Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 9 lutego 2016 r.

Sąd Apelacyjny w Gdańsku – Wydział V Cywilny w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 26 stycznia 2016 r. w Gdańsku na rozprawie

sprawy z powództwa H. C.

przeciwko K. K., M. K.
i (...)spółce
z ograniczoną odpowiedzialnością w G.

przy udziale (...) i Prokuratora Okręgowego w T.

o uznanie czynności prawnej za nieważną

na skutek apelacji powoda, Prokuratora Okręgowego w T.
i (...)

od wyroku Sądu Okręgowego w T.

z dnia 2 kwietnia 2015 r. sygn. akt I C 5/13

I.  Zmienia zaskarżony wyrok:

- w punkcie 1 (pierwszym) w ten sposób, że ustala, iż nieważna jest umowa sprzedaży nieruchomości położonej w G. przy ulicy (...), zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym, objętej księgą wieczystą (...) zawarta w dniu 5 kwietnia 2013r. pomiędzy (...)spółką
z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G. a małżonkami K. K. i M. K.,

- w punkcie 3 (trzecim) poprzez nakazanie ściągnięcia od pozwanych solidarnie na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w T. kwoty 31,275,60 zł (trzydzieści jeden tysięcy dwieście siedemdziesiąt pięć złotych sześćdziesiąt groszy) tytułem kosztów sądowych, od których powód był zwolniony;

II.  Nakazuje ściągnąć od pozwanych solidarnie na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w T. kwotę 31.200 zł (trzydzieści jeden tysięcy dwieście złotych) tytułem kosztów sądowych, od których powód był zwolniony w postępowaniu apelacyjnym.

Na oryginale właściwe podpisy.

V ACa 565/15

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Okręgowy w T. oddalił powództwo H. C. skierowane przeciwko K. K., M. Z.- (...) Spółki z o.o. w G. o ustalenie nieważności umowy z dnia 5 kwietnia 2013r. dotyczącej sprzedaży nieruchomości położonej w G. przy ulicy (...) w oparciu o którą (...) Sp. z o.o. w G. sprzedało K. K. i M. K. opisaną wyżej nieruchomość.

Sąd ten ustalił, że powód jest najemcą lokalu nr (...) przy ulicy (...) w G.. Nieruchomość przy ul. (...) w G. zabudowana jest wielomieszkaniowym budynkiem. W roku 2005 nieruchomość ta (i szereg innych) wniesiona została do pozwanej Spółki jako wkład niepieniężny przez (...)Sp. z o.o. w G., za aprobatą Prezydenta G. reprezentującego w pozwanej Spółce udziałowca – Gminę M. G.. Miało to na celu zwiększenie kapitału pozwanej Spółki i umożliwiało uzyskanie kredytu na budowę nowych domów. Wszystkie budynki wzniesione na nieruchomościach wniesionych do pozwanej Spółki jako aport wybudowane w latach czterdziestych ubiegłego wieku wymagały znacznych nakładów na kapitalne remonty. Upływy z czynszów z lokali przy ul. (...) pokrywały tylko koszty bieżących remontów.

Pozwana w grudniu 2012r. złożyła najemcom lokali przy ul. (...) propozycję kupienia przez nich całej nieruchomości za cenę 624.000 zł. Propozycja nie została przyjęta. Powód w roku 2012 złożył pozwanej Spółce ofertę zakupu lokalu. Pozwana odmówiła ponieważ jej zdaniem w grę mogło wchodzić jedynie kupno całej nieruchomości. Ostatecznie pozwani zawarli zaskarżoną umowę.

Sąd Okręgowy uznał, że sprzedaż nieruchomości a zwłaszcza starych i przynoszących straty w celu zdobycia kapitału na budowę nowych budynków, mieściła się w granicach przedmiotu działalności pozwanej określonych w art. 27 ust. 2 pkt. 5 ustawy z dnia 26 października 1995r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (tekst jedn. Dz.U. z 2013/255) jako „inna działalność związana z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą mieszkaniową”. W innym bowiem przypadku – zdaniem Sądu – niemożliwe byłoby wykonywanie głównego przedmiotu działalności, jaką jest budowa domów mieszkalnych. Z tej przyczyny uznał Sąd, że zbycie nieruchomości przy ul. (...) w G. przez pozwane(...)Sp. z o.o. w G. – było dopuszczalne.

W dalszej kolejności uznał też Sąd Okręgowy, że powód nie ma interesu prawnego na gruncie art. 189 k.p.c. do domagania się ustalenia zaskarżonej umowy. Sytuacja prawna powoda na skutek umowy, którą zawarli pozwani w dniu 5 kwietnia 2013r. nie uległa zmianie, gdyż bez względu na właściciela nieruchomości powód nadal jest najemcą lokalu nr (...) przy ul. (...). Mało tego, sytuacja powoda może się poprawić bowiem wysokość czynszu przewidziana w ustawie o niektórych formach popierania budownictwa jest wyższa niż wynikająca z ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz.U. 2014/150 ze zm.).

Apelację od wyroku Sądu Okręgowego wniósł Prokurator Okręgowy w T., powód oraz (...)występujące po stronie powoda.

We wszystkich trzech apelacjach głównymi zarzutami są zarzuty naruszenia art. 189 k.p.c. na skutek błędnego uznania, że powód nie ma interesu prawnego oraz naruszenie art. 27 ustawy z dnia 26 października 1995r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Nadto powód oraz (...)podnieśli zarzut naruszenia art. 233 k.p.c. poprzez błędne przyjęcie że budynek wielomieszkaniowy wzniesiony przy ul. (...) w G. nie przynosił dochodów lecz straty a koszty remontu znacznie przekraczały dochody z czynszu.

Wszyscy skarżący zgodnie wnieśli o zmianę wyroku i uwzględnienie powództwa.

Pozwani z kolei wnieśli o oddalenie apelacji.

Sąd Apelacyjny zważył co następuje:

W pierwszym rzędzie zauważyć należy, że podstawę zgłoszonego żądania stanowił art. 189 k.p.c. Zgodnie z tym przepisem powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. Pomimo zamieszczenia art. 189 w kodeksie postępowania cywilnego, przepis ten określa materialnoprawne przesłanki zasadności powództwa w którym powód domaga się sądowego ustalenia istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa. Brak istnienia interesu prawnego po stronie powoda powołującego się na art. 189 k.p.c. jest wystarczającą przesłanką do oddalenia powództwa.

Przyjmuje się powszechnie w literaturze przedmiotu jak i orzecznictwie, że pojęcie interesu prawnego należy rozumieć jako potrzebę prawną. Potrzeba ta wynika z sytuacji prawnej w jakiej powód się znajduje. W wyroku z dnia 9 lutego 2012r., III CSK 181/11 (OSNC 2012, nr 7-8, poz. 101) Sąd Najwyższy przyjął, że jeżeli powództwo o ustalenie stosunku prawnego lub prawa jest jedynym możliwym środkiem jego ochrony, powód ma interes prawny w żądaniu ustalenia. W uzasadnieniu tego wyroku Sąd Najwyższy podkreślił, że powództwo przewidziane w art. 189 k.p.c. ma znaczenie uniwersalne a interes prawny w rozumieniu tego przepisu stanowi szeroką formułę, obejmującą wiele sytuacji prawnych, w których uwikłany może być podmiot występujący z powództwem o ustalenie istnienia (nieistnienia) prawa lub stosunku prawnego.

Wbrew stanowisku Sądu Okręgowego sytuacja prawna powoda jako najemcy lokalu będącego w zasobach (...)byłaby zdecydowanie pewniejsza niż jego sytuacja jako najemcy lokalu funkcjonującego na wolnym rynku. Ustawa z 26 października 1995r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego w brzmieniu obowiązującym na dzień zawarcia zaskarżonej umowy stanowiła w art. 28 ust. 2, że czynsz o którym mowa w ust. 1 (za 1m ^{( 2)}) nie może być wyższy niż 4% wartości odtworzeniowej lokalu. Natomiast w art. 8a ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów… ustawodawca przewidział możliwość podwyżki czynszu z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu (ust. 4) oraz w określonych przypadkach, gdy właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu i zapewniającym zwrot kapitału i zysk (ust. 4a). Nadto należy przypomnieć, że towarzystwa budownictwa społecznego to podmioty, które z zasady mają wynajmować lokale tylko osobom o niskim dochodzie (art. 30 ust. 1) zaś wypowiedzenie umowy najmu jest ograniczone do przypadków składania przez najemców nieprawdziwych deklaracji o średnim miesięcznym dochodzie przypadającym na gospodarstwo domowe, nieskładania deklaracji w ogóle lub uzyskania tytułu prawnego do innego lokalu (art. 30 ust. 3, 4, 5, 6) nawet jeśli inne obowiązki wypełniają jako najemcy. Jeśli zaś chodzi o ustawę o ochronie praw lokatorów, to właściciel może najemcy wypełniającemu swoje obowiązki wypowiedzieć najem, także w przypadkach określonych w art. 11 ust. 4, 5 i 7 ustawy o ochronie praw lokatorów (tj. jeśli właściciel, jego zstępni, wstępni lub osoby wobec których właściciel ma obowiązek alimentacyjny zamierzają zamieszkać w lokalu, którego najem dotyczy).

Słowem dla powoda nie jest obojętne czy wynajmującym jest(...)czy inny podmiot swobodnie funkcjonujący na wolnym rynku, ponieważ w tym drugim przypadku jego prawa jako najemcy są gorzej chronione. Powód ma więc interes prawny w ustaleniu ważności umowy zawartej pomiędzy pozwanymi. Kwestia czy będąca przedmiotem zaskarżonej uchwały nieruchomość przynosi większe lub mniejsze dochody z czynszu jest dla rozstrzygnięcia sprawy obojętna.

Przechodząc do zarzutu naruszenia prawa materialnego należy przypomnieć, że towarzystwem budownictwa społecznego jest podmiot (spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, spółka akcyjna, spółdzielnia osób prawnych) powstały zgodnie z przepisami ustawy z dnia 26 października 1995r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (tekst jedn. Dz.U. z 2013 nr 255) – dalej jako u.n.f.p.b.m. – którego podstawowym przedmiotem działania jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadzie najmu (art. 27 ust. 1). Prowadzenie przez towarzystwo budownictwa społecznego działalności w tym obszarze jest obligatoryjne. Ponadto towarzystwo budownictwa społecznego może także: nabywać budynki mieszkalne, prowadzić remonty i modernizację obiektów przeznaczonych na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych na zasadach najmu, wynajmować lokale użytkowe znajdujące się w budynkach towarzystwa, sprawować na podstawie umów zlecenia zarząd budynkami mieszkalnymi i niemieszkalnymi niestanowiącymi jego własności, prowadzić inną działalność związaną z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą (art. 27 ust. 2 u.n.f.p.b.m.).

Przepis art. 27 cyt. ustawy zawiera zatem zamknięty katalog tych czynności, które stanowią przedmiot działalności towarzystwa budownictwa społecznego co oznacza zakaz podejmowania i wykonywania przez towarzystwo każdej innej działalności niż wymieniona w art. 27 ust. 1 i 2 u.n.f.p.b.m., sprowadzający się w istocie do zakazu wykonywania działalności niezwiązanej z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą.

W rozpoznawanej sprawie sporna była kwestia dopuszczalności zbycia przez (...)Sp. z o.o. w G. nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, w którym znajdują się lokale przeznaczone na wynajem. Sąd Najwyższy wypowiadając się w podobnej sprawie uznał, że zbycie przez towarzystwo budownictwa społecznego nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, w którym znajdują się wynajmowane lokale mieszkalne, jest niedopuszczalne, chyba, że nie wykracza poza granice przedmiotu działalności towarzystwa określone w art. 27 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 26 października 1995 o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 6 czerwca 2014r., III CZP 24/14 - k. 238).

W końcowej części uzasadnienia cytowanej uchwały Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że art. 27 u.n.f.p.b.m. ogranicza zdolność prawną towarzystwa budownictwa społecznego do dokonywania tylko takich czynności prawnych, które znajdują się w zakresie objętym normą prawną zawartą w tym przepisie. W konsekwencji każda czynność prawna dokonana przez towarzystwo budownictwa społecznego z przekroczeniem tych uprawnień powinna być oceniana jako czynność sprzeczna z ustawą, a przez to – na podstawie art. 58 § 1 k.c. – nieważna.

Analizując uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 6 czerwca 2014r. należy uznać, że Sąd Najwyższy generalnie przychylił się do poglądu, że towarzystwo budownictwa społecznego w świetle obowiązującej ustawy z 26 października 1995r. nie może zbywać nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, w którym są wynajmowane lokale bowiem taka czynność rozporządzająca pozostaje z reguły w sprzeczności z jej ustawowo określonym przedmiotem działalności. Ów przedmiot działalności w tym przypadku przekłada się na określony cel dla którego towarzystwa budownictwa społecznego w ogóle zostały powołane przez ustawodawcę.

Sąd Najwyższy w swojej uchwale pozostawia sądom powszechnym analizującym konkretne sprawy margines swobodnej oceny zakresu działania towarzystw. Sugeruje i wskazuje bowiem Sąd Najwyższy przykładowo sytuacje w których zbycie nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym w którym znajdują się wynajmowane lokale nie będzie wykraczać poza granice przedmiotu działalności określone w art. 27 ust. 1 i 2 u.n.f.p.b.m. Skoro zatem nie ma możliwości całkowitego zakazania towarzystwom zbywania takich nieruchomości, rzeczą sądu rozpoznającego konkretną sprawę jest umiejętne rozpoznanie wyjątkowości sytuacji, w których takie zbycie może być ocenione jako dopuszczalne a co za tym idzie powstrzymywać się od rozszerzania tego uprawnienia.

Przepis art. 27 ust. 2 pkt 5 u.n.f.p.b.m. zezwala towarzystwom prowadzić też inną działalność związaną z budownictwem mieszkaniowym. Związek ten musi zatem cechować dokonaną czynność. Trudno zaś jest uznać za działanie na rzecz budownictwa mieszkaniowego czynność, która wprost prowadzi do uszczuplenia zasobu mieszkaniowego. Wyprzedaż zasobów mieszkaniowych – nieopłacalnych z punktu widzenia towarzystwa – nie łączy się z jej podstawowym celem działania, którym jest nie tylko budowa ale też nabywanie lokali w celu rozbudowy, nadbudowy, remontów i modernizacji.

W rozpoznawanej sprawie nie istniała żadna wyjątkowa sytuacja (jak chociażby któraś z wymienionych przez Sąd Najwyższy w cytowanej wyżej uchwale) przymuszająca(...) do wyzbycia się części zasobów mieszkaniowych, poza chęcią pozbycia się budynków starych, wymagających od dłuższego czasu remontów, w których najemcami są ludzie niezamożni. Sama chęć budowania przez pozwane(...)nowych domów, prostych w eksploatacji, w miejsce zbywanych domów wymagających remontów nie pozostaje w związku z ustawowymi celami (...). Gdyby ustawodawca uznał, że towarzystwa budownictwa społecznego mogą bez ograniczeń obracać zabudowanymi budynkami, w których lokale są najmowane przez osoby o niskich dochodach (dla których zostały w istocie powołane towarzystwa budownictwa społecznego), to wymieniłby tę czynność jako jeden z przedmiotów działania towarzystw.

Reasumując, umowa będąca przedmiotem rozpoznawanej sprawy jest nieważna w rozumieniu art. 58 § 1 k.c. jako dokonana z przekroczeniem ustawowych kompetencji. Konsekwencją tego stanowiska jest zmiana zaskarżonego wyroku w granicach zaskarżenia (art. 386 § 1 k.p.c.). O kosztach procesu orzeczono stosownie do art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst jedn. Dz.U. z 2010/90/594 ze zm.).