Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 18 października 2013r.

Sąd Apelacyjny w Katowicach V Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 4 października 2013r. w Katowicach

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W.

przeciwko Gminie G.

o stwierdzenie nieważności czynności prawnej

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w Gliwicach

z dnia 13 marca 2013r., sygn. akt II C 202/12

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 2.700 (dwa tysiące siedemset) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt V ACa 358/13

UZASADNIENIE

Powódka, w pozwie skierowanym przeciwko Gminie G., domagała się stwierdzenia nieważności czynności prawnej w postaci oświadczenia Wójta Gminy G. z dnia 23 maja 2012 roku złożonego przed notariuszem D. M. ( Rep. (...)) o wykonaniu prawa pierwokupu w stosunku do praw wieczystego użytkowania działek wchodzących w skład nieruchomości objętej umową warunkową z dnia 20 kwietnia 2012 roku, Rep. (...), zawartej przed tymże notariuszem Wskazywała, że Gminie nie przysługiwało prawo pierwokupu z art. 109 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami ponieważ na nieruchomości znajdują się urządzenia trwale związane z gruntem i grunty te są nieruchomością zabudowaną; przebiega przez nie bowiem droga dojazdowa, utwardzona kruszywem i płytami betonowymi. Ponadto zbywany teren ma przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego na cele leśne (zalesienie), co stanowi warunek wyłączający prawo pierwokupu gminy. Dodatkowo sprzedawane nieruchomości stanowią zorganizowaną całość, a jej części składowe są powiązane ze sobą gospodarczo i funkcjonalnie. Nie jest zatem możliwe wyodrębnienie fizyczne (ze sprzedawanego zorganizowanego gospodarczo obszaru) działek, co do których pozwana złożyła oświadczenie o pierwokupie. Teren znajduje się nadto w zasięgu obszaru górniczego. Powód posiada bowiem aktywne koncesje (dla złoża (...) i (...)) obejmujące swoim zasięgiem teren przedmiotowych nieruchomości. Pozwana dowolnie ustaliła także cenę transakcji, bo w oderwaniu od rzeczywistej wartości tych nieruchomości. W umowie strony nie wskazały ceny poszczególnych działek, a pozwana nie była upoważniony do ustalania wartości poszczególnych działek objętych prawem wieczystego użytkowania. Strony umowy sprzedaży ustaliły niższą cenę nabywanej nieruchomości z uwagi na to, że nabywca zobowiązał się dokonać rekultywacji we własnym zakresie. Ponieważ Gmina nie zamierza przejąć obowiązku rekultywacji od powoda musiała mieć świadomość, że cena nieruchomości została obniżona o koszt tej rekultywacji.

Pozwana wnosiła o oddalenie powództwa wskazując, że na podstawie oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu Sąd Rejonowy w Wodzisławiu Śląskim dokonał wpisu Gminy G. jako wieczystego użytkownika. Wpis w księdze wieczystej jest orzeczeniem sądowym, ma zatem moc wiążącą w stosunku do innych sądów i możliwość jego przełamania zachodzi tylko w procesie o uzgodnienie księgi wieczystej rzeczywistym stanem prawnym. Powód wniósł powództwo o ustalenie, a ponieważ powód może realizować swój interes prawny za pomocą innego środka prawnego, to w grę nie wchodzi powództwo z art. 189 k.p.c. Nadto, w umowie warunkowej sprzedaży zamieszczono wszak zapis, że umowa zostaje zawarta pod warunkiem, iż Gmina G. nie wykona prawa pierwokupu na podstawie art. 109 ust 1 pkt 2 u.g.n. i z umowy nie wynika by działka stanowiła funkcjonalną całość i by były zabudowane, zaś w księgach wieczystych wpisano jako sposób korzystania: ”rola”. W ocenie pozwanej, nie przysługiwałoby jej prawo pierwokupu jedynie wówczas, gdyby cała nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży była przeznaczona w planie zagospodarowania przestrzennego na cele rolnicze lub leśne. W tym przypadku tak nie jest, bo część nieruchomości jest położona na terenach zabudowy mieszkaniowej, część rolnych, a znaczna część na terenach powierzchniowej eksploatacji do rekultywacji (zalesienie). Ustalenie ceny 1 m ² nieruchomości na podstawie ceny sprzedaży za jej całość jest dopuszczalne i nie narusza art. 600 k.c. Nadto, z aktu notarialnego nie wynika by obowiązki rekultywacyjne, które miał przejąć nabywca stanowiły podstawę obniżenia ceny nieruchomości. Z kolei, wykonanie prawa pierwokupu, mimo , iż powód posiada koncesje na wydobycie kruszywa jest możliwe, bo nic nie stoi na przeszkodzie aby powód zawarł z pozwaną stosunek zobowiązaniowy na korzystanie nieruchomości objętych wieczystym użytkowaniem w celu wykonania swoich obowiązków z koncesji i nadal realizował swój obowiązek rekultywacji.

Wyrokiem z dnia 13 marca 2013 r. Sąd Okręgowy w Gliwicach uwzględnił powództwo i orzekł o kosztach procesu ustalając, co następuje.

Powód prowadzi na terenie gminy G. powierzchniową eksploatację kruszywa ze złoża G. (...) i G. (...)w oparciu o koncesję z dnia 31 sierpnia 2009 roku. Część nieruchomości na której usytuowana jest piaskownia jest objęta prawem własności, a część prawem wieczystego użytkowania, które nabył od syndyka (...) w upadłości.

W dniu 17 stycznia 2012 roku powód zawarł z P. i A. D. przedwstępną umowę sprzedaży, a w dniu 20 kwietnia 2012 roku zawarł z P. D. i A. D. warunkową umowę sprzedaży terenu piaskowni ustalając cenę nabycia na kwotę 369.000 zł za całość sprzedawanej nieruchomości, bez wyszczególnienia wartości prawa wieczystego użytkowania i prawa własności poszczególnych działek. W § 4 umowy strony ustaliły, że umowa zostaje zawarta pod warunkiem, iż Gmina G. nie wykona prawa pierwokupu na podstawie art.109 ust.1 pkt. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami żadnego z opisanych praw wieczystego użytkowania działek o numerach (...) . Nadto, w §14 umowy z dnia 20 .04.2012 roku strony ustaliły, że kupujący przejmują na siebie wszelkie obowiązki ciążące na sprzedającym lub mogące powstać w przyszłości a wynikające z obowiązujących przepisów prawa w zakresie rekultywacji wyrobiska poeksploatacyjnego terenu (...) G. za wyjątkiem obowiązków wynikających z decyzji Starosty (...) numer (...) z dnia 27 sierpnia 2007 roku odnośnie kierunku leśnego rekultywacji i jej wykonania. Termin przeprowadzenia rekultywacji – w kierunku leśnym - wskazany w decyzji z dnia 27.08.2007 roku został powodowi przedłużony decyzją Starosty (...) z dnia 04.12.2012 roku do dnia 31.12. 2015 roku.

W dniu 23 maja 2012 roku Wójt Gminy G. złożył oświadczenie o skorzystaniu z prawa pierwokupu w stosunku do nieruchomości objetych prawem wieczystego użytkowania stanowiących prawie połowę sprzedawanej piaskowni.

Sprzedawane nieruchomości - jako wyrobisko - stanowią gospodarczą całość. Nabywca na tym terenie miał zamiar wydobywać piasek i stopniowo wykonywać rekultywację terenu. Wydobywanie piasku i rekultywowanie jedynie części terenu, nie jest możliwa. Do części wyrobiska, w której eksploatacja byłaby prowadzona przejeżdża – drogą dojazdową utwardzoną płytami betonowymi - przez część działek, co do których pozwana złożyła oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu. Droga dojazdowa znajduje się również na części nieruchomości będących w wieczystym użytkowaniu powoda, a wcześniej jego poprzednika prawnego powoda – (...). Jest to droga utwardzona kruszywem o długości 300 m i płytami drogowymi o długości 300 m.

W ocenie Sądu Okręgowego, powód mógł swoje uprawnienie realizować w drodze powództwa o ustalenie z uwagi na skutki jakie oświadczenie to wywiera w płaszczyźnie stosunków między nim a nabywcą nieruchomości wskazanych w umowie z dnia 20 kwietnia 2012 roku. Powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym i powództwo o ustalenie w trybie art. 189 k.p.c. mają charakter odmienny. Powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym pozostaje w ścisłym związku z ustrojową funkcją ksiąg wieczystych, jaką jest ujawnienie - w celu zapewnienia bezpieczeństwa obrotu - stanu prawnego nieruchomości. Powództwo oparte na art. 189 k.p.c. służy natomiast udzieleniu ochrony prawnej w procesie - przez ustalenie istnienia lub nieistnienia prawa lub stosunku prawnego - osobie, która ma interes prawny w jej uzyskaniu. Sama możliwość wytoczenia powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nie oznacza zatem braku interesu prawnego do wniesienia powództwa o ustalenie.

Zgodnie z art. 109 ust. 1 pkt. 2 u.g.n. gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę przy czym powyższego przepisu nie stosuje się do nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planów miejscowych do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne. Jeśli zaś chodzi o ograniczenie prawa pierwokupu gminy, określonego w art. 109 ust. 1 pkt. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, miarodajny jest zakres ograniczenia obowiązujący w chwili składania oświadczenia o wykonywaniu prawa pierwokupu. Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego, który obowiązywał w dacie sprzedaży i oświadczenia o pierwokupie grunty w wieczystym użytkowaniu, co do których pozwana złożyła oświadczenie to nieruchomości położone w terenie:

a) istniejącej zabudowy – działki o nr: (...) i (...),

b) terenów eksploatacji (do rekultywacji przez zalesienie) - działki o nr: (...), (...), (...), (...),(...), (...), (...), (...),(...),(...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...),(...) i(...),

c) terenów upraw polowych łąk i pastwisk – działka nr (...).

Zdaniem Sądu Okręgowego, charakter tych terenów wyłącza stosowanie prawa pierwokupu zgodnie z definicją nieruchomości niezabudowanej – co do wyżej nieruchomości.

Co do terenów określonym w punkcie b) należy wskazać, że wprawdzie nie ma definicji nieruchomości przeznaczonych na cele leśne ale pomocniczo należałoby w tej sytuacji stosować art. 92 ust. 2 u.g.n. Za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się bowiem nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Także definicja lasu z ustawy 28.09.1991 o lasach (art. 3 pkt.1a) wskazuje, że jest to grunt o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokryty roślinnością leśną (uprawami leśnymi) - drzewami i krzewami oraz runem leśnym - lub przejściowo jej pozbawiony przeznaczony do produkcji leśnej. Biorąc pod uwagę, że część działek znajduje się na terenach eksploatacji (użytki kopalne) i przeznaczona jest do rekultywacji przez zalesienie (a więc jest przejściowo pozbawiony roślinności leśnej ale przeznaczony do produkcji leśnej) można przyjąć, że grunty te mają charakter gruntów leśnych. Co do działki wymienionych w punkcie c,– są to tereny upraw polowych, łąk i pastwisk, a więc przeznaczone na cele rolnicze.

Gmina nie mogła złożyć oświadczenia tej treści również dlatego, że sprzedaż obejmuje zorganizowaną całość – wyrobisko, jeszcze eksploatowane, na co wskazuje decyzja o przedłużeniu terminu do przeprowadzenia rekultywacji i okoliczność, że decyzja koncesyjna nie wygasła.

Dodatkowo należy wskazać , że na terenie nieruchomości, co do których pozwana wykonała prawo pierwokupu przebiega droga dojazdowa do wyrobiska, o której mowa w decyzji Wojewody (...) z 22 września 1994. Zgodnie zaś z art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, droga znajdująca się na nieruchomości jako urządzenie techniczne trwale z gruntem związane jest budowlą. W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że obiektem budowlanym może być także nałożenie na powierzchnie gruntu warstwy betonu czy warstwy kamienno-żużlowej związanej betonem, a taka sytuacja ma miejsce w rozpoznawanej sprawie. Nadto droga technologiczna odpowiada definicji drogi publicznej w rozumieniu ustawy z dnia 21 maja 1985 roku o drogach publicznych.

W ocenie Sądu pierwszej instancji, wykonanie prawa pierwokupu wyłączone jest także wówczas, gdy nieruchomość lub użytkowanie wieczyste sprzedawane są jako składnik większej całości a tak jest w niniejszej sprawie. Aby gminie przysługiwało prawo pierwokupu, muszą być spełnione przesłanki jednego z punktów art. 109 ustawy o gospodarce nieruchomościami w odniesieniu do całej nieruchomości, a nie jej części, chociażby ta część była wyodrębnioną działką. Ustawowy pierwokup jest wyjątkiem od zasady wolności umów (w tym doboru kontrahenta) i jako taki nie może być interpretowany rozszerzająco. Wykonanie natomiast prawa pierwokupu w takiej formie mogłoby zmierzać do pozostawienia stronom umowy części przedmiotu sprzedaży niemającej dla nich znaczenia.

Z kolei, zgodnie z art. 111 u.g.n. prawo pierwokupu wykonuje się po cenie ustalonej między stronami w umowie sprzedaży. Zdaniem Sądu Okręgowego, oświadczenie pozwanej o wykonaniu prawa pierwokupu w stosunku do części sprzedawanej nieruchomości nie spełnia tego wymogu. Nie można bowiem uznać, że jeżeli pozwana kupuje jedynie część nieruchomości stanowiących przedmiot umowy to cena tej części jest ułamkiem ceny całości. Już z samego charakteru nieruchomości wynika, że ceny poszczególnych działek (wynikających chociażby z ich przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego w chwili wykonania prawa pierwokupu i zawierania umowy jest różna), zwłaszcza że zastrzeżenia umowne , stosownie do uregulowania zawartego w art. 600 § 2 k.c. nie wiążą pozwanej jako jednostki samorządu terytorialnego i uważa się je za niezastrzeżone.

Skoro zatem wykonane przez pozwaną gminę prawo pierwokupu jest sprzeczne z:

- art. 109 ust 1 pkt. 2 u.g.n. w zakresie oświadczenia dotyczącego działek zabudowanych, przeznaczonych na cele rolne i leśne oraz

- art. 111 u .g.n. i art. 600 k.c. w zakresie ułamkowego ustalenia ceny, a zgodnie z art. 58 §1 k.c. czynność prawna sprzeczna z ustawą jest nieważna powództwo należało uznać za uzasadnione.

W apelacji od powyższego wyroku strona pozwana podnosząc zarzuty naruszenia prawa procesowego:

-art. 233 § 1 k.p.c. i art. 328 § 2 k.p.c. poprzez dowolną ocenę zebranego w sprawie materiału dowodowego i poczynienie wadliwych ustaleń i ich niewłaściwą subsumcję,

- art. 189 k.p.c. przez uznanie, powódka ma interes prawny w dochodzeniu roszczenia o stwierdzenie nieważności oświadczenia wójta pozwanej o wykonaniu prawa pierwokupu,

i prawa materialnego:

- art. 109 ust.1 pkt 2 u.g.n., art. 24 ust. 1 pkt 1 i 2 i art. 6 pkt 5 ustawy Prawo górnicze i geologiczne przez uznanie, że nieruchomość objęta wieczystego użytkowania wchodzi w skład większej całości gospodarczej, co wyłącza prawo pierwokupu,

- art. 109 ust. 2 u.g.n poprzez uznanie, że objęte oświadczeniem pozwanej nieruchomości przeznaczone są w planie zagospodarowania przestrzennego na cele produkcji leśnej, - art. 104 ust 4 i 111 u.g.n, art. 600 § 1 zd. 2 k.c. poprzez uznanie, że uiszczenie ceny innej od ustalonej w umowie powoduje nieważność oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu

wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku przez oddalenie powództwa.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje.

Konstrukcja prawa pierwokupu zakłada zawarcie dwóch umów sprzedaży: umowy warunkowej zawieranej przez zobowiązanego z osobą trzecią oraz umowy zawartej przez uprawnionego i zobowiązanego z tytułu prawa pierwokupu na skutek wykonania tego prawa.

Powszechnie przyjmuje się, że regulacje zawarte w art. 596-602 k.c. mają zastosowanie do wszelkich przypadków prawa pierwokupu, bez względu na ich normatywne usytuowanie, chyba że prawo to zostało inaczej ukształtowane w przepisach szczególnych. Ustawowe prawo pierwokupu, przysługujące gminie z mocy art. 109 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, nie zostało w tej ustawie unormowane w sposób wyczerpujący. W tej sytuacji konieczne jest sięganie do regulacji kodeksowych, które stosuje się do ustawowego prawa pierwokupu w braku przepisów szczególnych regulujących to prawo (art. 596 k.c.).

Strona pozwana złożyła oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu odnośnie do części nieruchomości objętej warunkową umową sprzedaży, na podstawie art. 109 ust. 1 pkt 2 u.g.n., a zgodnie z art. 110 ust. 4 pkt 3 u.g.n, gmina uzyskuje prawo użytkowania wieczystego z chwilą złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu. Artykuły 109 - 111 u.g.n. normujące prawo pierwokupu gminy nie określają bliżej treści, jaką powinno obejmować składane w formie notarialnej oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu. Z art. 111 wynika jedynie, że prawo pierwokupu wykonuje się po cenie ustalonej między stronami w umowie sprzedaży.

Zgodnie natomiast z art. 600 § 1 k.c., przez wykonanie prawa pierwokupu dochodzi do skutku między zobowiązanym a uprawnionym umowa sprzedaży tej samej treści, co umowa zawarta przez zobowiązanego z osobą trzecią, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Bezpośrednim zatem skutkiem wykonania prawa pierwokupu jest nawiązanie umowy sprzedaży między uprawnionym a zobowiązanym. Co do treści, umowa ta odpowiada umowie zawartej przez zobowiązanego z osobą trzecią. Odstępstwo od reguły identyczności treści obu umów wprowadza art. 600 § 2 k.c., który stanowi, że jeżeli umowa sprzedaży zawarta z osobą trzecią przewiduje świadczenia dodatkowe, których uprawniony do pierwokupu nie mógłby spełnić, może on swe prawo wykonać uiszczając wartość tych świadczeń. Jednakże gdy prawo pierwokupu przysługuje Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego z mocy ustawy, takie świadczenia dodatkowe uważa się za niezastrzeżone. Wykonanie prawa pierwokupu powoduje zatem bezpośrednio ten skutek, że między stronami zostaje zawarta umowa sprzedaży o tej samej treści co wcześniejsza umowa między zobowiązanym a osobą trzecią. Oznacza to, że zobowiązany i uprawniony związani są postanowieniami zawartymi w tej umowie. Dla wystąpienia tego skutku nie jest potrzebne - poza złożeniem oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu - dokonywanie żadnych dalszych czynności (zob. uchwałę pełnego składu Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia 10 listopada 1962 r., I CO 24/62, OSNCP 1963, nr 9, poz. 188). W tym zakresie wola kształtowania przyszłego stosunku cywilnoprawnego wykonującego uprawnienie jest wyłączona. Dalszym następstwem wykonania prawa pierwokupu jest bezskuteczność umowy sprzedaży zawartej przez zobowiązanego z osobą trzecią. Stanowi ono bowiem warunek, od którego zależy skuteczność tej umowy. Osoba trzecia traci wtedy pozycję kupującego i swe prawa wynikające ze sprzedaży. Umowa sprzedaży zawarta między zobowiązanym a uprawnionym nie jest tą samą umową, którą zobowiązany zawarł z osobą trzecią; jest umową odrębną w stosunku do umowy sprzedaży zawartej przez zobowiązanego z osobą trzecią, jakkolwiek ma w zasadzie taką samą treść. W związku z tym nie następuje tutaj wstąpienie uprawnionego w miejsce osoby trzeciej, ale dochodzi do zawarcia innej umowy sprzedaży. Od chwili jej zawarcia, prawa i obowiązki stron umowy poddane są już regulacji przewidzianej dla umowy sprzedaży.

Odnosząc się w związku z tym do zarzutu apelacji naruszenia art. 189 k.p.c. stwierdzić na wstępie wypada, że jakkolwiek art. 189 k.p.c. umieszczony został w ustawie procesowej, to w zakresie wyznaczenia przesłanek legitymacji powoda w sprawie o ustalenie z odwołaniem się do interesu prawnego, którego istnienie decyduje o legitymacji czynnej w sprawie, to ma on charakter materialnoprawny.

Wadliwa ocena legitymacji powoda w konkretnej sprawie o ustalenie z uwagi na błędną ocenę, że nie ma on interesu prawnego w dochodzeniu roszczenia jest zatem uchybieniem prawu materialnemu, a wbrew zarzutom skarżącego Sąd Okręgowy prawidłowo interpretował i zastosował wymieniony przepis. Pojęcie interesu prawnego - w obecnie obowiązującym porządku prawnym - powinno być interpretowane z uwzględnieniem szeroko pojmowanego dostępu do sądów w celu zapewnienia ochrony prawnej. W zależności od okoliczności interes w ustaleniu istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego mogą mieć także osoby nieuczestniczące w kreowaniu tego stosunku lub niebędące jego stroną (por. np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 października 2008 r., II CSK 233/08, niepubl. i z dnia 9 lutego 2012 r., III CSK 181/11, OSNC 2012/7-8/101)). Nie jest zatem wyłączone, że w określonej sytuacji prawnej powództwo o ustalenia własności lub innego prawa rzeczowego może przysługiwać osobie, która nie ma legitymacji do wytoczenia powództwa na podstawie art. 10 u.k.w.h., jak to ma miejsce w przypadku strony powodowej, a powództwo przewidziane w art. 189 k.p.c. stanowiłoby dla tej osoby właściwy, a niekiedy jedyny środek prawny ochrony jej interesu prawnego sprecyzowanego w pozwie. Umowa, o którą chodzi, jest umową sprzedaży nieruchomości, pod warunkiem wszakże, że Gmina nie skorzysta z prawa pierwokupu. W wypadku nieskorzystania z tego prawa umowa ta przenosi prawo wieczystego użytkowania bez potrzeby zawierania kolejnej umowy w tym przedmiocie. Mamy tu więc do czynienia z warunkową umową sprzedaży, wywierającą skutek rzeczowy w postaci przeniesienia prawa wieczystego użytkowania nieruchomości z chwilą bezskutecznego upływu terminu do wykonania przez uprawnionego prawa pierwokupu. Jak zaś trafnie wyjaśnił SN w wyroku z dnia 7 listopada 2002 r., II CKN 1393/00, LEX nr 75284, nie jest wykluczone powództwo w trybie art. 189 k.p.c. o ustalenie, że warunkowa umowa sprzedaży przeniosła to prawo w sytuacji, gdy wykonane przez gminę prawo pierwokupu w rzeczywistości nie istniało. Tym samym dopuszczalne jest również powództwo o ustalenie nieważności oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu. Jak z kolei podkreślił Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 21 czerwca 2012 r., II CSK 504/11, LEX nr 1229957, nie jest również wykluczona możliwość usunięcia niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym na podstawie orzeczenia sądu lub innych odpowiednich dokumentów bez potrzeby wykorzystania postępowania przewidzianego w art. 10 ust. 1 u.k.w.h. Wadliwość dokonanego wpisu może bowiem potwierdzać późniejsze orzeczenie sądu odnoszące się do zdarzenia prawnego ujętego w dokumencie, który stanowił materialnoprawną podstawę wpisu.

Wbrew zarzutom skarżącej, należy zgodzić się ze stanowiskiem Sądu Okręgowego, że objęta warunkową umową sprzedaży nieruchomość stanowiła powiązaną funkcjonalnie, gospodarczo zorganizowaną całość, mającą na celu wydobywanie kruszywa naturalnego. Powódka, która powstała w ramach (...) nabyła prawa do gruntu częściowo w formie aportu, a częściowo poprzez ich zakup od syndyka na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą polegającą na wydobyciu kruszywa naturalnego. Jak się podkreśla w piśmiennictwie, przez ustanowioną w art. 602 k.c. niepodzielność prawa pierwokupu ustawodawca chroni kupującego przed sytuacją, w której - mocą aktu woli uprawnionego - mógłby zostać pozbawiony części (np. bardziej atrakcyjnej) przedmiotu sprzedaży. Niepodzielność prawa odkupu oznacza więc przede wszystkim, że nie można go wykonać na części rzeczy tym prawem objętej (np. części kolekcji).

W judykaturze wielokrotnie wyrażono pogląd, że przy interpretacji pojęcia nieruchomości niezabudowanej w rozumieniu art. 109 ust. 1 pkt 2 u.g.n. należy dać priorytet wykładni funkcjonalnej (por. np. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 9 lipca 2004 r., II CK 5/04, z dnia 2 lipca 2004 r., II CK 3/04 i z dnia 11 sierpnia 2004 r., II CK 9/04, niepubl.). Wykładnia prawa powinna uwzględniać bowiem nie tylko dążenie do literalnego jego stosowania, ale także być oparta o rozeznanie czy jej wynik nie przekreśla funkcji, dla której dany przepis został ustanowiony (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 grudnia 2006 r. IV CSK 229/06, LEX nr 369187).

Niewątpliwe jest, że cała sprzedawana nieruchomość, na którą składają się objęte sporem działki była niezbędna do prowadzenia działalności wydobywczej. Tylko sprzedaż wszystkich, objętych umową warunkową nieruchomości umożliwia bowiem nie tylko prowadzenie działalności gospodarczej polegającej na eksploatacji i rekultywacji wyrobiska ale i dojazd do wyrobiska i pozostałych działek stanowiących własność powódki. Stanowią one niezbędną część sprzedawanej nieruchomości, bez których kupno pozostałych traci sens z uwagi na brak dostępu i znaczne utrudnienia, bądź niemożność prowadzenia działalności gospodarczej. Jak nadto wynika z zeznań prezesa powodowej Spółki A. K. (k. 161 odwr.), na eksploatowanej nieruchomości prowadzona jest końcowa eksploatacja kruszywa i jej rekultywacja wymaga ogromnych nakładów. Powódka nie sprzedawałaby jej gdyby nabywca nie zobowiązał się do przejęcia obowiązku rekultywacji, co niewątpliwie miało wpływ na ustalenie ceny nieruchomości. W tej sytuacji za nieracjonalny i pozbawiony znaczenia dla rozstrzygnięcia należy uznać podnoszony przez skarżącego zarzut, że przedsiębiorca górniczy może prowadzić działalność wydobywczą na bazie różnych tytułów prawnych do ruchomości. Spowodowałoby to wszak dodatkowo konieczność zawierania umów obligacyjnych na warunkach pozwanej.

Sąd Najwyższy wielokrotnie zwracał także uwagę, że przepisów o pierwokupie gminy nie można traktować tylko literalnie, lecz trzeba też zwracać uwagę na ich funkcjonalne znaczenie, np. przy sprzedaży zabudowanej nieruchomości wraz z udziałem w nieruchomości niezabudowanej stanowiącej drogę dojazdową (por. postanowienia SN z dnia 9 lipca 2004 r., II CK 5/04, LEX nr 322019, oraz z dnia 11 sierpnia 2004 r., II CK 9/04, LEX nr 523631, i II CK 10/04, LEX nr 530617).

Gdy zatem przedmiotem sprzedaży jest cała, składająca się z wielu działek, nieruchomość i stanowią zorganizowaną gospodarczo i funkcjonalnie całość to gminie nie przysługuje prawo pierwokupu jej niezabudowanej części (niezabudowanych działek) ze względu na niepodzielność prawa pierwokupu (art. 602 k.c.).

W rezultacie, złożenie przez Gminę oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu tylko w odniesieniu do kilku nieruchomości gruntowych w sytuacji gdy są one powiązane gospodarczo i funkcjonalnie z resztą nieruchomości narusza art. 602 § 1 zdanie drugie k.c., skutkiem czego jest nieważne na podstawie art. 58 § 1 k.c. Bezwzględna nieważność czynności cywilnoprawnej jest jedną z form jej wadliwości, która następuje z mocy prawa i z chwilą jej podjęcia. Przewidziana art. 58 k.c. nieważność ma ogólny charakter i odnosi się do wszystkich czynności prawnych.

W tej sytuacji rozważania odnośnie do tego, czy Gminie przysługiwało prawo pierwokupu z uwagi na pozostałe, objęte dyspozycją art. 109 ust. 1 i 2 u.g,n. wyłączenia, okazały się zbędne jako pozbawione znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. To samo dotyczy zarzutów proceduralnych, jako że dotyczyły one ustaleń i rozważań nieistotnych dla rozstrzygnięcia, a okoliczność, że strony zawarły umowę pod warunkiem nieskorzystania przez pozwaną z prawa pierwokupu nie przesądza wszak o tym, że w rzeczywistości prawo to pozwanej przysługiwało.

Orzeczenie o kosztach postępowania apelacyjnego uzasadnia przepis art. 98 w zw. z art. 108 § 1 k.p.c., stosownie do jego wyniku w stawce minimalne przewidzianej w § 6 pkt 6 w zw. z § 12 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych i ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu.