Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt I ACa 989/20

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 4 kwietnia 2022 r.

Sąd Apelacyjny w Poznaniu I Wydział Cywilny i Własności Intelektualnej

w składzie:

Przewodniczący: sędzia Mikołaj Tomaszewski

Protokolant: st. sekr. sąd. Joanna Forycka

po rozpoznaniu w dniu 25 marca 2022 r. w (...)

na rozprawie

sprawy z powództwa B. F. (1), N. F., L. F., G. F., W. K. (1) , W. K. (2), P. K. (1)

przeciwko R. K. i K. K. (1)

o ustalenie

na skutek apelacji pozwanych

od wyroku Sądu Okręgowego w (...)

z dnia 9 listopada 2017 r. sygn. akt XVIII C 1186/17

oddala apelację.

Mikołaj Tomaszewski

Niniejsze pismo nie wymaga podpisu własnoręcznego na podstawie § 21 ust. 4 zarządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 19 czerwca 2019 r. w sprawie organizacji i zakresu działania sekretariatów sądowych oraz innych działów administracji sądowej jako właściwie zatwierdzone w sądowym systemie teleinformatycznym.

starszy sekretarz sądowy
Joanna Forycka

UZASADNIENIE

Powodowie J. K. (1) oraz H. K. (1) wnieśli o stwierdzenie nieważności umowy sprzedaży mieszkania zawartej z R. K. i K. K. (1) w dniu 15 maja 2008r.

Pozwani wnieśli o oddalenie powództwa oraz zasądzenie od powodów na rzecz pozwanych zwrotu kosztów postępowania.

W piśmie procesowym z dnia 25 listopada 2014 r. pełnomocnik powodów wniósł o ustalenie, że umowa sprzedaży spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego nr (...), położonego na Os. (...) w K., zawarta w dniu 15 maja 2008 r. aktem notarialnym Rep. A nr (...) przed notariuszem V. D. (1) jest nieważna.

Postanowieniem z dnia 24 lipca 2017 r. Sąd Okręgowy podjął zawieszone wcześniej na zasadzie art. 174 § 1 pkt 1 kpc postępowanie z udziałem spadkobierców ustawowych zmarłej powódki H. K. (1), tj. małoletnich N. F. , L. F. i G. F. – działających przez przedstawicieli ustawowych B. F. (1) i R. F. (1) oraz W. K. (1) i W. K. (2) – działających przez przedstawicieli ustawowych P. K. (1) i M. C..

W toku postępowania strony podtrzymały dotychczasowe stanowiska.

Wyrokiem z dnia 9 listopada 2017r. Sąd Okręgowy w (...):

1. ustalił, że umowa sprzedaży własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego numer (...), położonego na Osiedlu (...) w K., zapisanego w księdze wieczystej o numerze (...) Sądu Rejonowego Poznań - (...) w P., zawarta w dniu 15 maja 2008r. przed notariuszem V. D. (1) w P., pomiędzy J. K. (1) i H. K. (1) a K. K. (1) i R. K. jest nieważna,

2. kosztami procesu obciążył pozwanych i z tego tytułu:

a) zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz powodów kwotę 8.856 zł brutto tytułem zwrotu kosztów pomocy prawnej udzielonej powodom z urzędu przez radcę prawnego K. R.,

b) nakazał ściągnąć od pozwanych solidarnie na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w (...) kwotę 12.250 zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych.

W motywach rozstrzygnięcia Sąd Okręgowy wskazał, że 18 grudnia 2006 r. przed notariuszem K. M. doszło do zawarcia w formie aktu notarialnego Rep. (...). (...) umowy zamiany pomiędzy J. i H. K. (1) a E. M.. Na podstawie tej umowy powodowie i E. M. dokonali zamiany spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, w ten sposób, że małżonkowie K. nabyli do majątku wspólnego spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu numer (...), położonego w budynku na Osiedlu (...) w K. wraz ze związanym z tym prawem wkładem budowlanym w (...) im. (...) w K., a E. M. nabyła spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nr (...), położonego w budynku na Osiedlu (...) w K. wraz ze związanym z tym prawem wkładem budowlanym w (...) im. (...) w K.. Wartość rynkowa nieruchomości, którą nabyli powodowie w wyniku tej zamiany oszacowano na kwotę 160.000,00 zł.

W styczniu 2007 r. J. i H. K. (1) zaciągnęli kredyt w (...) Banku Spółdzielczym w Ł. na kwotę 50.000,00 zł, którego zabezpieczeniem była hipoteka umowna zwykła na kwotę 50.000 zł, ustanowiona na prawie do ww. lokalu mieszkalnego.

W 2008 r. J. i H. K. (1) byli właścicielami na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku numer (...) na Osiedlu (...) w K.. Lokal składa się z dwóch pokoi, kuchni, przedpokoju i łazienki o pow. użytkowej 52,40 m², dla którego Sąd Rejonowy Poznań – (...) w P. Wydział V Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...).

W dziale IV księgi wieczystej wpisana była hipoteka umowna zwykła w kwocie 50.000 zł na rzecz (...) Banku Spółdzielczego w Ł..

Dowód: akt notarialny z dnia 15 maja 2008 r. Rep. A nr 4267/2008 (k. 9-12), wydruk z działu IV księgi wieczystej nr (...) (k. 167), dokumenty znajdujące się w aktach księgi wieczystej nr (...).

W 2008 r., J. i H. K. (1) mając znaczne zadłużenie wynikające z kredytów bankowych chcieli zaciągnąć kredyt hipoteczny, aby spłacić wszystkie zobowiązania kredytowe, w tym kredyt hipoteczny i móc płacić tylko jedną ratę. Małżonkowie pomimo znacznego zadłużenia nie mieli egzekucji komorniczej. J. i H. K. (1) nie mieli jednak zdolności kredytowej w banku i postanowili poszukać pomocy od osób prywatnych. Powód wówczas był na rencie z tytułu niezdolności do pracy (od 1993 r.), a H. K. (1) pracowała w Szkole Podstawowej w P. jako sprzątaczka.

Na początku (...) córka powodów B. F. (1) poszukała w Internecie ogłoszenie dotyczące tzw. „trudnych kredytów” udzielanych przez firmy prywatne. Następnie zadzwoniła pod wskazany numer telefonu i umówiła siebie oraz powoda na spotkanie. B. F. (1) wcześniej nie znała M. T. (1) i nie pożyczała od niego żadnych pieniędzy. Do spotkania doszło po kilku dniach. Powód wraz z córką pojechali do biura tej firmy – na Os. (...) w P., gdzie zastali J. S. (1). Po przedstawieniu sytuacji J. S. (1) powiedział im, że istnieje taka możliwość, aby uzyskali pożyczkę, lecz muszą się skontaktować się z jego kolegą – wspólnikiem M. T. (1).

Po kilku dniach córka stron B. F. (1) wraz z powodem udali się do biura M. T. (1) mieszczącego się w P. przy ul. (...). Powód wraz z córką przedstawili sytuację finansową i powiedzieli, że chcieliby uzyskać kredyt w wysokości ok. 150.000 zł. M. T. (1) następnie zapytał się, czy w rodzinie jest ktoś kto mógłby na siebie wziąć kredyt, lecz powód wraz z córką odpowiedzieli, że nikogo nie ma. Wówczas M. T. (1) odpowiedział, że załatwi kogoś i odezwie się za kilka dni. Zaznaczył jednak, że za załatwienie kredytu i osób, które zaciągną kredyt, odciągnie prowizję dla siebie i dla kredytobiorcy od wartości udzielonego kredytu bankowego. Ponadto M. T. (1) oznajmił powodowi oraz jego córce, że aby móc ten kredyt uzyskać, małżonkowie K. muszą sprzedać mieszkanie, aby kredytobiorca mógł wziąć kredyt hipoteczny pod jego „zastaw”. Rata kredytu miała wynosić ok. 900 zł. Następnie M. T. (1) za względu na posiadane znajomości w ciągu 6 miesięcy miał załatwić przepisanie ww. kredytu na powoda i jego żonę. Powód po przedstawieniu przez M. T. (1) sytuacji, zaakceptował ww. propozycję.

M. T. (1) przekonywał, że J. i H. K. (1) nie „stracą” mieszkania. Zapewniał, że po przejęciu przez nich kredytu mieszkanie zostanie z powrotem na nich przepisane.

Po kilku dniach do powoda i B. F. (1) zadzwonił M. T. (1), który powiedział, że poszukał osobę, która dla nich zaciągnie kredyt w wysokości 230.000 zł. Oznajmił również, że z tego kredytu w pierwszej kolejności należałoby spłacić kartę kredytową pozwanego w wysokości 5.000 zł. M. T. (1) wytłumaczył powodowi i ich córce, że musi być zaciągnięty większy kredyt, z uwagi na dodatkowe koszty, tj. jego prowizję oraz koszty notarialne. Powód po konsultacji z córką zaakceptował propozycję M. T. (1).

J. K. (1) i B. F. (1) nie poinformowali H. K. (1) o szczegółach transakcji.

W dniu 13 maja 2008 r. pozwani w Banku (...) S.A. z siedzibą w K. zaciągnęli kredyt hipoteczny na kwotę 232.000,00 zł. Kredyt był przeznaczony na zakup na rynku wtórnym spółdzielczego własnościowego prawa do nieruchomości położonej w miejscowości K., Osiedle (...) lokal nr (...) oraz finansowanie kosztów transakcji.

R. i K. K. (1) nie zawierali umowy pośrednictwa kupna mieszkania z J. S. (1). J. S. (1) nie posiadał licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

J. i H. K. (1) nie uczestniczyli w procesie zawarcia umowy kredytu oraz nie otrzymali dokumentów dotyczących ww. kredytu. W uzyskaniu kredytu hipotecznego na rzecz pozwanych pośredniczył J. S. (1).

Po załatwieniu kredytu bankowego, M. T. (1) zadzwonił do powodów i przekazał, im że mają stawić się w Kancelarii Notarialnej V. D. (1) w P. przy ul. (...), celem podpisania dokumentów dotyczących „fikcyjnej” sprzedaży mieszkania w związku z kredytem bankowym. Przed zawarciem transakcji powód spotkał się z J. S. (1) na Osiedlu (...) w P..

W dniu 15 maja 2008 r. w Kancelarii Notarialnej u notariusz V. D. (1) zjawili się: J. i H. K. (1), B. F. (1), J. S. (1) (w imieniu M. T. (1)), notariusz V. D. (1) oraz pozwani R. i K. K. (1). Małżonkowie K. wraz z córką po raz pierwszy na spotkaniu u notariusza widzieli pozwanych.

Notariusz V. D. (1) odczytała obecnym treść przygotowanego wcześniej aktu notarialnego, nie wyjaśniając zapisów umowy. Cena za lokal była ustalona w akcie notarialnym. Wcześniej nie ustalano wartości nieruchomości. Gdy H. K. (1) usłyszała, że z aktu notarialnego wynika, iż sprzedaje mieszkanie powzięła wątpliwości. Wówczas J. S. (1) wraz notariusz V. D. (1) zaczęli ją jednak zapewniać, że akt notarialny jest tylko formalną kwestią – jest „na papierze”, a sprzedaż „tymczasowa”, po to, aby małżonkowie K. mogli otrzymać kredyt, a mieszkanie miało do nich wrócić z powrotem po ok. 6 miesiącach. J. i H. K. (1) uzyskali zapewnienie od J. S. (1) oraz od V. D. (1), że mogą nadal w mieszkaniu mieszkać i ponosić jak dotychczas koszty związane ze wszystkimi mediami. Pozwani nie potwierdzali powyższych kwestii, ale też nie protestowali. H. K. (1) po wyjaśnieniach ww. osób zgodziła się przystąpić do transakcji.

W dniu 15 maja 2008 r. przed notariuszem V. D. (1) została zawarta w formie aktu notarialnego umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego położonego w K. ma Osiedlu (...) (Rep. A. nr 4267/2008). Małżonkowie J. i H. K. (1) sprzedali małżonkom R. i K. K. (1) własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego numer (...) na Osiedlu (...) w K..

W § 3 ww. aktu notarialnego strony oświadczyły, że cenę sprzedaży uzgodniły na kwotę 245.000,00 zł. Sprzedający potwierdzili, że kupujący zapłacili na poczet ceny kwotę 25.000 zł i pokwitowali jej odbiór. Kupujący zobowiązali się zapłacić resztę ceny sprzedaży w kwocie 220.000,00 zł z kredytu bankowego najpóźniej do dnia piątego czerwca 2008 r. w następujących terminach:

- 49.460,00 zł przelewem na rachunek bankowy nr (...) tytułem spłaty kredytu,

- 170.540,00 zł przelewem na rachunek bankowy powódki nr (...).

Pozwani małżonkowie R. i K. K. (1) przedłożyli do aktu notarialnego oświadczenie Banku (...) S.A. z siedzibą w K. z dnia 15 maja 2008 r. stwierdzające, że został udzielony w dniu 13 maja 2008 r. kredyt na zakup na rynku wtórnym spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, będącego własnością powodów oraz finansowanie kosztów transakcji w wysokości 232.000,00 zł. Zabezpieczeniem spłaty wierzytelności Banku z tytułu kredytu była hipoteka zwykła w wysokości 232.000,00 zł.

Powodowie podczas spotkania w Kancelarii Notarialnej w dniu 15 maja 2008 r. nie otrzymali od pozwanych żadnych pieniędzy, w szczególności w gotówce kwoty 25.00 zł.

Przed zawarciem aktu notarialnego pozwani nie byli na oględzinach mieszkania powodów. Pozwani nie informowali powodów o powodach rzekomego zakupu mieszkania. Pośrednik nieruchomości również nie był zobaczyć mieszkania powodów.

W dniu 19 maja 2008 r. pozwani przelali z własnego rachunku bankowego na rachunek bankowy powódki kwotę 170.540.00 zł.

W dniu 21 maja 2008 r. powód z rachunku bankowego nr (...) wypłacił kwotę 165.000,00 zł.

Z B. F. (1) kontaktował się M. T. (1), który poinformował ją o sposobie przekazania mu pieniędzy. M. T. (1) chciał, aby pieniądze wypłacić z rachunku bankowego i wpłacić je na jego konto. M. T. (1) nie chciał, aby transakcji dokonać bezpośrednio z rachunku bankowego małżonków K., tylko za pośrednictwem B. F. (1). W dniu (...) córka powodów B. F. (1) z uzyskanych od pozwanych środków pieniężnych wpłaciła na rachunek bankowy M. T. (1) kwotę 62.000,00 zł tytułem pośrednictwa w uzyskaniu kredytu. M. T. (1) był niezadowolony, że w przelewie wskazano z jakiego tytułu jest to kwota.

Małżonkowie K. ponadto zapłacili M. T. (1) prowizję w wysokości 12.000 zł, spłacili kartę kredytową pozwanego, którą zalegał w banku w wysokości 5.000 zł oraz ponieśli koszty związane ze sporządzeniem aktu notarialnego w wysokości 7.355,30 zł. Za sporządzenie aktu notarialnego zapłacił J. S. (1) z pieniędzy uzyskanych z kredytu przez małżonków K..

Powodowie z uzyskanych pieniędzy spłacili nieuregulowane zobowiązania oraz zadłużenia.

Pozwani zgodnie z zapisem w § 3 aktu notarialnego z dnia 15 maja 2008 r. Rep. A nr 4267/2008 przelali na rachunek bankowy znajdujący się w (...) Banku Spółdzielczym w Ł. nr (...) środki pieniężne w kwocie 49.460,00 zł tytułem spłaty kredytu, zaciągniętego przez powodów.

Na wniosek pozwanych z dnia 11 sierpnia 2008 r. doszło do wykreślenia hipoteki zwykłej w kwocie 50.000,00 zł wpisanej na rzecz Banku Spółdzielczego w Ł..

W dniu 22 września 2008 r. pozwany zwrócił się do sądu wieczystoksięgowego o wydanie kserokopii wniosku o wykreślenie hipoteki. Kserokopia powyższego wniosku została wydana w sekretariacie (...) B. F. (1) w dniu 23 września 2008 r.

W dniu 18 czerwca 2008 r. J. i H. K. (1), B. F. (1) oraz pozwani spotkali się w biurze J. S. (1) w P. na Os. (...). W tym dniu pomiędzy J. i H. K. (1) oraz pozwanymi doszło do zawarcia umowy użyczenia, którą sporządził J. S. (1). Na podstawie tej umowy użyczający (K. i R. K.) oddali użytkownikom (J. i H. K. (1)) w bezpłatne używanie nieruchomości położonej w miejscowości K. Os. (...).

W § 4 ust. 1 i 2 ww. umowy wskazano, iż zwykłe koszty związane z utrzymaniem rzeczy użyczonych, tak aby zachować je w stanie niepogorszonym pokrywają użytkownicy. Nieopłacenie dwóch kolejnych rat przez użytkowników powoduje utratę pełnomocnictwa do dysponowania nieruchomością, a także usuniecie zapisu o niemożliwości zbycia nieruchomości przez użyczających.

Po spłacie kredytu użyczający przekażą użytkownikom do ich wyłącznego użytkowania oraz przekazania prawa własności w uzgodniony przez obie strony formie użytkownikom (§ 6). Każda ze stron na podstawie § 7 umowy użyczenia mogła wypowiedzieć umowę zachowując 3 miesięczny okres wypowiedzenia po całkowitej spłacie kredytu hipotecznego.

Umowa została zawarta na czas nieokreślony (§ 5 umowy).

Małżonkowie K. płacili czynsz do Spółdzielni Mieszkaniowej oraz opłacali media i inne opłaty eksploatacyjne. Ponadto opłacali oni ubezpieczenie mieszkania, które było ubezpieczone na 470.000 zł. Wysokość ubezpieczenia sięgała rzędu 420 zł w latach 2008-2010, 360 zł w 2011 r., a 230 zł w 2012 r.

Po upływie 6 miesięcy od zawarcia umowy sprzedaży mieszkania, J. i H. K. (1) nie występowali do pozwanych na piśmie o przeniesienie własności mieszkania. Powód dzwonił do pozwanego, ale ten zbywał go twierdzeniami, że te sprawy ma załatwiać z M. T. (1) oraz J. S. (1), a ponadto nie ma martwić się dokumentami tylko dalej płacić. Małżonkowie K. nie kontynuowali rozmów w tym zakresie, tylko płacili raty kredytu, który zaciągnęli małżonkowie K..

Po upływie pół roku od dokonania „sprzedaży mieszkania” pozwany R. K. odmówił przepisania mieszkania powrotnie na rzecz małżonków K.. J. i H. K. (1) wyrażali wolę przejęcia kredytu pozwanych oraz przeniesienia prawa własności przedmiotowej nieruchomości z powrotem na ich rzecz.

Małżonkowie K. płacili raty kredytowe za kredyt hipoteczny, który zaciągnęli pozwani. Pierwsza rata kredytu wynosiła 883,21 zł, a kolejne po 1.686,41 zł. J. i H. K. (1) nie znali wcześniej wysokości rat, jakie mieli płacić. Harmonogram spłat kredytu na okres 6 miesięcy otrzymali w dniu 18 czerwca 2008 r. Za miesiąc maj 2008 r. ratę kredytu zapłacili pozwani i powód im to zwrócił w czerwcu 2008 r., a za czerwiec 2008 r. płacili już małżonkowie K.. Kolejne kwoty rat kredytu były na bieżąco przekazywane przez pozwanych. Pozwani nie udostępnili powodom umowy kredytu.

Małżonkowie raty kredytu płacili na rachunek bankowy nr (...), a także nr (...) oraz nr (...). Od maja do grudnia 2008 r. powodowie tytułem rat kredytu zapłacili 12.797 zł. W 2009 r. łącznie wpłacili na kredyt 16.254 zł, a w 2010 r. zapłacili 14.072 zł. W 2011 r. wysokość rat kredytu wahała się w granicach od 1.176,21 zł od 1.290 zł. W 2011 i 2012 r. powodowie byli w gorszej sytuacji materialnej i przekazywali na kredyt nawet drobne sumy od 100 zł do 500 zł miesięcznie. W tytule przelewu powodowie wpisywali m.in.: „wpłata”, „wpłata na raty”, „wpłata raty”, „spłata raty”, „spłata kredytu” bądź „wpłata na kredyt hipoteczny”. Ponadto małżonkowie K. przelewali na konto pozwanych środki pieniężne na prowadzenie konta w wysokości od 50-60 zł (jedna wpłata rocznie).

W spłacie kredytu pomagała powodom ich córka B. F. (1).

W związku z tym, że powstały zaległości w zapłacie przez J. i H. K. (1) pełnych rat kredytu, pozwany zaczął dzwonić do nich z prośbą o zapłatę, co nie nastąpiło. Wówczas R. K. udał się wraz z kolegą do mieszkania zajmowanego przez J. i H. K. (1) ze sporządzonym już pismem. W piśmie tym, z dnia 11 września 2011 r. zatytułowanym (...) J. i H. K. (1) oświadczyli, iż do dnia 21 września 2011 r. zobowiązują się oddać pieniądze w kwocie 3.319,00 zł, wynikające z tytułu zaległego czynszu za wynajem mieszkania znajdującego się w K., na Osiedlu (...), a także zobowiązali się do opłacenia czynszu w terminie. W oświadczeniu wskazali, że nieuiszczenie czynszu w terminie do dnia 21 września 2011 r. będzie się wiązało z opuszczeniem wynajmowanego mieszkania w terminie 3 dni od wskazanej powyżej daty. Małżonkowie K. oświadczyli również, że mieszkanie znajdujące się w K. na Osiedlu (...) jest własnością K. i R. K.. Oświadczenia zostały przedłożone powodom przez pozwanego R. K.. Małżonkowie K. nie czytali oświadczenia, tylko je podpisali. Do podpisania oświadczenia doszło w sytuacji, gdy pozwany wraz z G. Z. (1) chcieli wymienić zamki w drzwiach, z uwagi na zaleganie z zapłatą należności. Po podpisaniu oświadczenia przez małżonków K., pozwany odstąpił od wymiany zamków.

J. i H. K. (1) starali się w miarę swoich możliwości uiszczać raty kredytowe. Jednakże nie podołali ciężarowi finansowemu i w 2012 r. ponownie mieli opóźnienia w zapłacie rat.

Pismami z dnia 20 listopada 2012 r. pozwani, reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika, wezwali powodów do zapłaty kwoty 5.248,71 zł z tytułu „zaległości wynikających z nieopłaconego czynszu za najem nieruchomości w K.”. Powyższa kwota – zgodnie z treścią pisma – miała wynikać z nieopłaconego czynszu za miesiące od czerwca 2011 r. do sierpnia 2011 r. oraz od września 2012 r. do listopada 2012 r. Wezwania do zapłaty powodowie odebrali w dniu 3 grudnia 2012 r. Nie uregulowali zaległości wynikających z wezwania do zapłaty.

J. i H. K. (1) zakończyli spłacać raty kredytu zaciągniętego przez pozwanych w grudniu 2012 r. W regulowaniu rat kredytowych pomagała powodom ich córka B. F. (1). Małżonkowie K., po tym jak zorientowali się, że zostali oszukani, przestali spłacać kredyt. Powód rozmawiał z M. T. (1), ale ten zaprzeczył, aby doszło do oszukania ww. małżonków i nie chciał z nim już więcej rozmawiać.

Pismem z dnia 18 stycznia 2012 r., wysłanym do małżonków K. w dniu 21 stycznia 2013 r., pozwani reprezentowani przez pełnomocnika wypowiedzieli umowę „najmu lokalu mieszkalnego” za jednomiesięcznym okresem wypowiedzenia ze skutkiem na dzień 28 lutego 2013 r. Ponadto wezwali małżonków do opuszczenia, opróżnienia i wydania lokalu mieszkalnego oraz uregulowania zaległości wynikających z umowy najmu.

Pomiędzy stronami toczy się postępowanie o eksmisję, jednakże sprawa została zawieszona.

W 2011 r. powód J. K. (1) powziął wiadomość, że mógł paść ofiarą oszustwa ze strony M. T. (1) oraz J. S. (1). Powód dowiedział się, o „aferze mieszkaniowej” z udziałem m.in. M. T. (1), J. S. (1) i V. D. (1) m.in. z prasy – (...).

Wobec M. T. (1), J. S. (1) i V. D. (1) było prowadzone przez Komendę Wojewódzką Policji w P. śledztwo pod sygn. (...)

M. T. (1) został oskarżony o to, że w dniu 15 maja 2008 r. w P. działając jako prowadzący i reprezentant firmy zajmującej się pośrednictwem kupna – sprzedaży nieruchomości oraz udzielaniem pożyczek i kredytów hipotecznych wspólnie i w porozumieniu z V. D. (1) i J. S. (1) w celu osiągniecia korzyści majątkowej, czyniąc sobie z tego stałe źródło dochodu, doprowadził J. K. (1) i H. K. (1) do niekorzystnego rozporządzenia własnym mieniem w postaci własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego numer (...) w budynku numer (...) na Osiedlu (...) w K., składającego się z dwóch pokoi, kuchni, przedpokoju, łazienki o pow. użytkowej 52,40 m², dla którego Sąd Rejonowy Poznań – (...) w P. Wydział V Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą pod oznaczeniem KW numer (...) w ten sposób, że wyzyskując niezdolność J. K. (1) i H. K. (1) do należytego pojmowania przedsiębranego działania oraz wprowadzając w błąd, poprzez zapewnienie, że nieruchomość będzie jedynie przedmiotem zabezpieczenia, pod pozorem udzielenia pomocy w uzyskaniu kredytu w kwocie 220.000 zł nakłonił ich do podpisania aktu notarialnego z dnia 15 maja 2008 r., repertorium A. numer (...) będącego umową sprzedaży, przenoszącą własność tej nieruchomości na ustalone osoby za kwotę 245.000 zł oraz potwierdzenia w tym akcie przyjęcia całości należności, z czego ustalone osoby przekazy im kwotę w wysokości 220.000 zł, z której pobrał dla siebie kwotę 62.000 zł tytułem nienależnej mu prowizji, zapewniając, że umowa sprzedaży jest umową pozorną, sporządzoną jedynie dla potrzeb finansowych J. K. (1) i H. K. (1) i w rzeczywistości ma charakter udzielonej in pożyczki, czym działał na szkodę J. K. (1) i H. K. (1) w kwocie co najmniej 99.000 zł stanowiącej kwotę nienależnie pobranej prowizji oraz różnicę pomiędzy rzeczywistą wartością rynkową nieruchomości, a kwotą faktycznie wręczoną, tj. o czyn z art. 286 § 1 k.k. w zw. z art. 65 § 1 k.k.

W latach 2012-2013 małżonkowie K. byli kilka razy u M. T. (1) wyjaśniać sytuację, ale bez żadnych rezultatów.

W dniu 20 lipca 2015 r. zmarła powódka H. K. (1). Zmarła pozostawiła po sobie dwójkę dorosłych dzieci B. F. (1) oraz P. K. (1), którzy w akcie notarialnym z dnia 20 sierpnia 2015 r. sporządzonym przed notariuszem W. R.. A nr (...) odrzucili spadek.

B. F. (1) jest matką pełnoletniego syna R. F. (1) oraz niepełnoletnich córek: L. F., N. F. i małoletniego syna G. F.. B. F. (1) pozostaje w związku małżeńskim z R. F. (1). P. K. (1) jest ojcem pełnoletniej córki P. K. (2) i dwóch małoletnich córek W. K. (1) oraz W. K. (2). P. K. (1) oraz M. C. nie pozostają w związku małżeńskim.

Wnuk powódki R. F. (1) odrzucił spadek po H. K. (1) na podstawie protokołu oświadczenia o odrzuceniu spadku sporządzonego w dniu 30 grudnia 2015 r. w formie aktu notarialnego przed notariuszem H. R.. A nr (...).

W. P. K. (2) odrzuciła spadek po H. K. (1) podczas posiedzenia Sądu Rejonowego Poznań – (...) Wydział I Cywilny w dniu 10 maja 2016 r. w sprawie o sygn. akt I Ns 432/166.

Powód J. K. (1) nie odrzucił spadku po zmarłej żonie H. K. (1). Nie toczyło się postępowanie o stwierdzenie nabycia spadku po H. K. (1). Żaden ze spadkobierców nie zrzekał się dziedziczenia oraz nie toczyło się postępowanie o uznanie za niegodnego dziedziczenia.

Po śmierci H. K. (1), powód sam zamieszkiwał w K., w mieszkaniu położonym na Osiedlu (...).

Pismem z dnia 30 maja 2016 r. pozwani za pośrednictwem ich pełnomocnika wezwali J. K. (1) do zapłaty kwoty 9.000 zł tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu w okresie od września 2015 r. do maja 2016 r. Jako miesięczny czynsz pozwani wskazali kwotę 1.000 zł.

Pozwem z dnia 2 września 2016 r. R. i K. K. (1) wnieśli do Sądu Rejonowego Poznań – (...) w Poznaniu Wydział I Cywilny o zasądzenie od J. K. (1) kwoty 9.000 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia wytoczenia powództwa do dnia zapłaty z tytułu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości położonej w K., Osiedle (...) w okresie od września 2015 r. do maja 2016 r.

Prawomocnym nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 28 listopada 2016 r. Referendarz sądowy w Wydziale I Cywilnym Sądu Rejonowego Poznań – (...) w sprawie I Nc 4022/16 orzekł zgodnie z żądaniem małżonków K..

Postanowieniem z dnia 6 listopada 2017 r. Referendarz sądowy w Wydziale I Cywilnym Sądu Rejonowego Poznań – (...) w Poznaniu w sprawie I Nc 4022/16 oddalił wniosek J. K. (1) o przywrócenie terminu do wniesienia sprzeciwu oraz odrzucił sprzeciw J. K. (1) od nakazu zapłaty z dnia 28 listopada 2016 r.

W związku w wydanym nakazem zapłaty, powód nie płacił zasądzonych należności. Wobec powyższego pozwany wszczął egzekucję komorniczą.

W oparciu o powyższe ustalenia Sąd Okręgowy uznał, iż żądanie pozwu zasługuje na uwzględnienie.

Powodowie domagali się ustalenia, że umowa sprzedaży spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego nr (...), położonego na Os. (...) w K., zawarta w dniu 15 maja 2008 r. aktem notarialnym Rep. A nr (...) przed notariuszem V. D. (1) jest nieważna.

Powództwo zostało oparte na przepisie art. 189 k.p.c., zgodnie z którym powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.

Decydujący dla korzystania z powództwa określonego w art. 189 k.p.c. jest interes prawny powoda, który stanowi kryterium zasadności wyboru tej formy żądania. Rolą art. 189 k.p.c. jest zapewnienia orzeczenia deklaratoryjnego, likwidującego niepewność co do stosunku prawego. Interes prawny występuje więc, gdy istnieje niepewność prawa lub stosunku prawnego zarówno z przyczyn faktycznych, jak i z przyczyn prawnych. Powód wnosząc powództwo z art. 189 k.p.c. zmierza zatem do osiągnięcia stanu pewności co sytuacji prawnej, w jakiej się znajduje. Uzależnienie powództwa o ustalenie od interesu prawnego należy pojmować elastycznie, z uwzględnieniem celowościowej jego wykładni, konkretnych okoliczności danej sprawy i od tego, czy w drodze innego powództwa strona może uzyskać pełną ochronę (tak wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 stycznia 2004 r., II CK 387/02).

W orzecznictwie wskazuje się, że interes prawny w rozumieniu art. 189 k.p.c. należy pojmować szeroko, jako potrzebę prawną wynikającą z sytuacji prawnej, w jakiej znajduje się powód. Interes taki może wynikać z bezpośredniego zagrożenia prawa powoda lub zmierzać do zapobieżenia temu zagrożeniu.

Powołać także należy stanowisko Sądu Najwyższego – w całej rozciągłości podzielane przez Sąd rozpoznający niniejszą sprawę – zaprezentowane w wyroku z dnia 9 września 2004r. (II CK 497/03, publ. Lex 182088), zgodnie z którym sama możliwość wytoczenia powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nie oznacza braku interesu prawnego do wniesienia powództwa o ustalenie. W uzasadnieniu ww. wyroku Sąd Najwyższy wskazał, iż nie można pominąć, że funkcja wymienionych powództw jest odmienna. Powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym pozostaje w ścisłym związku z ustrojową funkcją ksiąg wieczystych, jaką jest ujawnienie - w celu zapewnienia bezpieczeństwa obrotu - stanu prawnego nieruchomości. Powództwo oparte na art. 189 k.p.c. służy natomiast udzieleniu ochrony prawnej w procesie - przez ustalenie istnienia lub nieistnienia prawa lub stosunku prawnego - osobie, która ma interes prawny w jej uzyskaniu. Sąd Najwyższy podkreślił również, iż nie ulega wątpliwości, że pojęcie interesu prawnego - w obecnie obowiązującym porządku prawnym - powinno być interpretowane z uwzględnieniem szeroko pojmowanego dostępu do sądu w celu zapewnienia ochrony prawnej. Wynika to z obowiązujący standardów międzynarodowych i art. 45 Konstytucji (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 1 kwietnia 2004 r., II CK 125/03).

Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpoznawanej sprawy, stwierdzić należy, iż powodowie mieli interes prawny w domaganiu się ustalenia nieważności czynności prawnej – umowy sprzedaży prawa do lokalu mieszkalnego z dnia 15 maja 2008r. w formie aktu notarialnego.

Powodowie wykazali, że J. i H. K. (1) przysługiwało własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, położonego w K. na Osiedlu (...), dla której Sąd Rejonowy Poznań – (...)w P. V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...). Z okoliczności sprawy wynika, że małżonkowie K. nawiązując kontakt z J. S. (1), a następnie M. T. (1) nie mieli zamiaru wyzbycia się nieruchomości, tj. jej sprzedaży, a jedynie uzyskania kredytu. Ostatecznie zostali poinformowani, że aby pozyskać środki pieniężne (w drodze zaciągnięcia kredyty przez pozwanych) konieczne jest, aby doszło do sprzedaży prawa do lokalu mieszkalnego na ich rzecz. J. i H. K. (1) myśleli, że zawierają umowę sprzedaży mieszkania wyłącznie „na papierze, tymczasowo” w takim znaczeniu, że prawo własności zostanie na nich z powrotem przeniesione po przejęciu przez nich kredytu zaciągniętego przez pozwanych w banku, co obiecał załatwić M. T. (1) w okresie około 6 miesięcy od zawarcia umowy sprzedaży. W tym też czasie powód i jego żona mieli spłacać raty ww. kredytu oraz użyczać lokal mieszkalny od pozwanych, ponosząc zwykłe koszty jego utrzymania.

Z uwagi na toczące się postępowanie przygotowawcze przeciwko M. T. (1) i innym, małżonkowie K. powzięli wątpliwości co do rzeczywistych skutków umowy sprzedaży z dnia 15 maja 2008 r. i ich relacji prawnych z pozwanymi.

Uwzględniając, iż pozwani kwestionowali, aby zaistniały podstawy do uchylenia się przez J. i H. K. (1) od skutków prawnych złożonego przez nich oświadczenia woli, w ocenie Sądu nie budzi wątpliwości, iż powodom przysługiwał interes prawny, o którym mowa w przepisie art. 189 kpc.

W niniejszej sprawie powodowie podnieśli zarzut nieważności czynności prawnej dokonanej pod wpływem błędu (wywołanego podstępnie), a z ostrożności procesowej dokonanej dla pozoru, celem ukrycia umowy przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie.

W orzecznictwie ugruntowane jest stanowisko, że możliwość skorzystania z uprawnienia do uchylenia się od skutków prawnych wadliwego oświadczenia zależy wyłącznie od decyzji składającego to oświadczenie, a druga strona nie może przeszkodzić powstaniu skutków uchylenia, ani też zapobiec unieważnieniu czynności prawnej. Jeżeli jednak druga strona trwa przy stanowisku, że uchylenie się jest bezpodstawne, wówczas możliwe jest rozstrzygnięcie przez sąd, czy było ono uzasadnione. Rozstrzygniecie sądu ma charakter deklaratywny i może nastąpić zarówno w oddzielnym postępowaniu (w sprawie o stwierdzenie nieważności czynności prawnej w wyniku uchylenia się od skutków oświadczenia woli), jak i w każdym postępowaniu, w którym skuteczność oświadczenia woli ma znaczenie dla rozstrzygnięcia o zgłoszonym w nim żądaniu. Przedmiotem zaś oceny sądu jest zasadność i podstawy uchylenia się od skutków oświadczenia woli. W razie sporu sąd bada, czy spełnione zostały przesłanki błędu i czy uchylenie się od skutków oświadczenia woli nastąpiło w sposób prawem przewidziany (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 12 października 2005 r., sygn. akt III CK 48/05, Lex 191867 i powołane tam orzecznictwo).

Przechodząc do oceny czy w przedmiotowej sprawie zaistniały przesłanki do uchylenia się przez powodów od skutków prawnych złożonego oświadczenia woli należy wskazać, iż zgodnie z art. 84 § 1 k.c. w razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone innej osobie, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć; ograniczenie to nie dotyczy czynności prawnej nieodpłatnej. Przy czym w myśl § 2 powołanego artykułu można powoływać się tylko na błąd uzasadniający przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści (błąd istotny).

W orzecznictwie zwraca się uwagę, iż błąd to niezgodne z rzeczywistością wyobrażenie o treści czynności prawnej. Kryterium istotności błędu w rozumieniu art. 84 § 2 k.c. jest zaś niezgodne z rzeczywistością wyobrażenie o treści czynności prawnej, zarówno jej podstawy faktycznej lub prawnej, jak i każdego ich elementu, które było przyczyną złożenia oświadczenia woli, przy uwzględnieniu tego, że gdyby składający oświadczenie znał treść rzeczywistą, nie złożyłby tego oświadczenia. Natomiast między błędem a oświadczeniem woli powinien istnieć związek przyczynowy. Nie ma zaś znaczenia, czy błąd odnosi się do faktów poprzedzających zawarcie stosunku prawnego, towarzyszących jego zawarciu, czy też jego skutków. O istotności błędu przesądzać muszą kryteria obiektywne, odnoszone do oceny rozsądnego człowieka, który znając prawdziwy stan rzeczy, nie złożyłby oświadczenia woli tej treści, a jej podstawą powinien być całokształt okoliczności, w tym również rozważenie interesów stron stosunku prawnego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 grudnia 2012 r., sygn. akt V CSK 25/12, Lex nr 1293974).

Błąd w znaczeniu wady oświadczenia woli, o jakiej mowa w dziale IV, jest trafnie przez niektórych autorów określany jako błąd postrzegania („błąd widzenia”), w odróżnieniu od błędu przewidywania i wnioskowania, które, należąc do sfery motywacyjnej podejmowanej czynności prawnej, tworzą pobudkę, pod wpływem której zostało wyrażone oświadczenie woli uznane następnie przez oświadczającego za „błąd”, gdy okazało się, że oświadczenie nie osiągnęło zamierzonego i przewidywanego celu. Bliższemu określeniu błędu w znaczeniu art. 84 kc służy natomiast przyjęty w doktrynie podział na błąd sensu stricto i pomyłkę. Pierwszy podawany jest w standardowym przykładzie w każdym niemal podręczniku: ktoś kupuje obraz będący kopią w przekonaniu, że to oryginał; drugi - strony podały notariuszowi do aktu notarialnego omyłkowo niewłaściwe numery działek będących przedmiotem sprzedaży. Błąd sensu stricto polega zwykle na fałszywym wyobrażeniu o właściwościach przedmiotu transakcji, powodującym, że oświadczenie odpowiada rzeczywistej woli składającego, natomiast pomyłka polega na niezgodności między wolą oświadczającego a treścią oświadczenia. Taki podział błędów potwierdza, jak niewyraźna granica dzieli te dwie postacie błędu w kodeksowym ujęciu wady oświadczenia woli, a także błąd w ścisłym znaczeniu i pobudkę. Trzeba więc mieć świadomość tego, że w większości wypadków odróżnienie błędu sensu stricto od pomyłki, a także od pobudki dotyczącej wyłącznie sfery motywacyjnej oświadczenia jest niezwykle trudne, a czasem wręcz niemożliwe. Z tego względu autorzy Kodeksu cywilnego starali się uniknąć tej trudności przez całkowite wyeliminowanie pobudki i jej znaczenia prawnego z treści przepisów o wadach oświadczenia woli, przyjmując podział błędów na błędy co do treści czynności prawnej i błędy niedotyczące treści czynności prawnej (art. 86 § 1), do których należy między innymi pobudka (Gudowski Jacek (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Księga pierwsza. Część Ogólna, LexisNexis 2014).

Z kolei zgodnie z art. 86 § 1 k.c. jeżeli błąd wywołała druga strona podstępnie, uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu może nastąpić także wtedy, gdy błąd nie był istotny, jak również wtedy, gdy nie dotyczył treści czynności prawnej. Trzeba podkreślić, iż ustawodawca w kodeksie cywilnym nie zawarł definicji podstępu, o którym mowa w powołanym powyżej przepisie. Zarówno w doktrynie, jak i judykaturze przyjmuje się, że działanie podstępne polega na świadomym wywołaniu u drugiej osoby mylnego wyobrażenia o rzeczywistym stanie rzeczy w celu skłonienia jej do złożenia określonego oświadczenia woli. Przy czym uchylenie się od skutków prawnych błędu wywołanego podstępnie jest uproszczone, może bowiem ono nastąpić również wtedy, gdy błąd nie był istotny, jak również wtedy, gdy nie dotyczył treści czynności prawnej. Tym samym błąd wywołany podstępnie może też dotyczyć m.in. sfery motywacyjnej, która stanowiła przyczynę złożenia oświadczenia woli (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 stycznia 1970 r., sygn. akt I CR 400/69, Lex nr 1107).

Z treści powołanego art. 86 k.c. wynika, że do przesłanek, których spełnienie decyduje o wystąpieniu tej wady oświadczenia woli należą: podstępne wywołanie błędu oraz złożenie oświadczenia woli pod jego wpływem. Przy czym w doktrynie prawa cywilnego przyjmuje się, że na podstępne wywołanie błędu składają się dwa elementy – intencjonalny i materialny. Pierwszy obejmuje nastawienie osoby zachowującej się podstępnie. Chodzi o zachowanie umyślne, ukierunkowane na wywołanie u innej osoby obrazu niezgodnego z rzeczywistością, nakłonienie tej osoby do złożenia oświadczenia woli o określonej treści. Może ono przejawiać się zarówno w chęci, jak i godzeniu się na wywołanie fałszywego wyobrażenia. Z kolei drugi element wyraża się podjęciem określonego zachowania, które świadomie wywołuje, wzmacnia lub utwierdza błędne wyobrażenie u innej osoby. Kodeks cywilny nie precyzuje form zachowań podstępnych. Mogą one przybrać postać zapewnień określonych zachowań w przyszłości. Istotne jednak jest przede wszystkim, czy osoby, którym przypisuje się tego typu zachowania, rzeczywiście je podjęły wobec osoby składającej oświadczenie woli (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 marca 2012 r., sygn. akt III CSK 232/11, Lex nr 1217210).

Jak stanowi zaś art. 86 § 2 k.c. podstęp osoby trzeciej jest jednoznaczny z podstępem strony, jeżeli ta o podstępie wiedziała i nie zawiadomiła o nim drugiej strony albo jeżeli czynność prawna była nieodpłatna. Z powołanego przepisu wynika, iż strona musi posiadać pozytywną wiedzę o podstępie osoby trzeciej. Niezbędna jest więc pełna świadomość istnienia podstępu. Niewystarczające jest zatem wykazanie, że przy dołożeniu należytej staranności strona mogła o podstępnie osoby trzeciej powziąć wiadomość. Z kolei brak wiedzy o podstępie osoby trzeciej pozbawia stronę możliwości uchylenia się od skutków prawnych jej oświadczenia woli na podstawie omawianego przepisu.

Wymaga podkreślenia, że uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli, które zostało złożone innej osobie pod wpływem błędu lub groźby, następuje przez oświadczenie złożone tej osobie na piśmie (art. 88 § 1 k.c.). Przyjmuje się, że skuteczne złożenie oświadczenia, o jakim mowa w powołanym przepisie jest formą pozasądowego unieważnienia czynności prawnej z mocy woli samej strony tej czynności. W jego wyniku czynność prawna staje się nieważna od początku, ponieważ oświadczenie o uchyleniu działa z mocą wsteczną (ex tunc), tj. od momentu dokonania czynności prawnej (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 13 września 2012 r., sygn. akt I ACa 656/12, Lex nr 1220593). Przy czym istotne jest, że uprawnienie do uchylenia się wygasa w razie błędu – z upływem roku od jego wykrycia, a w razie groźby – z upływem roku od chwili, kiedy stan obawy ustał (art. 88 § 2 k.c.). Jak przyjmuje się w orzecznictwie termin do wykonania uprawnienia do uchylenia się od skutków prawnych swego oświadczenia woli ma charakter zawity. Nie podlega ani przerwie, ani zawieszeniu i nie stosuje się do niego przepisów o przedawnieniu. Bezskuteczny upływ tego terminu prowadzi zaś do konwalidacji czynności prawnej, która staje się w pełni ważna i nie może być przez nikogo kwestionowana (por. Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 29 maja 2014 r., sygn. akt I ACa 151/14, Lex nr1483829).

Mając na uwadze, iż w powołanym art. 88 § 2 k.c. mowa o „wykryciu błędu”, początek terminu, o którym w nim mowa należy liczyć od dnia definitywnego powzięcia wiadomości o błędzie, a nie możliwości uzyskania wiedzy o nim (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 13 maja 2015 r., sygn. akt I ACa 442/14, Lex nr 1746805 i wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 2 września 2013 r., sygn. akt I ACa 47/13, Lex nr 1363296).

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy, Sąd meriti stwierdził, że brak było przesłanek, aby stwierdzić, że doszło do zawarcia umowy sprzedaży mieszkania z dnia 15 maja 2008 r. pod wpływem błędu co do jej treści (art. 84 § 2 kc). Z okoliczności sprawy wynika, że powód i jego żona wiedzieli ostatecznie, że zostanie zawarta umowa sprzedaży mieszkania. H. K. (1) nie wiedziała początkowo o ustaleniach dokonanych przez męża i córkę z M. T. (1), ale u notariusza dowiedziała się o tym, że będzie zawarta umowa sprzedaży prawa do lokalu mieszkalnego. Po uzyskaniu od notariusza i J. S. (1) zapewnienia, że to tylko sprzedaż „na papierze, tymczasowa” w tym, sensie, że prawo do lokalu powróci do pierwotnych właścicieli, zgodziła się na dokonanie czynności.

Zdaniem Sądu, J. i H. K. (1) mieli świadomość, że zawierają umowę sprzedaży prawa do lokalu, a zatem nie miał po ich stronie miejsca błąd co do treści czynności prawnej. W ocenie Sądu, powodowie nie wykazali również, aby w istocie przeniesienie własności nieruchomości (prawa do lokalu) miało być na zabezpieczenia spłaty pożyczki (kredytu), gdyż takie zwrotne przeniesienie miało nastąpić po przejęciu przez małżonków K. kredytu zaciągniętego przez pozwanych, a co miał w okresie około 6 miesięcy pomóc dokonać M. T. (1). Małżonkowie K. nie zaprzeczali, że mieli świadomość, że ten warunek, nie został wpisany do treści aktu notarialnego.

W okolicznościach sprawy, w ocenie Sądu, działający w porozumieniu M. T. (1) (jeszcze przed czynnościami notarialnymi), a następnie w trakcie czynności notarialnych J. S. (1) oraz V. D. (1) wprowadzili powodów w błąd podstępnie, ale nie co do treści dokonywanej czynności, ale co do tego, że w krótkim czasie, prawo własności będzie z powrotem przeniesione na J. i H. K. (1), a to wówczas gdy przejmą oni umowę kredytową zawartą przez pozwanych. Jak już wyżej wskazano, działanie podstępne polega na świadomym wywołaniu u drugiej osoby mylnego wyobrażenia o rzeczywistym stanie rzeczy w celu skłonienia jej do złożenia określonego oświadczenia woli. W ocenie Sądu, ww. osoby podstępnie wpłynęły zatem na sferę motywacyjną J. i H. K. (1), która stanowiła przyczynę złożenia oświadczenia woli (zgadzamy się na sprzedaż, skoro w krótkiej perspektywie przejmiemy kredyt na siebie, a prawo własności lokalu do nas powróci). Podkreślić należy, że podstęp ww. osób polegał nie tylko na tym, że taka umowa nie znajdowała żadnego odzwierciedlenia w treści aktu notarialnego, ani innej umowie temu właśnie dotyczącej (poza pewnymi pośrednimi stwierdzeniami w treści umowy użyczenia z 18 czerwca 2008r.), ale przede wszystkim nie dawała małżonkom K. żadnych możliwości prawnych wyegzekwowania od M. T. (1) wywiązania się z obietnicy pomocy w przejęciu kredytu, jak i wyegzekwowania od pozwanych przeniesienia prawa do lokalu po ewentualnym przejęciu kredytu czy też nawet po spłacie całego kredytu przez małżonków K.. Ponadto ww. osoby miały wykształcenie wyższe, jedna z nich jest osobą zaufania publicznego (notariusz), a małżonkowie J. i H. K. (1) są osobami bez takiego wykształcenia, nie znającymi prawa, nie korzystającymi z porad profesjonalnego pełnomocnika, starszymi, które działały w sytuacji przymusowej (trudności finansowe) i to w zaufaniu do zapewnień składanych im przez kolejno M. T. (1), J. S. (1) i V. D. (1).

Zatem, w ocenie Sądu, błąd co do sfery motywacyjnej prowadzącej do dokonania czynności prawnej został wywołany przez osoby trzecie, a nie przez pozwanych.

Znamiennym jednak jest, że pozwani w trakcie dokonywania czynności nie zaprzeczyli, ale też nie potwierdzili ww. zapewnień, tj. pod jakimi warunkami, umówionymi przez powoda i B. F. (1) z M. T. (1), prawo do lokalu ma być z powrotem przeniesione na J. i H. K. (1). W ocenie Sądu, pozwani mieli jednak w pełni świadomość takich uzgodnień, skoro to M. T. (1) wraz z J. S. (1) wskazali osoby chętne do zaciągnięcia kredytu (z możliwością przejęcia go przez pozwanych) i nabycia lokalu. Pozwany gołosłownie zaprzeczał znajomości z M. T. (1), choć w ocenie Sądu, w istocie pozwani wiedzieli w jakiej transakcji będą uczestniczyć i mieli z tego tytułu – podobnie jak M. T. (1) - osiągnąć konkretną korzyść majątkową. Jak wynika z ustaleń Sądu, bowiem z umówionej ceny sprzedaży 245.000 zł J. i H. K. (1) nie otrzymali kwoty 25.000 zł, która – nie można wykluczyć, że została przeznaczona na spłatę zobowiązań R. K., które miał przed zaciągnięciem kredytu, jak i że z tej to w istocie kwoty J. S. (1) pokrył koszty aktu notarialnego. W ocenie Sądu, pozwani w ww. transakcji byli osobami niejako „podstawionymi” przez M. T. (1), tak aby stworzyć pozory legalności całej transakcji, podczas gdy była ona niekorzystna dla powodów ( w uzasadnieniu omyłkowo wpisano J. i H. K. (2)). Nie mieli oni bowiem, żadnych środków prawnych by doprowadzić do zwrotnego przeniesienia na ich rzecz prawa własności spornego lokalu, ponosili koszty kredytu, a z całej kwoty ceny pozostało ostatecznie do ich dyspozycji jedynie 158.000 zł (przekazane 220.000 zł – 62.000 zł przekazane M. T. (1) tytułem „prowizji” – wynagrodzenia za doprowadzenie do transakcji), co stanowi zaledwie 64% umówionej ceny sprzedaży.

Jak wynika z ustaleń Sądu, po zawarciu umowy sprzedaży lokalu M. T. (1), jak i pozwani, nie podjęli żadnych działań, aby wywiązać się z ustnej umowy z J. i H. K. (1), w szczególności doprowadzić do przejęcia przez nich w banku umowy kredytowej zawartej przez pozwanych, jak i doprowadzić do zwrotnego przeniesienia własności lokalu na zbywców.

Z tego względu, można uznać, że podstęp osoby trzeciej (tu: ww. osób trzecich) jest jednoznaczny z podstępem strony umowy sprzedaży z dnia 15 maja 2008r. (art. 86 § 2 k.c).

W ocenie Sądu, złożone przez J. i H. K. (1) oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych umowy sprzedaży z dnia 15 maja 2008 r., złożone na rozprawie w dniu 21 maja 2014 r. w sprawie o eksmisję, toczącej się przed Sądem Rejonowym Poznań – (...) w P. (sygn. akt I C 451/13/14), nie zostało jednak skutecznie złożone pozwanym. Zostało ono bowiem złożone po upływie 1 roku od wykrycia podstępu. W (...) r. J. i H. K. (2) wiedzieli już o tzw. „aferze mieszkaniowej” z udziałem m.in. M. T. (1), V. D. (1). powód podejmował bezskuteczne próby skontaktowania się z M. T. (1) czy pozwanym w celu omówienia i uregulowania dalszej sytuacji. Ponadto w listopadzie 2012 r. otrzymali od pozwanych wezwanie do opuszczenia lokalu, przez co zaprzestali płacenia rat kredytu zaciągniętego przez pozwanych. Tym samym najpóźniej od dnia 1 stycznia 2013 r. (z daleko idącej ostrożności) powodowie wiedzieli, że zostali „oszukani” tj. wprowadzenia w błąd co do sfery motywacyjnej prowadzącej do dokonania czynności prawnej - umowy sprzedaży z dnia 15 maja 2008r. Tym samym upływ terminu zawitego do złożenia oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych czynności złożonej pod wpływem błędu upłynął najpóźniej w dniu 1 stycznia 2014 r. W sprawie prowadzonej przez Komendę Wojewódzką Policji w P. w sprawie (...) 83/10, w dniu 18 marca 2013 r. został przesłuchany J. K. (1), który stwierdził, iż (k. 568): „Latem 2011r. dowiedzieliśmy się z prasy i internetu, że T. siedzi w areszcie. Pojechałem do S., dowiedzieć się co właściwie jest z tym naszym mieszkaniem, kiedy i jak ono do nas wróci, jak nam obiecali – on, T. i K.. Zajechałem do biura na ul. (...), gdzie T. miał biuro (...) z S. i zadałem te pytania S.. S. sprawiał wrażenie wystraszonego. Powiedział mi tylko cyt.:”proszę pana, ja z panem T. nie mam nic wspólnego”, po czym wstał i powiedział jeszcze cyt.:”a teraz wyjeżdżam do W.”, po czym pospiesznie wyszedł z biura. (…) Po powrocie do domu – przyznaję, że dopiero po kilku latach, wziąłem sobie do ręki ten akt notarialny i zacząłem czytać. Wie pan, ja wielu rzeczy stamtąd nie rozumiałem (…). Gdyby jednak uznać, że powodowie powzięli wiadomości o oszukaniu ich, w terminie późniejszym, to najpóźniej od 1 lutego 2013 r. należy liczyć termin zawity – 1 roku, który upłynąłby w dniu 1 lutego 2014 r., na co może wskazywać treść zeznań powoda złożonych w toku postępowania przygotowawczego („W tej sytuacji oświadczyłem mu w styczniu 2013 r., że odmawiam dalszych wpłat, nie wiem, bowiem, do kiedy mam płacić, skoro nie wiem ile wzięli kredytu”. – k. 569) oraz jego małżonki H. K. (1) w dniu 18 marca 2013 r.: „W styczniu 2013 r. skontaktował się z nami adwokat R. K. i poinformował, że jak się nie dogadamy to do końca marca zostaniemy wyrzuceni z tego mieszkania (…). W styczniu 2013 roku udało nam się w końcu z M. T. (1). Jednakże T. w naszym przekonaniu zaczął kłamać i grać na zwłokę. Mówił, że postara się skontaktować z K. i jego adwokatem, ale teraz ma mnóstwo wyjazdów i nie i nie ma na to czasu. Zapewniał, że jak coś będzie wiedział to do nas zadzwoni. Nadmieniam, iż do dnia dzisiejszego nie skontaktował się z nami. Wystraszyliśmy się tego co się może wydarzyć i wiedzieliśmy, że na pewno padliśmy ofiarami oszustwa”.

Nie zasługiwała na uwzględnienie również okoliczność, jakoby zawarcie umowy z dnia 15 maja 2008 r. było wynikiem jej pozorności i rzeczywistym ukryciem pod nią umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie.

Zgodnie z art. 83 § 1 k.c. nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Jeżeli oświadczenie takie zostało złożone dla ukrycia innej czynności prawnej, ważność oświadczenia ocenia się według właściwości tej czynności. Przy tym z § 2 powyższego artykułu wynika, iż pozorność oświadczenia woli nie ma wpływu na skuteczność odpłatnej czynności prawnej, dokonanej na podstawie pozornego oświadczenia, jeżeli wskutek tej czynności osoba trzecia nabywa prawo lub zostaje zwolniona od obowiązku, chyba że działała w złej wierze.

Należy podkreślić, że zdanie pierwsze art. 83 § 1 k.c. zawiera swego rodzaju definicję czynności prawnej pozornej. Została ona scharakteryzowana przez wskazanie jej trzech elementów:

1) oświadczenie musi być złożone tylko dla pozoru;

2) oświadczenie musi być złożone drugiej stronie;

3) adresat oświadczenia woli musi zgadzać się na dokonanie czynności prawnej jedynie dla pozoru.

Wskazane elementy muszą wystąpić łącznie - brak któregokolwiek z nich nie pozwala na uznanie czynności prawnej za dokonaną jedynie dla pozoru. Oświadczenie złożone dla pozoru to czynność symulowana, polegająca na tym że:

1) dokonaniu czynności prawnej towarzyszy próba wywołania u osób trzecich przeświadczenia, że zamiarem stron tej czynności jest wywołanie skutków prawnych objętych treścią ich oświadczeń woli (np. wobec naczelnika urzędu skarbowego czy notariusza strony pozorują zbycie prawa, podejmując - w razie potrzeby - pewne czynności, mimo że w rzeczywistości ich wolą jest wyeliminowanie skutków tej czynności prawnej);

2) między stronami musi istnieć tajne porozumienie, że te oświadczenia woli nie mają wywołać zwykłych skutków prawnych (porozumienie co do tego, że zamiar wyrażony w oświadczeniach woli nie istnieje lub że zamiar ten jest inny niż ujawniony).

Pozorność oświadczenia woli została potraktowana przez ustawodawcę jako wada oświadczenia woli. Jest to jednak wada szczególnego rodzaju, bo dotycząca oświadczenia złożonego świadomie i swobodnie dla pozoru drugiej stronie, która o takim charakterze oświadczenia wie i na to się zgadza. Wobec tego zatajenie pozorności przed adresatem oświadczenia, czyli ukrycie braku zamiaru wywołania określonych skutków prawnych (reservatio mentalis) nie pozbawia oświadczenia woli skuteczności (wyrok SN z 8 czerwca 1971 r., II CR 250/71, LexisNexis nr 318780). W wyroku z 25 lutego 1998 r., II CKN 816/97 (LexisNexis nr 348440), Sąd Najwyższy uznał, że nieważność czynności prawnej z powodu pozorności oświadczenia woli może być stwierdzona tylko wówczas, gdy brak zamiaru wywołania skutków prawnych został przejawiony wobec drugiej strony otwarcie, tak że miała ona pełną świadomość co do pozorności złożonego wobec niej oświadczenia woli i co do rzeczywistej woli jej kontrahenta, i w pełni się z tym zgadzała. „Drugą stroną”, na przykład, jest adresat oświadczenia, którym jest równorzędny podmiot danej czynności prawnej; nie jest natomiast drugą stroną przedstawiciel ustawowy, który wyraża zgodę na rozporządzenie prawem przez osobę ograniczoną w zdolności do czynności prawnych (art. 17), sąd lub organ administracji rządowej, wobec którego składa się określone oświadczenia woli, np. urzędnik stanu cywilnego. Przy czynnościach prawnych jednostronnych nie ma w ogóle drugiej strony, dlatego np. uznanie dziecka za zgodą matki dla pozoru nie uzasadnia unieważnienia uznania.

Czynność prawna pozorna jest dotknięta nieważnością bezwzględną i nie wywołuje żadnych skutków prawnych od początku (ex tunc). Ewentualne orzeczenie sądu ma zawsze charakter deklaratoryjny. Żądanie ustalenia pozorności, podobnie jak zarzut pozorności, nie ulega przedawnieniu.

Z ustaleń Sądu wynika, że strony nie zawarły przedmiotowej umowy dla pozoru – nie złożyły oświadczenia woli w dniu 15 maja 2008r. dla pozoru. Dokonanie przedmiotowej czynności nie wywołało u innych osób przeświadczenia, że zamiarem stron tej czynności jest wywołanie innych skutków prawnych niż objętych treścią ich oświadczeń woli. Poza tym strony nie łączyło żadne tajne porozumienie, co do skutków zawartego oświadczenia woli, tym bardziej, że strony wcześniej się nie znały i nie spotkały. Prędzej można by mówić o tajnym porozumieniu pomiędzy M. T. (1), J. S. (1) oraz notariusz V. D. (1), którzy jednak nie byli stronami przedmiotowej umowy. J. K. (1) z żoną, zawierając umowę w dniu 15 maja 2008 r. mieli zamiar sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, ale liczyli na to, że dzięki temu uzyskają środki finansowe na spłatę ich dotychczasowych zobowiązań, a dalej przejmując w banku na siebie umowę kredytową zawarta przez pozwanych, stworzą warunki do przeniesienia z powrotem na ich rzez prawa własności mieszkania. Pozwani oraz M. T. (1) mieli odnieść z tytułu tej transakcji korzyść finansowa (prowizję). Pozwani zaś mieli świadomość takich uzgodnień dokonanych z M. T. (1). Jak już wyżej wskazano Sąd nie dał wiary pozwanemu, że nie znał M. T. (1) (podobnie jak nie dał wiary świadkowi J. S. (1), że nie współpracował z M. T. (1)). Pozwana wprawdzie – podobnie jak jej mąż – poznali małżonków K. w dniu 15 maja 2008r., to jednak jako żona R. K. z pewnością również wiedziała od męża o dokonanych ustaleniach. Sąd dokonał w tym względzie ustaleń faktycznych na zasadzie domniemania faktycznego. Wskazać należy, że analogiczne domniemanie zawiera art. 527 § 3 kc, zgodnie z którym jeśli wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli uzyskała korzyść majątkową osoba będąca w bliskim z nim stosunku, domniemywa się, że osoba ta wiedziała, iż dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli. Ponadto z umowy użyczenia lokalu z dnia 18 czerwca 2008r. (§ 6), podpisanej zarówno przez małżonków K., jak i K. wynika, że strony przewidywały zwrotne przeniesienie prawa do lokalu na powoda i jego żonę. Treść tej umowy również przemawia za wnioskiem, że oboje pozwani mieli świadomość dokonanych uzgodnień i zgadzali się z nimi.

Poza tym pozwani uzyskali prawo własności lokalu, płacąc cenę z kredytu, który następnie i tak był spłacany przez małżonków K., co uzasadnia wniosek, że faktycznie miało dojść do zwrotnego przeniesienia własności lokalu na powoda i jego żonę (choć nie był w żaden sposób prawny zagwarantowany J. i H. K. (1)) i czego pozwani mieli świadomość. Wskazać przy tym należy na to, że pozwany w swoich zeznaniach – odnośnie rozumienia § 4 ust. 2 umowy z 18.06.2008r. – przyznał, że chodziło w nim o to, że jeżeli powód z żoną kiedykolwiek dorobią się w życiu pieniędzy, to chcieli mieć prawo pierwokupu mieszkania. Pozwany nie zaprzeczał zatem, że strony faktycznie (co najmniej) dopuszczały możliwość zwrotnego przeniesienia własności na rzecz małżonków K.. W kontekście zresztą ww. zeznań Sąd również nie dał wiary twierdzeniom pozwanych i zeznaniom R. K., jakoby zakupili lokal z przeznaczeniem dla syna, gdyż ten cel wyklucza się z opcją zwrotnego przeniesienia prawa do lokalu na rzecz zbywców, tym bardziej, że jak wynika z ustaleń Sądu pozwani przed zakupem nie widzieli lokalu, co jest sprzeczne z zasadami doświadczenia życiowego.

Wprawdzie zatem umowa sprzedaży prawa do lokalu z dnia 15 maja 2008 r. nie jest z mocy prawa nieważna w oparciu o treść art. 83 § 1 k.c., ale - w ocenie Sądu - jest nieważna z uwagi na zaistnienie przesłanek z art. 58 § 2 k.c.

Jak wynika z treści art. 58 § 2 k.c. nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. W świetle ugruntowanego orzecznictwa sądów, jak i doktryny Sąd w każdej sprawie może z urzędu wziąć pod uwagę nieważność umowy na podstawie art. 58 k.c.

Przez zasady współżycia społecznego rozumie się na ogół obowiązujące w stosunkach między ludźmi reguły postępowania, które za podstawę mają uzasadnienie aksjologiczne (ocenne), a nie tetyczne (prawne). Odwołują się one do powszechnie uznawanych w całym społeczeństwie lub w danej grupie społecznej wartości i ocen właściwego, przyzwoitego, rzetelnego, lojalnego czy uczciwego zachowania. Zasady te obejmują nie tylko reguły moralne, lecz także obyczajowe (por. np. Z. Radwański (w:) System prawa prywatnego, t. 2, 2002, s. 240 i n.; M. Safjan (w:) K. Pietrzykowski, Komentarz, t. I, 2008, s. 327).

W niniejszej sprawie, choć brak jest podstaw do uznania, że ustalona w umowie z dnia 15 maja 2008r. cena za lokal 245.000 zł nie odpowiadała rynkowej wartości prawa do lokalu, niemniej jak ustalił Sąd, pomimo, że z treści aktu notarialnego z dnia 15 maja 2008 r. wynika, iż pozwani przekazali małżonkom K. pieniądze w gotówce w kwocie 25.000 zł, to faktycznie nie doszło do przekazania tych pieniędzy. Sąd, mając na względzie, że dowody przedstawione przez stronę powodową były w tym zakresie były wiarygodne, uznał, że obalili oni domniemanie prawdziwości treści aktu notarialnego w tym względzie. Pozwani nie wykazali zaś (art. 6 k.c. w zw. z art. 232 k.p.c.), aby rzeczywiście taką kwotę przekazali zbywcom lokalu, w szczególności nie przedłożyli np. wydruku z rachunku bankowego potwierdzającego wypłatę gotówki albo przelewu tej kwoty na rzecz małżonków K..

Ponadto należy wskazać, że małżonkowie K. z kwoty 17.540 zł dodatkowo ponieśli co najmniej koszt 62.000 zł przekazanej M. T. (1) tytułem jego wynagrodzenia („prowizji”) za pośredniczenie w doprowadzeniu do całej transakcji, z czego część miała być również przekazana tytułem wynagrodzenia dla pozwanych. Strona powodowa twierdziła, że nadto poniosła 5.000 zł tytułem spłaty karty kredytowej pozwanego oraz 7.355,30 zł kosztów sporządzenia aktu notarialnego z dnia 15 maja 2008 r. (co zwyczajowo obciążać kupujących, a nie sprzedających), przy czym nie można wykluczyć, że ww. wydatki zostały pokryte z części ceny faktycznie nieprzekazanej sprzedającym (z ww. 25.000 zł).

Z pewnością zatem istniała nieekwiwalentność w zakresie „korzyści” jakie osiągnęły strony w wyniku zawarcia umowy z dnia 15 maja 2008 r.: małżonkowie K. ostatecznie z ustalonej ceny zbycia pozyskali dla siebie środki w wysokości 158.000 zł (245.000 zł – 25.000 zł – 62.000 zł), co stanowi zaledwie ok. 64 % ceny. Co więcej, po zbyciu lokalu musieli spłacać raty kredytu zaciągniętego przez pozwanych. Z kolei pozwani uzyskali prawo własności lokalu, formalnie zaciągając w tym celu kredyt, ale którego – zgodnie z umową nie mieli spłacać. Obowiązek zaś pozwanych do zwrotnego przeniesienia własności – po przejęciu przez zbywców kredytu w banku (względnie po spłacie kredytu) nie był w żaden prawny sposób zagwarantowany J. i H. K. (1).

Co więcej pozwani, działając w porozumieniu z M. T. (1) i J. S. (1), wykorzystali niedoświadczenie drugiej strony umowy sprzedaży oraz wykorzystali przymusowe położenie J. i H. K. (1). Ww. osoby doprowadziły do zawarcia przez powoda i jego żonę umowy z 15 maja 2008r. dzięki poprzedzającym i towarzyszącym zawarciu tej umowy zapewnieniom, że sprzedaż jest „tymczasowa, na papierze” oraz obietnicy ze strony M. T. (1), że pomoże doprowadzić do przejęcia przez małżonków K. kredytu zaciągniętego przez pozwanych (co dla powoda i jego żony stanowiło w istocie cel zwrócenia się do M. T. (1) z prośbą o pomoc w załatwieniu kredytu, ew. pożyczki), a co miało skutkować zwrotnym przeniesieniem własności lokalu na zbywców. Po zawarciu umowy M. T. (1) nie zamierzał wywiązać się z obietnic i ustaleń, a kiedy powód zwracał się z tym do pozwanego, ten odsyłał do M. T. (1).

Jak wynika z ustaleń Sądu, J. i H. K. (1), chcąc wyjść ze spirali długów, chcieli zaciągnąć kredyt (pożyczkę), ale nie posiadali zdolności kredytowej. Powód i jego żona jako osoby starsze nie posiadali wiedzy o mechanizmach kredytowych itd. Dlatego też z łatwością uwierzyli i przyjęli zaproponowane rozwiązanie, co nastąpiło przy akceptacji ze strony pozwanych.

Podkreślić, należy, że osobom oskarżonym w sprawie prowadzonej przez Komendę Wojewódzką Policji w P. w sprawie (...) (...) (a po wniesieniu aktu oskarżenia do Sądu Okręgowego w Poznaniu – XVI K 196/14), zarzucono, że wprowadzali pokrzywdzonych (w tym J. i H. K. (1)) w błąd, co do istotnych okoliczności przenoszenia własności nieruchomości, sposobu regulowania należności za ich sprzedaż oraz uzyskiwania pożyczek gotówkowych, a także wykorzystywali nieznajomość przepisów prawa. Jak wynika z uzasadnienia aktu oskarżenia: „Dokonywanie tego rodzaju przestępstw było możliwe dzięki wykorzystaniu przez sprawców ciężkiego położenia finansowego pokrzywdzonych szukających pomocy, przed którymi widniało widmo działań egzekucyjnych, niezrozumienia przez nich zawiłych procedur cywilno-prawnych i celowym braku ich wyjaśniania ze strony „pożyczkodawców” oraz notariusza, którzy bezpośrednio działając wspólnie i w porozumieniu brali udział w przestępczym procederze. Sprawcy wprowadzali w błąd lub wyzyskiwali niezdolność do należytego pojmowania przedsiębranego działania ludzi o takim stanie emocjonalnym, w sytuacjach określanych w psychologii jako stany przeciążenia. Wskazać bowiem należy, że zgłaszały się do nich osoby nie tylko dotknięte niepowodzeniami finansowymi, lecz również poważnymi problemami życiowymi jak np. ciężka choroba członka rodziny. Sprawcy w celu pozbawienia pokrzywdzonych ich majątku wykorzystywali różne formy umów, takie jak: umowa sprzedaży, umowa przedwstępna sprzedaży, a po niej umowa przyrzeczona sprzedaży, umowa przedwstępna sprzedaży oraz pełnomocnictwo do swobodnego władania nieruchomością z jej sprzedażą włącznie (o istnieniu którego pokrzywdzeni w ogólne nie wiedzieli), umowa pożyczki z przewłaszczeniem na zabezpieczenie. Modus operandi we wszystkich oprócz jednego przypadku dotyczącego umowy sprzedaży polegało na kamuflowaniu faktycznego przeniesienia własności nieruchomości pod pozorem udzielania pożyczki – pomocy finansowej bądź jak to opisywał podejrzany M. T. (1) „zaproponowaniu klientom produktu kredytowania długoterminowego”. (…) Działanie notariusza współdziałającego z głównymi sprawcami polegało również na braku reakcji z jego strony i tolerowaniu tego, że oskarżeni wyłudzali od pokrzywdzonych ich nieruchomości za nieprawdopodobnie małe pieniądze”. (k. 2317v-2318, 2321v).

W ocenie Sądu pozwani mieli świadomość okoliczności, jakie doprowadziły powoda i jego żonę do zwarcia umowy z 15 maja 2008r., tym bardziej, że byli obecni kiedy notariusz i J. S. (1), podczas czynności notarialnych zapewniali ich o tym, że umowa jest „tymczasowa i tylko na papierze” i milcząco je akceptowali. Dalej w dniu 18 czerwca 2008r. zawarli umowę użyczenia lokalu, w której w § 4 i § 6 zawarte zostały regulacje, choć niejasno sformułowane, ale oddające towarzyszące całej transakcji ustalenia, w szczególności dotyczące powrotnego przeniesienia na zbywców prawa własności lokalu, jak i zobowiązania kupujących, że nie zbędą lokalu osobom trzecim tak długo jak małżonkowie K. będą w terminie spłacać raty kredytu zaciągniętego przez pozwanych. Powód w toku niniejszego postępowania zeznał: „Ja po 6 miesiącach nie występowałem na piśmie do państwa K. o przeniesienie własności mieszkania. Ja do pana K. dzwoniłem, mówił: „idź do tych mądrych dwóch, niech oni resztę załatwiają” (k. 622). Jak wynika z zeznań powoda złożonych w toku postępowania przygotowawczego w sprawie (...) (...): „(…) następnie próbowałem się dowiedzieć czegokolwiek od K., przede wszystkim ile było w rzeczywistości kredytu i jak został on rozdzielony, a także kiedy i w jaki sposób mieszkanie do nas wróci. K. zbywał mnie krótko – że mam płacić i niczym się nie interesować. Powiedziałem mu, że w takim razie żądam doręczenia mi pełnego harmonogramu spłat i kopii umowy kredytowej, skoro mam płacić dalej nie swój kredyt. On jednak powiedział mi cyt.: „idź do tych oszustów S. i T. i z nimi załatwiaj, ja z tą sprawą nie chce mieć nic wspólnego” (…). Obecnie już nikt nie chce ze mną rozmawiać na temat zwrotu mieszkania. K. już w ogóle się do mnie nie odzywa. Jak do niego dzwonię i domagam się choć harmonogramu spłat, to w słuchawce słyszę tylko: „wyłącz się pachołku!”. (k. 568-569).

Powód wraz z żoną spłacali raty kredytu (choć w 2011 i 2012) w niepełnej wysokości go grudnia 2012r., bez realnej szansy na ukształtowanie ich sytuacji prawnej zgodnie z uzgodnieniami. Pozwani nie wykazywali żadnej woli współpracy w tym zakresie: ani przejęcia płatności rat kredytu, ani zwrotnego przeniesienia własności lokalu połączonego z przejęciem kredytu przez małżonków K..

Z powyższych względów tj. ze względu na okoliczności, w jakich doszło do zawarcia spornej umowy, jak i w jaki sposób nastąpiło wykonywanie zawartego porozumienia, które miało odzwierciedlenie w zapisach umowy z dnia 18 czerwca 2008r., należy ocenić, że rozporządzenie przez małżonków K. prawem własności lokalu, było dla nich niekorzystne.

Zaistnienie wszystkich ww. okoliczności sprawia zatem, że stwierdzić należy, że umowa z 15 maja 2008 r. jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.

Zastosowane w art. 58 § 2 k.c. pojęcie zasad współżycia społecznego odsyła bowiem do norm moralnych, które odnoszą się do wzajemnych, zewnętrznych stosunków między ludźmi (także osobami prawnymi lub przedsiębiorcami) i które są dominujące w społeczeństwie polskim. W uchwale z 20 grudnia 2012 r., III CZP 84/2012 Sąd Najwyższy wskazał, że „przez zasady współżycia społecznego należy rozumieć podstawowe zasady etycznego i uczciwego postępowania". Z kolei w wyroku z dnia 2 października 2003r. (V CK 241/02, Lex nr 175961) Sąd Najwyższy wyjaśnił, że w relacjach pomiędzy przedsiębiorcami zasady współżycia społecznego należy rozumieć jako zasady rzetelności i lojalności w stosunku do partnera umowy. W innym orzeczeniu zaś stwierdził, że w płaszczyźnie stosunków kontraktowych zasady te wyrażają się istnieniem powszechnie akceptowanych reguł przyzwoitego zachowania się wobec kontrahenta. Szczególne znaczenie mają reguły uczciwości i rzetelności tzw. kupieckiej, których należy wymagać od przedsiębiorcy - profesjonalisty na rynku, a mianowicie przestrzegania dobrych obyczajów, zasad uczciwego obrotu, rzetelnego postępowania czy lojalności i zaufania. Każda ze stron umowy powinna zatem powstrzymać się od wszelkich zachowań, które świadczą o braku respektu dla interesów partnera lub wywołują uszczerbek w tych interesach (wyr. SN z dnia 22 czerwca 2010 r., IV CSK 555/09, Lex nr 885035).

Zgodność czynności prawnej z zasadami współżycia społecznego jest zagadnieniem kontekstu faktycznego, tj. okoliczności danego wypadku (wyr. SN z dnia 9 października 2009 r., IV CSK 157/09, Lex nr 558611). Przepis art. 58 § 2 k.c. przewiduje nieważność czynności prawnej w razie jej sprzeczności z konkretnymi zasadami współżycia społecznego. Do takiej oceny czynności prawnej może dojść ze względu na cel, do którego osiągnięcia czynność zmierza, rażąco krzywdzące działanie jednej ze stron, zachowanie nieuczciwe, nielojalne lub naruszające interesy osób trzecich. Konieczne jest dokonanie wartościowania zachowania z konkretnymi zasadami współżycia społecznego w kontekście skutku prawnego (wyr. SN z dnia 3 lutego 2011 r., I CSK 261/10, Lex nr 784986).

Pomimo iż art. 58 § 2 k.c. expressis verbis tego nie stanowi, zgodnie przyjmuje się, że nie tylko sprzeczność treści, lecz także sprzeczność celu czynności prawnej z zasadami współżycia społecznego powodują nieważność czynności prawnej (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 kwietnia 1989 r., I CR 137/89, Lex nr 8957).

Praktyka orzecznicza dopuszcza jednak sankcję nieważności na podstawie art. 58 § 2 k.c. w przypadku takiego naruszenia ekwiwalentności świadczeń, które prowadzi do rażącego pokrzywdzenia jednej ze stron. Przy ustalaniu, czy do niego doszło, należy mieć na uwadze wszelkie okoliczności, które mogą mieć wpływ na rzeczywistą wartość wzajemnych świadczeń (wyr. SN z dnia 30 listopada 1971 r., II CR 505/71, OSP 1972, z. 4, poz. 75; wyr. SN z dnia 30 maja 1980 r., III CRN 54/80, OSN 1981, nr 4, poz. 60; wyr. SN z dnia 13 października 2005 r., IV CK 162/05, Lex nr 186899).

W ocenie Sądu, doprowadzenie przez pozwanych – w okolicznościach sprawy – do zawarcia przez J. i H. K. (1) umowy z dnia 15 maja 2008 r., narusza elementarną zasadę uczciwości w obrocie, rzetelnego postępowania, jak i elementarną zasadę niewykorzystywania bezradności, braku świadomości co do treści, jak i skutków zawartej w dniu 15 maja 2008 r. czynności prawnej. Pozwani nie tylko pozbawili powodów majątku ich życia (spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego), ale też nałożyli na powodów obowiązek spłaty ich kredytu. Pozwani nie wykazali, aby raty kredytu stanowiły w istocie czynsz najmu za sporny lokal. Strony nie zawarły bowiem umowy najmu, lecz użyczenia lokalu, a nadto brak jest jakiejkolwiek korelacji pomiędzy wysokością rat a wartością czynszu, jaki ew. najemcy (powód z żoną) winni uiszczać za najem spornego lokalu (art. 6 kc w zw. z art. 232 kpc).

Pozwani zachowali się nieetycznie i sprzecznie z zasadami współżycia społecznego. Nie tylko bowiem nabyli prawo do spornego lokalu, ale - nie ponosząc kosztów zwykłego ich utrzymania - mieli zagwarantowane także, że ich kredyt będzie spłacany przez osoby trzecie. Tym sposobem pozwani nie uszczuplili w istocie swojego majątku, zaś powód z żoną ewidentnie tak. Sytuacja finansowa małżonków K. była zła. W spłacie rat pomagała im córka. Od 2011r. nie zawsze dysponowali odpowiednimi środkami pieniężnymi na spłatę kredytu, a przy tym musieli ponosić koszty związane z bieżącym utrzymaniem mieszkania, opłacenia mediów oraz ubezpieczenia mieszkania. Poza tym J. i H. K. (1) żyli w niepewności czy odzyskają swoje mieszkanie. Dopiero, gdy dowiedzieli się, że zostali oszukani, to zaprzestali płacenia rat kredytu, na co błyskawicznie odpowiedzieli pozwani, którzy wypowiedzieli umowę użyczenia z dnia 18 czerwca 2008 r., a następnie wnieśli o eksmisję powodów. Pozwani w żadnej mierze nie chcieli współpracować z powodem i jego żoną w celu odwrócenia skutków niekorzystnej dla nich umowy sprzedaży lokalu i towarzyszącego im porozumienia, które nie dawały małżonkom K. żadnych środków prawnych do odzyskania ich lokalu. Nie chcieli oni bowiem pozbywać się na zawsze najcenniejszego składnika ich majątku wspólnego, a zgodzili się na taki krok wyłącznie na skutek wprowadzeni w błąd, że prawo to – pod pewnymi warunkami – do nich powróci. W konsekwencji zaś niekorzystnego dla nich rozwoju zdarzeń, niezależne od utraty własności lokalu, doszło do wszczęcia wobec nich postępowania sądowego o eksmisję oraz sprawy o zapłatę zaległego czynszu.

Treść umowy zbycia lokalu nie uwzględniała faktycznych uzgodnień, w szczególności nie zawierała warunków i prawnych gwarancji dla małżonków K., obowiązku pozwanych zwrotnego przeniesienia na zbywców prawa własności lokalu, co było dla nich kluczowe przy zawarciu spornej umowy.

Funkcja klauzuli generalnej z art. 58 § 2 k.c. służy wprowadzeniu możliwości dokonywania ocen określonych zachowań w sposób odpowiednio elastyczny, wykraczający poza czysto sformalizowane kryteria wynikające z reguł prawa pozytywnego, przez uwzględnienie również norm etycznych przyjętych w obrocie (por. np. wyr. SN z dnia 23 kwietnia 2004 r., I CK 550/03, Lex nr 188472).

Nie budzi żadnych wątpliwości Sądu, że opisane wyżej zachowanie pozwanych (jak również osób trzecich – M. T. (1), J. S. (1) i V. D. (1)) przy zawarciu umowy z dnia 15 maja 2008 r., zasługuje na jednoznacznie naganną ocenę etyczną.

Nieważność, o której mowa w art. 58 § 1 k.c., jest nieważnością bezwzględną, co oznacza, że czynność prawna nie wywołuje żadnych skutków w sferze cywilnoprawnej. Stan nieważności z przyczyn wskazanych w komentowanym przepisie powstaje z mocy samego prawa (ipso iure) i datuje się od początku (ab initio, ex tunc), tzn. od chwili dokonania czynności.

Mając na względzie powyższe, stwierdzić należy, że umowa z 15 maja 2008 r. jest ex tunc nieważna, w konsekwencji czego stwierdzić należy, że pozwani R. i K. K. (1) nie nabyli skutecznie od powodów J. i H. K. (1) prawa własności lokalu mieszkalnego położonego w K. na Osiedlu (...), co skutkowało uwzględnieniem powództwa w oparciu o przepis art. 189 kpc w zw. z art. 58 § 2 kc.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z § 2 ust. 1 i 3 i § 6 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz.U.2013.490). Powodowie w niniejszej sprawie byli reprezentowani przez procesjonalnego pełnomocnika ustanowionego z urzędu.

Mając na uwadze powyższe, Sąd zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz powodów kwotę 8.856 zł brutto (w tym VAT) tytułem zwrotu kosztów pomocy prawnej udzielonej powodom z urzędu przez radcę prawnego K. R. (pkt 2 lit. a wyroku).

Powodowie byli zwolnieni od ponoszenia opłaty sądowej od pozwu w wysokości 12.250 zł (5% z kwoty 245.000 zł). Wobec powyższego Sąd nakazał ściągnąć od pozwanych solidarnie na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Poznaniu kwotę 12.250 zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych (pkt 2 lit. b wyroku).

Powyższy wyrok zaskarżyli apelacją pozwani, którzy powołując się na

naruszenie przepisów prawa materialnego w postaci art. 58 § 1 kc, naruszenie prawa procesowego w postaci art. 233 § 1 kpc, sprzeczność istotnych ustaleń sądu z treścią zebranego w sprawie materiału wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji.

W dniu 30 lipca 2018r. zmarł powód J. K. (1) wskutek czego postępowanie zostało zawieszone, a następnie podjęte z udziałem następców prawnych powoda B. F. (1) i P. K. (1) k. 857-858.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Sąd Okręgowy na podstawie zebranego w sprawie materiału dowodowego, ocenionego bez przekroczenia granic określonych treścią art. 233§1 kpc dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych oraz trafnie określił ich prawne konsekwencje. Ustalenia te oraz ich prawną ocenę Sąd Apelacyjny podziela, przyjmując je jako własne.

Nie zachodzi zarzucane w środku odwoławczym naruszenie art. 233 § 1 kpc, którego apelujący dopatrują się w bezkrytycznym uznaniu za wiarygodne twierdzeń J. K. (1) i B. F. (1), przy jednoczesnej odmowie uznania za wiarygodne logicznych i popartych pozostałym materiałem dowodowym twierdzeń pozwanych.

Zarzut ten nie zasługuje na uwzględnienie.

Skuteczne postawienie zarzutu naruszenia przez sąd art. 233 § 1 k.p.c. wymaga wykazania, że Sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania względnie doświadczenia życiowego, to bowiem jedynie może być przeciwstawione uprawnieniu sądu do dokonywania swobodnej oceny dowodów. Nie jest natomiast wystarczające przekonanie zainteresowanej powódki o innej, niż przyjął Sąd, wadze (doniosłości) poszczególnych dowodów i ich odmiennej ocenie, niż ocena Sądu.

Skarżący zarzucają błędną ocenę dowodów, w których przedstawiono dwie sprzeczne wersje stanu faktycznego dotyczące istotnych okoliczności sprawy.

Tymczasem ramach swobodnej oceny dowodów sąd ma prawo eliminować pewne dowody nie dając im wiary lub uznając je za nieistotne. Jeżeli swoje stanowisko uzasadni przez wskazanie określonych w art. 233 § 1 k.p.c. przesłanek wyboru to nie narusza powołanego przepisu.

Ocena dowodów zawarta w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku spełnia te kryteria.

Sąd Okręgowy dokonał obszernej i wnikliwej oceny całości zgromadzonego w materiału dowodowego, w tym dowodów wskazanych w omawianym zarzucie apelacji.

Ocena ta, wbrew zarzutom apelacji, nie narusza zasad doświadczenia życiowego i racjonalnego rozumowania.

Skarżący podnoszą, że powodowie J. K. (1) i H. K. (1) przed zawarciem umowy byli osobami borykającymi się z problemami finansowymi i powód miał świadomość faktu, że z uwagi na brak zdolności kredytowej nie ma możliwości uzyskania nowego kredytu.

Na tej podstawie skarżący zarzucają, że Sąd Okręgowy błędnie przyjął, że powodowie mogli uwierzyć w propozycję M. T., że pozwani zaciągną na ich rzecz kredyt, który zostanie następnie na powodów przepisany, a nieruchomość zostanie im zwrócona.

Trzeba zatem wskazać, że zgodne z zasadami doświadczenia życiowego jest założenie, że wiele osób znajdujących się w bardzo trudnej sytuacji materialnej i nie posiadających zdolności kredytowej, jest w stanie zaakceptować skrajnie niekorzystne, w tym nawet wyczerpujące znamiona przestępstw - warunki udzielenia im bieżącego wsparcia materialnego w celu spłacenia aktualnie ciążącego na nich zadłużenia, by choć na jakiś czas odsunąć od siebie związane z tym zagrożenia.

W tym celu osoby te są w skłonne nawet zaryzykować utratę jedynego posiadanego cennego majątku (nieruchomości, mieszkania), mimo że - obiektywnie rzecz oceniając - nie są w stanie spłacić zaciągniętych zobowiązań.

Taki właśnie mechanizm wyłudzania znacznego majątku, od osób zadłużonych, które nie były w stanie spłacić swoich wierzycieli, wykorzystuje wielu przestępców.

Przykładem może tu być właśnie sprawa M.T. i V. D., co do których zapadł już prawomocny wyrok skazujący na kilkanaście lat pozbawienia wolności za oszustwa polegające m.in. na wyłudzeniu ponad 160 nieruchomości.

Skarżący akcentują, że córka powodów B. F., która powinna mieć lepsze od rodziców rozeznanie w kwestiach prawnych, z racji wykonywanej wówczas pracy w charakterze sekretarza sądowego, nie przeciwdziałała zawarciu przez rodziców przedmiotowej umowy i sama uczestniczyła w negocjacjach z M.T..

Trzeba mieć na uwadze, że M. T., który dopuścił się oszustw na szkodę tak wielu osób znajdujących się w trudnej sytuacji materialnej, niewątpliwie potrafił być przekonujący w negocjacjach z osobami, które zwracały się do niego w sprawie „trudnych kredytów” i potrafił wzbudzić ich zaufanie.

Nie może zatem dziwić, że powód i B. F., podobnie jak wiele innych osób, dali się przekonać M.T. co do tego, że zaproponowane przez niego rozwiązanie jest korzystne dla powodów i bezpieczne.

Jak pokazuje doświadczenie życiowe, a także praktyka sądowa, ofiarami oszustów bywają nie tylko osoby niewykształcone.

Fakt, że powodowie korzystali z pomocy córki, która kiedyś pracowała w sądzie, nie oznacza, że mieli pełną świadomość co tego, że złożona im propozycja sprzedaży nieruchomości na rzekomo krótki okres, po którym miała do nich ona wrócić, gdy zostanie na nich przepisany kredyt, w rzeczywistości nie zawiera żadnych gwarancji, że tak się stanie.

Powodowie i B. F. mieli powody także do tego, by ufać w tym zakresie także notariuszowi, który jest osobą zaufania publicznego.

Z ustaleń Sądu Okręgowego wynika natomiast, że notariusz uczestniczyła w przekonywaniu powodów, że umowa sprzedaży jest „tymczasowa i tylko na papierze” , co w apelacji się pomija.

Wersję przedstawioną przez powodów i świadka B. F., którą apelujący określają jako absurdalną i zarzucają, że bezpodstawnie uznał ją za wiarygodną Sąd Okręgowy, uznała za przekonującą także Prokuratura oraz Sądy karne.

Skarżący akcentują, że świadek B. F. miała osobisty interes w uzyskaniu przez powodów pieniędzy z transakcji z pozwanymi, bowiem otrzymała następnie od rodziców środki na spłatę swego zadłużenia względem R. F. (1).

Z dołączonego do pozwu wyciągu z rachunku bankowego powódki wynika, że dokonano z niego przelewów na rachunek R. F. na łączną kwotę 25.000zł tytułem spłaty zadłużenia.

Jednak z wyciągu tego nie wynika, by było to zadłużenie świadka B. F., a nie zadłużenie samych powodów.

Gołosłowne są twierdzenia apelacji jakoby B. F. otrzymała od powodów jakieś pieniądze z sumy uzyskanej od pozwanych.

Świadek temu stanowczo zaprzeczyła.

Wprawdzie świadek B. F. z racji bliskiego pokrewieństwa z powodami mogłaby mieć powody do tego, by nie zeznawać w sposób w pełni obiektywny, to jednak prawdziwość jej zeznań nie budzi wątpliwości w świetle ich zgodności z dowodami, które zostały uznane przez Sąd Okręgowy za wiarygodne.

W apelacji nie przedstawiono wywodów, które skutecznie kwestionowałyby zasadność dokonanej przez Sąd Okręgowy oceny dowodu z przesłuchania pozwanych.

Apelujący ograniczyli się do nie popartego żadną argumentacją twierdzenia, że zeznania pozwanych są logiczne i zgodne z pozostałym materiałem dowodowym oraz powołania się na rzekome pokrzywdzenie pozwanych.

Wystarczające będzie zatem stwierdzenie, że także przy ocenie tego dowodu Sąd Okręgowy nie naruszył zasad określonych w art. 233 § 1 kpc.

Wersja pozwanych jakoby strony zawarły umowę sprzedaży i nie było mowy o żadnym porozumieniu co do przejęcia przez powodów spłaty zaciągniętego przez pozwanych kredytu i powrotnego przeniesienia własności nieruchomości na powodów , nie znajduje oparcia w wiarygodnym materiale sprawy i jest sprzeczna nawet z dokumentem, na który powołują się pozwani, czyli umową użyczenia, o czym będzie jeszcze mowa poniżej.

Należy tu w pełni powołać się na argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, w tym fakt, że pozwani nawet nie obejrzeli mieszkania, które mieli jakoby kupić dla syna.

Sąd Okręgowy miał podstawy do przyjęcia za wiarygodne zeznań św. B. F., która zeznała, że M. T. oświadczył jej, że z „prowizji”, której zażądał od powodów, przekaże część środków pozwanym.

Jest bowiem zgodne z zasadami doświadczenia życiowego i racjonalnego rozumowania założenie, że pozwani nie zgodziliby się na udział w całym skomplikowanym przedsięwzięciu zorganizowanym przez M. T., gdyby nie uzyskali z tego tytułu jakichś korzyści materialnych, już przy zawarciu umowy.

Okoliczność, że powodowie dopiero po kilku latach od zawarcia umowy zawiadomili organy ścigania o popełnionym na ich szkodę oszustwie oraz wystąpili o ustalenie nieważności tej umowy, nie daje podstaw do zakwestionowania wiarygodności twierdzeń strony powodowej.

Z ustaleń Sądu Okręgowego wynika, że powodowie zwracali się do pozwanych o powrotne przeniesienie własności mieszkania i wyrażali wolę przejęcia kredytu, lecz pozwani nie byli tym zainteresowani.

To, że powodowie, którzy byli osobami raczej nieporadnymi, na co wskazuje m.in. fakt, że łatwo dali się oszukać przestępcom, nie zdecydowali się już wówczas podjąć stanowczych kroków, nie może dziwić wbrew wywodom środka odwoławczego.

Nie jest łatwą decyzją wszczynanie kosztownego procesu w sytuacji, gdy dochody powodów były znikome i nie odczuwali oni jeszcze wówczas realnego zagrożenia utraty miejsca zamieszkania.

Dopiero w późniejszym czasie powodowie dowiedzieli się o aferze mieszkaniowej, w której brali udział M.T. i V. D. i wówczas, jak zeznał J. K., powodowie, zorientowali się, że padli ofiarą oszustwa.

Nie zasługuje na uwzględnienie zarzut sprzeczności istotnych ustaleń Sądu Okręgowego z treścią zebranego w sprawie materiału.

Sąd Okręgowy przekonująco uzasadnił z jakich przyczyn dał wiarę powodowi i B. F., że umowa sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego miała być zawarta jedynie na okres około 6 miesięcy, po którym miało nastąpić przepisanie kredytu zaciągniętego przez pozwanych na powodów, a następnie powrotne przepisanie mieszkania na powodów.

Ustalenie to opiera się na dokonanej przez Sądu I instancji prawidłowej i wyczerpującej ocenie zgromadzonego materiału dowodowego, której skarżący skutecznie nie zakwestionowali, a podniesiony przez nich zarzut sprzeczności istotnych ustaleń faktycznych z treścią zebranego w sprawie materiału polega na prezentacji własnej wersji stanu faktycznego, co nie może być zabiegiem skutecznym (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 stycznia 2005 r. IV CK 387/04).

Z ustaleń Sądu Okręgowego wynika, że pozwani będąc obecni podczas podpisywania umowy sprzedaży, słyszeli zapewnienia J. S. i notariusz V. D. o tym, że umowa sprzedaży sprzedaży jest „tymczasowa i tylko na papierze” i w żaden sposób na to nie zareagowali, chociaż było to twierdzenie całkowicie sprzeczne z wersją prezentowaną przez pozwanych w niniejszym procesie i zarazem w pełni potwierdzające stanowisko strony powodowej.

Na kwestionowany w apelacji fakt, że umowa sprzedaży była zawarta jedynie w tym celu, by pozwani mogli zaciągnąć kredyt hipoteczny, z którego środki mieli przekazać powodom, a własność nieruchomości miała być powrotnie przeniesiona przez pozwanych na powodów po „przepisaniu na nich kredytu”, wskazuje także treść §6 umowy użyczenia, w której wskazano, że w przyszłości nastąpi przekazanie prawa własności przez pozwanych powodom, w sposób uzgodniony przez obie strony.

Pozwani nie zakwestionowali także w sposób skuteczny ustaleń Sądu Okręgowego, w myśl których pozwani nie przekazali powodom przed zawarciem umowy kwoty 25.000zł, mimo że powodowie potwierdzili ten fakt w akcie notarialnym.

Pokwitowanie, nawet udzielone w takiej formie, nie jest niepodważalnym potwierdzeniem spełniania świadczenia przez dłużnika.
Co do zasady, pokwitowanie jest bowiem dokumentem prywatnym w rozumieniu art. 245 k.p.c. i jako taki potwierdza jedynie, że osoba, która je podpisała złożyła tej treści oświadczenie. Nie jest ono natomiast dowodem rzeczywistego stanu rzeczy.

Strona może zatem dowodzić i twierdzić, że treść oświadczenia nie odpowiada prawdzie. Ograniczenia dowodowe, przewidziane w art. 247 k.p.c. obejmują jedynie dokument urzędowy (akt notarialny) obejmujący czynność prawną, natomiast nie dotyczą dokumentu narratywnego zawierającego oświadczenie wiedzy ( którym jest pokwitowanie), a więc dowodzenie jego niezgodności z prawdą może być przeprowadzone wszelkimi środkami dowodowymi.

Stanowisko Sądu Okręgowego, że powodowie kwoty takiej w rzeczywistości od pozwanych nie otrzymali, znajduje oparcie w wiarygodnych dowodach z zeznań świadka B. F. oraz powoda.

Aktu notarialnego, w którym nie zapisano przecież wszystkich uzgodnień stron odnoszących się do ich porozumienia, w tym do obowiązku zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości na powodów, po tym gdy zostanie „przepisany” na nich kredyt zaciągnięty przez pozwanych na zakup nieruchomości, nie sposób uznać za wiarygodny dowód odnośnie do spełnienia przez pozwanych tego świadczenia pieniężnego.

W umowie sprzedaży wskazano, że pozwani z kredytu bankowego uregulują kwotę 220.000zł i dla powodów istotne było otrzymanie tych właśnie środków, a zwrotne przeniesienie własności nieruchomości miało nastąpić po „przepisaniu” kredytu na powodów.

W tym kontekście zrozumiale jest, że powodowie nie przywiązywali wagi do przedmiotowego zapisu w umowie na tyle, by na tej podstawie odmówić jej podpisania, co wiązałoby się z nieuzyskaniem przez nich tak potrzebnych im środków finansowych

Mając na uwadze charakter całej transakcji, który sprowadzał się do tego, że pozwani mieli zaciągnąć kredyt na zakup mieszkania powodów i po zawarciu umowy sprzedaży pozwani mieli przekazać powodom środki uzyskane z tego kredytu, a powodowie mieli spłacać raty kredytu za pozwanych do czasu, gdy kredyt zostanie przepisany na powodów, jest niezrozumiałe dlaczego pozwani mieliby przekazać powodom inne środki niż uzyskane z tego kredytu bankowego, którego suma była niższa, niż cena zakupu lokalu powodów.

Umowa kredytu dotyczyła kwoty 232.000zł i brak jest podstaw do zakwestionowania stanowiska Sądu Okręgowego, że prawdopodobnie z tej kwoty, w zakresie w jakim przekraczała ona przekazane powodom 220.000zł, pokryte zostały koszty aktu notarialnego – zwyczajowo obciążające kupującego oraz spłacono zadłużenie pozwanego na karcie kredytowej, co w obu przypadkach stanowiło korzyść pozwanych, bowiem zgodnie z porozumieniem stron, to powodowie mieli spłacić cały kredyt.

Zgodzić się trzeba ze stanowiskiem Sądu Okręgowego co do przyjęcia, że umowa z 18 czerwca 2008r. nie była umową najmu i należy w pełni powołać się na argumentację przedstawioną w tym zakresie w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia.

Już sama nazwa „umowa użyczenia” wskazuje na inny niż najem charakter tego kontraktu.

Wysoce niejasny jest zapis § 4 ust. 2 wskazujący , że nieopłacenie dwóch kolejnych rat przez użytkowników powoduje utratę pełnomocnictwa do dysponowania nieruchomością, a także usunięcia zapisu o niemożliwości zbycia nieruchomości przez użyczających.

W umowie nie określono o zapłatę jakich rat chodzi ( a § 4 ust.1 wskazano natomiast, że powodowie mają ponosić zwykłe koszty związane z utrzymaniem rzeczy użyczonych, tak aby zachować je w stanie niepogorszonym). W umowie nie zawarto z kolei żadnego zapisu o niemożności zbycia nieruchomości przez użyczających( który miał podlegać usunięciu w przypadku nie opłacenia przez powodów dwóch kolejnych rat).

Zawarto natomiast niejasny zapis, nie dający przy tym powodom żadnych konkretnych uprawnień, których ochrony mogliby się domagać na drodze sądowej, że po spłacie kredytu użyczający przekażą użytkownikom ( brak określenia przedmiotu przekazania niewątpliwie chodzi tu o przedmiotowe mieszkanie) do wyłącznego użytkowania oraz przekazania prawa własności w sposób uzgodniony przez obie strony.

Takich zapisów nie zawiera się w umowach najmu, która reguluje odpłatnego używania rzeczy w zamian za czynsz i nie przewiduje przeniesienia własności tej rzeczy na najemcę.

Umowa ta potwierdza wersję powodów, według której nieruchomość miała zostać przeniesiona na własność pozwanych jedynie na okres, w którym miało nastąpić „przepisanie” kredytu na powodów – co dla pozwanych oznaczałoby zwolnienie z długu wobec banku, a potem miało nastąpić powrotne przeniesienie prawa własności.

Nawet zatem z tego dokumentu wynika w sposób jednoznaczny, że nie było wolą powodów trwałe wyzbycie się własności przedmiotowego mieszkania.

Sąd Okręgowy odniósł się do oświadczenie podpisanego przez pozwanych z 11.09.2011r., a Sąd Apelacyjny podziela i w tym zakresie rozważania Sądu Okręgowego.

Z ustaleń Sądu Okręgowego znajdujących oparcie w prawidłowo ocenionym materiale dowodowym wynikało, że oświadczenie to, które przygotował pozwany i nie zostało przeczytane przez powodów, natomiast było podpisane przez nich pod presją wywołaną groźbą pozwanego, że w braku podpisania tego dokumentu dokona wymiany zamków od mieszkania zajmowanego przez powodów, którzy, będąc starszymi osobami, mogli obawiać się że w trybie nagłym stracą dostęp do mieszkania.

Fakt, że pozwany chciał w tym dniu dokonać wymiany zamków potwierdził świadek G. Z..

Nie zachodzi wreszcie naruszenie art. 58§ 1 kc przez błędne zastosowanie, polegające na uznaniu, że umowa sprzedaży przedmiotowego lokalu, zawarta 15 maja 2008r. jako sprzeczna z zasadami współżycia społecznego jest nieważna.

Niewątpliwie skarżącym chodzi tu o art. 58 § 2 kc, w oparciu o który Sąd Okręgowy ustalił nieważność umowy.

Wprawdzie w uzasadnieniu orzeczenia Sąd Okręgowy wskazał także na nieważność art. 58§ 1 kc, jednak należy uznać to za pomyłkę.

Wywód ten dotyczył nieważności bezwzględnej ex tunc, która zachodzi także przy stwierdzeniu nieważności umowy z przyczyn określonych w art. 58 § 2 kc.

Przy ocenie, czy umowa jest nieważna z uwagi na to, że narusza zasady współżycia społecznego bierze się pod uwagę okoliczności istniejące w chwili zawarcia umowy

Skarżący nie zawarli w środku odwoławczym wywodów, które podważałyby zasadność obszernych rozważań Sądu Okręgowego dotyczących nieważności umowy z uwagi na jej sprzeczność z zasadami współżycia społecznego.

Nie zachodzi zatem potrzeba ponownej prezentacji tej argumentacji, którą Sąd Apelacyjny w pełni podziela i należy jedynie wskazać, że rację ma Sąd Okręgowy, że nie było wolą powodów definitywne wyzbycie się własności przedmiotowego lokalu.

Oczekiwali oni, że w krótkim czasie nastąpi obiecane im przed podpisaniem aktu notarialnego przepisanie na nich kredytu zaciągniętego przez pozwanych, a następnie zwrotne przeniesienie własności lokalu.

Jednak powodom nie zaoferowano żadnych skutecznych prawnie narzędzi oraz gwarancji dla realizacji tego celu, a ponadto założenie, że bank zgodziłby się na przejęcie długu pozwanych, przez powodów, którzy nie posiadali zdolności kredytowej było nierealistycznie i powodowie zostali także w tym względzie oszukani przez M. T..

Powodowie stali się ofiarami przestępców, którzy oszukali ich w celu uzyskania nienależnej korzyści majątkowej, a pozwani, jak słusznie wskazał Sąd Okręgowy, byli świadomi okoliczności, które skłoniły powodów do zawarcia umowy z 15.05.2008r.

Pozwani kwestionując stanowisko Sądu Okręgowego co do pokrzywdzenia powodów twierdzą, że to oni są osobami poszkodowanymi, bowiem zapłacili powodom cenę i nie mogą korzystać z lokalu.

Jednak pozwani postępując przy zawarciu umowy w ustalony przez Sąd Okręgowy wysoce nieetyczny sposób, musieli liczyć się z tym, że powodowie - po tym, gdy zorientują się, iż padli ofiarą przestępstwa - nie zrezygnują ze starań o odzyskanie majątku i nie będą uznawali praw pozwanych do lokalu.

Pozwani musieli też brać pod uwagę , że zostanie stwierdzona nieważność zawartej w opisanych wyżej okolicznościach umowy ze wszystkimi tego konsekwencjami.

Mając na uwadze powyższe Sąd Apelacyjny na podstawie art. 385 kpc oddalił apelację.

Mikołaj Tomaszewski

starszy sekretarz sądowy
Joanna Forycka

I ACa 989/20

Powołane przepisy:

Korekty wprowadzone przez SAOS:

Informacje o źródle orzeczenia:

Dodatkowe informacje:

Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE