Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 11 grudnia 2018 r.

Sąd Apelacyjny w Poznaniu I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSA Piotr Górecki

Sędziowie: SSA Małgorzata Mazurkiewicz-Talaga /spr./

SSO /del./ Maciej Agaciński

Protokolant: st.sekr.sąd. Kinga Kwiatkowska

po rozpoznaniu w dniu 29 listopada 2018 r. w Poznaniu

na rozprawie

sprawy z powództwa J. S., D. S.

przeciwko (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa w P.

o zapłatę

na skutek apelacji powodów

od wyroku Sądu Okręgowego w Poznaniu

z dnia 21 listopada 2017 r. sygn. akt IX GC 343/15

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od powodów na rzecz pozwanej 8.100 zł tytułem zwrotu koszt zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.

Małgorzata Mazurkiewicz-Talaga Piotr Górecki Maciej Agaciński

I A Ga 203/18

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 20 stycznia 2015r. powodowie – J. S. i D. S. wspólnicy spółki (...)w P. wnieśli o zasądzenie od pozwanego – C. w P. kwoty 558.000 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 15 kwietnia 2014r. do dnia zapłaty oraz kwoty 20.000 zł, a także kosztów postępowania.

W uzasadnieniu pozwu powodowie podali, że nabyli od pozwanego lokal użytkowy położony w P. przy ul. (...), na terenie kompleksu C.. Lokal ten miał zostać przeznaczony na prowadzenie działalności gastronomicznej. Zgodnie z postanowieniami umów zawartych przez strony, miał on być wydany w stanie umożliwiającym korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem, tj. zaopatrzony w odpowiednie media, w szczególności w wodę, prąd, gaz, etc. Tymczasem wbrew zapisom umownym i poczynionym ustaleniom, w dniu podpisania umowy przyrzeczonej lokal nie był podłączony do sieci elektroenergetycznej, nie był zaopatrzony w energię elektryczną ani oddzielny system pomiarowy, a pozwany nie złożył oświadczenia, o którym mowa w § 5 ust. 8 umowy przedwstępnej. W tej sytuacji powodowie nie mogli wynająć lokalu i z tego tytułu ponieśli szkodę w wysokości 558.000 zł. Odpowiedzialność za powstanie szkody po stronie powodów obciąża pozwanego, gdyż nie dopełnił on obowiązku dostarczenia powodom lokalu zaopatrzonego w stosowne media, a po przejściu własności lokalu na powodów, nie podjął czynności mających na celu zmianę tego stanu oraz nie wypełnił obowiązków opisanych w umowie.

Nakazem zapłaty wydanym w postępowaniu upominawczym w dniu 23 lutego 2015r. Sąd Okręgowy w Poznaniu w sprawie (...) uwzględnił powództwo w całości.

Od powyższego nakazu zapłaty pozwany wniósł sprzeciw, domagając się oddalenia powództwa w całości oraz zasądzenia od powodów zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Uzasadniając swoje stanowisko pozwany w pierwszej kolejności wskazał, iż spółka (...) w P. uległa przekształceniu w spółkę C. w P..

Odnosząc się merytorycznie do twierdzeń powoda, pozwany wskazał, iż w chwili wydania lokalu powodom, co miało miejsce w dniu 05 czerwca 2008r., lokal wyposażony był w odpowiednie przyłącze instalacji elektrycznej o mocy przyłączeniowej 12,5 kW, posiadał wentylację grawitacyjną, klimatyzację, dostęp do wody. W protokole przekazania lokalu powodowie nie zawarli żadnych zastrzeżeń co do stanu obiektu. Pozwany podkreślił, iż nigdy nie gwarantował powodom przyłącza do sieci elektroenergetycznej z mocą przyłączeniową 40 kW, nigdy też nie odmówił powodom podłączenia energii elektrycznej, a jedynie uzależnił wyrażenie zgody od przedstawienia przez powoda odpowiedniej dokumentacji, w tym projektu prac niezbędnych do wykonania żądanego przyłącza. Powodowie domagali się wyrażenia zgody, jednakże nie załączali niezbędnej dokumentacji. Zrobili to dopiero w czerwcu 2014r. i wówczas pozwany udzielił niezwłocznie zgody na wykonanie takiego przyłącza.

Pozwany zakwestionowała także obydwa roszczenia powodów co do wysokości.

Z ostrożności procesowej pozwany podniósł zarzut przedawnienia roszczenia powodów z tytułu utraconych korzyści w postaci czynszu za okres 31 stycznia 2011r. do 20 stycznia 2012r.

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Okręgowy oddalił powództwo , obciążając powodów kosztami procesu.

Podstawę rozstrzygnięcia Sądu Okręgowego stanowiły następujące ustalenia faktyczne i rozważania prawne:

Powodowie – J. S. i D. S. prowadzą działalność gospodarczą jako wspólnicy spółki cywilnej „Sołtysiak” Jakub Sołtysiak, Danuta Sołtysiak spółka cywilna z siedzibą w P.. W dniu 08 sierpnia 2011r. do spółki (...)w P. przystąpiła D. S., a wystąpił ze spółki dotychczasowy wspólnik – P. S.. Spółka (...) zmieniła nazwę na (...) z siedzibą w P..

Pozwany C. z siedzibą w P. prowadzi działalność gospodarczą na podstawie wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS (...). W dniu 02 lutego 2015r. Sąd Rejonowy Poznań - Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu postanowił wpisać w Rejestrze Przedsiębiorców KRS informację o przekształceniu spółki C. z siedzibą w P. w spółkę C. z siedzibą w P., KRS nr (...).

Dnia 28 lutego 2007r. strony zawarły umowę przedwstępną umowy ustanowienia odrębnej własności oraz sprzedaży lokalu niemieszkalnego nr (...), składającego się z jednego lokalu, jednego pomieszczenia socjalnego i jednego wc, o łącznej powierzchni użytkowej 125,49 m2, znajdującego się na pierwszej kondygnacji – parterze budynku niemieszkalnego B, położonego na terenie kompleksu (...), przy ul. (...) w P..

W § 5 pkt. 5 umowy strony zastrzegły, że w chwili wydania lokalu na kupujących (powodów) przejdą wszelkie koszty związane z eksploatacją lokalu, w tym opłaty za dostarczane media. Kupujący zobowiązali się, że w terminie 30 dni od daty zawarcia umowy przyrzeczonej podpiszą ze spółką pod firmą (...) S.A. w P. – dostawcą mediów, umowę sprzedaży energii elektrycznej (wstąpią w prawa strony umowy, zawartej z dostawcą mediów przez sprzedającego) wraz z przepisaniem na siebie licznika energii elektrycznej (§ 5 pkt. 7 umowy). W celu umożliwienia i ułatwienia kupującym wykonanie w/w czynności sprzedający zobligowany był do wystosowania do dostawcy mediów listem poleconym oświadczenia, w którym obydwie strony stwierdzały, iż z uwagi na zawarcie umowy zarówno sprzedający jak i kupujący wyrażają zgodę, by w terminie 21 dni od daty otrzymania pisma przez dostawcę, w miejsce sprzedającego jako strony umowy na dostawę energii elektrycznej wstąpili kupujący (§ 5 pkt. 8 umowy).

Zgodnie z treścią załącznika nr 2 do w/w umowy – „Standard wykończenia” lokal miał posiadać: tynki gipsowe na ścianach bez szpachlowania, sufity do indywidualnego wykończenia, podłoża betonowe zatarte na ostro dostosowane do indywidualnego wykończenia, stolarkę drewnianą zewnętrzną, witrynę, a w zakresie instalacji: podejście do węzłów sanitarnych, instalację elektryczną – przewód zasilający z wyłącznikiem głównym, oraz instalacje niskoprądowe: antenową koncentryczną i komputerową oraz telefoniczną.

Następnie w dniu 17 czerwca 2008r. strony zawarły umowę przyrzeczoną – akt ustanowienia odrębnej własności lokalu z jednoczesną jego sprzedażą. W § 6 w/w umowy wskazano, iż zarząd nieruchomością wspólną położoną w P. przy ul. (...) oraz ul. (...) został powierzony spółce C. z siedzibą w P. (pozwany). Kupujący (powodowie) zobowiązali się ponosić koszty związane z bieżącą eksploatacją nieruchomości wspólnej oraz remontów bieżących i kapitalnych budynku i to w części odpowiadającej wysokości udziału związanego z własnością nabywanego lokalu.

Kupujący udzielili sprzedającemu i zarządcy (pozwanemu) nieodwołalnego i niegasnącego na wypadek śmierci mocodawcy, pełnomocnictwa na okres do zakończenia sprzedaży ostatniego z lokali na przedmiotowej nieruchomości m. in. do prowadzenia wszelkich robót budowlanych na przedmiotowej nieruchomości. Nadto kupujący wyrazili zgodę na prowadzenie wszelkich koniecznych prac budowlanych na przedmiotowej nieruchomości przez zarządcę (§ 7 pkt. 1, 2 i 3 umowy).

Odbiór lokalu przez powodów miał miejsce w dniu 05 czerwca 2008r. i nastąpił na podstawie sporządzonego i podpisanego przez obydwie strony technicznego protokołu zdawczo – odbiorczego lokalu niemieszkalnego. Potwierdzono wykonanie w lokalu m. in. instalacji klimatyzacji oraz przyłącza instalacji elektrycznej NN i niskoprądowej z zastrzeżeniem, iż samo przyłącze znajduje się w części technicznej, a licznik – w rozdzielni głównej budynku B.

Lokal powodów, tak jak pozostałe lokale w obiekcie przy ul. (...) oraz ul. (...), posiadał wewnętrzną linię zasilającą o mocy przyłączeniowej 12,5Kw. Dopuszczalne było posiadanie przez lokal wewnętrznej linii zasilającej o większej mocy przyłączeniowej, np. 40Kw. Warunkiem posiadania takiej instalacji było przedstawienie pozwanemu projektu, jakie miały być odbiorniki i zabezpieczenia oraz uzgodnienie wykonania takiej linii z zakładem energetycznym i z głównym energetykiem pozwanego.

Wykonanie przyłączenia o mocy przyłączeniowej 40Kw w lokalu powodów pociągało za sobą konieczność przebudowy sieci zasilającej. Gdyby przyłącze było na podliczniku, to wtedy trzeba by było wymienić kabel od rozdzielni głównej do lokalu, na kabel o innych parametrach i większym przekroju. Układ pomiarowy, w jaki wyposażone jest przyłącze główne, pozwoliłby na obsługę przyłącza o tak dużej mocy. Natomiast w sytuacji, gdyby przyłącze nie było na podliczniku tylko funkcjonowało niezależne, wtedy powodowie musieliby wystąpić do dostawcy energii elektrycznej o wydanie odpowiednich dokumentów, w których określono by warunki techniczne przyłączenia. Wykonanie i koszt prac obciążałby powodów jako właścicieli lokalu, a na dokonanie takich zmian musieliby uzyskać zgodę właściciela obiektu bądź zarządcy - pozwanego.

Każdy z lokali był wyposażony także w dwie jednostki wewnętrzne klimatyzacji, które można podłączyć do głównej centrali, która steruje klimatyzacją całego obiektu. Aby urządzenie to uruchomić powodowie powinni byli zgłosić się do administratora obiektu, który wezwałby serwisantów i podłączył jednostki wewnętrzne klimatyzacji do centralnej jednostki i jednocześni ustalił sposób rozliczania za zużycie energii elektrycznej na klimatyzację. Powodowie mogli też odłączyć klimatyzatory od sieci C. i uruchomić je na własny rachunek.

Lokal powodów był również wyposażony w instalację wentylacji grawitacyjnej, natomiast nie był wyposażony w wentylację mechaniczną. Powodowie byli uprawnieni do wbudowania w stanowiącym ich własność lokalu instalacji wentylacji mechanicznej pod warunkiem przedstawienia pozwanemu projektu takiej instalacji oraz uzyskania zgody konserwatora zabytków.

Powodom, z tytułu nabycia spornego lokalu, przysługiwało pięć miejsc parkingowych na parkingu wspólnym nieruchomości. Miejsca parkingowe były ogólnie dostępne, na zasadzie wspólnoty. Nie przypisano konkretnych miejsc parkingowych do konkretnych lokalów. Wydawana była odpowiednia ilość kart umożliwiających wjazd na parking do ilości miejsc przydzielonych do korzystania dla danego lokalu. Posiadacz karty wjazdowej parkował tam, gdzie było wolne miejsce.

Pismem z dnia 16 kwietnia 2012r. powodowie zwrócili się do pozwanego o wyrażenie zgody na podłączenie ich lokalu do sieci elektroenergetycznej, wnosząc jednocześnie o zgodę na rozdział instalacji z mocą przyłączeniową 40KW i założenie osobnego układu pomiarowego. Do w/w pisma załączono informację uzyskaną od (...) sp. z o.o. oraz warunki przyłączenia. Następnie pismem z dnia 19 lipca 2012r. powodowie zwrócili się do pozwanego o odwrotne podłączenie energii elektrycznej do lokalu podtrzymując wniosek o zgodę na rozdział instalacji z mocą przyłączeniową 40KW i założenie osobnego układu pomiarowego.

W sierpniu 2012r. pozwany przesłał powodom projekt umowy o podłączeniu do rozdzielni głównej z mocą przyłączeniową 12,5 KW lokalu powodów, którzy ostatecznie odmówili podpisania umowy w zaproponowanym kształcie.

Pismami z dnia 16 listopada 2012r. i 19 listopada 2012r. powodowie ponownie wezwali pozwanego do złożenia pisemnego oświadczenia w sprawie akceptacji podłączenia stanowiącego ich własność lokalu do sieci elektroenergetycznej oraz do włączenia systemu wentylacyjnego w przedmiotowym lokalu. Powodowie domagali się także pisemnie wskazania im miejsc parkingowych przynależnych do stanowiącego ich własność lokalu użytkowego. W odpowiedzi z dnia 30 listopada 2012r. pozwany wyjaśnił, że powodowie odmówili podpisania umowy, której przedmiotem miała być zgoda na przyłączenie lokalu powodów do rozdzielni głównej z mocą przyłączeniową 12,5 KW. Jednocześnie z uwagi na fakt, iż zasilanie budynku przy ul. (...) odbywa się przez linię konsumencką oraz ze względu na brak miejsca na zainstalowanie dodatkowego układu pomiarowego, jak również z uwagi na aktualną wysokość poboru mocy na poziomie zbliżonym do maksymalnego i braku technicznych możliwości doprowadzenia odpowiedniego kabla do lokalu powodów, nie ma możliwości uwzględnienia żądania powodów. Pozwany wskazał, iż budynek nie posiada ogólnej sieci wentylacji, do której można by podłączyć lokal powodów. Wyjaśnił ponadto, że przedmiotem umowy zwartej przez strony nie były miejsca parkingowe. Większość miejsc parkingowych usytuowana jest na gruncie stanowiącym część wspólną, z której powodowie mogą korzystać na równych prawach.

Pismem z dnia 19 grudnia 2012r. powodowie wystąpili z pozwem o zobowiązanie pozwanego oraz W. w P. do złożenia oświadczenia o wyrażeniu zgody na podłączenie lokalu powodów do sieci elektroenergetycznej poprzez wykonanie rozdziału istniejącej instalacji z przelicznikowych urządzeń zasilających w budynku z mocą przyłączeniową 40KW i założenie osobnego układu pomiarowego. W toku procesu, pismem z dnia 25 kwietnia 2013r. pozwany wyraził zgodę na w/w czynności zastrzegając przy tym, że na etapie projektu, wszelkie ustalenia dotyczące miejsca przyłączenia oraz sposobu i wykonania prac muszą być z nim skonsultowane i zatwierdzone w formie pisemnej. Postanowieniem z dnia 30 sierpnia 2013r. wydanym w sprawie o sygnaturze akt I C 220/13 Sąd Rejonowy Poznań – Grunwald i Jeżyce w Poznaniu umorzył postępowanie w sprawie.

W dniu 23 czerwca 2014r. powodowie przedstawili pozwanemu obliczenia techniczne dotyczące przyłączenia lokalu powodów do sieci elektroenergetycznej nieruchomości. W dniu 27 czerwca 2014r. pozwany wyraził zgodę na proponowane zasilenie z rozdzielni głównej budynku B, zgodnie z przedłożonym opracowaniem z zabezpieczeniem 50A i mocą 32 KW.

W 2012r. w kompleksie (...) zrealizowano prace budowlane zmierzające do zabudowania korytarza arkad i przedzielenia go ścianami wewnętrznymi w celu wyodrębnienia nowych lokali. W wyniku tych prac budowlanych dostęp do pierwotnego wejścia głównego do lokalu powodów został mocno ograniczony – podcień został zabudowany, a w miejscu bezpośredniego dojścia zostały wstawione drzwi prowadzące do zaplecza sąsiadującego lokalu oraz do wcześniejszego wejścia do przedmiotowego lokalu. Wejście główne zostało zlikwidowane, a w części zabudowanego podcienia sąsiadującego z tym wejściem, zostało urządzone małe pomieszczenie magazynowe. W lokalu urządzone zostały dwa wejścia – do głównej sali lokalu w miejscu pierwotnych witryn od strony ul. (...) i od strony osiedla. Wejście boczne do części zaplecza lokalu pozostało bez zmian.

Przebudowa arkad została wykonana na podstawie projektu, którego wykonanie zlecił inwestor - pozwany. Na wykonanie prac pozwany uzyskał zgodę konserwatora zabytków i zgłosił rozpoczęcie prac do Urzędu Miasta P.. Urząd Miasta P. nie zwrócił uwagi na to, że skoro przebudowywana nieruchomość jest obiektem zabytkowym, wymagane jest pozwolenie na budowę. Powyższe uchybienie wyszło na jaw dopiero w trakcie kontroli organów nadzoru budowlanego po zakończeniu prac. Pozwany wystąpił o wydanie następczego pozwolenia na budowę. Postanowieniem nr (...) z dnia 28 marca 2017r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego ustalił opłatę legalizacyjną w wysokości 375.000 zł związaną z samowolnym wykonaniem robót budowlanych stanowiących rozbudowę parteru budynku zlokalizowanego na nieruchomości ul. (...) w P. poprzez zabudowę podcieni wraz ze zmianą sposobu użytkowania tej części budynku. Decyzja ta jest ostateczna.

Powodowie zlecili ekspertom z P. wykonanie ekspertyzy dotyczącej określenia stanu funkcjonalno – użytkowego lokalu użytkowego nr (...) położonego w budynku wielolokalowym w P., przy ul. (...). Rzeczoznawca majątkowy A. J. i ekspert z dziedziny budownictwa A. S. w opinii z dnia 18 marca 2013r. stwierdzili, że zabudowa wejścia do lokalu od strony arkad będzie miała wpływ na stan organizacyjno – użytkowy lokalu i spowoduje obniżenie jego wartości.

W dniu 01 lipca 2014r. powodowie zawarli z P. Ś. umowę najmu spornego lokalu z przeznaczeniem na cele biurowe. Umowa została zawarta na czas oznaczony – 5 lat. Najemca zobligowany był do płacenia czynszu w wysokości 12.000 zł miesięcznie plus VAT. W wynajętym lokalu swoje rzeczy przechowywał powód, miały zostać usunięte na wezwanie najemcy, kiedy ten rozpocznie adaptację lokalu. Strony uzgodniły, że najemca w imieniu wynajmujących będzie prowadził z pozwanym rozmowy odnośnie przyłączenia lokalu do sieci elektroenergetycznej oraz miejsc parkingowych. Powodowie wypowiedzieli najemcy umowę najmu po kilku miesiącach z uwagi na niewłaściwe zachowanie się P. Ś..

Pismem z dnia 11 kwietnia 2014r. powodowie wezwali pozwanego do zapłaty odszkodowania w kwocie 1.058.000 zł obejmującego utracone korzyści w postaci czynszu możliwego do uzyskania z tytułu najmu na wolnym rynku lokalu stanowiącego własność powodów – 558.000 zł oraz zmniejszenie wartości w/w lokalu z uwagi na zabudowę fragmentu arkad wiodących do lokalu – 500.000 zł. Następnie, wobec braku reakcji strony pozwanej, w dniu 15 kwietnia 2014r. skierowali do Sądu Rejonowego Poznań – Grunwald i Jeżyce w Poznaniu wniosek o zawezwanie pozwanego do próby ugodowej w sprawie m. in. zapłaty przez pozwanego odszkodowania w kwocie 558.000 zł z tytułu utraconych korzyści w postaci czynszu możliwego do uzyskania z tytułu najmu na wolnym rynku lokalu stanowiącego własność powodów oraz zapłaty przez pozwanego odszkodowania kwoty 500.000 zł z tytułu odszkodowania za zmniejszenie wartości w/w lokalu z uwagi na zabudowę fragmentu arkad wiodących do lokalu. Postepowanie nie zakończyło się zawarciem ugody.

Kolejno, pismem z dnia 13 stycznia 2015r. powodowie ponownie wezwali pozwanego do zapłaty kwoty 558.000 zł odszkodowania tytułem utraconych korzyści w postaci czynszu możliwego do uzyskania z tytułu najmu na wolnym rynku lokalu stanowiącego własność powodów oraz kwoty 20.000 zł odszkodowania tytułem zmniejszenia wartości w/w lokalu z uwagi na zabudowę fragmentu arkad wiodących do lokalu, w terminie do dnia 16 stycznia 2015r. Wezwanie pozostało bezskuteczne.

W sporządzonej na potrzeby niniejszego postępowania opinii biegły sądowy z dziedziny budownictwa K. J. stwierdził, że samo zabudowanie jednego podcienia arkad przeszklonymi drzwiami nie musiało powodować ujemnych skutków dla lokalu powodów. Przed zabudowaniem przestrzeń ta mogła pełnić funkcję komunikacji zewnętrznej, po zabudowie – funkcję komunikacji wewnętrznej. Problem pojawia się wówczas, kiedy w obrębie tej powierzchni ustawiona została ukośnie zorientowana ścianka z drzwiami wejściowymi do sąsiedniego lokalu użytkowego, która w istotny sposób ograniczyła parametry funkcjonalno-użytkowe całego wejścia – wejścia do obu lokali. Dodatkowo zabudowano połączenie przedsionka wejściowego do lokalu powodów przez co wyeliminowano to wejście jako element funkcjonalny komunikacji samego lokalu powodów. Biegły wskazał, iż oceniając skutki zabudowy arkad dla lokalu powodów, jeśli przyjąć jako punkt odniesienia faktyczny stan funkcjonalny, wówczas ze względu na zapewnienie dwóch bezpośrednich wejść do lokalu – jego części użytkowej, utrata trzeciego wejścia znacznej straty nie wnosi. Jeśli natomiast punktem odniesienia będzie stan potencjalny, który można by osiągnąć organizując główne wejście w miejscu zabudowanej arkady, to strata tej przestrzeni ogranicza w pewnym zakresie możliwości optymalnego zagospodarowania funkcjonalnego całego lokalu.

W opinii uzupełniającej biegły K. J. zaznaczył także, iż ostatecznie przejście do lokalu powodów w zabudowanej części arkad zostało wyeliminowane nie przez samą ukośną ściankę, co na skutek zorganizowania w wydzielonym pomieszczeniu magazynku sprzętu i produktów.

W sporządzonej na potrzeby niniejszego postępowania opinii biegła sądowa z dziedziny gospodarki mieszkaniowej i nieruchomości A. P. oszacowała wysokość czynszu najmu za okres od 01 lutego 2011r. do 31 stycznia 2014r. na kwotę 352.800 zł, przyjmując miesięczną stawkę czynszu na kwotę 9.800 zł. Nadto stwierdziła, że zmiana układu komunikacyjnego w lokalu powodów nie miała wpływu na jego użyteczność, atrakcyjność, a co za tym idzie także wartość. Wskazała, iż zdecydowana większość przepytywanych przez nią ekspertów uznała, że zorganizowanie wejścia do lokalu widocznego od ulicy (...) podniosło atrakcyjność lokalu. Zwracano uwagę, że do większości lokali używanych w P. oraz innych miejscach, zwykle wejście prowadzi wprost z ulicy.

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie bezspornych twierdzeń stron o faktach, a także w oparciu o dokumenty dołączone przez strony do akt sprawy i sporządzone na potrzeby postępowania opinie biegłej sądowej z dziedziny gospodarki mieszkaniowej i nieruchomości A. P. oraz biegłego sądowego z dziedziny budownictwa K. J., a także na podstawie zeznań świadków.

Dokumenty przedłożone przez strony miały charakter dokumentów prywatnych i stosownie do treści 245 k.p.c. stanowiły dowód tego, że osoby, które je podpisały złożyły oświadczenia zawarte w tych dokumentach. Dokumenty powyższe nie były kwestionowane przez strony, a Sąd nie znalazł podstaw, by czynić to z urzędu. Sąd uznał za w pełni wiarygodne także dokumenty urzędowe, które stanowiły dowód tego, co zostało w nich urzędowo zaświadczone (art. 244 § 1 k.p.c.).

Opinię z dziedziny budownictwa i projektowania sporządził biegły sądowy z dziedziny budownictwa K. J., a opinię sądową w zakresie wyceny opracowała biegła sądowa z dziedziny gospodarki mieszkaniowej i nieruchomości A. P.. Sąd uznał, że obydwie opinie zostały sporządzone fachowo i rzetelnie, dlatego też wnioski w nich zawarte stanowiły element ustaleń faktycznych poczynionych w niniejszej sprawie. Należy podkreślić że dowód z opinii biegłego podlega ocenie sądu z zastosowaniem art. 233 § 1 k.p.c., według właściwych dla przedmiotu opinii kryteriów zgodności z zasadami logiki i wiedzy powszechnej, poziomu wiedzy biegłego, podstaw teoretycznych opinii, a także sposobu motywowania oraz stopnia stanowczości wyrażonych w niej wniosków (por. uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 07 listopada 2000r. I CKN 1170/98, OSNC 2001, nr 4, poz. 64; uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 15 listopada 2002 r., V CKN 1354/00, LEX nr 77046). W ocenie Sądu obydwie opinie zostały sporządzone zgodnie z posiadaną przez biegłych fachową wiedzą i doświadczeniem zawodowym, zostały oparte na analizie dokumentacji znajdującej się w aktach sprawy oraz po dokonaniu oględzin spornego lokalu. Wnioski obydwu opinii były logiczne i przekonywujące, a nieścisłości i wątpliwości podnoszone przez strony biegły K. J. wyjaśnił składając na rozprawie w dniu 15 maja 2017r. zeznania, a biegła A. P. – na rozprawie w dniu 07 listopada 2017r.

..

W ocenie Sądu, brak było jakichkolwiek podstaw do podważania słuszności wniosków zawartych w opiniach. Biegli w należyty sposób wyjaśnili w opiniach uzupełniających oraz ustnie na rozprawach wszystkie sporne kwestie. Strony na rozprawie miały możliwość zadawania pytań bezpośrednio biegłym, którzy w sposób wyczerpujący wytłumaczyli wszelkie wątpliwe kwestie. Sąd uznał zatem, że opinie biegłych stanowią wiarygodny materiał dowodowy.

Uznając opinię biegłej A. P. za rzetelną, fachową i wyczerpującą Sąd na rozprawie w dniu 07 listopada 2017r. oddalił wniosek powodów o przeprowadzenie dowodu z uzupełniającej opinii biegłej sądowej z dziedziny gospodarki mieszkaniowej i nieruchomości.

Sąd miał przy tym na uwadze, jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 24 czerwca 2015r. (I UK 345/14, LEX nr 1771399), iż dowód z opinii biegłych ma szczególny charakter, gdyż korzysta się z niego w wypadkach wymagających wiadomości specjalnych (art. 278 § 1 kpc). Z tego względu nie mają do niego zastosowania wszystkie zasady dotyczące postępowania dowodowego, w tym art. 217 kpc. W świetle bowiem art. 286 kpc, sąd ma obowiązek dopuszczenia dowodu z dodatkowej opinii tych samych lub innych biegłych, gdy zachodzi tego potrzeba, a więc wówczas, gdy opinia złożona do sprawy zawiera istotne braki, sprzeczności, względnie nie wyjaśnia istotnych okoliczności.

W rozpoznawanej sprawie sytuacja taka nie miała miejsca. Opinia przedstawiona przez biegłą A. P. uzupełniona opinią z dnia 13 września 2017r. oraz zeznaniami biegłej była wyczerpująca i fachowa, nie zawierała braków i sprzeczności oraz wyjaśniała w sposób wyczerpujący istotne dla rozstrzygnięcia sprawy okoliczności.

Wobec powyższego Sąd uznał, że brak jest jakichkolwiek podstaw do wykonywania kolejnej opinii uzupełniającej w niniejszej sprawie i w konsekwencji wniosek powodów o przeprowadzenie takiego dowodu oddalił.

Po przeprowadzeniu postępowania dowodowego Sąd doszedł do przekonania, że powództwo nie mogło zostać uwzględnione.

W przedmiotowej sprawie powodowie dochodzili od pozwanego zapłaty należności w łącznej kwocie 578.000 zł tytułem odszkodowania:

- za utracone korzyści w postaci czynszu możliwego do uzyskania z tytułu najmu na wolnym rynku lokalu stanowiącego własność powodów – 558.000 zł,

- za zmniejszenie wartości w/w lokalu z uwagi na zabudowę fragmentu arkad wiodących do lokalu – 20.000 zł.

Przed przystąpieniem do analizy argumentów merytorycznych stron konieczne było rozważenie zasadności podniesionego przez pozwanego w sprzeciwie od nakazu zapłaty zarzutu przedawnienia roszczenia powodów z tytułu utraconych korzyści w postaci czynszu najmu za okres 31 stycznia 2011r. do 20 stycznia 2012r. W ocenie pozwanego podstawą prawną w/w roszczenia były przepisy o czynach niedozwolonych, a zgodnie z art. 442 ¹k.c. roszczenia o naprawienie szkody wyrządzonej czynem niedozwolonym przedawniają się z upływem lat trzech od dnia, w którym poszkodowany dowiedział się o szkodzie i o osobie zobowiązanej do jej naprawienia. Powodowie wytoczyli powództwo w niniejszej sprawie 20 stycznia 2015r. Tak więc roszczenie powodów obejmujące okres dłuższy niż trzy lata wstecz od w/w daty, tj. okres od 31 stycznia 2011r. do 20 stycznia 2012r. jest przedawnione.

Sąd nie podzielił argumentacji pozwanego.

Istota przedawnienia polega na tym, że po upływie terminu przedawnienia ten, przeciwko komu przysługuje roszczenie, może uchylić się od jego zaspokojenia, powołując się na upływ tego czasu (art. 117 § 2 k.c. ). Zgodnie z treścią art. 118 k.c., jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi lat dziesięć, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej - trzy lata.

W pierwszej kolejności wskazać należy, iż wbrew twierdzeniom pozwanego, podstawę prawną dla roszczenia powodów objętego niniejszym postępowaniem stanowią nie przepisy o szkodzie wyrządzonej czynne niedowolnym lecz przepisy regulujące odpowiedzialność za nienależyte wykonanie umowy, co wprost wynika z treści pozwu, gdzie powodowie wyraźnie wskazali, iż domagają się od pozwanego zapłaty odszkodowania w związku z niewłaściwym wykonaniem przez niego umów łączących strony. Zatem podstawę prawną odpowiedzialności pozwanego stanowią przepisy regulujące odpowiedzialność kontraktową, a nie deliktową.

W przypadku odpowiedzialności kontraktowej, to dla wybranych stosunków prawnych z tego zakresu ustawodawca określił długość terminów przedawnienia roszczeń o wykonanie wynikających z nich zobowiązań, a czasami także moment, od którego należy liczyć termin ich przedawnienia się (np. art. 390 § 3, art. 541, art. 624 § 1 i 2, art. 646 k.c., art. 677, art. 719, art. 722, art. 778, art. 792, art. 803 § 2 k.c.), ale nie stworzył ogólnych przepisów, które by regulowały zasady przedawnienia roszczeń o wykonanie zobowiązania albo o naprawienie szkody wyrządzonej ich niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem. Co do zasady, do tych roszczeń muszą być zatem stosowane przepisy ogólne o przedawnieniu (art. 117-125 k.c.). Początek biegu terminu przedawnienia tych roszczeń wyznacza natomiast art. 120 k.c., zwłaszcza § 1 zdanie drugie tego przepisu, który stanowi, że bieg przedawnienia rozpoczyna się od dnia, w którym roszczenie stało się wymagalne. W uzasadnieniu wyroku składu 7 sędziów z dnia 12 lutego 1991r. w sprawie III CRN 500/90 (OSNCP 1992, nr 7-8, poz. 137) Sąd Najwyższy wskazał, że doktryna określa wymagalność jako stan, w którym wierzyciel ma prawną możliwość żądania zaspokojenia przysługującej mu wierzytelności. Jest to stan potencjalny, o charakterze obiektywnym, którego początek zbiega się z chwilą uaktywnienia się wierzytelności. Początek wymagalności nie da się ująć w jedną regułę, obowiązującą dla wszystkich stosunków prawnych, zależy on bowiem od charakteru zobowiązania oraz od jego właściwości. Termin wymagalności roszczenia może być oznaczony w umowie, np.: przez podanie terminu zapłaty wynagrodzenia za wykonane roboty budowlane.

Roszczenia terminowe stają się wymagalne z dniem, w którym upływa termin płatności. Zgodnie z art. 455 k.c., jeżeli termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania, świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania.

W piśmiennictwie oraz w orzecznictwie Sądu Najwyższego (por. wyroki SN z dnia 29 listopada 1999r., III CKN 474/98, Wokanda 2000, nr 2, s. 1, z dnia 17 maja 2000r., I CKN 302/00, niepubl., z dnia 21 lutego 2002 r., IV CKN 793/00, OSNC 2003, nr 2, poz. 22, z dnia 24 kwietnia 2003 r., I CKN 316/01, OSNC 2004, nr 7-8, poz. 117) prezentowane jest stanowisko, zgodnie z którym wymagalność roszczenia należy łączyć z nadejściem ostatniego dnia pozwalającego dłużnikowi spełnić świadczenie zgodnie z treścią zobowiązania, a dzień tak rozumianej wymagalności może być utożsamiany z terminem spełnienia świadczenia także w zakresie zobowiązań bezterminowych. Wezwanie dłużnika przez wierzyciela do wykonania zobowiązania bezterminowego nie jest przejawem możliwości żądania świadczenia, lecz postawieniem tego świadczenia w stan wymagalności. Zarówno zatem wymagalność roszczeń wynikających z zobowiązań bezterminowych, jak i początek biegu przedawnienia tych roszczeń należy określać przy uwzględnieniu art. 455 k.c.

Sąd orzekający w niniejszej sprawie podzielił wyżej przedstawiony pogląd Sądu Najwyższego.

Wierzytelność z tytułu odszkodowania, będąca przedmiotem niniejszego postępowania, jest wierzytelnością bezterminową. Powodowie zatem chcąc ją postawić w stan wymagalności winni byli wezwać pozwanego do jej zapłaty w oznaczonym terminie. Powodowie wystosowali do pozwanego pierwsze wezwanie do zapłaty odszkodowania z w/w tytułów w łącznej wysokości 1.058.000 zł pismem z dnia 11 kwietnia 2014r., zobowiązując go do zapłaty w/w kwoty w terminie 3 dni od doręczenia wezwania, tj. 14 kwietnia 2014r. Dzień ten należy uznać za początek biegu terminu przedawnienia roszczeń powodów o zapłatę odszkodowania.

Jednakże powodowie w dniu 15 kwietnia 2014r. złożyli w Sądzie Rejonowym Poznań – Poznań – Grunwald i Jeżyce w P. wniosek o zawezwanie do próby ugodowej pozwanego w sprawie m. in. zapłaty przez pozwanego odszkodowania w kwocie 558.000 zł z tytułu utraconych korzyści w postaci czynszu możliwego do uzyskania z tytułu najmu na wolnym rynku lokalu stanowiącego własność powodów oraz zapłaty przez pozwanego odszkodowania kwoty 500.000 zł z tytułu odszkodowania za zmniejszenie wartości w/w lokalu z uwagi na zabudowę fragmentu arkad wiodących do lokalu. Nie doszło do zawarcia ugody pomiędzy stronami. Zgodnie z treścią art. 123 § 1 pkt. 1 kc. bieg przedawnienia przerywa się przez każdą czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia. Przerwanie biegu przedawnienia skutkuje, iż rozpoczyna on bieg na nowo. Po zakończeniu więc postępowania ugodowego termin przedawnienia roszczenia powodów zaczął biec na nowo. Pozew w niniejszej sprawie powodowie wnieśli 20 stycznia 2015r. a więc przed upływem trzyletniego terminu przedawnienia roszczenia o zapłatę odszkodowania. Zatem zarzut przedawnienia podniesiony przez pozwanego okazał się być bezzasadny.

Jako podstawę prawną dochodzonego roszczenia powodowie wskazali przepis art. 471 k.c. zarzucając pozwanemu niewłaściwe wykonanie umowy przedwstępnej umowy ustanowienia odrębnej własności oraz sprzedaży lokalu niemieszkalnego nr (...) z dnia 28 lutego 2007r. oraz umowy przyrzeczonej – akt ustanowienia odrębnej własności lokalu z jednoczesną jego sprzedażą z dnia 17 czerwca 2008r. polegające na: niedopełnieniu obowiązku dostarczenia powodom lokalu zaopatrzonego w stosowne media (energia elektryczna) oraz nie podjęciu czynności mających na celu zmianę tego stanu rzeczy po przejściu własności lokalu na powodów jak również na niezgodnym z umową zabudowaniem korytarza arkad. W wyniku tych działań i zaniechań pozwanego powodowie mieli ponieśli szkodę w postaci utraconych korzyści, jakie mogliby osiągnąć wynajmując nabyty lokal na wolnym rynku, którą wyliczyli na kwotę 558.000 zł oraz szkodę w postaci obniżenia wartości lokalu w związku z dokonaną zabudową arkad i zmianą funkcjonalności lokalu, którą wyliczyli na kwotę 20.000 zł.

Zgodnie z dyspozycją przepisu art. 471 k.c. dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. W polskim systemie prawnym odpowiedzialność kontraktowa jest oparta zasadniczo na domniemanej winie dłużnika. Dłużnik, którego obciąża domniemanie winy, może doprowadzić do swej ekskulpacji bądź to przez udowodnienie rzeczywistej przyczyny niewykonania bądź nienależytego wykonania zobowiązania, bądź przez wykazanie, iż przy wykonywaniu zobowiązania dołożył należytej staranności, a więc że nie doprowadził do powstania szkody w sposób zawiniony.

Jednakże samo wykazanie, iż strona nie wykonała zobowiązania lub też wykonała je, ale w sposób nienależyty, nie powoduje automatycznie powstania odpowiedzialności odszkodowawczej. Do powstania odpowiedzialności z tego tytułu niezbędne jest bowiem łączne spełnienie trzech przesłanek, a mianowicie:

1/ musi zaistnieć zdarzenia, z którym system prawny łączy czyjś obowiązek naprawienia szkody,

2/ musi powstać szkoda,

3/musi zaistnieć adekwatny związek przyczynowy pomiędzy zdarzeniem, a szkodą.

W ocenie Sądu powodowie nie wykazali, aby w przedmiotowej sprawie zostały spełnione wszystkie przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanego, a w szczególności nie wykazali istnienia szkody w postaci obniżenia wartości lokalu, istnienia adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy tak definiowaną szkodą a zdarzeniem ją generującym – zabudową arkad w kompleksie City Park, jak również zaistnienia zdarzenia generującego drugą postać szkody – utratę czynszu najmu, którego powodowie upatrują w niedopełnieniu obowiązku dostarczenia powodom lokalu zaopatrzonego w stosowne media – przyłącze do sieci elektroenergetycznej, klimatyzacja, wentylacja mechaniczna.

Przechodząc do szczegółowej analizy roszczenia powodów wskazać należy, iż obejmowało ono dwie wierzytelności:

1.  o zapłatę odszkodowania w kwocie 20.000 zł z tytułu zmniejszenia wartości lokalu stanowiącego własność powodów, z uwagi na zabudowę fragmentu arkad wiodących do lokalu,

2.  o zapłatę odszkodowania w kwocie 558.000 zł z tytułu utraconych korzyści w postaci czynszu możliwego do uzyskania z tytułu najmu na wolnym rynku w/w lokalu.

Odnośnie pierwszej z w/w wierzytelności Sąd uznał, iż powodowie nie udowodnili, aby w wyniku zabudowy arkad wiodących m. in. do stanowiącego ich własność lokalu położonego w kompleksie City Park, doszło do obniżenia wartości tego lokalu.

Jak wynika z ustalonego i w zasadzie bezspornego stanu faktycznego, zabudowa arkad w kompleksie City Park stanowiła samowolę budowlaną pozwanego. Na wykonanie prac budowlanych obejmujących w/w modyfikacje budynku pozwany uzyskał zgodę konserwatora zabytków i zgłosił rozpoczęcie prac do Urzędu Miasta P., jednakże nie wystąpił o wydanie pozwolenia na budowę, co było konieczne z uwagi na fakt, iż przebudowywana nieruchomość była obiektem zabytkowym. Powyższe uchybienie zostało zauważone przez organy nadzoru budowlanego po zakończeniu prac. Pozwany wystąpił o zalegalizowanie samowoli budowlanej i postanowieniem nr (...) z dnia 28 marca 2017r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego ustalił opłatę legalizacyjną w wysokości 375.000 zł. Decyzja ta jest ostateczna. Okoliczność ta jednak, jak się okazało, nie miała samoistnego, bezpośredniego wpływu na wystąpienie szkody powodów w zakresie omawianego roszczenia.

W wyniku w/w prac zabudowano korytarz arkad i przedzielono go ścianami wewnętrznymi. W rezultacie tych prac budowlanych dostęp do pierwotnego wejścia głównego do lokalu powodów został mocno ograniczony – podcień został zabudowany, a w miejscu bezpośredniego dojścia zostały wstawione drzwi prowadzące do zaplecza sąsiadującego lokalu oraz do wcześniejszego wejścia do przedmiotowego lokalu. Wejście główne zostało zlikwidowane, a w części zabudowanego podcienia sąsiadującego z tym wejściem, zostało urządzone małe pomieszczenie magazynowe. W lokalu urządzone zostały dwa wejścia – do głównej sali lokalu w miejscu pierwotnych witryn od strony ul. (...) i od strony osiedla. Wejście boczne do części zaplecza lokalu pozostało bez zmian.

W sporządzonej na potrzeby niniejszego postępowania opinii biegły sądowy z dziedziny budownictwa K. J. stwierdził jednakże, iż oceniając skutki zabudowy arkad dla lokalu powodów, jeśli przyjąć jako punkt odniesienia faktyczny stan funkcjonalny, wówczas ze względu na zapewnienie dwóch bezpośrednich wejść do lokalu – jego części użytkowej, utrata trzeciego wejścia znacznej straty nie wnosi. Jeśli natomiast punktem odniesienia miałby być stan potencjalny, który można by osiągnąć organizując główne wejście w miejscu zabudowanej arkady, to strata tej przestrzeni ogranicza w pewnym zakresie możliwości optymalnego zagospodarowania funkcjonalnego całego lokalu. Biegły zaznaczył ponadto, że ostatecznie przejście do lokalu powodów w zabudowanej części arkad zostało wyeliminowane nie przez sama ukośną ściankę (rezultat przebudowy), ale na skutek zorganizowania w wydzielonym pomieszczeniu magazynku sprzętu i produktów. Natomiast biegła sądowa z dziedziny gospodarki mieszkaniowej i nieruchomości A. P. stwierdziła, że zmiana układu komunikacyjnego w lokalu powodów, która nastąpiła jako rezultat zabudowy arkad, nie miała wpływu na użyteczność i atrakcyjność lokalu, a co za tym idzie także na jego wartość. Biegła zaznaczyła nawet, iż zdecydowana większość przepytywanych przez nią ekspertów uznała, że zorganizowanie wejścia do lokalu widocznego od ulicy (...) nie tyle zmniejszyło co wręcz podniosło atrakcyjność lokalu.

Wobec powyższych ustaleń nie można więc mówić, aby w wyniku zabudowy arkad w kompleksie C. w P. doszło do obniżenia wartości lokalu stanowiącego własność powodów, usytuowanego w tym kompleksie i tym samym wystąpienia szkody po stronie powodów. Z uwagi na wymóg łącznego spełnienia wszystkich przesłanek generujących odpowiedzialność odszkodowawczą pozwanego, brak nawet jednej z nich wyłączał możliwość przypisania pozwanemu odpowiedzialności za nienależyte wykonanie umowy stron w tym zakresie. Tym samym roszczenie powodów o zapłatę kwoty 20.000 zł okazało się nieudowodnione i jako takie bezzasadne, a sam fakt realizacji zabudowy arkad w warunkach samowoli budowlanej nie spowodował szkody po stronie powodów.

W niniejszej sprawie powodowie domagali się także zapłaty odszkodowania z tytułu utraconych korzyści w postaci czynszu możliwego do uzyskania za najem spornego lokalu na wolnym rynku w sytuacji, gdyby pozwany wydał im go w stanie zgodnym z umowami stron, tj. zaopatrzony w stosowne media – przyłącze do sieci elektroenergetycznej, klimatyzacji, wentylacja mechaniczna. W ocenie Sądu powodowie nie udowodnili, aby pozwany wydał im lokal w stanie niezgodnym z umową.

Z zeznań świadków: G. L., Z. Z., A. R., A. V. i P. Ś. oraz zeznań stron: powoda J. S. i członka zarządu pozwanego M. F. wynika, iż w dniu przekazania lokalu użytkowego nr (...), położonego na terenie kompleksu C., przy ul. (...) w P. był on wyposażony w dostęp do wszystkich mediów, zgodnie ze zobowiązaniami wynikającymi z umów stron. Posiadał wewnętrzną linię zasilającą o mocy przyłączeniowej 12,5Kw, dwie jednostki wewnętrzne klimatyzacji, które można podłączyć do głównej centrali, która steruje klimatyzacją całego obiektu, instalację wentylacji grawitacyjnej oraz miał przypisane pięć miejsc parkingowych. Podłączenie do sieci energetycznej wymagało od powodów zgłoszenia się do zakładu energetycznego i przedstawienia stosownego projektu pozwanemu. Podkreślić należy, iż pozwany w sierpniu 2012r. przedstawił powodom projekt umowy o podłączeniu do rozdzielni głównej z mocą przyłączeniową 12,5 KW lokalu powodów, jednakże oni odmówili podpisania umowy w zaproponowanym kształcie, albowiem chcieli uzyskać podłączenie z większa mocą przyłączeniową – 40KW. Natomiast taka zwiększona moc przyłączeniowa wymagała spełnienia dodatkowych warunków przez powodów, albowiem pociągała za sobą konieczność przebudowy sieci zasilającej. Świadek A. V. zeznał, iż „ gdyby przyłącze było na podliczniku, to wtedy trzeba by było wymienić kabel od rozdzielni głównej do lokalu, na kabel o innych parametrach i większym przekroju. Układ pomiarowy, w jaki wyposażone jest przyłącze główne, pozwoliłby na obsługę przyłącza o tak dużej mocy. Natomiast w sytuacji, gdyby przyłącze nie było na podliczniku tylko funkcjonowało niezależne, wtedy powodowie musieliby wystąpić do dostawcy energii elektrycznej o wydanie odpowiednich dokumentów, w których określono by warunki techniczne przyłączenia. Wykonanie i koszt prac obciążałby powodów jako właścicieli lokalu, a na dokonanie takich zmian musieliby uzyskać zgodę właściciela obiektu bądź zarządcy – pozwanego”. Podobnie świadek G. L. zeznał, iż dopuszczalne było posiadanie przez lokal wewnętrznej linii zasilającej o większej mocy przyłączeniowej, np. 40Kw, ale warunkiem posiadania takiej instalacji było przedstawienie pozwanemu projektu, jakie miały być odbiorniki i zabezpieczenia oraz uzgodnienie wykonania takiej linii z zakładem energetycznym i z głównym energetykiem pozwanego. Wykonanie powyższych działań obciążało natomiast powodów, a nie pozwanego. Kiedy powodowie przedstawili pozwanemu niezbędne warunki i wyliczenia techniczne - w dniu 23 czerwca 2014r., pozwany już cztery dni później wyraził zgodę na proponowane przez powodów zasilenie z rozdzielni głównej budynku B.

W tej sytuacji brak zatem było podstaw do przyjęcia, iż lokal nabyty przez powodów od pozwanego, wbrew postanowieniom umownym nie został zaopatrzony w przyłącze umożliwiające podłączenie do sieci energetycznej.

Analogicznie wyglądała sytuacji z pozostałymi instalacjami, w które zgodnie z umowami stron, lokal miał być wyposażony. W lokalu powodów znajdowały się dwie jednostki wewnętrzne klimatyzacji. Aby urządzenie to uruchomić powodowie powinni byli zgłosić się do administratora obiektu, który wezwałby serwisantów i podłączył jednostki wewnętrzne klimatyzacji do centralnej jednostki i jednocześni ustalił sposób rozliczania za zużycie energii elektrycznej na klimatyzację. Powodowie mogli też odłączyć klimatyzatory od sieci C. i uruchomić je na własny rachunek. Tak więc uruchomienie klimatyzacji leżało całkowicie w gestii powodów. Pozwany w tym zakresie wywiązał się ze swoich obowiązków umownych. Podobnie było w przypadku instalacji wentylacji. Z zeznań świadków: G. L. i Z. Z. wynika, że lokal powodów, tak jak wszystkie inne w kompleksie, wyposażony był w instalację wentylacji ale grawitacyjnej, natomiast nie był wyposażony w wentylację mechaniczną. Umowa stron nie nakładała na pozwanego obowiązku zapewnienia wentylacji mechanicznej. Powodowie byli uprawnieni do wbudowania w ich lokalu takiej wentylacji, pod warunkiem przedstawienia pozwanemu projektu instalacji wentylacji mechanicznej oraz uzyskania zgody konserwatora zabytków.

Odnośnie miejsc parkingowych to umowy stron nakładały na pozwanego obowiązek zapewnienia powodom adekwatnej liczby miejsc parkingowych do rodzaju i metrażu lokalu, na parkingu wspólnym nieruchomości. Pozwany wywiązał się z tego obowiązku udostępniając powodom przynależnych im pięć miejsc parkingowych. Jednakże zasadą obowiązującą w całym kompleksie, dotyczącą wszystkich jego użytkowników było, że miejsca parkingowe są ogólnie dostępne, na zasadzie wspólnoty. Nie przypisano konkretnych miejsc parkingowych do konkretnych lokalów. Wydawana była odpowiednia ilość kart umożliwiających wjazd na parking do ilości miejsc przydzielonych do korzystania dla danego lokalu. Posiadacz karty wjazdowej parkował tam, gdzie było wolne miejsce. Pozwany wyjaśniał tą kwestię powodom wielokrotnie, w korespondencji stron. Zatem żądanie powodów wydzielenia im konkretnych miejsc parkingowych na parkingu wspólnym nie miało umocowania w umowach stron.

Wobec powyższego, Sąd uznał, iż powodowie nie wykazali, aby pozwany nienależycie wykonał umowy z 28 lutego 2007r. i 17 czerwca 2008r. i nie wydał powodom lokalu użytkowego zaopatrzonego w dostęp do wszystkich mediów, przewidzianych w umowie. W tej sytuacji brak było podstaw do obciążenia pozwanego odpowiedzialnością odszkodowawczą za ewentualne straty związane z niemożnością wynajęcia lokalu na wolnym rynku, które powodowie oszacowali na kwotę 558.000 zł, a które biegła sądowa z dziedziny gospodarki mieszkaniowej i nieruchomości A. P. wyliczyła na kwotę dużo niższą, bo 352.800 zł. Powodowie nie udowodnili bowiem ani wystąpienia zdarzenia generującego szkodę – niewłaściwego wykonania umowy, ani związku przyczynowego pomiędzy rzekomym niewykonaniem umowy a hipotetyczną stratą w postaci utraconego czynszu najmu. Na marginesie już tylko wskazać należy, że powodowie nie przedstawili przekonującego materiału dowodowego świadczącego o tym, by aktywnie zabiegali o znalezienie najemcy tego lokalu w okresie objętym sporem. Powyższe może wskazywać na faktyczną bezczynność powodów w podjęciu działań zmierzających do wynajęcia lokalu i niezasadną próbę obciążenia odpowiedzialnością za taki stan rzeczy pozwanego.

Reasumując, na podstawie powołanych przepisów prawa oraz przedstawionych okoliczności faktycznych, Sąd uznał, że powodowie w niniejszej sprawie nie wykazali zaistnienia podstaw odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanego wynikających z art. 471 k.c. Dowody przedstawione przez powodów w toku postępowania nie pozwoliły na przyjęcie, że na skutek nieprawidłowego wykonania umów łączących strony, polegającego na dostarczeniu przez pozwanego powodom lokalu nie wyposażonego w dostęp do mediów oraz zabudowanie arkad w kompleksie, po stronie powodów doszło do powstania straty w postaci utraty czynszu najmu na wolnym rynku w kwocie 558.000 zł oraz obniżenia wartości lokalu użytkowego o kwotę 20.000 zł.

W tym stanie rzeczy powództwo podlegało oddaleniu w całości (punk I).

O kosztach procesu Sąd orzekł w punkcie II wyroku obciążając nimi w całości powodów jako stronę przegrywającą proces. W tym zakresie Sąd oparł się na przepisach art. 98 § 1 i § 3 k.p.c. Zgodnie z ich brzmieniem strona przegrywająca sprawę jest obowiązana zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony. Wysokość kosztów zastępstwa procesowego Sąd ustalił w oparciu o treść § 2 ust. 1 i 2 w związku z § 6 pkt 6 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (…) (Dz.U.2013.490 j.t.), które znalazło zastosowanie w niniejszej sprawie z uwagi na wytoczenie powództwa przed dniem 01 stycznia 2016r.

Apelację od powyższego wyroku wywiedli powodowie, którzy zaskarżając go w całości podnieśli następujące zarzuty:

1.naruszenia prawa materialnego tj.

- par.5 ust.5-8 przedwstępnej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz sprzedaży z dnia 28 lutego 2007r (umowa przedwstępna ) w zw. z art.65 par.1 i 2 kc poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i w konsekwencji przyjęcie błędnej wykładni oświadczeń woli stron dotyczącej uzgodnionych warunków jakie miał spełniać lokal w momencie jego wydania;

- art.471 kc poprzez niewłaściwe zastosowanie i brak przypisania pozwanej odpowiedzialności odszkodowawczej z tytułu nienależytego wykonania umowy;

- art.362kc poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i w konsekwencji błędne przyjęcie, faktycznej bezczynności powodów w zakresie poszukiwania najemców i późniejszej próby przerzucenia odpowiedzialności za brak wynajęcia lokalu na pozwaną;

2. naruszenia przepisów postępowania, które miało wpływ na treść rozstrzygnięcia , tj. art. 233 par.1 kpc w zw. z art.299kpc poprzez pominiecie części wyjaśnień powoda uznanych przez sąd za „subiektywne opinie” oraz przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów w zakresie oceny zeznań świadków, korespondencji stron oraz korespondencji powoda z potencjalnymi najemcami lokalu.

Wskazując na powyższe podstawy apelujący wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku i uwzględnienie powództwa w zaskarżonej części poprzez zasądzenie od pozwanej solidarnie na rzecz powodów kwoty 353.800zł wraz z odsetkami za opóźnienie od 15.04.2014r. Ponadto skarżący wnieśli o obciążenie pozwanej kosztami procesu za obie instancje.

Pozwana wniosła o oddalenie apelacji i obciążenie powodów kosztami postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zważył co następuje :

Apelacja powodów nie zasługiwała na uwzględnienie.

Ustalenia faktyczne Sądu I instancji, zostały poczynione w oparciu o wszechstronne rozważenie całego, istotnego dla rozstrzygnięcia sprawy, materiału dowodowego, którego ocena, przeprowadzona w pisemnym uzasadnieniu wyroku, jest pełna, zgodna z zasadami logiki i doświadczenia życiowego. Oznacza to, że nie doszło do naruszenia przez sąd przepisu art. 233 § 1 k.p.c. Ustalenia Sądu I instancji oraz ich ocenę prawną Sąd Apelacyjny podziela oraz przyjmuje za własne, uznając zarzuty apelacji za pozbawione uzasadnionych podstaw. W ramach przeprowadzonej kontroli instancyjnej nie dostrzeżono uchybień, które winny być uwzględnione przez Sąd II instancji z urzędu. W konsekwencji, dalsza argumentacja Sądu Apelacyjnego, odnosząca się do zarzutów apelacji, koncentrować się będzie na tych aspektach, które eksponowano w apelacji. Natomiast obszerność i szczegółowość tych wszystkich motywów, których apelacja nie zwalczała oraz tych, które Sąd Apelacyjny uznaje za własne, czyni zbędnym ich powtórzenie w toku dalszej argumentacji.

Ustalenia Sądu Okręgowego nie zostały skutecznie wzruszone w apelacji, w ramach podniesionych zarzutów naruszenia prawa procesowego . Nieuzasadniony jest zarzut dotyczący naruszenia art. 233 k.p.c. Zwrócić przy tym trzeba uwagę, że skuteczne podniesienie tego zarzutu nie może polegać na przedstawieniu własnej oceny dowodów i subiektywnej wykładni treści dokumentów, z których przeprowadzono dowody. Aby można mówić o naruszeniu art. 233 § 1 k.p.c. należy wykazać, że Sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego. Nie jest natomiast wystarczające przekonanie strony o innej niż przyjęta przez Sąd wadze (doniosłości) poszczególnych dowodów i o ich odmiennej ocenie niż ocena dokonana przez Sąd.

Zasada swobodnej oceny dowodów określona tym przepisem wyraża się w jej ocenie według własnego przekonania Sądu, opartego na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału dowodowego. Jej istotną cechą jest bezstronność, brak arbitralności i dowolności, przestrzeganie zasad logicznego rozumowania i zasad doświadczenia życiowego w wyciąganiu wniosków.

Wszechstronne rozważenie zebranego materiału oznacza natomiast uwzględnienie wszystkich dowodów przeprowadzonych w postępowaniu oraz wszystkich okoliczności towarzyszących przeprowadzaniu poszczególnych środków dowodowych, a mających znaczenie dla ich mocy dowodowej i wiarygodności.

Wszystkim wskazanym wyżej kryteriom odpowiada - zdaniem Sądu Apelacyjnego - ocena dokonana przez Sąd I instancji. Zarówno ocena dowodów osobowych, jak i dokumentów dokonana została w sposób obiektywny, rzetelny i wszechstronny. Wszystkie przeprowadzone dowody zostały przez Sąd Okręgowy przywołane i omówione. Ich ocena nie ogranicza się do tylko niektórych przesłanek, lecz opiera się na zestawieniu treści ich zeznań z pozostałymi, przeciwnymi dowodami naświetlającymi okoliczności istotne dla rozstrzygnięcia sprawy w sposób odmienny.

Apelacja powodów, podobnie jak wcześniejsze twierdzenia prezentowane w postępowaniu pierwszoinstancyjnym zmierza do zakwestionowania rzetelności pozwanej w wykonaniu obowiązków wynikających z treści łączących strony umów. Na podstawie argumentacji zawartej w uzasadnieniu apelacji brak jest podstaw do uznania zarzutu naruszenia prawa materialnego, tj. art. 65 par.1 i2 kc poprzez niewłaściwą wykładnię woli stron zawartą w par.5 ust.5-8 umowy przedwstępnej. Wykładnia tych zapisów umowy dokonana przez apelujących ma charakter subiektywny i dokonana została wyłącznie na użytek niniejszego procesu. Przede wszystkim z treści umowy nie wynika w żaden sposób zróżnicowanie pojęć w zakresie „zaopatrzenia lokalu w instalację elektryczną”, a „podłączeniem lokalu do sieci energetycznej”. Zgodnie bowiem z treścią umowy oraz stanowiącego jej integralną część załącznika nr 2 – dotyczącego standardu wykończenia – lokal miał być wyposażony w instalację elektryczną , tj. przewód zasilający z wyłącznikiem głównym i ten warunek został spełniony. Ponadto podkreślić należy, że w protokole przekazania lokalu brak jest jakichkolwiek uwag powodów co do braku przyłącza do sieci elektroenergetycznej. Jest to istotna okoliczność z punktu widzenia tego, że strony postanowiły, iż wady i usterki nie ujęte w tym protokole nie będą obciążać pozwanej w żadnym zakresie i nie będą mogły być dochodzone w jakimkolwiek postępowaniu, za wyjątkiem wad ukrytych. Wobec jednoznacznych w tym zakresie postanowień umowy , brak jest podstaw do uznania, że istniała szczególna potrzeba dokonywania wykładni woli stron co do tych ustaleń. Ponadto zauważyć należy, ze w toku postępowania przed sadem I instancji strona powodowa nie powoływała na tę okoliczność żadnych wniosków dowodowych. Jak wynika z dokonanych przez Sąd Okręgowy ustaleń, istotą sporu było nie tyle podłączenie do lokalu energii elektrycznej, ale dokonanie podłączenia energii elektrycznej z mocą przyłączeniową 40kW, a do tego niezbędna była współpraca obu stron . Powód zobowiązany był do podania szczegółowych parametrów, zakresu niezbędnych prac oraz przedłożenia projektów instalacji i uzgodnień, tymczasem w pismach kierowanych do pozwanego żądał wyłącznie wyrażenia zgody na dokonanie przyłącza bez podjęcia nawet próby spełnienia jakichkolwiek warunków formalnych, których obowiązek realizacji jego obciążał. W świetle zgromadzonego materiału dowodowego brak jest podstaw do uznania, że jak twierdzi strona powodowa, pozwany stwarzał nieuzasadnione przeszkody w uzyskaniu przez powodów przyłącza o żądanej mocy 40 kW. Jak trafnie wskazał w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku sąd I instancji, powodowie nie zdołali wykazać , że pozwana nie wykonała ciążących na niej obowiązków wynikających z umowy stron, w konsekwencji czego powodowie ponieśli szkodę odpowiadającą wartości czynszu jaki mogliby uzyskać z tytułu wynajmu lokalu, gdyby lokal został wydany w stanie umożliwiającym jego wykorzystanie zgodnie z jego przeznaczeniem. Należy również podzielić stanowisko co do tego, że brak jest związku przyczynowego pomiędzy działaniem pozwanej, a szkodą powodów stąd brak jest podstaw do uznania zasadności zarzutu naruszenia art. 471kc. Jak wynika z niekwestionowanych ustaleń faktycznych, sporny lokal został wydany powodom w 2008r i w dacie jego wydania odbierający lokal nie zgłosił żadnych uwag w protokole jego odbioru w zakresie wad, które w jego ocenie stały się podstawą żądań odszkodowawczych w niniejszej sprawie , które dotyczą okresu od 1 lutego 2011r do 31.01.2014r. Strona powodowa nie zaoferowała żadnych dowodów dla wykazania, że domniemane wady stały się wyłączną przyczyną braku możliwości wynajęcia lokalu w okresie objętym żądaniem pozwu. Całkowicie dowolne wobec jednoznacznych postanowień treści umowy są też twierdzenia powodów, że istotną okolicznością utrudniającą wynajem lokalu był brak przydzielenia im konkretnych miejsc postojowych na parkingu należącym do obiektu C. skoro zawarta przez strony umowa takiej możliwości nie przewidywała.

Za chybiony należało również uznać zarzut naruszenia art.362kc , albowiem przepis ten nie znalazł w tej sprawie uzasadnienia. Wbrew stanowisku prezentowanemu w apelacji, Sąd Okręgowy nie powoływał się na przyczynienie się powodów do powstania szkody, a wskazał jedynie, że powodowie nie wykazali istnienia adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy działaniem pozwanej, a doznaną przez nich szkodą poprzez wykazanie, że podjęli oni skuteczne działania mające na celu wynajęcie lokalu , zaś wyłączną przyczyną nie przystąpienia do zawarcia umów było istnienie powoływanych wad lokalu. Ponadto – jak trafnie podnosił pozwany, powołując się na stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w wyroku z dnia 21.06.2002r –IV CKN 382/00 - w razie dochodzenia naprawienia szkody w postaci utraconych korzyści , żądający odszkodowania musi wykazać duże prawdopodobieństwo utraty tych korzyści. Zaoferowane przez powodów dowody w postaci korespondencji e-mailowej z potencjalnymi najemcami nie ma charakteru przesądzającego o słuszności ich stanowiska w zakresie faktu powstania szkody, a co najwyżej stanowi o tym , że taka wymiana korespondencji miała miejsce. Ponadto zauważyć należy, że nie wynika z niej, że główną przyczyną braku zawarcia umów był brak zaopatrzenia lokalu w energię elektryczną , a brak miejsc parkingowych , a przede wszystkim podkreślenia wymaga to, że korespondencja z potencjalnymi kontrahentami zerwana została z nieokreślonych przyczyn przez powoda .Powodowie nie zaoferowali poza tym dowodów choćby w postaci zeznań świadków- osób, które były zainteresowane wynajmem lokalu, na okoliczność przyczyn dla których do zawarcia umów nie doszło , zaś świadek P. Ś. , jedyny najemca przez krótki okres czasu, z którym umowa została przez powodów rozwiązana przed upływem terminu na jaki została zawarta , bynajmniej nie powoływał się na istnienie przeszkód w wynajęciu lokalu tego rodzaju , na które powoływali się powodowie.

Mając na uwadze powyższe uznać należało, że sąd I instancji trafnie uznał, że powodowie nie zdołali wykazać powstania z winy pozwanej szkody w postaci utraconych korzyści z tytułu najmu lokalu , wobec czego powództwo podlegało oddaleniu, natomiast apelacja powodów jako pozbawiona uzasadnionych podstaw prawnych nie zasługiwała na uwzględnienie , dlatego Sąd Apelacyjny na podstawie art. 385 kpc orzekł jak w sentencji.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 par.1 i3 kpc w zw. z art. 108 par.1kpc.

SSA Małgorzata Mazurkiewicz-Talaga SSA Piotr Górecki del. SSO Maciej Agaciński