Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 13 sierpnia 2015 roku

Sąd Okręgowy w Piotrkowie Tryb. Wydział II Cywilny Odwoławczy w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 13 sierpnia 2015 roku w Piotrkowie Trybunalskim

na rozprawie sprawy z powództwa M. M.

przeciwko B. B.

o opróżnienie lokalu użytkowego

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Rejonowego w Piotrkowie Tryb. z dnia 10 kwietnia 2015 roku, sygn. akt I C 1602/14

1.  zmienia zaskarżony wyrok w punkcie pierwszym sentencji w ten sposób, że powództwo w części dotyczącej żądania opróżnienia i wydania lokalu użytkowego oddala;

2.  uchyla zaskarżony wyrok w punkcie drugim i czwartym sentencji i sprawę w tym zakresie przekazuje do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu w Piotrkowie Trybunalskim, pozostawiając temu sądowi rozstrzygnięcie o kosztach procesu za instancję odwoławczą.

Na oryginale właściwe podpisy

Sygn. akt II Ca 495/15

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 10 kwietnia 2015 roku Sąd Rejonowy w Piotrkowie Trybunalskim po rozpoznaniu sprawy z powództwa M. M. przeciwko B. B. o wydanie i zapłatę

1.  nakazał pozwanej opróżnienie i wydanie powodowi M. M. lokalu użytkowego w postaci garażu nr (...) położonego w P. na nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr (...), przy ul. (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta (...);

2.  zasądził od pozwanej B. B. na rzecz powoda M. M. kwotę 13.284 złote tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z opisanego w punkcie 1 (pierwszym) wyroku lokalu użytkowego za okres od września 2011r. do sierpnia 2014r.;

3.  oddalił powództwo w pozostałej części;

4.  zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 3.153,05 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

Podstawę powyższego wyroku stanowiły przytoczone poniżej ustalenia i zarazem rozważania Sądu Rejonowego:

Powód M. M. oraz T. M., A. M. i C. M. są współwłaścicielami nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr (...) położonej w P. przy ul. (...) dla której prowadzona jest KW (...).

Z dniem 1 marca 2002r., zarząd powołaną wyżej nieruchomością współwłaściciele powierzyli powodowi M. M..

Garaże położone w P. u zbiegu ulic (...) powstały na przełomie lat 70 - 80-tych po dożynkach. Działkę nabyła (...) od pani Ś.. Ten grunt został przeznaczony na budowę garaży dla pracowników (...) oraz osób, które posiadały wcześniej garaże przy (...), które zostały zlikwidowane w związku z inwestycjami podejmowanymi z okazji dożynek. Są to cztery rzędy garaży położonych prostopadle do ulicy (...). Pierwszy pojedynczy wzdłuż ulicy (...), następnie dwa podwójne - z wjazdami z obu stron oraz ostatni - pojedynczy. Garaże znajdują się po prawej stronie ulicy (...) patrząc od strony ulicy (...). Przydziały stanowisk pod garaże dostawali pracownicy (...), z którą zawierano umowy najmu. (...) zakładowa przekazywała poszczególnym pracownikom stanowiska z określeniem warunków, na jakich mieli wznieść garaże. Garaże powstawały ze środków własnych garażowiczów. Pozwana zajmuje garaż po J. A.. Nabyła go od D. A. po śmierci J. A., kiedy garaż nie by) już jej potrzebny. Oznaczenie ulic (...) nie ulegało zmianie. Ulica (...) wcześniej nosiła nazwę (...), a następnie N..

W 2002 roku powód przekazywał garażowiczom wypowiedzenia umów w związku z uzyskaniem tytułu prawnego do gruntu z określeniem warunków ewentualnego zawarcia nowych umów najmu. Korespondował z pozwaną, informując o stanie prawnym i warunkach najmu zajmowanego przez nią po J. A. garażu. Działka, na której posadowione są garaże była pierwotnie przypisana ul. (...) a następnie ul. (...).

Zajmowany przez pozwaną garaż nr (...) położony przy ul. (...) jest to ten sam garaż, który pozwana „nabyła" od pani A.. Garaż jest położony na działce u zbiegu ulic (...) po prawej stronie ul. (...) patrząc od ul. (...). Pozwana zajmuje garaż od lipca 2011r., na podstawie zawartej z Panią A. umowy z dnia 3 lipca 2011r. Podpisując umowę z panią A., pozwana nie wiedziała o wypowiedzeniu państwu A. umowy najmu tego garażu przez powoda. Wiedzę na temat powstania tych garaży pozwana posiada od osób z sąsiedztwa, gdzie mieszka od 1974r., spośród których część również posiada garaże na przedmiotowym gruncie. (...) garaż od pani A. pozwana wiedziała, że grunt pod garażem nie jest własnością garażowiczów. Pozwana nadal zajmuje przedmiotowy garaż, trzyma tam samochód.

Pismem z dnia 12 kwietnia 2002r., doręczonym J. A. w dniu 25 kwietnia 2002r., powód informując o uzyskaniu tytułu własności do nieruchomości, na której posadowione są przedmiotowe garaże, wypowiedział J. A. umowę najmu zajmowanego przez niego garażu, wzywając do jego wydania do dnia 31 maja 2002r. J. A. umowę najmu przedmiotowego garażu podpisał pierwotnie w 1995r. z (...)S.A. w P..

Pismem z dnia 5 lipca 2011r. pozwana poinformowała C. M., że z dniem 4 lipca 2011r. dokonała zwrotu na rzecz D. A. nakładów poczynionych na budowę przedmiotowego garażu w zamian za możliwość korzystania z niego, zgodnie z umową z D. A. z dnia 3 lipca 2011r.

W odpowiedzi powód poinformował pozwaną, że państwo A. nigdy nie byli właścicielami przedmiotowego garażu, więc nie mogli nim swobodnie dysponować, w tym przenieść uprawnienia do korzystania z niego na pozwaną. Poinformował nadto pozwaną, że w celu korzystania z garażu konieczne jest zawarcie z powodem jako zarządcą umowy najmu przedmiotowego garażu, wskazując czynsz najmu na poziomie 100 zł netto + Vat miesięcznie, płatny do 10-ego dnia każdego miesiąca. Natomiast bezumowne korzystanie z garażu obciążone jest opłatą 300 złotych + Vat miesięcznie płatną w ten sam sposób.

Pismem z dnia 17 lutego 2012r. powód wezwał pozwaną do opuszczenia przedmiotowego garażu do dnia 28 lutego 2012r., domagając się zapłaty za „miniony" okres kwoty po 300 złotych netto + Vat, za każdy pełny miesiąc dysponowania garażem.

Na mocy umowy z dnia 3 lipca 2011r. pozwana nabyła od D. A. roszczenie o zwrot nakładów, jakie zbywca poczynił w celu budowy garażu położonego w P. przy ul. (...) w zamian za możliwość jego używania.

Powyższe ustalenia Sąd poczynił na podstawie powołanego materiału dowodowego w postaci wskazanych dokumentów, których wiarygodności i rzetelności strony nie kwestionowały oraz spójnych zeznań świadków, a także zeznań samych stron, które co do zasady pozostawały zbieżne z wnioskami depozycji świadków oraz treścią złożonych dokumentów.

Sąd Rejonowy zważył, iż powództwo w znacznej części zasługiwało na uwzględnienie.

Na wstępie należy podnieść, że w myśl art. 224 § 1 k.c. samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne. Jednakże - zgodnie z § 2 - od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył.

Natomiast w myśl art. 225 k.c. obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego.

Wobec powyższego zgłoszone przez powoda - jako zarządcy nieruchomości wspólnej (na zasadzie art. 209 k.c.) roszczenie o wydanie (opróżnienie) i zapłatę przez pozwaną wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z przedmiotowego garażu zasługiwało co do zasady na uwzględnienie, gdyż zajmując ów garaż bez tytułu prawnego, będąc jego posiadaczem samoistnym w złej wierze pozwana powinna była się liczyć z obowiązkiem zapłaty należnego wynagrodzenia.

W tym kontekście - odnosząc się do argumentacji pozwanej należy podnieść - jak wynika z przedstawionych dokumentów o nabyciu od pani D. A. roszczenia o zwrot nakładów z tytułu wzniesienia przedmiotowego garażu powiadomiła powoda i mimo wyraźnej treści jego odpowiedzi wzywającej do zawarcia umowy najmu na określonych warunkach, z jednoczesnym wskazaniem warunków finansowych zajmowania garażu w przypadku niezawarcia umowy jego najmu, pozwana stosownej umowy nie zawarła, powołując się cały czas na nabycie uprawnień do garażu od pani D. A..

Tymczasem uwadze pozwanej umyka okoliczność, że umowa najmu przedmiotowego garażu nr (...), jaki pozwana „nabyła" od pani D. A. umową z dnia 3 lipca 2011r. została z J. A. rozwiązana w trybie wypowiedzenia przez powoda w dniu 12 kwietnia 2002r., czym świadczy doręczenie J. A. stosownego wypowiedzenia przez powoda (k. 66 i 89). Wprawdzie pozwana mogła o tej okoliczności nie wiedzieć (jak sama zeznała), ale kontraktując się z osobami, które nie były w stanie wykazać się tytułem do rzeczonego garażu mogła i powinna była liczyć się z negatywnymi skutkami takiego postępowania. Szczególnie, że sama zeznała, iż „nabywając" przedmiotowy garaż miała świadomość, że grunt pod garażem nie jest jej własnością (k. 104v). Tym bardziej, że pozwana nie wskazała w istocie jakim tytułem legitymowała się do rzeczonego garażu D. A. (poza przedstawieniem dopiero na etapie procesu umowy J. A. z (...) w P. - k. 72 -74), a jako „tytuł" do przedmiotowego garażu pozwana powołuje wyrok Sądu Rejonowego w Piotrkowie Trybunalskim z dnia 5 września 2001r. w sprawie I C 446/00, załączonych do sprawy akt tego postępowania (którego noro bene Państwo A. nie byli stroną), który jednak nie istnieje, gdyż został uchylony postanowieniem Sądu Okręgowego w Piotrkowie Trybunalskim z dnia 11 marca 2002r. wskutek cofnięcia powództwa za zgodą pozwanych (!), o czym pozwana przynajmniej formułując odpowiedź na pozew musiała wiedzieć, gdyż sama do akt sprawy złożyła odpisy tych orzeczeń jako załączniki do odpowiedzi na pozew (k. 45 - 57). W dacie kontraktowania z panią A. wyrok ów zatem nie istniał, więc nie mógł on stanowić żadnego źródła uprawnień dla „zbywcy", a pani D. A. nie mogła działać w zaufaniu do niego. Szczególnie, że wyrok ów został uchylony (11 marca 2002r.) jeszcze zanim powód wypowiedział J. A. umowę najmu zajmowanego przez niego garażu (kwiecień 2002r.).

Poza tym - niezależnie od powołanych wyżej argumentów - nie ulega wątpliwości, że z kategorycznej treści korespondencji z powodem już z okresu lata 2011r. (k. 10 - 12) pozwana mogła i powinna była powziąć co najmniej wątpliwości, co do skuteczności „nabycia" od pani D. A. uprawnienia do dysponowania przedmiotowym garażem i próbować wyjaśnić możliwość jego używania. Tymczasem pozwana nie podjęła w tym zakresie żadnej inicjatywy.

Dodatkowo należy podnieść, że nawet gdyby przyjąć, że mimo wypowiedzenia przez powoda J. A. umowy najmu zajmowanego garażu w 2002r. wobec jego dalszego wykorzystywania w dotychczasowy, niezakłócony sposób doszło per facta cocludentia do zawarcia nowej umowy jego najmu na dotychczasowych warunkach, to wobec jednoznacznej treści obowiązującego już wówczas (od dnia 10 lipca 2001r.) art. 6882 zd. I kc (w myśl którego bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania czy podjąć), nie ulega wątpliwości, że J. A., czy później jego żona nie mogli - bez zgody wynajmującego (właściciela rzeczy) - podnająć tego garażu, czy dokonać jego bezpłatnego użyczenia. W konsekwencji nawet przy zastosowaniu korzystnej - z punktu widzenia interesów pozwanej - wykładni warunków najmu przedmiotowego garażu przez jej „poprzedników prawnych", nie mogła ona skutecznie na podstawie powołanej umowy nabyć prawa do korzystania z tego garażu.

Natomiast nie budziła wątpliwości Sądu kwestia skuteczności nabycia przez pozwaną na mocy wskazanej umowy od pani D. A. roszczenia o zwrot nakładów, niemniej wobec braku w tym zakresie jakiejkolwiek inicjatywy dowodowej pozwanej, w tym ewentualnego zarzutu potrącenia, czy powództwa wzajemnego, jak również niewykazania wielkości poniesionych nakładów zagadnienie to pozostawało poza zakresem rozważań Sądu. Tym bardziej, że roszczenie o zwrot nakładów powstaje w istocie wraz ze zwrotem rzeczy, kiedy dochodzi do bezpodstawnego wzbogacenia właściciela, który zyskuje w swoje władanie rzecz (teren z naniesieniami, z którego zaczyna korzystać) mimo że nie poniósł wydatków związanych z powstaniem infrastruktury posadowionej na ternie, który odzyskał. W tym stanie rzeczy nawet ewentualne żądanie zwrotu nakładów mogłoby się okazać przedwczesne.

W tym kontekście bez znaczenia dla istoty sprawy pozostawały podnoszone przez pozwaną - zgodne z treścią zeznań przesłuchanych w sprawie świadków - okoliczności powstania przedmiotowych garaży, których Sąd nie kwestionuje, niemniej nie mogą one odnieść oczekiwanego przez pozwaną skutku wobec zgłoszonych roszczeń powoda.

Odnoszą się zatem do żądania zwrotu (opróżnienia) rzeczonego lokalu, na podstawie art. 222 § 1 k.c., Sąd uwzględnił roszczenie windykacyjnego, gdyż powód - jako zarządca (współwłaściciel) nieruchomości, na której znajduje się zajmowany przez pozwaną garaż, na podstawie art. 209 k.c. (każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa), posiada legitymację prawną do żądania jego zwrotu, co potwierdza odpis KW rzeczonej nieruchomości (k. 22 - 30). Natomiast pozwana, skoro sama przyznała, że zajmuje garaż nr (...), uprzednio wykorzystywany przez państwa A. i nadal go wykorzystuje (trzyma tam samochód - k. 104v), to jest legitymowana biernie. Tym bardziej, że wątpliwości Sądu w zakresie tożsamości nieruchomości i garażu zajmowanego przez pozwaną z żądaniami sformułowanymi przez powoda zostały rozwiane poprzez treść przesłuchanych w sprawie świadków zeznania świadków: Z. B. (k. 102v - 103), S. K. (k. 103 - 103v) i M. G. (k. 103v - 104) oraz samej pozwanej (k. 104v). Zwłaszcza, że pozwana nie przedstawiła przeciwko żądaniu powoda żadnego rzeczowego, czy obligacyjnego uprawnienia do korzystania z zajmowanego bez tytułu prawnego garażu.

Odnoszą się natomiast do żądania zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z przedmiotowego garażu należy przede wszystkim podnieść, że roszczenie objęte art. 224 § 2 lub art. 225 i art. 230 k.c. jest odrębnym roszczeniem, niezależnym od przesłanek roszczeń odszkodowawczych i zwrotu bezpodstawnego wzbogacenia.

Wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy bez tytułu prawnego powinno odpowiadać dochodowi jaki właściciel mógłby osiągnąć z czynszu za najem lub dzierżawę rzeczy czy też, patrząc na to z drugiej strony, wynagrodzeniu, jakie posiadacz samoistny musiałby zapłacić właścicielowi gdyby korzystał z rzeczy na podstawie umowy najmu lub dzierżawy, biorąc pod uwagę ceny występujące na danym rynku (wyrok SA w Warszawie z 2013-05-09, I ACa 22/13 i wyrok SA w Warszawie z 2013-05-17, I ACa 281/13, LEX nr 1372479). W konsekwencji adresat roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości, ma obowiązek uiścić właścicielowi nieruchomości taką, co do zasady, kwotę, jaką musiałby zapłacić, gdyby jego posiadanie opierało się na prawie. Wysokość wynagrodzenia, o którym mowa w art. 224 § 2 k.c., powinna zatem odpowiadać stawkom za korzystanie z rzeczy określonego rodzaju, biorąc pod uwagę ceny występujące na rynku (wyrok SA w Lublinie z 2013-12-11, I ACa 535/13, LEX nr 1416181).

Przy czym wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie dzieli się na świadczenia okresowe i nie może być dochodzone na przyszłość (wyrok SA w Katowicach z 2013-09-11, I ACa 527/13, LEX nr 1378709).

Wobec powyższego uwzględniając, na podstawie art. 225 k.c. zgłoszone roszczenia o zapłatę, Sąd zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 13.284 złote tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie przez pozwaną z garażu nr (...), znajdującego się na posesji powoda, stanowiącą równowartość iloczynu 36 miesięcy od września 2011r. do sierpnia 2014r. i stawki 369 złotych, o jakiej powód informował pozwaną w pismach już z lipca 2011r. wzywając ją bądź do podpisania umowy najmu, bądź do opróżnienia garażu, informując jednocześnie o konsekwencjach finansowych niezawarcia umowy najmu.

W tym kontekście należy podnieść, że pozwana nie wykazywała w toku procesu żadnej inicjatywy dowodowej w zakresie ewentualnie należnej powodowi kwoty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z zajmowanego garażu, ograniczając się jedynie do kontestowania wytoczonego powództwa co do zasady i powoływania się konsekwentnie na „historyczne tło" powstania rzeczonych garaży.

Sąd oddalił zgłoszone roszczenia o zapłatę jedynie za okres 2 miesięcy, tj. za lipiec i sierpień 2011r., uwzględniając w tym zakresie podniesiony przez pozwaną zarzut przedawnienia. Wytaczając bowiem niniejsze powództwo we wrześniu 2014r., to bez wątpienia nastąpiło to już po upływie 3-letniego okresu przedawnienia roszczenia o zapłatę dochodzonego wynagrodzenia za miesiąc lipiec i sierpień 2011r. W tym kontekście Sąd nie podzielił wprawdzie argumentu pozwanej o okresowym charakterze tego świadczenia, o czym świadczy powołany wyżej wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 11 września 2013r., w sprawie I ACa 527/13 (LEX nr 1378709), o czym bez wątpienia nie przesądza jedynie płatny co do zasady systematycznie, co miesiąc czynsz w przypadku umowy najmu, którego odpowiednikiem - ekwiwalentem jest dochodzone w sprawie wynagrodzenie.

Niemniej w ocenie Sądu w warunkach analizowanej sprawy dochodzone roszczenie należy uznać za roszczenie związane z działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 118 k.c. w zw. z art. 2. ustawy z dnia 2 lipca 2004r. o swobodzie działalności gospodarczej (t.j. Dz.U.2013.672), w myśl której działalnością gospodarczą jest zarobkowa działalność wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa oraz poszukiwanie, rozpoznawanie i wydobywanie kopalin ze złóż, a także działalność zawodowa, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły. Mając bowiem na uwadze takie atrybuty działalności powoda, jak: skala (według przesłuchanych świadków ok. 50 garaży) stały i zorganizowany charakter aktywności powoda, działającego jako zarządca rzeczonej nieruchomości i jeden ze współwłaścicieli także w imieniu pozostałych współwłaścicieli, wystawianie faktur VAT w związku oferowaną działalnością usługową, o czym świadczy choćby treść formułowanych do pozwanej pism (k. 10 i 11), a zatem prowadzenie tej aktywność w sposób komercyjny, zarobkowy, pod firmą (...) (k. 75) - nie ulega wątpliwości, że jest to działalność gospodarcza w rozumieniu powołanej ustawy.

Oddalając powództwo Sąd dostrzegł również nieprecyzyjne określenie przedmiotu żądania roszczenia windykacyjnego (garaż (...)), ale wobec spójnych zeznań przesłuchanych w sprawie świadków oraz samej pozwanej, która przyznała - co potwierdzili świadkowie - że zajmuje ona garaż należący wcześniej do J. A., tj. garaż nr (...), którym cały czas dysponuje, Sąd nakazał wydanie właśnie tego garażu wobec braku wątpliwości, co do zakresu żądania powodów i tożsamości tego przedmiotu żądania po stronie pozwanej.

Sąd nie uwzględnił także „solidarnego" żądania zapłaty dochodzonej kwoty, gdyż powód M. M. mimo takiego sformułowania żądania pozwu nie wykazał, żeby istotnie stroną powodową byli wszyscy 4 współwłaściciel przedmiotowej nieruchomości, na której zlokalizowano rzeczony garaż, niemniej uwzględnienie żądania w sformułowanej wersji było możliwe przez wzgląd na powołany art. 209 k.c., zwłaszcza że powód wykazał, że działa jako zarządca przedmiotowej nieruchomości, a zgodnie z powołanym przepisem każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa.

W tym stanie rzeczy Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.

W przedmiocie kosztów, w myśl art. 100 k.p.c., Sąd zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 3.153,05 złotych, tj. 95% poniesionych przez powoda kosztów procesu (tj. 3.319 zł, na które złożyły się: 902 zł uiszczonej opłaty od pozwu, 2.400 zł wynagrodzenia pełnomocnika i 17 zł opłaty od pełnomocnictwa), uwzględniając, że skoro powód domagał się kwoty 14.022 zł, zaś uzyskał 13.284 złote, to wygrał proces w 95% i w takiej części należy mu się odpowiednio zwrot poniesionych kosztów procesu.

Powyższy wyrok zaskarżyła w całości pozwana.

Treść apelacji zredagowanej przez samą pozwaną wskazuje, iż zaskarżonemu orzeczeniu zarzuca niewyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy a odnoszących się do określenia przedmiotu, którego dotyczy powództwo o wydanie i zapłatę oraz służącego powódce uprawnienia do władania spornym garażem a tym samym do korzystania z działki, którą zarządza powód na podstawie nawiązanego między stronami - przez fakty przyznane i zaakceptowane przez strony – najmu a także do wysokości dochodzonego wynagrodzenia za ewentualne bezumowne korzystanie z nieruchomości powoda i rozliczenia jej nakładu w postaci poniesionych kosztów budowy garażu na rzecz poprzedniego jej posiadacza, który go wzniósł, co - w oceni apelującej – prowadzi do konstatacji, iż Sąd Rejonowy nie rozpoznał istoty sprawy.

Apelująca wnosiła o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do jej ponownego rozpoznania.

Na rozprawie przed Sądem odwoławczym pozwana podniosła, iż w kwietniu b.r. wydała nieruchomość wraz z garażem powodowi, co pełnomocnik powoda przyznał.

Z uwagi na ten bezsporny fakt, iż doszło do wydania nieruchomości powodowi przez pozwaną, pełnomocnik powoda uznał apelację w części dotyczącej rozstrzygnięcia o opróżnieniu i wydaniu lokalu użytkowego, wnosząc o oddalenie apelacji w pozostałym zakresie i zasądzenie kosztów procesu za II instancję.

Pozwana przedłożyła też dowody wpłaty na rzecz strony powodowej kwot po 20 zł miesięcznie tytułem korzystania ze spornego garażu za okres od kiedy objęła go w posiadanie do czasu jego wydania powodowi.

Pomimo podjętej przez Przewodniczącego składu orzekającego próby pojednania stron nie doszło do zawarcia ugody, która zlikwidowałaby wszelkie spory między stronami.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Z uwagi na to, że na rozprawie odwoławczej pełnomocnik powoda uznał apelację w części dotyczącej rozstrzygnięcia o opróżnieniu i wydaniu lokalu użytkowego - wobec bezspornego jego wydania powodowi przez pozwaną i bezprzedmiotowości powództwa w tej części (art. 213 § 2 w zw. z art. 391 § 1 k.p.c.) -należało na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. zmienić zaskarżony wyrok w tym zakresie i powództwo w tej części oddalić bez potrzeby rozpatrywania zasadności zarzutów apelującej w tym przedmiocie.

Do rozpoznania pozostała apelacja w pozostałym zakresie tj. dotyczącym rozstrzygnięcia zasądzającego od pozwanej na rzecz powoda kwotę 13.284 zł tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości za okres od września 2011 r do sierpnia 2014 r

Apelacja w tej części jest uzasadniona.

Trafnie bowiem zarzuca apelacja, iż Sąd Rejonowy nie wyjaśnił sprawy w tym zakresie tak pod katem słuszności co do zasady żądania zapłaty odszkodowania za bezumowne korzystanie z garażu jaki i co do jego wysokości.

Należy zauważyć, że pozwana występowała w sprawie bez profesjonalnego pełnomocnika i od początku procesu – już w odpowiedzi na pozew – podnosiła, że zarówno jej poprzednik jak i ona opłacała czynsz za najem spornego lokalu na rzecz powoda, który to czynsz był przyjmowany i przez facta concludentia doszło do nawiązania stosunku najmu między stronami, a nadto kwestionowała wysokość dochodzonego odszkodowania, twierdząc, że nie została udowodniona.

Tymczasem Sąd I instancji przesłuchując strony – w tym powódkę – nawet nie rozpytał ją na powyższe okoliczności i wbrew wskazanemu wyżej jej stanowisku poprzestał na ustaleniu wypowiedzenia przez powoda najmu wcześniej J. A. a później pozwanej oraz sprzecznie z materiałem uznał, ze powódka nie kwestionowała wysokości dochodzonego odszkodowania i nie podjęła inicjatywy dowodowej w tym zakresie w sytuacji, gdy zgodnie a art. 6 k.c. na powodzie właśnie ciąży obowiązek udowodnienia tej okoliczności.

Powód z resztą w pozwie zgłosił wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego do spraw szacunku należności za korzystanie ze spornego garażu na wypadek gdyby pozwana wysokość w pozwie przez niego wskazaną kwestionowała.

Skoro – jak wcześniej wskazano – pozwana zakwestionowała wysokość dochodzonego odszkodowania – przeprowadzenie wnioskowanego w pozwie dowodu było konieczne w sytuacji, gdy żądanie w tym przedmiocie Sąd uznał za słuszne co do zasady.

Odnośnie zaś zasady powództwa o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie ze spornego garażu położonego na działce zarządzanej przez powoda nie jest wystarczające dla rozstrzygnięcia sprawy w tym przedmiocie ustalenie, że pismem z dnia 3 lipca 2011 r. powód wypowiedział pozwanej najem wobec podniesionej na rozprawie odwoławczej okoliczności, że powódka uiszczała opłaty na rzecz powoda aż do czasu wydania garażu.

Rozważenia więc wymaga podnoszona przez nią kwestia czy nie doszło do zawarciu najmu w sposób dorozumiany, co niweczyłoby zasadność powództwa o odszkodowanie.

W przypadku uznania powództwa o zapłatę za słuszne co do zasady potrąceniu powinny ulec z należności powoda przynajmniej kwoty, jakie pozwana uiszczała na jego rzecz, a które wykazała przed Sądem II instancji.

Nie sposób też nie dostrzec, iż intencją pozwanej jest potrącenie z należności powoda nakładów na garaż w kwocie 3.250 zł, które to potrącenie sąd uznał za przedwczesne z tego powodu, że w chwili wyrokowania pozwana nadal posiadała sporny garaż.

Aktualnie jednak jest poza sporem, że pozwana wydała garaż powodowi i może żądać zwrotu nakładów na nieruchomość w ramach zarzutu potrącenia, o ile wykaże oczywiście zasadność tego zarzutu.

Nie przesądzając zatem o trafności zaskarżonego rozstrzygnięcia zasądzającego na rzecz powoda odszkodowanie za bezumowne korzystanie z garażu, należało - z powodu nierozpoznania istoty sprawy w tym przedmiocie – uchylić zaskarżone orzeczenie w zakresie wyżej wskazanym na podstawie art. 386 § 4 w zw. z art. 108 § k.p.c. i sprawę w tym zakresie przekazać do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji, pozostawiając mu rozstrzygnięcie o kosztach procesu za II instancję.

Ponownie rozpoznając sprawę, Sąd Rejonowy wyjaśni wskazane wyżej okoliczności, dokonując pełnej oceny zgromadzonego już przed Sądami obu instancji materiału dowodowego oraz dowodów, które ewentualnie zaoferują mu jeszcze strony pod kątem ustalenia czy między stronami doszło ponownie do nawiązania stosunku najmu przez świadczenie na rzecz powoda opłat przez pozwaną, co czyniłoby niezasadnym roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z garażu, czy mamy do czynienia z rozwiązaniem najmu na skutek wypowiedzenia a wpłaty dokonywane przez pozwaną stanowią jedynie część należnego powodowi wynagrodzenia za bezumowne korzystanie i na jego poczet powinny być zaliczone.

W przypadku ustalenia, że pozwana korzystała z lokalu bez tytułu prawnego konieczne będzie dopuszczenie wnioskowanego w pozwie dowodu z opinii biegłego sądowego na okoliczność szacunku wysokości należnego stronie pozwanej wynagrodzenia za bezumowne korzystanie, przy czym w takiej sytuacji niezbędne będzie odliczenie od ustalonego odszkodowania należności uiszczonych już przez pozwaną a powołanych przed Sądem odwoławczym oraz ocena zgłoszonego przez pozwaną zarzutu potrącenia jej należności z tytułu nakładów na nieruchomość w postaci kosztów budowy spornego garażu o ile powód nie wykaże, że za nakład ten zapłacił poprzedniej właścicielce nieruchomości uiszczając cenę jej nabycia.

Dlatego też, mając na względzie wszystkie powyższe rozważania oraz powołane w nich przepisy, należało orzec jak w sentencji wyroku.

GŚ/AOw

Na oryginale właściwe podpisy