Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 16 października 2018 r.

Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: SSR Jacek Głowacz

Protokolant: st. sekr. sąd. Wojciech Charciarek

po rozpoznaniu w dniu 2 października 2018 r. w Łodzi

na rozprawie

sprawy z powództwa A. S. (1)

przeciwko A. S. (2)

o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

1)  oddala powództwo;

2)  zasądza od A. S. (1) na rzecz A. S. (2) kwotę 1.847 (tysiąc osiemset czterdzieści siedem) zł tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwota 1.817 (tysiąc osiemset siedemnaście) zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Sygn. akt I C 352/14

UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 25 marca 2014 r. powód A. S. (1) wniósł o uzgodnienie treści księgi wieczystej nieruchomości nr (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi z rzeczywistym stanem prawnym poprzez:

a)  wpisanie go jako właściciela w udziale wynoszącym 5/24 części w miejsce pozwanej A. S. (2), a także

b)  wpisanie A. G. jako właścicielki nieruchomości w udziale wynoszącym 5/48 części w miejsce pozwanej A. S. (2).

Podstawą żądania jest uwzględnienie przez Sąd Okręgowy w Łodzi rewizji powoda od postanowienia z dnia 9 kwietnia 1971 r., wobec czego upadła podstawa ujawnienia w księdze wieczystej Skarbu Państwa jako współwłaściciela nieruchomości w 5/16 części w miejsce ojca powoda, tj. M. S.. Nie mogło zatem dojść do komunalizacji nieruchomości w tej części, a następnie jej sprzedaży przez Miasto Ł. na rzecz rodziców pozwanej, tj. B. i W. S. (1), którzy następnie darowali udział wynoszący ½ części w prawie własności nieruchomości na jej rzecz. /pozew- k. 2-9/

W odpowiedzi na pozew pozwana A. S. (2) wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych. Pozwana podkreśliła m.in., że zgodnie z decyzją Ministra Administracji i Cyfryzacji z dnia 8 października 2014 r. stwierdzono jedynie niezgodność z prawem decyzji komunalizacyjnej, a nie jej nieważność. Z kolei podstawą ujawnienia Skarbu Państwa jako współwłaściciela w księdze wieczystej była decyzja Prezydium Dzielnicowej Rady Narodowej z dnia 22 lutego 1971 r., która nigdy nie została uchylona, ani unieważniona. Powód w trakcie postępowania komunalizacyjnego nie skorzystał z możliwości złożenia zastrzeżeń do inwentaryzacji nieruchomości, choć karta inwentaryzacyjna nieruchomości wskazywała Skarb Państwa jako właściciela udział ½ części. W toku innego postępowania sądowego powód oświadczył ponadto, że nie będzie próbował wzruszyć odmowy wpisania A. G. i jego, natomiast będzie dochodzić odszkodowania pieniężnego od Skarbu Państwa. Pozwana wskazała także, iż powód nigdy nie uczestniczył finansowo w utrzymaniu przedmiotowej nieruchomości. To ojciec pozwanej W. S. (1) spłacił hipoteki obciążające nieruchomość, ponosił również wydatki na jej utrzymanie. /odpowiedź na pozew- k. 146-154/

W dalszym toku procesu stanowiska stron nie uległy zasadniczej zmianie.

Sąd ustalił:

Sporna nieruchomość jest położona w Ł. przy ul. (...) (dawniej ul. (...)) 19A i obejmuje obecnie działkę gruntu nr (...) w obrębie ewidencyjnym S. Dla nieruchomości tej Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi prowadzi księgę wieczystą nr (...). Księga wieczysta została urządzona w dniu 19 grudnia 1947 r. Proces migracji księgi do postaci elektronicznej w systemie informatycznym zakończył się w dniu 4 października 2004 r. Księgę ujawniono w tym systemie w dniu 18 października 2004 r. Jako jedyny właściciel nieruchomości w dziale II księgi ujawniona jest pozwana A. S. (2). /bezsporne; zupełna treść kw w portalu ekw.ms.gov.pl; wypis z rejestru gruntów- k. 12/

W dniu 6 czerwca 1945 r. J. i M. S. wstąpili w związek małżeński. /bezsporne; kopia odpisu skróconego aktu małżeństwa- k. 41/

Na podstawie umowy sprzedaży z dnia 19 grudnia 1947 r. M. S. i W. S. (2) nabyli w równych częściach od W. P. udział w prawie własności ww. nieruchomości wynoszący 5/8 części. /wypis aktu notarialnego- k. 109-111 zał. akt księgi wieczystej/

Postanowieniem z dnia 10 marca 1948 r. Sąd Grodzki w Ł. wpisał w dziale II księgi wieczystej M. S. i W. S. (2) w udziałach wynoszących po 5/16 części.

Postanowieniem z dnia 13 listopada 1948 r. Sąd Grodzki w Ł. wpisał w dziale II księgi J. S. (1) jako właściciela, któremu przysługiwał udział 3/16 części w prawie własności.

Postanowieniem z dnia 29 września 1960 r. wydanym w sprawie Ns I 2573/60 Sąd Powiatowy dla m. Łodzi stwierdził, że Skarb Państwa na podstawie przedawnienia (zasiedzenia) jest właścicielem 3/16 nieruchomości.

Na podstawie wpisu dokonanego przez Państwowe Biuro Notarialne w Ł. w dniu 9 kwietnia 1971 r. Skarb Państwa został ujawniony w dziale II jako właściciel nieruchomości, któremu przysługiwał udział wynoszący 5/16 części w miejsce M. S.. Podstawą wpisu był prawomocny wyrok Sądu Wojewódzkiego dla m. Łodzi z dnia 20 września 1966 r. wydany w sprawie o sygn. akt V K 25/66 orzekający całkowitą konfiskatę mienia J. S. (2). /postanowienia- k. 6, 15, 120, zawiadomienia- k. 61, 87, 98, odpis wyroku- k. 125 zał. akt księgi wieczystej; przesłuchanie powoda- k. 334/

M. S. zmarł w dniu 23 stycznia 1975 r., a spadek po nim nabyli: żona J. S. (2), syn A. S. (1) i wnuczka E. G. po 1/3 części.

J. S. (2) zmarła w dniu 3 marca 2009 r., a spadek po niej nabył syn A. S. (1). /odpisy postanowienia- k. 13, 15 oraz k. 136, 440 zał. akt księgi wieczystej/

Na podstawie wpisu dokonanego przez Państwowe Biuro Notarialne w Ł. w dniu 26 czerwca 1990 r. W. S. (1) został ujawniony jako właściciel nieruchomości w udziale wynoszącym 5/16 części w miejsce W. S. (2). Z kolei, na podstawie wpisu dokonanego w dniu 3 września 1990 r. w dziale II ujawniono W. S. (1) jako współwłaściciela nieruchomości w dziale 3/16 części w miejsce J. S. (1).

W piśmie z dnia 29 listopada 1990 r. skierowanym do Państwowego Biura Notarialnego A. S. (1) jako spadkobierca M. S. wskazał, że wykreślenie M. S. z księgi wieczystej było bezpodstawne, ponieważ nie mógł go dotyczyć przepadek mienia J. S. (2) oraz wniósł o doręczenie mu odpisu postanowienia.

W rewizji złożonej w dniu 10 stycznia 1991 r. A. S. (1) zaskarżył postanowienie (...), na mocy którego Skarb Państwa wpisano do księgi wieczystej jako współwłaściciela nieruchomości w miejsce M. S.. Wzmiankę dotyczącą rewizji opatrzono nr 426/91 i ujawniono ją w dziale II księgi wieczystej (s. 9 działu tomu IV księgi wieczystej załączonej do akt księgi wieczystej).

W dniu 14 czerwca 2000 r. powód zawarł z ojcem pozwanej W. S. (1) umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w Ł..

W procesie migracji księgi wieczystej do systemu informatycznego ujawniono wzmiankę nr 426/91/0 dostępną jedynie w wersji zupełnej księgi wieczystej i wykreśloną w dniu 29 sierpnia 2008 r. z omówieniem o treści „wzmianka papierowa winno być 416/91”.

Na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w Łodzi z dnia 1 września 2000 r. w dziale II księgi wieczystej wpisano jako współwłaściciela nieruchomości Gminę M. Ł. w ½ części w miejsce Skarbu Państwa. Postanowienie to zostało wydane w związku z treścią decyzji komunalizacyjnej Wojewody (...) z dnia 18 lutego 2000 r. stwierdzającą nabycie przez Gminę Ł. z dniem 27 maja 1990 r. ½ części nieruchomości. /odpis rewizji- k. 4; odpis umowy najmu- k. 80-82; odpis decyzji- k. 16-17, 156; odpis postanowienia- k. 27; postanowienia- k. 6, 15, 120, 121, 136, 183 zawiadomienia- k. 61, 87, 98, pismo- k. 99, odpis wyroku- k. 125, rewizja- k. 133-134 zał. akt księgi wieczystej, s. 9 tomu IV księgi wieczystej; zupełna treść kw w portalu ekw.ms.gov.pl; przesłuchanie powoda- k. 334; przesłuchanie pozwanej- k. 335/

Na podstawie umowy sprzedaży z dnia 8 października 2003 r. B. S. i W. S. (1) nabyli od Miasta Ł. do wspólności ustawowej udział wynoszący ½ części w prawie własności nieruchomości. W odpisach z księgi wieczystej nieruchomości nie zawarto informacji o wzmiance dotyczącej toczącego się postępowania rewizyjnego.

Na podstawie umowy sprzedaży z dnia 21 grudnia 2004 r. B. S. i W. S. (1) zbyli na rzecz A. S. (2) prawo odrębnej własności lokalu nr (...) znajdującego się w budynku wzniesionym na przedmiotowej nieruchomości wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej wynoszącym (...) części. Aktualnie dla przedmiotowego lokalu prowadzona jest księga wieczysta nr (...). Wpis prawa odrębnej własności lokalu został dokonany w dniu 20 maja 2005 r.

Na podstawie umowy darowizny z dnia 4 stycznia 2008 r. W. i B. S. darowali A. S. (2) udział wynoszący łącznie (...) części w prawie własności nieruchomości. W treści aktu notarialnego obejmującego umowę darowizny odnotowano, że w dziale II księgi wieczystej wpisana jest wzmianka nr 426/91/0.

Wpis A. S. (2) jako jedynej właścicielki nieruchomości został dokonany w dniu 1 lutego 2008 r. /wypisy aktów notarialnych- k. 59-63 oraz 212-214, 251-252, zawiadomienie o wpisie- k. 255-256 zał. akt księgi wieczystej; zupełna treść kw (...) w portalu ekw.ms.gov.pl; przesłuchanie pozwanej- k. 335-336/

Na mocy zarządzenia Przewodniczącego Wydziału Ksiąg Wieczystych z dnia 27 sierpnia 2008 r. akta księgi wieczystej przesłano Sądowi Okręgowemu w Łodzi celem rozpoznania rewizji. /zarządzenie- k. 260 akt księgi wieczystej/

Postanowieniem z dnia 16 października 2008 r. wydanym w sprawie o sygn. akt III Ca 1190/08 Sąd Okręgowy zmienił zaskarżony wpis z dnia 9 kwietnia 1971 r. i oddalił wniosek Skarbu Państwa o ujawnienie go w księdze wieczystej jako współwłaściciela nieruchomości w miejsce M. S.. Sąd Okręgowy stwierdził m.in., że nie ma podstaw do stwierdzenia, iż doszło do konfiskaty mienia M. S..

Postanowieniem z dnia 11 czerwca 2010 r. wydanym w sprawie o sygn. akt II CSK 128/10 Sąd Najwyższy odmówił przyjęcia do rozpoznania skargi kasacyjnej A. S. (2) od postanowienia Sądu Okręgowego w Łodzi. /kopia wypisu aktu notarialnego- k. 59-63; kopia protokołu rokowań- k. 64-67; odpis postanowienia- k. 36-37; kopie wypisów z k.w.- k. 68-73; postanowienie- k. 271-279, odpis postanowienia- k. 400-401 zał. akt księgi wieczystej/

Postanowieniem z dnia 5 września 2011 r. referendarz sądowy oddalił wniosek o wpisanie powoda i A. G. jako współwłaścicieli nieruchomości (odpowiednio w udziałach 10/48 części i 5/48 części). Referendarz zwrócił uwagę, że wniosek obejmował wpis uprawnionych w miejsce Skarbu Państwa, podczas gdy jako właścicielka nieruchomości ujawniona w księdze wieczystej jest jedynie A. S. (2). /postanowienie- k. 442 zał. akt księgi wieczystej/

Powód w dniu 26 lutego 2014 r. złożył wniosek o stwierdzenie nieważności decyzji komunalizacyjnej Wojewody (...) wydanej w dniu 18 lutego 2000 r. /odpis wniosku- k. 18-25/

Decyzją z dnia 8 października 2014 r. Minister Administracji i Cyfryzacji stwierdził, że decyzja komunalizacyjna Wojewody (...) z dnia 18 lutego 2000 r. została wydana z rażącym naruszeniem prawa (art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 10 maja 1990 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych, Dz. U. Nr 32, poz. 191 ze zm.). Co do zasady zachodził zatem podstawa do stwierdzenia nieważności decyzji na podstawie art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a., jednakże nabycie nieruchomości przez osoby fizyczne wywołało nieodwracalny skutek prawny w rozumieniu art. 156 § 2 k.p.a. Organy administracji publicznej nie są bowiem władne odwrócić tych skutków w ramach posiadanych kompetencji, tj. w drodze zastosowania indywidualnego aktu administracyjnego. /odpis decyzji- k. 138-140, 157-162/

Po rozpoznaniu wniosku powoda o ponowne rozpatrzenie sprawy, w decyzji z dnia 18 sierpnia 2015 r. Minister Administracji i Cyfryzacji utrzymał w mocy decyzję z dnia 8 października 2014 r.

Wyrokiem z dnia 11 marca 2016 r. wydanym w sprawie o sygn. akt I SA/Wa 1788/15 WSA w Warszawie oddalił skargę powoda na decyzję Ministra Administracji i Cyfryzacji z dnia 18 sierpnia 2015 r. w przedmiocie stwierdzenia nieważności przedmiotowej decyzji. /odpis wyroku z uzasadnieniem- k. 271-278/

Wyrokiem z dnia 17 maja 2018 r. wydanym w sprawie o sygn. akt I OSK 1690/16 NSA oddalił skargę kasacyjną powoda od wyroku WSA w Warszawie z dnia 11 marca 2016 r. NSA podzielił stanowisko, zgodnie z którym nieodwracalność skutków prawnych winna być rozumiana jako brak możliwości odwrócenia tych skutków w formach prawnych dostępnych organom administracji publicznej. Podniósł m.in., że nie oznacza to totalnej niemożliwości przywrócenia poprzedniego stanu prawnego. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych jest instytucją prawa cywilnego, a organ orzekający o stwierdzeniu nieważności decyzji w postępowaniu administracyjnym nie jest uprawniony do oceny, czy w danym przypadku prawo rzeczowe jest chronione rękojmią z art. 5 u.k.w.h. /odpis wyroku z uzasadnieniem- k. 313, 323-332/

Powyższy stan faktyczny nie jest sporny.

Sąd zważył:

Powództwo podlegało oddaleniu jako nieuzasadnione.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 u.k.w.h., w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności. Niezgodność stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym może dotyczyć zwłaszcza istnienia, podmiotu, przedmiotu i treści określonego prawa. Ciężar udowodnienia niezgodności spoczywa na stronie powodowej (por. wyroki SN z dnia 28 listopada 2001 r., IV CKN 506/00, LEX, z dnia 7 kwietnia 1999 r., I CKN 1079/97, OSNC z 1999 r., nr 11, poz. 189 i z dnia 19 stycznia 2012 r., IV CSK 309/11, LEX).

Już w tym miejscu wskazać należy, że Sąd podziela pogląd powoda wyrażony w pozwie (k. 8-9), w myśl którego żądanie uzgodnienia treści księgi wieczystej może dotyczyć także A. G., tj. drugiej spadkobierczyni M. S.. Wytoczenie powództwa w tej sprawie można bowiem potraktować jako czynność zmierzającą do zachowania wspólnego prawa (czynność zachowawczą) w rozumieniu art. 209 k.c. Należy podkreślić, że powód występował w interesie zachowania prawa współwłasności dla spadkobierców M. S. także inicjując postępowanie o stwierdzenie nieważności decyzji administracyjnej.

W tej konfiguracji procesowej, wytoczenie powództwa i uzyskanie zabezpieczenia roszczenia zmierza do ochrony i zachowania prawa przysługującego zarówno powodowi, jak i A. G.. Stąd też trafnie w wyroku SN z dnia 7 kwietnia 2006 r. (III CSK 114/05, OSP z 2007 r., nr 4, poz. 46) wskazano, że w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym wszczętej przez jednego ze współwłaścicieli nie zachodzi między nim a pozostałymi współwłaścicielami współuczestnictwo konieczne (por. E. Gniewek, Księgi wieczyste. Art. 1-58 ² KWU. Komentarz, Warszawa 2018, nb 2, Legalis). Jeden ze współwłaścicieli może wytoczyć powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej zwłaszcza wówczas, gdy pozostali współwłaściciele nie zgłosili sprzeciwu. Skutkuje to ograniczeniem czynnej legitymacji procesowej po stronie powodowej (por. wyrok SN z dnia 31 stycznia 2014 r., II CSK 254/13, LEX).

W okolicznościach tej sprawy nie zachodzą jakiekolwiek przesłanki do uznania, iż kwalifikacja czynności procesowych powoda jako czynności zachowawczych nastręcza wątpliwości lub trudności, co uzasadniałoby zawiadomienie A. G. o możliwości przystąpienia do postępowania w charakterze powódki na podstawie art. 195 § 1 k.p.c. (por. uchwała SN z dnia 26 lipca 2017 r., III CZP 31/17, OSNC z 2018 r., nr 4, poz. 39), czy wezwanie jej do udziału w sprawie w charakterze pozwanej na podstawie art. 195 § 2 k.p.c. (por. uchwala SN z dnia 19 października 2017 r., III CZP 59/17, OSNC z 2018 r., nr 7-8, poz. 72).

Istotą sporu w tej sprawie jest natomiast problem możliwości przyjęcia, czy zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym współwłaścicielami nieruchomości w odpowiednich udziałach są także spadkobiercy M. S., tj. powód A. S. (1) i A. G.. Spór ten obejmuje dwie płaszczyzny:

a)  istnienie podstawy wpisu w księdze wieczystej jako współwłaściciela Miasta Ł. na podstawie ostatecznej i niewyeliminowanej z obrotu decyzji administracyjnej stwierdzającej komunalizację;

b)  zastosowanie i zakres działania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Pozostałe kwestie dotyczące w szczególności utrzymania nieruchomości i spłaty wierzytelności zabezpieczonych hipotekami na spornej nieruchomości są irrelewantne dla rozstrzygnięcia. Strony nie zaoferowały przy tym żadnego materiału dowodowego mogącego służyć potencjalnym ustaleniom w tym zakresie. Ich uwzględnienie wiązałoby się także z oceną roszczenia w świetle zasad współżycia społecznego (art. 5 k.c.), co jest wykluczone w sprawach o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (por. wyrok SN z dnia 23 lutego 2017 r., V CSK 332/16, LEX). Sprawy te dotyczą bowiem ustalenia prawa, a nie jego wykonywania mogącego stanowić nadużycie prawa podmiotowego.

Brak jest również uzasadnionych podstaw do podzielenia stanowiska pozwanej, w myśl którego powód zrzekł się roszczenia o uzgodnienie treści księgi wieczystej podczas rozprawy w innej sprawie rozpoznawanej w tutejszym Sądzie (wydruk protokołu rozprawy w sprawie o sygn. akt I C 906/07- k. 58). Analiza wypowiedzi powoda (jako pozwanego w tamtej sprawie) wciągniętej do protokołu nie daje ku temu żadnych podstaw. Powód oświadczył jedynie, że nie będzie próbował wzruszyć postanowienia o odmowie wpisania A. G. i A. S. (1) jako właścicieli nieruchomości. Pomiędzy stronami nie została również zawarta ugoda (sądowa lub pozasądowa), na podstawie której powód zrzekłby się roszczenia z art. 10 u.k.w.h.

Ad a)

Odnosząc się do pierwszego z zasygnalizowanych problemów wskazać należy, że na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego w Łodzi z dnia 1 września 2000 r. w dziale II księgi wieczystej wpisano jako współwłaściciela nieruchomości Gminę M. Ł. w ½ części w miejsce Skarbu Państwa. Podstawą wpisu była decyzja administracyjna Wojewody (...) z dnia 18 lutego 2000 r. stwierdzająca nabycie przez Gminę Ł. z dniem 27 maja 1990 r. ½ części nieruchomości w trybie komunalizacji.

Z kolei Skarb Państwa ujawniony był w księdze wieczystej na podstawie prawomocnego wyroku Sądu Wojewódzkiego dla m. Łodzi z dnia 20 września 1966 r. wydanego w sprawie o sygn. akt V K 25/66 orzekającego całkowitą konfiskatę mienia J. S. (2). Na podstawie prawomocnego wpisu dokonanego przez Państwowe Biuro Notarialne w Ł. w dniu 9 kwietnia 1971 r. Skarb Państwa został ujawniony w księdze wieczystej jako właściciel nieruchomości w 5/16 części w miejsce M. S..

Nie ulega wątpliwości, że podstawa prawna wpisu Skarbu Państwa została wyeliminowana z obrotu prawnego. Postanowieniem z dnia 16 października 2008 r. wydanym w sprawie o sygn. akt III Ca 1190/08 Sąd Okręgowy w Łodzi zmienił zaskarżony wpis z dnia 9 kwietnia 1971 r. i oddalił wniosek Skarbu Państwa o ujawnienie go w księdze wieczystej jako współwłaściciela nieruchomości w miejsce M. S.. Sąd Okręgowy stwierdził m.in., że nie ma podstaw do stwierdzenia, iż doszło do konfiskaty mienia M. S. na podstawie wyroku skazującego J. S. (2).

Nie doszło natomiast do wyeliminowania z obrotu prawnego decyzji Wojewody (...) z dnia 18 lutego 2000 r. W toku postępowania o stwierdzenie nieważności przedmiotowej decyzji zarówno w administracyjnym toku instancji, jak i w postępowaniu sądowo-administracyjnym uznano, że została ona wydana z rażącym naruszeniem prawa, jednakże wywołała nieodwracalny skutek prawny w rozumieniu art. 156 § 2 k.p.a. NSA w wyroku z dnia 17 maja 2018 r. (I OSK (...), obecnie dostępny również w bazie LEX) ostatecznie uznał, że brak jest podstaw do stwierdzenia nieważności decyzji z uwagi na nieodwracalność skutków prawnych, jakie wywołała. Jednocześnie NSA podkreślił, że nieodwracalność skutków prawnych nie może być rozumiana jako całkowity brak możliwości przywrócenia stanu poprzedniego, a jedynie brak możliwości ich odwrócenia przez organy administracji publicznej w ramach ich kompetencji. W postępowaniu administracyjnym organ administracji publicznej nie może przy tym badać kwestii skuteczności nabycia prawa w świetle rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych

Konsekwencją rozstrzygnięć organów administracji publicznej i sądów administracyjnych w toku postępowania o stwierdzenie nieważności decyzji jest petryfikacja stanu prawnego obejmującego ostateczną, istniejącą decyzję Wojewody (...) stwierdzającą nabycie udziału w prawie własności nieruchomości przez Miasto Ł.. Decyzja ta współkreuje zatem stan prawny nieruchomości nawet w obliczu faktu, że została wydana z rażącym naruszeniem prawa. Już z tej przyczyny powództwo w tej sprawie nie może odnieść zamierzonego skutku. Zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym to Miastu Ł., a następnie poprzednikom prawnym pozwanej przysługiwał udział ½ części w prawie własności nieruchomości. Fakt skutecznego podważenia wpisu Skarbu Państwa księdze wieczystej nie jest bowiem równoznaczny z podważeniem ostatecznej decyzji komunalizacyjnej.

W uchwale SN wydanej w składzie 7 sędziów z dnia 9 października 2007 r. (III CZP 46/07, OSNC z 2008 r., nr 3, poz. 30) sformułowano trafny pogląd, zgodnie z którym w sprawie o uzgodnienie stanu prawnego nieruchomości - ujawnionego w księdze wieczystej na podstawie ostatecznej decyzji administracyjnej wydanej zgodnie z art. 18 ust. 1 w zw. z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 10 maja 1990 r. - Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych (Dz. U. Nr 32, poz. 191 ze zm.) - z rzeczywistym stanem prawnym, sąd jest związany tą decyzją. Dotyczy to również sytuacji, gdzie decyzja jest wadliwa. Przepisy prawa administracyjnego materialnego, ani procedury administracyjnej nie wyróżniają bowiem instytucji wadliwości decyzji (aktu administracyjnego) zbliżonej kategorii nieważności bezwzględnej czynności prawnych w prawie cywilnym.

W powołanej uchwale SN stwierdził, że decyzja, o której mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 maja 1990 r., wyraża stan prawny, a sąd jest związany decyzją administracyjną pochodzącą od właściwego organu, wydaną w przewidzianym trybie i na podstawie obowiązującego prawa. Również w postępowaniu o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości sąd nie jest uprawniony do kontroli ostatecznej decyzji komunalizacyjnej stanowiącej podstawę wpisu w księdze wieczystej, co przesądza także o niedopuszczalności badania, czy Skarbowi Państwa przysługuje prawo własności nieruchomości jako przesłanka komunalizacji. Przysługiwanie Skarbowi Państwa prawa własności, warunkujące nabycie własności przez gminę w trybie ustawy z dnia 10 maja 1990 r., poddane zostało ocenie organu administracyjnego m.in. na podstawie wpisu w dziale II księgi wieczystej. Jeśli wpis w księdze wieczystej nie został skutecznie podważony, to zaświadczał o rzeczywistym stanie prawnym nieruchomości (art. 3 ust. 1 u.k.w.h.). Gdy podstawą wpisu gminy w dziale II księgi wieczystej jest ostateczna decyzja komunalizacyjna, powód nie może skutecznie zakwestionować zgodności uprzedniego wpisania Skarbu Państwa z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Po uprawomocnieniu się decyzji komunalizacyjnej kwestia przysługiwania Skarbowi Państwa prawa własności przestaje mieć znaczenie, istotne jest bowiem pozostawanie w obrocie decyzji stwierdzającej prawo własności gminy.

Należy wyeksponować, że nawet gdyby doszło do stwierdzenia nieważności decyzji administracyjnej to nie doprowadziłoby to do całkowitego zniesienia jej skutków o tyle, że decyzja nieważna (zawierająca wady prawne wymienione w art. 156 § 1 k.p.a.) jest nadal aktem istniejącym do czasu jego eliminacji na zasadach określonych w postępowaniu administracyjnym (por. np. M. Jaśkowska w: M. Jaśkowska, M. Wilbrandt-Gotowicz, A. Wróbel, Komentarz aktualizowany do ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego, uwagi do art. 156 k.p.a., LEX/el. 2018, teza 3; B. Adamiak, J. Borkowski, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz do art. 156 k.p.a., Warszawa 2017, Legalis, nb 2-7).

Zarówno stwierdzenie nieważności decyzji, jak i wydania jej z rażącym naruszeniem prawa rodzi natomiast zasadniczo skutki w postaci odpowiedzialności odszkodowawczej organu władzy publicznej (por. d. art. 160 k.p.a.), albo Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego na podstawie aktualnie obowiązującego art. 417 ¹ § 2 k.c. (por. uchwała SN w składzie 7 sędziów z dnia 26 kwietnia 2006 r., III CZP 125/05, OSNC z 2006 r., nr 12, poz. 194; wyrok SN z dnia 6 lutego 2004 r., II CK 433/02, LEX; wyrok SN z dnia 22 marca 2012 r., IV CSK 325/11, LEX; wyrok SN z dnia 17 kwietnia 2015 r., III CSK 212/14, LEX; wyrok SN z dnia 25 stycznia 2017 r., IV CSK 131/16, LEX). Nie oznacza natomiast uchylenia decyzji, która nadal funkcjonuje w obrocie prawnym i współtworzy stan prawny nieruchomości także w kontekście ewentualnego uzgodnienia treści księgi wieczystej z tym stanem jako stanem rzeczywistym.

Uchylenie decyzji jest możliwe m.in. w trybie wznowienia postępowania z uwagi na ujawnienie istotnych dla sprawy nowych okoliczności faktycznych lub nowych dowodów istniejących w dniu wydania decyzji, a nieznanych organowi oraz stwierdzenie wydania decyzji w oparciu o inną decyzję lub orzeczenie, które zostało następnie uchylone lub zmienione (art. 145 § 1 pkt 5 i 8 w zw. z art. 151 § 2 pkt 2 k.p.a.). Jak ustalono, powód nigdy nie zainicjował postępowania wznowieniowego mogącego doprowadzić do uchylenia, a więc wyeliminowania decyzji komunalizacyjnej z obrotu prawnego i zastąpienia jej inną decyzją (w szczególności odmawiającą stwierdzenia nabycia udziału w nieruchomości przez Miasto Ł.).

W kontekście powyższych uwag stwierdzić należy, że decyzja komunalizacyjna Wojewody (...) pomimo jej wydania z rażącym naruszeniem prawa nie została uchylona i nadal musi być uznawana za istniejącą podstawę wpisu Miasta Ł. do księgi wieczystej jako współwłaściciela nieruchomości w udziale wynoszącym ½ części. Rodzi to daleko idące skutki w kontekście ustalenia obecnego, rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości w rozumieniu art. 10 u.k.w.h. oraz zakresu działania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 u.k.w.h.). Miasto Ł. jako beneficjent procesu komunalizacji mienia państwowego był bowiem – z mocy nieuchylonej decyzji komunalizacyjnej – pełnoprawnym współwłaścicielem nieruchomości uprawnionym do zbycia przysługującego mu udziału na rzecz W. i B. S. (poprzedników prawnych pozwanej A. S. (2)).

Ad b)

Odnosząc się do drugiego z zasygnalizowanych problemów na wstępie wskazać należy, że istotą instytucji rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych jest ochrona obrotu prawnego oraz doniosłości i zaufania do ksiąg wieczystych.

Zgodnie z art. 5 u.k.w.h., w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych). Należy podkreślić, że rękojmia dotyczy przypadków nabycia własności (lub innych praw rzeczowych) na podstawie czynności prawnej, a nie na podstawie przepisu prawa (z mocy prawa). Działanie rękojmi ma natomiast charakter uniwersalny, gdyż nie jest ona wyłączona również w przypadku objęcia nieruchomości przepisami o charakterze nacjonalizacyjnym (bliżej na ten temat m.in. H. P., Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych w sprawach ustrojowych w: (...) et U.. Księga pamiątkowa ku czci Sędziego Stanisława Rudnickiego, W. 2005, s. 197 i n.), o ile następnie dokonana zostanie czynność prawna dotycząca tej nieruchomości.

Jak stanowi art. 6 ust. 1 i 2 u.k.w.h., rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze.

Stosownie do dyspozycji art. 8 u.k.w.h., rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji (dawniej rewizji) lub kasacji (obecnie skarga kasacyjna) oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

Wpisy wzmianek o wnioskach oraz ostrzeżeń mają charakter tymczasowy. Nie świadczą również o tym, że stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym (zob. szerzej B. Jelonek-Jarco, Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, Warszawa 2011, s. 151). Nie ulega natomiast wątpliwości, że ujawnienie wzmianki wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Zgodnie z § 18 ust. 1-3 obowiązującego w dniu złożenia rewizji przez powoda rozporządzenia MS z dnia 21 marca 1983 r. w sprawie wykonania przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 1983 r. Nr 19, poz. 84), we wszystkich działach księgi wieczystej w łamie 1 „Wzmianka o wniosku” zamieszczano wzmianki o wniosku (odpowiednio o rewizji lub rewizji nadzwyczajnej). Wzmianka o wniosku składała się z numeru kolejnego dziennika Kw, którym oznaczony został wniosek, z dodaniem dwóch końcowych cyfr danego roku. Jeżeli wniosek dotyczył wpisów w dwóch lub więcej działach tej samej lub różnych ksiąg, wzmianki o tym wniosku zamieszcza się w każdym z tych działów.

Stosownie zaś do dyspozycji § 2 pkt 1 i 2 rozporządzenia MS z dnia 20 sierpnia 2003 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym (t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 695), wzmianka o apelacji stanowi adnotację w księdze wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym. Zgodnie z § 81 ust. 2 rozporządzenia, w razie zmiany zaskarżonego wpisu niebędącego wykreśleniem, sąd prowadzący księgę wieczystą, w drodze adnotacji, wykonuje orzeczenie sądu odwoławczego przez wykreślenie treści ujawnionych w odpowiednich polach opisanych w dziale II rozporządzenia i zastąpienie ich treścią zgodną z orzeczeniem sądu odwoławczego, a jeżeli zaskarżony wpis jest wykreśleniem, przez przywrócenie poprzedniej treści ujawnionej w tych polach, które zostały zmienione, i zastąpienie treścią wynikającą z orzeczenia sądu odwoławczego.

Jak ustalono, po złożeniu przez powoda rewizji od wpisu Skarbu Państwa jako współwłaściciela nieruchomości, w dziale II księgi wieczystej wpisano wzmiankę dotyczącą rewizji i opatrzono ją nr 426/91.

W procesie migracji księgi wieczystej do systemu informatycznego, który zakończył się w dniu 4 października 2004 r., jedynie w wersji zupełnej księgi wieczystej ujawniono adnotację (wzmiankę) nr 426/91/0. Przedmiotową wzmiankę wykreślono w dniu 29 sierpnia 2008 r. z omówieniem o treści „wzmianka papierowa winno być 416/91”.

Na marginesie odnotować należy, że wątpliwości budzi wykreślenie wzmianki w dniu 29 sierpnia 2008 r. (niezależnie od wątpliwości co do tego, czy została prawidłowo przepisana do księgi wieczystej w systemie informatycznym pod nr 416/91, czy 426/91), tj. przed rozpoznaniem rewizji powoda (Sąd Okręgowy w Łodzi wydał postanowienie w dniu 16 października 2008 r.), jak również brak ujawnienia wzmianki w odpisach z księgi wieczystej wydawanych zainteresowanym. W ocenie Sądu nie pozwala to na przypisanie B. i W. S. (1) złej wiary. Wątpliwości co do prawidłowości nr wzmianki i pominięcie jej w odpisach z księgi wieczystej utrudniało bowiem ustalenie, czy określona wzmianka pozostaje w mocy.

Nie zmienia to oczywiącie faktu, że w dacie nabycia przez B. i W. S. (1) udziału w nieruchomości od Miasta Ł. (tj. w dniu 8 października 2003 r.) w księdze wieczystej przed jej zapisaniem w systemie informatycznym widniała wzmianka o rewizji nr 426/91.

Kontrowersje wzbudzać może natomiast kwestia, czy ujawnienie przedmiotowej wzmianki wyłączyło działanie rękojmi w stosunku do Miasta Ł., które nabyło udział w prawie własności nieruchomości z mocy prawa w procesie komunalizacji z dniem 27 maja 1990 r., co jedynie następczo potwierdziła ostateczna decyzja Wojewody (...) z dnia 18 lutego 2000 r. Uznać należy, że rękojmia jako taka nie służyła ochronie nabycia udziału z mocy prawa (a więc również w ramach komunalizacji), ponieważ chronić może tylko nabycie nieruchomości przez czynność prawną.

Przestrzeń dla działania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych mógł kreować dopiero etap zawarcia umowy sprzedaży z dnia 8 października z 2003 r., na mocy której B. i W. S. (1) nabyli od Miasta Ł. udział wynoszący ½ części w prawie współwłasności nieruchomości.

Należy jednak podkreślić, że stroną umowy było już Miasto Ł., a nie Skarb Państwa, którego wpis do księgi wieczystej został zakwestionowany rewizją powoda. Oznacza to, że wzmianka o rewizji wyłączała co do zasady działanie rękojmi, jednakże nie miało to znaczenia w kontekście stwierdzenia komunalizacji na podstawie decyzji Wojewody (...) z dnia 18 lutego 2000 r. Komunalizacja w istocie bowiem nastąpiła z mocy prawa jeszcze przed złożeniem rewizji przez powoda. Trudno zatem przyjąć, aby wyłączenie rękojmi poprzez ujawnienie wzmianki o rewizji działało na niekorzyść B. i W. S. (1) w ten sposób, że nigdy nie nabyli udziału w nieruchomości. Nabyli oni bowiem przedmiotowy udział przede wszystkim w związku z treścią ostatecznej decyzji Wojewody (...) z dnia 18 lutego 2000 r. (potwierdzającej fakt komunalizacji w dniu 27 maja 1990 r.), przeciwko której nie mogła działać rękojmia.

W tym zakresie nie istniała również niezgodność stanu nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, do której może mieć zastosowanie instytucja rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Rzeczywisty stan prawny przedmiotowej nieruchomości obejmował właśnie niepodważalny (z racji nieuchylenia decyzji komunalizacyjnej) fakt przysługiwania Miastu Ł. udziału wynoszącego ½ części w prawie współwłasności.

Warto nadmienić, że pomimo ujawnienia wzmianki o rewizji, B. i W. S. (1) zostali ujawnieni w księdze wieczystej jako współwłaściciele. Oznacza to, że sąd wieczystoksięgowy brał tę okoliczność pod uwagę, a pomimo to nie stwierdził przeszkód do dokonania wpisu. Godzi się bowiem wskazać, że rozpoznając wniosek o wpis sąd wieczystoksięgowy nie ogranicza się tylko do badania treści wniosku i dołączonych do niego dokumentów, lecz powinien również zbadać czynność będącą podstawą wpisu pod względem jej skuteczności materialnej (por. m.in. postanowienie SN z dnia 18 czerwca 2009 r., II CSK 4/09, LEX). Sąd może nawet oddalić wniosek o wpis do księgi wieczystej, jeżeli istnieje znana mu urzędowo przeszkoda do jego dokonania (uchwała SN w składzie 7 sędziów z dnia 25 lutego 2016 r., III CZP 86/15, OSNC z 2016 r., nr 7-8, poz. 81). W niniejszej sprawie fakt dokonywania dalszych wpisów świadczy o tym, że ujawniona wzmianka o rewizji nie była uznana za przeszkodę w tym zakresie. Wynika to nie tylko z tego, że sąd wieczystoksięgowy nie rozstrzygał sporów o własność i nie badał zagadnień rękojmi, ale też pozostawał związany treścią ostatecznej decyzji administracyjnej.

Nie można przeoczyć, że w dalszym okresie doszło do dalszych zmian stanu prawnego nieruchomości również nieobjętych wyłączeniem rękojmi związanym ze wzmianką o rewizji powoda. Mianowicie na podstawie umowy sprzedaży z dnia 21 grudnia 2004 r. B. S. i W. S. (1) zbyli na rzecz A. S. (2) prawo odrębnej własności lokalu nr (...) znajdującego się w budynku wzniesionym na przedmiotowej nieruchomości wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej wynoszącym (...) części. Wpis prawa odrębnej własności lokalu został dokonany w dniu 20 maja 2005 r. Również i fakt powstania odrębnej własności lokalu oraz prawomocny, w żaden sposób niepodważony wpis pozwanej jako właścicielki lokalu i współwłaścicielki nieruchomości wspólnej stoi na przeszkodzie uznaniu, że B. i W. S. (1) nigdy w istocie nie nabyli udziału w prawie własności nieruchomości. W tym zakresie jeżeli przyjąć działanie rękojmi wiary publicznej księgi wieczystej to rozstrzygała ona na korzyść A. S. (2) jako nabywcy prawa odrębnej własności lokalu.

Wreszcie na podstawie na podstawie umowy darowizny z dnia 4 stycznia 2008 r. W. i B. S. darowali A. S. (2) udział wynoszący łącznie (...) części w prawie własności nieruchomości. Co charakterystyczne, w treści aktu notarialnego obejmującego umowę darowizny odnotowano, że w dziale II księgi wieczystej wpisana jest wzmianka nr 426/91/0, a mimo to umowa została zawarta. Na podstawie wniosku zawartego w treści aktu notarialnego pozwana w dniu 1 lutego 2008 r. została ujawniona w księdze wieczystej jako jedyna właścicielka nieruchomości. Pomimo że umowa darowizny jako rozporządzenie nieodpłatne nie jest objęta ochroną gwarantowaną przez rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, to przyjąć należy, że problem działania rękojmi na tym etapie w ogóle nie powstał. Umowa sprzedaży udziału Miasta Ł. na rzecz W. i B. S., a następnie darowanie przez nich udziału córce A. S. (2) były bowiem pochodnymi faktu wydania ostatecznej i nieuchylonej decyzji administracyjnej Wojewody (...) w sprawie komunalizacji udziału, a więc jego nabycia przez Miasto Ł..

Fakt uwzględnienia rewizji powoda przez Sąd Okręgowy w Łodzi w dniu 16 października 2008 r. nie zmieniał więc stanu prawnego nieruchomości o tyle, że wyeliminował jedynie podstawę wpisu Skarbu Państwa w księdze wieczystej, ale nie wpisu Miasta Ł..

Z tych wszystkich względów Sąd nie może podzielić stanowiska powoda, zgodnie z którym to jemu i A. G. faktycznie przysługują udziały w prawie własności nieruchomości wynoszące odpowiednio 5/24 części i 5/48 części. Rzeczywisty stan prawny nieruchomości nakazuje bowiem przyjąć, że udział przysługujący uprzednio Miastu Ł. został skutecznie i ważnie zbyty na rzecz poprzedników prawnych pozwanej, tj. B. i W. S. (1), a następnie na rzecz pozwanej. Powództwo podlegało zatem oddaleniu.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 i art. 99 k.p.c. w zw. z § 6 pkt 6 i § 7 pkt 8 obowiązującego w dacie wytoczenia powództwa rozporządzenia MS z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. z 2013 r., poz. 490) zasądzając od powoda na rzecz pozwanej kwotę 1.847 zł obejmującą: 1.817 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu pierwszoinstancyjnym (w postępowaniu zażaleniowym nie występował pełnomocnik pozwanej), 30 zł tytułem opłaty od zażalenia.