Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 26 marca 2018 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie VI Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący – Sędzia SA Ksenia Sobolewska - Filcek

Sędziowie: SA Maciej Kowalski

SA Jolanta Pyźlak (spr.)

Protokolant: sekr. sądowy Katarzyna Łopacińska

po rozpoznaniu w dniu 26 marca 2018 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) Spółdzielni (...) w W.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w W.

o uchylenie uchwały

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 26 maja 2017 r., sygn. akt XXV C 42/16

I.  oddala apelację;

II.  zasądza od Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w W. na rzecz (...) Spółdzielni (...) w W. kwotę 270 zł (dwieście siedemdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt VI ACa 1280/17

UZASADNIENIE

(...) Spółdzielnia (...) w W. pozwem z dnia 8 stycznia 2016 r. wystąpiła przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w W. o uchylenie uchwały nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej (...) z dnia 01 grudnia 2015 r. podjętej na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej w dniu 22 października 2015 r. oraz w trybie indywidualnego zbierania głosów w dniach od 23 października 2015 r. do 01 grudnia 2015 r. w sprawie, zmiany sposobu korzystania z naziemnych miejsc parkingowych stanowiących nieruchomość wspólną. Powódka wniosła nadto o zasądzenie od pozwanej na swoją rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W odpowiedzi na pozew Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w W. wniosła o oddalenie powództwa oraz zasądzenie od powódki na swoją rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Wyrokiem z dnia 26 maja 2017 roku Sąd Okręgowy w Warszawie uchylił uchwałę nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. z dnia 1 grudnia 2015 r. podjętej na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej w dniu 22 października 2015 r. oraz w trybie indywidualnego zbierania głosów w dniach od 23 października 2015 r. do 1 grudnia 2015 r. w sprawie zmiany sposobu korzystania z naziemnych miejsc parkingowych stanowiących nieruchomość wspólną oraz zasądził od Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. na rzecz (...) Spółdzielni (...) w W. kwotę 200 złotych tytułem zwrotu kosztów sądowych oraz kwotę 377 złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Powyższe rozstrzygnięcie Sąd Okręgowy oparł na następujących ustaleniach faktycznych i prawnych:

(...) Spółdzielnia (...)w W. działała jako deweloper inwestycyjny budowy domu wielorodzinnego wraz z parkingiem podziemnym na ul. (...) w W..

Według decyzji o warunkach zabudowy dla powyższej inwestycji wskaźnik parkingowy dla handlu i usług wynosił (...) miejsc na 1 000 m2 powierzchni użytkowej, zaś w przypadku lokali mieszkalnych (...)miejsce parkingowe na lokal mieszkalny, nie mniej niż (...)miejsce na 60 m2 powierzchni użytkowej.

W budynku tym znajduje się (...) lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni użytkowej 4 458,3 m2 oraz jednej lokal niemieszkalny nr (...) o powierzchni użytkowej 504,75 m2. W dwupoziomowym garażu znajduje się (...)miejsc parkingowych, w tym (...)miejsc rodzinnych. (...)miejsca parkingowe w garażu podziemnym należą do Spółdzielni i przypisane są do ww. lokalu użytkowego. Przed budynkiem znajduje się parking z (...)naziemnymi miejscami postojowymi. Naprzeciwko wzniesionego budynku przy krawędzi ulicy (...) (po obu stronach jezdni) wyznaczona została nieodpłatna publiczna strefa parkowania, zaś około 150 m dalej przy skrzyżowaniu ul. (...) nieodpłatny naziemny parking publiczny.

(...) Spółdzielnia (...) w W. w dniu 03 lutego 2014 r. zawarła z B. W. notarialną umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia jego własności w wykonaniu umowy deweloperskiej. W § 4 tejże umowy strony dokonały podziału do korzystania z nieruchomości wspólnej w zakresie m.in. usytuowanych przed budynkiem naziemnych miejsc postojowych w ten sposób, że Spółdzielni przysługuje wyłączne prawo do korzystania i dysponowania usytuowanymi przed budynkiem naziemnymi miejscami postojowymi. Nabywca lokalu oświadczył nadto, iż wyraża zgodę na dokonany podział i zrzeka się wszelkich roszczeń w tym zakresie. Strony postanowiły także, iż koszty utrzymania naziemnych miejsc postojowych ponoszą poszczególni nabywcy i każdocześni właściciele lokali z którymi prawa te są związane. Do czasu zawarcia odpowiednich umów na rzecz nabywców poszczególnych lokali wymienione części nieruchomości wspólnej pozostawały w wyłącznej dyspozycji Spółdzielni.

Postanowienia umowne w analogicznym brzmieniu do powyższego, w zakresie sposobu korzystania z naziemnych miejsc postojowych zawierano w kolejnych notarialnych umowach ustanowienia odrębnej własności lokali mieszkalnych i przeniesienia ich własności w wykonaniu umów deweloperskich. Przedmiotowy sposób korzystania z nieruchomości wspólnej w postaci naziemnych miejsc postojowych wpisano również do księgi wieczystej nieruchomości.

Umową z 21 marca 2014 r. (...) Spółdzielnia (...) w W. ustanowiła na swoją rzecz odrębną własność lokalu niemieszkalnego nr (...) o powierzchni użytkowej 504,75 m2 składającego się z jednego pomieszczenia usytuowanego na parterze budynku. W § 3 pkt II umowy wskazano, że każdoczesnemu właścicielowi lokalu niemieszkalnego nr (...), w ramach związanego z nim udziału w nieruchomości wspólnej, przyznaje się prawo do wyłącznego korzystania z (...)naziemnych miejsc postojowych, usytuowanych przed budynkiem i funkcjonalnie związanych z lokalem niemieszkalnym nr (...).

Lokal użytkowy nr (...) do września 2016 r. nie był użytkowany przez żaden podmiot. Z naziemnych miejsc parkingowych korzystali bezpłatnie i bez żadnych ograniczeń wszyscy mieszkańcy budynku, także ci którzy nie posiadali wykupionego miejsca w garażu podziemnym bądź dysponującymi większą liczbą pojazdów, goście członków wspólnoty mimo, iż koszty utrzymania miejsc postojowych ponosiła wyłącznie (...) Spółdzielnia (...) w W..

Uchwałą nr (...) z 01 grudnia 2015 r. podjętą na zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej w dniu 22 października 2015 r. oraz w trybie indywidualnego zbierania głosów w dniach 23 października – 01 grudnia 2015 r. sporządzoną w zwykłej formie pisemnej Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w W. dokonała zmiany sposobu korzystania z naziemnych miejsc parkingowych, stanowiących nieruchomość wspólną poprzez ustalenie, że miejsca te będą ogólnodostępne do korzystania dla wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej, z zastrzeżeniem pozostawienia jednego miejsca postojowego do wyłącznego korzystania (...) Spółdzielni (...) w W..

Głównym motywem podjęcia uchwały były wielokrotnie sygnalizowany przez członków wspólnoty fakt, iż przyjeżdżający do mieszkańców goście oraz niejednokrotnie sami mieszkańcy posiadający więcej niż jeden pojazd a posiadający jedno miejsce w garażu podziemnym oraz ci którzy nie mogli nabyć miejsca parkingowego, nie mają gdzie parkować swoich pojazdów. Część mieszkańców jest ponadto przekonana, iż przyznanie miejsc parkingowych na zewnątrz do użytkowania wyłącznie przez jednego z właścicieli jest niesprawiedliwe.

(...) Spółdzielnia (...) w W. zawarła w drugiej połowie 2016 r. z (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. przy ul. (...) umowę najmu lokalu użytkowego nr (...). W zakres działalności najemcy wchodzi działalność fizjoterapeutyczna, praktyka lekarska ogólna.

Wynajmujący zobowiązał się, iż zaskarży ww. uchwałę w celu zapewnienia miejsc postojowych przed budynkiem dla pacjentów najemcy.

Z naziemnych miejsc parkingowych korzystają obecnie zarówno pacjenci przychodni rehabilitacyjnej, jak i członkowie wspólnoty oraz ich goście.

W tych okolicznościach faktycznych Sąd Okręgowy uznał, że powództwo zasługiwało na uwzględnienie, przyjmując że powód zachował termin do zaskarżania uchwały stosownie do art. 25 ust. 1a . u.w.l.

Sąd Okręgowy wskazał, że przepis art. 12 u.w.l. zawiera odrębną w stosunku do kodeksu cywilnego regulację uprawnień współwłaścicieli do korzystania z nieruchomości wspólnej przewidującą, iż każdy właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Normę związaną z korzystaniem z nieruchomości wspólnej zawiera również art. 13 ust. 1 u.w.l., w którym mowa jest o korzystaniu z nieruchomości wspólnej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałaniu w zakresie ochrony wspólnego dobra.

Co do zasady w myśl art. 12 ust. 1 u.w.l., zachowując wynikające z art. 140 k.c. prawo do wyłącznego korzystania z własności indywidualnej (z lokalu), każdy właściciel zostaje ograniczony w prawach do korzystania ze współwłasności w ten sposób, że nie może z niej korzystać wyłącznie do swoich potrzeb, a jedynie może z niej współkorzystać (korzystać razem z innymi), i to tylko zgodnie z jej przeznaczeniem.

Zdaniem Sądu I instancji powyższe regulacje nie wykluczają jednakże umownego podziału do korzystania z nieruchomości wspólnej w ten sposób, iż każdy z właścicieli lokali może posiadać części wspólne do wyłącznego użytku. Ustawa o własności lokali nie reguluje tych kwestii, a zatem posiłkowo można do oceny takich umów zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali stosować kodeks cywilny, w tym art. 206 k.c.

Sąd Okręgowy zaznaczył, iż nieruchomość wspólna we wspólnocie mieszkaniowej to przedmiot współwłasności w częściach ułamkowych. W ramach tej współwłasności mając na uwadze powołane wyżej normy prawne właściciel może żądać wydzielenia mu części nieruchomości do wyłącznego korzystania, jeżeli nie sprzeciwiają się temu charakter lub rodzaj nieruchomości albo uzasadnione interesy pozostałych współwłaścicieli. Współwłaściciele mogą także postanowić, że korzystanie ze wspólnej nieruchomości będzie polegało na rozdzielnym korzystaniu w postaci fizycznego wydzielenia oznaczonej części wszystkim lub niektórym z nich do indywidualnego korzystania. W tym celu współwłaściciele mogą zawrzeć umowę modyfikującą korzystanie przez nich z rzeczy objętej współwłasnością. Umowa ta określa zasady korzystania z rzeczy w sposób odmienny, aniżeli wynika to z ww. regulacji normatywnych. Umowa o podział rzeczy do korzystania powoduje, że właściciel, który użytkuje wydzieloną część nieruchomości, staje się jej wyłącznym posiadaczem, pozostając nadal współwłaścicielem całości. Jednocześnie współwłaściciel nabywa uprawnienie do odrębnego korzystania z wydzielonej mu części fizycznej.

Sąd Okręgowy wskazał, iż w przedmiotowym sporze ustawowy ww. sposób korzystania z części nieruchomości wspólnej w postaci (...)miejsc postojowych posadowionych przed budynkiem mieszkalnym przy ul. (...) w W. został ustalony indywidualnie z każdym nabywcą lokalu mieszkalnego w § 4 złożonych przez powódkę ww. umów, zaś sposób korzystania ze spornej części nieruchomości wspólnej pozostawał wiążący dla wszystkich współwłaścicieli wyłącznie do czasu ewentualnej jego zmiany. Współwłaściciele spornej części nieruchomości, nie mogli natomiast zrzec się tego uprawnienia w spornych umowach, gdyż takie zrzeczenia były sprzeczne z ustawą, obarczone sankcją nieważności ex tunc.

Sąd Okręgowy podkreślił, że podnoszona przez pozwaną kwestia ewentualnej abuzywności umów współwłaścicieli o podział quoad ad usum, którzy nie mieli realnego wpływu na treść zawieranych ze Spółdzielnią umów była więc irrelewantna dla wyniku niniejszego postępowania. Okoliczności w których doszło do zawarcia kwestionowanych obecnie umów mogły być brane pod uwagę wyłącznie pomocniczo, przy porównywaniu interesów obu stron sporu. Sąd Okręgowy nie badał bowiem w ramach niniejszego postępowania ważności pierwotnych umów wyłączających ustawowy sposób korzystania z nieruchomości wspólnej w ramach wspólnoty mieszkaniowej, lecz oświadczenie woli współwłaścicieli tworzących pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową zmieniające tenże sposób.

Sąd Okręgowy podkreślił, że wspólnota mieszkaniowa, co zostało już wyjaśnione w orzecznictwie Sądu Najwyższego (zob. uchwałę z 21.12.2007 r. III CZP 65/07, LEX nr 323147 oraz wyrok z 15.10.2008 r., I CSK 118/08, LEX nr 658169), jest posiadającą zdolność prawną jednostką organizacyjną, do której na podstawie art. 331 k.c. stosuje się odpowiednio przepisy o osobach prawnych. Powszechnie uznaje się również, iż zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej została ograniczona do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną. Wspólnoty mieszkaniowe jako podmioty prawne typu korporacyjnego składają oświadczenia woli w formie uchwał odpowiednich organów (vide: art. 23 u.w.l.).

Sąd Okręgowy odpowiedział twierdząco na pytanie czy korzystanie z nieruchomości wspólnej mieści się w pojęciu zarządzania, co obejmuje zarówno wydawanie dyspozycji faktycznych, jak i zawieranie odpowiednich czynności prawnych.

W dalszej części Sąd Okręgowy wskazał, że wspólnota mieszkaniowa rozumiana jako ogół właścicieli, jest uprawniona do decydowania o przeznaczeniu i sposobie korzystania z części nieruchomości wspólnej. Właściciele w ramach wspólnoty mieszkaniowej mogą zatem ustalać zasady korzystania z nieruchomości wspólnej, mogą także zmieniać reguły jej dotyczące wcześniej ustalone (vide: wyrok Sądu Najwyższego z 29.06.2010r. III CSK 325/09, Lex nr 602266, wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 08.09.2010r. VI ACa 76/10, Lex nr 785514).

Zdaniem Sądu Okręgowego zmiana sposobu korzystania ze spornej nieruchomości wspólnej poza tym, iż musiała zostać podjęta przez uprawniony do tego podmiot w odpowiednim trybie tj. uchwały właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. podjętej w trybie art. 23 u.w.l. (który to wymóg został niewątpliwie spełniony), wymagała również zachowania odpowiedniej formy prawnej tj. formy pisemnej zaprotokołowanej przez notariusza stosownie do wymagań określonych w art. 18 ust. 2a u.w.l., którego to warunku zaskarżona uchwała nie spełnia.

Sąd Okręgowo podzielił w powyższym zakresie rozważania zawarte w uzasadnieniu wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 21.01.2016 r., I ACa 564/15 (LEX nr 2034107) w którym wskazano, iż zmiana sposobu podziału do użytkowania nie wymaga formy szczególnej uchwały wyłącznie, gdy podział ten jest wynikiem wcześniej podjętej uchwały (art. 22 ust. 3, w szczególności pkt 4 u.w.l.) lub wynika z czynności konkludentnych. Brak natomiast ku temu podstaw, gdy istnieje notarialna umowa, o której mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l. Pewność praw wymaga, aby zmiana umowy notarialnej dotyczącej unormowań zarządczych, w tym podziału quoad usum, była podjęta we właściwej formie, gdyż umowa dotycząca zarządzania obejmować może wszelkie dyspozycje zarządcze przynależne właścicielom lokali. Sąd Okręgowy wskazał, że argumentacja zawarta w powoływanym przez pozwaną uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego z 29.06.2010 r., III CSK 325/09 (Lex nr 602266) nie ma zastosowania w okolicznościach faktycznych niniejszego postępowania.

Zdaniem Sądu Okręgowego niezachowanie formy aktu notarialnego w wypadku uchwały zmieniającej dotychczasowy sposób zarządu nieruchomością wspólną sprawia natomiast, że jest to, według art. 25 ust. 1 u.w.l., uchwała „niezgodna z przepisami prawa", która podlega zaskarżeniu w trybie i w terminie, o jakich mowa w art. 25 ust. 1 i 1a u.w.l., a nie uchwała nieistniejąca (vide: wyrok SN z 23.02.2006 r., I CK 336/05, LEX nr 424423).

Reasumując Sąd Okręgowy stwierdził, iż przedmiotowa uchwała nr (...) narusza art. 18 ust. 2a oraz art. 25 u.w.l. z uwagi na niezachowanie formy – gdyż uchwała zmieniająca sposób korzystania z nieruchomości wspólnej (naziemnych miejsc parkingowych) w okolicznościach niniejszej sprawy powinna zostać zaprotokołowana przez notariusza, stąd powództwo należało uwzględnić.

Niezależenie od niezachowania wymaganej formy szczególnej w ocenie Sądu Okręgowego zaskarżona uchwała narusza również ewidentnie uzasadniony interes powódki. Sąd Okręgowy analizując okoliczności faktyczne zawisłego sporu, w tym zeznania w charakterze strony członka zarządu Wspólnoty B. P. skonstatował, iż pozwana nie rozważyła w dostatecznym stopniu uzasadnionych funkcją lokalu nr (...) interesów powódki, skupiając się przede wszystkim na interesie pozostałych członków Wspólnoty, wykorzystujących sporne miejsca parkingowe dla pozostawiana drugiego auta bądź wykorzystywanego przez pojazdy gości. Dostęp lokalu użytkowego nr (...) do określonej liczby naziemnych miejsc postojowych został uwarunkowany już w decyzji zatwierdzającej projekt budowlany w zakresie budowy wielorodzinnego budynku mieszkalnego z usługami na parterze przy ul. (...) w W.. W samym budynku znajduje się (...)wyodrębnionych lokali mieszkalnych, zaś podziemny dwu poziomowy parking wyposażony został w (...)miejsc postojowych, z których (...)pozostawało do dyspozycji mieszkańców. Teoretycznie zatem każdy potencjalny nabywca wyodrębnionego lokalu mieszkalnego miał możliwość wykupienia, co najmniej jednego miejsca postojowego w garażu podziemnym. Członkowie Wspólnoty głosujący za przyjęciem uchwały, decydując się na przyjęcie oferty developera (Spółdzielni) kupna lokalu mieszkalnego w ww. budynku musieli zdawać sobie sprawę z oczywistego faktu, iż lokal użytkowy w celu wykorzystania pełni jego funkcjonalności potrzebuje dodatkowych miejsc postojowych usytuowanych przed budynkiem.

Zdaniem Sądu I instancji mało wiarygodne były obecne tłumaczenia członków Wspólnoty, do których należy B. P. (członek zarządu), który stwierdził, iż nie wszyscy nabywcy (w tym on) byli informowani o wyłączeniu z użytkowania właścicieli lokali mieszkalnych naziemnych miejsc postojowych przed zawarciem ze Spółdzielnią umowy, nie mieli żadnego wpływu na możliwość kształtowania § 4 tejże umowy (w tym on), pozostawiając ich przed faktem dokonanym. Zapoznanie się z ofertą powódki, następowało przed podjęciem czynności zmierzających chociażby do pozyskania środków na zakup lokalu z kredytu bankowego, o której to okoliczności w kontekście niedozwolonych działań Spółdzielni zeznawał członek zarządu Wspólnoty - B. P..

Zdaniem Sądu Okręgowego mającego na uwadze zasady doświadczenia życiowego i logiki, podjęcie decyzji o nabyciu lokalu mieszkalnego w dużym mieście jakim jest W., w którym powszechnie znane są narastające problemy mieszkańców z dostępem do miejsc parkingowych poprzedzone jest poza analizą związaną z kupnem samego lokalu mieszkalnego, jego parametrami technicznymi, ceną itp. również analizą dostępności miejsc postojowych na danej inwestycji deweloperskiej bądź przynajmniej w jej najbliższej okolicy. Już na etapie oferowania sprzedaży lokali przez Spółdzielnię w dokumentacji deweloperskiej (zważywszy na ww. decyzje administracyjne), umowach deweloperskich (rezerwacyjnych) musiały znajdować się informacje o posadowieniu na parterze wznoszonego budynku lokalu usługowego, co poza korzyściami w postaci dostępu do świadczonych usług zawsze wiąże się z większymi bądź mniejszymi uciążliwościami związanymi z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W ocenie Sądu Okręgowego podjęcie natomiast decyzji o kupnie lokalu mieszkalnego musiało być poprzedzone zapoznaniem się z ofertą developera zawartej w prospektach informacyjnych, w których wskazano liczbę miejsc parkingowych ((...)) oraz okoliczność umiejscowienia na parterze wznoszonego budynku lokalu użytkowego. Przedmiotowy budynek przy ul. (...) w W. oraz znajdujące się w nim lokale miał wszakże dopiero zostać wzniesiony. Czynienie obecnie Spółdzielni (deweloperowi) przez członków Wspólnoty zarzutów, iż ta postawiła ich w powyższych okolicznościach przed faktem dokonanym wprowadzając jednostronnie do ww. umów kwestionowany obecnie § 4, bez możliwości jakikolwiek negocjacji pozostaje nieuprawnione. Pozwana nie wykazała także, aby którykolwiek z obecnych członków Wspólnoty na etapie przyjmowania oferty powódki dążył do wejścia w wyłączne posiadanie któregoś z naziemnych miejsc postojowych.

Sąd Okręgowy zaznaczył, że fakt, iż przedmiotowy lokal użytkowy przez kilka pierwszych lat po oddaniu budynku do użytkowania nie został wynajęty przez jego właściciela, a co za tym idzie naziemne miejsca postojowe mimo ponoszenia kosztów utrzymania spornej części nieruchomości wspólnej przez powódkę nie były przezeń wykorzystywane nie oznacza, iż odpadł zasadniczy cel, dla którego dokonano kwestionowanego podziału quoad ad usum.

Okoliczność, iż członkowie Wspólnoty niewątpliwie przyzwyczaili się do nieograniczonego sposobu korzystania z naziemnych miejsc postojowych, nie uzasadnia pominięcia interesu właściciela lokalu użytkowego, którego posadowienie na parterze budynku nie przeszkadzało nabywcom, skoro zdecydowali się oni na przyjęcie oferty Spółdzielni. Twierdzenia, iż użytkownik lokalu (...) może korzystać swobodnie z publicznych miejsc parkingowych w przypadku braku wolnych miejsc przed budynkiem są chybione. Zapewnienie bowiem przez podmiot świadczący jakiekolwiek usługi, nie tylko usługi medyczne dostępu do miejsca parkingowego dla potencjalnych klientów wpływa korzystnie na atrakcyjność jego oferty, większe zainteresowanie świadczonymi usługami z powodu wygodniejszego dostępu do nich. Klient może bowiem udać się do usługodawcy samochodem, skorzystać z parkingu oraz usługi a następnie odjechać.

Dostępność do jak najbliżej usytuowanego miejsca parkingowego nabiera szczególnego znaczenia w przypadku klientów z ograniczeniami sprawności narządów ruchu, a do takich osób skierowana jest oferta obecnego najemcy lokalu użytkowego. Biorąc pod uwagę średni czas wykonywania zabiegów rehabilitacyjnych, badań medycznych zapewnienie wyłącznie jednego miejsca postojowego dla użytkownika lokalu (...) z prawdopodobieństwem graniczącym z pewnością jest niewystarczające. Sąd Okręgowy odnosząc się natomiast do argumentacji podnoszonej przez B. P., iż miejsce parkingowe usługodawcy (wydzielona część parkingu dla osób niepełnosprawnych) zazwyczaj nie jest zajęte przez żaden pojazd, zauważył, iż nie każdy klient korzystający ze świadczeń medycznych, rehabilitacyjnych posiada status osoby niepełnosprawnej, uprawniający go do parkowania w specjalnych, wyznaczonych dla takich osób strefach.

Zdaniem Sądu Okręgowego w sytuacji natomiast, gdy parking naziemny wykorzystywany jest przez członków Wspólnoty posiadających tylko jedno miejsce parkingowe w garażu podziemnym, posiadających dwa i więcej pojazdów bądź nieposiadających miejsca postojowego w garażu wobec ich deficytu (pozwana nie wskazała jaka jest to liczba współwłaścicieli, czy są w ogóle takie osoby), to taki stały sposób korzystania z nieruchomości wspólnej również narusza interes powódki. Koszty utrzymania pozostałych (...)miejsc parkingowych rozkładane są bowiem na wszystkich współwłaścicieli, w tym powódkę, mimo, że de facto korzystają z nich ciągle ci sami współwłaściciele.

O kosztach postępowania, Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c.

Apelację od powyższego wyroku wniosła pozwana, zaskarżając go w całości, zarzucając:

1. naruszenie prawa materialnego tj.:

1.1. art. 18 ust. 1 u.w.l. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że zawarcie przez właścicieli lokali umów notarialnych o ustanowienie odrębnych własności lokali mieszkalnych, przeniesienie ich własności w wykonaniu umów deweloperskich oraz na podstawie § 4 w/w umów dokonanie podziału do korzystania z nieruchomości wspólnej w zakresie m.in. usytuowania przed budynkiem naziemnych miejsc postojowych w ten sposób, że spółdzielni przysługuje wyłączne prawo do korzystania i dysponowania usytuowanymi przed budynkiem naziemnymi miejscami postojowymi są umowami w zakresie art. 18 u.w.l. w sytuacji, gdy w/w umowy nie określają sposobu zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu w/w przepisu tj. nie powierzają zarządu nieruchomością wspólną osobie fizycznej ani prawnej, co doprowadziło do zastosowania art. 18 ust. 2a u.w.l. i w konsekwencji uznanie, że przedmiotowa uchwała winna zostać zaprotokołowana przez notariusza, w sytuacji gdy dla ważności przedmiotowej uchwały nie było konieczne zachowanie w/w formy;

1.2. art. 25 ust. 1 u.w.l. poprzez jego niewłaściwe niezastosowanie i uznanie, że przedmiotowa uchwała jest „niezgodna z przepisami prawa" z uwagi na niezachowanie formy, w sytuacji gdy w okolicznościach niniejszej sprawy brak było konieczności, aby przedmiotowa uchwała została zaprotokołowana przez notariusza; 

1.3. art 25 u.w.l. poprzez jego niewłaściwe niezastosowanie i uznanie, że przedmiotowa uchwała „narusza ewidentnie uzasadniony interes powódki" w sytuacji, w której:

a) jedynie powódka miała faktyczny wpływ na rozwiązanie, które zostało przyjęte w odniesieniu do miejsc postojowych polegające na przyznaniu prawa do wyłącznego korzystania z dziewięciu miejsc postojowych właścicielowi lokalu niemieszkalnego (...)czyli samej sobie;

b) zgoda wyrażona przez wszystkich właścicieli lokali mieszkalnych miała charakter pozorny oraz fikcyjny, umowy nie były oraz nie mogły być negocjowane, oraz przynajmniej nie wszyscy nabywcy lokali w przedmiotowej nieruchomości przed zawarciem umowy deweloperskiej byli informowani o wyłączeniu z użytkowania właścicieli lokali mieszkalnych naziemnych miejsc postojowych - o czym świadczy chociażby treść umów, które zakładały, że kolejne umowy o ustanowienie odrębnej własności mieszkalnych i przeniesienia prawa własności w wykonaniu umowy deweloperskiej zostaną podpisane w brzmieniu zaproponowanym przez powoda, który finalnie stwierdzi, że doszło do zawarcia umowy między wszystkimi właścicielami lokali mieszkalnych - co stanowi fikcję i jest przejawem odgórnie założonego przez powoda scenariusza;

c) zarówno w prospekcie informacyjnym, jak i w ofercie dewelopera brak było informacji o wyłączeniu z użytkowania właścicieli lokali mieszkalnych naziemnych miejsc postojowych;

d) działania powódki na etapie podpisywania umów zawartych w postaci aktów notarialnych ustanowienia odrębnej własności lokali mieszkalnych polegające na przedłożeniu nienegocjowanych wzorów umownych, w których nabywcy lokali zrzekną się przysługujących im z mocy prawa udziałów w nieruchomości wspólnej oraz roszczeń w ramach posiadanego udziału w nieruchomości wspólnej (zamiast wyłączenia terenu parkingu naziemnego z nieruchomości wspólnej) były bezprawne oraz prowadziły do obejścia art. 12 ust. 1 u.w.l., co naruszało uzasadniony interes właścicieli lokali, a ocena ewentualnego naruszenia przedmiotową uchwałą interesu powódki powinna być dokonywana w świetle pierwotnego zamysłu oraz opisanych wyżej działań powódki, której celem było prawo do wyłączonego korzystania przez nią ze wszystkich parkingowych miejsc naziemnych, mimo, że miejsca te stanowią współwłasność wszystkich właścicieli lokali, a sprzeczne z doświadczeniem życiowym jest, aby jakichkolwiek lokal - nawet usługowy - potrzebował aż (...)miejsc postojowych do wyłącznego korzystania poza posiadanymi już (...)miejscami garażowymi oraz jednym miejscem dla osób niepełnosprawnych;

e) powódka wynajęła przedmiotowy lokal usługowy, co oznacza, że miejsca postojowe, którymi dysponuje powódka tj., pozostałe jedno miejsce, które przedmiotową uchwałą Wspólnota pozostawiła powódce do wyłącznego korzystania, (...)miejsce przeznaczone dla osób niepełnosprawnych oraz 

(...)miejsca garażowe wystarczają do prowadzenia w przedmiotowym lokalu działalności gospodarczej - nawet na działalność rehabilitacyjną; właściciele lokali są odwiedzani przez gości, którzy powinni mieć możliwość do parkowania na parkingu naziemnym;

g) przedmiotowa uchwała nie uniemożliwia powodowi korzystania z przedmiotowych miejsc postojowych, a jedynie pozbawia go prawa gwarantowanego, nieprzerwanego z nich korzystania, a pojazdy należące do powoda mogą nadal użytkować przedmiotowe miejsca postojowe;

2. naruszenie prawa procesowego tj.:

2.1. art. 233 k.p.c. poprzez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego w postaci Decyzji nr (...) o warunkach zabudowy przedmiotowej nieruchomości oraz pominięcie, że na stronie nr 2 stwierdzono, że zagospodarowując działkę budowlaną, należy sporządzić stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, miejsca postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo, w tym również miejsca postojowe dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne, a działanie powoda polegające na przyznaniu do wyłącznego korzystania wszystkich miejsc postojowych dla właściciela jednego lokalu użytkowego jest sprzeczne z w/w warunkiem pochodzącym z decyzji o warunkach zabudowy i co niewątpliwe powinno - a nie zostało - zostać wzięte pod uwagę przy ocenie naruszenia interesu powódki;

2.2. art. 233 k.p.c. poprzez przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów i nieuprawnione uznanie, że w decyzji nr (...) o warunkach zabudowy przedmiotowej nieruchomości określono kwestię dostępu lokalu użytkowego (...) do określonej liczby naziemnych miejsc postojowych w sytuacji, gdy decyzja ta w ogóle nie podejmuje tej kwestii, co doprowadziło do uznania, że w dokumentacji deweloperskiej tj. w umowach deweloperskich (rezerwacyjnych) „musiały" znajdować się informacje o posadowieniu na parterze wznoszonego budynku lokalu usługowego;

2.3. art. 233 k.p.c. poprzez błędną ocenę materiału dowodowego w postaci decyzji nr (...) zatwierdzającej projekt budowlany i wydającej pozwolenie i uznanie, że „dostęp do lokalu użytkowego nr (...)o określonej liczby naziemnych miejsc postojowych został uwarunkowany już w decyzji zatwierdzającej projekt budowlany" w sytuacji gdy w/w decyzja w ogóle nie wspomina ani o lokalu użytkowym (...), ani o miejscach postojowych, co doprowadziło do błędnego ustalenia stanu faktycznego w tym zakresie;

2.4. art. 233 k.p.c. poprzez przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów i nieprzyznanie przymiotu wiarygodności zeznaniom członka zarządu Wspólnoty B. P. w zakresie, w jakim zeznał on, że nabywcy przedmiotowych lokali nie byli informowani o wyłączeniu z użytkowania naziemnych miejsc 

postojowych przed zawarciem ze Spółdzielnią umowy; że nie mieli żadnego na możliwość kształtowania umowy w zakresie sposobu korzystania z przedmiotowych miejsc postojowych w sytuacji, kiedy doświadczenie życiowe wskazuje, że umowy o ustanowienie odrębnej własności lokali mieszkalnych i przeniesienie prawa własności są redagowane przez deweloperów, a logika wskazuje, że skoro już pierwsza umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie własności zakłada, że kolejne umowy będą również przewidywały dalszy podział do korzystania w zakresie miejsc postojowych - nie sposób zakładać, że powód dopuszczał możliwość negocjowania przedmiotowych postanowień;

2.5. art. 231 k.p.c. poprzez zastosowanie nieuprawnionego domniemania faktycznego polegającego na domniemaniu, że z faktu, iż nabywcy lokali wiedzieli, że przedmiotowym budynku będzie znajdował się lokal użytkowy, nabywcy lokali powinni zdawać sobie sprawę, że wszystkie (...) miejsc naziemnych zostanie przyporządkowanych wyłącznie do tego lokalu.

W konkluzji apelacji pozwana wniosła o zmianę zaskarżonego orzeczenia i oddalenie powództwa w całości, oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja pozwanej jest niezasadna.

Sąd Okręgowy dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych, które Sąd Apelacyjny przyjmuje za własne, nie podzielając jednocześnie w całości dokonanej przez ten Sąd oceny prawnej.

Na wstępie Sąd Apelacyjny poddał analizie materiał dowodowy przedstawiony w sprawie, bowiem prawidłowe zastosowanie prawa materialnego możliwe jest dopiero po stwierdzeniu, że ustalenia i ocena materiału dowodowego dokonana przez Sąd I instancji są prawidłowe.

W ocenie Sądu Apelacyjnego nie zasługują na uwzględnienie zarzuty naruszenia prawa procesowego. Zgodnie z art. 233 § 1 k.p.c. sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie „wszechstronnego rozważenia zebranego materiału", a zatem z uwzględnieniem wszystkich dowodów przeprowadzonych w postępowaniu, jak również wszelkich okoliczności towarzyszących przeprowadzaniu poszczególnych dowodów i mających znaczenie dla oceny ich mocy i wiarygodności. Ramy swobodnej oceny dowodów wyznaczone są wymaganiami prawa procesowego, doświadczenia życiowego oraz regułami logicznego myślenia, według których sąd w sposób bezstronny, racjonalny i wszechstronny rozważa materiał dowodowy jako całość, dokonuje wyboru określonych środków dowodowych i ważąc ich moc oraz wiarygodność, odnosi je do pozostałego materiału dowodowego. Przepis art. 233 § 1 k.p.c. reguluje jedynie kwestię oceny wiarygodności i mocy dowodowej przeprowadzonych w sprawie dowodów, a nie poczynionych ustaleń faktycznych, czy wyprowadzonych z materiału dowodowego wniosków. Uchybienia w tym zakresie winny się skonkretyzować w zarzucie sprzeczności ustaleń faktycznych z materiałem dowodowym. Zaniechanie zaś wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału, czy też pominięcie przez sąd przy wyrokowaniu określonej okoliczności faktycznej, nawet jeżeli strona uważa ją za okoliczność istotną dla rozstrzygnięcia sprawy - nie stanowi o naruszeniu powyższego przepisu. Samo stwierdzenie o wadliwości dokonanych ustaleń faktycznych, odwołujące się do stanu faktycznego, który w przekonaniu skarżących odpowiada rzeczywistości, nie jest więc wystarczające. Konieczne jest bowiem wykazanie, że sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego, gdyż tylko takie uchybienie może być przeciwstawione uprawnieniu sądu do dokonywania swobodnej oceny dowodów. Nie jest natomiast wystarczające przekonanie strony o innej niż przyjął sąd wadze poszczególnych dowodów i ich odmiennej ocenie niż ocena sądu.

Przenosząc te uwagi na grunt niniejszej sprawy wskazać należy, że ocena dowodów dokona przez Sąd Okręgowy jest spójna i logiczna, przy uwzględnieniu zasad doświadczenia życiowego oraz poprawności logicznej. Zdaniem Sądu Apelacyjnego, niezrozumiały jest podnoszony przez skarżącą zarzut pominięcia przez Sąd Okręgowy dowodu w postaci decyzji nr (...), ponieważ jej treść była częścią ustaleń faktycznych poczynionych przez Sąd Okręgowy. Skoro z decyzji tej wynika jaki jest wymagany wskaźnik parkingowy w przypadku lokali użytkowych, to trudno uznać, aby decyzja ta nie dotyczyła jedynego lokalu usługowego usytuowanego w tym budynku. Również podnoszone przez skarżącą okoliczności dotyczące zawarcia umów nabycia lokali mieszkalnych i braku informowania nabywców o wyłączeniu z użytkowania dla mieszkańców naziemnych miejsc parkingowych nie miały znaczenia dla oceny zasadności powództwa, pełniąc jedynie rolę pomocniczą, przy porównywaniu interesów obu stron sporu. Co do zeznań członka zarządu pozwanej B. P., należy wskazać, mógł mieć wiedzę jedynie co do treści swoich rozmów z powódką w tym przedmiocie, nadto – treść jego zeznań jest sprzeczna z załączonymi do akt dokumentami, z których wynika, iż już do prospektu informacyjnego była dołączona przykładowa treść umowy. Skoro Wspólnota dokonała zmiany umowy dot. Korzystania z miejsc parkingowych, to tym samym uznawała tę umowę za ważną i skuteczną.

Przechodząc natomiast do oceny zarzutów prawa materialnego, to Sąd Apelacyjny abstrahuje się od rozważań prawnych Sądu pierwszej instancji, w części dotyczącej formy uchwały zmieniającej sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, która w ocenie Sądu Okręgowego dla swojej zgodności z przepisami prawa i skuteczności, powinna być zaprotokołowania przez notariusza.

Sąd Apelacyjny zauważył, że wbrew stanowisku Sądu Okręgowego jest sporne w literaturze czy podział quoad usum jest czynnością z zakresu zarządu rzeczą wspólną, czy też jest to czynność określająca sposób korzystania z rzeczy (por. J. Ignatowicz [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, t. I, red. Z. Resich, Warszawa 1972, s. 528; E. Drozd „Podział do korzystania nieruchomości wspólnej” [w:] Rozprawy z prawa prywatnego, prawa o notariacie i prawa europejskiego, ofiarowane R. Sztykowi, red. E. Drozd, A. Oleszko, M. Pazdan, Kluczbork 2007, s. 75 str. 77-78). Z literalnego brzmienia art. 18 ust. 2a u.w.l wynika, iż dotyczy jedynie zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Czym innym jest natomiast kwestia sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej. W literaturze wskazuje się, iż w naszym systemie prawnym istnieje normatywne rozdzielenie terminów „zarządzanie" oraz „korzystanie" (por. Iwona Szymczak „Wspólnota Mieszkaniowa”, rozdział „Zarządzanie a korzystanie z rzeczy wspólnej” LEX ; Michał Warciński „ Podział rzeczy quoad usum” (...)). W kodeksie cywilnym jest mowa o czynnościach zwykłego zarządu, czynnościach przekraczających zakres zwykłego zarządu (odpowiednio art. 201 i 199 k.c.), a odrębne regulacje odnoszą się do sposobu korzystania z rzeczy (art. 206 k.c.). Takie rozróżnienie występuje też w ustawie o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z art. 16 ust. 2 pkt 3 u.k.w.h. do księgi wieczystej w dziale trzecim wpisuje się sposób zarządzania oraz korzystania, podobnie rozróżnienie zawarte jest w art. 221 k.c. Czynności zarządzania są to czynności, które są zobowiązani podejmować współwłaściciele w stosunku do rzeczy wspólnej. To zobowiązanie do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną wynika z art. 200 k.c. Ogólnie ujmując, każdy współwłaściciel jest zobowiązany do współdziałania w zarządzaniu rzeczą wspólną, co nie oznacza, że zakres tego współdziałania jest zawsze identyczny. Natomiast „korzystanie" odnosi się do sfery uprawnień.

Z drugiej strony Sądowi Apelacyjnemu znany jest podgląd orzecznictwa, że w art. 18 u.w.l. jest mowa o sprawowaniu zarządu w znaczeniu funkcjonalnym nad nieruchomością wspólną, zaś pewność praw wymaga, aby zmiana umowy notarialnej dotyczącej unormowań zarządczych, w tym podziału quoad usum, była podjęta we właściwej formie (vide: wyrok Sąd Apelacyjnego w Warszawie dnia 21 stycznia 2016 r., sygn. akt I ACa 564/15). Natomiast we wcześniejszym orzecznictwie podziału rzeczy wspólnej do korzystania nie zaliczano do czynności zarządu, choć odsyłano do odpowiedniego stosowania przepisów o zarządzie ( zob. uzasadnienie uchwały SN z 29 listopada 2007r. III CZP 94/07 LEX nr 319929).

W ocenie Sądu Apelacyjnego w obecnym składzie, zmiana sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, który został ustalony w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali, nie wymaga dla swej ważności formy aktu notarialnego. W niniejszej sprawie - sposób podziału do użytkowania miejsc parkingowych został wpisany do księgi wieczystej, zaś zgodnie z art. 31.1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wpis do księgi wieczystej może być dokonany na podstawie dokumentów z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu, co oznacza, że również zmiana tego sposobu podziału nieruchomości do korzystania powinna być dokonana w takiej samej formie, aby mogła być wpisana do księgi wieczystej. Jednakże niedokonanie zmiany sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej w takiej formie uniemożliwia wpis do księgi wieczystej, ale nie czyni uchwały z tej przyczyny nieważną.

Niezależnie od powyższego, w ocenie Sądu Apelacyjnego, prawidłowe jest stanowisko Sądu Okręgowego, że przedmiotowa uchwała narusza uzasadniony interes powódki, co jest wystarczającą przesłanką do jej uchylenia w świetle art. 25 ust. 2 u.w.l.

Jak się wskazuje w orzecznictwie (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 12 lipca 2017 r., sygn. akt I ACa 212/17) pojęcie „interesów” na gruncie omawianego przepisu rozumiane jest szeroko, jako czyjeś dobro, czyjaś korzyść, także np. interesy ekonomiczne właściciela. Naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu cytowanego przepisu stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Odpowiedź na pytanie, czy skarżona uchwała narusza słuszne interesy właściciela musi być zawsze osadzona w realiach faktycznych danej sprawy. Dla przyjęcia, że istnieją przesłanki do uchylenia danej uchwały musi istnieć, co najmniej znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu określonego właściciela, a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą. Wówczas spór sprowadza się do rozstrzygnięcia konfliktu pomiędzy dobrem wspólnoty, a dobrem jej indywidualnego członka.

Dokonując oceny zmiany podziału quoad usum, należało zatem zrównoważyć zapotrzebowanie właścicieli lokali na nadziemne miejsca postojowe oraz powódki jako właściciela lokalu usługowego. Wbrew bowiem twierdzeniom skarżącej podział quoad usum powinien uwzględniać interesy wszystkich właścicieli, a więc także powodowej spółdzielni.

Rację ma apelująca, że powódka jako dotychczasowy właściciel w rozumieniu ustawy o własności lokali miała zapewne decydujący wpływ na rozwiązanie, które zostało przyjęte w odniesieniu do miejsc postojowych w umowach o ustanowieniu odrębnych własności lokali mieszkalnych oraz lokalu usługowego. Jednakże z dokumentów wynika, iż właściciele lokali mieszkalnych decydując się na ich zakup, powinni wiedzieć, że na parterze nieruchomości będzie lokal usługowy, co łączy się z koniecznością zapewnienia mu miejsc parkingowych dla usługobiorców. Okoliczność ta wynika już z prospektu informacyjnego z 30 kwietnia 2012r. (k. 21), której załącznikiem był również wzór umowy deweloperskiej oraz inne dokumenty, z których wynikał m.in. wskaźnik parkingowy (k.22, 24). Obowiązek zagwarantowania lokalowi usługowemu miejsc parkingowych wynikał również z decyzji nr (...) o warunkach zabudowy, przewidując wskaźnik parkingowy dla usług i handlu w ilości (...)miejsc parkingowych na 1000 m ² (k. 619). W istocie zatem deweloper musiał zapewnić odpowiednią ilość miejsc parkingowych, zarówno dla lokalu użytkowego, jak i dla lokali mieszkalnych. O ile chodzi o właścicieli lokali mieszkalnych, to nastąpiło to poprzez przyznanie im miejsc parkingowych w lokalu garażowym, o tyle lokal użytkowy niezależnie od miejsc w tym garażu, z których mogą korzystać pracownicy najemcy, musiał mieć zapewnione miejsca parkingowe ogólnodostępne dla klientów, gdyż tego wymagają przepisy. Deweloper nie mógł też zapewnić w inny sposób miejsc parkingowych dla klientów lokalu użytkowego (brak prawnej możliwości wyodrębnienia miejsca parkingowego na podwórku). Stosownie do art. 17 u.k.w.i h., jak i art. 221 k.c., czynności prawne określające sposób korzystania z rzeczy wspólnej odniosły skutek wobec innych nabywców lokali. Nie można zatem uznać, aby deweloper zastosował w umowach klauzule abuzywne nadużywając swej pozycji, choć rzeczywiście zapewne kwestia ta nie była negocjowana z nabywcami lokali mieszkalnych.

Oceniając interes powódki jako właściciela lokalu użytkowego, Sąd Apelacyjny uznał, że ma ona prawo uzyskiwać z niego określone pożytki finansowe, gdyż taki jest jego cel i społeczno - gospodarcze przeznaczenie. Jednakże trudno oczekiwać, że osoba wynajmująca lokal w celu prowadzenia działalności usługowej, obowiązana do ponoszenia zapewne wysokiego czynszu, zdecyduje się na jego wynajęcie bez możliwości zapewnienia swoim klientom dostępności do naziemnych miejsc parkingowych. Również rozmiar lokalu o powierzchni 504,75 m ² uzasadnia twierdzenie, że może on być wykorzystany do prowadzenia działalności o dużej przepustowości osób, z czego należy domniemywać, że każdorazowo przebywać w nim będzie więcej niż jeden usługobiorca. Już choćby z tego powodu nie zabezpiecza interesów powódki pozostawienie jej do korzystania jednego miejsca na parkingu naziemnym. Również posiadanie (...)miejsc parkingowych w garażu podziemnym, nie jest w tej mierze wystarczające, ponieważ z miejsc z tych zapewne będą korzystać pracownicy przychodni, a ponadto pacjenci nie będą mieli możliwości swobodnego wjazdu do garażu podziemnego (garaż zapewne jest zamykany, a klienci nie mają pilotów). Nie można również pominąć, że o ile pracownicy przychodni mogą korzystać miejsc w garażu poziemnym czy z miejsc ogólnodostępnych przy ulicy, to jednak pacjenci, szczególnie ze schorzeniami narządów ruchu, muszą mieć możliwość zaparkowania blisko wejścia do lokalu.

Jednocześnie rozważając interes pozostałych członków wspólnoty stwierdzić należy, iż mieszkańcy budynku składającego się z (...)lokali mieszkalnych mają zapewnionych (...)miejsc w garażu poziemnym. Natomiast ci mieszkańcy, którzy nie dysponują takim miejscem oraz goście odwiedzający mieszkańców mogą korzystać z ogólnodostępnych bezpłatnych miejsc parkingowych w strefie publicznego parkowania. Również pacjenci przychodni, dla których nie starczy miejsc parkingowych będą zmuszeni do korzystania z miejsc parkingowych przy ulicy. Na marginesie należy wskazać, iż nie jest wykluczona taka zmiana sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, że klienci lokalu użytkowego będą korzystać z miejsc parkingowych w godzinach pracy przychodni, zaś wieczorami czy w weekendy – pozostali mieszkańcy, ewentualnie zapewnienie wspólnocie korzystania z jednego czy dwóch dodatkowych miejsc parkingowych, ale nie (...)na (...)dostępnych.

Z tych przyczyn Sąd Apelacyjny uznał, że zmiana podziału quoad usum części nieruchomości wspólnej narusza interes powodowej spółdzielni, również członka wspólnoty, ponieważ bez możliwości zapewnienia najemcy lokalu usługowemu chociażby kilku miejsc parkingowych jego wynajęcie będzie znacznie utrudnione, lub wręcz niemożliwe. Tym samym sformowany przez skarżącą w apelacji zarzut naruszenia art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali nie jest uzasadniony.

Mając na uwadze powyższe, na podstawie art. 385 k.p.c. Sąd Apelacyjny orzekł jak w sentencji.

O kosztach procesu orzeczono zgodnie z wyrażoną w art. 98 § 1 i 3 k.p.c. zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. Kwota 270 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa prawnego w instancji odwoławczej znajduje uzasadnienie w § 8 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców aktualnego na dzień wniesienia apelacji.