Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 5 lutego 2021 roku

Sąd Apelacyjny w Szczecinie I Wydział Cywilny w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 5 lutego 2021 roku na posiedzeniu niejawnym

sprawy z powództwa: R. T.

przeciwko: M. P.

o zapłatę

na skutek apelacji powoda od wyroku Sądu Okręgowego w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 23 lipca 2020 roku, sygn. akt I C 1097/16

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od powoda R. T. na rzecz pozwanej kwotę 2700 [dwóch tysięcy siedmiuset] złotych tytułem kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.

Artur Kowalewski Tomasz Sobieraj Edyta Buczkowska-Żuk

​  Sygn. akt: I ACa 472/20

UZASADNIENIE

Powód R. T. w dniu 13 września 2016 roku wystąpił z powództwem przeciwko pozwanej M. P. o zapłatę kwoty 180000 złotych wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 14 kwietnia 2015 roku do dnia zapłaty. Wskazał, że podstawę roszczenia stanowiła umowa zawarta między stronami w dniu 16 lutego 2013 roku dotycząca rozliczenia konkubinatu w przypadku jego ustania, której przedmiotem było rozliczenie nakładów na spłatę kredytów zaciągniętych na zakup nieruchomości przy ul. (...) w G.. Powód podniósł, że zgodnie z tą umową przysługuje mu zwrot połowy wartości rynkowej tej nieruchomości wynoszącej według niego kwotę 360000 złotych

Pozwana M. P. wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na jej rzecz zwrotu kosztów procesu. Podniosła, że umowa z dnia 16 lutego 2013 roku jest nieważna z uwagi na jej sprzeczność z zasadami współżycia społecznego.. Niezależnie od tego zanegowała wartość nieruchomości podaną przez powoda, wskazując w szczególności, że jej wycena powinna zaś obejmować zadłużenie hipoteczne, bo zmniejsza ono wartość rynkową nieruchomości.

Sąd Okręgowy w Gorzowie Wielkopolskim wyrokiem z dnia 23 lipca 2020 roku:

- w punkcie pierwszym zasądził od pozwanej M. P. na rzecz powoda R. T. kwotę 39683,13 złotych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 14 kwietnia 2015 roku do dnia zapłaty,

- w punkcie drugim w pozostałej części powództwo oddalił,

- w punkcie trzecim zasądził od powoda na rzecz pozwanej kwotę 3.214,92 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu,

- w punkcie czwartym nakazał ściągnąć na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Gorzowie Wlkp. kwoty: 421,55 złotych od powoda,138,64 złotych od pozwanej tytułem zwrotu wydatków sądowych.

Sąd Okręgowy powyższe rozstrzygnięcie oparł na następujących ustaleniach faktycznych:

M. P. i R. T. od 26 maja 2003 roku do 13 października 2014 roku pozostawali w nieformalnym związku (konkubinacie). Strony pochodzą z M.. Wspólnie postanowili o przeniesieniu się do G. Przez pierwsze lata związku strony wynajmowały mieszkanie. Pozwana jest po rozwodzie; ze stronami mieszkała córka pozwanej z małżeństwa. Córka pozwanej otrzymywała alimenty w kwocie ok. 350-400 złotych, okresowo świadczenie było regulowane z funduszu alimentacyjnego. Powód przez cały okres trwania konkubinatu pracował w Niemczech, a do wspólnego domu stron przyjeżdżał na kilka dni w miesiącu co 10 dni. Powód przekazywał pozwanej zarobione w Niemczech pieniądze na regulowanie wspólnych zobowiązań, opłaty za wynajem mieszkania, energię, żywność, ale także na opłacenie zobowiązań wynikających z prowadzonej przez niego działalności w Niemczech. Powód zarabiał miesięcznie 2000 – 2500 euro. W Niemczech okresowo miał darmowe jedzenie i nocleg, zarobione pieniądze przeznaczał wówczas na benzynę, mieszkanie i przekazywał pozwanej. W 2012 roku powód wykazał w deklaracji podatkowej przychód z działalności gospodarczej w kwocie 151.169,57 złotych. Pozwana pracowała u kilku pracodawców – w Wyższej Szkole (...), następnie w Banku – zarabiała około 2000 - 3000 złotych miesięcznie.

W trakcie trwania związku pozwana w dniu 13 maja 2010 roku nabyła nowy lokal mieszkalny o powierzchni 89 m ² położony w G. przy ul. (...) oraz garaż dwustanowiskowy położony w tym samym budynku - numer garażu (...). Środki na zakup tej nieruchomości pochodziły z kredytu hipotecznego, który zaciągnęła pozwana razem ze swoimi rodzicami R. i E. P. w dniu 5 listopada 2009 roku Pozwana jest wyłącznym właścicielem nieruchomości, jej rodzice są jedynie współkredytobiorcami. Kredyt został zaciągnięty w łącznej kwocie 270000 złotych, na okres 360 miesięcy, z ostatecznym terminem jego spłaty przypadającym na dzień 30 listopada 2039 roku Nieruchomość kosztowała 229500 złotych, pozostała część środków miała być przeznaczona na koszty remontu i wykończenia. Przedmiotowe pieniądze nie wystarczyły na pokrycie wszystkich kosztów i pozwana pożyczyła od siostry dodatkowe 10000 euro na wykończenie. Nabyty lokal był w stanie deweloperskim. Jego wykończeniem i pracami budowlanymi zajmował się powód, który przez dwa miesiące nie pracował w Niemczech i przebywał w Polsce – układał podłogę, wkręcał kontakty do ścian, położył płytki, zamontował drzwi. Końcowe prace jak np. malowanie, którego nie zdążył wykonać przed powrotem do pracy, zostały zlecone osobie trzeciej. Po zaciągnięciu kredytu na cele mieszkaniowe powód nadal przekazywał pozwanej pieniądze na regulowanie różnego rodzaju ich wspólnych zobowiązań, w tym spłat rat kredytu. Rodzice pozwanej - R. i E. P. – także przekazywali pozwanej środki finansowe z założeniem na spłatę zaciągniętego kredytu. Fizycznie spłaty kredytu najczęściej były dokonywane z konta M. P. nr (...). Powód posiadał pełnomocnictwo ogólne do tego rachunku.

W latach 2011-2012 pozwana przelała na podatki i ZUS powoda kwotę łącznie 2805,44 złotych. W latach 2011-2012 roku pozwana przelała na konto powoda nr (...) kwotę łącznie 32163,97 złotych. W latach 2012-2013 pozwana przelała na podatki ( (...)) kwotę łącznie 1994,80 złotych. W latach 2012-2013 roku pozwana przelała na konto powoda nr (...) kwotę łącznie 24078,97 złotych. W latach 2012 – 2014 powód przelał na konto pozwanej nr (...) kwotę 36830,00 złotych a ponadto dokonywał ze swojego konta w (...) różnego rodzaju płatności, np. tytułem ZUS pozwanej, opłat za mieszkanie przy ul. (...), opłaty za wydanie prawa jazdy, na kredyt samochodowy, na kredyt mieszkaniowy itp. w kwotach do 1400 złotych (ostatnia wpłata z 18 września 2014 roku tytułem „na spłatę raty kredytu mieszkaniowego” w kwocie 1400 złotych na konto (...)). Ponadto powód dokonywał przelewów z konta w (...) S.A. na konto pozwanej nr (...) na kwotę 74265,56 złotych. Po rozstaniu stron powód zaniechał przekazywania środków na spłatę kredytu mieszkaniowego.

Rata kredytu wynosiła około 1100 - 1.200 złotych. Gdy powódka wzięła kredyt na mieszkanie, to były już płacone raty za samochód w wysokości 800 – 900 złotych.

Strony zamieszkały w nowym mieszkaniu w styczniu 2010 roku W dniu 9 marca 2012 roku powód wziął z (...) pożyczkę w kwocie 23000 złotych z okresem spłaty 59 miesięcy. 04 czerwca 2012 roku powód podpisał umowę o kredyt gotówkowy z bankiem (...) na kwotę 20000 złotych.

Powód domagał się od pozwanej ustanowienia go współwłaścicielem nabytej nieruchomości, na co pozwana nie wyraziła jednak zgody.

W dniu 16 lutego 2013 roku powód oraz pozwana zawarli w Kancelarii Adwokackiej J. Ł. umowę, której przedmiotem było „rozliczenie nakładów na spłatę kredytów zaciągniętych na zakup nieruchomości – lokalu mieszkalnego przy ul. (...) wraz z przynależnościami, garażu dwustanowiskowego oraz ich wykończenie i wyposażenie”. W paragrafie 3 przedmiotowej umowy M. P. oświadczyła, że do dnia podpisania niniejszej umowy wszystkie raty kredytów zaciągniętych na zakup nieruchomości oraz kredytów zaciągniętych na jej wykończenie pokrywane były wyłącznie ze środków finansowych dostarczanych przez R. T.. Strony oświadczyły również, że po podpisaniu niniejszej umowy R. T. nadal będzie przekazywał M. P. co miesiąc środki pieniężne, za które M. P. będzie spłacała kolejne raty kredytów. W paragrafie 4 umowy strony oświadczyły, że przedmiotowe mieszkanie zostało wykończone i wyposażone siłami R. T.. W paragrafie 5 umowy strony postanowiły, że w przypadku ustania wspólnego pożycia rozliczą nakłady na nieruchomość w ten sposób, że:

- M. P. zwróci w terminie 6 miesięcy od ustania wspólnego pożycia R. T. równowartość połowy rynkowej wartości mieszkania wraz z wyposażeniem, garażem i innymi przynależnościami. Wartość mieszkania miała zostać ustalona polubownie przez strony a w razie braku zgody strony zobowiązały się do wyboru wspólnego biegłego rzeczoznawcy, którego koszty poniosą po połowie. Wartość nieruchomości miała zostać wyceniona na ostatni dzień miesiąca, w którym nastąpił rozkład pożycia,

- R. T. nie będzie rościł prawa do zwrotu kosztów nakładów poniesionych z jego strony na wyposażenie mieszkania i remonty, które wykonane zostały jego siłami i środkami finansowymi ani zwrotu równowartości spłaconych przez niego rat kredytu nawet gdyby koszty te przewyższały połowę rynkowej wartości mieszkania ustalonej na zasadach określonych powyżej,

- M. P. zobowiązała się do zwrotu R. T. połowy wartości mieszkania nawet w sytuacji, gdyby koszty wskazane w punkcie 2 były niższe od połowy wartości mieszkania ustalonej na zasadach określonych powyżej.

W paragrafie 6 umowy strony oświadczyły zgodnie, że są w pełni świadome konsekwencji sposobu rozliczania nakładów na mieszkanie wskazanych w paragrafie 5 i takie ustalenie rozliczenia tych kosztów wynika z faktu ich długoletniego pożycia, jest zgodne z ich wolą, niezależnie od poniesionych kosztów i nakładów. W paragrafie 7 przedmiotowej umowy strony wyraziły wolę, aby ich spadkobiercy wchodzili w prawa i obowiązki wynikające z przedmiotowej umowy.

Latem 2013 roku pozwana pojechała do powoda do Niemiec na wakacje. Następnie powód namówił ją, aby przeprowadziła się wraz z córką do niego na stałe. Od września do grudnia 2013 roku pozwana pracowała w Niemczech nielegalnie i jej wynagrodzenie było przelewane na rachunek pozwanego. Początkowo pozwana pracowała przy sprzątaniu domków jednorodzinnych i zarabiała 500 – 600 euro miesięcznie, później dostała stałą pracę w hotelu gdzie otrzymywała około 1200 euro miesięcznie. Pojawił się pomysł by sprzedać mieszkanie w Polsce, spłacić długi i zamieszkać na stałe w Niemczech. Po pół roku pozwana wróciła jednak do Polski, gdyż nie chciała mieszkać na wsi w Niemczech, nie była zadowolona z wykonywanej pracy, a między stronami zaczęło dochodzić do coraz częstszych kłótni i przepychanek.

Przed Sądem Rejonowym w Gorzowie Wlkp. pod sygnaturą akt X C 2275/14 toczyła się sprawa z powództwa M. P. o ustalenie nieważności umowy z dnia 16 lutego 2013 roku Sąd Rejonowy w Gorzowie Wlkp. w dniu 26 stycznia 2016 roku oddalił powództwo, a w dniu 3 czerwca 2016 roku w sprawie o sygn. akt V Ca 171/16 Sąd Okręgowy w Gorzowie Wlkp. oddalił apelację powódki. Sąd Najwyższy odmówił przyjęcia skargi kasacyjnej w tej sprawie.

W dniu 6 listopada 2014 roku powód zażądał od powódki zrealizowania postanowień umowy zawartej w dniu 16 lutego 2013 roku. Początkowo zaproponował kwotę 50000 złotych w zamian za rozliczenie. Następnie pismem z dnia 1 lipca 2016 roku wezwał pozwaną do podania, jaka jest wartość mieszkania przy ul. (...) wraz z wyposażeniem i garażem i innymi przynależnościami, a w razie braku porozumienia do wskazania rzeczoznawcy, który wyceni powyższy majątek. Pozwana nie odpowiedziała na to wezwanie. Pismem z dnia 19 lipca 2016 roku powód wezwał pozwaną do zapłaty kwoty 180.000,00 złotych do 30 lipca 2016 roku tytułem zwrotu połowy wartości rynkowej nieruchomości i garażu przy ul. (...). W odpowiedzi na to pismo pozwana podała, że wartość nieruchomości wraz z przynależnościami i garażem to kwota 240000 złotych. Jednocześnie wskazała, że wysokość kredytu hipotecznego pozostającego do spłaty na ten dzień to kwota 257032,61 złotych. Wskazała, że wartość nieruchomości zmniejsza się o niespłacony kredyt, dlatego też wartość mieszkania powinna być ustalona na poziomie 0 złotych. W piśmie z dnia 5 sierpnia 2016 roku powód wskazał, że z umowy z dnia 16 lutego 2013 roku nie wynika by od wartości rynkowej mieszkania należało odliczyć pozostały do spłaty kredyt hipoteczny, a także że nie ma podstaw by po ustaniu wspólnego pożycia powód miał przekazywać środki na spłatę rat kredytu hipotecznego.

Wartość rynkowa nieruchomości lokalowej wg stanu i cen na 31 października 2014 roku to 286735 złotych , a wartość nieruchomości garażowej na ten dzień to kwota 49124,00 złotych. Saldo kredytu zaciągniętego przez pozwaną wraz z rodzicami na dzień 31 października 2014 roku wynosiło 256452,74 złotych, a na dzień 30 września 2019 roku 225747,20 złotych.

Na podstawie tak ustalonego stanu faktycznego Sąd Okręgowy uznał, że powództwo co do zasady zasługiwało na uwzględnienie, jednakże zmodyfikował kwotę należną powodowi.

Sąd Okręgowy zwrócił uwagę, że jako podstawę żądania zapłaty powód wskazał umowę zawartą między stronami w dniu 16 lutego 2013 roku. Sąd Okręgowy przytoczył treść art. 353 § 1 k.c., art. 353 ¹ k.c. i art. 354 § 1 k.c.

Sąd Okręgowy wskazał, że bezspornym jest, że strony pozostawały w konkubinacie przez 11 lat – od 26 maja 2003 roku do 13 października 2014 roku. Dokonał analizy pojęcia konkubinatu oraz omówił problematykę kwestię rozliczeń majątkowych między konkubentami

Sąd Okręgowy przede wszystkim stwierdził, że ustanie konkubinatu nie wyklucza dochodzenia w drodze procesu wzajemnych roszczeń z tytułu świadczeń dokonanych w czasie trwania konkubinatu między byłymi konkubentami. Doszedł także do wniosku, że co do zasady prawidłową podstawę rozstrzygania o świadczeniach takich jak nakłady jednego z konkubentów na majątek drugiego z nich, czy spłata przez jednego długów drugiego, stanowią przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu, jednak nie jest jednak możliwe odwołanie się do przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu (w tym nienależnym świadczeniu), jeśli istnieje inna podstawa rozstrzygnięcia, mająca pierwszeństwo przez regulacjami art. 405 i nast. k.c., np. w zakresie przepisów o współwłasności albo o zobowiązaniach umownych (w przypadku uregulowania danej kwestii umownie). W niniejszej sprawie Sąd Okręgowy wskazał, że podstawą roszczenia powoda i rozliczeń stron jest umowa zawarta między stronami w dniu 16 lutego 2013 roku której przedmiotem było „rozliczenie nakładów na spłatę kredytów zaciągniętych na zakup nieruchomości – lokalu mieszkalnego przy ul. (...) wraz z przynależnościami, garażu dwustanowiskowego oraz ich wykończenie i wyposażenie”. Przepisy Kodeksu cywilnego ani Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego nie przewidują wprawdzie czegoś takiego jak „umowa majątkowa konkubencka” (choćby jako odpowiednik umów majątkowych małżeńskich), jednak możliwość zawierania umów regulujących stosunki majątkowe między konkubentami ze względu na ich majątek (czy to objęty współwłasnością, czy to majątek jednego z nich) jest dopuszczalna na zasadzie swobody umów, zgodnie z przywołanym wyżej art. 353 ¹ k.c.

Sąd Okręgowy wskazał, że zgodnie z umową z 16 lutego 2013 roku strony postanowiły, że w przypadku ustania wspólnego pożycia rozliczą nakłady na nieruchomość pozwanej w ten sposób, że M. P. zwróci w terminie 6 miesięcy od ustania wspólnego pożycia R. T. równowartość połowy rynkowej wartości mieszkania wraz z wyposażeniem, garażem i innymi przynależnościami. Wartość mieszkania miała zostać ustalona polubownie przez strony, a w razie braku zgody strony zobowiązały się do wyboru wspólnego biegłego rzeczoznawcy, którego koszty poniosą po połowie. Wartość nieruchomości miała zostać wyceniona na ostatni dzień miesiąca, w którym nastąpił rozkład pożycia. Sąd Okręgowy zauważył, że strony były zgodne, że konkubinat rozpadł się w dniu 13 października 2014 roku, a zatem wartość nieruchomości – zgodnie z umową - powinna zostać oszacowana na dzień 31 października 2014 roku, tj. ostatni dzień miesiąca, w którym nastąpił rozkład pożycia, a ewentualne odsetki powinny być liczone 6 miesięcy od ustania konkubinatu – czyli od 14 kwietnia 2015 roku Strony nie doszły jednak do porozumienia co do wartości nieruchomości. Z uwagi na rozbieżność stanowisk stron co do wartości rynkowej nieruchomości Sąd Okręgowy dopuścił dowód z opinii biegłej z zakresu szacowania nieruchomości. Sąd Okręgowy wskazał, że z przedstawionej przez nią opinii uzupełniającej, uwzględniającej uwagi zgłoszone do opinii pierwotnej, wynika, że wartość nieruchomości lokalowej wg stanu i cen na 31 października 2014 roku to 286735,00 złotych, a wartość nieruchomości garażowej na ten dzień to kwota 49124 złotych. Łącznie zatem cena mieszkania wraz z przynależnościami i garażem na dzień 31 października 2014 roku wynosi 335859 złotych, co stanowiło podstawę do dokonania dalszych ustaleń i wyliczeń przez Sąd Okręgowy.

Sąd Okręgowy zauważył, że kwestią sporną między stronami było, jak należy rozumieć użyte przez strony w umowie pojęcie wartości rynkowej nieruchomości, a konkretnie czy od powyższej, ustalonej przez biegłą, kwoty należy odliczyć hipotekę (w znaczeniu – wartość kredytu, którego spłatę zabezpiecza hipoteka na nieruchomości). Drugą kwestią sporną było też to, czy powód powinien dokonywać spłat kredytu, czy też właściwie – przekazywać pozwanej środki na spłatę kredytu – do końca trwania konkubinatu, czy do końca trwania umowy kredytu (do całkowitej spłaty kredytu). Powód rozumiał umowę w ten sposób, że wartość rynkowa nieruchomości oznacza wartość bez pomniejszania jej o niespłacony kredyt zabezpieczony hipoteka, zaś spłaty kredytu miałby być przez niego finansowane do końca trwania konkubinatu. Pozwana rozumiała umowę w ten sposób, że wartość rynkowa nieruchomości ma uwzględniać obciążenie hipoteczne, zaś powód środki na spłaty rat kredytu powinien przekazywać pozwanej do momentu całkowitej spłaty kredytu, także po ustaniu konkubinatu.

W ocenie Sądu Okręgowego żadna ze stron nie ma racji. Ustalając wartość rynkową lokalu należy uwzględnić wartość kredytu, którego spłata zabezpieczona jest hipoteką, zaś powód środki na spłatę kredytu powinien przekazywać w czasie trwania konkubinatu, a nie po jego ustaniu.

Sąd Okręgowy przytoczył treść art. 60 k.c. i art. 65 § 1 i 2 k.c. Zauważył, że ertykuł 65 k.c. ustanawia podstawowe dyrektywy wykładni oświadczeń woli odnoszące się do wszystkich kategorii czynności prawnych (§ 1) oraz szczególne – dotyczące umów (§ 2). Kryteria interpretacji oświadczeń woli pozostają w zgodzie z koncepcjami obiektywizującymi, które akcentują taki sposób rozumienia treści oświadczeń woli, jaki może być zrekonstruowany na podstawie zewnętrznych, weryfikowalnych reguł znaczeniowych związanych z kontekstem, w jakim dochodzi do złożenia oświadczenia woli. Nie przeczy temu stwierdzeniu dyrektywa interpretacyjna odnosząca się do umów (§ 2), ponieważ rekonstrukcja zgodnego zamiaru stron oraz celu umowy również powinna dokonywać się na podstawie kryteriów weryfikowalnych, o znaczeniu zrozumiałym co najmniej dla drugiej strony, tj. kontrahenta, z którym zawierana jest umowa. W szczególności do stosowania zobiektywizowanych kryteriów rozumienia tekstu umowy dochodzi w sytuacji, gdy strony umowy wskazują na odmienny sposób jej rozumienia.

Sąd Okręgowy wskazał, że zgodnie z utrwalonym stanowiskiem orzecznictwa i doktryny przy szacowaniu składników majątku wspólnego należy uwzględnić obciążenia zmieniające ich rzeczywistą wartość. W przypadku zatem gdy w skład majątku wspólnego wchodzi prawo własności nieruchomości obciążonej hipoteką wartość tego prawa powinna odpowiadać jego aktualnej wartości rynkowej pomniejszonej o obciążenie hipoteczne. Wynika to bowiem z tego, że ze względu na istnienie odpowiedzialności rzeczowej dług obciąża nieruchomość i obniża jej wartość. Przy szacowaniu wartości takiego składnika majątku wspólnego należy zatem uwzględnić hipoteki, jako obciążenia o charakterze prawnorzeczowym, za które odpowiedzialność ponosi każdoczesny właściciel nieruchomości. Wprawdzie odmienne zasady – po pewnych wahaniach – przyjęło orzecznictwo na tle spraw o podział majątku małżonków, ale tam wynika to z treści obowiązujących przepisów i możliwości późniejszego formułowania wzajemnych roszczeń regresowych między współwłaścicielami majątku i współdłużnikami. W tej sprawie zaś powód ani nie jest współwłaścicielem nieruchomości ani współdłużnikiem, jeśli chodzi o kredyt hipoteczny, więc zasad tych stosować na pewno nie można.

W ocenie Sądu Okręgowego pozwana ma zatem rację, że hipotekę należy odliczyć – nieruchomość bowiem jest o tyle mniej warta, ile długu zabezpieczonego hipoteką pozostała do spłaty. Należy podkreślić, że w przypadku sprzedaży nieruchomości cena kupna trafi częściowo do banku – w celu spłaty kredytu , a sprzedający otrzyma jedynie różnicę między kwotą zapłaconą przez kupującego a kwotą, która została zapłacona w banku. żaden nabywca nie będzie przecież ryzykował nabywaną nieruchomością i przekazywał całą należność nabywcy, licząc na to (a jest to zdarzenie przyszłe i niepewne), że sprzedający (czy inny dłużnik osobisty kredytu zabezpieczonego hipoteką) spłaci ten kredyt do końca. Taka jest też praktyka obrotu nieruchomościami. Kupujący nieruchomość obciążoną hipoteką część ceny wpłaca do banku, aby ten zwolnił nieruchomość od obciążenia hipotecznego na skutek spłaty kredytu, a resztę przekazuje sprzedającemu. Powód wskazał zresztą, że strony miały plan, by sprzedać mieszkanie i zamieszkać w Niemczech. Niewątpliwie, gdyby do tego doszło, to przeważająca część środków ze sprzedaży zostałaby przeznaczona na spłatę kredytu obciążającego nieruchomość pozwanej. Sąd Okręgowy zauważył, że zarówno trwanie konkubinatu jak i dokonywanie spłat rat kredytu są okolicznościami zależnymi w jakiejś części od samych stron (oczywiście nie w całości z uwagi np. na możliwe zmiany sytuacji ekonomicznej czy śmierć strony). Zarazem zupełnie inna byłaby sytuacja stron przy ustaniu konkubinatu tuż po zawarciu umowy, a inna po latach i dokonaniu spłaty całego kredytu. W przypadku szybkiego zakończenia związku pozwana byłaby w takiej sytuacji, że musiałaby spłacić niemal cały kredyt (bo jest dłużnikiem osobistym i rzeczowym banku) oraz połowę wartości mieszkania (z którego korzystał przecież też powód) powodowi. Powód uzyskałby więc połowę wartości mieszkania, zaś pozwana musiałaby realnie ponieść koszt półtora wartości mieszkania (spłata całego kredytu i połowy mieszkania powodowi. Zdaniem Sądu Okręgowego - trudno uznać za logiczne, że strony mogły mieć na myśli taki właśnie sposób dokonania rozliczeń. Uwzględnienie obciążenia hipotecznego prowadzi zaś do bardziej logicznego rozkładu ciężaru finansowego. Powód im więcej kredytu powódki spłaci, tym większą spłatę otrzyma. Świadczy o tym też sam zapis umowy, skoro ma ona być rozliczeniem „nakładów na spłatę kredytów”. Otrzymana kwota powinna być więc – choć niekoniecznie dokładnie – jakoś zależna od dokonanych nakładów na spłatę kredytu. Uwzględnienie obciążenia hipotecznego dobrze temu służy, bo im większy nakład, tym mniejsza hipoteka i tym większa spłata.

Sąd Okręgowy uznał, że takie rozwiązanie jest tez całkowicie spójne z poglądem powoda, ze przekazywania środków na spłatę kredytu powinien dokonywać tylko do czasu zakończenia konkubinatu. Rzeczywiście umowa została zawarta na wypadek ustania konkubinatu i z jednej strony dokonanie rozliczenia konkubinatu i spłata powoda, a z drugiej strony dalsze utrzymywanie umowy i dokonywanie spłat kredytu przez powoda nie da się obronić. Jeśli jednak powód nie musi dalej przekazywać środków na spłaty kredytu to równocześnie – przy uwzględnieniu hipoteki – otrzyma mniejszą spłatę od pozwanej. W ocenie sądu pierwszej instancji – z tego względu nie ma racji pozwana, że wartość nieruchomości należy zmniejszyć o niespłacony kredyt zabezpieczony hipoteką a zarazem powód ma dalej przekazywać środki na spłatę kredytu. Wówczas powód mało tego, ze otrzymałby mniejszą spłatę, to nadal musiałby finansować kredyt, nie będąc ani kredytobiorca ani współwłaścicielem nieruchomości. Także więc sposób rozumienia umowy przez pozwaną nie jest prawidłowy.

Sąd Okręgowy zauważył, że przypadki, gdy obciążenie hipoteczne nie ma wpływu na wartość nieruchomości oczywiście są w systemie prawnym znane, ale wynika to ze szczególnych regulacji i okoliczności. Np. w przypadku sprzedaży licytacyjnej (w egzekucji komorniczej), albo w postępowaniu upadłościowym nabywca nie musi uwzględniać obciążenia hipotecznego, bo ono wygaśnie na skutek tej sprzedaży i podziału między wierzycieli środków uzyskanych z egzekucji. Tymczasem w razie sprzedaży nieruchomości pozwanej hipoteka nie wygaśnie aż do momentu spłaty kredytu (ewentualnie innych zdarzeń, ale w każdym razie nie wygaśnie z powodu samego zbycia nieruchomości). Nieuwzględnianie hipoteki przy podziale majątku wspólnego małżonków wynika z tego, że mamy do czynienia z majątkiem wspólnym, długiem wspólnym i możliwością dochodzenia później spłaconych rat (czy raczej ich części) w drodze roszczeń regresowych, których w tej sprawie by nie było. Jedynie pozwana (a nie powód) jest właścicielem nieruchomości, dłużnikiem osobistym i rzeczowym.

Sąd Okręgowy wskazał, że wartość hipoteki należy ustalić według stanu na dzień ustalenia wartości nieruchomości. Hipoteka jako prawo akcesoryjne istnieje bowiem w takim wymiarze w jakim istnieje niespłacona wierzytelność, którą hipoteka zabezpiecza. W piśmie z dnia 28 lipca 2016 roku pozwana wskazała, że wysokość kredytu hipotecznego pozostającego do spłaty na ten dzień to 257 032,61 złotych. Sąd Okręgowy ustalił, że okoliczność tą potwierdza historia rachunku wg stanu na dzień po spłacie z 18 września 2014 roku, przy czym w dniu 27 października 2014 roku spłacono jeszcze 539,87 złotych, a więc kredytu (kapitału) pozostało 256492,74 złotych. Odejmując od wartości nieruchomości 335859 złotych kwotę pozostałego do spłaty kredytu – 256492,74 złotych, otrzymujemy wartość 79366,26 złotych. Połowa powyższej kwoty tj. 39.683,13 złotych – zgodnie z umową - stanowi wartość, jaką sąd zasądził od pozwanej na rzecz powoda.

Sąd Okręgowy o odsetkach orzekł na podstawie art. 481 § 1 k.c. Konkubinat rozpadł się w dniu 13 października 2013 roku, zgodnie z umową rozliczenie nakładów miało nastąpić w terminie 6 miesięcy po ustaniu konkubinatu (tj. 13 kwietnia 2014 roku). Wobec powyższego Sąd Okręgowy zasądził odsetki od zasądzonego świadczenia, zgodnie z żądaniem pozwu, od dnia 14 kwietnia 2014 roku

Sąd Okręgowy zauważył, że w niniejszej sprawie pozwana podnosiła okoliczności związane z ustaleniem ważności zawartej między stronami w dniu 16 lutego 2013 roku umowy.

Podkreślił jednak, że między stronami, z inicjatywy pozwanej toczyła się sprawa o stwierdzenie nieważności przedmiotowej umowy. Sprawa ta została prawomocnie zakończona oddaleniem powództwa. W tej sytuacji stwierdzić należy, że nie ma podstaw do kwestionowania ważności umowy.

Dokonując oceny materiału dowodowego Sąd Okręgowy uznał za wiarygodne wszelkie dokumenty znajdujące się w aktach, gdyż żadna ze stron nie kwestionowała ich prawdziwości a i Sąd Okręgowy nie znalazł podstaw, by czynić to z urzędu.

Przechodząc do analizy dowodów osobowych Sąd Okręgowy podkreślił, że wszyscy świadkowie przed Sądem wskazywali mniej lub bardziej bezpośrednio na wspólnotę gospodarczą stron, fakt, że żyły całe lata jak rodzina, że wszelkie inwestycje dokonywane były z myślą o wspólnym majątku, niezależnie od kwestii formalnych, co do których świadkowie często nie mieli wiedzy. Matka powoda – G. T. wskazała, że wszelkie informacje ma od syna, jednocześnie nie była jednak zorientowana w jego sytuacji osobistej – przekonana była, że związek powoda z pozwaną trwał około 3 lat. Ojciec powoda – E. T. potwierdził, że syn osobiście wykonywał remont w zakupionym mieszkaniu. R. P. (ojciec pozwanej) i J. P. (siostra pozwanej) wskazywali, że przelewali za pośrednictwem konta E. P. (matki pozwanej) na konto pozwanej środki z założeniem, że mają one być przeznaczone na spłatę kredytu. Jednocześnie jednak powód również podkreślił, że przekazywał pozwanej środki na spłatę kredytów. W umowie z dnia 16 lutego 2013 roku pozwana oświadczyła zaś, że do dnia podpisania umowy wszystkie raty kredytu zaciągnięte na zakup nieruchomości oraz na jej wykończenie i wyposażenie pokrywane były ze środków finansowych dostarczanych przez powoda. Był również zapis, że w przypadku ustania wspólnego pożycia M. P. zwróci R. T. równowartość połowy rynkowej wartości mieszkania wraz z wyposażeniem, garażem i innymi przynależnościami. Mając na uwadze takie zapisy w podpisanej dobrowolnie przez strony umowie stwierdzić należy, że to powód finansował spłaty rat kredytu, albo co najmniej istotnie uczestniczył w realizowaniu finansowych potrzeb pozwanej. Sąd Okręgowy dał jednocześnie wiarę rodzinie pozwanej, że wspierała ona finansowo pozwaną w bieżących wydatkach, nie dał jednak wiary pozwanej, że raty kredytu były spłacane z jej środków, czasem przy wsparciu finansowym jej rodziców oraz siostry. Sąd Okręgowy uznał także za wiarygodny dowód z przesłuchania powoda oraz pozwanej co do podawanych przez nich okoliczności dotyczących istnienia i charakteru konkubinatu. Sąd pierwszej instancji uznał także za wiarygodne zeznania świadków - rodziców powoda i ojca oraz siostry pozwanej, które były spójne z pozostałym materiałem dowodowym zgromadzonym w sprawie.

Co do przesłuchania J. Ł. Sąd Okręgowy wskazał, że porad dla stron udzielał w ramach prowadzonej działalności zawodowej a nie został zwolniony przez jedną z stron z tajemnicy adwokackiej. Został zaś z tej tajemnicy zwolniony w sprawie X C 2275/14 przez obie strony, wobec czego Sąd Okręgowy dopuścił dowód z dokumentu – protokołu przesłuchania świadka J. Ł. w tamtej sprawie. Wersja podana przez J. Ł. była spójna ze stanowiskiem powoda.

Sąd Okręgowy wskazał, że celem pozyskania wiadomości specjalnych z uwagi na konieczność ustalenia spornej wartości nieruchomości, w sprawie została sporządzona opinia przez biegłego - rzeczoznawcę majątkowego T. D.. Opinię tą J. uznał za wiarygodną, sporządzoną profesjonalnie i w sposób wyczerpujący. W ocenie Sądu opinia pozwoliła na rozstrzygnięcie w sprawie kwestii wymagających wiadomości specjalnych i tym samym Sąd oparł się na niej, ustalając wysokość należnego powodowi roszczenia. Opinia uzupełniająca, która stała się podstawą wydanie rozstrzygnięcia, została wydana z uwzględnieniem zastrzeżeń wskazanych przez strony.

O kosztach procesu Sąd Okręgowy orzekł w punkcie III wyroku na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c., art. 100 k.p.c. rozdzielając je proporcjonalnie pomiędzy stronami procesu. W niniejszym procesie powód domagał się kwoty 180.000 złotych; natomiast sąd zasądził na jego rzecz kwotę 39.683,13 złotych - powód wygrał zatem proces w 22 %, a pozwana wygrała sprawę w 78 %. Łączne koszty procesu wynosiły 30464 złotych z czego powód poniósł koszty w wysokości 20547 złotych (9000 złotych opłata od pozwu, 7217 złotych koszty zastępstwa wraz z opłatą od pełnomocnictwa, 100 złotych opłata od wniosku o zabezpieczenie, 1800 złotych koszty zastępstwa w postępowaniu zabezpieczeniowym, 30 opłata od zażalenia, 900 złotych koszty zastępstwa w postępowaniu zażaleniowym w sprawie o zabezpieczenie, 1500 złotych zaliczka na biegłego), a pozwana poniosła koszty w wysokości 9917 złotych (7217 koszty zastępstwa wraz z opłatą od pełnomocnictwa, 1800 złotych i 900 złotych koszty zastępstwa w postępowaniu o zabezpieczenie w I i II instancji). Powód przegrał sprawę w 78 %, a zatem winien ponieść koszty w wysokości 23761,92 złotych (30464 * x 78 %). Koszty powoda wyniosły 20547 złotych – dlatego Sąd Okręgowy zasądził od powoda na rzecz pozwanej kwotę 3214,92 złotych (23761,92 złotych –20547,00) i orzekł jak w punkcie III sentencji. Inaczej – koszty powoda stanowią kwotę 20547,00 złotych i z tej kwoty może żądać zwrotu 22 %, tj. 4.520,34 złotych. Koszty pozwanej stanowią kwotę 9917,00 złotych i tej kwoty może żądać zwrotu 78%, tj. 7735,26 złotych. 7735,26 złotych – 4520,34 złotych = 3.214,92 złotych do zasądzenia od powoda na rzecz pozwanej.

Na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych Sąd Okręgowy orzekł o nieuiszczonych kosztach sądowych, przy przyjęciu, że powód przegrał proces w 78 %, a pozwana przegrała proces w 22 %. Koszty związane ze sporządzaniem opinii przez biegłego sądowego wynosiły łącznie 2.130,19 złotych (1.467,85 złotych +662,34 złotych), 1.500,00 złotych zostało wpłacone wcześniej jako zaliczka przez powoda, do rozliczenia pozostało zatem 630,19 złotych. 22% z tej kwoty to 138,64 złotych, zaś 78 % tej kwoty to 491,55 złotych. Sąd Okręgowy wskazał, że sprawie z zażalenia na postanowienie o zabezpieczeniu powód uiścił opłatę 100 złotych, a powinien 30 złotych, wobec czego powstała nadpłata 70złotych. Wobec powyższego w punkcie IV sentencji Sąd Okręgowy nakazał ściągnąć na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Gorzowie Wlkp. tytułem zwrotu wydatków sądowych: a) od powoda kwotę 421,55 złotych (491,55 złotych – 70,00 złotych nadpłaty), b) od pozwanej kwotę 138,64 złotych.

Apelację od powyższego wyroku wniósł powód, zaskarżając go w części, to jest w puncie II -w części, co do kwoty 49000 złotych oraz w punktach III i IV - w całości.

Zaskarżonemu wyrokowi zarzucono:

1) naruszenie przepisów postępowania cywilnego, mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 233 § 1 k.p.c. poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów oraz dokonanie wybiórczej, selektywnej i jednostronnej oceny dowodów, podporządkowanej wydanemu rozstrzygnięciu, a w konsekwencji sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego polegającą na :

- błędnym uznaniu, że wartość rynkowa nieruchomości, wskazana w umowie stron z dnia 16 lutego 2013 roku, oznacza wartość nieruchomości pomniejszoną o kwotę kredytu, jaki pozostał do spłaty, mimo, iż z zebranego w sprawie materiału dowodowego, a w szczególności z treści umowy zawartej przez strony, w żaden sposób nie wynika, aby taki był zamiar stron przy jej zawieraniu;

- dokonaniu błędnej interpretacji umowy z dnia 16 lutego 2013 roku i uwzględnienie wyłącznie interesu pozwanej z całkowitym pominięciem interesu powoda oraz faktycznie poniesionych, przez R. T., nakładów na mieszkanie stanowiące wyłączną własność M. P., co w praktyce prowadzi do pogorszenia sytuacji powoda w porównaniu do sytuacji, w jakiej znalazłby się gdyby umowy nie sporządzono, a domagałby się jedynie zwrotu nakładów faktycznie poniesionych na nieruchomość.

2) naruszenie prawa materialnego mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 353 ¹ k.c., w związku z art. 65 k.c. i art. 151 ustawy o gospodarka nieruchomościami, polegające na dokonaniu błędnej wykładni umowy z dnia 16 lutego 2013 roku łączącej strony i przyjęciu, że ustalając wartość rynkową nieruchomości należy uwzględnić obciążenia z tytułu kredytu hipotecznego, mimo iż z żadnego z zapisów tej umowy nie można wywieść takiego wniosku, a pojęcie wartości rynkowej nieruchomości zostało jednoznacznie określone w art 151 ustawy z 1997 roku o gospodarce nieruchomościami.

Na podstawie tak sformułowanych zarzutów strona powodowa wniosła o:

1/ zmianę zaskarżonego wyroku w punkcie I i zasądzenie od pozwanej, na rzecz powoda, kwoty 88.638,13 złotych wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 14 kwietnia 2015 roku do dnia zapłaty,

2/ zmianę zaskarżonego wyroku w punkcie III i IV i zasądzenie od pozwanej, na rzecz powoda zwrotu kosztów procesu za postępowania przed sądem pierwszej instancji, wraz z kosztami zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych;

3/ zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda zwrotu kosztów procesu za postępowanie przed sądem drugiej instancji wraz z kosztami zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja strony powodowej nie zasługuje na uwzględnienie.

Na wstępie wskazać należy, że sąd pierwszej instancji w granicach wniosków stron przeprowadził wszystkie dowody niezbędne do rozstrzygnięcia sprawy, a następnie poddał je ocenie, mieszczącej się w ramach wyznaczonych dyspozycją art. 233 § 1 k.p.c. i w oparciu o tak zgromadzony i oceniony materiał dowodowy poczynił w badanej sprawie trafne ustalenia faktyczne, które sąd odwoławczy w pełni aprobuje i przyjmuje za własne. Sąd Okręgowy dokonał także prawidłowej subsumcji ustalonego stanu faktycznego do obowiązujących norm prawa materialnego.

Przed szczegółową analizą zarzutów apelacji zaznaczyć trzeba, że obowiązek rozpoznania sprawy w granicach apelacji, określony w art. 378 § 1 k.p.c., obejmuje zakaz wykraczania poza wyznaczone w tym przepisie granice oraz nakaz rozważenia wszystkich podniesionych w apelacji zarzutów i wniosków. Sąd drugiej instancji rozpoznający sprawę na skutek apelacji nie jest związany przedstawionymi w niej zarzutami dotyczącymi naruszenia prawa materialnego, wiążą go natomiast zarzuty dotyczące naruszenia prawa procesowego; w granicach zaskarżenia bierze jednak z urzędu pod uwagę nieważność postępowania ( vide mająca moc zasady prawnej uchwała Sądu Najwyższego w składzie 7 sędziów z dnia 31 stycznia 2008 roku, sygn. akt III CZP 49/07, OSNC 2008/6/55), która jednak w badanej sprawie nie zaistniała.

W badanej sprawie zarzuty apelacji koncentrowały się na zanegowaniu prawidłowości dokonanej przez sąd pierwszej instancji wykładni umowy z dnia 16 lutego 2013 roku, a ściślej rzecz ujmując zawartego w § 5 tejże umowy postanowienia, na mocy którego strony postanowiły, że w przypadku ustania wspólnego pożycia rozliczą nakłady na nieruchomość w ten sposób, że „M. P. zwróci w terminie 6 miesięcy od ustania wspólnego pożycia R. T. równowartość połowy rynkowej wartości mieszkania wraz z wyposażeniem, garażem i innymi przynależnościami. Wartość mieszkania miała zostać ustalona polubownie przez strony a w razie braku zgody strony zobowiązały się do wyboru wspólnego biegłego rzeczoznawcy, którego koszty poniosą po połowie. Wartość nieruchomości miała zostać wyceniona na ostatni dzień miesiąca, w którym nastąpił rozkład pożycia”. Zdaniem skarżącego - na skutek wadliwej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego i w konsekwencji błędnego zastosowania przepisów prawa materialnego wyspecyfikowanych w apelacji sąd pierwszej instancji doszedł do niesłusznego wniosku, że dla potrzeb ustalenia rynkowej wartości nieruchomości, której dotyczyła umowa, należy uwzględnić wartość obciążenia hipotecznego. W ocenie sądu odwoławczego z powyższymi zarzutami apelującego nie można się zgodzić.

Jak wiadomo sens czynności prawnej i zamiar stron powinny być ustalone i tłumaczone według zasad określonych w art. 65 § 1 i 2 k.c. [vide uzasadnienie uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 17 września 1992 roku, III CZP 83/92, OSNCP 1993, Nr 3, poz. 24]. Trzeba zauważyć, że przepis ten określa sposób wykładni oświadczeń woli w czynnościach prawnych odmiennie, niż to ma miejsce przy interpretacji tekstu prawnego [vide wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 czerwca 1999 roku, II CKN 379/98, OSP 2000, Nr 6, poz. 91]. W przeciwieństwie do norm prawnych, czynności prawne - a w szczególności umowy - regulują stosunki prawne tylko między ich stronami. W rezultacie, ustanowione w nich pomiędzy jej podmiotami powinności, nie mają abstrakcyjnego charakteru, jak normy prawne, lecz indywidualny charakter, służąc realizacji interesów stron stosownie do ich woli.

Dyrektywy interpretacyjne wykładni oświadczeń woli zawarte w art. 65 k.c. odnoszą się zarówno do wszystkich kategorii czynności prawnych (§ 1), jak i wyłącznie do umów (§ 2 k.c.). Konsekwencją tego unormowania jest konieczność dokonania wykładni umów na trzech poziomach, tj. ustalenia dosłownego brzmienia umowy, ustalenia treści oświadczeń woli przy zastosowaniu reguł określonych w art. 65 § 1 k.c. oraz ustalenia sensu złożonych oświadczeń woli poprzez odwołanie się do zgodnego zamiaru stron i celu umowy [vide np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 kwietnia 2016 roku, I CSK 306/15, G. Prawna 2016, nr 9, s. 4]. Każde oświadczenie woli, niezależnie od formy, w jakiej zostało złożone, podlega wykładni sądowej. W orzecznictwie odstąpiono od koncepcji zacieśnienia wykładni tylko do niejasnych postanowień umowy (clara non sunt interpretanda). Artykuł 65 k.c. dotyczy oczywiście także oświadczeń woli w formie pisemnej, lecz wówczas podstawą interpretacji stają się w pierwszej kolejności reguły lingwistyczne, ale nie tylko, a więc także wtedy mają zastosowanie zasady wykładni wynikające z paragrafu drugiego tego przepisu. Przy zastosowaniu zawartych w nim reguł może się okazać, że wbrew brzmieniu konkretnego postanowienia umowy, wola stron jest inna. Artykuł 65 § 2 k.c. nakazuje bowiem przy interpretacji oświadczenia woli brać pod uwagę "okoliczności w których ono zostało złożone", a na tym tle raczej badać jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na dosłownym jej brzmieniu. Przepis ten niewątpliwie pozwala sądom uwzględniać pozatekstowe okoliczności, w tym cel jaki strony miały na uwadze przy zawieraniu umowy [vide wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 1997 roku, I CKN 815/97, OSNC 1999, Nr 2, poz. 38], na który składają się w szczególności dotychczasowe doświadczenia stron [vide wyrok Sądu Najwyższego z 4 lipca 1975 roku, III CRN 160/75, OSPiKA 1977, Nr 1, poz. 6], ich status, przebieg negocjacji [vide wyrok Sądu Najwyższego z 3 września 1998 roku, I CKN 815/97, OSNC 1999, Nr 2, poz. 38]. W ramach badania celu umowy [vide uchwała Sądu Najwyższego z 11 września 1997 roku, III CZP 39/97, OSNC 1997, Nr 12, poz. 191], nie jest konieczne, aby był to cel uzgodniony przez strony, wystarcza - przez analogię do art. 491 § 2, art. 492 i art. 493 k.c. - cel zamierzony przez jedną stronę, który jest wiadomy drugiej [vide wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 lipca 1975 roku, III CRN 160/75, OSPiKA 1977, Nr 1, poz. 6].

Wykładnia umów w pierwszym rzędzie powinna więc uwzględniać rzeczywistą wolę stron zawierających umowę i taki sens wyraża art. 65 § 2 k.c. Wymaga to zbadania nie tylko konkretnego postanowienia umowy, ale analizy jej całości; innymi słowy wskazane jest przyjmowanie takiego sensu oświadczenia woli, które uwzględnia logikę całego tekstu (kontekst umowny). Poza tym, mogą mieć znaczenie dla stwierdzenia zgodnej woli stron, ich wcześniejsze i późniejsze oświadczenia oraz zachowania, czyli tzw. kontekst sytuacyjny.

Wykładnia oświadczeń woli w świetle art. 65 § 1 i 2 k.c. oparta jest na tzw. metodzie kombinowanej, która w pierwszej fazie procesu wykładni nakazuje ustalać sens oświadczenia woli na podstawie rzeczywistego znaczenia nadawanego oświadczeniu przez obie strony (sens oświadczenia zgodny z rzeczywistą wolą stron). Jeśli jednak brak jest zgodnego rozumienia stron, odwołać należy się do metody obiektywnej, wedle której właściwy sens oświadczenia woli ustala się na podstawie przypisania normatywnego, czyli zgodnie z tym, jak adresat oświadczenia sens ten rozumiał i rozumieć powinien. Decydujący jest więc normatywny punkt widzenia odbiorcy oświadczenia, który z należytą starannością dokonuje wykładni zmierzającej do odtworzenia treści myślowych osoby składającej oświadczenie woli [vide uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 1995 roku, III CZP 66/95, OSNC 1995, Nr 12, poz. 168].

Analiza uzasadnienia zaskarżonego wyroku prowadzi do wniosku, że sąd pierwszej instancji prawidłowo zastosował dyrektywy interpretacyjne wykładni oświadczeń woli zawarte w art. 65 k.c.

W pierwszej kolejności wskazać trzeba, że strony umowy z dnia 16 lutego 2013 roku posłużyły się pojęciem wartości rynkowej mieszkania, zarazem przyjmując, że w przypadku sporu wartość ta zostanie ustalona w drodze wyceny przez rzeczoznawcę. To sugerowałoby, że do tak rozumianej wartości rynkowej zastosowanie mają przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Z art. 149 tejże ustawy wynika, że przepisy rozdziału I, działu IV ustawy stosuje się - z wyłączeniem określenia wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów - do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny [vide wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 października 2005 roku, IV CK 106/05, OSNC 2006, nr 7-8, poz. 128 oraz postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 8 grudnia 2010 roku, V CSK 171/10, ,postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 20 października 2011 roku, IV CSK 12/11, "Izba Cywilna" 2012, nr 10, s. 35]. Pojęcie wartości rynkowej zostało zdefiniowane w art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który w dacie zawarcia umowy stanowił, że „Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy”. Obecnie jego brzmienie uległo zmianie, gdyż przepis ten stanowi, że „wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej”. Skarżący odwołując się do powyższego przepisu próbował wykazać, że z przepisu tego wynika, że przy ustalaniu wartości rynkowej nie uwzględnia się obciążenia z tytułu ustanowionej na tej nieruchomości hipoteki i powołał się w tej mierze na poglądy judykatury wyrażone na tle spraw o podział majątku wspólnego [vide uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 marca 2019 roku, III CZP 21/18, OSNC 2019, Nr 9, poz. 88; uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 marca 2019 roku 25 lipca 2019 roku, III CZP 14/19]. Powyższy sposób rozumowania zaprezentowany w apelacji dotknięty jest jednak dwoma podstawowymi mankamentami. Po pierwsze, nie uwzględnia autonomicznego charakteru procesu wykładni postanowień umownych. Po drugie, nie bierze pod uwagę, że interpretacja art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami był przedmiotem sporu w doktrynie i judykaturze prawa cywilnego, zaś kierunek wykładni przedstawiony przez skarżącego stał się dominujący dopiero od 2019 roku, a więc znacznie później niż doszło do zawarcia przedmiotowej umowy. W szczególności skarżący pomija fakt, że jako pierwsza wykształciła się i utrwaliła koncepcja, zgodnie z którą obciążenia rzeczowe nieruchomości, w tym również hipoteki zabezpieczające kredyty udzielone małżonkom w czasie trwania wspólności majątkowej, powodowały zmniejszenie wartości przedmiotu, który obciążały, wobec czego należało je uwzględnić przy ustalaniu wartości tego składnika majątku wspólnego. Ten kierunek nawiązywał do wskazówek płynących z przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami W § 38 ust. 1 i 2 rozporządzenia wykonawczego do tejże ustawy zamieszczony został bowiem nakaz uwzględnienia przy określaniu wartości nieruchomości jej obciążenia ograniczonymi prawami rzeczowymi, jeżeli wpływają one na zmianę tej wartości (ust. 1). Pomniejszenie następowało o kwotę odpowiadającą wartości tego prawa, równej zmianie wartości nieruchomości, spowodowanej następstwami jego ustanowienia (ust. 2). W orzecznictwie Sądu Najwyższego pogląd ten przyjęty został w postanowieniu z dnia 5 października 2000 roku, II CKN 611/99 ("Monitor Prawniczy" 2001, nr 2, s. 93), zakres jego stosowania rozszerzono następnie w uchwale z dnia 25 czerwca 2008 roku, III CZP 58/08 (OSNC 2009, nr 7-8, poz. 99) i kontynuowano w postanowieniach z dnia 21 stycznia 2010 roku, I CSK 205/09 ("Rodzina i Prawo" 2011, nr 19, s. 92), z dnia 20 kwietnia 2011 roku, (OSNC-ZD 2012, nr B, poz. 31), z dnia 26 października 2011 roku, I CSK 41/11 ("Izba Cywilna" 2012, nr 10, s. 37) i z dnia 21 marca 2013 roku, II CSK 414/12, a także w wyroku z dnia 2 kwietnia 2003 roku, III RN 55/02 (OSP 2005, Nr 3, poz. 32). Zwykle umniejszenie wartości dokonywane było przez proste odliczenie kwoty niespłaconego zadłużenia zabezpieczonego hipotecznie od rynkowej wartości nieruchomości, jednak w orzeczeniach podkreślano również potrzebę indywidualnego traktowania okoliczności każdej sprawy, w tym walorów i stopnia atrakcyjności nieruchomości i reguł stosowanych w obrocie, które mogły podważać wyniki metody arytmetycznej.

Sąd odwoławczy dostrzegł, że prawidłowość takiego stanowiska poddana została krytyce w piśmiennictwie, a przytaczane argumenty znalazły odbicie w orzecznictwie sądów powszechnych, a następnie podzielone zostały także przez Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 26 stycznia 2017 roku, I CSK 54/16, ("Biuletyn SN" 2017, nr 5, s. 13). W uzasadnieniu tego orzeczenia Sąd Najwyższy przyjął, że jeżeli po ustaniu wspólności ustawowej małżonkowie pozostają dłużnikami osobistymi banku, odpowiedzialnymi solidarnie za spłatę zobowiązania kredytowego zabezpieczonego hipoteką obciążającą spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, sąd - określając wartość tego składnika majątkowego podlegającego podziałowi - bierze pod uwagę jego wartość rynkową bez uwzględnienia obciążenia hipotecznego. Argumentacja Sądu Najwyższego była wynikiem analizy zasad obrotu rynkowego nieruchomościami i prawami z obciążeniem hipotecznym. Sąd stwierdził, że wartość przedmiotu sprzedaży określana jest w takim wypadku jak dla przedmiotów nieobciążonych, z tym zastrzeżeniem, że zazwyczaj nabywca przekazuje - za zgodą zbywcy - określoną część ceny nabycia bezpośrednio wierzycielowi hipotecznemu, celem zaspokojenia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, co skutkuje wygaśnięciem hipoteki i jej wykreśleniem z księgi wieczystej za zgodą wierzyciela. Zmiana stanowiska miała istotne skutki przy określaniu rozmiaru spłat lub dopłat, ponieważ rynkowa wartość nieruchomości - po pominięciu kwoty zabezpieczenia hipotecznego, wyrażającej się aktualną wielkością zadłużenia - była istotnie wyższa niż po odliczeniu tego zadłużenia.

Powstały rozdźwięk w orzecznictwie sądów powszechnych i niejednolitość linii orzeczniczej Sądu Najwyższego skłoniły Pierwszego Prezesa tego Sądu do wystąpienia z wnioskiem o rozstrzygnięcie powstałych rozbieżności interpretacyjnych w drodze uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego. Wniosek dotyczył ponadto powiązanej wątpliwości, czy art. 618 § 3 k.p.c. wyłącza możliwość dochodzenia między byłymi małżonkami roszczeń o zwrot kwoty zobowiązania zabezpieczonego hipotecznie, spłaconego przez jednego z małżonków po zniesieniu wspólności, ponieważ przepis ten był powoływany w orzecznictwie jako przeszkoda do dokonywania po uprawomocnieniu się postanowienia działowego rozliczeń między uczestnikami tego postępowania z tytułu późniejszej spłaty zobowiązań zabezpieczonych rzeczowo na przedmiocie działu, co uzasadniało konieczność antycypowania, które z byłych współuprawnionych dokona spłaty zadłużenia w przyszłości. Skład siedmiu sędziów Sądu Najwyższego uchwałą z dnia 27 lutego 2019 roku, III CZP 30/18, rozstrzygnął jedynie drugie zagadnienie prawne objęte wnioskiem i orzekł, że art. 618 § 3 k.p.c. nie wyłącza dochodzenia między małżonkami roszczenia o zwrot kwoty zobowiązania zabezpieczonego hipoteką, spłaconego przez jednego z nich po uprawomocnieniu się postanowienia o podziale majątku wspólnego. Odmówił natomiast podjęcia uchwały w pozostałym zakresie, ponieważ uznał, że w sprawach rozpoznawanych przez sądy występują tak różnorodne i złożone okoliczności faktyczne, dodatkowo komplikowane przez żądania i interesy uczestników, że nie wydaje się możliwe wskazanie jednolitego rozwiązania o uniwersalnym charakterze, nadającego się do zastosowania w każdej sprawie działowej, a więc takiego, jakie powinna zawierać abstrakcyjna uchwała usuwająca rozbieżności w orzecznictwie. W uzasadnieniu uchwały zwrócił uwagę, że ustalenie rodzaju i wartości przedmiotu postępowania działowego jest kwestią dowodową, opowiadając się przy tym za stanowiskiem, że obciążenie nieruchomości hipoteką zabezpieczającą wierzytelność, której dłużnikami osobistymi są oboje małżonkowie, rozpatrywane w kontekście celów i skutków postępowania o podział majątku wspólnego, nie wpływa na wartość tej nieruchomości. Następnie przedstawione zagadnienie, które pojawiło się także w pytaniach prawnych sformułowanych przez wiele sądów w konkretnych sprawach, było przedmiotem rozpoznania m.in. w sprawie (III CZP 21/18, OSNC z 2019 roku nr 9, poz. 88), w której w dniu 28 marca 2019 roku zapadła uchwała potwierdzająca pogląd wyrażony w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 26 stycznia 2017 roku. Zgodnie z jej tezą - w sprawie o podział majątku wspólnego małżonków, obejmującego nieruchomość obciążoną hipoteką zabezpieczającą udzielony małżonkom kredyt bankowy, sąd - przydzielając tę nieruchomość na własność jednego z małżonków - ustala jej wartość, jeżeli nie przemawiają przeciwko temu ważne względy, z pominięciem wartości obciążenia hipotecznego. Powyższy pogląd został także zaakceptowany w kolejnych orzeczeniach Sądu Najwyższego i sądów powszechnych.

Wbrew stanowisku skarżącego nie sposób jednak z tego faktu wyprowadzić wniosku, że strony zawierając umowę z dnia 16 lutego 2013 roku zamierzały pojęciu wartości rynkowej mieszkania nadać sens zgodny z opisanym wyżej kierunkiem wykładni. Nie wynika to w żaden sposób z przeprowadzonego materiału dowodowego. Nawet przy odwołaniu się do metody obiektywnej, wedle której właściwy sens oświadczenia woli ustala się na podstawie przypisania normatywnego, brak podstaw do przyjęcia, że obie strony umowy z dnia 16 lutego 2013 roku zakładały, że przy ustaleniu wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb rozliczenie nakładów poniesionych przez powoda w czasie konkubinatu nie powinno uwzględniać obciążenia hipotecznego. Jak wskazano wyżej – taki sposób interpretacji pojęcia wartości rynkowej, o której mowa w art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, stał się dominujący dopiero w 2019 roku, natomiast w czasie dokonywania analizowanej czynności prawnej przeważało w judykaturze odmienne stanowisko. Tym samym na datę zawarcia analizowanej umowy normatywny punkt widzenia odbiorcy oświadczenia, który z należytą starannością dokonuje wykładni zmierzającej do odtworzenia treści myślowych osoby składającej oświadczenie woli, zakładałby, że strony umowy posługując się sformułowaniem o wartości rynkowej uwzględniały aktualny sposób rozumienia tego pojęcia zakładający uwzględnianie istniejącego obciążenia hipotecznego.

Niezależnie od tego sąd pierwszej instancji zasadnie wziął pod uwagę pozatekstowe okoliczności, w tym cel, jaki strony miały na uwadze przy zawieraniu umowy z dnia 16 lutego 2013 roku. Poczynione w tym zakresie przez Sąd Okręgowy ustalenia faktyczne znajdują pełne oparcie w zgromadzonym materiale dowodowym.

Za chybiony uznać należy zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. Zgodnie z zasadą swobodnej oceny dowodów wyrażoną w powyższym przepisie sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie „wszechstronnego rozważenia zebranego materiału", a zatem, jak podkreśla się w orzecznictwie, z uwzględnieniem wszystkich dowodów przeprowadzonych w postępowaniu, jak również wszelkich okoliczności towarzyszących przeprowadzaniu poszczególnych dowodów i mających znaczenie dla oceny ich mocy i wiarygodności [vide wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 listopada 1966 roku, II CR 423/66, OSNPG 1967/5-6/21; uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 24 marca 1999 roku, I PKN 632/98, OSNAPiUS 2000, nr 10, poz. 382; uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z 11 lipca 2002 roku, IV CKN 1218/00, Lex, nr 80266; uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 18 lipca 2002 roku, IV CKN 1256/00, Lex, nr 80267]. Jak ujmuje się w literaturze, moc dowodowa oznacza siłę przekonania uzyskaną przez sąd wskutek przeprowadzenia określonych środków dowodowych na potwierdzenie prawdziwości lub nieprawdziwości twierdzeń na temat okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, zaś wiarygodność decyduje o tym, czy określony środek dowodowy, ze względu na jego indywidualne cechy i obiektywne okoliczności, zasługuje na wiarę. Przyjmuje się jednocześnie, że ramy swobodnej oceny dowodów muszą być zakreślone wymaganiami prawa procesowego, doświadczenia życiowego, regułami logicznego myślenia oraz pewnego poziomu świadomości prawnej, według których sąd w sposób bezstronny, racjonalny i wszechstronny rozważa materiał dowodowy jako całość, dokonuje wyboru określonych środków dowodowych i ważąc ich moc oraz wiarygodność odnosi je do pozostałego materiału dowodowego [vide uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 20 marca 1980 roku, II URN 175/79, OSNC 1980/10/200; uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 10 czerwca 1999 roku, II UKN 685/98, OSNAPiUS 2000/17/655; uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 15 lutego 2000 roku, III CKN 1049/99, Lex nr 51627; uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 16 maja 2000 roku, IV CKN 1097/00, Lex nr 52624; uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 29 września 2000 roku, V CKN 94/00, Lex nr 52589; uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 15 listopada 2000 roku, IV CKN 1383/00, Lex nr 52544; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 czerwca 2001 roku, II UKN 423/00, OSNP 2003, nr 5, poz. 137; uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 14 marca 2002 roku, IV CKN 859/00, Lex nr 53923; uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 16 maja 2002 roku, IV CKN 1050/00, Lex nr 55499; uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 27 września 2002 roku, II CKN 817/00, Lex nr 56906; uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 27 września 2002 roku, IV CKN 1316/00, Lex nr 80273].

Jak słusznie zauważył Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 19 czerwca 2008 roku [I ACa 180/08, LEX nr 468598], jeżeli z określonego materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów i musi się ostać, choćby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dowodowego, dawały się wysnuć wnioski odmienne. Dla skuteczności zarzutu naruszenia wyżej wymienionego przepisu nie wystarcza zatem stwierdzenie o wadliwości dokonanych ustaleń faktycznych, odwołujące się do stanu faktycznego, który w przekonaniu skarżącego odpowiada rzeczywistości. Konieczne jest tu wskazanie przyczyn dyskwalifikujących postępowanie sądu w tym zakresie. W szczególności skarżący powinien wskazać, jakie kryteria oceny naruszył sąd przy ocenie konkretnych dowodów, uznając brak ich wiarygodności i mocy dowodowej lub niesłuszne im je przyznając. Zwalczanie swobodnej oceny dowodów nie może więc polegać li tylko na przedstawieniu własnej, korzystnej dla skarżącego wersji zdarzeń, lecz konieczne jest - przy posłużeniu się argumentami wyłącznie jurydycznymi - wykazanie, że wskazane w art. 233 § 1 k.p.c. kryteria oceny wiarygodności i mocy dowodów zostały naruszone, co miało wpływ na wyrok sprawy [analogicznie Sąd Apelacyjny w Warszawie w uzasadnieniu wyroku z dnia 10 lipca 2008 roku, VI ACa 306/08].

W okolicznościach niniejszej sprawy, w tym w świetle zarzutów apelacji, nie sposób uznać, aby doszło do naruszenia przez sąd pierwszej instancji normy prawnej zawartej w art. 233 § 1 k.p.c. Sąd Okręgowy zgodnie z zasadami logiki i doświadczenia życiowego ocenił bowiem dowody i na ich podstawie wyciągnął trafne wnioski. Skarżący formułując zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. w żaden sposób tego zarzutu nie uzasadnił, w szczególnie nie wskazał, które z przeprowadzonych dowodów zostały wadliwie ocenione i jakie kryteria oceny naruszył sąd przy ocenie tych dowodów. Z tego względu brak podstaw do konstruowania na tej podstawie twierdzenia, że ocena dowodów dokonana przez sąd pierwszej instancji była wadliwa, jak również negowania prawidłowości wyprowadzonych z tak ocenionego materiału dowodowego ustaleń faktycznych.

W tym kontekście nie można się w szczególności z zarzutem powoda, że sąd pierwszej instancji dokonując interpretacji umowy z dnia 16 lutego 2013 roku uwzględnił wyłącznie interes pozwanej pomijając interes powoda oraz faktycznie poniesione przez niego nakłady na lokal mieszkalny pozwanej. Skarżący formułując tak skonstruowany zarzut nie berze pod uwagę, że ocena, czy dane postanowienie umowne wykładane w określony sposób jest korzystne dla jednej czy też obu stron, nie mieści w ramach dyrektyw interpretacyjnych przewidzianych w art. 65 § 2 k.c. Sąd odwoławczy wziął pod uwagę, że okoliczność ta może mieć znaczenie dla odtworzenia procesu motywacyjnego stron prowadzącego ich do złożenia analizowanego oświadczenia woli, a tym samym ustalenia zamiaru stron, o którym mowa w przywołanym wyżej przepisie, jednak w badanej sprawie brak podstaw do przypisywania obu stron takiego zamiaru, na jaki powoływał się powód w apelacji. Należy zwrócić uwagę, że z treści samej umowy z dnia 16 lutego 2013 roku wynika, że jej przedmiotem było „rozliczenie nakładów na spłatę kredytów zaciągniętych na zakup nieruchomości – lokalu mieszkalnego przy ul. (...) wraz z przynależnościami, garażu dwustanowiskowego oraz ich wykończenie i wyposażenie”. Powyższe sformułowanie w powiązaniu z dalszymi postanowieniami umownymi wskazuje, że celem umowy było z jednej strony ustalenie dalszego sposobu finansowania kredytu zaciągniętego przez pozwaną na nabycie oznaczonego wyżej lokalu mieszkalnego, zaś z drugiej strony określenia zasad rozliczenia nakładów poczynionych na tę nieruchomość w przypadku ustalania wspólnego pożycia stron. Analiza umowa prowadzi jednocześnie do wniosku, że tak skonstruowana umowa miała zabezpieczać interesy obu stron. W przypadku pozwanej uzyskiwała ona gwarancję, że powód w dalszym ciągu będzie przekazywał jej środki konieczne do spłaty rat kredytu, natomiast powód otrzymał zabezpieczenie zwrotu nakładów poczynionych na nieruchomość pozwanej. Zaznaczyć jednak należy, że strony od początku zakładały, że rozliczenie powyższych nakładów zostanie oderwana od rzeczywistej faktycznej ich wysokości, zaś kryterium decydującym o wysokości należnego powodowi świadczenia będzie wartość rynkowa nieruchomości. Wskazują na to jednoznacznie postanowienia zawarte w § 5 umowy z dnia 16 lutego 2013 roku, z których wynika, że pozwana w przypadku ustania wspólnego pożycia zwróci powodowi połowę rynkowej wartości nieruchomości, chociażby rzeczywiste nakłady poniesione przez powoda były niższe lub wyższe od tak ustalonej kwoty. Podkreślić jednak należy, że treść przedmiotowej umowy w kontekście całokształtu okoliczności towarzyszących ich zawarcia uzasadnia wniosek, że strony zgodnie przewidywały, że przy założeniu, że konkubinat stron nie ustanie, to w istocie powód w całości sfinansuje spłatę kredytów zaciągniętych na nabycie opisanego w umowie lokalu mieszkalnego, a także wydatki poniesione na jego wykończenie i wyposażenie. Tym samym wydaje się oczywiste, że powód z góry zakładał, że w przypadku ustania konkubinatu zostanie mu zwrócona jedynie część poniesionych przez niego nakładów i godził się na takie rozwiązanie z uwagi na charakter związku łączącego go z pozwaną. Do takiego wniosku prowadzi zresztą okoliczność, że powód początkowo nakłaniał pozwaną, aby jego interesy majątkowe były zabezpieczone poprzez przeniesienie na niego udziału w ½ we współwłasności przedmiotowej nieruchomości lokalowej. Tym samym wolą powoda od początku było, aby ekwiwalentem majątkowym jego nakładów była równowartość powyższego udziału w nieruchomości – pomimo tego, że w sensie ekonomicznym jego nakłady na tę nieruchomość pokryłyby całość wydatków związanych z nabyciem przez pozwaną tego składnika majątkowego. Jak wynika z przeprowadzonych dowodów w postaci chociażby przesłuchania stron – pozwana nie wyrażała zgody na tego rodzaju czynność prawną, albowiem chciała, aby w przyszłości przedmiotowa nieruchomość przypadła jej córce z pierwszego małżeństwa, natomiast nie negowała potrzeby zabezpieczenia interesów majątkowych powoda. Temu celowi służyła więc zawarta umowa z dnia 16 lutego 2013 roku, która w istocie miała doprowadzić do tego, aby nie czyniąc powoda współwłaścicielem lokalu mieszkalnego zapewnić mu ochronę jego roszczeń majątkowych o zwrot nakładów poprzez zobowiązanie pozwanej do zapłaty na jego rzecz świadczenia odpowiadającego wartości rynkowej udziału w ½ części we współwłasności nieruchomości. W tym kontekście rację ma więc sąd pierwszej instancji wskazując, że przy wykładni pojęcia wartości rynkowej zawartego w § 5 umowy z dnia 16 lutego 2013 roku dla potrzeb rozliczeń pomiędzy stronami należy uwzględniać istniejące obciążenia z tytułu hipoteki, albowiem w przypadku zbycia nieruchomości przez współwłaścicieli realne świadczenie uzyskane z tego tytułu byłoby pomniejszone o wartość wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, która podlegałaby spłacie bądź bezpośrednio przez nabywcę nieruchomości bądź też przez sprzedającego z uzyskanej ceny sprzedaży.

Sąd Okręgowy trafnie przyjął, że odmienna wykładnia powyższego postanowienia umownego byłaby irracjonalne z punktu widzenia pozwanej. W tym miejscu wskazać należy, że sąd pierwszej instancji dokonał jednocześnie korzystnej dla powoda wykładni postanowienia zawartego w ostatnim zdaniu § 3 umowy z dnia 16 lutego 2013 roku, uznając, że zobowiązanie powoda do przekazywania pozwanej środków na pokrycie rat kredytów zaciągniętych na nabycie nieruchomości, jej wyposażenie i wykończenie istniało tylko do ustania wspólnego pożycia stron. Przy takiej wykładni, zakładając, że konkubinat łączący strony ustałby – tak jak to faktycznie nastąpiło w danej sprawie – przez upływem okresu obowiązywania powyższych umów kredytowych, to na pozwaną przeszedłby z tym momentem obowiązek finansowania rat kredytu bez jednoczesnej możliwości dochodzenia roszczeń regresowych z tego tytułu w stosunku do powoda. Przy założeniu, że pozwana miałaby wówczas jednocześnie spłacić na rzecz powoda połowę wartości rynkowej nieruchomości, niezależnie od wysokości ciążącego na niej obciążenia hipotecznego, to postanowienie powyższe byłoby dla powoda rozwiązaniem korzystniejszym od sytuacji, w której powód byłby współwłaścicielem nieruchomości. Jak wskazano zaś wyżej – wprawdzie celem umowy z dnia 16 lutego 2013 roku była ochrona interesów majątkowych powoda poprzez zagwarantowanie mu zwrotu części nakładów poniesionych na nieruchomość stanowiącą własność pozwanej, ale na pewno nie w szerszym zakresie niż gdyby powodowi przysługiwałby udział we współwłasności.

Konkludując, z powyższych przyczyn dokonana przez sąd pierwszej instancji wykładnia postanowień umowy z dnia 16 lutego 2013 roku była w pełni prawidłowa i nie naruszała reguł interpretacyjnych zawartych w art. 65 k.c.. Zaznaczyć trzeba także, że zawarcie powyższej umowa w brzmieniu ustalonym w drodze wykładni dokonanej przez Sąd Okręgowy mieściło się w granicach swobody umowy wyrażonej w art. 353 ¹ k.c. i tym samym niezasadny jest zarzut naruszenia tego przepisu.

Kierując się powyższymi przesłankami, apelacja powoda jako bezzasadna podlegała oddaleniu, o czym na podstawie art. 385 k.p.c. rozstrzygnięto w punkcie pierwszym sentencji.

O kosztach procesu w postępowaniu apelacyjnym rozstrzygnięto na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w związku z art. 391 § 1 k.p.c., przyjmując, że powód jako przegrywający sprawę w całości powinna zwrócić pozwanej całość poniesionych przez nią kosztów procesu obejmujących wyłącznie wynagrodzenie adwokackie w wysokości 2700 złotych ustalonego na podstawie § 2 pkt 5 w związku z § 10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie.

Artur Kowalewski Tomasz Sobieraj Edyta Buczkowska-Żuk