Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 29 września 2020 r.

Sąd Apelacyjny w Białymstoku I Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 14 września 2020 r. w Białymstoku

na rozprawie

sprawy z powództwa M. Z. (1) i M. Z. (2)

przeciwko M. W. (1) i U. R.

o zapłatę

na skutek apelacji powoda M. Z. (1)

od wyroku Sądu Okręgowego w Olsztynie

z dnia 4 grudnia 2015 r. sygn. akt I C 246/14

I.  zmienia zaskarżony wyrok w pkt I, II i VI b w ten sposób, że:

a)  zasądza solidarnie od pozwanych M. W. (1) i U. R. solidarnie na rzecz powodów M. Z. (2) i M. Z. (1) kwotę 91.623,80 (dziewięćdziesiąt jeden tysięcy sześćset dwadzieścia trzy i 80/100) złotych z ustawowymi odsetkami od 13 maja 2014 roku – przy czym obowiązek zapłaty pozwanych orzeka solidarnie z R. J. (1) w zakresie kwoty zasądzonej od niego w pkt. I wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 31 października 2017 roku (sygn. Akt I ACa 349/17);

b)  oddala powództwo w pozostałej części;

c)  zasądza od pozwanych M. W. (1) i U. R. solidarnie na rzecz powodów solidarnie kwotę (...),70 (dwa tysiące pięćset sześćdziesiąt jeden i 70/100) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu - przy czym obowiązek zapłaty pozwanych orzeka solidarnie z R. J. (1) w zakresie określonym w pkt. I c wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 31 października 2017 roku (sygn. Akt I ACa 349/17);

d)  nakazuje ściągnąć na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Olsztynie od pozwanych M. W. (1) i U. R. solidarnie, tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych kwotę 3735,25 złotych - przy czym obowiązek zapłaty pozwanych orzeka solidarnie z R. J. (1) w zakresie określonym w pkt. I d wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 31 października 2017 roku (sygn. Akt I ACa 349/17) ;

II.  oddala apelację w pozostałej części;

III.  zasądza od pozwanych M. W. (1) i U. R. solidarnie na rzecz powodów solidarnie kwotę 4328 złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania w instancji odwoławczej - przy czym obowiązek zapłaty pozwanych orzeka solidarnie z R. J. (1) w zakresie określonym w pkt. III wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 31 października 2017 roku (sygn. Akt I ACa 349/17) ;

IV.  nakazuje ściągnąć na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Olsztynie od pozwanych M. W. (1) i U. R. solidarnie kwotę 3031,64 złotych tytułem nieuiszczonej części opłaty od apelacji - przy czym obowiązek zapłaty pozwanych orzeka solidarnie z R. J. (1) w zakresie określonym w pkt. IV wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 31 października 2017 roku (sygn. Akt I ACa 349/17);

V.  zasądza od pozwanych M. W. (1) i U. R. solidarnie na rzecz powoda M. Z. (1) kwotę 1133,14 złotych tytułem zwrotu części kosztów postępowania kasacyjnego.

(...)

UZASADNIENIE

Powodowie M. Z. (2) oraz M. Z. (1) wnieśli o zasądzenie od pozwanych U. R. (dawniej W.), M. W. (1) i R. J. (1) kwoty 166 266,24 zł tytułem naprawienia szkody wynikłej z niewykonania przez pozwanych zobowiązania umownego.

Wyrokiem z dnia 4 grudnia 2015r. Sąd Okręgowy w Olsztynie oddalił powództwo w całości w stosunku do pozwanych U. R. i M. W. (1) (pkt I), zasądził od pozwanego R. J. (1) na rzecz powodów solidarnie kwotę 80 273,80 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 13 maja 2014 r. do dnia zapłaty (pkt III) i oddalił powództwo w stosunku do R. J. (1) w pozostałym zakresie (pkt IV).

Sąd ten ustalił, że umową sprzedaży z dnia 20 grudnia 2000 r. R. J. (2) nabył od Spółdzielni (...) w O. udział wynoszący (...) części w niezabudowanych działkach gruntu nr (...) położonych w O. przy ulicy (...). Następnie, na podstawie umowy z dnia 21 grudnia 2000 r. zawartej pomiędzy R. J. (1) oraz jego żoną a Spółdzielnią ta ostatnia zobowiązała się zrealizować przedsięwzięcie polegające na wybudowaniu budynku wielomieszkaniowego przy ulicy (...), w którym co najmniej 5 lokali mieszkalnych miało być przeznaczonych na wynajem. Małżonkowie J. mieli sfinansować część wskazanej inwestycji w zakresie lokalu nr (...). Podobne umowy (dotyczące innych lokali) zawarli ze Spółdzielnią ówcześni małżonkowie W..

Z dalszych ustaleń Sądu wynikało, że pozwani, będący współwłaścicielami łącznie kilku lokali, poszukiwali chętnych do nabycia mieszkań z zastrzeżeniem, że do przeniesienia ich własności miało w każdym wypadku dojść po 10 latach ze względu na możliwość skorzystania przez pozwanych z ulgi budowlanej określonej we właściwych przepisach podatkowych. W efekcie, w dniu 5 marca 2002 r. powodowie z jednej strony oraz pozwani z drugiej strony zawarli w formie pisemnej dwie umowy, określone mianem „umów przedwstępnych", dotyczące lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w O. przy ulicy (...). Zgodnie z pierwszą z umów pozwani zobowiązali się do zawarcia z powodami umowy przenoszącej własność:

a) części nieruchomości stanowiącej część działek gruntu nr (...) o obszarze 13 a 83 m ², licząc udział procentowy proporcjonalnie do powierzchni użytkowej mieszkania w stosunku do całkowitej powierzchni użytkowej budynku, za cenę 130 zł (35,90 Euro) za 1 m ² plus podatek VAT,

b) lokalu mieszkalnego o powierzchni 43,90 m ² (z własnością udziału we współwłasności części wspólnych budynku, np. klatki schodowej) za cenę 2 100 zł za 1 m ² plus ewentualne podatki od sprzedaży nieruchomości, jeśli na dzień podpisania umowy przenoszącej własność sprzedający mieliby być zobowiązani do ich uiszczenia.

W pierwszej umowie z dnia 5 marca 2002 r. strony przewidziały waloryzację ceny po okresie między podpisaniem umowy a przeniesieniem własności. W przypadku gruntu waloryzacja miała nastąpić według aktualnego kursu Euro (odpowiednik 35,90 Euro), a w przypadku ceny za 1 m ² lokalu w oparciu o wzrost współczynników cen materiałów budowlanych podawanych przez Prezesa GUS.

Zgodnie z umową powodowie (kupujący) wpłacili na rzecz pozwanych (sprzedających) kwotę 36 500 zł (10 78,70 Euro) tytułem zadatku na poczet ustalonej ceny. Na wypadek, gdyby sprzedający odmówili sporządzenia umowy przenoszącej własność, kupujący mogli odstąpić od umowy i żądać zwrotu kwoty zadatku w jego podwójnej wysokości. Przeniesienie własności miało nastąpić po 10 latach, licząc od dnia oddania lokalu mieszkalnego do użytku, jednak nie wcześniej niż 1 stycznia 2013 r. i nie później niż 31 grudnia 2013 r.

Zgodnie z drugą umową z dnia 5 marca 2002 r. strony zobowiązały się do zawarcia umowy najmu przedmiotowego lokalu zaraz po oddaniu go do użytku. Powodowie (najemcy) zobowiązali się do zapłaty pozwanym (wynajmującym) kwoty 18 901,80 zł (5 221,49 Euro) tytułem zaliczki na poczet kaucji, która mogła zostać zarachowana na poczet ceny przeniesienia własności lokalu, o ile wolę taką wyraziliby najemcy.

Umowa najmu została zawarta między powodami a pozwanymi w dniu 27 marca 2002 r. na okres do dnia 31 grudnia 2013 r.

Sąd I instancji ustalił, że po zawarciu umów powodowie przeprowadzili prace wykończeniowe w lokalu, gdyż ten znajdował się w stanie deweloperskim, a potem wprowadzili się do niego. Płacili niewielki czynsz najmu i wszystkie opłaty związane z eksploatacją lokalu.

Sąd ustalił także, że na mocy umowy z dnia 20 maja 2002 r., zawartej w formie aktu notarialnego, dokonane zostało częściowe zniesienie współwłasności nieruchomości położonej w O. przy ulicy (...) przez ustanowienie odrębnej własności lokali oraz ustalenie sposobu korzystania z nich. W wyniku tego R. J. (2) nabył lokal nr (...) i związany z tym lokalem udział w 36/1000 części we współwłasności nieruchomości gruntowej, a pozwani U. R. i M. W. (1) nabyli lokal nr (...) i związany z nim odpowiedni udział we współwłasności nieruchomości gruntowej. W konsekwencji, pismem z dnia 17 marca 2004 r. pełnomocnik R. J. (1) poinformował powodów, że R. J. (2) stał się wyłącznym właścicielem lokalu wynajmowanego i zamieszkiwanego przez powodów.

Powodowie, działając na podstawie zawartych z pozwanymi umów, wpłacili na rachunek M. W. (1) następujące kwoty: 1) w dniu 18 października 2002 r. - 3 157,80 zł, w dniu 21 grudnia 2002 r. - 5 000 zł, w dniu 2 września 2002 r. - 5 000 zł, w dniu 25 marca 2002 r. - 10 000 zł, w dniu 29 stycznia 2002 r. - 10 000 zł, a w dniu 28 lutego 2002 r. - 20 000 zł. Następnie środki te zostały przekazane na rzecz R. J. (1) jako właściciela lokalu nr (...).

Z dalszych ustaleń Sądu wynikało, że w 2009 r. R. J. (2), jako wyłączny właściciel lokalu nr (...), zaproponował powodom warunki dotyczące jego sprzedaży, określając cenę za 1 m ² na kwotę 3 500 zł, przy zaliczeniu na poczet ceny wcześniejszych wpłat. Powodowie nie wyrazili na to zgody, po czym w dniu 30 kwietnia 2014 r. e wezwali pozwanych do zapłaty kwoty 166 267 zł z ustawowymi odsetkami do dnia zapłaty, w terminie 3 dni od dnia doręczenia wezwania, z tytułu niewykonania umowy. Wezwanie zostało doręczone U. R. i M. W. (1) w dniu 6 maja 2014 r., a R. J. (1) w dniu 9 maja 2014 r.

Sąd I instancji wskazał, że wartość rynkowa lokalu nr (...) (o powierzchni użytkowej 43,70 m ²) według stanu na dzień 31 grudnia 2013 r., z uwzględnieniem stanu deweloperskiego i poziomu cen na dzień 3 sierpnia 2015 r., została ustalona na kwotę 179 395 zł, przy czym wartość rynkowa udziału w 36/1000 części we współwłasności nieruchomości gruntowej stanowiła z tego 21 845 zł. Przy powierzchni użytkowej określonej w pierwszej umowie z dnia 5 marca 2002 r., tj. 43,90 m ², wartość rynkowa lokalu nr (...) w stanie deweloperskim odpowiada kwocie 180 216 zł.

Sąd I instancji zauważył, że wyrokiem z dnia 12 września 2012 r. Sąd Okręgowy w Olsztynie (sygn. akt I C 705/10), zmienionym wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 12 lutego 2013 r. (sygn. akt I ACa 783/12), zasądził solidarnie na rzecz powodów D. S. i M. K. od pozwanych solidarnie małżonków W. kwotę 180.812 zł tytułem odszkodowania za niewykonanie umowy zwanej przedwstępną (o treści zbieżnej z umową stanowiącą przedmiot niniejszej sprawy), a dotyczącą lokalu nr (...).

Sąd Okręgowy podkreślił, że stan faktyczny przedmiotowej sprawy jest zbieżny z ustaleniami poczynionymi w procesie z powództwa M. K. i D. S. przeciwko U. W. (obecnie R.) i M. W. (1) i podzielił ocenę prawną Sądu Apelacyjnego w Białymstoku, wyrażoną w uzasadnieniu wyroku z dnia 12 lutego 2013 r. sygn. akt I ACa 783/12. W konsekwencji uznał, że spornej w tej sprawie umowy nie można zakwalifikować jako umowy deweloperskiej, albowiem jej celem nie było nałożenie na pozwanych obowiązku wybudowania lokalu i ustanowienia jej odrębnej własności oraz następnie przeniesienia jej na zamawiającego, tj. powodów. W realiach sprawy natomiast środki pieniężne przekazywane przez powodów nie miały zostać przeznaczone na wybudowanie lokalu (był już wybudowany).

Nadto, w ocenie Sądu Okręgowego, umów z dnia 5 marca 2002 r. nie sposób uznać za umowy przedwstępne w rozumieniu art. 389 k.c. Typowa umowa przedwstępna nie jest umową wzajemną, co oznacza, że nie może nosić cechy ekwiwalentności świadczeń, które mają być przez strony spełnione w przyszłości, a takowe zawiera sporna umowa „przedwstępna”. Poza tym nie sposób przyjąć, że zgodny zamiar stron obejmował zawarcie umowy przedwstępnej, w której zasadniczo umówione świadczenie polega jedynie na złożeniu oświadczenia woli określonej treści.

Zdaniem Sądu, strony zawiązały stosunek prawny łączący w sobie elementy treści umowy najmu lokalu i umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu, tworzącej nierozłączną i jednolitą całość, a więc strony podpisały umowę nienazwaną o charakterze mieszanym.

W kontekście powyższego podstawą prawną roszczenia odszkodowawczego strony powodowej według Sądu Okręgowego jest przepis art. 471 k.c. (taką też podstawę prawną wskazali powodowie w pozwie). Nie ulega bowiem wątpliwości, że nie doszło do realizacji umowy „przedwstępnej” z dnia 5 marca 2012 r., skoro sprzedający nie dokonali przeniesienia własności lokalu na warunkach ustalonych w tej umowie

Sąd stwierdził, że na dochodzone przez powodów roszczenie w wysokości 166 266,24 zł składało się roszczenie o zapłatę odszkodowania (110 864,44 zł) oraz roszczenie o zwrot zapłaconej przez powodów pierwszej raty ceny sprzedaży (55 401,80 zł). Ocenił, że pierwsza umowa z dnia 5 marca 2002 r. nie była ani umową deweloperską, ani umową przedwstępną, lecz stanowiła umowę nienazwaną o mieszanym charakterze.

Przyjmując, że pozwani U. R. i M. W. (1) nie ponoszą odpowiedzialności wobec powodów, Sąd podniósł, że od początku wyłącznym właścicielem lokalu nr (...) był R. J. (2). Powodowie, zawierając pierwszą umowę z dnia 5 marca 2002 r., mieli świadomość, że jej przedmiotem był jeszcze nieistniejący lokal, którym rozporządzać mógł wyłącznie R. J. (2). To z nim powodowie prowadzili wszelkie rozmowy dotyczące lokalu. Poinformowano ich także o częściowym zniesieniu współwłasności nieruchomości i wyodrębnieniu lokalu nr (...), w którego wyniku jego wyłącznym właścicielem został R. J. (2). U. R. i M. W. (1), niezależnie od tego, że nie powinni byli zawierać pierwszej umowy z dnia 5 marca 2002 r., nie mogą ponosić negatywnych konsekwencji działań właściciela lokalu nr (...), tj. R. J. (1). Spełnienie przez nich świadczenia było niemożliwe. Z tych względów wobec nich powództwo podlegało oddaleniu.

Według Sądu obowiązek przeniesienia własności lokalu i odpowiedniego udziału we współwłasności gruntu na warunkach określonych w pierwszej umowie z dnia 5 marca 2002 r. spoczywał na R. J. (1). Fakt, że nie zrealizował tego obowiązku, rodzi jego odpowiedzialność odszkodowawczą na podstawie art. 471 k.c. Sąd przyjął, że szkoda powodów z tego tytułu obejmuje aktualną wartość lokalu pomniejszoną o wydatki, które powodowie musieliby ponieść, gdyby nabyli lokal, tj. o cenę sprzedaży określoną w umowie. Ustalając na podstawie opinii biegłego obecną wartość lokalu na kwotę 180 216 zł Sąd uznał, że należy w niej uwzględnić podatek VAT (8%), gdyż kupujący, nabywając lokal w stanie deweloperskim, płaci ten podatek, skoro drugą stroną umowy jest przedsiębiorca (deweloper).

Określając cenę sprzedaży, którą powodowie powinni byli zapłacić za lokal w razie jego nabycia zgodnie z pierwszą umową z dnia 5 marca 2002 r., należało uwzględnić, według Sądu, przy waloryzacji przewidzianej w tej umowie całą kwotę ceny, a nie tylko jej drugą ratę, wcześniej niezapłaconą przez powodów.

W rezultacie Sąd stwierdził, że cena powinna wynosić: 1) w przypadku przeniesienia własności w dniu 1 stycznia 2013 r. - 153 015,77 zł jako suma zwaloryzowanej ceny za zakup lokalu (3 081,25 zł za 1 m ² x 43,90 m ² = 135 271,48 zł) oraz ceny za zakup udziału we współwłasności nieruchomości 43,90 m ² (35,90 Euro x kurs Euro 4, (...) = 6 409,79 zł), powiększonej o podatek VAT w wysokości 8%, 2) w przypadku przeniesienia własności w dniu 31 grudnia 2013 r. - 153 152,11 zł jako suma zwaloryzowanej ceny za zakup lokalu (3 081,25 zł za 1 m ² x 43,90 m ² = 135 271,48 zł) oraz ceny za zakup udziału we współwłasności nieruchomości 43,90 m ² (35,90 Euro x kurs Euro 4, (...) = 6 536,03 zł), powiększonej o podatek VAT w wysokości 8%.

Orzekając na podstawie art. 322 k.p.c. Sąd przyjął kwotę 153 100 zł. Wyliczył, że doznana przez powodów szkoda stanowiąca różnicę między aktualną wartością mieszkania (180 216 zł) a ceną, którą powodowie mieli uiścić (153 100 zł) wynosi 27 116 zł.

W odniesieniu do kwoty 55 401,80 zł, która obejmowała kwoty wpłacone przez powodów tytułem „zaliczki na kaucję" (18 901,80 zł) i tytułem zadatku na poczet ceny (36 500 zł) Sąd ustalił, że powodowie wykazali wpłaty w wysokości 53 157,80 zł. W tej wysokości Sąd uwzględnił roszczenie powodów w tym zakresie przyjmując, że chodzi w tym wypadku o zwrot świadczenia nienależnego w rozumieniu art. 410 w związku z art. 405 k.c., gdyż podstawa świadczenia uiszczonego przez powodów odpadła i zarazem zamierzony przez nich cel tego świadczenia nie został osiągnięty. Obowiązek zwrotu tej kwoty Sąd nałożył na R. J. (1), gdyż to jemu pozwany M. W. (1) przekazał ją bezpłatnie (art. 407 k.c.).

Z uwagi na powyższe Sąd na podstawie art. 471 k.c. w zw. z art. 322 k.p.c., art. 410 § 1 i 2 k.c. w zw. z art. 405 k.c. i art. 407 k.c. oraz art. 455 k.c. i art. 481 § 1 i 2 k.c., zasądził solidarnie na rzecz powodów od R. J. (1) 80.273,80 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 13 maja 2014 r. do dnia zapłaty.

O kosztach procesu i kosztach sądowych Sąd I instancji orzekł zgodnie z wynikiem procesu.

Apelację od tego wyroku wywiódł powód M. Z. (1), zaskarżając go w części oddalającej powództwo wobec pozwanych U. R. i M. W. (1) do kwoty 119.767,80 zł oraz w części oddalającej powództwo wobec pozwanego R. J. (1) w kwocie 39.494,00 zł. Zaskarżył również rozstrzygnięcia o kosztach procesu i kosztach sądowych. Rozstrzygnięciu zarzucił:

1)  naruszenia przepisów art. 233 § 1 w zw. z art. 328 § 2 k.p.c. poprzez dokonanie ustaleń sprzecznych z zebranym w sprawie materiałem dowodowym i wywodzeniu z nich okoliczności nie mających potwierdzeniach w żadnym dowodzie poprzez przyjęcie, że:

a.  powodowie mieli wiedzę, w chwili dokonywania wpłaty I raty i podpisywania umów z pozwanymi, iż właścicielem mieszkania był jedynie pozwany R. J. (2),

b.  umówiona transakcja sprzedaży mieszkania winna być opodatkowana podatkiem VAT, gdyż to dotyczy tylko umów zawieranych z deweloperem,

2)  naruszenie przepisu art. 471 k.c. poprzez błędne przyjęcie, że pozwani ad 1 i 2 nie ponoszą odpowiedzialności za to, że nie doszło do przeniesienia własności spornego mieszkania na powodów, tylko na tej podstawie, że pozwani ci nie byli jego właścicielem w chwili zawierania umowy bądź w umówionej dacie wykonania tego obowiązku, podczas gdy okoliczności te nie mają znaczenia dla przypisania im winy w niewykonaniu tego zobowiązania,

3)  naruszenie przepisu art. 65 § 1 i 2 k.c. poprzez dokonywanie interpretacji umowy łączącej strony procesu w oparciu jedynie o literalną treść umów sformułowanych na piśmie i przez nich podpisanych, pomijając wynikające z tego przepisy dyrektywy wykładni pozajęzykowej, tzn. pomijając cel umowy i zasady współżycia społecznego, przemawiające za tym, że pozwani zobowiązali się w chwili przenoszenia własności nieruchomości zaliczyć na poczet ceny zwaloryzowaną I ratę wpłaconą w 2001 i 2002 roku (a nie tylko jej wartość nominalną), w szczególności że wynika to również z pisma pozwanego ad 3 z dnia 16 września 2009r.,

4)  naruszenie przepisu art. 322 k.p.c. poprzez oszacowanie wydatków obciążających powodów (pomniejszających wartość mieszkania, który nie wszedł do ich majątku) w sposób dowolny (arbitralny), oderwany od okoliczności sprawy, a przez to niedopuszczalny, czyli poza granicami wynikającymi z prawidłowych wyliczeń ceny za mieszkanie i ceny za udział w gruncie uzależniony od przyjętego kursu waluty Euro;

5)  naruszenie przepisów art. 98 § 1, 3 i 4 k.p.c., art. 100 k.p.c. oraz 102 k.p.c.

Mając powyższe na uwadze powód wniósł o zmianę wyroku w zaskarżonej części i zasądzenie od pozwanych solidarnie na rzecz powodów solidarnie kwoty 119.767,80 zł wraz z odsetkami oraz o zasądzenie od pozwanych solidarnie na rzecz powodów solidarnie kosztów procesu za obie instancje, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania w zaskarżonej części.

Apelacja powódki M. Z. (2) została odrzucona.

Sąd Apelacyjny w Białymstoku, po rozpoznaniu apelacji powoda M. Z. (1) (również na rzecz powódki M. Z. (2) w trybie art. 378 § 2 k.p.c.), wyrokiem z dnia 31 października 2017 r. zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że: zasądził solidarnie od pozwanych M. W. (1), R. J. (1) i U. R. solidarnie na rzecz powodów M. Z. (2) i M. Z. (1) kwotę 91 623,80 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 13 maja 2014 r, oddalając powództwo w pozostałym zakresie (pkt I a) i b) oraz oddalił apelację w pozostałej części (pkt II), orzekł o kosztach sądowych i kosztach procesu (pkt III i IV).

Sąd Apelacyjny podzielił w znacznej części ustalenia poczynione w pierwszej instancji. Zmienił je jedynie o tyle, iż nie podzielił ustalenia, że powodowie zawierając pierwszą umowę z dnia 5 marca 2002 r. mieli świadomość, że podmiotem, który miał wyłączne uprawnienia w sprawie rozporządzania lokalem nr (...) był R. J. (2). Przyjął, że do chwili zniesienia współwłasności umową z dnia 20 maja 2002 r. był on jedynie jednym ze współwłaścicieli nieruchomości położonej przy ulicy (...) i że jej współwłaścicielami byli także pozostali pozwani. Nie można wobec tego mówić, że w chwili zawierania pierwszej umowy z dnia 5 grudnia 2002 r. R. J. (2) był podmiotem posiadającym wyłączne uprawnienia w sprawie rozporządzania lokalem nr (...). Ponadto Sąd podkreślił, że praktyką pozwanych było zawieranie przez nich wszystkich umów dotyczących poszczególnych lokali.

Według Sądu Apelacyjnego niezasadne było wyłączenie przez Sąd Okręgowy pozwanych U. R. i M. W. (1) z odpowiedzialności wobec powodów zgodnie z art. 471 k.c.

Sąd ten podkreślił, że w chwili zawarcia pierwszej umowy z dnia 5 marca 2002 r. wszyscy pozwani byli współwłaścicielami nieruchomości, na której został wzniesiony budynek i nie była jeszcze wyodrębniona własność poszczególnych lokali. W konsekwencji uznał, że nie można przyjąć ani tego, że U. R. i M. W. (1) nie ponoszą winy w tym, iż nie została zawarta umowa przenosząca własność, ani tego, że niemożność wykonania przez nich zobowiązania wynikającego z pierwszej umowy z dnia 5 grudnia 2002 r. była obiektywnie niemożliwa (art. 387 i art. 475 § 1 k.c.). Nie mogli oni wykonać tego zobowiązania ze względów subiektywnych. Zdaniem tego Sądu pozwani U. R. i M. W. (1) nie wykazali, że nie wykonali zobowiązania wynikającego z pierwszej umowy z dnia 5 marca 2002 r. z przyczyn, za które nie ponosili odpowiedzialności (art. 471 k.c.). W chwili zawarcia tej umowy mogli przewidywać, że nie będą mogli wykonać wynikającego z niej zobowiązania. Byli wprawdzie współwłaścicielami nieruchomości, ale treść umów łączących ich i R. J. (1) ze Spółdzielnią przesądzała o tym, iż nie będą współwłaścicielami lokalu nr (...) i nie będą mogli wykonać pierwszej umowy z dnia 5 marca 2002 r. Można przypisać im winę w niewykonaniu tej umowy. Nawet przyjęcie, że w chwili jej zawarcia nie było pewności, kto w wyniku wyodrębnienia lokalu nr (...) i zniesienia współwłasności uzyska jego własność, nie wyklucza przypisania U. R. oraz M. W. (1) co najmniej braku należytej staranności.

Sąd Apelacyjny stwierdził w efekcie, że U. R. i M. W. (1) winni odpowiadać solidarnie z R. J. (1) za niewykonanie zobowiązania, które wynikało z pierwszej umowy z dnia 5 marca 2002 r.

Odnosząc się do apelacyjnego zarzutu wadliwej wykładni pierwszej umowy z dnia 5 marca 2002 r. z punktu widzenia dyrektyw wynikających z art. 65 § 1 i 2 k.c. Sąd Apelacyjny podzielił pogląd Sądu Okręgowego, że w świetle wskazanej umowy waloryzacji miała podlegać wyłącznie cena sprzedaży, a nie także uiszczona przez powodów kwota wpłacona na jej poczet.

Sąd Apelacyjny zgodził się natomiast z apelującym co do tego, że w świetle umowy cena sprzedaży, którą powodowie mieli zapłacić, nie obejmowała podatku VAT. Z tego powodu skorygował ustaloną przez Sąd Okręgowy hipotetyczną kwotę ceny ustalając ją w wysokości 140 852 zł. Podwyższył kwotę należnego powodom odszkodowania do kwoty 91 623,80 zł. Kwota ta objęła różnicę pomiędzy ustaloną aktualną wartością mieszkania (180 216 zł) a ceną, którą powodowie mieli uiścić zgodnie z pierwszą umową z dnia 5 marca 2002 r. (140 852 zł), powiększoną o sumę kwot zapłaconych przez powodów (53 157,80 zł), stanowiącą nienależne świadczenie.

W związku ze zmianą merytorycznego rozstrzygnięcia Sąd zmienił także rozstrzygnięcia o kosztach, rozliczając je stosownie do wyniku sprawy zgodnie z art. 100 k.p.c.

Skargę kasacyjną od wyroku z dnia 31 października 2017 r. złożyli pozwani U. R. i M. W. (1).

Zaskarżyli go w części uwzględniającej apelację powodów w stosunku do skarżących.

Zarzucili naruszenie art. 158 w związku z art. 73 § 2, art. 65 § 1 i 2, art 471, art. 390 § 1, art. 410 § 2, art. 407, 1 art. 363 § 1 i 2 k.c. oraz art. 321, art. 383, art. 378 § 2 i art. 328 § 2 k.p.c.

Wnieśli o uchylenie wyroku w zaskarżonej części i oddalenie apelacji powodów od wyroku Sądu Okręgowego z dnia 4 grudnia 2015 r. lub o uchylenie wyroku w zaskarżonej części i przekazanie sprawy Sądowi Apelacyjnemu w Białymstoku do ponownego rozpoznania w tej części.

Wyrokiem z dnia 19 grudnia 2019 r. Sąd Najwyższy uchylił zaskarżony wyrok w części uwzględniającej powództwo w stosunku do pozwanych U. R. i M. W. (1) (pkt I a) i części obciążającej ich kosztami postępowania przed sądem pierwszej instancji (pkt I c i d) oraz w części rozstrzygającej w stosunku do pozwanych U. R. i M. W. (1) o kosztach postępowania apelacyjnego (pkt III i IV) i w tym zakresie przekazał sprawę Sądowi Apelacyjnemu w Białymstoku do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.

Zarzut naruszenia art. 378 § 2 k.p.c. Sąd Najwyższy ocenił jako niezasadny. Stwierdził jednak, że doszło do naruszenia art. 328 § 2 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. Sąd Apelacyjny nie odniósł się bowiem do rozważanego przez Sąd Okręgowy i mającego podstawowe znaczenie w okolicznościach sprawy zagadnienia kwalifikacji prawnej pierwszej umowy z dnia 5 marca 2002 r. Sąd Okręgowy zajął w tym zakresie stanowisko przyjmując, że nie chodzi tu o umowę deweloperską lub przedwstępną, lecz umowę nienazwaną o charakterze mieszanym, która jest ważna, jakkolwiek nie została sporządzona w formie aktu notarialnego.

Sąd Najwyższy zauważył, że Sąd Apelacyjny ograniczając się do oceny zarzutów apelacyjnych powodów, w tym przedmiocie się nie wypowiedział, tj. nie dokonał własnej oceny prawnej przedmiotowej umowy, choćby przez wskazanie, że podziela stanowisko Sądu Okręgowego. Brak ten jest bardzo istotny, gdyż kwestia kwalifikacji prawnej pierwszej umowy z dnia 5 marca 2002 r. jest decydująca dla oceny jej ważności i tym samym ustalenia ewentualnej podstawy prawnej roszczenia powodów, a następnie oceny jego zasadności. Sąd Najwyższy nie może zastąpić Sądu Apelacyjnego w jego roli sądu powołanego do rozpoznania sprawy w granicach apelacji.

Sąd Najwyższy podkreślił, że w niniejszej sprawie ocena pierwszej umowy z dnia 5 marca 2002 r. musi stanowić punkt wyjścia dla jej rozstrzygnięcia. Kontrola kasacyjna zaskarżonego wyroku byłaby możliwa dopiero wówczas, gdyby Sąd Apelacyjny wskazał, jak kwalifikuje pierwszą umowę z dnia 5 marca 2002 r., uzasadnił, dlaczego przyjmuje taką kwalifikację oraz wyjaśnił dlaczego przyjmuje, że umowa ta jest ważna. Sąd Najwyższy wskazał także, że Sąd Apelacyjny nie wskazał, dlaczego i na jakiej podstawie przyjął, że pozwani mają odpowiadać solidarnie wobec powodów.

Sąd Najwyższy stwierdził, że braki uzasadnienia zaskarżonego wyroku skutkują naruszeniem art. 328 § 2 w związku z art. 391 § 1 k.p.c. i powodują, że bezprzedmiotowa jest ocena ostatniego z zarzutów naruszenia przepisów prawa procesowego (art. 321 i art. 383 k.p.c.), a ocena zarzutów naruszenia przepisów prawa materialnego (art. 158 w zw. z art. 73 § 2 k.c., art. 65 § 1 i 2 k.c., art. 471 k.c., art. 390 § 1 , art. 410 § 2, art. 363 § 1 i 2 k.c. ) nie jest w ogóle możliwa.

Z tych względów, na podstawie art. 398 ¹⁵ § 1 zd. pierwsze oraz art. 108 § 2 w zw. z art. 398 ²¹ k.p.c. Sąd Najwyższy orzekł, jak w sentencji.

W NASTĘPSTWIE PONOWNEGO ROZPOZNANIA SPRAWY SĄD APELACYJNY USTALIŁ I ZWAŻYŁ, CO NASTĘPUJE:

Apelacja strony powodowej okazała się zasadna w zakresie kwoty 91.623,80 złotych w odniesieniu do pozwanych U. R. i M. W. (1).

Na wstępie zaznaczenia wymaga, że wyrok niniejszy jest w zasadzie analogiczny z wyrokiem tutejszego Sądu Apelacyjnego z dnia 31.10.2017 roku. Jego konstrukcja wynikła z potrzeby zastrzeżenia solidarnej odpowiedzialności pozwanych U. R. i M. W. (1) z R. J. (1), co do którego – w następstwie zmiany dokonanej uprzednio przez Sąd Apelacyjny i braku skargi kasacyjnej tego pozwanego – uprawomocnił się wyrok w zakresie zasądzającym od niego kwotę 91.623,80 złotych wraz z odsetkami od 13 maja 2014 roku i kosztami procesu.

Na etapie ponownego rozpoznania sprawy obowiązkiem Sądu Apelacyjnego było – w następstwie zaleceń wydanych przez Sąd Najwyższy w wyroku kasatoryjnym – dokonanie kwalifikacji pierwszej umowy, zawartej przez strony w dniu 5.03.2002r., a także wskazanie przesłanek, uzasadniających solidarną odpowiedzialność wszystkich pozwanych.

Przystępując do oceny charakteru prawnego pierwszej umowy z dnia 5.03.2002 roku, nazwanej przez strony umową przedwstępną i podpisaną przez wszystkich troje pozwanych, należało mieć na względzie, że z prawomocnej części wyroku Sądu Okręgowego z dnia 4.12.2015 roku - uwzględniającej powództwo tylko co do R. J. (1), skorygowanej przez Sąd Apelacyjny nieznacznie względem tego pozwanego co do wysokości zasądzonej kwoty - wynika, że Sąd ten potraktował umowę łączącą strony jako stosunek prawny zawierający w sobie elementy treści umowy najmu lokalu i umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu, tworzące jednak nierozłączną i jednolitą całość o przyjął, że jest to umowa nienazwana o charakterze mieszanym. Sąd ten wykluczył przy tym stanowczo, jakoby umowa miała charakter umowy deweloperskiej bądź przedwstępnej w rozumieniu art. 389 k.c., czy też umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości w rozumieniu art. 158 k.c. Sąd Okręgowy zauważył przy tym, że analogiczny stosunek prawny pomiędzy pozwanymi U. R. i M. W. (1) (a powodami M. K. i D. S.) był już przedmiotem oceny prawnej w sprawie I ACa 783/12, gdzie wykluczony został taki właśnie charakter umów i gdzie przyjęto konstrukcję umowy nienazwanej. Nie można w tym miejscu nie zauważyć, że właśnie rozstrzygnięcie zapadłe w tamtej sprawie dało powodom podstawę do oparcia roszczenia na konstrukcji umowy nienazwanej o cechach zbliżonych do umowy deweloperskiej i powołania art. 471 k.c., jako podstawy odpowiedzialności pozwanych.

Badając, czy zapadłe prawomocne orzeczenia są wiążące na gruncie sprawy rozpoznawanej obecnie należało odwołać się do treści art. 365 § 1 k.p.c.

Zgodnie z tym przepisem, orzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy oraz inne organy państwowe i organy administracji publicznej, a w wypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby.

Wskazana regulacja nie określa wprost granic mocy wiążącej orzeczenia, co może wywoływać wątpliwości, co do zakresu tego związania i co było rozstrzygane w orzecznictwie w sposób niejednolity.

W orzecznictwie podkreślano niejednokrotnie, że nie jest właściwa sytuacja, w której analogiczne stany faktyczne zostają odmiennie ocenione przez różne sądy; nie można bowiem pomijać potrzeby przewidywalności i stabilności wykładni i stosowania prawa oraz jednolitości orzecznictwa, ale także konieczności zagwarantowania powagi wymiaru sprawiedliwości przez respektowanie skutków orzeczeń sądów rozstrzygających sytuacje konfliktowe. Na potrzebę uwzględnienia tego rodzaju wartości w związku z wykładnią art. 365 § 1 k.p.c. zwrócił uwagę Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 29 marca 1994 r., III CZP 29/94 nie publ., jak również Sąd Apelacyjny w Białymstoku z dnia 31 sierpnia 2018 r., I ACa 249/18, OSAB 2018/2-3/60).

Obecnie jednak toruje sobie drogę pogląd, zgodnie z którym mocy wiążącej wyroku o świadczenie korzysta jedynie rozstrzygnięcie (sentencja wyroku), nie rozciąga się ona natomiast na ustalenia i oceny dotyczące stosunku prawnego stanowiącego podstawę żądania, o którym orzeczono. Takie właśnie wąskie ujęcie zakresu mocy wiążącej prawomocnego wyroku jest dominujące w nowszym orzecznictwie Sądu Najwyższego (por. orzeczenia Sądu Najwyższego: z dnia 8 czerwca 2005 r., V CK 702/04, nie publ., z dnia 28 czerwca 2007 r., IV CSK 110/07, nie publ., z dnia 15 listopada 2007 r., II CSK 347/07, nie publ., z dnia 22 czerwca 2010 r., IV CSK 359/09, OSNC 2011, Nr 2, poz. 16 i z dnia 3 października 2012 r., II CSK 312/12, nie publ., z dnia 15 stycznia 2015 r., IV CSK 181/14 - LEX 162895, z dnia 9 września 2015 r., IV CSK 726/14 - LEX 1827141, z dnia 9 stycznia 2019 r., I CSK 708/17 - LEX 2618546, z dnia 24 stycznia 2017 r., V CSK 164/16 - LEX 2242161, z dnia 26 kwietnia 2019, V CSK 80/18 - LEX 2650726). W postanowieniu z dnia 27 czerwca 2018 r., IV CSK 78/18 (L.) Sąd Najwyższy stwierdził przy tym wprost, iż w nowszym orzecznictwie Sądu Najwyższego coraz silniej zaznacza się stanowisko, że prawomocnością materialną wyroku jest objęta tylko treść sentencji, jako odzwierciedlająca rozstrzygnięcie o żądaniu, nie uzyskują natomiast powagi rzeczy osądzonej, a tym samym także mocy wiążącej, zawarte w uzasadnieniu poglądy interpretacyjne i ustalenia faktyczne, choć te ostatnie mogą i nierzadko muszą służyć wyjaśnieniu tego, o czym rozstrzygnięto w sentencji.

Analizując omawiane zagadnienie nie sposób pominąć uchwały Sądu Najwyższego z dnia 8 listopada 2019 r., III CZP 27/19, OSNC 2020/6/48, zgodnie z którą wykładnia umowy, na podstawie której powód dochodził wynagrodzenia za świadczenie usług, nie jest objęta mocą wiążącą wyroku (art. 365 § 1 k.p.c.) w sprawie o inną część przewidzianego tą umową wynagrodzenia za świadczenie usług. Wskazano w niej, że w kontekście art. 178 ust. 1 Konstytucji oraz zasady bezpośredniości i swobodnej oceny dowodów nie sposób jest odmówić sądowi, gdy przytoczy za tym poważne argumenty, uprawnienia do innej oceny przeprowadzonych w sprawie dowodów, mogącej prowadzić do innych ustaleń o faktach, a w konsekwencji i innej oceny kwestii, która waży na wyniku postępowania, od tej oceny, którą przyjął inny sąd w odrębnie rozpoznawanej sprawie, zwłaszcza, że art. 365 § 1 k.p.c. dotyczy verba legis związania orzeczeniem, nie zaś ustaleniami faktycznymi, w obrębie których lokuje się także zrekonstruowanie treści umowy łączącej.

W konsekwencji, przyjąć zatem należy, że rozszerzająca wykładania mocy wiążącej wyroku w istocie ogranicza kognicję sądów rozpoznających podobne sprawy, jednakże przeciwdziałanie zagrożeniom płynącym z odmiennego rozstrzygania analogicznych stanów faktycznych przez różne sądy wymaga tego, aby sąd rozpoznający sprawę późniejszą dokonywał rozważnego osądu, a odmienna ocena - choć jest oczywiście uprawniona - to jednak powinna mieć miejsce wówczas, gdy przemawiają za nią poważne względy, w szczególności gdy materiał dowodowy sprawy nie pozwala na poczynienie tożsamych ustaleń faktycznych, co w sprawie wcześniejszej.

Jak już wyżej wskazano zaskarżony wyrok jest prawomocny względem pozwanego R. J. (1), a analogiczny stosunek prawny pomiędzy pozwanymi U. R. i M. W. (1) (a powodami M. K. i D. S.) był także przedmiotem oceny prawnej w sprawie o sygn. I ACa 763/12, przeprowadzonej w uzasadnieniu wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 12 lutego 2013 r. Tym niemniej, ocena prawna tam wyrażona, co do charakteru umowy stron, nie stała się bezwzględnie wiążąca, co uzasadniało dokonanie przez Sąd Apelacyjny, rozpoznający sprawę na obecnym etapie postępowania, własnej kwalifikacji prawnej, która jednak okazała się w znacznej mierze zbieżna z kwalifikacją dokonaną przez Sąd I instancji.

Na tym etapie nie ma już pomiędzy stronami sporu co do tego, że łącząca je umowa nie stanowiła umowy deweloperskiej sensu stricto. Strona powodowa nadal natomiast optuje za przyjęciem konstrukcji umowy nienazwanej o cechach umowy deweloperskiej, zaś strona pozwana zasadniczo opowiada się za koncepcją umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, zawartą bez formy aktu notarialnego, a przez to bezwzględnie nieważną.

Oczywiste jest – jak to niewadliwie stwierdził Sąd Okręgowy – że umowa stron nie miała charakteru umowy deweloperskiej albowiem jej celem nie było nałożenie na pozwanych kompleksu obowiązków, właściwych dla tej umowy (wybór i podział gruntu, sporządzenie dokumentacji projektowej wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu, dalsze zarządzanie nieruchomością itp.).

Wbrew przeświadczeniu pozwanych – wyrażonemu także w skardze kasacyjnej - nie sposób jednak uznać, jakoby umowa z 2.03.2002 roku miałaby być umową zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości, zawartą bez wymaganej przepisem art. 158 k.c. formy aktu notarialnego, a przez to nieważną. Stanowisko pozwanych – oparte na literalnym brzmieniu umowy - sprowadza się do przyjęcia, że strony mocą tej umowy nie zobowiązały się bynajmniej do zawarcia w przyszłości umowy o skutku zobowiązująco – rozporządzającym lecz umowy wyłącznie o skutku rozporządzającym, posłużyły się bowiem wielokrotnie w tekście umowy zapisem wyłącznie o skutku rozporządzającym (strony zobowiązały się w umowie zawrzeć w przyszłości „umowę przenoszącą własność”).

Jest to stanowisko błędne, jeśli zważyć na rzeczywistą intencję stron. Ta zaś była taka, że pozwani najpierw uzyskają tytuł prawny do nieruchomości w postaci odrębnej własności lokalu i następnie tytuł ten zbędą na rzecz powodów, co wymagało zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Samo zaś zobowiązanie do sprzedaży takiej szczególnej formy nie wymaga, jeśli idzie o wywołanie tylko skutku w postaci roszczenia odszkodowawczego. W wyroku z dnia 4 kwietnia 2014 r., II CSK 403/03 (Lex nr 1491128), stwierdzono wprost, że umowa zobowiązująca do sprzedaży nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego nie podlega przepisom art. 157 i art. 237 w związku z art. 158 k.c. Niezachowanie dla takiej umowy formy aktu notarialnego nie powoduje zatem jej nieważności, a co najwyżej wywołuje - jak np. w przypadku umowy przedwstępnej do sprzedaży nieruchomości (art. 390 § 1 i 2 k.c.) - inne skutki.

Z uwagi na cechy zawartej przez strony umowy, (o których będzie jeszcze mowa) trzeba też wskazać, że także umowa zlecenia nabycia nieruchomości nie wymaga do jej zawarcia formy aktu notarialnego, jeżeli jej przedmiotem jest nabycie prawa własności nieruchomości przez zleceniobiorcę w jego własnym imieniu z obowiązkiem późniejszego przeniesienia tej własności za zleceniodawcę (zob. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 27 czerwca 1975 r., III CZP 55/75, R. (...), wyrok Sądu Apelacyjnego w łodzi z dnia 21 lutego 2018 r., I ACA 856/17, Lex nr 2478498).

Nie można w tym miejscu nie zauważyć, że pozwani w zasadzie w ogóle nie powołali się na to, jakoby z kimkolwiek z ich kontrahentów zawrzeć mieli (i zawarli), w wykonaniu umów podpisywanych w 2002 roku, umowę przenoszącą własność i że ich intencją było rozszczepienie skutku zobowiązującego i rozporządzającego czynności prawnej.

Przy dokonywaniu kwalifikacji prawnej przedmiotowej stosunku prawnego zawiązanego pomiędzy stronami nie można też pominąć, że żadna ze stron – wbrew literalnemu brzmieniu obu umów z 5.03.2002 roku – nie traktuje tych umów jako przedwstępnych. W szczególności powodowie nie tylko nie domagają się zwrotu podwójnej wysokości zadatku, co wprost wynika z zapisu paragrafu 3 pkt 2 „przedwstępnej” umowy sprzedaży (i co zresztą doprowadziłoby do zasądzenia kwoty zbliżonej do kwoty zasądzonej przez Sąd Apelacyjny, po powiększeniu jej o kwotę kaucji z „przedwstępnej” umowy najmu) ale wręcz wykluczają możliwość przyjęcia takiej konstrukcji, z uwagi na znacznie szersze obowiązki sprzedającego, niż przy „zwykłej” przedwstępnej umowie sprzedaży. Także pozwani - ani w toku postępowaniu przed sądami obu instancji ani przed Sądem Najwyższym – nie dostrzegali możliwości swej obrony w przepisie art. 390 k.c. (czyli ograniczenia odpowiedzialności do tzw. ujemnego interesu umowy) lecz powoływali się przede wszystkim na nieważność umowy z uwagi na brak formy aktu notarialnego, a pozwani R. i W. dodatkowo na fakt przekazania środków uzyskanych drogą bezpośrednich wpłat od powodów i tym samym brak wzbogacenia.

Tym niemniej nie można nie zauważyć, że umowa, która została zatytułowana przez strony jako „przedwstępna” i której główne postanowienie sprowadzało się do zawarcia pomiędzy 1.01.2013r. i 31.12.2013r. umowy przenoszącej własność lokalu z udziałem w gruncie i współwłasność części wspólnych segmentu – szczegółowo opisanych w par.1 pkt. a,b i c umowy za cenę tam określoną (przy czym w tym samym paragrafie określono w pkt. d i e zasady rewaloryzowania tej ceny na datę zakupu) - wykazuje cechy umowy przedwstępnej. W szczególności bowiem elementy istotne umowy zasadniczej a więc przedmiot i cena zostały dostatecznie wyraźnie określone. Także fakt określenia zadatku w umowie tego rodzaju jest dopuszczalny, jako świadczenie na poczet umowy zasadniczej. Jak bowiem wiadomo, zastrzeżone w umowie przedwstępnej świadczenie strony na poczet umowy przyrzeczonej nie czyni drugiej strony uprawnionej do żądania spełnienia tego świadczenia, lecz stanowić może zadatek i wpływać na zakres odpowiedzialności odszkodowawczej stron w przypadku niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej (zob. wyrok SN z 22.12.2000 roku, II CKN 353/00) lub zaliczkę, podlegającą zwrotowi, jako świadczenie nienależne w rozumieniu art. 410 par. 2 k.c. (zob. wyrok SN z 25.03.2004 roku, II CK 116/03). Co więcej – z uwagi na wynikającą z art. 353 ¹ k.c. zasadę swobody umów, w judykaturze przyjęto, że dopuszczalne jest zawarcie wraz z umową przedwstępną sprzedaży, umowy o korzystanie nieruchomości, która ma być sprzedana (zob. wyrok SN z 16.09.2010 r., III CSK 289/09), co oznacza, że za dopuszczalne uznać można zawarcie umowy najmu wraz z taką umową.

Jednakże w okolicznościach sprawy niniejszej, strony – jak to już zaznaczono powyżej - nie potraktowały kwoty wpłaconej przez powodów na rachunek pozwanego W. do dnia 5.03.2020 roku, jako zadatku lecz jako ratę na poczet ceny sprzedaży. W polu widzenia mieć trzeba przy tym, że – znowu wbrew literalnemu brzmieniu umowy – kwota określona w umowie przedwstępnej bynajmniej nie została uiszczona w dniu 5.03.2002 roku. Do tej daty – jak to wynika z prawidłowych ustaleń Sądu Okręgowego – wpłynęła na rachunek pozwanego W. tylko kwota 30.000 złotych (wpłaty z dnia 29.01. i 28.02.2002 roku), zaś dalsze wpłaty wpływały sukcesywnie, w okresie od 29.01.2002 roku do 21.12.2002 roku, a więc tak, aby ich środki były dostępne także w okresie procesu inwestycyjnego. Na marginesie trzeba w tym miejscu zauważyć, że tzw. kaucja określona w przedwstępnej umowie najmu, a wynosząca 18.901,80 złotych w istocie odbiegała od zwyczajów rynkowych, gdyż stanowiła ponad stukrotność czynszu, określonego następnie w umowie najmu z dnia 27.03.2002 roku (przy czym żadna z wpłat powodów tej kwocie nie odpowiadała, co bynajmniej nie przeszkodziło stronom zawrzeć umowę najmu). W tej sytuacji za uprawnione należy uznać twierdzenie powodów, że suma wpłat dokonanych przez nich w 2002 roku miała po prostu stanowić połowę ceny nabycia nieruchomości, choć nie zapisano tego wprost, zaś sama forma i pisemna treść umów wynikała przede wszystkim z potrzeb pozwanych, jako inwestorów, którzy dążyli do udokumentowani przesłanek, uzasadniających uzyskanie tzw. dużej ulgi budowlanej, przysługującej w ówczesnym stanie prawnym w przypadku budowy własnego budynku z przeznaczeniem w nim co najmniej pięciu lokali na wynajem

Dodać należy i to, że umowa „przedwstępna” zawarta pomiędzy stronami tym różni się od „zwykłej” przedwstępnej umowy sprzedaży, że pozwani uwzględniali potrzeby powodów na etapie realizacji inwestycji, o czym świadczy choćby pismo z 26.02.2002r., w którym powodowie rezygnowali z białego montażu w łazience, ze zlewozmywaka i kuchni elektrycznej (k.242).

W konsekwencji, ocena całokształtu okoliczności i ustaleń towarzyszących umowie i wreszcie kategoryczne stanowiska stron, których ocena nie może być z pozbawiona znaczenia przy dokonywaniu wykładni umowy na gruncie art. 65 k.c., uzasadniały przyjęcie, że podpisując pierwszą z umów strony zawarły – wbrew jej literalnemu brzmieniu – umowę mieszaną, zawierającą elementy kilku stosunków prawnych.

Istota tej umowy sprowadzała się bowiem nie tylko do złożenia przez pozwanych w przyszłości oświadczenia woli (co jest typowe dla umowy przedwstępnej), ale także mieściła w sobie (wprost niewyrażone) zobowiązanie się pozwanych do nabycia na swoją rzecz wyodrębnianego lokalu, który już istniał fizycznie (ale nie w sensie prawnym jako odrębne prawo do lokalu) i następcze przeniesienia tego prawa na powodów (co jest typowe dla umowy zlecenia i co też wykazuje podobieństwo do umowy zlecenia, obejmującej tzw. fiducjarne nabycie nieruchomości, czyli do takiej umowy, w której jedna strona zleca drugiej nabycie własności nieruchomości, a druga strona to zlecenie przyjmuje – por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 listopada 2010 r., II CSK 256/10, LEX nr 707863) oraz do uwzględnienia potrzeb powodów już na etapie procesu inwestycyjnego (co występuje w umowie deweloperskiej) - za jednoczesnym przyjęciem I raty ceny nabycia. Na pełnię stosunku prawnego pomiędzy stronami składało się nadto umożliwienie powodom zamieszkiwania w lokalu do chwili zawarcia umowy definitywnej - za symboliczną odpłatnością i pokrywaniem przez nich kosztów eksploatacji lokalu i całkowitym przystosowaniu do własnych potrzeb w tym okresie (co samo w sobie jest typowe dla najmu, jednakże w warunkach tej sprawy ściśle wiązało się z zamiarem nabycia przez powodów w przyszłości tego akurat lokalu).

Z tych przyczyn ocena Sądu Apelacyjnego w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę jest zbieżna z oceną Sądu I instancji co do charakteru prawnego umowy, wyrażoną w prawomocnym wyroku zapadłym w odniesieniu do pozwanego R. J. (1) w tej sprawie i oceną Sądu Apelacyjnego w odniesieniu do pozwanych U. R. i M. W. (1) w sprawie I ACa 783/12.

Potraktowanie badanej umowy stron jako umowy nienazwanej, a nie tylko umowy przedwstępnej umożliwiło uwzględnienie roszczenia powodów w oparciu o przywołany przez nich przepis art. 471 k.c., a więc w zakresie szerszym, niż jest to możliwe na gruncie umowy przedwstępnej i art. 390 k.c., gdzie odszkodowanie zawężone jest tylko do tzw. negatywnego interesu umowy, a zwrot spełnionego świadczenia odbywa się według przepisów o świadczeniu nienależnym.

Odnośnie wysokości odszkodowania Sąd Apelacyjny uznał, że składać się na nie winna kwota 39.364 zł. Sąd Apelacyjny zbieżnie z Sądem Okręgowym uznał, że winna ona stanowić różnicę pomiędzy ustaloną przez Sąd I instancji aktualną wartością mieszkania (180.216 złotych) i wyliczoną przez Sąd I instancji ceną nabycia, z tym zastrzeżeniem, że podlegała ona obniżeniu o 8% - do kwoty 140.852 zł, albowiem trafnie zarzuciła w apelacji strona powodowa, że przy ustalaniu wysokości odszkodowania na niższym poziomie Sąd I instancji błędnie założył, jakoby cena miała obejmować podatek VAT i że pozwani zobowiązani byliby do odprowadzenia tego podatku. Tak wyliczona należność podlegała z kolei powiększeniu o zapłaconą przez powodów kwotę 53.157,80 złotych.

Pozwani U. R. i M. W. (1) są zobowiązani do zapłaty tej kwoty solidarnie i solidarnie z R. J. (1), co do którego wyrok zasądzający kwotę 91.623,80 złotych stał się już prawomocny.

Solidarna odpowiedzialność wszystkich pozwanych wynika z faktu, że w dniu 5.03.2002 roku zaciągnęli oni zobowiązanie dotyczące ich wspólnego mienia (art. 370 k.c.). Jak wynika z aktu notarialnego z dnia 20.05.2002 roku, mającego za przedmiot umowę częściowego zniesienia współwłasności i ustanowienie odrębnej własności lokali (k.22 – 241), współwłaścicielami nieruchomości położonej w O. przy ul. (...) i oznaczonej nr. ewidencyjnymi (...) byli m.in.: M. W. (1) i U. W. (obecnie R.) – z udziałem (...) oraz R. J. (2) - z udziałem (...). Okolicznością bezsporną, bo wynikającą z tego aktu jest oczywiście to, że w wyniku zniesienia współwłasności R. J. (1) przypadł lokal nr. 10 o pow. 43,90 m ² (którego dotyczyła umowa stron), zaś małżonkom W. lokal nr. 12 o pow. 40,00 m ². Oczywistym jest także, że po dacie tego aktu małżonkowie W. nie mogli już wywiązać się z umowy z 5.03.2002 roku, bo nie mieli tytułu prawnego do lokalu nr. 10. Jednakże, zdaniem Sądu Apelacyjnego, ich kontrahenci nie mogą ponosić odpowiedzialności za dokonany sposób zniesienia współwłasności. Wynikająca stąd niemożność dokonania czynności prawnej nie może być postrzegana na gruncie art. 475 k.c. w kategoriach niemożności świadczenia, wynikającej z okoliczności, za które dłużnik nie odpowiada, skoro to dłużnik dokonał rozporządzenia swym majątkiem. To, że powodowie nie mogą dochodzić zawarcia umowy z pozwanymi R. i W. nie może w tej sytuacji oznaczać, że nie przysługuje im uprawnienie o tzw. skutku słabszym tj. roszczenie odszkodowawcze.

Jakkolwiek pozwani twierdzili w sprawie niniejszej, że umowę z powodami podpisali „przez pomyłkę”, to jednak postępowanie dowodowe nie zostało nakierowane na wady oświadczenia woli, przez co taka linia obrony nie mogła doprowadzić do oddalenia powództwa.

Okolicznością także pozbawioną znaczenia jest – wbrew temu, co przyjął Sąd I instancji – że pozwani ci mieli przekazać R. J. (1) środki pieniężne wpłacane sukcesywnie przez powodów w 2002 roku, przez co mieliby już nie być wzbogaceni (art.409 k.c.), a obowiązek wydania korzyści miałby przejść wyłącznie na pozwanego R. J. (1) (art. 407 k.c.).

Odnosząc się do tej kwestii Sąd Apelacyjny w pierwszej kolejności zauważa, że konsekwencją przyjęcia w tej sprawie konstrukcji umowy nienazwanej i oparcia odpowiedzialności pozwanych na przepisie art. 471 k.c. (tj. pełnego odszkodowania) jest brak podstaw do sięgania do reżimu przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Istnienie bowiem stosunku zobowiązaniowego wyklucza oparcie roszczenia na przepisach o bezpodstawnym wzbogaceniu i zbieg tych roszczeń nie jest możliwy (zob. np. orzeczenia SN: z 12.03.1998r., OSNC 1998 nr. 11 poz.176, z 21.12.2005 r., IV CKN 305/05). Tylko więc na marginesie można wspomnieć, że na gruncie art. 407 i 409 k.c. przyjęto w judykaturze, że „przejście obowiązku wydania korzyści na osobę trzecią, opisane w art. 407 k.c. nie zwalnia od tego obowiązku rozporządzającego, który zgodnie z art. 409 k.c. winien liczyć się z obowiązkiem zwrotu i który wówczas nadal odpowiada wobec osoby trzeciej” (zob. SN z 20.11.1997 roku III CKU 67/97); także zatem i z tego punku widzenia istota stosunku prawnego przemawiałaby za solidarną odpowiedzialnością pozwanych.

Oceniając postępowanie pozwanych R. i W. nie można nie zauważyć – na co już poprzednio zwrócił uwagę Sąd Apelacyjny – że U. R. i M. W. (1) już w chwili zawarcia umowy mogli przewidywać, że nie wykonają zaciągniętego przez siebie zobowiązania. Byli bowiem wprawdzie współwłaścicielami nieruchomości, ale z uwagi na znaną im treść umów, łączących pozwanych ze Spółdzielnią (...) w O., mogli przewidywać, że po zniesieniu współwłasności i ustanowieniu odrębnej własności poszczególnych lokali (a taki był cel zawartych umów) nie uzyskają własności lokalu nr (...), a w konsekwencji nie będą mogli wykonać zobowiązania polegającego na przeniesieniu na rzecz powodów własności lokalu mieszkalnego. W świetle ustalonych w sprawie okoliczności można zatem wręcz przypisać pozwanym U. R. i M. W. (1) winę umyślną (przewidując możliwość naruszenia zobowiązania godzili się na to).

Zważywszy, że pozwani U. R. i M. W. (1) nie przedstawili żadnych okoliczności, które wskazywałyby na brak ich winy, uznać należało, że są oni współodpowiedzialni – jako dłużnicy solidarni – za szkodę wynikłą z niewykonania zobowiązania.

Kierując się tymi względami Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok w części dotyczącej pozwanych U. R. i M. W. (1), działając na podstawie art. 386 § 1 k.p.c.

Na mocy art. 378 § 2 k.p.c. wyrok został przy tym zmieniony na korzyść powódki M. Z. (2), której apelacja została odrzucona (k.723). Zdaniem Sądu Apelacyjnego, przez współuczestników, którzy wyroku nie zaskarżyli należy bowiem rozumieć na gruncie art. 378 § 2 k.p.c. nie tylko współuczestników, którzy w ogóle apelacji nie wnieśli, ale także i tych, którzy apelację złożyli i została ona odrzucona. Jak zauważył Sąd Najwyższy, rozpoznając skargę kasacyjną w przedmiotowej sprawie, w ramach stosowania art. 378 § 2 k.p.c. nie można współuczestników, którzy próbowali wnieść apelację, traktować gorzej niż współuczestników, którzy w ogóle nie podjęli próby zaskarżenia wyroku. Jest przy tym oczywiste, że przesłanki zastosowania tego przepisu są spełnione: apelację wniósł jeden ze współuczestników materialnych, których prawa lub obowiązki objęte zaskarżonym wyrokiem są wspólne (art. 72 § 1 pkt 1). O. małżonkowie Z. zawarli przedmiotowe umowy, dotyczące lokalu mieszkalnego w O. przy ul. (...) i prawa z nich wynikające, a objęte zaskarżonym wyrokiem są dla nich wspólne. W tej sprawie mamy też do czynienia ze wspólnymi zarzutami apelacji, czyli takimi, które ze względu na treść stosunku prawnego przysługują powodom wspólnie (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 2019 r., II CSK 72/18, Lex nr 2652441 i wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 grudnia 2008 r., II CSK 272/08, LEX nr 515446).

W związku ze zmianą merytorycznego rozstrzygnięcia Sąd Apelacyjny zmienił także rozstrzygnięcie o kosztach, rozliczając je proporcjonalnie do ostatecznego wyniku sprawy na podstawie art. 100 k.p.c.

Wobec tego, że powództwo zostało uwzględnione także w stosunku pozwanych U. R. i M. W. (2) wymagało korekty rozstrzygnięcie o zwrocie kosztów procesu pomiędzy stronami, jak i rozstrzygnięcie o nieuiszczonych kosztach sądowych. Orzekając o tychże kosztach (pkt I c i d sentencji) należało mieć na uwadze, że wobec pozwanego R. J. (1) wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 31 października 2017 r., sygn. I ACa 349/17 nie był zaskarżany skargą kasacyjną i jest prawomocny, co dotyczy także kosztów procesu i kosztów sądowych za pierwszą instancję w odniesieniu do tego pozwanego. Wobec tego o obowiązku zapłaty nieuiszczonych kosztów sądowych i kosztów procesu orzeczono solidarnie z R. J. (1) w zakresie określonym w punktach I c i I d wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 31 października 2017 r., I ACa 349/17.

Z powyższych motywów orzeczono jak w punkcie I – art. 386 § 1 k.p.c.

O oddaleniu apelacji w pozostałej części orzeczono na podstawie art. 385 k.p.c.

W punkcie III - na mocy art. 100 k.p.c. rozstrzygnięto o kosztach postępowania w instancji w odwoławczej, zgodnie z wynikiem postępowania (wygrana powodów w 77%) oraz przy uwzględnieniu wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 31 października 2017 r., I ACa 349/17. Jak wskazano, wyrok ten nie był zaskarżany skargą kasacyjną przez R. J. (1), jak też samo rozstrzygnięcie o kosztach postępowania w instancji odwoławczej nie było przez tego pozwanego zaskarżane zażaleniem i stało się prawomocne. W konsekwencji ustaloną już wcześniej kwotę 4328 zł stanowiącą należną powodom część kosztów postępowania odwoławczego należało zasądzić na ich rzecz solidarnie od pozwanych M. W. (1) i U. R., przy czym obowiązek ten należało orzec solidarnie z R. J. (1) w zakresie określonym w punkcie III wyroku wydanego w sprawie I ACa 349/17.

W podobny sposób orzeczono o brakującej części opłaty sądowej od apelacji, stosując art. 100 k.p.c. i art. 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – punkt IV.

O kosztach postępowania kasacyjnego rozstrzygnięto w punkcie V wyroku zgodnie z art. 100 k.p.c.

Pozwani M. W. (3) i U. R. ponieśli w postępowaniu kasacyjnym koszt opłaty sądowej – 4582 zł oraz koszt zastępstwa prawnego – 4050 zł ( § 10 ust. 4 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych, Dz.U. 2018.265 t.j.), czyli łącznie sumę 8632 zł. Powód M. Z. (1) poniósł 4050 zł jako koszt zastępstwa prawnego. Suma tych wszystkich kosztów to 12 682 zł. Z tej kwoty, wobec wyniku postępowania tj. wygrania powodów w 77%, pozwani winni ponieść 9 765,14 zł, zaś udział powoda w tych kosztach powinien wynosić 2 916,86 zł. Powód M. Z. (1) faktycznie poniósł jednak kwotę 4050 zł, co oznacza że od pozwanych M. W. (1) i U. R. należało zasądzić na jego rzecz kwotę 1133,14 zł.

Mając powyższe na uwadze orzeczono, jak w sentencji.

(...)