Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

M. P. wniosła pozew przeciwko A. P. (1) i A. R. wnosząc o usunięcie niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości – lokalu mieszkalnego poł. w S. (...)/8, o pow. 86,62 m2, dla którego tut. Sąd prowadzi księgę wieczystą (...) wraz z udziałem w częściach wspólnych nieruchomości objętej księga wieczystą (...), poprzez wykreślenie prawa własności wpisanego na rzecz A. R. i wpisaniu prawa własności na rzecz powódki. Podniosła, że pozwany A. P. (2) nie mógł skutecznie sprzedać pozwanej A. R. w.w. lokalu, ponieważ jedyną właścicielką lokalu jest powódka, na podstawie umowy darowizny, uczynionej przez pozwanego, która to nie została skutecznie odwołana, a wyrok, uwzględniający powództwo A. P. (1) o nakazanie złożenia oświadczenia woli, którego treścią jest przeniesienie własności przedmiotowego lokalu w związku z odwołaniem darowizny, został następnie, w wyniku apelacji powódki, zmieniony w ten sposób, że powództwo oddalono. Powódka podniosła, że wyrok Sądu Okręgowego w Świdnicy z dnia 13.08.2021r., który przez pewien czas funkcjonował jako prawomocny, na podstawie którego A. P. (2) został wpisany do księgi wieczystej, jako właściciel, w wyniku odwołania darowizny, uczynionej uprzednio przez niego na rzecz powódki, utracił moc prawną. Wobec tego, uznać należy, zdaniem powódki, że to ona jest właścicielką spornego lokalu. Sprzedaż lokalu na rzecz pozwanej nastąpiła już po utracie prawomocności wyroku Sądu Okręgowego w Świdnicy z dn. 13.08.2021r., o czym pozwany wiedział, i zarazem wbrew wnioskom powódki o zabezpieczenie roszczenia i wpisanie ostrzeżenia do księgi wieczystej, które to wnioski nie zostały uwzględnione przez sądy.

Pozwana A. R. wniosła o oddalenie powództwa. Zarzuciła, że umowa sprzedaży lokalu z dnia 4.07.2022r. zawarta została przez J. G. (1), pełnomocnika pozwanej, z dołożeniem wymaganej staranności. W chwili jej zawarcia J. G. (1) nie dysponowała żadnymi informacjami mogącymi rzutować na jakąkolwiek niepewność stanu prawnego czy faktycznego nieruchomości. O trwającym sporze stron i pretensjach powódki, pełnomocnik pozwanej dowiedziała się dopiero 23.07.2022r. z telefonicznego przekazu powódki. Pozwana powołała się na instytucję rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych oraz domniemanie zgodności wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Podniosła, że spór wewnętrzny powódki i pozwanego czy i kiedy pozwany skutecznie odwołał darowiznę uczynioną na rzecz swojej byłej już zony, nie obala praw nabytych przez pozwaną A. R. do przedmiotowego lokalu

Stan faktyczny:

Powódka i pozwany A. P. (2) od 28.07.2007r. byli małżeństwem, które zostało rozwiązane przez rozwód na mocy wyroku Sądu Okręgowego w Świdnicy z dnia 5.09.2019r., sygn. akt IC 443/19. W trakcie małżeństwa, w dniu 30.10.2007r. pozwany dokonał na rzecz powódki darowizny przedmiotowego lokalu mieszkalnego

Po rozwodzie pozwany odwołał darowiznę i zażądał zwrotu lokalu. Powódka odmówiła.

Pozwem wniesionym w dniu 21.01.2021r. do Sądu Okręgowego w Świdnicy, A. P. (1) wniósł o nakazanie M. P. złożenia oświadczenia woli, którego treścią jest przeniesienie własności przedmiotowego lokalu w związku z odwołaniem darowizny (sygn. akt IC 142/21). Wyrokiem z dnia 13.08.2021r. tamt. Sąd uwzględnił powództwo. Wyrok uprawomocnił się wobec braku złożenia przez strony w ustawowym terminie wniosku u uzasadnienie.

W dniu 10.09.2021r. pozwana w tamtej sprawie M. P. wniosła o przywrócenie terminu do złożenia wniosku o uzasadnienie wyroku, który, postanowieniem tam. Sądu z dnia 20.09.2021r., został odrzucony. Zarazem odrzucono wniosek o sporządzenie uzasadnienia wyroku i oddalono wniosek pozwanej o wstrzymanie wykonania wyroku. Postanowienie to, na skutek zażalenia pozwanej, zostało uchylone postanowieniem Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 15.03.2022r., I Acz 2/22, a sprawę, w przedmiocie wniosku o przywrócenie terminu do złożenia wniosku o sporządzenie i doręczenie uzasadnienia wyroku oraz wniosku o wstrzymanie wykonania wyroku przekazano Sądowi Okręgowemu w Świdnicy do ponownego rozpoznania. Postanowieniem z dnia 23.03.2022r. Sąd Okręgowy w Świdnicy przywrócił pozwanej termin do złożenia w.w. wniosku.

W międzyczasie, dysponując prawomocnym wyrokiem, pozwany udał się do Notariusza K. K. i uzyskał w dniu 6.12.2021r. protokół oświadczenia o wyrażeniu zgody na przeniesienie własności nieruchomości (Rep. A nr 8720/2021). Na tej podstawie wpisano go, jako właściciela do księgi wieczystej przedmiotowego lokalu.

W dniu 13.04.2022r. pozwana M. P. wniosła do tamt. Sądu o udzielenie zabezpieczenia w toczącej się sprawie z powództwa A. P. (1) o nakazanie złożenia oświadczenia woli, poprzez ustanowienie zakazu zbywania spornego lokalu i nakazanie wpisania w księdze wieczystej stosownego ostrzeżenia. Postanowieniem z dnia 14.04.2022r. tamt. Sąd oddalił wniosek pozwanej o zabezpieczenie powództwa, a następnie, w dniu 20.06.2022r., oddalił zażalenie pozwanej na to postanowienie.

M. P. wniosła w dniu 28.06.2022r. do Sądu Rejonowego w Kłodzku V Wydział Ksiąg Wieczystych o wpis w Dziale III księgi wieczystej (...) ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu sądowym przed Sądem Okręgowym w Świdnicy sygn. akt IC 142/21. Prawomocnym postanowieniem z dnia 12.08.2022r. Referendarz Sądowy w Sądzie Rejonowym w Kłodzku oddalił jej wniosek.

Po rozpoznaniu apelacji pozwanej M. P., wyrokiem z dnia 12.01.2023r., Sąd Apelacyjny we Wrocławiu zmienił zaskarżony wyrok Sądu Okręgowego w Świdnicy z dnia 13.08.2021r., IC 142/21, w ten sposób, że oddalił powództwo A. P. (1) o nakazanie złożenia oświadczenia woli (sygn. akt I ACa 1270/22).

Dowód:

umowa darowizny – akt notarialny Rep. A nr (...); oświadczenie o odwołaniu darowizny z 14.12.2020r.; wyrok Sądu Okręgowego w Świdnicy z 13.08.2021r., IC 142/21; wniosek o przywrócenie terminu do złożenia wniosku o uzasadnienie wyroku; postanowienie SO w Świdnicy z dn. 20.09.2021r.; postanowienie Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 15.03.2022r., I Acz 2/22; postanowienie Sądu Okręgowego w Świdnicy z dnia 23.03.2022r.; wniosek M. P. z dnia 13.04.2022r. o zabezpieczenia roszczenia; postanowienie Sądu Okręgowego w Świdnicy z dnia 14.04.2022r.; postanowienie Sądu Okręgowego w Świdnicy z dnia 20.06.2022r., I Cz 85/22; wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 12.01.2023r., I ACa 1270/22 (w aktach sprawy Sądu Okręgowego w Świdnicy sygn. IC 142/21);

protokół oświadczenia o wyrażeniu zgody na przeniesienie własności nieruchomości (k-166-168);

wniosek o wpis w księdze wieczystej; postanowienie z dn. 12.08.2022r., Dz.Kw 8846/22 (k-235-237)

Burmistrz S. decyzją z dnia 6.06.2022r., wydaną na wniosek pozwanego A. P. (1), orzekł o wymeldowaniu powódki M. P. z dotychczasowego miejsca pobytu stałego z lokalu (...)/8 w S.. Po rozpoznaniu odwołania powódki, Wojewoda (...) w dniu 5.08.2022r., uchylił zaskarżoną decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. Decyzja z dnia 20.12.2022r. Burmistrz S. umorzył postepowanie administracyjne w sprawie wymeldowania powódki. Powódka jest zameldowana na pobyt stały w przedmiotowym lokalu.

Dowód:

decyzja Burmistrza S. z dnia 6.06.2022r. (k-19-21); decyzja Wojewody (...) z dnia 5.08.2022r. (k-22-27); decyzja Burmistrza S. z dnia20.12.2022r. (k-28); zaświadczenie z 28.02.2023r. (k-29).

W dniu 4.07.2022r. pozwana A. R., działając przez pełnomocnika w osobie siostrzenicy J. G., kupiła od pozwanego A. P. (1) przedmiotowy lokal za cenę 340.000 zł. Nabycie lokalu nastąpiło w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego przed notariuszem K. K. w Kancelarii Notarialnej w K. (Rep.A 4642/2022).

Nabycie lokalu nastąpiło po znalezieniu oferty sprzedaży w internecie (w serwisie (...)), obejrzeniu lokalu i zbadaniu księgi wieczystej. W dniu 23.06.2022r. siostrzenica pozwanej skontaktowała się z osobą, wskazaną w ogłoszeniu, M. B., synem przyjaciela pozwanego A. P. (1), który pomagał pozwanemu w sprzedaży lokalu. Od niego uzyskała numer księgi wieczystej, zaznajomiła się z jej treścią i skonsultowała z zaprzyjaźnionymi osobami z branży nieruchomości, A. B.- pośrednikiem nieruchomości, i A. S. – radcą prawnym. W księdze wieczystej, w Dziale II, jako właściciel ujawniony był wyłącznie pozwany A. P. (2); wpisu prawa własności dokonano na podstawie notarialnego protokołu oświadczenia o wyrażeniu zgody na przeniesienie własności nieruchomości (Rep. A nr 8720/2021). W dziale III księgi na rzecz A. P. (1) wpisana była „dożywotnia i nieodpłatna służebność mieszkania na rzecz A. P. (1) na podstawie umowy darowizny z dnia 30.10.2007r.”. W celu wyjaśnienia treści tego zapisu M. B. skierował siostrzenicę pozwanej do notariusza K. K.; ustalili zarazem, że A. P. (1) przekaże stosowne dokumenty notariuszowi, celem ich oceny, za pośrednictwem koleżanki J. G. (1), M. G., mieszkającej w okolicy S.. Tak się jednak nie stało, gdyż to pozwany osobiście, wbrew wcześniejszym ustaleniom, dostarczył dokumentację Notariuszowi, która następnie telefonicznie zapewniła pełnomocnika pozwanej o możliwości i prawnej dopuszczalności zawarcia umowy sprzedaży lokalu, również w kontekście wpisanej w księdze służebności mieszkania, która nie obowiązywała, na skutek prawomocnego wyroku w przedmiocie odwołania darowizny. Po tym zapewnieniu, w dniu 25.06.2022r. J. G. (1) w towarzystwie pozwanego A. P. (1) i J. B. obejrzała lokal. Tam zapewniono ją, że A. P. (2) jest wyłącznym właścicielem lokalu, że wpis służebności w księdze wieczystej dotyczył umowy darowizny, która została już uchylona prawomocnym wyrokiem sądu i jest nieważna, stąd służebność nie obowiązuje. J. G. (2) okazano wówczas również decyzję Burmistrza S. z dnia 6.06.2022r. o wymeldowaniu powódki, a także zaświadczenie z dn. 24.06.2022r. zarządcy nieruchomości (...) Sp. z o.o. o niezaleganiu przez A. P. (1) z opłatami dla Wspólnoty.

Dowód:

umowa sprzedaży lokalu z dnia 4.07.2022r., Pełnomocnictwo (k-158-163)

wiadomości SMS z dn. 23-28.06.2022r. i 8.03.2023r. między J. G. (1) i M. B. (k-169-171,193)

wiadomości e-mail z 23.06.2022 między J. G. (1) i M. B. (k-172)

wiadomości e-mail z 30.06.2022 i 9.03.2023r. J. G. (1) do Notariusza K. K. (k-194 i nast.)

wiadomości e-mail z 23.06.2022 J. G. (1) do A. O. (k-173 i nast.)

bilingi z 23.06.2022r. (k-198 i nast.)

zaświadczenie z dn. 24.06.2022r. zarządcy nieruchomości (...) Sp. z o.o.

zeznania świadków: Z. G. (k-279v.-280), M. G. (k-268v.), M. Kubik (k-268v.); A. S. (k-279), A. B. (k-279), J. B. (279v.), K. K. (k-268); zeznania pełnomocnika pozwanej J. G. (1) (k-280).

O trwającym sporze stron i pretensjach powódki do lokalu, pełnomocnik pozwanej J. G. (1) dowiedziała się dopiero 23.07.2022r. z telefonicznego przekazu powódki.

Dowód:

nagranie rozmowy telefonicznej wraz z transkrypcją (k-217-224); zeznania pełnomocnika pozwanej J. G. (1) (k-280), zeznania powódki (k-280v.)

W dniu 1.08.2022r. J. G. (1) udała się do Urzędu Miasta S., gdzie uzyskała informacje, że powódka M. P. odwołała się od decyzji o wymeldowaniu, a pozwany A. P. (2) o tym wiedział. W tym dniu J. G. (1) telefonowała do pozwanego oraz M. B., w celu wyjaśnienia sprawy.

Dowód:

nagrania rozmów telefonicznych wraz z transkrypcją(k-217-224); zeznania pełnomocnika pozwanej J. G. (1) (k-280).

W chwili wniesienia i doręczenia pozwu pozwany A. P. (1) był zameldowany na pobyt stały, mieszkał i odbierał korespondencję pod adresem: ul. (...), (...)-(...) K..

Dowód:

zaświadczenie z systemu P.-Sad; akta sprawy tut. Sądu I Nc 585/23; potwierdzenie odbioru pozwu (k-230).

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo podlegało oddaleniu.

Żądanie powódki, dochodzone w niniejszym procesie, ma podstawę w art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1984), dalej: kwu. Zgodnie z powołanym przepisem, w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości, ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym, osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie, albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności. Uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest sposobem obalenia domniemania z art. 3 powołanej ustawy. Zgodnie z jego treścią, domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym (ust. 1).

W myśl art. 5 powołanej ustawy, w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).

W prawie polskim konstrukcja rękojmi wzmacnia znaczenie ksiąg wieczystych i służy ochronie osób, które dokonują czynności prawnych, mających za przedmiot własność lub inne prawo rzeczowe na nieruchomości w zaufaniu do treści księgi wieczystej (por.: wyr. SN z 8.9.2011 r., III CSK 159/09, L.). Celem rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych jest wzmocnienie pewności obrotu gospodarczego, przez narzucenie bezwzględnej przewagi stanu prawnego, ujawnionego w księdze wieczystej, nad rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Powołany przepis ma charakter bezwzględnie obowiązujący.

Rękojmia z art. 5 kwu stanowi istotny wyjątek od zasady, dotyczącej przenoszenia praw podmiotowych, zgodnie z którą nikt nie może przenieść na drugiego więcej praw, aniżeli sam posiada ( nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet). Naruszenie tej zasady pociąga za sobą bezskuteczność czynności prawnej. Rękojmia prowadzi jednak do odwrotnego skutku, gdyż rozporządzenie prawem będzie w pełni skuteczne (por. wyr. SN z 6.3.2019 r., I CSK 809/17, L.; post. SN z 5.3.2015 r., V CSK 293/14, OSNC 2016, Nr 3, poz. 32; wyr. SN z 30.10.1969 r., II CR 430/69, OSNCP 1970, Nr 9, poz. 152; wyr. SN z 18.12.1996 r., I CKN 27/96, OSNC 1997, Nr 4, poz. 43; wyr. SN z 11.12.1998 r., II CKN 96/98, OSNC 1999, Nr 5, poz. 98). Dla przykładu, nastąpi nabycie prawa rzeczowego od osoby, która choć wpisana w księdze wieczystej jako właściciel, właścicielem w rzeczywistości nie jest.

Powódka M. P. nabyła własność przedmiotowej nieruchomości na podstawie umowy darowizny, zawartej z pozwanym A. P. (1), w czasie, kiedy byli małżeństwem. Po rozwiązaniu ich małżeństwa przez rozwód, na podstawie wyroku Sadu Okręgowego w Świdnicy z dnia 5.09.2019r., pozwany złożył oświadczenie o odwołaniu darowizny. Wyrokiem z dnia 21.01.2021r. Sąd Okręgowy w Świdnicy, w sprawie o sygn. akt IC 142/21, zobowiązał M. P. do złożenia oświadczenia woli, przenoszącego na A. P. (1) prawo własności spornego lokalu, w związku z odwołaniem darowizny. Wyrok ten uprawomocnił się wobec braku złożenia przez powódkę w ustawowym terminie wniosku o uzasadnienie. Wniosek powódki z dnia 10.09.2021r. o przywrócenie terminu do złożenia wniosku o uzasadnienie wyroku został uwzględniony przez tamt. Sąd dopiero postanowieniem z dnia 23.03.2022r. W międzyczasie, tj. w dniu 6.12.2021r., pozwany uzyskał notarialny protokół oświadczenia o wyrażeniu zgody na przeniesienie własności nieruchomości i na tej podstawie, w związku z wyrokiem Sądu Okręgowego w Świdnicy z dnia 21.01.2021r., w sprawie o sygn. akt IC 142/21, który przedstawił jako prawomocny, został wpisany, jako właściciel do księgi wieczystej. Wyrok ten jednakże, na skutek apelacji powódki, został następnie zmieniony, w ten sposób, że powództwo A. P. (1) o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli oddalono (wyrokiem Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 12.01.2023r., IACa 1270/22). Zarazem odmówiono powódce wpisania stosownego ostrzeżenia w księdze wieczystej. W tych okolicznościach, w czasie toczącego się postępowania międzyinstancyjnego, a następnie apelacyjnego, pozwany, jako uprawniony według treści księgi wieczystej, zbył na rzecz pozwanej A. R. sporny lokal. Do nabycia doszło na podstawie umowy sprzedaży, zawartej w formie aktu notarialnego w dniu 4 lipca 2022r., za cenę 340.000 zł.

W niniejszej sprawie spełnione zostały wszelkie przesłanki do skorzystania przez pozwaną A. R. z zarzuty rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Nie zachodzą zarazem przesłanki negatywne, powodujące wyłączenie rękojmi, o których mowa w art. 6 - 8 kwu.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze (art. 6 ust. 1). W złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć (ust. 2).

Pozwana ani jej pełnomocnik J. G. (1), w chwili zawierania umowy sprzedaży, nie miały wiedzy o wciąż trwającym sporze sądowym pomiędzy powódką a pozwanym – zbywającym A. P. (1). Powódka nie wykazała złej wiary pozwanej A. R. (art. 6 kc). O pretensjach powódki do spornego lokalu, pełnomocnik pozwanej J. G. (1) dowiedziała się dopiero trzy tygodnie po zakupie lokalu, z rozmowy telefonicznej, zainicjowanej przez powódkę, co ta potwierdziła; wcześniej nie kontaktowała się z pozwaną ani z jej pełnomocnik (k. 269 i 280v.). O stanie prawnym nieruchomości (zgodnym z treścią księgi wieczystej) zapewniana była przez zbywcę, towarzyszącego mu przyjaciela i jego syna, z którym prowadziła rozmowy przed zakupem, po przedstawieniu jej decyzji o wymeldowaniu byłej małżonki (jak się również później okazało – nieprawomocnej). Treść księgi wieczystej konsultowała z zaprzyjaźnionymi osobami, biegłymi w rynku obrotu nieruchomościami, oraz z notariuszem, przeprowadzającym czynność. Wszelkie wątpliwości wyjaśniała na bieżąco, w tym co do ujawnionej w księdze służebności mieszkania. W dacie umowy pozwana nie mogła mieć wiedzy o odmiennej rzeczywistości prawnej, skoro powołany wyżej wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu został wydany dopiero w styczniu 2023r., a więc sześć miesięcy po zawarciu przedmiotowej umowy sprzedaży. Ponadto, należało podzielić stanowisko pozwanej, że działająca w jej imieniu pełnomocnik, dokonała aktów należytej staranności, wymaganej w tego typu sprawach.

Analizując przesłankę braku złej wiary, należy wskazać, że zasadnicze domniemanie prawa cywilnego dotyczy dobrej wiary (art. 7 kc). Jest to domniemanie wzruszalne, ale dopóki nie zostanie obalone, dopóty wiąże sądy i inne organy w postępowaniach, dotyczących w szczególności praw do nieruchomości. Ciężar wykazania, że nabywca pozostawał w złej wierze, spoczywa na jego przeciwniku procesowym, przede wszystkim na rzeczywiście uprawnionym do prawa rzeczowego do nieruchomości.

W świetle art. 6 ust. 2 kwu przesłanka złej wiary jest interpretowana wąsko. Zła wiara oznacza świadomość nabywcy, że stan prawny ujawniony w księdze wieczystej jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości albo – przy braku świadomości – możność dowiedzenia się z łatwością o takiej niezgodności.

Dla zarzucenia nabywcy, że miał świadomość omawianej niezgodności, konieczne jest udowodnienie, że miał wiedzę o okolicznościach mogących wzbudzać podejrzenie lub wątpliwości co do zgodności stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (por. wyr. SN z 30.6.2021 r., I (...) 11/21, L.) albo wręcz powziął wiadomość o niezgodności między wpisem prawa w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym (tak SN w wyr. z 26.1.2011 r., IV CSK 285/10, L.). Przez powzięcie wiadomości należy rozumieć uzyskanie na własną rękę danych wskazujących na niezgodność wpisu prawa w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym albo zdobycie takich informacji od zbywcy lub osoby trzeciej. Okoliczności te – co oczywiste – wymagają udowodnienia w każdym postępowaniu sądowym przez osobę, która podważa domniemanie dobrej wiary nabywcy (art. 6 i 7 kc).

Nie można przypisać złej wiary nabywcy (pozwanej ani jej pełnomocnik), która uzyskała prawo rzeczowe do nieruchomości od zbywcy, wpisanego w księdze, na podstawie prawomocnego wyroku sądu, w sytuacji, gdy nie miała wiedzy o toczącym się postępowaniu sądowym, a przynajmniej powódka okoliczności takiej nie wykazała. Nie wykazała również żadnych okoliczności, pozwalających na ustalenie, że pozwana – nabywca lub jej pełnomocnik powinny były zdawać sobie sprawę z niezgodności wpisu, który dotyczy nabywanego prawa własności lokalu, lub, że brak świadomości w tym zakresie był zawiniony.

Wina nabywcy polega na niezachowaniu zwykłej staranności przy nabyciu prawa (por. wyr. SN z 19.1.2011 r., V CSK 189/10, L.). Staranność tę określa się, jako "łatwość dowiedzenia się" o niezgodności między stanem formalnoprawnym a stanem materialnoprawnym nieruchomości. Nie chodzi o zachowanie przez nabywcę minimalnej staranności, ale staranności przeciętnej, oczekiwanej od osoby należycie dbającej o własne interesy (zob. wyr. SN z 31.5.2017 r., V CSK 513/16, L.).

W szczególności zachowanie odpowiadające wymaganiom zwykłej staranności polega na przejrzeniu księgi wieczystej nieruchomości i ustaleniu, kto faktycznie nieruchomość posiada (tak SN w wyr. z 26.1.2011 r., IV CSK 285/10, L.). Pełnomocnik pozwanej nie ograniczyła się tylko do zbadania treści księgi wieczystej, ale obejrzała lokal, uzyskała wgląd do decyzji o wymeldowaniu byłej żony zbywcy, przez którego była zapewniana o takim stanie faktycznym, jak również o zakończonym konflikcie małżeńskim i skutecznym odwołaniu darowizny, co potwierdzał prawomocny wówczas wyrok sądu. Powódka zarazem nie wskazała, z jakich ewentualnie źródeł, pozwana (jej pełnomocnik) mogłaby mieć wiedzę, że treść księgi wieczystej może być niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, co miałoby znaczenie dla oceny postępowania nabywcy.

Nabywca prawa do nieruchomości nie może bronić się skutecznie przed zarzutem dokonania czynności prawnej ze zbywcą w złej wierze, wskazując, że przygotowanie czynności powierzył notariuszowi. Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z 17.9.2003 r., choć w piśmiennictwie i orzecznictwie panuje tendencja do szerokiego ujmowania obowiązków informacyjnych notariusza (art. 80 § 3 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie, dalej: PrNot), to mają one znaczenie przy ocenie przesłanek jego odpowiedzialności odszkodowawczej wobec stron, stających do aktu (art. 49 PrNot). Jednak powierzenie pewnych obowiązków notariuszowi nie wystarczy do zwolnienia się nabywcy z aktów własnej staranności, przede wszystkim z zapoznania się z treścią księgi wieczystej. Sąd Najwyższy zaznaczył, że to nie notariusz zawiera umowę, lecz strony i to na nich spoczywa obowiązek zachowania należytej staranności (wyr. SN z 17.9.2003 r., II CK 10/02, L.). Podzielając ten pogląd, wskazać należy, że w niniejszej sprawie pełnomocnik pozwanej, poza zbadaniem treści księgi wieczystej, sprawdzeniem w czyim posiadaniu lokal się znajduje, zapoznała się z okazaną jej (jako ostateczną) decyzją o wymeldowaniu z lokalu byłej żony zbywcy, zadbała o to, aby zbywca, z ostrożności, zrzekł się wpisanej w księdze (ale wygasłej wobec odwołania darowizny) służebności mieszkania, aby mieć pewność, że nabywa lokal bez jakichkolwiek obciążeń. Trudno uznać, aby w okolicznościach faktycznych sprawy nabywczyni miała obowiązek weryfikowania zapewnień kontrahenta o „ostateczności” decyzji o wymeldowaniu powódki, w sytuacji, gdy obiektywnie nie było innych wątpliwości co do prawdziwości wpisów w księdze (sama powódka przyznała, że pozwany mógł sprzedać lokal według dokumentów). Wykraczałoby to poza obowiązek elementarnej, podstawowej, czy nawet przeciętnej staranności w tego typy działaniach.

Skoro zatem nabywca (pełnomocnik pozwanej) zapoznała się z wpisem w księdze wieczystej i w zaufaniu o ten wpis dokonała czynności prawnej ze zbywcą lokalu, nie można jej postawić zarzutu złej wiary, w sytuacji, gdy powódka nie wykazała, aby w chwili zawierania umowy pozwana lub jej pełnomocnik miały wiedzę o istnieniu okoliczności nieujawnionych w księdze, wskazujących wprost lub wywołujących uzasadnione wątpliwości co do zgodność wpisu.

Istotą rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych jest to, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych może więc prowadzić do nabycia prawa, mimo braku uprawnienia po stronie kontrahenta. Mimo że rzeczywisty właściciel w wyniku działania rękojmi traci własne prawo do nieruchomości na rzecz nabywcy, który nie był w złej wierze, przysługuje mu roszczenie o odszkodowanie w stosunku do zbywcy, który nie był uprawniony do rozporządzenia prawem.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie powołanych przepisów, po uwzględnieniu zarzutu rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, Sąd oddalił powództwo.

Orzeczenie w pkt II wyroku oparto na przepisach art. 98§1, 1 ¹ i 3 kpc. W skład kosztów procesu, które powódka, jako przegrywająca sprawę, powinna zwrócić pozwanej, wchodzi wynagrodzenie pełnomocnika, będącego radcą prawnym w stawce minimalnej, uzależnionej od wartości przedmiotu sporu (§ 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych z dnia 22.10.2015r. [t.j. Dz.U. 2018r., poz. 265]) i opłata skarbowa od pełnomocnictwa.

Z/ odpis wyroku z uzasadnieniem doręczyć powódce z pouczeniem o apelacji;

kal. 14 dni

7.5.2024r.