III CZP 116/14
-
Data orzeczenia:
-
Organ orzekający:
-
Izby:
-
Jednostka obsługująca sprawę:
-
Forma orzeczenia:
-
Typ składu:
-
Skład sędziowski:
Powołane przepisy:
Informacje o źródle orzeczenia:
- Link do źródła orzeczenia
-
Data publikacji:05-05-2015
Dodatkowe informacje:
-
Sprawy przywołane w treści orzeczenia:
Pełny tekst orzeczenia
Sygn. akt III CZP 116/14
UCHWAŁA
Dnia 13 marca 2015 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Jan Górowski (przewodniczący)
SSN Józef Frąckowiak (sprawozdawca)
SSN Karol Weitz
Protokolant Katarzyna Bartczak
w sprawie z wniosku Spółdzielni Mieszkaniowej "B." w P.
przy uczestnictwie Skarbu Państwa - Prezydenta Miasta wykonującego zadania
z zakresu administracji rządowej
o odłączenie nieruchomości z księgi wieczystej […] ,urządzenie dla niej oddzielnej
księgi wieczystej, wpis prawa własności
w sprawie z wniosku Spółdzielni Mieszkaniowej "B." w P.
przy uczestnictwie Skarbu Państwa - Prezydenta Miasta P. sprawującego funkcję
Starosty
o odłączenie nieruchomości z księgi wieczystej […], urządzenie dla niej oddzielnej
księgi wieczystej, wpis prawa własności
w sprawie z wniosku Spółdzielni Mieszkaniowej "B." w P.
przy uczestnictwie Skarbu Państwa - Prezydenta Miasta wykonującego zadania
z zakresu administracji rządowej
o odłączenie nieruchomości z księgi wieczystej […], urządzenie dla niej oddzielnej
księgi wieczystej, wpis prawa własności
po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym
w dniu 13 marca 2015 r.
zagadnienia prawnego
przedstawionego przez Sąd Okręgowy w P.
postanowieniem z dnia 30 października 2014 r.,
2
"Czy dopuszczalne jest wyzbycie się prawa do użytkowania
wieczystego części nieruchomości w drodze jednostronnej czynności
prawnej?"
podjął uchwałę:
Użytkownik wieczysty nie może dokonać podziału gruntu
oddanego mu w użytkowanie wieczyste.
UZASADNIENIE
3
Sąd Okręgowy w P. rozpoznając apelację uczestnika Skarbu Państwa -
Prezydenta Miasta P. wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej od
postanowienia Sądu Rejonowemu w P. z dnia 6 czerwca 2014 r. powziął istotne
wątpliwości i na podstawie art. 390 § 1 k.p.c. przedstawił Sądowi Najwyższemu do
rozstrzygnięcia zagadnienie prawne sformułowane w sentencji swojego
postanowienia z dnia 30 października 2014 r. Zagadnienie to powstało na tle
następującego stanu faktycznego.
Z akt sprawy i akt ksiąg wieczystych wynika, że Skarb Państwa jest
właścicielem, a Spółdzielnia Mieszkaniowa „B.” w P. do dnia 05 grudnia 2089 r.
wieczystym użytkownikiem trzech nieruchomości położonych w P. Pierwsza z nich o
powierzchni 0,9077 ha, wpisana jest do księgi wieczystej nr […], druga o
powierzchni 0,1871 ha wpisana jest do księgi wieczystej […], a trzecia o
powierzchni 0,34955 ha wpisana jest do księgi wieczystej nr […]. Księgi te są
prowadzone przez Sąd Rejonowy w P. VI Wydział Ksiąg Wieczystych. Przez część
tych nieruchomości przechodzą ciągi komunikacyjne, a także część z nich zajęta
jest pod tereny zielone w ramach osiedla mieszkaniowego, na którym posadowione
są budynki Spółdzielni Mieszkaniowej „B.”
Dnia 13 stycznia 2014 r. Spółdzielnia ta w formie aktu notarialnego zrzekła się
prawa użytkowania wieczystego, w odniesieniu do opisanych w tym akcie
nieruchomości. W treści aktu jako podstawę prawną zrzeczenia wskazano art. 233
k.c. w zw. z art. 246 k.c. Powołano się również na postanowienie Sądu
Najwyższego z dnia 24 sierpnia 2005 r. (II CK 34/05), wyrok Trybunału
Konstytucyjnego z dnia 15 marca 2005 r. (K. 9/04) oraz uchwałę Sądu Najwyższego
z dnia 23 sierpnia 2006 r. (III CZP 60/06).
W związku z tą czynnością referendarz sądowy Sądu Rejonowego w P. w
dniu 29 kwietnia 2014 r. dokonał następujących wpisów, na podstawie których
odłączono: 1) z księgi wieczystej nr […] nieruchomość niezabudowaną, o łącznej
powierzchni 0,4790 ha i założono dla niej księgę wieczystą nr […]; 2) z księgi
wieczystej nr […] nieruchomość niezabudowaną o powierzchni 0,0353 ha
i założono dla niej księgę wieczystą nr […]; 3) z księgi wieczystej nr […]
4
nieruchomość niezabudowaną, o łącznej powierzchni 0,6268 ha i założono dla niej
księgę wieczystą nr […].
W dziale II każdej z założonych ksiąg wieczystych wpisano jako właściciela
Skarb Państwa - Prezydenta Miasta P., sprawującego funkcję Starosty. Pominięto
przy tym wpis Spółdzielni Mieszkaniowej „B.” w P. jako użytkownika wieczystego.
Zdaniem Sądu Okręgowego istnieją poważne wątpliwości co do
dopuszczalności dokonania przez Spółdzielnię Mieszkaniową „B.” w P. opisanej
czynności prawnej. Wątpliwości te można ująć w postaci dwóch pytań: po pierwsze,
czy dopuszczalne jest wyzbycie się prawa użytkowania wieczystego przez
jednostronną czynność prawną uprawnionego oraz po drugie, czy możliwe jest
wyzbycie się tego prawa tylko co do części nieruchomości oddanej w użytkowanie
wieczyste.
W odniesieniu do pierwszego pytania Sąd Okręgowy podkreślił,
że w orzecznictwie i doktrynie wskazywano, iż użytkownik wieczysty może zrzec
się przysługującego mu prawa, chociaż przywoływano różne podstawy dla takiego
stwierdzenia. Początkowo w orzecznictwie i doktrynie przyjmowano, że podstawą
prawną zrzeczenia się użytkowania wieczystego był, stosowany w drodze analogii
art. 179 k.c. (wyrok SN z 16.01.2009 r., V CSK 259/08, OSNC 2009/D poz. 98;
postanowienie SN z 24.07.2008 r., IV CSK 133/08, OSNC 2009/A poz. 20
postanowienie SN z 21.11.2007 r., II CSK 305/07, LEX m 492181; postanowienie
SN z 30.06.2006 r., V CSK 131/06, postanowienie SN z 30.06.2006 r., V CSK
133/06).
Po wyroku Trybunału Konstytucyjny z dnia 15 marca 2005 r.(K. 912004, OTK
ZU 2005/3A poz. 24), w którym uznano art. 179 k.c. za niezgodny z art. 2 i art. 165
Konstytucji, jako podstawę prawną zrzeczenia się użytkowania wieczystego zaczęto
wskazywać art. 246 k.c. Przepis ten daje osobie, której przysługuje ograniczone
prawo rzeczowe do zrzeczenia się tego prawa w drodze jednostronnej czynności
prawnej. Przyjmuje się, że art. 246 k.c., stosowany w drodze analogii, może być
podstawą także zrzeczenia się prawa użytkowania wieczystego, gdyż podobnie jak
prawa rzeczowe ograniczone jest to prawo na rzeczy cudzej. Za takim
rozwiązaniem opowiedział się m.in. Trybunał Konstytucyjny w przywołanym wyroku
5
z dnia 15 marca 2005 r., w którym wskazywał, że zrzeczenie się zarówno
ograniczonego prawa rzeczowego jak i prawa użytkowania wieczystego powoduje
zwolnienie prawa własności z obciążeń. W obu przypadkach pozycja prawna
właściciela nieruchomości nie ulega zmianie, zaś czynność zrzeczenia nie wywołuje
skutku w postaci przeniesienia prawa na niego lub na inny podmiot.
Sąd Okręgowy podkreślił, że stanowisko to poparte zostało orzecznictwem
Sądu Najwyższego (orzeczenie z dnia 19 maja 2006 r., III CZP 26/06, OSNC
2007/3 poz. 39 oraz z 23 sierpnia 2006 r., III CZP 60/06, OSNC 2007/6 poz. 81).
Za dopuszczalnością zrzeczenia się użytkowania wieczystego opowiedzieli się
także przedstawiciele doktryny przytaczając podobne argumenty oraz podkreślając,
że po utracie mocy obowiązującej art. 179 k.c., pogląd ten uzyskał dodatkowe
wsparcie.
Sąd Okręgowy zauważył także, że po zmianie stanu prawnego dokonanego
ustawą z dnia 23 lipca 2008 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny oraz ustawy -
Prawo o notariacie (Dz. U z 2008 r., Nr 163, poz. 1012), w orzecznictwie Sądu
Najwyższego pojawił się pogląd wskazujący na inna podstawę prawną dla wyzbycia
się przez uprawnionego prawa użytkowania wieczystego. W uchwale z dnia
13 grudnia 2013 r., III CZP 81/13, (OSNC 2014, nr 10, poz. 100) Sąd Najwyższy
zwrócił uwagę, że możliwość zrzeczenia się użytkowania wieczystego przewidziana
została wyraźnie tylko w art. 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami oraz w art. 17b ustawy z dnia 19 października 1991 r.
o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Powyższe
regulacje zawężają jednak katalog podmiotów mogących skorzystać z instytucji
zrzeczenia. Wobec braku ogólnego przepisu zezwalającego na wyzbycie się
użytkowania wieczystego przez pozostałych użytkowników konieczne staje się
zastosowanie w drodze analogii legis przepisów regulujących sytuacje najbliższe tej,
dla której stwierdzono lukę. Za takie przepisy Sąd Najwyższy uznał art. 9021
– 9022
k.c. Biorąc pod uwagę, że użytkowanie wieczyste jest prawem, z którym związany
jest obowiązek uprawnionego do ponoszenia stałych opłat na rzecz właściciela
nieruchomości oraz z którym z reguły związane jest prawo własności do budynków
wzniesionych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, a także mając na
względzie art. 237 k.c., Sąd Najwyższy opowiedział się za stosowaniem przepisów
6
regulujących wyzbycie się prawa własności, jako lepiej dostosowanych do
społeczno-gospodarczej funkcji użytkowania wieczystego. Podstawę prawną
wyzbycia się tego prawa winny zatem stanowić przepisy art. 9021
- 9022
k.c.
W związku z rozpoznawaną sprawą rozważenia wymaga również ocena
dopuszczalności częściowego wyzbycie się prawa użytkowania wieczystego przez
uprawnionego. Spółdzielnia Mieszkaniowa „B.” w P. zrzekła się bowiem jedynie
części z oddanych jej w użytkowanie wieczyste nieruchomości. Jednostronna
czynność prawna użytkownika wieczystego została poprzedzona podziałem
geodezyjnym oddanych w użytkowanie nieruchomości.
Zdaniem Sądu Okręgowego wątpliwość w tym zakresie pogłębia porównanie
poglądów wyrażonych w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 8 listopada 2007 r.
(III CSK 183/07, Przegląd Sądowy 2008, nr 11-12, str. 195 z glosą aprobującą
Beaty Janiszewskiej), nawiązującego do uchwały Sądu Najwyższego z dnia
7 kwietnia 2006 r., III CZP 24/06, (OSNC 2007, nr 2, poz. 24) z postanowieniem
Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2013 r. I CSK 258/12, (OSNC 2013, nr 7-8
poz. 95).
W orzeczeniach z 2006 i 2007 r. Sąd Najwyższy stwierdził, że dopuszczalny
jest co prawda wieczystoksięgowy podział nieruchomości obciążonej prawem
użytkowania wieczystego, jednakże uprawnienie do dokonania podziału przysługuje
wyłącznie właścicielowi nieruchomości. W konsekwencji Sąd Najwyższy uznał,
że zrzeczenie się użytkowania wieczystego w części byłoby dopuszczalne dopiero
po dokonaniu podziału wieczystoksięgowego oraz podziału uregulowanego
w przepisach art. 92 i nast. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami, które to uprawnienia nie przysługują użytkownikowi
wieczystemu, a wyłącznie właścicielowi. Zdaniem Sądu Okręgowego, za trafnością
tych poglądów przemawia dodatkowo okoliczność, że grunty oddane w użytkowanie
wieczyste jednemu podmiotowi stanowią z reguły całość gospodarczą. Zgoda
właściciela na obciążenie nieruchomości uzależniona jest więc od objęcia
użytkowaniem całej nieruchomość. Opowiedzenie się za dopuszczalnością
częściowego wyzbycia się prawa przez uprawnionego rodzi zatem pole do nadużyć
po stronie użytkowników wieczystych. Taki pogląd Sądu Najwyższego poddany
7
została krytycznej analizie przez przedstawicieli doktryny. Zgłoszono sprzeciw
wobec kwestionowaniu legitymacji użytkownika wieczystego do złożenia wniosku
o założenie księgi wieczystej dla nowej nieruchomości, powstającej w wyniku
podziału dotychczasowej. Podniesiono, że użytkownik wieczysty może żądać
połączenia w jednej księdze wieczystej kilku pozostających w jego użytkowaniu
wieczystym nieruchomości graniczących ze sobą lub stanowiących całość
gospodarczą. Koniecznym jednak warunkiem jest przynależność wszystkich
nieruchomości do tego samego właściciela; do Skarbu Państwa lub tej samej
jednostki samorządu terytorialnego. Taka kompetencja użytkownika wieczystego
wynika z ukształtowanej konstrukcji prawa użytkowania wieczystego zbudowanej
przy zastosowaniu zasady wyłączności uprawnień użytkownika wieczystego
względem osób trzecich.
Odmienne zapatrywanie, od zawartego w powołanych wyżej orzeczeniach,
Sąd Najwyższy wyraził w postanowieniu z dnia 23 stycznia 2013 r., I CSK 258/12
(OSNC 2013, nr 7-8, poz. 95). Rozciągnięto w nim uprawnienie z art. 21 ustawy
z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece również na użytkownika
wieczystego. Skoro użytkownikowi wieczystemu przyznano mocą art. 6262
§ 5 k.p.c.
uprawnienie do złożenia wniosku o dokonanie wpisu, nie można wyłączyć jego
uprawnienia do złożenia wniosku o założenie księgi wieczystej, o odłączenie
z dotychczasowej księgi wieczystej części nieruchomości i założenie księgi
wieczystej dla odłączonej części nieruchomości lub o jej przyłączenie do innej
księgi, a także o połączenie kilku nieruchomości w jednej księdze wieczystej pod
warunkiem, że należą one do tego samego właściciela. Kompetencje te wpisują się
zdaniem Sądu Najwyższego w wynikające z art. 233 k.c. uprawnienie użytkownika
wieczystego do rozporządzania swoim prawem.
W ocenie Sądu Okręgowego przedstawione wątpliwości co do interpretacji
przepisów prawnych, których właściwa interpretacja ma zasadnicze znaczenie dla
rozstrzygnięcia rozpoznawanej sprawy, uzasadniają przedstawienie Sądowi
Najwyższemu, na podstawie art. 390 k.p.c., zagadnienia prawnego sformułowanego
w sentencji jego postanowienia.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje.
8
Sąd Okręgowy przedstawił zagadnienie prawne, które jego zdaniem
sprowadza się do konieczności przesądzenia dwóch kwestii, mianowicie, czy można
w drodze jednostronnej czynności uprawnionego zrzec się użytkowania wieczystego
oraz, czy użytkownik wieczysty może samodzielnie dokonać podziału gruntu
oddanego mu w użytkowanie wieczyste. Rozważania należy rozpocząć od tej
drugiej kwestii. Samo przesądzenie, że dopuszczalne jest zrzeczenie się
użytkowania wieczystego nie pozwala jeszcze stwierdzić, czy dopuszczalne jest
wyzbycie się tego prawa przez uprawnionego do części gruntu oddanego
w użytkowanie wieczyste. Natomiast, jeżeli okaże się, że użytkownik wieczysty nie
może samodzielnie dokonać podziału gruntu oddanego mu w użytkowanie
wieczyste, to problem zrzeczenia się tego prawa, co do części gruntu oddanego
w użytkowanie wieczyste, stanie się bezprzedmiotowy dla rozstrzygnięcia sprawy
na kanwie, której powstało zagadnienie prawne przedstawione Sądowi
Najwyższemu.
Nieruchomość gruntowa, zgodnie z art. 46 k.c., to części powierzchni
ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności. Jeżeli dla nieruchomości
należących do jednego właściciela prowadzone są księgi wieczyste, to status
nieruchomości uzyskuje każdy grunt, dla którego prowadzona jest odrębna księga
wieczysta. W sytuacji, gdy właściciel takich nieruchomości, które stanowią całość
gospodarczą lub graniczą ze sobą, zamierza je połączyć, możliwość taką
przyznano mu wyraźnie w art. 21 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach
wieczystych i hipotece (jedn. tekst Dz. U z 2013, poz. 707, dalej u.k.w.h.). Chociaż
brak analogicznego przepisu, który by pozwalał na podział nieruchomości objętej
jedną księgą wieczystą, to przyjmuje się w doktrynie i orzecznictwie, że, gdy
właściciel wyraża taką wolę, może podzielić nieruchomość i utworzyć dla nowej
nieruchomości odrębną księgę wieczystą. Uprawnienie do łączenia lub podziału
nieruchomości przysługuje jednak wyłącznie właścicielowi nieruchomości, a nie
użytkownikowi wieczystemu (uchwała SN z dnia 7 kwietnia 2006 r., III CZP 24/06,
OSNC 2007, nr 2, poz. 24, postanowienie SN z dnia 19 lutego 2003 r., V CK
278/02, nie publ., wyrok SN z dnia 8 listopada 2007 r., III CSK 183/07, Przegląd
Sądowy 2008, nr 11-12, s. 195 i n.).
9
Stanowisko odmawiające użytkownikowi wieczystemu prawa do łączenia
i podziału nieruchomości spotkało się z krytyką części doktryny. Łączenie
nieruchomości na wniosek użytkownika wieczystego dopuścił także Sąd Najwyższy
w postanowieniu z dnia 23 stycznia 2013 r., I CSK 258/12 (OSNC 2013, nr 7-8,
poz. 95). Należy wobec tego dokonać przeglądu argumentów, które przemawiają
za przyznaniem użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do podziału (łączenia)
nieruchomości, która stanowi przedmiot jego prawa oraz argumentów przeciwko
przyznaniu mu takiego uprawnienia.
Podstawowe znaczenie ma w tym przeglądzie samo pojęcia nieruchomości
gruntowej. Normatywna definicja takiej nieruchomości związana jest tylko z prawem
własności. Użytkownik wieczysty wpisany jest do działu II księgi wieczystej, ale
zawsze razem z właścicielem nieruchomości gruntowej. Rodzi się więc od razu
istotne pytanie, czy użytkownik wieczysty, którego prawo obciąża tylko
nieruchomość określonego właściciela, bez wiedzy a nawet wbrew woli tego
właściciela może doprowadzić do powstania nowej nieruchomości. Gdyby dopuścić
taką możliwość, to w księdze wieczystej założonej dla takiej nieruchomości
należałoby wpisać jej właściciela, nawet bez żadnego wniosku z jego strony.
W istocie pojęcie nieruchomości związane zostałoby tylko pośrednio z prawem
własności. To nie uprawniony właściciel decydowałby, która część gruntu jest
nieruchomością, ale decyzja należałaby do użytkownika wieczystego, a więc osoby,
której prawo tylko obciąża nieruchomość. W konsekwencji trzeba wobec tego
uznać, że przepis art. 21 u.k.w.h. nie zawiera żadnej luki, lecz ustawodawca celowo
związał możliwość łączenia i podziału nieruchomości tylko z osobą, której
przysługuje prawo własności.
Uzasadnienia dla przyznania użytkownikowi wieczystemu prawa do podziału
gruntu, na którym ustanowione jest jego prawo, poszukuje się również w art. 233
k.c. Skoro bowiem użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób
i w takich samych granicach może rozporządzać swoim prawem, to jego
uprawnienia są w czasie trwania użytkowania wieczystego w istocie takie same jak
właściciela. Wobec tego także użytkownikowi wieczystemu należy przyznać
uprawnienie do łączenia lub dzielenia nieruchomości, która stanowi przedmiot jego
prawa. Jest to jednak rozumowanie, które nie znajduje oparcia w ustawie.
10
Użytkownik wieczysty może korzystać z nieruchomości i rozporządzać nią tylko
w granicach przysługującego mu prawa. Z prawa użytkowania wieczystego jako
prawa na rzeczy, która stanowi przedmiot własności innej osoby, nie można jednak
wyprowadzać uprawnienia do dzielenia lub łączenia nieruchomości. Są to bowiem
uprawnienia związane tylko z prawem własności, co wynika wyraźnie z art. 46 k.c.
oraz z art. 21 u.k.w.h. Przyznanie takiego uprawnienia użytkownikowi wieczystemu,
jako wyjątku od zasady, że pojęcie nieruchomości gruntowej związane jest tylko
z prawem własności, wymagałaby wyraźnego zezwolenia ustawodawcy, którego
nie znajdujemy w przepisach prawnych. Mając na względzie, że jest to celowy
zamiar ustawodawcy i nie mamy tu do czynienia z luką w prawie, brak podstaw,
aby w drodze wykładni, w istocie contra legem, przyznawać użytkownikowi
wieczystemu uprawnienie do łączenia i dzielenia nieruchomości gruntowej, oddanej
mu w użytkowanie wieczyste.
Istotnym argumentem, w przekonaniu zwolenników przyznania
użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do łączenia i dzielenia gruntu oddanego
mu w użytkowanie wieczyste, ma być treść art. 6262
§ 5 k.p.c. Z przepisu tego
wynika, że wniosek o dokonanie wpisu może złożyć właściciele nieruchomości,
użytkownik wieczysty, osoba, na rzecz której wpis ma nastąpić, albo wierzyciel,
jeżeli przysługuje mu prawo, które może być wpisane w księdze wieczystej. Skoro
użytkownik wieczysty jest uprawniony do złożenia wniosku, to tym samym, mając
na względzie, że zgodnie z art. 6268
§ 10 k.p.c., założenie księgi wieczystej
następuje z chwilą dokonania pierwszego wpisu, można również uznać, iż jest
uprawniony do złożenia księgi wieczystej. Tym samym jest on uprawniony do
złożenia wniosku o założenie księgi wieczystej w sytuacji, gdy odłączył od
nieruchomości, na której ustanowione zostało użytkowanie wieczyste, część tej
nieruchomości i składa wniosek o założenie księgi wieczystej dla odłączonej części
nieruchomości lub o jej przyłączenie do innej księgi wieczystej, ewentualnie
o połączenie kilku nieruchomości w jedną księgę wieczystą. Oceniając ten
argument warto zwrócić uwagę, że uprawnie użytkownika wieczystego do podziału
nieruchomości, na której ustanowione zostało jego prawo, wywodzi się z przepisów
regulujących postępowanie o dokonanie wpisu. Budzić musi zasadniczy sprzeciw
wywodzenie uprawnienia składającego się na treść prawa użytkowania
11
wieczystego z przepisów regulujących postępowanie związane z dokonywaniem
wpisów do księgi wieczystej. Jak była już o tym mowa, z art. 233 k.c. wynika
uprawnienie użytkownika wieczystego do rozporządzania tylko jego prawem.
Z uprawnienia do rozporządzania prawem użytkowania wieczystego nie wynika
zaś uprawnienie do decydowania o nieruchomości, na której to prawo zostało
ustanowione. Pojęcie nieruchomości związane jest tylko z prawem własności.
W uprawnieniu do rozporządzania prawem użytkowania wieczystego nie mieści się
wobec tego to, co wiąże się tylko z prawem własności, czyli uprawnienie do
decydowania o tym, jaka część powierzchni stanowi przedmiot własności.
Wykładnia art. 6262
§ 5 k.p.c., która przyznaje użytkownikowi wieczystemu
uprawnienie do dzielenia lub łączenia nieruchomości, na której ustanowione jest
jego prawo, wcale nie znajduje wsparcia w art. 233 k.c., bo z tego przepisu takie
uprawnienie nie wynika.
O tym, że wywodzenie uprawnienia użytkownika wieczystego do dzielenia
albo łączenia nieruchomości z przepisów proceduralnych nie znajduje uzasadnienia,
przekonuje także to, iż taka wykładnia mogłaby uzasadniać przyznanie uprawnienia
do dzielenia lub łączenia nieruchomości również innym osobom, o których mowa
w tym przepisie. Jest to zaś wniosek niewątpliwie niemożliwy do zaakceptowania.
Wystarczy zadać pytanie o racjonalność kreowania takiego uprawnienia po stronie
wierzyciela hipotecznego. Trudno uznać, że wszystkie wymienione w tym przepisie
osoby, tylko z racji wskazania, iż mogą składać wnioski o wpis do księgi wieczystej,
miałyby mieć uprawnienie do dzielenia lub łączenia nieruchomości, na których
ustanowione są przysługujące im prawa. Same przepisy regulujące procedurę
związaną ze wpisem do księgi wieczystej nie mogą być uzasadnieniem dla
kreowania uprawnień do dzielenia lub łączenia nieruchomości. Pojęcie
nieruchomości związane jest z bowiem z prawem własności i takie uprawnienia
mogą przysługiwać tylko właścicielowi. Przyznanie takiego uprawnienia innej
osobie musiałoby mieć wyraźną podstawę ustawową, gdyż jest to wyjątek od
zasady naszego prawa, które pojęcie nieruchomości gruntowej, a więc określenie
jaka część powierzchni ziemskiej stanowi nieruchomość, wiążą tylko z prawem
własności.
12
Pokreślić należy także, że użytkowanie wieczyste jest ściśle związane
z wierzytelnością, jaka przysługuje właścicielowi nieruchomości. Ma on przez czas
trwania tego prawo wierzytelność do użytkownika wieczystego o zapłatę, określonej
w umowie o ustanowienie tego prawa, opłaty. Przyznanie użytkownikowi
wieczystemu uprawnienia do podziału lub łączenia nieruchomości, na której
ustanowione jest jego prawo, byłoby równoznaczne z przyznaniem dłużnikowi
uprawnienia do decydowania o wielkości jego długu. Dłużnik zaś bez zgody
wierzyciela nie może zmieniać zakresu swojego obciążenia, ani zbywać długu
(art. 519 k.c.). Wyjątek, gdy chodzi o zbycie długu związanego z użytkowaniem
wieczystym, dopuszcza tylko art. 233 k.c., który zezwalając na rozporządzenie
prawem użytkowania wieczystego zezwala również w sposób dorozumiany na
wstąpienie nabywcy tego prawa w dług z nim związany.
Wreszcie podkreślić należy, że dopuszczenie do dokonywania podziału lub
łączenia nieruchomości przez użytkownika wieczystego może prowadzić do
naruszenia interesów właściciela: Skarbu Państwa, jednostek samorządu
terytorialnego lub ich związków. Wykorzystanie nieruchomości publicznych wiąże
się z długookresowymi planami określającymi ich przeznaczenie z punktu widzenia
zaspokojenia różnorakich interesów całej wspólnoty. Gdyby przyznać uprawnienie
do podziału lub łączenia nieruchomości użytkownikowi wieczystemu, mogłoby to
wyraźnie kolidować z realizacją tych planów. Dowodzi tego także stan faktyczny, na
tle którego powstało zagadnienie prawne przedstawione przez Sąd Okręgowy w K.
Spółdzielnia, która wystąpiła o przyznanie jej znacznie większej nieruchomości,
uznała po kilkunastu latach, że grunty pod drogami i terenami zielonymi są dla niej
zbędne. Ocena, czy należy zmniejszyć obszar gruntów oddanych jej w użytkowanie
wieczyste, nie może jednak być dokonywana tylko z punktu widzenia interesów
spółdzielni, ale konieczna jest zgoda właściciela, czyli Skarbu Państwa, który także
musi ocenić, czy zmniejszenie gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste jest
zgodne z miejscowymi planami zagospodarowania nieruchomości. To w
ostateczności Skarb Państwa jako właściciel gruntu powinien mieć decydujący głos
w sprawie tego jaka nieruchomość jest przedmiotem jego prawa. Przeciwko
oddaniu decyzji w sprawie podziału lub łączenia gruntu użytkownikowi wieczystemu
przemawiają więc nie tylko względy czysto jurydyczne, ale także konieczność
13
godzenia interesów użytkowników wieczystych z interesami większych
społeczności, które chronią Skarb Państwa oraz jednostki samorządu
terytorialnego.
Jeżeli użytkownik wieczysty nie ma uprawnienia do podziału gruntu, na
którym ustanowione zostało jego prawo, to bezprzedmiotowe jest rozważanie, czy
może on zrzec się tego prawa do części gruntu. Na marginesie warto tylko zwrócić
uwagę, że użytkowanie wieczyste jest wprawdzie prawem na rzeczy cudzej, ale
o treści zbliżonej do prawa własności. Jeżeli wobec tego uznać, że w skład
uprawnień użytkownika wieczystego podobnie jak właściciela wchodzi uprawnienie
do wyzbycia się tego prawa, to do takiego wyzbycia się prawa należałoby
odpowiednio stosować art. 9021
– 9022
k.c. Stosowanie tych przypisów do wyzbycia
się użytkowania wieczystego jest tym bardziej uzasadnione, jeżeli zważyć,
że właściciela i użytkownika wieczystego łączy stosunek prawny, z którego nie
tylko wynika prawo użytkowania wieczystego, ale również obowiązek świadczenia
opłat z tytułu tego prawa. Umowa, o której mowa w art. 9021
– 9022
k.c., jest wobec
tego nie tylko uzasadniona ze względu na to, że uprawnienia użytkownika
wieczystego są najbardziej zbliżone do uprawnień właściciela, ale stwarza ona
również dobrą płaszczyznę, aby uzgodnić interesy właściciela i użytkownika
wieczystego w związku z przedwczesnym zakończeniem łączącego ich stosunku
prawnego.
Mając na względzie powyższe Sąd Najwyższy, na podstawie art. 390 k.p.c.,
orzekł jak w sentencji uchwały.
UCHWAŁA
Dnia 13 marca 2015 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Jan Górowski (przewodniczący)
SSN Józef Frąckowiak (sprawozdawca)
SSN Karol Weitz
Protokolant Katarzyna Bartczak
w sprawie z wniosku Spółdzielni Mieszkaniowej "B." w P.
przy uczestnictwie Skarbu Państwa - Prezydenta Miasta wykonującego zadania
z zakresu administracji rządowej
o odłączenie nieruchomości z księgi wieczystej […] ,urządzenie dla niej oddzielnej
księgi wieczystej, wpis prawa własności
w sprawie z wniosku Spółdzielni Mieszkaniowej "B." w P.
przy uczestnictwie Skarbu Państwa - Prezydenta Miasta P. sprawującego funkcję
Starosty
o odłączenie nieruchomości z księgi wieczystej […], urządzenie dla niej oddzielnej
księgi wieczystej, wpis prawa własności
w sprawie z wniosku Spółdzielni Mieszkaniowej "B." w P.
przy uczestnictwie Skarbu Państwa - Prezydenta Miasta wykonującego zadania
z zakresu administracji rządowej
o odłączenie nieruchomości z księgi wieczystej […], urządzenie dla niej oddzielnej
księgi wieczystej, wpis prawa własności
po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym
w dniu 13 marca 2015 r.
zagadnienia prawnego
przedstawionego przez Sąd Okręgowy w P.
postanowieniem z dnia 30 października 2014 r.,
2
"Czy dopuszczalne jest wyzbycie się prawa do użytkowania
wieczystego części nieruchomości w drodze jednostronnej czynności
prawnej?"
podjął uchwałę:
Użytkownik wieczysty nie może dokonać podziału gruntu
oddanego mu w użytkowanie wieczyste.
UZASADNIENIE
3
Sąd Okręgowy w P. rozpoznając apelację uczestnika Skarbu Państwa -
Prezydenta Miasta P. wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej od
postanowienia Sądu Rejonowemu w P. z dnia 6 czerwca 2014 r. powziął istotne
wątpliwości i na podstawie art. 390 § 1 k.p.c. przedstawił Sądowi Najwyższemu do
rozstrzygnięcia zagadnienie prawne sformułowane w sentencji swojego
postanowienia z dnia 30 października 2014 r. Zagadnienie to powstało na tle
następującego stanu faktycznego.
Z akt sprawy i akt ksiąg wieczystych wynika, że Skarb Państwa jest
właścicielem, a Spółdzielnia Mieszkaniowa „B.” w P. do dnia 05 grudnia 2089 r.
wieczystym użytkownikiem trzech nieruchomości położonych w P. Pierwsza z nich o
powierzchni 0,9077 ha, wpisana jest do księgi wieczystej nr […], druga o
powierzchni 0,1871 ha wpisana jest do księgi wieczystej […], a trzecia o
powierzchni 0,34955 ha wpisana jest do księgi wieczystej nr […]. Księgi te są
prowadzone przez Sąd Rejonowy w P. VI Wydział Ksiąg Wieczystych. Przez część
tych nieruchomości przechodzą ciągi komunikacyjne, a także część z nich zajęta
jest pod tereny zielone w ramach osiedla mieszkaniowego, na którym posadowione
są budynki Spółdzielni Mieszkaniowej „B.”
Dnia 13 stycznia 2014 r. Spółdzielnia ta w formie aktu notarialnego zrzekła się
prawa użytkowania wieczystego, w odniesieniu do opisanych w tym akcie
nieruchomości. W treści aktu jako podstawę prawną zrzeczenia wskazano art. 233
k.c. w zw. z art. 246 k.c. Powołano się również na postanowienie Sądu
Najwyższego z dnia 24 sierpnia 2005 r. (II CK 34/05), wyrok Trybunału
Konstytucyjnego z dnia 15 marca 2005 r. (K. 9/04) oraz uchwałę Sądu Najwyższego
z dnia 23 sierpnia 2006 r. (III CZP 60/06).
W związku z tą czynnością referendarz sądowy Sądu Rejonowego w P. w
dniu 29 kwietnia 2014 r. dokonał następujących wpisów, na podstawie których
odłączono: 1) z księgi wieczystej nr […] nieruchomość niezabudowaną, o łącznej
powierzchni 0,4790 ha i założono dla niej księgę wieczystą nr […]; 2) z księgi
wieczystej nr […] nieruchomość niezabudowaną o powierzchni 0,0353 ha
i założono dla niej księgę wieczystą nr […]; 3) z księgi wieczystej nr […]
4
nieruchomość niezabudowaną, o łącznej powierzchni 0,6268 ha i założono dla niej
księgę wieczystą nr […].
W dziale II każdej z założonych ksiąg wieczystych wpisano jako właściciela
Skarb Państwa - Prezydenta Miasta P., sprawującego funkcję Starosty. Pominięto
przy tym wpis Spółdzielni Mieszkaniowej „B.” w P. jako użytkownika wieczystego.
Zdaniem Sądu Okręgowego istnieją poważne wątpliwości co do
dopuszczalności dokonania przez Spółdzielnię Mieszkaniową „B.” w P. opisanej
czynności prawnej. Wątpliwości te można ująć w postaci dwóch pytań: po pierwsze,
czy dopuszczalne jest wyzbycie się prawa użytkowania wieczystego przez
jednostronną czynność prawną uprawnionego oraz po drugie, czy możliwe jest
wyzbycie się tego prawa tylko co do części nieruchomości oddanej w użytkowanie
wieczyste.
W odniesieniu do pierwszego pytania Sąd Okręgowy podkreślił,
że w orzecznictwie i doktrynie wskazywano, iż użytkownik wieczysty może zrzec
się przysługującego mu prawa, chociaż przywoływano różne podstawy dla takiego
stwierdzenia. Początkowo w orzecznictwie i doktrynie przyjmowano, że podstawą
prawną zrzeczenia się użytkowania wieczystego był, stosowany w drodze analogii
art. 179 k.c. (wyrok SN z 16.01.2009 r., V CSK 259/08, OSNC 2009/D poz. 98;
postanowienie SN z 24.07.2008 r., IV CSK 133/08, OSNC 2009/A poz. 20
postanowienie SN z 21.11.2007 r., II CSK 305/07, LEX m 492181; postanowienie
SN z 30.06.2006 r., V CSK 131/06, postanowienie SN z 30.06.2006 r., V CSK
133/06).
Po wyroku Trybunału Konstytucyjny z dnia 15 marca 2005 r.(K. 912004, OTK
ZU 2005/3A poz. 24), w którym uznano art. 179 k.c. za niezgodny z art. 2 i art. 165
Konstytucji, jako podstawę prawną zrzeczenia się użytkowania wieczystego zaczęto
wskazywać art. 246 k.c. Przepis ten daje osobie, której przysługuje ograniczone
prawo rzeczowe do zrzeczenia się tego prawa w drodze jednostronnej czynności
prawnej. Przyjmuje się, że art. 246 k.c., stosowany w drodze analogii, może być
podstawą także zrzeczenia się prawa użytkowania wieczystego, gdyż podobnie jak
prawa rzeczowe ograniczone jest to prawo na rzeczy cudzej. Za takim
rozwiązaniem opowiedział się m.in. Trybunał Konstytucyjny w przywołanym wyroku
5
z dnia 15 marca 2005 r., w którym wskazywał, że zrzeczenie się zarówno
ograniczonego prawa rzeczowego jak i prawa użytkowania wieczystego powoduje
zwolnienie prawa własności z obciążeń. W obu przypadkach pozycja prawna
właściciela nieruchomości nie ulega zmianie, zaś czynność zrzeczenia nie wywołuje
skutku w postaci przeniesienia prawa na niego lub na inny podmiot.
Sąd Okręgowy podkreślił, że stanowisko to poparte zostało orzecznictwem
Sądu Najwyższego (orzeczenie z dnia 19 maja 2006 r., III CZP 26/06, OSNC
2007/3 poz. 39 oraz z 23 sierpnia 2006 r., III CZP 60/06, OSNC 2007/6 poz. 81).
Za dopuszczalnością zrzeczenia się użytkowania wieczystego opowiedzieli się
także przedstawiciele doktryny przytaczając podobne argumenty oraz podkreślając,
że po utracie mocy obowiązującej art. 179 k.c., pogląd ten uzyskał dodatkowe
wsparcie.
Sąd Okręgowy zauważył także, że po zmianie stanu prawnego dokonanego
ustawą z dnia 23 lipca 2008 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny oraz ustawy -
Prawo o notariacie (Dz. U z 2008 r., Nr 163, poz. 1012), w orzecznictwie Sądu
Najwyższego pojawił się pogląd wskazujący na inna podstawę prawną dla wyzbycia
się przez uprawnionego prawa użytkowania wieczystego. W uchwale z dnia
13 grudnia 2013 r., III CZP 81/13, (OSNC 2014, nr 10, poz. 100) Sąd Najwyższy
zwrócił uwagę, że możliwość zrzeczenia się użytkowania wieczystego przewidziana
została wyraźnie tylko w art. 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami oraz w art. 17b ustawy z dnia 19 października 1991 r.
o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Powyższe
regulacje zawężają jednak katalog podmiotów mogących skorzystać z instytucji
zrzeczenia. Wobec braku ogólnego przepisu zezwalającego na wyzbycie się
użytkowania wieczystego przez pozostałych użytkowników konieczne staje się
zastosowanie w drodze analogii legis przepisów regulujących sytuacje najbliższe tej,
dla której stwierdzono lukę. Za takie przepisy Sąd Najwyższy uznał art. 9021
– 9022
k.c. Biorąc pod uwagę, że użytkowanie wieczyste jest prawem, z którym związany
jest obowiązek uprawnionego do ponoszenia stałych opłat na rzecz właściciela
nieruchomości oraz z którym z reguły związane jest prawo własności do budynków
wzniesionych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, a także mając na
względzie art. 237 k.c., Sąd Najwyższy opowiedział się za stosowaniem przepisów
6
regulujących wyzbycie się prawa własności, jako lepiej dostosowanych do
społeczno-gospodarczej funkcji użytkowania wieczystego. Podstawę prawną
wyzbycia się tego prawa winny zatem stanowić przepisy art. 9021
- 9022
k.c.
W związku z rozpoznawaną sprawą rozważenia wymaga również ocena
dopuszczalności częściowego wyzbycie się prawa użytkowania wieczystego przez
uprawnionego. Spółdzielnia Mieszkaniowa „B.” w P. zrzekła się bowiem jedynie
części z oddanych jej w użytkowanie wieczyste nieruchomości. Jednostronna
czynność prawna użytkownika wieczystego została poprzedzona podziałem
geodezyjnym oddanych w użytkowanie nieruchomości.
Zdaniem Sądu Okręgowego wątpliwość w tym zakresie pogłębia porównanie
poglądów wyrażonych w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 8 listopada 2007 r.
(III CSK 183/07, Przegląd Sądowy 2008, nr 11-12, str. 195 z glosą aprobującą
Beaty Janiszewskiej), nawiązującego do uchwały Sądu Najwyższego z dnia
7 kwietnia 2006 r., III CZP 24/06, (OSNC 2007, nr 2, poz. 24) z postanowieniem
Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2013 r. I CSK 258/12, (OSNC 2013, nr 7-8
poz. 95).
W orzeczeniach z 2006 i 2007 r. Sąd Najwyższy stwierdził, że dopuszczalny
jest co prawda wieczystoksięgowy podział nieruchomości obciążonej prawem
użytkowania wieczystego, jednakże uprawnienie do dokonania podziału przysługuje
wyłącznie właścicielowi nieruchomości. W konsekwencji Sąd Najwyższy uznał,
że zrzeczenie się użytkowania wieczystego w części byłoby dopuszczalne dopiero
po dokonaniu podziału wieczystoksięgowego oraz podziału uregulowanego
w przepisach art. 92 i nast. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami, które to uprawnienia nie przysługują użytkownikowi
wieczystemu, a wyłącznie właścicielowi. Zdaniem Sądu Okręgowego, za trafnością
tych poglądów przemawia dodatkowo okoliczność, że grunty oddane w użytkowanie
wieczyste jednemu podmiotowi stanowią z reguły całość gospodarczą. Zgoda
właściciela na obciążenie nieruchomości uzależniona jest więc od objęcia
użytkowaniem całej nieruchomość. Opowiedzenie się za dopuszczalnością
częściowego wyzbycia się prawa przez uprawnionego rodzi zatem pole do nadużyć
po stronie użytkowników wieczystych. Taki pogląd Sądu Najwyższego poddany
7
została krytycznej analizie przez przedstawicieli doktryny. Zgłoszono sprzeciw
wobec kwestionowaniu legitymacji użytkownika wieczystego do złożenia wniosku
o założenie księgi wieczystej dla nowej nieruchomości, powstającej w wyniku
podziału dotychczasowej. Podniesiono, że użytkownik wieczysty może żądać
połączenia w jednej księdze wieczystej kilku pozostających w jego użytkowaniu
wieczystym nieruchomości graniczących ze sobą lub stanowiących całość
gospodarczą. Koniecznym jednak warunkiem jest przynależność wszystkich
nieruchomości do tego samego właściciela; do Skarbu Państwa lub tej samej
jednostki samorządu terytorialnego. Taka kompetencja użytkownika wieczystego
wynika z ukształtowanej konstrukcji prawa użytkowania wieczystego zbudowanej
przy zastosowaniu zasady wyłączności uprawnień użytkownika wieczystego
względem osób trzecich.
Odmienne zapatrywanie, od zawartego w powołanych wyżej orzeczeniach,
Sąd Najwyższy wyraził w postanowieniu z dnia 23 stycznia 2013 r., I CSK 258/12
(OSNC 2013, nr 7-8, poz. 95). Rozciągnięto w nim uprawnienie z art. 21 ustawy
z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece również na użytkownika
wieczystego. Skoro użytkownikowi wieczystemu przyznano mocą art. 6262
§ 5 k.p.c.
uprawnienie do złożenia wniosku o dokonanie wpisu, nie można wyłączyć jego
uprawnienia do złożenia wniosku o założenie księgi wieczystej, o odłączenie
z dotychczasowej księgi wieczystej części nieruchomości i założenie księgi
wieczystej dla odłączonej części nieruchomości lub o jej przyłączenie do innej
księgi, a także o połączenie kilku nieruchomości w jednej księdze wieczystej pod
warunkiem, że należą one do tego samego właściciela. Kompetencje te wpisują się
zdaniem Sądu Najwyższego w wynikające z art. 233 k.c. uprawnienie użytkownika
wieczystego do rozporządzania swoim prawem.
W ocenie Sądu Okręgowego przedstawione wątpliwości co do interpretacji
przepisów prawnych, których właściwa interpretacja ma zasadnicze znaczenie dla
rozstrzygnięcia rozpoznawanej sprawy, uzasadniają przedstawienie Sądowi
Najwyższemu, na podstawie art. 390 k.p.c., zagadnienia prawnego sformułowanego
w sentencji jego postanowienia.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje.
8
Sąd Okręgowy przedstawił zagadnienie prawne, które jego zdaniem
sprowadza się do konieczności przesądzenia dwóch kwestii, mianowicie, czy można
w drodze jednostronnej czynności uprawnionego zrzec się użytkowania wieczystego
oraz, czy użytkownik wieczysty może samodzielnie dokonać podziału gruntu
oddanego mu w użytkowanie wieczyste. Rozważania należy rozpocząć od tej
drugiej kwestii. Samo przesądzenie, że dopuszczalne jest zrzeczenie się
użytkowania wieczystego nie pozwala jeszcze stwierdzić, czy dopuszczalne jest
wyzbycie się tego prawa przez uprawnionego do części gruntu oddanego
w użytkowanie wieczyste. Natomiast, jeżeli okaże się, że użytkownik wieczysty nie
może samodzielnie dokonać podziału gruntu oddanego mu w użytkowanie
wieczyste, to problem zrzeczenia się tego prawa, co do części gruntu oddanego
w użytkowanie wieczyste, stanie się bezprzedmiotowy dla rozstrzygnięcia sprawy
na kanwie, której powstało zagadnienie prawne przedstawione Sądowi
Najwyższemu.
Nieruchomość gruntowa, zgodnie z art. 46 k.c., to części powierzchni
ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności. Jeżeli dla nieruchomości
należących do jednego właściciela prowadzone są księgi wieczyste, to status
nieruchomości uzyskuje każdy grunt, dla którego prowadzona jest odrębna księga
wieczysta. W sytuacji, gdy właściciel takich nieruchomości, które stanowią całość
gospodarczą lub graniczą ze sobą, zamierza je połączyć, możliwość taką
przyznano mu wyraźnie w art. 21 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach
wieczystych i hipotece (jedn. tekst Dz. U z 2013, poz. 707, dalej u.k.w.h.). Chociaż
brak analogicznego przepisu, który by pozwalał na podział nieruchomości objętej
jedną księgą wieczystą, to przyjmuje się w doktrynie i orzecznictwie, że, gdy
właściciel wyraża taką wolę, może podzielić nieruchomość i utworzyć dla nowej
nieruchomości odrębną księgę wieczystą. Uprawnienie do łączenia lub podziału
nieruchomości przysługuje jednak wyłącznie właścicielowi nieruchomości, a nie
użytkownikowi wieczystemu (uchwała SN z dnia 7 kwietnia 2006 r., III CZP 24/06,
OSNC 2007, nr 2, poz. 24, postanowienie SN z dnia 19 lutego 2003 r., V CK
278/02, nie publ., wyrok SN z dnia 8 listopada 2007 r., III CSK 183/07, Przegląd
Sądowy 2008, nr 11-12, s. 195 i n.).
9
Stanowisko odmawiające użytkownikowi wieczystemu prawa do łączenia
i podziału nieruchomości spotkało się z krytyką części doktryny. Łączenie
nieruchomości na wniosek użytkownika wieczystego dopuścił także Sąd Najwyższy
w postanowieniu z dnia 23 stycznia 2013 r., I CSK 258/12 (OSNC 2013, nr 7-8,
poz. 95). Należy wobec tego dokonać przeglądu argumentów, które przemawiają
za przyznaniem użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do podziału (łączenia)
nieruchomości, która stanowi przedmiot jego prawa oraz argumentów przeciwko
przyznaniu mu takiego uprawnienia.
Podstawowe znaczenie ma w tym przeglądzie samo pojęcia nieruchomości
gruntowej. Normatywna definicja takiej nieruchomości związana jest tylko z prawem
własności. Użytkownik wieczysty wpisany jest do działu II księgi wieczystej, ale
zawsze razem z właścicielem nieruchomości gruntowej. Rodzi się więc od razu
istotne pytanie, czy użytkownik wieczysty, którego prawo obciąża tylko
nieruchomość określonego właściciela, bez wiedzy a nawet wbrew woli tego
właściciela może doprowadzić do powstania nowej nieruchomości. Gdyby dopuścić
taką możliwość, to w księdze wieczystej założonej dla takiej nieruchomości
należałoby wpisać jej właściciela, nawet bez żadnego wniosku z jego strony.
W istocie pojęcie nieruchomości związane zostałoby tylko pośrednio z prawem
własności. To nie uprawniony właściciel decydowałby, która część gruntu jest
nieruchomością, ale decyzja należałaby do użytkownika wieczystego, a więc osoby,
której prawo tylko obciąża nieruchomość. W konsekwencji trzeba wobec tego
uznać, że przepis art. 21 u.k.w.h. nie zawiera żadnej luki, lecz ustawodawca celowo
związał możliwość łączenia i podziału nieruchomości tylko z osobą, której
przysługuje prawo własności.
Uzasadnienia dla przyznania użytkownikowi wieczystemu prawa do podziału
gruntu, na którym ustanowione jest jego prawo, poszukuje się również w art. 233
k.c. Skoro bowiem użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób
i w takich samych granicach może rozporządzać swoim prawem, to jego
uprawnienia są w czasie trwania użytkowania wieczystego w istocie takie same jak
właściciela. Wobec tego także użytkownikowi wieczystemu należy przyznać
uprawnienie do łączenia lub dzielenia nieruchomości, która stanowi przedmiot jego
prawa. Jest to jednak rozumowanie, które nie znajduje oparcia w ustawie.
10
Użytkownik wieczysty może korzystać z nieruchomości i rozporządzać nią tylko
w granicach przysługującego mu prawa. Z prawa użytkowania wieczystego jako
prawa na rzeczy, która stanowi przedmiot własności innej osoby, nie można jednak
wyprowadzać uprawnienia do dzielenia lub łączenia nieruchomości. Są to bowiem
uprawnienia związane tylko z prawem własności, co wynika wyraźnie z art. 46 k.c.
oraz z art. 21 u.k.w.h. Przyznanie takiego uprawnienia użytkownikowi wieczystemu,
jako wyjątku od zasady, że pojęcie nieruchomości gruntowej związane jest tylko
z prawem własności, wymagałaby wyraźnego zezwolenia ustawodawcy, którego
nie znajdujemy w przepisach prawnych. Mając na względzie, że jest to celowy
zamiar ustawodawcy i nie mamy tu do czynienia z luką w prawie, brak podstaw,
aby w drodze wykładni, w istocie contra legem, przyznawać użytkownikowi
wieczystemu uprawnienie do łączenia i dzielenia nieruchomości gruntowej, oddanej
mu w użytkowanie wieczyste.
Istotnym argumentem, w przekonaniu zwolenników przyznania
użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do łączenia i dzielenia gruntu oddanego
mu w użytkowanie wieczyste, ma być treść art. 6262
§ 5 k.p.c. Z przepisu tego
wynika, że wniosek o dokonanie wpisu może złożyć właściciele nieruchomości,
użytkownik wieczysty, osoba, na rzecz której wpis ma nastąpić, albo wierzyciel,
jeżeli przysługuje mu prawo, które może być wpisane w księdze wieczystej. Skoro
użytkownik wieczysty jest uprawniony do złożenia wniosku, to tym samym, mając
na względzie, że zgodnie z art. 6268
§ 10 k.p.c., założenie księgi wieczystej
następuje z chwilą dokonania pierwszego wpisu, można również uznać, iż jest
uprawniony do złożenia księgi wieczystej. Tym samym jest on uprawniony do
złożenia wniosku o założenie księgi wieczystej w sytuacji, gdy odłączył od
nieruchomości, na której ustanowione zostało użytkowanie wieczyste, część tej
nieruchomości i składa wniosek o założenie księgi wieczystej dla odłączonej części
nieruchomości lub o jej przyłączenie do innej księgi wieczystej, ewentualnie
o połączenie kilku nieruchomości w jedną księgę wieczystą. Oceniając ten
argument warto zwrócić uwagę, że uprawnie użytkownika wieczystego do podziału
nieruchomości, na której ustanowione zostało jego prawo, wywodzi się z przepisów
regulujących postępowanie o dokonanie wpisu. Budzić musi zasadniczy sprzeciw
wywodzenie uprawnienia składającego się na treść prawa użytkowania
11
wieczystego z przepisów regulujących postępowanie związane z dokonywaniem
wpisów do księgi wieczystej. Jak była już o tym mowa, z art. 233 k.c. wynika
uprawnienie użytkownika wieczystego do rozporządzania tylko jego prawem.
Z uprawnienia do rozporządzania prawem użytkowania wieczystego nie wynika
zaś uprawnienie do decydowania o nieruchomości, na której to prawo zostało
ustanowione. Pojęcie nieruchomości związane jest tylko z prawem własności.
W uprawnieniu do rozporządzania prawem użytkowania wieczystego nie mieści się
wobec tego to, co wiąże się tylko z prawem własności, czyli uprawnienie do
decydowania o tym, jaka część powierzchni stanowi przedmiot własności.
Wykładnia art. 6262
§ 5 k.p.c., która przyznaje użytkownikowi wieczystemu
uprawnienie do dzielenia lub łączenia nieruchomości, na której ustanowione jest
jego prawo, wcale nie znajduje wsparcia w art. 233 k.c., bo z tego przepisu takie
uprawnienie nie wynika.
O tym, że wywodzenie uprawnienia użytkownika wieczystego do dzielenia
albo łączenia nieruchomości z przepisów proceduralnych nie znajduje uzasadnienia,
przekonuje także to, iż taka wykładnia mogłaby uzasadniać przyznanie uprawnienia
do dzielenia lub łączenia nieruchomości również innym osobom, o których mowa
w tym przepisie. Jest to zaś wniosek niewątpliwie niemożliwy do zaakceptowania.
Wystarczy zadać pytanie o racjonalność kreowania takiego uprawnienia po stronie
wierzyciela hipotecznego. Trudno uznać, że wszystkie wymienione w tym przepisie
osoby, tylko z racji wskazania, iż mogą składać wnioski o wpis do księgi wieczystej,
miałyby mieć uprawnienie do dzielenia lub łączenia nieruchomości, na których
ustanowione są przysługujące im prawa. Same przepisy regulujące procedurę
związaną ze wpisem do księgi wieczystej nie mogą być uzasadnieniem dla
kreowania uprawnień do dzielenia lub łączenia nieruchomości. Pojęcie
nieruchomości związane jest z bowiem z prawem własności i takie uprawnienia
mogą przysługiwać tylko właścicielowi. Przyznanie takiego uprawnienia innej
osobie musiałoby mieć wyraźną podstawę ustawową, gdyż jest to wyjątek od
zasady naszego prawa, które pojęcie nieruchomości gruntowej, a więc określenie
jaka część powierzchni ziemskiej stanowi nieruchomość, wiążą tylko z prawem
własności.
12
Pokreślić należy także, że użytkowanie wieczyste jest ściśle związane
z wierzytelnością, jaka przysługuje właścicielowi nieruchomości. Ma on przez czas
trwania tego prawo wierzytelność do użytkownika wieczystego o zapłatę, określonej
w umowie o ustanowienie tego prawa, opłaty. Przyznanie użytkownikowi
wieczystemu uprawnienia do podziału lub łączenia nieruchomości, na której
ustanowione jest jego prawo, byłoby równoznaczne z przyznaniem dłużnikowi
uprawnienia do decydowania o wielkości jego długu. Dłużnik zaś bez zgody
wierzyciela nie może zmieniać zakresu swojego obciążenia, ani zbywać długu
(art. 519 k.c.). Wyjątek, gdy chodzi o zbycie długu związanego z użytkowaniem
wieczystym, dopuszcza tylko art. 233 k.c., który zezwalając na rozporządzenie
prawem użytkowania wieczystego zezwala również w sposób dorozumiany na
wstąpienie nabywcy tego prawa w dług z nim związany.
Wreszcie podkreślić należy, że dopuszczenie do dokonywania podziału lub
łączenia nieruchomości przez użytkownika wieczystego może prowadzić do
naruszenia interesów właściciela: Skarbu Państwa, jednostek samorządu
terytorialnego lub ich związków. Wykorzystanie nieruchomości publicznych wiąże
się z długookresowymi planami określającymi ich przeznaczenie z punktu widzenia
zaspokojenia różnorakich interesów całej wspólnoty. Gdyby przyznać uprawnienie
do podziału lub łączenia nieruchomości użytkownikowi wieczystemu, mogłoby to
wyraźnie kolidować z realizacją tych planów. Dowodzi tego także stan faktyczny, na
tle którego powstało zagadnienie prawne przedstawione przez Sąd Okręgowy w K.
Spółdzielnia, która wystąpiła o przyznanie jej znacznie większej nieruchomości,
uznała po kilkunastu latach, że grunty pod drogami i terenami zielonymi są dla niej
zbędne. Ocena, czy należy zmniejszyć obszar gruntów oddanych jej w użytkowanie
wieczyste, nie może jednak być dokonywana tylko z punktu widzenia interesów
spółdzielni, ale konieczna jest zgoda właściciela, czyli Skarbu Państwa, który także
musi ocenić, czy zmniejszenie gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste jest
zgodne z miejscowymi planami zagospodarowania nieruchomości. To w
ostateczności Skarb Państwa jako właściciel gruntu powinien mieć decydujący głos
w sprawie tego jaka nieruchomość jest przedmiotem jego prawa. Przeciwko
oddaniu decyzji w sprawie podziału lub łączenia gruntu użytkownikowi wieczystemu
przemawiają więc nie tylko względy czysto jurydyczne, ale także konieczność
13
godzenia interesów użytkowników wieczystych z interesami większych
społeczności, które chronią Skarb Państwa oraz jednostki samorządu
terytorialnego.
Jeżeli użytkownik wieczysty nie ma uprawnienia do podziału gruntu, na
którym ustanowione zostało jego prawo, to bezprzedmiotowe jest rozważanie, czy
może on zrzec się tego prawa do części gruntu. Na marginesie warto tylko zwrócić
uwagę, że użytkowanie wieczyste jest wprawdzie prawem na rzeczy cudzej, ale
o treści zbliżonej do prawa własności. Jeżeli wobec tego uznać, że w skład
uprawnień użytkownika wieczystego podobnie jak właściciela wchodzi uprawnienie
do wyzbycia się tego prawa, to do takiego wyzbycia się prawa należałoby
odpowiednio stosować art. 9021
– 9022
k.c. Stosowanie tych przypisów do wyzbycia
się użytkowania wieczystego jest tym bardziej uzasadnione, jeżeli zważyć,
że właściciela i użytkownika wieczystego łączy stosunek prawny, z którego nie
tylko wynika prawo użytkowania wieczystego, ale również obowiązek świadczenia
opłat z tytułu tego prawa. Umowa, o której mowa w art. 9021
– 9022
k.c., jest wobec
tego nie tylko uzasadniona ze względu na to, że uprawnienia użytkownika
wieczystego są najbardziej zbliżone do uprawnień właściciela, ale stwarza ona
również dobrą płaszczyznę, aby uzgodnić interesy właściciela i użytkownika
wieczystego w związku z przedwczesnym zakończeniem łączącego ich stosunku
prawnego.
Mając na względzie powyższe Sąd Najwyższy, na podstawie art. 390 k.p.c.,
orzekł jak w sentencji uchwały.