą składa się znajomość przepisów prawa, doktryny i orzecznictwa, jak ogólna kultura prawna oraz system pozaprawnych reguł i ocen społecznych (zob. W. Siedlecki, Realizacja zasady swobodnej oceny dowodów w polskim procesie cywilnym, NP 1956, Nr 4).

Sąd II instancji może zmienić ustalenia faktyczne stanowiące podstawę wydania wyroku sądu I instancji bez konieczności przeprowadzenia postępowania dowodowego uzasadniającego odmienne ustalenia (wyr. SN z 4.10.2007 r., V CSK 221/07, Legalis). Uprawnienie to w przypadku dowodów z zeznań świadków czy też z przesłuchania stron jest uzasadnione w szczególności wówczas, gdy dowody te mają jednoznaczną wymowę, a ocena sądu I instancji jest oczywiście błędna. Same, nawet poważne wątpliwości co do trafności oceny dokonanej przez sąd I instancji, nie powinny stwarzać podstawy do zajęcia przez sąd II instancji odmiennego stanowiska, o ile tylko ocena ta nie wykroczyła poza granice zakreślone w powołanym przepisie (wyr. SN z 21.10.2005 r., III CK 73/05, Legalis). W kontekście przedstawionych rozważań Sąd Okręgowy uznał ocenę zebranego w sprawie materiału dowodowego dokonaną przez Sąd I instancji za zgodną z zasadami logicznego rozumowania i doświadczenia życiowego. W szczególności zaznaczyć należy, iż pozwany formułując przedmiotowy zarzut nie wykazała istnienia nieprawidłowości w rozumowaniu i ocenie dowodów przedstawionej przez sąd I instancji. Tym samym ustalenia Sądu Rejonowego odnoszące się do merytorycznych przesłanek zasadności powództwa, a zatem nieistnienia podstaw do przedterminowego rozwiązania umowy oraz formy dokonania czynności związanych z realizacją umownego uprawnienia pozwanej w tym zakresie, należało uznać za prawidłowo, które Sąd odwoławczy w pełni podziela.

Przyjęcie prawidłowo ustaleń i dokonanych na tej podstawie rozważań przez Sąd I instancji czyni bezzasadnymi pozostałe zarzuty podniesione w apelacji, co prowadziło do jej oddalenia na podstawie art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania apelacyjnego obejmujących koszty zastępstwa procesowego strony powodowej w tym postępowaniu orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. stosując zasadę odpowiedzialności za wynik procesu.