Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 9 września 2021 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący SSA Beata Kozłowska

Protokolant Marta Grzeszczyk

po rozpoznaniu w dniu 25 sierpnia 2021 r. w Warszawie

na rozprawie sprawy z powództwa D. S.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w W.

o uchylenie uchwał

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 9 lutego 2021 r., sygn. akt XXIV C 356/19

I.  zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że oddala powództwo i zasądza od D. S. na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej Marszałkowska 58 Front w W. kwotę 360 (trzysta sześćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu,

II.  zasądza od D. S. na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. kwotę 670 (sześćset siedemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Beata Kozłowska

Sygn. akt I ACa 330/21

UZASADNIENIE

Powód D. S. pozwem z dnia 1 kwietnia 2019 r. wniósł o ustalenie, że uchwały nr (...) i (...) pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) z siedzibą w W. nie istnieją, bądź o ich uchylenie oraz o zasądzenie od pozwanego zwrotu kosztów procesu. W uzasadnieniu pozwu powód podniósł, że w oparciu o zaskarżone uchwały ustalono zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz na fundusz remontowy w sposób sprzeczny z prawem, tj. proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu, a nie udziału w nieruchomości wspólnej.

Pozwana Wspólnota (...) z siedzibą w W. w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od strony powodowej na rzecz pozwanej kosztów procesu. W uzasadnieniu podniesiono, że udziały właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej zostały określone nieprawidłowo i nie sumują się do jedności, w związku z czym, nie jest możliwe ustalenie właściwej partycypacji w kosztach zarządu nieruchomością wspólną oraz wydatkach na fundusz remontowy proporcjonalnie do wielkości udziałów. Jedynym właściwym sposobem ustalenia wysokości zaliczek jest odniesienie ich do metra kwadratowego powierzchni użytkowej lokalu. Taki sposób ustalania wysokości zaliczek jest rozpowszechniony w funkcjonowaniu wspólnot mieszkaniowych. Ponadto, powód głosował za przyjęciem obu uchwał. Zaś art. 12 ust. 2 u. o własności lokali, na załamanie którego wskazuje powód, ma charakter dyspozytywny.

Wyrokiem z dnia 9 lutego 2021 r. Sąd Okręgowy w Warszawie:

I. uchylił uchwałę numer (...) z dnia 19 lutego 2019 roku Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. w sprawie ustalenia wysokości zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną;

II. uchylił uchwałę numer (...) z dnia 19 lutego 2019 roku Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. w sprawie ustalenia wysokości zaliczki na fundusz remontowy;

III. zasądził od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. na rzecz powoda D. S. kwotę 772 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Swe rozstrzygnięcie Sąd Okręgowy oparł na następujących ustaleniach faktycznych i następujących ocenach prawnych:

Powód D. S. jest właścicielem lokalu nr (...) w budynku mieszczącym się przy ul. (...) w W..

W dniu 21 grudnia 2017 r. właściciele lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową (...) podjęli uchwały nr (...) i (...). Uchwała nr (...) zatwierdzała plan finansowo-gospodarczy na 2019 r. oraz ustalała wysokość zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną na wysokość 3,50 zł/m ^{( 2)}. Z kolei uchwała nr (...) zatwierdzała plan remontowo-finansowy na 2019 r. oraz ustalała wysokość zaliczki na Fundusz Remontowy na wysokość 3 zł/m ^{( 2)}.

Uchwały nr (...) i (...) zostały podjęte częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów. Za uchwałami głosowało po 0,761 udziałów. Powód głosował za przyjęciem obu uchwał.

Udziały właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej sumują się do liczby 0,9012. Udział powoda w nieruchomości wspólnej wynosi 0,0160 (1,6 %), podczas gdy udział powierzchni lokalu powoda w powierzchni nieruchomości wspólnej wynosi ok. 4,5 %.

Powód otrzymał powiadomienie o podjęciu uchwał drogą mailową w dniu 26 lutego 2019 r.

Podstawę ustaleń faktycznych w rozpoznawanej sprawie stanowiły wskazane powyżej dokumenty zgromadzone w aktach sprawy, które nie budziły wątpliwości sądu, co do ich wiarygodności. Za wiarygodne sąd uznał również zeznania świadka oraz powoda, pomiędzy którymi nie było sprzeczności, tworzące spójny obraz stanu faktycznego sprawy.

Sąd Okręgowy wskazał, że w sprawie niniejszej nie ma wątpliwości, że bezwzględna większość właścicieli lokali głosowała za przyjęciem zaskarżonych przez powoda uchwał, a zatem uchwały te istnieją, więc powództwo o ustalenie ich istnienia nie mogło zostać uwzględnione.

Drugie żądanie alternatywne zostało zgłoszone w trybie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (Dz.U. z 2015 r. poz. 1892). Zaskarżone uchwały zostały podjęte w trybie indywidulanego zbierania głosów, co oznacza, że termin na wniesienie powództwa o ich uchylenie biegł dla powoda od dnia powiadomienia go o treści uchwał. W sprawie nie było kwestionowane, że powód dotrzymał uowane, że powód dotrzymał ustawowego terminu zaskarżenia uchwał, co umożliwia zbadanie zasadności zarzutu podniesionego przez powoda przeciwko uchwałom.

Zgodnie z art. 12 ust. 2 u.w.l. pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

W świetle jasnego brzmienia powyższego przepisu nie może ulegać wątpliwości, że uchwały nr (...) i (...) pozwanej wspólnoty mieszkaniowej określają wysokość zaliczek sprzecznie z tym przepisem, co zasadniczo powinno prowadzić do uchylenia przedmiotowych uchwał. Pozwany, nie negując znaczenia przepisu, podnosił jednakże, że sposób ustalania wysokości zaliczek w pozwanej Wspólnocie jest jedynym prawidłowym, biorąc pod uwagę, że udziały we Wspólnocie sumują się liczby mniejszej od 1, a ponadto, że art. 12 ust. 2 u.w.l. ma charakter dyspozytywny.

Zdaniem Sądu Okręgowego nie można się zgodzić ze stanowiskiem pozwanej o dyspozytywnym charakterze art. 12 ust. 2 u.w.l. w znaczeniu, jakie temu pojęciu nadaje strona pozwana. Z przytoczonego przez pozwanego orzecznictwa sądowego (np. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 września 2015 r., III CSK 446/14 oraz wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 30 stycznia 2018 r., V ACa 158/17) wynika, że dyspozytywność tego przepisu polega na możliwości innego podziału pożytków i ciężarów związanych z zarządem nieruchomością wspólną, ale jedynie w drodze umowy właścicieli lokali. Tym samym jedynie zgoda wszystkich właścicieli nieruchomości lokalowych (członków wspólnoty mieszkaniowej) uprawnia do zmiany zasad ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Innymi słowy zmiana taka nie można nastąpić w formie uchwały członków wspólnoty, chyba że zostanie ona podjęta jednogłośnie. Z sytuacją taką nie mieliśmy do czynienia w niniejszej sprawie, a zatem uchwały nr (...) i (...) pozostawały sprzeczne z art. 12 ust. 2 u.w.l.

Co do drugiego z wysuwanych przez pozwanego argumentów, zdaniem Sądu Okręgowego sytuacja, w której udziały w nieruchomości wspólnej określone w aktach notarialnych nie sumują się do jednego nie uzasadnia odstąpienia od reguły pokrywania kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej określonej w art. 12 ust. 2 u.w.l.

Ustawodawca przewidział sytuację, w której błędnie określono wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 3 ust. 7 u.w.l.), ale pomimo tego nie przewidział w ustawie szczególnego sposobu partycypowania w ciężarze utrzymania wspólnoty mieszkaniowej w takiej sytuacji. Tym samym należy uznać, że nie jest to przypadek luki prawnej wymagającej uzupełnienia w drodze wykładni przepisów prawa, ale celowe zamierzenie ustawodawcy, który nie widział podstaw odstąpienia od niewątpliwie słusznego postulatu ponoszenia ciężarów zgodnie z wysokością udziałów w nieruchomości wspólnej. W sytuacji, gdy formalnie określone udziały w nieruchomości wspólnej nie sumują się do jednego, właściwym postępowaniem powinna być nie zmiana sposobu ustalania wysokości zaliczek na pokrycie kosztów wspólnoty, ale ustalenie właściwych wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, czy to w drodze umowy pomiędzy właścicielami lokali (art. 3 ust. 7 u.w.l.), czy to na drodze sądowej.

Zdaniem Sądu Okręgowego zaskarżone przez powoda uchwały naruszają jego interesy, obciążając go obowiązkiem uiszczania zaliczek w wyższej wysokości, niż wynikałoby to z wysokości jego udziału w nieruchomości wspólnej. W związku z powyższym, zaskarżone przez powoda uchwały należało uchylić.

Apelację od tego wyroku wniosła strona pozwana.

Zaskarżając wyrok w całości, skarżąca zarzuciła:

I. naruszenie przepisów prawa materialnego mających istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy tj.:

- art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali poprzez jego zastosowanie i błędne przyjęcie, że art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali nie posiada dyspozytywnego charakteru, w znaczeniu, jakie temu pojęciu nadaje strona pozwana, przez co Sąd stanął na stanowisku, iż dyspozytywność tego przepisu polega na możliwości innego podziału pożytków i ciężarów związanych z zarządem nieruchomością wspólną, ale jedynie w drodze umowy właścicieli lokali,

- art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali poprzez jego błędną wykładnię i przyjęcie zasady, że każdy z właścicieli lokali uczestniczy w kosztach zarządu nieruchomością wspólną nie według rzeczywistego udziału w nieruchomości wspólnej, a w oparciu o błędnie określoną w księdze wieczystej wysokość tego udziału, co prowadziłoby do nieuprawnionego zróżnicowania obciążeń finansowych dla poszczególnych właścicieli lokali. Jedynym sposobem uniknięcia w pozwanej wspólnocie sytuacji nierównomiernego obciążania właścicieli lokali kosztami zarządu nieruchomością wspólną oraz permanentnego braku pokrycia 10% ponoszonych kosztów tego zarządu było i jest ustalenie tych kosztów w stosunku do powierzchni użytkowej poszczególnych lokali, co de facto odpowiada rzeczywistemu udziałowi właścicieli lokali tych lokali w nieruchomości wspólnej,

- art. 3 ust. 7 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali poprzez jego zastosowanie i błędne przyjęcie, że ustawodawca nie przewidział w ustawie szczególnego sposobu partycypowania w ciężarze utrzymania wspólnoty mieszkaniowej w sytuacji błędnego określenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. O powyższym świadczy art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali, bowiem udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

II. naruszenie przepisów postępowania, tj.:

- art. 233 § 1 k.p.c. przez przekroczenie przez Sąd I instancji granic swobodnej oceny dowodów, co ujawniło się poprzez:

a) przyjęcie, że powód udowodnił w sposób należyty zasadność swoich roszczeń, w szczególności okoliczności, z których wywodziła skutki prawne, tj. że wykazał istnienie roszczenia, podczas gdy powyższe nie znajduje żadnego obiektywnego odzwierciedlenia w zgromadzonym materiale dowodowym, czego Sąd orzekający nie zauważył i nie wziął pod uwagę w procesie wyrokowania;

b) dokonanie oceny materiału dowodowego w sposób dowolny, a nie swobodny i wszechstronny, co skutkowało przyjęciem błędnego założenia, sprzecznego z zasadami logicznego myślenia, dotyczącego dowodów wykazanych w odpowiedzi na pozew, co spowodowało przyjęciem zasadności pozwu w sytuacji, gdy winien on być oddalony;

c) dokonanie oceny materiału dowodowego w sposób dowolny, a nie swobodny i wszechstronny, co spowodowało nieobiektywną ocenę zebranego materiału dowodowego, jak również brak wszechstronnego rozważenia zebranych dowodów, co miało istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia, poprzez błędne przyjęcie stanowiska, jakie przedstawił w trakcie postępowania pozwany za zasadne;

d) nieobiektywną ocenę materiału dowodowego oraz brak wszechstronnego rozważenia zebranych dowodów, co miało istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia poprzez błędne założenie o rzekomej sprzeczności z prawem uchwał nr (...) i (...);

e) brakiem należytej oceny dowodów bez analizy faktów, które te dowody potwierdzają i wyciągnięcie błędnych wniosków, w szczególności poprzez przyjęcie, iż strona pozwana podjęła uchwały nr (...) i (...) sprzecznie z prawem,

- art. 327 ¹ § 1 k.p.c. poprzez brak pełnego wyjaśnienia (wykładni) podstawy prawnej wyroku, którą Sąd I Instancji błędnie stosował w toku orzekania w sprawie, co uniemożliwia stronie pozwanej kontrolę przesłanek, którymi kierował się Sąd Okręgowy wydając merytoryczne rozstrzygnięcie w sprawie.

Pozwana wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości i zasądzenie na rzecz strony pozwanej zwrotu kosztów postępowania sądowego za obie instancje.

Powód wniósł o oddalenie apelacji pozwanej.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja pozwanej zasługuje na uwzględnienie, pomimo tego, że większość zarzutów apelacji nie jest zasadna.

Nie ma racji pozwana uznając, że przepis art. 12 ust. 2 zd. drugie u.w.l. w zakresie, w jakim stanowi, że właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do ich udziałów w nieruchomości wspólnej, ma charakter dyspozytywny. Wspólnota nie ma, co do zasady, swobody w decydowaniu o zasadach, na jakich właściciele lokali będą ponosić wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. O proporcji podziału pożytków oraz obciążeń decyduje wyłącznie wielkość udziału w nieruchomości wspólnej. W literaturze zwraca się uwagę, że sposób ustalania wartości wydatków i obciążeń w stosunku do udziałów w nieruchomości wspólnej, ale na podstawie innych mierników i wskaźników, należy uznać za niedopuszczalny w świetle regulacji art. 12 ust. 2 zd. 2 WłLokU (por. Doliwa, Prawo mieszkaniowe, 2015, art. 15 WłLokU, Nb 2; A. Turlej, w: Strzelczyk, Turlej, Własność lokali, 2015, art. 15 WłLokU, Nb 2). Wartość ponoszonych wydatków i ciężarów musi zatem znajdować uzasadnienie w posiadanym udziale w nieruchomości wspólnej.

Trafnie Sąd Okręgowy wskazał sytuacje, w których może dość do odstępstw od zasady wynikającej w wyżej wskazanego przepisu. Zasadę z art. 12 ust. 2 zd. drugie korygować może umowa dotycząca sposobu korzystania ze wspólnej własności (por. art. 221 k.c. w zw. z art. 1 ust. 2 oraz art. 18 ust. 1 u.w.l.), jak i uchwała właścicieli lokali podjęta w warunkach określonych przez art. 12 ust. 3 u.w.l., ale żadna z tych sytuacji nie zachodzi w przypadku pozwanej wspólnoty.

Trzeba jednakże zauważyć, że pozwana w toku postępowania pierwszoinstancyjnego, jak i w swej apelacji, w istocie nie kwestionuje wynikającej z art. 12 ust. 2 zd. drugie u.w.l. zasady, że właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Pozwana wspólnota wskazuje bowiem, że udziały poszczególnych właścicieli w nieruchomości wspólnej ujawnione w księdze wieczystej, nie są zgodne z rzeczywistymi udziałami przysługującymi właścicielom poszczególnych lokali, ustalonymi według kryteriów z art. 3 ust. 3 u.w.l., a zatem na potrzeby ustalenia udziału właścicieli w wydatkach i ciężarach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej należy kierować się rzeczywistymi udziałami. Zdaniem pozwanej wspólnoty poprzez odwołanie się w zaskarżonych uchwałach do powierzchni użytkowej poszczególnych lokali, poszczególni właściciele lokali będą partycypować w wydatkach i ciężarach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do ich udziałów w nieruchomości wspólnej ustalonych w oparciu o reguły wynikające z art. 3 ust. 3 u.w.l., który stanowi, że udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Skoro udziały właścicieli lokali wyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiadają stosunkowi powierzchni użytkowej lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali, to w istocie odwołanie się do powierzchni użytkowej lokali i ustalenie stawek opłat w oparciu o stawkę za 1 m ² powierzchni lokalu, prowadzi do ustalenia tych opłat w stosunku do rzeczywistych udziałów w nieruchomości wspólnej poszczególnych członków wspólnoty. Z załączonych do apelacji dokumentów wynika, że faktyczna powierzchnia wszystkich lokali w nieruchomości wynosi 1612,34 m ², a powierzchnia lokalu powoda wynosi 70,67 m ². Powód tych faktów nie zanegował. Nie twierdził również, że według reguł z art. 3 ust. 3 u.w.l. udziały zostałyby ustalone w innej wysokości niż wskazuje pozwana. To oznacza, że ujawniony w księdze wieczystej udział powoda w nieruchomości wspólnej 0,0160 jest niższy od faktycznego udziału ustalonego według reguł art. 3 ust. 3 u.w.l. - wynoszącego 0,04338. Zaskarżone uchwały, pomimo tego, że nie odwołują się do konkretnego – określonego ułamkowo udziału właścicieli lokali, a do powierzchni lokali = przewidując stawki za 1 m ² lokalu - w sytuacji, gdy stosunek powierzchni lokalu do powierzchni łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali determinuje udział w nieruchomości wspólnej, pomimo nieprecyzyjności sformułowań, przewidują obciążenia poszczególnych właścicieli w stosunku do ich rzeczywistych udziałów.

Zdaniem Sądu Apelacyjnego oś niniejszego sporu sprowadza się zatem do kwestii tego, czy badając zasadność uchylenia zaskarżonych uchwał wspólnoty, dopuszczalnym jest samodzielne ustalenie udziału właściciela samodzielnego lokalu wyodrębnionego z nieruchomości wspólnej, odpowiadającego stosunkowi powierzchni użytkowej tego lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali - niezależnie od wielkości udziału ujawnionego w księdze wieczystej, gdy ten ostatni został określony wadliwie, innymi słowy, czy w sprawie o uchylenie uchwały możliwym jest obalenie domniemania, o którym mowa w art. 3 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, który stanowi, że domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.

Pozwana wskazywała bowiem w niniejszej sprawie na wadliwe określenie wielkości udziałów kilku właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej.

Wadliwe określenie wielkości udziałów przypadających właścicielom lokali w nieruchomości wspólnej, dokonane w czynnościach prawnych wyodrębnienia i sprzedaży lokali, powoduje nieważność tylko tych postanowień, które są dotknięte wadą. W takiej sytuacji, zgodnie z art. 58 § 1 in fine k.c., na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzi odpowiedni przepis ustawy, dzięki czemu nie zachodzi nieważność całej czynności. Oznacza to, że przy sukcesywnym wyodrębnianiu i sprzedaży lokali na miejsce udziału określonego w umowie z naruszeniem art. 3 ust. 3 u.w.l. wchodzi udział obliczony zgodnie z wyrażoną w tym przepisie regułą. Odrębna własność lokalu nie może bowiem istnieć bez udziału właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej. Stanowisko takie jest wyrażane w orzecznictwie Sądu Najwyższego (zob. uchwałę SN z 28.02.1996 r., III CZP 199/95; postanowienie SN z 14.03.2002 r., IV CKN 896/00; wyroki SN: z 8.10.2002 r., IV CKN 1304/00; z 21.02.2002 r., IV CKN 751/00, LEX nr 53731; z 3.09.2009 r., I CSK 6/09).

Korekta wielkości udziałów obliczonych z obrazą art. 3 ust. 3 u.w.l. może nastąpić – w wyjątkowych okolicznościach – na podstawie samego przepisu ustawy (zob. uchwały SN: z 9.07.1993 r., III CZP 91/93; z 7.05.2009 r., III CZP 15/09; z 7.10.2009 r., III CZP 69/09; z 27.06.2013 r., III CZP 29/13,; oraz postanowienia SN: z 24.06.1997 r., II CKN 216/97; z 23.05.2002 r., IV CKN 1092/00; z 13.11.2003 r., I CK 238/02). Znalazło to również wyraz w § 60 pkt 4 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 15.02.2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym (Dz.U. poz. 312 ze zm.), zgodnie z którym przy dokonywaniu wpisów w działach I-Sp, II, III i IV księgi wieczystej, jeżeli podstawą wpisu jest akt prawny, należy wskazać datę jego uchwalenia lub wydania. W sytuacji, w której reguła ustalania udziałów opisana w art. 3 ust. 3 u.w.l. wchodzi na miejsce wadliwie określonych w danej czynności prawnej udziałów właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej, zachodzą podstawy, aby przyjąć, że przepis ten może stanowić podstawę wpisu do księgi wieczystej prawidłowo obliczonych udziałów (zob. art. 7 ust. 2 u.w.l., § 7 ust. 1 i 3 oraz § 49 ust. 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 17.09.2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów, Dz.U. Nr 102, poz. 1122 ze zm., a także § 30–40 rozporządzenia w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym). Nie ulega wątpliwości, że z wnioskiem o dokonanie wpisu korygującego wadliwie obliczone i ujawnione w księdze wieczystej udziały właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej może wystąpić zarząd wspólnoty mieszkaniowej, z tym że w postępowaniu wieczystoksięgowym uczestniczyć powinni wszyscy zainteresowani właściciele lokali ( zob. postanowienie SN z 26.09.2013 r., II CSK 43/13)

Zachodzi jednak w niniejszej sprawie pytanie, czy taka korekta może nastąpić w sprawie o uchylenie uchwały, czy wyłącznie w postępowaniu zmierzającym bezpośrednio do usunięcia niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym. Dotychczas kwestia dopuszczalności obalenia domniemania zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym, o którym mowa w art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 2204 ze zm.), odnośnie wpisów o charakterze konstytutywnym, była źródłem rozbieżności w orzecznictwie.

Tym niemniej, w uchwale z dnia 8 września 2021 r. III CZP 28/21 Sąd Najwyższy stwierdził, że domniemanie zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym, o którym mowa w art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 2204 ze zm.), także w odniesieniu do wpisu hipoteki, może zostać wzruszone - jako przesłanka rozstrzygnięcia - w innej sprawie cywilnej niż sprawa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 tej ustawy).

Przyjąć zatem należy, że podejmując tę uchwałę Sąd Najwyższy przychylił się do tych wcześniejszych swych wypowiedzi, które dopuszczały możliwość obalenia domniemania zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym, nawet jeśli wpis ma charakter konstytutywny.

W niniejszym postępowaniu pozwana przedstawiła dokumenty, które pozwalają na ustalenie, że rzeczywisty udział powoda w nieruchomości wspólnej wynosi 0,0438. Pełnomocnik powoda na rozprawie apelacyjnej w dniu 25 sierpnia 2021 r. oświadczył, że nie kwestionuje treści dokumentów przedstawionych na tę okoliczność przez pozwaną wspólnotę.

W tym stanie rzeczy, zdaniem Sądu Apelacyjnego, pomimo tego, że zaskarżone uchwały nie odwołują się bezpośrednio do wielkości faktycznych udziałów powoda w nieruchomości wspólnej, ale poprzez ustalenie obciążeń powoda w stosunku do powierzchni użytkowej jego lokalu, przesądzają o obciążeniu powoda w stosunku do jego rzeczywistego udziału w nieruchomości wspólnej, nie można uznać, by zaskarżone uchwały były sprzeczne z prawem lub też naruszały interes powoda, jak przyjął to Sąd Okręgowy.

Tym niemniej, zdaniem Sądu Apelacyjnego, nawet gdyby nie podzielić argumentacji z uchwały z dnia 8 września 2021 r. III CZP 28/21 o możliwości obalenia domniemania zgodności wpisu o charakterze konstytutywnym (a taki charakter ma wpis prawa odrębnej własności lokalu i związanego z tym udziału w nieruchomości wspólnej (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 13 stycznia 2011 r., III CZP 123/10), z rzeczywistym stanem prawnym, o którym mowa w art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 2204 ze zm.), w postępowaniu o uchylenie uchwały wspólnoty, to i tak, zdaniem Sądu Apelacyjnego, uznać należy, że brak jest podstaw do uchylenia zaskarżonych uchwał.

W niniejszej sprawie nie można pominąć istotnych okoliczności, które mają znaczenie dla oceny zgodności żądania dochodzonego przez powoda z zasadami współżycia społecznego.

Otóż, trzeba zwrócić uwagę na fakt, że w pozwanej wspólnocie od szeregu lat jej członkowie, w tym sam powód, mieli świadomość, że zachodzi rozbieżność pomiędzy udziałami ujawnionymi w księdze wieczystej i rzeczywistymi udziałami, obliczonymi z obrazą art. 3 ust. 3 u.w.l. Powód przez szereg lat był członkiem zarządu pozwanej wspólnoty, miał więc świadomość przyczyn, z powodu których w poprzednich latach wysokość zaliczek była ustalana proporcjonalnie do powierzchni użytkowej poszczególnych lokali, a tym samym w oparciu o rzeczywiste udziały poszczególnych właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej. Powód dotychczas akceptował taką praktykę, co więcej, sam głosował za podjęciem zaskarżonych uchwał. Nie można również pominąć tego, że właśnie w przypadku powoda wielkość ujawnionego w księdze wieczystej udziału w nieruchomości wspólnej odbiega w istotny sposób od faktycznego udziału wynikającego ze stosunku powierzchni użytkowej lokalu do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali. Udział powoda ujawniony w księdze wieczystej – 0,0160 jest zaniżony w stosunku do udziału wynikającego ze stosunku powierzchni lokalu powoda do powierzchni użytkowej wszystkich lokali 0,0446.

Z niezakwestionowanych przez powoda twierdzeń pozwanej wspólnoty, znajdujących potwierdzenie w przedstawionych w toku postępowania apelacyjnego dokumentach, wynika, że część z lokali, tj. lokale nr (...) mają prawidłowo ustalony udział w nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że ci właściciele partycypują proporcjonalnie do rzeczywistych udziałów. Natomiast powód, tak jak i inni właściciele lokali, których udziały zostały wadliwie ustalone, partycypowali w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej w mniejszym zakresie. Dotychczas właściciele lokali akceptowali uchwały przewidujące obciążenia kosztami, które uznawali za sprawiedliwe i prawidłowe.

W tych szczególnych okolicznościach, żądanie uchylenia uchwał dochodzone przez osobę, która przez szereg lat była członkiem zarządu i nie podejmowała kroków w celu skorygowania wadliwego wpisu wielkości udziałów w częściach wspólnych, co więcej, będąc właścicielem lokalu, którego udział został wadliwie określony, mogła również wystąpić o korektę li tylko swego udziału, ale żadnych czynności w tym zakresie nie podjęła, nie zasługuje na aprobatę z punktu widzenia zasad współżycia społecznego.

Dlatego też na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok i oddalił powództwo. Konsekwencją tego była również korekta rozstrzygnięcia w przedmiocie kosztów procesu, bowiem to powoda uznać należy za stronę przegrywającą proces. O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono w oparciu o art. 98 k.p.c.

Beata Kozłowska