Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 24 stycznia 2019 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie VII Wydział Gospodarczy w składzie:

Przewodniczący:SSA Dorota Wybraniec

Sędziowie:SA Jolanta de Heij-Kaplińska (spr.)

SO del. Anna Szanciło

Protokolant:sekr. sądowy Marta Kłoskowska

po rozpoznaniu w dniu 24 stycznia 2019 roku w Warszawie na rozprawie

sprawy z powództwa J. B.

przeciwko(...) w W.

o odszkodowanie

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku częściowego Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 28 marca 2017 r., sygn. akt XVI GC 811/13

I.  zmienia zaskarżony wyrok częściowo w punkcie pierwszym w ten sposób, że oddala powództwo co do kwoty 860 696 zł (osiemset sześćdziesiąt tysięcy sześćset dziewięćdziesiąt sześć złotych) wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 02 sierpnia 2013r. do dnia 31 grudnia 2015r. i odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 01 stycznia 2016r. do dnia zapłaty tytułem spadku wartości nieruchomości powoda położonej w W. przy ul. (...), na którą składają się:

a) 59 % działki ew. nr 1 o pow. 23.546 m ² ( obręb (...)),

b) działka ew. nr 8/1 o pow. 18.646 m ² (obręb (...)),

dla których Sąd Rejonowy (...) M. prowadzi księgę wieczystą o nr KW nr (...), na skutek utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla (...) im. (...) w W.;

II.  oddala apelację w pozostałym zakresie;

III.  pozostawia Sądowi Okręgowemu w Warszawie rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt VII AGa 606/18

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 03 sierpnia 2013 r. J. B. domagał się zasądzenia na jego rzecz od (...) (...) w W. odszkodowania w wysokości :

- 5 154 000 zł (pięć milionów sto pięćdziesiąt cztery tysiące złotych) za spadek wartości nieruchomości niezabudowanej położonej przy ul. (...) w W., obręb (...), dz. ew. 1;

- 535 000 zł (pięćset trzydzieści pięć tysięcy złotych) za spadek wartości nieruchomości niezabudowanej przy ul. (...) w W., obręb (...) dz. ew. 1 oraz

- 3 188 000 zł (trzy miliony sto osiemdziesiąt osiem tysięcy złotych) za spadek wartości nieruchomości zabudowanej przy ul. (...) w W., obręb 1-09-50, dz. ew. 8/1,

- 117 400 zł (sto siedemnaście tysięcy czterysta złotych) tytułem rekompensaty kosztów rewitalizacji akustycznej w budynku powoda.

Powód wskazał, że na skutek wejścia w życie Uchwały nr 76/11 Sejmiku Województwa (...) z dnia 20 czerwca 2011 r. jego nieruchomości znalazły się częściowo w strefie Z1 i Z2 oraz w strefie Z1. Powód zgłosił swoje roszczenia pozwanemu w trybie art. 129 POŚ, zakreślając termin do 01 sierpnia 2013, a wobec jego bezskutecznego upływu skierował sprawę na drogę postępowania sądowego. Powód rozszerzył powództwo o odszkodowanie obliczone przez biegłego za objęcie nieruchomości powoda ograniczeniami wynikającymi z Rozporządzenia nr 50 Wojewody (...) oraz o zasądzenie odsetek za zwłokę od dnia 30 lipca 2013 r. do dnia 31 grudnia 2015 i odsetek za opóźnienie od 01 stycznia 2016 r.

W odpowiedzi na pozew z dnia 06 listopada 2013 r. pozwany wnosił o oddalenie powództwa w całości, podnosząc w pierwszej kolejności zarzut przekroczenia terminu zawitego do wystąpienia z powództwem ze względu na wcześniejsze objęcie ograniczeniami zawartymi w Rozporządzeniu nr 50 Wojewody (...) przewidzianymi dla strefy M, która przewidywała dwuletni termin zawity do zgłaszania roszczeń. W drugiej kolejności pozwany wskazał przekroczenie terminu do dochodzenia roszczenia na gruncie samej Uchwały 76/11. Ponadto odnosząc się merytorycznie do zarzutów powoda wskazał, że nie wykazał uniemożliwienia korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem, ponadto niewykazanie poniesienia szkody w związku z ustanowieniem OOU 2011 i związku przyczynowo – skutkowego pomiędzy ograniczeniami a szkodą. Pozwany stwierdził także, że dla sprawy nieistotne są twierdzenia o wzroście ruchu lotniczego na L. im. C., zaś powód nie wykazał braku należytego klimatu akustycznego w mieszkaniu. Pozwany wnosił o oddalenie powództwa również w części rozszerzonej.

Wyrokiem częściowym z dnia 28 marca 2017 r. Sąd Okręgowy w Warszawie zasądził od pozwanego(...) (...)” w W. na rzecz powoda J. B. kwotę 1 400 000 zł ( jeden milion czterysta tysięcy złotych) wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 02 sierpnia 2013 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. i odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 01 stycznia 2016r. do dnia zapłaty tytułem spadku wartości nieruchomości powoda położonej w W. przy ul. (...), na którą składają się :

a) działka ew. nr (...), pow. 23.546 m2 ( obręb (...)),

b) działka ew. nr (...)o pow. 2.019 m2 (obręb(...)),

c) działka ew. nr (...) pow. 18.646 m ^{( 2)} (obręb (...)),

dla których Sąd Rejonowy (...) M. prowadzi księgę wieczystą o nr KW nr (...), na skutek utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla (...) im. (...) w W.

i w pozostałej części oddalił powództwo o odszkodowanie za spadek wartości nieruchomości.

Powyższy wyrok został wydany na podstawie następujących ustaleń faktycznych i rozważań prawnych:

J. B. jest właścicielem trzech nieruchomości gruntowych położonych w W.:

a.  działki (...) z obrębu (...) (dz. 28 i 29), przy ul. (...) w W. stanowiącej grunty orne,

b.  działki nr (...) z obrębu (...) przy ul. (...), stanowiącej grunty orne oraz

c.  działki nr (...) obręb (...) (obecnie dz. (...) i (...)) przy ul. (...) stanowiącej grunty rolne zabudowane,

dla których Sąd Rejonowy (...) M. w W. prowadzi księgę wieczystą KW (...). Tytuł własności do przedmiotowych nieruchomości powód nabył w dniu 08 marca 1985 r. na podstawie umowy darowizny. Na działce przy Baletowej 49 posadowiony jest budynek mieszkalny, którego budowę zakończono w 1990 r. oraz dwa budynki niemieszkalne.

Rozporządzeniem Wojewody (...) nr 50 z dnia 07 sierpnia 2007 roku w sprawie utworzenia OOU dla (...) im. (...) w W., które weszło w życie w dniu 25 sierpnia 2007 roku (dalej: OOU 2007), został utworzony obszar ograniczonego użytkowania dla (...) im. (...). Podstawą wydania Rozporządzenia była treść art. 135 ust. 2 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 roku Prawo ochrony środowiska (Dz. U. z 2006 roku, Nr 129, poz. 902 ze zm., dalej POŚ). Na mocy powyższego rozporządzenia nieruchomości powoda znalazły się w całości w strefie (...), tego obszaru, tj. strefie ograniczeń zabudowy mieszkaniowej (Dz. U. Województwa (...) nr 156 poz. 4276). Zgodnie z treścią § 4 ust. 1 tego rozporządzenia w obszarze ograniczonego użytkowania zabroniono:

1) przeznaczania nowych terenów pod szpitale, domy opieki oraz zabudowę związaną ze stałym lub wielogodzinnym pobytem dzieci i młodzieży, a w strefie M także pod zabudowę mieszkaniową;

2) zmiany sposobu użytkowania budynków w całości lub w części na szpitale i domy opieki oraz na stały lub wielogodzinny pobyt dzieci i młodzieży, a w strefie M – także na cele mieszkaniowe – z zastrzeżeniem ust. 2;

3) budowy nowych szpitali, domów opieki, zabudowy związanej ze stałym lub wielogodzinnym pobytem dzieci i młodzieży, a w strefie M także budynków mieszkalnych, z zastrzeżeniem ust. 2.

Ustęp 2 powołanego § 4 rozporządzenia dopuścił w strefie M zmianę sposobu użytkowania budynków w całości lub w części na cele mieszkaniowe oraz budowę nowych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, jako towarzyszących innym funkcjom, na warunkach określonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku planu miejscowego, na warunkach określonych w decyzji o warunkach zabudowy. Zaś § 5 rozporządzenia w obszarze ograniczonego użytkowania wprowadził następujące wymagania techniczne dotyczące budynków:

1) w nowoprojektowanych budynkach należy zapewnić izolacyjność ścian zewnętrznych, okien i drzwi w ścianach zewnętrznych, dachów i stropodachów – zgodnie z Polskimi Normami dotyczącymi izolacyjności akustycznej przegród w budynkach oraz izolacyjności akustycznej elementów budowlanych;

2) w istniejących budynkach należy zastosować zabezpieczenia zapewniające właściwy klimat akustyczny w pomieszczeniach poprzez zwiększenie izolacyjności ścian zewnętrznych, okien i drzwi w ścianach zewnętrznych, dachów i stropodachów – zgodnie z Polskimi Normami dotyczącymi ochrony przed hałasem pomieszczeń w budynkach.

Rozporządzenie nr 50 weszło w życie 14 dni od jego ogłoszenia tj. 25 sierpnia 2007 r. Termin zawity do zgłaszania roszeń upływał z dniem 25 sierpnia 2009 r.

Powód pismem z dnia 20 sierpnia 2009 r. wnosił o przyznanie odszkodowania przez Przedsiębiorstwo Państwowe (...) w W. za trzy wskazane nieruchomości, w związku z utratą ich wartości wynikłą z ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania Rozporządzeniem nr 50. Powód proponował alternatywnie wykup nieruchomości, jednakże pozwany pismem z dnia 03 listopada 2009 r. odmówił ze względu na niewykazanie szkody. Powód występował o przyznanie odszkodowania także pismami z dat 17 stycznia 2011 r. i 11 stycznia 2012 r. oraz wcześniej tj . 02 października 2003 i 30 grudnia 2005 r. – za każdym razem bezskutecznie.

Na skutek wejścia w życie Rozporządzenia nr 50 Wojewody (...) wartość nieruchomości powoda, składającej się z trzech działek przy ul. (...), dla których Sąd Rejonowy (...) M. w W. prowadzi księgę wieczystą nr (...) obniżyła się o 71.000 zł.

Na skutek m.in. zmiany w 2009 r. procedur operacji lotniczych na kierunku północno-zachodnim (M. – U.) pozwany, jako administrator lotniska O., został zobowiązany do sporządzenia i przedłożenia przeglądu ekologicznego dla (...) im. (...) w W. w zakresie oddziaływania akustycznego. Przedłożony przez pozwanego Przegląd Ekologiczny dla (...) im. (...) w W. wykazał, że oddziaływanie akustyczne portu znacznie wykracza poza teren, do którego zarządca posiada tytuł prawny. W tej sytuacji z uwagi także na powiększenie się obszaru, na którym dochodziło do przekroczeń hałasu Uchwałą nr 76/11 Sejmiku Województwa (...) z dnia 20 czerwca 2011 roku, która weszła w życie 04 sierpnia 2011 roku (dalej: OOU 2011), utworzono obszar ograniczonego użytkowania dla (...) im. (...) w W..

Sąd Okręgowy ustalił, że na mocy tej uchwały nieruchomości stanowiące przedmiot sprawy znalazły się w różnych strefach obszaru ograniczonego użytkowania: działka (...) częściowo położona jest w OOU poza Z1 i Z2, część działki (...) i część działki (...) z obrębu (...) położone są w strefie Z2, pozostała część nieruchomości w strefie Z1. Na działce nr (...) z obrębu (...) strefa Z1 obejmuje 41% całej działki, pozostała część znajduje się strefie Z2, w OOU, poza strefami Z1 i Z2 znajduje się 8% powierzchni działki (...).

Zgodnie z powyższą uchwałą w strefie Z1 zakazano przeznaczania terenów pod zabudowę mieszkaniową jedno- i wielorodzinną, mieszkaniowo-usługową, zagrodową, zamieszkania zbiorowego, związaną ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży, szpitale i domy opieki społecznej, lokalizowania budynków o funkcji mieszkaniowej, mieszkaniowo - usługowej, zagrodowej, zamieszkania zbiorowego, szpitali, domów opieki społecznej oraz o funkcjach związanych ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży, oraz zmiany funkcji budynków istniejących na budynki o funkcji mieszkaniowej, mieszkaniowo-usługowej, zagrodowej, zamieszkania zbiorowego, szpitali, domów opieki społecznej oraz o funkcjach związanych ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży. W strefie Z2 zakazuje się przeznaczania terenów pod szpitale i domy opieki społecznej oraz pod zabudowę związaną ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży, zakazuje się lokalizowania budynków o funkcji szpitali, domów opieki społecznej oraz o funkcjach związanych ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży, zakazuje się zmiany funkcji budynków istniejących na budynki o funkcjach związanych ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży, szpitali i domów opieki społecznej.

Na skutek utworzenia strefy OOU na mocy Uchwały nr 76/11 z dnia 20 czerwca 2011 r. wartość rynkowa przedmiotowych nieruchomości położonych w W. przy ul. (...), objętych KW nr (...), zmniejszyła się o kwotę 1.329.000 zł.

Powód, pismem doręczonym pozwanemu w dniu 30 lipca 2013 r. wezwał go do zapłaty kwoty 8 971 000 zł (osiem milionów dziewięćset siedemdziesiąt jeden tysięcy złotych) z tytułu ubytku wartości nieruchomości i kosztów koniecznej rewitalizacji akustycznej budynku. Następnie pismem złożonym u pozwanego dniu 31 lipca 2013 r. podniósł roszczenia do kwoty 8 994 000 zł (osiem milionów dziewięćset dziewięćdziesiąt cztery tysiące złotych).

Sąd Okręgowy dokonał ustaleń faktycznych na podstawie niezakwestionowanych twierdzeń stron oraz dowodów z dokumentów załączonych do pism procesowych, w szczególności pozwu i odpowiedzi na pozew, dalszych pism stron dopuszczonych stosownymi decyzjami Sądu. Powód pismem z dnia 14 marca 2014 r. cofnął wniosek o przesłuchanie świadka M. Ł. oraz wniosek o dowód z opinii biegłego akustyka. Pismem z dnia 18 listopada 2014 r. pozwany cofnął wniosek o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z zakresu akustyki i biegłego z zakresu budownictwa.

Sąd Okręgowy wskazał, że nie miał znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy złożony przez pozwanego Raport – Analiza rynku gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi z Obszarze Ograniczone Użytkowania wokół (...) im. (...) w W. oraz w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości przy ul. (...), bowiem jako dokument prywatny, wykonany na zlecenie strony pozwanej nie mógł korzystać z domniemania zgodności z prawdą. Ponadto dokument ten nie dotyczył bezpośrednio nieruchomości powoda. Podobnie Sąd nie brał pod uwagę operatów szacunkowych sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego A. S., złożonych przy pozwie, uznając je jako element argumentacji strony.

Sąd Okręgowy pominął opinię z dnia 01 czerwca 2015 r. wraz z opinią uzupełniającą z dnia 29 sierpnia 2015 r., sporządzoną przez biegłego R. D., jako nieprzydatną do rozstrzygnięcia. Biegły wykonał opinię w oparciu ankietę przeprowadzoną wśród osób zamierzających nabyć nieruchomość oraz tych, którzy nabyli nieruchomości. Badaniem objęto teren województwa (...), w szczególności analizując wpływ hałasu lotniczego na ceny nieruchomości mieszkaniowych na rynku obejmującym obszar ograniczonego użytkowania lotniska wojskowego P. K., a także w oparciu o wieloletnie badania zagraniczne prowadzone wokół lotnisk cywilnych. Biegły dokonał wyceny wartości nieruchomość na dzień wykonania operatu a następnie stosując współczynniki wyrażające procentowy spadek wartości rynkowej nieruchomości w poszczególnych strefach obszaru ograniczonego użytkowania lotniska P. K. dokonał wyliczenia szkody. Biegły z góry przyjął, że wartość nieruchomości powoda obniżyła się, z uwagi na położenie jej w OOU i zastosował wskaźniki procentowego ubytku. Sąd Okręgowy podkreślił, iż badania, na które się powołał były wykonywane dla rynku województwa (...) i OOU dla lotniska wojskowego P. K., a więc dla odmiennych warunków niż województwo (...) i strefa OOU dla cywilnego portu lotniczego lotniska F. C. w W. (wielkość i rodzaj lotniska). Biegły nie uzasadnił podstaw wyliczenia wskaźników, wskazując że przyjęte 9,5 % spadku wartości wynika z tego, że jest to wartość przeciętna wzięta z badań (...). Z uwagi na brak badań dla rynku (...) Sąd Okręgowy nie był w stanie zweryfikować i ocenić, czy sposób ich wyliczenia jest adekwatny do warunków właściwych OOU dla lotniska F. C. w W..

Sąd Okręgowy powołał kolejnego biegłego i oparł się na opinii biegłego z zakresu wyceny nieruchomości W. S. z dnia 16 maja 2016 r. oraz opiniach uzupełniających z dnia 20 września 2016 r., z 17 stycznia 2017 r. Ponadto na przesłuchaniu biegłego na rozprawach w dniach 29 listopada 2016 r. i 28 marca 2017 r. w zakresie, w jakim oszacował spadek wartości nieruchomości powoda w wyniku wprowadzenia kolejno OOU 2007 i OOU 2011. W ocenie Sądu Okręgowego opinie zostały sporządzone w sposób logiczny, rzeczowy i przejrzysty. Biegły wskazał, na czym opierał się wydając opinię, z jakich źródeł korzystał i którą metodologią posłużył się. W sposób zrozumiały i przekonujący przedstawił wnioski opinii oraz w jaki sposób do nich doszedł. Sąd Okręgowy nie miał także wątpliwości odnośnie tego, że biegły posiada odpowiednie kompetencje i doświadczenie do wydania opinii w sprawie. Biegły jest rzeczoznawcą majątkowym od 20 lat, został powołany na listę biegłych sądowych w 1996 r. i sporządził wiele opinii w zbliżonych rodzajowo sprawach. Biegły w sposób przekonujący i rzeczowy odniósł się do zgłoszonych przez strony zastrzeżeń, wyjaśnił w szczególności jakie okoliczności uwzględnił przy doborze nieruchomości do przeprowadzenia analizy porównawczej zarówno na terenie objętym OOU 2007 i 2011, jak i na terenie pobliskim, ale nie objętym tą strefą. Sąd Okręgowy nabył przekonania, iż przyjęta metoda jest prawidłowa i prowadzi do uzyskania adekwatnych wyników końcowych. W ocenie Sądu Okręgowego sposób sporządzenia opinii odpowiada prawu, w szczególności jest zgodny z wymogami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 2004 nr 207 poz. 2109 ze zm.). W § 4 ust. 2 powołanego rozporządzenia wskazano metody sporządzania operatu szacunkowego. Z treści ww. przepisu nie wynika, aby jedna metoda była nadrzędna w stosunku do innych, zatem do biegłego należy wybór, która z nich będzie najodpowiedniejsza i najbardziej adekwatna dla uzyskania rzetelnego wyniku.

Biegły zastosował podejście porównawcze, metodę analizy statystycznej rynku. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Przy metodzie analizy statystycznej rynku przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych właściwych do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych, o których mowa w art. 161 ust. 2 ustawy OGN (... określa się z wykorzystaniem cen transakcyjnych nieruchomości na obszarze gminy, a w przypadku braku dostatecznej liczby transakcji, na obszarze gmin sąsiadujących). Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych. Biegły zastosował matematyczny model wyceny metodę największej zależności (MNZ). Metoda opiera się na modelu podejścia porównawczego i jego podstawą jest porównanie nieruchomości wycenianej z nieruchomościami porównawczymi zgromadzonymi w bazie. Model opera się o równania wagowe, co daje zbieżne wyniki wyceny z innymi metodami a niejednokrotnie nawet lepsze. Eliminuje on ujemne współczynniki wartości tzw. stymulanty, które z punktu widzenia praktyki wyceny są kontrowersyjne. Zwiększoną efektywność matematycznego modelu MNZ biegły uzyskał poprzez zastosowanie tzw. korekcji Gaussa dla nieruchomości transakcyjnych. Biegły zwiększył ilość nieruchomości porównawczych z kilku do kilkuset. W ocenie rzeczoznawcy ta metoda jest najbardziej precyzyjnym sposobem obliczenia zmian wartości nieruchomości. OOU 2007, jak i OOU 2011 został wprowadzony nie dla typowych nieruchomości, ale dla wszystkich nieruchomości na danym terenie, nie może być, w ocenie biegłego, mowy o kształtowaniu się typowej ceny średniej nieruchomości w OOU.

Do opinii biegłego zastrzeżenia zgłosiła strona pozwana, żądając zmiany metody ustalenia wartości na procentową. Ponadto opiniom zarzucono szereg nieprawidłowości – oparcie opinii o czynnik hałasu, podczas gdy miał ją oprzeć o ubytek wartości nieruchomości na skutek wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania. Pozwany stwierdził, że z opinii biegłego nie wynika jednoznacznie, aby spadek wartości nastąpił wyłącznie na skutek wprowadzania OOU. Ponadto biegły przyjął jedynie hipotetyczne założenia, które nie mają waloru obiektywności. Dalej pozwany wskazał, że brak jest obliczeń dla trendów czasowych, a na podstawie tylko wykresów nie ma możliwości zweryfikowania tendencji panującej na rynku. Co więcej biegły przyjął transakcje z odmiennego zakresu czasowego dla badania trendów w stosunku do rynku nieruchomości w i poza OOU prowadząc tym do zafałszowania wyników opinii. W ocenie pozwanego nieruchomości przyjęte przez biegłego do porównań nie mają waloru podobieństwa. Zakwestionowano dobór metody wskazując, że analiza masowa nie powinna być stosowana do indywidualnej wyceny nieruchomości. Wreszcie pozwany zarzucił, że brak numerów działek i obrębów uniemożliwia weryfikacje prawidłowości obliczeń. W odniesieniu do opinii dotyczącej spadku wartości nieruchomości z tytułu ograniczeń OOU 2007 (opinia II) pozwany zarzucił, że biegły badając wartość nieruchomości zabudowanej przybrał transakcje z okresu styczeń 2006 - sierpień 2007, zaś trend liczony był dla okresu 2007-2011, co fałszuje wyniki opinii.

Sąd Okręgowy odebrał wyjaśnienia od biegłego na rozprawie wobec wskazanych zarzutów do opinii głównej i opinii II. Wyjaśnienia biegłego zdaniem Sądu Okręgowego są kompletne, jasne i weryfikowalne, a także w sposób kategoryczny odpowiadają na zakreśloną biegłemu tezę dowodową. W zakresie żądania strony pozwanej ustalenia zmiany wartości nieruchomości powoda w formie procentowej oraz kwestionowania metodyki, którą posłużył się biegły Sąd Okręgowy wskazał, że nie ma prawa narzucić biegłemu metody jaką sporządzi opinię (art. 154 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami). Tylko opinia sporządzona przez biegłego w odniesieniu do nieruchomości wskazanej przez Sąd w postanowieniu dowodowym może być brana pod uwagę przy wyrokowaniu. Odnośnie poszczególnych kwestii Sąd wypowiada się w części dotyczącej oceny prawnej.

Sąd Okręgowy oddalił wniosek pozwanego o dopuszczenie dowodu z opinii kolejnego biegłego uznając, że wyjaśnienia, które biegły złożył na rozprawie były w zupełności wystarczające dla uznania prawidłowości sporządzonej opinii oraz rozstrzygnięcia sprawy w zakresie roszczenia o odszkodowania za spadek wartości nieruchomości powoda. Sąd Okręgowy ma obowiązek dopuszczenia dowodu z dalszych biegłych lub opinii instytutu, gdy zachodzi taka potrzeba, a więc wtedy, gdy przeprowadzona opinia zawiera istotne luki, jest niekompletna, bo nie odpowiada na postawione tezy dowodowe, niejasna, czyli nienależycie uzasadniona lub nieweryfikowalna, tj. gdy przedstawiona opinia nie pozwala sądowi zweryfikować zawartego w niej rozumowania co do trafności wniosków końcowych. Dlatego nie można przyjąć, że sąd obowiązany jest dopuścić dowód z kolejnych biegłych, czy też opinii instytutu w każdym wypadku, gdy złożona opinia jest niekorzystna dla strony. Dowód z opinii biegłych ma szczególny charakter, gdyż korzysta się z niego w wypadkach wymagających wiadomości specjalnych, których sąd nie posiada. Z tego też względu funkcją wymaganego uzasadnienia opinii biegłego jest jej weryfikowalność. Chodzi o to, aby przez uzewnętrznienie mechanizmu rozumowania biegłego sąd mógł kontrolować zasadność jego stanowiska. Ewentualne wątpliwości co do treści opinii, zarówno własne, jak i podnoszone przez stronę, sąd usuwa w ten sposób, że żąda ustnego wyjaśnienia opinii złożonej na piśmie, a w razie potrzeby żąda też dodatkowej opinii od tych samych lub innych biegłych (art. 286 k.p.c.). Sąd nie jest jednak obowiązany dążyć do sytuacji, aby opinią biegłego zostały przekonane również strony. Wystarczy, że opinia jest przekonująca dla sądu, który wiążąco też ocenia, czy biegły wyjaśnił wątpliwości zgłoszone przez stronę (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 1998 r., II UKN 55/98, OSNAPiUS 1999 nr 10, poz. 351). Szczególny charakter dowodu z opinii biegłych powoduje, że nie mają do niego zastosowania wszystkie zasady dotyczące postępowania dowodowego, a w szczególności art. 217 § 1 k.p.c. (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 lipca 2010 r., II CSK 119/10, i powołane w nim wcześniejsze orzecznictwo).

Sąd Okręgowy uznał, że odszkodowania za spadek nieruchomości w zakresie zmodyfikowanego powództwa zasługiwało na uwzględnienie co do kwoty 1 400 000 zł. Powód dochodził na podstawie art. 129 POŚ odszkodowania wraz z odsetkami ustawowymi za zmniejszenie wartości swojej nieruchomości na skutek utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla (...) im. (...) w W. na podstawie Rozporządzenia nr 50 Wojewody (...) z dnia 7 sierpnia 2007 roku oraz uchwały nr 76/11 Sejmiku Województwa (...) z dnia 20 czerwca 2011 r. Sąd Okręgowy przytoczył treść powołanego przepisu i wskazał, że roszczenia formułowane na podstawie art. 129 ust. 1 i 2 POŚ podlegają ograniczeniom. Według art. 129 ust. 4 POŚ można wystąpić z nimi w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie rozporządzenia lub aktu prawa miejscowego powodującego ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości. Sąd Okręgowy oceniał zasadność roszczenia odnosząc się do zarzutów podniesionych przez pozwanego.

Pomiędzy stronami niesporny był fakt położenia nieruchomości powoda – nieruchomości gruntowych oraz nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym – znajdujących się w W. przy ul. (...) (49), najpierw w całości w strefie M, zgodnie z Rozporządzeniem (omyłkowo zarządzeniem) nr 50 Wojewody (...) oraz w strefie Z1 oraz Z1/Z2 i w niewielkim stopniu w OOU, zgodnie z uchwałą nr 76/11 Sejmiku Województwa (...) z dnia 20 czerwca 2011 r. w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla (...) im. (...) w W..

W dalszej kolejności Sąd Okręgowy rozważał istnienie legitymacji po stronie powodowej do występowania z roszczeniem w niniejszej sprawie oraz czy dochowano terminu wynikającego z art. 129 ust. 4 POŚ, bowiem Sąd bada te przesłanki z urzędu. Powód nabył wszystkie nieruchomości w 1985 r. na podstawie umowy darowizny, z czego na jednej z nich wybudował w 1990 r. budynek, z przeznaczeniem na cele mieszkalne. Sąd Okręgowy uznał, że wypełniona została przesłanka z art. 129 ust. 2 POŚ, ponieważ w dacie wejścia w życie każdego z aktów powód był właścicielem nieruchomości w tym nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, objętej OOU. W drugiej kolejności Sąd rozważył zachowanie terminu zawitego do dochodzenia przez powoda jego roszczenia, bowiem było to podstawowe zagadnienie, podnoszone przez stronę pozwaną jako podstawa do oddalenia pozwu bez konieczności przeprowadzania postępowania dowodowego.

W ocenie Sądu Okręgowego obszar ograniczonego użytkowania dla (...) im. (...) w W. został utworzony w drodze Rozporządzenia nr 50 z dnia 07 sierpnia 2007 r. Wojewody (...) i przepisy Rozporządzenia nr 50 zachowały moc obowiązującą do czasu wejścia w życie Uchwały nr 76/11 Sejmiku Województwa (...) z dnia 20 czerwca 2011 roku w sprawie utworzenia OOU dla (...) im. (...) w W.. Sąd Okręgowy przedstawił przy tym szczegółową analizę stanu prawnego i odwołał się do wyroków Sądu Apelacyjnego w Warszawie (sprawy o sygnaturach: VI ACa 1156/10, VI ACa 1058/10, VI ACa 194/11, VI ACa 14/11, VI ACa 140/11). Słuszność tej linii orzeczniczej potwierdził Sąd Najwyższy (z dnia 25 czerwca 2015 r., III CZP 34/15, uchwale 7 sędziów (mającej moc zasady prawnej) z 22 listopada 2016 r., III CZP 62/16).

Następnie mając na uwadze, że nieruchomości powoda znajdowały się w obszarze ograniczonego użytkowania ustalonym Rozporządzeniem nr 50 i były położone w strefie „M” (OOU 2007) a znalazły się w przeważającej części w strefie Z1 i Z2, a w niewielkim procencie w OOU utworzonej na podstawie Uchwały nr 76/11 Sejmiku Województwa (...) (OOU 2011), Sąd Okręgowy dokonał analizy wprowadzonych ograniczeń w stosunku do nieruchomości powoda i zbadał o ile, i w jakim zakresie ograniczenia te wpłynęły na dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości.

Z przeprowadzonego porównania i analizy Rozporządzenia nr 50 Wojewody (...) oraz Uchwały nr 76/11 Sejmiku Województwa (...) wynika, że ze względu na położenie nieruchomości powoda w strefie OOU 2011, w rzeczywistości doszło do zwiększenia ograniczeń obowiązujących na nieruchomościach, które w okresie obowiązywania OOU 2007 były położone w jej granicach, w strefie „M”. Pod rządami Rozporządzenia nr 50 powód miał możliwość zmiany sposobu użytkowania budynku w całości lub w części na cele mieszkaniowe oraz budowy nowych budynków mieszkalnych jednorodzinnych jako towarzyszących innym funkcjom natomiast (§4 pkt 2), natomiast Uchwała nr 76/11 całkowicie zakazała przeznaczania terenów pod zabudowę mieszkaniową jedno- i wielorodzinną, mieszkaniowo-usługową, zagrodową, zamieszania zbiorowego, związaną ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży, szpitalną i domów opieki społecznej. Także zmiana funkcji obecnie istniejących budynków jest dopuszczalna jedynie na cele przemysłowe (§5 uchwały). Z kolei w strefie Z2 utrzymano obostrzenia, które wprowadzone zostały wcześniej jako strefa „M”, przedłużając ich okres obowiązywania.

Sąd Okręgowy podzielił stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w wyroku z dnia
27 czerwca 2012 r., sygn. akt IV CSK 28/12, zgodnie z którym odpowiedzialność odszkodowawczą, o której mowa w art. 129 POŚ, przewidziano nie za samo ograniczenie i nie za każde ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości. Odszkodowanie nie rekompensuje zmiany dotychczasowej sytuacji właściciela nieruchomości, a tym bardziej utrzymywania już istniejących ograniczeń w przypadku zmiany aktu prawnego. Odszkodowanie przysługuje za konkretną szkodę, która powstała w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości, a nie za samo ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości. Konieczną przesłanką odpowiedzialności odszkodowawczej jest szkoda, której źródłem jest rozporządzenie lub akt prawa miejscowego powodujący ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości. Szkoda ma być normalnym następstwem wejścia w życie rozporządzenia lub aktu prawa miejscowego wprowadzającego ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości. Szkoda taka może powstać, gdy akt prawa miejscowego wprowadza nowe lub zwiększa dotychczasowe ograniczenia, co do sposobu korzystania z nieruchomości lub też przedłuża ograniczenia na kolejny okres obowiązywania. Szkoda nie powstaje, gdy kolejny akt prawny utrzymuje zakres ograniczeń na dotychczasowym poziomie a tym bardziej, gdy je zmniejsza (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 grudnia 2008 r. II CSK 367/08).

Sąd Okręgowy przyjął, że termin z art. 129 § 4 POŚ otworzył się na nowo skoro ograniczenia dla nieruchomości powoda powstały z momentem wejścia w życie Rozporządzenia nr 50, a następnie zwiększyły się z momentem wejścia w życie Uchwały nr 76/11. Rozporządzenie nr 50 Wojewody (...) weszło w życie z dniem 25 sierpnia 2007 r. zaś Uchwała nr 76/11 Sejmiku Województwa (...) weszła w życie 04 sierpnia 2011 roku, zatem termin na zgłaszanie roszczeń odszkodowawczych z art. 129 POŚ mijał odpowiednio dnia 24 sierpnia 2009 i dnia 03 sierpnia 2013 r. Sąd Okręgowy zaznaczył, że w zasadzie okoliczność ta nie ma tak istotnego znaczenia, bowiem powód każdorazowo zgłaszał pozwanemu roszczenie o odszkodowanie (odpowiednio pismami datowanymi na 02 października 2003 i 30 grudnia 2005 r.). Sąd Okręgowy uznał, że nie sposób powodowi zarzucić braku staranności czy braku dbałości o własne interesy.

Sąd Okręgowy przyjął, że w zakresie części nieruchomości tj. tych objętych strefą Z2, gdzie nie zwiększyły się ograniczenia, powód dochował terminu zawitego wskazanego w art. 129 POŚ kierując do pozwanego pismo ze zgłoszeniem roszczenia datowane na 20 sierpnia 2009 roku. Powód sprostał także obowiązkowi zgłoszenia roszczenia pod rządami Uchwały nr 76/11 pismami doręczonymi 30 lipca 2013 r. i 31 lipca 2013 r.

W ocenie Sądu Okręgowego termin do zgłoszenia roszczeń, o którym mowa w art. 129 ust. 4 POŚ, jest terminem zawitym, co oznacza, iż jego niedochowanie powoduje wygaśnięcie roszczenia, a fakt upływu tego terminu sąd ma obowiązek wziąć pod uwagę z urzędu. Dalej Sąd zacytował ocenę zawartą w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 10 października 2008 roku (II CSK 216/08), iż: „termin do zgłoszenia roszczeń, o którym mowa w art. 129 ust. 4 ustawy z 2001 roku Prawo ochrony środowiska, jest terminem zawitym, a nie terminem przedawnienia.". Podobnie w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 21 sierpnia 2013 roku (II CSK 578/12) „termin z art. 129 ust. 4 POŚ stanowi termin zawity, w którym żądania z art. 129 ust. 1 – 3 POŚ muszą zostać zgłoszone obowiązanemu do ich realizacji w celu zachowania prawa dochodzenia tych roszczeń przed sądem”.

Wobec ustalenia, iż powodowi przysługiwała legitymacja czynna, a termin zawity do wystąpienia z roszczeniem został dochowany oraz został wprowadzony w życie akt prawa miejscowego ustanawiający obszar ograniczonego użytkowania obejmujący nieruchomość powoda, Sąd Okręgowy przeszedł do ustaleń, czy wystąpiła szkoda i czy nastąpiła ona w wyniku wprowadzenia OOU. Okoliczności podane wykazał powód poprzez opinię biegłego.

Sąd Okręgowy przedstawił rozumienie szkody na tle art. 129 ust. 2 POŚ. Właściciel może żądać odszkodowania za poniesioną szkodę, w tym zmniejszenie wartości nieruchomości, w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości, przy czym ograniczeniem takim jest także samo ustanowienie obszaru ograniczonego użytkowania. Obniżeniem wartości nieruchomości będącej następstwem ograniczeń przewidzianych bezpośrednio w treści rozporządzenia o utworzeniu OOU, zwłaszcza ograniczeń zabudowy i przeznaczenia budynków do niektórych rodzajów działalności, jest także obniżenie wartości nieruchomości wynikające z faktu, że dochodzi do zawężenia granic własności i tym samym ścieśnienia wyłącznego władztwa właściciela względem nieruchomości położonej w OOU. Bowiem o ile przed wejściem w życie OOU właściciel mógł żądać zaniechania immisji przekraczającej standard ochrony środowiska, o tyle w wyniku ustanowienia OOU takiej możliwości został pozbawiony. Innymi słowy szkodą podlegającą naprawie jest swoisty przymus znoszenia dopuszczalnych na tym obszarze immisji, co wywołuje skutki ekonomiczne tego stanu prawnego. Obniżenie wartości nieruchomości stanowi wymierną stratę niezależnie od tego, czy właściciel ją zbył, czy też nie, bowiem nieruchomość jest dobrem o charakterze inwestycyjnym. W praktyce orzeczniczej zwraca się uwagę na to, że przesłanką roszczenia odszkodowawczego przewidzianego w art. 129 ust. 2 POŚ nie jest zbycie nieruchomości a odszkodowanie nie jest ograniczone do rzeczywistej straty, obowiązuje bowiem zasada pełnej odpowiedzialności odszkodowawczej za wprowadzenie ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości (por. wyrok SN z dnia 25 lutego 2009, sygn. akt II CSK 546/08, LEX nr 503415).

Sporządzając opinie w zakresie ubytku wartości nieruchomości powoda z tytułu ograniczeń OOU 2011 biegły ustalił, że dla badanych nieruchomości brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zaś zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego nieruchomość jest położona na terenie o planowanym rozwoju zabudowy z przewagą zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (M2) z wyjątkiem południowej części działki (...) przeznaczonej pod planowaną zieleń urządzoną z udziałem terenów sportów i rekreacji (ZP2). Dla wycenianego obszaru (M2) biologicznie czynna powierzchnia min. 40-60%, wysokość zabudowy do 12 m nad poziom terenu, nieruchomość w strefie przedmieść. Dla terenu ustalono priorytet lokalizowania funkcji mieszkaniowej i niezbędnych inwestycji celu publicznego z zakresu infrastruktury społecznej. Na terenie zieleni urządzonej ustalono min. 70% powierzchni biologicznie czynnej – powierzchnia objęta tym sposobem wykorzystania to 43% działki nr (...).

Sąd Okręgowy scharakteryzował sporną nieruchomość powoda. Nieruchomość położona jest w dzielnicy U. w rejonie urbanistycznym J., przy ul. (...) po wschodniej stronie lotniska O.. Do ul. (...) stanowiącej główną arterię komunikacji z centrum miasta jest 1,5 km. Działki są zasilone w energię elektryczną, wodociąg i gazociąg. Brak jest infrastruktury społecznej w sąsiedztwie. Działka (...) obręb (...) ma powierzchnię 23.546 m ^{( 2)}, jest użytkowana rolniczo, nieogrodzona, bez przyłączy, obecnie podzielona na dz. nr ew. 28 i 29. Działka nr (...) obręb (...) o powierzchni 2.019 m ^{( 2)} wykorzystywana jest na cele handlowe, zabudowana pawilonem handlowym, działka obecnie podzielona na dz. ½ o powierzchni 1.963 m ^{( 2)} i dz. 1/1 o powierzchni 56 m ^{( 2)}, przejętych pod drogę publiczną. Działka (...) obręb 1-09-50 położona jest po południowej stronie ul. (...), powierzchnia 18.646 m ^{( 2)}, zabudowana budynkiem mieszkalnym murowanym o powierzchni 312 m ^{( 2)}, budynkiem garażowo-gospodarczym adaptowanym na cele mieszkalne niepodpiwniczonym w dobrym stanie technicznym o powierzchni zabudowy 101 m ^{( 2 )}o średnim standardzie wykończenia oraz budynkiem gospodarczym murowanym, parterowym, niepodpiwniczonym z 1990 r. o powierzchni zabudowy 40 m ^{( 2)}, którego stan techniczny jest dobry, standard podstawowy. Teren dookoła jest zagospodarowany, bardzo estetyczny. Budynek mieszkalny wybudowany w 1977 r. został rozbudowany na podstawie pozwolenia z 1999 r. w roku 2000 i sukcesywnie wykańczany, odpowiadający stanowi deweloperskiemu. Wykonany jest z materiałów bardzo wysokiej jakości, w dobrym stanie technicznym. Po 04 sierpnia 2011 r. wykonano instalację wewnętrzną wodną, instalację CO w pomieszczeniach poddasza i piwnicy, oraz montaż grzejników i pieca CO na poddaszu i w piwnicy. Wartość rynkową biegły określał wg aktualnego sposobu użytkowania. W przypadku braku możliwości ustalenia wartości rynkowej, ze względu na brak nieruchomości tego rodzaju występujących w obrocie określił wartość odtworzeniową. Biegły po ustaleniu metody – podejście porównawcze metoda analizy statystycznej rynku, model wyceny – metoda największej zależności, przyjął wzory do obliczeń. Zwiększenie efektywności osiągnął poprzez zastosowanie korekcji Gaussa.

Sąd Okręgowy przybliżył sposób wyliczenia szkody przez biegłego. W celu wykonania wyceny biegły określił parametry rynku lokalnego z zakresu dzielnic W., U., U. w OOU i poza nim, prawo własności na rynku wtórnym gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi, mieszkalno-usługowymi i gruntami inwestycyjnymi, w okresie 2009-2015. Ilość transakcji na analizowanym obszarze jest wg biegłego relatywnie duża chociaż spadek pomiędzy 2008 i 2016 r. jest zauważalny. Osiedle, na którym znajduje się wyceniany budynek, pozostaje w zachodniej części dzielnicy. Położone na uboczu, z niepełną infrastrukturą techniczną i bez infrastruktury społecznej, znajduje się wzdłuż nowej zabudowy i terenów niezagospodarowanych. W pobliżu osi pasa startowego lotniska w odległości ok. 2,5 km od początku pasa, nie cieszy się zainteresowaniem nabywców ze względu na hałas lotniczy. W opracowaniu uwzględniono dzielnice, w których występują uciążliwości od lotniska, prestiż dzielnic uwzględniono poprzez zastosowanie współczynników korekcyjnych. Biegły zgromadził dane o ok. 1500 nieruchomościach zabudowanych i nie będących przedmiotem transakcji sprzedaży w dzielnicy W., U. i U.. Po wstępnej selekcji przyjęto 574 nieruchomości. Ostatecznie do obliczeń wykorzystano nieruchomości o największym podobieństwie do wycenianej – 157 transakcji z OOU oraz 117 nieruchomości spoza OOU. Biegły wyeliminował transakcje o cenach rażąco odbiegających od przeciętnych cen na rynku, pominął także nieruchomości z rynku pierwotnego. Biegły wykonał odrębnie wycenę na dzień 03 sierpnia 2011 i 03 sierpnia 2015, ograniczając badanie do cen sprzed dwóch lat przed ww. dat. Ceny po wprowadzeniu OOU 2011 badano w latach 2013-2015, z przesunięciem czasowym, zakładając stopniowy wzrost społecznej świadomości skutków wprowadzenia OOU. Na w/w daty wykonano odrębnie wycenę dla zabudowanej i niezabudowanej części nieruchomości, dla niezbudowanej części nieruchomości odrębnie wykonano obliczenia dla terenu położonego w strefie Z1, w strefie Z2 i w OOU. Ceny skorygowano o trend czasowy, przeliczając ceny transakcyjne na w/w daty. Przyjęto, że w strefie Z1 położona jest działka nr (...) obręb (...) oraz w 41% powierzchni działki nr (...) obręb (...), w strefie Z2 położone jest 92% powierzchni działki (...) oraz 59% działki nr (...) obręb (...), w OOU poza strefami Z1 i Z2 położone jest 8% powierzchni działki (...), część zabudowana działki (...) wynosi 2.147 m ^{( 2)}.

Opinię sporządzono na podstawie oględzin nieruchomości oraz akt sprawy. Biegły wyliczył czysty spadek wartości nieruchomości na skutek objęcia jej ograniczeniami OOU 2011 oraz OOU 2007. Biegły stwierdził na podstawie badań WHO, że hałas lotniczy jest czynnikiem w sposób istotny wpływającym na postrzeganie przez potencjalnych nabywców nieruchomości położonej w zasięgu hałasu, jako gorszej i mniej wartościowej. Rynek reaguje na czynniki negatywne poprzez zmianę cen i ograniczenie popytu. Wprowadzenie OOU spowodowało stopniowy wzrost świadomości w zakresie lokalizacji uciążliwości. Dla ustalenia cen nieruchomości poza OOU w latach 2011 i 2015 wybrano po trzy nieruchomości – zabudowane i niezabudowane ze zbioru. Biegły ustalił, że zainteresowanie kupnem nieruchomości spadało stopniowo począwszy od 2007 r. Za jednostkę porównawczą biegły przyjął 1m ^{( 2 )}powierzchni użytkowej budynku i odpowiednio gruntu dla nieruchomości niezabudowanej. Jako istotne atrybuty przyjęto położenie nieruchomości, otoczenie, standard i stan techniczny, zagospodarowanie, dojazd i inne, intensywność zabudowy oraz rodzaj strefy OOU. Po przeprowadzeniu obliczeń biegły ustalił zmianę rynkowej wartości prawa własności nieruchomości powoda na poziomie 1 329 000 zł (jeden milion trzysta dwadzieścia dziewięć tysięcy złotych). Biegły wskazał, że na poziom cen miały wpływ oprócz wprowadzenia OOU 2011 (i 2007) także kryzys gospodarcze i związany z nim spadek cen nieruchomości we wszystkich segmentach rynku. Jednak obliczony spadek dotyczył wyłącznie obniżenia wskutek zawężenia prawa własności na skutek wprowadzenia OOU 2011, z wyeliminowaniem innych czynników. Biegły wskazał przy tym, że spadek wartości nieruchomości następował już od czasu wprowadzenia OOU 2007. Wobec faktu, że powód zgłosił również roszczenia pozwanemu w zakresie obniżenia wartości jego nieruchomości z tytułu objęcia jej ograniczeniami OOU 2007, Sąd dopuścił dowód z opinii uzupełniającej na okoliczność ustalenia spadku wartości nieruchomości, wskutek objęcia ich ograniczeniami wprowadzonymi Rozporządzeniem nr 50. Za dopuszczalne Sąd Okręgowy uznał rozszerzenie podstawy i uzasadnienia faktycznego pozwu, w zakresie żądania za spadek wartości nieruchomości wywołany wprowadzeniem OOU 2007 na podstawie Rozporządzenia nr 50. Sąd Okręgowy odwołał się do wiedzy posiadanej z urzędu o wyrażaniu poglądu, że rozporządzenie nie obowiązywało zatem żądanie odszkodowania na tej podstawie nie było uzasadnione. Kwestia została rozstrzygnięta przez Sąd Najwyższy (III CZP 34/15, uchwała III CZP 62/16). Okoliczność ta przesądziła o możliwości zmodyfikowania uzasadnienia żądania przez powoda.

Badając spadek wartości nieruchomości biegły porównał ceny nieruchomości sprzed wejście w życie Rozporządzenia nr 50, z lat 2006-2007 oraz po wejściu przepisów w życie tj. w latach 2009-2011. Maksymalne ceny osiągały nieruchomości, w tym nieruchomości zabudowane w 2007 roku i na początku 2008 roku. Na przełomie 2008/2009 nastąpił spadek cen, w 2009 roku utrzymywała się tendencja lekko malejąca. W 2010 roku nastąpiła względna stabilizacja cen. Biegły przyjął analogiczną metodologię badania, jak dla ustalenia zmian w wyniku wprowadzenia OOU 2011, mianowicie przyjmując ograniczenia jakie wprowadzono dla OOU 2007 w strefie M. Biegły ustalił wartość nieruchomości na dzień 24 sierpnia 2007 r. tj. przed wejściem w życie OOU 2007, a na dzień 03 sierpnia 2011 wartość zaczerpnął z opinii głównej. Następnie obliczył różnicę pomiędzy tymi kwotami. Dla ustalenia cen wybrano po trzy nieruchomości zabudowane i niezabudowane, preferencje przyjęto analogicznej jak w opinii I. Po dokonaniu obliczeń biegły ustalił, że na skutek wejścia w życie OOU 2007 wartość nieruchomości powoda zmniejszyła się o 71 000 zł (siedemdziesiąt jeden tysięcy złotych). Jest to kwota czystej straty wynikającej z OOU 2007, z wyłączeniem zmian cen związanych z kryzysem światowym.

Według biegłego największy spadek cen związany z sąsiedztwem lotniska jest dla nieruchomości mieszkaniowych i rekreacyjnych, bowiem dla nieruchomości o innym przeznaczeniu wpływ hałasu jest obojętny. Obniżenie wartości związane z wprowadzeniem OOU 2011 biegły zinterpretował jako reakcję rynku na stopniowe zwiększanie uciążliwości związanych z lotniskiem. Wobec zastrzeżeń pisemnych złożonych do treści opinii biegłego, Sąd Okręgowy wezwał biegłego na termin rozprawy.

W ocenie Sądu Okręgowego wyjaśnienia biegłego są logiczne, spójne i przekonujące. Biorąc pod uwagę treść opinii biegłego Sąd Okręgowy nie podzielił zarzutów zgłaszanych przez strony do jej treści. Biegły precyzyjnie udzielił odpowiedzi na wszelkie pytania zadane w tezie dowodowej. Z treści opinii wynika także, że nieruchomości badane były z uwzględnieniem ograniczeń istniejących na skutek objęcia nieruchomości regulacjami OOU 2007. Stwierdzenie, że w innych sprawach biegli dochodzą do odmiennych wniosków jest bez znaczenia dla prawidłowości ustaleń w przedmiotowej sprawie. Biegły nie badał ponadto poziomu hałasu na nieruchomości. Zdaniem Sądu Okręgowego wartość nieruchomości ustalona przez biegłego w pełni obrazuje utratę wartości nieruchomości powoda wynikłą bezpośrednio z wprowadzenia OOU 2007 i 2011.

Sąd Okręgowy odniósł się do zarzutu pozwanego o nieweryfikowalności opinii biegłego ze względu na brak podania obrębu i numeru działki. Przywołany przez pozwanego wyrok WSA w Krakowie z dnia 09 września 2014 r. sygn. akt II SA/Kr 935/14 nie ma żadnego zastosowania. Przywołując orzeczenie również (...) Sądu z dnia 07 października 2011 r. (sygn. akt: II SA/Kr 587/11, Legalis 414849) z którego wynika, że sposób sporządzania, forma i treść operatu szacunkowego określone są w rozdziale 4 rozporządzenia. Jak wskazał organ II instancji w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, z treści znajdujących się tam przepisów rzeczywiście nie wynika wprost, że operat szacunkowy powinien zawierać numery działek, które zostały uznane przez biegłego za odpowiednie do ustalenia wartości wycenianej nieruchomości. Przepisy tego rozdziału, które dotyczą treści operatu szacunkowego tj. § 55 ust. 2 i § 56 stanowią: “operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego". Sąd uznał także, iż prawidłowe było stanowisko biegłego, który wskazał, iż jednoznaczna identyfikacja poszczególnych transakcji, szczególnie na tak małym osiedlu jak osiedle (...), narażałaby interes osób trzecich, w przypadku ujawnienia ich stronom niniejszego postępowania. Nawet jeśli przyjąć, że całkiem spora grupa informacji niezbędnych do sporządzenia opinii o wartości nieruchomości jest publicznie dostępna, to z tego faktu wcale nie wynika, że rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek zamieszczania pełnych danych w swoich opracowaniach. Dane porównawcze prywatnych nieruchomości powinny być traktowane jak dobra prywatne, a nie jak dobra publiczne. Nabywanie nieruchomości prywatnych nie jest finansowane ze środków publicznych, a strony takich umów powinny mieć prawo do poszanowania ich własnych tajemnic. W ocenie Sądu Okręgowego opis nieruchomości przyjętych do porównania przez biegłego nie jest lakoniczny, a w pełni obrazuje wszystkie istotne kwestie, mające związek z możliwością identyfikacji badanych nieruchomości w celu zweryfikowania poprawności operatu.

Sąd Okręgowy uznał, że powód wykazał istnienie związku przyczynowego pomiędzy powstałą szkodą a wprowadzeniem obszaru ograniczonego użytkowania na mocy Uchwały nr 76/11 Sejmiku Województwa (...) z dnia 20 czerwca 2011 r. w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla (...) im. (...) w W..

W myśl art. 361 §1 k.c. zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła. Kryterium adekwatności, jakie zostało przyjęte we wskazanym przepisie odwołuje się do „normalnych" następstw działania i zaniechania wywołującego szkodę. Innymi słowy adekwatne są „normalne" następstwa działania i zaniechania, z którego szkoda wynikła. Wszystkie inne zaś są „nieadekwatne". Dla stwierdzenia istnienia związku przyczynowego nie wystarcza, więc jakiekolwiek powiązanie przyczynowe między i zachowaniem poszkodowanego a powstaniem zwiększeniem szkody, gdyż musi to być związek przyczynowy normalny w rozumieniu art. 361 § 1 k.c. (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 lipca 2008 r., IV CSK 127/08). Jak wynika z opinii biegłego wartość nieruchomości powoda obniżyła się o wskazaną przez niego kwotę. Prowadzi to do jednoznacznego wniosku, iż obliczone obniżenie, biorąc pod uwagę wszelkie czynniki porównawcze, nastąpiło wyłącznie z powodu wprowadzenia OOU 2007 i 2011.

Sąd Okręgowy uznał, iż powód poniósł szkodę w postaci spadku wartości jego nieruchomości działek (...) obręb 1-09-50, nr 1 obręb (...), nr 1 obręb (...), położonych w W., przy ul. (...) (49), objętych KW (...), na skutek objęcia OOU 2007 o kwotę 71 000 zł oraz na skutek objęcia OOU 2011 o kwotę 1 329 000 zł (jeden milion trzysta dwadzieścia dziewięć tysięcy złotych). W pozostałej części roszczenia o odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości wskutek wprowadzenia OOU 2011 Sąd Okręgowy oddalił.

Sąd Okręgowy orzekł o odsetkach ustawowych i odsetkach ustawowych za opóźnienie zgodnie z art. 481 §1 k.c. Chwilę, w której dłużnik dopuszcza się opóźnienia, określić należy na podstawie art. 476 k.c. Dłużnik dopuszcza się zwłoki, gdy nie spełnia świadczenia w terminie, a jeżeli termin nie jest oznaczony, gdy nie spełnia świadczenia niezwłocznie po wezwaniu przez wierzyciela. W ocenie Sądu regułą jest, że dłużnik odpowiedzialny za wyrównanie szkody pozostaje w opóźnieniu z zapłatą świadczenia bezterminowego, jakim jest odszkodowanie za wyrządzoną szkodę, na zasadach ogólnych tj. od wezwania go przez poszkodowanego o spełnienie tego świadczenia (art. 455 k.c.). Dotyczy to także odszkodowań dochodzonych w oparciu o przepisy art. 129 ust 2 oraz art. 136 ust. 3 POŚ. Odsetki powinny zostać naliczone od daty zgłoszenia roszczeń, ewentualnie od daty wskazanej jako data zapłaty w tym piśmie. W przedmiotowej sprawie powód zgłosił swoje roszczenia pozwanemu skutecznie z dniem 30 lipca 2013 r. zakreślając termin do 01 sierpnia 2013 r., czyli od dnia 02 sierpnia 2013 r. pozwany pozostawał w zwłoce z zapłatą odszkodowania. Sąd Najwyższy w postanowieniu z 14 lipca 2016 r. (sygn. akt III CSK 170/16) potwierdził swoje wcześniejsze stanowisko zawarte w wyroku z 4 grudnia 2013 r., (sygn. akt II CSK 161/13), w którym wyjaśniono, że roszczenie przewidziane w art. 129 ust. 2 POŚ powstaje od dnia wprowadzenia ograniczeń korzystania z nieruchomości w wyniku ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania, a roszczenie o zapłatę odsetek za opóźnienie z wypłatą dochodzonego odszkodowania może powstać jeszcze przed wydaniem wyroku zasądzającego odszkodowanie, jeżeli strona pozwana była skutecznie wzywana do wypłaty odszkodowania przed takim wyrokiem (art. 455 k.c.). Mając na uwadze, że wyrok częściowy nie jest orzeczeniem kończącym sprawę w rozumieniu art. 108 §1 k.p.c. Sąd Okręgowy nie orzekł o kosztach postępowania.

Apelację wywiódł pozwany zaskarżając wyrok w zakresie punktu pierwszego zarzucając mu:

1.  naruszenie przepisów postępowania mogące mieć wpływ na wynik sprawy, tj.:

1)  art. 193 § 2 ¹ k.p.c. i art.321 § 1 k.p.c. - poprzez przyjęcie przez Sąd I instancji skuteczności rozszerzenia powództwa w formie ustnej na rozprawie w dniu 28 marca 2017 r. o kwotę 71 000,00 zł tytułem odszkodowania za spadek wartości nieruchomości wskutek wejścia w życie Rozporządzenia nr 50 oraz w zakresie odsetek ustawowych od tej kwoty, pomimo że rozszerzenie powództwa nie było skuteczne, a w konsekwencji naruszenie art. 321 § 1 k.p.c. poprzez wyrokowanie ponad żądanie,

1.  art. 233 § 1 k.p.c. poprzez błędną ocenę opinii z 16 maja 2016r., opinii uzupełniającej z dnia 20 września 2016 roku, opinii uzupełniającej ustnej z dnia 29 listopada 2016 roku, opinii uzupełniającej z dnia 17 stycznia 2017 roku, opinii uzupełniającej ustnej z dnia 28 marca 2017 roku biegłego sądowego z zakresu szacowania wartości nieruchomości, polegającą na błędnym przyjęciu przez Sąd, że opinie jednoznacznie odpowiadają na pytanie, czy w związku z wejściem w życie Rozporządzenia nr 50 z dnia 7 sierpnia 2007 roku i uchwały Sejmiku Województwa (...) nr 76/11 z dnia 20 czerwca 2011 nastąpił spadek wartości nieruchomości powoda, a jeżeli tak to o jaką kwotę zmniejszyła się wartość nieruchomości wskutek objęcia nieruchomości OOU na podstawie powyższych aktów prawa miejscowego,

3. art. 217 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. oraz art. 278 § 1 k.p.c. poprzez oddalenie prawidłowo zgłoszonego wniosku dowodowego o przeprowadzenie dowodu z opinii innego biegłego, na okoliczności wskazane przez pozwanego w piśmie z dnia 22 lutego 2017 roku, podczas gdy okoliczności te, mające istotne znaczenie dla sprawy, nie zostały wyjaśnione;

2) naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.:

1.  art. 129 ust. 1 i ust. 2 POŚ w zw. z art. 361 § 1 k. c. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości na skutek wejścia w życie Uchwały powód może żądać odszkodowania za poniesioną szkodę obejmującą utratę wartości nieruchomości, podczas gdy powód nie wykazał, aby w związku z wejściem w życie Uchwały sposób korzystania z nieruchomości został ograniczony w sposób skutkujący możliwością żądania przez powoda odszkodowania za poniesioną szkodę obejmującą utratę wartości nieruchomości. Brak jest zatem związku przyczynowego pomiędzy objęciem nieruchomości OOU na podstawie Uchwały, a rzekomą szkodą powoda,

2.  art. 129 ust. 4 POŚ poprzez uznanie, że powód wystąpił z roszczeniem na gruncie Rozporządzenia nr 50 w terminie dwóch lat od wprowadzenia Rozporządzenia nr 50, podczas gdy z dowodów zebranych w sprawie wynika, że w okresie obowiązywania Rozporządzenia nr 50 powód wysłał do Pozwanego jedynie pismo z dnia 20 sierpnia 2009 roku, które nie zawiera istotnych elementów wezwania do zapłaty, a nadto powód nie wykazał, aby pismo dotarło do pozwanego w terminie, o którym mowa w art. 129 ust. 4 POŚ,

3.  art. 481 k.c. w zw. z art. 455 k.c. i w zw. z art. 363 § 2 k.c. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i zasądzenie na rzecz powoda od kwoty 1 400 000,00 zł odsetek: ustawowych od dnia 02 sierpnia 2013 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. i ustawowych za opóźnienie od dnia 01 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty tytułem spadku wartości nieruchomości, podczas gdy prowadzi to do bezpodstawnego przysporzenia po stronie powoda, a wartość zasądzonego odszkodowania wykracza poza ramy zobowiązania odszkodowawczego, bowiem wysokość szkody powoda została ostatecznie ustalona dopiero w wyroku, a zatem prawidłowym winno być naliczenie odsetek ustawowych od daty wydania wyroku.

W oparciu o powyższe zarzuty oraz wnioski na podstawie art. 386 § 1 i § 4 k.p.c. pozwany wnosił o:

1.  zmianę wyroku w zaskarżonej części poprzez oddalenie powództwa także co do kwoty 1 400 000,00 złotych wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 02 sierpnia 2013r. do dnia 31 grudnia 2015r. i odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 01 stycznia 2016r. do dnia zapłaty tytułem spadku wartości nieruchomości;

2.  zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego zwrotu kosztów procesu za obie instancje postępowania według norm prawem przepisanych;

a ewentualnie o

3. uchylenie wyroku w części zaskarżonej i przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu w Warszawie do ponownego rozpoznania oraz pozostawienie temu Sądowi rozstrzygnięcia o kosztach, w tym o kosztach postępowania apelacyjnego.

W oparciu o art. 380 k.p.c. pozwany wnosił o ponowne rozpoznanie przez Sąd II instancji postanowienia Sądu I instancji z dnia 28 marca 2017 r. o oddaleniu wniosku o dopuszczenie dowodu z kolejnego biegłego z zakresu szacowania wartości nieruchomości na okoliczność wskazane przez pozwanego.

Powód wnosił o oddalenie apelacji.

Sąd Apelacyjny zważył co następuje:

Apelacja pozwanego zasługiwała na uwzględnienie w części.

Przyjmuje się, że dopiero prawidłowo ustalony stan faktyczny pozwala zastosować właściwie przepisy prawa materialnego. Apelacja opiera się na zarzutach prawa procesowego związanych z błędną oceną opinii biegłego sądowego zarówno tzw. opinii głównej, jak i uzupełniającej. Ta błędna ocena zaważyła na przyjęciu, że spadek wartości nieruchomości nastąpił w związku z utworzeniem OOU.

Apelujący podważa ustalenia Sądu pierwszej instancji oparte na opinii biegłego i stąd zarzut naruszenia art. 233 §1 k.p.c. poprzez (i) błędne przyjęcie, że opinia odpowiada na pytanie, czy nastąpił spadek wartości nieruchomości powoda w związku z wejściem w życie Rozporządzenia nr 50 a następnie Uchwały nr 76/11 oraz (ii) o jaka kwotę zmniejszyła się wartość nieruchomości. Rozwijając zarzuty pozwany wskazywał, że wnioski przedstawione w opiniach nie zostały poparte rzetelną analizą, ponadto sporządzone zostały na z góry powziętych założeniach. Biegły nie przedstawił analiz i danych, przez co opinia jest nieweryfikowalna i budzi liczne wątpliwości, które nie zostały rozwiane w ramach wyjaśnień biegłego. Ponadto opinia nie jest klarowna i jasna.

Po pierwsze, wskazanie Sądu Okręgowego w postanowieniu o określeniu wartości “tak jakby nie była położona w OOU” (k. 682, k. 900 verte) nie jest hipotetycznym położeniem nieruchomości poza OOU. Ani biegły sporządzając opinie, ani Sąd pierwszej instancji po otrzymaniu opinii pisemnych nie inaczej traktowali podane wskazanie, jak wyliczenie wartości nieruchomości, na którą nie oddziaływają ograniczenia Rozporządzenia nr 50 i Uchwały nr 76/11. Tym bardziej, że sformułowanie cytowane przez pozwanego, jest kontynuacją tezy zawartej w punkcie drugim postanowienia, gdzie chodzi o wyliczenie szkody. Sąd pierwszej instancji dookreślił czym jest szkoda w tym wypadku, mianowicie wyraża ją wartość nieruchomości tak, jakby nie była objęta ograniczeniami z obszaru ograniczonego użytkowania i wartość nieruchomości na skutek istnienia przedmiotowych ograniczeń. Biegły wykonał ocenę wartości nieruchomości zgodnie ze postanowieniem Sądu podając wartość nieruchomości nieobjętych ograniczeniami Uchwały nr 76/11 (na datę 3 sierpnia 2011 r.) stanowiącą 24 021 000 zł (k. 725) i wartość nieruchomości objętych ograniczeniami (na datę 3 sierpnia 2015 r.) stanowiącą 19 439 000 zł (k. 725). Utrata wartości nieruchomości wynikająca z lokalizacji w obszarze ograniczonego użytkowania wskutek Uchwały nr 76/11 przy uwzględnieniu trendu wczasowego wynosi 1 329 000 zł (k. 728). Analogiczne dane odzwierciedlają utratę wartości nieruchomości wskutek lokalizacji w obszarze ograniczonego użytkowania wprowadzonego Rozporządzeniem nr 50. I tak, wartość nieruchomości nieobjętych ograniczeniami Rozporządzenia nr 50 (na datę 24 sierpnia 2007 r.) wynosi 24 723 000 zł (k. 929) a wartość nieruchomości objętych ograniczeniami Rozporządzenia nr 50 (na datę 3 sierpnia 2011 r.) wynosi 24 021 000 zł (k. 929).

Po drugie, apelujący nie wskazuje jakie inne daty poza datą sprzed wejścia w życie Rozporządzenia nr 50, sprzed wejścia w życie Uchwały nr 76/11 i sporządzenia opinii winny być uwzględnione dla ustalenia ewentualnego spadku wartości nieruchomości.

Po trzecie, czym są nieruchomości odniesienia biegły dokładnie wyjaśnia w punkcie 6. opinii poświęconemu informacji o nieruchomościach porównawczych (k. 722, k. 928). Apelujący wyciąga niewłaściwy wniosek, iż nieruchomości odniesienia nie podlegały korekcie pod względem cen rynkowych. Biegły wskazał, że nieruchomości przyjęte do porównań są położone w dzielnicach najbliżej położonych w stosunku do lotniska a różnicują się położeniem w OOU i poza obszarem. Wymienił, jakie są cechy rynkowe brane pod uwagę przy określaniu nieruchomości podobnych, jak lokalizacja, otoczenie, intensywność zabudowy, standard wykończenia i stan techniczny, zagospodarowanie. Każdej z tych cech przyporządkowano ocenę ze skali ocen od 1 do 3 dokonywaną na tle innych nieruchomości przyjętych do porównań. Dopiero na koniec dla ustalenia cen nieruchomości poza OOU na lata 2011 i 2015 dobrano ze zgromadzonego zbioru nieruchomości odniesienia. Pozwany nie argumentuje, dlaczego odmawia cechy podobieństwa tak wybranym nieruchomościom podobnym. Niezrozumiały jest zarzut o niemożności weryfikacji, jak na rynku poza OOU kształtowały się ceny w segmencie nieruchomości podobnych do nieruchomości powoda na przestrzeni ostatnich 9 lat. Konsekwentnie, czy rzeczywiście różnice pomiędzy wartością nieruchomości powoda od 2007 r. do czasu wydania opinii 2016 r. można przypisać w pełni Rozporządzeniu nr 50 i Uchwale 76/11. Biegły dokonał zestawienia nieruchomości z cenami transakcji i położeniem w załączniku nr 1 i z tego zbioru wybrał trzy nieruchomości podobne (k. 734, 934). Właśnie taką metodę opartą na porównaniu dwóch nieruchomości podobnych forsuje pozwany (zastrzeżenia, k. 886 verte).

Po czwarte, trend czasowy dla obliczenia wartości nieruchomości powoda na dzień 3 sierpnia 2011 roku uwzględnia transakcje z okresu 2009 do 2011 (część II załącznika nr 2 zatytułowana wartość części zabudowanej na dzień 3 sierpnia 2011 r., k. 751). Analogiczny okres jest uwzględniony dla nieruchomości odniesienia (obliczenie trendu czasowego na dzień 3 sierpnia 2011 r. załącznik nr 3, k. 758). Z kolei trend czasowy dla obliczenia wartości nieruchomości powoda na dzień 3 sierpnia 2015 roku uwzględnia transakcje z okresu 2013 do 2015 (część I załącznika nr 2 zatytułowana wartość części zabudowanej na dzień 3 sierpnia 2015 r., k. 745). Tylko dla obliczenia wartości nieruchomości odniesienia na dzień 3 sierpnia 2015 r. przyjęto transakcje za okres 2011 do 2015 (obliczenie trendu czasowego na dzień 3 sierpnia 2015 r. załącznik nr 3, k. 760). Podobnie biegły postąpił w przypadku części niezabudowanej nieruchomości. Z kolei dla obliczenia wartości nieruchomości na dzień 24 sierpnia 2007 roku po utworzeniu OOU na mocy Rozporządzenia nr 50 dla nieruchomości odniesienia uwzględniono okres od 2007 do 2011, gdy dla nieruchomości powoda transakcje z przedziału 2009 do 2011. Sprawę różnicy czasowej podał biegły podczas wyjaśnień na rozprawie 29 listopada 2016 roku, mianowicie przy nieruchomościach położonych w strefie OOU nie ma danych za lata 2011-2013 i nie ma potrzeby ich uwzględniać (00:19:13). Z wyjaśnień biegłego wynika, że pominięcie obliczeń za okres 2011-2013 co do trendu niczego nie zmienia, gdyż średnia przy znajomości trendu za 2013-2015 wyszła by taka sama (00:19:00). Wprowadzenie OOU dochodziło do wiedzy społeczeństwa stopniowo i dopiero reakcję rynku na czynnik w postaci wprowadzenia Uchwałą nr 76/11 OOU obrazują dane od 2013 roku (00:24:00). Efektem wprowadzenia OOU jest reakcja rynku. Pozwany po uzyskaniu wyjaśnień biegłego wnosił o możliwość przedstawienia stanowiska. Złożone pismo procesowe z dnia 9 grudnia 2016 roku nie nawiązuje do braku wyników trendu czasowego za okres 2011 do 2013 w OOU, albo do pominięcia tego okresu w badaniu trendu czasowego nieruchomości poza OOU (k. 888).

Po piąte, biegły ze zbioru nieruchomości podobnych wyodrębnił kilka nieruchomości odniesienia. Apelujący nietrafnie utożsamia wybrane nieruchomości odniesienia z niesprecyzowanym zbiorem nieruchomości. Zarówno dla wybranych, jak i dla zbioru biegły podał jakie cechy rynkowe decydowały o wyborze (strona 28 opinii, k. 723, strona 15 opinii uzupełniającej, k. 928). Ze wszystkich zgromadzonych transakcji w liczbie około 1 500, wybrano 574, aby następnie zmniejszyć dane dla potrzeb metody analizy statystycznej rynku do 157 transakcji obejmujących nieruchomości wykazujące największe podobieństwo do nieruchomości ocenianej z OOU i 117 spoza OOU (strona 17 opinii, k. 712). Przy opinii uzupełniającej uwzględniono 86 transakcji z OOU oraz 183 nieruchomości spoza OOU (strona 13 opinii uzupełniającej, k. 926). Dopiero z tak zawężonych zbiorów wybrano klika nieruchomości nazwanymi wprost jako odniesienia, a służącymi do określenia cen na rok 2007, 2011 i 2015 .

Stanowisko biegłego do wyboru metody sprowadza się do uznania jej za najbardziej miarodajną dla wyceny odszkodowań. Zbudowany model może być wykorzystywany wielokrotnie do kolejnych wycen i umożliwia uzyskanie porównywalnych wyników dla następnych nieruchomości (opinia uzupełniająca z 20 września 2016 r., k. 854). Według biegłego dzięki metodzie statystycznej uwzględnia się większą liczbę danych.

W ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami w dziale IV Wycena nieruchomości zdefiniowano cztery podejścia szacowania wartości nieruchomości: porównawcze, dochodowe, kosztowe i mieszane. W ramach podejścia porównawczego wyróżnia się metodę porównywania parami, korygowania ceny średniej oraz statystycznej analizy rynku. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego, dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. W przypadku metody korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się, z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Metoda analizy statystycznej rynku jest złagodzona przez formalne zaliczenie do podejścia porównawczego, które korzysta z założenia wykonywania korekt ze względu na cechy różniące porównywane nieruchomości. Słusznie zauważa pozwany, że metoda jest wykorzystana do metod masowych. Literatura podkreśla, że metoda zyskała uznanie dla takich celów, jak: aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, opodatkowanie podatkiem, dochodowym, pobieranie opłat publicznych z tytułu użytkowania wieczystego, opłaty planistycznej, opłat adiacenckich (Jan Konowalczuk, Porównywanie w metodzie analizy statystycznej rynku wykorzystywanej do szacowania wartości nieruchomości w Polsce, Zeszyty Naukowe, Uniwersytet Ekonomiczny w Krakowie, 2018, nr 3 (975) s. 127). O ile można mieć uwagi do wyceny indywidualnej nieruchomości, ze względu na potrzebę zbudowania bazy danych, to przy masowych wycenach obszaru ograniczonego użytkowania, zdaniem Sądu Apelacyjnego, zastrzeżenia są wyeliminowane koniecznością zbudowania modelu wyceny dla dokonania badania spadku wartości nieruchomości znajdujących się w utworzonych strefach OOU. Metoda analizy statystycznej pozwala na odzwierciedlenie zachowania rynku po wprowadzeniu OOU na przykładzie zbioru transakcji nieruchomości. Nie istnieje ryzyko tendencyjnego doboru nieruchomości porównawczych lub nieadekwatny dobór ze względu na cechy, które może zachodzić w innych metodach. Przy szacowaniu metodą analizy statystycznej wycena opiera się o ten sam zbiór transakcji, na podstawie którego dokonano analizy rynku. Pozwala na jednolitą wycenę wszystkich nieruchomości w OOU (strona 3 i 4 opinii uzupełniającej z dnia 20 września 2016 r.).

Niezasadny był zarzut naruszenia art. 217 §3 k.p.c. w związku z art. 227 k.p.c oraz art. 278 k.p.c. Sąd w odniesieniu do dowodu z opinii biegłego ma obowiązek ocenić, czy dowód ten ze względu na swoją treść, zakres, poziom merytoryczny, przyjętą przez biegłego metodologię, kompletność odniesienia się do zgromadzonego materiału dowodowego i zastosowane na jego podstawie założenia, jest dowodem przydatnym dla rozstrzygnięcia sprawy. Sąd pierwszej instancji w uzasadnieniu do wyroku dokonał oceny opinii sporządzonej przez biegłego i ocena ta skutecznie nie została w apelacji zakwestionowana przez pozwanego. Strona może poddawać w wątpliwość wnioski opinii co do spadku wartości nieruchomości w związku z utworzeniem obszaru ograniczonego użytkowania, jednak nie wystarczy sama polemika bez argumentacji wskazującej co zostało pominięte jako czynnik, który wpływał albo mógł wpływać na wartość nieruchomości. Nie jest wyjaśnione w apelacji, dlaczego metoda analizy statystycznej rynku nie jest właściwie dobrana. Biegły oceniając wartość nieruchomości po wprowadzeniu Rozporządzenia nr 50 oraz Uchwały nr 76/11 podał, że na zmiany wartości nieruchomości miały wpływ kryzys gospodarczy i wprowadzenie obszaru ograniczonego użytkowania, jednak spadek wyliczony był wynikiem wejścia w życie Rozporządzenia nr 50 i Uchwały nr 76/11. Spadek wartości nieruchomości związany z wejściem w życie aktów ma logiczne uzasadnienie, skoro kryzys gospodarczy oddziaływał tak samo na nieruchomości, niezależnie od położenia. Ustawodawca nie stworzył katalogu mierników tej wartości, umożliwiając tym samym wielopłaszczyznową ocenę, czy i o ile wartość uległa zmniejszeniu. Nie przekonuje, dlaczego metoda wyceny proponowana przez pozwanego miałaby walor miarodajnej oceny spadku wartości nieruchomości. Już sam wybór cech definiujących nieruchomości podobne mógłby wywołać zastrzeżenia. Specyfika oceny dowodu z opinii biegłego wyraża się w tym, że sfera merytoryczna kontrolowana jest przez Sąd, który nie posiada wiadomości specjalnych, w istocie tylko w zakresie zgodności tej opinii z zasadami doświadczenia życiowego, logiki i wiedzy powszechnej. Odwołanie się przez Sąd do tych kryteriów oceny stanowi należyte i wystarczające uzasadnienie przyczyn uznania opinii biegłego za przekonującą (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2005 r. II CK 572/04). Niezadowolenie strony z opinii biegłego nie może stanowić wyłącznej podstawy do uwzględnienia wniosku o przeprowadzenie dowodu z opinii innego biegłego. Granicę obowiązku prowadzenia przez Sąd postępowania dowodowego wyznacza ocena czy dostatecznie wyjaśniono sporne okoliczności sprawy, zaś okoliczność, iż opinia nie ma treści odpowiadającej stronie nie stanowi wystarczającego uzasadnienia dla przeprowadzenia dowodu z opinii innego biegłego. Zdaniem Sądu Apelacyjnego podniesione przez pozwanego zarzuty okazały się niewystarczające do podważenia wniosków płynących z opinii biegłego S.. W konsekwencji czego kolejna opinia biegłego była zbędna.

Sąd Apelacyjny jako sąd orzekający merytorycznie ma obowiązek poczynić własne ustalenia i samodzielnie je ocenić z punktu widzenia prawa materialnego. Podstawę faktyczną orzeczenia stanowi ustalony przez Sąd pierwszej instancji w toku postępowania stan faktyczny rozpoznawanej sprawy poza ustaleniem, że wskutek wprowadzenia OOU Uchwałą nr 76/11 nastąpił spadek wartości nieruchomości niezabudowanej położnej w strefie Z2 stanowiącej 59 % działki nr (...) z obrębu (...) oraz położonej w OOU poza Z1 i Z2 działki nr (...).

Biegły w opinii podał, że przedmiotem oceny są działki:

(i)  działka ewidencyjna (...) z obrębu (...) o powierzchni 2019 m ², położona w strefie Z1,

(ii)  działka ewidencyjna (...) z obrębu (...) o powierzchni 23 546 m ², której 41% powierzchni jest w strefie Z1, pozostała części czyli 59% jest w strefie Z2,

( (...))  działka ewidencyjna (...) z obrębu 1-09-50 o powierzchni 18 646 m ², której 92% jest położone strefie Z2 oraz 8% znajduje się poza Z1 i Z2 w strefie OOU.

Działka ewidencyjna (...) jest w obrębie 1-09-50 a nie (...). Na tej działce jest posadowiony budynek mieszkalny i budynek gospodarczy (opinia biegłego. 698).

Na skutek wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania Uchwałą nr 76/11 nastąpił spadek wartości nieruchomości w wysokości: (i) 731 046 zł dotyczącej części niezabudowanej położnej w Z2, (ii) 13 857 zł dotyczącej części niezabudowanej w OOU i ( (...)) 115 793 zł w części zabudowanej. Część niezabudowaną położną w Z2 stanowi 59 % z łącznej powierzchni 23 546 m ^{( 2 )} działki ewidencyjnej (...) z obrębu (...) i 92% z łącznej powierzchni 18 646 m ^{( 2 )} działki ewidencyjnej (...) z obrębu 1-09-50. Część niezabudowaną w OOU stanowi 8% działki ewidencyjnej (...) z obrębu 1-09-50. Zaś część zabudowana to również część działki (...) o powierzchni 2 147 m ^{( 2)} (opinia strona 3, 8, 9, 10, 18, 32, k. 698 i nast.).

Przedmiotem oceny zarzutów prawa materialnego jest stan faktyczny skorygowany zmianą co do wartości działek ze względu na położenie w poszczególnych strefach, czego Sąd pierwszej instancji nie rozgraniczył. Sąd nie orzekał ponad żądanie.

Nie doszło do naruszenia art. 193 §2 ¹ k.p.c. w związku z art. 321 k.p.c. Rozszerzenia żądania pozwu, a więc przekształcenie powództwa pod względem ilościowym, z powołaniem się na opinię biegłego wyliczającej wysokość szkody, nie może być utożsamiane z wystąpieniem z nowym roszczeniem zamiast lub obok roszczenia dotychczasowego, w rozumieniu w art. 193 § 3 k.p.c. Z drugiej strony każda zmiana powództwa niezależnie, czy jest to zamiast lub obok roszczenia dotychczasowego, wymaga pisma procesowego stosownie do art. 193 §2 ¹ k.p.c. Powód nie złożył pisma procesowego, ale jego żądanie obejmowało spadek wartości nieruchomości z powołaniem się na Rozporządzenie nr 50. Nie tyle więc doszło do rozszerzenia powództwa, co wskazania źródła szkody dla dochodzonego roszczenia.

Doszło do naruszenia art. 129 ust. 1 i ust. 2 POŚ. Istotą wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania jest brak możliwości dotrzymania standardów jakości środowiska (art. 135 POŚ). Standard jakości środowiska jest naruszony poprzez immisje (hałas) co przekłada się na zawężenie granic własności nieruchomości położonych w obszarze (art. 140 k.c. w związku z art. 140 k.c.). Przepis art. 144 k.c. zakazuje tzw. immisji pośrednich na cudzą nieruchomość, jeżeli zakłócają one korzystanie z tej nieruchomości ponad przeciętną miarę, jak np. polegających na wytworzeniu ciepła, dymów, wstrząsów itp. W wyroku z 22 czerwca 1972 r., III CRN 126/72 (OSNCP 1973, Nr 3, poz. 45), Sąd Najwyższy przyjął, że „na podstawie art. 144 k.c. właściciel sąsiedniej nieruchomości może z mocy uprawnień wynikających z prawa własności domagać się powstrzymania się sąsiada od działania zakłócającego korzystanie z nieruchomości na skutek ograniczenia nasłonecznienia gruntu”. Podobnie w uchwale Sądu Najwyższego z 7 sierpnia 1985 r., III CZP 45/85 (OSNCP 1986, Nr 6, poz. 91), przyjęto, że „immisje pośrednie polegają na wszelkiego rodzaju zachowaniach, które pochodzą z jednej nieruchomości, a dotyczą pośrednio innej nieruchomości”. W wyroku Sądu Najwyższego z 18 czerwca 1998 r., II CKU 6/98 (Legalis) wskazano, że „cechą immisji pośredniej jest oddziaływanie właściciela na własną nieruchomość (…), które to oddziaływanie przenika w sposób naturalny na nieruchomość sąsiednią”. Jak zauważył Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 21 marca 2017 r. I CSK 447/15 „zarówno szkoda powstała na skutek zmniejszenia wartości nieruchomości, jak i wywołana przekroczeniem standardów środowiska w zakresie emitowanego hałasu objęta jest dyspozycją tego przepisu, bo w związku z ustanowieniem obszaru ograniczonego użytkowania pozostaje nie tylko obniżenie wartości nieruchomości, będące następstwem ograniczeń przewidzianych bezpośrednio w treści rozporządzenia o utworzeniu obszaru, lecz także obniżenie wartości nieruchomości wynikające z tego, że wskutek wejścia w życie rozporządzenia dochodzi do zwężenia granic własności (art. 140 w związku z art. 144 k.c.)”.

Jak wynika z ustalonego stanu faktycznego nieruchomość powoda została dotknięta ograniczeniami w sposobie użytkowania w związku z utworzeniem obszaru ograniczonego użytkowania na podstawie Rozporządzenia Nr 50. Właśnie dlatego, że już Rozporządzenie nr 50 wprowadziło obszar ograniczonego użytkowania to akt ten przełożył się na ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości powoda w postaci znoszenia działalności lotniska. Nieruchomość powoda znalazła się w całości w strefie M utworzonej Rozporządzeniem nr 50, a następnie znalazła się w strefie Z1, Z2 i OOU (poza Z1 i Z2) wydzielonej Uchwałą nr 76/11. Dla oceny przesłanki dochodzenia roszczenia z art. 129 ust. 2 POŚ „ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości” trzeba porównać ograniczenia w stosunku do dotychczasowego sposobu korzystania z nieruchomości lub dotychczasowego przeznaczenia nieruchomości. W obszarze ograniczonego użytkowania wg Rozporządzenia Wojewody (...) nr 50 zabroniono: (1) przeznaczania nowych terenów pod szpitale, domy opieki oraz zabudowę związaną ze stałym lub wielogodzinnym pobytem dzieci i młodzieży, a w strefie M także pod zabudowę mieszkaniową; (2) zmiany sposobu użytkowania budynków w całości lub w części na szpitale i domy opieki oraz na stały lub wielogodzinny pobyt dzieci i młodzieży, a w strefie M – także na cele mieszkaniowe; (3) budowy nowych szpitali, domów opieki, zabudowy związanej ze stałym lub wielogodzinnym pobytem dzieci i młodzieży, a w strefie M także budynków mieszkalnych.

W tym obszarze wyróżniono strefę M, w której według §4.2 Rozporządzenia dopuszczono zmianę sposobu użytkowania budynków w całości lub w części na cele mieszkaniowe oraz budowę nowych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, jako towarzyszących innym funkcjom, na warunkach określonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku planu miejscowego, na warunkach określonych w decyzji o warunkach zabudowy. Jednocześnie przyjęto, że w nowoprojektowanych budynkach należy zapewnić izolacyjność ścian zewnętrznych, okien i drzwi w ścianach zewnętrznych, dachów i stropodachów – zgodnie z Polskimi Normami dotyczącymi izolacyjności akustycznej przegród w budynkach oraz izolacyjności akustycznej elementów budowlanych; w istniejących zaś budynkach należy zastosować zabezpieczenia zapewniające właściwy klimat akustyczny w pomieszczeniach poprzez zwiększenie izolacyjności ścian zewnętrznych, okien i drzwi w ścianach zewnętrznych, dachów i stropodachów – zgodnie z Polskimi Normami dotyczącymi ochrony przed hałasem pomieszczeń w budynkach.

Uchwała Nr 76/11 Sejmiku Województwa (...) z dnia 20 czerwca 2011 r. w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla (...) im. (...) w W. określała w §3 (i) granicę zewnętrzną obszaru ograniczonego użytkowania, którą wyznacza się na podstawie obwiedni izolinii równoważnego poziomu dźwięku A LAeqN = 45 dB i izolinii LAeqD = 55 dB w przypadku, gdy izolinia LAeqN = 45 dB zawiera się wewnątrz obszaru ograniczonego izolinią LAeqD = 55dB oraz (ii) granicę wewnętrzną obszaru ograniczonego użytkowania, którą wyznacza granica terenu lotniska.

Według § 4 w obszarze ograniczonego użytkowania wyróżnia się dwie strefy:

1) strefę Z1, której granicę zewnętrzną wyznacza izolinia miarodajnego poziomu dźwięku 55 dB w porze nocy, od wewnątrz granica lotniska;

2) strefę Z2, której granicę wyznacza od zewnątrz izolinia miarodajnego poziomu dźwięku 50 dB w porze nocy, a od wewnątrz granica strefy Z1.

Zgodnie z §5 tej uchwały w obszarze ograniczonego użytkowania wprowadzono ograniczenia w zakresie przeznaczenia terenu i sposobu korzystania z terenu w strefach Z1 i Z2 i tak:

1) w strefie Z1:

a) zakazuje się przeznaczania terenów pod zabudowę mieszkaniową jedno i wielorodzinną, mieszkaniowo-usługową, zagrodową, zamieszkania zbiorowego, związaną ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży, szpitale i domy opieki społecznej,

b) zakazuje się lokalizowania budynków o funkcji mieszkaniowej, mieszkaniowo-usługowej, zagrodowej, zamieszkania zbiorowego, szpitali, domów opieki społecznej oraz o funkcjach związanych ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży,

c) zakazuje się zmiany funkcji budynków istniejących na budynki o funkcji mieszkaniowej, mieszkaniowo-usługowej, zagrodowej, zamieszkania zbiorowego, szpitali, domów opieki społecznej oraz o funkcjach związanych ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży,

2) w strefie Z2:

a) zakazuje się przeznaczania terenów pod szpitale i domy opieki społecznej oraz pod zabudowę związaną ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży,

b) zakazuje się lokalizowania budynków o funkcji szpitali, domów opieki społecznej oraz o funkcjach związanych ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży,

c) zakazuje się zmiany funkcji budynków istniejących na budynki o funkcjach związanych ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży, szpitali i domów opieki społecznej.

Zaś §6 uchwały określał wymagania techniczne dotyczące budynków objętych obszarem ograniczonego użytkowania: w nowoprojektowanych budynkach należy zapewnić odpowiednią izolacyjność ścian zewnętrznych, okien i drzwi w ścianach zewnętrznych, dachów i stropodachów – zgodnie z ustawą z dnia 07 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 oraz z 2011 r. Nr 32, poz. 159 i Nr 45, poz. 235, dalej: Prawo budowlane) i przepisami wykonawczymi do tej ustawy, zaś w istniejących budynkach należy zastosować zabezpieczenia zapewniające właściwy klimat akustyczny w pomieszczeniach – zgodnie z ustawą Prawo budowlane i przepisami wykonawczymi do tej ustawy.

W świetle powyższego należało przyjąć, że w związku z wejściem w życie Uchwały nr 76/11 Sejmiku Województwa (...) powód mógł skutecznie dochodzić roszczeń wskazanych w art. 129 ust. 1-3 POŚ w ciągu dwóch lat od dnia wejścia w życie tego aktu prawa miejscowego tylko wówczas, gdy mocą tej właśnie uchwały wprowadzone zostały nowe lub zwiększone zostały dotychczasowe ograniczenia co do sposobu korzystania z jej nieruchomości lub przedłużono na kolejny okres ograniczenia wprowadzone wcześniej na czas oznaczony (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 czerwca 2015 r., II CSK 570/14, LEX nr 1790978). Skoro art. 129 ust. 2 ustawy przyznaje odszkodowanie za szkodę spowodowaną wejściem w życie aktu prawnego wprowadzającego ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem, szkoda podlegająca naprawieniu na podstawie tego przepisu nie powstaje, gdy kolejny akt prawa miejscowego jedynie utrzymuje dotychczasowe ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości (por. wyrok Sądu Najwyższego w wyroku z 12 kwietnia 2013 r., IV CSK 608/12, LEX nr 1347892).

Powód w strefie M miał możliwość zmiany sposobu użytkowania budynków w całości lub w części na cele mieszkaniowe oraz budowę nowych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, jako towarzyszących innym funkcjom, na warunkach określonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku planu miejscowego, na warunkach określonych w decyzji o warunkach zabudowy, a został tego pozbawiony w strefie Z1, gdzie zakazano lokalizowania budynków o funkcji mieszkaniowej, mieszkaniowo- usługowej oraz zmiany funkcji budynków istniejących na budynki o funkcji mieszkaniowej, mieszkaniowo-usługowej. Ograniczenia strefy Z1 dotyczą nieruchomości powoda w zakresie całej działki ewidencyjna (...) z obrębu (...) (powierzchni 2019 m ^{( 2)}) oraz 41% powierzchni działki ewidencyjna (...) z obrębu (...) (powierzchni 23 546 m ^{( 2)}). O ile zgodnie z poprzednią regulacją możliwa była zmiana przeznaczenia budynków czy ich rozbudowa, to obecnie nie jest to możliwe i wskutek zakwalifikowania nieruchomości do strefy Z1 obszaru ograniczonego użytkowania doszło do dalszego ograniczenia prawa własności. Według art. 129 ust. 2 POŚ właściciel może żądać odszkodowania za poniesioną szkodę „w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości”. Takie ograniczenia wprowadziła Uchwała nr 76/11 dla strefa Z1 w stosunku do Rozporządzenia nr 50 dla strefy M.

Odmienne wyniki daje porównanie ograniczeń strefy M do strefy Z2. Jak wskazano powód w strefie M miał możliwość zmiany sposobu użytkowania budynków w całości lub w części na cele mieszkaniowe oraz budowę nowych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, jako towarzyszących innym funkcjom, na warunkach określonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku planu miejscowego, na warunkach określonych w decyzji o warunkach zabudowy. Ograniczenia strefy Z2 nie pozbawiają powoda tych możliwości. (...) stawia obostrzenia wyłącznie do (i) przeznaczania terenów, (ii) lokalizowania budynków i (iii) zmiany funkcji budynków istniejących. I chodzi wyłącznie o funkcje związane ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży, szpitali i domów opieki społecznej Z danych zawartych w opinii biegłego wynika, że nieruchomość powoda położną w Z2 stanowi niezabudowane 59 % działki ewidencyjnej (...) z obrębu (...) (z łącznej powierzchni 23 546 m ^{( 2)}) i 92% działki ewidencyjnej (...) z obrębu 1-09-50 (z łącznej powierzchni 18 646 m ^{( 2)}). Na nieruchomość oddziałują już ograniczenia ze strefy M wprowadzonej Rozporządzeniem nr 50 i Uchwała nr 76/11 żadnych dodatkowych nie wprowadziła. Zdarzenie sprawcze jakim było wejście w życie Rozporządzenia Wojewody (...) nr 50 spowodowało szkodę obejmującą spadek wartości nieruchomości powoda w strefie M (odpowiadającej strefie Z2) w wyliczonej przez biegłego kwocie 71 000 zł.

Co do zasady, poprzez utworzenie obszaru ograniczonego użytkowania doszło do ingerencji w prawo własności powoda. O ile taka ingerencja przy strefie Z1 i Z2 ma jeszcze dodatkowe ograniczenia przewidziane bezpośrednio w treści uchwały nr 76/11 (zwłaszcza dotyczących ograniczeń zabudowy), to dla terenów poza strefami Z1 i Z2 a mieszczącymi się w granicy obszaru pozostaje samodzielnym czynnikiem mogącym wpływać na wartość nieruchomości. Z dniem wejścia w życie aktu prawa miejscowego uchwały Sejmiku Województwa (...) nr 76/11 z dnia 20 czerwca 2011 r. powstał obowiązek powoda znoszenia przekroczeń norm hałasu lotniczego, co stanowi o ograniczeniu w sposobie korzystania z nieruchomości. Niemniej już taki obowiązek powstał w związku z Rozporządzeniem nr 50 poprzez wprowadzenie strefy M. Nieruchomość powoda położna w OOU obejmuje niezabudowaną część stanowiącą 8% działki ewidencyjnej (...) z obrębu 1-09-50 oraz część zabudowaną działki (...) o powierzchni 2 147 m ². Położenie w strefie ograniczonego użytkowania poza Z1 i Z2 przy wcześniejszym objęciu strefą M przekłada się na wniosek Sądu Apelacyjnego, że nie nastąpiło zwiększenie ograniczeń w związku z wejściem Uchwały nr 76/11. Szkoda nie powstaje, gdy jeżeli kolejny akt prawny utrzymuje zakres ograniczeń na dotychczasowym poziomie, tak jak poprzednio obowiązujący.

W art. 129-136 POŚ ustawodawca uregulował samodzielne podstawy odpowiedzialności odszkodowawczej związanej z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości oraz z utworzeniem obszaru ograniczonego użytkowania, opierając się na założeniu, że ryzyko szkód związanych z działalnością uciążliwą dla otoczenia powinien ponosić podmiot, który tę działalność podejmuje dla własnej korzyści. Przesłankami tej odpowiedzialności są: wejście w życie rozporządzenia lub aktu prawa miejscowego powodującego ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, szkoda poniesiona przez właściciela nieruchomości, jej użytkownika wieczystego lub osobę, której przysługuje prawo rzeczowe do nieruchomości i związek przyczynowy między wprowadzonym ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości a szkodą. Z art. 129 ust. 2 ustawy wynika, iż szkodą jest także zmniejszenie wartości nieruchomości, co koresponduje z pojęciem straty w rozumieniu art. 361 § 2 k.c., przez którą rozumie się między innymi zmniejszenie aktywów. Obniżenie wartości nieruchomości stanowi przy tym wymierną stratę, niezależnie od tego czy właściciel ją zbył, czy też nie zamierza podjąć w tym kierunku żadnych działań, nieruchomość jest bowiem dobrem o charakterze inwestycyjnym.

W związku z wejściem w życie Rozporządzenia nr 50 powód mógł skutecznie dochodzić roszczeń wskazanych w art. 129 ust. 1-3 POŚ w ciągu dwóch lat od dnia wejścia w życie tego aktu prawa miejscowego. Uczynił to wezwaniem z dnia 20 sierpnia 2009 r. (k. 396). Po wejściu w życie Uchwały nr 76/11 Sejmiku Województwa (...) z dnia 20 czerwca 2011 r. w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla (...) im. (...) w W. powód ponownie wystąpił o odszkodowanie 30 lipca 2013 r. (k. 29-34). Mocą tej właśnie uchwały zwiększone zostały dotychczasowe ograniczenia co do sposobu korzystania z nieruchomości położnych w strefie Z1 w stosunku do strefy M (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 czerwca 2015 r., II CSK 570/14, LEX nr 1790978). Jeżeli właściciel nieruchomości wystąpił z roszczeniami w okresie dwóch lata od dnia wejścia w życie Uchwały nr 76/11 Sejmiku Województwa (...) z dnia 20 czerwca 2011 r., to może domagać się naprawienia szkody spowodowanej ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości wynikającym wyłącznie z tej uchwały (tak też Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 9 lutego 2017 r., III CZP 114/15).

Zakres obowiązku odszkodowawczego uzależniony jest przede wszystkim od rozmiaru szkody, jaka jest uwzględniona w toku przypisania odpowiedzialności oznaczonemu podmiotowi. Wyjściową zasadę określa art. 361 k.c., stosownie do której w celu ustalenia zakresu obowiązku odszkodowawczego powinna być uwzględniona szkoda w pełnym rozmiarze. Wynik operacji obliczeniowej doprowadzającej do odpowiedzi, co ma być naprawione i jaka jest wartość naprawienia zależy od związku między szkodą i jej rozmiarem a zdarzeniem, z którym ustawa wiąże powstanie odpowiedzialności. Między szkodą a zdarzeniem, z którym ustawa wiąże powstanie odpowiedzialności, musi istnieć obiektywne powiązanie, aby zostały spełnione warunki powstania odpowiedzialności.

Dla powoda zdarzeniem sprawczym było wejście w życie Rozporządzenia nr 50 dla nieruchomości położnych w strefie M następnie odpowiednio w strefie Z2 i OOU na mocy Uchwały nr 76/11. Szkodę obejmującą spadek wartości nieruchomości powoda wskutek wejścia w życie Rozporządzenia nr 50 stanowi wyliczona przez biegłego kwota 71 000 zł. Biegły nie wyróżnił żadnych innych czynników wpływających na spadek wartości nieruchomości poza wprowadzeniem OOU 2007. Ogólnie kryzys gospodarczy wpływał na rynek i kształtował ceny niezależnie od dodatkowych czynników. Drugim zdarzeniem sprawczym było wejście w życie Uchwały nr 76/11, które zwiększyło ograniczenia dla nieruchomości już położonych w strefie M a przyporządkowanych odpowiednio strefie Z1. Nie było takiego skutku wobec nieruchomości położnych w strefie Z2 i OOU uprzednio będących w strefie M i dlatego należało oddalić powództwo co do kwoty 860 696 zł z odsetkami ustawowymi od dnia 2 sierpnia 2013 roku do dnia 31 grudnia 2015 roku i odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 01 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty tytułem spadku wartości nieruchomości powoda na którą składają się 59% działki ew. nr 1 o powierzchni 23 546 m2 (obręb (...)) /wartość 731 046 zł/ oraz działka ew. nr 8/1 o pow. 18 646 m2 (obręb (...)) /wartość 13 857 zł część niezabudowana i 115 793 zł część zabudowana/.

Zarówno OOU 2007 jak i OOU 2011 usankcjonowały hałas. Jeżeli wyłom od standardu jakości środowiska m.in. hałas był podstawą dla wprowadzenia OOU 2007 i OOU 2011, to akt jest źródłem szkody. Bez wprowadzenia aktu nie przysługiwałoby roszczenie z art. 129 POŚ. Sam hałas naruszający standardy środowiska nie przekładał się na wartość nieruchomości. Wzrost świadomości kupujących co do ich praw związanych z sąsiedztwem lotniska zwiększał się z czasem, wyraźnie już przy OOU 2011. Dlatego, że rynek nie reagował na hałas, na OOU 2007 zareagował tylko w niewielkim stopniu (3%) a zareagował na OOU 2011 (7-13%), pozostaje związek przyczynowy pomiędzy wprowadzeniem OOU 2007 i OOU 2011 a spadkiem wartości nieruchomości powoda. Związek przyczynowy to relacja, w której przyczyną jest ogół warunków równowartościowych względem siebie, bez spełnienia których nie mógłby nastąpić skutek. W procesie poszukiwania przyczyny tylko te zdarzenia mogą być brane pod uwagę, bez których spełnienia nie doszłoby do powstania zdarzenia rozpatrywanego jako skutek (koncepcja warunku koniecznego conditio sine qua non). Biegły nie wyróżnił żadnego czynnika po 2007 i 2011, poza wprowadzeniem OOU 2007 i OOU 2011 oraz kryzysem gospodarczym. Jak już nadmieniano kryzys gospodarczy przełożył się na spadek cen nieruchomości we wszystkich segmentach rynku.

Na temat zachowania dwuletniego terminu przewidzianego w art. 129 ust. 4 POŚ zapadło wiele wypowiedzi Sądu Najwyższego i wystarczające jest ich podzielenie. Mianowicie, do zachowania dwuletniego terminu dostateczne jest złożenie przed jego upływem do sądu wniosku o zawezwanie do próby ugodowej. Wniesienie do sądu wniosku o zawezwanie do próby ugodowej, bez uprzedniego zgłoszenia roszczenia osobie obowiązanej do jego zaspokojenia, prowadzi do zachowania dwuletniego terminu również wtedy, gdy odpis wniosku został doręczony tej osobie po upływie tego terminu. Zachowanie dwuletniego terminu zawitego wymaga wystąpienia przez właściciela nieruchomości z roszczeniem, o którym mowa w art. 129 ust. 1 - 3 POŚ. Roszczenie jest prawem podmiotowym, które polega na możności domagania się od innej osoby zachowania się w określony sposób, polegający w rozważanej sytuacji na wykupieniu całości lub części nieruchomości albo na zapłacie odszkodowania za poniesioną szkodę. Analogiczne zastosowanie art. 123 § 1 pkt 1 k.c. do terminu z art. 129 ust. 4 POŚ oznacza, że dokonanie przez właściciela czynności, tj. wystąpienie z roszczeniem nie prowadzi do przerwania biegu terminu, lecz do jego zachowania (por. uchwały Sądu Najwyższego z dnia 15 września 2017 r., III CZP 37/17, BSN 2017, nr 9, poz. 5 i z dnia 12 maja 2017 r., III CZP 7/17, OSNC 2018, nr 2, poz. 13). Powód przed upływem terminu, o którym mowa w art. 129 ust. 4 POŚ wystąpili do pozwanego z roszczeniem, polegającym na żądaniu wypłaty odszkodowania za Rozporządzenie nr 50 i Uchwałę nr 76/11.

Nie zasługiwał również na uwzględnienie zarzut naruszenia art. 481 § 1 k.c. w zw. z art. 363 § 2 k.c. w zw. z art. 455 k.c. Sad I instancji zasądził odsetki ustawowe określając ich początek na następny dzień po terminie płatności (1 sierpnia 2013 r.). Zgodnie z przepisem art. 481 § 1 k.c., odsetki ustawowe przysługują uprawnionemu za samo opóźnienie w spełnieniu świadczenia, niezależnie od tego, czy wierzyciel poniósł szkodę i choćby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności. Żądanie przez wierzyciela odsetek ustawowych od dłużnika za czas opóźnienia jest dostosowane do świadczeń typowo pieniężnych i zakłada, że dłużnik wiedział nie tylko o obowiązku świadczenia na rzecz wierzyciela, ale także znał wysokość świadczenia, które ma spełnić (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 2010 r., sygn. akt III CSK 308/09, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 listopada 2016 r., III CSK 342/15). Niniejszy przypadek nie kwalifikuje się do uznania, że termin spełnienia świadczenia wynikał z woli stron i był przez strony oznaczony czy to np. jako data kalendarzowa, okres, zdarzenie przyszłe i pewne. Niniejszy przypadek nie może być również uznany za odpowiadający sytuacji, gdy termin spełnienia świadczenia wynika z właściwości zobowiązania. Co prawda z art. 7 ustawy Prawo ochrony środowiska wynika, że ten kto powoduje zanieczyszczenie środowiska ponosi koszty usunięcia skutków tego zanieczyszczenia, ale w przypadku art. 129 ustawy zależy, czy zostaną wykazane przesłanki odpowiedzialności za szkodę. W przypadku gdy termin spełnienia świadczenia nie może być oznaczony według pierwszego lub drugiego kryterium, wówczas zobowiązanie ma charakter bezterminowy. O przekształceniu takiego zobowiązania w zobowiązanie terminowe decyduje wierzyciel przez wezwanie dłużnika do wykonania (art. 455 k.c.). Sąd Najwyższy odmawiając przyjęcia skargi do rozpoznania o określenie, od jakiej daty należy liczyć odsetki za opóźnienie przysługujące poszkodowanemu właścicielowi, czy po bezskutecznym wezwaniu spełnienia świadczenia odszkodowawczego art. 455 k.c., czy od chwili wydania wyroku zasądzającego odszkodowanie dał wyraz pierwszej alternatywnie (postanowienie z dnia 14 lipca 2016 r. III CSK 170/16). Charakter roszczenia powodów i powszechność analogicznych roszczeń innych osób, których nieruchomości położone były w tej samej strefie obszaru ograniczonego użytkowania, w połączeniu z już wcześniej rozpatrywanymi przez sądy powództwami dotyczącymi tożsamych roszczeń związanych z utworzeniem obszarów ograniczonego użytkowania wokół innych polskich lotnisk, umożliwiało pozwanemu oszacowanie z dość dużą dokładnością wielkości wchodzącego w grę odszkodowania. Ponadto ograniczenie terminem zawitym prawa właściciela nieruchomości do wystąpienia z roszczeniem o odszkodowanie pozwala na zaplanowanie w budżetach podmiotów zobowiązanych odpowiednich środków na zaspokojenie roszczeń właścicieli (tak wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 7 marca 2018 r. K 2/17). Wbrew twierdzeniom apelującego nie jest tak, że usprawiedliwione jest trwanie przez pozwanego - do ostatecznego ustalenia wysokości zobowiązania - w usprawiedliwionym przeświadczeniu, że nie jest on zobowiązany do świadczenia. Zasądzenie odsetek od daty wyrokowania byłoby nieuzasadnionym premiowaniem strony pozwanej.

Biorąc pod uwagę powyższe Sąd Apelacyjny zmienił wyrok na podstawie art. 386 §1 k.p.c. i oddalił apelację pozwanego jako bezzasadną w pozostałej części na podstawie art. 385 k.p.c. Orzeczenie dotyczyło wyroku częściowego, dlatego nie rozstrzygnięto o kosztach postępowania apelacyjnego.

Jolanta de Heij-Kaplińska Dorota Wybraniec Anna Szanciło