Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 23 października 2015 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie VI Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSA Aldona Wapińska

Sędziowie: SA Ewa Klimowicz – Przygódzka

SO (del.) Joanna Piwowarun – Kołakowska (spr.)

Protokolant: sekr. sąd. Beata Pelikańska

po rozpoznaniu w dniu 23 października 2015 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa A. S.

przeciwko Z. B.

o zapłatę

na skutek apelacji powódki

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 18 czerwca 2014 r., sygn. akt IV C 1613/11

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi Okręgowemu w Warszawie do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach instancji odwoławczej.

Sygn. akt I A Ca 1663/14

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 28 października 2011 roku A. S. wystąpiła o zasądzenie na jej rzecz od Z. B. kwoty 117.200,00 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 08 lipca 2011 roku do dnia zapłaty i kosztami procesu według norm przepisanych, w tym kosztami zastępstwa procesowego oraz opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w kwocie 17,00 zł.

W uzasadnieniu pozwu powołała się na okoliczność, że pozwany jako zarządca stanowiącej własność H. i B. N. (1) nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), ustanowiony na podstawie art. 931 § 2 k.p.c., w wyniku pozaprawnych i zawinionych działań skutkujących uniemożliwieniem prawidłowego korzystania z powyższej nieruchomości, której była dzierżawcą na mocy umowy z dnia 01 grudnia 2004 roku, doprowadził do poniesienia przez nią szkody polegającej na utracie czynszu najmu z zawartej przez nią z P. S. prowadzącym działalność gospodarczą pod nazwą (...) umowy najmu tej nieruchomości, co z uwagi na wysokość miesięcznego czynszu najmu w kwocie 4.880,00 zł daje dochodzoną pozwem kwotę (24 miesiące x 4.880,00 zł = 117.120,00 zł), podnosząc, iż w wyniku uniemożliwienia jej przez pozwanego posiadania przedmiotowej nieruchomości została zmuszona do rozwiązania powyższej umowy najmu, nie mogąc zapewnić najemcy korzystania z przedmiotu najmu.

W piśmie z dnia 29 czerwca 2012 roku powódka rozszerzyła powództwo o kwotę 291.043,20 zł z tytułu czynszów najmu jakie utraciła w związku z koniecznością rozwiązania umów najmu lokali położonych w budynku przy ul. (...) w W. zawartych z M. H. i (...) sp. z o.o. w W. na skutek działań pozwanego i wniosła o zasądzenie na jej rzecz od pozwanego łącznie kwoty 408.243,20 zł z odsetkami ustawowymi od dnia 08 lipca 2011 roku do dnia zapłaty oraz o zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych.

Pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powódki na jego rzecz zwrotu kosztów procesu. W uzasadnieniu swojego stanowiska podniósł zarzut nieważności umowy dzierżawy nieruchomości położonej przy ul. (...) w W. z dnia 01 grudnia 2004 roku, wskazując, że została zawarta dla pozoru, a ponadto, że została wypowiedziana pismem z dnia 04 czerwca 2008 roku na podstawie art. 694 k.c. w związku z art. 667 § 2 k.c., a zatem co najmniej od stycznia 2009 roku powódce nie przysługiwał tytuł prawny do przedmiotowej nieruchomości oraz zarzut potrącenia kwoty 90.000,00 zł z tytułu czynszu należnego za lata 2008 – 2010 oraz kwoty 90.000,00 zł z tytułu strat spowodowanych przez powódkę w wyniku dewastacji nieruchomości, w tym przywłaszczenia bramy wjazdowej na posesję i pocięcia jej elementów. Ponadto zarzucił, że stanowiący przedmiot sprawy budynek był budynkiem mieszkalnym, w związku z czym niezasadne jest dochodzenie za niego odszkodowania z tytułu utraty czynszu najmu jak za lokal biurowy, a ewentualne utracone pożytki z najmu powinny zostać określone w kwocie netto, a nie brutto. Natomiast w odpowiedzi na pismo z rozszerzeniem powództwa pozwany podniósł zarzut przedawnienia roszczenia o zapłatę kwoty 291.043,20 zł, zaś w piśmie z dnia 13 stycznia 2014 roku zarzucił, że powódka na podstawie umowy z dnia 01 grudnia 2004 roku nie miała uprawnienia do oddania nieruchomości w najem, gdyż zgodnie z art. 698 § 1 k.c. bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może oddać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej, co znajduje odpowiednie zastosowanie do oddania w najem, a w szczególności nie dysponowała zgodą pozwanego na najem w latach 2009 – 2010, a zatem nie mogła oddać nieruchomości w odpłatne używanie.

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 18 czerwca 2014 roku Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił powództwo i kosztami postępowania obciążył w całości powoda, pozostawiając ich szczegółowe wyliczenie referendarzowi sądowemu.

Powyższe rozstrzygnięcie zostało oparte na następujących ustaleniach faktycznych i rozważaniach prawnych.

Właścicielami nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa prowadzi księgę wieczystą (...) byli H. i B. N. (1). Na początku 2001 roku do tej nieruchomości została skierowana egzekucja komornicza.

Dłużnicy na etapie prowadzonych przeciwko nim postępowań sądowych i egzekucyjnych podejmowali działania, które miały na celu uniemożliwienie prowadzenia skutecznej egzekucji. I tak, w dniu 12 kwietnia 2001 roku zawarli ze swoimi synami P. N. i B. N. (2) umowę, na mocy której darowali synom po ½ udziałów w nieruchomości położonej we wsi N. przy ul. (...), a jednocześnie ustanowili na swoją rzecz prawo dożywocia na przedmiotowej nieruchomości, która to umowa prawomocnym wyrokiem z dnia 15 kwietnia 2010 roku, wydanym w sprawie o sygn. akt I C 18/08 Sądu Rejonowego w Piasecznie została uznana za bezskuteczną wobec wierzyciela, jakim był (...) Sp. z o.o. w W..

W dniu 01 listopada 2003 roku pomiędzy B. N. (1) i H. N. jako wynajmującymi, a R. O. jako najemcą została zawarta umowa najmu pawilonu położonego w W. przy ul. (...). Tego samego dnia podpisany został aneks do tej umowy, na podstawie którego R. O. uzyskał prawo oddawania nieruchomości w podnajem osobom trzecim bez pisemnej zgody wynajmującego. W dniu 06 lipca 2005 roku R. O. jako wynajmujący i I. J. jako najemca zawarli umowę najmu pawilonu przy ul. (...) w W. na czas nieokreślony, która w dniu 30 września 2007 roku została rozwiązana. Pismem z dnia 15 listopada 2007 roku R. O. wypowiedział umowę najmu zawartą z B. N. (1) i H. N..

Natomiast 01 grudnia 2004 roku pomiędzy A. S., jako dzierżawcą a H. i B. małżonkami N., jako wydzierżawiającymi została zawarta w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi umowa dzierżawy nieruchomości zlokalizowanej w W., przy ul. (...), na czas określony od dnia 01 stycznia 2005 roku do dnia 31 grudnia 2010 roku. Strony ustaliły roczny czynsz dzierżawny na kwotę 30.000,00 zł. Przedmiotem tej umowy była cała powyższa nieruchomość. Powódka objęła całą tę nieruchomość we władanie i prowadziła na niej swoją działalność gospodarczą polegającą, m.in., na wynajmie poszczególnych lokali użytkowych.

W dniu 04 grudnia 2004 roku A. S. zawarła z Ł. M. umowę najmu lokalu przy ul. (...) na cele biurowe na okres od 01 stycznia 2005 roku do 31 grudnia 2005 roku za kwotę 5.000,00 zł netto czynszu miesięcznie.

W dniu 01 grudnia 2005 roku powódka zawarła umowę najmu z (...) spółką jawną na czas od 01 stycznia 2006 roku do 31 grudnia 2006 roku. W umowie powódka A. S. została określona jako strona wynajmująca, bez wskazania podstawy prawnej do władania lokalem, w szczególności nie wskazano czy występuje jako dzierżawca, najemca czy pełnomocnik właściciela.

Po blisko roku trwania umowy dzierżawy powódka, działając w interesie B. N. (1), a nie swoim jako dzierżawcy zawarła: w dniu 19 stycznia 2006 roku umowę dotyczącą dostawy paliwa gazowego do lokalu przy ul. (...), w dniu 25 stycznia 2006 roku umowę ze spółką (...) S.A. dotyczącą dostarczania energii elektrycznej, zaś w dniu 31 stycznia 2006 roku umowę ubezpieczenia mienia od ognia i innych żywiołów z (...) S.A. z okresem ubezpieczenia od 01 lutego 2006 roku do 31 stycznia 2007 roku, a w powyższych umowach nie wskazano, że powódka działała jako dzierżawca nieruchomości.

W dniu 22 marca 2006 roku B. N. (1) wystawił dokument pełnomocnictwa dla A. S., z którego wynikało, że powódka jest uprawniona do wykonywania faktycznego zarządu nieruchomością położoną przy ul. (...), obejmujące w szczególności upoważnienie do podpisywania umów z dostawcami mediów, wynajmowania całości lub części nieruchomości kontrahentom wybranym przez siebie na warunkach według własnego uznania oraz przeprowadzanie konserwacji, remontów lub adaptacji budynków w zależności od prowadzonej działalności gospodarczej lub udzielania zgody na przeprowadzanie adaptacji najemcom na warunkach według własnego uznania.

W dniu 03 kwietnia 2006 roku powódka zawarła z Miejskim Przedsiębiorstwem (...) umowę dotyczącą dostarczania wody i odprowadzania ścieków z nieruchomości przy ul. (...), przy zawarciu której przedstawiła umowę dzierżawy z 01 grudnia 2004 roku.

W dniu 04 kwietnia 2007 roku powódka zawarła umowę pośrednictwa, w której zleciła agencji nieruchomości zawarcie umowy najmu powierzchni biurowej przy ul. (...). Tego samego dnia zawarła umowę najmu z (...) sp. z o.o. w W. na okres od dnia 02 maja 2007 roku do dnia 20 kwietnia 2009 roku z miesięcznym czynszem w wysokości 3.420,00 zł netto.

W dniu 01 października 2007 powódka zawarła umowę najmu z I. J. prowadzącą działalność gospodarczą pod nazwą (...) na okres od 01 października 2007 roku do 31 grudnia 2008 roku.

W dniu 04 grudnia 2007 roku powódka zawarła z (...) umowę najmu na czas określony, tj. do dnia 31 grudnia 2007 roku do 31 grudnia 2008 roku, lokalu biurowego o łącznej powierzchni 110,41 m ^{( 2)}, znajdującego się na pierwszym piętrze budynku przy ul. (...) w W.. Z tytułu powyższej umowy najmu powódka otrzymywała miesięcznie czynsz w kwocie 4.000,00 zł netto, tj. 4.880,00 zł brutto. W umowie tej powódka ujawniła swój tytuł prawny do nieruchomości, wskazując, że jest dzierżawcą tej nieruchomości.

W dniu 18 lutego 2008 roku powódka zawarła umowę najmu z M. H. na okres od 01 kwietnia 2008 roku do 31 grudnia 2009 roku z miesięcznym czynszem w wysokości 4.500,00 zł netto, a w dniu 28 lutego 2008 roku pomiędzy nimi została zawarta umowa najmu kolejnego pomieszczenia na okres od 01 kwietnia 2008 roku do 31 grudnia 2009 roku z miesięcznym czynszem w wysokości 1.500,00 zł netto.

W toku egzekucji wierzyciel (...) sp. z o.o., wniósł o skierowanie egzekucji także do wierzytelności dłużników z tytułu umów najmu nieruchomości. W odpowiedzi na zawiadomienie o zajęciu wierzytelności (...)

Z. i M. G. s.j. w piśmie z dnia 31 sierpnia 2006 roku poinformowała komornika, że dłużnikom nie przysługują od niej żadne wierzytelności, ponieważ wynajmującym pomieszczenia przy ul. (...) jest A. S.. Do pisma dołączona została kserokopia umowy najmu z dnia 01 grudnia 2004 roku.

Komornik w dniu 31 sierpnia 2006 roku zajął wierzytelności dłużników należne od A. S..

O istnieniu umowy dzierżawy powódka poinformowała komornika dopiero w chwili zajęcia przysługujących B. i H. N. wierzytelności należnych od A. S. i w piśmie z dnia 11 września 2006 roku powiadomiła komornika, że za rok 2006 wierzytelność nie istnieje, ponieważ została zapłacona z góry i przedstawiła pokwitowanie wpłaty z dnia 13 stycznia 2006 roku na kwotę 60.000,00 zł za lata 2005 – 2006. Fakt, że czynsz za okres 2005 – 2006 roku był rzeczywiście zapłacony, wynika jednak jedynie z duplikatu. B. N. (1) w zeznaniu rocznym za 2006 roku nie uwzględnił w źródłach przychodu otrzymanej od A. S. kwoty z tytułu czynszu dzierżawy, a w oświadczeniu o stanie rodzinnym, majątku, dochodach i źródłach utrzymania złożonym w sprawie II Co 1731/06 Sądu Rejonowego dla m.st. Warszawy w Warszawie jako jedyne źródło dochodu wskazał wynagrodzenie z tytułu zatrudnienia.

Pomimo, iż według treści umowy dzierżawy obowiązek opłacania podatku od nieruchomości ciążył na powódce, nie powiadomiła ona Urzędu Miasta (...) W. o przejęciu zobowiązania do zapłaty podatku od nieruchomości i nie uiściła podatku od nieruchomości.

Dopiero po 2,5 roku trwania umowy, tj. w dniu 15 maja 2007 roku powódka złożyła wniosek o wpisanie umowy dzierżawy z dnia 01 grudnia 2004 roku do księgi wieczystej, co nastąpiło w dniu 16 października 2007 roku.

W dniu 29 maja 2007 roku odbyła się pierwsza licytacja przedmiotowej nieruchomości. Najwyższą cenę zaoferował Z. B.. Na posiedzeniu Sądu stawiła się A. S., która poinformowała wówczas o zawarciu umowy dzierżawy z dnia 01 grudnia 2004 roku

W trakcie trwania egzekucji w stosunku do przedmiotowej nieruchomości, na wniosek (...) sp. z o.o., Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie, postanowieniem z dnia 02 stycznia 2008 roku w sprawie II Co 1071/07 odjął H. i B. N. (1) zarząd nieruchomością przy ul. (...) w W. i powierzył ten zarząd Z. B., uznając że zarząd nie jest prawidłowo sprawowany przez dłużników, a osoba, która podaje się za sprawującą zarząd – A. S. – uchyla się od podejmowania czynności faktycznych i prawnych koniecznych dla utrzymania nieruchomości w należytym stanie. Z. B. zwrócił się do A. S. o wydanie kluczy do pomieszczeń, a w piśmie z dnia 19 listopada 2007 roku wniósł o wprowadzenie go w zarząd w celu uruchomienia urządzeń grzewczych.

W dniu 01 lipca 2008 roku pozwany zawarł z Agencją (...) sp. z o.o., której jest udziałowcem, umowę dotyczącą ochrony posesji przy ul. (...), zgodnie z którą pracownicy ochrony mieli, m.in., wykonywać kontrolę ruchu osób i pojazdów na posesji poprzez wydawanie i kontrolowanie przepustek. Pozwany umieścił również budkę wartowniczą na posesji. W listopadzie i grudniu 2008 roku pozwany kierował do najemców, w tym m.in., P. S. pisma informujące o ustanowieniu jego osoby zarządcą nieruchomości oraz, że umowa najmu z dnia 04 kwietnia 2007 roku wygasa z dniem 31 grudnia 2008 roku i od 01 stycznia 2009 roku warunkiem uzyskania dostępu do przedmiotu tej umowy będzie zawarcie nowej umowy z pozwanym, zaś powódka od 01 stycznia 2009 roku utraci prawo korzystania z nieruchomości przy ul. (...) na skutek wypowiedzenia jej umowy dzierżawy z 2004 roku oraz, że wyznacza na dzień 12 stycznia 2009 roku termin opuszczenia pomieszczeń biurowych znajdujących się w budynku przy ul. (...) w W., z zagrożeniem, iż po tym terminie nastąpi ich otwarcie, a mienie najemcy zostanie z nich wyniesione.

Postanowieniem wydanym w dniu 04 czerwca 2008 roku, prawomocnym z dniem 30 kwietnia 2009 roku, Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie orzekł o przysądzeniu własności nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) na rzecz pozwanego Z. B..

W piśmie z dnia 07 stycznia 2009 roku A. S. złożyła wobec pozwanego Z. B. oświadczenie o potrąceniu wzajemnych wierzytelności z tytułu odszkodowania oraz utraconych korzyści od podnajemców.

Prawomocnym wyrokiem z dnia 15 lutego 2011 roku Sąd Okręgowy w Warszawie w sprawie o sygn. V Ca 2999/10 z powództwa A. S. przeciwko Z. B. o ochronę posiadania, nakazał pozwanemu przywrócenie powódce posiadania zabudowanej nieruchomości położonej przy ul. (...) w W. poprzez opuszczenie przez pozwanego powyższej nieruchomości wraz z agencją ochrony działającą na jego zlecenie i wydanie powódce nowych kluczy do bramy i furtki oraz kluczy do obu budynków znajdujących się na nieruchomości, dokonanie przez pozwanego naprawy systemu monitoringu oraz zakazanie pozwanemu naruszania posiadania nieruchomości przez powódkę.

Na skutek apelacji A. S. od wyroku Sądu Rejonowego dla m.st. Warszawy w Warszawie z dnia 31 sierpnia 2010 roku w sprawie oznaczonej sygn. akt II C 191/09, Sąd Okręgowy w Warszawie wyrokiem z dnia 18 kwietnia 2011 roku w sprawie o sygn. V Ca 517/11 o ustalenie nieważności umowy dzierżawy przedmiotowej nieruchomości z dnia 01 grudnia 2004 roku zawartej między powódką a małżonkami H. i B. N. (1) zmienił zaskarżony wyrok i oddalił powództwo.

Powyższy stan faktyczny Sąd Okręgowy ustalił na podstawie dokumentów znajdujących się w aktach sprawy, zeznań świadków i przesłuchania stron, dając im w całości wiarę i uznając, że stanowią spójny, logiczny i wzajemnie się potwierdzający materiał dowodowy.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd pierwszej instancji uznał roszczenie powódki za niezasadne, wskazując, że trafny, jego zdaniem, jest zarzut strony pozwanej co do pozorności czynności prawnej w postaci umowy zawartej przez powódkę z małżonkami N., odwołując się do przesłanek nieważności oświadczenia woli złożonego drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru określonych w art. 83. § 1 k.c.

Według Sądu Okręgowego przede wszystkim zastanawiające jest, iż powódka zawarła umowę dzierżawy z właścicielami nieruchomości wówczas, gdy została przeciwko nim wszczęta egzekucja i przez około dwa lata nie podejmowała żadnych czynności i nie czerpała korzyści z tej umowy. Po drugie, o pozorności tej umowy według Sądu pierwszej instancji świadczyło to, że dopóki nie doszło do licytacji powódka nie złożyła wniosku o wpisanie tej umowy do księgi wieczystej. Nadto powódka nie wywiązała się z obowiązku uiszczania podatku, który to obowiązek obciążał ją zgodnie z obowiązującymi przepisami. Kolejnym argumentem wskazującym na pozorność tej umowy, zdaniem Sądu Okręgowego, był fakt, iż B. N. (1) nie wykazał w zeznaniu podatkowym jako osiągniętego dochodu rzekomo zapłaconego przez powódkę z góry do jego rąk czynszu, a sama okoliczność sporządzenia pokwitowania odbioru czynszu była wątpliwa, ponieważ taka forma jego zapłacenia była niezgodna z postanowieniami przedmiotowej umowy. Nadto Sąd pierwszej stwierdził, że wątpliwości budzi zasadność i celowość udzielenia powódce przez B. N. (1) pełnomocnictwa, w sytuacji gdy na podstawie analizowanej umowy jako dzierżawca miała pełne prawo do dysponowania nieruchomością w ramach tej umowy, a zatem nie potrzebowała pełnomocnictwa, a zwłaszcza tej treści jakie zostało jej udzielone.

Na marginesie powyższej oceny prawnej Sąd pierwszej instancji wskazał, że nawet, gdyby nie podzielił argumentacji w zakresie pozorności umowy to powództwo nie zasługuje na uwzględnienie, ponieważ w sytuacji gdy powódka oraz niektórzy z najemców uznali, iż nie widzą możliwości współpracy z pozwanym i podjęli decyzję o nieodbieraniu przepustek, to tym samym sami pozbawili się możliwości wejścia na teren posesji.

Uzasadniając rozstrzygnięcie o kosztach procesu Sąd Okręgowy powołał się na art. 98 k.p.c. w związku z art. 108 k.p.c.

Z powyższym wyrokiem w całości nie zgodziła się powódka, wnosząc apelację, w której podniosła zarzuty naruszenia następujących przepisów prawnych:

a)  art. 6 k.c. w związku z art. 83 § 1 k.c. – przez błędne zastosowanie i przyjęcie, że pozwany udowodnił fakt tajnego i symulowanego porozumienia się powódki z H. i B. N. (1) co do pozorności ich oświadczeń woli złożonych przy zawarciu w dniu 01 grudnia 2004 roku umowy dzierżawy,

b)  art. 60 k.c. w związku z art. 83 § 1 k.c. i w związku z art. 693 § 1 k.c. – przez błędną wykładnię i przyjęcie, że zgodnym zamiarem powódki oraz H. i B. N. (1) przy zawieraniu umowy dzierżawy była pozorność tej czynności prawnej polegająca na symulacji bezwzględnej (absolutnej), a celem zawarcia umowy dzierżawy było zmylenie osób trzecich,

c)  art. 207 § 2 k.p.c. (w poprzednio obowiązującym brzmieniu) – poprzez brak zastosowania i nie zwrócenie pozwanemu jego odpowiedzi na pozew, które to pismo procesowe złożone zostało po ustawowym terminie,

d)  art. 231 k.p.c. – poprzez brak zastosowania co skutkowało błędnym uznaniem, że powódka nie wykonywała czynności prawnych i faktycznych w stosunku do przedmiotu dzierżawy (nie korzystała z niego i nie pobierała pożytków) w okresie dwóch lat od zawarcia umowy dzierżawy,

e) art. 231 k.p.c. w związku z art. 83 § 1 k.c. – poprzez bezpodstawne uznanie za ustalony faktu w postaci pozorności umowy dzierżawy jako wynikającego z innych ustalonych faktów podniesionych przez pozwanego,

f) art. 233 k.p.c. – poprzez sprzeczność wniosków końcowych Sądu pierwszej instancji z materiałem dowodowym, a także brak wszechstronnej oceny materiału dowodowego oraz sformułowanie przez tenże Sąd wniosków z naruszeniem reguł logicznego rozumowania,

g) art. 328 § 2 k.p.c. – poprzez brak wskazania przez Sąd pierwszej instancji w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku konkretnego elementu pozwalającego na stwierdzenie, że umowa dzierżawy jest umową pozorną, nie dokonanie samodzielnego ustalenia stanu faktycznego i jego oceny prawnej, a jedynie streszczenie uzasadnienia wyroku z dnia 31 sierpnia 2010 roku Sądu Rejonowego dla m.st. Warszawy w sprawie sygn. akt II C 191/09, pominięcie istotnych dowodów w postaci zdjęć przedstawiających poniesione nakłady na przedmiot dzierżawy i przede wszystkim dwóch wyroków posesoryjnych oraz jednego wyroku o ustalenie ważności umowy dzierżawy, w szczególności motywów ich wydania, z których wynikał brak pozorności umowy dzierżawy oraz nabycie roszczeń odszkodowawczych przez powódkę w stosunku do pozwanego z uwagi na zawinione wyzucie jej z posiadania przedmiotu dzierżawy przez pozwanego, co skutkowało brakiem możliwości korzystania i pobierania pożytków z przedmiotu dzierżawy po styczniu 2009 roku,

h)  art. 365 § 1 k.p.c. – poprzez brak wzięcia pod uwagę wyroku z dnia 20 maja 2010 roku Rejonowego dla m.st. Warszawy w sprawie sygn. akt II C 33/09 i utrzymującego go w mocy wyroku z dnia 15 lutego 2011 roku Sądu Okręgowego w Warszawie, sygn. akt V Ca 2999/10, którymi, m.in., przywrócono powódce posiadanie przedmiotowej nieruchomości, którego została pozbawiona przez pozwanego z jego winy po 01 stycznia 2009 roku, co powinno skutkować przyjęciem odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanego,

i)  art. 366 k.p.c. – przez brak zastosowania z uwagi na podniesiony przez stronę powodową zarzut res iudicata, tj. fakt wydania w dniu 18 kwietnia 2011 roku przez Sąd Okręgowy w Warszawie (...) Wydział (...) prawomocnego wyroku w sprawie o sygn. akt V Ca 517/11, którym oddalono w całości pozew pozwanego (powoda w tamtej sprawie) o ustalenie nieważności umowy dzierżawy z uwagi na jej pozorność.

Wskazując na powyższe podstawy apelacji powódka wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku i uwzględnienie żądania pozwu, ewentualnie uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu.

W odpowiedzi na apelację pełnomocnik pozwanego wniósł o oddalenie apelacji w całości oraz zasądzenie od powódki na rzecz pozwanego kosztów postępowania, podkreślając, że podtrzymuje wcześniej podniesione zarzuty, a w szczególności zarzut przedawnienia, brak uprawnienia powódki do oddania nieruchomości w poddzierżawę, a także rozwiązania umowy dzierżawy na skutek jej wypowiedzenia przez pozwanego.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja powódki jest zasadna w zakresie w jakim zmierza do uchylenia zaskarżonego i wyroku i przekazania sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania.

Rację należy przyznać apelującej, iż zgromadzony w sprawie niniejszej materiał dowodowy nie daje podstaw do uznania, że zawarta przez powódkę w dniu 01 grudnia 2004 roku z H. i B. N. (1) umowa dzierżawy została zawarta dla pozoru.

Umowa jest zawarta dla pozoru jeżeli zamiarem stron zawierających umowę jest nie wywołanie skutków prawnych odpowiadających jej treści i przy składaniu oświadczeń woli obie strony z góry zakładają, że nie będą realizowały swoich praw i obowiązków wynikających z łączącej ich umowy. Nie można zatem przyjąć pozorności oświadczeń woli o zawarciu umowy dzierżawy jeżeli była ona wykonywana (por., m.in., uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 12 lipca 2012 roku, II UK 14/12, LEX nr 1216864, uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 18 marca 2014 roku, II Uk 374/13, LEX nr 1448332).

Natomiast z przeprowadzonych w niniejszej sprawie dowodów wynika, iż powódka podejmowała szereg czynności faktycznych i prawnych na podstawie przedmiotowej umowy dzierżawy, a powyższa umowa była faktycznie wykonywana. W szczególności ze zgromadzonych w sprawie dowodów, w tym zeznań świadka K. B. oraz przesłuchania powódki w charakterze strony, którym Sąd pierwszej instancji, jak wprost wynika z przeprowadzonej przez niego ich oceny, w całości dał wiarę, wynika, że powódka wykonała w stanowiącej przedmiot umowy dzierżawy nieruchomości remont i zgłosiła ją do agencji nieruchomości celem wynajęcia poszczególnych lokali, jednak z uwagi na stan tej nieruchomości oraz przebudowę Al. (...) początkowo miała trudności ze znalezieniem najemców, jednocześnie w dniu 04 grudnia 2004 roku zawarła z Ł. M. umowę najmu lokalu położonego na tej nieruchomości na cele biurowe na okres od dnia 01 stycznia 2005 roku do 31 grudnia 2005 roku, w dniu 01 grudnia 2005 roku zawarła umowę najmu lokalu na tej nieruchomości z (...) s.j. w P., a w dniach 04 kwietnia 2007 roku, 04 grudnia 2007 roku, 18 lutego 2008 roku i 28 lutego 2008 roku zawarła z (...) sp. z o.o., P. S. i M. H. umowy najmu lokali położonych na przedmiotowej nieruchomości, w których treści wprost wskazano, że powódka jest dzierżawcą tej nieruchomości, a w świetle ustalonych okoliczności sprawy nie budzi wątpliwości, iż powyższe umowy były faktycznie realizowane. Skoro zatem Sąd pierwszej instancji dał wiarę zeznaniom wszystkich świadków i stron, za wadliwe należy uznać, iż nie uwzględnił w swoich ustaleniach okoliczności wynikających z przesłuchania powódki potwierdzających rzeczywisty zamiar korzystania i pobierania pożytków przez nią z przedmiotu dzierżawy oraz wykonywanie przedmiotowej umowy, zaś uznanie w świetle całokształtu okoliczności sprawy, że umowa ta została zawarta dla pozoru było nieprawidłowe. Ponadto sprzeczne z poczynionymi przez sam Sąd pierwszej instancji ustaleniami, iż egzekucja przeciwko małżonkom N. była prowadzona od 2001 roku, jest zawarte w jego rozważaniach prawnych stwierdzenie, na którym oparł on ocenę co do pozorności umowy dzierżawy z dnia 01 grudnia 2004 roku odnośnie tego, że powyższa umowa została zawarta wówczas gdy przeciwko małżonkom N. została wszczęta egzekucja, zaś dokonana w tym zakresie konstatacja jest nielogiczna, gdyż wynika z niej, że o pozorności przedmiotowej umowy miałoby świadczy to, że została zawarta po ponad trzech latach od wszczęcia egzekucji przeciwko właścicielom nieruchomości celem uniemożliwienia jej prowadzenia.

Odnośnie powyższej motywacji zasadne byłoby zresztą rozważenie czy zawarcie powyższej umowy nie zmierzało do obejścia prawa, gdy zważy się ustalone w sprawie okoliczności, szczególnie, że czynność prawna nie może być dokonana dla pozoru i jednocześnie zmierzać do obejścia prawa ( por. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 18 marca 2014 roku, II Uk 374/13, LEX nr 1448332, uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 12 stycznia 2006 roku, II CK 360/05, LEX nr 191115), czego jednak Sąd Okręgowy w ogóle nie analizował, ograniczając się w istocie do oceny bezzasadności powództwa, na tej podstawie, że umowa stanowiąca tytuł prawny powódki do zajmowania przedmiotowej nieruchomości została zawarta dla pozoru.

Podnieść nadto należy, iż nie ma racji Sąd pierwszej instancji wskazując, że o pozorności przedmiotowej umowy świadczy okoliczność, iż dopóki nie doszło do licytacji powódka nie złożyła wniosku o wpisanie tej umowy do księgi wieczystej, jak wynika bowiem z niezakwestionowanych przez Sąd zeznań powódki nie widziała wcześniej takiej potrzeby, a samo złożenie takiego wniosku zasugerował jej prowadzący egzekucję komornik, który poinformował ją o prowadzeniu tej egzekucji.

Za nietrafną należy także uznać ocenę Sądu Okręgowego, iż za zawarciem przedmiotowej umowy dla pozoru przemawia okoliczność, że powódka nie wywiązała się z obowiązku uiszczenia podatku, który to obowiązek obciążał ją zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz brak wykazania jako osiągniętego dochodu w zeznaniu podatkowym właściciela nieruchomości B. N. (1) zapłaconego przez powódkę czynszu. Zaniedbania dzierżawcy i właściciela nieruchomości w zakresie ciążących na nich zobowiązań podatkowych mogą bowiem wpływać na odpowiedzialność karnoskarbową tych osób, nie oznaczają jednak, że łącząca ich umowa dzierżawy jest nieważna. Natomiast zawarte w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku stwierdzenie, że sama okoliczność sporządzenia pokwitowania odbioru czynszu jest wątpliwa, ponieważ taka forma jego zapłacenia jest niezgodna z postanowieniami przedmiotowej umowy, jest niezrozumiałe, albowiem z duplikatu powyższego pokwitowania wynika, że czynsz został zapłacony gotówką, taka forma jest zaś powszechnie przyjęta, a ponadto z uwagi na niewskazanie konkretnych zapisów umowy, z którymi zdaniem Sądu Okręgowego jest ona sprzeczna ani na czym owa niezgodność polega oraz brak kompletnej treści przedmiotowej umowy dzierżawy z dnia 01 grudnia 2004 roku w aktach sprawy, w których znalazła się jedynie poświadczona za zgodność z oryginałem kserokopia pierwszej strony tej umowy (k. 8), powyższe stwierdzenie nie poddaje się kontroli instancyjnej.

Za niezasadne, w ocenie Sądu Apelacyjnego, należy także uznać oparcie uznania przez Sąd pierwszej instancji twierdzenia o pozorności powyższej umowy dzierżawy na tej podstawie, że wątpliwości budzi zasadność i celowość udzielenia przez B. N. (1) pełnomocnictwa powódce, która jak twierdzi była dzierżawcą przedmiotowej nieruchomości i miała pełne prawo do dysponowania nią w ramach tej umowy, a zatem nie potrzebowała pełnomocnictwa, a zwłaszcza tej treści jakie zostało jej udzielone. W świetle przedstawionych przez powódkę twierdzeń odnośnie konfliktu z R. O. i kwestionowania przez niego jej uprawnień do wypowiadania umów zawartych przez B. N. (1) prawdopodobne i logiczne jest bowiem udzielenie jej przez właściciela przedmiotowej nieruchomości pełnomocnictwa, niezależnie od zawarcia z nią stanowiącej przedmiot sprawy umowy dzierżawy, albowiem nie budzi wątpliwości, że działając jako dzierżawca nie miała kompetencji do wypowiadania umów zawartych wcześniej przez właściciela nieruchomości, natomiast mogła to uczynić jako jego pełnomocnik.

Pod rozwagę poddać także należy, iż sprawa o ustalenie nieważności przedmiotowej umowy dzierżawy z dnia 01 grudnia 2004 roku była już prowadzona pomiędzy stronami rozpoznawanej sprawy oraz małżonkami H. i B. N. (1) i zakończyła się prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 18 kwietnia 2011 roku w sprawie V Ca 517/11 oddalającym powództwo wobec przyjęcia, że Z. B. nie posiadał w dacie jego wydania interesu prawnego w znaczeniu art. 189 k.p.c. ze względu na wcześniejszy upływ terminu na jaki została zawarta ta umowa. Wprawdzie, jak wynika z poglądów doktryny i orzecznictwa prawomocne oddalenie powództwa o ustalenie nieważności umowy z uwagi na stwierdzenie braku interesu prawnego w takim ustaleniu, nie pozbawia powoda możliwości powoływania się na fakt nieważności tej czynności prawnej w innym postępowaniu sądowym bądź ponownego wytoczenia powództwa wówczas, gdy wskutek zmiany okoliczności faktycznych interes ten powstanie albo żądanie ustalenia stanie się zasadne (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 kwietnia 2015 roku, II PK 147/14, LEX nr 1730702, T. Ereciński, w: Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz, t. I, Warszawa 2007, s. 460; H. Dolecki, w: Komentarz do art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego. LEX 2011; P. Telenga, w: Komentarz do kodeksu postępowania cywilnego, w: Komentarz do art. 189 KPC, Warszawa 2011), to zauważyć jednak należy, że w uzasadnieniu powyższego wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie wydanego w sprawie V Ca 517/11, Sąd ten obok rozważań przemawiających za oddaleniem powództwa z uwagi na brak interesu prawnego w żądaniu ustalenia nieważności powyższej umowy wskazał, że nie są także pozbawione słuszności przedstawione w apelacji zarzuty odnośnie dokonania przez Sąd Rejonowy ustaleń faktycznych pozostających w sprzeczności z zebranym materiałem dowodowym poprzez przyjęcie, m.in., iż złożone przez A. S. dowody na okoliczność zawarcia umów w okresie styczeń 2005 – czerwiec 2007 nie świadczyły o rzeczywistym wykorzystywaniu przez nią dzierżawionej nieruchomości i pogląd powyższy należy podzielić, zaś przedmiotową kwestię co do braku podstaw do uznania umowy z dnia 01 grudnia 2014 roku za zawartą dla pozwu uznać za rozstrzygniętą już negatywnie dla pozwanego, wobec czego brak było podstaw do oparcia zaskarżonego wyroku na odmiennych ustaleniach i ocenach w powyższym zakresie.

Podzielając zatem za co do zasady stanowisko, iż wniosek o pozorności umowy nie opiera się zazwyczaj na wyizolowanych elementach stanu faktycznego, ale na ich wzajemnych związkach i następstwie czasowym, to zdaniem Sądu Apelacyjnego w niniejszej sprawie brak jest przesłanek pozwalających na uznanie twierdzenia o pozorności przedmiotowej umowy dzierżawy za udowodnione. Żaden przepis nie przewiduje zaś domniemania pozorności oświadczenia woli, a zgodnie z art. 6 k.c. ciężar wykazania, że umowa została zawarta dla pozwu spoczywa na pozwanym, który z pozorności czynności prawnej wywodzi dla siebie skutki prawne.

Reasumując, w ocenie Sądu Apelacyjnego, brak podstaw do uznania, że przedmiotowa umowa dzierżawy z dnia 01 grudnia 2004 roku została zawarta dla pozoru, a zrzuty podniesione w apelacji odnoszące się do naruszenia przez Sąd Okręgowy art. 83 § 1 k.c. i art. 231 k.p.c. w tym zakresie były uzasadnione.

Niezależnie od powyższego za niezasadne w świetle przeprowadzonych dowodów należy także uznać stwierdzenie przez Sąd pierwszej instancji, niejako na marginesie rozważań dotyczących braku podstaw do uwzględnienia powództwa dochodzonego w niniejszej sprawie z uwagi na zawarcie umowy dzierżawy nieruchomości przez powódkę z jej właścicielami dla pozoru, że to najemcy sami pozbawili się możliwości wejścia na teren posesji podejmując decyzję o nieodbieraniu przepustek, w sytuacji gdy z zebranych dowodów wynika, że na rozwiązanie umów najmu wpłynęło szereg czynności uniemożliwiających im dotychczasowe korzystanie z najmu, a nie zaś wyłącznie fakt nieodebrania przez nich przepustek.

Należy także częściowo podzielić zarzut strony powodowej, że Sąd pierwszej instancji nie dokonał prawidłowego samodzielnego ustalenia stanu faktycznego oraz jego oceny prawnej, ale w dużej mierze streścił uzasadnienie z wyroku z dnia 31 sierpnia 2010 roku Sądu Rejonowego dla m.st. Warszawy w sprawie o sygn. akt II C 191/09 dotyczącej ustalenia nieważności umowy z powodu pozorności, który to wyrok następnie został zmieniony, a powództwo oddalone powołanym wyżej wyrokiem w sprawie V Ca 517/11, natomiast w ogóle nie odniósł się do pozostałych podnoszonych w toku sprawy zarzutów i twierdzeń, ani nie poczynił ustaleń pozwalających na ich ocenę.

Za częściowo uzasadniony należy także uznać podniesiony w apelacji zarzut naruszenia prawa procesowego w zakresie sprzeczności wniosków końcowych Sądu pierwszej instancji z materiałem dowodowym i braku jego wszechstronnej oceny, aczkolwiek został on nieprawidłowo skonstruowany w apelacji jako zarzut naruszenia całego art. 233 k.p.c., szczególnie, że § 2 tego artykułu dotyczący oceny odmowy przedstawienia przez stronę dowodu lub przeszkodom stawianym przez nią w jego przeprowadzeniu nie znajduje w przedmiotowej sprawie zastosowania ( por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 25 września 2014 roku, II CSK 727/13, LEX nr 1537557). Zdaniem Sądu Apelacyjnego, dokonana przez Sąd Okręgowy ocena zgromadzonych w tej sprawie dowodów nie mieści się w granicach wynikających z art. 233 § 1 k.p.c., o tyle, że część przeprowadzonych w sprawie dowodów wzajemnie sobie przeczy, a Sąd pierwszej instancji w całości wszystkim dowodom dał wiarę, a w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku nie przeprowadził właściwej oceny ich wiarygodności i mocy na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału.

Jako wadliwe należy ocenić uznanie przez Sąd Okręgowy za wiarygodne wszystkich przeprowadzonych w sprawie dowodów, w sytuacji gdy część z nich jest wzajemnie sprzeczna oraz poczynienie ustaleń i przeprowadzenie rozważań w zakresie pozorności umowy dzierżawy z dnia 01 grudnia 2004 roku, w sytuacji gdy w aktach sprawy znajduje się jedynie kserokopia pierwszej strony powyższej umowy dzierżawy, której pozorność stanowiła podstawę wydanego w sprawie rozstrzygnięcia oraz brak odniesienia się do pozostałych podnoszonych w toku procesu zarzutów pozwanego, w szczególności zarzutu rozwiązania powyższej umowy dzierżawy na skutek jej wypowiedzenia oraz zarzutu potrącenia należnych mu wierzytelności, a także zarzutu przedawnienia. W uzasadnieniu zaskarżonego wyroku Sąd pierwszej instancji w ogóle nie odniósł się bowiem do kwestii rozwiązania powyższej umowy dzierżawy w świetle art. 936 k.p.c., zgodnie z którym zarządcy wolno wypowiadać umowy dzierżawy z zachowaniem obowiązujących przepisów, nie przeanalizował sprawy pod kątem istnienia przesłanek rozwiązania przedmiotowej umowy dzierżawy, na skutek jej wypowiedzenia oraz w żadnej mierze nie odniósł się do podnoszonych przez pozwanego zarzutów potrącenia i przedawnienia, co wobec nie podzielenia stanowiska Sądu pierwszej instancji odnośnie pozorności umowy dzierżawy z dnia 01 grudnia 2004 roku, uzasadnia konstatację, iż konsekwencją niedokonania analizy powyższych kwestii jest stwierdzenie, że nie została rozpoznana istota sprawy.

Zgodnie z przyjętym orzecznictwem nierozpoznanie istoty sprawy zachodzi bowiem, m.in., wówczas, gdy sąd pierwszej instancji pominął całkowicie merytoryczne zarzuty zgłoszone przez stronę i nie uwzględnił (nie rozważył) wszystkich zarzutów pozwanego dotyczących kwestii faktycznych, czy prawnych rzutujących na zasadność roszczenia powoda (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 26 listopada 2012 roku, III SZ 3/12 LEX nr 1232797). Należy bowiem zauważyć, że chociaż w myśl art. 382 k.p.c. postępowanie apelacyjne ma charakter merytoryczny i w tym znaczeniu jest przedłużeniem postępowania przeprowadzonego przed sądem pierwszej instancji, jednakże z pola widzenia nie może schodzić wymóg zachowania instancyjności, o której stanowi art. 176 ust. 1 Konstytucji RP. Oznacza to, że sąd drugiej instancji nie może zastępować własnym orzeczeniem orzeczenia sądu pierwszej instancji, gdyż mogłoby to doprowadzać do sytuacji, w których sąd odwoławczy orzekałby jako jedna i ostateczna instancja (tak Sąd Najwyższy w uzasadnieniu swego wyroku z dnia 11 lipca 2007 roku III UK 20/07, OSNP 2008/ 17 – 18/264).

Ponadto, w niniejszej sprawie uzupełnienie postępowania dowodowego i przeprowadzenie jego ponownej oceny przez sąd odwoławczy, a następnie dokonanie na tej podstawie ustaleń faktycznych, co stanowi zasadniczo regułę w modelu apelacji pełnej, zakładającym obowiązek naprawienia wszystkich uchybień sądu pierwszej instancji w toku postępowania apelacyjnego, stanowiłoby w istocie rozpoznanie sprawy od nowa i zastąpienie w tym zakresie sądu pierwszoinstancyjnego. W efekcie skutkowałoby sprzecznym z konstytucyjną zasadą dwuinstancyjności postępowania rozpoznaniem sprawy jedynie w jednej instancji odwoławczej (zob. w szczególności: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 października 2010 roku, III CSK 323/09, postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 09 stycznia 2014 roku, V CZ 80/13). Zarazem stwierdzone wadliwości procesowe sądu pierwszej instancji, skutkujące brakiem właściwej oceny posiadanego materiału dowodowego i prawidłowo ustalonego stanu faktycznego w tej sprawie, w tym w zakresie treści całej umowy dzierżawy, której jedynie część znajduje się w aktach sprawy, czynią niemożliwym i tym samym przedwczesnym ustosunkowanie się do zgłoszonych przez pozwanego zarzutów odnoszących się do wskazanych przez niego zagadnień prawa materialnego.

Z tych względów Sąd Apelacyjny na podstawie art. 386 § 4 k.p.c. uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy konieczne jest uzupełnienie materiału dowodowego o kompletną umowę dzierżawy z dnia 01 grudnia 2004 roku i stosownie do ewentualnej inicjatywy stron, przeprowadzenie właściwej oceny wiarygodności i mocy dowodowej zgromadzonych dowodów na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału oraz samodzielne dokonanie w oparciu o ten materiał niewadliwych ustaleń faktycznych, które umożliwią ocenę zasadności zarzutów pozwanego, którymi Sąd pierwszej instancji w ogóle się nie zajmował oraz prawidłową ocenę zasadności żądania pozwu.

Mając powyższe na uwadze na podstawie art. 386 § 4 k.p.c. orzeczono jak w sentencji, rozstrzygnięcie o kosztach opierając na podstawie art. 108 § 2 k.p.c., stosownie do którego Sąd drugiej instancji uchylając zaskarżone orzeczenie i przekazując sprawę sądowi pierwszej instancji do rozpoznania, pozostawia temu sądowi rozstrzygnięcie o kosztach instancji odwoławczej.