Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 3 grudnia 2019 r.

Sąd Apelacyjny w Katowicach I Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 3 grudnia 2019 r. w Katowicach

na rozprawie

sprawy z powództwa S. D.

przeciwko Zakładowi (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w B. i Gminie B.

o zapłatę

na skutek apelacji powódki

od wyroku Sądu Okręgowego w Katowicach

z dnia 26 lutego 2019 r., sygn. akt II C 49/15

1)  oddala apelację;

2)  zasądza od powódki na rzecz każdego z pozwanych po 4 050 (cztery tysiące pięćdziesiąt) złotych z tytułu kosztów postępowania apelacyjnego.

Katarzyna Żymełka Ewa Jastrzębska Jacek Włodarczyk

Sygnatura I ACa 584/19

UZASADNIENIE

Sąd Okręgowy w Katowicach, wyrokiem z 26 lutego 2019 r., w sprawie sygnatura II C 49/15, oddalił powództwo S. D. przeciwko pozwanym Zakładowi (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w B. i Gminie B., zasądził od powódki na rzecz każdego z pozwanych po 3 617 zł z tytułu kosztów procesu, oraz nakazał pobrać od powódki na rzecz Skarbu Państwa–Sądu Okręgowego w Katowicach 4 387,17 zł z tytułu kosztów sądowych.

Sąd Okręgowy wskazał, że ostatecznie przedmiotem żądania było zasądzenie solidarnie od pozwanych 80 000 zł z ustawowymi odsetkami od 1 sierpnia 2014 r., na które składa się 60 000 zł z tytułu odszkodowania za niewykonane przez pozwanych remonty w okresie prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia, oraz 20 000 zł z tytułu odszkodowania za nieegzekwowanie opłat od najemców i osób faktycznie zajmujących lokale znajdujące się na nieruchomościach powódki.

Sąd pierwszej instancji ustalił, że ojciec powódki J. L. był właścicielem nieruchomości położonych w B. przy ul. (...), opisanej w księdze wieczystej nr (...) Sądu Rejonowego w B., oraz przy ul. (...) opisanej w księdze wieczystej nr (...) Sądu Rejonowego w B.. W dniu 26 kwietnia 1982 r. została wydana decyzja o przekazaniu Miejskiemu Zarządowi (...) w zarząd państwowy nieruchomości położonych w B. przy ul. (...). W chwili przekazania budynek przy ul. (...) znajdował się w złym stanie technicznym, a budynek przy ul. (...) w stanie zadawalającym na granicy ze złym. Ojciec powódki zmarł w 1989 r. W dniu 15 czerwca 1994 r. zostały stwierdzone przez Sąd Rejonowy w T. w sprawie sygn. akt I Ns 276/94 prawa spadkowe na rzecz powódki. Na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku S. D. została wpisana do ksiąg wieczystych jako właściciel obu nieruchomości. W 2001 r. powódka domagała się od Gminy B. wydania nieruchomości. Dokumenty w tym celu zostały przygotowane we wrześniu 2001 r., jednak powódka nie stawiła się w celu dokonania czynności związanych z przekazaniem nieruchomości. W oparciu o protokół zdawczo-odbiorczy z 16 lipca 2007 r. w sprawie przekazania praw i obowiązków Gminy B. do nieruchomości niestanowiących mienia gminnego, w stosunku do których gmina sprawuje zarząd, w szczególności nieruchomości, które w latach 1953-1994 zostały przyjęte w przymusowy zarząd państwowy na podstawie decyzji administracyjnych wydanych na rzecz poprzedników prawnych, pozwany (...) sp. z o.o. prowadziła sprawy związane z nieruchomościami przy ul. (...) w B.. W dniu 21 grudnia 2007 r. pomiędzy Gminą B., a Zakładem (...) sp. z o.o. w B. została zawarta umowa nr (...).3420-208/207, na podstawie której Gmina B. zleciła Zakładowi (...) sp. z o.o. w B. usługę polegającą na zarządzaniu nieruchomościami powódki. Zgodnie z § 4 ust. 1 umowy zarządzanie polegać miało na podejmowaniu wszelkich decyzji i dokonywaniu wszelkich czynności prawnych, faktycznych i procesowych zmierzających do utrzymania stanu technicznego nieruchomości w stanie nie pogorszonym zgodnie z ich przeznaczeniem, jak również do uzasadnionego inwestowania, na poziomie mającym zapewnić bezpieczeństwo ludzi i mienia. W dalszej części umowy określono czynności administracyjne, eksploatacyjne, czynności technicznego utrzymania zasobów, czynności finansowe do których wykonywania zobowiązano pozwanego. Pozwany (...) sp. o. o. w B. prowadził książkę obiektu budowlanego, książkę kontroli kominiarskiej, zlecał okresową kontrolę kominiarską, a także przeglądy techniczne instalacji gazowej, przeglądy pięcioletnie, zlecał niezbędne remonty, a także ponosił niezbędne koszty związane z utrzymaniem budynków, pogotowiem awaryjnym, wymianą odcinka instalacji wodnej, robotami instalacyjnymi. Poczynił starania celem usunięcia szkód górniczych, zawierając ugodę z przedsiębiorstwem górniczym. Pozwany (...) sp. z o.o. wynajmował lokale mieszczące się w budynkach i w związku z tym prowadził ewidencję lokali mieszkalnych, dokonywał naliczeń i rozliczeń, prowadząc w tym zakresie stosowne kartoteki. Pozwany wzywał najemców do regulowania czynszów w przypadku nieterminowych wpłat, przeprowadzał w tym celu wywiady środowiskowe, jak również zawierał ugody w przedmiocie spłaty zadłużenia. Lokale konkretnym najemcom przydzielała Gmina B., jak również stawki czynszowe były określane na podstawie uchwały gminy, obowiązujące w danym okresie czasu. Od 2001 r. do 2010 r. powódka nie kontaktowała się z pozwanymi odnośnie losów nieruchomości oraz kwestii związanych z zarządem. (...) przy ul. (...) w B. i (...) w B. zostały przekazane powódce dwoma protokołami spisanymi 31 sierpnia 2012 r. Wówczas została przekazana dokumentacja związana z zarządzaniem.

Budynek przy ul. (...) w B. został wzniesiony około 1905 roku. To budynek zlokalizowany w zwartej zabudowie miejskiej, zabudowa szeregowa. Jest to obiekt murowany, o trzech kondygnacja nadziemnych, z poddaszem nieużytkowym, podpiwniczony. Przedmiotowy budynek wykonano z materiałów o średniej jakości, a co za tym idzie okres trwałości mieści się w granicach 120 lat. W miarę upływu czasu budynek tracił swą pierwotną wartość użytkową na skutek starzenia się materiałów, powodującego utratę ich pierwotnej właściwości i zużycia elementów wskutek eksploatacji Przekroczenie normowej trwałości technicznej budynku lub jego elementów oznacza, że wymagają remontu kapitalnego, częściowej wymiany lub wymiany w całości. Stan techniczny budynku jest zły. W budynku występują znaczne uszkodzenia, ubytki. Cechy i właściwości wbudowanych materiałów mają obniżoną klasę. Wymagany jest kompleksowy remont kapitalny, względnie wymiana. Stopień zużycia osiągnął 61-100%. Budynek w B. przy ul. (...) został wzniesiony około 1907 roku. Jest zlokalizowany w zwartej zabudowie miejskiej, zabudowa szeregowa. Jest to budynek murowany o czterech kondygnacja nadziemnych z poddaszem nieużytkowym, podpiwniczony. Przedmiotowy budynek wykonano z materiałów o średniej jakości, ich okres trwałości należy przyjąć na około 120 lat. W miarę upływu czasu budynek tracił swą pierwotną wartość użytkową na skutek starzenia się materiałów, co powodowało utratę ich pierwotnych właściwości i zużycie wskutek eksploatacji, przekroczenie normowej trwałości technicznej budynku lub jego elementów oznacza, że wymagają remontu kapitalnego, częściowej wymiany lub wymiany w całości. Stan techniczny budynku jest średni, na granicy ze złym. W elementach budynku występują niewielkie uszkodzenia i ubytki, nie zagrażające bezpieczeństwu użytkowników. Celowy jest częściowy remont kapitalny. Stopień zużycia mieści się w granicach 41-60%.

W okresie od kwietnia 1982 r. do 31 sierpnia 2012 r. w budynku przy ul. (...) w B. przeprowadzano systematyczne roboty remontowo-konserwacyjne, które usuwały na bieżąco usterki i awarie. Miały na celu bieżącą konserwację oraz przystosowywanie budynku do obowiązujących przepisów, np. w zakresie instalacji gazowej i elektrycznej. Zakres robót remontowo-konserwacyjnych wynikał z protokołów przeglądów technicznych i zaleceń w nich zawartych, jak również z awarii jakie miały miejsce w budynku. Prowadzoną gospodarkę remontową można uznać za dostateczną, zapewniającą podstawowe bezpieczeństwo. Przedłużała ona trwałość techniczną elementów budynku, lecz nie prowadziła do ulepszeń. Zużycie techniczne wynikające z okresu użytkowania budynku jest procesem ciągłym od daty przystąpienia do użytkowania. W 1982 r. budynek był w złym stanie technicznych i wymagał już w owym czasie kapitalnego remontu. Oznacza to, że przez następne lata należało poddać remontowi kapitalnemu lub wymienić elementy o największym stopniu zużycia technicznego i powodujące realne zagrożenie dla użytkowników i konstrukcji budynku. Wartość wykonanych w czasie sprawowania zarządu robót wynosiła 125 347,10 zł brutto. W okresie od kwietnia 1982 roku do 31 sierpnia 2012 roku w budynku przy ul. (...) w B. przeprowadzano systematyczne roboty remontowo-konserwacyjne, które usuwały na bieżąco usterki, awarie. Miały na celu bieżącą konserwację oraz przystosowywanie budynku do obowiązujących przepisów, jak np. dotyczących instalacji elektrycznej. Zakres robót remontowo-konserwacyjnych wynikał z protokołów przeglądów technicznych i zaleceń w nich zawartych, jak również z awarii, jakie miały miejsce w budynku. Prowadzona gospodarka remontowa była dostateczna, zapewniała podstawowe bezpieczeństwo, przedłużała trwałość techniczną elementów budynków, lecz nie prowadziła do ulepszeń. Zużycie techniczne wynikające z okresu użytkowania budynku jest procesem ciągłym od daty przystąpienia do użytkowania. Jak wynika z akt sprawy w 1982 roku budynek był w złym stanie technicznych i wymagał już w tym czasie kapitalnego remontu. Oznacza to, że przez następne lata należało poddać remontowi kapitalnemu lub wymienić elementy o największym stopniu zużycia technicznego i powodujące realne zagrożenie dla użytkowników i konstrukcji budynku. Wartość wykonanych w czasie sprawowania zarządu robót wynosiła 23 598,95 zł brutto. Do obowiązków zarządcy nie należy przeprowadzanie prac mających charakter inwestycji. Budynki w kwietniu 1982 roku były w złym stanie technicznym i wymagały remontu kapitalnego, lub wymiany niektórych elementów, które były użytkowane od 77 do 75 lat, bez prowadzenia właściwej gospodarki remontowej. Pozwani jako zarządcy prowadzili dostateczną gospodarkę remontową, zabezpieczającą na bieżąco bezpieczeństwo konstrukcji, użytkowników i mienia. Utrzymali nieruchomości w stanie niepogorszonym i bez zagrożenia dla bezpieczeństwa konstrukcji i użytkowników. Przeprowadzili niezbędne roboty remontowe. Stopień zużycia technicznego od 1982 r. do 2012 r. nie uległ zmianie. Prowadzona przez pozwanych gospodarka zapewniała podstawowe bezpieczeństwo i przedłużała trwałość techniczną elementów budynków najbardziej zużytych technicznie, lecz nie prowadziła do ich ulepszeń.

Oceniając dowody Sąd Okręgowy wyjaśnił, że nie dał wiary zeznaniom A. D., w zakresie w jakim twierdził, że remonty po przejęciu nieruchomości w zarząd państwowy polegały jedynie na pomalowaniu fasady białą farbą, oraz że żadne prace remontowe wewnątrz budynków nie były przeprowadzane. Odnosząc się do opinii biegłej sąd stwierdził, że specyfika tego dowodu wyraża się w tym, iż sfera merytoryczna opinii jest kontrolowana przez sąd, który nie posiada wiadomości specjalnych, w istocie tylko w zakresie zgodności z zasadami logicznego myślenia, doświadczenia życiowego i wiedzy powszechnej. Wprawdzie opinia biegłego podlega ocenie jak inne dowody, według art. 233 § 1 k.p.c., lecz to co odróżnia ją pod tym względem, to szczególne dla tego dowodu kryteria oceny, które stanowią poziom wiedzy biegłego, podstawy teoretyczne opinii, sposób motywowania sformułowanego w niej stanowiska i stopień stanowczości wyrażonych w niej ocen, a także zgodność z zasadami logiki i wiedzy powszechnej. Kierując się powyższymi zasadami, sąd dokonując ustaleń faktycznych, które wymagały wiadomości specjalnych w powołanym zakresie, oparł się na opinii biegłej sądowej z zakresu budownictwa ogólnego i przemysłowego R. Ż.. Biegła odnosząc się do zarzutów do opinii pisemnej odparła je wszystkie, szczegółowo odnosząc się do każdego z nich. Poziom wiedzy biegłej, jej wieloletnie doświadczenie, podstawy teoretyczne opinii, sposób motywowania sformułowanego stanowiska, stopień stanowczości wyrażonych w opinii ocen, a także zgodność z zasadami logiki i wiedzy powszechnej pozwalają na przyjęcie, że należy potraktować ją za fachową i w pełni miarodajną.

W zakresie rozważań prawnych Sąd Okręgowy wyjaśnił, że przynajmniej od 1982 r. nieruchomości stanowiące obecnie własności powódki zarządzane były przez pozwanych (najpierw przez Gminę B., a od 2007 r. przez (...) sp. z o.o.), na podstawie przejęcia w zarząd. Decyzja o przejęciu w zarząd została wydana na podstawie art. 18 ust. 2 ustawy z 10 kwietnia 1974 r. Prawo lokalowe oraz przepisów rozporządzenia Ministra Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z 5 października 1974 r. w sprawie przejmowania budynków nie stanowiących własności jednostek gospodarki uspołecznionej w zarząd terenowych organów administracji państwowej lub jednostek gospodarczych. Powołany art. 18 ust. 2 stanowił, że terenowy organ administracji państwowej mógł postanowić o objęciu zarządem właściwych organów lub jednostek gospodarczych powołanych do sprawowania zarządu budynkami mieszkalnymi stanowiącymi własność państwową, budynków nie stanowiących własności jednostek gospodarki uspołecznionej na wniosek właściciela, w przypadku, gdy zarząd nie był przez właściciela w ogóle sprawowany oraz jeżeli właściciel nie sprawował zarządu w sposób zapewniający utrzymanie budynku w należytym stanie. Przepis ten w wyniku nowelizacji Prawa lokalowego i ogłaszania jednolitych tekstów tej ustawy przekształcił się w art. 25 ust. 2. Utracił moc, jak cała ustawa Prawo lokalowe, w dniu 12 listopada 1994 r. na mocy art. 67 pkt 2 w zw. z art. 68 ust. 1 ustawy z 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych. Ostatnia z wymienionych ustaw zawierała przepisy przejściowe odnoszące się do decyzji wydanych na podstawie art. 25 ust. 2 Prawa lokalowego, a więc także do decyzji wydanych na podstawie art. 18 ust. 2 Prawa lokalowego. Mianowicie w art. 61 ust. 1 i 2 postanowiono, że z dniem wejścia w życie ustawy do czynności jednostek zarządzających nieruchomościami na mocy decyzji administracyjnych, wydanych na podstawie art. 25 ust. 2 i 3 Prawa lokalowego, stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia, z tym zastrzeżeniem, że jeżeli zarząd zostanie przywrócony właścicielowi na jego wniosek złożony w ciągu roku od dnia wejścia w życie ustawy, znosi się wzajemne rozliczenia z tytułu dochodów z nieruchomości i wydatków na eksploatację i remonty bieżące, jakie miały miejsce do dnia przywrócenia zarządu. Późniejsze uchylenie ustawy o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych nie spowodowało, że jednostki zarządzające, które od dnia wejścia w życie ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych działały na zasadzie prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia, działały dalej na innych zasadach. Zatem, strona pozwana zarządzała spornymi nieruchomościami w oparciu o przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia, aż do 31 sierpnia 2012 r., kiedy to protokołem zdawczo-odbiorczym zarząd przejęła powódka.

Wyjaśniając charakter prawny prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia sąd pierwszej instancji wskazał, że prowadzenie w ten sposób cudzych spraw nie może być zakwalifikowane jako czynność prawna. Jest to z pewnością zdarzenie prawne, którego skutkiem prawnym jest powstanie stosunku obligacyjnego między prowadzącym cudzą sprawę a zainteresowanym. Jest więc swoistym źródłem zobowiązania. Stosunek prawny w ten sposób powstały ma charakter pozaumowny. Zgodnie z art. 752 k.c. kto bez zlecenia prowadzi cudzą sprawę, powinien działać z korzyścią osoby, której sprawę prowadzi, i zgodnie z jej prawdopodobną wolą, a przy prowadzeniu sprawy obowiązany jest zachowywać należytą staranność. Skoro prowadzenie cudzych spraw bez zlecenia dotyczyło w tym przypadku zarządzania nieruchomością, to zakres podejmowanych czynności przez negotiorum gestora winien odpowiadać czynnościom starannego zarządcy. Zadaniem zarządcy jest zachowanie substancji nieruchomości w interesie właścicieli oraz właściwe nią gospodarowanie. Zarządca dla właściwego wypełnienia obowiązku prawidłowego prowadzenia gospodarki rzeczą wspólną jest uprawniony do podejmowania potrzebnych w tym celu czynności w granicach zwykłego zarządu, w szczególności do pobierania pożytków i przychodów jakie rzecz przynosi, podejmowania działań skierowanych na osiągnięcie dochodu w ramach racjonalnej gospodarki, pokrywania wydatków związanych z utrzymaniem w należytym stanie przedmiotu współwłasności oraz przekazywania nadwyżki przychodów nad wydatkami współwłaścicielom, stosownie do ich udziałów. Do zakresu tego uprawnienia należy również rozwiązywanie problemów związanych z administrowaniem, mających znaczenie dla uchronienia przedmiotu współwłasności przed uszkodzeniem, czy utratą wartości, bądź obniżeniem dochodu. Mogą one dotyczyć czynności faktycznych, jak również urzędowych, np. odnoszących się do obowiązkowych opłat (por. wyrok Sądu Najwyższego z 29 listopada 2012 r., II CSK 141/12). Zaciąganie zobowiązań przez zarządcę jest dopuszczalne, jeśli jest gospodarczo uzasadnione i mogą być zaspokojone z dochodów nieruchomości. Takie zasady wykonywania zarządu odnoszą się do każdego zarządcy bez względu na tytuł powołania, czy też sprawowania go przez czynności konkludentne (por. wyrok Sądu Najwyższego z 28 kwietnia 2005 r., III CK 604/04). Skoro powyższe zasady obowiązują zarządcę nieruchomości sprawującego swoją funkcję na podstawie określonego tytułu prawnego, to tym bardziej dotyczą podmiotu, który prowadzi w tym zakresie cudze sprawy bez zlecenia. Prowadzący cudzą sprawę bez zlecenia winien dążyć do uzyskania dochodu, a wszelkie nakłady i wydatki pokrywać w pierwszym rzędzie z owego dochodu. Zastępowanie powódki przez pozwanych polegało na wykonywaniu czynności, do których zobowiązana i uprawniona była powódka. Obejmowały one w szczególności, obowiązki i prawa wobec użytkowników lokali mieszkalnych wynikające ze stosunku najmu oraz wymagane Prawem budowlanym. Dopóki powódka nie postanowiła samodzielnie zająć się wykonywaniem tych czynności, dopóty trwał ustawowy obowiązek prowadzenia zarządu przedmiotową nieruchomością (art. 753 § 1 k.c. in fine). Niewątpliwie w okresie trwania zarządu Gmina B., a potem (...) sp. z o.o. miały obowiązek wykonywania wszystkich czynności związanych z należytym, w świetle prawa cywilnego i prawa administracyjnego, zrealizowaniem praw i obowiązków właścicielki nieruchomości, odnośnie do których można było przyjąć domniemaną jej wolę, lub które wynikały z ustaw lub zasad współżycia społecznego bez względu na wolę właścicielki (art. 752 k.c., art. 754 k.c.).

Odwołując się do opinii biegłej Sąd Okręgowy stwierdził, że zarządcy prowadzili dostateczną gospodarkę remontową, zabezpieczającą na bieżąco bezpieczeństwo konstrukcji budynków, użytkowników i mienia. Prowadzone były systematyczne roboty remontowo– konserwacyjne, usuwano wszelkie awarie i usterki. Ponadto w budynkach powstała instalacja elektryczna, mająca na celu dostosowanie ich do obowiązujących przepisów. Zarządcy wykonywali wszelkie zalecane roboty konserwujące. Pozwani w sposób należyty wykonując ciążący na nich obowiązek, nie dopuścili budynków do stanu zagrażającego bezpieczeństwu ich konstrukcji, użytkowników bądź mienia. Pozwani co prawda nie doprowadzili do ulepszeń stanu budynków, jednak zapewnili podstawowe bezpieczeństwo i przedłużyli trwałość techniczną budynków. Jak wynika z materiału zgromadzonego w sprawie przedmiotowe budynki już w 1982 roku były w złym stanie technicznym i już wtedy wymagały kapitalnego remontu. Dodatkowo budynki były wykonane z materiałów średniej jakości. Sąd Okręgowy zwrócił uwagę, że powódka od 2001 r. wykazywała całkowitą bierność w zakresie dbałości o swój majątek. Podsumowując ten fragment rozważań sąd pierwszej instancji stwierdził, że powódka nie poniosła szkody z tytułu nienależytego prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia, nie wykazała, że pozwani dokonywali niewłaściwej eksploatacji nieruchomości.

Odnosząc się do kwestii należności czynszowych, Sąd Okręgowy nie podzielił stanowiska powódki odnośnie nieodpowiedniego doboru najemców i przeznaczenia nieruchomości. Pozwany (...) sp. z o.o. w B. nie wynajmował lokali na tzw. wolnym rynku, gdyż wykonywał zadania określone przez gminę, polegające na zaspokajaniu potrzeb wspólnoty samorządowej, wynajmując lokale osobom, które nie mają zaspokojonych potrzeb mieszkalnych. Nie można było zatem stosować innych stawek czynszu, niż tych uchwalanych przez radę gminy. Przechodząc do zarzutu, iż pozwani nie podejmowali żadnych skutecznych czynności prawnych mających na celu egzekwowanie należności od najemców, Sąd Okręgowy podniósł, że pozwani nie byli legitymowani do wytaczania powództw o eksmisję czy zapłatę przeciwko najemcom lokali. Podejmowanie przez pozwanych czynności zwykłego zarządu lokalami, zwłaszcza zawierania i wypowiadania umów najmu oraz dochodzenia eksmisji byłych lokatorów, wymagałoby ustalenia, że pomiędzy powódką, a pozwanymi doszło do zawarcia umowy o zarząd nieruchomością. Zgodnie bowiem uchwałą Sądu Najwyższego z 15 maja 2013 r. w sprawie III CZP 23/13 „podejmowanie (…) czynności zwykłego zarządu lokalami, zwłaszcza zawierania i wypowiadania umowy najmu oraz dochodzenia eksmisji byłych lokatorów wymaga ustalenia, że pomiędzy (faktycznym zarządcą) a właścicielem nieruchomości doszło do zawarcia umowy o zarząd nieruchomością”. W odniesieniu do nieruchomości możliwy jest zarząd ustawowy (art. 931 k.p.c.), sądowy (wykonywany na podstawie orzeczenia sądu), oraz umowny (art. 185 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami). W dwóch pierwszych wypadkach zarządca występuje wobec osób trzecich w imieniu własnym, natomiast zarządca działający na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością może działać w imieniu własnym tylko o tyle, o ile wynika to z jej postanowień. Pozwani nie działali na podstawie stosunku prawnego, który łączyłby ich z właścicielem nieruchomości na podstawie umowy zarządu (a tym bardziej w ramach zarządu ustawowego czy sądowego), co za tym idzie nie otrzymali od powódki, ani jej poprzednika prawnego, jako właścicieli nieruchomości, umocowania do wytaczania powództw eksmisyjnych, czy o zapłatę wynagrodzenia z tytułu najmu, w swoim imieniu. W wypadku zarządu faktycznego zarządca może wykonywać czynności faktyczne i prawne tylko z zakresu zwykłego zarządu, podejmowane wyłącznie w imieniu i na rzecz podmiotu uprawnionego. Innymi słowy, zarządca faktyczny może być traktowany w sferze prawa materialnego co najwyżej jako pełnomocnik, a nie jako zastępca pośredni, co wskazuje na brak legitymacji czynnej pozwanych w sprawach przeciwko najemcom. Kończąc ten fragment rozważań, Sąd Okręgowy stwierdził, że pozwani nie posiadali legitymacji procesowej czynnej w dochodzeniu roszczeń od najemców, albowiem nie byli właścicielem ani współwłaścicielem nieruchomości, a jedynie sprawowali zarząd na zasadzie prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia, czyli bez pełnomocnictwa w zakresie dochodzenia roszczeń od lokatorów. Pozwani nie mieli więc uprawnienia do domagania się opuszczenia przez lokatorów lokali nawet w przypadku, gdy to oni zawarli z nimi umowy, na podstawie których korzystali z lokali (umowy zawarte przez pozwanych z najemcami można traktować w kontekście dyspozycji art. 103 k.c. jako zawarte na rzecz innej osoby-właściciela nieruchomości i wówczas uznać, że stroną umów najmu był właściciel nieruchomości-powódka, a pozwani byli jedynie jej rzekomym pełnomocnikiem). Nadto Sąd Okręgowy wskazał, że nawet gdyby przyjąć, że w sprawach sądowych kierowanych przeciwko lokatorom przez pozwanych, zostaliby uznani za legitymowanych czynnie, to powódka nie wykazała (art. 6 k.c.), a nawet nie uprawdopodobniła, by w sytuacji zasądzenia przez sąd należności na rzecz pozwanych od najemców z tytułu zaległych czynszów, egzekucja z majątku najemców okazałaby się skuteczna, a więc interes prawny pozwanych, a przez to i powódki zostałby zaspokojony. Sąd pierwszej instancji zwrócił uwagę, że sama powódka pomimo, że przysługiwała jej stale legitymacja czynna w sprawach przeciwko najemcom, pozostała całkowicie bierna, całkowicie mylnie sądząc, że obowiązkiem dochodzenia należności obciążeni są pozwani. Powódka nie wykazała nawet, by po zakończeniu zarządu w 2012 r. odzyskała od najemców należności nieprzedawnione, co każe domniemywać, że również należności przedawnione nie byłyby do odzyskania. Powyższe względy zdecydowały o oddaleniu także w tej części żądania.

Sąd Okręgowy odniósł się również do zarzutu przedawnienia podniesionego przez pozwanych wyjaśniając, że przedmiotem postępowania było roszczenie o naprawienie szkody będącej wynikiem niedołożenia należytej staranności przy prowadzeniu cudzych spraw i polegającej na pogorszeniu stanu nieruchomości oraz utracie spodziewanych korzyści. W takiej sprawie ma zastosowanie z braku przepisów szczególnych art. 118 k.c., przewidujący 10-letni termin przedawnienia. Przepisy art. 229 k.c. i 230 k.c. nie znajdują zastosowania w niniejszej sprawie. Z istoty stosunku prawnego polegającego na prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia wynika, że wymagalność roszczeń odszkodowawczych nie może rozpocząć się wcześniej, niż z chwilą zakończenia prowadzenia cudzej sprawy bez zlecenia, ponieważ dopiero wówczas można ocenić, czy prowadzący należycie wykonał swoje obowiązki. Stąd też termin przedawnienia rozpoczął swój bieg dopiero w chwili przekazania powódce nieruchomości, czyli w dniu 31 sierpnia 2012 r.

O kosztach procesu sąd pierwszej instancji orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. § 6 pkt 6 rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie/radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu. O nieuiszczonych kosztach sądowych orzeczono na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych z 28 lipca 2005 r.

Apelację od tego wyroku wniosła powódka, zaskarżając go w całości. Powódka zarzuciła:

-naruszenie prawa procesowego, mające wpływ na treść orzeczenia, tj. art. 227 k.p.c. w zw. z art. 278 § 1 k.p.c. poprzez zlecenie sporządzenia opinii biegłemu sądowemu z zakresu budownictwa ogólnego i przemysłowego, wbrew treści postanowienia sądu pierwszej instancji z 25 sierpnia 2017 r., w którym dopuścił dowód z opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa i zarządzania nieruchomościami, co w konsekwencji doprowadziło do sporządzenia opinii, która nie obejmowała swym zakresem odpowiedzi na część postawionych tez dowodowych dotyczących zasad prawidłowego zarządu nieruchomościami, ograniczając się do aspektu budowlanego;

-naruszenie prawa procesowego, mające wpływ na treść orzeczenia, tj. art. 227 k.p.c. w zw. z art. 286 k.p.c. poprzez oddalenie wniosku o dopuszczenie dowodu z dodatkowej opinii sporządzonej przez innego biegłego z zakresu budownictwa, szacowania nieruchomości i zarządzania nieruchomościami, celem ustalenia prawidłowości sprawowania przez pozwanych zarządu nieruchomościami należącymi do powódki, w sytuacji gdy opinia, na której oparł się sąd pierwszej instancji została sporządzona przez osobę nie posiadającą wiadomości specjalnych z zakresu zarządzania nieruchomościami;

-naruszenie prawa materialnego przez niewłaściwe zastosowanie art. 752 k.c. polegające na uznaniu, iż pozwani w ramach prowadzenia spraw powódki bez zlecenia, nie byli legitymowani do wytaczania powództwo o eksmisję czy zapłatę przeciwko najemcom lokali i osobom zajmującym lokale bez tytułu prawnego;

-błąd w ustaleniach faktycznych polegający na bezzasadnym przyjęciu, wbrew zgromadzonemu materiałowi dowodowemu, że:

a) pozwani zawierając umowy najmu z lokatorami działali jako zarządca-administrator, a tym samym nie byli stroną stosunku najmu,

b) przez działanie pozwanych powódka nie poniosła żadnej szkody,

c) pozwani prowadząc cudze sprawy bez zlecenia działali z korzyścią powódki, zgodnie z jej prawdopodobną wolą, zachowując należytą staranność.

W konsekwencji postawionych zarzutów powódka wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku i uwzględnienie powództwa w całości, oraz o zasądzenie od pozwanych kosztów procesu za obie instancji, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania sądowi pierwszej instancji.

W uzasadnieniu apelacji powódka wskazała, że sąd pierwszej instancji przyjął, iż lokale mieszkalne znajdujące się w obu budynkach należących do powódki, traktowano w taki sposób, jak gdyby wchodziły w skład zasobu mieszkaniowego gminy. Wynajmowano zatem je osobom, które nie miały zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych, stosowano stawki czynszu regulowanego ustalane w uchwałach rady gminy. Tymczasem nieruchomości zarządzane na podstawie prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia nie wchodzą w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Już to wykluczało tezę, iż pozwani działali z korzyścią dla powódki. Działanie przez pozwanych z naruszeniem zasady należytej staranności przy prowadzeniu cudzych spraw, potwierdza wyrok Sądu Najwyższego dla Nadrenii Północnej-Westfalii z 5 lutego 2018 r.

Uzasadniając zarzuty naruszenia prawa procesowego powódka wyjaśniła, że na jej wniosek dopuszczono dowód z opinii biegłego z zakresu budownictwa i zarządzania nieruchomościami. Sąd zlecił sporządzenie opinii biegłej R. Ż., która nie jest biegłym z dziedziny zarządzania nieruchomościami, a jedynie z zakresu budownictwa ogólnego i przemysłowego. Opinia została ograniczona do badania aspektu budowlanego z pominięciem zasad, którymi kierować się muszą podmioty zajmujące się profesjonalnym zarządzaniem i administrowaniem nieruchomościami. Na podstawie tej opinii sąd doszedł do wniosku, że zarządcy prowadzili dostateczną gospodarkę remontową. Sąd oddalił wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego. Tymczasem w niniejszej sprawie opinię wydała biegła nie mająca dostatecznych kwalifikacji, nadto nie uzasadniła dostatecznie tez opinii na skutek podniesionych zarzutów.

Uzasadniając zarzut naruszenia prawa materialnego skarżąca podniosła, że sąd pierwszej instancji nie miał podstaw do ustaleń, że pozwani zawierając umowy najmu działali jako zarządca-administrator, zatem nie działali na swoją rzecz i nie stali się stroną stosunków najmu. W szczególności Sąd Okręgowy nie dysponował żadną umową najmu, którą zawarli pozwani w okresie zarządzania nieruchomościami. Nadto teza o braku uprawnienia po stronie pozwanych do wytaczania powództwo o eksmisję i zapłatę, jest sprzeczna ze stanowiskiem Sądu Najwyższego wyrażonym w wyroku z 5 grudnia 2014 r., sygn. III CSK 37/14.

Pozwani wnieśli o oddalenie apelacji powódki i zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny ustalił i zważył:

Apelacja powódki jest niezasadna.

Sąd Apelacyjny uwzględnił wniosek powódki o uzupełnienie postępowania dowodowego i dopuścił dowód z treści orzeczeń Sądu Okręgowego w D. z 26 czerwca 2017 r., oraz Wyższego Sądu Okręgowego w Hamm z 5 lutego 2018 r. Na tej podstawie ustalono, że Sąd Okręgowy w D. prowadził postępowanie z pozwu Zakładu (...) spółki z o.o. w B. przeciwko S. D.. Powód domagał się zasądzenia od pozwanej 4 577,50 EUR i 5 644,09 EUR z tytułu kosztów zarządzania nieruchomościami pozwanej. Sąd niemiecki ocenił, że powództwo jest bezzasadne. Wskazał, że powód nie udowodnił roszczenia. Nie przedstawiono żadnych faktur, z których wynikałaby wysokość roszczenia. Nie udzielono żadnych informacji co do składników roszczenia i ich wysokości. Gdyby nawet ta przesłanka nie zachodziła, wówczas oddalenie powództwa byłoby uzasadnione tym, że pozwana wykazała, iż powód nie wywiązywał się w sposób należyty ze swoich zobowiązań do zachowania należytej staranności. Jako przykłady braku należytej staranności przyjęto „zrzeczenie się” przez powoda znacznej części ewentualnych dochodów z najmu i wydłużenie okresów płatności najemcom, którzy nie wywiązywali się ze swoich zobowiązań. Ustalenia te oparto na zeznaniach syna pozwanej. Wyższy Sąd Okręgowy w Hamm, na skutek rewizji powódki, oddalił ją.

(dowód: tłumaczenie wyroków sądów niemieckich k. 1152-166).

Sąd Apelacyjny dopuścił dowód z treści powołanych orzeczeń, bowiem są to dowody z dokumentów, które w żaden sposób nie wpływają na przedłużenie postępowania. Nadto postępowanie przed sądami niemieckimi toczyło się miedzy stronami niniejszej sprawy, zatem treść orzeczeń była im znana.

Powódka w oparciu o złożone orzeczenia pragnęła wykazać, że pozwany Zakład (...) spółka z o.o. w B. prowadził jej sprawy bez zachowania należytej staranności, co najmniej w zakresie gospodarki czynszowej. Oddalenie powództwa jednak nastąpiło przede wszystkim dlatego, że powód nie wykazał za jakie konkretnie czynności domagał się zapłaty, oraz nie udowodnił wysokości roszczenia. Zagadnienie dotyczące gospodarki czynszowej było badane wyłącznie na podstawie zeznań syna pozwanej i podniesiono na ich podstawie dodatkowy argument, iż niezasadność żądania powoda wynika także z tego, że można zarzucić mu brak należytej staranności w zakresie pozyskiwania dochodów z najmu i wydłużania terminów płatności czynszów. Ustalenia te poczyniono w ramach swobodnej oceny dowodów i odnosiły się do obrony pozwanej w tamtym postępowaniu. Sąd w niniejszej sprawie nie jest nimi związany w zakresie oceny zasadności roszczenia powódki, występującej w innym charakterze niż w postępowaniu przed sądami niemieckimi i dochodzącej roszczeń z innej podstawy faktycznej.

Sąd Apelacyjny wszystkie ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Okręgowy przyjął za własne. Sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału, dokonując wyboru określonych środków dowodowych. Jeżeli z danego materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to dokonana przez sąd weryfikacja nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów i musi się ostać, choćby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dowodowego, dawały się wysnuć wnioski odmienne. Przeprowadzona przez sąd ocena dowodów może być skutecznie podważona tylko wtedy, gdy brak jest logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami lub, gdy wnioskowanie sądu wykracza poza schematy logiki formalnej albo, wbrew zasadom doświadczenia życiowego, nie uwzględnia jednoznacznych praktycznych związków przyczynowo-skutkowych (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 12 września 2019 r., sygn. I ACa 736/18 i powołane tamże orzecznictwo Sądu Najwyższego).

Skarżąca w zakresie prawa procesowego, zarzuciła naruszenie art. 227 k.p.c. w zw. z art. 278 § 1 k.p.c. poprzez zlecenie sporządzenia opinii biegłemu sądowemu z zakresu budownictwa ogólnego i przemysłowego, zamiast biegłemu sądowemu z dziedziny budownictwa i zarządzania nieruchomościami, oraz art. 227 k.p.c. w zw. z art. 286 k.p.c. poprzez oddalenie wniosku o dopuszczenie dowodu z dodatkowej opinii sporządzonej przez innego biegłego z zakresu budownictwa, szacowania nieruchomości i zarządzania nieruchomościami.

Przed dokonaniem oceny postawionych zarzutów konieczne jest przypomnienie żądań zgłoszonych przez powódkę i ich podstawy faktycznej. Powódka w pozwie wnosząc o zasądzenie 80 000 zł wskazała, że 60 000 zł domaga się z tytułu odszkodowania za niewykonane remonty nieruchomości, zaś 20 000 zł z tytułu nieegzekwowania od najemców i osób, które faktycznie korzystały z lokali, opłat za ich zajmowanie. Taką podstawę faktyczną wskazał pełnomocnik powódki na rozprawie 23 kwietnia 2015 r. Powtórzył ją w pismach procesowych z k. 497 i 519. Do końca postępowania podstawa faktyczna żądania nie uległa zmianie. Na rozprawie 3 marca 2016 r. pełnomocnik powódki wniósł o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego dla ustalenia wartości czynszów, które nie zostały wyegzekwowane przez pozwanych i uległy przedawnieniu, jak też na okoliczność wartości dochodu, który nie został osiągnięty w następstwie nienależytego sprawowania zarządu przez pozwaną, jak też na okoliczność wartości remontów, które powinny być wykonane przez pozwaną w czasie gdy wykonywała zarząd, a ich nie przeprowadzono. Wykonując następnie zarządzenie zobowiązujące do sprecyzowania żądania 20 000 zł z tytułu nieegzekwowania zadłużenia czynszowego, poprzez wskazanie czasokresu oraz przyporządkowanie go do konkretnych lokali, powódka złożyła pismo (k.751-752), w którym odwołała się do kartotek finansowych poszczególnych lokali i zestawienia wskazującego w jakiej części zadłużenie jest przedawnione. Wyjaśniła w ten sposób, że 20 000 zł to odszkodowanie równoważne części przedawnionych roszczeń z tytułu korzystania z lokali.

Postanowienie o dopuszczeniu dowodu z opinii biegłego (k.814), w tezie dowodowej odnosiło się wyłącznie do zagadnienia remontów, pomijając kwestie czynszowe. Takie stanowisko sądu pierwszej instancji było słuszne. Żądanie powódki składało się z dwóch elementów. Po sprecyzowaniu żądania w piśmie z k. 751-752, roszczenie dotyczące 20 000 zł powódka wywodziła wyłącznie z doprowadzenia do przedawnienia części należności wynikających z korzystania z lokali. Źródłem szkody był więc sam fakt doprowadzenia przez pozwanych do przedawnienia roszczeń z tego tytułu. Wysokość szkody wynikała z powołanych karotek finansowych, gdzie należności przedawnione zostały wskazane przez pozwanego (...) spółkę z o.o. w B.. Strony nie kwestionowały zatem faktu przedawnienia i wysokości roszczeń przedawnionych. W tym zakresie zasięganie opinii biegłego było zbędne, nie odnosiło się bowiem do kwestii wymagającej wiadomości specjalnych. Dotyczyło zarazem kwestii niespornych. Reasumując, Sąd Okręgowy prawidłowo ograniczył tezę dowodu z opinii biegłego do zagadnienia remontów. W istocie sąd pierwszej instancji wskazał, że opinię powinien sporządzić biegły z dziedziny budownictwa i zarządzania nieruchomościami. Biegła R. Ż. nie jest specjalistką z dziedziny zarządzania nieruchomościami, tylko z zakresu budownictwa ogólnego i przemysłowego. Jednak przedmiot opracowania biegłego, niezbędny dla oceny zasadności roszczenia powódki co do 60 000 zł jako odszkodowania z tytułu nieprzeprowadzenia koniecznych remontów, nie wymagał posiadania przez biegłego specjalizacji w zakresie zarządzania nieruchomościami. Zakres obowiązków prowadzącego cudze sprawy bez zlecenia wynika z art. 752 k.c. i sprowadza się do działania z korzyścią osoby, której sprawa jest prowadzona i zgodnie z jej prawdopodobną wolą. Interpretacja tych pojęć nie należy do sfery czynności biegłego sądowego. Odwoływanie się do opinii biegłego z zakresu zarządzania nieruchomościami byłoby bezpodstawne. Nie doszło zatem do naruszenia art. 227 k.p.c. w zw. z art. 278 § 1 k.p.c., ponieważ sąd dopuścił dowód z opinii biegłego o specjalności adekwatnej do tego, co wymagało poczynienia ustaleń w oparciu o wiedzę specjalistyczną. Biegły sądowy nie mógł zastąpić sądu w zakresie wykładni przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia w aspekcie czynności z zakresu zarządzania nieruchomościami. W sytuacji gdy powódka ograniczyła podstawy faktyczne swych roszczeń do niewykonania koniecznych remontów, oraz nieegzekwowania należności czynszowych i doprowadzenia do ich przedawnienia, sąd pierwszej instancji czynił ustalenia w tak ograniczonym zakresie, wystarczającym do rozstrzygnięcia sporu.

Zarzut naruszenia art. 227 k.p.c. w zw. z art. 286 k.p.c. także jest nieuzasadniony. Z art. 278 § 1 k.p.c. wynika, że w wypadkach wymagających widomości specjalnych sąd po wysłuchaniu wniosków stron co do liczby biegłych i ich wyboru może wezwać jednego lub kilku biegłych w celu zasięgnięcia ich opinii. Przepis ten określa przesłanki dopuszczenia dowodu z opinii biegłych. Celem przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego jest dokonanie oceny przedstawionego mu materiału dowodowego z punktu widzenia posiadanej wiedzy naukowej (technicznej) danej specjalności i przedstawienie sądowi wniosków umożliwiających poczynienie właściwych ustaleń faktycznych i miarodajnej oceny prawnej okoliczności, które będą stanowić podstawę faktyczną orzeczenia. Konieczność zasięgnięcia opinii biegłego ogranicza samodzielność sądu w zakresie dokonywania ustaleń wymagających wiadomości specjalnych. Sąd nie jest związany opinią biegłego, ale nie może, nie podzielając jego merytorycznych wypowiedzi ingerować w treść opinii, wprowadzać w miejsce merytorycznych wywodów biegłego własnych stwierdzeń dotyczących przedmiotu opinii (por. wyroki Sądu Najwyższego z 5 lutego 2014 r., V CSK 140/13, z 8 września 2015 r., I UK430/14, z 21 marca 2017 r., I CSK 447/15, z 4 października 2017 r., III SK 49/16). Zdyskwalifikowanie w całości lub w części albo zweryfikowanie wywodów opinii biegłego nie może być dokonane bez posłużenia się wiedzą specjalistyczną. Sąd dokonuje oceny opinii biegłego w kontekście fachowości, rzetelności, czy zgodności z zasadami logicznego rozumowania. Jeżeli w ocenie sądu opinia nie jest przekonująca, nie wyjaśnia istotnych kwestii, czy jest niejednoznaczna, to powinien z własnej inicjatywy albo w uwzględnieniu wniosków stron zażądać od biegłego wyjaśnienia tych kwestii albo zażądać przedstawienia opinii przez innych biegłych. Do naruszenia art. 278 § 1 k.p.c. może dojść tylko wtedy, gdy sąd samodzielnie wypowiada się w kwestiach wymagających wiadomości specjalnych, z pominięciem dowodu z opinii biegłego. Z art. 286 k.p.c. wynika, że sąd może zażądać ustnego wyjaśnienia opinii złożonej na piśmie, może też w razie potrzeby zażądać dodatkowej opinii tych samych lub innych biegłych. Do zastosowania jednej z wymienionych możliwości powinno dojść, gdy sporządzona opinia zawiera luki, jest niejasna, nienależycie uzasadniona albo niepoddająca się weryfikacji. W takiej sytuacji zwrot "może" należy interpretować jako powinność sądu, ponieważ nie jest możliwe uzyskanie właściwej wypowiedzi obejmującej wiadomości specjalne w innej drodze. Jak pisano wyżej kwalifikacje biegłej R. Ż. były wystarczające dla poczynienia w oparciu o jej opinię ustaleń, co do zakresu niezbędnych remontów, które powinni zrealizować pozwani. W związku z zarzutami do opinii sąd zlecił biegłej sporządzenie opinii uzupełniającej. Wobec zgłoszenia zarzutów także do opinii uzupełniającej biegła na rozprawie 16 stycznia 2019 r. odniosła się do nich ustnie, udzielając wyczerpującej odpowiedzi na każdy z nich. Na tej rozprawie sąd pierwszej instancji oddalił wniosek powódki o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego. Stanowisko sądu było prawidłowe. W istocie kwestionowanie przez powódkę opinii biegłej wynikało z faktu, że nie podzielała poglądu biegłej co do tego jaki zakres prac remontowych powinien realizować prowadzący cudze sprawy bez zlecenia. Biegła szeroko omówiła stan techniczny budynków w chwili przejmowania ich w zarząd w 1982 r. Ustaliła i oszacowała rodzaj i wartość prac remontowych, które zrealizowano do 2012 r. W sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości określiła charakter wykonanych prac wskazując, ze były dostateczne. Oznacza to, że w wypadku obu budynków wykonywano systematyczne roboty remontowo-konserwacyjne. Ich celem było usuwanie awarii, zapewnienie bezpiecznego użytkowania budynków. Pozwani nie wykonywali natomiast takich remontów, które miałyby charakter ulepszeń, inwestycji. Utrzymywali obiekty w stanie niepogorszonym w stosunku do tego, który istniał w 1982 r. Powódka nie zakwestionowała skutecznie opinii biegłej, nie wykazała błędów metodologicznych, logicznych. Nie wykazała, aby opinia zawierała jakiekolwiek luki, była niejasna, nienależycie uzasadniona, nieweryfikowalna. Sam fakt braku zgody z wnioskami opinii nie stanowi wystarczającej przyczyny dopuszczenia dowodu z opinii innego biegłego.

Zarzut naruszenia prawa materialnego dotyczył niewłaściwego zastosowanie art. 752 k.c. polegający na uznaniu, iż pozwani w ramach prowadzenia spraw powódki bez zlecenia, nie byli legitymowani do wytaczania powództw o eksmisję czy zapłatę przeciwko najemcom lokali i osobom zajmującym lokale bez tytułu prawnego. Trzeba przypomnieć, że powódka domagając się 20 000 zł, wskazała, że szkoda w tej wysokości wynika z nieegzekwowania zaległości czynszowych, doprowadzając do ich przedawnienia. Zatem kwestia legitymacji do wytaczania powództw o eksmisję nie przystaje do wskazanej podstawy faktycznej żądania. Skarżąca powołała się na wyrok Sądu Najwyższego z 5 grudnia 2014 r., sygn. III CSK 37/14, dla wykazania, iż wbrew stanowisku Sądu Okręgowego, pozwani mieli legitymację czynną by dochodzić na drodze sądowej zaległych opłat za korzystanie z lokali. Powódka uzasadniając wysokość żądanych 20 000 zł podała ostatecznie, że jest to tylko część przedawnionych roszczeń z tytułu korzystania z lokali. Innymi słowy, szkodą miało być to, że pozwani zaniechali dochodzenia roszczeń, doprowadzili w ten sposób do ich przedawnienia, co czyni aktualnie iluzorycznym możliwość ich windykacji. Szkoda zdefiniowana przez powódkę w taki sposób ma charakter hipotetyczny, a nie rzeczywisty. Nie istnieje bowiem jakikolwiek dowód zaoferowany przez powódkę, z którego wynikałoby w sposób dostatecznie pewny, iż w wypadku wytaczania powództw o zapłatę przeciwko osobom zajmującym lokale, doszłoby do zaspokojenia roszczeń. Powódka utożsamiła sam fakt przedawnienia roszczenia ze szkodą równą wartości roszczenia. Tymczasem jedynym dowodem, który przeprowadzono w toku postępowania na okoliczność czynności windykacyjnych, były zeznania świadka M. P. złożone na rozprawie 6 października 2015 r., których powódka skutecznie nie zakwestionowała. M. P. zajmowała się windykacją należności od 1985 r. Wyjaśniła, że lokatorzy obu kamienic byli z reguły ludźmi ubogimi, bez dochodów, o dochodach nieuchwytnych, lub niewielkich. Osoby te były nieegzekwowalne. Oceniano więc, że wnoszenie spraw o zapłatę będzie generować jedynie dodatkowe koszty związane z postępowaniami. Przyjęto jako metodę postępowania zawieranie ugód z zadłużonymi, co z reguły przynosiło efekty. Powódka ustaleń wynikających z tych zeznań nie zakwestionowała, nie podjęła w tym celu żadnej inicjatywy. Należy zatem rozważyć, czy gdyby pozwani uzyskali tytuły wykonawcze przeciwko dłużnikom czynszowym, to fakt ten zmieniłby stan majątkowy powódki po 31 sierpnia 2012 r. Odpowiedź jest oczywista. W sytuacji gdy dłużnik jest nieegzekwowalny, posiadanie przeciwko niemu tytułu wykonawczego, nie zmienia sytuacji materialnej wierzyciela. Daje tylko dłuższą nadzieję na możliwość odzyskania wierzytelności w przyszłości, co w żaden sposób nie oznacza, że jest to bardziej realne. Powódka zatem nie wykazała szkody, którą określiła na 20 000 zł. Ciężar dowodu w tym zakresie spoczywał na powódce. W istocie poza złożonymi przez powódkę kartotekami finansowymi za lata 2009-2012 (k.759-765), powódka nie podjęła żądnej inicjatywy dowodowej, błędnie utożsamiając fakt przedawnienia roszczenia, ze szkodą majątkową. Z inicjatywy powódki nie zrealizowano żadnego dowodu w celu ustalenia jaka była sytuacja finansowa zadłużonych lokatorów lub byłych lokatorów, czy podejmowano wobec nich jakiekolwiek czynności windykacyjne, czy uzyskanie tytułu wykonawczego pozwoliłoby na przymusowe wyegzekwowanie zadłużenia.

Powódka w uzasadnieniu apelacji wręcz zarzuciła sądowi, iż kategorycznie wykluczył możliwość wytaczania powództw przez pozwanych, nie dysponując w aktach żadną z umów najmu, z których wynikałoby zadłużenie (str. 7 apelacji). To prawda, tylko brak tychże umów w materialne dowodowym nie obciąża sądu, ani pozwanych, tylko powódkę. To powódka nie złożyła ich, ani nie wniosła o zobowiązanie pozwanych do ich złożenia. W związku z niekorzystnym zakończeniem procesu, powódka próbowała przerzucić konsekwencje swych zaniechań na sąd. Wbrew zarzutowi powódki, kwestia legitymacji materialnej prowadzącego cudze sprawy bez zlecenia jest sporna zarówno w orzecznictwie Sądu Najwyższego, jak i w doktrynie. Najlepiej obrazuje to postanowienie Sądu Najwyższego z 18 maja 2017 r., sygn. III CZP 12/17. Sąd Najwyższy w uzasadnieniu postanowienia powołał dla zobrazowania istniejących różnic wskazywany przez skarżącą wyrok z 5 grudnia 2014 r., w którym Sąd Najwyższy uznał, że prowadzący bez zlecenia zarząd nieruchomością, której właściciel nie jest znany, może dochodzić od osoby trzeciej wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu użytkowego w budynku położonym na tej nieruchomości. W ocenie Sądu Najwyższego za stanowiskiem, że prowadzącemu cudze sprawy bez zlecenia przysługuje legitymacja materialnoprawna do dochodzenia roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu przemawia z jednej strony charakter instytucji prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia, a z drugiej strony charakter roszczenia o zapłatę wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości bez tytułu prawnego. Natomiast w drugiej sprawie, dotyczącej tej samej nieruchomości lecz innego lokalu, Sąd Najwyższy w wyroku z 17 kwietnia 2015 r., III CSK 272/14 zajął stanowisko przeciwne. Wskazał, że prowadzenie cudzych spraw bez zlecenia oznacza nieistnienie jakiegokolwiek tytułu prawnego do prowadzenia przez gestora cudzych spraw, czy to wynikającego z czynności prawnej, czy z jakiegokolwiek innego źródła. Prowadzący działa wyłącznie z własnej woli i ta wola musi być rozpoznawalna dla innych osób oraz musi łączyć się z zamiarem wywołania korzystnych skutków majątkowych lub niemajątkowych w sferze prawnej osoby, której sprawy prowadzi i powinna być zgodna z domniemaną wolą tej osoby. Sąd Najwyższy wskazał, że w prawie polskim przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia nie umocowują tego, kto prowadzi cudze sprawy, do dokonywania czynności prawnych w imieniu tej osoby i ze skutkiem dla niej, ani nie przewidują kompetencji prowadzącego do dokonywania czynności prawnych, wchodzących w zakres tych spraw, w imieniu własnym lecz na rzecz tej osoby ze skutkiem bezpośrednim dla niej. Podobne stanowisko zajął także Sąd Najwyższy w wyroku z 8 listopada 2016 r. III CSK 368/15 stwierdzając, że prowadzący bez zlecenia zarząd nieruchomością, nie może dochodzić od osoby trzeciej wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości.

Należy podzielić stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w cytowanym postanowieniu z 18 maja 2017 r., iż „…w prawie polskim ustawodawca nie umocował prowadzącego cudze sprawy bez zlecenia do dokonywania w cudzym imieniu czynności prawnych. Dokonując czynności prawnych w imieniu osoby, której sprawy prowadzi działa jak rzekomy pełnomocnik ze skutkami materialnoprawnymi i procesowymi wskazanymi w wyrokach Sądu Najwyższego z 17 kwietnia 2015 r. III CSK 272/14 i z 8 listopada 2016 r., III CSK 368/15. W takim modelu działania gestora niewątpliwie nie może on w imieniu i na rzecz osoby zastępowanej, wypowiedzieć umowy najmu, gdyż jest to jednostronna czynność prawna, która nie może być potwierdzona. Nie może również dochodzić w imieniu i na rzecz takiej osoby wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy. Jeżeli natomiast działa jako zastępca pośredni, dokonuje czynności prawnych we własnym imieniu i ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla siebie, a nie dla osoby zastępowanej, jednak w płaszczyźnie ekonomicznej, finalnie-działa ze skutkiem na rzecz osoby, której sprawy prowadzi, a ostateczne rozliczenie następuje dopiero następczo, na podstawie osobnego stosunku prawnego łączącego zastępcę z zastępowanym. Działając w ten sposób, on sam we własnym imieniu i na własną rzecz zawiera umowy, nie ujawniając, że działa jako gestor. Skutki takiej umowy np. najmu czy kupna-sprzedaży dotykają jego, gdyż to on staje się wynajmującym lub właścicielem rzeczy i dopiero później musi ją przenieść na zastępowanego, którego nie łączy żaden stosunek prawny z osobą, z którą gestor zawarł umowę i wobec której zastępowany nie ma żadnych zobowiązań ani roszczeń. Taki model działania gestora przewiduje art. 753 § 2 k.c. Jeżeli zatem prowadzący cudze sprawy bez zlecenia działa jako zastępca pośredni, to wszystkie czynności wykonuje we własnym imieniu i z bezpośrednim skutkiem dla siebie. Jak się wydaje nie ma wątpliwości, że prowadzący cudze sprawy bez zlecenia, który działając jako zastępca pośredni, zawarł z osobą trzecią umowę najmu lokalu, może skutecznie umowę tę wypowiedzieć. Rozbieżności występują natomiast w kwestii, czy prowadzący cudze sprawy bez zlecenia, działający jako zastępca pośredni, jest legitymowany do wystąpienia we własnym imieniu i na swoją rzecz z roszczeniem przewidzianym w art. 224 § 2 w zw. z art. 225 k.c. o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego przez byłego najemcę po rozwiązaniu umowy najmu. Ponieważ niewątpliwie nie przysługuje mu przymiot właściciela lokalu, nie realizuje w ten sposób żadnego własnego prawa podmiotowego, a jedynie prawo podmiotowe zastępowanego właściciela lokalu, którego jednak nie może dochodzić bezpośrednio w jego imieniu i na jego rzecz, a to wobec braku ustawowego umocowania w ramach przyjętego polskiego modelu prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia. Pozostaje zatem pytanie, czy może tego roszczenia dochodzić we własnym imieniu i na swoją rzecz jako prowadzący cudze sprawy bez zlecenia, a więc na podstawie art. 752 k.c., a następnie rozliczyć się na podstawie art. 753 § 2 k.c. z właścicielem lokalu, którego sprawy prowadził bez zlecenia…”.

Dla rozstrzygnięcia apelacji stanowcze opowiedzenie się za jednym z przytoczonych poglądów nie jest konieczne, ponieważ jak wskazano, powódka nie wykazała szkody w zakresie roszczenia o zapłatę 20 000 zł. Natomiast istotne jest, że zagadnienie to wcale nie było niewątpliwe, tylko wyjątkowo sporne. Pozwani podejmując decyzję o nie wytaczaniu powództw o zapłatę kierowali się także wątpliwościami co do swej legitymacji materialnoprawnej. W takiej sytuacji nie sposób zarzucać pozwanym, że nie wykonywali swoich obowiązków należycie, z wymaganą starannością. Zresztą zajmowanie stanowiska byłoby bezprzedmiotowe. Powódka bowiem co do tego roszczenia ograniczyła się jedynie do powołania kartotek finansowych. Nie zaoferowała dowodów z których wynikałoby, czy zadłużenie dotyczy osób, które zajmowały lokale już w czasie gdy zarządzał nieruchomościami ojciec powódki, czy są to osoby, z którymi pozwani zawierali umowy najmu w imieniu własnym, czy może osoby, które nigdy nie miały tytułu prawnego do zajmowania lokalu. To zaś ma istotne znaczenie w zakresie uprawnień prowadzącego cudze sprawy bez zlecenia w zakresie dochodzenia roszczeń.

Reasumując, nie doszło do naruszenia prawa procesowego i materialnego, które zarzucono w apelacji.

Powódka w apelacji zarzuciła także, że doszło do błędnych ustaleń faktycznych. Oczywiście w sytuacji, gdy postawione zarzuty były bezzasadne, niesłuszny jest także zarzut błędu w ustaleniach faktycznych. Jednak odnosząc się do nich po kolei należy stwierdzić, że w sprawie nie wykazano, aby w wypadku lokali, z których zajmowania powódka wywodzi roszczenie o zapłatę 20 000 zł, umowy najmu zawierali pozwani. Jak słusznie dostrzegła w apelacji powódka nie złożono żadnej umowy najmu, a co za tym idzie powódka nie wykazała, aby pozwani je zawierali w imieniu własnym. Ustalenia w zakresie braku szkody poczynione przez Sąd Okręgowy są prawidłowe, ponieważ wszystkie niezbędne prace remontowe były wykonywane na poziomie dostatecznym, zaś szkody co do nieegzekwowania roszczeń nie wykazano. Jeśli chodzi o zarzut, iż pozwani nie działali z korzyścią powódki, lub z jej prawdopodobną wolą, zachowując należytą staranność, to także nie został wykazany. Co do niego trzeba jednak dodać, że w 1982 r. przekazanie nieruchomości w zarząd nastąpiło z inicjatywy ojca powódki, w sytuacji, gdy obie nieruchomości wymagały poczynienia nakładów, które przekraczały możliwości finansowe właściciela. Poprzednik prawny powódki, jak i powódka od chwili gdy w wyniku dziedziczenia stała się właścicielem nieruchomości wiedzieli, że to pozwani zarządzają nieruchomościami. Do 1989 r. ojciec powódki, a od 1994 r. powódka, nie dawali w żaden sposób wyrazu, iż nie zgadzają się ze sposobem prowadzenia ich spraw przez pozwanych. Nie domagali się wykonania jakichkolwiek czynności w zakresie prac remontowych, lub czynności windykacyjnych. Ta całkowita bierność potwierdzała przekonanie pozwanych, iż prowadzą sprawy zgodnie z wolą właścicieli nieruchomości. Pozwani utrzymywali nieruchomości w stanie nie pogorszonym, poza zwykłym zużyciem, które następuje wraz z upływem czasu. Realizowali wszelkie niezbędne prace remontowe i konserwacyjne, zatem prowadzili sprawy z należytą starannością i korzyścią dla powódki i jej ojca.

W uzasadnieniu apelacji podniesiono jeszcze, że pozwani bezpodstawnie traktowali nieruchomości powódki jako wchodzące w skład mieszkaniowego zasobu gminy z koniecznością stosowania stawek czynszu regulowanego. Teza ta jednak nie znalazła odzwierciedlenia w podstawie faktycznej dochodzonych roszczeń, zatem odnoszenie się do niej jest zbędne.

Z powyższych względów apelację oddalono na podstawie art. 385 k.p.c.

W konsekwencji oddalenia apelacji zasądzono na rzecz każdego z pozwanych po 4 050 zł z tytułu kosztów postępowania apelacyjnego. O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. Koszty zastępstwa procesowego ustalono na podstawie rozporządzeń Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie, oraz w sprawie opłat za czynności radców prawnych tj. § 2 pkt 6) w zw. z § 10 ust. 1 pkt 2).

SSA Katarzyna Żymełka SSA Ewa Jastrzębska SSO del. Jacek Włodarczyk