Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 21 lutego 2023 roku

Sąd Apelacyjny w Łodzi I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodnicząca: sędzia Jolanta Jachowicz

Protokolant: Igor Balcerzak

po rozpoznaniu w dniu 9 lutego 2023 roku w Łodzi

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w Ł.

przeciwko J. K. J., H. (...) spółce jawnej w Z., (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w (...) Spółce Akcyjnej w K.

o zapłatę

na skutek apelacji powódki

od wyroku Sądu Okręgowego w Łodzi

z dnia 26 maja 2022 roku, sygn. akt X GC 567/19

oddala apelację;

zasądza od (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w Ł., tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego za postępowanie apelacyjne, na rzecz:

J. K. J., H. (...) spółki jawnej w Z. kwotę 11.250 zł (jedenaście tysięcy dwieście pięćdziesiąt);

(...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w Z. kwotę 11.250 zł (jedenaście tysięcy dwieście pięćdziesiąt);

(...) Spółki Akcyjnej w K. kwotę 11.250 zł (jedenaście tysięcy dwieście pięćdziesiąt).

Sygn. akt I AGa 246/22

UZASADNIENIE

Pozwem dnia 15 marca 2019 roku (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Ł. zażądała, na podstawie art. 3 ust. 1 w zw. z art. 18 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 16 kwietnia 1993 roku o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji oraz w zw. z art. 415 k.c., aby pozwane: (...) K. J., H. (...) spółka jawna z siedzibą w Z., (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Z. oraz (...) Spółka Akcyjna z siedzibą w K. zapłaciły solidarnie na rzecz powódki kwotę 5.000.000 zł tytułem odszkodowania wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi względem (...) sp. j. i (...) sp. z o.o. od dnia 15 grudnia 2017 roku do dnia zapłaty, a względem (...) S.A. – od dnia 9 listopada 2016 roku do dnia zapłaty wraz z kosztami postępowania według norm prawem przepisanych.

W odpowiedzi na pozew każda z pozwanych wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powódki kosztów procesu według norm przepisanych.

Wyrokiem z dnia 26 maja 2022 roku, wydanym w sprawie sygn. akt X GC 567/19 , Sąd Okręgowy w Łodzi:

oddalił powództwo;

zasądził od (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w Ł. na rzecz J. K. J., H. (...) spółki jawnej w (...) Spółki Akcyjnej w K. kwoty po 15.017 zł oraz na rzecz (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w Z. kwotę 15.000 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Rozstrzygnięcie to oparte zostało na następujących ustaleniach faktycznych i rozważaniach prawnych:

(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Ł. prowadzi działalność gospodarczą w zakresie konserwacji i naprawy pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli i jest wpisana do Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS: (...).

(...) K. J., H. (...) Spółka jawna z siedzibą w Z. prowadzi działalność gospodarczą w przedmiocie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi i jest wpisana do Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS: (...).

(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Z. prowadzi działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży hurtowej i detalicznej samochodów osobowych i furgonetek i jest wpisana do Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS: (...).

(...) Spółka Akcyjna z siedzibą w K. prowadzi działalność gospodarczą w przedmiocie produkcji leków i pozostałych wyrobów farmaceutycznych, ale także wynajmu i dzierżawy pozostałych pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli i jest wpisana do Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS: (...). Spółka ta była powiązana osobowo przez prezesa zarządu M. W. (1) i kapitałowo z (...) Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K., która zajmowała się sprzedażą hurtową i detaliczną samochodów osobowych i furgonetek. Spółka ta została wykreślona z Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego w dniu 9 marca 2022 roku wskutek przejęcia przez (...) S.A. (numer KRS: (...)).

(...) Sp. z o.o. miała podpisane umowy koncesyjne z (...) oraz powódką. Współpraca polegała na sprzedaży samochodów, części zamiennych i innych produktów oraz świadczeniu usług zgodnie z umową. W przypadku zmian w sieci dealerskiej spółka ocenia, czy zmiany te są zgodne z zapisami umów łączących strony. Nierespektowanie kryteriów selektywności (...) skutkuje wezwaniem dealera do usunięcia niezgodności w określonym terminie, a utrata płynności finansowej powoduje utratę zdolności do wywiązywania się z umowy koncesyjnej, co może doprowadzić do jej rozwiązania. (...) Sp. z o.o. nie podejmowała działań mających na celu pogorszenie sytuacji finansowej powódki, utrudnienie prowadzenia działalności przez powódkę ani wyeliminowanie jej z rynku. Pozwani nie wnosili o podjęcie działań utrudniających bieżącą działalność powódki. Istniały formalne powody przemawiające za wypowiedzeniem umowy dealerskiej powódce, jednak realnie taki zamiar się nie pojawił, ponieważ spodziewano się, iż spółka (...) Sp. z o.o. dokona reorganizacji. Problemy finansowe powodowej spółki wynikały z działalności w sieci marki N., a nie R..

W 2014 roku T. G. jako dyrektor wykonawczy w (...) Sp. z o.o. prowadził rozmowy dotyczące potencjalnej autoryzacji do prowadzenia działalności dealerskiej w obiekcie przy ul. (...) z (...) oraz (...) Sp. j., którym wskazał, iż (...) udzieli zgody na prowadzenie działalności dealerskiej w ramach sieci dystrybucji samochodów R. i D. pod warunkiem, że zostaną spełnione kryteria selektywności.

O możliwości nabycia nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...) dyrektor finansowy (...) SA J. N. uzyskał od P. K. (1) lub K. J. (2) w siedzibie (...) sp. z o.o. przy okazji spotkania biznesowego. J. P. (1) – dyrektor finansowy spółki (...) miał wiedzę, że spółka (...) była zainteresowana zakupem nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...). J. P. (1) w rozmowach ze swoim zwierzchnikiem M. W. (2) – prezesem zarządu spółki P., rozważali, czy jeśli kupią nieruchomość, to odsprzedadzą ją spółce (...), czy pozostawią na potrzeby spółki (...). O tych rozważaniach J. N. nie informował przedstawicieli spółek (...).

(...) spółka jawna była zainteresowana zakupem nieruchomości przy ul. (...), lecz miała wiedzę, że powodowa spółka nie będzie chciała sprzedać tej (...) spółce (...) i konieczne jest działanie przez pośrednika.

P. K. (1) w okresie od czerwca 2013 roku do sierpnia 2016 roku na podstawie umowy o świadczenie usług zarządczo-menadżerskich zawartej pomiędzy (...) a (...) Sp. z o.o. został delegowany do wykonywania usług na rzecz (...) Sp. z o.o. na stanowisku dyrektora handlowego. W procesie nabycia nieruchomości koordynował wszystkie sprawy związane z przeprowadzeniem transakcji. P. K. (1) nawiązał kontakt z A. Z., która jako pośrednik miała prowadzić negocjacje.

A. Z. zajmowała się obrotem i zarządzaniem nieruchomościami. Od 2014 roku współpracowała z (...) Sp. z o.o. i pełniła rolę doradcy w zakupie nieruchomości, jednak nie była zatrudniona w tej firmie na jakimkolwiek stanowisku. A. Z. skontaktowała się z T. P. w maju 2014 roku, a w czasie wizytacji nie poinformowała, jaki podmiot reprezentuje. A. Z. nie informowała, iż występuje w imieniu S. P.’s (...) Polska, podmiot ten nie pełnił żadnej roli w przedmiotowej transakcji. Na początku spotkań zastrzegła, iż nie działa w imieniu tej spółki, a przy tej transakcji występuje jako jednoosobowy podmiot gospodarczy, który reprezentuje poważnego klienta posiadającego duży kapitał. Na początku negocjacji nie ujawniła rzeczywistego nabywcy nieruchomości, bowiem przeciwne działanie, co do zasady, prowadzi do zawyżenia wartości nieruchomości, a rynek lokalny dowiaduje się o planowanych inwestycjach, co często prowadzi do różnego rodzaju spekulacji. W toku przedmiotowej transakcji pełniła rolę pośrednika, później uczestniczyła przy podpisywaniu protokołu przekazania oraz rekrutacji pracowników.

Nie zastrzeżono ani nie przyznano (...) S.A. wyłączności w negocjacjach.

W dniu 11 lipca 2014 roku rzeczoznawca majątkowy B. J. sporządziła operat szacunkowy z określenia wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego dz. ew. nr 231/8, 231/25, 231/53 i 231/54 wraz z prawem własności budynków o funkcji komercyjnej, położonego w Ł. przy ul. (...). Wartość rynkowa przedmiotu wyceny w stanie na dzień wyceny obejmująca prawo użytkowania wieczystego gruntu i własności budynków wyniosła 11.049.000 zł, natomiast wartość rynkową przedmiotu wyceny jako prawa własności gruntu i budynków określono na kwotę 12.090.000 zł.

W okresie od maja do grudnia 2014 roku do T. P. prowadził korespondencję e-mail z A. Z. oraz J. N..

W wiadomości e-mail z dnia 26 maja 2014 roku T. P. poinformował A. Z. o przesłaniu w załączeniu dwóch wycen obiektów powódki położonych przy ul. (...) w Ł. z uwagi na oficjalne podzielenie obiektów na dwie częśc. W kolejnej wiadomości poinformowano, iż koszt przekształcenia to około 154 zł/metr, jednak bonifikata jest nadal negocjowana. A. Z. potwierdziła otrzymanie wiadomości.

W dniu 23 lipca 2014 roku T. P. poinformował J. N. o dwóch sposobach wyceny – pierwszy od strony wartości firmy i drugi od strony wartości nieruchomości wraz z kosztem uruchomienia biznesu. W pierwszym wariancie wartość firmy wyceniono na około 16.000.000 zł i wskazano, iż potrzeba około 4.000.000 zł uzupełnienia, aby odzyskać płynność finansową i móc zwiększyć obroty. W drugim wariancie wartość bazową nieruchomości określono na kwotę 13.000.000 zł i aby móc rozpocząć działalność potrzeba będzie ponieść koszty wyposażenia czy zatrudnienia, które są trudne do oszacowania i wyniosą prawdopodobnie mniej niż 3.000.000 zł. W związku z tym, iż negocjacje trwają długi czas, T. P. zaproponował odkup 100% udziałów za kwotę 11.000.000 zł.

W wiadomości e-mail z dnia 29 lipca 2014 roku J. N. poinformował T. P., iż stara się zbudować model ekonomiczny, w którym będzie mógł dokonać oceny przedsięwzięcia wskazując jego (...) i (...). W związku z tym, iż niezbędne są do tego szczegółowe informacje, J. N. zaproponował zawarcie umowy o zachowaniu poufności. Tego samego dnia T. P. poinformował, iż z rozmów prowadzonych z J. N. wynika, że nie podjęto jeszcze decyzji w przedmiocie dalszego prowadzenia działalności w zakupionej nieruchomości. Rozmowy spowodowały zawieszenie innych negocjacji, a za pośrednictwem firmy (...) wynegocjowano ofertę na zakup nieruchomości za określoną kwotę, poprzedzoną przekazaniem wszystkich wymaganych dokumentów. Początkowo ustalono, iż dojdzie do zakupu nieruchomości z możliwością dalszego prowadzenia tej samej działalności przez spółkę (...) Sp. z o.o., jednak później wskazano, iż nabywca w zakupionej nieruchomości planuje prowadzić tę samą działalność, co spowodowało, iż zaczęto rozmawiać o dwóch składowych: cenie za nieruchomość oraz cenie za biznes, co uzasadnia rozwiązanie w postaci przejęcia całego biznesu.

W dniu 4 sierpnia 2014 roku T. P. poinformował J. N., iż według jego wiedzy negocjacje w imieniu klienta prowadziła i zakończyła A. Z.. Wskazano, iż A. Z. oraz J. N. jako dyrektor finansowy działają w imieniu (...) S.A., jednak nadal nie ustalono, kto w rzeczywistości będzie stroną umowy zawartej z (...) Sp. z o.o.i

W dniu 8 sierpnia 2014 roku T. P. podniósł, iż nie ma większych uwag co do umowy o zachowaniu poufności, jednak w liście intencyjnym powinny znaleźć się zapisy dotyczące kary umownej oraz wykorzystania danych w celu zwiększenia konkurencyjności biznesu w przypadku niezamknięcia transakcji. W dniu 11 sierpnia 2014 roku J. N. przesłał poprawioną umowę.

W wiadomości z dnia 13 sierpnia 2014 roku T. P. poinformował J. N., iż dojdzie do podpisania listu intencyjnego wraz z umową o zachowaniu poufności, zawarcia umowy przedwstępnej wariantowej, przeprowadzenia analizy due dilligence, a warunki przejęcia udziałów nadal będą przedmiotem negocjacji.

W dniu 8 września 2014 roku J. N., w nawiązaniu do spotkania i rozmowy telefonicznej, przedstawił stanowisko związane z wyceną oferty zakupu nieruchomości, zgodnie z którym: cena nieruchomości może zostać pomniejszona o salda wymagalnych zobowiązań wynikających z rozrachunków publicznoprawnych z tytułu zaległych wpłat za wieczyste użytkowanie i należnych wpłat za zamianę stanu prawnego gruntów, przy czym cena zakupu może zostać powiększona o ustaloną wartość środków trwałych, jakie pozostaną na wyposażeniu nieruchomości; kwestia ewentualnego zatrudnienia części pracowników po przejęciu nieruchomości podlegać może dalszym ustaleniom, natomiast cena 13.000.000 zł, jaka padła w toku spotkań z A. Z. nie może zostać uznana za cenę ostateczną, w związku z czym ostateczna cena, jaką nabywca może zaoferować za zakup nieruchomości wynosi 11.000.000 zł. W odpowiedzi T. P. wskazał, iż dotychczas nie negowano kompetencji i umocowania A. Z. jako pośrednika, a rozmowy prowadzono w założeniu, iż przeznaczenie nieruchomości pozwoli na dalsze prowadzenie biznesu w innej lokalizacji na tym samym rynku. Pośrednik otrzymał wszelkie informacje, zlecił i zaopiniował wycenę, a następnie prowadził negocjacje w przedmiocie ceny, które skończyły się na kwocie 13.000.000 zł.

W dniu 12 września 2014 roku J. N. poinformował T. P. o propozycji zasad zakupu udziałów spółki. Pojawiły się trudności z ustaleniem długu netto, a konieczność szacowania (...) zgodnie z zasadą ostrożnej wyceny i ograniczony dostęp do danych finansowych doprowadziły do problemu z identyfikacją wartości inwestycji w udziały. Z tego względu konieczne jest przeprowadzenie procedury due dilligence.

W dniu 21 października 2014 roku J. N. poinformował T. P. o zasadach zawarcia umowy przedwstępnej, zgodnie z którymi przedstawiona propozycja dotyczy wyłącznie zakupu nieruchomości zlokalizowanych przy ul. (...) w Ł. za kwotę 11.000.000 zł netto, a w przypadku wystąpienia na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej, obciążeń na nieruchomościach i zobowiązań publicznoprawnych, zostaną one uregulowane przez nabywcę bezpośrednio na rachunki wierzycieli, a ich wartość pomniejszy cenę do zapłacenia. Podtrzymano ofertę zakupu środków trwałych i wyposażenia za ekwiwalent ich wartości księgowej netto oraz możliwość zapłaty zaliczki w kwocie 1.000.000 zł. Wskazano także, iż nie zawarto umowy o zakazie konkurencji. Tego samego dnia J. N. przesłał wiadomość, w której wskazał, sposób wyliczenia długu netto i określił go na kwotę około 8.000.000 zł. W odpowiedzi T. P. wskazał, iż we wcześniejszym wyliczeniu nieprawidłowo ujęto pewne kwoty np. jeden kredyt, co oznacza, iż dług netto wyniesie około 4.500.000 zł, a cena ustalana jest przy założeniu długu w kwocie 5.500.000 zł.

W dniu 22 października 2014 roku J. N. poinformował T. P., iż orientacyjna wartość transakcji w przedmiocie ceny udziałów wynosi w przybliżeniu 4.804.000 zł.

W dniu 20 listopada 2014 roku T. P. został powiadomiony, iż kolejne czynności formalne zmierzające do sfinalizowania zakupu nieruchomości staną się możliwe po uzyskaniu zgody w formie uchwały walnego zgromadzenia akcjonariuszy (...) S.A. Natomiast w dniu 21 listopada 2014 roku T. P. został poinformowany, iż potwierdzono cenę sprzedaży nieruchomości w wysokości 11.000.000 zł, a wycena wyposażenia, po osiągnieciu porozumienia, zostanie objęta odrębną umową.

W dniu 26 listopada 2014 roku J. N. poinformował T. P., iż w celu uproszczenia transakcji, zamierza się wyeliminować umowę przedwstępną, jednak wymaga to uzyskania zgody przez zarząd.

W dniu 27 listopada 2014 roku J. N. potwierdził gotowość (...) S.A. do zawarcia umowy zakupu nieruchomości położonych przy ul. (...) w Ł. za kwotę 11.000.000 zł. Wskazano, iż proponowana cena zakupu wyposażenia to 250.000 zł, a spółka nie jest zainteresowana bezpośrednim przejęciem pracowników. W dniu 4 grudnia 2014 roku przesłano skan listu intencyjnego, a w dniu 15 grudnia 2014 roku - kopię uchwały walnego zgromadzenia akcjonariuszy (...) S.A.

Do listopada 2014 roku (...) S.A. nie miała sprecyzowanych planów co do dalszych losów nieruchomości, rozważano różne warianty – kontynuację działalności, prowadzenie innej działalności, wniesienie aportem nieruchomości do (...) Sp. z o.o., sprzedaż innemu podmiotowi. Rozważano możliwość zakupu spółki powódki, jednak z uwagi na jej skomplikowaną sytuację oraz zadłużenie, zrezygnowano z tego.

Ostatecznie nie przeprowadzono badania due dilligence, które jest procesem skomplikowanym, długotrwałym i pracochłonnym. Analiza udostępnionych podstawowych dokumentów finansowych powódki, przekazanych w celu przygotowania właściwego badania własnego wykazała poważne zaburzenia biznesowe w funkcjonowaniu podmiotu.

(...) S.A. nie podejmowała działań zmierzających do wydłużenia czasu negocjacji ani mających na celu pogorszenie sytuacji finansowej powódki. (...) SA nie składał powódce zapewnień co do dalszych losów nieruchomości, po jej nabyciu.

W dniu 20 listopada 2014 roku nadzwyczajne zgromadzenie wspólników powódki podjęło uchwałę nr 1 w przedmiocie sprzedaży nieruchomości położonej przy ul. (...) w Ł..

W dniu 21 listopada 2014 roku J. P. (2) jako prezes zarządu oraz W. P. jako wiceprezes zarządu (...) Sp. z o.o. upoważnili T. P. do zawarcia w imieniu spółki umowy sprzedaży nieruchomości położonej przy ul. (...) w Ł. składającej się z działek gruntu o nr 231/8, 231/25, 231/53, 231/54 wraz z naniesieniami na rzecz (...) S.A. za kwotę 11.000.000 zł.

W dniu 4 grudnia 2014 roku powódka podpisała z (...) S.A. list intencyjny, zgodnie z którym strony wskazały, iż rozpoczęto negocjacje w przedmiocie nabycia przez (...) S.A. nieruchomości położonej przy ul. (...) w Ł.. W art. 1 wskazano, iż przedmiotem negocjacji będą szczegółowe warunki zawarcia umowy przedwstępnej oraz umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości za cenę 11.000.000 zł. Zawarcie umowy przedwstępnej miało nastąpić do dnia 8 grudnia 2014 roku, co wynika z art. 2.

W dniu 15 grudnia 2014 roku (...) Sp. j. jako zleceniodawca zawarła z (...) S.A. jako zleceniobiorcą umowę o nabycie powiernicze nieruchomości, której treść zmodyfikowano poprzez zawarcie tego samego dnia aneksów nr (...). W § 1 ust. 1 umowy wskazano, iż jej przedmiot to określenie warunków nabycia przez zleceniobiorcę od (...) Sp. z o.o. jako zbywcy nieruchomości położonej przy ul. (...) w Ł. obejmującej działki nr (...) wraz z naniesieniami w postaci budynków: salonu sprzedaży i serwisu wraz z infrastrukturą oraz budynkiem blacharni i lakierni. Warunkiem koniecznym nabycia nieruchomości przez zleceniobiorcę miało być przekształcenie przez zbywcę użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności oraz pozostawienie naniesień w aktualnym stanie zużycia wraz z wyposażeniem. W § 1 ust. 4 wskazano, iż strony zgodnie oświadczyły, że nabycie nieruchomości przez zleceniobiorcę będzie miało wyłącznie charakter powierniczy i zobowiązały się do przeniesienia własności nieruchomości na zleceniodawcę. Zleceniobiorca zobowiązał się do nabycia nieruchomości we własnym imieniu i na własną rzecz za cenę nieprzekraczającą 11.000.000 zł netto, powiększoną o podatek VAT, przy czym ostateczna cena transakcji wymagała pisemnej akceptacji zleceniodawcy, co wynika z § 2 ust. 1 umowy. Stosownie do treści § 3 ust. 1, strony postanowiły, iż nabycie nieruchomości przez zleceniobiorcę nastąpi ze środków pozyskanych na podstawie umowy kredytu. Obowiązki stron uregulowano w § 4 umowy. Zleceniobiorca był upoważniony do negocjacji warunków nabycia nieruchomości, w tym do ustalenia ze zbywcą sposobu i terminów spłaty zadłużenia obciążającego nieruchomość bezpośrednio z ceny zapłaconej przez zleceniobiorcę, co wynika z § 4 ust. 1. Zleceniobiorca zobowiązał się, iż w żadnych umowach czy porozumieniach pomiędzy zleceniobiorcą a osobą trzecią nie zostanie wyłączona ani ograniczona możliwość przeniesienia własności nieruchomości na rzecz zleceniodawcy, a także iż będzie informował zleceniodawcę o przebiegu negocjacji oraz zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości poprzedzonej podpisaniem listu intencyjnego oraz umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, co wynikało z § 4 ust. 2 i 4 umowy. Zleceniodawca był zobowiązany do zapłaty na rzecz zleceniobiorcy kwoty 2,75% liczonej od ceny netto transakcji zakupu nieruchomości opisanej w treści § 1 tytułem wynagrodzenia netto za usługę powierniczego nabycia nieruchomości, o czym stanowił § 7 ust. 1 umowy.

W dniu 23 grudnia 2014 roku T. P. działający w imieniu (...) Sp. z o.o. oraz M. W. (1) działający w imieniu (...) S.A. zawarli w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży, na mocy której T. P. był zobowiązany do sprzedaży nieruchomości za cenę 11.000.000 zł wraz z podatkiem VAT, o czym stanowił § 5 aktu notarialnego. Strony były zobowiązane do zawarcia umowy przyrzeczonej do dnia 29 stycznia 2015 roku, co wynikało z § 6 aktu notarialnego. Przy zawieraniu aktu notarialnego okazano operat szacunkowy z określenia wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego sporządzony przez B. J. (§ 2 pkt e aktu).

W dniu 29 stycznia 2015 roku T. P. działający w imieniu (...) Sp. z o.o. oraz M. W. (1) działający w imieniu (...) S.A. zawarli w formie aktu notarialnego warunkową umowę sprzedaży i umowę sprzedaży. Na jej podstawie miało dojść do sprzedaży na rzecz (...) S.A.: działek gruntu nr (...) za kwotę 460.000 zł netto (565.800 zł brutto), pod warunkiem, iż Prezydent Miasta Ł. nie skorzysta z prawa pierwokupu, co wynika z § 5 i 6 aktu; działek gruntu nr (...) za kwotę 10.540.000 zł netto (12.964.200 zł brutto), co wynika z § 11 aktu, a zasady zapłaty tej kwoty określono w § 12 aktu notarialnego. Przy zawieraniu aktu notarialnego okazano operat szacunkowy z określenia wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego sporządzony przez B. J. (§ 2 pkt r aktu).

W dniu 29 stycznia 2015 roku powódka wystawiła na rzecz (...) S.A. fakturę VAT nr (...) na kwotę 553.500,00 zł tytułem sprzedaży wyposażenia, płatną do dnia 30 stycznia 2015 roku.

W dniu 29 stycznia 2015 roku powódka wystawiła na rzecz (...) S.A. fakturę VAT nr (...) na kwotę 12.277.514,60 zł wynikającą ze sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu w kwocie 11.000.000 zł netto (13.530.000 zł brutto), pomniejszoną o rozliczenie podatku VAT według faktury zaliczkowej nr 04/12/2014 w kwocie 1.252.485,40 zł brutto, płatną zgodnie z treścią aktu notarialnego.

W dniu 30 stycznia 2015 roku (...) S.A. dokonała przelewów na rachunek Urzędu Skarbowego w Ł. w kwotach 152.577,50 zł oraz 272.174,00 zł tytułem zapłaty podatku VAT, a także kwoty 3.661,00 zł tytułem zapłaty podatku CIT. Na rachunek Urzędu Miasta w Ł. zapłacono kwoty 153.885,26 zł oraz 1.026.858,86 zł tytułem opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

W dniu 30 stycznia 2015 roku (...) S.A. dokonała przelewów na kwoty 262.945,15 zł, 518.307,44 zł, 2.377.374,32 zł tytułem całkowitej spłaty kredytu oraz kwotę 165.681,99 zł tytułem spłaty wierzytelności wynikającej z umowy cesji. W dniu 30 stycznia 2015 roku (...) S.A. zapłaciła na rzecz powódki kwoty: 553.500.000 zł tytułem faktury nr (...),150,06 zł zgodnie z treścią aktu notarialnego. W dniu 5 lutego 2015 roku (...) S.A. zapłaciła na rzecz powódki kwoty 2.075.021,03 zł oraz 3.900.000 zł tytułem płatności za nieruchomość.

W dniu 27 lutego 2015 roku T. P. działający w imieniu (...) Sp. z o.o. oraz M. W. (1) działający w imieniu (...) S.A. zawarli w formie aktu notarialnego umowę przeniesienia prawa własności działek gruntu nr (...) z uwagi na nieskorzystanie z prawa pierwokupu przez Prezydent Miasta Ł.. W § 9 wskazano, iż wydanie przedmiotów umowy w posiadanie stronie kupującej nastąpiło w dniu 6 lutego 2015 roku. Przy zawieraniu aktu notarialnego okazano operat szacunkowy z określenia wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego sporządzony przez B. J. (§ 4 pkt j aktu).

T. P. nie zabiegał o wprowadzenie do umowy postanowień przewidujących zakaz sprzedaży nieruchomości na rzecz innego podmiotu ani przewidujących zakaz prowadzenia działalności konkurencyjnej w stosunku do powódki. T. P. nie ukrywał trudnej sytuacji finansowej spółki.

(...) nie ingerowała w proces nabycia nieruchomości należącej do powódki.

T. M. w latach 2014-2015 był związany z (...) Sp.j. Na jej zlecenie oraz powiązanej z nią (...) Sp. z o.o. wykonywał prace remontowo-adaptacyjne oraz inne zlecenia związane z zakupem nieruchomości należącej do powódki. T. M. brał udział w przejęciu lokalu od powódki, a na polecenie (...) Sp. j. kilkukrotnie udostępniał lokal jej przedstawicielom. Za usługi wykonywane na zlecenie (...) Sp.j. otrzymywał zapłatę na podstawie wystawianych faktur, ich płatnikiem była (...) Sp. j.

Przyczyną przejęcia pracowników powódki była okoliczność, że powodowa spółka weszłaby w problem zwolnień grupowych, dlatego spółka (...) zdecydowała się zatrudnić pracowników salonu (...).

Kwotę uzyskaną ze sprzedaży nieruchomości przeznaczono na spłatę zobowiązań, a także przeprowadzenie remontu serwisu przy ul. (...).

W dniu 7 listopada 2016 roku powódka wezwała pozwaną (...) S.A. do zapłaty kwoty 5.000.000 zł tytułem odszkodowania za popełniony czyn nieuczciwej konkurencji w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji, a także bezprawnego zachowania polegającego na prowadzeniu negocjacji z naruszeniem dobrych obyczajów w rozumieniu art. 72 § 2 k.c., w szczególności na stosowaniu obstrukcyjnych technik negocjacyjnych mających na celu przedłużenie negocjacji i pogorszenie sytuacji ekonomicznej powódki, a także świadome wprowadzenie powódki w błąd co do rzeczywistych stron transakcji i podstępne zatajenie przed partnerem negocjacyjnym istotnych informacji.

Pismem z dnia 28 listopada 2016 roku (...) S.A. uznała wezwanie do zapłaty za bezprzedmiotowe i odmówiła zapłaty kwoty 5.000.000 zł.

W dniu 6 listopada 2017 roku T. P. w imieniu spółki (...) Sp. z o.o. wezwał (...) S.A., (...) Sp. z o.o. oraz (...) Sp. j. do zawarcia ugody w postaci solidarnej zapłaty na rzecz wzywającego kwoty 5.000.000 zł tytułem odszkodowania. Do zawarcia ugody nie doszło.

W dniu 17 kwietnia 2018 roku B. D. na zlecenie Prokuratury Rejonowej Ł. w sprawie o sygn. akt PR 2 Ds.1735/2017 sporządziła opinię w przedmiocie określenia wartości rynkowej nieruchomości położonych przy ul. (...) w Ł.. Biegła, stosując podejście porównawcze do określenia wartości rynkowej gruntu i podejście kosztowe do określenia wartości odtworzeniowej naniesień budowlanych, określiła wartość nieruchomości na kwotę 10.585.000 zł.

Postanowieniem z dnia 25 kwietnia 2018 roku, wydanym w sprawie o sygn. akt PR 2 Ds.1735/2017, Prokuratura Rejonowa Ł. umorzyła śledztwo przedmiocie działania od kwietnia 2014 roku do stycznia 2015 roku z góry powziętym zamiarem i w krótkich odstępach czasu, w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, po uprzednim wprowadzeniu w błąd (...) Sp. z o.o. oraz T. P. co do warunków sprzedaży nieruchomości położonej przy ul. (...) w Ł., jak również co do rzeczywistego nabywcy tej nieruchomości, co doprowadziło do sprzedaży nieruchomości za kwotę 11.000.000 zł i spowodowało niekorzystne rozporządzenie mieniem przez pokrzywdzoną spółkę i (...), to jest o przestępstwo z art. 286 § 1 k.k. w zw. z art. 294 § 1 k.k. w zw. z art. 12 k.k., a także w przedmiocie mającego miejsce w dniu 29 stycznia 2015 roku wyzyskania przymusowego położenia spółki (...) Sp. z o.o., jak i T. P., z uwagi na trudną sytuację finansową i gospodarczą przez zawarcie warunkowej umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości za kwotę 11.000.000 zł, a więc kwotę znacznie mniejszą niż rzeczywista wartość sprzedawanej nieruchomości wycenianej przez podmiot pokrzywdzony na kwotę 16.000.000 zł, tj. o przestępstwo z art. 304 k.k. wobec faktu, iż czyny nie zawierają znamion czynu zabronionego. Postanowieniem z dnia 22 sierpnia 2018 roku Sąd Okręgowy w Łodzi XVIII Wydział Karny utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie z dnia 25 kwietnia 2018 roku.

Sąd Okręgowy pominął zeznania świadka T. M. dotyczące przebiegu negocjacji w przedmiocie zakupu nieruchomości przez (...) S.A., bowiem świadek nie uczestniczył w nich osobiście, a podawane przez niego informacje stanowiły w zasadzie oceny a nie fakty. Pomimo jednoznaczności twierdzeń, że np. od samego początku nabywcą nieruchomości miała być spółka (...), świadek nie podał okoliczności uzasadniających to twierdzenie. Pomimo tego, że twierdził, że przedstawiał się jako przedstawiciel P., nie podał komu i w jakich okolicznościach. Część informacji świadek posiadał od swojego szwagra – P. K. (1), którego wiarygodność zeznań musi zostać oceniona przez pryzmat konfliktu z przedstawicielami spółek (...) i karnego wyroku skazującego.

Zeznania świadka P. K. (1) dotyczące przyczyn nabycia nieruchomości za pośrednictwem innego podmiotu sąd pominął jako mające charakter wyłącznie oceny, subiektywny. Podkreślić należy nie tylko okoliczność możliwego negatywnego nastawiania świadka do przedstawicieli pozwanych spółek (...) s.j. i sp. z o.o. ale także okoliczność, że treści zeznań świadka zaprzeczyli w swych zeznaniach świadkowie J. N., jak i T. G. oraz A. R..

Sąd pominął także dowód z opinii biegłego do spraw wyceny przedsiębiorstw wnioskowany przez powódkę na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 2 k.p.c. jako dowód nieistotny dla rozstrzygnięcia sprawy, z uwagi na przyjęty pogląd prawny.

Reasumując ocenę materiału dowodowego Sąd Okręgowy uznał, że spółki (...) współdziałały przy negocjowaniu warunków zakupu nieruchomości od powódki, bez wiedzy powódki o tej współpracy. Spółka jawna (...) była zainteresowana nabyciem nieruchomości powódki i kontynuowania tam działalności dealera samochodów R.. Jednakże do daty podpisania umowy o nabycie powiernicze nieruchomości zawartej w dniu 15 grudnia 2014 roku spółka (...) nie była zobowiązana do odsprzedaży (...) spółce (...). Z kolei do daty podpisania listu intencyjnego w dniu 4 grudnia 2014 roku, powódka miała nieograniczoną możliwość wyboru innego, niż P., nabywcy nieruchomości. To powódka, a nie pozwana P., była pomysłodawcą nabycia udziałów w spółce, na co P. nie przystał. Strony późniejszej umowy sprzedaży nie były związane żadnymi ustaleniami ograniczającymi powódkę w wyborze możliwości wyboru kontrahenta i przedmiotu sprzedaży. Informacje o sytuacji finansowej przedsiębiorstwa powódki ujawnione P. w trakcie negocjacji nie miały wpływu ani na chęć nabycia nieruchomości przez P. i (...), ani na jej cenę. Natomiast ogólna wiedza o problemach finansowych powódki była wiedzą powszechnie znaną na rynku sprzedaży pojazdów, zwłaszcza w sieci R..

Mając na względzie poczynione ustalenia Sąd Okręgowy uznał powództwo za niezasadne.

Dochodzone roszczenie powódka oparła na art. 3 ust. 1 oraz art. 14 ust. 1 w zw. z art. 18 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 16 kwietnia 1993 roku o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1913) w związku z art. 415 k.c., a także na art. 72 § 2 k.c.

Ustawa o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji reguluje zapobieganie i zwalczanie nieuczciwej konkurencji w działalności gospodarczej, a jej celem jest zapewnienie prawidłowości zachowania się i działania podmiotów gospodarczych w warunkach wolnej konkurencji i dostępu do rynku na równych dla tych podmiotów prawach poprzez wyeliminowanie wszelkich zachowań sprzecznych z prawem lub dobrymi obyczajami, zagrażających interesowi innego przedsiębiorcy bądź ów interes naruszających (uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 25 lutego 1995 roku, III CZP 12/95, Legalis numer: 29149). Czyn nieuczciwej konkurencji jest szczególną postacią czynu niedozwolonego. Przedmiotem ustawy o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji jest, w najszerszym zakresie, ochrona działalności przedsiębiorcy przed zamachami przeciwko niej skierowanymi (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 13 maja 2014 roku, VI ACa 1478/13, Legalis numer: 1091968). Dla przypisania naruszycielowi odpowiedzialności z art. 3 ustawy o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji konieczne jest prowadzenie przez niego działalności gospodarczej, i musi to być działalność konkurencyjna.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji czynem nieuczciwej konkurencji jest działanie sprzeczne z prawem lub dobrymi obyczajami, jeżeli zagraża lub narusza interes innego przedsiębiorcy lub klienta. Czynami nieuczciwej konkurencji są w szczególności: wprowadzające w błąd oznaczenie przedsiębiorstwa, wprowadzające w błąd oznaczenie towarów lub usług, naruszenie tajemnicy przedsiębiorstwa, nakłanianie do rozwiązania lub niewykonania umowy, naśladownictwo produktów, pomawianie lub nieuczciwe zachwalanie, utrudnianie dostępu do rynku czy nieuzasadnione wydłużanie terminów zapłaty za dostarczane towary lub wykonane usługi, co wynika z art. 3 ust. 2 tej ustawy. Wyliczenie to nie stanowi katalogu zamkniętego działań, jakie należy zakwalifikować jako czyn nieuczciwej konkurencji ponieważ niemożliwe jest, aby przewidzieć i zdefiniować wszystkie prawdopodobne, także w przyszłości, zachowania naruszające zasady uczciwej konkurencji.

Uznanie konkretnego czynu za akt nieuczciwej konkurencji wymaga ustalenia, na czym określone działanie polegało oraz odpowiedniej kwalifikacji pod względem prawnym. Aby przyjąć popełnienie czynu nieuczciwej konkurencji niezbędne jest kumulatywne spełnienie przesłanek w postaci zaistnienia związku działania podlegającego ocenie z działalnością gospodarczą, sprzeczności czynu z prawem lub dobrymi obyczajami oraz zagrożenia lub naruszenia tym działaniem interesu innego przedsiębiorcy lub klienta (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 6 czerwca 2007 roku, V ACa 253/07, Legalis numer: 717254). Brak łącznego ich zaistnienia wyklucza nieuczciwość zachowania w rozumieniu tego przepisu, który spełnia rolę tzw. klauzuli generalnej. Odsyła on bowiem do systemu ocen i norm pozaprawnych, a mianowicie do „dobrych obyczajów”, przerzucając ocenę stanu faktycznego na sędziego rozstrzygającego spór (J. Szwaja (red.), Ustawa o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji. Komentarz do art. 3. Wydanie 5, Warszawa 2019 rok, Legalis). U podstaw art. 3 ust.1 ustawy o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji leży trafne założenie, aby w następstwie podjętych działań konkurencyjnych, sprzecznych z dobrymi obyczajami przedsiębiorca nie czerpał korzyści w postaci przewagi nad konkurentami działającymi zgodnie z tymi obyczajami. Jeżeli określone działanie nie mieści się w katalogu czynów wyraźnie zakazanych przez ustawę o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji, a więc w art. 5 - 17g, należy na podstawie przewidzianej w art. 3 tej ustawy klauzuli generalnej, jako uniwersalnego zakazu nieuczciwej konkurencji, ocenić charakter tego działania, z uwzględnieniem przesłanek przewidzianych w tym przepisie (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 13 maja 2014 roku, VI ACa 1478/13, Legalis numer: 1091968).

W ocenie Sądu Okręgowego działania podjęte względem powódki przez pozwanych: (...) S.A., (...) Sp. j oraz (...) Sp. z o.o. nie mogą zostać uznane za wypełniające znamiona czynu nieuczciwej konkurencji.

Powódka w dniu 27 lutego 2015 roku zawarła z (...) S.A. w formie aktu notarialnego umowę przeniesienia prawa własności działek gruntu nr (...). Zawarcie umowy zostało poprzedzone wieloma czynnościami, które miały na celu ukształtowanie jej treści. T. P. prowadził przez około 9 miesięcy w formie wiadomości e-mail negocjacje, najpierw z A. Z., a następnie z J. N.. W dniu 20 listopada 2014 roku nadzwyczajne zgromadzenie wspólników powódki podjęło uchwałę w przedmiocie sprzedaży nieruchomości położonej przy ul. (...) w Ł.. Z kolei w dniu 4 grudnia 2014 roku strony podpisały list intencyjny w przedmiocie negocjacji dotyczących nabycia tej nieruchomości przez (...) S.A. Następnie w dniu 23 grudnia 2014 roku zawarto w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży, a w dniu 29 stycznia 2015 roku - warunkową umowę sprzedaży i umowę sprzedaży. W konsekwencji w dniu 27 lutego 2015 roku T. P. zawarł z (...) S.A. umowę przeniesienia prawa własności działek gruntu nr (...). (...) S.A. po zakończeniu negocjacji oraz nabyciu nieruchomości od powódki, sprzedała ją pozwanej (...) Sp. j. w drodze wykonania umowy o nabycie powiernicze nieruchomości zawartej w dniu 15 grudnia 2014 roku. Zawarcie umowy zlecenia, obejmującej tzw. fiducjarne nabycie nieruchomości, a więc nabycie nieruchomości przez jeden podmiot z jednoczesnym zobowiązaniem się do późniejszego przeniesienia jej własności na inny podmiot, nie jest sprzeczne z prawem (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 listopada 2010 roku, II CSK 256/10, Legalis numer: 407513). Ponadto, powódka zawierając umowę sprzedaży nieruchomości z (...) S.A. nie zastrzegła żadnych warunków, które zakazywałyby dalszej sprzedaży nabytej nieruchomości innemu podmiotowi. Takiego zastrzeżenia nie zawarto również ani w liście intencyjnym, ani w umowie przedwstępnej. Oznacza to, iż (...) S.A. była uprawniona do nieograniczonego dysponowania nieruchomością, a jej sprzedaż (...) Sp. j. była zgodna z prawem.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji czynem nieuczciwej konkurencji jest rozpowszechnianie nieprawdziwych lub wprowadzających w błąd wiadomości o swoim lub innym przedsiębiorcy albo przedsiębiorstwie, w celu przysporzenia korzyści lub wyrządzenia szkody. Przypisanie odpowiedzialności na podstawie tego przepisu wymaga wykazania, że sprawca świadomie chcąc lub co najmniej godząc się na to rozpowszechniał wiadomości wprowadzające w błąd i czynił to z tym konkretnym zamiarem (wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 14 kwietnia 2016 roku, I ACa 1083/15, Legalis numer: 1456625). W niniejszej sprawie powódka miała świadomość, z jakim podmiotem prowadzi negocjacje w przedmiocie sprzedaży nieruchomości. (...) S.A. wskazywała, iż to ona zainteresowana jest zakupem nieruchomości i będzie stroną umowy sprzedaży. W toku negocjacji nie rozpowszechniano nieprawdziwych lub wprowadzających w błąd wiadomości, bowiem rozpowszechnianie wiąże się z ujawnianiem określonych informacji podmiotom trzecim, większemu gronu odbiorców, skutkując tym, iż stają się one powszechnie znane. W przedmiotowej sprawie takie działanie nie miało miejsca. Ponadto fakt, iż (...) S.A. posiadała udziały w spółce (...) Sp. z o.o., która zajmowała się sprzedażą hurtową i detaliczną samochodów osobowych i furgonetek był powszechnie dostępny w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego. Powódka jako przedsiębiorca w stosunkach z innymi podmiotami powinna wykazać należytą staranność, a więc samodzielnie sprawdzać informacje w celu ochrony własnych interesów, a działając na rynku samochodowym powinna również posiadać wiedzę co do podmiotów na nim funkcjonujących.

Brak jest także podstaw do stwierdzenia, iż (...) S.A. działała w celu przysporzenia korzyści lub wyrządzenia szkody. Wymóg ten wprowadza do przepisu warunek znacznie dalej idący niż przewidziane art. 3 ust. 1 ustawy o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji zagrożenie interesu innego przedsiębiorcy lub klienta, bowiem przesłanka ta jest spełniona tylko wtedy, gdy sprawca działa świadomie, a zatem z winy umyślnej (M. Kępiński, J. Kępiński w: J. Szwaja (red.), Ustawa o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji. Komentarz do art. 14, Wydanie 5, Warszawa 2019 roku, Legalis). Pozwanej (...) S.A. nie można jednak przypisać winy umyślnej. Z wiadomości e-mail z dnia 29 lipca 2014 roku wynika, iż T. P. miał świadomość, że (...) S.A. nie ma sprecyzowanych planów co do dalszych losów nieruchomości. Rozważano kontynuację działalności, prowadzenie zupełnie innej działalności czy sprzedaż nieruchomości. Dopiero po zawarciu w dniu 15 grudnia 2014 roku umowy o nabycie powiernicze nieruchomości pomiędzy (...) Sp. j. a (...) S.A. wiadome było, iż dojdzie do dalszej sprzedaży nieruchomości. Do dnia 15 grudnia 2014 roku pozwaną (...) S.A. nie była związana żadną umową z pozostałymi pozwanymi. W szczególności pozwana P. nie była związana umową o nabycie powiernicze nieruchomości w dacie podpisania listu intencyjnego a więc 4 grudnia 2014 roku.

Zdaniem Sądu Okręgowego, nawet założenie, że pozwane spółki wcześniej już ustaliły ustnie, że nieruchomość zostanie odsprzedana na rzecz (...) sp. j., nie zmienia powyższej oceny. Powodowa spółka podjęła decyzję o sprzedaży nieruchomości z uwagi na swoją złą sytuację finansową i konieczność spłaty zobowiązań, na co nie miała innych środków. Jednocześnie powódka nie podjęła żądnych czynności zmierzających do kontynuowania działalności dealerskiej w innym miejscu, niż nieruchomość przy ul. (...). Nie posiadała realnych możliwości finansowych działania jako dealer R. w innej lokalizacji. Gdyby bowiem miała realną możliwość kontynuowania działalności sprzedawcy i salonu autoryzowanego R., nie podjęłaby decyzji o sprzedaży nieruchomości. Nie zostało natomiast wykazane, że czyniła jakiekolwiek czynności zmierzające do zakupu innej nieruchomości, gdzie zamierzała przenieść sprzęt lub pracowników. Wszelkie podejmowane przez powódkę czynności zmierzały do zamknięcia przez nią salonu dealerskiego R.. Z tych względów bez znaczenia dla dalszych losów powódki było to, czy i jaki podmiot będzie prowadził na przedmiotowej nieruchomości salon (...). Sąd podkreślił, że to sytuacja finansowa, a nie jakiekolwiek działania pozwanych, były przyczyną podjęcia decyzji o sprzedaży nieruchomości. A. Z., gdy stawiła się po raz pierwszy w siedzibie powódki oferując zakup nieruchomości, nie posiadała innych, niż powszechnie znane informacji o sytuacji majątkowej i gospodarczej powódki. Ewentualne informacje mogące stanowić tajemnicę przedsiębiorstwa powódka udostępniła dopiero pozwanej P. w toku negocjacji dotyczących sprzedaży nieruchomości, przy czym podkreślić należy, iż to prezes zarządu powodowej spółki wyszedł z propozycją zmiany przedmiotu sprzedaży ze sprzedaży nieruchomości na sprzedaż udziałów w spółce.

Sąd Okręgowy odniósł się również do podnoszonych przez powódkę argumentów, że w toku negocjacji doszło do naruszenia art. 72 § 2 k.c., gdyż czynności dokonane w trakcie rozmów: żądanie przeprowadzenia badania due dilligence, zmiana przedmiotu negocjacji, celowe przedłużanie negocjacji, fałszywe przedstawienie informacji dotyczących rzeczywistego nabywcy, należy uznać za rażąco sprzeczne z dobrymi obyczajami. Zgodnie z powołanym przepisem strona, która rozpoczęła lub prowadziła negocjacje z naruszeniem dobrych obyczajów, w szczególności bez zamiaru zawarcia umowy, jest obowiązana do naprawienia szkody, jaką druga strona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy. Dobre obyczaje oznaczają w tym przypadku liczne szczegółowe nakazy, które da się generalnie określić jako powinności lojalnego zachowania wobec kontrahenta (E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz do art. 72 k.c., Wydanie 10, Warszawa 2021 rok). Odszkodowanie na podstawie art. 72 § 2 k.c. należy się w granicach ujemnego interesu umownego - obejmuje szkodę, jaką druga strona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy. Mówiąc inaczej jest to odszkodowanie za to, że z winy kontrahenta - negocjującego zawarcie umowy, z naruszeniem dobrych obyczajów - do zawarcia umowy nie doszło. Nie będzie miał on zastosowania gdy strony zawarły umowę (wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 9 maja 2014 roku, I ACa 511/14, Legalis numer: 1185862).

W ocenie Sądu Okręgowego w niniejszej sprawie nie doszło do naruszenia art. 72 § 2 k.c. W negocjacjach uczestniczyły tylko dwa podmioty: powódka oraz pozwana (...) S.A. Powódka była świadoma, jaki podmiot reprezentował J. N., o czym świadczy wiadomość e-mail z dnia 4 sierpnia 2014 roku. Wiedziała też, z jakim podmiotem zostanie zawarta umowa sprzedaży, co oznacza, iż nie doszło do fałszywego przedstawienia informacji dotyczących rzeczywistego nabywcy nieruchomości. Pozwana (...) S.A. od początku prowadzenia negocjacji była zainteresowana tylko i wyłącznie nabyciem nieruchomości, a odkup 100% udziałów spółki w dniu 23 lipca 2014 roku zaproponowała powódka. Następnie w dniu 29 lipca 2014 roku powódka ponownie zmieniła przedmiot negocjacji, ponieważ zaoferowała podzielenie transakcji na dwa etapy – najpierw nabycie nieruchomości, a potem przejęcie biznesu. Oznacza to, iż to powódka wyszła z propozycją zmiany przedmiotu sprzedaży, co nie może zostać zakwalifikowane jako naruszenie dobrych obyczajów przez pozwaną, która z taką propozycją nie wystąpiła.

Proces due dilligence (z ang. należyta staranność) to poddanie przedsiębiorstwa wyczerpującej, wielopłaszczyznowej analizie pod względem jego kondycji handlowej, finansowej, prawnej i podatkowej, które ma na celu szczegółową ocenę aktualnej sytuacji przedsiębiorstwa oraz określenie istniejącego i potencjalnego ryzyka związanego z planowaną transakcją kapitałową (Kancelaria Radców Prawnych L. i Wspólnicy, opublikowano: (...), Lex). Oznacza to, iż taka procedura jest jednym z podstawowych elementów działalności gospodarczej pozwalających na ocenę sytuacji przedsiębiorstwa i ryzyka związanego z planowaną transakcją handlową, a jej przeprowadzenie nie może być poczytywane za celowe przedłużenie czasu trwania negocjacji. Ostatecznie zrezygnowano jednak z badania due dilligence, które jest procesem skomplikowanym, długotrwałym i pracochłonnym, bowiem analiza udostępnionych podstawowych dokumentów finansowych powódki, przekazanych w celu przygotowania właściwego badania własnego, wykazała poważne zaburzenia biznesowe w funkcjonowaniu podmiotu.

Negocjacje w przedmiocie sprzedaży nieruchomości to długi proces, wymagający podjęcia wielu czynności i dokładnego ustalenia wszystkich szczegółów niezbędnych do prawidłowego zawarcia umowy sprzedaży, co wpływa na znaczny czas ich trwania. W niniejszej sprawie były one prowadzone od kwietnia do grudnia 2014 roku, a więc przez około 9 miesięcy. Biorąc pod uwagę przedmiot i cenę transakcji handlowej okres ten nie jest czasem długim. Ponadto korespondencja między stronami prowadzona była stale, odpowiedzi były wysyłane w odstępie najpóźniej kilku dni, bez dłuższych przerw. Sprzedaż nieruchomości wymagała także dopełnienia wielu czynności o charakterze formalnym, np. podjęcia uchwały przez nadzwyczajne zgromadzenie wspólników powódki w przedmiocie sprzedaży nieruchomości. Nie miało miejsca zdarzenie, które należałoby uznać za celowe przedłużania negocjacji. Od chwili rozpoczęcia negocjacji w przedmiocie sprzedaży nieruchomości, aż do jej sprzedaży przez (...) S.A. na rzecz (...) Sp. j., nie doszło do czynności, która naruszałaby dobre obyczaje lub byłaby sprzeczna z prawem. Przez cały okres negocjacji, prowadzonych zgodnie z zasadami prawa oraz dobrymi obyczajami, pozwana (...) S.A. wyrażała chęć zawarcia umowy, dążyła do uregulowania wszelkich jej elementów, a przedmiotowa umowa została ostatecznie zawarta. Ponadto pozwana P. nie dążyła w negocjacjach do ograniczenia wolności wyboru kontrahenta przez powódkę. Aż do czasu podpisania listu intencyjnego powódka miała swobodny wybór co do tego czy, komu i za jaką cenę dokonać sprzedaży nieruchomości lub udziałów w spółce. W związku z tym, że zarzut powódki co do nieprawidłowego i sprzecznego z dobrymi obyczajami prowadzenia negocjacji był niezasadny, przepis art. 72 § 2 k.c. nie mógł znaleźć zastosowania.

Sąd Okręgowy uznał zatem, że nie zaistniały przesłanki do uznania zachowania strony pozwanej za czyn nieuczciwej konkurencji, w rozumieniu klauzuli generalnej z art. 3 ust. 1 ani w rozumieniu art. 14 ust. 1 ustawy o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji, ani też art. 72 § 2 k.c. W konsekwencji przepisy te nie mogły zostać uznane za podstawę odpowiedzialności żadnego z pozwanych, gdyż ani jedno działanie podjęte przez pozwanych nie mogło zostać uznane za sprzeczne z prawem czy dobrymi obyczajami.

Powódka wskazała także, iż doszło do zawarcia i wykonania porozumienia naruszającego konkurencję pomiędzy pozwanymi oraz (...) Sp. z o.o., co w konsekwencji doprowadziło do sprzedaży nieruchomości poniżej jej rzeczywistej wartości i zmonopolizowania rynku (...) w zakresie sprzedaży samochodów marki R. i D..

Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 roku o ochronie konkurencji i konsumentów (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 275) zakazane są porozumienia, których celem lub skutkiem jest wyeliminowanie, ograniczenie lub naruszenie w inny sposób konkurencji na rynku właściwym, polegające w szczególności na ograniczaniu dostępu do rynku lub eliminowaniu z rynku przedsiębiorców nieobjętych porozumieniem. Oznacza to, iż w aspekcie podmiotowym eliminacja konkurencji powoduje, że niezależni przedsiębiorcy są zmuszeni zrezygnować ze współzawodnictwa rynkowego. W niniejszej sprawie nie doszło jednak do zawarcia takiego porozumienia, bowiem ze zgromadzonego materiału dowodowego nie wynika, aby pozwane podmioty oraz (...) Sp. z o.o. zawarły, w formie ustnej czy pisemnej, jakąkolwiek umowę mająca na celu wyeliminowanie powódki z rynku. Nie realizowały one żadnej strategii, nie prowadziły rozmów, z których wynikałaby chęć naruszenia zasad konkurencji na rynku. Ponadto, powódka nie została zmuszona do rezygnacji z prowadzonej działalności gospodarczej, dobrowolnie podjęła decyzję o sprzedaży nieruchomości. Można przypuszczać, iż na tę decyzję nie miały jednak wpływu czynniki zewnętrzne wynikające z działań innych przedsiębiorców działających na rynku samochodowym, a jedynie pogarszająca się sytuacja finansowa powódki.

Poza tym warunkiem niezbędnym do oceny, czy doszło do naruszenia przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów jest zdefiniowanie rynku właściwego (decyzja Prezesa UOKiK z dnia 28 grudnia 2009 roku nr (...), sygn. RKT-410-03/07/MK, https://decyzje.uokik.gov.pl, s. 27). Należy zgodzić się ze stwierdzeniem, iż rynek dystrybucji samochodów, w tym samochodów osobowych, powinien zostać w aspekcie geograficznym określony jako krajowy. Niewłaściwe jest jego ograniczenie tylko do (...) rynku. Zgodnie z decyzją prezesa Urzędu Konkurencji i Konsumentów nr DOK - 123/06 z dnia 24 października 2006 roku rynek dystrybucji samochodów, w tym samochodów osobowych, powinien zostać w aspekcie geograficznym określony jako krajowy. Niewłaściwe jest określenie rynku właściwego w aspekcie produktowym, jako zawężonego do sprzedaży nowych samochodów konkretnej marki, w tym przypadku marki R.. Przyjmując, iż na rynku sprzedaży nowych samochodów w Polsce działa duża liczba koncernów motoryzacyjnych o większym lub porównywalnym udziale rynkowym (m.in. V. (...), T., H., N., G. (...), (...)) nie można stwierdzić, że (...) Sp. z o. o. dysponuje na ww. rynkach pozycją dominującą, tzn. taką która pozwoliłaby mu działać niezależnie od konkurentów, kontrahentów oraz konsumentów (decyzja Prezesa UOKiK z dnia 24 października 2006 roku nr DOK - 123/06, sygn. DOK 1-411-11/05/AP, https://decyzje.uokik.gov.pl, s. 5 i 7).

Mając na uwadze powyższe sąd nie podzielił stanowiska powódki, iż wskutek sprzedaży nieruchomości (...) Sp. j. doszło do monopolizacji (...) rynku zbytu pojazdów marki R. i D.. Na rynku samochodowym działa wiele przedsiębiorców oferujących różne marki samochodów, a konsument ma prawo wyboru konkretnego samochodu z uwagi na jego cenę czy markę. Powódka funkcjonowała na rynku samochodowym jako jeden z wielu podmiotów, jednak nie miała pozycji dominującej. Wskutek nabycia nieruchomości przez (...) Sp. j. nie doszło do uzyskania przez tę spółkę monopolu ani też pozycji dominującej na rynku właściwym, a przedmiotowa transakcja nie ma znaczenia w kontekście krajowego rynku zbytu pojazdów, bowiem nie można jej rozpatrywać w kontekście jednej marki samochodów i jednego województwa, co wynika z decyzji Prezesa UOKiK.

Powódka podniosła także zarzut, iż nieruchomość została sprzedana za cenę niższą niż jej rzeczywista wartość, a także iż doszło do sprzedaży przedsiębiorstwa, a nie nieruchomości. W ocenie Sądu Okręgowego twierdzenia te są niezasadne.

W toku negocjacji, w wiadomości e-mail z dnia 23 lipca 2014 roku T. P. przedstawił dwa sposoby wyceny nieruchomości – w pierwszym wariancie wartość firmy wyceniono na około 16.000.000 zł, a w drugim wartość bazową nieruchomości określono na kwotę 13.000.000 zł. Ponadto T. P. zaproponował odkup 100% udziałów za kwotę 11.000.000 zł. W dniu 8 września 2014 roku J. N. poinformował T. P., iż ostateczna cena, jaką nabywca może zaoferować za zakup nieruchomości wynosi 11.000.000 zł, a w dniu 21 października 2014 roku, że przedstawiona propozycja dotyczy wyłącznie zakupu nieruchomości zlokalizowanych przy ul. (...) w Ł. za kwotę 11.000.000 zł netto.

Jak wynika z powyższego, (...) S.A. od początku prowadzenia negocjacji była zainteresowana tylko i wyłącznie nabyciem nieruchomości, a odkup 100% udziałów spółki zaproponowała powódka, przy czym propozycja ta nie została przez pozwaną zaakceptowana, co potwierdza korespondencja e- mail prowadzona pomiędzy stronami. Trudno też uznać, że nabycie 100% udziałów w spółce miałoby być dla powódki korzystniejsze niż sprzedaż nieruchomości. W aspekcie rozpoznawanej sprawy należy ocenić, że obie te czynności skutkowały zaprzestaniem działalności powódki w postaci prowadzenia salonu (...). Ponadto powódka nie przedstawiła żadnego dokumentu, z którego wynikałoby, iż rzeczywista wartość nieruchomości była wyższa niż określona w umowie sprzedaży. Nie przedłożono także dokumentów potwierdzających, iż powódka prowadziła negocjacje w przedmiocie sprzedaży nieruchomości z innymi podmiotami, które oferowały wyższą cenę niż ta, za którą nieruchomość została sprzedana. Podstawę ustalenia wysokości ostatecznej ceny nieruchomości stanowił operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę B. J.. Wartość rynkową nieruchomości, w stanie na dzień wyceny obejmującą prawo użytkowania wieczystego gruntu i własności budynków, określono wówczas na kwotę 11.049.000 zł, natomiast wartość rynkową przedmiotu wyceny jako prawa własności gruntu i budynków - na kwotę 12.090.000 zł. Operat ten został okazany także przy zawieraniu każdego z aktów notarialnych, co oznacza, iż strony obecne przy ich podpisywaniu miały świadomość jego treści, a także wyceny wartości w nim wskazanych. Cenę 11.000.000 zł zaakceptowali także udziałowcy powódki, o czym świadczy treść pełnomocnictwa udzielonego T. P. w dniu 21 listopada 2014 roku, poprzedzonego uchwałą podjętą w dniu 20 listopada 2014 roku przez nadzwyczajne zgromadzenie wspólników powódki w przedmiocie sprzedaży nieruchomości położonej przy ul. (...) w Ł.. Gdyby powódka powzięła jakiekolwiek wątpliwości co do ceny czy przedmiotu sprzedaży, nie doszłoby do podjęcia uchwały, udzielenia pełnomocnictwa ani zawarcia umowy sprzedaży.

W niniejszej sprawie nie doszło zatem do niekorzystnego rozporządzenia mieniem, ponieważ powódka dobrowolnie zawarła umowę sprzedaży nieruchomości na kwotę 11.000.000 zł netto. Znała tę cenę już w trakcie negocjacji i do chwili zawarcia umowy sprzedaży nie zgłosiła żadnych zastrzeżeń co do jej wysokości. Dopiero w dniu 7 listopada 2016 roku, czyli niemal dwa lata od zakończenia transakcji powódka wystosowała wezwanie do zapłaty względem pozwanej (...) S.A. Zgodnie z zasadą swobody umów uregulowanej w art. 353 ¹ k.c., strony mają prawo do swobodnego ukształtowania treści umowy, a więc także ceny sprzedaży. Powódka miała prawo zrezygnować z zawarcia umowy z (...) S.A. i zawrzeć ją z innym podmiotem, który oferował wyższą cenę, jednak mimo wszystko zdecydowała się na wybór oferty proponowanej przez (...) S.A., zawarcie umowy i sprzedaż nieruchomości na rzecz tej spółki za kwotę 11.000.000 zł. Dokonanie tej czynności było wyrazem swobodnej i nieograniczonej woli powódki, co oznacza, iż nie może ona kwestionować ceny sprzedaży nieruchomości już po zawarciu umowy.

Poza tym powódka za sprzedaż wszystkich nieruchomości wraz z wyposażeniem otrzymała łącznie kwotę 14.083.500,00 zł (565.800 zł brutto zgodnie z § 5 aktu notarialnego z dnia 29 stycznia 2015 roku, 12.964.200 zł brutto zgodnie z § 11 aktu notarialnego z dnia 29 stycznia 2015 roku oraz 553.500 zł za sprzedaż wyposażenia zgodnie z fakturą nr (...)). Zgodnie z treścią § 12 aktu notarialnego z dnia 29 stycznia 2015 roku pozwana (...) S.A. w celu zapłaty ceny sprzedaży miała obowiązek dokonać przelewów tytułem określonych w tym paragrafie zobowiązań, co uczyniła. Oznacza to, iż powódka otrzymała obok ceny sprzedaży nieruchomości także cenę z tytułu sprzedaży wyposażenia, a jej zaległe zobowiązania zostały pokryte przez (...) S.A.

Nie ma racji powódka twierdząc, iż doszło do sprzedaży przedsiębiorstwa, a nie nieruchomości. Z treści listu intencyjnego, a także aktów notarialnych wynika, iż przedmiotem transakcji pomiędzy stronami była sprzedaż nieruchomości. Potwierdza to także wystawiona przez powódkę w dniu 29 stycznia 2015 roku faktura VAT nr (...) na kwotę 553.500,00 zł w przedmiocie zbycia na rzecz pozwanej (...) S.A. ruchomości w postaci wyposażenia, co świadczy o zawarciu odrębnej umowy sprzedaży. Przejęcie pracowników było konsekwencją zaprzestania prowadzenia przez powódkę tego zakresu działalności gospodarczej oraz miało na celu uniknięcie przez powódkę zwolnień grupowych.

Należy zgodzić się ze stanowiskiem, iż można odmówić uznania za czyn nieuczciwej konkurencji takiego zachowania, które trudno uznać – w danych okolicznościach faktycznych – za sprzeczne z dobrymi obyczajami, jeżeli stronie powodowej można postawić zarzut postępowania niezgodnego ze swoim wcześniejszym zachowaniem, czyli występowania przeciwko temu, co wynika z własnych czynów (J. Szwaja, K, Jasińska w: J. Szwaja (red.), Ustawa o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji. Komentarz do art. 3, Wydanie 5, Warszawa 2019 rok, Legalis, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 października 2009 roku, V CSK 102/09, Legalis numer: 288309). Skoro powódka w toku negocjacji i przy zawieraniu umowy zaakceptowała wszelkie warunki transakcji, w tym jej przedmiot oraz cenę nieruchomości, nie zasługuje na ochronę prawną zgłoszone przez nią żądanie, bowiem oznacza to, iż wystąpiła przeciwko własnym, swobodnie podjętym decyzjom.

Nawet gdyby uznać odpowiedzialność pozwanych z tytułu czynu nieuczciwej konkurencji, to należy wskazać, iż stosownie do treści art. 18 ust. 1 pkt 4 ustawy o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji w razie dokonania czynu nieuczciwej konkurencji, przedsiębiorca, którego interes został zagrożony lub naruszony, może żądać naprawienia wyrządzonej szkody, na zasadach ogólnych, w rozumieniu przepisów regulujących ogólne zasady naprawienia szkody z k.c. oraz przepisów dotyczących przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej za czyny niedozwolone - art. 415 i n. k.c. Natomiast przesłankami odpowiedzialności odszkodowawczej opartej na zasadzie winy są: powstanie szkody, wyrządzenie szkody na skutek zdarzenia, z którym ustawa łączy obowiązek odszkodowawczy oraz związek przyczynowy pomiędzy szkodą a zdarzeniem, które ją spowodowało, to jest w niniejszej sprawie - czynem nieuczciwej konkurencji. Przesłanki te muszą zostać spełnione łącznie, a niewykazanie którejkolwiek z nich powoduje, że odpowiedzialność nie powstaje (wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 31 marca 2015 roku, III APa 28/14, Legalis numer: 1254561). Zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła, co wynika z art. 361 § 1 k.c. Oznacza to, iż jest ograniczony do normalnych powiązań kauzalnych, a ocena czy skutek jest „normalny" opiera się na całokształcie okoliczności sprawy, przy uwzględnieniu zasad doświadczenia życiowego.

Stosownie do art. 67 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1899) cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości. Z kolei art. 151 ust. 1 tej ustawy stanowi, że wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich, przy czym wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych, co wynika z art. 152 ust. 2 i art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Szkodę należy rozumieć tak, jak formułuje to art. 361 § 2 k.c., tj. stratę (damnum emergens) oraz utracone korzyści (lucrum cessans). Utracone korzyści obejmują część majątku poszkodowanego, o którą się jego aktywa nie powiększyły lub pasywa nie zmniejszyły, a skutek ten nastąpiłby, gdyby nie owe zdarzenie sprawcze, za które odpowiedzialność została przypisana oznaczonemu podmiotowi (A. Olejniczak w: Kidyba A. (red.), Gawlik Z., Janiak A., Kozieł G., Olejniczak A., Pyrzyńska A., Sokołowski T., Kodeks cywilny. Komentarz do art. 361. Tom III. Zobowiązania - część ogólna, opubl. Lex 2014). Natomiast w przypadku szkody w postaci utraconych korzyści, mającej z natury rzeczy charakter hipotetyczny, do obowiązków powoda dochodzącego odszkodowania należy wykazanie wysokiego prawdopodobieństwa jej powstania, graniczącego z pewnością (wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 26 marca 2015 roku, I ACa 1252/14, Legalis numer: 1303843). Poszkodowany powinien zatem wykazać, że utracona korzyść była realna (wysoce prawdopodobna) nie tylko obiektywnie, biorąc pod uwagę model starannego przedsiębiorcy, ale także, że była ona realna w konkretnej, indywidualnej sytuacji poszkodowanego. Dla zasądzenia odszkodowania należy więc ustalić, że istniała realna możliwość uzyskania przez poszkodowanego korzyści majątkowych (vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu - z dnia 27 maja 2014 roku, I ACa 222/14, Legalis numer: 1062370). Celem odpowiedzialności odszkodowawczej nie może być bowiem wzbogacenie poszkodowanego, lecz wyłącznie usunięcie faktycznego uszczerbku wywołanego określonym zdarzeniem. Szkoda w postaci utraconych korzyści nie może być całkowicie hipotetyczna, ale musi być wykazana przez poszkodowanego z tak dużym prawdopodobieństwem, że w świetle doświadczenia życiowego uzasadnia przyjęcie, iż utrata spodziewanych korzyści rzeczywiście nastąpiła. Nadto, od szkody w postaci utraconych korzyści należy odróżnić pojęcie szkody ewentualnej, przez którą rozumie się „utratę szansy uzyskania pewnej korzyści majątkowej”. Różnica wyraża się w tym, że w wypadku utraconych korzyści hipoteza utraty korzyści graniczy z pewnością, a w wypadku szkody ewentualnej prawdopodobieństwo utraty korzyści jest zdecydowanie mniejsze. Przyjmuje się, że szkoda ewentualna nie podlega naprawieniu (wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 13 marca 2017 roku, I ACa 251/15, Legalis numer: 1618013).

W ocenie Sądu Okręgowego strona powodowa nie udowodniła poniesienia szkody. Powódka wskazała, iż wskutek zawarcia umowy z pozwaną (...) S.A. poniosła szkodę w wysokości 5.000.000 zł, bowiem za sprzedaną nieruchomość mogła otrzymać kwotę w wysokości 16.000.000 zł, podczas gdy w umowie jej cenę strony określiły na kwotę 11.000.000 zł. Podała, iż kwotę 16.000.000 zł wywodzi z rzeczywistej wartości nieruchomości, a także ofert proponowanych przez inne podmioty. Powódka nie przedstawiła jednak żadnych dokumentów na potwierdzenie swojego stanowiska. Nie przedłożyła operatu szacunkowego, z którego wynikałaby cena wyższa niż wskazana w umowie sprzedaży ani dokumentów potwierdzających prowadzenie negocjacji z podmiotami, które oferowały cenę określoną przez powódkę.

W dniu 11 lipca 2014 roku rzeczoznawca B. J. sporządziła operat szacunkowy z określenia wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego dz. ew. nr 231/8, 231/25, 231/53 i 231/54 wraz z prawem własności budynków o funkcji komercyjnej, położonego w Ł. przy ul. (...). Wartość rynkowa przedmiotu wyceny w stanie na dzień wyceny obejmująca prawo użytkowania wieczystego gruntu i własności budynków wyniosła 11.049.000 zł, natomiast wartość rynkową przedmiotu wyceny jako prawa własności gruntu i budynków określono na kwotę 12.090.000 zł. Operat ten został przedstawiony stronom przy zawieraniu aktów notarialnych, co oznacza, iż ustalając cenę sprzedaży nieruchomości na kwotę 11.000.000zł netto oparto się na informacjach w nim zawartych. Wartość ta wynika także z korespondencji e-mailowej prowadzonej przez strony oraz listu intencyjnego podpisanego w dniu 4 grudnia 2014 roku. Na tej podstawie należy więc stwierdzić, iż cena ta nie została narzucona przez (...) S.A., a wynika z ustaleń pomiędzy stronami i przez te strony została w pełni zaakceptowana.

Powódka wnosząc o przyznanie odszkodowania za utracone korzyści nie przedstawiła dowodów na powstanie szkody, a także, iż szkoda powstała na skutek zdarzenia, z którym ustawa łączy obowiązek odszkodowawczy ani związku przyczynowego pomiędzy szkodą a zdarzeniem. Nie wykazano, iż działania pozwanych wpłynęły na obniżenie wartości nieruchomości z kwoty 16.000.000 zł do kwoty 11.000.000 zł. W związku z tym, iż powódka nie wykazała, że rzeczywiście mogła otrzymać kwotę 16.000.000 zł tytułem sprzedaży nieruchomości, szkodę należy zakwalifikować jako szkodę ewentualną, która nie podlega naprawieniu. Wobec niewykazania żadnej z przesłanek, niemożliwe jest przypisanie żadnemu z pozwanych odpowiedzialności na zasadzie art. 415 k.c.

Sąd rozważał jeszcze podniesiony zarzut przedawnienia roszczenia. Roszczenia z tytułu czynów nieuczciwej konkurencji ulegają przedawnieniu z upływem trzech lat od dnia, w którym poszkodowany dowiedział się albo przy zachowaniu należytej staranności mógł się dowiedzieć o szkodzie i o osobie obowiązanej do jej naprawienia. Jednakże termin ten nie może być dłuższy niż dziesięć lat od dnia, w którym nastąpiło zdarzenie wywołujące szkodę. Bieg przedawnienia rozpoczyna się oddzielnie co do każdego naruszenia. Do przedawnienia roszczeń o naprawienie szkody wyrządzonej czynem nieuczciwej konkurencji stosuje się przepis art. 442 ¹ k.c., o czym stanowi art. 20 ust. 1 i 2 ustawy o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji.

Powódka wywodziła, iż o popełnieniu przez pozwanych czynu nieuczciwej konkurencji dowiedziała się z relacji P. K. (1), który poinformował T. P. o kulisach transakcji. Zdaniem sądu wiedzę o ewentualnym czynie nieuczciwej konkurencji powódka powinna posiąść już w momencie, w którym okazało się, że działalność w dotychczasowym lokalu zaczyna prowadzić spółka (...). Niemniej jednak, z uwagi na zawezwanie do próby ugodowej złożone przez powódkę 6 listopada 2017 roku bieg terminu przedawnienia został przerwany (art. 123 § 1 pkt 1 k.c.). Po każdym przerwaniu przedawnienia biegnie ono na nowo, a w przypadku próby ugodowej biegnie na nowo od daty zakończenia postępowania (art. 124 § 1 i 2 kc). Z tych względów sąd uznał, że roszczenie powódki nie uległo przedawnieniu.

Jednakże mając na względzie poczynione rozważania powództwo jako niezasadne sąd oddalił.

O kosztach postepowania na rzecz pozwanych orzekł stosując zasadę przewidzianą w art. 98 § 1 k.p.c. Każda z pozwanych spółek reprezentowana była przez zawodowego pełnomocnika, których wynagrodzenie w wysokości 15.000 zł ustalono w oparciu o § 2 pkt 8 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych z dnia 22 października 2015 roku (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 265) oraz Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie z dnia 22 października 2015 roku (Dz.U. z 2015 r. poz. 1800).

Apelację od tego wyroku złożyła powódka (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością zaskarżając go w całości.

Skarżąca zarzuciła wyrokowi:

naruszenie przepisów postępowania mające wpływ na treść wydanego rozstrzygnięcia, to jest:

art. 233 § 1 k.p.c. polegające na apriorycznym ustaleniu przez sąd, iż pomiędzy pozwanymi nie było porozumienia w zakresie rzeczywistego nabywcy nieruchomości oraz przedsiębiorstwa powódki przed podpisaniem listu intencyjnego, w sytuacji w której:

- we wszystkich negocjacjach prowadzonych rzekomo jedynie pomiędzy (...) S.A. a powódką każdorazowo występował przedstawiciel J., na którą to okoliczność wskazywali świadkowie zarówno P. K. (2), T. M. (ówcześni pracownicy J.) jak również A. Z. (pośrednicząca w transakcji rzekomo pomiędzy powódką a (...) S.A. a zrekrutowana przez J.) oraz przedstawiciel powódki;

- samym inicjatorem przystąpienia przez (...) S.A. do rozmów na temat przedsiębiorstwa powódki był J. Sp.j., która to okoliczność wynika z prawidłowo poczynionych przez sąd ustaleń faktycznych, to jest, iż „o możliwości nabycia nieruchomości położonej w Ł., ul. (...) S.A. dowiedział się od P. K. (2) bądź K. J. (2) (prezesa J.) w siedzibie J., co w konsekwencji rodzi pytanie o cel takiego działania J. Sp.j.; na powyższe wskazywał również J. N. w treści złożonych przez siebie zeznań, tj.: „Informacje (co do przedmiotu negocjacji) uzyskałem w siedzibie (...) sp. z o.o.”,

która to okoliczność w konsekwencji wskazuje, iż pozwane od początku funkcjonowały w ramach zawartego porozumienia mającego na celu ukrycie rzeczywistego nabywcy nieruchomości, zaś (...) sp. j. od początku, to jest od marca/kwietnia 2014 roku zainteresowana była nabyciem nieruchomości oraz przejęciem przedsiębiorstwa prowadzonego rzez powódkę;

art. 233 § 1 k.p.c. polegające na całkowitym pominięciu przez sąd wiodącej roli J. Sp.j. w prowadzonych negocjacjach - przy marginalnej roli (...) S.A., który miał być rzekomym nabywcą nieruchomości oraz przedsiębiorstwa powódki, a która to wiodąca rola pozwanych ad. 1 i ad. 2 wskazuje na celowe i świadome zaburzenie prawdziwego obrazu prowadzonych negocjacji, a znajduje swoje potwierdzenie chociażby w:

- fakcie organizowania spotkań w siedzibie J. - „ Spotkania odbywały się w różnych miejscach: na mieście, w siedzibie P., w siedzibie J.” - zeznania A. Z. złożone na rozprawie w dniu 9 listopada 2021 roku,

- dokonywaniu wszelkich płatności związanych z transakcją wyłącznie przez J. – „za wszelkie wykonywane usługi (prace adaptacyjne salonu) otrzymywałem zapłatę podstawie faktur. Płatnikiem faktur zawsze była spółka (...). Zarówno wtedy kiedy właścicielem obiektu był P., jak i później” – zeznania pisemne T. M. (k. 784),

- udzielaniu P. instrukcji co do sposobu prowadzenia negocjacji przez J. – „ Pośrednik miał negocjować warunki będąc w stałym kontakcie J. i uzyskując instrukcje jak postępować” - zeznania pisemne P. K. (2), k. 822,

- zatajaniu rzeczywistej roli uczestniczących w transakcji osób – „zobowiązany byłem przedstawiać się jako reprezentant P.” (zeznania T. M.),

- zatrudnieniu A. Z. przez J., nie zaś (...) S.A.;

art. 233 § 1 k.p.c. polegające na apriorycznym pominięciu przez sąd, iż ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wynika w sposób jednoznaczny nie tylko fakt zawarcia pomiędzy stronami porozumienia, ale również cel zawarcia tego porozumienia, uzasadniający sposób procedowania oraz działania (...) S.A. w całym procesie inwestycyjnym, albowiem:

- z prawidłowo poczynionych przez sąd ustaleń faktycznych wynika, że J. nie była w stanie samodzielnie występować jako strona tej transakcji, albowiem „miała wiedzę, że powodowa spółka nie będzie chciała sprzedać tej (...) spółce (...) i konieczne jest działanie przez pośrednika”;

- z zeznań świadka A. Z. (uznanej za świadka wiarygodnego) wynikają motywy działania pozwanych, tj.: „Była taka rozmowa, że państwo P. nie chcieli, żeby konkurencja kupiła tą nieruchomość (...). Konkurencją dla spółki (...) zdecydowanie był J..” – zeznania świadka złożone na rozprawie w dniu 9 listopada 2021 roku;

która to okoliczność w konsekwencji wskazuje, iż wszelkie podejmowane rzez pozwane działania nakierunkowane były wyłącznie na doprowadzenie do sytuacji, w której pomimo braku zgody od powódki na sprzedaż nieruchomości na rzecz J. Sp. j. finalnie to pozwana ad. 3 stała się właścicielem przedsiębiorstwa zarządzanego przez Powódkę;

art 235 ² § 1 pkt 2 i 5 k.p.c. w zw. z art. 286 § 1 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. polegające na pominięciu złożonego przez powódkę wniosku dowodowego o dopuszczenie przez sąd dowodu z opinii biegłego do spraw wyceny przedsiębiorstwa celem ustalenia rozmiaru szkody wyrządzonej powódce, w sytuacji w której:

- powódka w sposób jednoznaczny wykazała niezgodne, przynajmniej z dobrymi obyczajami, zachowanie pozwanych mające na celu umyślne ukrycie i zatajenie osoby rzeczywistego nabywcy transakcji;

- w toku postępowania wykazano, iż pomimo określenia w umowie przedmiotu umowy jako sprzedaż nieruchomości finalnie doszło do sprzedaży przedsiębiorstwa, a nie jak uznano wcześniej jedynie nieruchomości stanowiącej własność powódki;

a które to okoliczności stanowiły niewątpliwą podstawę oraz uzasadnienie dla dopuszczenia i przeprowadzenia przez sąd w/w dowodu w celu wykazania rozmiaru i wysokości wyrządzonej przez powódkę szkody, albowiem okoliczności te wymagały wiadomości specjalnych;

art. 233 § 1 k.p.c. polegające na wadliwym przyjęciu przez sąd, iż (...) S.A. nie osiągnęła korzyści z zawarcia umowy powierniczego nabycia nieruchomości, w sytuacji gdy:

- z treści zawartej pomiędzy J. sp.j. a (...) S.A. umowy powierniczego nabycia nieruchomości wynika, że (...) S.A. przysługiwało znaczne wynagrodzenie w kwocie łącznej nie mniejszej niż 500.000 zł, na które składały się kwoty: 2,75 % od ceny netto transakcji zakupu nieruchomości (przyp. aut. 11 milionów), 175.000 zł netto tytułem wynagrodzenia za administrowanie nieruchomością w okresie od dnia zakupu do momentu przeniesienia własności na rzecz J., w przypadku użycia własnego kapitału do nabycia nieruchomości przez (...) S.A przysługiwało jej dodatkowe wynagrodzenie w wysokości 0,175% za każdy dzień liczony od dnia obciążenia rachunku bankowego do dnia poprzedzającego dzień zawarcia umowy o kredyt (…);

- pominięcie przez sąd, że to J. ponosił koszty chociażby związane z wpłatą wynagrodzenia działającej rzekomo w imieniu P. A. R. czy też opłacenia wykonywanych ekspertyz oraz wycen, a która to okoliczność wynika wprost z:

• zeznań świadka A. Z. – „Gdy upomniałam się o swoje wynagrodzenie powiedziano mi, że skoro J. sp.j. nabyła nieruchomości to z nią będzie zawarta umowa o pośrednictwo i to ona wypłaci mi wynagrodzenie.” (protokół rozprawy z dnia 9 listopada 2021 roku);

• zeznań T. M. - „za wszelkie wykonywane usługi (prace adaptacyjne salonu) otrzymywałem zapłatę na podstawie faktur. Płatnikiem faktur zawsze była Spółka (...). Zarówno wtedy kiedy właścicielem obiektu był P., jak i później” - pisemne zeznania świadka k. 784;

art. 233 § 1 k.p.c. polegające na apriorycznej odmowie waloru wiarygodności zeznaniom świadka P. K., w których świadek wyraźnie wskazuje na cel zawarcia pomiędzy pozwanymi przedmiotowego porozumienia oraz istotną rolę J. Sp.j. w procesie negocjacyjnym - a co istotne - na pierwotny cel prowadzenia przez P. negocjacji de facto w imieniu J. Sp.j., od którego to podmiotu (...) S.A. uzyskiwała zarówno wytyczne co do sposobu prowadzenia negocjacji, jak i od samego początku planowała nabycie tej nieruchomości dla J. Sp.j. z tego tylko powodu, iż P. K. (2) pozostawać miał w osobistym zatargu z przedstawicielami J., podczas gdy osobę świadka oraz prawdziwość złożonych przez niego zeznań uwiarygadniają świadkowie, którzy ocenieni zostali przez Sąd I instancji jako wiarygodni oraz posiadający kompletne informacje, to jest chociażby:

• A. Z., która na rozprawie w dniu 9 listopada 2021 roku zeznała, iż „To ze mną się skontaktowano.” - o przedstawicielach Spółki (...); „W związku z transakcją pan K. (z ramienia (...)) pojawił się chyba na początku rozmów.”;

• J. N., który w pisemnych zeznaniach, w odpowiedzi na skierowaną do niego listę pytań (k. 765) stwierdza: „Informacje (co do przedmiotu negocjacji) uzyskałem w siedzibie (...) sp. z o.o.”. Następnie świadek potwierdził to zeznając na rozprawie w dniu 8 lutego 2022 roku: „O tym, że nieruchomość jest na sprzedaż powiedział mi ktoś z J., ale nie pamiętam, albo Pan Prezes, Pani R. albo Pan K..”, „Na spotkaniach dotyczących sprzedaży nieruchomości byli obecni przedstawiciele J.”;

art. 233 § 1 k.p.c. polegające na wadliwym uznaniu przez sąd, że do chwili zawarcia umowy powierniczego nabycia nieruchomości P. rozważała opcje, włącznie z rozpoczęciem działalności jako koncesjonowany dealer, w sytuacji w której:

- z treści zeznań P. K. (2) - bezpośrednio zaangażowanego zarówno w proces negocjacyjny, jak również posiadającego pełne informacji na temat kulisów przedmiotowej transakcji - wynika, iż: „Pośrednik miał kupić nieruchomość i możliwie jak najszybciej odsprzedać spółce (...)”; P. miał negocjować warunki będąc w stałym kontakcie z J. i uzyskując instrukcje jak postępować.”;

- (...) S.A. nigdy nie podjęła jakichkolwiek kroków bądź działań w celu rozpoczęcia działalności dealerskiej na terenie nieruchomości, co wprost wynika z zeznań świadka T. G., w których świadek wskazuje, iż: „ W 2014 roku prowadziłem rozmowy na temat potencjalnej autoryzacji do prowadzenia działalności dealerskiej w obiekcie przy ul. (...) z firmami (...). Obu podmiotom potwierdziłem, że (...) udzieli zgody na prowadzenie działalności w ramach sieci dystrybucji”;

- od samego początku prowadzenia negocjacji to wyłącznie J. Sp.j miała zostać finalnym nabywcą nieruchomości (zaś w końcu całego przedsiębiorstwa powódki) poprzez chociażby podejmowanie działań w celu rozpoczęcia współpracy z (...) oraz włączenia obiektu przy ul. (...) w strukturę firmy (...) - („ Z firmy (...) rozmowy były prowadzone z panem J., S. i z panem P. K. (2), bądź K.. Rozmowy dotyczyły włączenia obiektu przy ul. (...) w strukturę firmy (...). (..) To były rozmowy, które miał miejsce wiosną/latem 2014 roku.” - zeznania świadka T. G. złożone na rozprawie w dniu 25 maja 2021 roku);

art. 233 § 1 k.p.c. polegające na wadliwym uznaniu, że pozwana (...) S.A. na podstawie zawartej umowy przejęła jedynie nieruchomość nie zaś przedsiębiorstwo w sytuacji, gdy z przyjętych za wiarygodne zeznań świadków w sposób niewątpliwy wynika, że:

- „T. P. chciał zbyć całe przedsiębiorstwo, ale P. nie był zainteresowany nabyciem przedsiębiorstwa. Później zdziwiłam się, że wchodzi w grę przejęcie i rekrutacja pracowników, skoro początkowo spółka była zainteresowana tylko nabyciem nieruchomości” - zeznania A. Z. złożone na rozprawie w dniu 9 listopada 2021 roku;

- „z firmy (...) rozmowy były prowadzone z panem J., S. i z panem P. K. (2), bądź K.. Rozmowy dotyczyły włączenia obiektu przy ulicy (...) w strukturę firmy (...). To były rozmowy, które miały miejsce wiosną/latem 2014 roku.” - zeznania świadka T. G. złożone na rozprawie w dniu 25 maja 2021 roku;

- „(finalnie nabyte przez J. zostały) poza nieruchomością - większość wyposażenia, urządzenia serwisowe, wyposażenia biur, maszyny. To była lista kilkuset rzeczy wycenionych osobno.” zeznania P. K. (2)

- dosłownie kilka dni po ostatecznym zakupie w nieruchomości odbyło się spotkanie z pracownikami zatrudnionymi u powoda, którzy mieli świadomość, że otrzymają propozycję pracy od P.. W spotkaniu uczestniczyło ok. 30 pracowników powoda oraz przedstawiciele J. (…) na tym spotkaniu oznajmili wszystkim, że kilka dni temu to (...) stał się właścicielem nieruchomości i ma zgodę (...) na autoryzację R..” - pisemne zeznania świadka T. M. k. 784

które to okoliczności w konsekwencji wskazują, iż na skutek działań podjętych przez pozwanych doszło nie tylko do zatajenia rzeczywistego nabywcy nieruchomości (co wypełnia dyspozycję przepisu art. 3 ustawy o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji), ale nadto do podstępnej zmiany przedmiotu transakcji oraz finalnego nabycia całego przedsiębiorstwa;

art. 233 § 1 k.p.c. polegające na pominięciu przez sąd, iż określenie przedmiotu zawartej transakcji jako sprzedaż jedynie nieruchomości miało na celu uniknięcie (przez nabywcę tj. finalnie J.) solidarnej odpowiedzialności nabywcy przedsiębiorstwa za długi zbywcy, w szczególności jeśli mieć na uwadze, iż na skutek działań podjętych wyłącznie przez pozwane, finalnie to J. kontynuuje prowadzenie tej samej działalności co powódka w tej samej lokalizacji, świadcząc te same usługi wobec tożsamej klienteli, tj. włącznie w struktury działalności spółki (...), co w konsekwencji świadczy o rzeczywistym przejęciu przedsiębiorstwa z pominięciem owego skutku w postaci solidarnej odpowiedzialności za długi powódki, o których przecież pozwane w toku prowadzonych negocjacji powzięły wszelkie informacje;

art. 233 § 1 k.p.c. polegające na wadliwym uznaniu, że pozwane nie miały od początku celu prowadzenia działalności gospodarczej tożsamej z działalnością powódki na nieruchomości z wykorzystaniem przedsiębiorstwa powódki, podczas gdy zeznania świadków jak i wskazane w toku postępowania okoliczności wskazują, że (...) wykorzystał P. to nabycia przedsiębiorstwa powódki, co wynika z faktu, że to przedstawiciele (...) poinformowali P. o możliwości nabycia przedsiębiorstwa powódki, uczestniczyli w toku prowadzonych negocjacji, a także nadzorowali całe postępowanie i finalnie to przedstawiciele (...) odebrali nieruchomość od powódki;

art. 233 § 1 k.p.c. polegające na wadliwym uznaniu, że kwota dochodzonego przez powódkę roszczenia odpowiada kwotom uzyskanym w toku dokonanych transakcji, gdy tymczasem wyliczenia sądu na karcie 30 i 31 uzasadnienia nie rozróżniają kwot netto od kwot brutto;

naruszenie przepisów prawa materialnego:

art. 3 ust 1 ustawy o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji poprzez jego niezastosowanie, podczas gdy zebrany w sprawie materiał dowodowy dawał podstawy do uznania, że po stronie pozwanej doszło do popełnienia czynu nieuczciwej konkurencji polegającego na wejściu przez pozwane w porozumienie w celu przejęcia przedsiębiorstwa powoda;

art. 55 ¹ k.c. poprzez jego niezastosowanie w sytuacji, gdy zebrany w sprawie materiał dowodowy daje podstawy do uznania, że na płaszczyźnie funkcjonalnej przedmiotem transakcji było przedsiębiorstwo powódki, w skład którego wchodziła nie tylko nieruchomość, ale również ruchomości, pracownicy, renoma oraz klientela związana z miejscem prowadzenia działalności przez powódkę;

art. 55 ¹ k.c. w zw. z art. 554 k.c. poprzez jego niezastosowanie i uznanie, że dokonana czynność prawna miała na celu jedynie zbycie nieruchomości, podczas gdy doszło do przejęcia przedsiębiorstwa powódki z pominięciem przepisów o solidarnej odpowiedzialności zbywcy i nabywcy za długi przedsiębiorstwa.

Powołując się na powyższe zarzuty powódka wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez zasądzenie solidarnie od pozwanych na rzecz powódki kwoty 5.000.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dat wskazanych w pozwie do dnia zapłaty oraz o zasądzenie solidarnie od pozwanych na rzecz powódki kosztów postepowania przed Sądem I i II instancji, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie w spełnieniu świadczenia liczonymi od daty uprawomocnienia się orzeczenia, według norm przepisanych.

W odpowiedzi na apelację wszystkie pozwane spółki wniosły o jej oddalenie i zasądzenie kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu przed sądem drugiej instancji według norm przepisanych.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja powódki jest niezasadna.

Rozważania rozpocząć należy od zarzutów naruszenia przepisów postępowania, z których najistotniejszy sprowadza się do zarzutu naruszenia przez Sąd I instancji zasady swobodnej oceny dowodów statuowanej przepisem art. 233 § 1 k.p.c., prowadzącego w konsekwencji zarówno do błędnych ustaleń faktycznych jak i braku ustaleń istotnych z punktu widzenia roszczenia przedstawionego do rozstrzygnięcia.

Sąd Apelacyjny podziela ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego i przyjmuje je za własne. Ustalenia te dokonane zostały w oparciu o dowody przeprowadzone w pierwszej instancji, których ocena dokonana została bez przekroczenia ram swobodnej oceny dowodów zakreślonych przepisem art. 233 § 1 k.p.c. Tym samym wszystkie zarzuty dotyczące uchybienia temu przepisowi uznaje za niezasadne.

Podkreślić należy, iż skuteczne zakwestionowanie sędziowskiej swobody w ocenie dowodów przyznane przepisem art. 233 § 1 k.p.c. wymaga od skarżącego wykazania, że w następstwie istotnych błędów logicznego rozumowania bądź sprzeniewierzenia się zasadom doświadczenia życiowego albo też pominięcia dowodów prowadzących do wniosków odmiennych, niż przyjęte przez sąd orzekający, ocena dowodów była oczywiście błędna lub rażąco wadliwa. Bezspornym jest zatem, że skuteczność zarzutu naruszenia przez sąd art. 233 § 1 k.p.c. uzależniona jest od wykazania przez skarżącego, iż sąd ten uchybił określonym zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego przy ocenie konkretnych dowodów, albowiem jedynie to może być przeciwstawione uprawnieniu sądu do dokonywania swobodnej oceny dowodów. Tym samym, niewystarczające jest przekonanie strony o innej niż przyjął to sąd doniosłości poszczególnych dowodów w sprawie i ich odmiennej ocenie niż ocena Sądu Okręgowego (zob. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 10 kwietnia 2000r., V CKN 17/00 i z dnia 6 listopada 1998r., III CKN 4/98).

Prawidłowe postawienie zarzutu z art. 233 § 1 k.p.c. wymagało zatem od apelującego wskazania konkretnego dowodu przeprowadzonego w sprawie, którego zarzut ten dotyczy i podania, w czym upatruje wadliwą jego ocenę. Nie jest nim inna ocena tych samych dowodów przeprowadzona przez stronę. Jeśli bowiem z określonego materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena sądu nie narusza swobodnej oceny dowodów i musi się ostać, choćby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dowodowego, dawały się wysnuć wnioski odmienne (tak SN w wyroku z dn. 27.09.2002r, II CKN 817/00, L.).

Zarzut naruszenia zasady swobodnej oceny dowodów apelująca opiera na przedstawieniu odmiennej od Sądu Okręgowego ocenie wskazanych w apelacji dowodów, w szczególności dowodów z zeznań świadków i konstruowanym na tej podstawie alternatywnym stanie faktycznym. W szczególności z zeznań świadków P. K. (2), T. M. i A. Z. apelująca wywodzi okoliczność towarzyszącego od samego początku pozwanej (...) spółce jawnej zamiaru nabycia poprzez pośrednika – spółkę (...) – nieruchomości należącej do powódki, czy wręcz całego przedsiębiorstwa powódki, a także celowe przeciąganie negocjacji przez pośrednika w celu pozyskiwania informacji o sytuacji finansowej powódki, a w konsekwencji zamiar wyeliminowania powódki z (...) rynku sprzedaży samochodów R. i D..

Wniosek o łączącym od samego początku wszystkie pozwane porozumieniu co do nabycia nieruchomości przez spółkę (...) i przejęcia przez nią przedsiębiorstwa powódki apelująca opiera na zeznaniach świadków P. K. (2), T. M. i A. Z. oraz świadka J. N. ówczesnego przedstawiciela pozwanej P., z których wynikać ma okoliczność, że we wszystkich negocjacjach prowadzonych pomiędzy (...) SA a powódką każdorazowo występował przedstawiciel J.. Opierając się na własnej ocenie tych zeznań apelująca stawia Sądowi Okręgowemu zarzut apriorycznego ustalenia, iż pomiędzy pozwanymi nie było porozumienia w zakresie rzeczywistego nabywcy nieruchomości oraz przedsiębiorstwa powódki przed podpisaniem listu intencyjnego.

Odnosząc się w pierwszej kolejności do kwestii rzekomej inspiracji spółki (...) w podjęciu rozmów co do nabycia przedsiębiorstwa powódki oraz uczestnictwa jej przedstawiciela w negocjacjach związanych z tym nabyciem wskazać należy, iż – wbrew twierdzeniom apelującej – teza taka wcale nie wynika z zeznań świadka A. Z. i świadka J. N..

Z zeznań A. Z. wynika, że rozmowy z powodową spółką co do sprzedaży nieruchomości rozpoczęła na zlecenie P., uczestniczyła w kilku spotkaniach z państwem P. (T. P., możliwe że również z jego matką), zleciła wycenę nieruchomości, a potem sprawę przekazała „do prowadzenia” panu J. N.. Ponownie świadek przy sprawie związanej z przedmiotową transakcją „pojawiła się” na koniec tej transakcji, uczestniczyła w podpisaniu protokołu przekazania oraz rekrutacji pracowników. To wtedy również kontaktowała się z przedstawicielami spółki (...) (spółki jawnej). Apelująca z wyrwanego z kontekstu fragmentu zeznań świadka „to ze mną się skontaktowano” wywodzi ową wiodącą rolę spółki (...). Tymczasem chwilę wcześniej świadek wskazywała, że te kontakty z przedstawicielami tej spółki miały miejsce „pod sam koniec transakcji”. Podobnie rzecz się ma ze wskazywanymi przez świadka miejscami odbywania spotkań przez zainteresowanych. Świadek wskazywała, że spotkania w sprawie transakcji miały miejsce m.in. w siedzibie J., ale uściśliła, że miało to miejsce pod koniec transakcji. Jak świadek zeznała, J. „pojawiła się na bardzo zaawansowanym etapie rozmów, transakcji”. Co do pana K. A. Z. nie była pewna, na jakim etapie rozmów osoba ta pojawiła się. Odnosiła natomiast wrażenie, że doradza on w sprawach branżowych, gdyż wypowiadał się w kwestiach motoryzacyjnych. Co istotne, świadek A. Z. wskazywała również, że nie było rozmów o zakupie całego przedsiębiorstwa. Rzeczywiście T. P. chciał zbyć udziały w przedsiębiorstwie, ale spółka (...) nie była tym zainteresowana.

Podobnie z zeznań J. N. nie wynika wcale, aby we wszystkich negocjacjach każdorazowo występował przedstawiciel J.. Z jego zeznań wynika jedynie tyle, że dowiedział się o możliwości nabycia nieruchomości w siedzibie J.. Z takiego stwierdzenia nie sposób wyprowadzać wniosku ani o zamiarze nabycia całego przedsiębiorstwa powódki, ani o chęci tego nabycia przez spółkę (...) i zleceniu spółce (...) jako pośrednikowi podjęcia negocjacji w sprawie takiego nabycia. Co więcej w zakresie rozważania przez P. nabycia udziałów w przedsiębiorstwie powódki J. N. zeznał, że P. przez krótki okres rozważała zakup całej spółki (około 2-3 tygodnie), ale ostatecznie z tego zrezygnowała deklarując wolę nabycia wyłącznie nieruchomości.

Stawiana zatem przez apelującą teza o istniejącym od samego początku porozumieniu między pozwanymi mającym na celu ukrycie rzeczywistego nabywcy nieruchomości powódki jak również zamiaru J. sp.j. przejęcia przedsiębiorstwa powódki nie znajduje pokrycia w zeznaniach świadków A. Z. i J. N., które apelująca przytacza w sposób fragmentaryczny, wyrwany z kontekstu całej wypowiedzi świadków.

Podkreślić jednak należy, że ta koncepcja apelującej – wiodącej roli spółki (...) i porozumienia między spółkami w celu nabycia przedsiębiorstwa powódki poprzez pośrednika – opiera w głównej mierze na zeznaniach świadków T. M. i P. K. (2), które Sąd Okręgowy w tej części uznał za subiektywne, jak również przedstawiające w zasadzie oceny świadków, a nie wiedzę o faktach.

Takiej ocenie Sądu Okręgowego w odniesieniu do zeznań tychże świadków nie można przypisać dowolności.

Odnosząc się w pierwszej kolejności do zeznań świadka T. M., to niezależnie od zasadnie podnoszonej przez sąd okoliczności, że świadek ten nie uczestniczył w przebiegu negocjacji między spółką (...) a spółką (...)-car, Sąd Apelacyjny chciałby zwrócić uwagę, iż jako całkowicie sprzeczne z doświadczeniem życiowym jawi się postępowanie podmiotu gospodarczego, który mając na uwadze chęć nabycia nieruchomości czy udziałów należących do innego podmiotu całą strategię postępowania, którą co do zasady chce utrzymać w tajemnicy, omawia przy udziale wykonawcy robót budowlanych, bo w takim charakterze występował świadek T. M.. Świadek ten nie był parterem biznesowym żadnej ze spółek (...), wykonywał jedynie określone prace remontowo-adaptacyjne w obiektach tych spółek. Stąd twierdzenia świadka o zapraszaniu go na spotkania szefów J. i omawianiu przy nim „ukrytej strategii” mającej na celu nabycie biznesu innej spółki, nie mogą być oceniane jako wiarygodne. Zasadnie również Sąd Okręgowy wskazał, że analiza zeznań świadka T. M. prowadzi do wniosku, że nie stanowią one odzwierciedlenia bezpośrednich spostrzeżeń, obserwacji świadka, lecz są jego ocenami, przeświadczeniem, czy interpretacją określonych faktów lub rzekomych relacji osób trzecich.

Z kolei w odniesieniu do zeznań świadka P. K. (2) Sąd Okręgowy trafnie ocenił je z uwzględnieniem nastawienia świadka do przedstawicieli pozwanych spółek (...). Nie pozostaje bowiem bez wpływu na wiarygodność tych zeznań okoliczność uznania świadka przez Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi winnym popełnienia w okresie od lutego do lipca 2016 r. przestępstwa z art 286 § 1 k.k. na szkodę (...) sp. z o.o., polegającego na niekorzystnym rozporządzeniu mieniem w łącznej kwocie 83.900 zł. W zakresie tej kwoty sąd karny nałożył na świadka obowiązek jej zwrotu pokrzywdzonej spółce (wyrok k. 345-346). Świadek P. K. pozostawał również w sporze o charakterze cywilnym z właścicielką spółki jawnej (...). W tym wypadku prawomocnym wyrokiem sądu świadek zobowiązany został do zwrotu na jej rzecz kwoty 81.000 zł (wyroki k. 348, 349). W świetle tych dwóch okoliczności Sąd Okręgowy trafnie wskazał na możliwe negatywne nastawienie świadka P. K. (2) do spółek (...). Uwzględniając zaś moment, w którym świadek P. K. (2) przedstawił T. P. wersję o okolicznościach nabycia nieruchomości powódki i działaniach podjętych w celu wyeliminowania jej z rynku zbytu samochodów – po zwolnieniu z firmy (...) (k. 660)– w świetle doświadczenia życiowego usprawiedliwiony pozostaje wniosek, że właśnie owo negatywne nastawienie do (...) sp. z o.o. i J. sp.j. skłoniło świadka do przedstawienia powodowej spółce takiej właśnie wersji zdarzeń, podtrzymanej następnie w zeznaniach świadka.

Na interesujący aspekt w świetle wiarygodności świadka zwrócił uwagę w odpowiedzi na apelację pełnomocnik (...) spółki jawnej. Otóż pełnomocnik pozwanej wskazał, że P. K. (2) w sprawie karnej reprezentowany był przez obrońcę z wyboru w osobie adwokata reprezentującego powódkę w niniejszej sprawie. Powyższe wskazuje na bliską współpracę nawiązaną przez świadka z powodową spółką.

Niezależnie od powyższej oceny zwrócić należy dodatkowo uwagę na nieprawdopodobną w świetle doświadczenia życiowego tezę, którą świadek P. K. (2) przedstawia w swych zeznaniach. Świadek bowiem wielokrotnie akcentuje, że prezes J. nie chciał być kojarzony z „tym, co się działo”, czyli z podjętą akcją nabycia nieruchomości poprzez „słup”, a wcześniej pozyskaniem szczegółowych danych o sytuacji finansowej powodowej spółki, że wyręczał się we wszystkim świadkiem oraz dyrektorem J. S., ale to przede wszystkim świadek był koordynatorem całego tego przedsięwzięcia i wszystkie polecenia otrzymywał ustnie. W ocenie Sądu Apelacyjnego nie sposób obronić takiej motywacji i postępowania władz spółki (...). Jak sam świadek wskazywał, był dyrektorem handlowym, potem zarządzającym w spółce z o.o. (...). Posiadał stosowne wizytówki, na których określona była zarówno jego funkcja jak i podmiot, w którym ją pełnił. Jeśli więc z innymi podmiotami, czy osobami prowadził jakiekolwiek rozmowy mające na celu pozyskanie informacji o sytuacji powodowej spółki, a potem nabycie części jej majątku poprzez pośrednika, to bez wątpienia partnerzy takich rozmów wiedzieli, że są one prowadzone przez spółkę (...) i to ta spółka była łączona z tymi działaniami. Wyjaśnienia świadka, że prezes J. nie chciał być z tym łączony i dlatego „posługiwał się” świadkiem, pozostają zatem całkowicie niewiarygodne, co rzutuje również na wiarygodność zeznań świadka w ogóle.

Wiarygodność twierdzeń świadka P. K. (2) o cichym porozumieniu J. z (...) mającym na celu osłabienie pozycji negocjacyjnej powódki i w konsekwencji usunięcie jej z rynku również jawi się jako wątpliwa. Przede wszystkim zaś – na co wskazywał Sąd Okręgowy – istnieniu takiego porozumienia zaprzeczył świadek T. G., który w tamtym czasie był pracownikiem firmy (...). Świadek zaprzeczył również wersji świadka P. K. (2), aby firma (...) uczestniczyła w procesie nabycia nieruchomości przez P. czy w jakikolwiek sposób była zaangażowana w proces negocjacyjny pomiędzy zainteresowanymi podmiotami. Podobnie świadek G. Z. – prezes zarządu (...) sp. o.o. zeznał, że spółka ta nie podejmowała działań mających na celu pogorszenie sytuacji finansowej powódki, utrudnienie jej działalności, wyeliminowanie z rynku, ani nie angażowała się w proces zbycia nieruchomości przez powódkę.

Apelująca stawiając zarzut dowolności w ocenie dowodów twierdzi również, że P. nigdy nie chciał, ani nie miał zamiaru pozostawić nabytej nieruchomości w majątku własnym, jak również że przedmiotem transakcji było całe przedsiębiorstwo powódki, a nie tylko nieruchomość.

Co do przedmiotu negocjacji a potem transakcji sprzedaży nie można zgodzić się z zarzutem powódki odnośnie wadliwego ustalenia przez Sąd I instancji jakoby przedmiotem transakcji była tylko nieruchomość, a nie całe przedsiębiorstwo. Przed odniesieniem się do dowodów, które były podstawą czynienia ustaleń w tym zakresie, zwrócić należy uwagę na treść pozwu, w którym powódka wskazywała na nabycie nieruchomości, a nie przedsiębiorstwa, a kwestia nabycia przedsiębiorstwa pojawia się jedynie w kontekście przedłużania negocjacji umownych przez P. i uzasadnienia dla „podstępnego” uzyskania danych o sytuacji finansowej powodowej spółki. Swoją szkodę powódka w pozwie określiła wyłącznie jako uzyskanie zaniżonej o 5.000.000 zł ceny sprzedaży nieruchomości. Dopiero w apelacji strona powodowa dokonała korekty argumentacji przenosząc punkt ciężkości na szkodę poniesioną wskutek rzekomego zbycia przedsiębiorstwa za zaniżoną cenę.

Zwrócić należy też uwagę, iż również przed wystąpieniem z żądaniem pozwu wobec organów ścigania powódka podnosiła, że przedmiotem transakcji była wyłącznie nieruchomość przy ul. (...), a nie przedsiębiorstwo czy jego zorganizowana część. Postanowieniem z dnia 25 kwietnia 2018 roku, wydanym w sprawie o sygn. akt PR 2 Ds.1735/2017, Prokuratura Rejonowa Ł. umorzyła bowiem śledztwo w przedmiocie wprowadzenia w błąd (...) Sp. z o.o. oraz T. P. co do warunków sprzedaży nieruchomości położonej przy ul. (...) w Ł., jak również co do rzeczywistego nabywcy tej nieruchomości, co doprowadziło do sprzedaży nieruchomości za kwotę 11.000.000 zł i spowodowało niekorzystne rozporządzenie mieniem przez pokrzywdzoną spółkę i (...) (art. 286 § 1 k.k.), a także w przedmiocie mającego miejsce w dniu 29 stycznia 2015 roku wyzyskania przymusowego położenia spółki (...) Sp. z o.o., jak i T. P., z uwagi na trudną sytuację finansową i gospodarczą przez zawarcie warunkowej umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości za kwotę 11.000.000 zł, a więc kwotę znacznie mniejszą niż rzeczywista wartość sprzedawanej nieruchomości (art. 304 k.k.). Postępowanie przed organami ścigania dotyczyło więc wyłącznie podstępnego zaniżenia wartości nieruchomości na szkodę powódki.

Można więc podsumować, że stanowisko powódki co do zbycia przedsiębiorstwa wyewoluowało w toku niniejszego postępowania i aktualną formę przybrało dopiero w skardze apelacyjnej.

Odnosząc się zaś do ustaleń sądu w tym zakresie zwrócić należy uwagę na zasadnicze dokumenty, będące podstawą tych ustaleń, a mianowicie przedwstępną umowę sprzedaży z dnia 23 grudnia 2014 roku (k. 480-493), warunkową umowę sprzedaży z dnia 29 stycznia 2015 roku (k. 494-525) i umowę przeniesienia własności z dnia 27 lutego 2015 roku (k. 526-536). Wszystkie powołane dokumenty odnoszą się do sprzedaży przez powodową spółkę spółce (...) wyłącznie nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...) składającej się z dwóch działek gruntu. Z dokumentami tymi korespondują wcześniejsze dokumenty w postaci uchwały nadzwyczajnego zgromadzenia wspólników powodowej spółki z dnia 20 listopada 2014 roku o sprzedaży nieruchomości i pełnomocnictwo dla T. P. udzielone w dniu 21 listopada 2014 roku w wyniku jej podjęcia do zawarcia takiej umowy sprzedaży. O podjęciu negocjacji w przedmiocie sprzedaży nieruchomości stanowi również list intencyjny podpisany przez powódkę i P. w dniu 4 grudnia 2014 roku. Gdyby zamiarem stron, a tym samym przedmiotem umowy sprzedaży z dnia 29.01.2015r., były inne składniki majątku powódki, czy wręcz całe przedsiębiorstwo powódki, to przede wszystkim wola ta znalazłaby potwierdzenie najpierw w treści cytowanej uchwały wspólników, a potem w treści samego aktu notarialnego obejmującego umowę sprzedaży.

Wbrew twierdzeniom apelującej z zeznań świadków A. Z., T. G., P. K. (2) i T. M. nie wynika „podstępna” zmiana przedmiotu transakcji i finalne nabycie przedsiębiorstwa przez spółkę (...). Świadek A. Z. wskazywała, że co prawda T. P. chciał zbyć przedsiębiorstwo, ale spółka (...) nie była tym zainteresowania. Podobne w treści zeznania złoży J. N., który wskazywał, iż P. krótko rozważała nabycie przedsiębiorstwa powódki, po czym skupiła się wyłącznie na kwestii nabycia nieruchomości.

W związku z podnoszoną przez apelującą kwestią zbycia przedsiębiorstwa i podmiotu aranżującego rozmowy w tym zakresie odnotować trzeba również treść wiadomości e-mail z dnia 23 lipca 2014 roku, w której to T. P. zaproponował odkup 100% udziałów za kwotę 11.000.000 zł. W dniu 8 września 2014 roku J. N. poinformował T. P., iż ostateczna cena, jaką nabywca może zaoferować za zakup nieruchomości, wynosi 11.000.000 zł, a w dniu 21 października 2014 roku uściślił, że oferta nabycia dotyczy wyłącznie nieruchomości.

Powyższa korespondencja e-mail z jednej strony przeczy tezie strony powodowej, że to nabywca wyrażał zainteresowanie nabyciem przedsiębiorstwa powódki, z drugiej zaś – kolejnej tezie, że przedmiotem transakcji w rzeczywistości było przedsiębiorstwo powódki, a nie tylko nieruchomość.

Wniosku o przejęciu przedsiębiorstwa powódki nie sposób wyprowadzać również z okoliczności zatrudnienia przez spółkę (...) osób pracujących w salonie przy ul. (...). Wynikające zaś z zeznań świadka P. K. (2) nabycie poza nieruchomością części wyposażenia nie stanowiło okoliczności spornej, jednakże nabycie to było przedmiotem oddzielnej transakcji, która udokumentowana została fakturą z dnia 29 stycznia 2015 roku (k. 144). Wreszcie świadek T. G. wskazywał wyłącznie na włączenie obiektu przy ul. (...) – a więc nieruchomości – w strukturę firmy (...).

Podobnie nietrafny jest zarzut apelacji wadliwego uznania przez Sąd I instancji, że do chwili zawarcia umowy powierniczego nabycia nieruchomości P. rozważała różne opcje. Zarzut ten powódka usiłuje uzasadnić wyrwanym z kontekstu fragmentem zeznań świadka T. G. dotyczącym podmiotów (...) i J., a mającym wykazywać, że P. „nigdy nie podjęła jakichkolwiek kroków bądź działań w celu rozpoczęcia działalności dealerskiej na terenie nieruchomości”. Wbrew tej tezie apelacji świadek T. G. wyraźnie zeznał, iż spółka (...) zwróciła się z prośbą o zgodę na prowadzenie działalności dilerskiej w dawnej siedzibie powodowej spółki.

Niezasadnie wreszcie apelujący zarzuca Sądowi I instancji wadliwość ustaleń w zakresie nieosiągnięcia przez P. korzyści z zawarcia umowy powierniczego nabycia nieruchomości. Wbrew temu twierdzeniu w uzasadnieniu na k. 1133 Sąd Okręgowy wprost ustalił, że zleceniodawca (J. sp.j.) zobowiązany był do zapłaty na rzecz zleceniobiorcy ( (...) SA) kwotę 2,75 % liczoną od ceny netto transakcji zakupu nieruchomości tytułem wynagrodzenia za usługę powierniczego nabycia nieruchomości.

Podsumowując, ocena materiału dowodowego dokonana przez Sąd Okręgowy musi być uznana za prawidłową i nieprzekraczającą ram zakreślonych przepisem art. 233 § 1 k.p.c. Skarżąca nie wykazała ani pogwałcenia zasad logicznego rozumowania i właściwego kojarzenia faktów w ocenie dowodów dokonanej przez tenże sąd, ani też sprzeczności tego rozumowania z zasadami doświadczenia życiowego.

Apelacja w zakresie tego zarzutu sprowadza się do zaprezentowania alternatywnego stanu faktycznego w sprawie, który wyprowadza z indywidualnej i subiektywnej interpretacji zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego. Stanowi to zatem jedynie polemikę z prawidłowymi ustaleniami sądu, która nie może uzasadniać wniosków apelującej co do kierunku rozstrzygnięcia. Naruszenie zasady swobodnej oceny dowodów nie może bowiem polegać na przedstawieniu przez stronę alternatywnego stanu faktycznego, a na podważeniu przesłanek tej oceny z wykazaniem, że jest ona rażąco wadliwa lub oczywiście błędna. Zarzut przekroczenia swobodnej oceny dowodów, skutkującej błędnymi ustaleniami faktycznymi może być skuteczny tylko wtedy, gdy skarżący wykażą przekroczenie swobody sędziowskiej, w zakresie któregoś z powyżej wymienionych kryteriów (tak Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z dnia 31.05.2022r., I ACa 63/21, L.).

Stawiane Sądowi I instancji zarzuty w zakresie dokonania błędnych ustaleń lub braku ustaleń istotnych dla sprawy pozostają zatem niewystraczające, skoro apelująca w żaden sposób nie wykazuje w uzasadnieniu apelacji, że ta wadliwość miała charakter „rażący” albo była oczywiście błędna, a tylko takie sytuacje uzasadniają uznanie przekroczenia granic swobodnej oceny dowodów.

W odniesieniu do sformułowanego zarzutu naruszenia przepisów art. 235 ² § 1 pkt. 2 i 5 k.p.c. w związku z art. 286 § 1 k.p.c. w związku z art. 277 k.p.c. w pierwszej kolejności należy zaznaczyć, że ani w pozwie, ani też w toku postępowania przed Sądem I instancji powódka nie złożyła jakiegokolwiek wniosku o przeprowadzenie dowodu na okoliczność, że przedmiotem transakcji między stronami było przedsiębiorstwo, a nie tylko nieruchomość. Co więcej, jak już podkreślano, w pozwie poniesiona przez powódkę szkoda opisywana była jako wynikająca z zaniżenia wartości nieruchomości, a nie przedsiębiorstwa. Taki stan rzeczy sugeruje, że powódka w postępowaniu przed Sądem I instancji oraz w okresie do 2 lat po transakcji nie kwestionowała faktu, że przedmiotem transakcji pomiędzy nią a pozwaną P. była tylko nieruchomość. W takiej sytuacji Sąd Okręgowy zasadnie przyjął, iż przeprowadzanie dowodu na okoliczność wyceny wartości przedsiębiorstwa powódki obejmującej jej personel, klientelę, renomę, znaki towarowe i nieruchomości było zbędne, gdyż nie należało do okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia. Stąd zrzut naruszenia powołanych wyżej przepisów jest całkowicie chybiony.

Z tych samych względów dowód ten został pominięty przez Sąd Apelacyjny na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 2 k.p.c. w związku z art. 391 § 1 k.p.c.

Wobec niezasadności zarzutów naruszenia prawa procesowego uznać należało, że sąd pierwszej instancji poprawnie zakreślił podstawę faktyczną rozstrzygnięcia i tak zakreślona podstawa podlegała ocenie prawnej zarówno tego sądu jak i Sądu Apelacyjnego w związku z wywiedzioną apelacją.

Wszystkie zgłoszone w apelacji zarzuty naruszenia prawa materialnego uznać trzeba za niezasadne.

W pierwszej kolejności wskazać trzeba na niezasadność zarzutów naruszenia przepisu art. 55 ¹ k.c.

Twierdzenia apelującej jakoby przedmiotem transakcji zawartej między stronami było przedsiębiorstwo powódki nie znajdują potwierdzenia w zgromadzonym materiale dowodowym sprawy. Powoływane we wcześniejszych rozważaniach umowy zawarte w formie aktu notarialnego oraz poprzedzające je czynności w postaci listu intencyjnego, uchwały walnego zgromadzenia powódki z listopada 2014 roku i pełnomocnictwa dla T. P., dotyczą wyłącznie należącej do powódki nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...). Również z prywatnej korespondencji e-mail oraz zeznań świadków A. Z. i J. N. wynika, że przedmiotem zainteresowania spółki (...) było wyłącznie nabycie nieruchomości powódki, a nie zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

N. od powyższego wskazać trzeba, iż przedmiotem transakcji nie mogło być przedsiębiorstwo powódki, jako że powódka, co pozostawało poza sporem, po transakcji nadal prowadziła swoją działalność jako spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Poza sporem pozostawało również, że powódka przeniosła swoją działalność do drugiej siedziby przy ul. (...) w Ł..

Tak więc przedmiotem sprzedaży mogłaby być co najwyżej zorganizowana część przedsiębiorstwa powódki w rozumieniu art. 55 ¹k.c. Tutaj jednak aktualne pozostają rozważania o nieudowodnieniu przez powódkę zbycia części przedsiębiorstwa.

Sąd Okręgowy poddał szczegółowej analizie treść czynności prawnej wynikającej z zawartej umowy sprzedaży, a potwierdzonej ostatecznym aktem notarialnym z dnia 29 stycznia 2015 roku. Z treści tego dokumentu jednoznacznie wynika, iż przedmiotem umowy sprzedaży była tylko i wyłącznie nieruchomość. Gdyby bowiem było inaczej, to strony w treści aktu notarialnego wskazałyby elementy, które determinują funkcje spełniane przez przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część. Takiego określenia nie sposób znaleźć w treści aktu notarialnego oraz wszystkich pozostałych dokumentach wytworzonych przez strony w związku z umową sprzedaży nieruchomości. Dodatkowe potwierdzenie prawidłowych ustaleń Sądu Okręgowego co do przedmiotu transakcji stanowi faktura VAT nr (...) dokumentująca sprzedaż odrębnie w drodze innej czynności prawnej części wyposażenia należącego do powódki. Gdyby miało dojść do zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, to wszystkie elementy umożliwiające samodzielną działalność salonu dealerskiego np. elementy wyposażenia i ewentualnie inne składniki majątku przedmiotowo istotne znalazłyby się w treści aktu notarialnego z dnia 29 stycznia 2015 roku. Co więcej w takim przypadku tytuł aktu notarialnego oznaczony zostałby jako umowa zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a nie umowa sprzedaży nieruchomości. Powyższe potwierdził również w uzasadnieniu postanowienia z dnia 22.08.2018 r. Sąd Okręgowy w Łodzi, który utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie Prokuratury Rejonowej z dnia 25.04.2018 r. w przedmiocie umorzenia postępowania. Organy ścigania, zresztą za powódką, przyjęły, że przedmiotem transakcji była nieruchomość, a nie przedsiębiorstwo.

Sama zabudowana nieruchomość, o której mowa w treści aktu notarialnego z dnia 29 stycznia 2015 roku, nie tworzy całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowi zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli była wykorzystywana przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na tej nieruchomości lub jej części, albo znajdujących się na niej obiektów budowlanych i ich części (tak NSA w wyroku z dnia 24.11.2016r., I (...), Lex).

Zarzut dopuszczenia się przez pozwanych czynu nieuczciwej konkurencji w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji z dnia 16 kwietnia 1993r. (Dz.U. z 2022 r. poz. 1233) także nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z tym przepisem czynem nieuczciwej konkurencji jest działanie sprzeczne z prawem lub dobrymi obyczajami, jeżeli zagraża lub narusza interes innego przedsiębiorcy lub klienta. W ustępie 2 ustawodawca podał przykładowy katalog czynów nieuczciwej konkurencji zaliczając do nich w szczególności: wprowadzające w błąd oznaczenie przedsiębiorstwa, fałszywe lub oszukańcze oznaczenie pochodzenia geograficznego towarów albo usług, wprowadzające w błąd oznaczenie towarów lub usług, naruszenie tajemnicy przedsiębiorstwa, nakłanianie do rozwiązania lub niewykonania umowy, naśladownictwo produktów, pomawianie lub nieuczciwe zachwalanie, utrudnianie dostępu do rynku, przekupstwo osoby pełniącej funkcję publiczną, a także nieuczciwa lub zakazana reklama, organizowanie systemu sprzedaży lawinowej, prowadzenie lub organizowanie działalności w systemie konsorcyjnym oraz nieuzasadnione wydłużanie terminów zapłaty za dostarczane towary lub wykonane usługi.

W art. 14 ust. 1 ustawy o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji do czynów nieuczciwej konkurencji zaliczono również rozpowszechnianie nieprawdziwych lub wprowadzających w błąd wiadomości o swoim lub innym przedsiębiorcy albo przedsiębiorstwie, w celu przysporzenia korzyści lub wyrządzenia szkody.

Działania pozwanych sprowadzającego się do nabycia nieruchomości powódki poprzez pośrednika nie można zaliczyć do żadnego z przykładowo wymienionych w art. 3 ust. 2 czynów nieuczciwej konkurencji. Powódka zresztą nie powołuje się na wystąpienie żadnego z takich zachowań, nie powołuje się też na rozpowszechnianie nieprawdziwych lub wprowadzających w błąd informacji.

Naruszenia przepisu art. 3 ust. 1 ustawy o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji skarżąca upatruje w wejściu przez pozwane spółki w porozumienie w celu przejęcia przedsiębiorstwa powódki. Skoro jednak w sprawie nie zostało wykazane, aby pozwane spółki przejęły przedsiębiorstwo powódki, nie można im zarzucać związanego z tym sprzecznego z prawem lub dobrymi obyczajami działania, w następstwie którego doszło do naruszenia czy choćby zagrożenia interesu powodowej spółki.

W tej sytuacji rozważaniu podlegać mogło jedynie, czy nabycie nieruchomości powódki może być rozpatrywane jako czyn nieuczciwej konkurencji.

Poza sporem pozostaje, że (...) spółka jawna nabyła nieruchomość należącą do powódki działając poprzez pośrednika, którym była (...) SA. Podkreślić należy, że zawarcie umowy powierniczej (tzw. fiducjarne nabycie nieruchomości) nie jest sprzeczne z prawem (zob. np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10.11.2010 r., II CSK 256/10, L.). A zatem pozwanym spółkom nie można stawiać zarzutu działania sprzecznego z prawem przy nabyciu nieruchomości od powódki.

Nie ma również podstaw, by którekolwiek z działań pozwanych uznać za sprzeczne z dobrymi obyczajami.

Co prawda umowa powierniczego nabycia nieruchomości zawarta pomiędzy spółkami (...) pozostawała ukryta przed powódką, jednakże okoliczność ta sama w sobie nie świadczy jeszcze o naruszeniu dobrych obyczajów. Taka strategia postępowania mieści się bowiem w granicach relacji między przedsiębiorcami. Z uwagi na różne okoliczności towarzyszące transakcjom kupieckim przedsiębiorca nie zawsze musi być zainteresowany ujawnieniem swojej roli w danej transakcji. O naruszeniu dobrych obyczajów można byłoby mówić dopiero wówczas, gdyby przedsiębiorca działający poprzez pośrednika dopuścił się działań nieuczciwych wobec kontrahenta.

Takiej nieuczciwości w działaniu pozwanych powodowa spółka jednak nie wykazała.

Analiza treści pozwu i załączników do niego nie daje podstaw do przyjęcia, aby powódka kiedykolwiek przekazała (...) S.A. informację, że istotne znaczenie mają dla niej dalsze losy nieruchomości po zawarciu transakcji, w szczególności dotyczące dalszego jej zbywania. Brak jest na to dowodu w jakiejkolwiek korespondencji pomiędzy stronami, także list intencyjny, jak też sama umowa przedwstępna nie zawierają jakichkolwiek zastrzeżeń, zapisów czy informacji w tym zakresie (np. zakazu sprzedaży, obowiązku wykorzystywania nieruchomości w określony sposób, itp.). Z punktu widzenia powódki nie istniały żadne przeszkody, aby zabiegać o zobowiązanie (...) SA do niezbywania nieruchomości na rzecz którejkolwiek ze spółek (...). Tymczasem powódka nie ujawniła w żaden sposób (...) SA, że okoliczność ewentualnego późniejszego sprzedania nieruchomości podmiotowi z grupy J. stanowi przeszkodę, która musi być usunięta przed zamknięciem transakcji (tzw. deal breaker) lub też ma istotny wpływ na wartość transakcji (tzw. valuation issue).

Nie sposób wykreować zwyczaju, który nakazywałby kupującemu dostosowywać się w swoich planach biznesowych do jakichś koncepcji sprzedawcy, które nie zostały mu zakomunikowane. Przedsiębiorca dokonujący czynności z innym przedsiębiorcą nie ma zatem obowiązku informowania kontrahenta o wszelkich swoich zamierzeniach oraz okolicznościach, które wykraczają poza zakres negocjowanych postanowień umownych. Podejmować zaś może każde dopuszczalne prawem zabiegi negocjacyjne, których celem jest osiągnięcie warunków jak najkorzystniejszych dla każdej ze stron. W przedmiotowej sprawie żadne z postanowień umownych nie dotyczyło dalszego wykorzystywania przedmiotu transakcji przez nabywcę (w szczególności jakichkolwiek ograniczeń w tym zakresie), a zatem nie stanowiło elementu umowy wymagającego szczerego zrelacjonowania T. P. przez P.. W konsekwencji pozwana P. nie miała ani prawnego, ani etycznego obowiązku informowania powódki o swoich możliwych planach dotyczących nabywanej nieruchomości, a jej zachowanie w toku negocjacji nie naruszało dobrych obyczajów.

Przede wszystkim jednak wskazać należy, że powódki nikt nie zmusił, ani nie doprowadził podstępem do sprzedaży nieruchomości. Powódka była w niekorzystnej kondycji finansowo-gospodarczej przed rozpoczęciem rozmów z (...) S.A. dotyczących sprzedaży nieruchomości przy ul. (...) w Ł. i sama, bez jakichkolwiek nacisków, a w każdy razie takowych nie wykazano, podjęła decyzję o sprzedaży nieruchomości. Sprzedaż ta poprzedzona została negocjacjami, które w zasadzie ograniczały się do ceny sprzedaży. Ostatecznie powódka zaakceptowała cenę nieruchomości wynikającą z negocjacji, skoro przystąpiła po kolei do trzech umów notarialnych związanych ze sprzedażą (umowy przedwstępnej, umowy warunkowej i umowy przeniesienia własności).

Co prawda powódka podnosiła, że wskutek podstępnych działań pozwanych zrezygnowała z negocjacji z innymi zainteresowanymi w nabyciu nieruchomości, ale twierdzenia te pozostały gołosłowne, na co trafnie zwrócił uwagę Sąd Okręgowy. Co więcej powódka nawet nie podjęła próby wykazania, że byli inni przedsiębiorcy zainteresowani nabyciem przedmiotowej nieruchomości i oferowali cenę znacznie wyższą niż przyjęta w kwestionowanej umowie sprzedaży.

Wreszcie nie budzi wątpliwości Sądu Apelacyjnego, że skarżąca nie wykazała okoliczności, dla jakich należałoby uznać, że zachowanie nabywcy nieruchomości zagroziło jej interesom lub je naruszyło. Z treści uzasadnienia pozwu można wyprowadzić wniosek, że naruszenie to powódka łączy z zaniżeniem wartości nieruchomości, co miało przynieść jej szkodę w kwocie 5.000.000 zł. Strona powodowa nie wykazała jednak, aby doszło do zaniżenia wartości nieruchomości. Nie zaoferowała w tym zakresie żadnych dowodów, a sąd nie miał obowiązku poszukiwania ich za stronę, zwłaszcza reprezentowaną przez profesjonalnego pełnomocnika. Powódka nie przedstawiła chociażby owej powoływanej przez siebie wyceny, w której wartość nieruchomości wskazana miała być na kwotę 16.000.000 zł.

W zakresie okoliczności związanej z wartością nieruchomości wypada jeszcze zwrócić uwagę, iż w toku postępowania karnego, toczącego się z wniosku powódki, również nie stwierdzono, aby doszło do zaniżenia wartości nieruchomości. W postępowaniu tym biegły sądowy dokonał ustaleń w zakresie wartości nieruchomości przy ul. (...) i oszacował ją na kwotę 10.585.000 zł. W konsekwencji postępowanie karne zostało umorzone wobec braku znamion czynów zabronionych.

Podsumowując, rozstrzygnięcie Sądu Okręgowego uznane musi zostać za prawidłowe wobec niezasadności zarzutów apelacji.

Mając na uwadze powyższe Sąd Apelacyjny oddalił apelację powodowej spółki na podstawie art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania apelacyjnego sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. w związku z art. 391 § 1 k.p.c. Powódka jako przegrywająca apelację zobowiązana jest zwrócić pozwanymi poniesione koszty postępowania wyrażające się w kosztach wynagrodzenia pełnomocnika w kwocie 11.250 zł.