Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt I CSK 129/14
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 18 lutego 2015 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Grzegorz Misiurek (przewodniczący)
SSN Barbara Myszka (sprawozdawca)
SSA Jacek Grela
Protokolant Ewa Krentzel
w sprawie z powództwa Miasta W.
przeciwko M. R.
o rozwiązanie umowy,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 18 lutego 2015 r.,
skargi kasacyjnej pozwanego
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 5 września 2013 r.,
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi
Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania,
pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach
postępowania kasacyjnego.
2
UZASADNIENIE
Sąd Okręgowy w W., po rozpoznaniu sprawy z powództwa m. W. przeciwko
M. R., wyrokiem z dnia 10 października 2012 r. rozwiązał łączący strony stosunek
użytkowania wieczystego gruntu położonego w W. przy ul. S., stanowiącego działkę
ewidencyjną nr 5 o pow. 620 m2
, objętą księgą wieczystą nr […]. Ustalił, że decyzją
z dnia 29 marca 1990 r., wydaną przez kierownika Wydziału Geodezji i Gospodarki
Gruntami Urzędu Dzielnicowego W., orzeczono o oddaniu spółce A. sp. z o.o. w W.
w użytkowanie wieczyste na okres 99 lat gruntu o pow. 620 m2
bliżej opisanego w
sentencji, przeznaczonego pod zabudowę mieszkaniową o wysokiej intensywności
z usługami, na siedzibę i prowadzenie działalności zgodnie ze statutem oraz
o sprzedaży znajdującego się na tym gruncie budynku mieszkalnego o kubaturze
600 m3
, przeznaczonego w całości do modernizacji, zwolniono spółkę od
uiszczenia ceny sprzedaży budynku w zamian za obowiązek pokrycia kosztów jego
przebudowy i modernizacji oraz sprawowania dalszego zarządu nieruchomością
i ustalono termin wykonania przebudowy budynku na dwa lata od daty zawarcia
umowy użytkowania wieczystego. W decyzji zastrzeżono, że umowa o oddanie
gruntu w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem terminu,
jeżeli użytkownik wieczysty będzie korzystał z gruntu w sposób oczywiście
sprzeczny z jego przeznaczeniem, a w szczególności, jeżeli nie przeprowadzi
w terminie przebudowy i modernizacji budynku. W dniu 1 czerwca 1990 r. na
podstawie tej decyzji została zawarta w formie notarialnej umowa o oddanie
opisanego gruntu spółce A. sp. z o.o. w użytkowanie wieczyste na okres 99 lat
i sprzedaży znajdującego się na nim budynku. W § 4 umowy postanowiono,
że może ona ulec rozwiązaniu przed upływem terminu, jeżeli użytkownik wieczysty
będzie korzystał z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem,
a w szczególności, jeżeli nie przeprowadzi w terminie przebudowy i modernizacji
budynku. Termin przebudowy budynku został ustalony na dwa lata od daty
zawarcia umowy. Spółka A. nie wywiązała się z obowiązku przebudowy
i modernizacji budynku, w związku z czym w 1996 r. podjęto czynności zmierzające
do rozwiązania umowy, ale wobec wejścia w życie ustawy z dnia z dnia 21 sierpnia
1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr 115, poz. 741; jedn. tekst: Dz.U.
3
z 2014 r., poz. 518 ze zm. - dalej: „u.g.n.”) postępowanie administracyjne w tej
sprawie zostało umorzone.
Umową notarialną z dnia 12 stycznia 2007 r. spółka A. zbyła prawo
użytkowania wieczystego i prawo własności budynku spółce M. sp. z o.o. w W. Z
kolei umową notarialną z dnia 30 grudnia 2011 r. spółka M. zbyła prawo
użytkowania wieczystego i prawo własności budynku pozwanemu M.R.
Prawo użytkowania wieczystego gruntu zostało wpisane do księgi wieczystej
nr […], z tym że jako sposób korzystania wskazano jedynie: działka gruntu w
wieczystym użytkowaniu i budynek o kubaturze 600 m3
przeznaczony do celów
mieszkalnych. Ani pozwany, ani poprzedni użytkownicy wieczyści nie wykonali
przebudowy i modernizacji budynku.
Sąd Okręgowy stwierdził, że, zgodnie z art. 240 k.c., a także art. 33 ust. 3
u.g.n., umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu
przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta
z gruntu w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem ustalonym w umowie,
w szczególności jeżeli wbrew umowie nie wzniósł określonych w niej budynków lub
urządzeń. Za bezskuteczny uznał zarzut pozwanego, że nabył on prawo
użytkowania wieczystego w stanie wolnym od obowiązku przeprowadzenia remontu
budynku, dlatego że w księdze wieczystej nie ujawniono takiego obowiązku.
Postanowienia umowy, określające sposób korzystania z gruntu przez użytkownika
wieczystego, podlegały - na podstawie art. 20 ust. 2, a następnie art. 19 ust. 2
ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu
nieruchomości (Dz.U. Nr 22, poz. 99 ze zm.; jedn. tekst: Dz.U. z 1991 r. Nr 30,
poz. 127 ze zm. - dalej: „u.g.g.”) - ujawnieniu w księdze wieczystej, i zgodnie z art.
30 u.g.n. nadal podlegają ujawnieniu, lecz nie oznacza to, że w razie ich
nieujawnienia kolejny użytkownik wieczysty nie jest związany treścią umowy
o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste zawartej przez zbywcę, wpis tych
postanowień nie ma bowiem charakteru konstytutywnego. Oznacza to, że nawet
wtedy, gdy sposób korzystania z nieruchomości nie został w księdze wieczystej
ujawniony, każdy kolejny nabywca prawa użytkowania wieczystego jest
obowiązany wykonywać umowę zgodnie z jej treścią. Skoro zatem ani pozwany,
4
ani jego poprzednicy prawni nie wywiązali się z obowiązku przewidzianego
w umowie, powód - zgodnie z art. 33 ust. 3 u.g.n. - może żądać jej rozwiązania.
Apelację pozwanego od tego wyroku Sąd Apelacyjny oddalił wyrokiem z dnia
5 września 2013 r., aprobując ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji oraz ich
ocenę prawną.
W skardze kasacyjnej od wyroku Sądu Apelacyjnego pozwany, powołując
się na podstawę przewidzianą w art. 3983
§ 1 pkt 1 k.p.c., wniósł o jego uchylenie
i zmianę wyroku Sądu pierwszej instancji przez oddalenie powództwa, ewentualnie
przekazanie sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania. Zarzucił
naruszenie art. 60, 65 i 239 k.c. przez przyjęcie, że umowa o oddanie gruntu
w użytkowanie wieczyste i sprzedaży budynku skutecznie określała sposób
korzystania z gruntu, mający polegać jakoby na obowiązku przebudowy
i modernizacji budynku w terminie dwóch lat od dnia zawarcia umowy, art. 240 k.c.
i art. 33 ust. 3 u.g.n. przez uwzględnienie powództwa, mimo że w umowie nie
dokonano skutecznego określenia sposobu korzystania z gruntu, art. 33 ust. 3 u.g.n.
i art. 240 k.c. przez przyjęcie, że spełniona została przesłanka korzystania z gruntu
w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie oraz
że w umowie strony mogą zdefiniować sposób korzystania z gruntu w sposób
rozszerzający, obejmujący również korzystanie z posadowionego na nim budynku,
art. 30 u.g.n. oraz art. 16 ust. 2 pkt 3 i art. 17 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r.
o księgach wieczystych i hipotece (jedn. tekst: Dz.U. z 2013 r., poz. 707 ze zm. –
dalej: „u.k.w.h.”) przez przyjęcie, że pozwany nabył prawo użytkowania wieczystego
i prawo własności budynku z ograniczeniami w korzystaniu z tych praw
wynikającymi z umowy, choć nie zostały one ujawnione w księdze wieczystej, i art.
240 k.c. oraz art. 33 ust. 3 u.g.n. przez przyjęcie, że stronie powodowej przysługuje
roszczenie o rozwiązanie umowy z powodu niedokonania przebudowy
i modernizacji budynku bez ustalenia przyczyn tego stanu rzeczy.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
W niniejszej sprawie prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione
pod rządem ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami
5
i wywłaszczaniu nieruchomości w brzmieniu sprzed nowelizacji dokonanej ustawą
z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami
i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U. Nr 79, poz. 464). Obowiązujący wówczas
art. 35 ust. 1 u.g.g. stanowił, że zawarcie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie
wieczyste lub umowy sprzedaży nieruchomości poprzedza wydanie przez
terenowy organ administracji państwowej decyzji określającej osobę nabywcy oraz
przedmiot zbycia. Decyzja taka została wydana i na jej postanowienia powołali się
poprzednicy prawni stron, zawierając w dniu 1 czerwca 1990 r. umowę notarialną
„…o oddanie w wieczyste użytkowanie działki gruntu i sprzedaż budynku…”.
Przypomnienie tych okoliczności było konieczne ze względu na podniesienie
zarzutu naruszenia przepisów art. 60, 65 i 239 k.c. przez przyjęcie, że umowa
zawarta w dniu 1 czerwca 1990 r. określała sposób korzystania z gruntu oddanego
w użytkowanie wieczyste, „…mający jakoby polegać na obowiązku przebudowy
i modernizacji posadowionego tam budynku w terminie dwóch lat od daty zawarcia
tejże umowy…” W uzasadnieniu tego zarzutu skarżący powtórzył niektóre
sformułowania aktu notarialnego, czyniąc to dosłownie, bez uwzględnienia
kontekstu, zwłaszcza bez powiązania z treścią obligatoryjnej wówczas decyzji
administracyjnej, na którą powołały się strony zawierające umowę. Tak ujęty zarzut
nie może prowadzić do skutecznego podważenia dokonanej przez sąd wykładni
oświadczeń woli wyrażonych w dokumencie. Sens takich oświadczeń woli ustala
się, przyjmując za podstawę tekst dokumentu, z tym że wykładni poszczególnych
jego sformułowań dokonuje się z uwzględnieniem kontekstu, w tym związków
treściowych występujących między zawartymi w tekście postanowieniami.
Uwzględnieniu podlegają też okoliczności, w jakich oświadczenie woli zostało
złożone oraz jego cel wskazany w tekście lub zrekonstruowany na podstawie
zawartych w nim postanowień (zob. uchwałę składu siedmiu sędziów Sądu
Najwyższego z dnia 29 czerwca 1995 r., III CZP 66/95, OSNC 1995, nr 12, poz.
168 oraz wyroki Sądu Najwyższego z dnia 13 maja 1997 r., III CKN 41/97, nie publ.,
z dnia 21 listopada 1997 r., I CKN 825/97, OSNC 1998, nr 5, poz. 81, z dnia
3 września 1998 r., I CKN 815/97, OSNC 1999, nr 2, poz. 38, z dnia 20 maja
2004 r., II CK 354/03, OSNC 2005, nr 5, poz. 91 i z dnia 4 października 2006 r.,
II CSK 117/06, nie publ.). Zastosowanie tych dyrektyw, zwłaszcza powiązanie
6
sformułowań aktu notarialnego z treścią powołanej w nim decyzji administracyjnej,
nie pozostawia wątpliwości co do prawidłowości dokonanej przez Sąd Apelacyjny
wykładni oświadczeń woli poprzedników prawnych stron, która legła u podstaw
ustaleń dotyczących treści umowy z dnia 1 czerwca 1990 r.
Wskazując na naruszenie art. 240 k.c. i art. 33 ust. 3 u.g.n., skarżący
podnosi, że w przepisach tych jest mowa jedynie o korzystaniu przez użytkownika
wieczystego z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem, nie
zaś o takim korzystaniu z posadowionego na gruncie budynku, który jest odrębnym
od gruntu przedmiotem własności. Niewykonanie przez użytkownika wieczystego
obowiązków dotyczących budynku nie mieści się tym samym w pojęciu korzystania
z gruntu w sposób sprzeczny z umową i nie może być zagrożone sankcją
przewidzianą w powołanych przepisach. Poza tym w umowie z dnia 1 czerwca
1990 r. strony nie określiły sposobu korzystania z gruntu i z tej już tylko przyczyny
wyłączona jest możliwość jej rozwiązania.
Odnosząc się do tego zarzutu trzeba zauważyć, że skarżący dokonał
zwężającej wykładni pojęcia korzystania przez użytkownika wieczystego z gruntu
oddanego mu w użytkowanie wieczyste i pojęciu temu przeciwstawił korzystanie z
budynku. Posługując się taką argumentacją zmierzał do wykazania, że u podstaw
dochodzonego roszczenia legły zarzuty dotyczące wyłącznie sposobu korzystania
z budynku, będącego jego własnością. Argumentacja ta nie jest przekonująca.
Zgodnie z art. 233 k.c., w granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia
społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu
należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków
w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem
innych osób. Ze względu na podobieństwo zachodzące między użytkowaniem
wieczystym a prawem własności, można zasadnie twierdzić, że korzystanie
użytkownika wieczystego jest zbliżone do korzystania właściciela, z tym
że użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu tylko w sposób określony
w umowie. Korzystanie z gruntu obejmuje nie tylko sam grunt, lecz także jego
części składowe, przekazane użytkownikowi wieczystemu, a jeżeli grunt został
oddany w użytkowanie wieczyste w celu wzniesienia na nim budynku lub innego
urządzenia – prawo dysponowania nim na cele budowlane. Uprawnienia do
7
korzystania z gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste nie można więc
ograniczać tylko do używania samego gruntu, z wyłączeniem zlokalizowanego
na nim budynku.
Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 18 czerwca 2010 r., V CSK 414/09 (OSNC-
ZD 2011, nr B, poz. 24), analizując przesłanki rozwiązania umowy określone w art.
240 k.c. i art. 33 ust. 3 u.g.n., podkreślił, że w pierwszym z tych przepisów odnosi
się je do przeznaczenia gruntu, a w drugim - do sposobu korzystania
z nieruchomości, niemniej pozostają one ze sobą w związku, przeznaczenie
odpowiada bowiem celowi, jakiemu ma służyć nieruchomość, natomiast sposób
korzystania oznacza konkretną formę, metodę lub tryb wykonania.
Sposób korzystania z nieruchomości, przy braku szczególnych wymagań, musi
co do zasady odpowiadać jej przeznaczeniu. Podobne stanowisko Sąd Najwyższy
zajął m.in. w wyrokach z dnia 29 czerwca 2007 r., I CSK 133/07 (nie publ.), z dnia
28 stycznia 2011 r., I CSK 132/10 (nie publ.) i z dnia 16 listopada 2012 r., III CSK
42/12 (nie publ.).
Trzeba zauważyć, że - wbrew odmiennej ocenie skarżącego - poprzednikom
prawnym stron w umowie z dnia 1 czerwca 1990 r. nie chodziło o nałożenie na
użytkownika wieczystego samego obowiązku utrzymywania w należytym stanie
budynku znajdującego się na gruncie oddawanym mu w użytkowanie wieczyste,
lecz o dokonanie przebudowy i modernizacji tego budynku w zamian za zwolnienie
go z obowiązku uiszczenia ceny sprzedaży ustalonej na kwotę 40 912 872 zł.
Sposób korzystania z nieruchomości został przy tym ściśle związany z dokonaniem
przez użytkownika wieczystego na własny koszt przebudowy i modernizacji
budynku, gdyż w § 4 umowy niewykonanie tego obowiązku zostało zagrożone
sankcją jej rozwiązania. W tej sytuacji nie można przyjmować, że niedokonanie
przebudowy i modernizacji budynku nie powoduje równocześnie sprzeczności
z przeznaczeniem gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste i sposobem
korzystania z tego gruntu.
Nieuzasadniony jest również zarzut obrazy art. 30 u.g.n. oraz art. 16 ust. 2
pkt 3 i art. 17 u.k.w.h. przez przyjęcie, że skarżący nabył prawo użytkowania
wieczystego z umownymi ograniczeniami, mimo że nie zostały one ujawnione
8
w księdze wieczystej. Zgodnie z art. 30 u.g.n., postanowienia umowy o oddanie
nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste dotyczące sposobu korzystania
z tej nieruchomości podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej. Wpis do księgi
wieczystej nie ma w tym wypadku charakteru konstytutywnego, co oznacza,
że prawo użytkowania wieczystego wpisane do księdze wieczystej (art. 27 u.g.n.)
powstanie, choćby postanowienia umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie
wieczyste nie zostały w tej księdze ujawnione. Regulacja zawarta w art. 16 ust. 2
pkt 3 u.k.w.h. dotyczy innej instytucji i nie ma znaczenia dla oceny skutków
prawnych pochodnego nabycia prawa majątkowego. W razie nabycia pierwotnego
nabywca nie wywodzi swego prawa od innej osoby, w związku z czym nabywa je
niezależnie od uprawnień tej osoby. Jeżeli natomiast nabycie polega na przyjściu
prawa przysługującego jednej osobie na inna osobę, czyli ma charakter pochodny,
nabywca nabywa tylko takie prawo, jakie przysługiwało zbywcy (nemo plus iuris in
alium transferre potest, quam ipse habet). W konsekwencji, treść umowy zawartej
przez właściciela gruntu z użytkownikiem wieczystym decyduje o zakresie praw
i obowiązków nabywcy prawa użytkowania wieczystego, dlatego obowiązek
przebudowy i modernizacji budynku rozciągał się również na skarżącego jako
kolejnego następcę prawnego pierwszego nabywcy (zob. uzasadnienie
uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 29 kwietnia 1985 r.,
III AZP 11/84, OSNCP 1985, nr 11, poz. 167 oraz wyroki Sądu Najwyższego z dnia
11 marca 2011 r., II CSK 428/10, nie publ. i z dnia 6 czerwca 2012 r., III CSK
289/11, G. Prawna 2012, nr 114, s. 12).
Skarżący ma natomiast rację podnosząc, że Sąd Apelacyjny z naruszeniem
art. 240 k.c. i art. 33 ust. 3 u.g.n. nie zbadał czy została spełniona przesłanka
korzystania z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem.
Sąd Najwyższy podkreślał już w swoich orzeczeniach, że do rozwiązania umowy
użytkowania wieczystego na podstawie art. 33 ust. 3 u.g.n. konieczne jest
spełnienie kryterium oczywistej sprzeczności sposobu korzystania z nieruchomości
z jej przeznaczeniem (art. 240 k.c.). Nie wystarczy samo proste naruszenie przez
użytkownika wieczystego sposobu korzystania z gruntu oddanego w użytkowanie,
musi to być naruszenie oczywiste, ewidentne i niczym nieusprawiedliwione.
Konieczne jest zatem zbadanie przyczyn zaistniałego stanu rzeczy i rozważenie
9
czy istotnie zachodzą podstawy do skorzystania przez właściciela nieruchomości
z uprawnienia do rozwiązania użytkowania wieczystego (zob. wyroki Sądu
Najwyższego z dnia 30 maja 2003 r., III CKN 1409/00, nie publ., z dnia 18 czerwca
2010 r., V CSK 414/09, z dnia 8 grudnia 2010 r., V CSK 168/10, nie publ., z dnia
28 stycznia 2011 r., I CSK 132/10, nie publ., z dnia 28 marca 2012 r., V CSK
163/11, OSNC-ZD 2013, nr C, poz. 63 i z dnia 16 listopada 2012 r., III CSK 42/12,
nie publ.).
Sąd Apelacyjny nie poczynił jednak żadnych ustaleń pozwalających na
zajęcie stanowiska w kwestii wspomnianej „oczywistości”.
Z tych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39815
§ 1 oraz art. 108
§ 2 w związku z art. 39821
k.p.c. uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę
do ponownego rozpoznania oraz rozstrzygnięcia o kosztach postępowania
kasacyjnego.