Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt I CSK 312/14
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 26 czerwca 2015 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Anna Kozłowska (przewodniczący)
SSN Józef Frąckowiak (sprawozdawca)
SSN Bogumiła Ustjanicz
Protokolant Justyna Kosińska
w sprawie z powództwa J. K.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej "O." w W.
o uchylenie uchwał,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 26 czerwca 2015 r.,
skargi kasacyjnej strony pozwanej
od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]
z dnia 15 listopada 2013 r.,
1. uchyla zaskarżony wyrok w punkcie pierwszym w części
dotyczącej uchwały 3/2011 z dnia 29 marca 2011 r. i w tej
części apelację powoda oddala oraz w punkcie trzecim
i zasądza od powoda na rzecz pozwanej 180 (sto
osiemdziesiąt) zł tytułem zwrotu kosztów postępowania
apelacyjnego;
2. zasądza od powoda na rzecz pozwanej kwotę 320 (trzysta
dwadzieścia) zł tytułem zwrotu kosztów postępowania
kasacyjnego.
2
UZASADNIENIE
Zaskarżonym przez pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową „O.” wyrokiem z dnia
15 listopada 2013 r. Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony przez powoda J. K. wyrok
Sądu Okręgowego w W. z dnia 28 grudnia 2012 r. w ten sposób, że uchylił uchwałę
Wspólnoty Mieszkaniowej „O.” nr 3/2011 z dnia 29 marca 2011 r. Ponadto Sąd ten
oddalił apelację powoda w pozostałym zakresie oraz orzekł o kosztach
postępowania. W sprawie tej ustalono, co następuje:
Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa „O.” położona przy ul. J. […]w W.
obejmuje kompleks budynków, do którego należą garaż podziemny, parking
naziemny i ciągi komunikacyjne. Garaż podziemny, parking i ciągi komunikacyjne
położone są na nieruchomości, którą pozwana wspólnota nie zarządza. Udziały we
współwłasności tych nieruchomości przysługują tylko niektórym spośród właścicieli,
którzy tworzą wspólnotę. Powód J. K. jest właścicielem wyodrębnionego lokalu
mieszkalnego nr […] położonego przy ul. J.[…], i współwłaścicielem nieruchomości,
na której znajdują się budynki, nie jest natomiast współwłaścicielem pozostałych
nieruchomości, na których znajdują się garaż podziemny i parking naziemny.
Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa podjęła w dniu 29 marca 2011 r. trzy
uchwały: 1) uchwałę nr 1/2011 w sprawie zatwierdzenia sprawozdania finansowego
za 2010 r. i przeznaczenia wyników finansowych. W § 1 tej uchwały przyjęto
sprawozdanie finansowe za rok 2010 przedstawione przez Zarząd Wspólnoty.
Natomiast w § 2 ustalono na co zostanie przeznaczona nadwyżka, która została po
rozliczeniu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w wysokości 128.312,08 zł.
Ponadto w tym paragrafie uchwały ustalono, że nadwyżka, która została po
rozliczeniu kosztów garażu w wysokości 7.945,77 zł zostanie przekazana na
zasilenie funduszu eksploatacyjnego garażu w roku 2011, zaś wynik finansowy
wynikający z rozliczenia kosztów miejsc postojowych w wysokości 8.522,67 zł
przeznaczono na zasilenie funduszu eksploatacyjnego miejsca postojowego w roku
2011; 2) uchwałę nr 2/2011 w sprawie udzielenia absolutorium Zarządowi
Wspólnoty. W § 1 uchwały Wspólnota Mieszkaniowa „O.” udzieliła zarządowi
absolutorium za rok 2010; uchwałę nr 3/2011 w sprawie przyjęcia planu
3
gospodarczego Wspólnoty Mieszkaniowej „O.” na rok 2011 i ustalenia wysokości
opłat w nieruchomości wspólnej Wspólnoty, miejsc garażowych i parkingu. W § 1
uchwały Wspólnota Mieszkaniowa zatwierdziła roczny plan gospodarczy na 2011 r.
(załącznik do uchwały), zakładający roczny koszt utrzymania „O., „w tym:
nieruchomości wspólnej Wspólnoty w wysokości 973 775,41 zł, miejsc garażowych
w wysokości 56 905,77 zł i parkingu w wysokości 60 902,67 zł”.
W § 2 tej uchwały zatwierdzono miesięczne opłaty zaliczkowe na pokrycie
kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej: w wysokości 3,90 zł miesięcznie na 1
m2
lokali i pomieszczeń przynależnych od 1 stycznia 2011 do 30 września 2011 r.
(bez zmian), w wysokości 4,20 zł na 1 m2
lokali i pomieszczeń przynależnych od
1 października 2011 (podwyżka o 0,30 zł/m2
), a także w wysokości 85 zł
miesięcznie od miejsca w garażu podziemnym (bez zmian) i w wysokości 45 zł
miesięcznie od miejsca postojowego (bez zmian). Plan gospodarczy, stanowiący
załącznik do podjętej uchwały, zestawia odrębnie planowane koszty utrzymania
w 2011 r. nieruchomości wspólnej, miejsc garażowych i miejsc postojowych.
Powód J. K. wniósł o uchylenie podjętych w dniu 29 marca 2011 r. przez
Wspólnotę Mieszkaniową „O.” uchwał o numerach: 1/2011, 2/2011 i 3/2011.
Wyrokiem z dnia 28 grudnia 2012 r. Sąd Okręgowy oddalił powództwo w
całości. Rozpoznający sprawę Sąd Apelacyjny uznał, że Sąd Okręgowy dokonał
prawidłowych ustaleń faktycznych i przyjął je za własne. W ocenie Sądu
Apelacyjnego rozstrzygnięcie Sądu Okręgowego w zakresie dotyczącym uchwały
nr 3/2011 było jednak wadliwe; stąd też Sąd ten uwzględnił w części apelację
powoda. W ocenie Sądu Apelacyjnego ma rację powód podnosząc w apelacji, że
powołana uchwała podlega uchyleniu na podstawie art. 25 ust. 1 i 2 ustawy o
własności lokali, albowiem jest ona niezgodna z przepisami prawa.
Zdaniem Sądu Apelacyjnego, przedmiotowa uchwała nr 3/2011 narusza art.
22 w zw. z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst Dz.
U. z 2000, Nr 80, poz. 903 ze zm., dalej u.w.l. Zgodnie z art. 22 ust. 2 u.w.l., do
podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu
potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej
czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów
4
stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem
przewidzianej. Zaś z art. 22 ust. 3 pkt 2 i 3 u.w.l. wynika, że czynnościami
przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności przyjęcie rocznego
planu gospodarczego oraz ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu.
Zaskarżona uchwała nr 3/2011 dotyczyła spraw przekraczających zakres zwykłego
zarządu, więc musiała zostać podjęta przez pozwaną Wspólnotę. Zgodnie z art. 6
u.w.l. wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą
w skład określonej nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa
i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.
Ponieważ osobowość prawna jest cechą normatywną, zaś z powołanego
przepisu i innych przepisów ustawy o własności lokali nie wynika, aby ustawodawca
wyposażył wspólnoty mieszkaniowe w osobowość prawną, są one rodzajem
jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej. Z art. 6 u.w.l.
wynika natomiast, że wspólnota mieszkaniowa dysponuje zdolnością prawną (może
nabywać prawa i zaciągać zobowiązania) i zdolnością sądową (może pozywać
i być pozwana). Przyjęcie, że wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem stosunków
cywilnoprawnych oznacza, iż może ona posiadać majątek odrębny od majątków
właścicieli lokali (własny majątek). W skład tego majątku mogą jednak wejść
jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną.
Wynika stąd, że wspólnota mieszkaniowa nie może być podmiotem praw
i obowiązków innych niż związane z zarządem nieruchomością wspólną. Jest ona
powołana do decydowania wyłącznie o sprawach dotyczących nieruchomości
wspólnej, natomiast nie posiada kompetencji do decydowania o sprawach
dotyczących lokali stanowiących indywidualną własność poszczególnych właścicieli
lokali, a tym bardziej o sprawach dotyczących sąsiednich nieruchomości (jak to
miało miejsce w zaskarżonej uchwale nr 3/2011). W konsekwencji zaskarżona
uchwała nr 3/2011 podlegała uchyleniu jako sprzeczna z art. 6 ustawy o własności
lokali, albowiem rozstrzygała ona o planowanych kosztach utrzymania
nieruchomości sąsiednich, a także o wysokości zaliczkowych opłat obowiązujących
współwłaścicieli tych nieruchomości.
5
W ocenie Sądu Apelacyjnego nie ma znaczenia, czy plan gospodarczy na
rok 2011, stanowiący załącznik do podjętej uchwały, obejmował odrębnie
planowane koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, miejsc garażowych i miejsc
postojowych, czy też nie. O niezgodności z prawem powyższej uchwały przesądza
już sam fakt podjęcia przez pozwaną Wspólnotę uchwały w sprawach nie
związanych z zarządem nieruchomością wspólną, tj. w sprawach zarządu
nieruchomościami sąsiednimi, co nie należało do jej właściwości i nie było objęte jej
zdolnością prawną. Oceny tej nie zmienia fakt funkcjonalnego powiązania tych
nieruchomości z nieruchomością wspólną. Nieruchomości te mają bowiem
współwłaścicieli, którzy powinni sprawować zarząd nimi na zasadach wynikających
z Kodeksu cywilnego. Co do wzajemnych rozliczeń, to nie ma przeszkód, aby
współwłaściciele nieruchomości sąsiednich obciążali pozwaną Wspólnotę
wynagrodzeniem za korzystanie z nich przez członków tej Wspólnoty, gdyż
stanowiłoby ono koszt zarządu nieruchomością wspólną. Również pozwana
Wspólnota mogłaby obciążać współwłaścicieli nieruchomości sąsiednich określoną
częścią ponoszonych opłat (np. za energie elektryczną) na podstawie zawartej
przez strony umowy. Natomiast z powołanych wyżej przyczyn, za sprzeczne
z prawem należy uznać rozstrzyganie o wysokości tychże opłat w uchwale
Wspólnoty Mieszkaniowej.
W skardze kasacyjnej pozwana zarzuciła naruszenie prawa materialnego, tj.:
1) art. 6 oraz art. 22 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności
lokali przez jego błędną wykładnię i przyjęcie, iż ograniczenie zdolności prawnej
wspólnot mieszkaniowych do praw i obowiązków związanych z nieruchomością
wspólną oznacza, iż wspólnota nie jest uprawniona do wskazania w uchwale
kosztów utrzymania nieruchomości sąsiednich, których wysokość została
uchwalona przez ich współwłaścicieli, podczas gdy w przypadku kiedy nie ma
możliwości prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną bez właściwego
utrzymania sąsiednich nieruchomości, zdolność wspólnot mieszkaniowych
obejmuje możliwość wskazywania tego typu danych w uchwałach Wspólnoty oraz
rozliczania tych kosztów przez zarząd Wspólnoty, wobec zgody współwłaścicieli
tych nieruchomości oraz braku innego podmiotu mogącego dokonać tego typu
rozliczenia;
6
2) art. 201 k.c. przez jego niezastosowanie oraz uznanie, że podjęcie
przedmiotowej uchwały było jedynie wyrazem woli Wspólnoty Mieszkaniowej, która
nie była kompetentna do rozstrzygania o wysokości opłat dotyczących
nieruchomości sąsiednich, których zarząd powinien być sprawowany przez
współwłaścicieli na zasadach określonych w kodeksie cywilnym, podczas gdy
oprócz członków wspólnoty uchwała ta została zaakceptowana przez większość
współwłaścicieli tych nieruchomości - i to oni określili koszty dotyczące
poszczególnych nieruchomości.
3) art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali w zw. z art. 58 § 3 k.c. w zw. z art.
1 ust. 2 ustawy o własności lokali przez ich niezastosowanie i uchylenie
zaskarżonym wyrokiem uchwały Wspólnoty nr 3/2011 w całości, podczas gdy
z uzasadnienia wyroku wynika, że Sąd Apelacyjny stwierdził, iż jedynie
postanowienia tej uchwały dotyczące kosztów utrzymania ruchomości sąsiednich
naruszały przepisy prawa, wobec czego Sąd powinien uchylić uchwałę wyłącznie w
części dotyczącej tych kosztów, a nie również w zakresie kosztów utrzymania
nieruchomości wspólnej.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje.
Sąd Apelacyjny uchylił w zaskarżonym wyroku uchwałę nr 3/2011 pozwanej
Wspólnoty Mieszkaniowej wskazując, że Wspólnota nie miała zdolności prawnej do
jej podjęcia. Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. u.w.l. wspólnota
mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania. Podobne w treści
określenia zawierają także przepisy kodeksu spółek handlowych w odniesieniu do
handlowych spółek osobowych oraz kapitałowych spółek w organizacji. Po
wprowadzeniu do kodeksu cywilnego art. 331
w doktrynie i orzecznictwie
powszechnie przyjmuje się, że oznacza to nic innego jak przyznanie przez ustawę
określonej jednostce organizacyjnej zdolności prawnej. Myśl tę wyraził
jednoznacznie Sąd Najwyższy w tezie uchwały 7 sędziów z dnia 21 grudnia 2007 r.,
III CZP 65/07 (OSNC 2008/7-8/69) stwierdzając, że wspólnota mieszkaniowa,
działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa
i obowiązki do własnego majątku.
7
Posiadanie zdolności prawnej decyduje o tym, że mamy do czynienia
z osobą. Aktualnie w związku z tym możemy na tle prawa polskiego wyróżnić trzy
osoby: fizyczną, prawną oraz jednostkę organizacyjną, która nie jest osobą prawną,
ale której ustawa przyznaje zdolność prawną. Skoro nie jest to osoba prawna,
a posiada tak jak osoba fizyczna i prawna zdolność prawną, to nie jest to żadna
ułomna osoba prawna, ale najlepiej określać ją, korzystając z tej samej konwencji
co przy określaniu pozostałych osób, jako osobę ustawową. Warto bowiem zwrócić
uwagę, że osoba fizyczna także jest konstrukcją prawną, a przymiotniki „fizyczna
i prawna” nie mają określonej treści informacyjnej, ale służą konwencjonalnemu
odróżnieniu osoby, której substratem jest człowiek od osoby, która jest jednostką
organizacyjną. Skoro zaś do osoby ustawowej należy odpowiednio stosować
przepisy o osobach prawnych, czyli są to osoby, których reżym prawny jest
podobny, użycie na ich określenie dwóch terminów różniących się zakresowo, ale
bliskoznacznych, (osoba prawna, osoba ustawowa) dobrze podkreśla tę bliskość,
a jednocześnie pozwala na wyraźne odróżnienie tych osób.
Zdolność prawna oznacza, że ten kto ją posiada może być podmiotem
każdego w zasadzie stosunku prawnego i wynikającego z niego prawa. Tylko
wyraźny przepis ustawy może w określonej sytuacji ograniczyć możliwość nabycia
konkretnego prawa lub obowiązku. Stwierdzenie to w pełni odnosi się do osób
fizycznych. Natomiast zdolność prawna osób prawnych i osób ustawowych nie
obejmuje możliwości bycia podmiotem tych stosunków prawnych, które wiążą się
tylko z człowiekiem (stosunki rodzinne, czy spadkowe). Wspólnota mieszkaniowa
jako osoba ustawowa, skoro posiada zdolność prawną może być co do zasady
podmiotem każdego stosunku prawnego lub prawa.
Przyznanie jej zdolności prawnej, stawia pod znakiem zapytania wykładnię
przepisów prawa, zgodnie z którą jej zdolność prawna jest co do zasady
ograniczona. Wprawdzie w uzasadnieniu wspomnianej uchwały III CZP 65/07 Sąd
Najwyższy stwierdził ostrożnie, że „Nie dokonując generalnej oceny takiego
stanowiska należy jednak wskazać, że przepisy ustawy o własności lokali stwarzają
podstawy prawne do przyjęcia, iż zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej
została ograniczona do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem
(administrowaniem) nieruchomością wspólną”, to stanowisko takie, na co zwrócono
8
uwagę w doktrynie, nie ma wyraźnych podstaw prawnych. Prowadzi ono także do
pozbawienia zdolności prawnej jej najważniejszego waloru praktycznego.
W przypadku gdy uznajemy, że ktoś ma zdolność prawną nie musimy badać czy
w konkretnej sytuacji może on być podmiotem określonego stosunku prawnego lub
prawa, bo o tym przesądza sam fakt posiadania zdolności prawnej. Uznanie zaś,
że zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej została ograniczona do praw
i obowiązków związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną prowadzi do
konieczności rozważania w wielu sprawach, czy określony stosunek prawny lub
prawo wiążą się z takim zarządem. W konsekwencji pojawiają się dodatkowe
problemy, które muszą rozstrzygać sądy z Sądem Najwyższym włącznie. O tym,
że problemów tych jest bardzo wiele świadczy to, że w ciągu kilku lat Sąd
Najwyższy musiał się już wypowiadać wielokrotnie na temat zakresu zdolności
prawnej wspólnoty mieszkaniowej (wyroki z dnia 14 marca 2013 I CSK 379/12,
OSNC 2013/11/130, z dnia 15 maja 2014, IV CSK 470/13, z dnia 29 sierpnia 2013,
I CSK 705/12 oraz uchwały: z dnia 21 listopada 2013 r. III CZP 65/13, OSNC
2014/7-8/71, uchwała z dnia 5 maja 2010 r., III CZP 117/09, a także uchwała
7 sędziów SN z dnia 29 stycznia 2014, III CZP 84/13, OSNC 20014, nr 9, poz. 84).
Uznanie, że zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej ma charakter specjalnej,
ograniczonej zdolności prawnej budzi wątpliwości, jeżeli wziąć pod uwagę, że nasz
ustawodawca odstąpił od specjalnej zdolności osób prawnych usuwając z kodeksu
cywilnego art. 36 k.c. Przepisy ustawy o odrębnej własności lokali, z których
wywodzi się ograniczenie zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej, można zaś
rozumieć jako określenie przedmiotu jej działalności, który wyznacza przede
wszystkim dozwolony zakres działania zarządu wspólnoty, a nie ogranicza jej
zdolność prawną. Takie ich odczytanie pozwala uniknąć niekończących się sporów,
czy wspólnocie przysługuje zdolność do bycia podmiotem określonego stosunku
prawnego lub prawa, a z drugiej strony zapobiega nadużywaniu przez jej zarząd
kompetencji do reprezentowania wspólnoty, gdyż może on ponosić wobec
właścicieli lokali odpowiedzialność za przekroczenie granic swojego umocowania.
Gdyby określenie w ustawie przedmiotu działalności jednostki organizacyjnej,
o której mowa w art. 331
k.c., mogło być podstawą do ograniczenia jej zdolności
prawnej, to należałoby uznać, że zdolność prawna handlowych spółek osobowych
9
nie obejmuje praw i obowiązków nie związanych z prowadzeniem przedsiębiorstwa.
Powszechnie zaś uznaje się, że zdolność prawną takich spółek jest
nieograniczona.
Przyjmując, że brak podstaw do uznania, iż zdolność prawna wspólnoty jest
ograniczona, zarzut zawarty w skardze kasacyjnej jest uzasadniony. Nawet jednak
gdy traktować, tak jak to przyjmuje się za uzasadnieniem uchwały 7 sędziów SN
III CZP 65/07, że zdolność tak została ograniczona do praw i obowiązków
związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną, zarzut naruszenia art. 6 i 22
§ 2 u.w.l. także jest uzasadniony. Uchwała nr 3/2011 dotyczy nieruchomości
wspólnej, którą zarządza wspólnota oraz trzech innych nieruchomości.
Zapewnienie prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną wymaga jednak nie
tylko zapewnienia finasowania tej nieruchomości, ale ze względu na ścisły związek
pozostałych nieruchomości z nieruchomością pozostającą w zarządzie wspólnoty,
zorganizowania i zapewnienia finansowania pozostałych nieruchomości. W takiej
sytuacji, mając na względzie ścisły funkcjonalny związek finansowania kosztów
zarządu nieruchomością wspólną oraz finansowania zarządu nieruchomościami
pozostałymi, brak podstaw do przyjęcia, iż podjęcie zaskarżonych uchwał
wykraczało poza zdolność prawną wspólnoty. Taka interpretacja zarządzania
nieruchomością wspólną jest nadmiernie formalistyczna i wyklucza podejmowanie
racjonalnych uchwał przez wspólnotę, które zapobiegają temu, aby nie zostały
naruszone żywotne interesy uczestników wspólnoty, którzy będą mieli problemy
z poruszaniem się po drogach, parkowaniem, czy wypoczynkiem w najbliższym
otoczeniu. Zaskarżona uchwała poprzez ustalenie mechanizmu finansowania
zarządu nieruchomościami, które formalnie nie są nieruchomością wspólną,
zapobiega naruszeniu tego ważnego interesu dla uczestników wspólnoty i z tego
względu należy uznać kompetencje wspólnoty do jej podjęcia. Należy jednak
dodatkowo zwrócić uwagę na dwie ważne kwestie związane z zaskarżoną uchwałą.
W zaskarżonej uchwale przyjęto roczny plan gospodarczy. Plan taki stanowi
podstawę do określenia obowiązków zarządu wspólnoty i jej członków w zakresie
kosztów związanych z zarządem wspólnotą. W uchwale tej znalazły się jednak
także postanowienia dotyczące kosztów nieruchomości sąsiednich oraz wysokości
w jakiej współwłaściciele tych nieruchomości mają partycypować w ponoszeniu tych
10
kosztów. Trafnie Sąd Apelacyjny wskazał, że uchwała wspólnoty nie może sama
przez się stanowić podstawy prawnej dla określenia praw i obowiązków
współwłaścicieli nieruchomości sąsiedniej. Wskazanie w uchwale stanowiącej plan
gospodarczy kosztów zarządu nieruchomościami sąsiednimi oraz określenie
wysokości w jakiej współwłaściciele tych nieruchomości mają partycypować
w ponoszeniu tych kosztów pełni jednak ważną funkcję. Stanowi ona informację
o tym jakie są koszty zarządu nieruchomością wspólną i związane z nimi ściśle
koszty zarządu nieruchomościami sąsiednimi oraz upoważnia zarząd do
podejmowania czynności zmierzających do określenia zasad zarządu tymi
nieruchomościami przez ich współwłaścicieli. Bez wykazywania kosztów zarządu
nieruchomościami sąsiednimi oraz określenia sposobu ich pokrycia prawidłowe
zarządzanie nieruchomością wspólną byłoby niemożliwe, gdyż nieruchomości
sąsiednie są funkcjonalnie, prawnie i finansowo połączone z nieruchomością
wspólną. Nie bez znaczenia jest także, że część członków pozwanej Wspólnoty
Mieszkaniowej jest również współwłaścicielami nieruchomości sąsiednich. Z tych
względów brak podstaw do uznania, że samo umieszczenie w planie
gospodarczym wspólnoty postanowień odnoszących się do nieruchomości
sąsiednich, ściśle powiązanych z nieruchomością wspólną, stanowi przekroczenie
zdolności prawnej wspólnoty i stanowi podstawę dla uchylenia uchwały
zawierającej taki plan.
Należy jednak wyraźnie podkreślić, że zaskarżona uchwała sama przez się
nie stanowi podstawy prawnej dla określenia spraw związanych z zarządem
nieruchomościami sąsiednimi. Skoro nieruchomości te stanowią współwłasność
określonych właścicieli, tylko oni na podstawie przepisów kodeksu cywilnego
o współwłasności, w szczególności art. 199 – 205, są władni określić sposób
zarządu i koszty z nimi związane. Z tego względu, że niektórzy z współwłaścicieli
są także członkami wspólnoty oraz, że rozliczanie niektórych mediów np. energii
elektrycznej dokonywane jest dla wszystkich nieruchomości łącznie, podjęcie
uchwały przez wspólnotę określającej koszty zarządu wszystkimi nieruchomościami
należy uznać za zasadne. Pozwala to członkom wspólnoty na rozeznanie jak
zarząd planuje zgromadzenie środków na zarząd nieruchomościami, które służą
zaspakajaniu ich żywotnych potrzeb. Taka uchwała ma więc z punktu widzenia
11
członków wspólnoty przede wszystkim walor informacyjny. Natomiast zarząd
wspólnoty powinien doprowadzić do tego, aby zgodę na taki sposób finansowania
zarządu nieruchomościami sąsiednimi wraziła co najmniej większość
współwłaścicieli. W sytuacji gdy istnieje tak silny związek funkcjonalny i prawny
pomiędzy nieruchomością, którą zarządza wspólnota mieszkaniowa
a nieruchomościami sąsiednimi, najlepszym rozwiązaniem wydaje się, aby
wspólnota mieszkaniowa została przez współwłaścicieli ustanowiona zarządcą tych
nieruchomości, co pozwoli jej uzyskać wyraźny formalny tytuł do podejmowania
czynności związanych z zarządem nieruchomościami sąsiednimi.
Warto również zwrócić uwagę na to, że uchylenie zaskarżonej uchwały, która
określa także podstawy gospodarowania nieruchomością wspólną, zarządzaną
przez Wspólnotę, doprowadziłoby do tego, że działałaby ona w 2011 r. bez
ustalonego uchwałą właścicieli rocznego planu gospodarczego i ustalonej
wysokości opłat na pokrycie zarządu, co byłoby podstawą do podważania
czynności zarządu podejmowanych na podstawie tej uchwały, także w odniesieniu
do nieruchomości, którą Wspólnota zarządza. Rodzi się też pytanie, dlaczego nie
uchylono uchwały nr 1, której § 2 odnosił się, podobnie jak uchwała nr 3 również do
obowiązków współwłaścicieli sąsiednich nieruchomości.
Mając na względzie powyższe Sąd Najwyższy, na podstawie art. 39816
k.p.c., orzekł jak w sentencji.