Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia 24 lipca 2019 roku, Sąd Rejonowy w Kutnie w sprawie z wniosku M. M. (1) z udziałem (...) Sp. z .o.o. w K., (...) Centrum (...) Sp. z o.o. w K., (...) Sp. z o.o. w K., E. S. (1), U. P., R. B., E. B., M. G., I. L., G. K., K. M., M. M. (2), M. R., W. R., H. Z., A. Z. (1), B. S., R. S., J. S. oraz Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej w K., przy ul. (...), o ustanowienie zarządcy przymusowego dla Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej w K., przy ul. (...):

1.  ustanowił zarząd przymusowy dla Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej w K., przy ul. (...),

do pełnienia funkcji zarządcy przymusowego wyznaczył p. A. Z. (2),

zarządcy przymusowemu ustanowionemu dla Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej w K., przy ul. (...), polecił wykonywanie obowiązków zarządcy zgodnie z przepisami prawa, z uwzględnieniem treści przepisu art. 615 Kodeksu Postępowania Cywilnego, a w szczególności:

prowadzenie rozliczeń finansowych wspólnoty za pomocą rachunku bankowego,

dochodzenie roszczeń wspólnoty wobec członków wspólnoty oraz wobec osób trzecich w postępowaniach sądowych,

uregulowanie zobowiązań wspólnoty wobec członków wspólnoty oraz wobec osób trzecich,

złożenie sprawozdania z pełnionej funkcji, oraz udokumentowanego sprawozdania rachunkowego:

za okres do dnia 31 grudnia 2019 r. - do dnia 31 stycznia 2020 r., oraz

z zarządu za kolejne lata – do 31 stycznia każdego roku przypadającego po roku sprawowania zarządu,

upoważnił zarządcę do złożenia, w terminie miesiąca od zakończenia każdego kolejnego roku kalendarzowego, w którym pełnił swoje obowiązki rachunku z pełnionej funkcji, wraz z wnioskiem o przyznanie wynagrodzenia – w wysokości odpowiadającej uzasadnionemu nakładowi pracy, z uwzględnieniem dochodowości nieruchomości oraz wartości tego rodzaju usług obowiązującej w każdym kolejnym okresie na rynku lokalnym.

Apelację od powyższego postanowienia wywiódł uczestnik (...) sp. z o.o., zaskarżając je w całości. Zaskarżonemu orzeczeniu apelujący zarzucił:

I. naruszenie przepisów postępowania:

1.  art. 217 § 3 k.p.c. w zw. z art. 278 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. poprzez nieuzasadnione uznanie przez Sąd, że prawidłowo zgłoszony dowód z opinii biegłego ds. rachunkowości jest dowodem powołanym jedynie dla zwłoki, oraz zbędny w okolicznościach dostatecznie wyjaśnionych sprawy, w sytuacji gdy w przekonaniu Uczestnika jest to dowód dotyczący okoliczności nie wyjaśnionej bowiem nie ustalono okoliczności dotyczącej sposobu prowadzenia gospodarki w aspekcie finansowego gospodarowania środkami wspólnoty, a które to ustalenie może nastąpić wyłącznie w oparciu o wiedzę specjalną. Pominięcie dowodu wpłynęło na błędne ustalenie stanu faktycznego sprawy i spowodowało błędne rozstrzygnięcie;

2.  art. 217 § 3 k.p.c. w zw. z. z art. 227 k.p.c. w zw. z art. 278 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. poprzez nieuzasadnione uznanie przez Sąd, że prawidłowo zgłoszony dowód z opinii biegłego ds. rachunkowości jest dowodem powołanym jedynie dla zwłoki, w sytuacji gdy w przekonaniu Uczestnika jest to dowód mający istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy i jego pominięcie wpłynęło na błędne ustalenie stanu faktycznego sprawy i rozstrzygnięcie sprawy;

3.  art. 217 § 3 k.p.c. w zw. z. art. 227 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. poprzez pominięcie przez Sąd przedłożonej przez Uczestnika opinii (...) z dnia 6 lipca 2019 r. sporządzonej zgodnie z uchwałą członków wspólnoty nr (...) z audytu Sprawozdań Zarządcy Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ulicy (...) w K. w zakresie rozliczenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną za lata 2017 i 2018, sporządzonej przez biegłego rewidenta posiadającego wiedzę specjalistyczną, kiedy to zdaniem Uczestnika dowód ma istotne znaczenie dla ustalenia stanu faktycznego, ponieważ potwierdza prawidłowość prowadzonej gospodarki księgowo-finansowej przez zarządcę i nie spowoduje zwłoki w rozpoznaniu sprawy. Pominięcie miało wpływ na ustalenie stanu faktycznego w sprawie i błędne rozstrzygnięcie sprawy;

4.  art. 217 § 3 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. poprzez pominięcie dowodu z dokumentacji rozliczeniowo-księgowej wspólnoty mieszkaniowej (sprawozdania z zarządu za lata 2016,2017,2018) zgłoszonego przez Uczestnika (zarządcę), w sytuacji gdy sąd uznał okoliczność, na potrzeby ustalenia której został zgłoszony dowód, za dostatecznie wyjaśnioną ale nie na korzyść Uczestnika a Wnioskodawcy, gdy zgłoszony dowód miał na celu wykazanie, że zarzuty Wnioskodawcy są błędne, co miało istotny wpływ na wynik sprawy poprzez błędne ustalenie stanu faktycznego;

5.  art. 217 § 3 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. poprzez pominięcie dowodów zgłoszonych na okoliczności istnienia konfliktu Wnioskodawcy z Zarządcą i członkami wspólnoty mieszkaniowej jako nie mających znaczenia dla rozstrzygnięcia w sprawie, podczas gdy mają one dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie. Pominięcie skutkowało błędnym ustaleniem stanu faktycznego brakiem bowiem uwzględnienia przez Sąd posiadanego poparcia członków wspólnoty dla Zarządcy jako dbającego o ich interes i prawidłowo gospodarującym finansami przy tym miało wpływ na nie uwzględnienie genezy konfliktu we Wspólnocie a obecnie eskalowanego przez Wnioskodawcę dla realizacji własnych interesów nie związanych z dobrem wspólnym (wprowadzenie „swojego" zarządcy - przedstawiciela), kosztem wspólnych interesów pozostałych członków wspólnoty;

6.  art. 217 § 3 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. poprzez pominięcie jako rzekomo nieistotnego (brak przydatności) dowodu zgłoszonego na okoliczności istotne dla ustalenia stanu faktycznego, tj. wiadomości e-mail E. S. z dnia 26 kwietnia 2018 r. (członka zarządu zarządcy do 2018) do Wnioskodawcy, wykazującego, że Wnioskodawca miał możliwość dostępu do dokumentacji Wspólnoty Mieszkaniowej. Pominięcie miało wpływ na błędne ustalenie stanu faktycznego w sprawie poprzez błędne ustalenie, jakoby Zarządca utrudniał dostęp do dokumentacji Wspólnoty;

7.  art. 217 § 3 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. poprzez pominięcie jako rzekomo nieistotnych (brak przydatności) dowodów z przedłożonych zaświadczeń NIP i REGON Wspólnoty Mieszkaniowej, uchwały nr 1/2014, w sytuacji gdy były one zgłoszone na okoliczności niewyjaśnione i istotne dla ustalenia stanu faktycznego w zakresie zachowania przez zarządcę zasad prawidłowej gospodarki we Wspólnocie. Pominięcie miało wpływ na błędne ustalenie stanu faktycznego poprzez zakwalifikowanie działania zarządcy jako nagannego i błędnie zarzucenie zarządcy niewypełnianie obowiązków;

8.  art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 278 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. poprzez ustalenie okoliczności rzekomego nieprzestrzegania zasad prawidłowej gospodarki (przesłanka art. 26 ust. 1 u.w.l.) we Wspólnocie Mieszkaniowej Plażowa 1 w K. w oparciu o bezkrytyczne uznanie za wiarygodne twierdzeń Wnioskodawcy, zamiast w oparciu o opinię biegłego, dla ustalenia okoliczności dot. prowadzonej przez Wspólnotę gospodarki byłaby konieczne, ze względu na wymóg uzyskania wiadomości specjalnych;

9.  art. 212 § 1 k.p.c. w zw. z art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. poprzez nieuzasadnione dokonywanie oceny zeznań stron - E. S. (1) obecnie uczestnika postępowania jako właściciel lokalu, uprzednio do 2018 r. członka zarządu Zarządcy, złożonych w trybie informacyjnego słuchania stron, które nie jest środkiem dowodowym i jako takie nie podlegają ocenie w trybie art. 233 § 1 k.p.c. i nie mogą stanowić podstaw dla ustalenia stanu faktycznego. To naruszenie skutkowało błędami w ustaleniu stanu faktycznego w zakresie okoliczności prowadzenia dokumentacji Wspólnoty mieszkaniowej, prób udostępnienia wnioskodawcy dokumentacji Wspólnoty, kompetencji obecnego zarządcy, okoliczności sprawowania zarządu we wspólnocie, w konsekwencji czego doszło do niewłaściwego rozstrzygnięcia;

10.  art. 212 § 1 k.p.c. w zw. z art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. poprzez nieuzasadnione dokonywanie oceny zeznań stron - R. D. (obecnego członka zarządu Zarządcy) dokonywanych w trybie informacyjnego słuchania stron, które nie jest środkiem dowodowym i jako takie nie podlega ocenie w trybie art. 233 § 1 k.p.c. nie może stanowić podstaw ustaleń stanu faktycznego, co skutkowało błędnym jego ustaleniem w zakresie okoliczności rzekomego „nie rozróżnienia pozycji prawnej" zarządcy i przedsiębiorcy prowadzącego działalność w budynku Wspólnoty Plażowa 1 w K. jakoby mających skutkować rażącym naruszeniem zasad prawidłowej gospodarki we wspólnocie m.in. poprzez prowadzenie rozliczeń (potrącenia) środków wspólnoty na rachunku bankowym zarządcy z jego środkami finansowymi, w konsekwencji czego doszło do niewłaściwego rozstrzygnięcia;

11.  art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. poprzez brak wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału dowodowego i przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów polegające na błędnym ustaleniu przez Sąd, że zeznania G. P. w zakresie, w którym nie chciał wypowiadać się na temat sytuacji prowadzenia zarządu we Wspólnocie Mieszkaniowej szczegółowo, jest w istocie wyrażeniem krytycznego stosunku do sprawowanego przez (...) sp. z o.o. i ma potwierdzać naruszenie zasad prowadzonej w niej gospodarki. Kiedy prawidłowa ocena zeznań świadka w okolicznościach sprawy (kandydat na zarządcę) prowadzi do wniosku, iż G. P. nie znając całokształtu sprawy oraz dokumentacji Wspólnoty w konkretnym zakresie powstrzymał się od ferowania przedwczesnej oceny sytuacji zachowując powściągliwość i obiektywizm, co potwierdzać może jedynie jego profesjonalizm, bynajmniej nie świadczy o potwierdzeniu nieprawidłowości prowadzonego zarządu -gospodarki we wspólnocie;

12.  art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. poprzez brak wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału dowodowego polegające na nienadaniu właściwego znaczenia okoliczności specyficznego modelu rozliczeń we Wspólnocie z racji prowadzonej działalności hotelowej (aparthotel) w budynku, w której Zarządca jednocześnie jako najemca wszystkich lokali (2012-2016), obecnie poza 10 należącymi do Wnioskodawcy, pokrywa wszelkie koszty w budynku, i dokonuje ich rozliczeń ze Wspólnotą poprzez potrącenie wzajemnych należności. Sąd jednocześnie w swoich rozważaniach dopuszcza jako możliwe rozliczanie poprzez potrącenia Zarządcy względem Wspólnoty (nie negowanie podstaw takiego modelu rozliczeń) w skutek powyższego w Postanowieniu wyciągnięto nieprawidłowe wnioski w postaci uznania rzekomego naruszenia obowiązków zarządcy we wspólnocie związanych z brakiem rozliczania opłat za części wspólne w nieruchomości, gdy rozliczenia takie były prowadzone;

13.  art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. poprzez brak wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału polegające na dowolnym ustaleniu, że udostępnienie i zaoferowanie Wnioskodawcy wglądu w dokumentację Wspólnoty Mieszkaniowej spowodowane jest rzekomo obecnie toczącym się postępowaniem i nie daje gwarancji trwałości takiego zachowania po jego zakończeniu, przy jednoczesnym uznaniu przez Sąd tych okoliczności jako nieistotnych dla rozstrzygnięcia, bowiem nie występujących (obecnie możliwy wgląd w dokumentację). Sąd pozostaje w sprzeczności co do własnych wywodów i argumentacji przy czym sprzeczności te zawsze powodują faworyzowanie Wnioskodawcy;

14.  art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. poprzez brak wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału mające wpływ na rozstrzygnięcie polegające na przyjęciu, że Zarządca naruszył zasady prawidłowej gospodarki, kiedy w żaden sposób ze zgromadzonego materiału nie wynika aby doszło do działania wbrew tym zasadom rozumianym jako sprzeniewierzenie środków wspólnoty czy narażenia na szkodę jej członków lub spowodowanie strat, pogorszenie stanu nieruchomości mające wpływ na funkcjonowanie wspólnoty. Dokumentacja w sprawie wskazuje na prowadzenie zarządu zgodnie z przepisami u.w.l. oraz w porozumieniu z członkami Wspólnoty, poza jedną osobą – Wnioskodawcą;

15.  art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. poprzez brak rozważenia zebranego w sprawie materiału wbrew zasadom logiki i doświadczenia polegające na przyjęciu, że występujący konflikt Wnioskodawcy z członkami wspólnoty i Zarządcą a przez Wnioskodawcę eskalowany, nie maja wpływu na niniejszą sprawę i podejmowane przez Wnioskodawcę kroki Sądowe są troską o dobro wspólne, kiedy utrudniają funkcjonowanie wspólnoty, zmierzają do odjęcia właścicielom prawa do rozporządzania ich własnością i mają na celu wprowadzenie do wspólnoty zarządcy skoligaconego z Wnioskodawcą. Przy uwzględnieniu braku jakichkolwiek prób podejmowania pozasądowych kroków w zakresie zmiany zarządu/zarządzania i zgłaszanych głosach poparcia dla zarządcy;

16.  art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. poprzez brak wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału dowodowego i wbrew zasadom doświadczania i logiki ustaleniu polegającym na przyjęciu, że wprowadzenie na funkcję zarządcy A. Z. (3), osoby z wniosku M. M. (1) i z nim bezpośrednio powiązanej biznesowo, w sytuacji konfliktu Wnioskodawcy z pozostałymi członkami wspólnoty zagwarantuje stabilne, niezakłócone, a przede wszystkim bezstronne prowadzenie zarządu we Wspólnocie. Z uwagi na powiązania biznesowe A. Z. (3) z Wnioskodawcą nie może być mowy o niezależności tej osoby oraz równym traktowaniu wszystkich członków wspólnoty przez takiego zarządcę;

17.  art. 361 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. poprzez uwzględnienie w niniejszej sprawie stanu rzeczy z dnia wniesienia wniosku nie zaś z dnia wyrokowania, poprzez nieuwzględnienie albo zmarginalizowanie podjętych czynności przez zarządcę mających na celu znormalizowanie stosunków we wspólnocie i podjętych czynności naprawczych mających miejsce przed wyrokowaniem, m.in. podjętych uchwał wspólnoty z dnia 10 czerwca 2019 r. - o założeniu i prowadzeniu rozliczeń przez rachunek bankowy wspólnoty, zawarciu umów na dostawy mediów bezpośrednio przez wspólnotę i doręczonych do sądu pismem z dnia 14.06.2019 r. celem wykazania zbędności powoływania zarządcy przymusowego;

ii. Naruszenie prawa materialnego:

1.  art. 26 ust. 1 Ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r.( dalej u.w.l.) poprzez niewłaściwe jego zastosowanie, kiedy nie zostało dowiedzione w najmniejszym stopniu, że zarządca działał na szkodę wspólnoty w zakresie spowodowania straty ewentualnie sprzeniewierzenia, przywłaszczenia środków wspólnoty, tym samym, że doszło do naruszenia przez zarządcę zasad prowadzenia prawidłowej gospodarki oraz naruszenia obowiązków, co w konsekwencji doprowadziło do nieprawidłowego ustanowienia przez Sąd zarządcy przymusowego dla Wspólnoty Mieszkaniowej Plażowa 1 w K. i w efekcie nadmiernej ingerencji w prawa własności członków wspólnoty;

2.  art. 30 ust. l pkt 1 Ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, polegające na przyjęciu, że przepis ten należy interpretować jako obowiązek zarządcy do założenia odrębnego rachunku bankowego dla wspólnoty, kiedy jego zapis wskazuje jedynie na obowiązek dokonywania rozliczeń przez rachunek bankowy, tj. dokonywania bezgotówkowych rozliczeń w ramach wspólnoty, w sposób umożliwiający ewidencjonowanie operacji finansowych, bez dodatkowego kryterium przynależności rachunku, co doprowadziło do nieprawidłowego uznania, że dokonywane rozliczenia przez rachunek bankowy zarządcy stanowią rażące naruszenie obowiązków zarządczych i zasad prawidłowej gospodarki;

3.  art. 203 k.c. poprzez błędne zastosowanie w stanie faktycznym niniejszej sprawy jako instrukcji postępowania, kiedy przepis ten ma jedynie zastosowanie do ustanowienia zarządcy we wspólnotach, w których zarząd sprawują sami właściciele lokali.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty, apelujący wniósł o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania z uwagi na nierozpoznanie istoty sprawy oraz z uwagi na konieczność przeprowadzenia postępowania dowodowego w znacznym rozmiarze. W przypadku nie uznania przez Sąd, że zachodzi podstawa do uchylenia wyroku i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania, apelujący wniósł o zmianę postanowienia Sądu I instancji poprzez oddalenie wniosku o ustanowienie zarządcy przymusowego.

Uczestnik złożył wniósł również o rozpoznanie postanowienia Sądu I instancji dot. odmowy dopuszczenia dowodu z opinii biegłego ds. rachunkowości i finansów z dnia 10 lipca 2019 r. oddalającego wniosek o jego powołanie złożony przez obie strony postępowania - na okoliczność zbadania dokumentacji finansowej i rachunkowej wspólnoty pod kątem zachowania zasad prawidłowej gospodarki przez zarządcę wspólnoty i jego zmianę przez dopuszczenie dowodu z opinii biegłego na okoliczności wskazane we wniosku pierwotnym. Ponadto o przeprowadzenie tego dowodu przez Sąd II instancji na podstawie art. 382 k.p.c.

Apelujący wniósł na podstawie art. 382 k.p.c. w zw. z art. 241 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. o uzupełnienie i powtórzenie postępowania dowodowego przez przeprowadzenie dowodów z opinii biegłego rewidenta, z przedłożonych zaświadczeń NIP i REGOn, wiadomości e-mail E. S. (1) i sprawozdań wspólnoty za rok 2012, 2016, 2017 i 2018. Ponadto na podstawie art. 368 § 1 pkt 4 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. wniósł o przeprowadzenie nowego dowodu, tj. dowodu z umowy rachunku bankowego wspólnoty mieszkaniowej z dnia 14 września 2019 r. na okoliczność podjętych przez Zarządcę realnych działań naprawczych w oparciu o uchwałę zgromadzenia wspólnoty z dnia 10 lipca 2019 r. dot. ustalenia rozliczania opłat wspólnoty przez rachunek bankowy wspólnoty. Przedłożenie przedmiotowego dowodu nie było możliwe przed Sądem I instancji z racji jego powstania już po wyrokowaniu, dowód ma istotne znaczenie dla sprawy.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja okazała się bezzasadna i jako taka podlegała oddaleniu.

Tytułem wstępu stwierdzić należy, że Sąd odwoławczy w całości podziela ustalenia faktyczne Sądu I instancji, przyjmując je za własne i czyniąc integralną częścią poniższych rozważań. W konsekwencji, Sąd II instancji nie widzi konieczności ich ponownego, szczegółowego przytaczania.

Na wstępie należy stwierdzić, iż Sąd Rejonowy zasadnie oddalił wniosek o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego ds. rachunkowości i finansów. Zgodzić należy się z Sądem I instancji, że dowód ten był zbędny z uwagi na przyznane przez uczestnika okoliczności dotyczące braku rozliczeń wspólnoty z odrębnego rachunku bankowego, co było głównym powodem uwzględnienia wniosku. Ponadto uwzględnienie wniosku dowodowego skutkowałoby przedłużeniem postepowania dowodowego, bowiem analiza ksiąg przedsiębiorstwa miałaby obejmować co najmniej ostatnich 5 lat, a ponadto należy wziąć pod uwagę, iż przedmiotowa dokumentacja księgowa ma się stać podstawą do wydania opinii w postępowaniu toczącym się przed Sądem Okręgowym w Koszalinie, na skutek zaskarżenia uchwał zebrania członków Wspólnoty Mieszkaniowej przez M. M. (1). W tych okolicznościach należało przyjąć, iż przeprowadzenie wnioskowanego dowodu znacząco wpłynęłoby na czas rozpoznania sprawy, co nie było uzasadnione, biorąc pod uwagę, iż ustalone w postępowaniu okoliczności przemawiały za uznaniem wniosku za zasadny.

Sąd Okręgowy nie uwzględnił wniosku apelującego o uzupełnienie i powtórzenie postępowania dowodowego przez przeprowadzenie wskazanych w apelacji dowodów. Art. 241 k.p.c. dotyczący reguł postępowania dowodowego uprawnia sąd do powtórzenia lub uzupełnienia postępowania dowodowego, przy czym uprawnienie to nie może być interpretowane jako obowiązek sądu. Powyższa instytucja procesowa może być wykorzystywana stosownie do potrzeb sprawy, a potrzebą taką nie może być przekonanie strony, że nie uwzględnione przez sąd I instancji dowody winny zostać przyjęte za podstawę ustaleń faktycznych. Sąd Okręgowy nie widzi potrzeby powtórzenia postępowania dowodowego, argumentacja Sądu Rejonowego w przedmiocie pominięcia wskazanych przez uczestnika dowodów jest w pełni przekonująca.

Zarzut naruszenia art. 217 § 3 k.p.c. w zw. z art. 278 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. nie zasługuje na uwzględnienie.

W myśl wskazanego przepisu w wypadkach wymagających wiadomości specjalnych sąd po wysłuchaniu wniosków stron co do liczby biegłych i ich wyboru może wezwać jednego lub kilku biegłych w celu zasięgnięcia ich opinii. Należy zauważyć, że potrzeba skorzystania z opinii biegłych w postępowaniu cywilnym występuje wyłącznie, gdy do rozstrzygnięcia sprawy, obok znajomości przepisów prawnych, niezbędne są określone wiadomości fachowe z różnych dziedzin nauki, techniki, sztuki, rzemiosła czy obrotu gospodarczego. Dowód z opinii biegłego służy w procesie dla weryfikacji twierdzeń stron o przebiegu zdarzeń (stanie rzeczy, cechach przedmiotów), wówczas kiedy nie jest możliwe dokonanie tej oceny przy uwzględnieniu wniosków płynących z wiedzy powszechnej i zasad doświadczenia życiowego ocenianych przy uwzględnieniu zasad logiki. W niniejszej sprawie przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego ds. rachunkowości nie było konieczne. Należy bowiem wskazać, iż całość zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego doprowadziła Sąd Rejonowy do słusznego przekonania, że stanowi on wystarczającą podstawę do wydania rozstrzygnięcia w sprawie. Ustalenie sposobu prowadzenia gospodarki w aspekcie finansowego gospodarowania środkami wspólnoty miało irrelewantne znaczenie w przypadku ustalenia, że dla wspólnoty nie został uruchomiony odrębny rachunek bankowy, a zarządca dokonywał rozliczeń za pośrednictwem rachunku wykorzystywanego dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Zarządca naruszył ustawowy obowiązek dokonywania rozliczeń przez rachunek bankowy, zatem dla rozstrzygnięcia nie miało znaczenia, czy prowadzona przez zarządcę rachunkowość jest prawidłowa. Przepływy finansowe środków we wspólnocie winny być jasne i przejrzyste, a tę przejrzystość ma zapewnić odrębny rachunek bankowy. Zaniedbania ze strony zarządcy w tym zakresie nie można usprawiedliwiać prawidłową gospodarką finansową. Ponadto Sąd Rejonowy słusznie wskazał, że przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego ds. rachunkowości spowodowałoby zwłokę w postępowaniu. Jak już wyżej sygnalizowano, wydanie przez biegłego opinii, mającej w założeniu objąć analizę ksiąg przedsiębiorstwa z co najmniej ostatnich 5 lat działania zarządcy we wspólnocie byłoby długotrwałe. Rzecz także w tym, że jak wskazuje sam pełnomocnik Zarządcy przedmiotowa dokumentacja księgowa ma się stać podstawą do wydania opinii w postępowaniu toczącym się przed Sądem Okręgowym w Koszalinie, na skutek zaskarżenia uchwał zebrania członków Wspólnoty Mieszkaniowej przez M. M. (1). Z tego względu bardzo prawdopodobnym byłby brak realnego dostępu do tej dokumentacji lub znacznie utrudniony dostęp, prawdopodobnie do czasu zakończenia wspomnianego postępowania.

Stawiane przez apelującego zarzuty naruszenia art. 217 § 3 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. w zw. z art. 278 k.p.c. w zw. z art. 13 k.p.c. również nie zasługiwały na uwzględnienie.

Przepis art. 227 k.p.c. nie jest źródłem obowiązków ani uprawnień jurysdykcyjnych, lecz określa jedynie wolę ustawodawcy ograniczenia kręgu faktów, które mogą być przedmiotem dowodu w postępowaniu cywilnym. Jego naruszenie może być podstawą sformułowania zarzutu jeżeli strona wykaże, że sąd przeprowadził dowód na okoliczności niemające istotnego znaczenia w sprawie lub, że odmówił przeprowadzenia dowodu na fakty mające istotne znaczenie w sprawie, wadliwie oceniając, że nie mają one takiego charakteru, ale wówczas winno zostać powołane i uchybienie innym przepisom regulującym postępowanie dowodowe - np. art. 217 k.p.c. lub art. 278 § 1 k.p.c. ( vide wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 4 grudnia 2019 r., I ACa 323/19, Legalis nr 2352568).

Zarzuty procesowe mogą zostać uznane za zasadne przy spełnieniu łącznie dwóch przesłanek. Strona powołująca taki zarzut ma wykazać, że nieprawidłowość sposobu postępowania sądu (np. w zakresie postępowania dowodowego) rzeczywiście miała miejsce oraz że ta nieprawidłowość miała wpływ na ostateczny wynik sprawy. Nieco inaczej kwestię tę ujmując, zarzut procesowy jest uzasadniony wtedy, gdy można stwierdzić, iż w warunkach niepopełnienia przez sąd zarzucanego przez stronę błędu proceduralnego rozstrzygnięcie miałoby inną treść (wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 9 grudnia 2019 r., I AGa 334/18. Legalis nr 2367586).

Przedkładając powyższe na grunt przedmiotowej sprawy należy wskazać, że pominięcie przez Sąd Rejonowy wskazanych przez apelującego dokumentów nie stanowiło naruszenia art. 227 k.p.c.. Wskazywane przez uczestnika środki dowodowe były bowiem nieistotne dla rozstrzygnięcia sprawy. W pierwszej kolejności należy stwierdzić, iż wnioski dowodowe nie dotyczyły okoliczności faktycznych mających na celu wykazanie niezasadności wniosku bądź były przedstawione na okoliczności, które zostały dostatecznie wyjaśnione na podstawie zgromadzonego w sprawie materiału. Należy mieć na względzie, że wskazywana przez uczestnika opinia (...) miała charakter dokumentu prywatnego, a jej treść nie dawała możliwości zweryfikowania zawartych w niej twierdzeń. Opinia nie zawierała odesłania do dokumentów źródłowych, nie przedstawiono w niej żadnych wyliczeń, które pozwalałyby na weryfikację poprawności twierdzeń rewidenta. Z całą mocą należy jednak podkreślić, iż w żadnej mierze dopuszczenie wskazywanego dowodu nie miałoby wpływu na treść rozstrzygnięcia, gdyż nie wpływało na ustalenie, że zarządca nie dokonywał rozliczeń przez przeznaczony do tego rachunek bankowy. Tak samo należało ocenić pominięty dowód z dokumentacji rozliczeniowo- księgowej. Uczestnik nie prowadził rozliczeń wspólnoty poprzez przeznaczony do tego celu rachunek bankowy, zatem nawet jeśli dokumentacja rozliczeniowo- księgowa doprowadziłaby do przekonania, iż gospodarowanie finansami odbywało się w sposób rzetelny, nie można uznać, iż zarządca zapewnił przejrzystość finansów wspólnoty.

Dowody zgłoszone na okoliczność istnienia konfliktu pomiędzy wnioskodawcą a zarządcą i członkami wspólnoty mieszkaniowej nie miały żadnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Sąd Rejonowy dokonał analizy zarzutów podnoszonych przez M. M. (1) wobec działań zarządcy i doszedł do słusznego przekonania, iż zaistniały przesłanki do ustanowienia zarządcy przymusowego. W sprawie zostały wykazane uchybienia zarządcy poddające w wątpliwość kompetencje spółki do wykonywania zarządu w przyszłości. Zarzuty wnioskodawcy nie wynikały z istniejącego konfliktu czy niechęci do zarządcy, a miały charakter obiektywny i realny. Samo poparcie większości członków wspólnoty dla działań zarządcy nie może usprawiedliwiać i niwelować stwierdzonych nieścisłości. Ponadto Sąd Rejonowy trafnie stwierdził, że prowadzenie w sposób nietransparentny rozliczeń wspólnoty nie dawało jej członkom możliwości weryfikacji działań zarządcy, a tym samym poparcie dla zarządcy było oparte na zaufaniu, a nie obiektywnej ocenie jego działań. Tym samym nie można zgodzić się z apelującym, że działania wnioskodawcy są wymierzone w zarządcę w celu realizacji własnych interesów, nie związanych z dobrem wspólnym.

Sąd Rejonowy zasadnie ocenił jako nieprzydatny dla rozstrzygnięcia sprawy dowód z wiadomości e-mail E. S. (1) z dnia 26 kwietnia 2018 r. Sąd meriti trafnie wskazał, że korespondencja ta wyraźnie wskazuje na osobiste związki i osobisty konflikt z wnioskodawcą. Niemniej, nawet gdyby uznać, iż z wiadomości można wysnuć wniosek, że M. M. (1) uzyskał dostęp do dokumentacji wspólnoty mieszkaniowej, stało się to dopiero rok po wytoczeniu powództwa w niniejszej sprawie. Ponadto brak dostępu do dokumentacji wspólnoty nie był jedynym powodem uwzględnienia wniosku i w żadnej mierze odmienne ustalenia w tym zakresie nie miałyby wpływu na treść rozstrzygnięcia w sprawie.

Nie sposób zgodzić się ze skarżącym, że pominięcie wnioskowanego dowodu z przedłożonych zaświadczeń NIP i REGON stanowiło naruszenie art. 217 § 3 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c., gdyż dokumenty te wskazywały na zachowanie przez zarządcę zasad prawidłowej gospodarki we Wspólnocie. W ocenie Sądu odwoławczego samo dopełnienie obowiązków związanych z istnieniem wspólnoty, w tym obowiązków wynikających z przepisów podatkowych, nie może być podstawą do ustalenia, że zarządca wypełnił wszystkie ciążące na nim obowiązki. Jak bowiem wskazano, zarządca nie dokonywał rozliczeń przez dedykowany do tego rachunek bankowy, pomimo ciążącego na nim obowiązku. Jednocześnie nadmienić należy, że choć otworzył odrębny rachunek bankowy w trakcie trwania niniejszego postępowania, nie można uznać, iż wypełnił ten obowiązek, gdyż był wykorzystywany jedynie do wpłat dokonywanych przez wnioskodawcę. Wszelkie inne rozporządzenia majątkiem wspólnoty odbywały się poprzez rachunek bankowy należący do zarządcy występującego w roli spółki prowadzącej działalność gospodarczą.

Zarzuty naruszenia art. 233 § 1 k.p.c., w tym w zw. z art. 278 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. oraz art. 212 § 1 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. są niezasadne.

Przewidziane w art. 233 § 1 k.p.c. ramy swobodnej oceny dowodów wyznaczone są wymogami prawa procesowego, doświadczeniem życiowym oraz regułami logicznego myślenia, według których sąd w sposób bezstronny, racjonalny i wszechstronny rozważa materiał dowodowy jako całość, dokonując wyboru określonych środków dowodowych i ważąc ich moc oraz wiarygodność, odnosi je do pozostałego materiału dowodowego (wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 14 sierpnia 2012r., III AUa 620/12, publ. LEX nr 1216345). Stawiając zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. należy wykazać, że Sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego. Z tych względów za niewystarczające należy uznać przekonanie strony o innej niż przyjęta przez Sąd wadze (doniosłości) poszczególnych dowodów i o ich odmiennej ocenie niż ocena dokonana przez Sąd (tak: Sąd Apelacyjny we Wrocławiu w wyrokach: z dnia 1 marca 2012r. I ACa 111/12; z dnia 3 lutego 2012r., I ACa 1407/11). Uznać zatem należy, że jeżeli Sąd, ze zgromadzonego materiału dowodowego, wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, co ma miejsce w niniejszej sprawie, to ocena Sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów i musi się ostać, chociażby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dowodowego, dawały się wysnuć wnioski odmienne (tak: Sąd Apelacyjny we Wrocławiu w wyrokach: z dnia 8 lutego 2012r. (I ACa 1404/11), z dnia 14 marca 2012r. (I ACa 160/12), z dnia 29 lutego 2012r. (I ACa 99/12); a także wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 17 maja 2012r. VI ACa 31/12).

Nie można również pominąć, iż same, nawet poważne wątpliwości co do trafności oceny dokonanej przez sąd pierwszej instancji, jeżeli tylko nie wykroczyła ona poza granice zakreślone w art. 233 § 1 k.p.c., nie powinny stwarzać podstawy do zajęcia przez sąd drugiej instancji odmiennego stanowiska (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 kwietnia 2012r., I UK 347/11).

Apelujący zarzucił, iż Sąd Rejonowy dokonał błędnej oceny dowodów, poprzez ustalenie okoliczności rzekomego nieprzestrzegania zasad prawidłowej gospodarki we wspólnocie w oparciu o bezkrytyczne uznanie za wiarygodne twierdzeń wnioskodawcy zamiast w oparciu o opinię biegłego. Apelujący zdaje się nie zauważać, że głównym przejawem nieprzestrzegania zasad prawidłowej gospodarki było niedopełnienie obowiązku dokonywania rozliczeń za pomocą dedykowanego do tego rachunku bankowego, co zostało potwierdzone przez zarządcę wspólnoty mieszkaniowej. Jednocześnie należy zaznaczyć, iż do ustalenia okoliczności braku odrębnego dla wspólnoty rachunku bankowego nie były potrzebne wiadomości specjalne, zatem powoływanie na tę okoliczność biegłego było zbędne.

Zgodzić się należy ze skarżącym, że przewidziane w art. 212 k.p.c. wstępne wyjaśnienie stanowisk stron (potocznie zwane informacyjnym wysłuchaniem stron) stanowi instrument umożliwiający sądowi koncentrację materiału procesowego i pozwala m.in. na ustalenie, które okoliczności są pomiędzy stronami sporne. Wyjaśnienia informacyjne nie mają mocy dowodowej i nie podlegają wartościowaniu z punktu widzenia art. 233 § 1 k.p.c. a sąd nie może uznać spornych faktów za ustalone bez postępowania dowodowego. Zatem apelujący słusznie podnosi, iż wyjaśnienia informacyjne uczestniczki E. S. (1) i R. D. (2) nie powinny stanowić podstawy ustalenia okoliczności faktycznych sprawy, bowiem nie mają waloru dowodowego. Niemniej należy wskazać, iż powyższe uchybienie Sądu Rejonowego nie miło wpływu na treść rozstrzygnięcia. Wyjaśnienia te nie były bowiem jedyną podstawą ustalenia okoliczności faktycznych w niniejszej sprawie, a pozostały zebrany w sprawie materiał dowodowy przemawiał za uznaniem wniosku za zasadny.

Mając na względzie zasady logiki i doświadczenia życiowego należało przyznać rację Sądowi Rejonowemu, że zeznania G. P. w zakresie, w jakim nie chciał wypowiadać się na temat sytuacji prowadzenia zarządu we Wspólnocie Mieszkaniowej szczegółowo, jest w istocie wyrażeniem krytycznego stosunku do sprawowanego zarządu przez (...) sp. z o.o. Należy bowiem wskazać, że G. P. został zapytany o konkretną kwestię, mianowicie nie posiadania rachunku bankowego przez wspólnotę mieszkaniową przez okres 5 lat, zatem argumentacja apelującego, iż brak odpowiedzi w tym zakresie był podyktowany profesjonalizmem i brakiem wiedzy odnośnie całokształtu sprawy i dokumentów nie jest przekonująca. Doświadczenie życiowe wskazuje, iż rozmówca zapytany o konkretną rzecz, jeżeli nie może udzielić pozytywnej odpowiedzi, to często jej unika. Mając na względzie relacje świadka z zarządcą, logicznym jest, że nie chcąc otwarcie krytykować sposobu zarządu nieruchomością, wolał unikać odpowiedzi.

Nie zasługuje na uwzględnienie zarzut skarżącego, jakoby Sąd Rejonowy nie nadał właściwego znaczenia okoliczności specyficznego modelu rozliczeń we wspólnocie. Tymczasem uczestnik zdaje się nie zauważać, iż Sąd Rejonowy nie kwestionował możliwości dokonywania potrąceń wzajemnych należności z tytuły wykonywania zarządu i prowadzonej działalności hotelowej, jednakże nieakceptowalny jest sposób, a jaki do tych potrąceń dochodziło. Należy bowiem wskazać, iż wszelkie operacje finansowe były prowadzone na jednym rachunku bankowym, należącym do (...) Sp. z o.o. jako prowadzącego działalność gospodarczą. Co jest sytuacją niedopuszczalną. Taki sposób prowadzenia rozliczeń wspólnoty mieszkaniowej jest niezgodny z przepisami ustawy o własności lokali i nie spełnia kryteriów transparentności.

W ocenie Sądu odwoławczego Sąd Rejonowy poczynił prawidłowe ustalenia faktyczne polegające na uznaniu, że udostępnienie i zaoferowanie wnioskodawcy wglądu w dokumentację wspólnoty mieszkaniowej spowodowane jest obecnie toczącym się postępowaniem i nie daje gwarancji trwałości takiego zachowania po jego zakończeniu, a stawiany w tym zakresie zarzut jest nietrafny. W pierwszej kolejności należy zaznaczyć, iż nieudostępnianie wnioskodawcy dokumentacji wspólnoty nie było podstawą uwzględnienia wniosku, zatem miało znaczenie drugorzędne. Niemniej, nie ulega wątpliwości, że zarządca wspólnoty podjął jakiekolwiek działania zmierzające do udostępnienia dokumentacji wnioskodawcy dopiero w toku niniejszego postępowania, wcześniej ignorując bądź oddalając wnioski w tym zakresie. Jednocześnie pomiędzy wnioskodawcą a zarządcą istnieje poważny konflikt, podkreślany przez apelującego, co przekłada się bezpośrednio na wzajemną niechęć do współpracy. Dotychczasowe działania zarządcy nie pozwalają na przyjęcie, że po zakończeniu postępowania nie utrudniałby M. M. (1) dostępu do dokumentacji wspólnoty, zwłaszcza w sytuacji, gdy z powodu prowadzenia jednego rachunku bankowego dla wspólnoty i własnej działalności gospodarczej, mógłby zasłaniać się tajemnicą przedsiębiorstwa.

Odnosząc się do kolejnego zarzutu podniesionego w apelacji wskazać należy, że apelujący zdaje się nie zauważać, iż Sąd Rejonowy nie stwierdził, że doszło do sprzeniewierzenia środków wspólnoty czy narażenia na szkodę jej członków lub spowodowanie strat, jednakże naruszenie zasad prawidłowej gospodarki polega przede wszystkim na niewypełnieniu ustawowego obowiązku dokonywania rozliczeń wspólnoty za pomocą dedykowanego do tego rachunku bankowego, naruszając w ten sposób zasady przejrzystości prowadzenia finansów. Już na tej podstawie należało stwierdzić, że zarząd był prowadzony niezgodnie z przepisami ustawy o własności lokali.

Nie można zgodzić się ze skarżącym, że wprowadzenie w funkcję zarządcy A. Z. (3) spowoduje zakłócenie i brak bezstronności w prowadzeniu zarządu we wspólnocie. Apelujący dostrzega jedynie powiązania biznesowe A. Z. (3) z wnioskodawcą, wyciągając na tej podstawie wniosek, że nie będzie ona niezależna od tej osoby i w równy sposób traktowała wszystkich członków wspólnoty. Tymczasem uczestnik zdaje się w ogólne nie dostrzegać kwalifikacji, jakie A. Z. (3) posiada do pełnienia funkcji zarządcy. Kandydatka brała udział w licznych szkoleniach, ukończyła kurs z zakresu zarządzania nieruchomościami, potwierdzony certyfikatem, a ponadto zamieszkuje w K., zatem w sposób bezpośredni będzie mogła sprawować zarząd nad nieruchomością położoną w tej miejscowości. Ponadto A. Z. (3) ma doświadczenie w prowadzeniu zarządu nieruchomościami, a także ma już częściową wiedzę na temat problematyki zarządu budynkiem przy ul. (...) w K.. Jednocześnie należy podkreślić, że nad sprawowaniem zarządu przymusowego nadzór prowadzi sąd, który w razie potrzeby jest władny zmienić osobę zarządcy, zatem jeżeli pojawią się jakiekolwiek wątpliwości co do sposobu prowadzenia zarządu, sąd może osobę zarządcy zmienić. Jednocześnie należy wskazać na niekonsekwencję apelującego, który zarzuca brak bezstronności i niezależności kandydatce z uwagi na łączące ją z wnioskodawcą relacje biznesowe, podczas gdy sam wnioskował o pozostawienie zarządu w swoich rękach, będąc najemcą większości lokali w nieruchomości wspólnoty, co budzi poważne wątpliwości co do jego bezstronności i możliwości wystąpienia konfliktu interesu.

Zarzut naruszenia art. 316 § 1 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. nie zasługiwał na uwzględnienie.

Stan rzeczy, o którym mowa w art. 316 § 1 k.p.c. oznacza stan faktyczny i prawny, a przepis wyraża jedną z podstawowych zasad orzekania, nakazując sądowi uwzględnienie stanu rzeczy istniejącego w chwili zamknięcia rozprawy, a zatem także ewentualnych zmian, do których doszło w tej mierze w toku postępowania, włącznie z postępowaniem apelacyjnym. Zarzucając naruszenie tego przepisu, skarżący powinien zatem wykazać, że sąd błędnie oparł rozstrzygnięcie na faktach aktualnych w innym czasie - poprzedzającym lub następującym po zamknięciu rozprawy, względnie na nieobowiązujących w chwili zamknięcia rozprawy normach prawnych. Ustanowiona w art. 316 § 1 k.p.c. zasada aktualności orzekania nie dotyczy natomiast kompletności lub prawidłowości poszczególnych ustaleń faktycznych dokonywanych przez sądy meriti (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 18 grudnia 2020 r., II CSK 279/20, LEX nr 3105669).

Przekładając powyższe na grunt przedmiotowej sprawy należy wskazać, iż Sąd Rejonowy prawidłowo ustalił stan faktyczny sprawy aktualny na dzień wydania postanowienia, biorąc pod uwagę wszelkie działania i zdarzenia, które miały miejsce w toku niniejszego postępowania. Wbrew zapatrywaniu skarżącego, Sąd I instancji uwzględnił podjęcie uchwał wspólnoty z dnia 10 czerwca 2019 r. i wszelkie czynności naprawcze podjęte przez zarządcę. Niemniej, należy pamiętać, że umowę o prowadzenie rachunku bankowego wspólnota zwarła już w dniu 3 listopada 2017 r., jednakże nie korzystała z niego w celu dokonywania rozliczeń, a jedynie służyła do wpłat dokonywanych przez M. M. (1). Już na tej podstawie należy wskazać, iż samo podjęcie uchwały w przedmiocie założenia i prowadzenia rozliczeń za pomocą rachunku bankowego nie jest wystarczające do przyjęcia, że ten rachunek właśnie w tym celu będzie wykorzystywany, bowiem zarządca pomimo takiej możliwości do chwili wydania wyroku z tego nie korzystał. Ponadto na dzień wydania postanowienia uczestnik nie wykazał, że prowadzenie rozliczeń za pośrednictwem nowego rachunku bankowego było realne. Mając na uwadze powyższe Sąd Rejonowy słusznie orzekł o potrzebie powołania zarządcy przymusowego.

Zarzuty naruszenia art. 26 ust. 1 ustawy o własności lokali oraz art. 203 k.c. nie są trafne.

Odnotować trzeba, że art. 203 k.c. i art. 26 ust. 1 u.w.l. kreują - mimo niewątpliwego podobieństwa konsekwencji ich realizacji - odmienne roszczenia, oparte na różnych przesłankach faktycznych. Przy zastosowaniu art. 203 k.c. w zw. z art. 19 u.w.l. wniosek o ustanowienie zarządcy zostanie uwzględniony, gdy zostanie wykazane, że nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość. Z kolei przy ocenie zasadności roszczenia z art. 26 ust. 1 u.w.l. Sąd orzekający ocenia to, czy doszło do powołania zarządu wspólnoty oraz - jeśli zarząd funkcjonuje - kwestię wypełniania przez ów zarząd obowiązków wynikających z art. 20-32a u.w.l. i sprawowania zarządu zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki. W doktrynie podkreśla się, że treść tych unormowań, mimo spełniania podobnych funkcji, jednak dość znacznie się od siebie różni. Zwraca się choćby uwagę, że na gruncie art. 203 k.c. w zw. z art. 19 u.w.l. właściciel wnioskujący o ustanowienie zarządcy przymusowego musi już zostać dotknięty negatywnymi skutkami istniejącego już sporu dotyczącego zarządu nieruchomością wspólną, a jego sytuacja jest pod tym względem gorsza w porównaniu z sytuacją właściciela w "dużej" wspólnocie mieszkaniowej, który na gruncie art. 26 u.w.l. może wystąpić z roszczeniem prewencyjnym pozwalającym na uniknięcie takiego zagrożenia w przyszłości (tak np. Berek (w:) "Ustawa o własności lokali. Komentarz" pod red. K. Osajdy, 2019, teza 13 do art. 19 z powołaniem na I. Szymczak, "Wspólnota mieszkaniowa", s. 207-210).

W myśl art. 26 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania. Niewypełnianie obowiązków i naruszanie zasad prawidłowej gospodarki, o jakich mowa w treści art. 26 powołanej ustawy, należy rozumieć dość szeroko. Oprócz różnych czynów niezgodnych z prawem, będzie ono obejmowało także niewywiązywanie się z obowiązków nałożonych na zarządcę lub na zarząd ustawą oraz umową właścicieli, albo umową o zarządzanie, a także niewykonywanie uchwał właścicieli lokali i sprawowanie zarządu w taki sposób, że stan nieruchomości ulega pogorszeniu (w tym niedokonywanie niezbędnych napraw, konserwacji, remontów itp.) czy działanie wbrew woli członków wspólnoty.(tak Ewa Bończyk-Kucharczyk, Komentarz do art. 26 ustawy o własności lokali, SIP Lex-el.).

W niniejszej sprawie wnioskodawca wskazał na szereg nieprawidłowości w wykonywaniu zarządu wspólnoty przez (...) Sp. z o.o., m.in. nieujawnienie w księdze wieczystej nieruchomości wspólnej sposobu sprawowania zarządu, zwołanie w okresie 7 lat istnienia Wspólnoty tylko 2 zebrań członków Wspólnoty, co skutkowało nie złożeniem w tym czasie sprawozdań z działalności zarządu, poddanie, na zwołanych zebraniach, pod głosowanie członków Wspólnoty, uchwał nie dotyczących zarządu nieruchomością wspólną, tj. remontów i konserwacji poszczególnych lokali - które to czynności, jako dotyczące lokali a nie części wspólnych budynku, zdaniem wnioskodawcy nie mieszczą się w granicach zarządu nieruchomością wspólną, poddanie pod głosowanie zebrania członków Wspólnoty, uchwał o określeniu sposobu i zasad dochodzenia przez Wspólnotę, od jej członków, kosztów remontów i konserwacji poszczególnych lokali – co zdaniem wnioskodawcy również nie mieści się w granicach zarządu nieruchomością wspólną, naruszenie przepisu art. 30 ust. 1 pkt 2 i 3 Ustawy o własności lokali z uwagi na nie dokonywanie rozliczeń przez rachunek bankowy, nie udostępnianie wnioskodawcy do wglądu dokumentów Wspólnoty, a w szczególności ewidencji pozaksięgowej, rocznych planów gospodarczych, sprawozdań za lata 2012 – 2017, aktualnej listy członków Wspólnoty, oraz dokumentacji obrazującej aktualny stan rachunków Wspólnoty- a więc naruszenie art. 27 u.w.l. W toku postępowania wnioskodawca wykazał, że do wskazanych naruszeń doszło. Przede wszystkim zarządca nie wypełnił nałożonego w art. 30 ust. 1 pkt 1 ustawy o własności lokali obowiązku dokonywania rozliczeń przez rachunek bankowy, wykorzystując do tego celu rachunek prowadzony dla działalności gospodarczej spółki. W toku postępowania zarządca, pomimo utworzenia odrębnego rachunku bankowego dla wspólnoty, nadal nie wykonywał tego obowiązku, o czym świadczy historia rachunku. Choć uchwałą wspólnoty z dnia 10 czerwca 2019 r. podjęto decyzję o założeniu i prowadzeniu rozliczeń przez rachunek bankowy wspólnoty, do czasu zakończenia postępowania zarządca nie wykazał, by rzeczywiście ten obowiązek był realizowany. Jednocześnie należy wskazać, że kwestia udostępniania dokumentów wspólnoty wnioskodawcy również budziła poważne wątpliwości, bowiem została ona udostępniona M. M. (1) dopiero w toku niniejszego postępowania, a jak już wyżej sygnalizowano, istniejący pomiędzy stronami konflikt nie daje podstaw do przyjęcia, że po zakończeniu postępowania w tej sprawie, wnioskodawca nadal będzie miał swobodny dostęp do dokumentacji. Z tych przyczyn należało uznać, że zarządca przede wszystkim nie wypełnił ustawowego obowiązku dokonywania rozliczeń przez rachunek bankowy, ale także naruszył zasady prawidłowej gospodarki, prowadząc finanse wspólnoty na rachunku bankowym należącym do spółki, co spowodowało zakłócenie przejrzystości i transparentności prowadzenia finansów i narażenie wspólnoty na realne ryzyko związane z niepełną kontrolą nad rachunkiem. Jednocześnie, wbrew zapatrywaniu apelującego, należy wskazać, że przesłanką ustanowienia zarządcy przymusowego jest już samo nie wypełnianie swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki przez zarządcę, jednakże nie jest koniecznym wykazanie działania zarządcy na szkodę wspólnoty. Ustawodawca nie uzależnia ustanowienia zarządu przymusowego od powstania jakiejkolwiek szkody, zatem argument, że nie zostało wykazane, jakoby zarządca działał na szkodę wspólnoty mieszkaniowej, nie może przemawiać za oddaleniem wniosku o ustanowienie zarządu przymusowego, jeżeli zostały spełnione przesłanki do jego ustanowienia.

Z tych przyczyn zarzut naruszenia art. 26 ust. 1 ustawy o własności lokali nie zasługuje na uwzględnienie.

Nie można zgodzić się z twierdzeniem apelującego, iż Sąd I instancji zastosował w stanie faktycznym niniejszej sprawy art. 203 k.c. jako instrukcję postępowania. Sąd Rejonowy odwołał się do art. 203 k.c. w jednym miejscu uzasadnienia, jednakże w żaden sposób nie dając podstaw do przyjęcia, iż ma on zastosowanie w niniejszej sprawie i był podstawą orzekania. Z tego względu dokonanej przez apelującego interpretacji przedstawione w apelacji nie można podzielić.

Nie sposób przyjąć za apelującym, iż w sprawie doszło do naruszenia dyspozycji art. 30 ust. 1 pkt 1 ustawy o własności lokali.

Przepis art. 30 ust. 1 pkt 1 ustawy o własności, nakładający na zarząd (zarządcę) obowiązek otwarcia i prowadzenia rozliczeń przez rachunek bankowy, ma na celu zapewnienie bezpiecznego gospodarowania środkami pieniężnymi i prawidłowego rozliczania przychodów (zaliczki na poczet kosztów zarządu) i kosztów zarządu oraz innych zobowiązań (cywilnych, podatkowych) w dużych wspólnotach (zob. art. 20 ust. 1 u.w.l.), gdzie pieniędzmi nie obracają sami właściciele, lecz czyni to zarząd lub zarządca (administrator), któremu wspólnota powierzyła zarządzanie nieruchomością wspólną. Obowiązek ten nie obciąża wspólnot małych (zob. art. 19 u.w.l.), w których zarząd nieruchomością wspólną sprawują bezpośrednio sami właściciele. Zarządca, który zarządza nieruchomościami w kilku wspólnotach, jest obowiązany rozliczać daną wspólnotę poprzez osobny rachunek bankowy; musi bowiem rozliczać dokładnie koszty zarządu nieruchomością danej wspólnoty; por. B.-K. , Własność, s. 205–206. Konieczność posiadania przez wspólnotę odrębnego rachunku bankowego (subkonta) związana jest także z uchwaleniem przez właścicieli lokali wpłat (i ich dokonywaniem) na fundusz remontowy wspólnoty. Umowa rachunku bankowego uregulowana jest w przepisach art. 725–733 KC oraz art. 49–62 ustawy z 29.8.1997 r. – Prawo bankowe (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 2357 ze zm.) (tak A. Doliwa, Komentarz do ustawy o własności lokali [w:] Prawo mieszkaniowe. Komentarz. Wyd. 6, Warszawa 2021).

Przenosząc powyższe na grunt przedmiotowej sprawy, wbrew zapatrywaniu apelującego, choć literalnie nie zostało to ujęte w przepisie, określony w ustawie obowiązek dokonywania rozliczeń przez rachunek bankowy winien być wypełniany za pomocą rachunku bankowego utworzonego dla danej wspólnoty mieszkaniowej. Za taką interpretacją wskazanego przepisu przemawia przede wszystkim cel, dla którego został utworzony, tj. zapewnienie przejrzystości przepływów finansowych. Gromadzenie środków finansowych na innym rachunku bankowym niż rachunek wspólnoty, a zwłaszcza na rachunku zarządcy wykorzystywanym dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, zupełnie przeczy celowi regulacji z art. 30 ust. 1 pkt 1 ustawy o własności lokali, o czym wyczerpująco napisał Sąd Rejonowy w treści uzasadnienia postanowienia. Nie powielając przedstawionej w tym uzasadnieniu argumentacji, należy wskazać, że nie dokonywanie rozliczeń przez rachunek bankowy należący do wspólnoty mieszkaniowej stanowi naruszenie tego przepisu, jak również naruszenie zasady prawidłowej gospodarki. Na marginesie należy wskazać, iż uczestnik, choć kwestionuje obowiązek utworzenia odrębnego rachunku bankowego dla wspólnoty mieszkaniowej, jednocześnie wskazuje, iż tego obowiązku dochował, bowiem na podstawie uchwał wspólnoty mieszkaniowej takie odrębne rachunki zostały otwarte.

Podsumowując powyższy wywód stwierdzić należy, że wywiedziona przez uczestnika apelacja nie zawierała zarzutów, mogących podważyć rozstrzygnięcie Sądu Rejonowego, w związku z czym, jako bezzasadna, podlegała oddaleniu na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.

Na podstawie art. 520 § 1 k.p.c. Sąd Okręgowy orzekł, że każdy z uczestników ponosi koszty związane ze swoim udziałem w postępowaniu apelacyjnym.