Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 31 maja 2022 r.

Sąd Apelacyjny w Poznaniu, I Wydział Cywilny i Własności Intelektualnej w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 31 maja 2022 r. w Poznaniu

na posiedzeniu niejawnym

sprawy z powództwa T. R.

przeciwko P. (...) S.A. z siedzibą w W.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku Sądu Okręgowego w Poznaniu

z dnia 27 września 2021 r., sygn. akt I C 807/17

oddala apelację.

Bogdan Wysocki

UZASADNIENIE

Pozwem wniesionym 30 grudnia 2016 r. przeciwko pozwanej spółce (...) S.A. z siedzibą w W. powódka T. R. – po ostatecznym sprecyzowaniu swoich żądań domagała się zasądzenia od pozwanej 160.000 zł z ustawowymi odsetkami od 1 lipca 2013 r. do dnia zapłaty. Nadto wniosła o zasądzenie od pozwanej zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych oraz zwrotu uiszczonej opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

W odpowiedzi na pozew pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych oraz uiszczonej opłaty skarbowej od pełnomocnictwa

Wyrokiem z dnia 27 września 2021 r. Sąd Okręgowy w Poznaniu zasądził od pozwanej na rzecz powódki 12.141 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 1 lipca 2013 r. do dnia zapłaty (pkt 1), w pozostałym zakresie oddalił powództwo (pkt 2), kosztami postępowania obciążył strony stosunkowo powódkę w 92 %, a pozwaną w 8%, pozostawiając rozliczenie kosztów referendarzowi sądowemu (pkt 3).

Podstawą rozstrzygnięcia były następujące ustalenia i wnioski.

Powódka T. R. jest współwłaścicielką nieruchomości położnej w O. stanowiącej działkę nr ewid. (...) zapisaną w księdze wieczystej KW nr (...). Wpis nastąpił na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w (...)z 27 marca 2013 r. o sygn. (...), w którym stwierdzono zasiedzenie jej na rzecz pozwanej. Z kolei właścicielami działki nr (...) zapisanej w księdze wieczystej KW nr (...) są E. H. (w 389/1000 części), K. Ś. (w 250/1000 części) oraz T. (...)S.A. (w 361/1000 części). E. H. w treści księgi wieczystej ujawniona jest od 1976 r. na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w (...) z 26 lipca 1966 r. Położona obok działka nr (...) (KW nr (...)) i działka nr (...) (KW nr (...)) stanowią własność Skarbu Państwa, ale są oddane w użytkowanie wieczyste pozwanej. Działka nr (...) w użytkowanie wieczyste została oddana na mocy decyzji W. (...) z 23 maja 2007 r. znak SN.V-8.7720-15/07, a działka o nr ewid. 96/3 decyzją Wojewody (...) z 5 września 2007 r. znak (...). Postanowieniem z 7 lipca 1999 r. o sygn. akt (...) Sąd Rejonowy w (...)przyznał prawo do wyłącznego korzystania z działki ewid nr (...) E. H. i K. Ś.. Postanowieniem z 30 października 2007 r. Sąd Rejonowy w (...), sygn. akt(...), stwierdził, że spadek po E. H. zmarłej 3 lutego 2006 r. na podstawie testamentu w całości nabyła jej córka T. R..

Na działkach ewid. nr (...), znajduje się budynek wielorodzinny w przynależnymi do niego garażami, położny w ten sposób, że budynek zaczyna się na działce ewid nr (...), a kończy na działce (...), przecinając przy tym wzdłuż działki nr (...). Garaże od numeru (...) położone są na działce nr (...), od numeru (...) na działce nr (...) oraz od (...) na działce nr (...).

Działka ewid.(...)jest własnością rodziny powódki od ok. 1880 r. W latach 60. XX w. jej zarządem zajmował się Z. G. (1), który był wujem powódki. Nigdy nie był on ujawniony w treści księgi wieczystej (...). Miał jedynie sprawować bieżący nadzór na działką, bez prawa do rozporządzania nią. W latach 90.XX w. A. H. – brat powódki – znalazł kopię dokumentu, który dotyczył zadysponowaniem prawem własności spornej działki przez Z. G. (1) na rzecz pozwanej. Od tego czasu matka powódki i A. H. nawiązywała kontakt z pozwaną w celu uregulowania sytuacji nieruchomości. Wszelkie zapytania kierowane do (...) S.A. w tej sprawie pozostawały jednak bez odpowiedzi.

Budynek mieszkalny wielorodzinny położony na ww. działkach ewidencyjnych, w którym znajduje się 45 lokali mieszkalnych został wybudowany w 1976 r. przez poprzednika prawnego pozwanej z przeznaczeniem na mieszkania dla jego pracowników. Inwestycja ta została przez niego sfinansowana w całości ze środków własnych. Aktualnie pozwana lokale znajdujące się w spornym budynku wynajmuje pracownikom, byłym pracownikom (...) i ich następcom. Pobiera za to czynsz i opłaty eksploatacyjne. Pozwana wynajmuje także znajdujące się na nieruchomości garaże.

Sporny budynek ma łącznie 526 m ², zaś na działce nr (...) jego metraż wynosi 179 m ², na działce nr (...) m ², na działce (...) m ², a na działce (...) m ². Z kolei powierzchnia garaży przynależnych do przedmiotowego budynku wynosi 202 m ², a przy tym na działce nr (...) m ², na działce nr (...) m ² i na działce nr (...) m ². Budynek jest pięciokondygnacyjny, całkowicie podpiwniczony. W latach 2007-2010 położony był na terenie przeznaczonym w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego O. pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną oraz usługi centrotwórcze.

Wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości tylko w odniesieniu do gruntu, tj. działki nr (...) – przy przyjęciu, że nieruchomość ta nie jest zabudowana budynkiem mieszkalnym i pomieszczeniami użytkowymi - za okres od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2010 r. w udziale 0,389 wynosi 12.141 zł.

Wyrokiem z 29 stycznia 2009 r. Sąd Okręgowy w (...) nakazał (...) S.A. Oddziałowi (...) w P., aby wydał T. R. i A. H. działkę ewid. nr (...) przy ul. (...) w O. zapisaną w KW nr (...). Apelacja (...) S.A. od tego orzeczenia została oddalona wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 22 maja 2009 r., sygn. I ACa 281/09.

Wyrokiem z 21 listopada 2016 r. Sąd Rejonowy w (...) zasądził od P. (...) S.A. z siedzibą w W. na rzecz A. H. 23.861 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 24 stycznia 2015 r. z tytułu wynagrodzenia za korzystanie z działki nr (...) ( (...)), której A. H. był współwłaścicielem w 250/1000 części. Wartość wynagrodzenia określono bez uwzględnienia istniejącej tam zabudowy. Powództwo to wytoczono w 2014 r., a strony od orzeczenia, które zakończyło postepowanie nie wniosły apelacji.

Pismem z 24 czerwca 2013 r. powódka poinformowała pozwaną o złożeniu kolejnego pozwu o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości położonej przy ul. (...), działka nr (...) o powierzchni 619 m ², dla której prowadzona jest księga wieczysta KW nr (...). Wskazano w nim, że powódka widzi możliwość zawarcia ugody. Powódka wezwała przy tym pozwaną do zapłaty 750.000 zł, tj. wszystkich niezapłaconych kwoty, za bezumowne korzystanie z nieruchomości opisanej we wstępnej części przedmiotowego pisma za okres od 1 października 2002 r. do 30 czerwca 2013 r. do dnia 30 czerwca 2013 r. pod rygorem naliczania odsetek za zwłokę począwszy od 1 lipca 2013 r. Pismo to zostało nadane 24 czerwca 2013 r.

Pozwana jest spółką prawa handlowego, w której strukturze wyodrębniono oddziały, w tym oddział o nazwie P. (...)w P.. Zgodnie z (...) S.A., w obszarze działania Oddziału realizowane są zadania zarządzania, administrowania i gospodarowania nieruchomości (...) S.A. i innym mieniem (...) S.A., w tym wykonywanie w imieniu (...) S.A. praw własności i innych praw rzeczowych w zakresie mienia (...) S.A., organizowanie i prowadzenie sprzedaży mienia, oddawanie mienia do odpłatnego korzystania w drodze umów prawa cywilnego, zbywanie mienia zbędnego, z zachowaniem obowiązujących przepisów prawa, prowadzenie regulacji stanów prawnych nieruchomości, organizowanie i utrzymywanie w sprawności techniczno-eksploatacyjnej budynków, obiektów inżynierii lądowej i wodnej, urządzeń technicznych, zarządzanie i administrowanie budynkami i lokalami mieszkalnymi.

W ocenie Sądu Okręgowego w świetle dokonanych ustaleń faktycznych powództwo podlegało uwzględnieniu co do zasady, ale nie co do wysokości.

Powódka domagała się zasądzenia od pozwanej 160.000 zł z ustawowymi odsetkami od 1 lipca 2013 r. do dnia zapłaty tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z działki nr (...) wpisanej w księdze wieczystej KW nr (...) za okres od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2010 r. w proporcji odpowiadającej udziałowi w prawie własności przypadającym na powódkę. Bezsporne były okoliczności co do tego, że powódce przysługuje ww. prawo własności we wskazanym udziale, a na działce nr (...) oraz na działkach sąsiednich – do których tytuł prawny posiada pozwana – w latach 70.XX w. poprzednik prawny pozwanej wybudował lokal mieszkalny, którego lokale są aktualnie wynajmowane przez pozwaną. Sporna była natomiast legitymacja procesowa obu stron, pozostawanie w dobrej lub złej wierze przez pozwaną, a w szczególności to czy zasadne jest roszczenie powódki oparte na art. 224 k.c. i art. 225 k.c. W zakresie stanu faktycznego strony nie były zgodne także co do okoliczności zawarcia ugody w 1974 r.

T. R. swoje żądania konstruowała wokół przepisów związanych z roszczeniami właściciela przeciwko osobie władającej jego nieruchomością w sposób nieuprawniony. W art. 224 k.c. wskazano, że samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę, jednakże od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył. Nadto zgodnie z art. 225 k.c. obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego. Z kolei z art. 230 k.c. wynika, że przepisy dotyczące roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości oraz o naprawienie szkody z powodu pogorszenia lub utraty rzeczy, jak również przepisy dotyczące roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów na rzecz, stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego.

Strona pozwana podnosiła, że strona powodowa nie posiada legitymacji czynnej do występowania w niniejszym postępowaniu. Jest to założenie całkowicie błędne i niezasadne. Niekwestionowanym w doktrynie i orzecznictwie jest pogląd – który Sąd Okręgowy w całości podzielił, że podmiotem, który posiada legitymację czynną do wytoczenia powództwa o bezumowne korzystanie z nieruchomości jest jej właściciel. Powódka niewątpliwie jest właścicielką udziału w działce ewid. nr (...)(KW nr (...)). Wprawdzie w księdze wieczystej ujawniona jest wciąż E. H., to jednak na podstawie przedłożonego do akt sprawy postanowienia Sądu Rejonowego w Ostrowie Wielkopolskim z 30 października 2007 r., sygn. akt (...), wynika, że to powódka jest jej następcą prawnym i od śmieci swojej matki – 3 lutego 2006 r. – jest właścicielką spornej nieruchomości. Oznacza to, że w okresie objętym żądaniem pozwu była właścicielką udziału w nieruchomości, a więc może dochodzić wynagrodzenia za korzystanie z niej. Okoliczności tej nie zmienia fakt, że sporna działka objęta jest podziałem quad usum, ponieważ ma to znaczenie jedynie dla rzeczywistego współkorzystania z niej, a nie dla kwestii właścicielskich.

Odnosząc się z kolei do kwestii oceny legitymacji biernej pozwanej rozważania należy rozpocząć od ustalenia jaki podmiot jest posiadaczem rzeczy, wokół której oscyluje spór w niniejszym postępowaniu, tj. nieruchomość w postaci działki ewid. nr (...). W realiach niniejszej sprawy mamy do czynienia z nietypową sytuacją, w której budynek wielorodzinny jest postawiony na czterech działkach ewidencyjnych, przy czym jedna z nich stanowi własność innego podmiotu (tj. współwłasność powódki). Zgodnie z ogólną i podstawą zasadą prawa cywilnego własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową (art. 191 k.c. – zasada superficies solo cedit). Istnieją jednak przypadki, w których fragment budynku – jak w niniejszej sprawie – zostaje wzniesiony na cudzym gruncie sąsiednim. Doktryna prawnicza w takiej sytuacji wskazuje na trzy stanowiska, które kształtują status prawnorzeczowy takiej części budowli.

W świetle pierwszego z poglądów fragment budynku wzniesionego przez właściciela nieruchomości na cudzym sąsiednim gruncie staje się z chwilą ustanowienia tzw. służebności budynkowej częścią składową nieruchomości władnącej tj. wyjściowej (por. m.in. R. Czarnecki [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. T. 1, pod red. S. Szera i J. Pietrzykowskiego (księga pierwsza) oraz J. Wasilkowskiego i J. Ignatowicza (księga druga), Warszawa 1972, s. 408–409). Drugi pogląd akcentuje, że część budynku wzniesiona na sąsiednim gruncie stanowi nadal jego część składową, nie jest zaś częścią składową gruntu wyjściowego i to nawet wówczas, gdyby doszło do ustanowienia służebności z art. 151 zd. 2 k.c. Z kolei zgodnie z trzecim zapatrywaniem podkreśla się, że w przypadku wzniesienia fragmentu budynku na sąsiednim cudzym gruncie, ta część budynku nie może być traktowana jako część składowa powyższej nieruchomości, a właścicielem całego budynku jest wyłącznie jeden podmiot prawa, tj. osoba, na której gruncie została posadowiona jego główna część, czyli właściciel nieruchomości wyjściowej. Jest to tzw. zasada integralności budynku (por. W. Górecki, „Sytuacja prawna budynku wzniesionego częściowo na sąsiednim gruncie”, Monitor Prawniczy, 5/2010).

Ostatnia z koncepcji uznawana jest za dominującą (por. wyr. SN z 5 stycznia 1971 r., sygn. I CR 5/71, uzasadnienie uchwały SN z 21 kwietnia 2005 r., sygn. III CZP 9/05, gdzie podkreślono, że ustawodawca chroni integralność i jedność budynku, oraz post. SN z 9 lutego 2007 r., sygn. III CZP 159/06) i jako taka była podzielana przez Sąd Okręgowy. Zgodnie z nią budynek posadowiony na linii granicznej nie ulega podziałowi wzdłuż niej, lecz od początku stanowi jedność prawną. Jest on częścią składową tylko jednego gruntu. Uzasadnienie takiego założenie można zleźć analizując art. 151 k.c., który ustanawia wyjątek od zasady supeficies solo cedit. Dzięki temu budynek lub inne urządzenia pozostają trwale związane z oboma gruntami, ale są częścią składową tylko jednego z nich. W związku z tym część składowa budynku, która znalazła się w obrębie cudzej nieruchomości, stanowi część składową całego budynku, a ten z kolei część składową gruntu wyjściowego. W tym zakresie należy przyznać prymat zasadzie faktycznej jedności nieruchomości, co wiąże się z naturalną jednością fizyczną rzeczy (budynku), która winna mieć pierwszeństwo przed wszystkimi koncepcjami przyjmującymi jakąkolwiek fikcję prawną związaną z podziałem tak wybudowanego budynku i to w szczególności, gdy ze względu na uwarunkowania konstrukcyjne (układ pomieszczeń, funkcjonalność, itp.) nie da się faktycznie takiego podziału przeprowadzić lub część budynku położona na cudzym gruncie jest niewielka. Zaakceptowanie odmiennego poglądu prowadziłoby do wielu problemów związanych z praktycznym korzystaniem z nieruchomości. Powyższe oznacza, że część budynku położona na cudzym sąsiednim gruncie co do zasady stanowi własność podmiotu, na którego gruncie znajduje się przeważająca część budowli.

Sporny budynek w ocenie sądu stanowi własność pozwanej, gdyż znajduje się w przeważającej części na działkach, co do których pozwana posiada tytuł prawny. Jedynie w 25% jest on położony na działce nr (...). Nadto został on zbudowany z nakładów własnych pozwanej i jest on przez nią zarządzany, co przejawia się m.in. poprzez wynajmowanie znajdujących się w nim lokali. Podobnie należy ocenić własność garaży, gdyż w doktrynie przyjmuje się, że stanowią one część składową lokalu (budynku), a z tego względu ich własność nie być inna od rzeczy, którą są elementem składowych (por. K. Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny. T. I. Komentarz. Art. 1–44910, Wyd. 10, uwagi do art. 47 k.c., nb. 15). Oznacza to, że właścicielem garaży jest również pozwana.

W związku z uznaniem, że rzecz będąca własnością pozwanej – tj. budynek wielorodzinny z garażami – położona jest na działce, której współwłaścicielką jest powódka nie ulega wątpliwości sądu, że dochodzi do korzystania przez (...) S.A. z nieruchomości T. R. i to w sposób bezumowny. Wprawdzie pozwana wskazywała, że doszło do zawarcia ugody z poprzednikiem prawnym obecnych spadkobierców nieruchomości, ale okoliczność ta nie została w żaden sposób wykazana. Tym samym pozwana nie przełamała stanu wynikającego z treści księgi wieczystej (...) oraz postanowienia Sądu Rejonowego w (...)z 30 października 2007 r., że współwłaścicielem działki jest powódka.

Szczególnego podkreślenia wymaga to, że fakt przysługiwania właścicielowi nieruchomości prawa własności całego budynku (wraz z częścią posadowioną na gruncie sąsiednim) nie oznacza, że właścicielowi temu przysługuje uprawnienie do zajmowania cudzej nieruchomości. Nie dysponuje on bowiem skutecznym wobec właściciela nieruchomości sąsiedniej uprawnieniem do władania zajętą częścią nieruchomości. Zrealizowane więc są przesłanki roszczenia windykacyjnego, a co za tym idzie również i przesłanki żądania roszczeń uzupełniających z art. 224 k.c. i art. 225 k.c. (por. postanowienie SN z 9.02.2007 r., III CZP 159/06, LEX nr 272465).

Powyższe oznacza, że pozwana jest legitymowana biernie do występowania w niniejszej sprawie. Jednocześnie władała sporną działką w okresie objętym powództwem. (...) S.A. podnosiła wprawdzie w toku postępowania, że legitymację bierną posiadają wyłącznie lokatorzy wynajmowanych przez pozwaną mieszkań w jej budynku położonym na spornym gruncie, to jednak takie zapatrywanie należało uznać za nietrafne. Najemcy są wprawdzie posiadaczami zależnymi, ale jedynie poszczególnych zajmowanych przez siebie lokali, a nie gruntu pod budynkiem, który to w niniejszej sprawie stanowi „rzecz”, o której mowa w art. 224 k.c. i art. 225 k.c. Pozwana jako właściciel budynku, który nie jest częścią składową działki nr (...) i dysponent całego obiektu oraz jego zarządca (pobieranie czynszu, opłat eksploatacyjnych, wynajmowanie lokali) nadal pozostaje posiadaczem budynku jako całości – z wyłączeniem poszczególnych lokali, które zostały oddane w posiadanie zależne przez pozwaną, ale ta zależność występuje jedynie względem najemców w stosunku do pozwanej. Ubocznie sąd wskazał, że nie wykazano, aby lokale stanowiące przedmiot najmu zostały wydębione jako osobne nieruchomości i aby miedzy najemcami wytworzyła się jakakolwiek wspólnota mieszkaniowa, co również prowadzi do wniosku, że posiadaczem gruntu pod budynkiem pozostaje pozwana. Roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy nie bez powodu określane są przez doktrynę roszczeniami uzupełniającymi. Uzupełniają one bowiem roszczenie windykacyjne, tj. służą naprawieniu uszczerbków związanych z wyzuciem z własności, których nie zaspokaja skarga wydobywcza, spowodowanych przez pozbawienie właściciela możliwości korzystania ze swojej rzeczy (por. K. Osajda, Kodeks cywilny. Komentarz, 2021, dostęp Legalis, uwagi do art. 224 k.c.). Oznacza to, że są one ściśle związane z roszczeniem windykacyjnym. Stąd dla oddalenia omawianego zarzutu należy wyjaśnić, że gdyby powódka wytoczyła powództwo windykacyjne przeciwko najemcom nie dowiedziałoby to do odzyskania władztwa nad sporny gruntem. Potwierdza to także prawomocny wyrok Sądu Okręgowego w Kaliszu, w którym (...) nakazano wydać sporną nieruchomość na rzecz powódki i jej brata. Oznacza to, że również i w zakresie roszczeń uzupełniających – per analogiam – pozwana posiada legitymację bierną.

Zobowiązany z tytułu roszczeń za bezumowne korzystanie z rzeczy odpowiedzialny jest posiadacz w złej wierze i to, kto wie o tym, że nie przysługuje mu prawo własności, jak i ten, kto na podstawie towarzyszących okoliczności powinien przypuszczać, że posiadana przezeń rzecz stanowi własność innej osoby (zob. wyr. SN z 23.7.2004 r., II CK 212/03, niepubl.; post. SN z 6.4.2018 r., III CSK 322/17, L.). Nie jest przy tym konieczne, by posiadacz miał pewność co do osoby właściciela, dodatkowo popartą ujawnieniem prawa własności w księdze wieczystej nieruchomości (wyr. SA w Łodzi z 17.9.2013 r., I ACa 392/13, L.). W realiach sprawy sąd uznał, że pozwana pozostaje w złej wierze.

Zła wiara pozwanej nie datuje się jednak od powzięcia informacji o wytoczeniu powództwa windykacyjnego, lecz ma charakter pierwotny. Prawo do władania nieruchomością pozwana wywodzi bowiem z ugody, która została zawarta z osobą nieujawnioną w księdze wieczystej jako właściciel nieruchomości. Z. G. (1) wprawdzie miał podawać się za pełnomocnika ówczesnych właścicieli działki, ale nie wykazano, aby dysponował jakimkolwiek umocowaniem do tej czynności. Nie był on również nigdy ujawniony w księdze wieczystej KW nr (...). Oznacza to, że nie dochowano minimalnych standardów staranności w celu upewnienia się czy zgoda na tak daleko idącą ingerencję w prawo własności, jak pobudowanie części budynku, została wyrażona zgodnie z regułami zarządu rzeczą wspólną przy czynnościach przekraczających zakres zwykłego zarządu (art. 199 k.c.). Pozwana nie może więc wywodzić, że pozostawała w usprawiedliwionym przekonaniu co do prawa do korzystania z objętej sporem nieruchomości.

Powyższe rozważania prowadzą do wniosku, że roszczenie powódki co do zasady jest usprawiedliwione. Należało więc określić jego wysokość. W specyficznych realiach sprawy kwestią sporną był sposób jej ustalenia. W związku z tym, że sporny budynek w całości był własnością pozwanej, za niedopuszczalne sąd uznał określenie wynagrodzenia należnego powódce na podstawie wysokości możliwych do uzyskania pożytków z tytułu najmu lokali. Tylko pozwana jako właściciel budynku może bowiem czerpać pożytki z tytułu najmu swojej własności. Przyznanie takiej możliwości powódce, mając na uwadze, że sporny budynek został wybudowany przez pozwaną i z jej nakładów finansowych, byłoby co najmniej sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. W związku z tym sąd uznał, że właściwą metodą będzie określenie wynagrodzenia za korzystanie z działki nr (...) bez uwzględnienia istniejącego tam budynku i garaży, które z resztą bez aktywności pozwanej nigdy by nie powstały, a na pewno nie doprowadziłaby do tego powódka lub jej poprzednicy prawni. Założenie to odzwierciedla również okoliczność, że bezumowne korzystanie powstało w relacji miedzy gruntem powódki (co oczywiste – jako gruntem niezabudowanym) a budynkiem stanowiącym własność pozwanego. Sąd ma także na względzie, że wynagrodzenie nie jest odszkodowaniem, lecz zapłatą za korzystanie z rzeczy i stanowi odpowiednik tego, co właściciel uzyskałby, gdyby oddał rzecz w odpłatne korzystanie na podstawie ważnego stosunku prawnego (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 10 lutego 2016 r., sygn. I ACa 1496/15, LEX nr 2005580). Oznacza to, że powódka mogłaby oddać do odpłatnego korzystania jedynie grunt a nie budynek. W związku z tym dla wyceny dochodzonego wynagrodzenia relewantny był stan działki (...) przy założeniu, że jest ona niezabudowana. Ubocznie sąd wskazuje, że ta metoda nie była kwestionowana przez stronę pozwaną, która również sugerowała jej wykorzystanie. Z tego względu za nieistotne uznano przeprowadzenie dowodów związanych z pobieraniem przez pozwaną czynszu i jego wysokości, tj. zeznania świadków i dokumentów z wyciągów z systemu księgowego pozwanej. Znamienne było również to, że choć budynek pozwanej zajmuje jedynie faktycznie część jej działki, to jednak uwarunkowania funkcjonalne powodują, że działka ta nie może być w inny sposób wykorzystywana aniżeli w związku z posadowionym na niej budynkiem. Stąd sąd nie znalazł podstaw, aby miarkować wynagrodzenie jedynie do powierzchni, którą na działce nr (...) zajmuje sporny budynek.

Podkreślenia wymaga też fakt, że powódka, mimo że co do zasady domagała się przyznanie wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości zależnie od poziomu cen najmu lokali w przedmiotowym budynku, alternatywnie też dopuszczała wysokość tego wynagrodzenia zależną od poziomu cen najmu ziemi pod budowę przedmiotowego budynku.

Mając powyższe założenia na uwadze, opierając się na opinii biegłej, sąd ustalił wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z działki nr (...) - przy założeniu, że jest ona niezabudowana – należne powódce od pozwanego w zakresie posiadanego przez powódkę udziału (tj. (...) części) w prawie jej własności na 12.141 zł za okres od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2010 r., która to kwota podlegała zasądzeniu. W pozostałym zakresie sąd powództwo oddalił jako niewykazane.

Dodatkowo sąd wskazał, że w pozwie powódka wskazała, że domaga się wynagrodzenia tylko „udziału jej należnego w 64,27%”. Powódka jednak posiada jedynie (...) udziału w prawie własności i tylko co do tego udziału może dochodzić swoich należności. Oceny tej nie zmienia podział quad usum.

Od zasądzonego świadczenia sąd orzekł odsetki ustawowe za opóźnienie – na podstawie art. 481 k.c. w zw. z art. 455 k.c. – od 1 lipca 2013 r., uznając, że roszczenie powódki zostało postawione w stan wymagalności doręczonym pozwanej pismem z 24 czerwca 2013 r., w którym określono stan spełnienia żądań powódki do 30 czerwca 2013 r., którym pozwana nie uczyniła zadość. Pismem tym postawiono w stan wymagalności również roszczenia objęte żądaniem powództwa rozszerzonego. W związku z tym zasadnym było zasądzenie odsetek od 1 lipca 2014 r.

O kosztach postepowania sąd orzekł na podstawie art. 100 k.p.c. w zw. z art. 108 zd. 2 k.p.c.

Apelację od wyroku złożyła pozwana, zaskarżyła go w części tj. co do pkt 1 i 3. Pozwana zarzucała rozstrzygnięciu:

1.  naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na treść zaskarżonego wyroku, tj. art. 233 § 1 k.p.c. poprzez ustalenie sprzecznie ze zgromadzonym materiałem dowodowym, że:

-

Z. G. (1) nie miał uprawnienia do zawarcia z poprzednikiem prawnym pozwanej umowy dot. zajęcia części działki należącej aktualnie m.in. do powódki - czemu przeczy ustalenie, że prawo do dysponowania tą działką przez pozwaną nie było podważane do końca XX wieku ani przez ówczesnych współwłaścicieli, ani przez następców prawnych ówczesnych współwłaścicieli;

-

pozwana pozostawała posiadaczem nieruchomości w złej wierze już od momentu jej pierwotnego zajęcia, którą to konstatację Sąd I instancji powziął na podstawie zeznań brata powódki, który opisywał, co w jego ocenie znajdowało się w treści ugody zawartej przez Z. G. - gdy pozwana wskazała, że oryginał dokumentu znajduje się w aktach sprawy prowadzonej przez Sąd Okręgowy w Kaliszu I C 706/08 oraz I C 1012/13, który to wniosek dowodowy Sąd I instancji zignorował i bezpodstawnie przyjął, że pozwana nie wykazała jaka była rzeczywista treść ugody;

2.  naruszenie prawa materialnego, tj.:

-

art. 224 § 2 k.c. i art. 225 k.c. w zw. z art. 230 k.c. poprzez błędną interpretację, że zakres „korzystania" z rzeczy przez powódkę (ograniczony do oddania poszczególnych lokali znajdujących się w budynku posadowionym częściowo na działce nr (...) w najem) uzasadniał jej legitymację w sprawie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie, gdy w rzeczywistości w takim stanie faktycznym pozwana posiada legitymację bierną wyłącznie w zakresie roszczenia o rozliczenie pożytków, które to roszczenie nie było przedmiotem sprawy i nie zostały przez Sąd Okręgowy ustalone jakiekolwiek przesłanki uwzględnienia takiego roszczenia - co doprowadziło w rezultacie do bezpodstawnego zasądzenia na rzecz powódki 12.141 zł tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez pozwaną;

-

art. 6 k.c., art. 7 k.c., art. 224 § 1 i 2 k.c. - w zw. z art. 230 k.c. poprzez błędną ocenę, że w stosunku do pozwanej nie zachodził przypadek posiadania nieruchomości w dobrej wierze w okresie objętym roszczeniem, a co najmniej do daty wytoczenia powództwa windykacyjnego m.in. przez powódkę.

Wskazując na powyższe zarzuty pozwana wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej obowiązku zwrotu kosztów postępowania w postępowaniu przed Sądem Okręgowym, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych i z odsetkami zgodnie z art. 98 § 1 ¹ k.p.c., stosownie do ostatecznego rozstrzygnięcia sprawy; zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej obowiązku zwrotu kosztów postępowania w postępowaniu apelacyjnym, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych i z odsetkami zgodnie z art. 98 § 1 ¹ k.p.c.

Powódka nie odniosła się do apelacji.

Sąd Apelacyjny, zważył, co następuje:

Apelacja okazała się bezzasadna.

Zarzuty procesowe środka zaskarżenia ograniczały się do kwestionowania poprawności przeprowadzonej przez sąd I instancji oceny dowodów, prowadzącej do ustalenia, że pozwana (ściślej – jej poprzednik prawny) pozostawała w złej wierze jako posiadacz spornej nieruchomości już od chwili wejścia jej w posiadanie, przy czym skarżąca wiązała to z pominięciem przez sąd „ugody” zawartej w 1974 r., przed rozpoczęciem budowy budynku mieszkalnego, ze Z. G. (1), wówczas będącym (jako współspadkobierca) jednym ze współwłaścicieli nieruchomości gruntowej.

Przywołana na wsparcie tego rodzaju zarzutu argumentacja nie zasługiwała jednak na uwzględnienie.

W świetle ugruntowanej od dawna wykładni posiadaczem w złej wierze (w szczególności w rozumieniu przepisów art. 224 – 226 kc) jest zarówno ten, kto wie o tym, że nie przysługuje mu prawo do władania rzeczą, jak i ten, kto na podstawie towarzyszących okoliczności powinien przypuszczać, że takiego prawa nie nabył (zob. bliżej: Kodeks cywilny. Komentarz pod red. E. Gniewka i P. Machnikowskiego, Wyd. C.H. Beck, W-wa 2021, str. 512 i przywołane tam przykłady z orzecznictwa).

Niewątpliwie przy tym zakres świadomości posiadacza nieruchomości w powyższym rozumieniu należy szczególnie restrykcyjnie oceniać w przypadku wejścia w posiadanie przez osobę prawną, tym bardziej zajmującą się, jak w realiach sprawy, w ramach swych zadań, gospodarowaniem nieruchomościami.

Dysponuje ona bowiem co do zasady odpowiednio przygotowanym zarządem a nadto zwykle korzysta z profesjonalnej obsługi prawnej.

Może zatem i powinna przy obejmowaniu w posiadanie nieruchomości dochować należytej staranności przy podejmowaniu związanych z tym czynności, w tym zarówno w zakresie badania stanu prawnego, jak dochowania wszystkich wymogów formalnych.

Dodać także należy, że w przypadku, gdy nabycie prawa do nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego, niedochowanie tej formy nie pozwala, z zasady na uznanie posiadacza za pozostającego w dobrej wierze (por. uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego – zasada prawna z dnia 6 grudnia 1991 r. w sprawie III CZP 108/91, OSNC, z. 4 z 1992 r., poz. 48).

Mając na uwadze powyższe uwagi ogólne, nie sposób podważyć prawidłowości stanowiska sądu I instancji, zgodnie z którym już od momentu objęcia spornego gruntu we władanie pozwana była posiadaczem w złej wierze.

Co prawda, rzeczywiście sąd orzekający nie przeprowadził dowodu z oryginału „ugody” zawartej między Z. G. a pozwaną w 1974r, niemniej jej treść była między stronami niesporna.

Na jej podstawie wspomniany jeden ze spadkobierców (i zarazem współwłaścicieli nieruchomości) wyraził zgodę na zajęcie nieruchomości pod budowę budynku mieszkalnego), czego przecież powódka nie negowała.

Skarżąca pomija natomiast, że nie zostało wykazane, mimo stanowczego zaprzeczenia w tym przedmiocie ze strony powódki, aby Z. G. posiadał rzeczywiście pełnomocnictwa od pozostałych spadkobierców na dokonanie tego rodzaju czynności, która niewątpliwie przekraczała zakres zwykłego zarządu i wymagała zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości (art. 199 zd. 1 kc w zw. z art. 1035 kc).

W toku licznych procesów dotyczących przedmiotowej nieruchomości strona pozwana nigdy, mimo podnoszenia przez przeciwników zarzutów w tym zakresie, nie przedłożyła tego rodzaju pełnomocnictw pisemnych, ani też nie wykazała, aby zostały one udzielone ustnie.

Nie ma także wystarczających podstaw do uznania, że doszło do potwierdzenia wspomnianej czynności w trybie przepisu art. 103 kc.

Niezależnie od tego Sąd Okręgowy zbyt powierzchownie odniósł się do materialnej treści omawianej „ugody” z 1974 r.

Nie do przyjęcia byłaby koncepcja, aby zamiarem jej stron było zawarcie tego rodzaju „słabej”, w sensie łatwości jej rozwiązania, umowy, jak jedynie użyczenie pozwanej gruntu pod zabudowę (art. 710 kc).

Kłóciłoby to się z jej celem, jakim było umożliwienie wybudowania wielorodzinnego budynku mieszkalnego, co zakładało trwałe obciążenie gruntu na rzecz pozwanej jako inwestora.

Przyjąć zatem należy, że zamiarem stron było ustanowienie na rzecz pozwanej ograniczonego prawa rzeczowego do gruntu, czy to w postaci użytkowania (art. 252 i nast. kc), czy też odpowiedniej służebności gruntowej (art. 285 kc).

Ustanowienie takiego prawa wymagałoby jednak złożenia stosownego oświadczenia woli przez właściciela w formie aktu notarialnego (art. 245 kc), a takiej samej formy wymagałoby ewentualne pełnomocnictwo współwłaścicieli udzielone do zawarcia tej czynności (por. art. 99 § 1 kc).

Poza sporem jest natomiast, że taka wymagana forma szczególna do dokonania omawianych czynności nie została zachowana.

Z przyczyn, o których była mowa wyżej, również zatem z tego względu pozwany nigdy nie miał statusu posiadacza spornego gruntu w dobrej wierze.

Zakres jego obowiązków wobec powódki jako współwłaścicielki wynikał zatem, co do całego okresu objętego powództwem, z przepisu art. 225 kc.

Nie doszło zatem co do tej kwestii naruszenia przez sąd I instancji wskazywanych w apelacji przepisów prawa materialnego, w szczególności art. 6 kc, art. 7 kc, art. 224 § 1 kc w zw. z art. 230 § 1 kc.

Nie naruszył także Sąd Okręgowy przepisów art. 224 § 1 kc i art. 225 kc w zw. z art. 230 kc przez uwzględnienie roszczenia o zasądzenie wynagrodzenia za korzystanie przez pozwaną z gruntu zamiast wchodzącego jedynie w grę, zdaniem skarżącego, a nie dochodzonego w sprawie roszczenia o zwrot korzyści, jakie pozwana uzyskała, oddając nieruchomość w posiadanie zależne osobom trzecim w formie umów najmu i dzierżawy.

Tego rodzaju zarzut pozostaje w wewnętrznej sprzeczności z zasadniczą linią obrony pozwanego w procesie i jego twierdzeniami faktycznymi, które stały się następnie podstawą ustaleń sądu I instancji i które nie są podważane w apelacji.

Sąd Okręgowy ustalił mianowicie, akceptując twierdzenia strony pozwanej, że przy budowie wielomieszkaniowego budynku na gruntach m.in. powódki doszło do przekroczenia przez pozwaną jako inwestora granicy sąsiedniej nieruchomości w okolicznościach, o jakich mowa w art. 151 kc.

W konsekwencji sąd ten przyjął, kierując się dominującym w orzecznictwie i nauce prawa kierunkiem wykładni (bazującej na koncepcji tzw. jedności funkcjonalno – właścicielskiej budynku), że pozwana pozostała właścicielem całego wybudowanego obiektu, także w tej części, która znajduje się na działce, stanowiącej współwłasność powódki.

Z kolei sąd I instancji ustalił także, że garaże są funkcjonalnie powiązane z poszczególnymi lokalami i stanowią, jako przynależności, ich części składowe.

Z wielu przyczyn tego rodzaju ustalenia mogą budzić poważne wątpliwości.

Niemniej, jak już powiedziano, zostały one poczynione zgodnie z twierdzeniami strony pozwanej i nie były przez nią w jakikolwiek sposób podważane w apelacji, w ramach podniesionych tam zarzutów o charakterze procesowym (nb. zostały także zakwestionowane w postępowaniu odwoławczym przez powódkę, która nie złożyła odpowiedzi na apelację).

W tej sytuacji nie mogą być one wzruszone z urzędu przez sąd odwoławczy, wbrew woli pozwanego jako jedynej strony skarżącej.

W judykaturze przesądzone bowiem zostało, że sąd drugiej instancji rozpoznający sprawę na skutek apelacji nie jest związany przedstawionymi w niej zarzutami dotyczącymi naruszenia prawa materialnego, wiążą go natomiast zarzuty dotyczące naruszenia prawa procesowego, a w granicach zaskarżenia bierze jedynie pod uwagę nieważność postępowania (por. uchwała składu siedmiu sędziów – zasada prawna z dnia 31 stycznia 2008 r. w sprawie III CZP 49//07, OSNC 6/2008, poz. 55).

Związanie sądu odwoławczego powyższymi ustaleniami skutkuje uznaniem postawionych zarzutów naruszenia prawa materialnego jako w sposób oczywisty bezzasadnych.

Jeżeli bowiem pozwana, jak twierdzi, jest właścicielem budynku wraz z przynależnościami i wynajmuje należące do niego lokale osobom trzecim, to w ogóle nie może być mowy o powstaniu po stronie powódki roszczenia o wydanie jej wynikających stąd korzyści w postaci czynszu, na podstawie art. 224 § 2 zd. 2 kc oraz art. 225 kc, a, w konsekwencji nie znajduje także zastosowania wykładnia wymienionych przepisów wynikająca z powoływanej przez apelującego uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 19 kwietnia 2017 r. w sprawie III CZP 84/16.

W ten sposób bowiem ani pozwana ani najemcy nie korzystają bez tytułu prawnego z własności powódki, a pozwana realizuje po prostu przysługujące jej z tytułu własności budynku uprawnienia do korzystania ze swojej rzeczy, w szczególności do pobierania z niej pożytków (art. 140 kc).

Przy przyjęciu tej koncepcji, forsowanej, jak już wspomniano, od początku procesu przez samą pozwaną, prawidłowe jest stanowisko sądu I instancji, zgodnie z którym korzystanie przez nią z mienia powódki polega wyłącznie na zajmowaniu należącego do niej niezabudowanego gruntu.

Roszczenia uzupełniające powódki, jako współwłaścicielki nieruchomości, z tego tytułu ograniczały się zatem do żądania wynagrodzenia za korzystanie z tego rodzaju gruntu (art. 224 § 2 zd. 1 kc i art. 225 kc w zw. z art. 230 kc.

Z kolei, w świetle od dawna ugruntowanej wykładni w/w przepisów wynagrodzenie to ustala się jako równowartość świadczeń, jakie mógłby uzyskać właściciel oddając rzecz do korzystania odpłatnie osobie trzeciej na podstawie odpowiedniego stosunku prawnego, głównie najmu lub dzierżawy (por.np.:uchwała składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 10 lipca 1984r w spr. III CZP 20/84, OSNCAP, z. 12 z 1984r, poz. 209, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2000r w spr. IV CKN 5/00, LEX nr 52680, A. Cisek, w: Kodeks cywilny, Komentarz pod ed. E. Gniewka, Wyd. C. H. Beck, W-wa 2004r, Tom I, str. 560 itp.).

Według takich też zasad należne powódce wynagrodzenie zostało wyliczone w opinii biegłej E. L., która nie była kwestionowana przez pozwanego w toku procesu i nie jest podważana w apelacji, a która stanowiła podstawę rozstrzygnięcia o roszczeniach powódki w zaskarżonym wyroku.

Ubocznie można dodać, że nie znajduje podstaw prawnych stanowisko apelującego, jakoby sąd odwoławczy w niniejszej sprawie związany był treścią rozstrzygnięcia w innej sprawie, jaka toczyła się między stronami co do tożsamych roszczeń, z tym, że za inne okresy, i która została zakończona wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 20 września 2021r. w sprawie o sygn. akt I ACa 923/20.

Nie mógł on mieć znaczenia prejudycjalnego w rozumieniu art. 365 kpc, bowiem nie przesądzał w swej sentencji żadnej spornej kwestii mogącej mieć znaczenie dla rozpoznawanego sporu (por. np. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 15 stycznia 2015 r. w sprawie IV CSK 181/14, LEX nr 1628952, z dnia 28 maja 2015r. w spr. III CSK 330/14, LEX nr 1745797 oraz z dnia 9 września 2015r. w spr. IV CSK 726/14, LEX nr 1827141, a także: Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz pod red. M. Manowskiej, Wyd. Wolters Kluwer, W-wa 2021, str. 1092 – 1093 i przywołane tam dalsze liczne przykłady z judykatury).

Z tych przyczyn na podstawie art. 385 kpc oraz powołanych wyżej przepisów prawa materialnego Sąd Apelacyjny orzekł jak w sentencji wyroku.

Bogdan Wysocki

Niniejsze pismo nie wymaga podpisu własnoręcznego na podstawie § 21 ust. 4 zarządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 19 czerwca 2019 r. w sprawie organizacji i zakresu działania sekretariatów sądowych oraz innych działów administracji sądowej jako właściwie zatwierdzone w sądowym systemie teleinformatycznym

Starszy sekretarz sądowy

Sylwia Stefańska