Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Powód S. R. domagał się uchylenia Uchwał Nr (...); (...); (...) ; (...) ; (...) i (...) Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy (...), z dnia 25 lutego 2022 r. oraz zasądzenia od pozwanej na swoją rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Uzasadniając roszczenie wskazał, iż w dniu 17 lutego 2022 r. Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w S. zawiadomił, że w dniu 25 lutego 2022 r. w godz. 15.30 - 17.00 odbędzie się zebranie ogółu właścicieli lokali, podczas którego zaplanowano podjęcie szeregu uchwał. Z uwagi na sytuację pandemiczną w kraju głosowanie nad uchwałami miało odbyć się w trybie indywidualnego głosowania za pomocą kart. Wcześniej tj. w dniach 03 lutego 2022 r. oraz 10 lutego 2022 r. odbyły się także dwa spotkania właścicieli lokali, na których poruszany był temat obciążenia nieruchomości wspólnej służebnością.

W dniu 28 marca 2022 r. powód otrzymał od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w S. zawiadomienie o podjętych uchwałach nr (...),(...) oraz(...) z dnia 25 lutego 2022 r.

Uchwała nr (...) z dnia 25 lutego 2022 r. dotyczyła wyrażenia zgody na ustanowienie odpłatnej służebności przez Wspólnotę Mieszkaniową R. (...) w S. na nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr (...), położoną w S. posiadającą księgę wieczystą nr (...). W pkt 2 uchwały ustalono, że udzielono łącznego pełnomocnictwa Panu A. S. i A. M. do zawarcia ze spółką (...) sp. z o. o. sp. k. umowy ustanowienia służebności. Za uchwałą głosowało 44,66 udziału, przeciw 6,16 udziału, wstrzymało się od głosowania 1,5 udziału.

Zdaniem powoda podjęta uchwała nie jest zgodna z przepisami prawa, co potwierdzają cytowane przez niego orzeczenia Sądu Najwyższego. W uchwale z dnia 5 lutego 2010 roku sygn. akt III CZP 127/09 Sąd Najwyższy potwierdził bowiem, iż na podstawie art. 21 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r., o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, ze zm.) wspólnota mieszkaniowa nie może udzielić zarządowi pełnomocnictwa do złożenia oświadczenia o ustanowieniu służebności drogowej, zaś w postanowieniu z dnia 7 października 2011 roku sygn. akt II CSK 23/11 uznał, że złożenie oświadczenia o ustanowieniu służebności drogi koniecznej na nieruchomości wspólnej należy niewątpliwe do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Czynność ta, prowadząca do obciążenia nieruchomości wspólnej służebnością, nie została wymieniona w katalogu zawartym w art. 21 ust. 3 u.w.l. Oznacza to, że na podstawie tego przepisu wspólnota mieszkaniowa nie może udzielić zarządowi pełnomocnictwa do złożenia oświadczenia o ustanowieniu służebności drogowej. O ile zatem czynność polegająca na dokonaniu obciążenia nieruchomości wspólnej ma być podjęta i skutecznie przeprowadzona, to — po wykluczeniu trybu określonego w art. 21 ust. 3 u.w.l. w zw. z art. 22 ust. 2 u.w.l. - pozostaje dokonanie jej zgodnie z art. 199 k.c. Wobec powyższego dla ważności umowy ustanowienia służebności wymagane jest złożenie oświadczenia woli lub udzielenia pełnomocnictwa przez wszystkich właścicieli lokali i to jeszcze w formie aktu notarialnego.

Z kolei chwała nr (...) dotyczyła ustalenia maksymalnego wynagrodzenia przewodniczącego zarządu Wspólnoty, które równe ma być najniższemu wynagrodzeniu obowiązującemu w danym roku kalendarzowym. W pkt 2 uchwalono, że o ostatecznej kwocie wynagrodzenia decyduje zarząd na wniosek Przewodniczącego. Powód wskazał, iż zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 1 uwl czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej. Konsekwencją tego jest konieczność określenia tego wynagrodzenia uchwałą, wyraźnie wskazującą, że wspólnota ustala to wynagrodzenie i kwotę.

Podjęcie zaskarżonej uchwały wskazuje jedynie na maksymalną kwotę wynagrodzenia przewodniczącego. Uchwała nie wskazuje na wysokość miesięcznego wynagrodzenia, a decyzja ostateczna w zakresie kwoty wynagrodzenia ma zostać ustalona przez zarząd. W związku z powyższym właściciele lokali w rzeczywistości nie mają wpływu na wysokość wynagrodzenia wypłacanego Przewodniczącemu. Podjęta uchwała stanowi próbę obejścia przepisów prawa i w konsekwencji ceduje ustalenie kwoty wynagrodzenia Przewodniczącego na pozostałych członków zarządu, w sytuacji gdy z przepisów ustawy prawa własności lokali to na właścicielach lokali ciąży obowiązek ustalenia wysokości wynagrodzenia w drodze uchwały.

Kolejna uchwała nr 3/2022 dotyczy przyjęcia sprawozdania z zarządu Wspólnotą za rok 2021 oraz udzielenia absolutorium zarządowi Wspólnoty Mieszkaniowej. Uchwała nr 4/2022 dotyczy przyjęcia rocznego sprawozdania finansowego Zarządu Wspólnoty mieszkaniowej sporządzone na dzień 31.12.2021 r., zaś uchwała nr 5/2022 ściśle łączy się ze sprawozdaniem finansowym i określa rozdysponowanie zysków oraz strat Wspólnoty.

Uchwały te zostały podjęte na podstawie sprawozdań z zarządu, które w ocenie powoda nie są rzetelne i zgodne z prawdą. Powód podnosił, że od października do końca roku 2021 r. nie dokonywano odczytu liczników wodomierzy, stąd też informacje dotyczące straty na zimnej wodzie nie są miarodajne. Niewiadome na jakiej podstawie dokonano takich wyliczeń. Wątpliwości budziła również kwota środków zgromadzona na koncie funduszu remontowego w wysokości 60 843,92 zł. Według wiedzy powoda, Wspólnota zaciągnęła kredyt w wysokości 200 000 zł na poczet wykonania prac związanych z elewacją budynku. Kosztorys tych prac opiewał na kwotę 170 000 zł, a prace wykonane są na poziomie 50%, zaś wynagrodzenie wykonawcy, według wiedzy powoda, zostało wpłacone niemal w całości. O braku wykonania prac przez wykonawcę w terminie świadczy zawarty aneks do umowy nr (...) z dnia 17 listopada 2021 r., w którym przedłużono termin wykonania prac do 30 czerwca 2022 r.

O tym, że sprawozdanie finansowe nie jest rzetelne świadczą trzy różne dokumenty rozliczeń konta powoda za ten sam okres. Na dwóch widnieją zadłużenia, zaś na jednym nadpłata.

Co do uchwały nr 6/2022 dotyczącej zatwierdzenia rocznego planu finansowego zarządu nieruchomością wspólną na rok 2022, takie sprawozdanie nie było w ogólne właścicielom lokali udostępnione. Właściciele w żaden sposób nie mogli zapoznać się z treścią sprawozdania, stąd też głosowania w tym zakresie nie można uznać za ważne.

Powód wskazał też, że na liście właścicieli lokali, która została dołączona do przesłanych uchwał, w pozycji nr 37 i 40 zostali wskazani właściciele lokali, którzy na dzień głosowania nie żyli. W związku z powyższym jego zdaniem istnieje duże prawdopodobieństwo, że osoby uprawnione do głosowania nie zostały należycie poinformowane o zebraniu właścicieli, stąd też nie mogły oddać swego głosu.

Pozwana wspólnota domagała się oddalenia powództwa oraz zasądzenia na jej rzecz kosztów procesu.

W odpowiedzi na pozew wskazała, iż wszystkie dokumenty tj. sprawozdanie z zarządu wspólnotą za rok 2021, sprawozdanie finansowe zarządu za rok 2021 oraz planu gospodarczy na rok 2022 były wyłożone w biurze wspólnoty przed zebraniem właścicieli w terminie określonym ustawą, zgodnie z treścią zawiadomienia o planie i formie zebrania właścicieli oraz trybie głosowania ze względu na panujące obostrzenia pandemiczne. Ponadto w/w dokumenty były wyłożone do wglądu przez godzinę przed zebraniem (14.30-15.30) w dniu zebrania w postaci głosowania w godz. 15.30-17.00, a także były udostępniane głosującym przed oddaniem głosów, jeśli chcieli się z nimi zapoznać. Niektórzy z głosujących wdawali się w dyskusje z zarządem nt. wyłożonych dokumentów, m.in. także powód.

Pismem z dnia 23.03.2022r. (wyjętym ze skrzynki na listy przez Powoda w dniu 28.03.2022r. - zwyczajowy sposób korespondencji z właścicielami) został on zawiadomiony o podjęciu uchwał otrzymując z załączeniu do pisma kserokopię protokołu z uchwałami podjętymi z dniu 25.02.2022r., które znajdują się wśród załączników do pozwu, zatem dowodzą, że powód dotrzymał 6-tygodniowego terminu na zaskarżenie uchwał. Ponadto Protokół wraz z uchwałami został bez zbędnej zwłoki zamieszczony w gablocie ogłoszeniowej do publicznej wiadomości przez 6 tygodni od dnia wywieszenia.

W okresie od października do końca grudnia 2021r. nie dokonano odczytu wodomierzy, gdyż do końca października i w indywidualnych przypadkach nawet w listopadzie trwała kompleksowa wymiana wodomierzy w lokalach, zatem miesiące listopad i grudzień 2021r. potraktowano zaliczkowo na podstawie średniego zużycia wody w danym lokalu. Kwota 7313,23zł jest różnicą sumy naliczonych w powyższy sposób należności od właścicieli i sumy faktur wystawionych przez Przedsiębiorstwo (...) w S., co w większym czy mniejszym przybliżeniu i tak muszą pokryć właściciele lokali w sposób proporcjonalny do udziału w części wspólnej, zgodnie z art. 12.2 Ustawy o własności lokali. Nadto uchwała o pokryciu deficytu kwotowego z dopłat właścicieli w kwocie 97zł od lokalu także została przyjęta większością głosów. Na dzień złożenia odpowiedzi na pozew większość właścicieli uregulowało tą kwotę. Pozwana wskazała, że zebranie w formie głosowania nad uchwałami odbywało się w tzw. świetlicy o pow. 140mkw. dla zwiększenia możliwości zachowania wymaganego dystansu, stworzono kilku stanowisk do głosowania w celu rozładowania ewentualnych kolejek (podnoszących ryzyko zakażenia się), zapewnienia przestrzeni na przeglądanie dokumentów, czy udzielania dodatkowych wyjaśnień. Powód był obecny podczas całego głosowania, często zakłócał udzielanie instrukcji, w jaki sposób wypełniać karty do głosowania, a niejednokrotnie zakłócał przestrzeń osobom głosującym podchodząc do nich i wprost dyktując im odpowiedzi wg swojej narracji.

Pozwana wyjaśniła, że w dniu 3.02.2022r., w kontekście przyszłego głosowania nad służebnością gruntową, na żądanie właścicieli (nie zarządu) miało się odbyć spotkanie grupowe (w warunkach obostrzeń pandemicznych) z projektantem instalacji, które miały przebiegać przez teren wspólnoty będący w użytkowaniu wspólnoty. Projektant nie dojechał, więc przełożono spotkanie z nim na 10.02.2022r. na którym projektant przedstawił zebranym plan sieci wodociągowej i kanalizacyjnej mającej przebiegać głównie terenem zielonym w obrębie posesji wspólnoty.

Odnośnie uchwały dotyczącej wyrażenia zgody na ustanowienie odpłatnej służebności gruntowej została ona podjęta większością głosów. Na karcie do głosowania nad w/w uchwałą w pkt. 2 automatycznie wskazany był Przewodniczący Zarządu- A. S. (ze względu na pełnioną - odpłatnie - funkcję w zarządzie jako najlepiej zorientowany), a drugiego członka zarządu do reprezentacji przed notariuszem w wyniku głosowania wybrano Panią A. M.. Zgodnie z art. 22 ust. 2 ustawy uchwała o wyrażeniu zgody na dokonanie czynności nie musi mieć specjalnej formy, natomiast uchwała o udzieleniu pełnomocnictwa powinna mieć formę przewidzianą dla czynności, do której pełnomocnictwo ma być udzielone. Nie zachowanie tej formy nie stanowi jednak powodu do uchylenia takiej uchwały, a tylko niemożność skorzystania z tak udzielonego pełnomocnictwa. Odnośnie wskazywanych przez powoda orzeczeń Sądu Najwyższego uzasadniających kwestionowanie skarżonych uchwał pozwana wskazała na poddanie krytycznej ocenie doktryny i orzecznictwa sądów powszechnych wskazanych orzeczeń. Nie ulega wątpliwości, że sprawa o ustanowienie służebności na nieruchomości wspólnej, której współwłaściciele tworzą Wspólnotę Mieszkaniową jest związana z zarządzaniem nieruchomością wspólną. Jak wskazał Sąd Najwyższy w uzasadnieniu postanowienia z dnia 4 lutego 2011 roku (III CSK 110/10) odwołując się do treści art. 22 ust. 3 i 4 ustawy o własności lokali, pomimo, że nie wymienia on expressis verbis czynności polegającej na obciążeniu nieruchomości wspólnej służebnością, to należy takie obciążenie nieruchomości traktować równoznacznie z czynnościami wymienionymi w art. 22 ustawy o własności lokali, bowiem powstaje również ograniczone prawo rzeczowe. Jest to zatem czynność mieszcząca się w granicach zarządu nieruchomością wspólną, z tym, że przekracza ona zakres zwykłego zarządu. Ostatecznie Sąd Najwyższy wskazał, że Wspólnota Mieszkaniowa ma legitymację w sprawie o ustanowienie służebności na nieruchomości wspólnej z tym zastrzeżeniem, że zarząd może podejmować czynności w tej sprawie wyłącznie na podstawie uchwały właścicieli lokali, o której mowa w art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Sąd Najwyższy uznał zatem, że uczestnikiem postępowania sądowego o ustanowienie służebności na nieruchomości wspólnej może być Wspólnota Mieszkaniowa reprezentowana przez Zarząd na podstawie uchwały ogółu właścicieli lokali wyrażającej zgodę na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu.

Pozwana wskazywała, że przewidziane w art. 22 ust. 3 u.w.l. ustawowe wyliczenie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu jest tylko przykładowe, wobec czego wynikający z art. 22 ust. 2 u.w.l. obowiązek udzielenia zarządowi pełnomocnictwa należy odnieść do wszelkich czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, które wymagają złożenia przez zarząd oświadczenia woli.

Z punktu widzenia racjonalności ustawodawcy trudno byłoby uzasadnić, dlaczego w przypadku niektórych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, zarząd mógłby występować w danej sprawie jako pełnomocnik, a w innej (nieraz bardzo podobnej) byłoby to niemożliwe. Przykładowo, na gruncie takiej interpretacji zarząd mógłby podejmować czynności w sprawie o nabycie nieruchomości przyległej (art. 32a u.w.l, który również przewiduje udzielenie zarządowi przez wspólnotę pełnomocnictwa do dokonania czynności prawnych zmierzających do takiego nabycia), natomiast nie mógłby ich podejmować w sprawie o nabycie innej nieruchomości (art. 22 ust. 3 pkt 6a u.w.l). Mógłby on podejmować czynności prowadzące do zmiany wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej wynikające z powstania nowej nieruchomości lokalowej w rezultacie dokonanej nadbudowy lub przebudowy (art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l), ale nie mógłby ich podejmować, jeżeli konieczność zmiany wysokości udziałów wynikała by z podjętej przez wspólnotę decyzji o zmianie przeznaczenia części nieruchomości wspólnej - np. adaptacji strychu w celu powiększenia powierzchni jednego z wyodrębnionych lokali (art. 22 ust. 3 pkt 4 u.w.l). Dalej wskazała, że przedstawiciele doktryny słusznie podnoszą, że nieracjonalne byłoby rozwiązanie ustawowe, w którym z jednej strony ustawodawca nakazuje udzielać pełnomocnictwa do każdej czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu (art. 22 ust. 2 u.w.L), a z drugiej strony jego skuteczność wobec wszystkich właścicieli lokali uzależniona byłaby od istnienia dodatkowego przepisu (takiego jak art, 21 ust. 3 u.w.l., który jednak de lege lata odnosi się jedynie do wąsko określonej grupy sytuacji). Pogląd Sądu Najwyższego oznaczałby, że w przypadkach niewymienionych w art. 21 ust. 3 u.w.l. - a więc w zdecydowanej większości sytuacji — pełnomocnictwu temu odmawiałoby się de facto skuteczności prawnej. Na jego podstawie pełnomocnik (zarząd) nie mógłby bowiem skutecznie działać w imieniu swoich mocodawców (właścicieli lokali) pomimo skutecznego powzięcia uchwały, gdyż rodzaj czynności prawnej, jakiej miałby dokonać (np. złożyć oświadczenie woli o ustanowieniu służebności), powodowałby, że jego oświadczenie nie odnosiłoby skutku wobec wszystkich właścicieli lokali, co przeczy istocie takiego oświadczenia, niepodzielnie wpływającego na prawo współwłasności wszystkich właścicieli lokali.

Odnośnie samej karty do głosowania, to zdaniem pozwanej Powód przeoczył treść pkt. 2, w którym wyraźnie jest zapisane „automatyczne” wejście Pana A. S. w skład pełnomocników wspólnoty ze względów opisanych wcześniej, co zresztą było pomysłem członków zarządu w kwestii wyboru pełnomocników do ustanowienia służebności.

Co do Uchwały Nr 2 pozwana podniosła, że uzasadnienie dla treści uchwały zostało opisane w zawiadomieniu o zebraniu właścicieli w formie głosowania nad uchwałami oraz w treści uchwały tj. chodziło o stworzenie elastyczności w negocjacjach dotyczących wynagrodzenia osoby pełniącej funkcję Przewodniczącego Zarządu. Podkreślała, że to wspólnota ustala wynagrodzenie, to właściciele określają podstawy jej określenia tak, jak np. określają kwotę maksymalnych zobowiązań, które zarząd może zaciągać jako pełnomocnik wspólnoty. Powód w sposób dowolny zinterpretował zamysł Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 23 listopada 2012r. sygn. akt I ACa 1069/12, gdyż zapisy ustawy o własności nie precyzują tej kwestii, nie narzucają „konkretnej kwoty”, a sąd nie może zawężać zamysłu ustawodawcy. Poza tym przyjęta w głosowaniu większością udziałów maksymalna kwota wynagrodzenia może być (nie „ma być” jak twierdzi Powód) równa najniższemu wynagrodzeniu obowiązującemu w danym roku kalendarzowym, czyli należy rozumieć, że np. w roku 2022r. jest to kwota 3010 zł brutto. Zdaniem pozwanej nie ma takiego prawa, które narzuca prywatnym podmiotom (w tym przypadku wspólnocie-właścicielom) ile pieniędzy mają płacić właściciele pracownikowi, a tym bardziej zleceniobiorcy - Przewodniczącemu Zarządu. Także tutaj zarząd jest organem wykonawczym dla wspólnoty i wykonuje postanowienia uchwał na zasadzie pełnomocnictwa, co potwierdza pkt. 3 tejże uchwały. Zarząd działał w obronie interesu wspólnoty (innych właścicieli) i nie przekroczył swoich kompetencji, zwłaszcza, że pełni swoją funkcję nieodpłatnie. Zatem to właściciele zgodnie z Art, 22.3.1 zatwierdzili wysokość wynagrodzenia i upoważnili zarząd do negocjowania „konkretnej wysokości”, gdy zajdzie taka potrzeba w czasach ciągłych podwyżek cen i kosztów pracowniczych w kraju.

Co do uchwał Nr 3-6 pozwana podniosła, że kolejne uchwały zatwierdzone większością udziałów dotyczą corocznych sprawozdań i udzielenia absolutorium członkom zarządu. Powód nie jest ani biegłym ani specjalistą w żadnej z tych dziedzin, a więc ma wątpliwe kompetencje, by postulować, że zatwierdzone dokumenty „nie są rzetelne i zgodne z prawdą”. Na etapie wywieszonego ogłoszenia o zebraniu właścicieli w formie głosowania nad uchwałami nie złożył swoich zarzutów na piśmie tak, aby zarząd mógł mu wytłumaczyć, co i skąd się wzięło. Powód przyjął coroczną taktykę publicznego oczerniania zarządu i bezpodstawnego rzucania pomówień oraz ubliżania członkom zarządu. Nie potrafi w sposób logiczny przedstawić racji również w kwestii swoich własnych rozliczeń ze wspólnotą, których po tylu latach nadal nie rozumie. Kwestie odnośnie odczytów wodomierzy, sposobu wyliczenia zużycia i powstałych strat wspólnoty na wodzie wyjaśniono powyżej.

W nawiązaniu do wydatków remontowych, fundusz remontowy naliczany jest przez cały rok w wysokości ok. 6OOO zł miesięcznie, co w skali roku 2021 dało ok.72000zł wpływów. Z funduszu remontowego za rok 2020 przeniesiono na rok 2021 kwotę ok.19 500 zł i w roku 2021 zaciągnięto kredyt na inwestycje w kwocie 200 000 zł. Łącznie środki na funduszu remontowym do dyspozycji w roku 2021 wyniosły ok. 291500 zł, zatem zadatki w kwocie ok. l60 000 zł plus wydatki na inne remonty (m.in. wymiana wodomierzy, roboty naprawcze w kotłowni, wykonanie barier schodowych, czy suszarek) w czasie roku w rozrachunku zakończyły się saldem 60 843,92 zł na dzień 31.12.2021r.

Co dokumentów do Uchwały Nr 6, to coroczny plan gospodarczy wspólnoty na rok 2022 został sporządzony w tym samym czasie, co pozostałe dokumenty i był dostępny do wglądu na etapie wywieszonego ogłoszenia, a także na sali do głosowania, a więc właściciele mogli się zapoznać z jego treścią. Nadto Powód na żadnym etapie nie wnioskował o udostępnienie rzekomo brakujących dokumentów.

Co do listy obecności, na której w poz. 37 i 40 zostali wskazani nieżyjący właściciele, to pozwana wskazała, iż oczywistym jest, że figurowali na niej, gdyż na dzień sporządzania listy nie były znane wspólnocie personalia spadkobierców, które można byłoby wpisać na listę w miejsce zmarłych osób. Jednocześnie podniosła, że wielu właścicieli lokali przebywa przez dłuższy czas lub trwałe poza granicami kraju i ich też nie można było prawidłowo zawiadomić z powodu braku danych teleadresowych czy numerów telefonów. Wyniki glosowania jednakże odzwierciedlają bezwzględną większość udziałów, tym samym stały się miarodajne i ważne.

Odnośnie dokumentów i rozliczeń powoda, pozwana wskazała, że bez rozróżniania dokumentów finansowych wysnuł lakoniczne twierdzenia, że trzy dokumenty księgowe, jakie otrzymał, to dokumenty o jednakowym zakresie merytorycznym, mimo że tak nie jest. Same nagłówki dokumentów świadczą o innym przeznaczeniu i innym sposobie w jaki należy je czytać. Lista płatności nierozliczonych przedstawia spis rachunków wystawionych przez wspólnotę do zapłaty, ale nieopłaconych w danym roku, czyli Powód za rok 2021 jest winny wspólnocie 515,07zł. Z kolei lista płatności rozliczonych przedstawia spis rachunków wystawionych przez wspólnotę do zapłaty i opłaconych w danym roku, czyli Powód w roku 2021 wpłacił 4744,68 zł i nadpłacił kwotę dopisaną długopisem przez Powoda — 428,32zł, wobec kosztów w kwocie 4316,36zł.

Lista księgowań na kontach syntetycznych przedstawia zestawienie dokumentów do zapłaty wystawionych przez wspólnotę i listę wpłat Powoda, które potwierdzają się w liście płatności rozliczonych po stronie wpłat Powoda w kwocie 4744,68zł.

Każdy z tych dokumentów nie może mieć jednakowych kwot, których „domaga się” powód, a główną uwagę należy zwrócić na potwierdzenie salda nr PS/ (...) wykazujące kwotę 803,50zł w kolumnie kwoty do rozliczenia. W załączonym przez Pozwaną Potwierdzeniu salda Nr PS/ (...) widnieje kwota 1231,82zł za rok 2020 do zapłaty przez Powoda na rzecz wspólnoty. Uwzględniając w/w nadpłatę w roku 2021 w kwocie 428,32zł, otrzymuje się dokładnie kwotę 803,50zł widniejącą na potwierdzeniu salda Nr PS/ (...).

Widoczne jest to też na liście księgowań na kontach syntetycznych załączonej przez Pozwaną z dopiskiem B.O. (bilans otwarcia roku) w kwocie 1231,82zł, który bierze się właśnie z potwierdzenia salda Nr PS/ (...) i który powinien być uwzględniony przez powoda podczas płatności w roku 2021, czyli powinien on zapłacić 803,50zł więcej w roku 2021, aby saldo księgowe na jego lokalu wynosiło 0,00zł na dzień 31.12.2021r.

Końcowo pozwana podniosła, że powód z niewiadomych powodów wpisał się na listę obecności właścicieli na głosowaniu w dniu 25.02.2022r., otrzymał kartę do głosowania, ale nie wrzucił jej do urny z głosami, tylko zabrał do domu.

Sąd ustalił i zważył co następuje:

Powód S. R. jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej przy ulicy (...). W dniu 25 lutego 2022r odbyło się zebranie członków wspólnoty poprzez indywidualny udział właścicieli lokali, o którym ogłoszenie nastąpiło w gablotach w holu budynku oraz poprzez wrzucenie do każdej ze skrzynek pocztowych lokali ogłoszenia o zebraniu. Z uwagi na okres pandemii powiadomiono uprawnionych , że zebranie odbędzie się w formie indywidualnego głosowania nad uchwałami z zachowaniem środków ostrożności w postaci maseczek. Udział w głosowaniu wzięli członkowie wspólnoty podpisani na liście właścicieli lokali (K. 19-20). Z członków wspólnoty A. K. wziął kartę do głosowania lecz jej nie złożył, powód też wpisał się na listę obecności lecz nie głosował. Przedmiotem głosowania były takie kwestie jak wyrażenie zgody na odpłatne ustanowienie służebności związanej z przeprowadzeniem sieci wodno -kanalizacyjnej przez działkę wspólnoty, określenie maksymalnego wynagrodzenia miesięcznego Przewodniczącego zarządu, podjęcie uchwały o udzieleniu absolutorium zarządowi w związku ze sprawozdaniem z zarządu wspólnotą za 2021r, podjęcie uchwały o zatwierdzeniu rocznego sprawozdania finansowego z zarządu wspólnotą za rok 2021, podjęcie uchwały w sprawie sposobu rozliczenia różnicy pomiędzy zaliczkami i pożytkami, a kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej i lokali za rok 2021 i podjęcie uchwały w sprawie przyjęcia rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną na rok 2022.

Sprawozdania z zarządu wspólnota za rok 2021, roczne sprawozdane finansowe za rok 2021 i roczny plan gospodarczy zarządu nieruchomością wspólną na rok 2022 były wyłożone w biurze wspólnoty na tydzień przed planowanym zebraniem. Sąd nie dał wiary przy tym twierdzeniom powoda, że roczny plan gospodarczy nie został wyłożony do wglądu członków wspólnoty jak to wskazywano w pozwie. Powód potwierdził ponadto, że pozostałe dokumenty finansowe były dostępne i wyłożone do wglądu. Co do twierdzenia o niewyłożeniu (niedostępności rocznego planu gospodarczego na rok 2022) to powoda obciążał dowód w tym zakresie, zgodnie z rozkładem ciężaru dowodu określonym w art. 6 kc. Nie zawnioskował on i nie przedstawił sądowi żadnego dowodu, który by czynił wiarygodnymi jego twierdzenia w tym zakresie. Z dokumentów zaś przedłożonych przez pozwaną (protokołu z zebrania k.16, planu gospodarczego k.48) wynika, że taki plan był sporządzony i przedłożony. Nadto logicznie wnioskując należało by zadać sobie pytanie dlaczego niby taki plan miałby być ukrywanym jeżeli go sporządzono, a podstawą rozliczeń i prowadzonej gospodarki w kolejnym roku ma być właśnie ten plan. W ocenie sądu nielogicznym byłoby założenie, że taki plan nie został sporządzony lub go ukrywano z niewiadomych przyczyn, zwłaszcza w sytuacji gdy miało się nad nim odbywać głosowanie i w każdej chwili głosujący mogli poprosić o jego zaprezentowanie.

Nie były przez powoda kwestionowane zaskarżone uchwały, w kontekście wyników głosowania (że uzyskały wymaganą większość, skutkującą podjęciem tych uchwał), stąd też to zagadnienie nie wymaga omawiania, za wyjątkiem zarzutu dotyczącego umieszczenia na listach osób, które na dzień głosowania nie żyły.

W tym zakresie zdaniem sądu podzielić należy argumentację pozwanej, że w sytuacji gdy nieznani są następcy prawni to umieszczenie na liście dotychczasowych właścicieli było prawidłowe. Lista właścicieli stanowi bowiem wykaz odzwierciedlający krąg osób uprawnionych do głosowania, w oparciu o który ustala się także wielkość udziałów i wyniki głosowania.

Przechodząc do podnoszonych przez powoda zarzutów dotyczących wadliwości podjętych uchwał wskazać należy, że sąd okręgowy nie podziela poglądów zaprezentowanych w orzeczeniach Sądu Najwyższego z dnia 5 lutego 2010r. sygn. akt III CZP 127/09 i 7 października 2011r. sygn. akt II CSK 23/11, a dotyczących niemożności udzielenia zarządowi pełnomocnictwa do ustanowienia służebności oraz obciążenia nieruchomości wedle reguł określonych treścią art. 199kc , z wyłączeniem regulacji ustawy o własności lokali. Poglądy te słusznie został poddane krytyce tak w orzecznictwie sądów powszechnych jak i doktrynie. Główną podstawą takiego stanowiska sądu meriti jest językowa wykładnia przepisu, która nie pozostawia wątpliwości, że wyliczenie zawarte w art. 22 u.w.l. jest tzw. wyliczeniem przykładowym na co wskazuje wyraźnie treść przepisu „w szczególności”. Zaznaczyć przy tym należy, że od dawna ugruntowany jest w doktrynie pogląd, że jeżeli wykładnia językowa pozwala na sformułowanie jednoznacznych tez, stosowanie kolejnych wykładni jest zbyteczne.

Jak wskazuje autor komentarza ( red. K. Osajdy) do art. 22 u.w.l „należy poprzeć stanowisko przeciwne (do prezentowanego w cyt. wyżej orzeczeniach), zgodnie z którym przepisy art. 21 ust. 3 w zw. z art. 22 ust. 2 u.w.l. nie określają zamkniętej grupy czynności przekraczających zwykły zarząd, na dokonanie których właściciele lokali mogą udzielić zarządowi wspólnoty pełnomocnictwa. Przewidziane w art. 22 ust. 3 uwl ustawowe wyliczenie takich czynności jest tylko przykładowe. Wynikający z art. 22 ust. 2 uwl obowiązek udzielenia zarządowi pełnomocnictwa należy wobec tego odnieść do wszelkich czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, które wymagają złożenia przez zarząd oświadczenia woli. Z punktu widzenia racjonalności ustawodawcy trudno byłoby uzasadnić, dlaczego w przypadku niektórych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, zarząd może występować w danej sprawie jako pełnomocnik, a w innej (nieraz bardzo podobnej) jest to niemożliwe. Przykładowo, na gruncie takiej interpretacji zarząd mógłby podejmować czynności prowadzące do zmiany wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej wynikające z powstania nowej nieruchomości lokalowej w rezultacie dokonanej nadbudowy lub przebudowy (art. 22 ust. 3 pkt 5 uwl), ale nie mógłby ich podejmować, jeżeli konieczność zmiany wysokości udziałów wynika z podjętej przez wspólnotę decyzji o zmianie przeznaczenia części nieruchomości wspólnej – np. adaptacji strychu w celu powiększenia powierzchni jednego z wyodrębnionych lokali (art. 22 ust. 3 pkt 4 uwl). Zupełnie niezrozumiałe byłoby rozstrzygnięcie ustawodawcy, zakładające, że na podstawie uchwały z art. 22 ust. 2 uwl zarząd wspólnoty mógłby dokonać zbycia części nieruchomości wspólnej (art. 22 ust. 3 pkt 6 uwl), natomiast nie mógłby już dokonać obciążenia takiej nieruchomości służebnością (czynności o zasadniczo mniej doniosłych skutkach).” Analogiczne stanowisko prezentują D., Własność lokali, 2016, s. 236–239 oraz T., Zbycie części nieruchomości wspólnej zarządzanej według reguł ustawowych, s. 157–161. Autorzy powołują się na wykładnię historyczną art. 21 ust. 3 WłLokU, wskazując, że dodanie tego przepisu do tekstu ustawy bynajmniej nie miało w założeniu prowadzić do ograniczenia zakresu czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, których zarząd wspólnoty mieszkaniowej może dokonać na podstawie udzielonego mu pełnomocnictwa. Pierwszy z autorów zwraca uwagę na podobieństwo art. 21 ust. 3 WłLokU do wcześniejszej regulacji zawartej w art. 21 ust. 3–4 GospGruntU w brzmieniu sprzed 1.1.1995 r. W doktrynie stanowisko zakładające dopuszczalność działania przez zarząd na podstawie umocowania udzielonego w innych sprawach niż przewidziane w art. 21 ust. 3 WłLokU popierają B.-S., Zarząd majątkiem wspólnym, s. 191–192; Z. T., Zbycie części nieruchomości wspólnej zarządzanej według reguł ustawowych, s. 157–161; A. T., w: S., T., Własność lokali, art. 21 WłLokU, Nb 13. Zob. również M. G., Glosa do uchw. SN z 5.2.2010 r., III CZP 127/09, L., s. 693–696; K. L., Glosa do uchwały SN z 5.2.2010 r., III CZP 127/09, L., s. 223–232; K. P., J. P., Przegląd orzecznictwa – prawo prywatne, s. 88–90. Stanowisko takie jest również spotykane w orzecznictwie sądów powszechnych niższych instancji (zob. wyr. SO w Poznaniu z 23.5.2014 r., II Ca 1268/13, L.).

Sąd okręgowy rozpoznający sprawę niniejszą przychyla się do poglądów wyżej przedstawionych, a uznających dopuszczalność działania zarządu należycie umocowanego w zakresie ustanowienia służebności na nieruchomości wspólnoty. Treść uchwały nie budzi wątpliwości sądu tak co do przedmiotu jak i zakresu pełnomocnictwa w tym udzielenia tego pełnomocnictwa prezesowi zarządu A. S. jak i A. M.. Jak stanowi art. 21 ust 2. uwl „Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie.” co w powiązaniu z wymogiem określonym w art. 22 ust. 2. uwl stanowiącym iż „do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej” uzasadniało poddanie takiego umocowania pod głosowanie członków wspólnoty w sytuacji gdy czynność z pewnością przekraczała zwykły zarząd. Wobec przedstawionej argumentacji żądanie powoda dotyczące tej uchwały uznać należało za bezzasadne.

Co do zarzutów dotyczących uchwały określającej wynagrodzenie przewodniczącego zarządu wskazać należy, że uchwała ta wbrew twierdzeniom pozwanego określa wynagrodzenie – na poziomie najniższego wynagrodzenia obowiązującego w danym roku kalendarzowym. Tak określona kwota nie może być uznaną za wygórowaną, a powód nie przedstawił żadnych dowodów uzasadniających uznanie tak ustalonego wynagrodzenia za wygórowane. Przepisy nie ograniczają wspólnoty mieszkaniowej co do sposobu określenia tego wynagrodzenia, a zatem właściciele lokali mają dużą swobodę w tym zakresie. Pozostawienie zarządowi możliwości obniżenia wynagrodzenia przewodniczącego (§1 pkt.2 uchwały), z pewnością nie może być uznane za działanie na szkodę wspólnoty, a wręcz przeciwnie, to po stronie przewodniczącego mogą powstać roszczenia, z którymi skieruje się na drogę sądową o zapłatę należnego wynagrodzenia. Nawet w przypadku gdyby wspólnota mieszkaniowa nie określiła wynagrodzenia członka zarządu, to zgodnie z art. 28 ustawy o własności lokali, właściciel lokalu pełniący obowiązki członka zarządu może żądać od wspólnoty wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy. Należy też zauważyć, że w przepisach u.w.l. ustawodawca nie unormował kwestii wynagrodzenia członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej, który nie jest właścicielem lokalu. Brak szczegółowej regulacji w tym zakresie nie oznacza jednak, że członek zarządu, o którym mowa, pełni swoją funkcję nieodpłatnie. W takim przypadku ustala się wynagrodzenie członka zarządu wybranego spoza kręgu właścicieli lokali w zawartej przez niego ze wspólnotą mieszkaniową umowie. Zarówno przepisy u.w.l., czy też kc nie definiują natomiast pojęcia „wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy” członka zarządu. W świetle zapatrywań wyrażanych w tym zakresie w orzecznictwie, wskazać można, iż należy przez to rozumieć takie wynagrodzenie, które stanowi adekwatną zapłatę za pracę i usługi wykonane przez członka zarządu na rzecz wspólnoty, pozostające jednocześnie w bezpośrednim związku z realizacją przez członka zarządu obowiązków związanych z pełnioną funkcją. Zdaniem sądu, wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem korporacyjnym, który podejmuje decyzje w postaci uchwał, nie mając wymogu jednomyślności. Mogą się zatem zdarzyć sytuacje, gdy o podjęciu lub nie określonej decyzji zadecyduje większość właścicieli lokali. Uchwałę większości musi zatem zaakceptować mniejszość. Badanie, czy określona praca rzeczywiście była warta tyle, na ile została ustalona w uchwale i zaakceptowana przez większość właścicieli, leży zdaniem sądu poza jego kompetencjami w rozpoznaniu sprawy. W sprawie niniejszej mając na uwadze fakt, że uchwała określała maksymalną wysokość wynagrodzenia przewodniczącego zarządu, z opcją do jego obniżenia nie sposób uznać, że narusza ona reguły wynikające z ustawy o własności lokali. W tym zakresie powód reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika nie wykazał, że ustalone w uchwale wynagrodzenie narusza treść któregokolwiek z przepisów ustawy.

Kolejny z zarzutów powoda dotyczył uchwały dotyczącej zatwierdzenia rocznego sprawozdania finansowego i powiązanych z tym uchwał dotyczących rozliczenia różnicy pomiędzy zaliczkami i pożytkami, a kosztami utrzymania nieruchomości oraz rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną na rok 2022, to w ocenie sądu był on także niezasadny. Po raz kolejny wskazać należy, że powód reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika nie przedstawił i nawet nie zawnioskował przeprowadzenia dowodów, które dały by sądowi podstawę do zakwestionowania tych uchwał. Niezależnie jednak od tego, w związku z zarzutami dotyczącymi wadliwości sporządzonego sprawozdania finansowego sąd uznał, iż należy w tym zakresie dopuścić dowód z urzędu. Od dawna bowiem tak w orzecznictwie jak i w doktrynie prezentowany jest pogląd, że jeżeli dla rozstrzygnięcia sprawy niezbędne jest dopuszczenie dowodu z opinii biegłego to sąd powinien taki dowód dopuścić mimo nawet braku wniosku od strony reprezentowanej przez profesjonalnego pełnomocnika. Dowód z opinii biegłego sądowego ma charakter szczególny, gdyż zasadniczo nie służy ustalaniu okoliczności faktycznych, lecz ich ocenie przez pryzmat wiadomości specjalnych. Do dokonywania wszelkich ustaleń w procesie powołany jest sąd, a nie biegły (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 stycznia 2015 r., V CSK 254/14). Strony powinny wykazywać fakty, z których wywodzą skutki prawne, a zadaniem biegłego jest naświetlenie wyjaśnianych okoliczności z punktu widzenia wiadomości specjalnych przy uwzględnieniu zebranego w toku procesu i udostępnionego materiału dowodowego ( wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 lipca 1969 r., I CR 140/69).

Kierując się powyższymi regułami sąd dopuścił dowód z opinii biegłej M. D.-P. z zakresu finansów i rachunkowości na okoliczność ustalenia czy sprawozdanie finansowe sporządzone zostało zgodnie z obowiązującymi przepisami i czy nie zawiera błędów bądź sprzeczności.

Zaznaczyć przy tym należy, że zgodnie z dominującym stanowiskiem prezentowanym w orzecznictwie, sprawozdanie finansowe wspólnoty nie musi odpowiadać wymogom przewidzianym w przepisach ustawy o rachunkowości (por. wyroki: Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 3 lutego 2015 r., I ACa 700/14, Lex 1661151 i z dnia 28 czerwca 2018 r., I ACa 11/18, Legalis nr 1824236; Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 11 lipca 2017 r., VI ACa 681/16, Lex nr 2404619 i z dnia 4 maja 2018 r., VI ACa 1450/16, Lex nr 2566274, Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 9 mraca 2015 r., I ACa 1330/14, Lex nr 1675889 Sadu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 4 października 2018 r., I ACa 165/18, Lex nr 2668638; Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 30 stycznia 2013 r., I ACa 1171/12, Lex nr 1271923, Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 9 lutego 2018 r., V ACa 13/17, Legalis 18804937).

Sprawozdanie finansowe z działalności wspólnoty nie musi odpowiadać wymogom przewidzianym ustawą o rachunkowości, jest bowiem dokumentem o mniejszym stopniu sformalizowania. Skoro zgodnie z art. 29 ust. 1 u.w.l. zarząd wspólnoty mieszkaniowej ma obowiązek prowadzić tylko uproszczoną dokumentację finansową, to nie ma obowiązku sporządzania sprawozdań finansowych w rozumieniu ustawy o rachunkowości. Nadto, sprawozdanie stanowi część sprawozdania rocznego składanego przez zarząd. Winno ono odpowiadać wymogom określonym w uchwałach bądź umowie właścicieli lokali (o ile takie są) i zawierać co najmniej taki zakres danych, jaki zawiera prowadzona dla danej nieruchomości wspólnej pozaksięgowa ewidencja przychodów i kosztów oraz rozliczeń z innych tytułów nieruchomości wspólnej. Podkreśla się, że minimalny zakres rocznego sprawozdania finansowego, sporządzonego na podstawie pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną, winien zawierać informację o zaliczkach uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. W tym zakresie nie obowiązuje formalizm charakterystyczny dla tego rodzaju dokumentów opracowywanych przez większe podmioty gospodarcze.

Sporządzona przez w/w biegłą opinia zakwestionowała prawidłowość sporządzonego przez pozwaną sprawozdania finansowego, ze wskazaniem na występowanie tzw. kreatywnej księgowości, przy czym biegła wskazywała na sporządzenie sprawozdania wbrew przepisom Ustawy o rachunkowości i Ustawy o własności lokali.

Do tak sporządzonej opinii zastrzeżenia wniosła pozwana wnosząc o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego, a zważywszy na fakt, że jak to wyżej wskazano w orzecznictwie od dawna prezentowane są poglądy, że do sprawozdań finansowych wspólnot nie stosuje się ustawy o rachunkowości – sąd dopuścił dowód z kolejnej opinii innej biegłej sądowej.

Biegła sądowa A. W. wskazała, że wspólnoty nie są zobowiązane do stosowania ustawy o rachunkowości i nie stosuje się także do nich rozporządzenia ministra finansów w sprawie szczególnych zasad rachunkowości dla niektórych jednostek niebędących spółkami handlowymi, nieprowadzących działalności gospodarczej.

Biegła wskazała też, że wspólnota nie musi prowadzić ksiąg rachunkowych i może sporządzać skrócone sprawozdanie, a ustawa o rachunkowości dla mikrofirm zezwala na prowadzenie uproszczonej ewidencji. Finalnie wskazała, że skrócone sprawozdanie finansowe wraz z załącznikami spełnia wymogi ustawy o własności lokali.

Opinia biegłej A.M. W. została zakwestionowana przez pełnomocnika powoda i wysunięto w stosunku do niej szereg zarzutów zawartych w piśmie z dnia 20 kwietnia 2023r (k.250).

W celu jednoznacznego wyjaśnienia spornych zagadnień w ocenie sądu zasadnym było dopuszczenie dowodu z opinii kolejnego biegłego, w związku z czym sąd dopuścił dowód z opinii biegłej z zakresu finansów i rachunkowości (...). Biegła ta formułując wnioski końcowe wskazała, że sprawozdanie finansowe pozwanej wspólnoty sporządzone zostało zgodnie z obowiązującymi przepisami nie zawiera błędów ani sprzeczności. Generalny zaś wniosek wynikający z tej opinii wskazuje na zachowanie przez wspólnotę wszystkich wymogów stawianych sprawozdaniu finansowemu. Jest ono sporządzone w sposób rzetelny, spełnia zasadę ciągłości bilansowej, jest także kompletne i umożliwia członkom racjonalną ocenę stanu finansów oraz nie narusza zasad prawidłowego zarzadzania nieruchomością wspólną.

Dokonując oceny sporządzonych przez biegłe opinii sąd dał wiarę opiniom sporządzonym przez biegłe W. i K. uznając te opinie za profesjonalne i kompletne. Opinię biegłej D.-P. sąd uznał za całkowicie nieprzydatną dla rozstrzygnięcia sprawy. Już chociażby fakt, że jak wskazano wyżej od dawna utrwalony jest w orzecznictwie pogląd, o nie mającej zastosowania do wspólnot ustawie o rachunkowości czego biegła nie dostrzegła, świadczy o niekompetentnym wykonaniu przez nią obowiązku w zakresie sporządzonej opinii. Pozostałe zaś opinie w sposób jednoznaczny i kompletny przedstawiły zasady dotyczące sprawozdań finansowych jakie mają zastosowanie do wspólnot, a w szczególności biegła K. detalicznie omówiła wszystkie zagadnienia dotyczące prawidłowości sporządzonej dokumentacji finansowej wspólnoty. Wnioski wypływające z tych opinii (W. i K.) nie pozostawiają najmniejszych wątpliwości co do tego, że zarzuty powoda dotyczące wadliwości sporządzonego sprawozdania finansowego były całkowicie bezzasadne.

Sprawozdanie złożone przez zarząd pozwanej wspólnoty (w wykonaniu obowiązku z art. 30 ust. 1 pkt 2 u.w.l.) spełniało niezbędne minimalne wymogi. Dawało bowiem obraz sytuacji i kondycji finansowej pozwanej wspólnoty, ponieważ zawierało informacje o przychodach (ich kategoriach) i kosztach (ich rodzajach) oraz ujawniało wynik finansowych za ubiegły rok oraz rok objęty sprawozdaniem. Wskazywało na: sposób rozliczenia zaliczek na media według lokali i na utrzymanie części wspólnej i remontów, stan środków pieniężnych na koniec okresu, w tym stan rozrachunków z właścicielami i z dostawcami oraz dane o wyniku finansowym – w zakresie funduszu remontowego. Na podstawie analizy tego dokumentu głosujący za przyjęciem sprawozdania uzyskali (podany w przystępnej formie) obraz sytuacji materialnej wspólnoty, pozwalający na dokonanie jej oceny.

Finalnie w tym miejscu wskazać należy, że powód mimo iż był profesjonalnie reprezentowany nie skonkretyzował zarzutów co do pozostałych uchwał, poza zarzutem nierzetelności dokumentów oraz zarzutem dotyczącym uchwały o przyjęciu Rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną na rok 2022, ze wskazaniem, iż plan ten nie został wyłożony do wglądu. W kwestii tego ostatniego zarzutu sąd wypowiedział się we wcześniejszej części uzasadnienia.

Odnosząc się do pozostałych kwestionowanych uchwał, co do których zarzutów nie skonkretyzowano to także w tym zakresie strona powodowa nie przedstawiła i nie zawnioskowała dowodów, których przeprowadzenie pozwoliło by na wykazanie zasadności twierdzeń podważających zgodność z prawem czy szeroko pojętym interesem wspólnoty podjętych uchwał, czy też że naruszają one prawa członka wspólnoty (w tym przypadku powoda).

Po raz kolejny należy podkreślić, że powód był profesjonalnie reprezentowany, a mimo to nie został złożony żaden wniosek dowodowy (poza zażądaniem złożenia dokumentów), który potwierdził by trafność zarzutów powoda. Roszczenia powoda uznać należało zatem za nieudowodnione

Jak wskazał Sądu Najwyższy - Izba Kontroli Nadzwyczajnej i Spraw Publicznych w Postanowieniu z dnia 18 listopada 2021 r. sygn. akt I NSNc 245/21 „Nie jest rzeczą sądu dodatkowe precyzowanie wniosków za stronę, zarządzanie dochodzeń w celu uzupełnienia lub wyjaśnienia twierdzeń stron i wykrycia środków dowodowych pozwalających na ich udowodnienie. Sąd nie jest też zobowiązany do przeprowadzania z urzędu dowodów zmierzających do wyjaśnienia okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy (art. 232 kpc). Postępowanie cywilne rządzi się zasadą kontradyktoryjności. W postępowaniu tym obowiązek przedstawienia faktów spoczywa na stronach zgodnie z art. 3 kpc, a ciężar udowodnienia faktów mających istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy spoczywa na stronie, która z tych faktów wywodzi skutki prawne (art. 6 kc).

Mając powyższe na uwadze roszczenia powoda uznać należało za niezasadne – co uzasadniało oddalenie powództwa w całości.

O kosztach sąd orzekł kierując się treścią art. 98 kpc. Powód jako strona przegrywająca proces w całości winien zwrócić stronie pozwanej poniesione przez nią wydatki (zaliczka na opinię biegłych i koszty zastępstwa procesowego 2000 zł + 737 zł ) , a także pokryć zwrot wydatków opłaconych przez Skarb Państwa (kwota 1254,39 zł na opinie biegłych).

Sędzia Cezary Olszewski