Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 25 kwietnia 2013 r.

Sąd Apelacyjny w Szczecinie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 25 kwietnia 2013 r. na rozprawie w Szczecinie

sprawy z powództwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w P.

przeciwko J. J., S. J., H. W. i M. W.

o rozwiązanie umowy ewentualnie o zmianę umowy

na skutek apelacji powódki

od wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie

z dnia 14 grudnia 2011 r., sygn. akt I C 61/10

I. oddala apelację,

II. zasądza od powódki solidarnie na rzecz pozwanych kwotę 9000 (dziewięć tysięcy) złotych tytułem kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym i zażaleniowym.

Tomasz Żelazowski Artur Kowalewski Eugeniusz Skotarczak

Sygn. akt I ACa 83/13

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 12 stycznia 2010 roku powódka (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w S. wniosła przeciwko J. J., S. J., M. W. i H. W. o:

1. rozwiązanie przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (...) obręb (...) o powierzchni 21.744 m ^{( 2)}, położonej przy ul. (...) w S., zawartej w formie aktu notarialnego z dnia 26 października 2007 roku, Rep. A numer (...) roku, zmienianej kolejno aneksami w formie aktu notarialnego z dnia 25 lutego 2008 roku, Rep. A numer (...), z dnia 25 czerwca 2008 roku, Rep. A numer (...) oraz z dnia 30 września 2008 roku, Rep. A numer (...) z jednoczesnym zasądzeniem od pozwanych solidarnie na rzecz powódki kwoty 600.000 zł tytułem zwrotu uiszczonego przez powódkę zadatku w wysokości 400.000 zł oraz kwoty w wysokości 200.000 zł wpłaconej tytułem tytułem zaliczki,

2. ewentualnie rozwiązanie powyższej umowy zmienionej wskazanymi aneksami bez obowiązku zwrotu przez pozwanych kwoty 600.000 zł tytułem uiszczonego przez powódkę zadatku w wysokości 400.000 zł oraz kwoty w wysokości 200.000 zł tytułem zaliczki,

3. ewentualnie o zmianę umowy wskazanej w pkt. I poprzez zmniejszenie wysokości ceny należnej od powódki dla pozwanych, poprzez ustalenie, iż cena nieruchomości opisanej szczegółowo w pkt. I wynosi 3.500.000 zł oraz zmianę sposobu zapłaty poprzez rozłożenie tej zmniejszonej ceny na dziesięć półrocznych, nie oprocentowanych rat.

Powódka wniosła także o zasądzenie na jej rzecz od pozwanych kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu powódka wskazała, iż w dniu 26 października 2007 roku zawarła z pozwanymi umowę przedwstępną, na podstawie której zobowiązała się kupić grunt o numerze ewidencyjnym (...), obręb (...) o powierzchni 21.744 m ^{( 2)} w stanie wolnym od jakichkolwiek długów, obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich w terminie do dnia 29 lutego 2008 roku. Strony ustaliły cenę sprzedaży na kwotę 5.500.000 złotych oraz zadatek w wysokości 400.000 zł, który powódka zapłaciła pozwanym przy zawarciu umowy. Reszta ceny miała być uiszczona w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej w kwotach po 2.550.000 złotych na rachunki bankowe sprzedających wskazane w treści aktu.

Powódka podkreśliła, iż w dniu 5 listopada 2007 roku zawarła z (...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. przedwstępną umowę sprzedaży z zastrzeżeniem warunku - działki gruntu o numerze ewidencyjnym (...), obrębu (...) o powierzchni 21.744 m ^{( 2)}. Powyższa umowa została zmieniona na skutek złożenia przez powódkę oferty z dnia 29 stycznia 2008 roku i jej przyjęciu przez (...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością w W. w zakresie m.in. ustalonego nowego terminu zawarcia umowy przyrzeczonej na dzień 29 lutego 2008 roku.

Powódka zaznaczyła, że w dniu 25 lutego 2008 roku strony zawarły aneks do ww. umowy, na podstawie którego przesunięto termin zawarcia umowy przyrzeczonej do dnia 30 czerwca 2008 roku. Zmieniono terminy i zasady zapłaty reszty ceny, kwota 100.000 złotych miała zostać zapłacona do dnia 31 marca 2008 roku, a kwota 5.000.000 w ratach po 2.500. 000 na rachunki bankowe wskazane w umowie. Następnie strony zawarły kolejne aneksy, na podstawie których przedłużono termin zawarcia umowy przyrzeczonej do dnia 30 września 2008 r. oraz ustalono nową cenę w kwocie 5.600.000 złotych oraz terminy jej zapłaty. Powódka uiściła na rzecz pozwanych oprócz zadatku w kwocie 400.000 zł kwotę 100.000 złotych w dniu 8 kwietnia 2008 roku, oraz 100.000 złotych w dniu 20 sierpnia 2008 roku.

Powódka wskazała, że w okresie pomiędzy zawarciem umowy przedwstępnej a zawarciem umowy przyrzeczonej podejmowała próby uzyskania kredytu na zakup nieruchomości oraz realizację inwestycji, ale kredytu tego nie uzyskała. W kwietniu 2008 roku (...) sp. z o.o. odstąpiła od umowy.

Powódka wskazała, że w dniu 30 września 2008 roku strony stawiły się u notariusza w celu zawarcia umowy przyrzeczonej. Powódka zaproponowała kolejną zmianę umowy, polegającą na obniżeniu ceny i przesunięciu terminu zawarcia umowy przyrzeczonej do dnia 31 grudnia 2009 roku. Pozwani nie zgodzili się na tę propozycję i zażądali zwarcia umowy na uzgodnionych warunkach. Powódka jako przyczynę swoich problemów finansowych wskazała odmowę udzielenia jej kredytu, który umożliwiałby jej zakup niniejszej nieruchomości. Zdaniem strony powodowej kryzys gospodarczy stał się przyczyną niezawarcia umowy przyrzeczonej. W konsekwencji w ocenie powódki zachodzą przesłanki do zastosowania klauzuli rebus sic stantibus określonej w art. 357 ¹ k.c.

Pozwani J. J., S. J., M. W. i H. W. w odpowiedzi na pozew wnieśli o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powódki na rzecz pozwanych kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwani podnieśli, że pozew wniesiony przez powódkę jest ściśle związany z postępowaniem toczącym się przed Sądem Okręgowym w Szczecinie z powództwa J. i S. małżonków J. oraz M. i H. małżonków W. przeciwko (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w sprawie o złożenie oświadczenia woli w postaci zawarcia umowy przyrzeczonej przedmiotowej nieruchomości. W ocenie pozwanych w niniejszej sprawie nie zachodzą przesłanki do zastosowania klauzuli rebus sic stantibus określonej w art. 357 ¹ k.c., bowiem brak jest nadzwyczajnej zmiany stosunków, brak jest zagrożenia powódki rażącą stratą i nic występuje związek przyczynowy pomiędzy grożącą powódce rzekomo rażącą stratą z kryzysem, który pojawił w Polsce w ostatnim kwartale 2008 roku. Zdaniem pozwanych brak uzyskania kredytu wynikał jedynie z niedbalstwa powódki. Ponadto według dołączonej do pozwu prywatnej opinii, której pozwani nie kwestionują wartość nieruchomości w okresie, który powinien być uwzględniany tj. pomiędzy zawarciem umowy przedwstępnej a ustalonym terminem zawarcia umowy przyrzeczonej nie tylko nie uległa zmniejszeniu, ale zwiększyła się, co oznacza brak jakiejkolwiek straty.

Wyrokiem z dnia 14 grudnia 2011 roku Sąd Okręgowy w Szczecinie oddalił powództwo oraz zasądził od powódki solidarnie na rzecz pozwanych kwotę 14.400 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego.

Wyrok powyższy Sąd oparł na ustaleniu, że w dniu 26 października 2007 roku pomiędzy J. J., S. J., H. W. i M. W. z jednej strony oraz (...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. z drugiej strony została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości zabudowanej, położonej w S. przy ul. (...), objętej księgą wieczystą KW nr (...). Przy zawarciu umowy pozwani oświadczyli, że J. J. jest współwłaścicielem w udziale wynoszącym 1/8 część, J. i S. małżonkowie J. w udziale wynoszącym 3/8 części na zasadzie małżeńskiej wspólności ustawowej, H. W. w udziale wynoszącym l/8 część oraz M. i H. małżonkowie W. w udziale wynoszącym 3/8 części na zasadzie małżeńskiej wspólności ustawowej. Nadto oświadczyli, że poza nieodpłatną służebnością mieszkania na rzecz Z. W., nieruchomość nie jest obciążona żadnymi innymi prawami, roszczeniami czy ograniczeniami. W umowie wskazano źródła nabycia prawa własności przez poszczególnych współwłaścicieli. Działająca w imieniu powódki M. K. przedstawiła uchwałę zgromadzenia wspólników w przedmiocie wyrażenia zgody na zakup przedmiotowej nieruchomości. Zgodnie z § 5 umowy pozwani zobowiązali się sprzedać powódce nieruchomość szczegółowo opisaną w § 1 aktu notarialnego w terminie do dnia 29 lutego 2008 roku, a powódka zobowiązała się wskazaną nieruchomość kupić w ustalonym terminie. Strony ustaliły cenę sprzedaży na kwotę 5.500.000 zł za wszystkie udziały, przy czym zadatek w kwocie 400.000 zł powódka miała zapłacić przelewem przy zawarciu umowy, a pozostałą część ceny w kwocie 5.100.000 zł powódka zobowiązała się zapłacić pozwanym w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej, przelewem w kwotach po 2.550.000 zł. Sprzedający zobowiązali się do wydania przedmiotu umowy w dniu zapłaty całej ceny. Dla zabezpieczenia zwrotu wpłaconego zadatku w podwójnej wysokości oraz innych roszczeń mogących przysługiwać powódce, sprzedający ustanowili na nieruchomości będącej przedmiotem umowy hipotekę kaucyjną do kwoty 820.000 zł na rzecz powódki. Ponadto Sąd ustalił, że w dniu 5 listopada 2007 roku powódka zawarła ze spółką (...) sp. z o.o. w W., na mocy której zobowiązała się zawrzeć z ww. spółką umowę sprzedaży prawa własności części nieruchomości położonej w S., dla której Sąd Rejonowy w S. prowadzi księgę wieczystą numer (...) - działkę oznaczoną w rejestrze gruntów numerem ewidencyjnym o obszarze 2.1744 ha. Umowa miała zostać zawarta najpóźniej do dnia 29 lutego 2008 roku. Umowa przyrzeczona miała zostać zawarta z zastrzeżeniem ziszczenia się między innymi warunku polegającego na nabyciu przez sprzedającą spółkę, w terminie do dnia 29 lutego 2008 roku prawa własności nieruchomości, będącej przedmiotem niniejszej umowy od obecnych jej właścicieli. Strony ustaliły cenę sprzedaży w kwocie 8.480.160 zł, która miała zostać powiększona o należny podatek VAT.

W dniu 29 stycznia 2008 roku powódka złożyła spółce (...) sp. z o.o. ofertę zmiany umowy przedwstępnej sprzedaży zawartej z zastrzeżeniem warunku. Zmiana dotyczyła terminu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży poprzez określenie go jako „najpóźniej do dnia 15 grudnia 2008 roku”, terminu nabycia przez powódkę nieruchomości poprzez określenie go jako „najpóźniej do dnia 15 grudnia 2008 roku”, jak również zmiany daty, do której powódce przysługiwało prawo odstąpienia od umowy poprzez określenie go jako „nie później niż do dnia 30 kwietnia 2008 roku”. Spółka (...) przyjęła w całości przedmiotowa ofertę.

W dniu 25 lutego 2008 roku powódka zawarła z pozwanymi umowę zmieniającą umowę z dnia 26 października 2007 roku, na mocy postanowień tej umowy strony zmieniły termin zawarcia umowy przyrzeczonej z 29 lutego 2008 roku na 30 czerwca 2008 roku, jak również zmieniły postanowienia umowy odnośnie sposobu płatności ceny sprzedaży, ustalając, że kwota 100.000 zł zostanie przelana w częściach równych na rachunki bankowe sprzedających małżonków do dnia 31 marca 2008 roku, a kwota 5.000.000 zł również w częściach równych w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej. Kolejny aneks do umowy strony zawarły w dniu 25 czerwca 2008 roku. Na jego mocy zmieniły termin zawarcia umowy sprzedaży na dzień 30 września 2008 roku, jak również ustaliły, że cena sprzedaży wynosi 5.600.000 zł, z czego kwota 400.000 zł zostanie uiszczona tytułem zadatku przy zwarciu umowy, a reszta ceny w kwocie 5.200.000, zł zostanie uiszczona w ten sposób, że kwota 100.000 zł zostanie przelana w częściach równych na rachunki bankowe sprzedających małżonków do dnia 31 marca 2008 roku, kwota 5.000.000 zł również w częściach równych w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej, zaś kwota 100.000 w częściach równych na rzecz sprzedających małżonków do dnia 9 lipca 2008 roku, przy czym zgodnie z umową kwota ta stanowiła odszkodowanie za zmianę terminu zawarcia umowy i nie podlega zwrotowi w razie niezawarcia umowy przyrzeczonej.

W dniu 24 kwietnia 2008 roku spółka (...) poinformowała powódkę, że odstępuje od umowy z dnia 5 listopada 2007 roku.

W dniu 30 września 2008 roku strony stawiły się w kancelarii notarialnej. Pozwani oświadczyli, że spełnili wszystkie warunki dla zawarcia umowy przyrzeczonej oraz, że o godzinie 12.00 przypada termin zawarcia tej umowy. Reprezentująca powódkę M. K. zaproponowała kolejną zmianę przedwstępnej umowy sprzedaży, wskazując, że spółka nie jest w stanie wywiązać się z zobowiązań finansowych zawartych w tej umowie wobec nie uzyskania kredytu i zaproponowała przesunięcie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej do dnia 31 grudnia 2009 roku. Pozwani oświadczyli, że nie przyjmują zaproponowanej zmiany warunków umowy przyrzeczonej i żądają zawarcia umowy sprzedaży. Przyrzeczona umowa sprzedaży nie została zawarta z powodu ostatecznej odmowy jej zawarcia przez spółkę (...).

Sąd ustalił, że powódka uiściła na rzecz pozwanych tytułem wpłaty na poczet ceny za zakup nieruchomości łączną kwotę 600.000 zł (kwota 400.000 zł przy zawarciu umowy przedwstępnej, 100.000 zł w dniu 8 kwietnia 2008 roku, oraz 100.000 zł w dniu 20 sierpnia 2008 roku). Nieuiszczona część ceny - przy uwzględnieniu dokonanych zmian to 5.000.000 złotych.

Wyrokiem z dnia 11 lutego 2011 roku Sąd Okręgowy w Szczecinie w sprawie toczącej się pod sygnaturą I C 893/08 zobowiązał (...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością w S. do złożenia oświadczenia woli o nabyciu od pozwanych nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...), jak również, że cena sprzedaży przedmiotem nieruchomości wynosi 5.600.000 zł, nadto do złożenia oświadczenia, że powódka zobowiązuje się do zapłaty niezapłaconej części ceny w wysokości 5.000.000 zł w dniu przeniesienia prawa własności działki gruntu o numerze ewidencyjnym (...), obrębu (...) o powierzchni 21.744 m ^{( 2)}, dla której Sąd Rejonowy (...) w S. prowadzi księgę wieczystą nr (...) w taki sposób, że kwota 2.000.000 zł zostanie przekazana powodom M. W. i H. W.;

Przystępując do rozważań Sąd Okręgowy wskazał, że powództwo nie zasługuje na uwzględnienie. Formułując żądanie pozwu, powódka wskazała, że w 2007 roku nastąpiła radykalna zmiana koniunktury na rynku finansowym i w okresie tym gwałtownie spadły ceny nieruchomości. W ocenie strony powodowej dekoniunktura na rynku gospodarczym spowodowała zaostrzenie polityki kredytowej banków, co przejawiało się w rygorystycznym udzielaniu kredytów. Zdaniem powódki okoliczności te były nieprzewidywalne w momencie zawierania przedwstępnej umowy i wykraczają poza granice zwykłego ryzyka gospodarczego. W tych warunkach przy braku uzyskania kredytu na zakup nieruchomości, będącej przedmiotem niniejszej umowy oraz rażącym obniżeniem jej wartości rynkowej, umowa ta skutkuje dla powódki powstaniem rażącej straty.

Sąd wskazał, że roszczenie strony powodowej zostało oparte na art. 357 ¹ k.c. W ocenie zaś strony pozwanej nie zachodzą przesłanki do zastosowania klauzuli rebus sic stantibus bowiem w realiach przedmiotowej sprawy brak jest nadzwyczajnej zmiany stosunków. Zdaniem pozwanych nieuzyskanie kredytu przez powódkę było spowodowane jedynie jej niedbalstwem.

Sąd wskazał, że okoliczność zawarcia umowy przedwstępnej był bezsporny, podobnie jak i przesuwanie w drodze kolejnych aneksów, terminu zawarcia umowy przyrzeczonej i wreszcie fakt niedochowania przez powódkę terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Powódka jako przyczyną odmowy zawarcia umowy przyrzeczonej wskazała odmowę udzielenie jej kredytu, z którego spółka ta miała pokryć cenę sprzedaży nieruchomości pozwanych. Z kolei zdaniem pozwanych brak uzyskania kredytu wynikał jedynie z niedbalstwa powódki. Kwestią więc sporną pomiędzy stronami było ustalenie przyczyny uniemożliwiającej powódce zawarcie umowy przyrzeczonej. Przedmiotem sporu był również kwestionowany przez stronę pozwaną znaczny spadek ceny nieruchomości, będącej przedmiotem umowy przedwstępnej zawartej pomiędzy stronami.

Odnosząc się do twierdzeń powódki i zarzutów pozwanych Sąd wskazał, że faktem notoryjnie znanym jest, iż sytuacja na rynkach finansowych od 2007 roku zaczęła się pogarszać, co spowodowało kryzys w niektórych krajach, a w Polsce spowolnienie gospodarcze. Niewątpliwe tego rodzaju zdarzenie w sferze makroekonomicznej nie jest niczym niezwykłym w gospodarkach wolnorynkowych, co związane jest z występowaniem po sobie określonych cykli gospodarczych. Bezpośrednim skutkiem pogarszającej się sytuacji gospodarczej było coraz wyższe zadłużanie się podmiotów prywatnych. Konsekwencją tego rodzaju sytuacji było zaostrzenie polityki kredytowej banków komercyjnych, które już na etapie badania zdolności kredytowej potencjalnego kredytobiorcy ustanawiały normy najlepiej zapewniające terminową spłatę udzielonego kredytu. Przedmiotem więc sporu było ustalenie, czy kryzys gospodarczy, który w sposób pośredni spowodował decyzję odmowną banku o udzielenie kredytu powódce na zakup przedmiotowej nieruchomości stanowi nadzwyczajną zmianę stosunków uzasadniającą zastosowanie przepisu art. 357 ¹ k.c. W ocenie Sądu przyznać należy rację twierdzeniu powódki, iż w momencie zawarcia umowy przedwstępnej z pozwanymi spowolnienie gospodarcze miało wpływ na postępowanie w zakresie udzielania kredytów przez banki. Jednakże okoliczność ta nie może być uznana w żadnym wypadku za nadzwyczajną zmianę stosunków określoną w art. 357 ¹ k.c. Odwołując się do poglądów piśmiennictwa definiujących nadzwyczajną zmianę stosunków Sąd stwierdził, że jest to stan rzeczy, który zadra się rzadko, a jednocześnie jest niezwykły, niebywały, wyjątkowy, normalnie niespotykany. Ponadto powszechnie prezentowane jest stanowisko, że powoływanie się na klauzulę rebus sic stantibus jest wyłączone, jeżeli mamy do czynienia jednocześnie ze zobowiązaniem pieniężnym sensu stricto oraz zmianą stosunków dotyczącą siły nabywczej pieniądza. Ponadto zastosowanie klauzuli rebus sic stantibus zależne jest od ustalenia, że przy zawarciu umowy strony nie przewidziały, że z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami lub groziło jednej ze stron rażącą stratą. Konieczne jest więc ustalenie, że przy zawieraniu umowy strony uwzględniały ryzyko, jakie może dla nich powstać, w wyniku nadzwyczajnej zmiany stosunków. Istotne znaczenie ma fakt, czy można było przewidzieć owe okoliczności, zachowując należytą staranność przy zawieraniu umowy. Sąd wskazał, że odnosząc powyższe do realiów niniejszej sprawy miał na względzie brzmienie art. 232 k.p.c. i art. 6 k.c., a w kontekście tych przepisów samo twierdzenie strony nie jest dowodem. Wykazanie okoliczności uzasadniających zastosowanie klauzuli rebus sic stantibus spoczywało na powódce. Jednakże zdaniem Sądu strona powodowa nie dopełniła tego obowiązku, a do akt sprawy nie dołączyła żadnych przekonywujących dowodów potwierdzających wysuwane przez nią twierdzenia. W ocenie Sądu powódka jako profesjonalny uczestnik w zakresie działalności gospodarczej powinna przewidzieć możliwość ewentualnego wpływu spowolnienia gospodarczego na swoją sytuację finansową oraz zmiany w zakresie spadku wartości rynkowych nieruchomości. Z działalności powódki nie wynika zachowanie przez nią należytej staranności przy zawarciu umowy przedwstępnej z pozwanymi. Strona powodowa zajmowała się między innymi działalnością pomocniczą związaną z pośrednictwem finansowym, a także z szeroką pojętą działalnością budowlaną. W ocenie Sądu przedmiot działalności powódki ściśle związany był ze współpracą z sektorem bankowym w zakresie pośrednictwa finansowego. Tym samym strona powodowa powinna mieć niezbędną wiedzę w zakresie kształtowania sytuacji makroekonomicznej w gospodarce narodowej i jej wpływu na sytuacją finansową powódki. Co więcej ze zgromadzonego materiału dowodowego nie wynika, aby powódka podjęła jakiekolwiek działania w zakresie uzyskania kredytu przeznaczonego na zakup nieruchomości położonej w S. przy ulicy (...), składającej się z działki gruntu oznaczonej numerami 7, 15, 6, o łącznej powierzchni 4,8 101 ha. W konsekwencji Sąd Okręgowy zaznaczył, że nie można stwierdzić, czy powódka otrzymała z któregokolwiek banku decyzję odmowną w zakresie udzielenia kredytu. Tym samym powódka nie wykazała żadnej przesłanki uzasadniającej zastosowanie art. 357 ¹ k.c., bowiem nie można uznać spowolnienia gospodarczego, które rozpoczęło się w 2007 r. za nadzwyczajną zmianę stosunków umożliwiającą zastosowanie niniejszej instytucji prawnej. Ponadto zawarcie umowy przyrzeczonej przez powódkę w żadnej mierze nie groziłoby jej rażącą stratą, gdyż twierdzenia powódki o znacznym obniżeniu wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości nie znajdują potwierdzenia w materiale dowodowym zebranym w sprawie. Zgodnie bowiem z treścią umowy przedwstępnej zawartej w dniu 26 października 2007 r. strony postępowania ustaliły cenę tej nieruchomości na kwotę 5.500.000,00 zł, a następnie 5.600.000,00. Z kolei z umowy przedwstępnej zawartej w dniu 5 listopada 2007 r. przez stronę powodową (...) sp. z o.o. wynika, iż cena tej samej nieruchomości wynosiła już 8.480.000 zł. W ocenie Sądu z zestawienia powyższych dat oraz ustalonych cen nieruchomości, a także z charakteru działalności powódki w zakresie pośrednictwa finansowego wynika, iż różnice w zakresie ustalenia określonej ceny danej nieruchomości są nieodłącznym elementem tego rodzaju działalności. W konsekwencji powódka powinna być przygotowana na wahania wartości rynkowych dóbr materialnych w zakresie zarówno wzrostu, jak i spadku. Ewentualny spadek wartości rynkowej nieruchomości pozwanych nie może być uznany za rażącą stratę powódki i tym samym obciążać stronę pozwaną.

W zakresie oceny materiału dowodowego Sąd stwierdził, że stan faktyczny w niniejszej sprawie został ustalony w oparciu o całokształt zgromadzonych dowodów, a w szczególności poszczególnych umów oraz aneksów do nich, którym Sąd dał wiarę w całości.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c.

Wyrok powyższy zaskarżyła powódka w całości, zarzucając:

1. nieważność postępowania poprzez naruszenie art. 379 pkt. 5 k.p.c. w zw. z art. 214 k.p.c. tj. pozbawienie powódki możliwości obrony jej praw wskutek nieodroczenia terminu rozprawy przez Sąd Rejonowy (...) w P., pomimo wniosku powódki i wykazania niemożliwości stawiennictwa;

2. naruszenie przepisów postępowania mających istotny wpływ na wynik sprawy, a mianowicie:

a. art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dokonanie oceny dowodów w sposób niewszechstronny oraz niewyczerpanie materiału dowodowego, tj. nieprzeprowadzenie dowodu z zeznań świadków M. K., J. L., J. M. oraz nieprzeprowadzenie dowodu z przesłuchania stron i opinii biegłego, a także pominięcie dowodu z zeznań S. I.;

b. art. 217 § 2 k.p.c. poprzez niewyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych niezbędnych do rozstrzygnięcia istoty sprawy, nieprzeprowadzenie dowodu z opinii biegłego na okoliczność zmiany wartości rynkowej nieruchomości oraz przyczyn tych zmian i ich skutków, a także niewyjaśnienia okoliczności starania się przez powódkę o udzielenie kredytu bankowego na zakup nieruchomości oraz wpływu kryzysu, który rozpoczął się w 2008 roku na sytuację ekonomiczno-finansową powódki i niemożność zawarcia umowy przyrzeczonej z pozwanymi;

c. art. 479 ⁹ § 1 k.p.c. poprzez zwrot pisma powódki z dnia 3 listopada 2011 roku zawierającego pytania do świadka S. I. i uznanie, że jego odpis należało doręczyć jednocześnie stronie pozwanej;

d. art. 328 § 2 k.p.c. poprzez niewyjaśnienie podstawy prawnej wyroku.

3. naruszenie przepisów prawa materialnego, a mianowicie art. 357 ¹ k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że w okolicznościach faktycznych tej sprawy nie zaistniały przesłanki uzasadniające rozwiązanie lub zmianę łączącej strony umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w oparciu o klauzulę rebus sic stantibus, a zwłaszcza że kryzys ekonomiczny, który rozpoczął się w lipcu 2008 roku nie miał charakteru zdarzenia nadzwyczajnego w rozumieniu art. 357 ¹ k.c.

4. brak rozpoznania istoty sprawy poprzez nierozpoznanie zarzutów powódki, że ziściły się określone w art. 357 ¹ k.c. przesłanki rozwiązania lub zmiany łączącej strony umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, a przede wszystkim, że kryzys ekonomiczny, który rozpoczął się w lipcu 2008 roku nie miał charakteru zdarzenia nadzwyczajnego w rozumieniu art. 357 ¹ k.c.

Podnosząc powyższe zarzuty skarżąca wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uwzględnienie powództwa w całości, zasądzenie od pozwanych na rzecz powódki kosztów procesu za obie instancje według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji z powodu nierozpoznania istoty sprawy oraz zasądzenie od pozwanych na rzecz powódki kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

Ponadto skarżąca wnosiła o przedstawienie Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienia prawnego, czy kryzys ekonomiczny, który rozpoczął się w lipcu 2008 roku miał charakter zdarzenia nadzwyczajnego w rozumieniu art. 357 ¹ k.c.

Uzasadniając poszczególne zarzuty, skarżąca wskazała, że upatruje nieważności postępowania w pozbawieniu jej możliwości obrony swych praw. Podniosła, że w dniu 3 października 2011 roku Sąd Rejonowy (...) w P. zawiadomił powódkę o wyznaczonym na dzień 16 listopada 2011 roku terminie rozprawy w trybie pomocy sądowej w celu przesłuchania świadka S. I.. Pełnomocnik powódki zwrócił się do Sądu z prośbą o odroczenie terminu rozprawy z uwagi na kolizję terminów, jednak Sąd nie uwzględnił tego wniosku i wskazał jedynie na możliwość złożenia pisemnie pytań do świadka lub ustanowienia pełnomocnika substytucyjnego w sprawie. Zdaniem powódki jest to naruszenie jej prawa do obrony poprzez uniemożliwienie pełnomocnikowi stawiennictwa na rozprawie. Kolizja terminów rozpraw jest zjawiskiem uciążliwym dla profesjonalnych pełnomocników, zwłaszcza w sytuacji, gdy prowadzą kancelarię jednoosobowo, tak jak pełnomocnik powódki. Kolizja taka, zgodnie z art. 214 k.p.c. powinna być kwalifikowana jako „inna znana Sądowi przeszkoda”. Sąd Rejonowy (...) w P. przeprowadził posiedzenie i tym samym pozbawił powódkę możliwości obrony swych praw. Ponadto powódka wskazała, że pomimo pisemnego zgłoszenia pytań do świadka, nie zostały mu one zadane, a pismo powódki zostało zarządzeniem Sądu zwrócone w trybie art. 479 ^{( 9)} § 1 k.p.c., co również stanowiło uchybienie przepisom procesowym.

Uzasadniając zarzuty naruszenia przepisów postępowania mających istotny wpływ na wynik sprawy, powódka wskazała na stwierdzenie Sądu I Instancji, że „stan faktyczny w przedmiotowej sprawie został ustalony w oparciu o całokształt zgromadzonego materiału dowodowego” i podniosła, iż ze stwierdzeniem tym nie można się zgodzić. W ocenie powódki Sąd naruszył art. 233 § 1 k.p.c. opierając się jedynie o poszczególne umowy zawarte pomiędzy stronami oraz aneksy do nich, pomijając zgłoszone dowody z zeznań świadków. Sąd zamknął rozprawę przed przeprowadzeniem dowodu z przesłuchania świadków M. K. oraz J. L., których zeznania jako pracowników powodowej Spółki, miały na celu wykazanie kondycji w jakiej znajdowała się powódka po wybuchu kryzysu finansowego, a także starania powódki o kredyt i niemożliwości jego uzyskania. W ocenie powódki, to jej pracownicy są właśnie świadkami negatywnych konsekwencji, jakie kryzys wywarł na podmiot prowadzący działalność gospodarczą. Sąd postanowieniem z dnia 14 grudnia 2011 r., wydanym posiedzeniu, na którym zamknięto rozprawę uchylił także postanowienie z dnia 9 sierpnia 2011 r. w przedmiocie dopuszczenia dowodu z zeznań świadka J. M., na okoliczność odstąpienia przez (...) Sp. z o.o. od umowy z powódką. Jego zeznania miały wykazać, że kryzys finansowy odczuwalny jest nie tylko przez powódkę, ale także pośrednio wykazać skalę tego zjawiska choćby w Polsce. Jest to także kwestia zindywidualizowana dla każdego z przedsiębiorców i dlatego zeznania świadków związanych z przedsiębiorcą są jak najbardziej w stanie udowodnić negatywne skutki kryzysu. Ponadto, pomimo przeprowadzenia dowodu z zeznań świadka S. I., sąd nie oparł się na tym środku dowodowym. Zauważyć należy, iż zeznania świadka S. I. stoją w sprzeczności z dotychczasowymi twierdzeniami pozwanych. Świadek ten nie zeznawał na okoliczności istotne w sprawie, a jego odpowiedzi nie miały związku ze sprawą. Skarżąca wskazała również, że Sąd I instancji nie przeprowadził zawnioskowanego dowodu z przesłuchania stron, który w ocenie powódki pozwoliłby wykazać wpływ kryzysu jako zdarzenia o nadzwyczajnym charakterze na kondycję finansowo - ekonomiczną powodowej Spółki. Z kolei przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego pozwoliłoby jednoznacznie i obiektywnie wyjaśnić kwestię wartości nieruchomości, która zdaniem powódki spadła, na skutek okoliczności wywołanych sytuacją kryzysową. Sąd I instancji nie przeprowadził również tego dowodu, pomimo wniosku stron oraz licznych kwestii spornych w tym zakresie.

Naruszenie art. 217 k.p.c. ściśle wiąże się z naruszeniem art. 233 k.p.c. Skarżąca wskazała, że w uzasadnieniu wyroku Sąd szeroko przytoczył treść łączącej strony umowy wraz z aneksami, podkreślając, że są to okoliczności bezsporne. Natomiast jako okoliczność sporną Sąd I instancji wskazał ustalenie czy kryzys gospodarczy, który w sposób pośredni spowodował decyzję odmowną banku o udzielenie kredytu powódce na zakup przedmiotowej nieruchomości stanowi nadzwyczajną zmianę stosunków uzasadniającą zastosowanie przepisu art. 357 ¹ k.c. Powołani przez stronę powodową świadkowie, a także dowód z przesłuchania stron miał wykazać właśnie wpływ kryzysu, który rozpoczął się w lipcu 2008 roku i wpłynął istotnie na zmianę stosunków łączących strony. Nie można także uznać za udowodnionej okoliczności starania się przez powodową Spółkę o udzielenie kredytu na zakup nieruchomości. Sam Sąd wskazując, że kryzys w sposób pośredni wpłynął na odmowę udzielenia powódce kredytu, przyznał rację powódce, że o ten kredyt się starała, a następnie stwierdził w uzasadnieniu, że nie można ustalić czy powódka otrzymała z któregokolwiek banku decyzję odmowną. Powódka zgłosiła także wniosek o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego na okoliczność zmiany wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości oraz przyczyn tych zmian i ich skutków, którego to wniosku Sąd I instancji nie uwzględnił, przez co nie można stwierdzić, że okoliczność zmiany wartości nieruchomości została w postępowaniu udowodniona. Zmiana wartości przedmiotowej nieruchomości jest okolicznością ściśle powiązaną ze zmianą sytuacji na rynku i wpływem na nią kryzysu, który rozpoczął się w 2008 r. i powinna być zbadana łącznie z wszystkimi elementami oddziaływania kredytu na rynek nieruchomości.

Dalej powódka wskazała, że zarzuca także Sądowi I Instancji naruszenie art. 479 ⁹ § 1 k.p.c.. Wskazała, że Sąd udzielający pomocy prawnej zwrócił pismo powódki z pytaniami do świadka, podczas gdy nie można zgodzić się z tym Sądem, iż jest to pismo procesowe w postępowaniu gospodarczym i powinno być doręczone przez powódkę także stronie pozwanej. W żadnym z trybów procesu cywilnego nie jest przewidziane wcześniejsze zaznajamianie strony przeciwnej z pytaniami do świadków.

Powódka wskazała, że Sąd naruszył również art. 328 § 2 k.p.c., gdyż w uzasadnieniu wyroku nie podał przyczyn, dla których odmówił wiarygodności i mocy dowodowej wszystkim środkom dowodowym w sprawie, z wyjątkiem dopuszczonych dokumentów, których strony nie kwestionowały. Sąd nie odniósł się do poszczególnych okoliczności faktycznych, na które powoływała się powódka, a które udowodnić zamierzała właśnie pominiętymi zeznaniami świadków.

Uzasadniając zarzut naruszenia prawa materialnego skarżąca wskazała, że Sąd I Instancji dokonał niewłaściwego zastosowania art. 357 ¹ k. c. Zdaniem powódki zaistniały wszystkie przesłanki uzasadniające możliwość powołania się na klauzulę rebus sic stantibus. Przesłanki te zostały przez nią dostatecznie wykazane, zarówno w pozwie jak i w toku postępowania. Źródłem powstania zobowiązania pomiędzy stronami jest bezsprzecznie umowa, co wypełnia pierwszą z przesłanek określonych w art. 357 ¹ k.c. Nie można zgodzić się ze stanowiskiem Sądu I instancji, iż kryzys gospodarczy, finansowy, w dodatku o światowym zasięgu nie ma charakteru nadzwyczajnego. Pozwani sami podnosili, iż okoliczność wystąpienia kryzysu „wymaga wiadomości specjalnych i może być udowodniona jedynie w drodze dowodu z opinii biegłego”. Wykazanie związku przyczynowego pomiędzy zmianą stosunków mającą nadzwyczajny charakter, a nadmierną trudnością w spełnieniu świadczenia lub zagrożeniem jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały zawierając umowę, to kolejna przesłanka, którą powódka chciała wykazać zeznaniami świadków. Załamanie rynku finansowego, skutkujące brakiem możliwości uzyskania kredytu na sfinansowanie transakcji, nie jest okolicznością którą da się przewidzieć. Pozwani mieli świadomość, że transakcja będzie finansowana właśnie z kredytu. Natomiast rażąca strata grożąca powódce, która wynikłaby właśnie ze spełnienia zobowiązania to nabycie nieruchomości, której wartość znacząco spadła, co potwierdza operat szacunkowy przedstawiony przez powódkę. Niesłusznie Sąd I instancji w uzasadnieniu wyroku stwierdził, że powódka jako profesjonalny uczestnik w zakresie działalności gospodarczej powinna przewidzieć możliwość ewentualnego wpływu spowolnienia gospodarczego na swoją sytuację finansową. Odwołując się do orzecznictwa Sądu Najwyższego skarżąca wskazała, że dopuszczalność uwzględnienia wpływu zmiany okoliczności na zobowiązanie została oparta na elemencie subiektywnym, tj. zdolności stron do przewidywania gospodarczych następstw kreowanego przez nie stosunku prawnego. Tymczasem załamanie gospodarcze o tak szerokim zasięgu i daleko idących skutkach nie zostało przewidziane przez wyspecjalizowanych w tym zakresie analityków, pracujących chociażby w sektorze bankowości. Tym bardziej nie można zatem wymagać od przedsiębiorcy prowadzącego standardową działalność gospodarczą, iż będzie on w stanie ze znacznym wyprzedzeniem przewidzieć światowy kryzys gospodarczy i załamanie rynków finansowych.

Wreszcie odnosząc się do zarzutu nierozpoznania istoty sprawy powódka wskazała, że w jej ocenie istotą sprawy było ustalenie, czy kryzys który rozpoczął się w 2008 roku miał charakter zdarzenia nadzwyczajnego w rozumieniu art. 357 ¹ k.c. Sąd Okręgowy nie zbadał tego zagadnienia w sposób wyczerpujący, ograniczając się do stwierdzenia, że powódka nie wykazała okoliczności uzasadniających zastosowanie klauzuli rebus sic stantibus. Mające miejsce w 2008 roku gwałtowne załamanie rynków finansowych na całym świecie, a w konsekwencji również w Polsce, spowodowało naglą zmianę stosunków gospodarczych, która nie mogła być w żaden sposób przewidziana przez strony w dniu zawierania umowy przedwstępnej z 26 października 2007 roku, kiedy to w Polsce trwał rozwój gospodarczy, a rynek nieruchomości przeżywał niespotykany do tej pory rozkwit. Nagłe załamanie koniunktury w pierwszej kolejności skutkowało ograniczeniem dostępności kredytów dla przedsiębiorców. Również ustawodawca uznał, że kryzys skutkuje zmianą stosunków w sposób na tyle nadzwyczajny, iż konieczne jest umożliwienie przedsiębiorcom zmian w zakresie treści stosunków pracy łączących przedsiębiorców z pracownikami, w konsekwencji czego uchwalono ustawę z dnia 1 lipca 2009 r. o łagodzeniu skutków kryzysu ekonomicznego dla pracowników i przedsiębiorców. Uznać zatem należało, że Sąd nie ustosunkowując się do powyższego, nie rozpoznał istoty sprawy.

Uzasadniając wniosek o przedstawienie pytania prawnego Sądowi Najwyższemu skarżąca wskazała, że przedmiotem pytania jest istotne zagadnienie prawne, którego rozstrzygnięcie pozwoli na rozwianie wątpliwości, jaką w istocie jest przyznanie kryzysowi ekonomicznemu, który rozpoczął się w lipcu 2008 roku charakteru zdarzenia nadzwyczajnego w rozumieniu art. 357 ¹ k.c.

W odpowiedzi na apelację pozwani wnieśli o odrzucenie apelacji, względnie o jej oddalenie, a także o zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego według norm przepisanych. W uzasadnieniu pozwani wskazali, że apelacja nie została wniesiona w ustawowym terminie, zatem podlega odrzuceniu. Wydane przez Sąd Okręgowy w Szczecinie w dniu 15 marca 2012 roku postanowienie o przywróceniu terminu do wniesienia apelacji odbiega od dotychczasowej linii orzecznictwa tego Sądu, a nadto stanowi usankcjonowanie niedbalstwa powódki.

Uzasadniając wniosek o oddalenie apelacji pozwani wskazali, że w sprawie nie zachodzi nieważność postępowania. Jeśli chodzi o zwrot pisma zawierającego pytania do świadka, to odwołując się do art. 132 § 1 k.p.c. pozwani stwierdzili, że jest to niewątpliwie pismo procesowe. Poza tym powódka nie wykazała, aby rzekome naruszenie prawa w jakikolwiek sposób wpłynęło na losy postępowania. Prawidłowe jest także nieprzeprowadzanie pozostałych dowodów zgłaszanych przez powódkę, tj. zeznań M. K. oraz J. L. na okoliczność „kondycji finansowej, w jakiej znajdowała się spółka po wybuchu kryzysu”. Sytuację finansową spółki ocenia się przede wszystkim na podstawie dokumentów finansowych, a te są sprzeczne ze sobą.

Pozwani podkreślili, że najważniejsza jest zasada pacta sunt servanda, a klauzula rebus sic stantibus w żadnym razie nie może stanowić jej całkowitego przełamania. Nadto zaistniała zmiana musi mieć charakter nadzwyczajny, czyli dotyczyć takich okoliczności, które nie są objęte typowym ryzykiem umownym. Wahania cen nieruchomości oraz trudności w uzyskaniu kredytu stanowią naturalny element gospodarki rynkowej. Nie mogą one zostać uznane za nadzwyczajną zmianę stosunków, nawet jeżeli odbiegały one od oczekiwań powódki.

Kolejną przesłanką możliwości zastosowania klauzuli rebus sic stantibus jest nadmierna trudność świadczenia lub zagrożenie rażącą stratą. Zdaniem powódki, nadmierna trudność świadczenia miałaby przejawiać się w rzekomym braku możliwości uzyskania przez powódkę kredytu bankowego. Rażąca strata oznacza stratę ponadprzeciętną nieobjętą typowym ryzykiem gospodarczym. Pomiędzy datą zawarcia umowy przedwstępnej a terminem zawarcia umowy przyrzeczonej, wartość nieruchomości, zgodnie z opinią przedstawioną przez powódkę wzrosła o 57.800 złotych. W stosunku do sytuacji z dnia zawarcia umowy przedwstępnej powódka zyskała zatem a nie straciła. W dniu 30 września 2008 roku zawarcie umowy przyrzeczonej nie wiązałoby się dla powódki ze stratą, a z zyskiem. Ponadto grożąca rzekoma rażąca strata nie może zostać w żadnym wypadku uznana za pozostającą w normalnym związku przyczynowym z kryzysem, który pojawił się w Polsce w ostatnim kwartale 2008 roku. Uzyskanie kredytu począwszy od października 2008 roku nie było niemożliwe, a jedynie utrudnione. Brak uzyskania kredytu wynikał natomiast jedynie z niedbalstwa powódki.

Wreszcie pozwani wskazali, że zastosowanie klauzuli rebus sic stantibus uzależnione jest również od rozważenia interesów stron oraz zgodności rozwiązania lub zmiany treści umowy z zasadami współżycia społecznego. Powódka zawarła z pozwanymi przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości działając jako profesjonalista na rynku obrotu nieruchomościami. Działanie na tym rynku związane jest z określonym ryzykiem występującym w okresach dekoniunktury. Z tego względu koniecznym dla prowadzenia tego typu działalności jest zgromadzenie odpowiednio wysokiego kapitału, który umożliwiałby finansowanie rozpoczętych wcześniej inwestycji w czasach załamania na rynku. Rozwiązanie umowy lub jej zmiana na obecnym etapie stanowiłaby przerzucenie na pozwanych ryzyka związanego z działalnością na rynku obrotu nieruchomościami.

Ponadto pozwani zaznaczyli, odwołując się do poglądów doktryny, że z dobrodziejstwa art. 357 ¹ nie może skorzystać strona, która popadła w zwłokę. Dla oceny możliwości zastosowania w niniejszej sprawie klauzuli rebus sic stantibus decydujący powinien być zatem stan rzeczy na dzień, w którym miało dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej. Ocena wystąpienia przesłanek powinna być więc dokonana na dzień 30 września 2008 roku. Bez znaczenia jest zatem twierdzenie powódki, jakoby nieruchomość straciła na wartości w 2009 roku. Istotnym jest bowiem jedynie wartość nieruchomości z dnia 30 września 2008 roku, która przewyższała jej wartość z dnia zawarcia umowy. Wreszcie pozwani wskazali, że Sąd Okręgowy prawidłowo odmówił przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego. Po pierwsze biegły nie miałby możliwości badania stanu finansowego spółki, gdyż powódka przedstawiła szczątkowe dokumenty finansowe, a ponadto nie zrozumiałe jest, co biegły miałby stwierdzić.

Postanowieniem z dnia 1 czerwca 2012 roku Sąd Apelacyjny w Szczecinie odrzucił apelację powódki. Na skutek zażalenia powódki, postanowieniem z dnia 19 grudnia 2012 roku, sygn. akt II CZ 146/12, Sąd Najwyższy uchylił zaskarżone postanowienie.

Sąd Apelacyjny zważył co następuje:

Apelacja powódki nie zasługiwała na uwzględnienie, pomimo, że część z zawartych w niej zarzutów okazała się zasadna. Przede wszystkim uzupełnienia wymagało postępowanie dowodowe, albowiem Sąd I instancji w żaden sposób nie odniósł się do znacznej części wniosków dowodowych stron. W konsekwencji modyfikacji wymagała również podstawa faktyczna rozstrzygnięcia, o czym będzie mowa przy omawianiu poszczególnych przesłanek zastosowania art. 357 ¹ k.c. Ustalenia faktyczne poczynione natomiast przez Sąd Okręgowy w takim zakresie, w jakim opierały się na przeprowadzonych dowodach uznać należało za prawidłowe, a tym samym Sąd Apelacyjny przyjął je za własne. W sytuacji bowiem, gdy sąd odwoławczy orzeka na podstawie materiału zgromadzonego w postępowaniu w pierwszej instancji nie musi powtarzać dokonanych ustaleń, gdyż wystarczy stwierdzenie, że przyjmuje je za własne (por. np. orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 13 grudnia 1935 r., C III 680/34. Zb. Urz. 1936, poz. 379, z dnia 14 lutego 1938 r., C II 21172/37 Przegląd Sądowy 1938, poz. 380 i z dnia 10 listopada 1998 r., III CKN 792/98, OSNC 1999, nr 4, poz. 83). Pomimo braków w zakresie przeprowadzonego postępowania dowodowego ustalenia Sądu odnośnie braku podstaw do zastosowania art. 357 ¹ k.c. uznać należało za zasadne i w tym zakresie zarzuty zawarte w apelacji nie zasługiwały na uwzględnienie.

Omawiając stanowisko skarżącego w pierwszej kolejności odnieść się należało do sformułowanego w apelacji zarzutu nieważności postępowania. Powódka wskazywała na pozbawienie jej prawa do obrony (art. 379 pkt. 5 k.p.c.) z uwagi na naruszenie treści przepisu art. 214 k.p.c. przy czym przyczyn nieważności postępowania upatrywała w dwóch okolicznościach tj. braku uwzględnienia jej wniosku z dnia 12 października 2011 r. o odroczenie rozprawy wyznaczonej na dzień 16 listopada 2011 r. przez Sąd Rejonowy (...) w P. oraz w zwrocie pisma kierowanego do tego Sądu a zawierającego pytania do świadka.

W literaturze, jak i w judykaturze występuje rozbieżność poglądów w kwestii, kiedy występuje pozbawienie strony możności obrony wywołujące nieważność postępowania (art. 379 pkt 5 k.p.c.), niemniej w nowszym orzecznictwie dominuje pogląd, że wadliwość ta występuje wówczas, gdy strona procesowa, wbrew swej woli, zostaje faktycznie pozbawiona możności działania w postępowaniu lub jego istotnej części, jeżeli skutki tego uchybienia nie mogły być usunięte w dalszym toku procesu przed wydaniem w danej instancji wyroku (por. np. uzasadnienia wyroków Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2000 r., III CKN 416/98, OSNC 2000, nr 12, poz. 220, z dnia 10 stycznia 2001 r., I CKN 999/98 i z dnia 10 lipca 2002, II CKN 822/00, niepubl. oraz z dnia 10 czerwca 1974 r., II CR 155/74, OSPiKA 1975, nr 3, poz. 66).

Pozbawienie strony możności obrony należy oceniać przez pryzmat konkretnych okoliczności sprawy. Przy analizie, czy doszło do pozbawienia strony możności działania, należy najpierw rozważyć, czy nastąpiło naruszenie przepisów procesowych, a w drugiej kolejności trzeba sprawdzić, czy uchybienie to wpłynęło na możność strony do działania w postępowaniu, w końcu należy zbadać, czy pomimo realizacji tych przesłanek strona mogła bronić swych praw. Tylko w razie kumulatywnego spełnienia wszystkich tych trzech przesłanek można odpowiedzieć twierdząco, że strona została pozbawiona możności działania (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 lutego 2004 r., III CK 226/02, LEX nr 163995). Nie ma znaczenia natomiast, z jakich powodów to pozbawienie możności obrony nastąpiło, tj. czy było efektem działania sądu, strony przeciwnej czy też osoby trzeciej. Sąd powinien badać, czy w następstwie procesowych uchybień nastąpiło na istotnym etapie procesu wyłączenie zasady dyspozycyjności strony i stwierdzić, czy wadliwość ta występowała już do końca postępowania w danej instancji. Trzeba więc zauważyć, że przesłanką nieważności postępowania, ze względu na pozbawienie strony (uczestnika postępowania) możności obrony swych praw, jest wykazanie związku przyczynowego między naruszeniem przepisu prawa a tym pozbawieniem, nieistotne jest natomiast, czy z czyjejkolwiek winy oraz przez kogo prawo zostało naruszone (por. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 1 października 1937 r., C III 509/37, Zb. O. 1938, nr 325).

W okolicznościach niniejszej sprawy nie sposób przyjąć, że Sąd I instancji w ogóle dopuścił się uchybienia procesowego, którego skutkiem miałoby być pozbawienie strony możliwości działania. Nie zaistniały bowiem przesłanki do zastosowania przepisu art. 214 § 1 k.p.c. określającego warunki obligatoryjnego odroczenia rozprawy. Zgodnie z tą regulacją rozprawa ulega odroczeniu, jeżeli sąd stwierdzi nieprawidłowość w doręczeniu wezwania albo jeżeli nieobecność strony jest wywołana nadzwyczajnym wydarzeniem lub inną znaną sądowi przeszkodą, której nie można przezwyciężyć. Tym samym nie została spełniona podstawowa przesłanka uzasadniająca przyjęcie, że zaistniała nieważność postępowania wywołana pozbawieniem możliwości działania strony w procesie. Należy wskazać, że co do zasady kolizji terminów rozpraw zawodowego pełnomocnika nie sposób uznać ani za nadzwyczajne wydarzenie, ani za inną przeszkodę, której nie można przezwyciężyć, o których mowa w art. 214 § 1 k.p.c (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 14 sierpnia 2012 r., sygn. akt I ACa 438/12, LEX nr 1237850). Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 10 października 2008 r. (sygn. akt II CSK 216/08, LEX nr 577165) wskazał, że okoliczność, że na dzień rozprawy wyznaczono posiedzenia sądów z udziałem tego samego pełnomocnika w innych sprawach przed innymi sądami nie może być traktowana jako nadzwyczajne wydarzenie uniemożliwiające udział pełnomocnika strony w rozprawie. Tylko w sytuacjach wyjątkowych, np. krótkiego terminu dzielącego zawiadomienie pełnomocnika strony o terminie posiedzenia sądu od terminu tego posiedzenia, można uznać za uzasadniony wniosek pełnomocnika o odroczenie terminu rozprawy, gdy w tym samym czasie ten sam pełnomocnik ma obowiązek uczestniczyć także w innych posiedzeniach sądu, a jednocześnie nie może zapewnić odpowiedniego zastępstwa. Z kolei Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z dnia 31 stycznia 2008 r. (sygn. akt I ACa 1261/07, LEX nr 516583) wskazał, że nadzwyczajne wydarzenie dotyczące pełnomocnika jest wtedy przeszkodą, której nie można przezwyciężyć w rozumieniu art. 214 k.p.c., jeśli pełnomocnik ten nie ma możności skutecznego ustanowienia swojego substytuta procesowego.

W rozpoznawanej sprawie rozprawa wyznaczona została przez Sąd Rejonowy (...) w P. na dzień 16 listopada 2011 r.. Jak wynika ze zwrotnego poświadczenia odbioru zawiadomienia ( karta 1.300 akt) pełnomocnik otrzymał zawiadomienie o terminie rozprawy w dniu 11 października 2011 r. Oznacza to, że dysponował wystarczającą ilością czasu na podjęcie czynności zmierzających do uczestnictwa w rozprawie, w tym ustanowienia pełnomocnika substytucyjnego. Należy przy tym zaznaczyć, że na brak takiej możliwości pełnomocnik powódki nie powoływał się w piśmie z dnia 12 października 2011 r. stanowiącym wniosek o zmianę terminu rozprawy. Podkreślenia wymaga, że pełnomocnictwo procesowe obejmuje z mocy samego prawa m.in. umocowanie do udzielenia dalszego pełnomocnictwa procesowego adwokatowi lub radcy prawnemu, jeśli uprawnienie takie nie zostało wyłączone w treści pełnomocnictwa (art. 91 pkt 3 k.p.c.). W niniejszej sprawie udzielone przez powódkę pełnomocnictwo takiej możliwości nie wykluczało. Co więcej zawierało ono postanowienie, zgodnie z którym mocodawca upoważniał pełnomocnika do udzielania dalszych pełnomocnictw. Stąd zupełnie nie przystająca do realiów sprawy jest argumentacja skarżącej zmierzająca, jak się zdaje, gdyż wprost taka wypowiedź nie padła, do wykazywania, że klient wymagał osobistego prowadzenia sprawy. W apelacji znalazło się zresztą wyłącznie sformułowanie, że ustanowienie pełnomocnika substytucyjnego prowadzi to do angażowania w sprawę kolejnych osób, co nie zawsze jest pożądane przez klienta. Tym samym skarżąca nawet nie przedstawiła okoliczności, z których wynikałoby, że w tym konkretnym przypadku zaistniała przeszkoda uniemożliwiająca stawiennictwo pełnomocnika na rozprawie. Co istotne zarządzenie oddalające wniosek o odroczenie rozprawy pełnomocnik otrzymał już w dniu 27 października 2011 r. (zwrotne poświadczenie odbioru korespondencji - karta 1.303 akt), co oznacza, że z dużym wyprzedzeniem znał decyzję procesową sądu i mógł i powinien podjąć stosowne działania mające na celu zapewnienie uczestnictwa w rozprawie. Faktycznie poza samą w sobie kolizją terminów rozpraw, ani na etapie postępowania pierwszoinstancyjnego, ani w apelacji nie zostały przedstawione okoliczności pozwalające na uznanie, że stanowiła ona nie dającą się przezwyciężyć przeszkodę uzasadniającą odroczenie rozprawy. Jak już wskazano wcześniej, poza samym uchybieniem procesowym skutkującym pozbawieniem możliwości obrony, przesłanką nieważności postępowania jest brak możliwości usunięcia skutków uchybienia w dalszym toku postępowania w instancji, a taka sytuacja w niniejszej sprawie nie zaistniała. Wyznaczone zostały bowiem kolejne terminu rozpraw, strona miała możliwość składania stosownych wniosków procesowych, uczestniczyła w kolejnych posiedzeniach.

Sąd Apelacyjny nie doszukał się również pozbawienia strony możliwości obrony swych praw wskutek zwrotu pisma powódki z dnia 3 listopada 2011 r. zawierającego pytania do świadka. Zgodnie z art. 132 § 1 k.p.c. w toku sprawy adwokat, radca prawny, rzecznik patentowy oraz radca Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa doręczają sobie nawzajem bezpośrednio odpisy pism procesowych z załącznikami. Do pisma procesowego wniesionego do sądu dołącza się dowód doręczenia drugiej stronie odpisu albo dowód jego wysłania przesyłką poleconą. Pisma, do których nie dołączono dowodu doręczenia albo dowodu wysłania przesyłką poleconą, podlegają zwrotowi bez wzywania do usunięcia tego braku. Nie ulega wątpliwości, że powyższa regulacja dotyczy wyłącznie pism procesowych w rozumieniu art. 125 § 1 k.p.c., a więc pism obejmujących wnioski i oświadczenia stron składane poza rozprawą. Tylko też nich dotyczyć może określony w niej rygor. W dotychczasowym orzecznictwie Sąd Najwyższy zwracał wielokrotnie uwagę na rozmaitość sytuacji powstających w trakcie postępowania, co sprawia, że treść, charakter oraz funkcje pism procesowych obejmujących wnioski i oświadczenia (art. 125 § 1 k.p.c.) mogą być bardzo różnorodne i ze względu właśnie na tę różnorodność nie można wszystkich pism procesowych traktować jednolicie. Istotne znaczenie w tym wypadku ma praktyka sądowa, a także racjonalna, pragmatyczna wykładnia odnośnych przepisów Kodeksu postępowania cywilnego (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 4 listopada 2005 r., sygn. akt V CZ 124/05, LEX nr 171282). Z tej przyczyny Sąd Najwyższy uznał, że pismo zawierające wniosek o sporządzenie uzasadnienia wyroku nie podlega doręczeniu stronie przeciwnej ani innym osobom uczestniczącym w procesie (tak też w uchwale z dnia 27 października 2005 r., sygn. akt III CZP 65/05, OSNC 2006 Nr 3, poz. 50; Monitor Prawniczy 2006 nr 19). Z uwagi na wskazaną wyżej różnorodność pism składanych przez strony można zgodzić się ze skarżącym, że pismo powódki z dnia 3 listopada 2011 r. nie zawierało jakichkolwiek wniosków ani oświadczeń. Pismo to zostało przygotowane w wykonaniu zarządzenia Przewodniczącego z dnia 18 października 2011 r., będącego reakcją na wniosek o odroczenie rozprawy. W zarządzeniu tym powódka została poinformowana o nieuwzględnieniu wniosku. Jednocześnie wskazano w nim na możliwość złożenia w formie pisemnej pytań do świadka, który na tej rozprawie miał zostać przesłuchany ewentualnie na możliwość ustanowienia pełnomocnika substytucyjnego zapewniając w ten sposób obecność na rozprawie. Nie zawierało ono jakiegokolwiek zobowiązania obarczonego stosownym rygorem, jedynie pewnego rodzaju propozycję rozwiązania kwestii uczestnictwa w rozprawie. Według wyżej wskazanych zasad jest to więc pismo skierowane do Sądu, niepodlegające doręczeniu drugiej stronie. Miało ono wyłącznie charakter pisma sporządzonego przez powódkę w wykonaniu zarządzenia przewodniczącego wydanego w celu przygotowania rozprawy (art. 208 § 1 k.p.c.). Tym samym zgodzić się należy z apelującym, że Sąd dopuścił się w tym zakresie uchybienia procesowego, które jednak nie skutkowało w żadnym przypadku nieważnością postępowania. Oceny bowiem w tym zakresie dokonywać należy w kontekście wcześniej omówionej kwestii braku uczestnictwa w rozprawie. Niedoręczenie stronie odpisu pisma procesowego przeciwnika z reguły nie pozbawia strony możliwości obrony jej praw i nie powoduje nieważności postępowania z przyczyn określonych w art. 379 pkt 5 k.p.c. Pozbawienie takie następuje wówczas, gdy z winy sądu albo strony przeciwnej, strona w ogóle nie mogła działać i nie miała możliwości podjęcia przed sądem obrony swoich praw. O pozbawieniu możliwości podjęcia przed sądem obrony swoich praw nie może być natomiast mowy wówczas, gdy strona została prawidłowo zawiadomiona o czasie, miejscu, terminie i celu posiedzenia Sądu, a z uczestnictwa w tym posiedzeniu sama dobrowolnie zrezygnowała (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 czerwca 2012 r., sygn. akt II PK 273/11, LEX nr 1226842). Tym samym o nieważności postępowania z powodu pozbawienia strony możliwości działania nie można mówić wtedy, gdy na skutek własnego zaniechania nie skorzystała ona z uprawnień procesowych, nie biorąc udziału w rozprawie, o której terminie została prawidłowo zawiadomiona przez sąd (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 23 czerwca 2009 r., III UK 16/09, LEX nr 518055 oraz z dnia 8 października 2009 r., II CSK 156/09, LEX nr 603162). W rozważanej sprawie sama strona powodowa zdecydowała się na nieobecność na rozprawie, a tym samym na brak możliwości reagowania na zaistniałą sytuacje procesową, w tym na możliwość zadawania pytań świadkowi. Jak już wskazano jednocześnie nie zaistniała trudna do przezwyciężenia przeszkoda nakazująca odroczenie rozprawy. Niezależnie od tego pominięcie przez sąd zawnioskowanych przez stronę dowodów w żadnym wypadku nie może być uznane za pozbawienie jej możliwości obrony swoich praw, skutkujące nieważnością postępowania na podstawie art. 379 pkt 5 k.p.c. (por. np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 listopada 1997 r., sygn. akt I PKN 377/97, OSNP z 1998 r., poz. 509; postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 4 października 2002 r., sygn. akt III CKN 584/99, Lex nr 57228 itp.). Pominięcie dowodu może co najwyżej uzasadniać kwestionowanie przez nią ustaleń sądu, nie jest natomiast pozbawieniem strony możności obrony swych praw i w związku z tym nie uzasadnia zarzutu nieważności. Do tej właśnie kwestii natomiast faktycznie sprowadzało się stanowisko wyrażone w apelacji, zgodnie z którym powódka nie miała możliwości zadawania pytań świadkowi. Należy jednak zaznaczyć, że powódka w piśmie z dnia 14 grudnia 2011 r. (karty 1320 – 1326 akt) ponowiła wniosek o przesłuchanie świadka S. I.. Uczyniła to również na rozprawie w dniu 14 grudnia 2011 r. (karty 1359 - 1360 akt). Pomimo braku wydania przez Sąd I instancji postanowienia oddalającego nowy wniosek dowodowy powódka złożyła zastrzeżenie do protokołu w trybie art. 162 k.p.c. Stąd też uchybienie to winno podlegać ocenie nie w kontekście pozbawienia strony prawa do obrony i w konsekwencji nieważności postępowania, a w kontekście uchybień przepisów procedury odnoszących się do zakresu przeprowadzonego postępowania dowodowego, ewentualnie ustaleń faktycznych poczynionych w sprawie. Powyższe okoliczności wskazują również na brak spełnienia jednej z omówionych na wstępie przesłanek nieważności postępowania w postaci braku możliwości uchylenia skutków uchybień w dalszym toku postępowania. Powódka taką możliwość miała wobec wyznaczenia kolejnych terminów rozpraw i z niej skorzystała.

Zupełnie natomiast niezrozumiały jest podniesiony w apelacji zarzut naruszenia przez Sąd I instancji treści przepisu art. 479 ⁹ § 1 k.p.c., albowiem sprawa nie miała charakteru sprawy gospodarczej.

Nie można również podzielić stanowiska skarżącego dotyczącego naruszenia przepisu art. 233 § 1 k.p.c. Przede wszystkim w zasadniczej części sformułowany został on wadliwie. Powódka odnosiła go bowiem do kwestii braku przesłuchania świadków M. K. i J. L. (w tym przypadku Sąd nie wydał jakiegokolwiek postanowienia stanowiącego wyraz decyzji procesowej), a także uchylenia postanowienia dowodowego z dnia 9 sierpnia 2011 r. dotyczącego przesłuchania świadka J. M.. Przywoływana w apelacji regulacja odnosi się nie do kwestii dopuszczenia, bądź nie określonego środka dowodowego, a dotyczy oceny dowodów już przez Sąd przeprowadzonych. Konieczne dla skuteczności zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. jest natomiast wykazanie, że dokonując oceny dowodów Sąd naruszył zasady logicznego rozumowania lub zasady doświadczenia życiowego, albowiem tylko taka sytuacja pozwala na uznanie, że ocena dowodów obarczona była cechą dowolności. Nie jest to oczywiście możliwe w sytuacji, w której określony dowód w ogóle nie został przeprowadzony. Stąd zarzuty odnoszące się do tej kwestii nie mogły zostać oparte na podstawie prawnej wskazanej przez powódkę. Z tych samych przyczyn zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. nie uzasadniał brak przeprowadzenia w pełnym zakresie dowodu z zeznań świadka S. I., dowodu z zeznań stron, czy wreszcie pominięcie dowodu z opinii biegłego sądowego. Jedynie odnośnie zeznań świadka S. I. (w takim zakresie, w jakim zostały złożone) w apelacji znalazły się zarzuty odnoszące się do niewłaściwej ich oceny. Niewątpliwie z ich treści wynika tylko tyle, że (...) Bank (...) SA nie finansuje inwestycji, których przedmiotem jest budowa osiedli mieszkaniowych i z wnioskiem o udzielenie takiego kredytu powódka nie występowała. Zeznania te, na co słusznie zwracała uwagę powódka, nie mają jakiegokolwiek znaczenia dla sprawy, albowiem nabywana od pozwanych nieruchomość przeznaczona była do dalszej odsprzedaży, a nie budowy na niej osiedla mieszkaniowego, co wprost wynika z przedwstępnej umowy zawartej z (...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością. Jednocześnie w żadnym przypadku nie stanowią dowodu odnośnie okoliczności udzielenia bądź nie kredytu na zakup nieruchomości i przyczyn takiego stanu rzeczy. Stanowisko skarżącej jest jednak w tym zakresie niezrozumiałe, albowiem z jednej strony podnosiła przedstawione wcześniej zarzuty dotyczące braku oparcia się na zeznaniach tego świadka, a w dalszej części apelacji wskazywała na ich nieprzydatność dla rozstrzygnięcia sprawy.

Nie można podzielić również stanowiska pozwanej dotyczącego naruszenia przez Sąd I instancji treści przepisu art. 217 § 2 k.p.c. poprzez pominięcie wyżej przedstawionych środków dowodowych, w sytuacji w której okoliczności istotne dla rozstrzygnięcia sprawy nie zostały dostatecznie wyjaśnione, co w konsekwencji prowadziło do wadliwych czy też niepełnych ustaleń faktycznych. Świadkowie M. K. oraz J. L., zgodnie z tezą dowodową określoną w pozwie mieli zostać przesłuchani na okoliczność uzgodnień stron odnośnie treści aneksu do umowy przedwstępnej z dnia 26 października 2007 r., który miał być podpisany w dniu 30 września 2008 r. Tak zakreślona teza dowodowa nie dotyczy okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, a więc odnoszących się do zastosowania normy art. 357 ¹ k.c. Kwestia, jaka byłaby treść ewentualnego kolejnego aneksu do łączącej strony umowy przedwstępnej w żadnym przypadku nie mieści się w sferze przesłanek stosowania wspomnianej regulacji. Stąd też uchybienie sądu w zakresie braku decyzji procesowej odnośnie tych dowodów nie miało jakiegokolwiek wpływu na rozstrzygniecie sprawy. Nawet, jeżeli intencją strony było wykazanie przyczyn prób zmiany umowy, to po pierwsze nie zostały one objęte tezą dowodową, a po drugie musiałyby zostać poprzedzone wykazaniem zaistnienia nadzwyczajnej zmiany stosunków, co w sprawie nie nastąpiło. Same w sobie motywy, jakimi kierowały się strony były niewystarczające dla ustalenia, czy one rzeczywiście wystąpiły. Z kolei świadek J. M. oraz strony, zgodnie z wnioskiem zawartym w pozwie mieli zostać przesłuchani na okoliczność przyczyn odstąpienia od przedwstępnej umowy z dnia 5 listopada 2007 r. przez (...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością w W.. Z podobnych względów dowód ten nie mógł prowadzić do ustalenia okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy. Ponadto wobec zapisów umowy łączącej powódkę z tą spółkę, miała ona możliwość wypowiedzenie umowy w każdym czasie i bez wskazywania przyczyn, a tym samym powódka od początku musiała liczyć się z możliwości skorzystania z tego uprawnienia. Tym samym powody, dla których nastąpiło wypowiedzenie umowy w kontekście zastosowania art. 357 ¹ k.c. nie miały znaczenia. Wbrew stanowisku apelującego zasadnie pominięty został wniosek zawarty w piśmie procesowym powódki z dnia 21 marca 2011 r. (karty 318 – 321 akt) dotyczący przesłuchania świadka S. I.. Dowód ten miał zostać przeprowadzony (tak jak i wniosek o przesłuchanie stron) na okoliczność współpracy z bankiem, odmowy udzielenia kredytu, oraz motywów negatywnej decyzji banku. Okazał się on bezprzedmiotowy wobec oświadczenia złożonego przez pełnomocnika powódki na rozprawie w dniu 25 kwietnia 2013 r. Pełnomocnik wskazał bowiem, że spółka nie otrzymała jakiejkolwiek formalnej decyzji banku. W tej sytuacji nie sposób uznać za celowe i logiczne przeprowadzanie dowodu na okoliczność przyczyn odmownej decyzji co do udzielenia kredytu, skoro taka w ogóle nie zapadła. Teza dowodowa przeczy bowiem okolicznościom wskazanym przez samą stronę, która wniosek dowodowy złożyła. Tym samym dowód musiałby zostać przeprowadzony na okoliczności, co do których oczywiste jest, że nie miały miejsca. Skoro nie nastąpiło wydanie decyzji odmownej, to nie mogły zaistnieć przyczyny ją wywołujące. Nie mogły też być one znane świadkom.

Niecelowe również w sprawie okazało się przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego. Dowód ten musiałby zmierzać do podważania stanowiska strony formułującej taki wniosek i wyrażonego w pozwie i konsekwentnie podtrzymywanego w toku całego postępowania przed Sądem I instancji. Dowód ten zmierzał, zgodnie z tezą dowodową do wykazania zmiany wartości rynkowej nieruchomości będącej przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży łączącej strony. Tym samym zmierzał do zniweczenia podstawy faktycznej pozwu. Powódka w pozwie wskazała, że na dzień 26 października 2007 r. wartość nieruchomości wynosiła 4.570.000 zł, na dzień 30 września 2008 r. – 4.627.800 zł, a na dzień 4 czerwca 2009 r. – 4.057.200 zł co oznacza spadek wartości o kwotę ponad 570.000 zł. Co istotne okoliczność ta nie tylko nie była przez pozwanych kwestionowana, ale została w odpowiedzi na pozew (pismo z dnia 10 lutego 2010 r.) wprost przyznana. Pozwani wskazali bowiem jednoznacznie, że opinii dołączonej do pozwu i wynikających z niej okoliczności odnoszących się do wartości nieruchomości nie kwestionują wskazując przy tym, że wielkości przywołane przez powódkę świadczą o wzroście wartości nieruchomości.

Sąd Apelacyjny w pełni podziela stanowisko Sądu I instancji, zgodnie z którym nie zaistniały przesłanki uzasadniające zastosowanie art. 357 ¹ k.c., a tym samym zarzut naruszenia tej regulacji okazał się niezasadny. Zgodnie ze wspomnianym przepisem jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.

Wstępnie zaznaczyć należy, że regulacja ta może być stosowana w wyjątkowych wypadkach, a skoro konieczność jej zastosowania powinna wynikać z konkretnych okoliczności faktycznych, to nie budzi wątpliwości, że dowodzącego konieczności waloryzacji obciąża obowiązek wykazania okoliczności wyjątkowych uzasadniających takie żądanie zgodnie z regułą rozkładu dowodu wyrażoną w art. 6 k.c. (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 czerwca 1998 r., sygn. akt I CKN 755/97, LEX nr 1219554). Oczywistym jest przy tym, że klauzula wyrażona w tym przepisie nie ma charakteru nadrzędnego w stosunku do zasady pacta sunt servanda. Sprowadza jedynie tę zasadę do rozsądnych granic, co nie zmienia oceny, że stosowana winna być w sytuacjach zupełnie wyjątkowych na co wskazuje już sama konstrukcja przesłanek zastosowania klauzuli (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 25 listopada 2010 r., sygn. akt V ACa 409/10, LEX nr 846529). Przesłankami zastosowania regulacji zawartej w art. 357 ¹ k.c. są: istnienie źródła zobowiązania w postaci umowy, nadzwyczajna zmiana stosunków, nadmierna trudność w spełnieniu świadczenia lub groźba rażącej straty, brak możliwości przewidzenia zmiany stosunków na etapie zawierania umowy oraz istnienie związku przyczynowego pomiędzy zmianą stosunków, a przedstawionymi wyżej skutkami.

Poza sporem pozostaje kwestia istnienia zobowiązania wynikającego z zawartej przez strony umowy przedwstępnej z dnia 26 października 2007 r. zmienianej kolejnymi aneksami. Nie została jednak przez powódkę wykazana podstawowa przesłanka zastosowania art. 357 ¹ k.c. tj. nadzwyczajna zmiana stosunków. Należy zaznaczyć, że nadzwyczajność winna cechować samą zmianę stosunków, niekoniecznie zaś zdarzenie, które ją powoduje. Wskazuje się również, że zmiana stosunków powinna doprowadzić do zniweczenia pierwotnych kalkulacji stron zobowiązania. Okoliczności mające wpływ na zmianę stosunków muszą być niezależne od stron, obiektywne, nie objęte typowym ryzykiem umownym (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 września 2011 r. sygn. akt I CSK 727/10, LEX nr 1043967). Ponadto muszą to być okoliczności nie mające charakteru indywidualnego, a więc odnoszące się wyłącznie do jednej ze stron zobowiązania. Przez nadzwyczajną zmianę stosunków rozumieć należy więc taki stan rzeczy, który zdarza się rzadko, a jednocześnie jest niezwykły, niebywały, wyjątkowy, normalnie niespotykany (wyrok Sądu Okręgowego w Białymstoku z dnia 25 października 2011 r., sygn. akt VII GC 127/11, LEX nr 1108527). Z kolei subiektywną przesłankę zastosowania art. 357 ¹ k.c. w postaci nieprzewidywalności należy odnosić do gospodarczych następstw nadzwyczajnej zmiany stosunków (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 maja 2007 r., sygn. akt III CSK 452/06, niepubl., z dnia 17 stycznia 2008 r., sygn. akt III CSK 202/07, LEX nr 398491). Oceniając tę przesłankę Sąd I instancji poprzestał wyłącznie na ogólnym stwierdzeniu, że sytuacja na rynkach finansowych od 2007 r. zaczęła się pogarszać co spowodowało kryzys w niektórych krajach, a w Polsce spowolnienie gospodarcze, czego skutkiem było zaostrzenie polityki kredytowej banków. W ocenie Sądu jednak tego rodzaju zdarzenia związane są z normalnym w gospodarce wolnorynkowej występowaniem cykli gospodarczych, a tym samym nie mogą zostać zakwalifikowane do wywołujących nadzwyczajną zmianę stosunków. Sąd wskazał też, że pojawiające się w momencie podpisywania przez strony umowy przedwstępnej spowolnienie gospodarcze miało wpływ na postępowanie w zakresie udzielania kredytów przez banki, co również nie może być kwalifikowane, jako nadzwyczajna zmiana stosunków. Sąd jednak w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia, ani w części dotyczącej oceny dowodów i ustalenia stanu faktycznego stanowiącego podstawę rozstrzygnięcia, ani w części zawierającej rozważania nie wskazał podstaw takich ustaleń. Co więcej nie uwzględnił wniosków dowodowych strony powodowej w tym zakresie, która złożyła szereg dokumentów mających obrazować sytuację gospodarczą oraz sytuację na rynkach finansowych. W tym względzie nie została przez Sąd podjęta jakakolwiek decyzja procesowa. Stąd też koniecznym było dopuszczenie tych dowodów przez Sąd Apelacyjny oraz uzupełnienia podstawy faktycznej rozstrzygnięcia o okoliczności z tych dokumentów wynikające. Przed ich przedstawieniem konieczne jest wskazanie, że ocenie pod kątem występowania zjawisk, czy zdarzeń powodujących nadzwyczajną zmianę stosunków poddać należało tylko te z nich, które wystąpiły w okresie pomiędzy datą zawarcia umowy przedwstępnej, a więc rodzącej określone w niej obowiązki, których modyfikacji domagała się powódka (26 października 2007 r.) a datą, w której umowa przyrzeczona miała zostać zawarta (30 września 2008 r.). Tylko bowiem ten okres jest miarodajny dla ustalenia wpływu powyższych zjawisk na możliwość realizacji umowy przez każdą ze stron. Nie sposób skutkami zmian stosunków, nawet o charakterze nadzwyczajnym obciążać drugą stronę umowy w sytuacji, gdy miały miejsce już po dacie, w której umowa przyrzeczona miała zostać zawarta. Byłoby to z jednej strony premiowanie powódki za to, że nie wywiązała się z umowy i niejako skorzystała w późniejszym okresie z zaistniałej niekorzystnej zmiany na rynku, a z drugiej strony stanowiłoby uwzględnianie okoliczności, które w normalnym toku rzeczy nie powinny być w ogóle przez strony uwzględniane. Jednocześnie to na pozwanych przerzucone zostałyby skutki braku dotrzymania przez powódkę terminu zawarcia umowy. W takiej sytuacji w ogóle brak związku przyczynowego pomiędzy wystąpieniem nadzwyczajnej zmiany stosunków, a możliwością realizacji umowy, czy też ewentualną rażącą stratą. Gdyby umowa została zrealizowana zgodnie z jej postanowieniami, tego rodzaju skutki w ogóle by nie wystąpiły. W tym zakresie podzielić należy w pełni stanowisko prezentowane przez pozwanych poparte orzecznictwem Sądu Najwyższego dotyczącym wprawdzie umowy o dzieło, jednakże zachowującego co do zasady walor aktualności także odnośnie stosunku zobowiązaniowego łączącego strony niniejszego procesu. Wprawdzie w toku procesu powódka powoływała się na brak opóźnienia wobec braku możliwości zawarcia umowy sprzedaży w terminie z przyczyn leżących po drugiej stronie umowy (zanieczyszczenie nieruchomości oraz brak właściwości, o których zapewniali sprzedający), jednakże okoliczności tych w żaden sposób nie wykazała. Poza samym twierdzeniem nie zostały w tym zakresie przedstawione jakiekolwiek dowody pozwalające na poczynienie ustaleń odnośnie tej kwestii, a tym samym w jakikolwiek sposób zweryfikować stanowisko procesowe.

Dowody przeprowadzone przez Sąd Apelacyjny nie dawały podstaw do ustalenia, że w okresie pomiędzy datą zawarcia umowy przedwstępnej, a datą, w której zawarta miała zostać umowa przyrzeczona w ogóle wystąpiła nadzwyczajna zmiana stosunków przejawiająca się w braku możliwości uzyskania przez powódkę kredytu na sfinansowanie umowy, a spowodowana kryzysem na rynkach finansowych. Tym samym powódka nie sprostała wynikającemu z art. 6 k.c. obowiązkowi wykazania tej podstawowej przesłanki zastosowania art. 357 ^{( 1)} k.c. Z Komunikatu Komisji Europejskiej z dnia 26 listopada 2008 r. (karty 62 – 65 akt) wynika tylko tyle, że dotyczy ona pomocy państw członkowskich ułatwiających dostęp do finansowania w dobie kryzysu finansowego i gospodarczego. Nie zostały w nim zawarte jakiekolwiek dane przydatne dla oceny czy i kiedy kryzys wystąpił, jaki miał konkretny wpływ na sytuację na rynkach finansowych, w tym przede wszystkim w zakresie dostępności do kredytów. Co najważniejsze jako bardzo ogólny nie wskazuje jak sytuacja ta kształtowała się w Polsce, jakiego rodzaju niekorzystne zjawiska wystąpiły i kiedy miało to miejsce. Tym samym dowód ten nie mógł stanowić podstawy do jakichkolwiek ustaleń w tym zakresie. Z kolei w Informacji Instytucji i Organów Unii Europejskiej z dnia 22 stycznia 2009 r. (karty 66 – 74 akt) wprost wskazano, że sytuacja na rynkach finansowych ulega poprawie. Co jednak najistotniejsze zawarte w niej zostały zapisy, zgodnie z którymi banki dopiero rozpoczęły proces skutkujący zmniejszeniem dostępności do kredytów, co w konsekwencji dopiero może spowodować taką sytuację. Z dowodu tego nie tylko nie wynika, by już przed dniem 30 września 2008 r. takie zjawiska wystąpiły, ale przeciwnie wskazuje on, że proces ograniczeń w zakresie udostępniania kredytów dopiero się zaczynał. Dokument ten jednocześnie nie daje podstaw do oceny sytuacji na Polskim rynku finansowym i to zarówno w zakresie daty, w której ewentualne niekorzystne zjawiska się pojawiły, jak i w zakresie zmian polityki kredytowej banków i ewentualnie momentu, w którym taka zmiana rzeczywiście wystąpiła, nie mówiąc już o sytuacji w banku, w którym powódka zamierzała zaciągnąć kredyt. W Informacji Ministerstwa Gospodarki na temat kształtowania się depozytów i kredytów oraz wyników finansowych banków (karty 75 – 101 akt) już na samym wstępie wskazano, że w 2008 r. wzrosły depozyty w bankach, jak i wartość udzielonych przez banki kredytów. Szczególnie szybko wzrastały kredyty dla przedsiębiorstw, przy czym pod koniec roku tempo akcji kredytowej dla firm wyraźnie osłabło. W grudniu spadło o 4,4 mld zł w porównaniu z listopadem 2008 r. Jednocześnie z raportu wynika, że zaostrzenie kryteriów udzielania kredytów dotyczyło kredytów udzielanych w czwartym kwartale 2008 r. Banki wtedy właśnie podniosły marże kredytowe (ponad 80% banków), zwiększyły pozaodsetkowe koszty kredytów (ok. 60% banków), zmniejszyły maksymalne kwoty kredytów (1/3 banków). Dowód ten potwierdza więc dane zawarte w wyżej przedstawionej Informacji. Jednocześnie wynika z niego wprost, że niekorzystne zjawiska, na które powoływała się powódka pojawiły się dopiero w czwartym kwartale 2008 r., a więc po dacie, w której miała zostać zawarta umowa przyrzeczona i już tylko z tych względów nie mogły stanowić podstawy żądania określonego w pozwie. Ponadto wynika z niego, że zaostrzenie polityki kredytowej przejawiające się zresztą na różnych płaszczyznach nie dotyczyły wszystkich banków, a zakres zmian zależał od rodzaju działań podejmowanych na rynku finansowym. Nie jest możliwe na podstawie tego dowodu ponownie ustalenie, jak sytuacja w tym zakresie kształtowała się w banku, w którym powódka ewentualnie zamierzała zaciągnąć kredyt. Z dowodu w postaci Analizy sytuacji gospodarczej Polski w 2008 r. (karty 102 – 123 akt) wynika natomiast, że następowało stopniowe spowolnienie gospodarcze, jednakże nadal utrzymywał się relatywnie wysoki wzrost gospodarczy. Co ważne wskazano w tym dokumencie, że skutki kryzysu na światowych rynkach finansowych miały ograniczony zakres, przy czym jednoznacznie przedstawiono w nim ramy czasowe tego spowolnienia określając je dopiero na ostatni kwartał 2008 r., co stanowi potwierdzenie wynikających z wcześniej przedstawionych dowodów informacji. Nie znalazła przy tym potwierdzenia w tym dowodzie akcentowana przez powódkę kwestia załamania na rynku budowlanym. Wynika bowiem z niego okoliczność przeciwna. W omawianym dokumencie wskazano, że w branży budowlanej nastąpił znaczny wzrost i wynik oceniony został jako bardzo dobry. Dopiero prognozy na przyszłość przewidują pogorszenie, a nawet załamanie tego rynku. Wreszcie z Ankiety dotyczącej sytuacji na rynku kredytowym w drugim kwartale 2009 r. (karty 124 – akt) wynika, że dopiero w drugim kwartale 2009 r. doszło do silnego ograniczenia podaży kredytów we wszystkich segmentach rynku kredytowego, a banki zaostrzyły kryteria udzielania wszystkich rodzajów kredytów oraz podniosły marże kredytowe, co jest spowodowane trudnościami w poprawnej wycenie ryzyka kredytowego. Reasumując podnieść należy, że wszystkie dowody przedstawione przez powódkę jednoznacznie wskazują, że do niekorzystnych zjawisk na rynku finansowym doszło po dacie, w której umowa przyrzeczona miała zostać zawarta. Jednocześnie nie wynika z nich, by do tej daty nastąpiła zmiana stosunków i to o charakterze nadzwyczajnym. Faktycznie nie wynika z tych dowodów, by przed dniem 30 września w ogóle nastąpiła taka sytuacja, w której warunki zawarcia umowy uległy jakimkolwiek zmianom. Należy przy tym zaznaczyć, ze dokumenty te posiadają charakter bardzo ogólny, dotyczą zjawisk makroekonomicznych i to w skali całej Europy. Jak już wskazano brak w nich danych odnoszących się do tego, jak sytuacja przedstawiała się w banku, w którym powódka ewentualnie zamierzała pobrać kredyt. Nie wiadomo też, jak była polityka kredytowa w tym konkretnym banku, czy uległa ona zmianie, w jakim zakresie. Można się natomiast zgodzić ze stanowiskiem powódki odnośnie braku przewidywalności skali kryzysu, który wystąpił po 30 września 2008 r., jednakże okoliczność ta nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. W tym zakresie ustalenia Sądu I instancji uznać należy za wadliwie. Nawet profesjonalny charakter działalności powódki niewątpliwie związany z rynkiem finansowym i co oczywiste obrotem nieruchomościami nie uzasadniał twierdzenia, że miała ona możliwość i powinna przewidzieć wystąpienie załamania na rynkach finansowych zarówno w Europie, jak i w Polsce. Odróżnić bowiem należy występowanie wskazanych przez Sąd Okręgowy cykli gospodarczych przejawiających się dekoniunkturą od zjawisk zupełnie nietypowych o skali, która w tym pojęciu się nie mieści.

Podkreślenia jednak wymaga, wobec wskazywanego już oświadczenia pełnomocnika powódki odnośnie braku podjęcia przez bank decyzji odmownej co od udzielenia kredytu, że nie zaistniała zasadnicza okoliczność stanowiąca podstawę żądania. Podstawa faktyczna bowiem pozwu opierała się na braku udzielenia kredytu przez bank, co miało być skutkiem zaostrzenia polityki kredytowej spowodowanej z kolei kryzysem na rynkach finansowych. Skoro bank do dnia dzisiejszego nie wydał decyzji odmownej co do udzielenia kredytu, to nie sposób uznać, że nastąpiła nadzwyczajna zmiana stosunków, w której powódka upatrywała w upadku podstaw finansowania planowanej inwestycji. Wobec braku samej decyzji nie sposób oczywiście określić również przyczyn takiego stanu rzeczy. Należy przy tym zaznaczyć, że sam w sobie fakt nieudzielenia kredytu, bez jednoznacznego powiązania go z wcześniej przedstawionymi okolicznościami nie może zostać uznany za stanowiący nadzwyczajną zmianę stosunków. Kwestia udzielenie lub nie kredytu zawsze jest obarczona ryzykiem. Decyzja w tym zakresie uzależniona jest od szeregu okoliczności i to nie tylko na samym rynku finansowym. W zasadniczej części posiada ona charakter indywidualny zależny od okoliczności leżących po stronie potencjalnego kredytobiorcy, takich jak jego sytuacja finansowa, możliwość spłaty kredytu, rodzaj inwestycji, która ma być finansowana, możliwości zabezpieczenia spłaty kredytu itd. W ocenie sądu więc pozostaje ona w ramach normalnego ryzyka kontraktowego. Co istotne brak w aktach sprawy danych odnoszących się do kwestii, czy umowa w ogóle miała być finansowana wyłącznie z kredytu. W umowie przedwstępnej bowiem znalazł się tylko zapis (§ 6), że w przypadku, gdyby środki przeznaczone na spłatę reszty ceny pochodziły z kredytu bankowego, powódka zobowiązuje się przedłożyć z banku oświadczenia o udzieleniu kredytu na nabycie przedmiotowej nieruchomości, gdzie jedynym warunkiem uruchomienia kredytu będzie przedłożenie aktu notarialnego. Z dowodu tego więc w ogóle nie wynika, że już na tym etapie strony zdecydowały, że środki pochodzić będą wyłącznie z kredytu. Powódka nie przedstawiła również jakiegokolwiek dowodu, z którego wynikałoby, że o taki kredyt wystąpiła, kiedy to nastąpiło, co jest istotne z punktu widzenia oceny, czy miało miejsce w okresie do ustalonej przez strony daty zawarcia umowy przyrzeczone, jakie ewentualnie warunki musiała spełnić i czy było to z jej strony możliwe, czy warunki te po dacie złożenia wniosku uległy zmianie i z jakich przyczyn. Oczywiste jest przy tym, że dokumentami w tym zakresie powódka musi dysponować. Podzielić natomiast należało stanowisko skarżącej odnośnie sprzecznych ustaleń sądu, który z jednej strony stwierdził, że spółka nie wykazała, że o kredyt występowała a z drugiej strony wskazał, że istotą sprawy jest ustalenie, czy kryzys gospodarczy spowodował odmowną decyzję banku co do udzielenia kredytu.

Nie można też nadzwyczajnej zmiany stosunków upatrywać w odstąpieniu od umowy przez (...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością w W.. Powódka zawarła przedwstępną umowę z tą spółką w dniu 5 listopada 2007 r. W jej § 3 pkt. 5 strony zawarły zastrzeżenie, zgodnie z którym w terminie do dnia 31 stycznia 2008 r. kupującemu przysługuje prawo odstąpienia od umowy bez podania przyczyn. Oznacza to, że powódka już w chwili zawierania umowy godziła się na sytuację, w której druga strona może od umowy odstąpić. Mogło to nastąpić w każdym czasie i z jakiejkolwiek przyczyny i to niezależnie czy wynikającej z sytuacji na rynku, czy też sytuacji związanej z którąkolwiek ze stron, czy zresztą z jakiejkolwiek innej. Oznacza to, że ryzyko związane z odstąpieniem od umowy, pomimo zawarcia umowy przedwstępnej miało charakter mieszczący się w granicach normalnego ryzyka kontraktowego. Powódka musiała liczyć się z możliwością skorzystania przez drugą stronę z określonego w umowie uprawnienia. Tym samym, co jest istotne z punktu widzenia przesłanek stosowania art. 357 ¹ k.c., okoliczność tę strony musiały przewidywać. Brak więc podstaw do wiązania odstąpienia od umowy przez tę spółką z sytuacją na rynku. Nawet bowiem, jeżeli przyczyną odstąpienia od umowy był kryzys w branży budowlanej (co zresztą nie wynika z przedstawionych przez powódkę dowodów), to odstąpienie od umowy przez druga stronę było możliwe, ryzyko z tym związane istniało przez cały okres określony w umowie, znane było stronom tej umowy. W konsekwencji zmiana stosunków wywołana tym odstąpieniem nie miała charakteru nadzwyczajnego, a co najważniejsze, zgodnie z tym co powiedziano na temat rozumienia pojęcia nadzwyczajnej zmiany stosunków, miała charakter subiektywny i indywidualny. Dodatkowo wskazać należy, że z treści żadnej z umów nie wynika, by nieruchomość ta kupowana była celem prowadzenia inwestycji budowlanej, a już, na pewno, by miała to czynić powódka. Należy mieć przy tym na względzie, że do dostąpienia od umowy doszło już w dniu 24 kwietnia 2008 r. W piśmie z tej daty zawierającym oświadczenie o odstąpieniu (karta 55 akt) spółka zresztą powołała się wyłącznie na zapis umowny pozwalający jej na odstąpienie od umowy. Nie wskazano w nim na jakiekolwiek przyczyny odstąpienia w szczególności, by było to spowodowane sytuacją na rynku. W tych okolicznościach przyczyny odstąpienia od umowy pozostawały bez znaczenia w kontekście zastosowania normy art. 357 ¹ k.c. Była to okoliczność mieszcząca się w ramach normalnego ryzyka gospodarczego i dodatkowo całkowicie przewidywalna, istniejąca już w chwili zawierania umowy.

W ocenie Sądu nie została w toku postępowania wykazana również kolejna przesłanka określona w przywołanej regulacji. Jak już wskazano użyte w art. 357 ^{( 1)} k.c. kwalifikowane określenia "nadzwyczajna zmiana", "nadmierna trudność", "rażąca strata" nawiązują do wyjątkowego charakteru tego przepisu przełamującego regułę nakazującą dotrzymywanie umów. Stąd też pojęcie „rażąca strata” oznacza stratę ponad przeciętną, niespotykanych rozmiarów, nieobjętą typowym ryzykiem gospodarczym. Konieczne jest jednocześnie wykazanie, że spełnienie przez stronę umowy świadczenia w zmienionych warunkach groziłoby jej rażącą stratą oraz że istnieje związek przyczynowy między rażącą stratą a nadzwyczajną zmianą stosunków, na którą strona się powołuje (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 grudnia 2006 r., sygn. akt IV CSK 290/06, LEX nr 203285). Należy zaznaczyć, że podobnie jak w przypadku przesłanki nadzwyczajnej zmiany stosunków, ocenie musi zostać poddany w okolicznościach niniejszej sprawy wyłącznie okres pomiędzy datą zawarcia umowy, a datą, w której umowa przyrzeczona miała zostać zawarta (30 września 2008 r.). Po terminie, w którym świadczenie powinno być spełnione, nie można twierdzić, że jego spełnienie byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami lub groziło jednej ze stron nadmierną stratą, lecz jeżeli dłużnik nie wykonał lub wykonał nienależycie zobowiązanie, a zostaną spełnione także dalsze przesłanki przewidziane w art. 471 k.c., wierzyciel może skorzystać z jednego z uprawnień przewidzianych w przepisach k.c. regulujących skutki niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 lipca 2006 r., sygn. akt III CSK 119/05, LEX nr 445269). Podzielić należy przy tym prezentowane przez pozwanych stanowisko, zgodnie z którym w niniejszej sprawie powódka mogła się powoływać wyłącznie na skutek nadzwyczajnej zmiany stosunków w postaci rażącej straty, nie natomiast nadmiernej trudności w spełnieniu świadczenia. Nadmierna bowiem trudność będzie zachodziła wówczas, gdy spełnienie świadczenia jest wprawdzie możliwe (gdyby było niemożliwe, mielibyśmy do czynienia z niemożliwością świadczenia), lecz zachodzić będą trudności w jego spełnieniu, np. natury technicznej, czy gospodarczej. Trudność w spełnieniu świadczenia może mieć charakter faktyczny, gdy wymaga pokonania przeszkód natury faktycznej oraz prawny, gdy spełnienie świadczenia utrudnione jest ze względu na zakazy prawne, ustanowione w związku z zaistnieniem nadzwyczajnych okoliczności. Za utrwalony natomiast uznać należy pogląd, że definiując omawianą przesłankę nie można uwzględniać aspektu majątkowego. W konsekwencji kwestie czysto finansowe nie mogą zostać uznane za stanowiące trudność w spełnieniu świadczenia, a odczytywać je należy wyłącznie w kontekście właśnie rażącej straty. W rozważanej sprawie ustalona w umowie przedwstępnej cena została przez strony podwyższona aneksem z dnia 25 czerwca 2008 r. Już tylko ta okoliczność wskazuje, że w tym okresie nie wystąpiły przesłanki załamania na rynku zarówno finansowym, jak i nieruchomości. Trudno bowiem racjonalnie uzasadnić stanowisko powódki, która w obliczu, jak podnosi istniejącego już w tym okresie kryzysu oraz spadku cen nieruchomości i jednocześnie braku uzyskania kredytu jednocześnie dobrowolnie podnosi pierwotną cenę za nabywaną nieruchomość. Działania powódki, jak profesjonalisty na rynku powinny być dokładnie odwrotne. Dokonując oceny w tym zakresie należy też mieć na względzie, na co słusznie zwrócił uwagę Sąd I instancji, że cena tej samej nieruchomości ustalona została w umowie z dnia 5 listopada 2007 r. (a więc prawie w tym samym czasie) zawartej z (...) spółką z ograniczona odpowiedzialnością w W. na poziomie aż 8.480.160 zł, a więc prawie dwukrotnie wyższej. Co istotne umowa to została zmieniona w wyniku złożenia przez powódkę oferty z dnia 29 stycznia 2008 r., jednakże postanowienia odnośne ceny nie zostały zmodyfikowane, a byłoby to oczywiste w sytuacji zaistnienia nadzwyczajnych i niekorzystnych zmian na rynku przynajmniej nieruchomości. Przedstawiona przez powódkę i nie kwestionowana wycena nieruchomości wskazywała, że na dzień 26 października 2007 r. jej cena wynosiła 4.570.000 zł, na dzień 30 września 1008 r. – 4.627.800 zł, a na dzień 4 czerwca 2009 r. – 4.057.200 zł. Już więc z samych twierdzeń powódki wynika, że na dzień 30 września 2008 r. cena nieruchomości uległa zwiększeniu. Wyklucza to możliwość uznania, że pomiędzy okresem, w którym zawarta została umowa przedwstępna, a datą, w której miała zostać zawarta umowa przyrzeczona nastąpił spadek wartości nieruchomości i to w takim stopniu, że groził powódce poniesieniem niepowetowanej szkody. Przeciwnie, zarówno przedstawione w pozwie twierdzenia powódki, jak i stanowiący ich poparcie dowód z prywatnej opinii nie kwestionowanej przez pozwanych jednoznacznie wskazuje, że zawarcie umowy przyrzeczonej w ustalonym terminie skutkowałoby zrealizowaniem zamierzonych przez strony celów. Nawet zresztą uwzględnienie przywoływanej przez powódkę skali spadku ceny (o kwotę ok. 570.000 zł) nie uzasadniało przyjęcia, że wystąpiła strata o charakterze rażącym. Wysokość obniżki stanowi tylko ok. 10% i mieści się w ryzyku związanym z wahaniem cen nieruchomości i to akceptowalnym przez powódkę. Analiza dowodów w postaci umów zawieranych przez powódkę z innymi kontrahentami wskazuje, że różnice w tym zakresie były w poszczególnych transakcjach bardzo duże uwzględniając najpierw zakup, a następnie sprzedaż tych samych nieruchomości przez powódkę. Należy przy tym zwrócić uwagę, że dotyczy to także okresu, w którym zawierane były umowy objęte niniejszą sprawą. Występowały w nich różnice cen zdecydowanie przewyższające tę wskazywaną w pozwie. Powódka prowadząc działalność gospodarczą polegającą na obrocie nieruchomościami, w ramach której najpierw kupowała, a następnie (w bardzo krótkim okresie czasu) dokonywała sprzedaży tych samych nieruchomości musiała uwzględniać wahania cen nieruchomości, co więcej właśnie te okoliczności wykorzystywała. Wskazywana więc przez powódkę skala zmiany ceny i to uwzględniająca okres już po dacie, w której miała zostać zawarta ostateczna umowa sprzedaży stanowiła normalny element gry rynkowej, normalne, wkalkulowane w zakres tej działalności ryzyko. Ponadto przedstawione dowody odnośnie sytuacji finansowej powódki przy uwzględnieniu ilości i rodzaju transakcji przez nią zawieranych pozwalają na ustalenie, że także z tego powodu spółce nie groziła rażąca szkoda. Z bilansu sporządzonego na dzień 31 grudnia 2007 r., (karty 350 – 351 akt), informacji dodatkowej do bilansu za ten rok (karty 1221 – 1226 akt), sprawozdania z działalności powódki za 2007 r. (karta 1227 akt), opinii biegłego rewidenta z 31 grudnia 2007 r. (karty 1.239 – 1.250 akt) oraz z rachunku zysków i strat za 2007 r. (karta 352 akt) wynika, że wartość aktywów spółki przekraczała 100.000.000 zł. Jednocześnie osiągnęła ona z prowadzonej działalności zysk w wysokości ponad 17.000.000 zł. Z kolei z bilansu sporządzonego na dzień 31 grudnia 2008 r. i rachunku zysków i strat za 2008 r. (karty 191, 353 – 355, 1333 – 1334, 1335 akt) wynika, że wartość aktywów spółki wzrosła do ponad 112.000.000 zł, przy stracie wynoszącej około 4.000.000 zł. Należy jednak zaznaczyć, że są to dane na koniec roku, a powinny zostać uwzględnione wyłącznie dane odnoszące się do dnia 30 września 2008 r. Dotyczą więc również niekorzystnych zjawisk, które wystąpiły po tej dacie. Niezależnie jednak od tego już sama wielkość i struktura majątku spółki nie pozwala na uznanie, że nawet przy założeniu, że wartość nieruchomości spadła o wartość wskazaną w pozwie, to groziła jej strata, która możnaby uznać za rażącą.

Niezasadny wreszcie okazał się zarzut naruszenia art. 328 § 2 k.p.c. i stanowiący jego rozwinięcie zarzut nierozpoznania istoty sprawy. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 5 czerwca 2009 roku (sygnatura akt I UK 21/09, LEX nr 515699) wskazał, że powołanie się w skardze kasacyjnej na podstawę naruszenia w postaci art. 328 § 2 k.p.c. jest usprawiedliwione tylko wówczas, gdy z uzasadnienia orzeczenia nie daje się odczytać, jaki stan faktyczny lub prawny stanowił podstawę rozstrzygnięcia, co uniemożliwia kontrolę kasacyjną. Z kolei w wyroku z dnia 4 marca 2009 roku (sygnatura akt IIPK 210/08, LEX nr 523527) Sąd ten wskazał, że zarzut wadliwego sporządzenia uzasadnienia zaskarżonego orzeczenia może okazać się zasadny tylko wówczas, gdy z powodu braku w uzasadnieniu elementów wymienionych w art. 328 § 2 k.p.c. zaskarżone orzeczenie nie poddaje się kontroli kasacyjnej, czyli gdy treść uzasadnienia orzeczenia sądu drugiej instancji uniemożliwia całkowicie dokonanie toku wywodu, który doprowadził do jego wydania. To, czy w istocie sprawa została wadliwie, czy prawidłowo rozstrzygnięta nie zależy od tego, jak zostało napisane uzasadnienie, co znajduje potwierdzenie w art. 398[14] k.p.c., w myśl którego Sąd Najwyższy oddala skargę kasacyjną także wtedy, gdy mimo błędnego uzasadnienia orzeczenie odpowiada prawu. Rozwijając tę myśl Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16 grudnia 2008 roku (sygnatura akt IPK 96/08, LEX nr 529754) dodał, że sporządzenie uzasadnienia w sposób nie w pełni odpowiadający stawianym mu wymaganiom może stanowić usprawiedliwioną podstawę skargi kasacyjnej wyjątkowo wtedy, gdy przedstawione w nim motywy nie pozwalają na przeprowadzenie kontroli kasacyjnej zaskarżonego orzeczenia. Jedynie w takim wypadku uchybienie art. 328 § 2 k.p.c. może być - w świetle art. 398[3 ]§ 1 pkt 2 k.p.c. - uznane za mogące mieć wpływ na wynik sprawy.

W rozpoznawanej sprawie niewątpliwie uzasadnienie wyroku nie w pełni odpowiadało wskazanym wyżej ustawowym wymogom. Uchybienia w zakresie sposobu sporządzenia uzasadnienia, w szczególności odnoszące się do oceny dowodów nie były jednak tego rodzaju, by nie pozwalały przeanalizować toku wywodu Sądu prowadzącego do rozstrzygnięcia przedstawionego w wyroku. Sąd odniósł się w nim do wszystkich przesłanek zastosowania normy prawa materialnego (art. 357 ¹ k.c.), każdą z nich omawiając z przytoczeniem stanowiska judykatury. Ewentualne braki w zakresie postępowania dowodowego zostały natomiast uzupełnione przez Sąd Apelacyjny. W tym sensie więc uzasadnienie wyroku daje pełne podstawy do kontroli rozstrzygnięcia w postępowaniu apelacyjnym. Zaznaczenia w tym miejscu wymaga, że naruszenia art. 328 § 2 k.p.c. nie można upatrywać w odmiennej od oczekiwanej ocenie poszczególnych dowodów, czy też w odmiennym od oczekiwanego zakresie przeprowadzenia postępowania dowodowego (w rozpoznawanej sprawie zeznań świadków), skoro jak wskazano wcześniej ich pominięcie było uzasadnione.

Reasumując wskazać należy, że powódka, jak prawidłowo ustalił Sąd I instancji, nie wykazała, że w okresie do 30 września 2008 r. wystąpiły okoliczności powodujące nadzwyczajną zmianę stosunków, że w ogóle taka zmiana w postaci odmowy udzielenia kredytu wystąpiła, co wyklucza istnienie pomiędzy nimi związku przyczynowego, a ponadto, że wskutek wykonania umowy poniosłaby rażącą stratę. W konsekwencji na podstawie art. 385 k.p.c. apelacje należało oddalić jako bezzasadną.

Zgodnie z art. 108 § 1 k.p.c., sąd rozstrzyga o kosztach w każdym orzeczeniu kończącym sprawę w instancji. Jednocześnie art. 98 § 1 k.p.c. stanowi, że strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). Wobec tego, że powódka przegrała sprawę w całości zobowiązana jest zwrócić pozwanym poniesione przez nich koszty. Składają się na nie wyłącznie koszty zastępstwa procesowego zarówno w postępowaniu apelacyjnym, jak i w postępowaniu przed Sądem Najwyższym w łącznej kwocie 9.000 zł ustalone na podstawie § 6 pkt. 7 i § 12 ust. 1 pkt. 2 i § 12 ust. 2 pkt. 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenie przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz.U. Nr 163, poz. 1349 z późniejszymi zmianami).

SSO (del.) T. Żelazowski SSA A. Kowalewski SSA E. Skotarczak