Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CSK 640/14
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 3 lipca 2015 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Grzegorz Misiurek (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Barbara Myszka
SSN Krzysztof Strzelczyk
w sprawie z powództwa C. K.
przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej B. w B.
o nakazanie,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 3 lipca 2015 r.,
skargi kasacyjnej powódki
od wyroku Sądu Okręgowego w O.
z dnia 12 lutego 2014 r.,
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi
Okręgowemu w O. do ponownego rozpoznania i
rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.
2
UZASADNIENIE
Powódka C. K. domagała się zobowiązania pozwanej Spółdzielni
Mieszkaniowej „B.” w B. do rozbiórki podjazdu dla osoby niepełnosprawnej,
wybudowanego w październiku 2009 r. w budynku wielomieszkaniowym w B. przy
ulicy P. […], przylegającego do okien jej mieszkania. W uzasadnieniu wskazała, że
podjazd ten – stwarzający dla niej poczucie zagrożenia i dyskomfortu - nie jest już
wykorzystywany.
Pozwana wniosła o oddalenie powództwa podnosząc, że wnioskodawcą
i inwestorem przedsięwzięcia polegającego na wybudowaniu podjazdu był W. M.
Sąd Rejonowy w B. wyrokiem z dnia 12 sierpnia 2013 r. oddalił powództwo
a Sąd Okręgowy w O. oddalił apelację powódki od tego orzeczenia wyrokiem
zaskarżonym skargą kasacyjną. Podstawę tych rozstrzygnięć stanowiły
następujące ustalenia i wnioski.
Podjazd, którego rozbiórki domagała się powódka, został wybudowany
w celu ułatwienia W. M. – osobie niepełnosprawnej, poruszającej się na wózku
inwalidzkim - dojazdu do przysługującego mu spółdzielczego własnościowego
lokalu mieszkalnego nr 2, usytuowanego na parterze budynku
wielomieszkaniowego położonego w B. przy ul. P. […]. Opisany lokal sąsiaduje z
lokalem mieszkalnym będącym własnością powódki. W. M. zmarł w maju 2011 r.
Od tego czasu podjazd nie spełnia już swojej funkcji, jednak nie ma podstaw
prawnych do zobowiązania pozwanej do jego rozbiórki. W razie wyodrębnienia
własności lokali w budynku wielomieszkaniowym znajdującym się w zasobach
spółdzielni mieszkaniowej, zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi
współwłasność spółdzielni i właścicieli wyodrębnionych lokali sprawuje – stosownie
do art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych
(tekst. jedn.: Dz. U. z 2013 r., poz. 1222; dalej: „u.s.m.”) – spółdzielnia. W ramach
tego zarządu spółdzielnia nie może jednak wykonywać czynności przekraczających
zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Przyjęcie odmiennej wykładni
powołanego przepisu prowadziłoby do nieuzasadnionego zróżnicowania sytuacji
prawnej współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, a więc naruszenia art. 64 ust. 2
3
Konstytucji RP. Należy zatem uznać, że czynności przekraczające zakres zwykłego
zarządu, jako nie mieszczące się w ramach zarządu wykonywanego na podstawie
art. 27 ust. 2 u.s.m., mogą zostać skutecznie dokonane tylko za zgodą wszystkich
współwłaścicieli nieruchomości wspólnej (art. 199 k.c. w związku art. 1 ust. 2
ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r.,
Nr 80, poz. 903 ze zm.; dalej: „u.w.l.”).
W skardze kasacyjnej, opartej na podstawie naruszenia prawa
materialnego (art. 3983
§ 1 pkt 1 k.p.c.), powódka zarzuciła Sądowi Okręgowemu
naruszenie art. 27 ust. 2 u.s.m. przez błędną wykładnię wynikającą z uznania,
że na podstawie tego przepisu spółdzielnia mieszkaniowa nie jest upoważniona do
dokonywania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu bez uzyskania
zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości wspólnej.
Powołując się na tak ujętą podstawę kasacyjną, powódka wniosła
o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu do
ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Sąd Okręgowy, dokonując oceny zasadności powództwa, nie miał
wątpliwości co do tego, że objęte nim żądanie dotyczy czynności wchodzącej
w zakres zarządu nieruchomością wspólną pozwanej i powódki. Za decydującą dla
tej oceny uznał jednak kwestię zakresu zarząd tą nieruchomością, wykonywanego
przez pozwaną na podstawie art. 27 ust. 2 u.s.m. w związku z art. 18 ust. 1 u.w.l.
Przyjął przy tym, że przedmiotowa czynność wykracza poza ramy zwykłego
zarządu. Podniesionemu w skardze kasacyjnej zarzutowi kwestionującemu tę
ocenę nie można odmówić słuszności.
Zgodnie z art. 27 ust. 2 u.s.m., zarząd nieruchomościami wspólnymi
stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak
zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 u.w.l., choćby właściciele lokali nie
byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 241 i art. 26; przepisów ustawy
o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się,
z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio.
4
Na gruncie tych unormowań w piśmiennictwie i orzecznictwie zarysowały się dwa
przeciwstawne stanowiska.
Według pierwszego, przytoczony przepis nie określa zakresu zarządu
powierzonego spółdzielni, ale wyłącza ten zarząd spod reżimu ustawy o własności
lokali, co - stosownie do art. 1 ust. 2 u.w.l. - powoduje konieczność stosowania
przepisów kodeksu cywilnego o zarządzie współwłasnością. Zarząd określony
w art. 27 ust. 2 u.s.m. nie uprawnia zatem spółdzielni do podejmowania czynności
przekraczającej zakres czynności zwykłego zarządu. Niejednoznaczne brzmienie
art. 27 ust. 2 u.s.m. wymaga dokonania jego prokonstytucyjnej wykładni
i uwzględnienia dyrektywy in dubio pro libertate. Nie ma podstaw do preferowania
własności spółdzielczej i nieuzasadnionego uprzywilejowania właścicieli będących
członkami spółdzielni; potrzeba usprawniania działalności spółdzielni, czy też
wyeliminowania ewentualnych trudności w zarządzaniu nieruchomością wspólną
powinna ustąpić potrzebie ochrony uprawnień właścicielskich. Zapatrywanie to
przeważa w orzecznictwie sądów administracyjnych (zob. uchwała składu siedmiu
sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 listopada 2012 r., II OPS
2/12, ONSAiWSA z 2013 r. Nr 2, poz. 23 oraz m.in. wyroki: Naczelnego Sadu
Administracyjnego z dnia 16 marca 2012 r., I OSK 2174/11, nie publ.,
Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 14 października
2011 r., VII SA/Wa 1395/11, Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego
w Bydgoszczy z dnia 19 lutego 2013 r., II SA/Bd 1177/12, Wojewódzkiego Sądu
Administracyjnego w Gliwicach z dnia 26 lipca 2013 r., II SA/GI 591/13 - nie publ.).
Stanowisko przeciwne eksponuje ustawowy charakter zarządu spółdzielni
nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność jej oraz innych
właścicieli lokali i poddanie tego zarządu wyłącznie reżimowi ustawy
o spółdzielniach mieszkaniowych. W jego uzasadnieniu wskazuje się na brak
odesłania w tej ustawie do przepisów kodeksu cywilnego, nieuregulowanie w art. 18
ust. 1 u.w.l. zakresu zarządu powierzonego, odmienny charakter współwłasności
nieruchomości wspólnej i współwłasności uregulowanej w kodeksie cywilnym
a także na konieczność stworzenia efektywnego mechanizmu zarządzania w celu
ochrony interesu wspólnego członków spółdzielni nie będących właścicielami
wyodrębnionych lokali, członków spółdzielni, którym służy prawo odrębnej
5
własności lokalu oraz właścicieli lokali wyodrębnionych nie będących członkami
spółdzielni. Argumenty te skłaniają do wniosku, że spółdzielnia mieszkaniowa
wykonuje ex lege zarząd nieruchomością wspólną tak, jak zarząd
nieruchomościami stanowiącymi jej wyłączną własność; zarząd ten obejmuje
zarówno czynności zwykłego zarządu, jak i czynności przekraczające zwykły
zarząd. Pogląd ten jest prezentowany jednolicie w orzecznictwie Sądu
Najwyższego (zob. uchwała z dnia 27 marca 2014 r., III CZP 122/13, OSNC
z 2015 r., Nr 1, poz. 3; postanowienia: z dnia 27 lutego 2015 r., V CSK 269/14
i V CSK 271/14 - nie publ. oraz z dnia 29 kwietnia 2015 r., V CSK 273/14). Znalazł
on odzwierciedlenie również w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego
z dnia 19 kwietnia 2011 r., II OSK 694/10 i II OSK 695/10 – nie publ. oraz
Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 21 czerwca 2011 r.,
II SA/01 293/11 i Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia
3 czerwca 2008 r., II SA/Bd 16/08 - nie publ.). Stanowisko to i przytoczoną w jego
uzasadnieniu argumentację podziela skład orzekający. Oparte ono zostało na
trafnym założeniu, że wykonywanie zarządu przez spółdzielnię mieszkaniową
zostało uregulowane w art. 27 ust. 2 w zw. z ust. 1 u.s.m. w sposób całościowy
i spójny, wolny od luki prawnej, usprawiedliwiającej odwołanie się do art. 199 k.c.
Niewątpliwie wykonywanie - ex lege - zarządu nieruchomością wspólną
spółdzielni mieszkaniowej może prowadzić do kolizji interesów poszczególnych
właścicieli lokali niewyodrębnionych i wyodrębnionych, w tym będących lub nie
będących członkami spółdzielni. Jest to jednak wyraz kompromisu koniecznego
w sytuacji skomplikowanego układu stosunków własnościowych spółdzielni
i właścicieli lokali wyodrębnionych (zob. uchwały Sądu Najwyższego: z dnia
26 listopada 2008 r., III CZP 100/08, OSNC 2009 r., Nr 10, poz. 140 i z dnia
9 lutego 2012 r., III CZP 89/11, OSNC 2012 r., nr 7 - 8, poz. 86 oraz wyrok
Trybunału Konstytucyjnego z dnia 28 października 2010 r., SK 19/2009, OTK-A Zb.
Urz. 2010, nr 8 poz. 83). Ma ono na celu nie uprzywilejowanie spółdzielni, lecz
ochronę interesów ich członków oraz zapewnienie - do czasu wyodrębnienia
ostatniego lokalu - sprawnego zarządzania nieruchomością wspólną.
Współwłasność nieruchomości wspólnej jest czynnikiem trwałym, związanym
z odrębną własnością lokali. Wobec wyłączenia możliwości jej zniesienia - co do
6
elementów koniecznych (art. 3 ust. 1 zdanie drugie u.w.l.) - należy mieć na uwadze
w pierwszym rzędzie interes wspólny, a nie interes poszczególnych właścicieli.
Takie rozumienie zarządu wykonywanego na podstawie art. 27 ust. 2 u.s.m.
nie prowadzi do nadmiernego, sprzecznego z art. 64 ust. 1 i 2 w związku z art. 31
ust. 3 oraz art. 64 ust. 2 Konstytucji RP, ograniczenia prawa własności w zakresie
zarządzania nieruchomością wspólną. Zarząd ten nie ma charakteru
obligatoryjnego, gdyż większość właścicieli może podjąć uchwałę stanowiącą,
że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą
miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali (art. 241
§ 1 k.c.).
Ochronie praw właścicieli nie będących członkami spółdzielni służą rozwiązania
zawarte w art. 4 ust. 2, ust. 4, ust. 64 i ust. 8 u.s.m. oraz - w drodze odpowiedniego
stosowania - art. 42 ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (tekst
jedn.: Dz. U. z 2013 r., poz. 1443; zob. powołany wyrok Trybunału Konstytucyjnego
z dnia 28 października 2010 r., SK 19/2009).
Przyjęcie wykładni art. 27 ust. 2 u.s.m. zgodnej z zaprezentowanym
jednolitym stanowiskiem Sądu Najwyższego eliminuje potrzebę oceny, czy
czynność objęta żądaniem pozwu stanowi czynność zwykłego zarządu, czy też
przekracza ten zakres. Trafnie zatem zarzuciła skarżąca, że Sąd Okręgowy,
wychodząc z odmiennego - wadliwego - założenia dopuścił się naruszenia tego
przepisu.
Z tych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39815
§ 1 k.p.c. orzekł,
jak w sentencji.

IV CSK 640/14

Powołane przepisy:

Informacje o źródle orzeczenia:

Dodatkowe informacje:

Pełny tekst orzeczenia