Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Przedmiot i przebieg postępowania

1.  Pozwem z dnia 10 września 2020 r. (data prezentaty) powodowie M. i A. S. wnieśli o zasądzenie od pozwanego (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. kwoty 14 161,46 zł do swojego majątku wspólnego wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 23 kwietnia 2018 r. do dnia zapłaty, a ponadto o zasądzenie od pozwanego na rzecz powodów zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych w wysokości w podwójnej wysokości stawki minimalnej. Powodowie opierali swoje żądanie na zawartej z pozwanym umowie deweloperskiej, w której przewidziano na ich rzecz karę umowną w razie zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu po terminie ustalonym w umowie z przyczyn leżących po stronie pozwanego. ( pozew, k. 1-3)

2.  W sprzeciwie od nakazu zapłaty pozwany (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. zaskarżył wydany w sprawie nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym w całości, wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powodów na rzecz pozwanego zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Pozwany wskazał, że brak jest podstaw do żądania przez powodów kary umownej, albowiem do przekroczenia terminu ustalonego w umowie doszło z przyczyny niezawinionej przez pozwanego – przedłużającego się postępowania administracyjnego prowadzonego przez Prezydenta (...) W.. Dodatkowo, na wypadek nieuwzględnienia przez sąd tego zarzutu, pozwany wniósł o zmiarkowanie kary umownej. ( sprzeciw, k. 113-126)

Ustalenia faktyczne

3.  W 2015 r. A. i M. S. (1) szukali nowego mieszkania do zakupu na (...) B.. Odwiedzili biuro sprzedaży S. na terenie ich nowej inwestycji w okolicach ul. (...), gdzie otrzymali prospekt informacyjny dotyczący tej inwestycji. Wcześniej słyszeli o firmie (...), mieli dobrą opinię o tym deweloperze. Inny deweloper, którego ofertą byli zainteresowani, przewidywał późniejsze terminy na odbiór inwestycji. W biurze sprzedaży S. zapowiadano, że zwykle mieszkania są wydawane nabywcom jeszcze przed terminem wskazanym w umowie. Dowiedzieli się też, że w ramach inwestycji jest planowana procedura podziału działek ewidencyjnych oraz ujednolicenia terminów użytkowania wieczystego.

( przesłuchanie powoda, k. 320v; przesłuchanie powódki, k. 321v)

4.  Prospekt informacyjny dla inwestycji „M., Etap I” został sporządzony 25 marca 2015 r. i był kilkakrotnie zmieniany. W prospekcie zawarto informację m. in. o dotychczas wykonanych przedsięwzięciach deweloperskich pozwanego, stanie prawnym, planistycznym i ewidencyjnym nieruchomości objętych inwestycją. Wskazano, że dla inwestycji wydano już ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę nr (...) z dnia 10 grudnia 2014 r. Jako najpóźniejszą datę przeniesienia prawa własności nieruchomości podano 30.09.2017 r., a harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego przewidywał IX etapów. Zawarto też w nim informację o możliwości obciążenia nieodpłatnymi służebnościami przesyłu oraz przechodu i przejazdu oraz służebnościami w zakresie nieodpłatnego korzystania z całej infrastruktury i elementów małej architektury na rzecz innych działek lub działek sąsiednich w zakresie, w jakim będzie to konieczne dla zapewnienie prawidłowej komunikacji, dostępu do drogi publicznej działek powstałych w wyniku procesu podziału i scalenia, którego plan stanowił załącznik do prospektu. Prospekt opisywał też cechy planowego do wybudowania w I etapie budynku A.

( prospekt informacyjny, k. 134, 135, 144, 145, 147v)

5.  W załączniku nr 1 do prospektu przedstawiono wstępny projekt podziału nieruchomości, z którego wynikało, że w związku z inwestycją dojdzie do podziału działki ew. nr(...) z obrębu (...) na działki (...), a następnie do podziału i połączenia działek nr (...) w działkę nr (...) oraz działek (...) w działkę nr (...). Załącznikiem nr 6 do prospektu był projekt umowy deweloperskiej wraz z załącznikami, takimi jak plan zagospodarowania terenu, informacją w sprawie odpowiedzialności dewelopera za wady lub o umowie mieszkaniowego rachunku powierniczego.

( prospekt informacyjny, k. 150, 154)

6.  Dnia 30 listopada 2015 r. A. i M. S. (1) podpisali u notariusza A. G. (1) ze spółką (...) Sp. z o.o., reprezentowaną przez pełnomocnika L. G., dwie umowy deweloperskie o tożsamej treści, przy czym jedna dotyczyła planowanego lokalu o tymczasowym numerze nr (...) o pow. 49,87 m ^{( 2)} (Rep. A nr (...)), a druga lokalu o tymczasowym numerze nr (...) o pow. 41,95 m ^{( 2 )}(Rep. A nr (...)). W § 2 ust. 1 pkt 2 umów wskazano, że zadanie inwestycyjne M. Etap I jest realizowane na projektowanej działce gruntu o nr ew. (...), a projektowany proces podziału i scalenia działek został przedstawiony w treści załącznika nr 1. W § 13 umów strony przewidziały obowiązek zapłaty kar umownych w przypadku niektórych naruszeń umowy. Zgodnie z ust. 4 tego paragrafu gdy na nabywców nie zostanie przeniesione prawo własności lokali do dnia 30 września 2017 r. z przyczyn leżących po stronie dewelopera, deweloper zapłaci nabywcom karę umowną za każdy dzień opóźnienia w kwocie stanowiącej równowartość odsetek ustawowych od kwoty stanowiącej cenę lokalu, przy czym łącznie kwota należna nabywcy z tytułu kary umownej nie może przewyższać równowartości 4% ceny lokalu. Z kolei, w myśl ust. 5 tego paragrafu, w przypadku nie przeniesienia prawa własności lokalu do dnia 30 września 2017 r. , z przyczyn leżących po stronie nabywcy, z wyłączeniem przyczyn spowodowanych tzw. „siłą wyższą”, nabywca zapłaci deweloperowi karę umowną za każdy dzień opóźnienia w kwocie stanowiącej równowartość odsetek ustawowych od kwoty stanowiącej cenę lokalu, przy czym łącznie kwota należna deweloperowi z tytułu kary umownej nie może przewyższać równowartości 4% ceny lokalu.

( umowy deweloperskie, k. 9, 11v, 14v, 23, 24, 28, 30v, 33v, 42, 43)

7.  M. i A. S. mogli wcześniej zapoznać się z projektem umowy. Siostra M. S. (2), której porady zasięgnęli przez zawarciem umowy, wskazała, że nie ma w niej jakichś rażąco niekorzystnych dla nich zapisów. Państwo S. nie zwracali szczególnej uwagi na postanowienia dotyczące kar umownych, spodziewali się, że obędzie się bez nich. Podczas odczytywania aktu notarialnego notariusz odpowiadała na ich pytania i wyjaśniała niektóre fragmenty umowy. W kontekście kar umownych wskazywała, że jeśli termin określony w umowie nie zostanie przez dewelopera dotrzymany, to kara umowna zostanie przyznana nabywcom – chyba że zadziałałby siła wyższa. Natomiast gdyby to nabywcy celowo odwlekali przeniesienie własności lokalu, to oni byli zobowiązani do zapłaty kar umownych.

( przesłuchanie powoda, k. 321v; przesłuchanie powódki, k. 322v)

8.  M. i A. S. mieli swoje uwagi i propozycje co do lokali, które zostały zebrane i uwzględnione przez dewelopera. Zwrócili się także o połączenie obu nabywanych projektowanych lokali w jeden, większy lokal. W związku z tym ostatnim żądaniem w dniu 16 marca 2016 r. strony zawarły kolejną umowę w formie aktu notarialnego, na podstawie której dwie poprzednie umowy zostały rozwiązane oraz zawarto nową umowę dotyczącą projektowanego lokalu o nr (...) i powierzchni 92,30 m ². Postanowienia umowy miały tożsame brzmienie z tymi zawartymi w rozwiązanych umowach, w tym co do kar umownych.

( lista zmian lokatorskich, k. 173v-176; wycena połączenia mieszkań, k. 177; umowa ostateczna, k. 47-48, 55, 64-65)

9.  W okresie między zawarciem pierwszych umów deweloperskich z małżonkami S. a umową na jeden lokal spółka (...) zawarła z (...) W. umowę ujednolicenia terminów użytkowania wieczystego nieruchomości objętych inwestycją, stanowiących działki ew. nr (...).

( umowa, k. 228-232)

10.  Spółka (...) uzyskała pozwolenie na użytkowanie budynku mieszkalnego objętego prospektem informacyjnym decyzją Prezydenta (...) W. z dnia 7 października 2016 r. Lokal mieszkalny wraz ze związanym z lokalem miejscem postojowym przekazano A. i M. S. (1) dnia 16 stycznia 2017 r.

( decyzja, k. 224, 225; protokół odbioru, k. 227)

11.  Spółka (...) zamierzała uzyskać zgodę na dokonanie przebudowy dróg oraz budowę zjazdu na teren inwestycji jeszcze przed wybudowaniem budynku nr (...). Okazało się jednak, że podmiot dysponujący mieniem Skarbu Państwa stanowiącym fragmenty drogi krajowej (...) – Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad – odmawiał wydania zgody właścicielskiej na dysponowanie nieruchomościami na cele budowlane, pomimo posiadania trwałego zarządu do nieruchomości drogowych, odsyłając spółkę do Prezydenta (...) W.. Z kolei Prezydent (...) W., jako podmiot pozbawiony prawa trwałego zarządu do tych nieruchomości drogowych, również nie widział podstaw do wydania takiej zgody.

( przesłuchanie członka zarządu pozwanej A. G. (2), k. 323v)

12.  Stanowisko (...) spowodowało konieczność zmiany planów Spółki, polegającej na tym, że wystąpi ona o zatwierdzenie podziału nieruchomości powołując się na szczególną podstawę prawną (art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami) i fakt zabudowania nieruchomości budynkiem oddanym już do użytkowania.

( przesłuchanie członka zarządu pozwanej A. G. (2), k. 323v)

13.  Spółka (...) złożyła wniosek o zatwierdzenie podziału nieruchomości położonej przy ul. (...) stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) w dniu 4 stycznia 2017 r. w Biurze Geodezji i (...) W. (dalej też jako (...)). Złożenie wniosku w styczniu (pomimo że wniosek z dokumentacją był gotowy w grudniu) wynikało ze zmian organizacyjnych urzędu (...) W. i centralizacji (...) spółka obawiała się, że wniosek złożony wcześniej będzie rozpoznawany dłużej, gdyż wymagałby on przekazania przez dzielnicowe delegatury (...) (funkcjonujące do grudnia 2016 r.). We wniosku oznaczono, że wnioskowany podział ma nastąpić w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. Do wniosku załączono m. in. mapę z projektem podziału w 5 kopiach, pismo wydziału Architektury i Budownictwa z 12.06.2014 r. dot. dostępności komunikacyjnej (w piśmie wskazano, że projektowany zjazd jest zgodny z przepisami planu odnośnie dostępności komunikacyjnej) oraz opinię ZDM dot. projektu podziału (pozytywną) z 27 kwietnia 2016 r.

( wniosek, k. 178; załączone pisma, k. 179-183; przesłuchanie członka zarządu pozwanej, k. 323)

14.  Urząd poinformował spółkę (...), że wniosek powinien zostać uzupełniony o wskazanie sposobu dojazdu do projektowanej działki (...) w przypadku zbycia. Pismem z dnia 24 stycznia 2017 r. spółka odpowiedziała, że w takim przypadku dojazd zostanie zapewniony przez projektowaną służebność przejścia i przejazdu wybudowaną betonową drogą szerokości 5m od ul. (...). Zjazd z działki (...) byłby zjazdem tymczasowym do czasu uzyskania pozwolenia na zjazd z ul. (...).

( pismo, k. 185, 186)

15.  Biuro Geodezji i (...) W. zwróciło się do Wydziału Architektury i Budownictwa (dalej też jako WAiB) dla dzielnicy B. z prośbą o opinię co do zgodności projektowanego podziału z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla nieruchomości objętej podziałem. Pismem z dnia 2 marca 2017 r. projekt ten został zaopiniowany pozytywnie pod kątem zgodności z warunkami podziałów nieruchomości określonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

( pismo, k. 187)

16.  Pismem z dnia 28 marca 2017 r. spółka (...) została zawiadomiona o tym, że załatwienie sprawy nie jest możliwe w terminie, o którym mowa w art. 35 § 3 k.p.a., gdyż rozpoznanie wniosku wymaga dodatkowej opinii WAiB dzielnicy B. w zakresie dotyczącym projektowanej służebności oraz stanowiska Biura Mienia i Skarbu Państwa co do stanowiska właściciela przedmiotowej nieruchomości.

( zawiadomienie, k. 188)

17.  Pismem z dnia 31 marca 2017 r. WAiB dzielnicy B. wydał opinię, wedle której przedstawiona propozycja tymczasowego dojazdu do działki (...) przez projektowaną służebność jest niezgodna z postanowieniami obowiązującego planu miejscowego, a dostęp do drogi publicznej powinien być zapewniony wyłącznie od przedłużenia ul. (...). Do tej opinii wnioskująca spółka ustosunkowała się pismem z dnia 7 kwietnia 2017 r., wskazując, że wybrana przez spółkę podstawa wniosku o zatwierdzenie podziału nie wymaga zgodności z postanowieniami planu miejscowego.

( opinia, k. 189; stanowisko, k. 190-193)

18.  Spółka (...), z uwagi na brak wiadomości o zwróceniu się o zgodę właścicielską przez (...), samodzielnie złożyła wniosek o wyrażenie zgody właścicielskiej na dokonanie podziału nieruchomości w Biurze Mienia Miasta i Skarbu Państwa (dalej też jako (...)) (...) W. dnia 13 kwietnia 2017 r. Oficjalne pismo (...) w tej sprawie powstało 18 kwietnia 2017 r.

( wniosek, k. 194-196; prośba o stanowisko, k. 197)

19.  W ramach urzędu (...) W. powstał wewnętrzny spór kompetencyjny co do jednostki, która miała podjąć decyzję co do zgody właścicielskiej na podział działki w imieniu Prezydenta (...) W. (gospodarującego mieniem Skarbu Państwa). (...) pismem z dnia 4 maja 2017 r. przekazało prośbę o stanowisko (...) oraz wniosek spółki (...) jako jednostce właściwej. Zastępca Burmistrza D. B. w piśmie z dnia 15 maja 2017 r. natomiast stwierdził, że wydanie takiej zgody nie mieści się w zakresie jego właściwości i powinno tego dokonać (...). Spółka (...) pismem z 17 maja 2017 r. sama zwróciła się do (...) o jak najszybsze rozpatrzenie wniosku. W piśmie tym wskazano, że załatwienie sprawy bez zbędnej złowi jest szczególnie ważne dla S., gdyż opóźnienie w załatwieniu sprawy generuje po stronie spółki dodatkowe koszty, powodując przy tym dla niej znaczne straty finansowe (w związku z przewlekłym działaniem organów spółce grozi kara umowna). Tożsamy wniosek o szybkie rozpoznanie wniosku spółka (...) złożyła w (...) 24 maja 2017 r.

( pismo (...), k. 198; pismo Burmistrza, k. 199; wniosek S., k. 200-202; 203-205)

20.  Również 24 maja 2017 r. Spółka złożyła pismo skierowane bezpośrednio do zastępcy Prezydenta (...) W. W. P., zwracając się o pomoc w wyjaśnieniu okoliczności powodujących, że niniejsza sprawa nie została rozpatrzona do tego dnia pomimo jednoznacznego stanu prawnego oraz faktycznego sprawy. Spotkanie z udziałem zastępcy prezydenta oraz przedstawicielami zaangażowanych komórek organizacyjnych urzędu odbyło się. Wcześniej spółka starała się też zorganizować bezpośrednie spotkania z zaangażowanymi w sprawę urzędnikami w celu zrozumienia i wyjaśnienia problemów z rozpoznawanym wnioskiem.

( pismo spółki, k. 206-208; przesłuchanie członka zarządu pozwanej, k. 323v)

21.  W międzyczasie wraz z powyższym postępowaniem toczyły się postępowania administracyjne w przedmiocie zezwolenia na lokalizację zjazdu. Decyzją z dnia 28 marca 2017 r. Prezydent (...) W. zezwolił spółce na lokalizację na czas nieokreślony zjazdu na drogę publiczną usytuowanego w pasie drogowym ul. (...) na dz. ew. nr 257/1 z obrębu (...) na teren stanowiący dz. ew. nr 2/6, 6/5 z obrębu 7-04-10.

( decyzja Prezydenta, k. 209-210)

22.  Wnioskiem z dnia 8 maja 2017 r. spółka (...) wniosła o wydanie zezwolenia na lokalizację zjazdu w pasie drogowym ul. (...) na dz. ew. (...) z obrębu (...) oraz dz. ew. nr (...) z obrębu (...) przez Generalną Dyrekcję Dróg Krajowych i Autostrad. Pismem z dnia 24 maja 2017 r. Spółka skierowała do (...) monit w tej sprawie. (...), zmieniając swoje stanowisko wyrażane w kontekście podziału nieruchomości, pismem z dnia 7 czerwca 2017 r. poinformowała, że udziela spółce zgody na dysponowanie nieruchomościami stanowiącymi dz. ew. nr (...), (...) na cele związane z przebudową skrzyżowania (w ramach którego mieściła się też budowa zjazdu) oraz odwonienia i oświetlenia ulic (...).

( wniosek, k. 211-212)

23.  Pismem z dnia 23 maja 2017 r. (...) zawiadomił spółkę o zebranym materiale dowodowym w sprawie zatwierdzenia podziału nieruchomości i możliwości przedstawienia swojego stanowiska w sprawie. W związku z możliwością zapewnienia stałego dojazdu do projektowanych do wydzielenia (...) spółka (...) pismem z dnia 1 czerwca 2017 r. zmodyfikowała wniosek skierowany do (...) w ten sposób, że dojazd do projektowanej działki nr (...) miał być zapewniony od strony ul. (...) (przedłużenie ul. (...)) poprzez zjazd od strony działek (...). Po tej modyfikacji Prezydent (...) W., w którego imieniu działał naczelnik wydziału w (...), zatwierdził decyzją z dnia 23 czerwca 2017 r. podział nieruchomości oznaczonej nr ew. 6/5 w sposób przedstawiony na mapie zgodnie z projektem podziału, wchodzącej w skład operatu technicznego wpisanego w dniu 20 grudnia 2016 r. do ewidencji materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego na działki (...) o pow. 0,3319 ha i 6/13 o pow. 2,0121 ha.

( wniosek, k. 215; decyzja, k. 216-217).

24.  W następstwie uzyskanej decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości w dniu 21 lipca 2017 r. spółka (...) wystąpiła o wpisanie zmiany do Ewidencji Gruntów i Budynków, założenie kartotek lokali, a także ujawnienie zmian w księdze wieczystej. Spółka wnosiła o przyśpieszenie wpisu do księgi wieczystej pismem z dnia 11 września 2017 r. Wpis działki nr (...) do KW nr (...) nastąpił 19 września 2017 r. na podstawie wypisu z rejestru gruntów i wyrysu z mapy ewidencyjnej z dnia 28 sierpnia 2017 r. Wykreślenie tej działki z KW nr (...) i przeniesienie do innej księgi wieczystej nastąpiło natomiast dnia 20 listopada 2017 r. na podstawie wypisu z rejestru gruntów z dnia 10 listopada 2017 r.

( wniosek do (...), k. 219; informacja dostępna z kw, ujawnione na rozprawie k. 335; wniosek o przyśpieszenie k. 220; zawiadomienie, k. 222,223)

25.  Mailem z dnia 28 listopada 2017 r. M. S. (1) został zawiadomiony o proponowanym terminie zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu na dzień 10 stycznia 2017 r. Wcześniejsze zapytania czy zastrzeżenia związane z niezachowaniem umownego terminu na zawarcie tej umowy były przez pracowników spółki zbywane albo nie udzielano na nie odpowiedzi.

( wydruk maila, k. 233; przesłuchanie powoda, k. 321)

26.  Do zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu doszło 10 stycznia 2018 r. u tej samej notariusz, u której podpisano umowy deweloperskie. Według informacji z § 2 ust. 4 umowy, wypis z kartoteki lokali dla lokalu objętego umową wydano 7 listopada 2017 r. W § 6 ust. 3 zawarto oświadczenie nabywców o tym, że kwitują należyte wykonanie przez spółkę zobowiązań wynikających z umowy deweloperskiej, co nie dotyczy jednak praw i roszczeń wynikających z przysługującej nabywcy rękojmi za wady lokalu i nieruchomości wspólnej. W ust. 3a dodano, że skwitowanie nie oznacza również zrzeczenia się przez nabywców ewentualnych roszczeń wynikających z nieprzeniesienia przez dewelopera własności lokalu w terminie ustalonym na dzień 30 września 2017 r., a deweloper takich roszczeń nie uznaje ani co do zasady ani co do wysokości.

( umowa przenosząca własność, k. 70, 79)

27.  Pismem z dnia 9 kwietnia 2018 r. małżonkowie S. wezwali (...) do zapłaty kary umownej w wysokości 14 303 zł tytułem kary umownej w terminie 3 dni od dnia otrzymania wezwania. W piśmie wskazano, że dotychczasowe odpowiedzi na żądanie zapłaty nie wskazywały na to, by do uchybienia przewidzianego w umowie terminu doszło z przyczyn nie leżących po stronie dewelopera. Wezwanie to doręczono spółce 23 kwietnia 2018 r.

( wezwanie, k. 84; (...), k. 85, 86)

28.  W związku z nieterminowym zawarciem umowy przenoszącej własność A. i M. S. (1) musieli wnioskować do Banku, który udzielił im kredytu, o przedłużenie terminu okazania umowy przenoszącej własność.

( przesłuchanie A. S., k. 322)

Omówienie dowodów

29.  Ustalając stan faktyczny sprawy Sąd oparł się przede wszystkim na przedstawionych przez strony dokumentach. Ich autentyczność oraz prawdziwość sekwencji zdarzeń, jaka z nich wynikała, nie była przez strony kwestionowana. Spór pomiędzy stronami polegał na odmiennej ocenie, czy w świetle tych zdarzeń ziściła się podstawa do obciążenia pozwanego karą umowną za nieterminowe zawarcie umowy przenoszącej własność lokalu.

30.  Co do interpretacji umownych klauzul dotyczących kar umownych Sąd wypowie się w dalszej części uzasadnienia. Co do innych kwestii Sąd uznał zeznania obu stron za wiarygodne i nie pozostające ze sobą w sprzeczności. W szczególności zeznania członka zarządu pozwanej spółki Sąd uznał za zgodne z prawdą, gdyż były komplementarne w stosunku do złożonej przez pozwanego dokumentacji a przy tym logiczne i spójne wewnętrznie. Z tego względu należało uznać za zrozumiały m. in. fakt, że wniosek o zatwierdzenie podziału nieruchomości złożono już po otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie dla budynku i po 1 stycznia 2017 r. zamiast w miesiącu go poprzedzającym, oraz że nie składano ponaglenia czy zażalenia na bezczynność organu administracji.

31.  Dokonując oceny zeznań powodów Sąd miał na względzie, że oboje powoływali się na upływ czasu od chwili zawierania umów, których dotyczyło postępowanie. Stąd pewne nieścisłości i rozbieżności co do ich zeznań (np. co do tego, jak miały „działać” postanowienia o karach umownych za nieterminowe zawarcie umowy przenoszącej własność) należało uznać za nierzutujące na wiarygodność ich zeznań jako całości, np. co do zdarzeń poprzedzających zawarcie umów deweloperskich oraz braku wyczerpujących wyjaśnień pozwanego odnośnie do przyczyn opóźnienia w zawarciu umowy przenoszącej własność lokalu. Sąd nie ustalił natomiast, jakoby zawarcie umowy przenoszącej własność opóźniło się także z powodu błędów dotyczących metrażu mieszkania w projekcie umowy, wychwyconych dopiero w trakcie odczytywania projektu przez notariusza (wspominała o tym powódka w swoich zeznaniach, k. 322, ale już nie powód) w pierwszym terminie zaplanowanym na zawarcie umowy przenoszącej własność. Sąd odnotował, że żaden inny dowód (w tym np. wezwanie do zapłaty przedstawione przez powodów lub zeznania powoda) nie wskazuje na to, aby termin 10 stycznia 2018 r. był dopiero drugim terminem zaproponowanym przez pozwanego na zawarcie umowy przenoszącej własność.

32.  Sąd nie wydał postanowienia o pominięciu dowodu z przedstawionych przez pozwanego wyroków sądowych z uzasadnieniami w sprawach innych osób dotyczących tej samej inwestycji, co nie zmienia faktu, że na podstawie tych orzeczeń Sąd nie dokonał (i nie mógł dokonać) ustaleń faktycznych istotnych dla sprawy, a ponadto orzeczenia te w żaden sposób nie wiązały go w tym postępowaniu (mógł zatem, o ile wynikałoby to ze zgromadzonych w sprawie dowodów, dojść do odmiennych wniosków i rozstrzygnąć sprawę inaczej). Sąd potraktował je jako wsparcie argumentacji prawnej pozwanego dotyczącej interpretacji postanowień umowy deweloperskiej dotyczącej kar umownych oraz subsumcji tych postanowień do zdarzeń jakie nastąpiły w związku z inwestycją pozwanego.

Ocena prawna

33.  Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie. Zdaniem Sądu pozwany w niniejszym postępowaniu dowiódł, że nie ponosi winy w uchybieniu terminowi zastrzeżonemu w umowie deweloperskiej, co wystarczy do uznania, że nie obciąża go obowiązek zapłaty kary umownej na rzecz powodów.

Zasada odpowiedzialności pozwanego

34.  Oceniając podstawy umowne, w związku z którymi powodowie dochodzili roszczenia o zapłatę kary umownej, należy w pierwszej kolejności rozważyć, czy obowiązek zapłaty kary umownej został oparty na podstawowej zasadzie odpowiedzialności obowiązującej w kodeksie cywilnym (zasadzie winy), czy też pozwany rozszerzył swoją odpowiedzialność i odpowiadał na jakieś innej zasadzie (ryzyka lub zgoła bezwzględnej odpowiedzialności)

35.  Zgodnie z art. 484 § 1 k.c., w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły. Zgodnie z paragrafem drugim tego przepisu jeżeli zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane, dłużnik może żądać zmniejszenia kary umownej; to samo dotyczy wypadku, gdy kara umowna jest rażąco wygórowana.

36.  Art. 484 k.c. nie określa natomiast sytuacji, w których osoba może zwolnić się z zapłaty kary umownej w całości pomimo ziszczenia się umownych przesłanek do jej naliczenia. Wynika to z tego, że przepis ten nie modyfikuje ogólnej zasady odpowiedzialności (zasady winy) funkcjonującej na gruncie zobowiązań umownych, a wynikającej z art. 471 k.c., zgodnie z którym dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Z tego powodu zobowiązany do zapłaty tej kary może bronić się zarzutem - podobnie jak każdy dłużnik zobowiązany do naprawienia szkody stosownie do art. 471 k.c. - że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które nie ponosi on odpowiedzialności (por. wyrok SA w Białymstoku z dnia 16 kwietnia 2019 r., sygn. I ACa 802/18, wyrok SA w Białymstoku z dnia 11 czerwca 2019 r., sygn. I ACa 460/18; wyrok SN z dnia 6 października 2010 r., sygn.. II CSK 180/10; wyrok SA w Szczecinie z dnia 22 maja 2018 r., sygn. I ACa 62/18; wyrok SA w Warszawie z dnia 9 maja 2018 r., sygn. VII Aga 275/18; wyrok SA w Łodzi z dnia 18 marca 2016 r., sygn. I ACa 805/15).

37.  Zgodnie z art. 473 § 1 i 2 k.c., dłużnik może przez umowę przyjąć odpowiedzialność za niewykonanie lub za nienależyte wykonanie zobowiązania z powodu oznaczonych okoliczności, za które na mocy ustawy odpowiedzialności nie ponosi. Nieważne jest zastrzeżenie, iż dłużnik nie będzie odpowiedzialny za szkodę, którą może wyrządzić wierzycielowi umyślnie. Oznacza to, że w ramach obowiązującej w kodeksie cywilnym zasady swobody umów (art. 353 ¹ k.c.) strony mogą rozszerzyć zakres swojej odpowiedzialności, w tym także przy pomocy postanowień dotyczących kar umownych. Strona może zatem zgodzić się na obciążenie karą umowną z powodu okoliczności, za które odpowiedzialności nie ponosi, tzn. z przyczyn od niego niezależnych (por. wyrok SA w Białymstoku z dnia 5 listopada 2019 r., sygn. I AGa 61/19, wyrok SN z dnia 27 września 2013 r., sygn. I CSK 748/12; wyrok SA w Lublinie z dnia 5 marca 2019 r. sygn. I AGa 140/18). Tym niemniej takie rozszerzenie odpowiedzialności powinno z postanowień umowy wynikać jednoznacznie. Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Lublinie z ostatnim ze wzmiankowanych wyroków, konieczne jest wskazanie przez strony ściśle określonych okoliczności, w razie wystąpienia których dłużnik pomimo braku winy zobligowany jest do zapłaty kary umownej. Innymi słowy wola stron co do rozszerzenia odpowiedzialności dłużnika z tytułu kary umownej powinna być wyraźnie uzewnętrzniona. Warto również przytoczyć stanowisko Sądu Najwyższego w wyroku z dnia 6 października 2010 r., sygn. II CSK 180/10, który wskazał, że odpowiedzialność dłużnika w zakresie kary umownej bez względu na przyczynę niewykonania zobowiązania powinna być w umowie wyraźnie określona, nie ma bowiem podstaw do dorozumienia rozszerzonej odpowiedzialności dłużnika.

38.  Postanowienie umowne, na którym powodowie opierali swoje żądanie (§ 13 ust. 4 umowy, k. 65), nasuwa pewne wątpliwości co do swojego znaczenia i podstawy odpowiedzialności, na jakiej oparte zostało zobowiązanie pozwanego. Otóż zwrot „z przyczyn leżących po stronie” może być rozumiany dwuznacznie – bądź jako synonim do „przyczyn za które ponosi on odpowiedzialność/które wynikają z jego działań”, bądź jako równoznaczny z „przyczynami, które mają związek z jego obowiązkami”. O ile w tym pierwszym rozumieniu oznaczałoby to oparcie się na zasadzie winy, o tyle w tym drugim należałoby przyjąć, że doszło do rozszerzenia swojej odpowiedzialności przez pozwanego (bo np. sprawność działania organów administracji ma niewątpliwy związek z jego obowiązkami, ale jest czymś za co generalnie nie ponosi on odpowiedzialności). Wątpliwości te wzmaga to, że w ust. 5 tego przepisu, przewidującym karę umowną obciążającą powodów za nieterminowe zawarcie umowy przenoszącej własność, wyraźnie wyłączono odpowiedzialność powodów za „przyczyny spowodowane tzw. siłą wyższą”.

39.  Za przyjęciem, że w § 13 ust. 4 i 5 strony oparły obowiązek zapłaty kar umownych na zwykłej zasadzie odpowiedzialności (zasadzie winy), przemawia po pierwsze wskazana już wcześniej niejednoznaczność tego postanowienia umownego i, co za tym idzie, brak jednoznacznego rozszerzenia odpowiedzialności pozwanego (co, jak wynika z wyżej przytoczonych stanowisk SN i SA, jest konieczne).

40.  Po drugie, Sąd zwrócił uwagę, że na taką rozszerzoną zasadę odpowiedzialności pozwanego nie powoływali się powodowie ani w wezwaniu do zapłaty, ani w toku sprawy w swoich pismach procesowych – konsekwentnie wskazywali oni na to, że pozwany jest zobowiązany do zapłaty kar umownych gdyż nie wykazał należytej staranności w swoich działaniach i braku winy w opóźnieniu w zawarciu umowy przenoszącej własność. Pozwala to sądzić, że również powodowie rozumieli wskazane postanowienie umowne jako rodzące odpowiedzialność na zasadzie winy, a nie odpowiedzialności bezwzględnej czy zasadzie ryzyka.

41.  Po trzecie, dowód z przesłuchania powodów nie przywiódł Sądu do wniosku, że w trakcie zawierania umowy strony rozumiały obowiązek zapłaty kar umownych przez pozwanego jako bezwzględny. Powodowie nie pamiętali dokładnie tej kwestii (co jest zrozumiałe, gdyż na moment zawierania umowy deweloperskiej nie mieli podstaw sądzić, że dojdzie do opóźnienia z zawarciem umowy przenoszącej własność) i ich zeznania na temat wyjaśnień klauzul kar umownych udzielanych przez notariusza są ze sobą niespójne. Powód wskazał, że nie pamięta, by o sile wyższej była mowa w kontekście obowiązków pozwanej spółki, a powódka, że tak. W takiej sytuacji – gdy powodowie nie są zgodni co do tego jak postanowienie umowne dotyczące kar umownych było interpretowane w chwili zawierania umowy – nie sposób jest uznać, by intencją strony przy zawieraniu umowy deweloperskiej było wyraźne rozszerzenie odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanego na okoliczności przez siebie niezawinione.

42.  Po czwarte, gdyby konsekwentnie uznawać zwrot „przyczyn leżących po stronie” jako rozszerzający zasadę odpowiedzialności pozwanego, to zawarte w ust. 5 postanowienie dotyczące powodów także należałoby rozumieć jako rozszerzające ich odpowiedzialność za terminowe zawarcie umowy. Pomiędzy odpowiedzialnością na zasadzie winy (za okoliczności zawinione) a bezwzględną odpowiedzialnością, z wyłączeniem siły wyższej, istnieje wiele możliwości które nie byłby przez powodów zawinione, a które nie stanowiłyby zarazem „siły wyższej” w tym klasycznym rozumieniu jako działania zupełnie niemożliwego do przewidzenia i niespodziewanego. Takim zdarzeniem np. byłoby niestawiennictwo któregoś z powodów na terminie zawarcia umowy przenoszącej własność z powodu pilnej potrzeby pracodawcy i odmowy udzielenia urlopu na żądanie (nie byłoby to bowiem „siłą wyższą”, ale z pewnością nie byłoby też czymś zawinionym przez powodów). Należałoby by wręcz przyjąć (nie wchodząc w szersze rozważania na ten temat), że w takim rozumieniu § 13 ust. 5 umowy deweloperskiej stanowiłby niedozwolone postanowienie umowne i był nieskuteczny w stosunku do powodów, gdyż obciążałby ich karą finansową za niewykonanie zobowiązania z przyczyn przez nich niezawinionych i stawiał w gorszej sytuacji, niż gdyby ich odpowiedzialność opierałaby się na zasadach ogólnych (wynikających z art. 471 k.c.).

43.  Z kolei za przyjęciem, że § 13 ust. 4 umowy deweloperskiej rozszerzał odpowiedzialność pozwanego na okoliczności, które były związane z jego obowiązkami ale niekoniecznie przez niego zawinionymi, przemawiałby postulat wykładni umów in dubio contra proferentem, tj. w razie wątpliwości dokonania wykładni w sposób mniej korzystny dla strony, która treść umowy zaproponowała. Jak wskazał SN m. in. w wyroku z dnia 10 stycznia 2018 r., sygn. I CSK 225/17, ryzyko nie dających się usunąć w drodze ogólnych dyrektyw wykładni oświadczeń woli niejasności tekstu umowy powinna ponieść ta strona, która tekst zredagowała. W tej sprawie nie budziło wątpliwości, że treść umowy została zredagowana przez pozwanego (wzór umowy stanowił załącznik do prospektu informacyjnego), a zatem zgodnie ze wskazanym postulatem wykładni można by interpretować niejasności zawarte w tej umowie na jego niekorzyść.

44.  Ponadto, w razie przyjęcia, że § 13 ust. 4 i 5 umowy deweloperskiej miałyby przewidywać odpowiedzialność na zasadzie winy, zawarte w ust. 5 wyłączenie dotyczące „siły wyższej” byłoby pozbawione sensu, gdyż wówczas byłoby oczywiste, że powodowie nie mogliby odpowiadać za okoliczności przez siebie niezawinione. Wyłączenie to nabiera sensu dopiero wtedy, jeśli zwrot o „przyczynach leżących po stronie” będzie się rozumieć jako rozszerzający odpowiedzialność ponad klasyczną zasadę odpowiedzialności. Można jednak odeprzeć ten argument tym, że tekst umowy nie jest wszak tekstem języka prawnego (w takim stopniu, jakim są nimi ustawy, rozporządzenia, itp.) i nie można do niego stosować rygorystycznie zasady wykładni – zakazu wykładni per non est (tj. traktowaniu fragmentu tekstu jako niebyły, nieistotny dla sensu). Umowa deweloperska, jako przykład umowy zawieranej w obrocie konsumenckim, zawiera wiele postanowień o charakterze głównie informacyjnym, niekoniecznie wypływającym na prawa czy obowiązki stron. Zdaniem Sądu jest jak najbardziej uprawnione, by w kontekście zawartej przez strony umowy zawarte w § 13 ust. 5 umowy wyłączenie siły wyższej traktować informacyjnie, tj. jako mające na celu udzielenie nabywcom wyraźnej informacji o ograniczonym zakresie odpowiedzialności, a nie jako mające rzeczywiście normatywne znaczenie dla wyznaczenia zakresu odpowiedzialności nabywców za nieterminowe wykonanie zobowiązania.

45.  Wreszcie pewnym argumentem za rozszerzonym zakresem odpowiedzialności pozwanego może być fakt, że w korespondencji z urzędnikami urzędu (...) W. powoływał się na ryzyko obciążenia go karami umownymi w razie opóźnień wynikłych z działania organów administracji. Trzeba jednak zwrócić uwagę, że ryzyko to w pismach zostało opisane bardzo ogólnie i nie wskazano, o jakie kary umowne chodzi (czy względem nabywców, czy też np. kredytodawców/inwestorów spółki czy jakichś innych podmiotów), a korespondencja ta nie była kierowana do drugiej strony umów deweloperskich. Nie pozwala to przesądzić, że zawarta w pismach krótka informacja o grożących spółce karach stanowiła wyraz interpretacji postanowienia § 13 ust. 4 umowy deweloperskiej – spółka mogła równie dobrze traktować ten argument jako wyrażający ryzyko obciążenia karami umownymi pomimo subiektywnego przekonania o braku podstaw do ich naliczenia (np. w wyniku przegranych procesów sądowych). Rzecz jasna można zadać sobie pytanie o etykę takiego działania (powoływania się na grożące kary umowne gdy jest to dla spółki korzystne i ma zmobilizować urzędników do działania korzystnego dla spółki, a odmowy ich wypłaty gdy nabywcy rzeczywiście zwrócą się z takimi roszczeniami), natomiast ocena taka nie może być przesądzająca dla Sądu rozstrzygającego sprawę na podstawie przepisów prawa i wynikających z nich zasad wykładni oświadczeń woli stron, a nie zasad słuszności (należy przypomnieć, że odwołanie się do zasad słuszności, czyli innymi słowy zasad współżycia społecznego, może służyć tylko obronie przed roszczeniem, a nie wykreowaniem roszczenia niewynikającego z przepisów prawa).

46.  Zdaniem Sądu w tej sprawie większą siłę i znaczenie należy nadać argumentom przedstawionym w pierwszej kolejności, tj. przemawiającym za tym, że strony w postanowieniach dotyczących kar umownych przyjęły ogólną zasadę odpowiedzialności – zasadę winy – i to w jej kontekście należy oceniać wystąpienie podstaw do obciążania pozwanego karą umowną. Niewątpliwie do przekroczenia terminu na zawarcie umowy przenoszącej własność lokalu doszło, a zatem pozwany mógł się zwolnić z odpowiedzialności pod warunkiem wykazania, że było to następstwem okoliczności, za które nie ponosi on odpowiedzialności.

Odpowiedzialność pozwanego za nieterminowe zawarcie umowy przenoszącej własność lokalu

47.  Zgodnie z art. 355 § 1 i 2 k.c., dłużnik obowiązany jest do staranności ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju (należyta staranność). Należytą staranność dłużnika w zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej określa się przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności.

48.  Zachowanie należytej staranności w planowaniu przedsięwzięcia wymagającego zgód administracyjnych i przeprowadzenia pewnych procedur urzędowych wymaga, zdaniem Sądu, uwzględnienia typowych i możliwych do przewidzenia przeszkód i opóźnień, które sprawa może napotkać w toku urzędowej procedury. Nie mieści się zatem we wzorcu należytej staranności przyjmowanie nazbyt optymistycznych, mało realistycznych terminów dla czynności organów administracji, tak jakby z jakichś przyczyn indywidualna sprawa jednego podmiotu miała priorytet nad wszystkimi innymi. Zachowanie należytej staranności w przypadku podmiotu prowadzącego działalność deweloperską wymaga zatem takiego zaplanowania prac i czynności urzędowych, które uwzględnia typowe, możliwe opóźnienia oraz czas, jaki organy administracji mają na wyjaśnienie sprawy i wydanie decyzji.

49.  W tym kontekście trzeba jednak zastrzec, że nie można od strony umowy, nawet zajmującej się daną dziedziną w sposób zawodowy, wymagać przewidzenia wszelkich możliwych przeszkód i opóźnień wynikłych z działania organów administracji. Trzeba przypomnieć, że zgodnie z art. 8 § 1 k.p.a. organy administracji publicznej prowadzą postępowanie w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej, kierując się zasadami proporcjonalności, bezstronności i równego traktowania. Zasada budowania zaufania do władzy publicznej obowiązuje niezależnie od tego, czy podmiotem wnioskującym o wydanie decyzji administracyjnej jest osoba fizyczna działająca w swoim imieniu na swoje potrzeby, czy spółka prowadząca działalność gospodarczą w ramach prowadzonej przez siebie działalności zarobkowej. Podmioty prowadzące działalność gospodarczą mogą oczekiwać od organów administracji załatwiania spraw w rozsądnym terminie (wyrok SA w Białymstoku z dnia 8 czerwca 2016 r., sygn. I ACa 116/16). Obciążanie strony umowy opóźnieniami wynikającymi z opieszałego działania organów administracji nie powinno powodować, aby strona odpowiadała przed kontrahentem za niedochowanie terminów umownych rozsądnie i fachowo skalkulowanych, niedotrzymanych wyłącznie z powodu zaniechań czy opieszałości organów administracji. Byłoby czymś irracjonalnym i sprzecznym z zasadami uczciwego obrotu, gdyby od przedsiębiorców (nawet w umowach zawieranych z konsumentami) w ramach działania z należytą starannością wymagać przyjmowania jak najbardziej pesymistycznych założeń co do sprawności działania organów administracji.

50.  W stanie faktycznym tej sprawy trzeba dojść do wniosku, że nie można pozwanemu postawić zarzutu braku należytej staranności, przejawiającego się opieszałym składaniem wniosków o dokonanie czynności urzędowych albo zaniechaniem podjęcia innych czynności. Zdaniem Sądu pozwany w ramach procedury zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości działał bez zbędnej zwłoki i w racjonalny sposób korzystał z możliwości faktycznych oraz prawnych, jakimi dysponował.

51.  Pierwotny zamysł na przeprowadzenie procedury zatwierdzenia podziału nieruchomości nie powiódł się z uwagi na niechęć (...) do wydania zgody właściciela na dokonanie takiego podziału na wniosek użytkownika wieczystego. O konieczności uzyskania takiej zgody wypowiedział się SN np. w wyroku z dnia 8 kwietnia 2016 r., sygn. I CSK 259/15, toteż nie można tu pozwanemu zarzucić nieznajomości prawa lub powoływania się na nieistniejącą przeszkodę do przeprowadzenia podziału i scalenia działek jeszcze przed oddaniem budynku nr (...) do użytkowania.

52.  Decydując się na wszczęcie postępowania o podział nieruchomości na innej drodze – w trybie art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami – pozwany postąpił racjonalnie i z rozsądnym wyprzedzeniem. Wniosek został złożony 4 stycznia 2017 r., a zatem na ok. 9 miesięcy przed upływem terminu na zawarcie umowy przenoszącej własność lokalu. Biorąc pod uwagę to, że zgodnie z art. 35 § 3 k.p.a. załatwienie sprawy wymagającej postępowania wyjaśniającego powinno nastąpić nie później niż w ciągu miesiąca, a sprawy szczególnie skomplikowanej - nie później niż w ciągu dwóch miesięcy od dnia wszczęcia postępowania, zaś w postępowaniu odwoławczym - w ciągu miesiąca od dnia otrzymania odwołania, można było przewidywać, że złożenie kompletnego wniosku pozwoli na otrzymanie decyzji podziałowej w kodeksowym terminie. Tymczasem, choć zgodnie z art. 95 pkt 7 ustawy wydzielenie działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego może nastąpić niezależnie od ustaleń planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, (...) wystąpiło do WAiB dla dzielnicy B. o opinię co do zgodności projektowanego podziału z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W wyroku z dnia 9 grudnia 2016 r., sygn. I OSK 451/15, NSA wskazał, że działki, jakie mają być wydzielone dla korzystania z budynków mieszkalnych, winny odpowiadać kryteriom wymaganym dla działek budowlanych. Te kryteria podlegają badaniu przez organ zatwierdzający podział, wszak w zależności od konkretnej cechy może to nastąpić na etapie przed podziałem (np. powierzchnia i wyposażenie) lub po (np. dostęp do drogi publicznej). Zapewnienie owego dostępu może nastąpić po podziale, zatem jego brak na dzień orzekania nie powinien być przeszkodą dla zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości. W orzecznictwie przyjmuje się za dopuszczalne zastrzeżenie warunku ustanowienia odpowiedniego dostępu poprzez np. służebność w decyzji podziałowej, czy jako warunek zbycia nieruchomości.

53.  Z powyższego wynika, że (...) nie miał podstaw do zwracania się do WAiB dzielnicy B. o ocenę projektowanego podziału pod kątem spełnienia wymagań przewidzianych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a nawet jeśli jego wątpliwości odnosiły się tylko co do planowanego dostępu działki nr (...) do drogi publicznej, to powinien był zwrócić na to uwagę już w pierwszym piśmie kierującym projekt do oceny. Tymczasem WAiB dzielnicy B. opiniował projekt dwukrotnie – pismami z dnia 2 i 31 marca 2017 r., czyli w zasadzie przez cały marzec (...) jako jednostka prowadząca merytorycznie postępowanie nie posunęła się bliżej do wydania decyzji merytorycznej, pomimo że po otrzymaniu pisma od WAiB z dnia 2 marca 2017 r. nie zaszła żadna zmiana w stanie faktycznym, która uzasadniałaby ponowne kierowanie projektu do zaopiniowania.

54.  Kolejną kwestią przedłużającą postępowanie ponad racjonalną potrzebę był wewnętrzny spór urzędowy w ramach urzędu (...) W. pomiędzy (...) a Burmistrzem D. B. co do właściwej komórki organizacyjnej, która powinna była wyrazić właścicielską zgodę na dokonanie podziału nieruchomości. Spór ten trwał w kwietniu i maju 2017 r. (nie wiadomo, dlaczego pism w tej sprawie nie skierowano wcześniej, równolegle z wnioskiem o opinię do WAiB), a rozwiązany został dopiero po przyjęciu koncepcji milczącej zgody na podział nieruchomości (gdyż żadna z komórek organizacyjnych ostatecznie nie napisała wprost, że w imieniu Prezydenta (...) W. taką właścicielską zgodę wyraża). Należy wspomnieć, że zgodnie z art. 35 § 5 k.p.a. do terminu jedno- lub dwumiesięcznego nie wlicza się terminów przewidzianych w przepisach prawa dla dokonania określonych czynności, okresów doręczania z wykorzystaniem publicznej usługi hybrydowej, o której mowa w art. 2 pkt 7 ustawy z dnia 18 listopada 2020 r. o doręczeniach elektronicznych (Dz.U. poz. 2320 oraz z 2021 r. poz. 72), okresów zawieszenia postępowania, okresu trwania mediacji oraz okresów opóźnień spowodowanych z winy strony albo przyczyn niezależnych od organu. Spór kompetencyjny, o którym tu była mowa, nie był sporem kompetencyjnym w rozumieniu k.p.a. – uregulowano w nim sytuację sporu pomiędzy 2 organami administracji, a nie komórkami organizacyjnymi urzędu obsługującego jeden i ten sam organ administracji. Zwracając się do (...) nie zwracało się o stanowisko w rozumieniu art. 106 §1 i 3 k.p.a. (co zgodnie z art. 35 § 5 k.p.a. przedłuża czas wymagany na rozstrzygnięcie sprawy), tylko podejmowało konsultacje w ramach jednego urzędu, co nie ma wpływu na ustawowy czas na wydanie decyzji administracyjnej przez organ administracji (tutaj – Prezydenta (...) W.). Zajście takiego sporu kompetencyjnego nieprzewidzianego przez prawo, a wyłącznie wynikającego z wewnętrznego regulaminu funkcjonowania urzędu, w żaden sposób nie usprawiedliwiało tak naprawdę przedłużenia czasu na wydanie merytorycznej decyzji w sprawie podziału nieruchomości. Nie sposób zatem od pozwanego było wymagać przewidzenia takiego problemu i uwzględnienia go w swoich szacunkach.

55.  W tej konkretnej sprawie nie można było zarzucić pozwanemu, że nie skorzystał z instytucji zażalenia (od 1.06.2017 r. – ponaglenia) na przewlekłe prowadzenie postępowania na podstawie art. 37 § 1 k.p.a. Rzeczywiście uwzględniając realia stosowania instytucji skarg/zażaleń na przewlekłość w polskim systemie prawnym (nie tylko w postępowaniu administracyjnym, ale i sądowym) trzeba przyznać, że ich stosowanie może czasem prowadzić do skutków sprzecznych z intencją osoby dotkniętej skutkami przewlekłości. W tej sprawie pozwanemu zależało na pilnym pozyskaniu decyzji podziałowej, a opóźnienie w wydaniu decyzji przez (...) wynikało nie tyle z braku podejmowania czynności w ogóle lub opieszałości urzędników, co z podejmowania czynności niecelowych oraz zaangażowania się dwóch komórek organizacyjnych urzędu w spór kompetencyjny. Wniesienie zażalenia, które skutkowałoby przekazaniem akt sprawy do SKO w W., zapewne uniemożliwiłoby przeprowadzenie dalszych czynności w sprawie przez (...) i bardziej odwlekło w czasie wydanie decyzji w przedmiocie wniosku o podział nieruchomości. Nie sposób zatem czynić pozwanemu zarzutu z niewniesienia tego zażalenia, i to tym bardziej, że próbował tej przewlekłości i niecelowym działaniom jednostek urzędu przeciwdziałać śląc swoje pisemne stanowiska w sprawie (w tym do zastępcy Prezydenta (...) W.) i na bieżąco monitując przebieg postępowania w poszczególnych zaangażowanych w sprawę komórkach organizacyjnych urzędu.

56.  W tej konkretnej sprawie zdaniem Sądu racjonalnym i wymaganym przez starannie działającego przedsiębiorcę działaniem było przyjęcie, że decyzja zatwierdzająca podział zostanie wydana w kodeksowym, dwumiesięcznym terminie. Wydanie jej dopiero po upływie niemal 6 miesięcy przekraczało okres, jakiego można było rozsądnie się spodziewać na wydanie decyzji, toteż nie można było pozwanemu czynić zarzutu z powodu przekroczenia terminu na zawarcie umowy przeniesienia własności o około cztery miesiące.

57.  Należy podkreślić, że konieczność uzyskania decyzji podziałowej, a następnie ujawnienie podziału i scalenia w ewidencji gruntów i budynków i potem w księdze wieczystej musiały być działaniami sekwencyjnymi, wykonywanymi po kolei, toteż pozwany czekając na wydanie decyzji nie mógł wyprzedzająco podejmować kolejnych kroków w celu pozyskania dokumentów koniecznych do zawarcia umowy przenoszącej własność.

58.  Już po wydaniu przez Prezydenta (...) W. decyzji podziałowej zarówno działania pozwanego, jak i organów odpowiedzialnych za czynności urzędowe (prowadzącego ewidencję gruntów oraz sądu wieczystoksięgowego) nie nosiły cech przewlekłości czy zbędności. Składanie wniosków do ewidencji i ksiąg wieczystych następowało bez zbędnej zwłoki, przy czym pozwany starał się o przyśpieszenie rozpoznania wniosku wieczystoksięgowego składając do sądu pismo z prośbą o przyśpieszenie. Upływ ok. 1,5 miesiąca od wpisu przeniesienia działki ewidencyjnej do innej księgi wieczystej (20 listopada) do daty zawarcia umowy przenoszącej własność (10 stycznia) także nie należy uznać za świadczący o opieszałym czy niestarannym działaniu pozwanego – jest zrozumiałe, że spółka oraz współpracujący z nią notariusz musieli dysponować pewnym czasem na skompletowanie dokumentów świadczących o ostatecznym stanie prawnym i ewidencyjnym lokali oraz nieruchomości gruntowej, na której wybudowano budynek mieszkalny, a także na przygotowanie projektów umów przenoszących własność lokali. Warto nadmienić, że zgodnie z zapisami w księdze wieczystej (...) wpis działki nr (...) do KW nr (...) nastąpił 19 września 2017 r. na podstawie wypisu z rejestru gruntów i wyrysu z mapy ewidencyjnej z dnia 28 sierpnia 2017 r., a wykreślenie tej działki z KW i przeniesienie do innej księgi wieczystej nastąpiło natomiast dnia 20 listopada 2017 r. na podstawie wypisu z rejestru gruntów z dnia 10 listopada 2017 r. W okresie od sierpnia do listopada 2017 r. dwukrotnie zatem dokonywano zmian w ewidencji oraz księdze wieczystej, nie było natomiast tak, jak wskazywali powodowie w piśmie stanowiącym odpowiedź na sprzeciw – tzn. jakoby od dnia dokonania zgłoszenia zmian ewidencji przez pozwanego 21 lipca 2017 r. do 10 listopada 2017 r. rozpoznawany był jeden i ten sam wniosek, o którego przyśpieszenie rozpoznania pozwana spółka się nie starała.

59.  Z powyższego wynika, że zawarcie umowy przenoszącej własność lokalu (...) miesiące i 11 dni po terminie przewidzianym w umowie może być w całości wyjaśnione przedłużającym się okresem trwania postępowania o wydanie decyzji o podziale nieruchomości. Nie wynikał on z działań lub zaniechań pozwanego, toteż nie można mu przypisać winy w niezachowaniu umownego terminu na zawarcie umowy przenoszącej własność. Z tego względu nie powstał po stronie pozwanego obowiązek zapłaty kary umownej na rzecz powodów, a zatem powództwo podlegało oddaleniu.

60.  Z racji przyjętego rozstrzygnięcia Sąd nie rozstrzygał i nie czynił rozważań na temat ewentualnego wniosku pozwanego o zmiarkowanie wysokości kary umownej.

Koszty postępowania

61.  Sąd oparł rozstrzygnięcie o kosztach postępowania na art. 102 k.p.c. Zgodnie z tym przepisem w wypadkach szczególnie uzasadnionych sąd może zasądzić od strony przegrywającej tylko część kosztów albo nie obciążać jej w ogóle kosztami. Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 17 sierpnia 2021 r., do kręgu „wypadków szczególnie uzasadnionych” należą zarówno okoliczności związane z samym przebiegiem procesu, jak i leżące na zewnątrz. Do pierwszych zaliczane są sytuacje wynikające z charakteru żądania poddanego rozstrzygnięciu, jego znaczenia dla strony, subiektywne przekonanie strony o zasadności roszczeń, przedawnienie, prekluzja. Drugie natomiast wyznacza sytuacja majątkowa i życiowa strony, z tym zastrzeżeniem, że niewystarczające jest powoływanie się jedynie na trudną sytuację majątkową osoby przegrywającej sprawę, nawet jeśli była podstawą zwolnienia od kosztów sądowych i ustanowienia pełnomocnika z urzędu (podobnie Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 11 sierpnia 2010 r., sygn. I Cz 51/10). O tym, że subiektywne oraz usprawiedliwione przekonanie o zasadności swojego roszczenia może w pewnych wypadkach uzasadnić odstąpienie od obciążenia kosztami procesu, wypowiedział się również SA w Gdańsku w wyroku z dnia 1 października 2020 r., sygn. V ACa 286/20, SA w Lublinie w wyroku z dnia 20 listopada 2019 r., sygn. I ACa 687/18, SN w postanowieniu z dnia 17 kwietnia 2013 r., sygn. V Cz 124/12.

62.  Sąd zdecydował się wziąć pod uwagę to, że powodowie w momencie wytoczenia powództwa nie znali przyczyn opóźnienia w zawarciu umowy przenoszącej własność lokalu. Zostali ogólnikowo poinformowani, że wynika to z przyczyn leżących po stronie urzędu miasta, ale nie dysponowali takimi informacjami, które pozwany ujawnił na potrzeby procesu. Zważywszy na to, że niewątpliwie opóźnienie w zawarciu umowy przenoszącej własność lokalu wiązało się dla powodów co najmniej z psychicznym dyskomfortem i niepewnością co do swojej sytuacji (przebywali już kilka miesięcy w mieszkaniu, które prawnie należało wyłącznie do pozwanego i nie wiedzieli, jak długo jeszcze taki stan potrwa), pozwany powinien był w bardziej wyczerpujący i zrozumiały dla nabywców sposób wyjaśnić przyczyny zaistniałej sytuacji. Powodowie tymczasem skarżyli się w swoich zeznaniach na zdawkowe informacje lub zgoła unikanie odpowiedzi na zapytania na ten temat, czemu pozwany w toku sprawy nie zaprzeczył i nie zaprezentował dowodów, które twierdzeniom powodów by przeczyły. Poczucie powodów, że pozwany zachował się względem nich „nie fair”, jest więc w pewien sposób zrozumiałe. Być może powodowie, dysponując informacjami o jakich dowiedzieli się w toku trwania niniejszego postępowania, nie zdecydowaliby się na wszczynanie procesu sądowego, co oszczędziło by wydatków na fachową reprezentację w postępowaniu zarówno im samym, jak i pozwanemu.

63.  Z powyższych przyczyn Sąd doszedł do wniosku, że w tej sprawie zachodzi szczególny wypadek uzasadniający od obciążenia powodów jako przegrywających obowiązkiem zwrotu kosztów postępowania na rzecz pozwanego.

Informacja dla pełnomocników będących adwokatami, radcami prawnymi, rzecznikami patentowymi oraz Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej:

Zgodnie art. 15zzs ⁹ ust. 5 specustawy covidowej przewodniczący zarządził odstąpienie od doręczenia pisma za pośrednictwem Portalu informacyjnego i doręczenie pisma w trybie przewidzianym w k.p.c. Publikacja niniejszego uzasadnienia na Portalu ma charakter jedynie informacyjny i nie wywołuje skutków procesowych.

ZARZĄDZENIE

1.  (...)

2.  (...)