Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 13 stycznia 2016 r.

Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie III Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 30 grudnia 2015 r. w Szczecinie

sprawy z powództwa J. U.

przeciwko R. O., D. O. (1)

o ustalenie oraz

z powództwa J. W.

przeciwko R. O., D. O. (1)

o ustalenie oraz

z powództwa K. P.

przeciwko R. O., D. O. (1)

o ustalenie oraz

z powództwa P. W.

przeciwko R. O., D. O. (1)

o ustalenie

I.  ustala, że wypowiedzenie wysokości czynszu za lokal mieszkalny przy ul. (...) w S. dokonane wobec powódki J. U. przez pozwanego R. O. pismem z dnia 28 maja 2014r. jest nieważne;

II.  zasądza od pozwanych R. O. i D. O. (2) solidarnie na rzecz powódki J. U. kwotę 798 złotych (siedemset dziewięćdziesiąt osiem) tytułem kosztów procesu;

III.  ustala, że wypowiedzenie wysokości czynszu za lokal mieszkalny przy ul. (...) w S. dokonane wobec powódki J. W. przez pozwanego R. O. pismem z dnia 28 maja 2014r. jest nieważne;

IV.  zasądza od pozwanych R. O. i D. O. (2) solidarnie na rzecz powódki J. W. kwotę 785 złotych (siedemset osiemdziesiąt pięć) tytułem kosztów procesu;

V.  ustala, że wypowiedzenie wysokości czynszu za lokal mieszkalny przy ul. (...) w S. dokonane wobec powódki K. P. przez pozwanego R. O. pismem z dnia 28 maja 2014r. jest nieważne;

VI.  zasądza od pozwanych R. O. i D. O. (2) solidarnie na rzecz powódki K. P. kwotę 617 złotych (sześćset siedemnaście) tytułem kosztów procesu;

VII.  nakazuje pobrać od pozwanych R. O. i D. O. (2) solidarnie na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego Szczecin P. i Zachód w S. kwotę 130 złotych ( sto trzydzieści) tytułem nieuiszczonej opłaty od pozwu;

VIII.  ustala, że wypowiedzenie wysokości czynszu za lokal mieszkalny przy ul. (...) w S. dokonane wobec powoda P. W. przez pozwanego R. O. pismem z dnia 28 maja 2014r. jest nieważne;

IX.  zasądza od pozwanych R. O. i D. O. (2) solidarnie na rzecz powoda P. W. kwotę 778 złotych (siedemset siedemdziesiąt osiem) tytułem kosztów procesu.

SSR Joanna Suchecka

Sygn. akt III C 1138/14

UZASADNIENIE

Powodowie J. U. (sprawa o sygnaturze akt III C 1138/14), J. W. (sprawa o sygnaturze akt III C 1139/14), K. P. (sprawa
o sygnaturze akt III C 1137/14) oraz P. W. (sprawa o sygnaturze akt III C 1435/14), wnieśli o ustalenie niezasadności podwyżki czynszu za lokal mieszkalny dokonanej wypowiedzeniem z dnia 28 maja 2014 r. obowiązującej od dnia 1 października 2014 r. –
w trybie art. 8a ust. 5 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 150
ze zm., dalej jako „uopl”). Ponadto wnieśli o zasądzenie od strony pozwanej kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu każdego pozwu podnieśli, że są lokatorami lokali mieszkalnych położonych w budynkach przy ul. (...) w S.. Z tego tytułu uiszczali pozwanym czynsz. Pismem z dnia 28 maja 2014 r. R. O. podwyższył powodom czynsz najmu. Powodowie zakwestionowali zasadność podwyżki czynszu.

Następnie powodowie w pismach procesowych zmienili powództwa poprzez wskazanie, że podwyżka czynszu za lokale mieszkalne dokonana wypowiedzeniem z dnia 28 maja 2014 r. obowiązująca od dnia 1 października 2014 r. – w trybie art. 8a ust. 5 pkt 2 uopl, jako dokonana przez osoby nieuprawnione jest nieważna. Pierwotne żądania pozwów powodowie wskazali jako roszczenia ewentualne. W uzasadnieniach wskazali, że podwyżka czynszu dokonana przez osoby nieuprawnione jest nieważna. Powodowie powołali się
na wyrok Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 16 października 2012 r. wydany w sprawie
o sygn. akt I C 782/11, którym ustalone zostało, że umowa sprzedaży lokalu zawarta w dniu
5 lipca 2010 r. między pozwanymi a syndykiem masy upadłości Stoczni (...) spółki akcyjnej z siedziba w S. jest nieważna. Sąd Apelacyjny w Szczecinie, wyrokiem z dnia 24 października 2013 r. zmienił tenże wyrok w ten sposób, że oddalił powództwo. Wyrok ten został zaskarżony skargą kasacyjną, która wyrokiem z dnia 6 lutego 2015 r. została uwzględniona przez Sąd Najwyższy, rzeczony wyrok Sądu Apelacyjnego został w całości uchylony, a sprawa została przekazana do ponownego rozpoznania. Pozwani wnieśli o oddalenie powództw w całości.

W uzasadnieniu stwierdzili, że podwyżka czynszów nie przekroczyła 3 % wartości odtworzeniowej w skali roku. Wskazane przez powodów wyroki, jak i rozstrzygnięcia w nich zawarte są bezprzedmiotowe dla niniejszego postępowania. Strona powodowa nie wykazała przy tym interesu prawnego, w rozumieniu art. 189 kpc, w ustaleniu, że podwyżka czynszu
za lokale mieszkalne jest nieważna.

POstępowania na podstawie art. 177 § 1 pkt 1 kpc zostały zawieszone, gdyż Sąd Najwyższy wyrokiem z dnia 6 lutego 2015 r., wydanym w sprawie o sygn. akt II CSK 325/14, uchylił wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 24 października 2013 r., wydany w sprawie o sygn. akt I ACa 173/13, i przekazał sprawę temu sądowi do ponownego rozpoznania.

Podjęcie postępowań nastąpiło z uwagi na wydanie przez Sąd Apelacyjny w Szczecinie wyroku z dnia 10 czerwca 2015 r., w sprawie o sygn. akt I ACa 180/15.

Wszystkie powyższe postępowania zostały połączone do wspólnego rozpoznania
i wyrokowania.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 6 sierpnia 1960 r. Prezydium Dzielnicowej Rady Narodowej przydzieliło T. M. lokal mieszkalny przy ul. (...) w S.. W dniu 10 stycznia 1961 r. Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych nr 1 w S. zawarł
z T. M. umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego S. przy ul. (...). W aneksie z dnia 20 października 2010 r. do umowy najmu z dnia 15 maja 1967 r. zastrzeżono, że z dniem 29 września 2010 r. najemcami lokalu mieszkalnego, położonego w S. przy ul. (...) są J. U. oraz K. U., którzy z mocy art. 691 § 1 i 2 kc wstąpili w stosunek najmu tego lokalu mieszkalnego w miejsce dotychczasowego najemcy.

Bezsporne, wynika z:

- odpisu decyzji o przydziale lokalu mieszkalnego k. 11,

- odpisu umowy o najem lokalu mieszkalnego k. 12-13,

- odpisu aneksu do umowy najmu z dnia 15.05.1967 r. k. 14-15,

- odpisu umowy najmu z 1967 r. k. 16-19.

W dniu 18 lutego 1991 r. Stocznia (...) zawarła z J. G. (obecnie W.) umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego w S. przy ul. (...).

Bezsporne, wynika z:

- odpisu zawiadomienia k. 174,

- odpisu umowy najmu k. 175.

W dniu 12 maja 1980 r. Urząd Miejski w S. przydzielił K. i A. P. pokój w lokalu przy ul. (...). W dniu 29 sierpnia 1997 r. Urząd Miejski skierował K. i A. P. do zawarcia aneksu do umowy najmu celem rozszerzenia zajmowanej powierzchni. W dniu 10 września 1997 r. w związku
z rozgęszczeniem został zawarty aneks do umowy najmu lokalu, którym przekazano K. i A. P. cały lokal przy ul. (...) w najem.

Bezsporne, wynika z:

- odpis decyzji o przydziale pomieszczenia zastępczego k. 355,

- odpis skierowania do zawarcia aneksu k. 356,

- odpis aneksu z dnia 10.09.1997 r. k. 357.

W dniu 27 stycznia 1997 r. Gmina M. S. reprezentowana przez Zarząd (...) zawarła z P. W. umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego w S. przy ul. (...).

Bezsporne, wynika z:

- odpisu umowy najmu z 27.01.1997 r. k. 408-411.

Pismami datowanymi na dzień 28 maja 2014 r. skierowanymi do J. U., J. W., K. P. oraz P. W. R. O. oświadczył, że wypowiada dotychczasową wysokość czynszu najmu. Poinformował,
że po upływie okresu wypowiedzenia, począwszy od dnia 1 października 2014 r. nowa wysokość czynszu za:

- najem lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku przy ul. (...)
w S. wynosić będzie 658,49 zł miesięcznie,

- najem lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku przy ul. (...)
w S. wynosić będzie 532,82 zł miesięcznie,

- najem lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku przy ul. (...)
w S. wynosić będzie 658,49 zł miesięcznie,

- najem lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku przy ul. (...)
w S. wynosić będzie 512,98 zł miesięcznie,

Bezsporne, wynika z:

- oświadczenie z dnia 28 maja 2014 r. k. 20-21, 172-173, 358-359, 412-413.

Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie wyrokiem z dnia 6 czerwca 2011 r., sygn. akt I C 1531/10, oddalił powództwo D. O. (1) i R. O. o wydanie lokali zajmowanych m. in. przez J. W., J. U., K. P. oraz P. W..

Sąd Okręgowy w Szczecinie wyrokiem z dnia 25 kwietnia, sygn. akt II Ca 1385/11, oddalił apelację powodów i pozwanej od ww. wyroku Sądu Rejonowego Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie.

Sąd Okręgowy w Szczecinie wyrokiem z dnia 16 października 2012 r., sygn. akt I C 782/11, ustalił, że umowa sprzedaży zawarta w dniu 5 lipca 2010 r. przez D. O. (1)
i R. O. jako kupujących i syndyka masy upadłości Stoczni (...) spółki akcyjnej z siedzibą w S. jako sprzedającego, przedmiotem której jest użytkowanie wieczyste gruntu stanowiącego działkę numer (...) położoną
w S. przy ul. (...) oraz własność budynków mieszkalnych położonych w S. przy ul. (...) za cenę 750.000 zł jest nieważna. Tenże Sąd ustalił, że wojewoda (...) decyzją z dnia 9 kwietnia 1993 r. stwierdził nabycie przez Stocznię (...) z mocy prawa z dniem 5 lutego 1990 r. prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz własności budynku w S. przy ul. (...). Syndyk masy upadłości Stoczni (...) spółki akcyjnej z siedzibą w S. stwierdził, że przedmiotem przetargu na sprzedaż prawa użytkowania wieczystego wymienionej nieruchomości jest sprzedaż całej nieruchomości, nie zaś oferta wyodrębnienia poszczególnych lokali. Umowa sprzedaży nieruchomości z dnia 5 lipca 2010 r. została zawarta z pominięciem szczególnego trybu przewidzianego przez przepisy ustawy
z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa (Dz. U. z 2001 r. Nr 4 poz. 24 ze zm., dalej określana jako „ustawa z 15 grudnia 2000 r.”), albowiem nie dano możliwości skorzystania osobom uprawnionym z prawa pierwszeństwa przewidzianego w rzeczonej ustawie.

Sąd Apelacyjny w Szczecinie wyrokiem z dnia 24 października 2013 r., sygn. akt I ACa 173/13, zmienił rzeczony wyrok Sądu Okręgowego w Szczecinie w punktach I, II i III
w ten sposób, że oddalił powództwo.

Sąd Najwyższy wyrokiem z dnia 6 lutego 2015 r., sygn. akt II CSK 325/14, uchylił powyższy wyrok Sądu Apelacyjnego i przekazał sprawę temuż Sądowi do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu tego wyroku Sąd Najwyższy wskazał, że powodowie mieli interes prawny w ustaleniu nieważności umów sprzedaży dotyczących nieruchomości położonej przy ul. (...) w S., lokatorom lokali mieszkalnych w tych budynkach przysługiwało zaś prawo pierwszeństwa do zbywanych, wraz z całymi budynkami, lokali.

Ponownie rozpoznając sprawę Sąd Apelacyjny w Szczecinie wyrokiem z dnia 10 czerwca 2015 r., sygn. akt I ACa 180/15, oddalił apelacje od wyroku Sądu Okręgowego
w S. z dnia 16 października 2012 r., sygn. akt I C 782/11.

W toku postępowania toczącego się przed Sądem Rejonowym Szczecin-Prawobrzeże
i Zachód w S., sygn. akt I C 1876/15, pozwani D. O. (1) i R. O. w odpowiedzi na pozew stwierdzili, że umowa sprzedaży, na podstawie której nabyli oni sporną nieruchomość była nieważna.

Dowody:

- odpis wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 25.04.2014 r. k. 54,

- odpis wyroku Sądu Rejonowego Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie z dnia 6.06.2011 r. k. 80,

- odpis wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 16.10.2012 r. k. 118-126,

- odpis wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 24.10.2013 r. k.117,

- wydruk wyroku Sądu Najwyższego z dnia 6.02.2015 r., sygn. akt II CSK 325/14 k. 132-140,

- odpis wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 10.06.2015 r. k.154 verte,

- pismo z dnia 4.12.2015 r. k. 485.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwa, w części dotyczącej roszczeń głównych, w kształcie po ostatecznym ukształtowaniu powództwa, okazały się zasadne.

Powyższy stan faktyczny w większości był niesporny. Ustalone okoliczności wynikały z dokumentów przedstawionych przez strony. Dokumenty te nie były kwestionowane zarówno przez stronę powodową, jak i pozwaną. Wiarygodność tychże dokumentów również nie budziła wątpliwości Sądu.

Zważywszy na modyfikację przez powodów żądania pozwów, w ten sposób, że żądali uznania podwyżki czynszów najmu za nieważne z uwagi na ich dokonanie przez podmioty nieuprawnione, należało ustalić w niniejszym postępowaniu, czy umowa sprzedaży nieruchomości położonej w S. przy ul. (...) z dnia 5 lipca 2010 r. jest ważna. Okoliczność ta jest istotna z uwagi na konieczność ustalenia, czy pozwanym przysługiwało uprawnienie do podwyższenia czynszu najmu lokatorom zajmującym lokale mieszkalne w ww. nieruchomości.

W pierwszej kolejności przybliżyć należy konstrukcję powództwa o ustalenie, uregulowanego w art. 189 kpc. Zgodnie z przywołanym przepisem, powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. Interes prawny musi istnieć obiektywnie, aby uzasadniać żądanie ustalenia prawa lub stosunku prawnego. Jego istnienia jednak nie można traktować jako jedynej przesłanki decydującej o uwzględnieniu powództwa o ustalenie. Jest on warunkiem umożliwiającym dalsze badanie w zakresie istnienia lub nieistnienia ustalanego prawa lub stosunku prawnego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 września 2007 r., III CSK 123/07, LexPolonica nr 1587117). Interes prawny jest to interes dotyczący szeroko rozumianych praw i stosunków prawnych, a w przypadku ustalania praw czy stosunków prawnych występuje z reguły (ale nie tylko) wówczas, gdy istnieje niepewność tego prawa lub stosunku prawnego zarówno z przyczyn faktycznych, jak i prawnych. W świetle treści art. 189 k.p.c. warunkiem koniecznym dla uwzględnienia powództwa opartego na tym przepisie jest wystąpienie sytuacji, w której 1) sfera prawna powoda jest zagrożona lub została naruszona, 2) brak jest innych środków prawnych pozwalających na wyeliminowanie tego stanu, 3) skutek, jaki wywoła uprawomocnienie się wyroku ustalającego, zapewni powodowi ochronę jego prawnie chronionych interesów, czyli definitywnie zakończy spór istniejący lub prewencyjnie zapobiegnie powstaniu takiego sporu w przyszłości. Innymi słowy, powództwo o ustalenie musi stanowić jedyny środek ochrony zagrożonej lub naruszonej sfery prawnej powoda.

W realiach niniejszej sprawy, stwierdzić należy, że powodowie mieli interes prawny w żądaniu ustalenia nieważności podwyższenia przez pozwanych czynszu najmu lokali mieszkalnych. Kwestie związane z najmem lokalu mieszkalnego są jednymi z istotniejszych dla najemcy, dlatego też należy przyjąć, że po stronie powodów występował interes prawny w ustaleniu nieważności podwyższenia czynszu najmu. Niepewność ta dotyczyła istnienia po stronie pozwanych uprawnień do modyfikowania treści stosunków najmu, których stronami są powodowie. W sprawie nie zostało ujawnione, ani podniesione przez stronę pozwaną, że któryś z powodów uregulował na rzecz pozwanych czynsz w wyższej wysokości. W tej sytuacji jedynym i najbardziej odpowiednim żądaniem, które miało na celu uregulowanie sytuacji między stronami dotyczącej najmu było roszczenie o ustalenie. Zwykle przyjmuje się, że nie ma interesu prawnego ten, kto może poszukiwać ochrony prawnej w drodze powództwa o zasądzenie świadczeń pieniężnych lub niepieniężnych. Tego rodzaju roszczenia powodom jednak nie przysługiwały. Potrzeba uregulowania sytuacji prawnej powodów zgodnie z wytoczonym żądaniem głównym wynika także ze stanowiska wyrażanego przez pozwanych w innej sprawie, z którym powołali się na władanie nieruchomością jak właściciel i podjęcie czynności w zakresie zarządu nieruchomością, w tym składanie oświadczeń o podwyższeniu stawek czynszu (odpowiedź na pozew k 484-486). W piśmie tym zawarto stwierdzenie, że nieważność umowy sprzedaży nieruchomości nie ma wpływu na uprawnienia stron w zakresie stosunku najmu. Z poglądem tym jednak nie sposób się zgodzić. Pozwani bowiem z uwagi na to, że umowa na podstawie której nabyli nieruchomość była nieważna z mocy prawa, nie wstąpili w stosunek najmu, którego stroną byli powodowie, a zatem na żadnym etapie nie posiadali uprawnień do modyfikowania treści tego stosunku. Okoliczność ta jest determinująca dla rozstrzygnięcia, a jednocześnie, z uwagi na postawę pozwanych, po stronie powodów występuje interes prawny w ustaleniu, że podwyżka dokonana pismem z dnia 28 maja 2014r. jest nieważna.

Powodowie żądając ustalenia nieważności podwyżki czynszu dokonanej przez pozwanych powołali się na nieważność umowy sprzedaży ww. nieruchomości z dnia 5 lipca 2010 r. Celem ustalenia nieważności tejże umowy wymagają omówienia, zawarte w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r., regulacje prawne dotyczące trybu sprzedaży nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa. Zgodnie z art. 2 pkt 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. osobą uprawnioną jest:

a) najemca, zajmujący mieszkanie na podstawie umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony lub decyzji administracyjnej o przydziale; za osobę uprawnioną uznaje się także pracownika zbywcy albo poprzednika prawnego zbywcy, z którym przed dniem 12 listopada 1994 r. zawarto umowę najmu na czas oznaczony związaną ze stosunkiem pracy,

b) stale zamieszkały z najemcą w chwili jego śmierci, małżonek, zstępny, wstępnego, rodzeństwo, osoba go przysposabiająca albo przez niego przysposobiona oraz osoba pozostająca we wspólnym gospodarstwie domowym.

Mieszkania, których najemcami są osoby uprawnione, mogą być zbywane wyłącznie, pod rygorem nieważności, na zasadach określonych w niniejszej ustawie. Zbycie nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym na rzecz innych osób niż osoby uprawnione nie może nastąpić z pominięciem przysługującego tym osobom pierwszeństwa w nabyciu lokali mieszkalnych położonych w tym budynku (art. 3 ust. 1 i 2 ustawy z 15 grudnia 2000 r.). W stosunku do mieszkań przeznaczonych przez zbywcę na sprzedaż, osobie uprawnionej przysługuje prawo pierwszeństwa w nabyciu mieszkania w rozumieniu ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r. poz. 1774 i 1777) na zasadach preferencyjnych, o których mowa w art. 6 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. (art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r.). Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 21 czerwca 2012 r. sygn. akt II CSK 311/11, rozważając problem zastosowania przepisu art. 3 ust. 2 ustawy
z dnia 15 grudnia 2000 r. wyraził pogląd, zgodnie z którym w wypadku zbycia całej nieruchomości innym osobom, niż uprawnione, istnienie prawa pierwszeństwa osób zamieszkałych w budynku położonym na tej nieruchomości jest uzależnione od łącznego spełnienia trzech przesłanek - muszą być one osobami uprawnionymi w rozumieniu art. 2 pkt 2 ustawy, lokal musi być lokalem mieszkalnym w rozumieniu art. 2 pkt 3 ustawy, a budynek musi mieć charakter budynku mieszkalnego.

Część przepisów ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r., w tym wyżej przytoczone, została znowelizowana ustawą z dnia 7 lipca 2005 r. o zmianie niektórych ustaw dotyczących nabywania własności nieruchomości (Dz. U. Nr 157 poz. 1315, dalej jako „ustawa nowelizująca”). Z samego brzmienia i celu art. 4 ustawy nowelizującej wynika jego moc wsteczna (art. 3 kc). Ma on bowiem zastosowanie tylko do zaszłych już w przeszłości zdarzeń prawnych: procesów przekształceń własnościowych mieszkań zakładowych, w wyniku których mieszkania te stały się własnością osób fizycznych lub prawnych i utraciły charakter mieszkań zakładowych, a przy okazji tych zdarzeń doszło do naruszenia praw lub interesu prawnego ich najemców. Przyznaje najemcom, w ściśle określonych sytuacjach, prawo pierwokupu, którego nie mieli w chwili przekształcenia zajmowanego przez nich lokalu zakładowego w lokal pozbawiony takiego charakteru ( vide uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 22 lipca 2010 r., I CSK 19/10, www.sn.pl).

Na pisemny wniosek aktualnego najemcy mieszkania zakładowego bądź poprzednika prawnego, będącego osobą uprawnioną w rozumieniu art. 2 pkt 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r., spółka handlowa, w odniesieniu do której Skarb Państwa nie jest podmiotem dominującym w rozumieniu przepisów o publicznym obrocie papierami wartościowymi, jest zobowiązana sprzedać tej osobie mieszkanie na zasadach preferencyjnych, o których mowa w art. 6 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r., w przypadku gdy kiedykolwiek w okresie od dnia 7 lutego 2001 r. do dnia poprzedzającego wejście w życie ustawy nowelizującej Skarb Państwa był w odniesieniu do tej spółki podmiotem dominującym (art. 5 ust. 1 ustawy nowelizującej). Zgodnie z art. 5 ust. 4 ustawy nowelizującej, uprawnienie, o którym mowa w ust. 1, wygasa, jeżeli wniosek o nabycie mieszkania nie zostanie złożony w terminie 3 lat od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy.

Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 lipca 2010 r., I CSK 19/10, ustawa nowelizująca zawiera dwie kategorie przepisów: w art. 3 zmienia wskazane przepisy ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r., a w art. 5 i 6 wprowadza do tej ustawy nowe uregulowania, m.in. prawo pierwokupu. W ten sposób w zmienionej ustawie obowiązywały równocześnie dwie instytucje: prawo pierwszeństwa i prawo pierwokupu. Podkreślenia wymaga, że nie ma podstaw do tego, aby przepisy o wygaśnięciu prawa pierwokupu stosować do prawa pierwszeństwa (patrz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 lutego 2015 r., II CSK 325/14, www.sn.pl).

Zgodnie z art. 58 § 1 kc, czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy.

Przenosząc powyższe rozważania prawne na grunt niniejszej sprawy, wskazać należy, że umowa sprzedaży z dnia 5 lipca 2010 r. dotycząca prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z własnością budynków położonych przy ul. (...) w S. jest nieważna, gdyż została dokonana z pominięciem prawa pierwszeństwa jakie przysługiwało lokatorom lokali mieszkalnych położonych w tejże nieruchomości i jako taka jest sprzeczna
z ustawą. Sąd Okręgowy w Szczecinie w wyroku z dnia 16 października 2012 r., sygn. akt I C 782/11, z tożsamych przyczyn stwierdził nieważność umowy zawartej w dniu 5 lipca 2010 r. między pozwanymi a syndykiem masy upadłości Stoczni (...) spółki akcyjnej z siedzibą w S.. W dniu 28 maja 2014 r. pozwani nie byli więc właścicielami budynków położonych w S. przy ul. (...) i nie wstąpili w prawa poprzednio wynajmujących lokale mieszkalne położone w rzeczonych nieruchomościach.

Regulacje dotyczące możliwości i trybu podwyższania wysokości czynszu najmu zawarte zostały przez ustawodawcę w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 150 ze zm., dalej określana jako „uopl”). Wskazania wymagają definicje zawarte w uopl, w rozumieniu tej ustawy, lokatorem jest najemca lokalu lub osoba używająca lokal
na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności, zaś właściciel to wynajmujący
lub inna osoba, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu (art. 2 ust. 1 pkt 1 i 2 uopl). W myśl art. 8a ust. 1 uopl właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy. Wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie (art. 8a ust. 2 i 3 uopl). Podwyżka w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić w uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ust. 4a albo w ust. 4e. Na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację (art. 8a ust. 4 uopl). Stosownie do art. 8a ust. 4b uopl, podwyższając czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, właściciel może ustalić:

1) zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż:

a) 1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub

b) 10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową- aż do ich pełnego zwrotu;

2) godziwy zysk.

W ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia, o którym mowa w ust. 1, lokator może m. in. zakwestionować podwyżkę, o której mowa w ust. 4, wnosząc do sądu pozew o ustalenie,
na podstawie przepisów ust. 4a-4e, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości; udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu (art. 8a ust. 5 uopl).

Wymaga podkreślenia, że wobec ustalenia, iż umowa sprzedaży z dnia 5 lipca 2010 r. dotycząca prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz budynków położonych przy ul. (...) w S. była nieważna, to nie sposób uznać pozwanych D. O. (1) i R. O. za właścicieli lokali mieszkalnych w rozumieniu uopl.
Poprzez ustalenie, że umowa sprzedaży była nieważna, to nie wstąpili oni w stosunek najmu po poprzednim wynajmującym lokale mieszkalne położone w ww. nieruchomości. Właścicielem w rozumieniu tejże ustawy, wykonującym prawa wynajmującego, w dalszym ciągu powinna być Gmina M. S.. Tenże podmiot był uprawniony do podwyżki czynszu dokonanej w ww. trybie uregulowanym w uopl. Biorąc pod uwagę tak ukształtowany stan prawny lokali mieszkalnych mieszczących się przy ul. (...) w S. oraz umowy najmu tychże lokali, pozwani nie byli podmiotem, który byłby uprawniony
do dokonania podwyżki czynszu. Ich oświadczenia woli nie mogły wywołać pożądanego przezeń skutku prawnego, albowiem nie przysługiwał im status właścicieli lokali
w rozumieniu uopl. W myśl art. 8a ust. 1 uopl właścicielowi przysługuje uprawnienie
do podwyższenia czynszu najmu lokalu mieszkalnego. Brak jest przesłanek zarówno systemowych jak i funkcjonalnych, które pozwalałyby interpretować w sposób rozszerzający tę regulację, w sposób umożliwiający podwyższenie czynszu najmu podmiotom, które nie mają statusu właściciela w rozumieniu uopl. Podwyższenie czynszu najmu lokalu mieszkalnego przez podmiot nieuprawniony w świetle bezwzględnie obowiązujących przepisów zawartych w art. 8a ust. 1 uopl, jako przesłanka jego sprzeczności z tym przepisem ustawy wywołuje skutki określone ogólnymi regułami o dokonywaniu czynności prawnych, ujętymi w przepisie art. 58 § 1 kc. Norma prawna wyrażona w art. 8a ust. 1 uopl, bezpośrednio wyłącza kompetencję podmiotu nieuprawnionego, jakim są osoby, którym nie przysługuje status właściciela w rozumieniu tejże ustawy, lokalu mieszkalnego, do podwyższenia czynszu najmu.

Z uwagi na uwzględnienie roszczeń powodów o uznanie podwyższenia czynszu najmu za nieważne nie zaszła konieczność rozpoznania zasadności tychże podwyżek, zgłoszonych jako żądania ewentualne.

Wobec powyższego Sąd orzekł tak jak w punktach I, III, V i VIII wyroku.

W punktach II, IV, VI, oraz IX wyroku Sąd orzekł o kosztach procesu, zgodnie z ogólną regułą, wyrażoną w art. 98 § 1 kpc, odpowiedzialności za wynik postępowania. Zgodnie z przywołanym przepisem, strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). Na koszty procesu złożyły się kwoty: każdego z powodów 600 zł tytułem wynagrodzenia pełnomocnika, które ustalono na podstawie § 6 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. z 2013 r. poz. 490 ze zm.) oraz 17 zł opłat skarbowych od pełnomocnictw, 181 zł opłaty od pozwu J. U., 168 zł opłaty od pozwu J. W. oraz 161 zł opłaty od pozwu P. W..

Zważywszy na zwolnienie K. P. od kosztów sądowych, Sąd w punkcie VII wyroku nakazał pobrać od pozwanych solidarnie na rzecz Skarbu Państwa kwotę 130 zł odpowiadającą opłacie od pozwu, od której uiszczenia wymieniona powódka była zwolniona.

SSR Joanna Suchecka