Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

We wniosku z dnia 2 czerwca 2014 r. Spółdzielnia Budowlano-Mieszkaniowa (...) w W. (dalej: Spółdzielnia lub: (...)) wniosła o stwierdzenie, że nabyła przez zasiedzenie z dniem 1 października 2005 r. własność nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), zabudowanej budynkiem mieszkalnym wraz z garażem podziemnym, składającej się z działki o numerze ewidencyjnym (...) z obrębu 1-01-02 o powierzchni 1.585 m ², dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w W. prowadzi księgę wieczystą KW Nr (...). Jako uczestnika postępowania Spółdzielnia wskazała miasto stołeczne W.. ( wniosek k. 2-5).

W odpowiedzi na wniosek uczestnik - miasto stołeczne W. - wniósł o oddalenie wniosku z uwagi na brak samoistności posiadania po stronie wnioskodawcy i jego poprzedników prawnych. Uczestnik podniósł, że poprzednik prawny wnioskodawcy objął m.in. działkę objętą wnioskiem w posiadanie zależne, jako jej użytkownik, najpierw na podstawie decyzji o ustanowieniu prawa własności czasowej, a następnie na podstawie decyzji administracyjnej o ustanowieniu użytkowania wieczystego. Uczestnik wskazał, że (...) władała ww. nieruchomością jako posiadacz zależny, co wynika z treści pozwu o ustalenie użytkowania wieczystego z 18 sierpnia 2000 r., skierowanego przez Spółdzielnię przeciwko m.st. W.. Nadto uczestnik podniósł, że do objętej wnioskiem działki nr (...) przylega działka (...) pozostająca w użytkowaniu wieczystym wnioskodawcy, przy czym na obu tych działkach zlokalizowany jest jeden budynek. ( odpowiedź na wniosek k. 85-87).

S ą d Rejonowy ustali ł nast ę puj ą cy stan faktyczny:

Nieruchomość gruntowa stanowiąca działkę ewidencyjną nr (...) o powierzchni 1.585 m ², z obrębu 1-01-02, jest położona w W., w D. M., przy ulicy (...). Dla powyższej nieruchomości Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w W. VII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr (...). W granicach powyższej działki nr (...) oraz działki sąsiedniej o nr 16/1, posadowiony jest budynek mieszkalno-usługowy z garażem podziemnym. Budynek ten składa się z części wysokiej mieszkalno-usługowej (16-kondygnacyjnej z poddaszem), niskiej usługowej (1-kondygnacyjnej) oraz z podziemnego parkingu wielostanowiskowego. Część niska budynku jest posadowiona na terenie działki nr (...) oraz w niewielkiej części także na terenie działki na 16/1, częściowo zachodząc pod część mieszkalną (wysoką) budynku. Część wysoka budynku znajduje się na terenie działki nr (...). Parking podziemny zlokalizowany jest w granicach obu ww. działek, pod obiema częściami naziemnymi budynku, wykraczając swoją powierzchnią poza obrys budynku. Od lat 60-tych (...) przysługuje prawo użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr (...). ( okoliczności bezsporne, odpis księgi wieczystej o nr (...) k. 16-17, wypis i wyrys z rejestru gruntów k. 44-45, pismo (...) m.st. W. z dn. 19.09.2011 r. k. 40, zeznania świadka R. S. k. 133-134, 179-180, zeznania świadka P. L. k. 134-135, 180-181, zeznania prezesa zarządu wnioskodawcy J. R. k. 168-169, 181, z dołączonych akt lokalizacyjnych, segregator niebieski: decyzja nr (...) k. 241-239, decyzja z 15.07.1975 r. k. 238-236, pismo (...) z dn. 31.03.1992 r. k. 2).

Powyższa działka nr (...) była objęta działaniem dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy i od dnia 21 listopada 1945 r., tj. daty wejścia w życie dekretu, stanowiła własność gminy m.st. W.. Od dnia 1 stycznia 1951 r., tj. daty wejścia w życie ustawy z dnia 20 marca 1950 r. o terenowych organach jednolitej władzy państwowej ww. nieruchomość z mocy prawa stała się własnością Skarbu Państwa. Z kolei z dniem 27 maja 1990 r., tj. dnia wejścia w życie ustawy z dnia 10 maja 1990 r. - Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych powyższa działka na podstawie art. 5 ust. 1 uległa komunalizacji z mocy prawa i stała się własnością D. - Gminy W. - M.. Obecnie zgodnie z art. 20 ust. 1 ustawy z dnia 15 marca 2002 r. o ustroju m.st. W., powyższa działka nr (...) stanowi własność miasta stołecznego W.. ( bezsporne, odpis księgi wieczystej o nr (...) k. 16-17).

W dniu 1 lutego 1958 r. (...) Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w W. otrzymała propozycję lokalizacji szczegółowej nr (...), obejmującej teren położony przy ul. (...), na zapleczu Szkoły Głównej Gospodarstwa (...), o powierzchni 12.760 m ². W dniu 27 maja 1958 r. (...) zawarła umowę z (...) Osiedli (...)-P. o realizację inwestycji na ww. terenie. ( okoliczności bezsporne, pismo k. 19-21).

Pismem z dnia 16 października 1959 r. Prezydium Rady Narodowej w m.st. W. ( (...)) poinformowało (...) w W., że uchwałą nr 27/93 z dnia 30.06.1959 r. (...) postanowiło przyrzec sprzedaż na prawach własności czasowej przez okres 80 lat na rzecz (...) terenu budowlanego w W. „Osiedla (...)” według lokalizacji szczegółowej nr (...). ( pismo k. 18).

Pismem z dnia 12 stycznia 1960 r. (...) Spółdzielnia Mieszkaniowa w W. zwróciła się do (...) w m.st. W. o przyznanie jej prawa własności czasowej terenów pod budownictwo mieszkaniowe, położonych po stronie południowej projektowanej ulicy (...), a ograniczonych ulicami: projektowaną B., Aleją (...), wobec zaplanowanej na rok 1961 zabudowy ww. terenu pod osiedle mieszkaniowe. Powyższe stanowisko (...) w W. podtrzymało w piśmie z dnia 20 stycznia 1960 r. ( pisma k. 19-21 i k. 22).

Pismem z dnia 22 stycznia 1960 r. (...) Osiedli (...)-P. poinformowała (...), że podtrzymuje gotowość zawarcia z tą spółdzielnią umowy na realizację całej kubatury mieszkaniowej wraz z usługami osiedlowymi systemem powierniczym, pod warunkiem sfinansowania pełnego zakresu rocznych planów inwestycyjnych wynikających z harmonogramu realizacji osiedla. ( pismo k. 23).

Zaświadczeniem nr 204/61 z dnia 22 lutego 1961 r. (...) w m.st. W. zatwierdziło lokalizację szczegółową budownictwa mieszkaniowego przewidzianego do realizacji przez (...) Osiedli (...) jako inwestora zastępczego (...) Spółdzielni Mieszkaniowej „Osiedle (...)” na terenie położonym w m.st. W. w D. M., przy ul. (...) na odcinku od Al. (...) do ul. (...) i przy ul. (...) na odcinku od ul. (...) do ul. (...). ( zaświadczenie k. 24).

Decyzją z marca 1964 r. (...) w m.st. W. postanowił zmienić decyzję nr (...) z dnia 29 listopada 1960 r. (...) w m.st. W. w ten sposób, że zamiast sprzedaży na własność czasową na 80 lat ustanawia się wieczyste użytkowanie na okres 99 lat gruntu objętego lokalizacją szczegółową nr 204/61 z dnia 22 lutego 1961 r. o powierzchni 21.815 m ², położonego w W. przy ul. (...). Niepodległości na rzecz (...) Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w W.. ( decyzja k. 25-27).

Decyzją z dnia 27 kwietnia 1971 r. Prezydium Dzielnicowej Rady Narodowej W.-M., uwzględniając wniosek Dyrekcji Rozbudowy Miasta W.-P., udzieliło pozwolenia na wykonanie na nieruchomości osiedle (...), ul. (...), róg (...), robót budowlanych związanych z budową budynku mieszkalnego z pawilonem handlowym. ( wniosek o wydanie pozwolenia na budowę k. 31, decyzja k. 32).

W oparciu o ww. decyzję o pozwoleniu na budowę (...) w W., za pośrednictwem inwestora zastępczego (...) W.-P., w latach 1971-1974 wybudowała na ww. obszarze, obejmującym także teren ww. działek nr (...), ze środków pochodzących częściowo z kredytu bankowego, opisany wyżej 16-kondygnacyjny budynek mieszkalno-usługowy z garażem podziemnym. W dniu 22 lutego 1974 r. została wydana decyzja o pozwoleniu na użytkowanie budynku mieszkalnego przy ul. (...) w W.. Następnie budynek został zasiedlony przez członków (...). W 1976 r. (...) została przejęta przez (...) Spółdzielnię Mieszkaniową. W 1989 r. nastąpił podział (...) Spółdzielni Mieszkaniowej, m.in. na Spółdzielnię Budowlano-Mieszkaniową (...), która przejęła od (...) część jej majątku, w szczególności ww. budynek mieszkalno-usługowy. ( okoliczności bezsporne, opinia techniczna k. 30, decyzja o pozwoleniu na użytkowanie k. 41-42, uchwała nr 4/88 w sprawie podziału (...) k. 38-39, uchwała nr 2/89 w sprawie zasad podziału (...) wraz z załącznikiem k. 34-37, uchwała nr 3/89 w sprawie podziału (...) k. 33, zeznania świadka T. G. k. 107, 179, zeznania świadka R. S. k. 133-134, 179-180, zeznania świadka P. L. k. 134-135, 180-181, z akt sprawy I Co 1982/11: zeznania świadka G. L. k. 41-42, zeznania świadka T. G. k. 42, zeznania prezesa zarządu wnioskodawcy J. R. k. 168-169, 181, z dołączonych akt lokalizacyjnych, segregator żółty: oświadczenia k. 327, 326).

Od czasu wybudowania opisanego powyżej budynku, (...) (a następnie jej następcy prawni), zarządzała nim i administrowała, jako całością, nie czyniąc różnic w traktowaniu części wysokiej i niskiej budynku oraz części podziemnej. Spółdzielnia m.in. zapewniała utrzymywanie czystości w przedmiotowym budynku, zlecała dokonywanie jego niezbędnych remontów, pobierała od mieszkańców budynku opłaty eksploatacyjne, a także wynajmowała innym podmiotom lokale użytkowe - usytuowane zarówno w części wysokiej, jak i niskiej ww. budynku - i czerpała dochody z tego tytułu. Powyższy stan rzeczy trwa nieprzerwanie i niezmiennie do chwili obecnej. ( okoliczności bezsporne, umowy najmu lokali użytkowych k. 46-70, protokół przekazania lokalu k. 71, zeznania świadka T. G. k. 107, 179, zeznania świadka R. S. k. 133-134, 179-180, zeznania świadka P. L. k. 134-135, 180-181, zeznania prezesa zarządu wnioskodawcy J. R. k. 168-169, 181).

Po wydzieleniu się ze (...) Spółdzielni Mieszkaniowej, od początku lat 90-tych, (...) rozpoczęła intensywne starania w celu uregulowania stanu prawnego gruntu, na którym posadowiony był opisany wyżej budynek mieszkalno-usługowy, poprzez uzyskanie prawa użytkowania wieczystego do tego terenu. W celu uzgodnienia warunków, na jakich ww. grunty mogłyby zostać przekazane (...) w użytkowanie wieczyste, członkowie zarządu (...) spotykali się z przedstawicielami m.st. W., a także prowadzili regularną korespondencję w powyższej sprawie. Mimo prowadzonych między stronami przez wiele lat negocjacji dotyczących powyższej kwestii, m.st. W. nie wyraziło zgody na ustanowienie na rzecz Spółdzielni użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę nr (...). Aby zaprotestować temu stanowi rzeczy Spółdzielnia złożyła skargę na bezczynność m.st. W., polegającą na nieuwzględnieniu wniosku spółdzielni o ustanowienie na jej rzecz użytkowania wieczystego działki nr (...), jednak nie przyniosło to zmiany stanowiska m.st. W.. ( wniosek o ustanowienie użytkowania wieczystego z dn. 13.10.1992 r. k. 165, wniosek spółdzielni z dn. 17.11.1995 r. o ustanowienie użytkowania wieczystego k. 161, pismo (...) D.-Gminy W.-M. z 23.09.1992 r. k. 164, pismo Urzędu Gminy W.-Centrum z 2.09.1997 r. k. 159-160, zeznania świadka R. S. k. 133-134, 179-180, zeznania świadka P. L. k. 134-135, 180-181, zeznania prezesa zarządu wnioskodawcy J. R. k. 168-169, 181, z dołączonych akt lokalizacyjnych, segregator niebieski: wniosek spółdzielni z dn. 31.08.2001 r. o ustanowienie użytkowania wieczystego k. 258).

Pozwem z dnia 21 sierpnia 2000 r., skierowanym przeciwko m.st. W., (...) wniosła o zobowiązanie pozwanego do złożenia oświadczenia woli w przedmiocie ustanowienia na rzecz Spółdzielni użytkowania wieczystego działki nr (...) o powierzchni 1.585 m ² bez przetargu i bez pierwszej opłaty oraz nieodpłatnego przeniesienia własności budynku. (...) domagała się ustanowienia na jej rzecz ww. prawa do nieruchomości na podstawie art. 204 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, powołując się na fakt wieloletniego użytkowania przez spółdzielnię działki nr 16/2. Postanowieniem z dnia 13 stycznia 2003 r. Sąd zawiesił postępowanie w powyższej sprawie na zgodny wniosek stron, które dostrzegły możliwość ugodowego zakończenia sporu poprzez ustanowienie użytkowania wieczystego ww. gruntu na rzecz (...). Postanowieniem z dnia 25 lutego 2006 r. Sąd umorzył postępowanie w ww. sprawie, wobec niezłożenia przez żadną ze stron przez kolejne 3 lata wniosku o podjęcie postępowania. ( pozew w sprawie sprawy III C 2021/01 k. 157-158, protokoły rozpraw k. 162, 166, postanowienie k. 167, z dołączonych akt lokalizacyjnych, segregator niebieski: pozew z załącznikami 228-224, pismo przewodnie z adnotacjami k. 230).

W kolejnych latach (...) nadal konsekwentnie domagała się od m.st. W. ustanowienia prawa użytkowania wieczystego działki nr (...). Pismem z dnia 12 lutego 2009 r. (...) poinformowała Urząd m.st. W., że rozważa możliwość unieważnienia pięciu aktów notarialnych dotyczących przekształceń spółdzielczych praw do lokalu w prawo odrębnej własności, pod warunkiem uzyskania od m.st. W. wiążącej deklaracji o terminie ustanowienia prawa wieczystego użytkowania na rzecz spółdzielni. ( z dołączonych akt lokalizacyjnych, segregator żółty: pismo (...) z dn. 12.02.2009 r. k. 599).

Ostatecznie, wobec nieskuteczności podejmowanych przez (...) wieloletnich starań o ustanowienie na jej rzecz użytkowania wieczystego działki nr (...), władze spółdzielni podjęły decyzję o złożeniu wniosku do sądu o stwierdzenie zasiedzenia powyższej nieruchomości. ( zeznania prezesa zarządu wnioskodawcy J. R. k. 168-169, 181).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie powołanych wyżej dokumentów i kopii dokumentów, zgromadzonych w aktach sprawy oraz dołączonych aktach lokalizacyjnych terenu przy ul. (...). Sąd uznał ww. dokumenty i kserokopie dokumentów za zgodne z rzeczywistym stanem rzeczy, ich prawdziwość nie budziła wątpliwości i nie została skutecznie zakwestionowana przez wnioskodawcę ani przez uczestnika postępowania. W ocenie Sądu dowody te, w zakresie, w jakim stanowiły podstawę poczynionych w niniejszej sprawie ustaleń faktycznych, tworzą razem zasadniczo spójny i nie budzący wątpliwości w świetle wskazań wiedzy i doświadczenia życiowego, a przez to zasługujący na wiarę materiał dowodowy.

Ustalenia faktyczne w niniejszej sprawie Sąd poczynił ponadto w oparciu o wiarygodne dowody z zeznań świadków: T. G., R. S., P. L. i G. L., którzy zgodnie potwierdzili fakt władania, zarządzania i administrowania przez (...) nieruchomością przy ul. (...), od czasu wybudowania tam w latach 70-tych budynku mieszkalno-usługowego do chwili obecnej.

W ocenie Sądu, zeznania powyższych osób okazały się natomiast niewystarczające do ustalenia, że Spółdzielnia władała działką nr (...) jak właściciel, a tym samym - odmiennie niż działką (...), pozostającą w użytkowaniu wieczystym Spółdzielni. Powyżsi świadkowie z jednej strony twierdzili bowiem, że Spółdzielnia uważała się za właściciela nieruchomości objętej wnioskiem, a z drugiej podnosili, że „postrzegali powyższy kompleks jako jedną nieruchomość”, „że celem Spółdzielni było uzyskanie prawa użytkowania wieczystego gruntów” ( k. 135,180 - zeznania świadka P. L. ) oraz że „ Spółdzielnia wystąpiła do urzędu o przekazanie tych gruntów w użytkowanie wieczyste” ( k. 179 - zeznania świadka R. S. ). Świadek P. L. przyznał, że dziwi go, dlaczego m.st. W. nie ustanowiło jak dotąd prawa użytkowania wieczystego przedmiotowego gruntu na rzecz spółdzielni, skoro Spółdzielnia płaciłaby wtedy na jego rzecz opłaty za użytkowanie wieczyste ( k. 180). Świadek T. G. stwierdził natomiast, że nie ma wiedzy na temat tego, czy Spółdzielnia próbowała uregulować stan prawny nieruchomości objętej wnioskiem ( k. 179).

Co więcej, z treści zeznań powyższych świadków wynika, iż swoje przekonanie o tym, że Spółdzielnia traktowała przedmiotową nieruchomość jak swoją własność wywodzili z faktu administrowania nią przez Spółdzielnię, co tymczasem świadczy tylko o władaniu nieruchomością, niekoniecznie jednak w zakresie prawa własności. Żaden z powyższych świadków nie wskazał natomiast takich działań Spółdzielni, które świadczyłyby o samoistnym charakterze posiadania działki nr (...) przez Spółdzielnię, w szczególności zaś - odróżniających to posiadanie od posiadania w zakresie prawa użytkowania wieczystego.

Oceniając zeznania strony postępowania - prezesa zarządu wnioskującej Spółdzielni (...) - Sąd uznał je za wiarygodne w zakresie, w jakim znajdowały potwierdzenie w całokształcie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, tj. co do faktu władania i zarządzania nieruchomością przy ul. (...) przez Spółdzielnię i jej poprzedników prawnych od lat 70-tych oraz konsekwentnego ubiegania się przez Spółdzielnię o uzyskanie prawa użytkowania wieczystego działki nr (...).

Sąd nie ustalał stanu faktycznego w oparciu o dokumenty znajdujące się na k. 119-122 akt sprawy, uznając, że ich treść nie miała znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy.

S ą d Rejonowy zwa ż y ł , co nast ę puje:

Wniosek Spółdzielni Budowlano-Mieszkaniowej (...) w W. o stwierdzenie zasiedzenia prawa własności nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) przy ul. (...) w W. podlega oddaleniu.

Zasiedzenie polega na tym, że nieuprawniony posiadacz nabywa własność rzeczy wskutek faktycznego wykonywania tego prawa w ciągu oznaczonego w ustawie czasu. Podstawową funkcją zasiedzenia jest eliminacja długotrwałej rozbieżności między faktycznym wykonywaniem uprawnień właścicielskich a formalnoprawnym stanem własności, co przyczynia się do ustabilizowania i uporządkowania stosunków społecznych pod względem prawnym (J. St. Piątowski (w:) System prawa cywilnego, red. W. Czachórski, t. II, Prawo własności i inne prawa rzeczowe, red. tomu J. Ignatowicz, Ossolineum 1977, s. 311). Bez wątpienia zasiedzenie odbywa się ze szkodą dla interesu dotychczasowego właściciela. Następuje to wszakże na skutek jego zaniedbania, przejawiającego się długotrwałym tolerowaniem cudzego posiadania. Zatem w kontekście ogólnego interesu społeczno-gospodarczego upada idea trwałej ochrony prawa własności, uzyskuje zaś przewagę tendencja ciągłego porządkowania stosunków własnościowych. (E. Gniewek, Kodeks cywilny. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe. Komentarz, Zakamycze, 2001, Komentarz do art. 172 k.c.)

Należy wskazać, że możliwość nabycia własności rzeczy w drodze zasiedzenia jest odstępstwem od konstytucyjnej zasady nienaruszalności własności, dlatego wszelkie wątpliwości w niniejszej sprawie należało interpretować i tłumaczyć na korzyść dotychczasowego właściciela nieruchomości ( vide: art. 64 ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z 2 kwietnia 1997 roku, Dz. U. Nr 78, poz. 483 ze zm.; wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 7 lutego 2001 roku, K 27/00, OTK Zbiór Urzędowy z 2001 roku, nr 2, poz. 29; postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 października 2010 roku, IV CSK 152/10, LEX nr 707912).

Zgodnie z art. 172 k.c., posiadacz nieruchomości w dobrej wierze nabywa jej własność po upływie 20 lat nieprzerwanego jej posiadania, natomiast posiadacz w złej wierze - po upływie lat 30. Konieczną dla zasiedzenia przesłanką jest przy tym samoistny charakter posiadania.

W przedmiotowej sprawie przedmiotem wniosku o stwierdzenie nabycia własności była nieruchomość należąca do miasta stołecznego W., a przed dniem 27 maja 1990 r. - do Skarbu Państwa. W tym miejscu należy zatem wskazać na wymagane przez prawo warunki, w jakich może nastąpić zasiedzenie takiej nieruchomości. Z dniem 21 lipca 1961 r., tj. od wejścia w życie niektórych przepisów ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz. U. z 1961 r. Nr 32, poz. 159 z późn. zm.) – w tym również jej art. 7 – zaczął obowiązywać zakaz nabywania własności terenu państwowego w drodze zasiedzenia. Dodać w tym miejscu należy, że z dniem 1 stycznia 1965 r. wszedł w życie Kodeks cywilny, który w art. 177 wprowadził ogólny zakaz nabywania wszelkich nieruchomości państwowych przez zasiedzenie. Zgodnie z tym przepisem, przepisów o nabyciu własności przez zasiedzenie nie stosowało się, jeżeli nieruchomość była przedmiotem własności państwowej.

Od dnia 1 stycznia 1951 r., tj. daty wejścia w życie ustawy z dnia 20 marca 1950 r. o terenowych organach jednolitej władzy państwowej teren objętej wnioskiem działki nr (...) z mocy prawa stał się własnością Skarbu Państwa. Z kolei z dniem 27 maja 1990 r., tj. dnia wejścia w życie ustawy z dnia 10 maja 1990 r. - Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych powyższa działka na podstawie art. 5 ust. 1 uległa komunalizacji z mocy prawa i stała się własnością D. - Gminy W. - M.. Obecnie zgodnie z art. 20 ust. 1 ustawy z dnia 15 marca 2002 r. o ustroju m.st. W., powyższa działka nr (...) stanowi własność miasta stołecznego W..

Przepis art. 177 k.c., o którym była mowa wyżej, wyłączający możliwość nabycia prawa własności nieruchomości państwowej przez zasiedzenie, został uchylony z dniem 1 października 1990 r. przez art. 1 pkt 34 ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny (Dz. U. z 1990 r. Nr 55, poz. 321). Art. 10 tej ustawy stanowił, że jeżeli przed dniem jej wejścia w życie istniał stan, który według przepisów dotychczasowych wyłączał zasiedzenie nieruchomości, a według przepisów obowiązujących po wejściu w życie tej ustawy prowadzi do zasiedzenia, zasiedzenie biegnie od dnia wejścia jej w życie; jednakże termin ten ulega skróceniu o czas, w którym powyższy stan istniał przed wejściem w życie ustawy, lecz nie więcej niż o połowę. Ponadto, zgodnie z poglądem, który Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę w pełni podziela, a wyrażonym przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 13 stycznia 1995 r. (sygn. III CZP 174/94, Lex nr 4164), „Artykuł 10 ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 55, poz. 321) ma także zastosowanie do nieruchomości państwowych, które z dniem 27 maja 1990 r. stały się z mocy prawa mieniem komunalnym”.

Terminy zasiedzenia określa obecnie art. 172 k.c. Paragraf pierwszy tego artykułu stanowi, iż posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeśli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba, że uzyskał posiadanie w złej wierze. Natomiast w myśl jego § 2, po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

W świetle treści normatywnej powołanego przepisu, zasiedzenie nieruchomości stanowiącej obecnie działkę ewidencyjną nr (...) mogło nastąpić - przy przyjęciu złej wiary posiadacza - najwcześniej z dniem 27 maja 2005 r., pod warunkiem, że stan, który według aktualnie obowiązujących przepisów prowadzi do zasiedzenia, istniał w odniesieniu do niej co najmniej od dnia 27 maja 1975 r.

Na tle powołanego wyżej przepisu art. 172 k.c., do nabycia własności w drodze zasiedzenia konieczne jest spełnienie trzech przesłanek:

1) samoistnego posiadania nieruchomości;

2) nieprzerwanego posiadania nieruchomości,

3) posiadania nieruchomości przez wymagany okres czasu, wskazany we właściwych przepisach obowiązujących w czasie biegu zasiedzenia,

przy czym wszystkie powyżej wymienione przesłanki zasiedzenia muszą wystąpić łącznie.

W ocenie Sądu, Spółdzielnia będąca wnioskodawcą w niniejszej sprawie nie spełniła powyższych przesłanek w odniesieniu nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...). Z całokształtu materiału dowodowego zgromadzonego w toku postępowania sądowego wynika bowiem, że Spółdzielnia była - i jest również obecnie - posiadaczem zależnym objętej wnioskiem nieruchomości.

Zgodnie z przepisem art. 336 k.c., posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny). A zatem, posiadaczem samoistnym jest ten, kto sprawuje faktyczne władztwo nad rzeczą (element corpus), a ponadto ten stan rzeczy stanowi odzwierciedlenie istniejącego po jej stronie zamiaru wykonywania tegoż władztwa dla siebie, w takim zakresie, w jakim czyni to właściciel (element animus rem sibi habendi). Praktycznie zaś wypada kierować się - przy ustalaniu charakteru posiadania - manifestowanym na zewnątrz wobec otoczenia zachowaniem posiadacza ( E. Gniewek, Kodeks cywilny. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe. Komentarz, Zakamycze, 2001, Komentarz do art. 172 k.c.).

Należy podkreślić, że zgodnie z art. 339 k.c. domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest jej posiadaczem samoistnym. W świetle tak sformułowanego domniemania, dla ustalenia posiadania samoistnego wystarczy (jako przesłanka domniemania) dowód faktycznego władania rzeczą ( corpus). Nie trzeba zaś dowodzić elementu władania rzeczą dla siebie jak właściciel ( animus rem sibi habendi cum animo domini) – por.: E. G.: Komentarz do art. 339 kodeksu cywilnego (Dz.U.64.16.93) teza 3 [w:] E. G.: Kodeks cywilny. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe. Komentarz. Wyd. Z., 2001 r. Kwestię spełnienia przesłanki samoistności posiadania należy więc w niniejszym postępowaniu rozpatrywać od strony negatywnej, a więc pod kątem oceny, czy zgromadzony w sprawie materiał dowodowy dostarczył podstaw do stwierdzenia istnienia okoliczności świadczących o tym, że władztwo nad przedmiotową nieruchomością było sprawowane przez Spółdzielnię w sposób właściwy dla posiadacza zależnego. Na tak sformułowane pytanie należy zdaniem Sądu udzielić odpowiedzi twierdzącej.

W niniejszej sprawie okoliczność faktycznego władania objętą wnioskiem nieruchomością przez Spółdzielnię nie była kwestionowana przez uczestnika. Wątpliwości nie budził także fakt wybudowania przez wnioskodawcę - ze środków uzyskanych przez niego z kredytu bankowego - budynku mieszkalnego, którego część posadowiona jest na powyższym terenie. Poza sporem było również to, że Spółdzielnia samodzielnie administrowała przedmiotowym budynkiem mieszkalno-usługowym, w szczególności jego niską częścią (usługową).

Z całokształtu materiału dowodowego zgromadzonego w niniejszej sprawie wynika jednoznacznie, iż powyższe działania (...) podejmowała jako posiadacz zależny, nie traktując przedmiotowej nieruchomości jak właściciel, a tylko - jak użytkownik wieczysty. Dla oceny charakteru posiadania istotny jest bowiem przede wszystkim przejawiany na zewnątrz stosunek posiadacza do gruntu. Mając zatem na względzie niekwestionowany przez wnioskodawcę fakt długoletniego, konsekwentnego (włącznie z wytoczeniem o to powództwa przed sądem) ubiegania się przez Spółdzielnię o status użytkownika wieczystego przedmiotowej nieruchomości, Sąd uznał, że domniemanie samoistności posiadania przewidziane w art. 339 k.c. zostało w niniejszej sprawie obalone. Na marginesie należy również wskazać, iż zgodnie z ugruntowanym w orzecznictwie poglądem, który Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę przyjmuje za własny, niemożliwe jest nabycie przez zasiedzenie prawa użytkowania wieczystego gruntu, który wcześniej nie był przedmiotem tego prawa ( vide: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 11 grudnia 1975 r. III CZP 63/75, OSNC 1976/12/259).

Należy podkreślić, że treść opisanej wyżej w ustaleniach faktycznych korespondencji pomiędzy Spółdzielnią a m.st. W. wyraźnie wskazuje, że (...) już od początku lat 90-tych dążyła do ustanowienia na jej rzecz prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości, a zatem jej celem było (i - jak się wydaje - nadal jest) prawne uregulowanie posiadania zależnego tego gruntu. W ocenie Sądu, powyższe przemawia zatem za przyjęciem, że taki sam - zależny - charakter ma również władztwo, jakie Spółdzielnia faktycznie sprawuje nad przedmiotową nieruchomością. Skoro bowiem wnioskodawca stara się uzyskać status posiadacza zależnego objętego jego faktycznym władztwem gruntu, nie sposób byłoby mu w tej sytuacji przypisać także drugiego koniecznego dla posiadania samoistnego elementu, tj. władania rzeczą dla siebie jak właściciel ( animus rem sibi habendi cum animo domini).

Na marginesie należy podnieść, że zgodnie z ugruntowanym w orzecznictwie poglądem, który Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę przyjmuje za własny, posiadania w zakresie użytkowania wieczystego nie można utożsamiać z posiadaniem właścicielskim, z którym wiąże się m.in. uważanie się za uprawnionego do rozporządzenia rzeczą (art. 140 k.c.). Możliwe jest co najwyżej zasiedzenie prawa użytkowania wieczystego przez posiadacza w zakresie tego prawa, wymierzone przeciwko użytkownikowi wieczystemu. ( vide: uzasadnienia postanowień Sądu Najwyższego: z dnia 11 grudnia 2009 r. V CSK 183/09, Lex nr 627249, z dnia 8 października 2008 r., V CSK 146/08, Lex nr 510987).

Zdaniem Sądu, nie ulega przy tym wątpliwości, że administrowanie i zarządzanie przez wnioskodawcę objętą wnioskiem działką, a nawet opłacanie podatku od tej nieruchomości (o ile rzeczywiście miało miejsce, bo wnioskodawca tego nie udowodnił) nie są wystarczające do uznania Spółdzielni za samoistnego posiadacza ww. terenu. Jak bowiem wcześniej wyłuszczono, konsekwentne ubieganie się przez wnioskodawcę o status użytkowania wieczystego gruntu wyklucza przyjęcie, że Spółdzielnia traktowała przedmiotową działkę jak swoją własność w rozumieniu przepisu art. 336 k.c. in principio.

Wymaga przy tym podkreślenia, że wniosek o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie nie stanowi alternatywy dla wniosku o ustanowienie użytkowania wieczystego. Składając ten ostatni wniosek (...) (konsekwentnie przez wiele lat) dała bowiem jednoznaczny wyraz respektowania praw właściciela do przedmiotowego gruntu oraz dążenia do uregulowania stanu prawnego poprzez uzyskanie prawa adekwatnego do rzeczywistego charakteru posiadania tej nieruchomości, tj. posiadania zależnego.

Zgodnie z zajmowanym w orzecznictwie Sądu Najwyższego stanowiskiem, które Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę w pełni podziela, posiadacz, który płaci właścicielowi za korzystanie z rzeczy, nie może być uznany za takiego, który nie ma potrzeby liczenia się z uprawnieniami właścicielskimi innej osoby, choćby korzystał z niej z wyłączeniem innych osób, pobierał pożytki i dochody, a nawet uważał się za uprawnionego do rozporządzania nią. Płacenie wynagrodzenia za korzystanie z cudzego gruntu wyklucza możliwość uznania posiadania tego gruntu za prowadzące do zasiedzenia posiadanie właścicielskie ( vide: uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2011 r., IV CSK 425/10, Lex nr 1129146).

W ocenie Sądu, powyższy pogląd należy odnieść również do sytuacji, jaka zaistniała w stanie faktycznym rozpoznawanej sprawy, tj. gdy posiadacz nieruchomości wprawdzie nie uiszcza opłat na rzecz właściciela, ale przez wiele lat konsekwentnie dąży do tego, aby takie opłaty uiszczać - składając wnioski o ustanowienie na jego rzecz prawa użytkowania wieczystego gruntu. Należy bowiem wskazać, iż (...) nie uiszczała na rzecz m.st. W. opłat z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowego gruntu bynajmniej nie dlatego, że traktowała go jak swoją własność, tylko ze względu na nieuwzględnienie jej wniosku o ustanowienie tego prawa na jej rzecz na wskazanych przez Spółdzielnię warunkach, tj. bez obowiązku uiszczania tzw. pierwszej opłaty.

Dodatkowo należy podnieść, że Spółdzielnia nie wykazała również, by jakiekolwiek inne osoby traktowały ją jak podmiot uprawniony do rozporządzania terenem działki nr (...). W szczególności, w świetle przepisu art. 235 § 1 k.c., chybiony jest argument wnioskodawcy, jakoby o jego samoistnym posiadaniu ww. działki świadczyło określanie go - notabene przez niego samego - jako właściciela tej nieruchomości w treści umów zawieranych z najemcami lokali użytkowych usytuowanych w niskiej części budynku. Należy też podnieść, iż Spółdzielnia zawierała te umowy w ramach administrowania przedmiotową nieruchomością, będąc jej posiadaczem zależnym. Nie ulega przy tym wątpliwości, że umowy te nie stanowiły czynności prawnych rozporządzających, do których dokonania uprawniony byłby wyłącznie właściciel. Co więcej, jak przyznała prezes zarządu wnioskodawcy J. R., Spółdzielnia była określana mianem właściciela nieruchomości również w umowach zawieranych z najemcami lokali użytkowych usytuowanych w wysokiej części budynku, która jest posadowiona na działce nr (...), pozostającej w użytkowaniu wieczystym wnioskodawcy.

Mając powyższe na względzie Sąd uznał, że (...) nie spełniła w odniesieniu do nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) przesłanki samoistności posiadania, niezbędnej do nabycia prawa własności tego gruntu w drodze zasiedzenia.

Niezależnie od powyższych rozważań należy wskazać, iż Spółdzielnia nie wykazała także, aby traktowała teren objętej wnioskiem nieruchomości w inny sposób (w szczególności - jak właściciel), niż działkę nr (...). Mając zaś na względzie okoliczność, że obie działki: 16/1 i 16/2, są zabudowane jednym budynkiem mieszkalno-usługowym ze wspólnym garażem podziemnym, niewątpliwie brak podstaw do przyjęcia powyższego założenia a priori. Odmiennego stanowiska w tym zakresie nie uzasadnia w szczególności okoliczność, że Spółdzielnia czerpała dochody z wynajmu lokali użytkowych usytuowanych w części niskiej budynku, położonej na działce nr (...). Powyższy sposób korzystania z ww. części budynku był bowiem podyktowany wyłącznie tym, że nie było w niej lokali mieszkalnych. Znamienne jest przy tym, iż w części wysokiej budynku również znajdują się lokale użytkowe, które Spółdzielnia również wynajmuje - w tym zakresie traktuje zatem obie (niską i wysoką) części budynku w taki sam sposób.

Między stronami było poza sporem, że niska część budynku jest posadowiona częściowo w granicach działki nr (...), co do której Spółdzielni przysługuje prawo użytkowania wieczystego. Niesporne było również to, że garaż podziemny jest usytuowany pod obiema częściami budynku, a tym samym - zarówno w granicach działki nr (...), jak i częściowo w granicach działki objętej wnioskiem. W tym stanie rzeczy, w ocenie Sądu, za chybione i niewiarygodne należy uznać forsowane przez wnioskodawcę twierdzenie, jakoby Spółdzielnia traktowała nieruchomość zajętą pod część niską budynku w sposób odmienny, niż pozostałą część budynku. Nie sposób bowiem uznać za przekonującą koncepcji, według której Spółdzielnia traktowałaby jak swoją własność działkę nr (...), na której posadowiona jest część niska budynku, skoro fragment tej części budynku znajduje się na terenie działki nr (...), pozostającej w użytkowaniu wieczystym Spółdzielni.

Należy przy tym podkreślić, że Spółdzielnia wnosiła o stwierdzenie zasiedzenia przez nią prawa własności wyłącznie nieruchomości stanowiącej działkę nr (...), a zatem Sąd nie mógłby np. stwierdzić (nawet, gdyby było to zasadne, do czego notabene brak podstaw) zasiedzenia prawa własności także co do części działki nr (...). Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę w pełni podziela bowiem stanowisko Sądu Najwyższego, wyrażone w uzasadnieniu postanowienia z dnia 9 grudnia 2009 r. (IV CSK 297/09, LEX nr 584771), zgodnie z którym sąd będąc związany żądaniem wniosku, nie mógłby orzec o zasiedzeniu nieobjętej wnioskiem nieruchomości, nawet gdyby poczynione ustalenia faktyczne uzasadniały takie rozstrzygnięcie. W sprawach o zasiedzenie zastosowanie ma bowiem z mocy art. 13 § 2 k.p.c. wynikająca z art. 321 § 1 k.p.c. zasada związania granicami żądania. Podobny pogląd Sąd Najwyższy wyraził także już wcześniej, w postanowieniu z dnia 7 października 2005 r. (IV CK 133/05, LEX nr 399747), podnosząc, iż wynikająca z art. 321 § 1 k.p.c. zasada rządząca rozstrzyganiem spraw w procesie cywilnym, według której zakres wyrokowania jest określony żądaniem powoda, ma - zgodnie z art. 13 § 2 k.p.c. - odpowiednie zastosowanie także w postępowaniu nieprocesowym. Z tej przyczyny w postępowaniu tym sąd, jest - co do zasady - związany żądaniem wniosku. W sprawach o zasiedzenie owo związanie granicami żądania dotyczy przedmiotu zasiedzenia (np. określenia, czy chodzi o nabycie prawa własności nieruchomości lub jej oznaczonej części), nie zaś osoby, która nabyła prawo w drodze zasiedzenia, czy chwili, w której to nabycie nastąpiło.

Należy zważyć, że chociaż w postępowaniu o stwierdzenie zasiedzenia Sąd w pewnym zakresie ma obowiązek działania z urzędu, to jednak nie oznacza to w żadnym razie, aby do zadań Sądu należało poszukiwanie i dopuszczanie z urzędu dowodów na okoliczność wykazania posiadania przez wnioskodawcę objętej wnioskiem nieruchomości. Jak bowiem trafnie wskazał Sąd Najwyższy w uzasadnieniu postanowienia z dnia 13 października 2010 r. ( sygn. I CSK 582/09, Lex nr 661498), „Mimo że w postępowaniu o stwierdzenie zasiedzenia sąd nie jest związany żądaniem wniosku co do osoby, na której rzecz nastąpiło zasiedzenie ani co do wskazanego terminu nabycia prawa (art. 610 § 1 k.p.c. w zw. z art. 677 k.p.c.), nie ma jednak z urzędu obowiązku prowadzenia postępowania dowodowego w celu ustalenia okoliczności istotnych z punktu widzenia wnioskodawcy, zwłaszcza, kiedy korzysta on z fachowej pomocy prawnej.” Podobne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w uzasadnieniu postanowienia z dnia 4 grudnia 2008 r. ( sygn. I CSK 225/08 Lex nr 560502), wskazując, że: „(…) przesłankę domniemania stanowi uzyskanie posiadania nieruchomości. Tę przesłankę musi wykazać wnioskodawca, zgodnie z ogólnymi regułami ciężaru dowodzenia przewidzianymi w art. 6 k.c.”.

Kolejno należy zaznaczyć, że o tym, czy posiadaniu można przypisać cechę samoistności decyduje istniejący po stronie posiadacza zamiar wykonywania władztwa dla siebie jak właściciel, ale tylko w przypadku, gdy zamiar ten przejawia się w okazywanym na zewnątrz wobec otoczenia zachowaniu posiadacza. Do przyjęcia samoistności posiadania nie wystarcza natomiast samo wewnętrzne przeświadczenie posiadacza, że traktuje nieruchomość jak swoją własność. Zatem okoliczność, że Spółdzielnia „uważała się” (jak wskazywali niektórzy świadkowie) za właściciela objętej wnioskiem nieruchomości, bynajmniej nie była wystarczająca do uznania jej za samoistnego posiadacza tejże działki.

Nie ulega przy tym wątpliwości, że argumentem wystarczającym do uwzględnienia wniosku w niniejszej sprawie nie była długoletnia bierna postawa m.st. W. wobec konsekwentnych starań Spółdzielni o ustanowienie na jej rzecz prawa użytkowania wieczystego objętego wnioskiem gruntu.

Mając powyższe na względzie Sąd w punkcie 1. postanowienia oddalił wniosek.

Podstawę rozstrzygnięcia o kosztach postępowania (pkt 2. sentencji) stanowił art. 520 § 1 k.p.c. zgodnie z którym każdy uczestnik ponosi koszty postępowania związane ze swym udziałem w sprawie. Przepis powyższy określa ogólną zasadę ponoszenia kosztów w postępowaniu nieprocesowym, która może jednak w szczególnych sytuacjach ulec zmodyfikowaniu, świadectwem czego jest treść art. 520 § 2 i 3 k.p.c. Tym niemniej już nawet gramatyczna wykładnia wskazanych przepisów jednocześnie wskazuje, iż zastosowanie określonych w nich instytucji prawnej i obciążanie poszczególnych uczestników kosztami zależy od samodzielnej oceny i decyzji Sądu. W żadnym wypadku nawet stwierdzenie, że interesy uczestników były rozbieżne, nie powoduje to prawnego obowiązku zasądzania od któregokolwiek nich kosztów postępowania, jak to ma miejsce w procesie. Tego rodzaju interpretacja ww. przepisów jest powszechnie przyjęta i ustalona w orzecznictwie Sądu Najwyższego, co zostało potwierdzone m.in. w postanowieniu z dnia 15 lutego 2012 r. ( sygn. akt I CZ 1/12, Lex nr 1147731). Sąd w niniejszym składzie podziela pogląd, iż w postępowaniu nieprocesowym w zasadzie nie ma podstaw do domagania się przez uczestnika, który poniósł określone koszty, zwrotu ich od pozostałych uczestników. Stanowisko takie uzasadnione jest niezależnością i samodzielnością udziału w tym postępowaniu każdego uczestnika ( podobnie uznał Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 26 stycznia 2011 r., IV CZ 101/10, Lex nr 898272; oraz w postanowieniu z dnia 10 lutego 2012 r., II CZ 159/11, Lex nr 1162665; J. Budnowska, A. Zieliński: Zwrot kosztów postępowania nieprocesowego, Palestra 1995/7-8/58).

Mając na uwadze powyższe okoliczności Sąd uznał, iż brak podstaw do odstępowania od ogólnych zasad ponoszenia kosztów postępowania nieprocesowego i zasądzania od wnioskodawcy na rzecz uczestnika m.st. W. zwrotu koszów postępowania. W ocenie Sądu nie sposób też uznać, iż (...) postępowała w niniejszej sprawie niesumiennie lub oczywiście niewłaściwie. Niewątpliwie, jako podmiot od wielu lat korzystający z działki nr (...) i bezskutecznie starający się o prawne uregulowanie tego stanu rzeczy, prezes i członkowie zarządu Spółdzielni byli zaangażowani emocjonalnie w niniejszą sprawę. Wnioskodawca miał zatem pełne prawo przedstawiania wszelkich dozwolonych prawem dowodów dla ustalenia okoliczności faktycznych dotyczących niniejszej sprawy. W tym stanie rzeczy Sąd uznał, że brak podstaw do odstępowania od ogólnej zasady określonej w art. 520 § 1 k.p.c. i w pkt 2. postanowienia stwierdził, że zainteresowani ponoszą koszty postępowania związane ze swoim udziałem w sprawie.

Mając na uwadze wszystkie przedstawione powyżej okoliczności faktyczne i treść przepisów prawa, Sąd orzekł jak w sentencji.

ZARZĄDZENIE

Odpis postanowienia wraz z uzasadnieniem proszę doręczyć pełnomocnikowi wnioskodawcy.

Dnia 8 lipca 2015 roku.