Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 14 października 2021 r.

Sąd Apelacyjny w Poznaniu I Wydział Cywilny i Własności Intelektualnej

w składzie:

Przewodniczący: Sędzia Mariola Głowacka

Protokolant: sekretarz sądowy Ewelina Frąckowiak

po rozpoznaniu w dniu 14 października 2021 r. w (...)

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w B.

przeciwko (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w N.

o zapłatę

na skutek apelacji obu stron

od wyroku Sądu Okręgowego w (...)

z dnia 6 marca 2020 r. sygn. akt IX GC 403/17

1.  oddala obie apelacje;

2.  zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 2.700 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.

Mariola Głowacka

do systemu wprowadziła st. sekr. sąd. Sylwia Woźniak

Niniejsze pismo nie wymaga podpisu własnoręcznego na podstawie § 21 ust. 4 zarządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 19 czerwca 2019 r. w sprawie organizacji i zakresu działania sekretariatów sądowych oraz innych działów administracji sądowej jako właściwie zatwierdzone w sądowym systemie teleinformatycznym.

UZASADNIENIE

Powódka (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w B. pozwem wniesionym w dniu 26 kwietnia 2017r. domagała się zasądzenia od pozwanej (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w N. kwoty 100.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 5 czerwca 2014r. do dnia 31 grudnia 2015r. i dalszymi odsetkami ustawowymi za opóźnienie w transakcjach handlowych od dnia 1 stycznia 2016r. do dnia zapłaty oraz kosztów procesu.

Pozwana (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w B. w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie na jej rzecz zwrot kosztów postępowania.

Powódka pismem złożonym na rozprawie w dniu 19 grudnia 2019r. rozszerzyła powództwo o kwotę 12.630 zł wnosząc o zasądzenie od pozwanej łącznie kwoty 32.630 zł z tytułu roszczenia o obniżenie ceny sprzedaży ze względu na mniejszą powierzchnię nieruchomości, o kwotę 7.650 zł wnosząc o zasądzenie od pozwanej łącznie kwoty 27.650 zł z tytułu roszczenia o obniżenie ceny z uwagi na konieczność przeprowadzenia drogi przeciwpożarowej w całości na nieruchomości powódki, o kwotę 199.990 zł wnosząc o zasądzenie od pozwanej łącznie kwoty 259.990 zł z tytułu obniżenia ceny z uwagi na to, że budynek znajdujący się na nieruchomości został wybudowany częściowo bez pozwolenia na budowę.

Sąd Okręgowy w (...) wyrokiem z dnia 6 marca 2020r. zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 100.000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 5 czerwca 2014r. do dnia 31 grudnia 2015r. i z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016r. do dnia zapłaty, w pozostałym zakresie powództwo oddalił i zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 1.734,64 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sąd pierwszej instancji ustalił, że pozwana (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w B. była właścicielem nieruchomości położonej w B. dla której Sąd Rejonowy w (...) prowadzi księgę wieczystą KW nr (...). Nieruchomość obejmowała dwie działki: nr (...) o powierzchni 0,0201 ha i nr (...) o powierzchni 0.7654 ha. W dniu 31 grudnia 1998r. część nieruchomości należącej do pozwanej o powierzchni 0,0295 ha znajdowała się we władaniu Miasta i Gminy B., była zajęta pod ulicę (...). Z dniem 1 stycznia 1999r. na podstawie art. 103 ust. 2 ustawy z dnia 13 października 1998r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz.U. z 1998r. Nr 133, poz. 872) ta część nieruchomości stała się drogą publiczną - drogą gminną i przeszła na własność Miasta i Gminy B.. Pozwana nie została wówczas powiadomiona o zmianie charakteru części jej nieruchomości. Pozwana zawarła w dniu 10 kwietnia 1995r. umowę najmu nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w (...) prowadzi księgę wieczystą KW nr (...) z (...) Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością wchodzącą w skład grupy kapitałowej pozwanej. Następnie w dniu 1 września 1996r. strony umowy najmu zawarły dotyczącą nieruchomości umowę dzierżawy. Prezes pozwanej Spółki był jednocześnie Prezesem (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Na terenie nieruchomości pozwanej patrząc od strony wejścia na nieruchomość, po lewej stronie znajdował się budynek administracyjny. Za tym budynkiem znajdował się budynek magazynowy. Po drugiej stronie nieruchomości, po prawej stronie patrząc od wejścia na nieruchomość, znajdowała się hala magazynowa. (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością zamierzała wybudować na terenie najmowanej nieruchomości po stronie prawej od wejścia, budynek produkcyjny z częścią socjalno - biurową, który miał sąsiadować z halą magazynową. (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością złożyła S. (...) wniosek o pozwolenie na budowę tego obiektu. Do wniosku został dołączony projekt budowlany w którym wskazano przebieg planowanej drogi przeciwpożarowej. Na projekcie droga przeciwpożarowa w kształcie litery U przebiegała przez nieruchomość pozwanej, a także przez nieruchomość S. P. oraz nieruchomość K. i R. S. (1). (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością dołączyła do wniosku zgodę S. P. na przebieg drogi przez jego nieruchomość, ale nie dołączyła zgody K. i R. S. (1). K. i R. S. (1) nie wyrazili zgody na przebieg drogi przeciwpożarowej przez ich nieruchomość. Decyzją nr (...) z dnia 23 czerwca 2008r. S. (...) zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę - rozbudowę budynku magazynowego o budynek produkcyjny z częścią socjalno - biurową. W dniu 24 lutego 2010r. Wojewoda (...) wydał decyzję nr (...), w której stwierdził, że część nieruchomości należącej do pozwanej, która w dniu 31 grudnia 1998r. była zajęta pod ulicę (...), z dniem 1 stycznia 1999r. stała się drogą publiczną - drogą gminną i przeszła na własność Miasta i Gminy B.. Wskazana decyzja zastępowała decyzję o podziale nieruchomości dla której Sąd Rejonowy w Grodzisku Wielkopolskim prowadzi księgę wieczystą KW nr (...). W miejsce dotychczasowej działki nr (...) o powierzchni 0,0201 ha zostały utworzone działki: nr (...) o powierzchni 0,0011 ha i nr (...) o powierzchni 0,0190 ha, a w miejsce działki nr (...) o powierzchni 0,7654 ha zostały utworzone działki: nr (...) o powierzchni 0,0284 ha i (...) o powierzchni 0,7370 ha. Na własność Miasta i Gminy B. przeszły działki nr (...). Decyzja została doręczona pozwanej Spółce w dniu 1 marca 2010r. Wniosek o zmianę treści księgi wieczystej KW nr (...) tak, by odpowiadała stanowi faktycznemu wskazanemu w decyzji z dnia 24 lutego 2010r. został złożony do Sądu Rejonowego w Grodzisku Wielkopolskim dopiero w dniu 23 października 2012r., wpis w księdze wieczystej został dokonany w dniu 25 października 2012r.

Sąd pierwszej instancji ustalił, że powódka (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w B. szukała nieruchomości na której mogłaby prowadzić działalność gospodarczą. Powódka dowiedziała się o chęci zbycia nieruchomości pozwanej we wrześniu 2010r. i skontaktowała się z pozwaną. Kupno tej nieruchomości byłoby korzystne dla powódki, ponieważ znajdował się na niej już magazyn, a (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością dysponowała także wyżej opisaną decyzją z dnia 23 czerwca 2008r. - pozwoleniem na budowę budynku produkcyjnego. Strony postępowania prowadziły kilkumiesięczne negocjacje w których powodową Spółkę reprezentował R. M. będący jej prokurentem. Negocjacje w imieniu pozwanej prowadził na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez zarząd pozwanej Spółki (...). W negocjacjach uczestniczył również radca prawny R. S. (2), który doradzał obu stronom. R. S. (2) był w tamtym czasie radcą prawnym pracującym dla (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. W trakcie negocjacji R. M. kilkukrotnie oglądał teren nieruchomości. W tym czasie (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością rozpoczęła już roboty budowlane na podstawie decyzji S. (...) nr (...). Przy hali magazynowej, po prawej stronie nieruchomości patrząc od wejścia na nieruchomość, zostały już położone fundamenty pod budynek produkcyjny. Oprócz tego za budynkiem administracyjnym, przy dotychczasowym budynku magazynowym, postawiony był już nowy dodatkowy budynek magazynowy. Budynek ten (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością posadowiła w trakcie budowy prowadzonej na podstawie decyzji nr (...) , ale budynek ten nie był objęty wnioskiem o pozwolenie na budowę. W trakcie negocjacji pozwana nie informowała powódki o tym, że część nieruchomości należy w rzeczywistości do Miasta i Gminy B., o tym, że droga przeciwpożarowa będzie musiała przebiegać w sposób inny niż wynika to z decyzji S. (...) nr (...) ani o tym, że część budynku magazynowego za budynkiem biurowym została posadowiona bez pozwolenia na budowę. W dniu 19 listopada 2010r. umowy najmu i dzierżawy na skutek wypowiedzeń uległy rozwiązaniu.

Sąd pierwszej instancji ustalił, że w dniu 22 listopada 2010r. powódka i pozwana zawarli przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości dla której Sąd Rejonowy w (...) prowadzi księgę wieczystą KW nr (...). W treści umowy przedwstępnej obszar działki wskazano na 0,7855 ha. Pozwana przy zawieraniu umowy oświadczyła, że nieruchomość nie jest obciążona żadnymi prawami osób trzecich ani nie są z nią związane żadne roszczenia osób trzecich. Na dzień zawarcia umowy przedwstępnej na terenie nieruchomości znajdował się budynek biurowy o powierzchni użytkowej 498,57 m ², budynek magazynowo - gospodarzy o powierzchni użytkowej 391,02 m ² i budynek magazynowy o powierzchni użytkowej 1.237,67 m ². Pozwana oświadczyła, że po zawarciu umowy przyrzeczonej powódka będzie uprawniona do korzystania i posiadania nieruchomości na warunkach nie gorszych niż korzysta i posiada ją pozwana oraz zobowiązała się utrzymać stan faktyczny i prawny nieruchomości do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, a także natychmiast poinformować powódkę o każdej zmianie tego stanu, która może spowodować nieprawdziwość lub niezupełność oświadczeń według stanu na dzień podpisania umowy przyrzeczonej. Strony uzgodniły, że pozwana będzie odpowiedzialna wobec powódki w przypadku nieprawdziwości lub niedokładności złożonych przez siebie oświadczeń objętych umową przedwstępną lub umową przyrzeczoną, a nieprawdziwość lub niedokładność oświadczeń miała być traktowana w szczególności jako nienależyte wykonanie zobowiązania lub wada rzeczy sprzedanej. Pozwana zobowiązała się sprzedać rzeczową nieruchomość, a powódka zobowiązała się ją kupić za cenę 2.200.000 zł netto plus podatek VAT (§ 3 i 4). W dniu 29 listopada 2010r. pozwana wydała nieruchomość powódce.

Sąd pierwszej instancji ustalił, że w dniu 15 lutego 2011r. powódka i pozwana zawarły umowę sprzedaży nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w (...) prowadzi księgę wieczystą KW nr (...). Strony wskazały w umowie, że obszar nieruchomości wynosi 0,7855 ha. Pozwana oświadczyła, że stan faktyczny i prawny nie zmienił się od zawarcia przez strony przedwstępnej umowy sprzedaży i ponownie złożyła opisane wyżej oświadczenia złożone wcześniej przy zawieraniu umowy przyrzeczonej. Oświadczyła dodatkowo, że budynki znajdujące się na nieruchomości zostały na niej posadowione w sposób zgodny z właściwymi przepisami prawa, a w przypadku powstania zobowiązań z tytułu opłat legalizacyjnych lub innych kosztów związanych z legalizacją stanu prawnego budynków, obciążona nimi będzie wyłącznie pozwana (§ 1 lit. x umowy). Strony w § 4 umowy uzgodniły cenę sprzedaży na kwotę 2.706.000 zł brutto. Na poczet ceny została zaliczona kwota 100.000 zł uiszczona przez powódkę tytułem zadatku. W § 5 umowy strony postanowiły, że pozwana będzie odpowiedzialna wobec powódki w przypadku nieprawdziwości lub niedokładności złożonych przez siebie oświadczeń objętych umową sprzedaży. Nieprawdziwość lub niedokładność miały być traktowane w szczególności jako nienależyte wykonanie zobowiązania lub wada rzeczy sprzedanej. Nieruchomość miała zostać wydana powódce w terminie trzech dni roboczych licząc od dnia zapłaty całej ceny (§ 6 umowy). Umowa sprzedaży obejmowała działki nr (...), choć w chwili zawarcia umowy nie były już własnością pozwanej. Wartość nieruchomości bez tych działek w porównaniu z wartością nieruchomości, gdyby działki te w dalszym ciągu były jej częścią, była niższa o 32.630 zł. Konieczność przeprowadzenia drogi przeciwpożarowej w całości przez teren sprzedawanej nieruchomości, o której to konieczności powódka nie wiedziała w dniu zawarcia umowy przedwstępnej i umowy przyrzeczonej sprzedaży oznaczała, że około 500 m ² nieruchomości będzie wyłączone z zabudowy na potrzeby wykonania nawrotu dla wozów strażackich. Wartość nieruchomości z takim usytuowaniem drogi przeciwpożarowej, w porównaniu z przypadkiem w którym droga przeciwpożarowa przebiegałaby w części przez nieruchomości sąsiednie, zmniejszyła się o 27.650 zł. Koszt legalizacji budynku magazynowego postawionego przez (...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością za budynkiem biurowym bez pozwolenia na budowę, znajdującego się na nieruchomości w chwili sprzedaży, wynosi 259.990 zł. Pozwana przekazała R. M. dokumenty związane z nieruchomością. W dniu 3 marca 2011r. strony postępowania podpisały protokół zdawczo - odbiorczy dokumentów dotyczących nieruchomości. Załącznik do protokołu stanowiła lista przekazanych dokumentów z której wynikało, że w pliku przekazanej dokumentacji znajdowało się zaświadczenie wydane przez Miasto i Gminę B. dotyczące wykorzystania części działek nr (...) jako ulicy (...). Decyzją nr (...) z dnia 12 sierpnia 2011r. na wniosek powódki S. (...) przeniósł na powódkę pozwolenie na budowę nr (...) udzielone pierwotnie (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością.

Sąd pierwszej instancji ustalił, że po zakupie nieruchomości ze względu na to, że powódka zamierzała prowadzić w mającej zostać wybudowaną hali produkcyjnej inną działalność niż (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, koniecznym okazało się złożenie wniosku o zmianę pozwolenia na budowę uzyskanego decyzją nr (...). W tym celu powódka zwróciła się do geodety Z. G., by sporządził mapę sytuacyjną nieruchomości. Geodeta odebrał z Ośrodka (...) w Starostwie Powiatowym w P. mapę nieruchomości dołączoną do wniosku o pozwolenie na budowę na podstawie którego wydano decyzję nr (...). Przygotowując mapę zauważył, że na dotychczasowej mapie budynek magazynowy posadowiony po lewej stronie od wejścia, znajdujący się za budynkiem biurowym, ma mniejszą powierzchnię niż w rzeczywistości. Geodeta poinformował o tym fakcie powódkę i na przygotowanej przez siebie mapie naniósł budynek magazynowy w wymiarach odpowiadających rzeczywistości. Geodeta sporządził mapę w dniu 20 lipca 2011r. Mapę sporządzoną przez geodetę powódka przekazała projektantowi M. W., który wykorzystał ją do sporządzenia zamiennego projektu budowlanego. Na tym projekcie naniósł projektowaną halę oraz przebieg drogi przeciwpożarowej. Projektant zaznaczył przebieg drogi w ten sam sposób, co we wniosku (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością - droga przeciwpożarowa miała kształt litery U i przebiegała przez nieruchomość powódki, a także przez dwie sąsiednie nieruchomości. Zamienny projekt budowlany został sporządzony we wrześniu 2011r. Na podstawie tak sporządzonego zamiennego projektu budowlanego powódka złożyła wniosek o zmianę decyzji o pozwoleniu na budowę. Postępowanie administracyjne zostało wszczęte w grudniu 2011r. O wszczęciu postępowania zostali zawiadomieni K. i R. S. (1) jako właściciele nieruchomości, przez którą ma przebiegać droga przeciwpożarowa. Pismem z dnia 3 stycznia 2012r. powiadomili oni S. (...), że nie wyrazili zgody na wykorzystanie ich działki jako drogi przeciwpożarowej. Pismem z dnia 5 stycznia 2012r. S. (...) wezwał powódkę do złożenia wyjaśnień wskazując, że z oświadczenia do dysponowania nieruchomością na cele budowlane dotyczącego działki nr (...) wynika, że powódka ma zgodę właścicieli tej działki na inwestycję w tym na ustanowienie drogi przeciwpożarowej na działce nr (...), a w piśmie z dnia 3 stycznia 2012r. K. i R. S. (1) oświadczyli, że nigdy nie wyrażali zgody na dysponowanie działką na cele drogi przeciwpożarowej. W tym samym okresie pracownica Starostwa Powiatowego w P. B. J. skontaktowała się z projektantem M. W. i poinformowała go, że budynek magazynowy za budynkiem biurowym jest zaznaczony na projekcie budowlanym jako większy, niż wynika to z pozwolenia na budowę tego budynku. Projektant poinformował o tym powódkę. Po powzięciu informacji o tych okolicznościach R. M. zwrócił się do A. Z. o pomoc w uzyskaniu zgody od państwa S.. Zażądał też rozwiązania problemu z budynkiem magazynowym postawionym bez pozwolenia. A. Z. zaproponował, że budynek magazynowy postawiony niezgodnie z przepisami zostanie rozebrany, ale R. M. nie chciał się na to zgodzić, ponieważ kupując nieruchomość zapłacił też za ten budynek. Wtedy A. Z. zaproponował, że pokryje koszty legalizacji budynku. Z uwagi na brak zgody K. i R. S. (1) i wynikłe kwestie związane z brakiem pozwolenia na budowę części budynku magazynowego powódka postanowiła cofnąć wniosek o zmianę pozwolenia na budowę i złożyć nowy wniosek po rozwiązaniu tych problemów. Pismem z dnia 24 stycznia 2012r. powódka cofnęła wniosek o zmianę decyzji pozwolenia na budowę nr (...). S. (...) umorzył postępowanie administracyjne wywołane wnioskiem powódki decyzją z dnia 27 stycznia 2012r. Powódka sporządziła nowy wniosek o zmianę decyzji pozwolenia na budowę nr (...) w którym przebieg drogi przeciwpożarowej wytyczyła w całości na swojej nieruchomości, a postawiony przez (...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością budynek magazynowy za budynkiem administracyjnym został oznaczony jako tymczasowe zaplecze budowy. Decyzją nr (...) z dnia 7 marca 2012r. S. (...) zmienił decyzję o pozwoleniu na budowę nr (...) i wydał pozwolenie na rozbudowę budynku magazynowego o budynek produkcyjny z częścią socjalno - biurową. Po uzyskaniu decyzji S. R. M. i G. M. spotkali się z A. Z., żeby omówić kwestię budynku magazynowego postawionego bez pozwolenia. A. Z. ponownie podjął się poniesienia kosztów legalizacji tego budynku.

Sąd pierwszej instancji ustalił, że przed 23 października 2012r. powódka postanowiła przesunąć ogrodzenie nieruchomości w stronę ulicy (...), w obrębie nieruchomości wynikającym z umowy sprzedaży z dnia 15 lutego 2011r. W trakcie prac powódka została jednak poinformowana, że stawia ogrodzenie na nieruchomości, która nie należy do niej, a do Miasta i Gminy B.. Wtedy powódka dowiedziała się o decyzji Wojewody (...) z dnia 24 lutego 2010r.

Sąd pierwszej instancji ustalił, że pismem z dnia 10 lutego 2014r. powódka złożyła do Sądu Rejonowego (...) w P. wniosek o zawezwanie pozwanej do próby ugodowej w sprawie o zapłatę kwoty 986 847,20 zł z odsetkami ustawowymi liczonymi od dnia 15 lutego 2011r. do dnia zapłaty. W uzasadnieniu wniosku podniosła, że zawarła z pozwaną umowę sprzedaży nieruchomości położonej w B. przy ul. (...). Po wydaniu nieruchomości ujawniły się jej wady, które w ocenie powódki skutkują roszczeniem o obniżenie ceny sprzedaży. Te wady to: brak własności części nieruchomości objętej umową sprzedaży, jako że stanowiła drogę publiczną należącą do Miasta i Gminy B. - powódka wyceniła roszczenie o obniżenie ceny na kwotę 101.627,50 zł; brak możliwości korzystania z nieruchomości na dotychczasowych warunkach ze względu na zmianę decyzji o zmianie usytuowania drogi przeciwpożarowej i placu manewrowego - roszczenie w wysokości 494.219,70 zł; posadowienie przez pozwaną na nieruchomości budynku magazynowo - gospodarczego niezgodnie z przepisami prawa - roszczenie o wartości 391.000 zł. Na rozprawie w dniu 5 czerwca 2014r. strony nie zawarły ugody.

Sąd pierwszej instancji ustalił, że powódka uzyskała prywatną opinię rzeczoznawcy majątkowego co do utraty wartości nieruchomości ze względu na zmniejszenie powierzchni nieruchomości ze względu na wyłączenie z niej działek przeznaczonych na drogę publiczną, zmiany przebiegu drogi przeciwpożarowej i posadowienia na niej budynku magazynowego bez pozwolenia na budowę. Rzeczoznawca w opinii sporządzonej w dniu 30 października 2015r. wycenił roszczenia o obniżenie ceny sprzedaży oparte na tych okolicznościach odpowiednio na kwoty 50.652 zł, 42.925 zł i 391.100 zł, łącznie 484.677 zł.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd pierwszej instancji uznał, że powództwo w części zasługiwało na uwzględnienie tj. co do kwoty 100.000 zgłoszonej w pozwie, zaś co do kwot zgłoszonych pismem złożonym na rozprawie w dniu 19 grudnia 2019r. Sąd powództwo oddalił uznając, że roszczenia uległy przedawnieniu.

Sąd pierwszej instancji podkreślił, że wobec zawarcia przez strony umowy sprzedaży nieruchomości w dniu 15 lutego 2011r. dla rozstrzygnięcia sporu Sąd stosował przepisy kodeksu cywilnego o umowie sprzedaży i rękojmi w brzmieniu obowiązującym do dnia 24 grudnia 2014r. tj. przed nowelizacją dokonaną ustawą o prawach konsumenta z dnia 30 maja 2014r. - 51 ustawy nowelizującej (Dz. U. 2014r. poz. 827). Roszczenie powódki oparte zostało na przepisach o rękojmi. Powódka jako kupujący żądała zapłaty kwoty dochodzonej pozwem, także po rozszerzeniu powództwa, w oparciu o przepis art. 560 § 1 k.c. Stała na stanowisku, że nieruchomość, którą nabyła od pozwanej na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 15 lutego 2011r. okazała się wadliwa i sformułowała wobec pozwanej roszczenia o obniżenie umówionej i uiszczonej ceny nieruchomości odnosząc stosowne wartości do poszczególnych stwierdzonych wad nieruchomości. Pozwana wniosła o oddalenie powództwa. Nie kwestionowała faktu wadliwości przedmiotu sprzedaży podnosząc jednocześnie, że powódce nie przysługuje sformułowane w pozwie roszczenie, gdyż wiedziała o wadach w dacie zawarcia umowy, co w myśl art. 557 § 1 k.c. czyni pozwaną jako sprzedawcę zwolnionym od odpowiedzialności wynikającej z art. 556 k.c. Pozwana twierdziła przy tym, że powódka dysponowała także czasem niezbędnym dla zbadania rzeczy, gdyż nieruchomość została powódce wydana przed zawarciem umowy. Broniła się również zarzutem przedawnienia roszczenia powódki nie wskazując jednak dlaczego roszczenie to uważa za przedawnione, nie przeanalizowała bowiem upływu terminów mogących świadczyć o jego przedawnieniu. Powódka stała na stanowisku, że nie utraciła uprawnień z tytułu rękojmi, gdyż nie wiedziała o wadach nabytej nieruchomości. Broniąc się przed zarzutem przedawnienia odwołała się do treści art. 568 § 2 k.c. Podniosła, że pozwana jako sprzedawca wadę podstępnie zataiła, a więc roszczenia powódki oparte na uprawnieniach z tytułu rękojmi nie mogły ulec przedawnieniu.

Sąd pierwszej instancji za nietrafne uznał stanowisko pozwanej co do utraty przez powódkę uprawnień z tytułu rękojmi, jednakże za trafny w części uznał podniesiony przez pozwaną zarzut przedawnienia.

Sąd pierwszej instancji uznał, że wynikające z rękojmi uprawnienie powódki do obniżenia ceny nie uległo wygaśnięciu, choć niewątpliwie powódka skorzystała z tego uprawnienia formułując względem pozwanej żądanie obniżenia ceny po terminie wskazanym w art. 568 § 1 k.c.. Zdaniem Sądu termin z art. 568 § 1 k.c. w omawianym przypadku liczyć należało nie od dnia wydania rzeczy kupującemu, a od dnia zawarcia umowy, gdyż oczywistym być musi, że uprawnienia z rękojmi za wady rzeczy sprzedanej aktualizować się mogą dopiero na skutek zawarcia umowy sprzedaży. W braku umowy sprzedaży w dacie wydania rzeczy nie dochodzi do uruchomienia uprawnień wynikających z instytucji rękojmi. Ponieważ nie było sporu, co do tego, że umowa sprzedaży nieruchomości została między stronami zawarta po dacie wydania przedmiotu sprzedaży, w dniu 15 lutego 2011r., a powódka skierowała do pozwanej po raz pierwszy konstruktywne żądanie obniżenia ceny w dniu doręczenia pozwanej wniosku o zawezwanie do próby ugodowej datowanego na dzień 10 lutego 2014r. i jednocześnie nie udowodniła, że doręczenie to miało miejsce przed datą 15 lutego 2014r. czemu pozwana zaprzeczała zarzucając utratę omawianych uprawnień Sąd uznał, że wskazane w omawianym przepisie terminy jednego roku, czy też trzech lat wobec wad budynków, bezsprzecznie upłynęły.

Podstawę wniosku Sądu pierwszej instancji o zachowaniu przez powódkę uprawnień z tytułu rękojmi, mimo upływu wskazanych terminów, stanowiły okoliczności opisane w art. 568 § 2 k.c., a także w art. 564 k.c. w związku z art. 563 § 2 k.c. Zgodnie z art. 568 § 1 k.c. uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku, po upływie lat trzech licząc od dnia kiedy rzecz została kupującemu wydana (w omawianym przypadku od dnia zawarcia umowy sprzedaży). Sąd uznał, że bez wątpienia terminy te nie upływają jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił. Sąd podzielił stanowisko powódki co do podstępnego zatajenia wad zbywanej nieruchomości przez pozwaną. Pozwana obciążona, zgodnie z dyrektywą art. 6 k.c., nie udowodniła okoliczności poinformowania powódki o wadach, czy też szerzej, wiedzy powódki o nich przed zawarciem umowy. Co do wady polegającej na mniejszej niż rzeczywista powierzchnia działki, powołani przez pozwaną świadkowie, którzy prowadzili w imieniu pozwanej negocjacje poprzedzające zawarcie umowy zeznali, że sami nie wiedzieli o tej wadzie, a więc nie informowali o niej powódki. Jednocześnie strony nie kwestionowały w sporze tego, że zbywana przez pozwaną nieruchomość została powódce wydana przed zawarciem umowy przyrzeczonej, że powódka miała możliwość czynienia stosownych pomiarów i ewentualny wgląd w dokumentację. Powódka nie zaprzeczała także, że nie czyniła pomiarów powierzchni nieruchomości. Sąd uznał, że było to uzasadnione okolicznościami. Powódka kupowała nieruchomość o wielkości powierzchni co do której była zapewniana przez sprzedawcę. Powierzchnia nieruchomości wynikała także z zapisów dokonanych w księdze wieczystej nieruchomości, nie było tam informacji o uwłaszczeniu części działki. Powódka nabywając nieruchomość korzystała więc z rękojmi ksiąg wieczystych, co usprawiedliwionym czyni brak dokonania pomiarów. Istotnym było także to, że omawianej wady nie mogła z łatwością zauważyć, grunt był bowiem opłotowany, a sprzedawca nie informował powódki o wcześniejszym akcie jego częściowego uwłaszczenia, czy też posadowienia kamieni granicznych poza ogrodzeniem. Uwłaszczona część nieruchomości stanowiła, wizualnie rzecz ujmując, stosunkowo niewielki procent całości, a więc fakt umiejscowienia jej poza ogrodzeniem nie mógł wzbudzać wątpliwości co do wielkookości powierzchni działki i zostać z łatwością dostrzeżony. Jednocześnie brak było podstaw do uznania, że powódka wiedziała o tym, że kupuje mniejszą działkę niż wynikało to z zapisów w księdze wieczystej i akcie notarialnym i przystała na to. Sąd uznał, że pozwana okoliczności poinformowania powódki o wskazanym fakcie nie udowodniła. Powódka nie mogła zostać zawiadomiona o wskazanej okoliczności przez pozwaną choćby dlatego, że - jak podano wcześniej - wymienieni wyżej świadkowie pozwanej prowadzący negocjację z reprezentującym powódkę R. M., kategorycznie twierdzili, że o uwłaszczeniu przed zawarciem umowy sprzedaży nie wiedzieli. Abstrahując od tego, czy w istocie wiedzy tej nie posiadali twierdząc, że nie wiedzieli, nie mogli nią podzielić się z powódką. Jednocześnie pozwana nie wykazała, aby dokument stanowiący załącznik w postaci zaświadczenia wydanego przez Miasto i Gminę B. dotyczącego wykorzystania części działek nr (...) jako ulicy (...), został powódce doręczony przed datą podpisania przez pozwaną i R. M. protokołu zdawczo odbiorczego z dnia 3 marca 2011r. Zdaniem Sądu nie może dokument ten stanowić dowodu na poinformowanie powódki o wywłaszczeniu. Sąd argumenty strony pozwanej mające tłumaczyć decyzję o kupnie mniejszej nieruchomości niż wynika to z treści aktu notarialnego w celu uniknięcia wątpliwości co do jej powierzchni przed zakupem i konieczności ingerencji w zapisy księgi wieczystej, uznał za nieracjonalne i ekonomicznie nieuzasadnione. Sąd podkreślił, że umowa zawierana była przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą, a więc nastawione na zysk, a nie bezzasadną stratę. Nadto skoro negocjacje poprzedzające zakup nieruchomości były długie i szczegółowe, mało prawdopodobnym jest, aby nie dało się ich przedłużyć w celu wpisania do księgi wieczystej prawidłowych danych powierzchni sprzedawanej nieruchomości. Znamiennym jest także, że odwołanie się przez pozwaną do omawianych faktów, choć jawi się jako wygodne wobec niemożliwości ich weryfikacji spowodowanej śmiercią R. M., stoi w sprzeczności z przedstawionymi przez powódkę wiarygodnymi dowodami na okoliczność powzięcia tej informacji dopiero po zakupie nieruchomości przy okazji przestawiania płotu na posesji.

Sąd pierwszej instancji uznał, że pozwana nie wykazała okoliczności posiadania przez powódkę, przed zawarciem umowy sprzedaży, wiedzy o konieczności wytyczenia w całości drogi przeciwpożarowej na zakupionej nieruchomości. Świadkowie powołani przez pozwaną twierdzili, że informację tą przekazali R. M.. Jednocześnie odwoływali się do map nieruchomości, które mieli wówczas prezentować w dwóch wariantach, wraz z drogą wrysowaną w postaci przysłowiowego „ślimaka” w całości na nieruchomości oraz wraz z drogą wrysowaną w postaci litery U, która w części jedynie przebiegać miała przez zakupioną nieruchomość. Sąd uznał, że postępowanie dowodowe dało podstawy do przyjęcia, że mapa z wrysowaną drogą przeciwpożarową w kształcie „ślimaka” powstała znacznie później, już po dokonanym zakupie i wykonana została przez M. W. na zlecenie powódki wobec powzięcia informacji o niemożności przeprowadzenia drogi w sposób wskazany w postępowaniu administracyjnym zakończonym wydaniem decyzji nr (...) z dnia 23 czerwca 2008r. W ocenie Sądu znajduje to potwierdzenie także w tym, że z dokumentów dotyczących tego postępowania nie wynika, aby do wniosku dołączono wówczas mapę z alternatywną drogą przeciwpożarową w całości przebiegającą na sprzedanej nieruchomości w szczególności taką w kształcie „ślimaka”. Bez wątpienia brak informacji o konieczności posadowienia wskazanej drogi w całości na zakupionej nieruchomości wymusił potrzebę sporządzenia także w tym zakresie projektu zamiennego. Gdyby powódka w istocie wiedziała o braku zgody sąsiadów na przeprowadzenie części drogi przeciwpożarowej przez ich działkę i konieczności jej wytyczenia w całości na zakupionej nieruchomości, z pewnością rozważyłaby opłacalność dokonanego zakupu pod kątem powierzchni dostępnej dla zabudowy, gdyż brak było podstaw do odmowy wiarygodności twierdzeniom powódki, że planowała w miejscu posadowienia drogi wybudowanie kolejnej hali. Zdaniem Sądu nie mogło być przy tym wątpliwości co do tego, że pozwana wiedziała o braku wskazanej zgody, okoliczność ta została przyznana przez pozwaną i wynika z dokumentów dołączonych do akt i zeznań świadków. Sąd w takich okolicznościach uznał, że nie było podstaw do przyjęcia, iż świadkowie informowali R. M. o omawianym fakcie. Zaprzeczyła temu świadek G. M. oraz powódka. Wiarygodnym jest bowiem, że gdyby tak było R. M., realizujący wspólnie z wymienionymi zakup nieruchomości pod konkretne cele prowadzonej działalności gospodarcze, poinformowałby żonę i teścia o wskazanych ograniczeniach, ustalał - szczególnie z prezesem zarządu powódki - to czy wobec tych ograniczeń Spółka nadal zainteresowana jest zakupem nieruchomości.

Na podstawie przeprowadzonych dowodów Sąd pierwszej instancji uznał, że pozwana nie wykazała także okoliczności powiadomienia R. M. o wybudowaniu części istniejącej na nieruchomości hali bez uzyskania stosownego pozwolenia na budowę. Powódka na podstawie zeznań świadków zdołała wykazać, że dowiedziała się o tym dopiero podczas postępowania o uzyskanie projektu zamiennego do pozwolenia wydanego w sprawie zakończonej decyzją nr (...) z dnia 23 czerwca 2008r. Świadkowie A. Z. i R. S. (2) twierdzili, że informacja ta została przekazana wcześniej tj. przed zawarciem umowy. Sąd odmówił im wiarygodności. Świadek G. M. przyznała wprawdzie, że w obecności R. M. uczestniczyła w spotykaniu ze świadkiem A. Z. i odbyła rozmowę w omawianej kwestii, jednak stanowczo twierdziła, że miało to miejsce z ich inicjatywy, już po zawarciu umowy sprzedaży, po tym jak dowiedzieli się o samowoli. To wówczas zostali poinformowani o możliwości dokonania rozbiórki wybudowanej w części bez pozwolenia hali. Kategorycznie twierdziła, że wcześniej powódka nie była o tym fakcie informowana. Sąd nie znalazł podstaw do odmowy wiarygodności tych zeznań, gdyż zeznania te znalazły potwierdzenie w treści aktu notarialnego, gdzie zapewniano o braku takiego rodzaju wady nieruchomości i deklarowano, że gdyby taka wystąpiła, pozwana poniesie koszty jej usunięcia. Zdaniem Sądu nadto zeznania te okazały się wyczerpujące i racjonalne. Znalazły potwierdzenie w treści zeznań J. R. i świadków Z. G. i M. W., którzy twierdzili, tak jak G. M., że to oni poinformowali wymienioną o okoliczności, odpowiednio niezgodności obrazu na mapie geodezyjnej z zastanym stanem rzeczy co do omawianej części hali i braku pozwolenia na jej wybudowanie. W ocenie Sądu wszystkie omówione wyżej okoliczności zostały przez pozwaną podstępnie zatajone. Pozwana przed sprzedażą nieruchomości powódce wiedziała o wywłaszczeniu części nieruchomości na drogę, braku możliwości uzyskania zgody sąsiadów na przeprowadzenie części drogi przeciwpożarowej przez ich grunt oraz wybudowaniu fragmentu hali posadowionej na nieruchomości bez stosownego zezwolenia na budowę. O faktach tych przed zawarciem umowy sprzedaży nie poinformował powódki. Sąd uznał, że intencją pozwanej było, aby informacje te nie wyszły na jaw przed datą sprzedaży nieruchomości, gdyż mogłyby negatywnie wpłynąć na jej wybór przez powódkę jako przedmiotu umowy sprzedaży. Zatajenie tych informacji stanowi o umyślnym działaniu sprzedawcy mającym na celu utrudnienie wykrycia wady przez kupującego. Za podstępne działanie sprzedającego przyjmuje się co najmniej sytuację w której sprzedawca, wiedząc o istnieniu wady, nie poinformował o niej kupującego (uchwała Sądu Najwyższego z 5 lipca 2002r. III CZP 39/02, OSN 2003, Nr 6, poz. 78). Ubocznie Sąd wskazał, że pozwana wprawdzie twierdziła, iż udostępniała do wglądu powódce dokumentację nieruchomości. Działo się to jednak na wniosek powódki, gdy istniała z jej strony taka potrzeba. Nie może więc budzić wątpliwości to, że przy jednoczesnym braku informacji o opisanych wyżej okolicznościach, powódka skupiła się na dotarciu do tych dokumentów, które uważała za niezbędne. Pozwana nie wykazała przy tym okoliczności przekazania powódce, przed datą zawarcia umowy, dokumentów pozwalających na ustalenie faktu wywłaszczenia, braku wskazanej zgody sąsiadów i samowoli budowlanej. Zgodnie z treścią art. 568 § 2 k.c. jeżeli sprzedawca podstępnie zataił wadę, jego odpowiedzialność z tytułu rękojmi nie jest ograniczona żadnym terminem do stwierdzenia wady. W takim przypadku kupujący nie traci uprawnień z tytułu rękojmi mimo upływu terminu do stwierdzenia wady. W rezultacie kupujący będzie mógł korzystać z przepisów o rękojmi za wady nawet po upływie wielu lat, jeżeli ujawni się wada podstępnie zatajona przez sprzedawcę. W konsekwencji Sąd pierwszej instancji uznał, że powódka nie utraciła uprawnień z tytułu rękojmi w tym uprawnienia żądania obniżenia ceny mimo ich niezgłoszenia w terminie wynikającym z art. 568 § 1 k.c.

Sąd pierwszej instancji wskazał, że nawet gdyby hipotetycznie uznać, iż omówione wady nie zostały podstępnie zatajone w ustalonym stanie faktycznym upływ terminu do stwierdzenia wady i tak nie wyłączałby wykonania przez powódkę uprawnień z tytułu rękojmi. W myśl art. 564 k.c. w związku z art. 563 § 2 k.c. utrata uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy nie następuje mimo nie zachowania terminów właściwych do zbadania rzeczy jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił, albo zapewnił kupującego, że wady nie istnieją. Sąd uznał, że powódka takie zapewnienie od pozwanej uzyskała. O tym czy oświadczenie sprzedawcy jest zapewnieniem w rozumieniu art. 564 k.c. decydują konkretne okoliczności sprawy. Przede wszystkim może ono wynikać z treści umowy, z oświadczeń sprzedawcy składanych przed zawarciem umowy lub po jej zawarciu, o ile tylko zostało złożone przed zbadaniem rzeczy. Zapewnienie sprzedającego, że wady nie istnieją może polegać na wyraźnym ogólnym stwierdzeniu, że rzecz jest bez wad albo na oświadczeniu wobec kupującego, że rzecz ma określone właściwości istotne dla kupującego. Zgodnie ze stanowiskiem judykatury nawet ustna informacja sprzedającego, może być traktowana, jako zapewnienie o określonych właściwościach (cechach) rzeczy sprzedanej w rozumieniu art. 564 k.c. Mogą to być nieformalne oświadczenia sprzedawcy i wszystkie informacje od niego pochodzące, które mają wpływ na decyzję potencjalnie kupującego i w oparciu o które mógł on przyjąć, że rzecz ma określone cechy czy właściwości. Zapewnienie może dotyczyć właściwości rzeczy (ilości, masy, czy innych cech przedmiotu sprzedaży), przydatności do określonego celu, kompletności, o ile tylko zachwalanie rzeczy przez sprzedawcę ma wartość informacyjną (vide: uchwała pełnego składu Izby Cywilnej i Administracyjnej Sądu Najwyższego z dnia 30 grudnia 1988r. III CZP 48/88, OSN 1989 nr 3, poz. 36 oraz wyroki Sądu Najwyższego z dnia 20 kwietnia 2006r. IV CSK 151/05, nie publ., z dnia 19 października 2005r., V CK 260/05 nie publ. i z dnia 27 stycznia 2004r. II CK 378/02, nie publ.). Jak wynika z aktów notarialnych z 22 listopada 2010r. i 15 lutego 2011r. pozwana zapewniła powódkę o nieistnieniu omawianych wad. W treści zawartych umów, przed zbadaniem rzeczy, zapewniła, że obszar sprzedanej nieruchomości równy jest 0,7855 ha. W umowie oświadczyła, że nieruchomość nie jest obciążona żadnymi prawami osób trzecich ani nie są z nią związane żadne roszczenia osób trzecich. Zapewniła, że budynki znajdujące się na nieruchomości zostały na niej posadowione w sposób zgodny z właściwymi przepisami prawa, a także, że po zawarciu umowy przyrzeczonej powódka będzie uprawniona do korzystania i posiadania nieruchomości na warunkach nie gorszych niż korzysta i posiada ją pozwana, a więc używając drogi przeciwpożarowej w kształcie litery U przebiegającej w części przez działkę sąsiadów. Sąd podkreślił, że celem art. 564 k.c. jest ochrona kupującego, a nie sankcjonowanie zachowań sprzedawcy. Informacja udzielona przez sprzedawcę jest kwalifikowana jako zapewnienie także wtedy gdy została udzielona w dobrej wierze, w tym kontekście więc, powoływanie się przez pozwaną na brak wiedzy o wadzie w zakresie powierzchni sprzedawanej nieruchomości, gdyby nawet zostało wykazane, ocenić by należało jako pozbawione jurydycznego znaczenia. Art. 564 k.c. dotyczy również obrotu profesjonalnego i znajduje zastosowanie także wtedy, gdy przedsiębiorca nie dokonał aktów staranności o których mowa w art. 563 § 2 k.c. Udzielenie zapewnienia powoduje, że kupujący działając w zaufaniu do sprzedawcy nie ma obowiązku badania rzeczy w zakresie wadliwości, której dotyczy zapewnienie, nawet jeśli miał taką możliwość. Powódka mogła więc w świetle informacji przekazanych jej przez sprzedawcę ograniczyć się do pobieżnego oglądu przedmiotu sprzedaży. Przepis omawianego artykułu niweczy konsekwencje nie dokonania aktów staranności w zakresie zbadania towaru i notyfikacji wad (art. 563 § 1 i 2 k.c.) w stosunku do kupującego, który działał w zaufaniu do zapewnienia sprzedawcy co do cech i właściwości rzeczy. W ocenie Sądu stanowi dodatkową podstawę do uznania o niewygaśnięciu uprawnień powódki z tytułu rękojmi.

Konsekwencją uznania uprawnień tych za niewygasłe była konieczność ustalenia przez Sąd pierwszej instancji czy wady nabytej przez powódkę nieruchomości stanowią podstawę obniżenia ceny w zakresie wskazanym przez powodową Spółkę. Sąd na podstawie dowodu z opinii powołanej w sprawie biegłej sądowej uznał, że tak. Biegła w wydanej opinii jednoznacznie odpowiedziała na zadane pytania Sądu. Pozwana nie zgłosiła zastrzeżeń co do opinii w odniesieniu do wartości o jaką cena nieruchomości winna zostać obniżona z tytułu mniejszej powierzchni i wytyczenia całej drogi przeciwpożarowej na zakupionej działce. Wskazane w opinii wartości, odpowiednio o 32.630 zł i 27.650 zł Sąd uznał za trafne. Biegła racjonalnie wyjaśniła jak dokonała ich wyliczenia, a Sąd nie znalazł podstaw, aby zakwestionować ich prawidłowość oraz przyjętą przez biegłą metodologię. Powódka nie kwestionowała wskazanej przez biegłą ostatecznie kwoty o jaką winno ulec obniżenie ceny nieruchomości z tytułu samowoli budowlanej. Zarzuty pozwanej podniesione co do wniosków końcowych opinii po jej weryfikacji dokonanej przez biegłą na rozprawie, Sąd uznał za chybione. Biegła logicznie i profesjonalnie odniosła się do zastrzeżeń strony pozwanej określając, że łącznie utrata wartości rynkowej z omawianego tytułu zamyka się kwotą 259.990 zł, jej wydatkowanie bowiem stanowi koszty legalizacji samowoli budowlanej. W ocenie biegłej jest to kwota minimalna, której poniesienie będzie niezbędne dla usunięcia omawianej wady. Pozwana nie przedstawiła dowodów i nie powołała twierdzeń mogących stanowić podstawę do zdyskredytowania opinii biegłej w tym zakresie. Twierdzenia pozwanej o możliwości dokonania legalizacji za kwotę 5.000 zł okazały się, jak racjonalnie i profesjonalnie wyjaśniła biegła, bezpodstawne. Ubocznie Sąd wskazał, że gdyby w istocie było to możliwe przy poniesieniu kosztu 5.000 zł, pozwana z pewnością podjęłaby starania usunięcia tej wady nieruchomości zgodnie ze zobowiązaniem wynikającym z umowy.

W rezultacie powyższego analizie podlegał w ostatniej kolejności podniesiony przez stronę pozwaną zarzut przedawnienia roszczenia powódki. Sąd pierwszej instancji uznał zarzut ten za niezasadny w odniesieniu do żądania ujętego w pozwie. Stwierdził jednakże przedawnienie w odniesieniu do roszczenia zgłoszonego w piśmie zawierającym oświadczenie o rozszerzeniu powództwa. Sąd nie podzielił stanowiska powódki, że roszczenie powódki nie uległo przedawnieniu wobec braku utraty uprawnień z tytułu rękojmi. Sąd uznał, że powódka bezzasadnie utożsamiła okoliczność utraty tych uprawnień z okolicznością braku przedawnienia roszczenia. Zdaniem Sądu nie można uznać, że skoro powódka nie utraciła uprawnień z tytułu rękojmi, okres przedawnienia roszczeń z nich wynikających nie biegnie. W doktrynie i judykaturze, w istotnym dla rozstrzygnięcia sporu stanie prawnym, przeważał pogląd, że żądanie obniżenia ceny i dochodzenia zwrotu różnicy między ceną sprzedaży a ceną po obniżeniu, stanowi roszczenie majątkowe, nie jest uprawnieniem prawokształtującym. Zatem do roszczenia tego należy stosować ogólne zasady przedawnienia (vide: C. Żuławska w Komentarz do Kodeksu Cywilnego Księga trzecia Zobowiązania Tom 2 wyd.9 Warszawa 2009, s,103), a jego termin liczyć od daty wymagalności. Zasady te są wyrażone w art. 118 k.c. zgodnie z którym termin przedawnienia roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej wynosi 3 lata. Stosownie zaś do art. 120 k.c. bieg przedawnienia rozpoczyna się od dnia w którym, roszczenie stało się wymagalne. Należało ustalić więc, kiedy stało się wymagalne niewygasłe roszczenie powódki o obniżenie ceny sprzedaży nieruchomości przy czym należało mieć na względzie, że wynikało ono ze stwierdzenia trzech wad nieruchomości. Wymagalność tę należało więc odnieść do każdego z roszczeń formułowanych z tego tytułu odrębnie. Sąd uznał, każde z nich stało się wymagalne w dacie powzięcia przez powódkę wiadomości o istnieniu wady.

Sąd pierwszej instancji wskazał, że powódka nie podała precyzyjnych dat powzięcia informacji o wadach. Wskazywała na zdarzenia i okoliczności, które temu towarzyszyły. Sąd więc oparł się w tym zakresie na relacji świadków, przesłuchaniu powódki oraz treści dołączonych do akt dokumentów i uznał, że o wadzie w postaci mniejszej niż wynikało to z umowy powierzchni nieruchomości powódka powzięła wiadomość przy okazji przestawiania płotu zgodnie ze wskazaniem istniejących kamieni granicznych nabytej nieruchomości. Sąd nie znalazł podstaw do uznania, że powódka o tej wadzie wiedziała wcześniej, a mianowicie już w dacie odbioru dokumentacji dotyczącej nieruchomości. Sąd uznał, że fakt odbioru pliku dokumentów przez powódkę nie może zostać utożsamiony z powzięciem wiadomości o omawianej wadzie, choćby w świetle zapewnienia pozwanej o wielkości powierzchni nabywanej działki, wobec treści księgi wieczystej nieruchomości w której brak było wpisów mogących świadczyć o wątpliwościach co do wielkości sprzedawanej nieruchomości. Zdaniem Sądu nie ma żadnych dowodów na to, że po otrzymaniu dokumentacji powódka dokonała ustalenia w przedmiocie istnienia wady. Przeczy temu choćby fakt podjęcia przez powódkę czynności, które miały doprowadzić do opłotowania terenu, który okazał się być wywłaszczonym i poniesienie kosztów z tym związanych. Gdyby powódka o omawianej wadzie wiedziała wcześniej, z pewnością czynności tych by nie podejmowała i nie narażała się na poniesienie zbędnych kosztów. Dowodem na podjęcie tych czynności jest faktura, którą powódka została obciążona przez wykonawcę przesunięcia płotu. Faktura wystawiona została w dniu 23 października 2012r., a więc z pewnością najdalej w tym dniu powódka wiedziała już o omawianej wadzie. Sąd uznał więc, że w tym dniu roszczenie powódki o obniżenie ceny z tytułu istnienia tej wady, które ostatecznie po rozszerzeniu powództwa powódka określiła na kwotę 32 630 zł, stało się wymagalne. Od tego dnia rozpoczął bieg trzyletniego terminu jego przedawnienia. Wskazane roszczenie powódki uległoby zatem przedawnieniu w dniu 23 października 2015r. Tak się jednak nie stało, gdyż w dniu 10 lutego 2014r., a więc przed upływem terminu przedawnienia, powódka wniosła do sądu rejonowego wniosek o zawezwanie pozwanej do próby ugodowej. Wniosek dotyczył także kwoty dochodzonej pozwem i jako taki na podstawie art. 123 § 1 pkt 1 k.c. przerwał bieg terminu przedawnienia jako czynność podjęta przed sądem w celu dochodzenia roszczenia. Termin ten, zgodnie z art. 124 § 1 k.c., zaczął biec na nowo od dnia zakończenia tego postępowania, co miało miejsce 5 czerwca 2014r., kiedy to sąd rejonowy stwierdził, że nie zawarto ugody w sprawie. Omawiane roszczenie powódki przedawniało się więc po upływie kolejnych trzech lat od wskazanego dnia licząc. Sąd uznał, że ulegało ono przedawnieniu w dniu 5 czerwca 2017r. Przed wskazaną datą tj. w dniu 26 kwietnia 2017r. powódka wniosła jednak pozew zawierający żądanie zasądzenia z tytułu obniżenia ceny sprzedaży, w odwołaniu do omawianej wady, kwoty 20.000 zł. W tym zakresie doszło więc do kolejnej przerwy biegu terminu przedawnienia, a ponieważ roszczenie powódki w tej części okazało się zasadne Sąd uznał, że nie uległo ono przedawnieniu. W konsekwencji Sąd na podstawie art. 560 § 1 i § 3 k.c. w związku z art. 556§ 1 k.c. kwotę tę zasądził w punkcie 1 wyroku. Sąd uznał, że przedawnieniu uległo natomiast, choć uznane za zasadne, żądanie powódki dotyczące obniżenia ceny sprzedaży nieruchomości zgłoszone w odwołaniu do omawianej wady w kwocie 12.630 zł, a stanowiące przedmiot rozszerzenia powództwa. Powódka dokonała czynności przed sądem zmierzającej do jej dochodzenia wnosząc o jej zasądzenie w niniejszej sprawie dopiero w dniu 19 grudnia 2019r., a więc zdecydowanie po upływie terminu przedawnienia. Ponieważ w myśl art. 117 § 2 k.c. po upływie terminu przedawnienia ten przeciwko komu przysługuje roszczenie może uchylić się od jego zaspokojenia poprzez powołanie się na zarzut przedawnienia, a pozwana w sprawie zarzut taki zgłosiła, Sąd na podstawie powołanego przepisu oddalił w punkcie 2 wyroku żądanie powódki zasądzenia kwoty 12.630 zł jako przedawnione.

Sąd pierwszej instancji wskazał, że o wadzie w postaci konieczności posadowienia drogi przeciwpożarowej w całości na terenie zakupionej nieruchomości powódka powzięła wiadomość w dniu 16 stycznia 2012r., kiedy to doręczono M. W. działającemu wówczas z pełnomocnictwem powódki, pismo Starostwa (...) z dnia 5 stycznia 2012r. W piśmie tym Starostwo poinformowało o braku zgody właścicieli sąsiedniej nieruchomości na wytyczenie drogi przeciwpożarowej w części przez ich działkę. Sąd nie znalazł podstaw do uznania, że powódka o tej wadzie wiedziała wcześniej. W tym dniu roszczenie powódki o obniżenie ceny z tytułu istnienia omawianej wady, które ostatecznie po rozszerzeniu powództwa powódka określiła na kwotę 27.650 zł stało się wymagalne. Od tego dnia rozpoczął bieg trzyletniego terminu jego przedawnienia. Wskazane roszczenie powódki uległoby przedawnieniu w dniu 16 stycznia 2015r. Tak się jednak nie stało, gdyż w dniu 10 lutego 2014r., a więc przed upływem terminu przedawnienia, powódka wniosła do sądu rejonowego wniosek o zawezwanie pozwanej do próby ugodowej. Wniosek dotyczył także kwoty dochodzonej pozwem i jako taki, na podstawie art. 123 § 1 pkt 1 k.c., przerwał bieg terminu przedawnienia jako czynność podjęta przed sądem w celu dochodzenia roszczenia. Termin ten, zgodnie z art. 124 § 1 k.c., zaczął biec na nowo od dnia zakończenia tego postępowania, co miało miejsce w dniu 5 czerwca 2014r., kiedy to sąd rejonowy stwierdził, że nie zawarto ugody w sprawie. Omawiane roszczenie powódki przedawniało się więc po upływie kolejnych trzech lat od wskazanego dnia licząc, ulegało przedawnieniu w dniu 5 czerwca 2017r. Przed wskazaną datą tj. w dniu 26 kwietnia 2017r. powódka wniosła jednak pozew zawierający żądanie zasądzenia z tytułu obniżenia ceny sprzedaży w odwołaniu do omawianej wady kwoty 20.000 zł. W tym zakresie doszło więc do kolejnej przerwy biegu terminu przedawnienia, a ponieważ roszczenie powódki w tej części okazało się zasadne Sąd na podstawie art. 560 § 1 i § 3 k.c. w związku z art. 556 § 1 k.c. kwotę tę zasądził w punkcie 1 wyroku. Sąd uznał, że przedawnieniu uległo natomiast, także uznane za zasadne, żądanie powódki dotyczące obniżenia ceny sprzedaży nieruchomości zgłoszone w odwołaniu do omawianej wady w kwocie 7.650 zł, a stanowiące przedmiot rozszerzenia powództwa. Powódka dokonała czynności przed sądem zmierzającej do jej dochodzenia wnosząc o jej zasądzenie w niniejszej sprawie dopiero w dniu 19 grudnia 2019r., a więc zdecydowanie po upływie terminu przedawnienia. Ponieważ w myśl art. 117 § 2 k.c. po upływie terminu przedawnienia ten przeciwko komu przysługuje roszczenie może uchylić się od jego zaspokojenia poprzez powołanie się na zarzut przedawnienia, a pozwana w sprawie zarzut taki zgłosiła, Sąd na podstawie powołanego przepisu oddalił w punkcie 2 wyroku żądanie powódki zasądzenia kwoty 7.650 z ,jako przedawnione.

Sąd pierwszej instancji wskazał, że o wadzie w postaci samowoli budowlanej w zakresie części posadowionej na zakupionej nieruchomości hali powódka powzięła wiadomość na pewno już 24 stycznia 2012r. Jak wynika z zeznań świadków G. M. oraz M. W. po doręczeniu w dniu 16 stycznia 2012r. M. W. pisma Starostwa (...) datowanego na dzień 5 stycznia 2012r. z M. W. skontaktowała się pracownica Starostwa B. J., która poinformowała go, że obok braku zgody sąsiadów opisanej w tym piśmie, z dołączonej przez powódkę do wniosku mapy wynika, że jedna z hali postawiona została niezgodnie z otrzymanym pozwoleniem. Wówczas zasugerowała, aby cofnąć dotychczasowy wniosek i po zmianie projektu wystąpić ponowienie o wydanie pozwolenia zamiennego. Powódka cofnęła wniosek pismem datowanym na dzień 24 stycznia 2012r., a więc z całą pewnością w tym dniu miała już wiedzę o omawianej wadzie nieruchomości. W tym dniu więc roszczenie powódki o obniżenie ceny z tytułu istnienia omawianej wady, które ostatecznie po rozszerzeniu powództwa powódka określiła na kwotę 259.990 zł stało się wymagalne. Od tego dnia rozpoczął bieg trzyletniego terminu jego przedawnienia. Wskazane roszczenie powódki uległoby więc przedawnieniu w dniu 24 stycznia 2015r. Tak się jednak nie stało, gdyż w dniu 10 lutego 2014r., a więc przed upływem terminu przedawnienia, powódka wniosła do sądu rejonowego wniosek o zawezwanie pozwanej do próby ugodowej. Wniosek dotyczył także kwoty dochodzonej pozwem i jako taki na podstawie art. 123 § 1 pkt 1 k.c. przerwał bieg terminu przedawnienia jako czynność podjęta przed sądem w celu dochodzenia roszczenia. Termin ten, zgodnie z art. 124 § 1 k.c. zaczął biec na nowo od dnia zakończenia tego postępowania, co miało miejsce 5 czerwca 2014r., kiedy sąd rejonowy stwierdził, że nie zawarto ugody w sprawie. Omawiane roszczenie powódki przedawniało się więc po upływie kolejnych trzech lat od wskazanego dnia licząc, ulegało przedawnieniu w dniu 5 czerwca 2017r. Przed wskazaną datą tj. w dniu 26 kwietnia 2017r. powódka wniosła pozew zawierający żądanie zasądzenia z tytułu obniżenia ceny sprzedaży w odwołaniu do omawianej wad kwoty 60.000 zł. W tym zakresie doszło więc do kolejnej przerwy biegu terminu przedawnienia, a ponieważ roszczenie powódki w tej części okazało się zasadne Sąd na podstawie art. 560 § 1 i § 3 k.c. w związku z art. 556 § 1 k.c. kwotę tę zasądził w punkcie 1 wyroku. Przedawnieniu uległo natomiast, choć uznane za zasadne, żądanie powódki dotyczące obniżenia ceny sprzedaży nieruchomości zgłoszone w odwołaniu do omawianej wady w kwocie 199.990 zł, a stanowiące przedmiot rozszerzenia powództwa. Powódka dokonała czynności przed sądem zmierzającej do jej dochodzenia wnosząc o jej zasądzenie w niniejszej sprawie dopiero w dniu 19 grudnia 2019r., a więc zdecydowanie po upływie terminu przedawnienia. Ponieważ w myśl art. 117 § 2 k.c. po upływie terminu przedawnienia ten przeciwko komu przysługuje roszczenie może uchylić się od jego zaspokojenia poprzez powołanie się na zarzut przedawnienia, a pozwana w sprawie zarzut taki zgłosiła, Sąd na podstawie powołanego przepisu oddalił w punkcie 2 wyroku żądanie powódki dotyczące zasądzenia kwoty 199.990 zł jako przedawnione.

Sąd pierwszej instancji odsetki ustawowe od zasądzonej w punkcie 1 kwoty zasądził od dnia 5 czerwca 2014r. zgodnie z art. 481 § 1 i 2 k.c. w związku z art. 455 k.c. Roszczenie kupującego o obniżenie ceny rzeczy sprzedanej zgłoszone w oparciu o przepisy o rękojmi ma charakter bezterminowy, co oznacza, jak wskazano w art. 455 k.c., że staje się wymagalne po upływie odpowiedniego terminu wyznaczonego dłużnikowi do jego spełnienia. Z upływem tego terminu dłużnik popada w opóźnienie, co uprawnia wierzyciela do żądania odsetek ustawowych na podstawie przepisów art. 481 § 1 i § 2 zdanie pierwsze k.c. W okolicznościach niniejszej sprawy pozwana pozostawała w opóźnieniu ze spełnieniem dochodzonych w sprawie świadczeń pieniężnych uzasadniających odpowiedzialność odsetkową już od daty wskazanej w pozwie. Jak wynika z dowodów zgromadzonych w sprawie pozwana z pewnością została wezwana do zapłaty zasądzonej należności wraz z doręczeniem wezwania do próby ugodowego rozstrzygnięcia sporu. Posiedzenie w tej sprawie wyznaczone zostało na dzień 5 czerwca 2014r. Wraz z zawezwaniem doręczono pozwanej odpis wniosku zawierającego propozycje warunków ugodowego zakończenia sporu oraz poinformowano o podstawie faktycznej i prawnej żądania. Reprezentujący wówczas pozwaną pełnomocnik oświadczył, że pozwana nie zgadza się na zawarcie ugody. Od dania odbytego posiedzenia pozwana popadła w opóźnienie ze spełnieniem świadczenia pieniężnego względem powódki, gdyż już wówczas była zobowiązana do zapłaty kwoty zasądzonej w zaskarżonym wyroku.

Sąd pierwszej instancji mając na uwadze fakt zasądzenia 100.000 zł z dochodzonych pozwem 320.270 zł uznał, że powódka wygrała sprawę w 31%, przegrała w 69% i w takim zakresie na podstawie art. 100 k.p.c. rozdzielił między stronami koszty postępowania. Na koszty powódki składały się 5.000 zł tytułem opłaty sądowej od pozwu, 11.014 zł tytułem opłaty sądowej od rozszerzonego powództwa, 10.800 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego, 2.820,33 zł tytułem wykorzystanej zaliczki na poczet wynagrodzenia biegłego, łącznie 29.634,33 zł. Koszty pozwanej zamknęły się kwotą 10.800 zł z tytułu kosztów zastępstwa procesowego. Na skutek wskazanego stosunkowego rozdzielenia kosztów procesu pozwana zobowiązana została do zwrotu powódce kwoty 1.734,64 zł zasądzonej w punkcie 3 wyroku.

Apelacje od powyższego wyroku wniosły obie strony niniejszego postępowania.

Powódka (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w B. zaskarżyła wyrok w części w zakresie rozstrzygnięć zawartych w pkt 1 i 3 (nieprawidłowo wskazanych jako I i III) wyroku. Powódka zarzuciła zaskarżonemu wyrokowi naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 560 § 1 i § 3 k.c. i art. 556 § 1 k.c. w związku z art. 117 § 2 k.c. i art. 568 § (nie wskazano paragrafu) k.c. poprzez niewłaściwą ich wykładnię polegającą na uznaniu, że żądanie obniżenia ceny i dochodzenie zwrotu różnicy między ceną sprzedaży a ceną po obniżce stanowi roszczenie majątkowe podlegające przedawnieniu, co w konsekwencji doprowadziło do niewłaściwego zastosowania art. 117 § 2 k.c. i oddalenia powództwa w zakresie rozszerzonego powództwa w sytuacji, gdy uprawnienie powódki do obniżenia ceny i dochodzenia zwrotu części ceny nie wygasło, gdyż pozwana podstępnie wadę zataiła, w związku z tym nie mogło ulec przedawnieniu, gdyż nie rozpoczął się jego bieg. Ewentualnie powódka zarzuciła naruszenie:

1) art. 123 § 1 pkt 1 k.c. w związku z art. 45 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej poprzez jego niewłaściwą wykładnię i brak uznania, że wniesiony przez powódkę pozew w dniu 26 kwietnia 2017r. przerwał również bieg przedawnienia w stosunku do rozszerzonego powództwa w dniu 19 grudnia 2019r. w sytuacji, gdy powódka w pozwie odniosła się do wszystkich stwierdzonych wad oraz zastrzegła możliwość rozszerzenia powództwa po wydaniu w sprawie opinii przez biegłego o którą wnioskowała, a ograniczenie kwotowo żądania wynikało z faktu, że:

- ustalenie wysokości obniżenia wartości nieruchomości wymagało zasięgnięcia wiadomości specjalnych, gdyż pozwana kwestionowała swoją odpowiedzialność co do zasady i wysokości,

- istniał skomplikowany stan prawny oraz faktyczny nieruchomości zważywszy, że od samego początku powódka zarzucała pozwanej podstępne zatajenie wad, a pozwana do żadnej odpowiedzialności się nie poczuwała,

- nie była znana sytuacja majątkowa pozwanej, a przy roszczeniach sięgających kilkaset tysięcy zł koszt prowadzenia sporu były i są dla powódki znacznym obciążeniem w sytuacji, gdy powódka do takiej sytuacji nie doprowadziła, gdyż była zapewniana, że nieruchomość nie ma żadnych wad,

2) art. 5 k.c. w związku z art. 117 § 2 k.c. poprzez jego niezastosowanie w niniejszej sprawie i uwzględnienie podniesionego przez pozwaną zarzutu przedawnienia w zakresie rozszerzonego powództwa w sytuacji, gdy podniesienie przez pozwaną zarzutu przedawnienia w niniejszej sprawie stanowiło nadużycie prawa, gdyż m.in. pozwana podstępnie zataiła wady sprzedawanej nieruchomości, co zostało w sposób jednoznaczny stwierdzone przez Sąd pierwszej instancji.

Powódka wskazując na powyższe zarzuty wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku w pkt II (winno być w pkt 2) poprzez zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kwoty 220.270 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 5 czerwca 2014r. do dnia 31 grudnia 2015r. i z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016r. do dnia zapłaty oraz zmianę wyroku w pkt III (winno być 3) poprzez zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki zwrot kosztów procesu w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Nadto powódka wniosła o zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki zwrot kosztów procesu w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych w postępowaniu II instancyjnym.

Pozwana A. S. z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w N. wniosła apelację zaskarżając wyrok w części w zakresie w jakim Sąd pierwszej instancji uwzględnił roszczenie powódki w zakresie dotyczącym konieczności posadowienia drogi przeciwpożarowej w całości na nieruchomości zakupionej przez powódkę od pozwanej zasądzając z tego tytułu kwotę 20.000 zł. Pozwana zaskarżonemu wyrokowi zarzuciła naruszenie art. 233 k.p.c. w związku z art. 231 k.p.c. w związku z art. 563 § 1 k.c. poprzez bezpodstawne w okolicznościach sprawy założenie, że w zakresie dotyczącym planowanej drogi przeciwpożarowej w całości na nieruchomości przy ul. (...) w B. pozwana w sposób podstępny wprowadziła powódkę w błąd co do dalszego jej przebiegu podczas, gdy ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego w szczególności z decyzji S. (...) wydanej w postępowaniu nr (...) oraz z jego pisma z dnia 16 stycznia 2012r. wynika, że w chwili sprzedaży nieruchomości nie mogło być pozwanej wiadomym, że powódka nie będzie mogła korzystać z drogi przeciwpożarowej w sposób treścią tejże decyzji określony, wskutek czego Sąd pierwszej instancji uznał roszczenie powódki w tym zakresie za zasadne co do kwoty 20.000 zł pomimo tego, iż w sposób niewątpliwy powódka nie zawiadomiła pozwanej o przedmiotowej wadzie niezwłocznie po jej stwierdzeniu ( po dacie 16 stycznia 2012r.), co stanowiło o naruszeniu obowiązków obciążających powódkę jako kupującego na mocy art. 563 § 1 k.c. i winno skutkować oddaleniem powództwa w tym zakresie. Pozwana wskazując na powyższy zarzut wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku w tym zakresie i oddalenie powództwa co do kwoty 20.000 zł oraz zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej zwrot kosztów procesu za obydwie instancje z uwzględnieniem kosztów zastępstwa procesowego oraz opłaty skarbowej od pełnomocnictw złożonych w sprawie.

Powódka w odpowiedzi na apelację wniosła o oddalenie apelacji pozwanej w całości oraz zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki zwrot kosztów procesu za II instancję według norm przepisanych w tym kosztów zastępstwa adwokackiego.

Pełnomocnik pozwanej na rozprawie apelacyjnej w dniu 14 października 2021r. wniósł o oddalenie apelacji powódki oraz zasądzenie kosztów procesu.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje.

Zarówno apelacja powódki jak i apelacja pozwanej nie zasługiwały na uwzględnienie.

Podkreślić należy, że zarówno powódka w wywiedzionej apelacji jak i pozwana w złożonej apelacji nie kwestionowały ustaleń faktycznych dokonanych przez Sąd pierwszej instancji, jak i oceny przeprowadzonych w sprawie dowodów. Stąd Sąd Apelacyjny ustalenia poczynione przez Sąd pierwszej instancji, jako znajdujące uzasadnienie w materiale zgromadzonym w aktach sprawy, przyjął za własne, a wnioski z nich płynące zaakceptował.

Sąd Apelacyjny w pierwszej kolejności rozważy zarzuty przytoczone przez powódkę w apelacji.

Odnośnie do zarzutu przytoczonego w apelacji naruszenia przez Sąd pierwszej instancji przepisów prawa materialnego tj. art. 560 § 1 i § 3 k.c. i art. 556 § 1 k.c. w związku z art. 117 § 2 k.c. i art. 568 § (nie wskazano paragrafu) k.c. podkreślić należy, że Sąd Najwyższy w uzasadnieniu do uchwały 7 sędziów z dnia 20 czerwca 2013r. III CZP 2/13 (LEX nr 1425316) wskazał, że prawo do odstąpienia od umowy jest uprawnieniem prawokształtującycm, a pozostałe uprawnienia są kwalifikowane jako roszczenia (art. 560 § 1 k.c. i art. 561 § 1 k.c.) przy czym roszczenia majątkowe podlegają co do zasady przedawnieniu. Również w uzasadnieniu do wyroku z dnia 6 stycznia 1999r. II CKN 115/98 (LEX nr 197767) Sąd Najwyższy uznał, że roszczenia dochodzone z tytułu rękojmi na podstawie art. 568 § 1 k.c. są roszczeniami majątkowymi. W Kodeksie cywilnym tom II Komentarz do art. 450-1088 pod redakcją K. P. ( 5 wydanie Wydawnictwo C.H. Beck Warszawa 2009 strona 284) wskazano w pkt 5, że roszczenia z tytułu rękojmi dochodzone na podstawie art. 568 § 1 k.c. są roszczeniami majątkowymi, co do których możliwym jest skorzystanie z zarzutu przedawnienia. Również w Komentarzu do kodeksu cywilnego Księga trzecia Zobowiązania tom II ( Wydawnictwo Prawnicze Warszawa 1997 autorstwa Gerarda Bieniek, Heleny Ciepłej, Stanisława Dmowskiego, Jacka Gudowskiego, Krzysztofa Kołakowskiego, Marka Sychowicza, Tadeusza Wiśniewskiego i Czesławy Żuławskiej) na stronie 51 uwaga 9 podano, że przeważa pogląd, że uprawnienia z tytułu rękojmi mają charakter roszczeń z wyjątkiem odstąpienia od umowy, które jest zgodnie uważane za uprawnienie prawno kształtujące. Także w Kodeksie cywilnym Tom II Komentarz do art. 535-188 pod redakcją prof. E. G. (C.H. Beck Warszawa 2004 storna 80 teza 12) podano, że poza wypowiedzią J. S., który kwalifikował żądanie obniżenia ceny jako prawo kształtujące przeważa ocena, że jest to roszczenie majątkowe kupującego. Sąd Apelacyjny mając na względzie powyższe orzeczenia Sądu Najwyższego i poglądy doktryny podzielił stanowisko Sądu pierwszej instancji że żądanie obniżenia ceny jest roszczeniem majątkowym, a co za tym idzie może ono ulec przedawnieniu.

Sąd Apelacyjny podzielił uznanie Sądu pierwszej instancji, że roszczenia powódki sprecyzowane w piśmie procesowym z dnia 19 grudnia 2019r., uległy przedawnieniu. Podkreślić należy, że pismem z dnia 10 lutego 2014r. powódka złożyła do Sądu Rejonowego (...) w P. wniosek o zawezwanie do próby ugodowej w sprawie o zapłatę kwoty 986.847,20 zł. Wówczas wyszczególniła wady nabytej nieruchomości. Przy czy wyraźnie wskazano wysokość poszczególnych roszczeń (strona 9 uzasadnienia zaskarżonego wyroku - k. 661 akt). Jak chodzi o roszczenie o obniżenie ceny to powódka określiła je na 101.627,50 zł, brak możliwości korzystania z nieruchomości na dotychczasowych warunkach ze względu na zmianę decyzji o zmianie usytuowania drogi przeciwpożarowej na 494.219,70 zł, zaś posadowienie budynku magazynowo - gospodarczego niezgodnie z przepisami na 391.000 zł. Po tej dacie tj. po 10 lutego 2014r. powódka zleciła rzeczoznawcy majątkowemu M. H. sporządzenie opinii. Opinia została sporządzona w dniu 30 października 2015r. W opinii tej rzeczoznawca majątkowy roszczenie o obniżenie ceny określiła na 50.652 zł, 42.925 zł i 391.100 zł, łącznie 484.877 zł. Przy czym zarówno we wniosku o zawezwanie do próby ugodowej jak i w prywatnej opinii sporządzonej na zlecenie powódki przez rzeczoznawcę majątkowego M. H. posadowienie budynku magazynowo - gospodarczego niezgodnie z przepisami zostało określone na kwotę 391.100 zł. W dacie więc wniesienia pozwu do sądu tj. 26 kwietnia 2017r. czyli po upływie 3 lat od złożenia do sądu rejonowego wniosku o zawezwanie do próby ugodowej i po upływie 5 lat licząc od daty dowiedzenia się o wadach (odpowiednio 22 października 2012r., 16 stycznia 2012r. i 24 stycznia 2012r.) powódka mogła już określić wysokość roszczenia z tytułu obniżenia ceny, gdyż przecież wskazała go we wniosku o zawezwanie do próby ugodowej i dysponowała opinią rzeczoznawcy majątkowego sporządzoną zresztą w dniu 30 października 2015r., a więc na półtora roku przed wniesieniem pozwu do sądu. Powódka w pozwie domagała się zapłaty od pozwanej kwoty 100.000 zł, a więc nie odpowiadającej ani kwocie podanej we wniosku o zawezwanie do próby ugodowej ani kwocie wskazanej w operacie szacunkowym. W dacie wniesienia pozwu do sądu, wbrew zarzutowi powódki przytoczonemu w apelacji, był już znany zarówno stan prawny jak i faktyczny nieruchomości i nie uległ on zmianie po 26 kwietnia 2017r. Natomiast sytuację majątkową pozwanej Spółki powódka mogła ustalić choćby w oparciu o wpisy w Krajowym Rejestrze Sądowym dotyczącym tego przedsiębiorcy Nr KRS (...),który to dokument jest dostępny dla wszystkich na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości. Z wpisów w (...) (...) - Wzmianki o złożonych dokumentach wynika, że pozwana począwszy od 30 marca 2003r. składa sprawozdania za 2003r. i następne w szczególności w dniu 21 czerwca 2016r. zostało złożone sprawozdanie za okres od 1 stycznia 2015r. do 31 grudnia 2015r., a w dniu 7n czerwca 2017r. za okres od 1 stycznia 2016r. do 31 grudnia 2016r. W ocenie Sądu należy odróżnić skutki zatajenia przed powódką wad przez pozwaną od możliwości zgłoszenia zarzutu przedawnienia.

Sąd Apelacyjny podzielił stanowisko Sądu Apelacyjnego w (...)zaprezentowane w uzasadnieniu do wyroku z dnia 20 kwietnia 2021r. sygn. akt IACa 470/20 zgodnie z którym skorzystanie z zarzutu przedawnienia jest formą realizacji prawa podmiotowego służącego każdej stronie sporu prowadzonego przed sądem; jedynie odwołanie się przez oponenta takiego zarzutu do takich, udowodnionych przez niego okoliczności faktycznych, które w sposób jednoznaczny wskazują, że powołujący zarzut przedawnienia swoim nagannym, z punktu widzenia zasad lojalnego postępowania wobec kontrahenta działaniem, doprowadził do sytuacji w której druga strona nie mogła dochodzić roszczenia w odpowiednim czasie bez obawy narażenia się na ten zarzut, mogłoby pozwolić na stwierdzenie, że rzeczywiście skorzystanie z tego zarzutu stanowi nie zasługujące na ochronę nadużycie i wobec tego sąd mógłby go nie uwzględnić z tej właśnie przyczyny; dopiero wykazanie takiego szczególnie nagannego zachowania uczynić by mogło aktualnym podjęcie oceny, czy skorzystanie z dobrodziejstwa wynikającego z tego zarzutu da się pogodzić ze społeczno - gospodarczym przeznaczeniem instytucji przedawnienia roszczeń majątkowych. Zdaniem Sądu Apelacyjnego brak jest podstaw do uznania, że pozwana w istotny sposób przyczyniła się do tego, ze doszło do przedawnienia roszczenia. Przy czym w apelacji powódki zachodzi wewnętrzna sprzeczność, gdyż z jednej strony powódka, uzasadniając pierwszy zarzut przytoczony w apelacji zarzuciła, że dochodzone przez nią roszczenie w ogóle nie mogło ulec przedawnieniu, zaś z drugiej - uzasadniać trzeci zarzut - podniosła, że to pozwana przyczyniła się do tego, że doszło do przedawnienia roszczenia. W toku procesu w ogóle powódka nie podniosła, że przytoczony przez pozwaną zarzut przedawnienia stanowi nadużycie prawa w rozumieniu art. 5 k.c., stąd Sąd pierwszej instancji w ogóle tej kwestii nie rozważał. Dopiero w apelacji pojawił się, po raz pierwszy podniesiony przez powódkę zarzut naruszenia art. 5 k.c. w związku z art. 117 § 2 k.c. Sąd mając na względzie, że art. 5 k.c. w odniesieniu do przedsiębiorców można stosować wyłącznie wyjątkowo oraz upływ czasu pomiędzy dowiedzeniem się przez powódkę o wadach, złożeniem pozwu i rozszerzeniem powództwa w piśmie z dnia 19 grudnia 2019r. tj. ponad 7 lat od dowiedzenia się o wadach, ponad 5 lat od złożenia wniosku o zawezwanie do próby ugodowej i ponad 4 lata od sporządzenia przez M. H. operatu szacunkowego, zarzut naruszenia art. 5 k.c. uznał za nieusprawiedliwiony. Przy czym powódka nawet nie uprawdopodobniła, że do przedawnienia roszczenia doszło na skutek zachowania pozwanej przed procesem.

Zgodnie z art. 316 § 1 k.p.c. po zamknięciu rozprawy sąd wydaje wyrok biorąc za podstawę stan rzeczy istniejący w chwili zamknięcia rozprawy. Pismo wysłane przez powódkę w dniu 21 października 2021r. stanowiące załącznik do wniosku z dnia 21 października 2021r. o sporządzenie uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 14 października 2021r. i doręczenie powódce odpisu tegoż wyroku wraz z uzasadnieniem, nie może stanowić załącznika do protokołu rozprawy apelacyjnej z dnia 14 października 2021r., gdyż nie zostało ono złożone na tej rozprawie lub wysłane do sądu na tyle wcześniej, żeby wpłynęło do sądu przed terminem rozprawy apelacyjnej. Pismo to wysłane zostało do Sądu w dniu 21 października 2021r., a więc 7 dni po wydaniu wyroku w niniejszej sprawie, co nastąpiło w dniu 14 października 2021r. i wpłynęło do Sądu w dniu 25 października 2021r. tj. 11 dni licząc od daty rozprawy apelacyjnej i wydania w sprawie wyroku.

Biorąc powyższe pod rozwagę apelację powódki, na podstawie art. 385 k.p.c., oddalono.

Jak chodzi o apelację pozwanej to nie zasługiwała ona na uwzględnienie. Pozwana w uzasadnieniu do apelacji zarzuciła, że Sąd pierwszej instancji ustalił w sposób jednoznaczny, że w dniu 16 stycznia 2012r. powódka powzięła ostatecznie wiadomość o konieczności posadowienia drogi przeciwpożarowej w całości na terenie nieruchomości zakupionej przez powódkę położonej w B. przy ul. (...), gdyż wówczas doręczono M. W. - działającemu wówczas jako pełnomocnik powódki - pismo S. (...) z dnia 5 stycznia 2012r. w którym wskazano na brak zgody K. i R. S. (1) na przeprowadzenie drogi przeciwpożarowej przez działkę stanowiącą ich własność. Pozwana zarzuciła, że powódka dopiero w dniu 10 lutego 2014r., kiedy to wystąpiła z wnioskiem o zawezwanie do próby ugodowej, zawiadomiła pozwaną o wadzie, stąd utraciła prawo do rękojmi wskutek naruszenia art. 563 1 k.c.

Sąd Okręgowy poczynił ustalenia faktyczne bez obrazy art. 233 § 1 k.p.c. w oparciu o wszechstronnie przeanalizowany, oceniony zgodnie z zasadami wiedzy, logiki i doświadczenia życiowego materiał dowodowy. Skuteczne podniesienie zarzutu poczynienia ustaleń sprzecznych z materiałem dowodowym wymaga wskazania, przy użyciu argumentów jurydycznych, rażącego naruszenia wyżej powołanych dyrektyw oceny dowodów, czemu skarżąca nie sprostała. Jeżeli nadto z określonego materiału dowodowego Sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena Sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów i musi się ostać, choćby w równym stopniu na podstawie tego materiału dowodowego, dawały się wysnuć wnioski odmienne. Tylko w takim przypadku, gdy brak jest logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami lub wnioskowanie Sądu wykracza poza schematy logiki formalnej albo wbrew zasadom doświadczenia życiowego nie uwzględnia jednoznacznych praktycznych związków przyczynowo-skutkowych, to przeprowadzona przez Sąd ocena dowodów może być skutecznie podważona (vide: wyrok Sądu Najwyższego z 27 września 2002r., II CKN 817/00, LEX nr 56906). Zdaniem Sądu Apelacyjnego w takim rozumieniu tego przepisu pozwana nie wykazała naruszenia przez Sąd pierwszej instancji art. 233 § 1 k.p.c.

Podkreślić należy, że zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości nastąpiło w dniu 15 lutego 2011r. K. i R. S. (1) pismem z dnia 3 stycznia 2012r. powiadomili S. (...), że nie wyrazili zgody na wykorzystanie ich działki jako drogi przeciwpożarowej. Sąd pierwszej instancji nie ustalił, że w dniu 16 stycznia 2012r. M. W. - działającemu wówczas jako pełnomocnik powódki - doręczono pismo S. (...) z dnia 5 stycznia 2012r. To w części rozważeniowej Sąd Okręgowy przyjął (strona 28 uzasadnienia k.670 akt ), że o wadzie w postaci konieczności posadowienia drogi przeciwpożarowej w całości na terenie zakupionej nieruchomości powódka powzięła wiadomość w dniu 16 stycznia 2012r. kiedy to doręczono M. W. pismo S. (...) z dnia 5 stycznia 2012r. Sąd Okręgowy również w części rozważeniowej - strona 22 uzasadnienia – k. 667 akt - uznał, że pozwana nie wykazała okoliczności posiadania przez powódkę, przed zawarciem umowy sprzedaży, wiedzy o konieczności wytyczenia w całości drogi przeciwpożarowej na zakupionej przez powódkę nieruchomości. Sąd pierwszej instancji uznał (strona 23 uzasadnienia – k. 668 akt) że pozwana przed sprzedażą powódce nieruchomości wiedziała o braku możliwości uzyskania zgody sąsiadów na przeprowadzenie drogi przeciwpożarowej przez ich grunt, o fakcie tym pozwana przed zawarciem umowy sprzedaży nie poinformowała powódki, w konsekwencji Sąd uznał, że podstępnie m.in. ten fakt zataiła. Chociaż w apelacji kwestionowane jest podstępne zatajenie tejże wady przez pozwaną, to jednakże skutecznie nie podważono w/w stanowiska Sądu Okręgowego. Podkreślić należy, że Prezesem pozwanej Spółki i (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością była ta sama osoba. Sąd pierwszej instancji ustalił (strona 3 uzasadnienia – k. 658 akt) i w apelacji to nie jest kwestionowane, że (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością złożyła do S. (...) wniosek o pozwolenie na budowę budynku produkcyjnego z częścią socjalno biurową. Do wniosku został załączony projekt budowlany w którym wskazano przebieg planowanej drogi przeciwpożarowej, na projekcie droga przeciwpożarowa w kształcie litery U przebiegała przez nieruchomość pozwanej, a także przez nieruchomość S. P. i K. i R. S. (1). Do wniosku dołączono zgodę S. P., nie dołączono zgody K. i R. S. (1), którzy nie wyrazili zgody na przebieg drogi przeciwpożarowej przez ich nieruchomość. Pozwana więc, jeszcze przed wydaniem przez S. (...) decyzji nr (...) z dnia 21 czerwca 2008. wiedziała, że K. i R. S. (1) nie wyrazili zgody na przebieg drogi przeciwpożarowej przez ich nieruchomość i powyższą informację zataiła przed powódką. Biorąc powyższe pod rozwagę apelację pozwanej, na podstawie art. 385 k.p.c., oddalono.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono stosownie do art. 98 § 1 k.p.c. obciążając każdą ze stron w zakresie poniesionym, gdyż apelacja zarówno powódki jak i pozwanej nie została uwzględniona i zasądzając od pozwanej na rzecz powódki kwotę 2.700 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego zgodnie z § 2 pkt 5 w związku z § 10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2015r. poz. 1800).

Mariola Głowacka

do systemu wprowadziła st. sekr. sąd. Sylwia Woźniak

Niniejsze pismo nie wymaga podpisu własnoręcznego na podstawie § 21 ust. 4 zarządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 19 czerwca 2019 r. w sprawie organizacji i zakresu działania sekretariatów sądowych oraz innych działów administracji sądowej jako właściwie zatwierdzone w sądowym systemie teleinformatycznym.