Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Powód Gmina Miejska T. wniosła o: nakazanie pozwanym A. P. (1), B. P. (1), P. P. (1) aby z osobami i rzeczami reprezentującymi ich prawa opuścili, opróżnili i wydali powodowi lokal mieszkalny nr (...) położony w T. przy ul. (...), zasądzenie na rzecz powoda kwoty 8.743,16 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 22.06.2016r. do dnia zapłaty, zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych, wydanie wyroku zaocznego na wypadek zaistnienia przesłanek ustawowych, orzeczenie, że pozwanym nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego.

W uzasadnieniu podniósł, że pozwani A. i B. P. (1) byli najemcami lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w T. przy ul. (...), na podstawie umowy najmu z dn. 28.01.2013r. Podkreślił, że pozwani nie wywiązali się z płatności za najmowany lokal i nie reagowali na wezwania o spłatę zadłużenia z tego tytułu wobec czego pismem z dn. 26.02.2016r. wypowiedziano im umowę ze skutkiem na dzień 30.04.2016r. Wskazał, że powinni mu zwrócić także kwotę 8.743,16 zł zaległości czynszowej i opłat.

Na rozprawie dnia 13.10.2016r. zawieszono postępowanie na zgodny wniosek stron.

Po jego podjęciu pozwani nie kwestionowali zadłużenia. Wnieśli o jego rozłożenie na raty i danie im kolejnej szansy.

Sąd ustalił i zważył co następuje:

W dniu 28.01.2013r. Gmina Miejska T. reprezentowana przez Burmistrza Miasta T. i B. i A. małż. P. zawarli umowę najmu lokalu mieszkalnego. Przedmiotem najmu był lokal nr (...) położony w T. przy ul. (...), składający się z 2 pokoi, przedpokoju, kuchni, łazienki, wc, o łącznej powierzchni użytkowej 40 m ², w którym faktycznie zamieszkiwali od ponad trzydziestu lat. Uprawnionymi do wspólnego zamieszkiwania byli synowie najemców: J. P. i P. P. (1). Umowa szczegółowo regulowała prawa i obowiązki stron. Najemcy obowiązani zostali do uiszczania czynszu w wysokości 4,92 zł za 1 m ² powierzchni użytkowej lokalu do dnia 10. każdego miesiąca. W przypadku zwłoki w płatności do należnej kwoty czynszu naliczane miały być odsetki ustawowe.

Wynajmującemu przysługiwało prawo wypowiedzenia najmu lokalu w warunkach przewidzianych w §14 umowy. Najemcy nie regulowali opłat w terminie. W związku ze stwierdzeniem zaległości Przedsiębiorstwo (...), sp. z o.o. w T. (dalej: (...)), działające w imieniu Gminy, dnia 18.01.2016r. wystosowało do nich pismo uprzedzające o zamiarze wypowiedzenia umowy. Na dzień 18.01.2016r. zadłużenie z tytułu niewnoszenia opłat czynszowych wynosiło 16.241,30 zł, z tytułu gospodarowania odpadami – 1.709,32 zł. Jednocześnie wyznaczono najemcom dodatkowy miesięczny termin na uregulowanie należności do dnia 23.02.2016r. i poinformowano, że po bezskutecznym jego upływie, umowa najmu zostanie wypowiedziana. Pismem z dn. 26.02.2016r. najem wypowiedziano i zobowiązano najemców do przekazania wynajmującemu do dnia 30.04.2016r. kluczy do lokalu. Na dzień 26.02.2016r. zadłużenie z tytułu opłat czynszowych wynosiło 16.866,83 zł, z tytułu gospodarowania odpadami – 1.770,56 zł. Wynajmujący uzależnił „anulowanie” wypowiedzenia od uiszczenia do dn. 30.04.2016r. pełnej wpłaty zaległości. W związku z wystąpieniem najemców o rozłożenie zadłużenia na raty, działający w imieniu Gminy B., wyraził zgodę na spłatę długu, wynoszącego wraz odsetkami 19.591,19 zł w ratach po 200 zł każda wraz z bieżącymi opłatami. Polecił też Zarządcy, wystąpienie o zawieszenie postępowania egzekucyjnego. Najemcy nie wywiązali się z nałożonego zobowiązania. Lokal mieszkalny przy ul. (...) zamieszkują obecnie małżonkowie P. z synem P.. A. P. jest rencistą. Porusza się o kulach. Ma problemy ze wzrokiem. B. P. od 3 lat przebywa na emeryturze. Oboje wymagają leczenia specjalistycznego. P. P. w kwietniu 2017r. podjął pracę w firmie ogrodniczej, z wynagrodzeniem 2.000 zl brutto. Jest kawalerem. Wspomagał rodziców finansowo, na miarę swoich możliwości. Rodzice nie informowali go o zadłużeniu w opłatach czynszowych. Nie miał wglądu do pism przychodzących z (...). Kiedy się zorientował postarał się o rozłożenie długu na raty. Nie miał świadomości, że pieniądze które rodzicom przekazywał nie są przeznaczane na regulowanie należności związanych z najmem.

(dowód: zeznania pozwanych: A. P. k.40v i P. P. k. 40v, pisma (...) k. 4,6, umowa najmu k.8-11, pismo Burmistrza Miasta T. k.20)

Bezsporny stan faktyczny przedmiotowej sprawy sąd ustalił na podstawie opisanego osobowego i rzeczowego materiału dowodowego. Przedstawionym przez strony prywatnym, nie budzącym wątpliwości dokumentom, sąd dał wiarę w pełni albowiem nie były one kwestionowane a sąd nie znalazł podstaw by czynić to z urzędu. Nie budzi wątpliwości umowa najmu lokalu, nakładająca na najemców obowiązki związane z regulowaniem opłat. Pisma powoda ze stycznia i lutego 2016r. stanowią o tym, że warunków umowy w tym zakresie nie dochowali, skutkiem czego było narastanie zaległości i ostatecznie wypowiedzenie najmu. Sąd w całości za wiarygodne uznał zeznania pozwanych obrazujące ich sytuację życiowej i materialną. Zeznania pozwanych dowodzą jednocześnie o podjęciu próby spłaty zadłużenia w ratach. Przyjętemu na siebie zobowiązaniu nie byli jednak w stanie sprostać. Pozwani nie kwestionowali wysokości zadłużenia dochodzonej pozwem wobec czego należy uznać je za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5. ust. 1 ustawy z dnia 21.06.2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – j.t. Dz.U. z 2016r., poz. 1610 ze zm.- dalej u.o.p.l., umowa o odpłatne używanie lokalu może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony.

Umowa o odpłatne używanie lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy lub innych jednostek samorządu terytorialnego, z wyjątkiem lokalu socjalnego lub lokalu związanego ze stosunkiem pracy, może być zawarta wyłącznie na czas nieoznaczony, chyba że zawarcia umowy na czas oznaczony żąda lokator (art. 5 ust.1 i 2 u.o.p.l.). W przedmiotowym stanie faktycznym strony były związane tego rodzaju umową.

Zgodnie z brzmieniem art. 11 ust. 1 pkt 2 u.o.p.l. jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż na miesiąc naprzód jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Przesłankami warunkującymi skuteczne wypowiedzenie umowy najmu na wskazanej powyżej podstawie jest zatem pozostawanie przez najemcę, w chwili złożenia przez wynajmującego oświadczenia w przedmiocie wypowiedzenia umowy, w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych należności za co najmniej trzy pełne okresy płatności, uprzedzenie najemcy na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy, wyznaczenie dodatkowego 1-miesięcznego terminu na uregulowanie zaległych należności i wreszcie, wypowiedzenie dokonane na piśmie z podaniem przyczyny go uzasadniającej. Strona powodowa dochowała wszystkich wymienionych powyżej wymogów. Zaległości w chwili wypowiedzenia umowy najmu przekraczały trzymiesięczną wysokość opłat za korzystanie z lokalu. Za w pełni skuteczne uznać należało dokonane przez powoda wypowiedzenie umowy najmu ze skutkiem na dzień 30 kwietnia 2016 r., konsekwencją czego jest utrata tytułu prawnego do zajmowanego lokalu. Bezspornie pozwani zajmują obecnie przedmiotowy lokal bez tytułu, nowa umowa najmu bowiem nie została zawarta. W następstwie powyższego powodowi przysługuje roszczenie o ich eksmisję z dotychczas zajmowanego lokalu na podstawie art. 222 § 1 k.c. W świetle zgromadzonego materiału dowodowego roszczenie powoda w przedmiocie żądania opróżnienia lokalu uznać należy za w pełni uzasadnione o czym orzeczono w punkcie 1 wyroku.

W art. 2 ust. 1 pkt 1 u.o.p.l, ustawodawca zdefiniował pojęcie lokatora. Pozwanym przymiot lokatora przysługuje.

Art. 14 ust. 1 i 3 u.o.p.l. nakłada na Sąd obowiązek orzeczenia w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy oraz zbadania z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną.

Stosownie do art. 14 ust. 4 u.o.p.l. sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:

1) kobiety w ciąży

2) małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,

3) obłożnie chorych,

4) emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,

5) osoby posiadającej status bezrobotnego,

6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

- chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Jest też oczywistym, że w art. 14 ust. 4 u.o.p.l. ustawodawca wyliczył pewne stany i sytuacje zobowiązanego do opróżnienia lokalu, które muszą być przez sąd zakwalifikowane jako kreujące jego „szczególną sytuację materialną i rodzinną”, pod warunkiem jednak, że nie może on zamieszkać w innym lokalu. W ocenie sądu nie jest to katalog wyczerpujący.

Z zeznań pozwanych wyprowadzić należy wniosek, iż powodem nieregulowania opłat jest ich trudna sytuacja materialna i zdrowotna. Pozwani A. P. i B. P. uzyskują niewielkie świadczenia z ubezpieczenia społecznego. Znaczną ich część pochłaniają im koszty leczenia. Z kolei pozwany P. P. dopiero w toku procesu, od kwietnia 2017r., podjął pracę z minimalnym wynagrodzeniem. Pozwani zajmują przedmiotowy lokal od ponad 30 lat. Pozwany P. P. od urodzenia. Trudności z regulowaniem opłat mają od kilku lat. Nie dysponują lokalem do którego mogliby się wyprowadzić. Pozwani nie zakłócają porządku domowego, zachowują się właściwe, nie czyniąc uciążliwym korzystania z innych lokali w budynku. W tym stanie sprawy sąd postanowił przyznać pozwanym prawo do lokalu socjalnego (pkt 2 wyroku).

Z mocy art. 14 ust. 6 u.o.p.l. orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. W świetle dyspozycji art. 14 ust.6 u.o.p.l. orzeczono zatem jak w punkcie 3 wyroku.

Zgodnie z §9 umowy z dnia 28.01.2013r., najemcy obowiązani byli do uiszczania czynszu i innych opłat należnych w wysokości i terminie określonym w umowie. Zapis umowy znajduje oparcie w art. 7 ust. 1 i 8 u.o.p.l. Pozwani nie przeczyli, że nie dochowali w tym zakresie warunków umowy. Jednocześnie nie kwestionowali wysokości roszczenia wynikającego z zadłużenia powstałego z tytułu nieopłacania czynszu i innych opłat, dochodzonego pozwem. Wobec czego uznać je należy za w pełni udowodnione. Stosownie do art. 688 ¹§ 1 k.c. za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie. Odpowiedzialność tych osób ogranicza się do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania (art. 688 ¹§2 k.c.). W świetle poczynionych ustaleń sąd uwzględnił powództwo w zakresie żądania zapłaty kwoty 8.743,16 zł w całości wraz znaleźnymi odsetkami (pkt 4 wyroku).

Za opóźnienie spełnienia świadczenia pieniężnego, zgodnie z art. 481§1,2 k.c., wierzyciel ma prawo żądać odsetek. Żądanie pozwanego należy uznać za uprawnione. Odsetki stanowią bowiem sankcję dla dłużnika za sam fakt niespełnienia świadczenia w terminie, pełnią także funkcję czynnika waloryzującego świadczenie główne.

Powód wygrał sprawę w całości. Obowiązek zwrotu przeciwnikowi kosztów procesu oparty został na dwóch podstawowych zasadach: a) zasadzie odpowiedzialności za wynik procesu, zgodnie z którą strona przegrywająca sprawę zobowiązana jest zwrócić stronie przeciwnej poniesione przez nią koszty procesu, oraz b) zasadzie kosztów niezbędnych i celowych, wedle której zwrotowi podlegają jedynie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw lub celowej obrony. Obowiązek zwrotu kosztów procesu zależy od ostatecznego wyniku sprawy.

Powód poniósł koszty opłaty 638 zł i koszty zastępstwa procesowego reprezentującego go pełnomocnika.

Do rozliczenia kosztów winien zatem zastosowanie znaleźć art. 98 k.p.c.

Sąd może uwolnić stronę od obowiązku zwrotu kosztów procesu (w całości lub części) na podstawie art. 102 k.p.c., jeśli stwierdzi, że zachodzi „wypadek szczególnie uzasadniony”. Okoliczności, które uprawniają do zastosowania tego przepisu, ocenia sąd, (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 27 stycznia 2010 r. sygn. II CZ 88/09).

Art. 102 k.p.c., realizujący zasadę słuszności, stanowi wyjątek od ogólnej reguły obciążania stron kosztami procesu. Do kręgu „wypadków szczególnie uzasadnionych” należą zarówno okoliczności związane z mym przebiegiem procesu, jak i leżące na zewnątrz. Do pierwszych zaliczane są sytuacje wynikające z charakteru żądania poddanego rozstrzygnięciu, jego znaczenia dla strony, subiektywne przekonanie strony o zasadności roszczeń, przedawnienie, prekluzja. Drugie natomiast wyznacza sytuacja majątkowa i życiowa strony, z tym zastrzeżeniem, że niewystarczające jest powoływanie się jedynie na trudną sytuację majątkową, nawet jeśli była podstawą zwolnienia od kosztów sądowych i ustanowienia pełnomocnika z urzędu. Całokształt okoliczności, które mogłyby uzasadniać zastosowanie tego wyjątku, powinien być oceniony z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego (por. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 1 grudnia 2011 r., I CZ 26/11 oraz z dnia 25 sierpnia 2011 r., II CZ 51/11). Przenosząc powyższe rozważania na grunt przedmiotowej sprawy sąd uznał, iż charakter roszczenia i sytuacja życiowa pozwanych przemawia za skorzystaniem wobec nich z dobrodziejstwa art. 102 k.p.c. i nie obciążył ich kosztami procesu.