Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 19 listopada 2019 r.

Sąd Okręgowy w Piotrkowie Trybunalskim II Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 19 listopada 2019 r. w Piotrkowie Trybunalskim

na posiedzeniu niejawnym w postępowaniu uproszczonym

sprawy z powództwa (...) w R.

przeciwko P. Ż.

o zapłatę

na skutek apelacji P. Ż.

od wyroku Sądu Rejonowego w Radomsku

z dnia 19 lutego 2019 r. sygn. akt I C 32/18.

1. oddala apelację,

2. zasądza od pozwanego P. Ż. na rzecz powoda kwotę 450 (czterysta pięćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu za instancję odwoławczą.

Sygn. akt II Ca 732/19

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 14 marca 2017 roku powódka (...) w R. złożyła do Sądu Rejonowego w Radomsku przeciwko P. Ż. pozew o zapłatę w postępowaniu upominawczym kwoty 2 997,52 złote z odsetkami ustawowymi oraz kosztami postępowania.

W dniu 4 maja 2017 roku Sąd Rejonowy w Radomsku wydał nakaz zapłaty uwzględniający przedmiotowe powództwo.

W dniu 8 czerwca 2017 roku P. Ż. złożył od wydanego nakazu zapłaty sprzeciw.

W uzasadnieniu podniósł, ze powództwo jest nieudowodnione, bezpodstawne i bezzasadne. Wskazał, że nigdy nie był członkiem (...) w R., jego lokal mieszkaniowy nigdy nie był własnością powódki, lokal ten został mu przydzielony jako członkowi kadry kierowniczej (...) na podstawie umowy najmu, a następnie sprzedany za cenę preferencyjną.

Pozwany podniósł także, że powód nie ma legitymacji czynnej dochodzenia roszczenia, nie ma także podstaw do naliczana opłat w takiej wysokości.

Wyrokiem z dnia 19 lutego 2019 roku Sąd Rejonowy w Radomsku:

1. zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 2 997,62 zł z następującymi odsetkami od kwot:

- 152,98 zł od dnia 1 lipca 2015 roku do dnia 31 grudnia 2015 roku z odsetkami ustawowymi oraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty,

- 152,98 zł od dnia 1 sierpnia 2015 roku do dnia 31 grudnia 2015 roku z odsetkami ustawowymi oraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty,

- 152,98 zł od dnia 1 września 2015 roku do dnia 31 grudnia 2015 roku z odsetkami ustawowymi oraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty,

- 152,98 zł od dnia 1 października 2015 roku do dnia 31 grudnia 2015 roku z odsetkami ustawowymi oraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty,

- 152,98 zł od dnia 1 listopada 2015 roku do dnia 31 grudnia 2015 roku z odsetkami ustawowymi oraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty,

- 152,98 zł od dnia 1 grudnia 2015 roku do dnia 31 grudnia 2015 roku z odsetkami ustawowymi oraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty,

- 152,98 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty,

- 158,52 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1 lutego 2016 roku do dnia zapłaty,

- 160,74 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1 marca 2016 roku do dnia zapłaty,

- 160,74 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1 kwietnia 2016 roku do dnia zapłaty,

- 160,74 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1 maja 2016 roku do dnia zapłaty,

- 160,74 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1 czerwca 2016 roku do dnia zapłaty,

- 160,74 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1 lipca 2016 roku do dnia zapłaty,

- 160,74 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1 sierpnia 2016 roku do dnia zapłaty,

- 160,74 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1 września 2016 roku do dnia zapłaty,

- 160,74 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1 października 2016 roku do dnia zapłaty,

- 160,74 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1 listopada 2016 roku do dnia zapłaty,

- 160,74 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1 grudnia 2016 roku do dnia zapłaty.

Ponadto Sąd Rejonowy zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 1017 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Podstawę powyższego rozstrzygnięcia stanowiły następujące ustalenia faktyczne Sądu Rejonowego:

P. Ż. zakupił od (...)Spółki Akcyjnej z siedzibą w R. lokal mieszkalny położony przy ul. (...) o powierzchni 22,16 m ^{( 2)}. Mieszkanie zostało kupione za kwotę 1 350 złotych.

W akcie notarialnym umowy sprzedaży wskazano, że zarząd nad nieruchomością, w skład której wchodzi nabyty lokal mieszkalny sprawuje (...) w R.. P. Ż. w akcie notarialnym oświadczył, że przejmuje wszystkie prawa i obowiązki, nabywa także udziały w współwłasności nieruchomości w której znajduje się jego lokal.

Pismem z dnia 1 grudnia 2015 roku pozwany został poinformowany o wysokości opłaty z tytułu eksploatacji.

P. Ż. po nabyciu lokalu nie uiszczał żadnych opłat związanych z zakupionym lokalem.

Powód comiesięcznie naliczał pozwanemu czynsz. Obejmował on należności z tytułu zaliczki na koszty zarządu, fundusz remontowy i opłat za zużycie energii cieplnej.

W przedmiotowej sprawie strona powodowa dochodzi należności za okres od 1 czerwca 2015 roku do 31 grudnia 2016 roku.

W skład dochodzonych należności wchodzą opłaty eksploatacyjne, w tym głównie koszty ogrzewania, należności za wodę z części wspólnych i fundusz remontowy. Wobec niepłacenia rachunków za energię elektryczną, z mieszkania pozwanego w 2000 roku zdjęto licznik energii elektrycznej, pozwany nie ponosi więc opłat z tego tytułu. W mieszkaniach w budynku gdzie znajduje się lokal pozwanego nie ma liczników (mierników) ciepła, jednocześnie nie ma możliwości „odcięcia” lokalu pozwanego od urządzeń dostarczających ogrzewanie cieplne. Na pozwanym spoczywają więc koszty niezbędne do utrzymania jego lokalu w stanie niepogorszonym - opłaty konieczne.

Pozwanego wzywano od uiszczenia zaległych opłat jak i bieżących.

Powódka jako zarządca sprawuje nadzór nad budynkiem w którym znajduje się lokal pozwanego. Nie ma na tym budynku wspólnoty, a umowa zarządu nie została wypowiedziana czy rozwiązana w inny sposób.

W następstwie powyższych ustaleń Sąd pierwszej instancji uznał powództwo za uzasadnione.

Zważył, że niesporną okolicznością pomiędzy stronami było nabycie przez pozwanego prawa własności lokalu przy ul. (...) w R..

Przypominając, że pozwany zarzucił powódce brak legitymacji czynnej do występowania w postępowaniu sądowym, Sąd wyjaśnił, że według ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz.651 z późn. zm.) „zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno -finansowej nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość”. Zarządca nieruchomości odpowiada więc za decyzje oraz czynności związane ze sferą finansową i ekonomiczną, musi zapewnić bezpieczeństwo mieszkańcom poprzez zapewnienie właściwej eksploatacji nieruchomości, przeprowadzanie koniecznych remontów oraz najróżniejsze kontrole stanu technicznego nieruchomości. Zarządca reprezentuje także właścicieli na zewnątrz oraz pomiędzy właścicielem lokalu w sprawach związanych z zarządzaniem nieruchomością.

Obowiązkiem zarządcy jest także zapewnienie eksploatacyjnej obsługi nieruchomości. W skład tego obszaru działań należy wyszukiwanie usługodawców, którzy zapewnią stały dopływ wody, ciepła, energii elektrycznej, gazu a także odprowadzanie ścieków i wywóz nieczystości. Obowiązkiem zarządcy jest również bieżąca konserwacja nieruchomości i utrzymanie czystości oraz ubezpieczenie bloku czy kamienicy od ognia, innych zdarzeń losowych oraz odpowiedzialności cywilnej.

W ocenie Sądu Rejonowego, pozwany wraz z podpisaniem aktu notarialnego, mocą którego nabył własność przedmiotowego lokalu, jednocześnie podpisał - uznał, że zarząd nad jego nieruchomością sprawuje powódka. Nie jest przy tym koniecznym, aby pozwany wstępował w poczet członków pozwanej, w poczet członków spółdzielni. Pozwana jest bowiem zarządcą i z tego tytułu ma prawo do zarządu lokalem pozwanego. W skład dochodzonych należności wchodzą opłaty eksploatacyjne, w tym głównie koszty ogrzewania, należności za wodę z części wspólnych i fundusz remontowy. Wobec niepłacenia rachunków za energię elektryczną, z mieszkania pozwanego w 2000 roku zdjęto licznik energii elektrycznej, pozwany nie ponosi więc opłat z tego tytułu. W mieszkaniach w budynku gdzie znajduje się lokal pozwanego nie ma liczników (mierników) ciepła, jednocześnie nie ma możliwości „odcięcia” lokalu pozwanego od urządzeń dostarczających ogrzewanie cieplne. Na pozwanym spoczywają więc koszty niezbędne do utrzymania jego lokalu w stanie niepogorszonym - opłaty konieczne.

Sąd Rejonowy podniósł również, że niesporny był brak uiszczania przez pozwanego jakichkolwiek należności z tytułu utrzymania swojego lokalu.

Przypominając, iż pozwany podnosił, że w jego budynku jest wspólnota mieszkaniowa, Sąd meritii wskazał, że strona powodowa w sposób stanowczy zeznała, że nic jej na ten temat nie wiadomo, nie wie o istnieniu takiej wspólnoty, a gdyby ta wspólnota była to powód jako zarządca musiałaby wiedzę o tej okoliczności posiadać. Naczelną zasadą prawa cywilnego wyrażoną w art. 6 k.c. jest to, iż ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Co do zasady zatem to pozwany musi udowodnić istnienie wspólnoty mieszkaniowej, do której należy. W niniejszej sprawie pozwany tej okoliczności nie udowodnił.

Sąd Rejonowy wyjaśnił, że w myśl art. 207 k.c. pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Także zgodnie z treścią ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 1994 Nr 85 poz. 388.ze zm) właściciele lokali mają obowiązek ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z utrzymywaniem nieruchomości wspólnej. W myśl art. 13. właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Zgodnie natomiast z art. 14, na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: wydatki na remonty i bieżącą konserwację; opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę; ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali; wydatki na utrzymanie porządku i czystości; wynagrodzenie członków zarządu łub zarządcy. Nie można więc na gruncie obowiązującego prawa uznać, że właściciele lokali nie ponoszą żadnych opłat. Oprócz opłat związanych z ich lokalami (prąd, gaz, woda itd.) muszą ponosić koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, np bieżącej konserwacji oraz utrzymania czystości i porządku w budynku, opłaty za energię elektryczną w nieruchomości wspólnej, za antenę zbiorczą, wynagrodzenie zarządu lub zarządcy, a także ubezpieczenie i podatki. Właściciele lokali pokrywają te koszty w ułamkowych częściach, odpowiednio do wielkości swoich udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. Pożytki i inne przychody z rzeczy przypadają bowiem współwłaścicielom w stosunku do wielkości ich udziałów. Także w statucie (...) - powoda wprost w § 16 wskazano, że właściciele lokali nie będący członkami spółdzielni, a więc tacy jak pozwany, są zobowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją oraz utrzymaniem ich lokali i nieruchomości wspólnych. Obowiązki te wykonują na takich samych zasadach jak członkowie spółdzielni. Na ten poczet uiszczane są zaliczki. Te właśnie koszty zobowiązany był ponosić pozwany jako właściciel nieruchomości przy ul. (...). Przepisy te odnoszą się do wszystkich wydatków, zarówno koniecznych jak i innych, oraz do ciężarów, np. podatki, opłaty, ubezpieczenia. Pod użytym w art. 207 k.c. pojęciem "wydatków" w orzecznictwie SN rozumie się różnego rodzaju nakłady poniesione na rzecz wspólną (por. m.in. uchw. SN z 19.12.1973 r., III CZP 78/73, OSNCP 1974, Nr 10, poz. 165 oraz uzasadnienie post. SN z 5.12.1997 r„ I CKN 558/97, OSNC 1998, Nr 7-8, poz. 112 i post. SN z 18.3.1999 r„ I CKN 928/97, Biul. SN 1999, Nr 7, s. 5; uchw. SN z 10.5.2006 r., III CZP 11/06, OSNC 2007, Nr 3, poz. 38), post. SN z 19.6.2009 r., V CSK 485/08, MoP 2009, Nr 14, s. 747). Pozwany nie płacił i nie płaci nadal za swoją nieruchomość żadnych środków finansowych, jeśli ciężary i wydatki uiścili inni współwłaściciele, w razie potrzeby współwłaścicielowi, który je pokrył, przysługują roszczenia zwrotne. W skład dochodzonych należności wchodzą opłaty eksploatacyjne, w tym głównie ogrzewanie i wodę i fundusz remontowy. Wobec niepłacenia rachunków za energię elektryczną, z mieszkania pozwanego w 2000 roku zdjęto licznik energii elektrycznej, pozwany nie ponosi więc opłat z tego tytułu. Ponieważ w mieszkaniach w budynku gdzie znajduje się lokal pozwanego nie ma liczników (mierników) ciepła, jednocześnie nie ma możliwości „odcięcia” lokalu pozwanego od urządzeń dostarczających ogrzewanie cieplne, mieszkanie pozwanego jest ogrzewane i na pozwanym w związku z tym spoczywają więc koszty ogrzewania jego mieszkania, na pozwanym spoczywają koszty niezbędne do utrzymania jego lokalu w stanie niepogorszonym - opłaty konieczne.

Pozwany nie mieszka w przedmiotowej nieruchomości. Okoliczność, że właściciel rzeczy nie posiada ani nie realizuje w drodze roszczenia swojego uprawnienia do współposiadania rzeczy lub posiadania wyodrębnionej części rzeczy, nie stanowi przeszkody do domagania się przez tego współwłaściciela partycypowania w przychodach z rzeczy, jeżeli przynosi ona dochody (post. SN z 21.9.2006 r., I CSK 128/06, Legalis; wyr. SN z 21.2.2008 r., III CSK 274/07, Legalis; post. SN z 17.11.2011 r., IV CSK 93/11, Legalis). To samo odnosi się do obowiązku ponoszenia wydatków i ciężarów. Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej, przypadające nieznanemu z miejsca pobytu współwłaścicielowi w stosunku do wielkości jego udziału, nie powiększają pożytków i przychodów przypadających pozostałym współwłaścicielom (por. wyr. SN z 11.10.2000 r., III CKN 264/00, OSNC 2001, Nr 3, poz. 47). Roszczenie o zwrot wartości nakładów poniesionych przez jednego ze współwłaścicieli na rzecz wspólną przysługuje przeciwko osobom, które były współwłaścicielami w czasie dokonywania tych nakładów (uchw. SN z 10.5.2006 r., III CZP 11/06, OSNC 2007, Nr 3, poz. 38), również wtedy, gdy osoby te zbyły swoje udziały nieodpłatnie (uchw. SN z 21.2.2008 r., III CZP 144/07, OSNC 2009, Nr 2, poz. 22). Pojęcie wydatków powinno być rozumiane szeroko, a zatem w jego zakresie mieszczą się zarówno wydatki poczynione w ramach zwykłego zarządu, jak też z przekroczeniem jego granic. Przepis art. 207 k.c. może stanowić podstawę roszczeń zwrotnych współwłaściciela, w przypadku poczynienia przez niego nakładów inwestycyjnych (wyr. SA w Gdańsku z 28.6.2016 r., V ACa 835/15, Legalis). Sąd Apelacyjny w Gdańsku słusznie zważył, że "współwłaściciel, który dokonał nakładów koniecznych na nieruchomość będącą przedmiotem współwłasności, nie może żądać zwrotu wartości tych nakładów, odpowiadających udziałowi pozostałych współwłaścicieli w całości nieruchomości, jeżeli w drodze podziału quoad usum nie korzystają oni z tej części nieruchomości, na którą zostały te nakłady dokonane" (wyr. SA w Gdańsku z 28.6.2016 r., V ACa 835/15, Legalis).

Zdaniem Sądu pierwszej instancji na uwzględnienie nie zasługuje również zarzut pozwanego, że roszczenie powódki jest nieudowodnione. W jego ocenie trudno zgodzić się z takim argumentem, mając na uwadze, ze z dołączonych dokumentów wprost wynika wysokość świadczeń i ich tytuł. Dlatego też Sąd uznał złożone przez powódkę powództwo za uzasadnione.

O odsetkach orzeczono na podstawie art. 481 § 1 k.c., zgodnie z którym jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Zgodnie z treścią art. 481 § 2 k.c. w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2016 roku, jeżeli stopa odsetek za opóźnienie nie była oznaczona, należą się odsetki ustawowe za opóźnienie.

O kosztach postępowania Sąd Rejonowy orzekł na podstawie przepisu art. 98 k.p.c. oraz rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. 2015 r, poz. 1804) obowiązującej w dniu wniesienia pozwu.

Uznając że powód wygrał sprawę w 100% na podstawie § 2 pkt 3) treści przytoczonego Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości stawka wynagrodzenia w ramach zastępstwa procesowego przy roszczeniu wskazanym w pozwie wynosi 900 złotych.

Sąd zasądził więc od powoda na rzecz pozwanego kwotę 1017 złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania, na które składają się:

- koszty zastępstwa procesowego w kwocie 900 złotych,

- opłata od pozwu w kwocie 100 złotych,

- opłata od pełnomocnictwa w kwocie 17,00 złotych (art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 16 listopada 2006 roku o opłacie skarbowej - Dz.U.06.225.1635).

Apelację od powyższego wyroku wniósł pozwany wnosząc o jego uchylenie w całości i oddalenie też w całości wniesionego pozwu.

W swej apelacji zgłosił zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. Wskazał na błędy w ustaleniach faktycznych, które miały wpływ na treść wyroku, a w szczególności poprzez przyjęcie, że:

- "w akcie notarialnym umowy sprzedaży wskazano, że zarząd nad nieruchomością w skład której wchodzi nabyty lokal mieszkalny sprawuje (...) w R.”, zaś faktyczny zapis dokonany w akcie notarialnym nie jest tożsamy z ustaleniem Sądu i ma inne znaczenie dowodowe w sprawie;

- P. Ż. w akcie notarialnym oświadczył, że przejmuje wszystkie prawa i obowiązki, i pominięciu w ustaleniu, że te prawa i obowiązki dotyczą jako użytkownika wieczystego w szczególności obowiązek uiszczania opłat rocznych za użytkowanie wieczyste gruntu (patrz § 6 aktu notarialnego) oraz że pozwany nabył lokal z prawami związanymi tylko z jego własnością bez wskazania obowiązków;

- powódka jako zarządca sprawuje nadzór nad budynkiem, w którym znajduje się lokal pozwanego. Nie ma na tym budynku wspólnoty, a umowa zarządu nie została wypowiedziana czy rozwiązana w inny sposób.

Jego zdaniem naruszenie przepisów postępowania, które miały wpływ na. treść wydanego wyroku było związane również z niezastosowaniem art. 246 k.p.c. i nie oddalanie dowodu z przesłuchania strony powodowej na czynności, dla których ustawa wymaga zachowania formy pisemnej na fakt jej dokonania, a dokumenty obejmujące czynności nie została ani zagubione, ani zniszczone, ani też zabrane przez osoby trzecie, to przesłuchanie strony na fakt dokonania tych czynności jest niedopuszczalny.

Pozwany zarzucił również zaskarżonemu wyrokowi, że Sąd pierwszej instancji pominął całkowicie zarzuty postawione w sprzeciwie od nakazu zapłaty i pismach procesowych pozwanego, że w sprawie o zapłatę w ogóle nie ma ani podjętych uchwał, ani zawartych stosownych umów dających podstawy naliczeń i określających wysokość naliczeń poszczególnych składników opłat.

Ponadto zdaniem skarżącego, Sąd w uzasadnienia wyroku w istocie nie wskazał dowodów, które miały moc dowodową, wiarygodność i na których oparł rozstrzygnięcie, oraz nie wskazał w ogóle dowodów, którym odmówił mocy dowodowej i wiarygodności, przez co naruszył art. 328 § 2 k. p. c. Powyższe w konsekwencji spowodowało w istocie nie rozpatrzenie pozwu o zapłatę.

Wskazując z kolei na naruszenie przepisów prawa materialnego apelujący wskazał na:

- art. 6 ustawy o własności lokali podnosząc jego niewłaściwe zastosowanie i nieuznanie, że gdy w budynku wielolokalowym zostanie wyodrębniony lokal mieszkalny i sprzedany innemu właścicielowi, to z urzędu na mocy tego artykułu powstaje wspólnota mieszkaniowa (na mocy prawa) i nie ma potrzeby tego wykazania,

- § 5 ust. 3 Statutu SM (...) w R. stanowiącego, że Spółdzielnia może zarządzać nieruchomościami nie stanowiącymi jej mienia lub mienia jej członków na podstawie umowy zawartej z właścicielem (współwłaścicielami) tej nieruchomości" przez jego nie zastosowania przez Sąd i nie odrzucenia pozwu o zapłatę, gdy SM (...) jako powódka nie przedłożyła wraz z pozwem umowy zawartej przez SM (...) ze Wspólnotą Mieszkaniową o zarządzanie nieruchomościami.

W odpowiedzi na apelację pełnomocnik powoda wniósł o jej oddalenie i zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Okręgowy zważył co następuje.

Apelacja jako nieuzasadniona podlega oddaleniu.

Wskazane stanowisko jest konsekwencją uznania, że pomimo, iż wydając zaskarżony wyrok Sąd pierwszej instancji dopuścił się szeregu naruszeń praw procesowego i prawa materialnego ( wskazując chociażby błędną podstawę odpowiedzialności pozwanego ) to zaskarżone orzeczenie winno zostać utrzymane jako odpowiadające prawu.

W ocenie Sąd Okręgowego ma rację skarżący podnosząc w apelacji zarzut naruszenia przez Sąd pierwszej instancji przepisów prawa procesowego, art. 233 § 1 k.p.c.

Zawarte w uzasadnieniu Sądu pierwszej instancji stwierdzenia: "w akcie notarialnym umowy sprzedaży wskazano, że zarząd nad nieruchomością, w skład której wchodzi nabyty lokal mieszkalny sprawuje (...)w R.”; „P. Ż. w akcie notarialnym oświadczył, że przejmuje wszystkie prawa i obowiązki”; „powódka jako zarządca sprawuje nadzór nad budynkiem, w którym znajduje się lokal pozwanego” nie znajdują potwierdzenia w zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym.

Ma również rację skarżący podnosząc, że przedmiotowej sprawie Sąd przeprowadzając dowód z przesłuchania stron naruszył przepis art. 246 k.p.c. w zakresie w jakim dowód ten dotyczył ustaleń dotyczących zasad sprawowania przez powoda zarządu nad nieruchomością pozwanego. Przypomnieć należy, że powołany przepis wskazuje, że jeżeli ustawa lub umowa stron wymaga dla czynności prawnej zachowania formy pisemnej, dowód ze świadków lub z przesłuchania stron w sprawie między uczestnikami tej czynności na fakt jej dokonania jest dopuszczalny w wypadku, gdy dokument obejmujący czynność został zagubiony, zniszczony lub zabrany przez osobę trzecią, a jeżeli forma pisemna była zastrzeżona tylko dla celów dowodowych, także w wypadkach określonych w kodeksie cywilnym.

Z kolei jak wynika z art. 18 ust 1 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (tj. z dnia 4 kwietnia 2019 r. (Dz.U. z 2019 r. poz. 737), właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

Powyższe oznacza, że umowa określająca zarząd nieruchomością wspólną jest przez ustawę objęta wymogiem zachowania formy aktu notarialnego. Powołany przepis art. 18 ust. 1 wyraźnie zastrzega tę formę jedynie w przypadku umowy zawieranej już po ustanowieniu odrębnej własności lokali. Niewątpliwie jednak umowa wymaga również dochowania tej formy, kiedy jest ona zawierana przy ustanowieniu odrębnej własności lokalu. Taki obowiązek wynika bowiem z art. 7 ust. 2 WłLokU. W obu przypadkach jest to forma zastrzeżona pod rygorem nieważności (art. 73 § 2 k.c. w zw. z art. 1 ust. 2 WłLokU).

Wskazane uchybienia prowadzą w konsekwencji do konieczności dokonania ponownych ustaleń faktycznych stanowiących podstawę rozstrzygnięcia. Na podstawie zgromadzonego przed Sądem pierwszej instancji materiału dowodowego Sąd Okręgowy ustala, co następuje:

P. Ż. w dniu 28 kwietnia 2015 r. zakupił od (...) Spółki Akcyjnej z siedzibą w R. lokal mieszkalny położony przy ul. (...) o powierzchni 22,16 m ^{( 2)}, z własnością którego związany był udział wynoszący (...) części nieruchomości.

W akcie notarialnym znalazł się zapis, że podczas jego sporządzania przedstawiono zaświadczenie wydane w dniu 21 kwietnia 2015 r. przez Spółdzielnię Mieszkaniową (...) w radomsku sprawującą zarząd nieruchomością wspólną. P. Ż. w akcie notarialnym oświadczył, że przejmuje wszystkie prawa i obowiązki użytkownika wieczystego w nieruchomości w szczególności obowiązek uiszczenia opłat rocznych za użytkowanie wieczyste.

( dowód: umowa sprzedaży k. 14 – 19 )

Pismem z dnia 1 grudnia 2015 roku pozwany został poinformowany o wysokości opłaty z tytułu eksploatacji. W tym piśmie zaproponowano również powodowi przyjęcie w poczet członków spółdzielni.

( dowód: pismo powoda k. 56 )

W okresie od czerwca 2015 r. do stycznia 2016 r. powód naliczał opłaty w wysokości 152,98 zł. miesięcznie.

W okresie od lutego 2016 r. do listopada 2016 r. powód naliczał opłaty w wysokości 160,74 zł. miesięcznie.

Powyższe kwoty obejmowały:

- wynagrodzenie z tytułu kosztów zarządu ( początkowo 24,38 zł., następnie 29.92 zł.);

- opłata na fundusz remontowy ( początkowo 26,59 zł., następnie 28,81 zł.);

- opłatę za centralne ogrzewanie ( 100,57 zł. );

- opłatę za zimną wodę i kanalizację ( 1,44 zł. ).

( dowód: informacje o opłatach k. 55, 104 – 121 )

P. Ż. po nabyciu lokalu nie uiszczał żadnych opłat związanych z jego utrzymaniem. Wielokrotnie był natomiast wzywany do zapłaty naliczonych przez powoda należności.

( dowód: pismo z dnia 16 stycznia 2017 r. k. 28; pismo z dnia 13 czerwca 2016 r. k. 31; wezwanie do zapłaty z dnia 15 lutego 2017 r. k. 33 )

Wskazane wyżej ustalenia Sąd drugiej instancji poczynił na podstawie złożonych do akt sprawy dokumentów. Sąd nie znalazł podstaw do kwestionowania ich prawdziwości. Dokonując powyższych ustaleń Sąd pominął natomiast zeznania stron, uznając iż ich treść nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia.

Jak wyjaśniono na wstępie, wydając zaskarżone orzeczenie Sąd pierwszej instancji dopuścił się również naruszeni przepisów prawa materialnego. Powyższe wynika z błędnego założenia, że powód sprawuje funkcję zarządcy nieruchomości wspólnej, na której z znajduje się mieszkanie pozwanego. Takiego założenia nie sposób wywieść z załączonych do akt sprawy dokumentów. Należy bowiem jeszcze raz przypomnieć, że dla ustanowienia zarządu niezbędne jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego. Zgodzić się również należy ze skarżącym, że wydając zaskarżone orzeczenie Sąd pierwszej instancji dopuścił się naruszenia art. 6 ustawy o własności lokali przyjmując oczywiście błędne założenie, że na nieruchomości położonej w R. przy ul. (...) nie funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa. W tym miejscu należy przywołać stanowisko wyrażone w wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 14 lutego 2019 r. ( sygn. akt I ACa 763/18 ) w którym wyjaśniono, że wspólnota mieszkaniowa jest odrębnym podmiotem prawa cywilnego, co wynika z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, tzw. "niepełną" osobą prawną, o której mowa w art. 33 ¹ k.c. Powstaje z mocy samego prawa, w chwili wyodrębnienia w danej nieruchomości pierwszego lokalu, którego właścicielem jest inna osoba niż właściciel nieruchomości.

W konsekwencji powodowa spółdzielnia nie mogła swojego żądania zapłaty dochodzonej pozwem należności skutecznie wywodzić z faktu sprawowania w imieniu wspólnoty mieszkańców funkcji zarządcy nieruchomości.

Powyższa konkluzja nie może jednak prowadzić do uznania, że wywiedzione roszczenie nie zasługuje na uwzględnienie. W ocenie Sąd Okręgowego powód ma bowiem prawo domagania się zapłaty dochodzonych pozwem kwot na podstawie przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia ( art. 752 k.c., art. 753 k.c.).

Pogląd o dopuszczalności ich zastosowania znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądowy. W wyroku z 8 listopada 2016 r. ( sygn. akt III CSK 368/15 ) Sąd Najwyższy dopuścił możliwość zastosowania powyższych przepisów w związku z zarządzaniem wspólną nieruchomością. Wyjaśnił, że „rozstrzygając zagadnienie związane z prowadzeniem cudzych spraw bez zlecenia, w pierwszej kolejności wykluczyć należy dysponowanie przez gestora tytułem prawnym do prowadzenia cudzej sprawy. Działanie mające swoją podstawę normatywną lub nakierowane wyłącznie na realizację własnych interesów gestora, nie może być kwalifikowane, jako negotiorum gestio. Zasadą systemu prawa cywilnego jest założenie, że nie można ingerować w sferę cudzych interesów osobistych i majątkowych bez odpowiedniego upoważnienia osoby zainteresowanej wynikającego z ustawy, umowy, orzeczenia właściwego organu czy jednostronnej czynności prawnej. Ingerencja w cudzą sferę prawną bez podstawy normatywnej stanowi, co do zasady, działanie bezprawne, którego skutki należy oceniać według norm regulujących w szczególności czyny niedozwolone czy bezpodstawne wzbogacenie. Instytucja negotiorum gestio musi być, zatem postrzegana, jako wyjątek od zasady niedopuszczalności ingerencji w sferę praw innej osoby, która w różnych sytuacjach życiowych może być pożądana i użyteczna, a czasem nawet konieczna. Pełni ona rolę ochronną w stosunku do zainteresowanego i funkcję legitymizacyjną, w stosunku do czynności gestora. Jest kwalifikowana, jako zdarzenie prawne, którego skutkiem jest powstanie pozaumownego stosunku zobowiązaniowego między gestorem a domino negotii. Stosunek negotiorum gestio powstaje w płaszczyźnie wewnętrznej, w następstwie braku między osobą zainteresowaną, a gestorem innych relacji jurydycznych stanowiących podstawę do prowadzenia cudzej sprawy… Oznacza to, iż w relacji wewnętrznej między gestorem a domini negotii podstawę oceny wzajemnych roszczeń stron stanowić będzie stosunek obligacyjny prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia, o ile działanie gestora spełnia ustawowe przesłanki negotiorum gestio. Prawidłowe prowadzenie cudzej sprawy bez zlecenia wyłącza, zatem, bezprawność ingerencji w cudzą sferę prawną w stosunku wewnętrznym.”

W uzupełnieniu powyższych poglądów wskazać należy, że w ocenie Sądu Okręgowego pojęciu „prowadzenia cudzej sprawy” należy nadawać szerokie znaczenie, obejmując nim wszelkie czynności faktyczne i prawne podejmowane w interesie osoby zainteresowanej i na jej rachunek. Dokonując czynności zarządczych wobec nieruchomości, w której pozwany ma wyodrębniony swój lokal mieszkalny powód działał z pewnością w jego interesie. W jego zastępstwie pokrywał związane z tym wydatki. W tym miejscu należy przypomnieć, że jak wynika z art. 12 ust 2 ustawy o własności lokali właściciele lokali są zobowiązani ponosić wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Z kolei zgodnie z art. 13 właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej… Natomiast na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: wydatki na remonty i bieżącą konserwację; opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę; ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali; wydatki na utrzymanie porządku i czystości; wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy ( art. 14 ustawy o własności lokali ).

W ocenie Sądu Okręgowego podstawę żądania powoda stanowi więc przepis art. 753 k.c.

Zgodnie z jego treścią prowadzący cudzą sprawę bez zlecenia ma prawo żądać zwrotu uzasadnionych wydatków i nakładów wraz z ustawowymi odsetkami oraz zwolnienia od zobowiązań, które zaciągnął przy prowadzeniu sprawy. Wymaga się tu, aby wydatki i nakłady były "uzasadnione" to znaczy związane z charakterem spraw prowadzonych przez negotiorum gestoris i rodzajem podejmowanych przez niego działań, i ostatecznie należy przyjąć, iż chodzi tu o nakłady i wydatki nie tylko konieczne, ale też i użyteczne dla prawidłowej realizacji czynności przez niego dokonywanych. Będą to wydatki i nakłady zarówno takie, bez których nie można by było prowadzić sprawy, jak i takie, które ułatwiały jej prowadzenie czy zwiększały korzyści osoby, dla której były czynione.

Na koniec należy się odnieść do zgłoszonego przez pozwanego zarzutu nie udowodnienia wysokości dochodzonego roszczenia.

Sąd Okręgowy nie podziela powyższego zarzutu. W omawianej sprawie istnienie po stronie powoda wierzytelności w wysokości dochodzonej pozwem potwierdza domniemanie faktyczne. Odwołując się do treści art. 231 k.p.c., zgodnie z którym można uznać za ustalone fakty mające istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, jeżeli wniosek taki można wyprowadzić z innych ustalonych faktów, podnieść należy, że niewątpliwie opłaty wskazane w przedstawionych przez powoda dokumentach rozliczeniowych co do zasady obciążają właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej. Powód zarządzając tą nieruchomością w imieniu pozwanego pokrywał więc te opłaty, jednocześnie ograniczając wydatki jakie P. Ż. musiałby ponosić gdyby wspólnota, której jest członkiem ustanowiła zarząd. W tych okolicznościach uznać należało, że dochodzona kwota udowodniona została również co do wysokości.

W uzupełnieniu powyższych uwag stwierdzić należy, że w przedmiotowej sprawie wysokość dochodzonego roszczenia wynika z złożonych przez powoda dokumentów rozliczeniowych. Z oczywistych względów dokumenty te mają charakter dokumentów prywatnych. Dokument prywatny stanowi tylko dowód, że zawarte w nim oświadczenie pochodzi od osoby, która go podpisała (wystawcy) (art. 245 k.p.c.). Jeżeli dane pismo zostanie uznane za dokument prywatny, to korzysta z domniemania prawdziwości w tym sensie, że tekst zawarty w dokumencie jest niesfałszowany. Dokument prywatny nie dowodzi natomiast materialnej prawdziwości zawartego w nim oświadczenia. Materialna moc dowodowa dokumentu prywatnego zależy od jego treści merytorycznej i rozstrzyga i niej sąd według ogólnych zasad oceny dowodów (art. 233 § 1 k.p.c.). Pozwany formułując zarzut nieudowodnienia wysokości dochodzonej kwoty nie wskazał, żadnych konkretnych argumentów mogących prowadzić do przyjęcia, że dochodzona pozwem kwota nie podlega zasądzeniu.

W ocenie Sądu Okręgowego, zaprzeczenie prawdziwości dokumentów, w tym nawet prywatnych, ale sporządzonych przez podmiot profesjonalnie zajmujący się czynnościami związanymi z zagadnieniami objętymi tymi dokumentami, nie może polegać na samej negacji istnienia lub wysokości wynikających z tych dokumentów obowiązków, jeśli z okoliczności sprawy wynika istnienie tych obowiązków.

Mając powyższe na uwadze Sąd Okręgowy na podstawie przepisu art. 385 k.p.c. orzekł o oddaleniu apelacji.

O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. zasądzając od pozwanego na rzecz powoda zwrot kosztów zastępstwa procesowego w kwocie 450 zł., ustalonej na podstawie § 2 w związku z § 10 ust 1 pkt 1 rozporządzenia w sprawie opłat za czynności radców prawnych.