Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt III CSK 178/13
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 24 kwietnia 2014 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Irena Gromska-Szuster (przewodniczący)
SSN Krzysztof Pietrzykowski
SSA Katarzyna Polańska-Farion (sprawozdawca)
w sprawie z powództwa M. CORPORATION
w Nowym Jorku
przeciwko V. sp. z o.o. w K.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 24 kwietnia 2014 r.,
skargi kasacyjnej strony pozwanej
od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]
z dnia 20 grudnia 2012 r.,
1) oddala skargę kasacyjną,
2) zasądza od strony pozwanej na rzecz strony powodowej
3600 (trzy tysiące sześćset) zł tytułem zwrotu kosztów
postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
2
Sąd Okręgowy w K. wyrokiem z dnia 21 marca 2010 r. zasądził od V. spółki
z o.o. w K. na rzecz M. Corporation w Nowym Jorku 527.546 zł z ustawowymi
odsetkami do dnia 23 maja 2009 r. do dnia zapłaty.
Na skutek apelacji strony pozwanej Sąd Apelacyjny zmienił wyrok Sądu
Okręgowego w ten tylko sposób, że zastrzegł ograniczenie odpowiedzialności
pozwanej do egzekucji zasadzonej kwoty z lokalu niemieszkalnego położonego w
K. przy ulicy K. 22 oraz udziału 6507/1178053 w prawie użytkowania wieczystego,
części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, dla
której to nieruchomości Sąd Rejonowy w K. prowadzi księgę wieczystą o nr …/5 i
udziału we współwłasności garażu wielostanowiskowego w budynku nr 22 przy ul.
K. w K., objętego księga wieczystą o nr …/3, prowadzoną przez wymieniony Sąd
Rejonowy, a w pozostałej części apelację oddalił.
Sądy ustaliły, że powód zawarł w dniu 2 listopada 2006r. z F. S.A. w K.
umowę o współpracy w zakresie emisji obligacji, której celem było pozyskanie
środków finansowych na zakup kilku nieruchomości przeznaczonych pod
budownictwo mieszkaniowe. W przypadku naruszenia któregokolwiek z warunków
określonych w umowie powód był uprawniony do postawienia obligacji wszystkich
emisji w stan natychmiastowej wykonalności. Zabezpieczeniem wykupu obligacji
było m.in. ustanowienie hipoteki na przysługującym F. S.A. prawie użytkowania
wieczystego nieruchomości położonej w K. przy ulicy K. Do ustanowienia hipoteki
doszło w dniu 19 stycznia 2007 r. W tym czasie nieruchomość była już obciążona
hipoteką do kwoty 12 000 000 zł na rzecz PKO BP S.A. w celu zabezpieczenia
wierzytelności banku z tytułu kredytu.
W umowie przedwstępnej F. S.A. zobowiązała się wybudować i sprzedać
pozwanej spółce do dnia 31 grudnia 2007 r. lokal użytkowy położony w K. przy
ulicy K. 22. W związku ze zbliżającym się terminem zawarcia umów
przyrzeczonych, ze strony klientów dewelopera pojawiła się propozycja spłaty przez
nich części zobowiązań tej spółki wobec powoda, tak by doprowadzić do
wykreślenia hipotek obciążających nieruchomość. Duża część klientów dokonała
dopłat, które przybrały ostatecznie postać pożyczek wobec F. S.A.; pozwana z
3
możliwości tej nie skorzystała. Wykonując postanowienia umowy przedwstępnej, w
dniu 22 października 2009 r. F. S.A. ustanowiła odrębną własność lokalu
użytkowego i sprzedała go pozwanej, zapewniając uzyskanie do 22 października
2009 r. zgody wierzyciela hipotecznego na zwolnienie nieruchomości z obciążenia.
Do wykonania tego obowiązku nie doszło.
Z uwagi na naruszenie przez emitenta warunków umowy o współpracy
powód uzyskał wobec F. S.A. nakaz zapłaty na kwotę 80.692.135 zł oraz 32.200 zł
tytułem zwrotu kosztów procesu. Postanowieniem z dnia 5 maja 2009 r. Sąd
Rejonowy ogłosił upadłość obejmującą likwidację majątku F. S.A. Na sporządzonej
w tym postępowaniu liście wierzytelności znalazła w/w wierzytelność powoda.
W tych okolicznościach Sąd Apelacyjny zaaprobował stanowisko, że zgodnie
z art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, powód może dochodzić
wierzytelności od dłużnika rzeczowego. Uznał także, że czynność prawna
polegająca na ustanowieniu zabezpieczenia hipotecznego nie może być uznana za
sprzeczną z zasadami współżycia społecznego. W relacjach między
profesjonalnymi podmiotami praktyka zabezpieczeń hipotecznych jest powszechnie
stosowana. Poza tym sąd podkreślił, że stron nie łączył żaden stosunek prawny; nie
zostało natomiast wykazane, by powód oraz F. S.A. pozostawili w zmowie i z góry
zakładali, że wyemitowane obligacje nie zostaną wykupione. Środki uzyskane z
emisji obligacji przeznaczane były na dalsze inwestycje, a do ogłoszenia upadłości
F. S.A. doszło dopiero po upływie dwóch i pół roku od zawarcia umowy o
współpracy. Materiał dowodowy nie dawał wreszcie podstaw do przyjęcia, że
powód przyczynił się do opóźnienia w finalizowaniu umów przyrzeczonych w
wykonaniu umów przedwstępnych zawartych przez F. S.A. czy nawiązywał kontakt
z nabywcami i zapewniał ich o możliwości oraz warunkach uzyskania zwolnienia
lokali z obciążeń hipotecznych. Nie znalazł też uzasadnienia, zdaniem Sądu
Apelacyjnego, zarzut sprzeczności żądania z zasadami współżycia społecznego.
Trudno bowiem uznać za nadużycie prawa dochodzenie wierzytelności
zabezpieczonej hipoteką, szczególnie w sytuacji, gdy wierzyciel nie uzyskał
dotychczas zaspokojenia od dłużnika osobistego. Za istotne uznał także sąd
względy związane z charakterem działalności prowadzonej przez pozwaną, która
jest profesjonalistą w dziedzinie obrotu nieruchomościami. Miała ona pełną
4
świadomość skutków nabycia lokalu obciążonego, zwłaszcza wobec istnienia
podobnego obciążenia na rzecz PKO BP już w dniu podpisywania umowy
przedwstępnej. Nie stały się przedmiotem zarzutów pozwanej konsekwencje
przeprowadzenia wobec niej egzekucji, nie stwierdził więc sąd zagrożenia dla bytu
spółki czy narażenia na szwank jej interesów.
Jako trafny potraktowano jedynie zarzut apelacyjny naruszenia art. 319 k.p.c.
przez pominięcie w orzeczeniu Sądu Okręgowego uprawnienia do powoływania się
w toku postępowania egzekucyjnego na ograniczenia odpowiedzialności. W tym
tylko zakresie zaskarżone orzeczenie zostało zmienione.
W skardze kasacyjnej od wyroku Sądu Apelacyjnego strona pozwana
wniosła o uchylenie wyroku i wyroku sadu pierwszej instancji oraz przekazanie
sprawy do ponownego rozpoznania ewentualnie orzeczenie co do istoty sprawy
i oddalenie powództwa.
Skarżąca zarzuciła naruszenie art. 58 § 2 k.c. w związku z art. 65 ust. 1
ustawy o księgach wieczystych i hipotece przez jego niewłaściwe zastosowanie
i przyjęcie, że czynność prawna ustanowienia hipoteki przez F. S.A. nie narusza
zasad współżycia społecznego i przez to nie jest obarczona sankcją nieważności;
art. 5 k.c. przez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na uznaniu, że
wykonywanie prawa przez powoda nie stanowi nadużycia prawa; art. 65 ust. 1
ustawy o księgach wieczystych i hipotece przez jego błędną wykładnię i uznanie,
że obowiązkiem właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką jest także
świadczenie sumy pieniężnej; art. 328 § 2 k.p.c. w związku z art. 391 § 1 k.p.c.
przez sformułowanie uzasadnienia wyroku w sposób uniemożliwiający kontrolę
kasacyjną.
W odpowiedzi na skargę kasacyjną strona powodowa wniosła o jej oddalenie
i zasądzenie kosztów postępowania kasacyjnego.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Nie zasługuje na uwzględnienie podniesiony w ramach drugiej podstawy
kasacyjnej zarzut naruszenia art. 328 § 2 w związku z art. 391 § 1 k.p.c. Jak
wielokrotnie podkreślał Sąd Najwyższy, uchybienie wymaganiom określonym
w powołanych przepisach może być ocenione jako mogące mieć wpływ na wynik
5
sprawy tylko wtedy, gdy braki w uzasadnieniu sądu drugiej instancji są tak istotne,
że uniemożliwiają kontrolę kasacyjną orzeczenia (por. wyroki Sądu Najwyższego:
z dnia 18 kwietnia 1997 r., I PKN 97/97, OSNAPUS 1998, nr 4, poz. 121, z dnia
26 listopada 1999 r., III CKN 460/98, OSNC 2000, nr 5, poz. 100). Skarżąca spółka
nie wykazała, że taka sytuacja wystąpiła w niniejszej sprawie. Sąd Apelacyjny
przytoczył motywy leżące u podłoża rozstrzygnięcia o sformułowanym w apelacji
zarzucie nadużycia prawa, czyniąc to w kontekście ustaleń faktycznych
wynikających z określonego materiału sprawy. Kwestia pominięcia części materiału
procesowego czy zaniechania przeprowadzenia postępowania uzupełniającego
wykracza poza ramy omawianego zarzutu. Z kolei wadliwości dokonanej subsumcji
mogły być uzasadnieniem dla podstawy naruszenia prawa materialnego.
Rozstrzygniętą zaskarżonym wyrokiem odpowiedzialność wywodzono
z hipoteki obciążającej nieruchomości stanowiące przedmiot własności
i użytkowania wieczystego przysługującego stronie pozwanej. Jak wynika z art. 65
ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (jednolity
tekst: Dz. U z 2013 r. poz. 707 z późn. zm.), przez ustanowienie hipoteki wierzyciel
może dochodzić zaspokojenia swojej wierzytelności z nieruchomości bez względu
na to czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi
właściciela nieruchomości. Zasadę tę stosuje się również, gdy przedmiotem
zabezpieczenia jest prawo użytkowania wieczystego czy udział w tym prawie (art.
65 ust. 2 pkt 1 i ust. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Można zgodzić
się z pozwaną, iż charakter prawny wskazanego uprawnienia wierzyciela nie jest
jednolicie oceniany w doktrynie. Wyrażony został pogląd, do którego w skardze
kasacyjnej nawiązano, w myśl którego dłużnik hipoteczny nie ma żadnych
obowiązków czynnych, a jedynie obowiązek znoszenia egzekucji z przedmiotu
obciążonego. W judykaturze dominuje jednak stanowisko przyznające wierzycielowi
uprawnienie do wytoczenia przeciwko dłużnikowi hipotecznemu, który nie jest
dłużnikiem osobistym, powództwa o świadczenie (por. postanowienie Sądu
Najwyższego z dnia 26 marca 1971 r., III CRN 553/70, OSNC 1971, nr 10,
poz. 185; wyroki: z dnia 10 września 1999 r., III CKN 331/98, OSNC 2000, nr 3,
poz. 57; z dnia 6 marca 1997 r. I CKU 78/96, Prok. i Pr.-wkł. 1997, nr 6, s. 38;
z dnia 16 lipca 2003 r. V CK 19/02, Lex nr 602311; z dnia 25 sierpnia 2004 r.
6
IV CK 606/03, Lex nr 188488; z dnia 12 grudnia 2013 r., V CSK 51/13, Lex
nr 1425058). Podzielając tę linię orzeczniczą zauważyć trzeba, że pogląd ten
uzasadniają zarówno przepisy materialnoprawne (zwłaszcza art. 73 i 78 ustawy
o księgach wieczystych i hipotece), jak i względy procesowe. Wierzyciel, by mógł
skutecznie prowadzić egzekucję z nieruchomości obciążonej musi bowiem uzyskać
przeciwko dłużnikowi rzeczowemu tytuł wykonawczy, a takim z punktu widzenia
przepisów procesowych może być wyrok zasądzający określone świadczenie.
Uwzględnienie zatem żądania zasądzenia należności dochodzonej przez powoda
od dłużnika osobistego, do wysokości zabezpieczonej hipoteką, nie może być
uznane za naruszające art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Nieskuteczny jest również zarzut naruszenia art. 58 § 2 k.c. Przepis ten
uznaje za nieważne czynności prawne sprzeczne z zasadami współżycia
społecznego. Dla takiej ich kwalifikacji rozstrzygające znaczenie ma nie tylko treść,
ale i zamierzony przez strony cel oraz przewidywane skutki czynności. Okoliczności
towarzyszące dokonaniu czynności, w tym motywy działania stron, mogą świadczyć
o braku poszanowania dla interesów partnera, naruszeniu zasad uczciwego obrotu,
rzetelnego postępowania, lojalności i zaufania w stosunkach kontraktowych. Tego
rodzaju zachowania w relacjach między przedsiębiorcami nie zasługują na ochronę
(por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 czerwca 2010 r., IV CSK 555/09, Lex
nr 885035). Nie jest też wykluczone przyjęcie rozważanej sankcji w razie
naruszenia praw osób trzecich (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 lutego
2011 r., I CSK 261/10, Lex nr 784986). Trzeba jednak pamiętać, że klauzula zasad
współżycia społecznego, wprowadzając nieostre kryteria, może zagrażać
bezpieczeństwu obrotu. Jak wskazuje doktryna, jej wykorzystanie powinno być
zatem ostrożne i obejmować przypadki rażące. Do takich trudno zaliczyć dokonanie
czynności z samą tylko świadomością istnienia powstałych wcześniej praw osób
trzecich. Zachowanie stron czynności, by wywołać skutek z art. 58 § 2 k.c., godzić
musi także w inne wartości akceptowane w społeczeństwie. Taką wartością może
być np. ogólny zakaz umyślnego szkodzenia drugiemu, gdy celem stron jest
pokrzywdzenie innej osoby czy uniemożliwienie realizacji jej roszczenia. Innymi
słowy, zastosowanie konstrukcji z art. 58 § 2 k.c. w odniesieniu do czynności
naruszających prawa osób trzecich, wymaga wystąpienia dodatkowych
7
okoliczności (por. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 16 marca 1993 r., II CRN
94/92, Wokanda 1993, nr 6, s. 4; z dnia 12 lutego 2002 r., I CKN 902/99, Lex
nr 54357; z dnia 1 lutego 2000 r., III CKN 1135/98, Lex nr 51356; z dnia 24 lipca
2009r., II CSK 124/09, Lex nr 530619; z dnia 18 kwietnia 2013 r., II CSK 557/12,
OSNC 2014, nr 2, poz. 13).
Wymaga też podkreślenia, że zgodność czynności prawnej z zasadami
współżycia społecznego jest zagadnieniem kontekstu faktycznego, tj. okoliczności
danego wypadku (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 października 2009 r.,
IV CSK 157/09, Lex nr 558611). Sąd Najwyższy konsekwentnie prezentuje przy
tym stanowisko, że stany świadomości człowieka takie, jak wola, cel działania,
zamiar stron umowy, są elementem ustaleń faktycznych, wyłączonym spod kontroli
kasacyjnej (por. wyroki: z dnia 19 lipca 2000 r., II CKN 279/00, Lex nr 533854;
z dnia 8 grudnia 2000 r., I CKN 1233/00, Lex nr 536988; z dnia 6 września 2000 r.,
II CKN 1093/00, Lex nr 51990; z dnia 27 lipca 2010 r., II CSK 147/10, Lex
nr 621139; z dnia 26 stycznia 2011 r., I UK 281/10, Lex nr 786372 czy z dnia
5 lipca 2012 r., I PK 31/12, Lex nr 1250554).
Kwestionując swą odpowiedzialność rzeczową skarżąca wskazała na ciąg
działań podejmowanych przez F. S.A. i powoda, które zmierzały w istocie do
przerzucenia na nabywców lokali - kontrahentów F. z umów przedwstępnych,
ciężaru odpowiedzialności za długi dewelopera, z zapewnieniem powodowi
uprzywilejowanej pozycji w procederze egzekucji należności. W tym dostrzegano
podstawy do stwierdzenia nieważności czynności ustanowienia hipoteki.
Stanowisko zaprezentowane w skardze pomija jednak wiążące Sąd Najwyższy
ustalenia faktyczne przyjęte za podstawę zaskarżonego orzeczenia. Z ustaleń tych
zaś nie wynika, by kolejne czynności prawne F. S.A. i powoda były ukierunkowane
na pokrzywdzenie strony pozwanej. Celem współpracy w zakresie emisji obligacji
było uzyskanie środków pozwalających na kontynuowanie działalności
inwestycyjnej dewelopera, w tym zakup nieruchomości pod budownictwo
wielorodzinne i finansowanie bieżącej działalności. Działalność tę F. prowadził, a
jego upadłość została ogłoszona dopiero po upływie ponad dwóch lat od zawarcia z
powodem umowy o współpracy. Analiza treści postanowień tej umowy nie dała
sądom podstaw do stwierdzenia, że skonstruowano ją w sposób realnie
8
uniemożliwiający wywiązanie się dewelopera z jego obowiązków wobec nabywców
lokali. Również późniejsze działania F. S.A., związane zwłaszcza ze procesem
zwalniania z obciążeń hipotecznych, nie stanowiły realizacji jakiegokolwiek
uprzedniego porozumienia z powodem. Próba odmiennego dowodzenia w tym
zakresie, podjęta na obecnym etapie postępowania, nie mogła być skuteczna.
Trudno wreszcie w samym ustanowieniu hipoteki na rzecz powoda
upatrywać istotnej zmiany rozkładu ryzyka inwestycyjnego. Zawierając umowę
z deweloperem strona pozwana miała świadomość finansowania inwestycji przez
podmiot zewnętrzny, skoro stosowna umowa kredytowa stanowiła podstawę wpisu
hipoteki na rzecz banku. Ten element obciążenia musiał być zatem od początku
brany pod uwagę. Ustalenia Sądu Apelacyjnego nie wskazują, by zmianie źródła
finansowania towarzyszyło nadmierne zwiększenie ryzyka niepowodzenia
przedsięwzięcia, z obciążeniem tego konsekwencjami wyłącznie wierzycieli
dewelopera z umów przedwstępnych. Wskazane warunki przystąpienia pozwanej
do kontraktowania z F. S.A. są ważne także z innej przyczyny. Niewątpliwie zgodzić
się można z zastrzeżeniami co do taktyki przyjętej w działalności dewelopera, który
dla utrzymania odpowiedniego poziomu swej zdolności kredytowej, ograniczył w
praktyce niektórym wierzycielom możliwość uzyskania zabezpieczeń ich roszczeń.
Nie da się jednak nie zauważyć, że skarżąca, będąc profesjonalistą w obrocie
nieruchomościami, zdawała sobie sprawę z występującego zróżnicowania pozycji
wierzycieli i związane z tym skutki uwzględniać musiała w swych kalkulacjach.
Nie jest uzasadniony także zarzut naruszenia art. 5 k.c. Przepis ten
ustanawia zakaz korzystania z praw podmiotowych sprzecznie ze społeczno -
gospodarczym przeznaczeniem prawa lub zasadami współżycia społecznego.
Dyrektywa powszechnego respektowania zasad współżycia społecznego, do
których sięgnięto w skardze kasacyjnej, nie budzi wątpliwości w doktrynie
i judykaturze. Klauzula ta ma jednak szczególny charakter; przełamuje zasadę,
że wszystkie prawa podmiotowe korzystają z ochrony prawnej, toteż jej
zastosowanie musi być uzasadnione okolicznościami rażącymi i nieakceptowanymi
(por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 kwietnia 2011 r., II CSK 438/12, Lex
nr 1241662). Choć co do zasady konstrukcja nadużycia prawa jest dopuszczalna
również w stosunkach między przedsiębiorcami, to z ograniczeniem do
9
wyjątkowych sytuacji. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 26 stycznia
2006 r., V CSK 111/05, jest to uzasadnione specyfiką obrotu gospodarczego,
w ramach którego zachodzi konieczność ciągłego i świadomego ponoszenia
ryzyka, co profesjonaliści powinni umieć przewidywać. Przyznanie im
nieograniczonej możliwości do powoływania się na art. 5 k.c. mogłoby prowadzić do
praktycznego uchylenia zasady trwałości umów, z zagrożeniem dla pewności
i bezpieczeństwa obrotu (Lex nr 346079). W każdym przypadku rozstrzygające jest
rozważenie całokształtu okoliczności rozpoznawanej sprawy (por. wyroki Sądu
Najwyższego: z dnia 27 czerwca 2001 r., II CKN 604/00, OSNC 2002, nr 3, poz. 32
czy z dnia 9 grudnia 2009 r., IV CSK 290/09, Lex nr 560607).
Hipoteka jest typowym i często stosowanym rodzajem zabezpieczenia. Jej
istota polega na tym, że w razie nieuzyskania zaspokojenia od dłużnika osobistego,
wierzyciel może uzyskać zaspokojenie od dłużnika rzeczowego. Jeżeli pomimo
nadejścia terminu płatności wierzyciel hipoteczny nie otrzyma zapłaty, może żądać
uiszczenia długu, według swego wyrobu, od dłużnika osobistego lub rzeczowego
albo od obydwu z nich (odpowiedzialność in solidum). Nabywając nieruchomość
obciążoną takim prawem dłużnik powinien zdawać sobie sprawę z płynących z tego
obciążenia konsekwencji, a sama tylko kwestia wyboru dokonanego przez
wierzyciela czy pokrzywdzenia dłużnika rzeczowego działaniami dłużnika
osobistego nie może być uznana za decydującą. Podobny pogląd wyraził Sąd
Najwyższy w wyroku z dnia 25 sierpnia 2004 r., IV CK 606/03 i argumentację tę
należy podzielić (Lex nr 188488). Strona skarżąca nie wykazała poza tym, by stan
prowadzonego od 2009 r. postępowania upadłościowego stwarzał realne podstawy
do uzyskania przez powoda pełnego zaspokojenia. Trudno więc uznać,
że podejmując działania przeciwko dłużnikowi rzeczowemu wierzyciel zastosował
środki wykraczające ponad potrzebę usprawiedliwioną jego interesem, zbędnie
uciążliwe lub kierował się względami, które nie powinny zasługiwać na ochronę.
Skutki realizacji zabezpieczenia hipotecznego, choć zapewne dotkliwe, nie
mogą być oceniane w oderwaniu od sytuacji majątkowej i dochodowej dłużnika. Ta
zaś, jak zwrócił uwagę Sąd Apelacyjny, nie stała się przedmiotem dowodzenia.
Opisywane w skardze zagrożenia nie mogły być tym samym uzasadnieniem dla
rozważanej podstawy kasacyjnej.
10
Na powyższą ocenę nie mogły wpłynąć te argumenty skarżącej, które
opierały się na stanowisku wyrażonym przez Sąd Najwyższy w wyrokach z dnia
9 lutego 2012 r., III CSK 181/11, OSNC 2012, nr 7 - 8, poz. 101 i z dnia 26 kwietnia
2012 r., III CSK 300/11, OSNC 2012, nr 12, poz. 144. Choć orzeczenia te zapadły
w podobnych sprawach, to jednak kształtująca je podstawa faktyczna nie była
tożsama z rozpatrywaną obecnie. Tymczasem to w ramach konkretnych
okoliczności faktycznych, wiążących w postępowaniu kasacyjnym w myśl art. 39813
§ 2 k.p.c., dokonywana jest ocena prawna. Co zasadnicze, wyroki te zapadły
w sprawach z udziałem osób fizycznych, które były nabywcami lokali
mieszkalnych. Konsumencki status strony stał się uzasadnieniem dla poszukiwania
rozwiązań zbliżonych do tych, jakie zapewniają obecnie przepisy ustawy z dnia
16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu
jednorodzinnego (Dz. U. nr 232, poz. 1377). Wspomniana ustawa przyznaje
ochronę nabywcom będącym osobami fizycznymi, w stosunku do których
deweloper, przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą, zobowiązał się do
ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności
tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności
nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego
nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej
posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość. Również Trybunał
Konstytucyjny w orzeczeniu sygnalizacyjnym z dnia 2 sierpnia 2010 r., S 3/10
zwrócił uwagę na konieczność "zwiększonej ochrony osób fizycznych, będących
kontrahentami deweloperów" (OTK – B 2010, nr. 6, poz. 407). Z uzasadnienia tego
postanowienia wynika, że chodziło o poszerzenie gwarancji dla konsumenta
i zniwelowania różnic w sytuacji prawnej stron umowy deweloperskiej, w ramach
której „po jednej stronie występuje nabywca mieszkania - konsument, po drugiej
zaś deweloper, czyli profesjonalny uczestnik obrotu gospodarczego. Ta
dysproporcja w pozycji stron determinuje konieczność takiego ukształtowania
postanowień umowy deweloperskiej, które zapewni maksymalną ochronę słabszej
stronie tego stosunku” Względy powyższe przestają być aktualne, gdy
kontrahentem dewelopera jest spółka prawa handlowego, która nabywa lokal
11
niemieszkalny, służący prowadzeniu działalności gospodarczej, jak to ma miejsce w
niniejszej sprawie.
Z przytoczonych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39814
k.p.c.
oddalił skargę kasacyjną i na wniosek strony powodowej zasądził na jej rzecz od
strony pozwanej zwrot kosztów postępowania kasacyjnego na podstawie art. 98
k.p.c. w zw. z art. 108 § 1 k.p.c., art. 391 § 1 k.p.c. i art. 39821
k.p.c. oraz § 13 ust. 4
pkt 2, § 5 i § 6 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września
2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb
Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (jedn. tekst:
Dz. U. z 2013 r., poz. 461) orzekł o kosztach postępowania kasacyjnego.