Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 769/14
POSTANOWIENIE
Dnia 28 października 2015 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Irena Gromska-Szuster (przewodniczący)
SSN Jan Górowski (sprawozdawca)
SSN Barbara Myszka
w sprawie z wniosku S. Spółki komandytowej
z siedzibą w W.
przy uczestnictwie P. Ltd z siedzibą w Nikozji
o wpis prawa użytkowania wieczystego i własności budynków,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym
w Izbie Cywilnej w dniu 28 października 2015 r.,
skargi kasacyjnej wnioskodawcy
od postanowienia Sądu Okręgowego w Ł.
z dnia 12 maja 2014 r.,
oddala skargę kasacyjną.
2
UZASADNIENIE
Zaskarżonym postanowieniem z dnia 1 lipca 2013 r. Sąd Rejonowy w Ł.
oddalił wniosek S. Spółki Komandytowej z dnia 11 kwietnia 2013 r. o wpis prawa
użytkowania wieczystego i własności budynku w księdze wieczystej nr […], przez
ujawnienie w niej jako użytkownika wieczystego i właściciela budynku w miejsce P.
Ltd z siedzibą w Nikozji. Do wniosku załączono: umowę darowizny z dnia 18
października 2011 r. zawartą w Ł. w formie aktu notarialnego przed notariuszem R.
K., wraz z aneksem z dnia 24 stycznia 2012 r. rep., umowę sprzedaży
nieruchomości z dnia 15 listopada 2011 r. zawartą w formie aktu notarialnego przed
M. W. - notariuszem, wraz z jej uzupełnieniem z dnia 2 grudnia 2011 r.,; umowę
darowizny przedsiębiorstwa z dnia 17 lutego 2012 r. zawartą przed A. C. -
notariuszem; umowę sprzedaży z dnia 17 lutego 2012 r., zawartą przed A. C. -
notariuszem wraz z oświadczeniem o uchyleniu się od skutków prawnych
oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu z dnia 31 maja 2012 r.,; umowę
zwrotnego przeniesienia własności oraz ekspektatywy prawa użytkowania gruntu
i ekspektatywy własności stanowiącego odrębną nieruchomość budynku z dnia
19 czerwca 2012 r. zawartą przez A. C. - notariuszem; umowę sprzedaży z dnia 22
czerwca 2012 r. zawartą przed A. C. - notariuszem.
Sąd pierwszej instancji ustalił, że księga wieczysta nr […] prowadzona jest
dla nieruchomości stanowiącej grunt oddany w użytkowanie wieczyste do dnia 5
grudnia 2089 r. i budynek przemysłowy stanowiący odrębną nieruchomość, która
jest położona w Ł., przy ul. S. nr […] obejmującej działkę gruntu oznaczoną nr 504,
o powierzchni 1,7297 ha. Właścicielem nieruchomości uregulowanej w tej księdze
jest Gmina Miejska Ł., natomiast użytkownikiem wieczystym przedmiotowej
nieruchomości jest Spółka P. LDT z siedzibą w Nikozji.
Spółka P. LDT z siedzibą w Nikozji nabyła prawo użytkowania wieczystego
na podstawie umowy darowizny z dnia 22 czerwca 2011 r., sporządzonej w
kancelarii R. K. - notariusza w Ł.. Wpis do działu II księgi w tym zakresie nastąpił w
dniu 4 listopada 2011 r.
3
Umową darowizny zawartą w dniu 18 października 2011 r. Spółka P. LDT z
siedzibą w Nikozji darowała spółce M. przedsiębiorstwo, w skład którego wchodziła
także ekspektatywa prawa użytkowania wieczystego nieruchomości objętej księgą
wieczystą […]. W aneksie do tej umowy strony oświadczyły, że umowa darowizny
ekspektatywy użytkowania wieczystego ma charakter zobowiązujący.
Umową sprzedaży z dnia 15 listopada 2011r. Spółka M. zbyła na rzecz
Spółki R. z siedzibą na Cyprze prawo użytkowania wieczystego nieruchomości
objętej tą księgą oświadczając, że umowa ta ma charakter zobowiązujący.
Kolejnymi nabywcami ekspektatytwy przedmiotowego prawa użytkowania
wieczystego były następujące podmioty: S. S. z siedzibą w Nikozji, S. spółka
Komandytowa z siedzibą w W., Si. z siedzibą w Nikozji, Sh. siedzibą w W.
W rozważaniach Sąd pierwszej instancji podniósł, że zgodnie z art. 27
ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst:
Dz.U. z 2015 r., poz. 782 ze zm. dalej: „u.g.n.”) sprzedaż lub oddanie
w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy
w formie aktu notarialnego. Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie
wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu do księgi
wieczystej. Wpis prawa użytkowania wieczystego do księgi wieczystej jest
przesłanką niezbędną do tego, aby nabywca mógł rozporządzać swoim prawem.
Skuteczność przeniesienia użytkowania wieczystego jest uzależniona od wpisu
w księdze wieczystej, gdyż wpis ma w tym przypadku charakter konstytutywny.
Z treści księgi wieczystej Kw. […] wynika, że właścicielem nieruchomości jest
Gmina Miejska Ł., natomiast Spółka P. LDT jest użytkownikiem wieczystym. Prawo
to nabyła w dniu 22 czerwca 2011 r. Na podstawie zawartych następnie umów
zbycia ekspektatywy przedmiotowej nieruchomości pomiędzy kolejnymi podmiotami,
nie nastąpiły wpisy ujawniające nabywców jako użytkowników wieczystych.
Według jego oceny, strony nie mogły rozporządzać tym prawem, gdyż ono nie
powstało. Dopiero, gdy wpis nastąpi wywołuje on skutek wsteczny, jaki ustawa
wiąże z nabyciem, zmianą czy też wygaśnięciem prawa.
Strony kolejnych transakcji, mając świadomość konstytutywności wpisu
użytkowania wieczystego, ich przedmiotem uczyniły ekspektatywę użytkowania
4
wieczystego, z zaznaczeniem, że są to umowy jedynie o charakterze
zobowiązującym. W rozpoznawanej sprawie skutek rozporządzający nie nastąpił.
Spółka P. LDT zanim została wpisana do księgi wieczystej przedmiotowej
nieruchomości jako użytkownik wieczysty (wpis nastąpił w dniu 4 listopada 2011 r.),
darowała to prawo spółce M. aktem notarialnym z dnia 18 października 2011r.
Zdaniem Sądu pierwszej instancji, brak jest przepisów ustawowych
regulujących instytucję „ekspektatywy prawa użytkowania wieczystego". Nawet przy
przyjęciu, że możliwe jest jej zbycie, to w sprawie, nie dopełniono obowiązkowego
złożenia wniosku o wpis użytkowania wieczystego. Spółka P. LDT złożyła wniosek
o wpis do księgi wieczystej prawa użytkowania wieczystego dopiero po zbyciu pod
tytułem darmym ekspektatywy tego prawa Spółce M.. Kolejne podmioty zaś
nabywając ekspektatywę użytkowania wieczystego, nie składały wniosków o
ujawnienie tego prawa w księdze wieczystej, a zatem w ich przypadku prawo nie
powstało, bowiem nie mogły one przenosić więcej praw niż same posiadały.
Zaniechanie złożenia przez poprzednich nabywców prawa użytkowania
wieczystego wymaganych wniosków o wpis w księdze wieczystej nie doprowadziło
do przeniesienia tego prawa, co skutkuje oddaleniem wniosku o wpis.
Apelację złożyła S. spółka komandytowa w W., którą Sąd Okręgowy w Ł.
postanowieniem z dnia 12 maja 2014 r. oddalił. Uznał, że wbrew zarzutom
skarżącego Sąd pierwszej instancji nie naruszył przepisów prawa materialnego, w
szczególności art. 155 k.c. w zw. z art. 237 k.c. w zw. z art. 27 u.g.n. Mając na
uwadze, treść wniosku oraz załączone do niego dokumenty oraz treść księgi
wieczystej zgodził się z Sądem pierwszej instancji, że w rozpoznawanej sprawie
brak jest podstaw do dokonania żądanego wpisu.
Stosownie do art. 27 u.g.n. sprzedaż nieruchomości lub oddanie jej
w użytkowanie wieczyste wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego.
Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego
prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej i wpis ten ma
charakter konstytutywny, a zatem do skutecznego przeniesienia prawa użytkowania
wieczystego nieruchomości niezbędny jest wpis w księdze wieczystej. Spółka P. z
5
siedzibą w Nikozji nabyła prawo użytkowania wieczystego na podstawie umowy
darowizny z dnia 22 czerwca 2011 r., sporządzonej w kancelarii R. K. - notariusza.
Wpis do działu II księgi w tym zakresie nastąpił w dniu 4 listopada 2011 r.
Podkreślił, że spółka M. nie złożyła wniosku o ujawnienie w księdze
wieczystej siebie, jako użytkownika wieczystego i nie została ujawniona w księdze
wieczystej, jako użytkownik wieczysty przedmiotowej nieruchomości. W tym stanie
rzeczy nie sposób uznać, że spółka M. nabyła skutecznie prawo użytkowania
wieczystego przedmiotowej nieruchomości. Do takiego nabycia zabrakło wpisu w
księdze wieczystej, który to wpis ma charakter konstytutywny. Z tego względu
Spółka M. nie mogła skutecznie przenieść na R. z siedzibą na Cyprze prawa
użytkowania wieczystego nieruchomości, bowiem nigdy go skutecznie nie nabyła.
Nie mogła też skutecznie przenieść „ekspektatytywy użytkowania wieczystego
nieruchomości", bowiem nigdy nie nabyła prawa użytkowania wieczystego
przedmiotowej nieruchomości. Zatem skarżący, który był dopiero kolejnym
„nabywcą ekspektatywy prawa użytkowania wieczystego” przedmiotowej
nieruchomości nie nabył skutecznie tego prawa.
W skardze kasacyjnej opartej na zarzucie naruszenia prawa materialnego
skarżący zarzucił naruszenie art. 155 § 1 k.c. w zw. art. 237 k.c. oraz art. 27 u.g.n.
przez błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że M. nie mogła dokonać
skutecznego przeniesienia ekspektatywy prawa użytkowania wieczystego,
albowiem nie złożyła wniosku o ujawnienie siebie jako użytkownika wieczystego, art.
27 u.g.n. w zw. z art. 29 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i
hipotece (Dz. U. 2013 poz. 707 ze zm.; dalej: „u.k.w.h.") oraz art. 3531
k.c. przez
błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że skuteczne nabycie ekspektatywy
prawa użytkowania wieczystego uzależnione jest od złożenia przez zbywcę
wniosku o ujawnienie go jako użytkownika wieczystego.
Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie
sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
6
Sąd rozpoznając wniosek o wpis w księdze wieczystej związany jest stanem
rzeczy istniejącym w chwili złożenia wniosku i kolejnością jego wpływu (uchwała
składu siedmiu sędziów – zasada prawna - Sądu Najwyższego z dnia 16 grudnia
2009 r., III CZP 80/09, OSNC 2010, nr 6, poz. 84). Innymi słowy, przy
rozpoznawaniu wniosku o wpis w księdze wieczystej decydującego znaczenia nie
ma, zgodnie z art. 316 § 1 k.p.c. stan rzeczy z chwili orzekania, lecz - wobec
szczególnego charakteru postępowania o wpis w księdze wieczystej - należy na
podstawie art. 29 u.k.w.h. w zw. z art. 192 pkt 3, art. 13 § 2, art. 6266
§ 1 i art. 6268
§ 2 k.p.c. uznać, że przy wpisie do księgi wieczystej decyduje stan rzeczy z chwili
złożenia wniosku. Skoro uchwała ta ma moc zasady prawnej, to jest wiążąca dla
wszystkich składów Sądu Najwyższego.
W uchwale tej Sąd Najwyższy wyjaśnił, że wpis do księgi wieczystej może
nastąpić jako łączny rezultat złożenia i zbadania wniosku, dokumentów i treści
księgi wieczystej; od daty prawidłowego złożenia wniosku liczą się skutki prawne
dokonanego na jego podstawie wpisu. Przedmiotem tego postępowania jest
badanie dokumentów przedłożonych przez wnioskodawcę i treści księgi wieczystej.
Oznacza to, że dokonanie wpisu na podstawie dokumentów nie dołączonych do
wniosku stanowi przekroczenie granic kognicji sądu wieczystoksięgowego.
Wytoczenie powództwa o uzgodnienie stanu księgi wieczystej z rzeczywistym
stanem prawnym nieruchomości (art. 10 u.k.w.h.) jest wyłącznym sposobem
doprowadzenia do tej zgodności. Zgodność taka nie może zostać osiągnięta przez
czynności sądu wieczystoksięgowego, polegające na załatwianiu wniosków wbrew
kolejności ich złożenia lub na dokonywaniu samowolnej, pozbawionej podstaw
prawnych oceny, czy przyjąć stan rzeczy z chwili orzekania o wpisie, czy z chwili
złożenia wniosku.
Ustawodawca celowo ograniczył kognicję sądów w postępowaniu
wieczystoksięgowym; w przeciwnym razie ujawnienie stanu prawnego w księdze
wieczystej wiązałoby się z uwikłaniem ich w spory prawne, z uszczerbkiem dla
aktualności wpisów oraz odpowiedniej zgodności pomiędzy stanem rzeczywistym
a stanem ujawnionym w księdze. Odmienne zapatrywanie dopuszczające
rozszerzanie kognicji sądu wieczystoksięgowego przez uwzględnienie w chwili
7
wpisu okoliczności znanych sądowi z urzędu (art. 228 § 2 kpc) np. ujawnionych
w innej sprawie oczekującej na rozpoznanie w terminie późniejszym jest sprzeczne
z art. 6268
§ 2 k.p.c. oraz pomija, że w przepisach o kognicji sądu
wieczystoksięgowego nie ma odpowiednika uchylonego art. 46 ust. 2 u.k.w.h.
W istocie oznacza to przyzwolenie na praktykę unikania odpowiedzialności za długi,
ze szkodą dla starannych wierzycieli. Za stanowiskiem, że przy wpisie do księgi
wieczystej decyduje stan rzeczy istniejący w chwili złożenia wniosku, przemawiają
również argumenty konstytucyjne, w tym przede wszystkim konieczność
prowadzenia sprawiedliwego postępowania (wieczystoksięgowego). Efektu
czytelnych zasad postępowania nie zapewniałaby sytuacja, w której sąd
wieczystoksięgowy mógłby dokonywać wpisów według swego uznania, dowolnie,
wbrew kolejności złożenia wniosków o wpis, pomijając chwilę ich złożenia.
Nie pozostaje sprzeczne z tą wykładnią stanowisko, że gdy wnioskodawca
nie dysponuje konkretnym dokumentem, który jest częścią akt księgi wieczystej
sądu właściwego do rozpoznania wniosku, to można w drodze wykładni
systemowej i funkcjonalnej art. 6262
§ 3 k.p.c. - jak podniesiono w piśmiennictwie –
przyjąć, że dokumentem dołączonym do wniosku jest dokument w nim powołany ze
wskazaniem, w jakich dokumentach księgi wieczystej się znajduje (por. wzór
wniosku o założenie księgi wieczystej (KW-ZAL) oraz wniosku o wpis w księdze
wieczystej (KW-WPIS i postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 13 kwietnia
2005 r., IV CK 469/04, LEX nr 277376).
Ze wskazanych względów, w tym więc postępowaniu nie mogła być brana
pod uwagę jako podstawa wpisu umowa zawarta w formie aktu notarialnego z dnia
8 lipca 2013 r, sporządzonego przed notariuszem M. W. w Kancelarii Notarialnej w
Ł. Została ona zawarta nie tylko po złożeniu przez skarżącą wniosku o wpis, ale
także po zapadnięciu orzeczenia przed Sądem pierwszej instancji. Niemniej, skoro
jest to umowa przeniesienia prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej działki
nr 504 o pow. 1,7297 położonej w Ł. przy ul. S. objętej księgą wieczystą nr […] oraz
położonego na niej stanowiącego odrębna nieruchomość budynku przemysłowego,
to jest to argument wskazujący na to, jak same spółki P. oraz S. rozumiały
oświadczenia woli w umowach zawartych w formie aktów notarialnych dołączonych
do wniosku o wpis z dnia 11 kwietnia 2013 r.
8
W sprawie występuje problem, czy dopuszczalne jest zawarcie umowy
przeniesienia prawa użytkowania wieczystego, gdy zbywca nie jest jeszcze
wpisany w księdze wieczystej jako jego podmiot, a zatem jego prawo jeszcze nie
powstało.
W najnowszej literaturze zaproponowano odpowiedź pozytywną na to
pytanie, przy przyjęciu, że w takim przypadku jego przedmiotem jest rzecz przyszła
(por. także wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 maja 2002 r., I CKN 237/00, LEX
nr 55084). Oczywiście strony mogły w takiej sytuacji zawierać umowy
zobowiązujące do przeniesienia użytkowania wieczystego. Kwestię, czy do
przejścia w takim wypadku użytkowania wieczystego jest niezbędna umowa
rozporządzająca, zaproponowano rozwiązać przez przyjęcie, że zawarta umowa
zobowiązująca nie sprzeciwia się zakazowi zawartemu w art. 157 § 1 k.c. Artykuł
ten dotyczy bezpośrednio skutku umowy przenoszącej własność nieruchomości
i zakaz ten uzasadnia się tym, że w razie przeniesienia takiego prawa pod
warunkiem byłoby dwóch uprawnionych. Motyw ten jest nieaktualny, przy zawarciu
umowy przenoszącej użytkowanie wieczyste, bowiem z chwilą powstania prawa
użytkowania wieczystego na rzecz zbywcy (jego wpisu na podstawie
wcześniejszego wniosku), dochodzi do przejścia użytkowania wieczystego na rzecz
nabywcy (art. 155 § 1 k.c.). Jeżeli nie dojdzie do powstania prawa użytkowania
wieczystego na rzecz zbywcy z innych przyczyn, niż brak wpisu w księdze
wieczystej, umowa przeniesienia użytkowania wieczystego zawarta przez zbywcę
z osobą trzecią nie wywoła skutku rzeczowego, a wyłącznie skutek zobowiązujący.
Z wiążących Sąd Najwyższy ustaleń nie wynika jednak, jakoby dołączonymi
do wniosku umowami notarialnymi ich strony zobowiązały się do czegoś więcej, niż
przeniesienia na nabywców ekspektatywy użytkowania wieczystego nieruchomości
objętej księga wieczystą […]. Wyjątkiem jest umowa sprzedaży z dnia 15 listopada
2011r. sporządzona w formie aktu notarialnego przed notariuszem M. W., którą
Spółka M. zbyła na rzecz Spółki R. z siedzibą na Cyprze prawo użytkowania
wieczystego nieruchomości objętej tą księgą oświadczając, że umowa ta ma
charakter zobowiązujący. Wskazany więc wyżej wywód odnosić się może
wyłącznie do tej umowy. Skoro wcześniejsza i późniejsze dołączone do wniosku
9
umowy notarialne dotyczyły tylko zobowiązań dotyczących ekspektatywy prawa
użytkowania wieczystego i brak w nich oświadczeń woli zobowiązujących się do
przeniesienia użytkowania wieczystego jako prawa dotyczącego rzeczy przyszłej,
to już z tego względu wywód ten nie mógł prowadzić do uwzględnienia wniosku.
Ekspektatywa to sytuacja prawna, która wynikać jednak może ze spełnienia
w zasadzie wszystkich przesłanek nabycia prawa pod rządami danej ustawy, czy
ustaw, a zatem w skład której wchodzą oświadczenia woli stron o wymaganej treści.
Sytuacja prawna podmiotu, który zawarł nawet umowę nabycia prawa
rzeczowego, i oczekującego na konstytutywny wpis tego prawa do księgi wieczystej
stanowi ekspektatywę maksymalnie ukształtowaną (por. wyrok Trybunału
Konstytucyjnego z dnia 10 kwietnia 2006 r., SK 30/04, OTK 2006, nr 4, poz. 42).
W judykaturze podkreślono, że oczekującemu na wpis prawa użytkowania
wieczystego, przed jego dokonaniem przysługują wszystkie uprawnienia z umowy
o ustanowienie prawa, za wyjątkiem samego prawa (por. postanowienie Sądu
Najwyższego z dnia 15 kwietnia 2004 r., IV CK 27203, LEX nr 176082, oraz wyrok
Sądu Najwyższego z dnia 28 marca 2007 r., II CSK 523/06, LEX nr 253425).
W okolicznościach sprawy, dopiero jednak z momentem złożenia wniosku o wpis
należałoby uznać, że mamy do czynienia z tak dużym prawdopodobieństwem
nabycia prawa przez zbywcę, iż brak wpisu do księgi wieczystej nie może być
przeszkodą do przenoszenia ekspektatywy tego prawa na nabywcę
(por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 27 kwietnia 2007 r., III CZP 28/07,
OSNC-ZD 2008 nr A, poz. 27 i wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 kwietnia 2014r.,
III CSK 319/13, LEX nr 1489252).
W omawianym wypadku nie miał zastosowania art. 92 ust 4 ustawy z dnia 14
lutego 1991 r. Prawo o notariacie (tekst jedn. Dz. U. z 2014 r. poz. 164). Notariusz
ma obowiązek zawarcia wniosku o wpis w akcie notarialnym o zbyciu gruntu
oddanego w użytkowanie wieczyste, nawet gdy zbywca nie jest wpisany w księdze
jako użytkownik wieczysty, gdy przeszkodą nabycia jest wyłącznie brak
konstytutywnego wpisu, natomiast nie ma tego obowiązku w wypadku gdy strony
złożyły tylko oświadczenia woli dotyczące zobowiązania przeniesienia
ekspektatywy tego prawa. Poza tym, brak wniosku w akcie notarialnym o wpis
10
prawa w księdze wieczystej nie stanowi przeszkody do jego złożenia przez
bezpośrednio zainteresowanego.
Ustawodawca tworzy w art. 29 u.k.w.h. fikcję prawną, że podmiot,
który zostanie wpisany do księgi wieczystej jako użytkownik wieczysty, nabywa
to prawo z mocą wsteczną od dnia złożenia wniosku (por. np. uchwałę Sądu
Najwyższego z dnia 21 maja 2002 r., III CZP 29/02, OSNC 2003, nr 6, poz. 76).
Można przyjąć, że umowa zobowiązująca do przeniesienia tylko ekspektatywy
prawa użytkowania wieczystego, zawarta przed złożeniem wniosku
wieczystoksięgowego przez zbywcę odniesie skutek zobowiązujący w zakresie
samego prawa. Jak podniesiono w literaturze, warunkiem jednak przejścia samego
prawa, będzie zawsze wpisanie najpierw zbywcy, a następnie nabywcy do księgi
wieczystej jako użytkownika wieczystego nieruchomości. Z ustaleń wynika,
że w księdze wieczystej nie byli wpisani M., R., S. S. i S. jako użytkownicy
wieczyści. Pierwsze trzy spółki nie składały wniosku w księdze wieczystej o ich
wpis, jako użytkownika wieczystego. Wniosek o wpis S. został wniesiony dopiero w
dniu 25 czerwca 2013 r.
Z tych względów, skarga kasacyjna na podstawie art. 39814
k.p.c., uległa
oddaleniu.
kc