Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

20 kwietnia 2017

Sąd Okręgowy we Wrocławiu I. Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący SSO Rafał Cieszyński

Protokolant Katarzyna Kudzia

po rozpoznaniu na rozprawie 20 kwietnia 2017 we Wrocławiu

sprawy z powództwa M. J. i R. J.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) nieruchomości położonej we W. przy ulicy (...)

o ustalenie nieistnienia uchwały

I.  oddala powództwo;

II.  zasądza od powodów M. J. i R. J. solidarnie na rzecz pozwanego Wspólnoty Mieszkaniowej (...) nieruchomości położonej we W. przy ulicy (...)kwotę 377 złotych tytułem kosztów procesu, w tym kwotę 360 złotych tytułem kosztów zastępstwa procesowego.

Sygn. akt I C 1883/16

UZASADNIENIE

Pozwem z 07 listopada 2016, skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) nieruchomości położonej we W. przy ulicy (...) powodowie R. J. i M. J. domagali się ustalenia, że uchwała numer (...)z 29 września 2016 w sprawie odwołania zarządu pozwanej wspólnoty, powołanego uchwałą numer (...) z 11 marca 2015, oraz o wyborze nowego zarządu pozwanej wspólnoty, nie istnieje. Nadto wnieśli o zasądzenie od pozwanego kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

W uzasadnieniu swojego roszczenia powodowie podali w pierwszej kolejności, że ich interes prawny stypizowany w art. 189 k.p.c. polega na konieczności jednoznacznego określenia przez Sąd, czy powodowie rzeczywiście pozostawali w chwili jej powzięcia i nadal pozostają członkami zarządu Wspólnoty, a więc czy mieli oni i mają nadal prawo podejmować w ramach swojej funkcji czynności zarządcze w stosunku do Wspólnoty, czy też nie. W ocenie powodów jedynie rozstrzygnięcie Sądu może tę kwestię przesądzić, a w dalszej kolejności stanowić dla powodów mandat i podstawę do ewentualnego naprawienia szkód, które mogą powstać w wyniku dopuszczenia przez administratora do zarządzania Wspólnotą osób nieuprawnionych. Dalej powodowie wskazali, że uchwałą pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej z 11 marca 2015 numer (...) powodowie oraz M. W. zostali powołani do zarządu pozwanej Wspólnoty. Następnie na zebraniu sprawozdawczym Wspólnoty, które miało miejsce 16 marca 2016 zgłoszono dwa wnioski formalne o odwołanie tego zarządu i powołanie nowego. Zbieranie głosów pod uchwałami miało odbyć się w drodze indywidualnego zbierania głosów. Powód R. J., jako członek zarządu, rozpoczął zbieranie głosów od kwietnia 2016 roku, posługując się 122 oryginalnymi kartami do głosowania (zgodnie z ilością lokali mieszkalnych wchodzących w skład Wspólnoty), zawierającymi trzy osobne rubryki do trzech uchwał. Udało mu się zebrać 87 kart, które 19 lipca 2016 przekazał protokolarnie przedstawicielowi administratora Wspólnoty (...)s.c. 29 września 2016 administrator poinformował członków Wspólnoty, że odwołano obecny zarząd stosunkiem głosów 58% za i 28% głosów przeciw. Na żądanie powodów administrator okazał jedynie 28 kart i tylko kilka z nich było oryginalnych. Mimo to na uchwale z 29 września 2016 wskazano, że oddano za nią aż 104 ważne głosy, co wprost zdaniem powodów dowodzi, że dodrukowano karty do głosowania, podpisy na kartach zbierały osoby nieupoważnione, administrator bezprawnie ukrywa karty przekazane przez powoda, a końcowy protokół z podjęcia uchwały zawiera nieprawdziwe dane. Tym samym sporna uchwała nie mogła zaistnieć w obrocie prawnym albowiem nigdy nie została skutecznie podjęta ponieważ: 1) głosy nad uchwałą zbierano na nieoryginalnych, nielegalnie dodrukowanych kartach, 2) głosy zbierały osoby do tego nieuprawnione, nie wchodzące w skład legalnie powołanego zarządu, 3) głosy zostały policzone w oparciu o nielegalne dokumenty, których administrator nie chce na dodatek udostępnić. Według informacji powodów administrator nielegalnie poinformował banki, w których Wspólnota posiada rachunki bankowe o rzekomej zmianie zarządu i upoważnił osoby trzecie do dysponowania pieniędzmi Wspólnoty. Niezależnie od powyższego powodowie podnieśli, że administrator najprawdopodobniej zdaje sobie sprawę, że sporna uchwała nie istnieje, ponieważ zwołał kolejne walne zgromadzenie na 26 października 2016 w celu ponownego podjęcia uchwały o odwołaniu zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej. Na zebraniu tym z braku odpowiedniego quorum nie podjęto uchwały. W tej sytuacji zdaniem powodów obecny zarząd nie został skutecznie odwołany, a w konsekwencji administrator nielegalnie udostępnił osobom trzecim środki finansowe Wspólnoty blokując jednocześnie dostęp do nich obecnemu zarządowi. Powodowie wskazali, że administrator robi wszystko aby uniemożliwić im zarządzanie Wspólnotą zupełnie ignorując wezwania do polubownego zakończenia sporu.

W odpowiedzi na pozew pozwana Wspólnota wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie solidarnie od powodów na rzecz pozwanej kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych. W uzasadnieniu odpowiedzi na pozew pozwana Wspólnota zarzuciła brak interesu prawnego wynikającego z przysługującej powodom, z uwagi na formalny charakter zarzucanych uchybień, w dacie wytoczenia niniejszej sprawy, możliwości wytoczenia powództwa opartego o art. 25 ustawy o własności lokali, która stanowiła inną drogę, na której powodowie mogli w pełni osiągnąć ochronę swoich praw. Fakt ten wyłącza istnienie interesu prawnego powodów w niniejszej sprawie, gdyż mieli oni możliwość skorzystania z innego roszczenia. Dalej pozwana Wspólnota wyjaśniła, iż ponowne podjęcie uchwały numer (...), o treści tożsamej ze skarżoną uchwałą, wynikało z powodu powstałego sporu pomiędzy odwołanym zarządem i powołanym nowym zarządem wspólnoty, podkreślając, że właściciele lokali podjęli ponownie uchwałę, nie kwestionując ważności uchwały numer (...)z 29 września 2016. Wskazała także, że poprzedni zarząd (powodowie) swoje zarzuty przekazali nie tylko Wspólnocie, ale również bankom obsługującym rachunki wspólnoty, co skutkowało paraliżem wspólnoty i mogło uniemożliwić terminową realizację zobowiązań. W tym stanie rzeczy koniecznym było podjęcie ponownej uchwały o tożsamej treści. Dalej Wspólnota wywodziła, iż żaden z zarzutów stawianych procedurze głosowania uchwały numer (...)nie stanowi podstawy dla ustalenia jej nieistnienia. Pozwana wspólnota zaznaczyła bowiem, że w ramach zebrań właścicieli lokali i głosowania uchwał nie obowiązuje pojęcie dokumentu oryginalnej karty do głosowania. Ustawa o własności lokali nie określa w ogóle formy dla oświadczenia właściciela lokalu w postaci oddania głosu w sprawie danej uchwały. Uchwały wspólnoty mieszkaniowej stanowią jeden z rodzajów czynności prawnej, obok jednostronnych czynności prawnych i umów. Zasadą jest, że uchwała jako czynność prawna dochodzi do skutku (jest podjęta), gdy treść uchwały zyska aprobatę odpowiedniej większości osób. Uchwała dochodzi do skutku przez akt głosowania, które polega na złożeniu głosów (wyrażeniu woli). W ocenie zatem pozwanego oświadczenie właścicieli lokali w pozwanej wspólnocie, w postaci głosu w przedmiocie uchwały numer (...), mogło zostać wyrażone w dowolnej formie, która wyraża wolę właściciela lokalu w sposób dostateczny. Pozwana przyznała przy tym, że głosy właścicieli lokali dotyczące kwestionowanej uchwały były wyrażane na kartach do głosowania, których przykłady przedstawili powodowie. Wynikało to jednakże z tego, że do przekazania kart do głosowania właścicielom lokali i zbierania głosów zobowiązał się powód R. J., jako jeden z członków zarządu Wspólnoty. Część właścicieli lokali nie otrzymała jednakże od niego kart do głosowania i zwróciła się do administratora Wspólnoty o ich przekazanie. Przy tym pozwana Wspólnota podkreśliła, że na mocy umowy o administrowanie, administrator był nie tylko upoważniony, ale i zobowiązany wydać właścicielom lokali karty do głosownia. Zgodnie przy tym z treścią samych kart do głosowania, które powodowie uznają jako wiążące, wskazano że karty mogą zostać zwrócone na adres (...), adres e-mail I. P. lub do skrzynki pocztowej z zarządcą nieruchomości. Na marginesie pozwana Wspólnota wskazała, że przekazane przez zarząd 87 kart do głosowania, zostało następnie ponownie odebrane przez zarząd od administratora. Wobec powyższych okoliczności, w ocenie pozwanej wspólnoty brak jest podstaw do twierdzenia, iż sporna uchwała nie zaistniała. Właściciele lokali wyrazili bowiem swoją decyzję o odwołaniu zarządu Wspólnoty, w skład którego wchodzili powodowie w wyraźny i zgodny z prawem sposób.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny, istotny dla rozstrzygnięcia sprawy:

Powodowie R. J. i M. J. posiadają udziały w częściach wspólnych nieruchomości położonej we W. przy ulicy (...). Poza powodami wspólnotę tworzy 121 właścicieli wyodrębnionych lokali. Na podstawie uchwały numer (...) z 11 marca 2015 powodowie pełni funkcje członków zarządu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...).

(dowód: okoliczności bezsporne;

karta do głosowania k. 24;

zeznania świadka I. P. elektroniczny protokół rozprawy z 20 kwietnia 2017 00:10:38-00:56:00 k. 119 i 121)

06 listopada 2015 Wspólnota Mieszkaniowa ul. (...) (...) we W. zawarła umowę z I. P. i K. S. prowadzącymi działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej (...), (...) Spółka Cywilna o administrowanie nieruchomością wspólną położoną we W. przy ulicy (...).

(dowód: umowa wraz z załącznikiem numer 1 k. 26-32;

zeznania świadka I. P. elektroniczny protokół rozprawy z 20 kwietnia 2017 00:10:38-00:56:00 k. 119 i 121)

16 marca 2016 podczas zebrania sprawozdawczego pozwanej Wspólnoty, obecni właściciele lokali zobowiązali administratora nieruchomości do jak najszybszego przygotowania projektów uchwał, między innymi, w przedmiocie odwołania dotychczasowego zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej w osobach: R. J., M. J. i M. W. oraz powołania nowego zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej w osobach: S. K., J. G. i K. K.. Uchwała miała podlegać głosowaniu w trybie indywidualnego zbierania głosów. Wynikała ona z zarzutów właścicieli lokali wobec członków zarządu w związku z biernością przy zarządzaniu Wspólnotą. Uchwałą w przedmiocie absolutorium za 2015 rok nie została podjęta.

(dowód: protokół zebrania k. 15-19;

zeznania świadka I. P. elektroniczny protokół rozprawy z 20 kwietnia 2017 00:10:38-00:56:00 k. 119 i 121)

Projekt uchwały w przedmiocie odwołania członków zarządu przygotowywał administrator, konsultując ją z zarządem. Uchwały miały być przygotowywane zaraz po zebraniu, jednak proces ich konsultacji trwał długo. Projekt uchwały został przekazany 04 kwietnia 2016 członkowi zarządu R. J.. Był to komplet wszystkich kart do głosowania, które zostały wydrukowane z systemu finansowo-księgowego administratora (...). Z przekazania kart nie został sporządzony protokół przekazania. Karty do głosowania przekazywał członek zarządu R. J.. Właściciele lokali tworzących pozwaną Wspólnotę byli oburzeni tym, że to członek zarządu będzie zbierał głosy w przedmiocie uchwały w sprawie odwołania zarządu. Członek zarządu M. J. zabronił administratorowi udzielania informacji w przedmiocie tej uchwały, wskazując że zajmie się tym zarząd. Właściciele lokali poinformowani zostali w sposób zwyczajowy, poprzez wywieszenie na tablicach ogłoszeń, że uchwała jest głosowana. Właściciele lokali kontaktowali się z administratorem celem uzyskania kart do głosowania, których mimo upływu czasu, część nie otrzymała. Karty do głosowania można było zwracać albo bezpośrednio do R. J., albo do skrzynki kontaktowej z administratorem albo na adres mailowy administratora.

19 lipca 2016 członek zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej (...) R. J. przekazał administratorowi nieruchomości I. P.87 sztuk kart do głosowania zbieranych w trybie indywidualnego zbierania głosów w sprawie między innymi uchwały numer (...).

Karty zostały wprowadzone do systemu (...), który automatycznie je przeliczył na udziały. W systemie tym każda karta odnotowywana jest z imienia i nazwiska i przyporządkowana do udziału który posiada każdy właściciel. Karty były podpisane i prawidłowo wypełnione. Nie wzbudzały wątpliwości administratora oraz zarządu, bowiem wcześniej przeglądał je członek zarządu R. J.. Pozostałe karty nie zostały zwrócone, ponieważ R. J. twierdził, że wrzucił je do skrzynek, bądź przekazał właścicielom. W sierpniu 2016 roku R. J. zażądał wydania przekazanych wcześniej kart, które zostały mu wydane. Z tego przekazania nie został sporządzony protokół. Właściciele lokali, którzy dotychczas nie głosowali i nie otrzymali kart do głosowania zażądali ich wydania od administratora. W związku z tym, że karty generowane są z sytemu oraz wobec podjęcia jednej z dotychczas głosowanych uchwał, wydane właścicielom lokali karty do głosowania przez administratora nie obejmowały podjętej uchwały. Mieszkańcy na skutek własnej inicjatywy zbierali głosy i przekazali je do biura administratora, gdzie po wprowadzeniu do systemu, okazało się że uchwała została przegłosowana. Został przygotowany protokół z głosowania, który dostarczony został właścicielom lokali w sposób zwyczajowy do skrzynek pocztowych (lub na maila).

(dowód: protokół przekazania k. 20;

karta do głosowania k. 21, 22;

korespondencja email k. 87-92;

zeznania świadka I. P. elektroniczny protokół rozprawy z 20 kwietnia 2017 00:10:38-00:26:20 k. 119 i 121;

zeznania świadka K. Z. elektroniczny protokół rozprawy z 20 kwietnia 2017 00:57:42-01:02:00 k. 120 i 121)

Właściciele lokali tworzący pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową 29 września 2016 podjęli uchwałę numer (...)w trybie indywidualnego zbierania głosów w okresie od 04 kwietnia 2016 do 29 września 2016 w sprawie odwołania zarządu wspólnoty mieszkaniowej ul. (...) (...) powołanego uchwałą nr (...)z dnia 11 marca 2015 oraz wyboru nowego zarządu wspólnoty mieszkaniowej którą postanowili, że odwołują zarząd Wspólnoty wybrany uchwałą nr (...)z dnia 11 marca 2015 w osobach: M. J., R. J., M. W.. Właściciele uchwałą numer (...)postanowili powołać zarząd Wspólnoty mieszkaniowej ul. (...) (...) we W. w osobach: J. G., S. K., K. L.. Uchwała weszła w życie z dniem podjęcia.

(dowód: uchwała numer (...)k. 23 i 24;

zeznania świadka I. P. elektroniczny protokół rozprawy z 20 kwietnia 2017 00:10:38-00:26:20 k. 119 i 121)

Wspólnota Mieszkaniowa (...) ma zawarte umowy rachunku bankowego z (...) S.A. i Bankiem (...). Dysponentem rachunku bankowego Wspólnoty był M. J., który akceptował (zatwierdzał) przelewy wprowadzane przez administratora. Wobec treści uchwały (...)administrator przedstawił w banku dokumenty, co do nowych osób upoważnionych do dysponowania rachunkiem. Na skutek żądania dotychczasowego zarządu zablokowania rachunków, Banki zwróciły się o potwierdzenie prawidłowości tej uchwały. Po konsultacjach zarząd wybrany uchwałą numer (...)podjął decyzję podjęcia ponownej uchwały, nie uchylając treści poprzedniej (numer (...)). Celem zbierania głosów została powołana komisja. Po podjęciu ponownej uchwały rachunki bankowe zostały odblokowane.

(dowód: wezwanie k. 38;

wezwanie z 31 października 2016 skierowane do Banku (...) S.A. k. 41-42;

korespondencja email k. 93;

protokół zebrania k. 94-97;

zeznania świadka I. P. elektroniczny protokół rozprawy z 20 kwietnia 2017 00:10:38-00:26:20 k. 119 i 121)

Właściciele lokali tworzący pozwaną Wspólnotę mieszkaniową w trybie indywidualnego zbierania głosów podjęli uchwałę numer (...)w sprawie ponownego podjęcia uchwały o odwołaniu zarządu wspólnoty mieszkaniowej ul. (...) (...) powołanego uchwałą nr (...)z dnia 11 marca 2015 oraz o wyborze nowego zarządu wspólnoty mieszkaniowej wskazując, iż z powodu powstałego między odwołanym zarządem Wspólnoty mieszkaniowej i powołanym nowym zarządem Wspólnoty mieszkaniowej sporu na tle podjętej przez właścicieli lokali uchwały numer (...) z 29 września 2016 w sprawie odwołania zarządu wspólnoty mieszkaniowej ul. (...) (...) powołanego uchwałą numer (...) z 11 marca 2015 oraz wyborze nowego zarządu wspólnoty mieszkaniowej, właściciele lokali, nie kwestionując ważności podjęcia uchwały numer (...)ponownie uchwalili, że postanawiają odwołać zarząd wspólnoty wybrany uchwałą numer (...) z 11 marca 2015 w osobach: M. J., R. J., M. W.. Właściciele uchwałą numer (...)postanowili powołać zarząd Wspólnoty mieszkaniowej ul. (...) (...) we W. w osobach: J. G., S. K., K. L.. Uchwała weszła w życie z dniem podjęcia.

(dowód: karta do głosownia k. 25;

uchwała numer (...)k. 85-86;

protokół k. 94-97;

zeznania świadka I. P. elektroniczny protokół rozprawy z 20 kwietnia 2017 00:10:38-00:26:20 k. 119 i 121)

W tak ustalonym stanie faktycznym, Sad Okręgowy zważył co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Okoliczności faktyczne niniejszej sprawy pozostawały w istocie bezsporne, bowiem powodowie nie kwestionowali, że właściciele lokali tworzących pozwaną wspólnotę przystąpili – w trybie indywidualnego zbierania głosów – do głosowania nad uchwałą numer (...), której przedmiotem było odwołanie dotychczasowego zarządu w osobach: R. J. i M. J. (powodów) oraz M. W. i powołanie nowego zarządu. Bezspornym było także, że dotychczasowy zarząd zebrał część głosów właścicieli (87 ze 123), przekazując karty z oddanymi głosami administratorowi Wspólnoty. Do tego momentu, zdaniem powodów, indywidualne zbieranie głosów miało miejsce. Liczba głosów nie była jednak wystarczająca do skutecznego podjęcia uchwały. Reszta głosów, do uzyskania większości, nie była zbierana przez zarząd Wspólnoty; przy czym część kart dla osób, które ich nie uzyskały od zarządu, została wydana przez administratora. I w związku z tymi czynnościami administratora, powodowie upatrywali nieistnienia procedowanej przez Wspólnotę uchwały numer (...).

Przed przystąpieniem do dokonania analizy treści zaskarżonej uchwały, w kontekście podniesionych przez powodów zarzutów, na wstępie wypada wskazać, iż prawo członka wspólnoty mieszkaniowej do wystąpienia z żądaniem o stwierdzenie nieistnienia uchwały właścicieli lokali tworzących pozwaną wspólnotę wynika z treści art. 189 k.p.c., który stanowi, że powód może żądać ustalenia przez Sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.

W ocenie Sądu już tylko ta okoliczność, że powodowie są członkami pozwanej wspólnoty, stanowi o ich interesie do żądanego ustalenia. Przy czym nie można zgodzić się z twierdzeniami pozwanego, iż podjęcie kolejnej (o tożsamej treści) uchwały Wspólnoty pozbawia powodów interesu w wytoczeniu niniejszego powództwa, skoro i do uchwały numer (...)można odnieść podnoszone przez powodów zarzuty. Oczywiście treść tej uchwały, jak i materiał dowodowy w sprawie – w postaci zeznań świadka I. P., wezwań powodów i korespondencji email – nie pozostawią wątpliwości (wbrew twierdzeniom powodów), iż przyczyną podjęcia uchwały numer (...)nie było przekonanie pozwanej Wspólnoty o nieistnieniu uchwały numer (...), a konieczność zapewnienia bieżącego funkcjonowania Wspólnoty zagrożonego działaniami podjętymi przez powodów ( vide k. 41-42, k. 93).

Zgodnie z ugruntowanym już poglądem w orzecznictwie przykładem uchwały nieistniejącej jest uchwała podjęta bez wymaganego quorum lub bez wymaganej większości głosów ( vide orzeczenia Sądu Najwyższego: z 09 października 1972, sygn. akt II Cr 171/72, Lex numer 1536; z 14 kwietnia 1992, sygn. akt I CRN 38/92, OSNC z 1993 roku, nr 3, poz. 45; z 04 lutego 1999, sygn. akt II CKN 804/98, Lex numer 36868; z 23 lutego 2006, sygn. akt I CK 336/05, Lex numer 424423). W uchwale z 24 czerwca 1994 (sygn. akt III CZP 81/94, Lex numer 4092) Sąd Najwyższy stwierdził, iż o uchwale nieistniejącej można mówić wtedy, gdy występują takie podstawowe uchybienia w zakresie elementów konstytuujących uchwały, jak nie zwołanie walnego zgromadzenia, czy brak wymaganej w ustawie lub statucie większości głosów do podjęcia uchwały. Jeżeli zatem w rzeczywistości uchwała nie zapadła, to nie sposób mówić o niej, że jest ona skuteczna lub bezskuteczna, uchwała bowiem w takim wypadku nie istnieje.

Powodowie zarzucali, że uchwała odwołująca dotychczasowy i obecny zarząd nie istnieje z uwagi na to, że: 1) głosy nad uchwałą zbierano na nieoryginalnych, nielegalnie dodrukowanych kartach, 2) głosy zbierały osoby do tego nieuprawnione, nie wchodzące w skład legalnie powołanego zarządu, 3) głosy zostały policzone w oparciu o nielegalne dokumenty, których administrator nie chce na dodatek udostępnić. Zdaniem Sądu naruszenie przepisów regulujących przygotowanie, zwołanie, przebieg zebrania właścicieli lokali, tryb podejmowanie uchwał lub inne kwestie o charakterze formalnym (proceduralnym) może stanowić co najwyżej podstawę do stwierdzenia nieważności bądź uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej, pod warunkiem wszakże, że miało wpływ na fakt podjęcia uchwały określonej treści. Stanowisko takie jest ugruntowane w orzecznictwie sądowym ( vide wyroki Sądu Najwyższego: z 10 marca 2005, sygn. akt III CK 477/04, Wokanda 2005/7-8; z 10 stycznia 2007, sygn. akt I CSK 335/06, Lex numer 507984; z 05 lipca 2007, sygn. akt II CSK 163/07, OSNC 2008/9/104; z 26 marca 2009, sygn. akt I CSK 253/08, Lex numer 491551; z 05 października 2011, sygn. akt IV CSK 664/10, Lex numer 1129164; wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 07 stycznia 2009, sygn. akt I ACa 681/08, Apel. W-wa 2010/3/23, wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z 01 marca 2012, sygn. akt I ACa 115/12, Lex numer 1130914).

Oceniając zgłoszone roszczenie, przede wszystkim błędnym jest pogląd wyrażony przez powodów, że głosy właścicieli przekazane przez administratora, nie zaś zarząd, są głosami nieważnymi, więc uchwała nie została podjęta (nie było quorum). Otóż na istnienie (ważność) głosu właściciela nie wpływa przez kogo głos został zebrany. Ta okoliczność, jak już wskazywano, a to sposób zbierania głosów ma wyłącznie ewentualny wpływ na ważność uchwały, jednakże pod warunkiem, że miało to, lub mogło mieć wpływ na jej treść. Jak wyjaśnił Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z 18 lipca 2013 (sygn. akt I ACa 435/13; Legalis numer 863139) sama okoliczność, iż głosy oddane w trybie indywidualnym, zbierane były przez osobę do tego nieuprawnioną, nie rzutuje na ważności uchwały wspólnoty mieszkaniowej, jeśli nie zostanie wykazane, że uchybienie takie miało lub mogło mieć wpływ na jej treść. Takiego jednak żądania powodowie nie formułowali.

Powracając do podnoszonych argumentów, wskazać powodom należy, iż brak zarzucanego quorum mógłby zatem mieć miejsce gdyby powodowie wykazali, że ponad bezspornie zebrane przez nich 87 głosów, w pozostałym zakresie nie głosowali właściciele lokali tworzący pozwaną wspólnotę (a zatem inne osoby, bądź przykładowo nieumocowani pełnomocnicy), bądź też liczba udziałów głosujących osób nie przekroczyła 50% w częściach wspólnych. Takich okoliczności jednak powodowie nie wywodzili. Nie zaszły także żadne inne okoliczności, które nakazywałyby ocenić, że uchwała (...)nie istnieje.

W tym miejscu podkreślenia wymaga, że zebrany w sprawie materiał dowodowy wykazał, czego powodowie nie kwestionowali, że 104 właścicieli lokali położonych we W. przy ulicy S.numer (...), głosowało nad uchwałą (...), z czego 72 reprezentujących udział w wysokości 58% części nieruchomości wspólnej było za podjęciem skarżonej uchwały. Okoliczności te Sąd ustalił przede wszystkim na podstawie protokołu z podjęcia uchwały numer (...)oraz zeznań świadka I. P. – administratora nieruchomości wspólnej. Również pozostałe dowody z dokumentów, jak i zeznania świadka K. Z., okoliczności te potwierdzały, a w szczególności przyczyny podjęcia uchwały (...), tryb jej uchwalania, zaniedbania zarządu w zakresie procedowania uchwały, oczekiwania właścicieli lokali, przekazanie 87 kart do głosowania, powrotne przekazanie zarządowi 87 kart po ich wprowadzeniu do systemu, oddanie pozostałych 17 głosów przez właścicieli lokali tworzących pozwaną Wspólnotę i wprowadzenie ich do systemu oraz okoliczności i przyczynę podjęcia uchwały numer (...).

Nie pozostawia zatem żądnych wątpliwości, również wobec braku jakichkolwiek dowodów przeciwnych, że właściciele lokali tworzący pozwaną Wspólnotę, wobec bierności dotychczasowego zarządu w realizacji istotnych dla Wspólnoty projektów, zadecydowali o podjęciu w trybie indywidualnego zbierania głosów uchwały odwołującej dotychczasowy zarząd. Podejmowane przez ten zarząd czynności opóźniały podjęcie uchwały, co wyrażało się przedłużającymi się konsultacjami nad projektem samej uchwały, jak i długotrwałym zbieraniem głosów. Dla przykładu administrator wskazał, iż w sprawie, w której osobiście zarząd był zainteresowany, uchwała została podjęta (głosy zebrane) w trzy tygodnie, tymczasem w przypadku uchwały numer (...)pomimo upływu trzech miesięcy zebrano jedynie 87 ze 123 głosów. To powodowało niezadowolenie właścicieli lokali i żądania wydania kart do głosowania (których dotychczas nie otrzymali od zarządu) bezpośrednio od administratora, celem oddania głosu. Ostatecznie, jak wynikało z wiarygodnych zeznań świadka I. P., po wprowadzeniu do systemu finansowo-księgowego (...) głosów przekazanych przez zarząd i zabranych przez właścicieli lokali nad uchwałą 9/4/2016, głosowało 104 właścicieli lokali (reprezentujących udział w wysokości 84,84% nieruchomości wspólnej), z czego 72 właścicieli (58%) było za przyjęciem uchwały.

Podkreślenia w tym miejscu wymaga, że próba instrumentalnej wykładni prawa przez powodów nie mogła zasługiwać na ochronę prawną. Działania powodów, którzy uchybiając obowiązkom na nich nałożonym jako zarządowi Wspólnoty normą art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali, stanowiły bowiem naruszenie nie tylko dobrych obyczajów, ale przede wszystkim interesu ogółu właścicieli lokali tworzących pozwaną Wspólnotę. Nie można także podzielić argumentacji, że takie jak w niniejszej sprawie procedowanie skarżonej uchwały, a to wydanie części kart do głosowania nie głosującym dotychczas właścicielom i uwzględnienie takiego głosu, oddanego bez udziału zarządu, skutkowałoby nieistnieniem uchwały. Co istotne, jak wynika z materiału dowodowego, każdy z oddanych głosów właścicieli został prawidłowo zliczony i uwzględniony, z uwagi na istniejący system finansowo-księgowy „(...)”, do którego wszystkie głosy były wprowadzane.

Mając zatem na względzie powyższe rozważania, żądanie powodów podlegało oddaleniu jako nieuzasadnione, o czym orzeczono jak w punkcie I sentencji wyroku.

Sąd oddalił wnioski dowodowe powodów złożone wraz z pismem z 11 kwietnia 2017 jako spóźnione po myśli art. 207 § 6 k.p.c., jak również irrelewantne z uwagi na przedmiot tego postępowania. Wszystkie bowiem tezy dowodowe zawarte w punkcie 4 i 5 pisma z 11 kwietnia 2017 nie dotyczyły istoty sporu, którą było istnienie podjętej uchwały. Z tego punktu widzenia nie są istotne czynności podejmowane przez administratora, ani to „co I. P. powiedziała B. K.”.

Orzeczenie o kosztach zawarte w punkcie II sentencji wyroku uzasadnia treść art. 98 k.p.c., który stanowi, iż strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi procesowemu, na jego żądanie, koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw lub celowej obrony. Na zasądzoną od powodów na rzecz pozwanego kwotę 377 zł składały się koszty zastępstwa procesowego w wysokości 360 zł, ustalone na podstawie § 8 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 20 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2015, pozycja 1804 z późn. zm.), powiększone o koszty opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł.