Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 13 maja 2016 r.

Sąd Apelacyjny w Białymstoku I Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 13 maja 2016 r. w Białymstoku

na rozprawie

sprawy z powództwa B. B.

przeciwko Gminie M. S.

o zapłatę

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Okręgowego w Suwałkach

z dnia 7 maja 2015 r. sygn. akt I C 554/13

I.  oddala apelację;

II.  zasądza od powoda na rzecz pozwanej kwotę 2.700 (dwa tysiące siedemset) zł tytułem zwrotu kosztów procesu za instancje odwoławczą;

III.  nakazuje ściągnąć od powoda na rzecz Skarbu Państwa Sądu Okręgowego w Suwałkach kwotę 664,27 (sześćset sześćdziesiąt cztery i 27/100) zł tytułem wydatków poniesionych tymczasowo przez Skarb Państwa w postępowaniu apelacyjnym.

(...)

UZASADNIENIE

Powód B. B. domagał się zasądzenia od pozwanej Gminy M. S. kwoty 150.000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 31 grudnia 2011 r. do dnia zapłaty wraz z kosztami postępowania tytułem odszkodowania za szkodę poniesioną w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania miasta S., polegającą na obniżeniu wartości jego nieruchomości.

Pozwana wnosiła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów postępowania. W uzasadnieniu wskazała, że przeznaczenie terenu, na którym położona jest nieruchomość powoda, nie uległo zmianie. Ponadto powód nie udowodnił, że zmiana planu dla terenu, na którym zostało wybudowane (...), wywołała obiektywny skutek w postaci spadku wartości jego nieruchomości.

Sąd Okręgowy w Suwałkach wyrokiem z dnia 7 maja 2015 r. oddalił powództwo oraz zasądził od powoda na rzecz pozwanej kwotę 10.617 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Z ustaleń tego Sądu wynika, że w dniu 14 lipca 2008 r. doszło do podpisania między B. B. a J. B. i D. B. przedwstępnej umowy sprzedaży. Na podstawie tej umowy B. B. zobowiązał się sprzedać w/w należące do niego prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w S., obręb (...), ul. (...) o powierzchni 281 m ², oznaczonej numerem (...) oraz znajdujący się na tej nieruchomości dom, stanowiący odrębną nieruchomość za cenę 270.000 zł; zaś małżonkowie B. zobowiązali się prawo użytkowania wieczystego powyższej nieruchomości i dom stanowiący odrębną nieruchomość kupić do majątku wspólnego. Ustalono jednocześnie, że przyrzeczona umowa ma zostać zawarta w ciągu 45 dni. Małżonkowie B. uiścili zadatek w wysokości 10.000 zł. Strony powyższej umowy ponownie spotkały się u notariusza w dniu 24 października 2008 r., gdzie rozwiązano przedwstępną umowę sprzedaży, zaś B. B. pobrany zadatek zachował. Małżonkowie B. odstąpili od umowy, gdyż bank nie udzielił im kredytu.

W dniu 14 marca 2008 r. decyzją nr (...) Prezydent Miasta S. zatwierdził projekt budowlany i wydał dla (...) sp. z o. o. w W. zezwolenie na budowę dróg dojazdowych i parkingów, chodników, ścieżki rowerowej, sygnalizacji świetlnej, wodociągu, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej, przebudowy sieci telekomunikacyjnej przy (...) przy ul. (...). Powyższa decyzja została doręczona m.in. B. B..

Decyzją nr (...) z dnia 19 września 2008 r. Prezydent Miasta S. zatwierdził projekt budowlany i wydał dla (...) sp. z o. o. pozwolenie na budowę, obejmującą przebudowę budynków historycznych A i (...) byłego aresztu, ze zmianą sposobu użytkowania na cele biurowe(...) wraz z garażem podziemnym, dróg dojazdowych i parkingów, chodników, przyłącza wodociągowego, przyłącza kanalizacji deszczowej na terenie przy ul. (...) w S.. Ta decyzja nie została doręczona powodowi.

Decyzją nr (...) z dnia 24 marca 2009 r. zmieniono ostateczną decyzję Prezydenta Miasta S. nr (...) z dnia 16 sierpnia 2007 r., udzielającą pozwolenia na budowę(...) etap I – z parkingiem podziemnym na działkach nr ew. (...), (...), (...), (...), położonych w S. przy ul (...), poprzez dodanie działki (...). Ta decyzja również nie została doręczona powodowi.

Kolejną decyzją nr (...) z dnia 27 lipca 2009 r. zmieniono ostateczną decyzję Prezydenta Miasta S. nr (...)z dnia 16 sierpnia 2007 r. w ten sposób, że dopisano jedną nieruchomość (...). Decyzji tej nie doręczono powodowi.

Następną decyzją z dnia 27 lipca 2009 r. nr (...) zmieniono ostateczną decyzję nr (...) z dnia 16 sierpnia 2007 r., gdzie także określono inne nieruchomości, na których ma powstać (...). Także i ta decyzja nie została doręczona powodowi.

Z kolei decyzją z dnia 27 lipca 2009 r. uchylono decyzję z dnia 19 września 2008 r.

Następną decyzją nr (...) z dnia 30 kwietnia 2010 r. zmieniono ostateczną decyzję nr (...) i dopisano jeszcze inne numery działek, na których miał powstać obiekt. Miał on być wybudowany dalej od ulicy, a bliżej nieruchomości powoda. Również i ta decyzja nie została powodowi doręczona.

Kolejną decyzją z dnia 30 kwietnia 2010 r. uchylono decyzję nr (...).

Budowę(...)rozpoczęto w 2008 r. O zamiarze budowy Centrum nikt sąsiadów nie zawiadomił. W tym czasie droga publiczna, znajdująca się przy ich domach, została w całości zablokowana przez wykonawców obiektu. Zdarzało się, że mieszkańcy nie mogli dostać się do swoich domów, a czasami, aby wyjść z posesji, przechodzili po dachach znajdujących się po sąsiedzku garaży.

W związku z budową, powód wystąpił w dniu 12 kwietnia 2010 r. do Prezydenta S. z prośbą o rozpatrzenie kupna działek lub wypłacenie odszkodowania za poniesione straty. W uzasadnieniu pisma powód wskazał, że z dniem rozpoczęcia budowy na ulicy panuje nieustanny hałas. Ślepa uliczka, która jest jedynym dojazdem do jego posesji, została zamieniona w plac budowy, gdzie odbywa się rozładunek materiałów i parking dla pracowników. Domy znajdujące się za budynkiem są praktycznie cały dzień w cieniu, szczególnie w okresie zimowym. Nie działa także telewizja satelitarna.

W dniu 19 grudnia 2011 r. B. B. wezwał Gminę M. S. do wykupu prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości, położonej w S. przy ul. (...) za cenę 270.000 zł albo zapłatę kwoty 108.000 zł tytułem obniżenia wartości nieruchomości – na skutek uchwalenia zmiany planu miejscowego zagospodarowania uchwałą Rady Miejskiej w S. z dnia 30 kwietnia 2008 r. nr (...) na wniosek (...) sp. z o. o. – w terminie do 30 grudnia 2011 r., albo przed tym terminem podjęcie negocjacji w sprawie ugodowego zaspokojenia roszczenia pod rygorem dochodzenia roszczenia na drodze sadowej.

Począwszy od 2008 r. powód cały czas chciał sprzedać przedmiotową nieruchomość. Na początku próbował ją sprzedać za cenę 270.000 zł, ale nie było chętnych. W trakcie budowy (...) nikt nie był zainteresowany kupnem tej nieruchomości, z uwagi na trwające prace budowlane i brak dojazdu do nieruchomości. Systematycznie powód obniżał cenę, ale i tak nie mógł znaleźć chętnego na zakup nieruchomości. Korzystał z ogłoszeń na portalach miejscowych, a także z agencji obrotu nieruchomościami.

W dniu 15 kwietnia 2013 r. B. B. zawarł z M. W. umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, położonej w S., ul. (...) o powierzchni 0,0281 ha, oznaczonej numerem (...) oraz znajdującego się na tej nieruchomości domu (stanowiącego odrębną nieruchomość) za cenę 120.000 zł. Powód sprawiał wrażenie, że chce jak najszybciej sprzedać nieruchomość. Dom wymagał remontu. Kupujący po zakupie wymienił stolarkę okienną, dach, położył kostką brukową.

Sąsiedztwo (...)jest przez mieszkańców ul. (...) – położonej z tyłu Centrum – źle odbierane. Bardzo często zdarzają się hałasy nocne, a także w dzień, z uwagi na pracę klimatyzatorów i wentylatorów. Jest znaczne zacienienie, przed działką powoda parkują klienci (...), utrudniony jest wjazd i wyjazd z nieruchomości. Przed domami mieszkańców parkują także samochody ciężarowe, które przewożą towar do (...). W nocy z lokali rozrywkowych wychodzą klienci, którzy często zakłócają spokój.

Aby ustalić, czy doszło do spadku wartości nieruchomości powoda, w związku z budową (...), Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego H. K.. Biegły ten oszacował, że obniżenie wartości rynkowej nieruchomości, w wyniku uchwalenia planu miejscowego, Uchwałą nr (...) Rady Miejskiej w S. z dnia 30 kwietnia 2008 r., wynosi 154.700 zł.

Rzetelność sporządzenia tej opinii została zakwestionowana przez pozwaną, w związku z tym Sąd na podstawie przepisu art. 157 ust. 1 i 3 u.g.n. zwrócił się do (...)w O. o dokonanie oceny przedmiotowej opinii. Komisja Opiniodawczo – Rozjemcza tego Stowarzyszenia uznała, że oceniany operat zawiera błędy wynikające z przyjętych założeń, mogące mieć wpływ na wynik szacowania oraz nie zawiera poprawnego toku obliczeń potwierdzającego uzyskane wyniki i w przedstawionej formie nie może służyć do celu, w którym został sporządzony. Operat został sporządzony bez dopełnienia zasady szczególnej staranności. Przyjęty przez autora operatu do analizy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w celu wykazania obniżenia wartości rynkowej nieruchomości, nie obejmuje terenu wycenianej nieruchomości, a dotyczy innego obszaru. Analizę i charakterystykę rynku w operacie przeprowadzono w sposób niewystarczający, co przy występujących błędach w obliczeniach cen jednostkowych może prowadzić do uzyskania błędnego wyniku wyceny. Ponadto w operacie brak jest analizy zmiany cen z tytułu upływu czasu. Brak jest wyjaśnienia zasad zastosowanej procedury wyceny oraz wykazania, że nieruchomości reprezentatywne posiadały podobne przeznaczenie. Operat nie zawiera pełnego toku obliczeń w zakresie realizowanej procedury. Nie zawiera też załączników, które w wystarczający sposób dokumentują wykonanie prawidłowych czynności rzeczoznawcy. Występujące w operacie błędy i uchybienia mogą wpływać w istotny sposób na wynik szacowania. Wobec powyższego, opinia biegłego H. K. nie została uznana przez Sąd za miarodajny dowód w niniejszym postępowaniu.

W związku z tym, Sąd dopuścił dowód z opinii biegłej sądowej z zakresu szacowania nieruchomości M. B.. Biegła ta określiła wartość nieruchomość, należącej kiedyś do powoda, na kwotę 116.728 zł na dzień 23 maja 2013 r. Jednocześnie biegła wskazała, że w okresie od połowy 2008 r. do połowy 2013 r. – w analizowanym sąsiedztwie (...)– nie odnotowano żadnej transakcji sprzedaży nieruchomości, za wyjątkiem nieruchomości powoda. Ta znikoma ilość transakcji uniemożliwia określenie czynników cenotwórczych mogących pozytywnie lub negatywnie wpływać na wartość rynkową nieruchomości sąsiadujących z obiektem (...). W bezpośrednim sąsiedztwie centrum wystawiono na sprzedaż jedną nieruchomość, ale jest to dom murowany dwukondygnacyjny. Dom ten należy do G. P.. Stara się on go sprzedać od 4 lat. Na początku chciał uzyskać cenę 800.00 zł, a obecnie 400.000 zł. Nie ma chętnych do kupna tej nieruchomości.

Przechodząc do oceny żądania pozwu, Sąd Okręgowy zauważył, że powód domagał się zasądzenia dochodzonej w pozwie kwoty z dwóch podstaw prawnych, a mianowicie na podstawie ustawy o zagospodarowaniu i planowaniu przestrzennym oraz na zasadach określonych w art. 417 k.c. Sąd przyjął, że powód posiada legitymację procesową do wniesienia powództwa o odszkodowanie na podstawie art. 36 ust 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. 2015 poz. 199), zgodnie z którym jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa w ust. 1 i 2, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. Wykładni tego przepisu Sąd dokonał przez pryzmat art. 37 ust 1 w/w ustawy, zgodnie z którym wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3 oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

W rozpoznawanej sprawie dla nieruchomości należącej do powoda, czyli nieruchomości położonych przy ul. (...), obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego rejonu ulicy (...) w S., przyjęty na mocy uchwały nr (...) Rady Miejskiej w S. dnia 23 lutego 2011 r. ((...). Natomiast dla nieruchomości sąsiedniej, czyli nieruchomości zajętej pod budowę (...), obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Miasta S., ograniczonego ulicami: U., D., N., K. od strony północnej byłego aresztu śledczego; stanowiący załącznik nr 1 do uchwały nr (...) Rady Miejskiej z dnia 30 kwietnia 2008 r. (Dz. U. Woj. P.. z dnia 23 maja 2008 r. poz. (...)). Plan ten wszedł w życie dnia 23 czerwca 2008 r., a więc powód powództwo wniósł w zakreślonym w art. 37 ust 3 w/w ustawy terminie.

Zdaniem Sądu, przedmiotem analizy w mniejszej sprawie powinien być plan zagospodarowania przestrzennego z 2008 r., chociaż dotyczący nieruchomości sąsiedniej. Wprawdzie strona pozwana podnosiła, że w takiej sytuacji roszczenia określone w art. 36 i 37 w/w ustawy nie przysługują, to Sąd doszedł do przekonania, że nie można mówić o tego rodzaju wyłączeniach. To, że zmieniono plan zagospodarowania przestrzennego nieruchomości sąsiedniej, nie pozbawia właścicieli nieruchomości sąsiednich dochodzenia należnych im roszczeń. Zauważył bowiem, że to co dzieje się na nieruchomości sąsiedniej pozostaje w ścisłym związku ze sposobem korzystania z nieruchomości położonych w bliskim sąsiedztwie. Dotyczy to w szczególności zacienienia, nadmiernego hałasu czy innych uciążliwości, będących tego następstwem. Tak jak ma to miejsce w niniejszej sprawie.

Zdaniem Sądu, to powód powinien wykazać, że nastąpiła zmiana wartości nieruchomości na skutek uchwalenia tego planu, co powinno przejawiać się w tym, że powód wykaże, że ten właśnie czynnik cenotwórczy miał istotne znacznie.

W niniejszym postępowaniu Sąd przesłuchał wnioskowanych przez strony świadków, dopuścił także dowody z opinii biegłych. Z przeprowadzonego postępowania dowodowego wynika, że zmiana wartości nieruchomości mogła nastąpić, ale ten czynnik cenotwórczy w postaci zmiany planu zagospodarowania przestrzennego pozostawał bez wpływu na tę wartość.

Opinia biegłego H. K., z racji podważenia jej przez organ samorządu rzeczoznawców, nie zasługiwała na wiarę, w związku z czym Sąd oparł się na opinii biegłego M. B.. Ta opinia – w ocenie Sądu – stwierdza, że mogły być różne czynniki wpływające na zmianę cen nieruchomości. Biegła przeanalizowała ogólny obrót nieruchomościami w S. na przestrzeni kilku lat. Wskazała na tendencję spadkową w cenach. Wyceniła nieruchomość należącą do powoda, mając na uwadze jej położenie, sąsiedztwo, wielkość domu i materiały, z jakich został on wykonany, datę pobudowania budynku. Zdaniem tej biegłej wahnięć cenowych odnośnie tego rodzaju budynków nie było. Niemożliwa była przy tym szczegółowa analiza ewentualnego spadku wartości nieruchomości z uwagi na sąsiedztwo (...), gdyż w tych okolicach na przestrzeni kilku ostatnich lat nie miał miejsca żaden obrót nieruchomościami, za wyjątkiem nieruchomości powoda. Niemożliwe jest więc przeanalizowanie cen nieruchomości metodą porównawczą, gdyż brak jest obiektu, do którego nieruchomość powoda można byłoby porównać.

Sąd miał przy tym na względzie, że była zwarta umowa przedwstępna, odnośnie zakupu tej nieruchomości. Jednak do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło. Wbrew temu jednak co twierdził powód, przyczyną rozwiązania umowy przedwstępnej był brak zdolności kredytowej u kupujących, ponieważ małżonkom B. odmówiono udzielenia kredytu. Tym samym nie był podstawą do zerwania umowy fakt, że dowiedzieli się oni o planowanej budowie (...).

W tym stanie rzeczy Sąd uznał, że powód nie udowodnił swego roszczenia, aczkolwiek subiektywnie mógł mieć poczucie straty (podobnie jak i jego sąsiedzi); tym niemniej w sporze sądowym istotne jest to co strona udowodni, a w tym zakresie można było posiłkować się jedynie opinią biegłego.

Powód ponadto podawał, że swoje roszczenie wywodzi z treści art. 417 k.c. Zdaniem Sądu, powołaną podstawę prawną należało jednak rozpatrywać w kontekście art. 417 ¹ § 2 k.c., z uwagi na podejmowanie przez organy władzy publicznej decyzji administracyjnych w przedmiocie pozwoleń na budowę. Zgodnie zaś z tym przepisem, jeżeli szkoda została wyrządzona przez wydanie prawomocnego orzeczenia lub ostatecznej decyzji, jej naprawienia można żądać po stwierdzeniu we właściwym postępowaniu ich niezgodności z prawem. Odnosi się to również do wypadku, gdy prawomocne orzeczenie lub ostateczna decyzja zostały wydane na podstawie aktu normatywnego niezgodnego z Konstytucją, ratyfikowaną umową międzynarodową lub ustawą.

W niniejszej sprawie powód nie wykazał, aby w jakikolwiek sposób starał się wzruszyć ostateczne decyzje udzielone w przedmiocie pozwolenia na budowę (...). Zdaniem Sądu, istniała możliwość wszczęcia właściwego postępowania administracyjnego zmierzającego do wydania prejudykatu, o którym mowa w (...) § 2 k.c. W rozpoznawanym przypadku takie postępowanie nie było prowadzone.

Mając na uwadze powyższe okoliczności, Sąd Okręgowy powództwo oddalił.

O kosztach postępowania orzekł na zasadzie art. 98 k.p.c. w zw. z § 6 ust. 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności… (Dz. U. z 2013 poz. 490). Sąd obciążył powoda kosztami zastępstwa prawnego pozwanej w wysokości 3.617 zł oraz wydatkami, które poniosła ona w sprawie (zaliczki na wydatki w łącznej wysokości 7.000 zł), czyli łącznie sumą 10.617 zł.

Powyższy wyrok powód zaskarżył w całości apelacją, zarzucając mu:

I. naruszenie przepisów postępowania, które miały wpływ na wynik sprawy:

1)  art. 232 k.p.c. poprzez błędne uznanie, że powód nie wykazał obniżenia wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej jego własność, na skutek uchwalenia, na wniosek inwestora (...) Sp. z o.o. w W., miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta S. – terenu ograniczonego ulicami: U., D., N., K., a od strony północnej terenami byłego aresztu śledczego (Uchwała Nr (...)Rady Miejskiej w S.), zwanego dalej m.p.z.p. oraz budowy (...) na podstawie pozwoleń budowlanych wydanych temu inwestorowi w sytuacji:

- oceny niemożliwości analizy spadku wartości nieruchomości, z uwagi na sąsiedztwo (...)z powodu braku obrotu nieruchomościami z wyjątkiem nieruchomości powoda,

- wykazania przez powoda zmniejszenia wartości nieruchomości, w związku z wybudowaniem (...) sąsiedztwie jego nieruchomości dokumentami urzędowymi (art. 244 k.p.c.), tj. aktami notarialnymi zawartymi przed budową i po wybudowaniu CH (...),

• 2)  art. 233 § 1 k.p.c. w związku z art. 227 k.p.c. poprzez pominięcie w ustaleniach faktycznych treści Uchwały Rady Miejskiej w S. Nr (...) i Nr(...)w brzmieniu opublikowanym w Dziennikach Urzędowych Województwa (...) Nr (...), poz. (...)z dnia 20 maja 2005 r. oraz Nr(...), poz. (...) z dnia 23 maja 2008 r. na okoliczności:

- zakresu przedmiotowego m.p.z.p. wynikających z tych uchwał, w tym obszaru zabudowy i jej przeznaczenia,

- uchwalenia m.p.z.p. z 2008 r. z przeznaczeniem całego obszaru objętego m.p.z.p. na potrzeby zabudowy jednego inwestora, tj. (...) Sp. z o.o. w W.,

- decyzji Nr (...) z dnia 16 sierpnia 2007 r. Prezydenta Miasta S. na okoliczność wydania pozwolenia na budową (...)pod rządem m.p.z.p. z 2005 r.,

- protokołu rozprawy z dnia 27 stycznia 2014 r.(k. 262), w części dotyczącej opinii złożonej przez biegłego sądowego rzeczoznawcę majątkowego H. K., w tym poprawionego operatu szacunkowego na okoliczność obniżenia rynkowej wartości nieruchomości powoda na skutek uchwalenia m.p.z.p. z 2008 r. i budowy (...),

- opinii (...)w O., w części dotyczącej prawidłowego określenia wartości rynkowej nieruchomości pkt 3.12, str. 12, k. 134,

3)  naruszenie art. 233 k.p.c. poprzez pominięcie w ocenie obniżenia wartości rynkowej nieruchomości powoda dowodów:

a)  odpisów aktów notarialnych: z dnia 14 lipca 2008 r. i z dnia 15 kwietnia 2013 r. na okoliczność wartości rynkowej nieruchomości powoda po uchwaleniu m.p.z.p. z 2008 r. i po wybudowaniu (...),

b)  opinii biegłego sądowego – rzeczoznawcy majątkowego H. K., w części dotyczącej wpływu m.p.z.p. z 2008 r. oraz wybudowania (...) na zmniejszenie wartości nieruchomości powoda (str. 4 i 5 opinii),

c)  zeznań świadków złożonych na rozprawie:

- w dniu 9 września 2013 r. przez: K. B. (00.47.35-01.01.23 zapisu rozprawy), K. Z. (01.21.17-01.29.17 zapisu rozprawy);

- w dniu 24 kwietnia 2015 r. przez G. P. (00,14.37-00.3.53 zapisu rozprawy)

na okoliczności uciążliwości obiektu(...), polegających na ograniczeniu użytkowania nieruchomości z zabudową mieszkalną w sąsiedztwie tego obiektu i wpływu tych uciążliwości na obniżenie wartości rynkowej nieruchomości powoda,

4)  art. 233 k.p.c. poprzez uznanie, na podstawie opinii biegłego sądowego M. B., z pominięciem pozostałego materiału dowodowego, że powód „nie udowodnił swego roszczenia”,

5) art. 233 § 2 k.p.c. poprzez zaniechanie oceny niezłożenia przez pozwaną Gminę oceny oddziaływania na środowisko projektu budowy (...) wbrew postanowieniu Sądu, wydanym na rozprawie w dniu 9 września 2013 r.

II.  w wypadku nie uwzględnienia powyższych zarzutów naruszenia przepisów postępowania, podniósł zarzut naruszenia:

1)  art. 278 § 1 k.p.c. w związku z art. 227 k.p.c. mające wpływ na wynik sprawy poprzez przeprowadzenie dowodu z:

a)  opinii (...)w O. w sprawie oceny prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego H. K.,

b)  opinii biegłego sądowego M. B. w sytuacji, gdy powód dowodami urzędowymi (art. 244 k.p.c.) oraz zeznaniami świadków wymienionymi w pkt I. ppkt. 3c zarzutów, wykazał, że: w następstwie:

- uchwalenia przez pozwaną m.p.z.p. z 2008 r. oraz jego realizacji przez wybudowanie (...) uległa zmniejszeniu wartość rynkowa nieruchomości o kwotę 150.000 zł,

- bezpośrednie sąsiedztwo nieruchomości powoda z obiektem(...)wywołało istotne ograniczenie korzystania z jego nieruchomości, na skutek hałasu emitowanego przez ten obiekt, ograniczenia dostępu do ul. (...) i istotnego ograniczenia nasłonecznia budynku mieszkalnego, co w konsekwencji wpłynęło na zmniejszenie wartości rynkowej jego nieruchomości,

- żądania kwota 150.000 zł z tytułu zmniejszenia wartości rynkowej nieruchomości z tytułu wybudowania (...)zbliżona jest do wartości 154.700 zł wyliczonej przez biegłego sądowego H. K.,

2) art. 286 k.p.c. mające wpływ na wynik sprawy przez zaniechanie przeprowadzenia dowodu z ustnej opinii biegłego sądowego M. B., w związku z zastrzeżeniami powoda do tej opinii wniesionymi w piśmie pełnomocnika powoda z dnia 16 marca 2015 r.

• 3)  art. 102 k.p.c. oraz art. 98 k.p.c. w związku z art. 109 § 2 k.p.c. poprzez niezastosowanie pierwszego z przepisów pomimo, iż w niniejszej sprawie zaszły przesłanki uwzględniające nieobciążanie strony powodowej kosztami procesu.

  III.  naruszenie przepisów prawa materialnego, a mianowicie:

1) art. 36 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U z 2015 r., poz. 199), przez jego niezastosowanie w ocenie żądania powoda, wynikającego z treści pozwu oraz oddalenie powództwa w sytuacji wykazania przez powoda rzeczywistej szkody wynikającej z dokumentów urzędowych z związku z uchwaleniem m.p.z.p. z 2008 r. i realizacją tego plan poprzez wydanie decyzji na budowę obiektu(...),

• 2)  art. 36 ust. 3 u.p.z.p. poprzez zastosowanie (k. 456 kwalifikacja prawna roszczenia) w ocenie roszczenia odszkodowawczego, w sytuacji nieskorzystania przez powoda z praw, o których mowa w akt 36 ust. 1 i 2 u.p.z.p.,

  3)  art. 157 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst Dz.U. z 2010 Nr 102, poz. 651 ze zm.) przez zastosowanie, tj. zlecenie organizacji rzeczoznawców oceny prawidłowości operatu szacunkowego nieruchomości powoda sporządzonego przez biegłego H. K. w sytuacji, gdy operat ten, mimo nazwy, nie miał charakteru operatu szacunkowego w rozumieniu 156 u.g.n.,

  4)  art. 174 ust. 3a u.g.n. przez niezastosowanie w ocenie potrzeby kontroli przez organizację rzeczoznawców opinii ekspertyz nie stanowiących operatu szacunkowego,

  5)  art. 151 ust. 1 u.g.n. przez niezastosowanie w ocenie wartości rynkowej nieruchomości powoda, wynikającej z aktów notarialnych sprzedaży nieruchomości.

IV. w wypadku nieuwzględnienia powyższych zarzutów naruszenia prawa materialnego, podniósł zarzut naruszenia:

• 1)  art. 416 i 417 k.c. w związku z art. 1 ust. 2 pkt 1 i 7, art 2 pkt 6a, art. 6 ust. 2 pkt 2 i art. 15 ust. 2 pkt 8 u.p.z.p. oraz art. 3 pkt 20, art. 5 ust. 1 pkt 9 i art. 28 ust. 2 ustawy dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U z 2013 r. poz. 1409) przez niezastosowanie w ocenie niezgodnych z prawem zaniechaniem organów pozwanej Gminy na etapie uchwalenia m.p.z.p. z 2008 r. oraz jego realizacji poprzez wydanie inwestorowi decyzji na budowę (...), z wyłączeniem powoda i właścicieli innych nieruchomości mieszkalnych, położonych w sąsiedztwie tego obiektu,

  2)  art. 77 ust. 1 Konstytucji RP poprzez odmowę wynagrodzenia za szkodę wyrządzoną przez niezgodne z prawem działanie organów pozwanej Gminy.

Wskazując na powyższe podstawy apelacji, wniósł o:

• 1.  zmianę zaskarżonego wyroku i zasądzenie od pozwanej Gminy na rzecz powoda kwoty 150.000 zł z ustawowymi odsetkami do dnia 31 grudnia 2011 r. do dnia zapłaty,

  2.  uznanie potrzeby uzupełnienia opinii biegłego M. B. w przedmiocie wyjaśnienia zarzutów zgłoszonych przez powoda w postępowaniu przed sądem pierwszej instancji przez wezwanie tego biegłego na rozprawę apelacyjną i przesłuchanie na okoliczność, czy uciążliwości korzystanie przez powoda z jego nieruchomości, wynikające z m.p.z.p. z 2008 r. i wybudowania (...)mogły mieć wpływ na obniżenie jego nieruchomości w wysokości różnicy pomiędzy ceną nieruchomości z aktu notarialnego dnia 14 lipca 2008 r. a ceną z aktu notarialnego jej sprzedaży, tj. z dnia 15 kwietnia 2013 r.,

  3.  zasądzenie do pozwanej Gminy na rzecz powoda kosztów procesu za obie instancje,

  4.  w wypadku nieuwzględnienia apelacji, zgodnie z wnioskiem wskazanym w pkt 1, odstąpienie od obciążenia powoda kosztami procesu za obie instancję.

Sąd Apelacyjny ustalił i zważył, co następuje:

Apelacja nie znajduje uzasadnienia.

Na wstępie rozważenia wymaga kwestia, jaka jest właściwa podstawa prawna dochodzonego w niniejszej sprawie roszczenia odszkodowawczego, związanego ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz prawidłowa wykładnia znajdującej zastosowanie normy prawnej. Należy bowiem mieć na uwadze, że to właśnie podstawa prawna określa okoliczności faktyczne, których ustalenie ma istotne znaczenie dla oceny zasadności żądania pozwu.

Zarzuty apelacji jednoznacznie wskazują, że powód upatrywał podstawy prawnej swojego roszczenia wyłącznie w art. 36 ust. 1 pkt. 1 u.p.z.p.; skoro zaskarżonemu wyrokowi zarzucił naruszenie prawa materialnego poprzez jego nie zastosowanie, jednocześnie zarzucając temu wyrokowi naruszenie prawa materialnego poprzez zastosowanie art. 36 ust. 3 u.p.z.p.

Według art. 36 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., który w opinii skarżącego znajduje zastosowanie w niniejszej sprawie, właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone. Ten sam stan faktyczny w postaci uchwalenia planu miejscowego może także prowadzić do powstania roszczenia odszkodowawczego na podstawie art. 36 ust. 3 u.p.z.p. z tym jednak, że przy wspólnej podstawie faktycznej roszczeń określonych w tych przepisach w postaci uchwalenia lub zmiany planu miejscowego, różne są dla każdego z nich pozostałe przesłanki warunkujące powstanie tych roszczeń. W przypadku art. 36 ust. 1 i 2 u.p.z.p. stanowi ją, będąca następstwem uchwalenia lub zmiany planu miejscowego, niemożność korzystania z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem.

W wyroku Sądu Najwyższego z dnia 29 września 2015 r., II CSK 653/14, (niepubl.) wyrażono pogląd, zgodnie z którym legitymowani czynnie do dochodzenia cywilnoprawnych roszczeń odszkodowawczych z art. 36 ust. 1 u.p.z.p. są zgodnie z jego treścią właściciele albo użytkownicy wieczyści nieruchomości, których dotknęły skutki zmian w planowaniu przestrzennym, czyli są to osoby, którym przysługiwały wymienione prawa do nieruchomości w chwili wejścia w życie nowego lub zmienionego planu miejscowego a status tych osób musi być utrzymany do chwili zamknięcia rozprawy przed sądem drugiej instancji. Sąd Apelacyjny podziela powyższe stanowisko.

Bezsporne jest w sprawie, że powód nie posiadał statusu właściciela i użytkownika wieczystego już w dacie wytoczenia powództwa odszkodowawczego (tj. 28 maja 2013 r.), gdyż przedmiotową nieruchomość sprzedał M. W. 15 kwietnia 2013 r. Gdyby zatem sądy cywilne były związane podaną przez powoda w pozwie lub w toku postępowania podstawą prawną, to jego powództwo w niniejszej sprawie podlegałoby oddaleniu już tylko z powodu braku legitymacji procesowej czynnej, bez konieczności prowadzenia jakiegokolwiek dalszego postępowania dowodowego.

Wskazane w art. 187 § 1 k.p.c. wymagania pozwu, jako pisma procesowego inicjującego postępowanie cywilne, obejmują poza ogólnymi warunkami, jakie spełniać powinny pisma procesowe, obowiązek dokładnego określenia żądania oraz przytoczenia okoliczności faktycznych uzasadniających je. Powód, wypełniając ten nakaz, podał, że żąda zasądzenia konkretnej sumy odpowiadającej obniżeniu wartości nieruchomości na skutek wejścia w życie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W art. 187 § 1 k.p.c. nie przewidziano natomiast powinności podania podstawy prawnej dochodzonego żądania, co podyktowane było ogólną zasadą, że jego kwalifikacja prawna jest obowiązkiem sądu. Oznacza to, że nawet wskazanie jej przez powoda nie jest wiążące dla sądu, który w ramach dokonywanej subsumcji jest zobowiązany do oceny roszczenia w aspekcie wszystkich przepisów prawnych, które powinny być zastosowane, jako mające oparcie w ustalonych faktach (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 28 marca 2014 r., III CSK 156/13).

Jednocześnie trzeba mieć na względzie, że nawet podanie przez powoda błędnej podstawy prawnej nie może wywołać dla niego negatywnych skutków. Odwołując się do jednolitego stanowiska Sądu Najwyższego, akceptowanego w doktrynie, należy wskazać, że przyjęcie przez sąd innej podstawy prawnej niż wskazana przez powoda nie stanowi wyjścia poza granice żądania, określone art. 321 k.p.c. (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 15 kwietnia 2003 r., V CKN 115/01, niepubl.; z dnia 15 września 2004 r., III CK 352/03, niepubl.; z dnia 6 grudnia 2006 r., IV CSK 269/06, niepubl.; z dnia 24 maja 2007 r., V CSK 25/07, OSNC - ZD 2008, Nr 2, poz. 32; z dnia 27 marca 2008 r., II CSK 524/07, niepubl.; z dnia 20 lutego 2008 r.; II CSK 449/07, niepubl.).

Dlatego też prawidłowo Sąd pierwszej instancji rozważył, czy podstawa faktyczna powództwa oraz zebrany w sprawie materiał dowodowy dawał podstawy do uwzględnienia powództwa na podstawie art. 36 ust. 3 u.p.z.p.

Powołany przepis przyznaje właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu prawo do odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości w wyniku ustalenia lub zmiany planu zagospodarowania, jeżeli nie skorzystali oni z roszczeń przewidzianych w art. 36 ust. 1 lub 2 i sprzedali nieruchomość. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23 kwietnia 2009 r., IV CSK 508/08 (niepubl.), celem art. 36 ust. 3 jest ochrona właściciela i użytkownika wieczystego przed negatywnymi skutkami zmian planistycznych powodujących obniżenie wartości nieruchomości i wiąże on odszkodowanie z niemożnością uzyskania przez właściciela albo użytkownika wieczystego przy zbyciu nieruchomości dodatkowych korzyści, które by otrzymał, gdyby nie zmiana planu.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 25 listopada 2015 r., IV CSK 97/15, (niepubl.) podkreślił, że wprawdzie zgodnie z art. 37 ust. 1 w związku z art. 36 ust. 3 u.p.z.p. odszkodowanie równe obniżeniu wartości nieruchomości, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu po zmianie planu a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu przed zmianą planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed zmianą – jednak przy wykładni tych przepisów należy pamiętać, że chodzi w nich o odszkodowanie, w rozumieniu prawa cywilnego, a więc o wyrównanie poniesionej szkody. Szkodą jest zaś różnica między stanem majątku poszkodowanego przed zdarzeniem wyrządzającym szkodę – w tym przypadku przed zmianą planu, a stanem tego majątku po tym zdarzeniu, a więc po zmianie planu oraz po sprzedaży nieruchomości, bez czego odszkodowanie na podstawie tych przepisów w ogóle nie przysługuje. Nie ulega wątpliwości, że na stan majątku poszkodowanego po zmianie planu zagospodarowania i po sprzedaży nieruchomości składa się również kwota, którą uzyskał ze sprzedaży tej nieruchomości. Cena faktycznie uzyskana ze sprzedaży nieruchomości ma zatem istotne znaczenie dla ustalenia, czy w badanym przypadku w ogóle wystąpiła szkoda wynikająca z obniżenia wartości nieruchomości na skutek uchwalenia lub zmiany planu, a jeżeli tak, to w jakiej wysokości.

Gdyby w takiej sytuacji brać pod uwagę jedynie obiektywną różnicę wartości nieruchomości po uchwaleniu lub zmianie planu i przed tym zdarzeniem, mogłoby dojść do bezpodstawnego wzbogacenia właściciela kosztem gminy, gdyby cena, którą uzyskał od nabywcy była równa lub wyższa od obiektywnie określonej różnicy wartości.

W konsekwencji należy uznać, że odszkodowanie, o którym mowa w art. 36 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. stanowi ustaloną na dzień sprzedaży różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego, a ceną, jaką właściciel albo użytkownik wieczysty faktycznie uzyskał sprzedając nieruchomość po zmianie planu. W praktyce będzie to różnica między ceną jaką właścicieli albo użytkownik wieczysty uzyskałby gdyby nie zmieniono planu, a ceną faktycznie przez niego uzyskaną przy sprzedaży po zmianie planu.

Z przytoczonej wykładni art. 36 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 1 u.p.z.p wynika, że postępowanie dowodowe w tego typu sprawach powinno w istocie zmierzać do określenia wartości nieruchomości według stanu przed wejściem w życie planu miejscowego lub jego zmiany (ingerencji planistycznej) i cen na dzień jej sprzedaży po zmianie planu. Tak określoną wartość nieruchomości należy pomniejszyć o cenę faktycznie uzyskaną przez właściciela albo użytkownika wieczystego. Różnica między tymi wielkościami stanowić będzie odszkodowanie, o którym mowa w art. 36 ust. 3 u.p.z.p, ustalone zgodnie z regułą art. 37 ust. 1 u.p.z.p.

Z licznych zarzutów apelacji wynika, że skarżący konsekwentnie obstawał przy stanowisku, iż miarodajnym dowodem na okoliczność wartości nieruchomości sprzed zaistnienia omawianej ingerencji planistycznej jest cena, jaką ustaliły strony umowy przedwstępnej z dnia 14 lipca 2008 r., a więc 270.000 zł. Od tej sumy odliczył kwotę 120.000 zł uzyskaną tytułem ceny za sprzedaną nieruchomość i wynikającą z tej operacji różnicę w kwocie 150.000 zł dochodził w niniejszej sprawie tytułem odszkodowania.

Z tym stanowiskiem nie sposób jednak się zgodzić, skoro taki sposób ustalenia zaistnienia szkody i określenia wysokości odszkodowania pozostaje w sprzeczności z dyspozycją art. 36 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 1 u.p.z.p., o czym wyżej była mowa.

Ponadto, fakt, że ostatecznie nie doszło między stronami do zawarcia umowy przyrzeczonej na warunkach uzgodnionych w umowie przedwstępnej, oznacza, iż tej czynności nie można w ogóle traktować jako transakcji na rynku nieruchomości, miarodajnej dla oszacowania jej wartości rynkowej. Nawet przyjmując, że strony umowy przedwstępnej były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, a są to warunki niezbędne do uznania, iż cena konkretnej transakcji odpowiada rynkowej wartości nieruchomości (zob. art. 151 ust. 1 pkt. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami), i tak należy stwierdzić, iż uzgodniona w tej umowie cena odnosiła się do warunków panujących na rynku nieruchomości w innym czasie niż w dniu jej faktycznej sprzedaży, który z woli ustawodawcy stanowi moment ustalenia wysokości odszkodowania. Obie te daty dzieli prawie 5 lat, a w tym czasie ceny nieruchomości podlegały zmianom, także będącym następstwem swobodnego kształtowania się sił popytu i podaży.

W tym stanie rzeczy należy przyjąć, iż wynikająca z umowy przedwstępnej cena, po jakiej ma zostać sprzedana nieruchomość, w przypadku nie dojścia do skutku umowy przyrzeczonej nie stanowi żadnego wiarygodnego dowodu na okoliczność jej wartości rynkowej, a w szczególności w sytuacji, gdy wartość ta ma być określona po upływie tak długiego okresu czasu.

Nie można także nie dostrzegać, że w przypadku zmian planistycznych, które nie są przecież wprowadzane nagle i bez uprzedzenia osób zainteresowanych, gdyż są poprzedzone publiczną procedurą; mogłyby zaistnieć przypadki zawierania przedwstępnych umów sprzedaży nieruchomości, których takie zmiany by dotyczyły, z określeniem absurdalnie wysokiej ceny sprzedaży, odbiegającej od realiów rynkowych, tylko po to, aby po rezygnacji z zawarcia umowy ostatecznej (po wejściu w życie tych zmian) właściciel albo użytkownik wieczysty mógł domagać się odszkodowania z tytułu rzekomego obniżenia wartości nieruchomości w wysokości zupełnie nieadekwatnej do poniesionej rzeczywiście szkody.

Wbrew zarzutom apelacji, cena wynikająca z umowy przedwstępnej z dnia 14 lipca 2008 r. nie mogła też zostać uwzględniona przy sporządzaniu, na potrzeby niniejszej sprawy, opinii – operatów szacunkowych przez biegłych z zakresu szacowania nieruchomości, ponieważ nie jest to cena transakcyjna nieruchomości podobnej do nieruchomości wycenianej, w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami. Z brzmienia art. 151 i art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 2004.207.2109) wynika bowiem, że przy wycenie nieruchomości podejściem porównawczym przyjmuje się założenie, że wartość nieruchomości odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Cena transakcyjna jest to zatem cena „uzyskana”, czyli rzeczywiście zapłacona przez nabywcę. Z oczywistych przyczyn takiego kryterium nie może spełniać cena uzgodniona w umowie przedwstępnej, o ile umowa definitywna nie została ostatecznie zawarta. W przypadku zawarcia zaś umowy przyrzeczonej, ceną transakcyjną staje się cena w tej umowie oznaczona.

W rozpoznawanej sprawie Sąd Okręgowy prawidłowo uznał, że opinia biegłego H. K. nie może stanowić miarodajnego dowodu w sprawie wobec wydania negatywnej oceny przez właściwą organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1a u.g.n.). Tym samym nie mogła ona służyć do celu, w którym została sporządzona (k. 309). Wobec jednoznacznego brzmienia art. 157 ust. 3 u.g.n. nie budzi wątpliwości, że szczególny tryb oceny prawidłowości operatu szacunkowego odnosi się także do opinii rzeczoznawcy majątkowego sporządzonej na zlecenie sądu, z tym zastrzeżeniem, że o taką ocenę może wnioskować tylko sąd.

Nie można zgodzić się z zarzutami powoda, że opinia ta nie miała charakteru operatu szacunkowego w rozumieniu art. 156 u.g.n., ponieważ była jedynie ekspertyzą, niestanowiącą operatu szacunkowego, dotyczącą skutków finansowych zmiany planu miejscowego (art. 174 ust.3a pkt 3 u.g.n.); w związku z czym nie podlegała regulacji art. 157 ust. 1 i 3 u.g.n., to jest ocenie organizacji rzeczoznawców.

W tym kontekście należy wskazać, że art. 37 ust. 11 u.p.z.p w odniesieniu do zasad określenia wartości nieruchomości odsyła do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 156 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca sporządza opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Skoro zatem do ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 36 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 1, niezbędne jest określenie wartości nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu przed zmianą planu miejscowego, to tym samym opinia biegłego może być wydana tylko w formie operatu szacunkowego, a w takim przypadku podlega też ocenie organizacji rzeczoznawców.

Zdaniem Sądu Apelacyjnego, uprawnienie rzeczoznawcy majątkowego do wydania ekspertyzy, dotyczącej skutków finansowych uchwalania lub zmiany planu miejscowego, należy wiązać z samą procedurą planowania przestrzennego, która wymaga w art. 17 ust. 5 u.p.z.p. (po podjęciu przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego) min, sporządzania prognozy skutków finansowych uchwalenia takiego planu, z uwzględnieniem art. 36 u.p.z.p. Wydana w tym trybie ekspertyza rzeczoznawcy nie zawiera wyceny konkretnej nieruchomości, w związku z czym nie wymaga też formy operatu.

Jednak w przypadku, gdy istnieje potrzeba określenia wartości zindywidualizowanej nieruchomości, bez względu na jej rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, opinia rzeczoznawcy powinna zostać sporządzona w formie operatu (art. 156 u.g.n. w zw. z art. 7 i art. 149 u.g.n).

Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest podstawą ustalenia wartości nieruchomości i stanowi w zasadzie jedyny merytoryczny dowód na potwierdzenie tej okoliczności. Regulacja ta nie zwalnia oczywiście sądu z oceny operatu szacunkowego, jak każdego innego dowodu zgromadzonego w sprawie.

Szczególna wartość dowodowa operatu przejawia się w tym, że stanowi on sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy, wydaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Opinia ta może zostać podważona, ale tylko w sposób jednoznacznie zaprzeczający jej ustaleniom.

Z tych też względów nie sposób uznać dowodu z zeznań świadków za równorzędny operatowi środek dowodowy, na podstawie którego można by oszacować wartość nieruchomości, w tym także jej wzrost lub obniżenie w związku ze zmianą planu miejscowego. Wbrew stanowisku skarżącego, przeprowadzony w postępowaniu przed sądem pierwszej instancji dowód z zeznań świadków nie był adekwatnym środkiem do stwierdzenia tych okoliczności, chociażby z tego powodu, że nie posiadają oni odpowiednich wiadomości specjalnych.

Sąd Apelacyjny uzupełnił postępowanie dowodowe, dopuszczając z urzędu dowód z uzupełniającej opinii M. B. – biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości na okoliczność określania wartości nieruchomości, będącej przedmiotem sporu, według stanu poprzedzającego wejście w życie ingerencji planistycznej i cen na dzień sprzedaży tej nieruchomości, a więc w takim zakresie, w jakim jest to niezbędne do oceny, czy w ogóle wystąpiła szkoda wynikająca z obniżenia wartości nieruchomości, którą powód zbył po zmianie planu, a jeżeli tak, to w jakiej wysokości.

Z treści opinii biegłej (k. 506 – 523) wynika, że do wyceny nieruchomości przy ul. (...) w S. zastosowała ona podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Po przeprowadzeniu analizy rynku nieruchomości miasta S., biegła wybrała kilka transakcji, które ze względu na swoje właściwości fizyczne i lokalizacyjne odpowiadały właściwościom przedmiotu wyceny tzw. budynki mieszkalne drewniane, położone w strefie centralnej i na obrzeżach centrum miasta. Wszystkie te transakcje mieściły się w przedziale ponad 2-letnim poprzedzającym dzień wyceny tj. od lutego 2011 r. do dnia wyceny.

Biegła określiła cechy różnicujące nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, po czym kolejno porównała ją z czterema nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu na lokalnym rynku i dla których były znane ceny transakcyjne (k. 520 – 523).

Na podstawie tej procedury ustaliła, że wartość rynkowa wycenianej nieruchomości według stanu z marca 2008 r. i poziomu cen z kwietnia 2013 r. wyniosła po zaokrągleniu 116 728 zł, a więc wartość nieznacznie mniejszą niż cena uzyskana przez powoda przy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w dniu 15 kwietnia 2013 r. Świadczy to o tym, iż w rozpoznawanym przypadku w ogóle nie wystąpiła szkoda, o której mowa w art. 36 ust. 3 u.p.z.p.

W piśmie procesowym z dnia 18 stycznia 2016 r. (k. 532 – 535) powód zgłosił do opinii biegłej liczne zarzuty i zastrzeżenia.

Pierwszy z tych zarzutów zmierzał do przeforsowania tezy, iż opinia biegłej powinna określać wartość nieruchomości przed zmianą planu oraz na dzień jej sprzedaży w dniu 15 kwietnia 2013 r.

Było to konsekwencją stanowiska powoda, który także na etapie postępowania apelacyjnego podstawy prawnej swojego roszczenia upatrywał w art. 36 ust. 1 u.p.z.p. Tymczasem biegła sporządziła opinię zgodnie z tezą dowodową określoną w postanowieniu Sądu Apelacyjnego na okoliczności istotne z punktu widzenia znajdującej zastosowanie w niniejszej sprawie podstawy prawnej, a mianowicie art. 36 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 1 u.p.z.p., o czym wyżej była mowa. Zarzut ten jest zatem bezzasadny.

Drugi z podniesionych zarzutów dotyczył sporządzenia opinii w formie operatu szacunkowego, która – zdaniem powoda – nie jest właściwą z uwagi na dyspozycję art. 174 ust. 3 a pkt. 3 u.g.n. Nie jest to jednak trafne stanowisko, co także zostało już wcześniej wyjaśnione w niniejszym uzasadnieniu.

Trzeci zarzut do opinii kwestionował objęcie analizą rynku lokalnego tylko czterech transakcji obrotu nieruchomościami, w tym dwóch z 2011 r. i jednej z czerwca 2013 r. Wskazywał na błąd rachunkowy na str. 17 opinii i pominięcie wpływu na wartość nieruchomości sąsiedztwa, będącego skutkiem zrealizowania zmian planistycznych.

W odpowiedzi na ten zarzut (k. 543) biegła wyjaśniła, że w opinii opisała uwarunkowania planistyczne dla obszaru, na którym zlokalizowana jest przedmiotowa nieruchomość przed wejściem w życie zmiany planistycznej i do tego stanu odnosi się wartość określona na dzień sprzedaży. Przyznała, że zapis na stronie 17 opinii jest omyłką pisarską, jednak nie wpływa on na średnią arytmetyczną i wynik obliczeń. Odnosząc się do zarzutu przyjęcia nieruchomości niepodobnych do przedmiotu wyceny, stwierdziła, że przyjęcie nieruchomości porównawczych wyjaśniła w analizie rynku, zawartej na stronach od 10 do 14 opinii. Podkreśliła, że w tej analizie uwzględniła wszystkie nieruchomości sprzedane w okresie objętym badaniem, zaś fakt braku nieruchomości podobnych ze ścisłego centrum wynika z tego, że nie odnotowano sprzedaży w okresie analizy takich nieruchomości. W ocenie biegłej, analiza rynku nieruchomości nie daje podstaw do stwierdzenia niekorzystnego wpływu wybudowania obiektu (...)na rynek nieruchomości. Składając ustne wyjaśnienia do opinii, biegła potwierdziła, że przyjęła cechy i atrybuty wycenionej opinii tak, jakby nie było w jej sąsiedztwie (...).

Czwarty z postawionych zarzutów do opinii koncentrował się w zasadzie na braku analizy wpływu zmiany otoczenia wycenionej nieruchomości na obniżenie jej wartości m.in. przez nie uwzględnienie zeznań przesłuchanych na tę okoliczność świadków. W tym kontekście należy podkreślić, iż zadaniem biegłej nie było rozważanie, czy i o ile przedmiotowa nieruchomość utraciła wartość w związku z wybudowaniem (...), ale oszacowanie rynkowej wartości tej nieruchomości na chwilę sprzedaży tak, jakby nie było omawianej ingerencji planistycznej.

Należy podkreślić, że sam fakt uchwalenia planu lub jego zmiany nie musi powodować automatycznie ani wzrostu cen nieruchomości, ani też ich spadku. Często zdarzają się przy tym przypadki, że w związku ze zmianą planu miejscowego, z jednej strony ulegają pogorszeniu atrybuty nieruchomości przemawiające za obniżeniem jej wartości, np. uciążliwe sąsiedztwo, a z drugiej strony poprawie ulegają inne cechy, przemawiające za wzrostem jej wartości, np. rozwój infrastruktury miejskiej. Stąd może się zdarzyć, że osoby, których zmiana planu miejscowego dotyczy, dostrzegają tylko negatywne oddziaływania zmiany planu na swoją nieruchomość, a nie zauważają tych oddziaływań, które są dla nich korzystne. Znajdzie to jednak odzwierciedlenie wtedy, gdy przy sprzedaży nieruchomości między stronami umowy sprzedaży będzie negocjowana jej cena, uwzględniająca tak pozytywne, jak i negatywne cechy i atrybuty nieruchomości.

Sąd Apelacyjny ocenia, iż sporządzona w postępowaniu apelacyjnym opinia biegłej stanowi wiarygodną podstawę ustalenia wartości nieruchomości według kryteriów określonych w postanowieniu dowodowym sądu. Nie została bowiem skutecznie podważona w sposób jednoznacznie zaprzeczający jej ustaleniom.

Sąd Apelacyjny oddalił wniosek dowodowy powoda (k. 535) o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego, gdyż zmierzał on do wykazania okoliczności, które nie były istotne dla rozstrzygnięcia sporu w kontekście art. 36 ust. 3 u.p.z.p w zw. z art. 37 ust. 1 u.p.z.p tj. różnicy między wartością nieruchomości po zmianie planu, a jej wartością przed zmianą planu miejscowego.

Powód nie zgłosił w trybie art. 162 k.p.c. zastrzeżenia do tego postanowienia Sądu w przedmiocie odmowy dopuszczenia dowodu.

Przechodząc do rozpoznania – zgłoszonego jako ewentualny – zarzutu niezastosowania w niniejszej sprawie podstawy prawnej, przewidującej odpowiedzialność władzy publicznej za wydanie wadliwej – zdaniem powoda – decyzji w sprawie pozwolenia na budowę (...), należy zgodzić się z Sądem Okręgowym, że powód, występując przeciwko Gminie M. S., zobligowany był do wykazania wszystkich przesłanek jej odpowiedzialności deliktowej – zdarzenia szkodzącego, szkody i adekwatnego związku przyczynowego między szkodą i zdarzeniem, będącym źródłem szkody. Ponieważ jednak powoływał się na kwalifikowany delikt popełniony przy wykonywaniu władzy publicznej, jakim jest wydanie ostatecznej decyzji administracyjnej, koniecznym było także dla przyjęcia odpowiedzialności pozwanej na podstawie art. 417 ^{( 1)} § 2 k.c., który znajduje zastosowanie do tej sytuacji, przedłożenie orzeczenia wstępnego (prejudykatu) o niezgodności z prawem ostatecznej decyzji administracyjnej, otwierającego poszkodowanemu drogę do dochodzenia naprawienia szkody.

Bezsprzecznie takie orzeczenie wstępne nie zostało wydane, w związku z czym powództwo nie mogło zostać uwzględnione również w świetle powołanej podstawy prawnej.

Sąd Okręgowy orzekł o kosztach procesu zgodnie z regułą odpowiedzialności za wynik sporu, wyrażoną w art. 98 k.p.c. Okoliczność, iż powód zwolniony był od opłat sądowych nie zwalnia go z obowiązku zwrotu kosztów procesu przeciwnikowi (art. 108 u.k.s.c.). Zdaniem Sądu Apelacyjnego, w sprawie zaś nie występują szczególnie uzasadnione wypadki, o których mowa w art. 102 k.p.c.

Mając powyższe na względzie, Sąd Apelacyjny orzekł, jak w sentencji na podstawie art. 385 k.p.c.

O kosztach procesu i nieuiszczonych kosztach sądowych rozstrzygnął zgodnie z zasadą art. 98 k.p.c. oraz art. 113 u.k.s.c.

(...)

(...)