Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt III CSK 235/13
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 6 czerwca 2014 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Bogumiła Ustjanicz (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Krzysztof Pietrzykowski
SSN Krzysztof Strzelczyk
w sprawie z powództwa Gminy Miejskiej K.
przeciwko M. sp. z o.o. w K.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 6 czerwca 2014 r.,
skargi kasacyjnej strony pozwanej
od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]
z dnia 4 kwietnia 2013 r.,
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi
Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o
kosztach postępowania kasacyjnego.
UZASADNIENIE
2
Zaskarżonym wyrokiem Sąd Apelacyjny oddalił apelację pozwanej Spółki od
wyroku Sądu Okręgowego w K. z dnia 11 października 2012 r., którym zasądzono
na rzecz powódki kwotę 88 285, 63 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 7 lutego
2011 r. oraz kwotę 5 615 zł tytułem kosztów procesu.
Podstawą rozstrzygnięcia były następujące ustalenia i wnioski:
Przedsiębiorstwo Usług Mieszkaniowych „S.” Spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością w K. zawarło z M. Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością w
K. w dniu 7 września 1995 r. umowę najmu opisanego lokalu użytkowego na
nieoznaczony czas. Strony umowy uzgodniły także rozmiar czynszu na kwotę 525
zł netto (1,5 zł za m2
) oraz 22% podatek od towarów i usług, a także termin jego
płatności, z góry do 10-tego każdego miesiąca. W § 7 ust. 4 pkt c zawarły
postanowienie o możliwości wypowiedzenia umowy przez wynajmującego bez
zachowania terminu wypowiedzenia, jeżeli najemca dopuści się zwłoki w płatności
obciążających go należności, co najmniej za dwa miesiące. Umową objęte zostało
również ustalenie, że za używanie lokalu po rozwiązaniu umowy najemca będzie
zobowiązany do płacenia za bezumowne korzystanie z lokalu opłaty określonej
obowiązującą uchwałą Zarządu Miasta K. oraz za świadczenia dodatkowe (§ 7 pkt
10). Z dniem 1 czerwca 2004 r. najemca zmienił nazwę Spółki na „M.” Aneksami z
2001 r. i 2002 r. skorygowana została powierzchnia przedmiotu najmu do 301,60
m2
. Wynajmujący wypowiedział umowę bez zachowania terminu wypowiedzenia, z
dniem 30 września 2006 r., z uwagi na nieterminowe regulowanie czynszu i
zobowiązał wynajmującą do opróżnienia i przekazania lokalu do dnia 2
października 2006 r. Mimo tego lokal został wydany dopiero w dniu 16 kwietnia
2010 r., po orzeczeniu przez Sąd eksmisji byłego najemcy. Zarządzeniem
Prezydenta Miasta K. z dnia 5 maja 2008 r. w sprawie trybu i szczegółowych
warunków najmu lokali użytkowych stanowiących własność Gminy Miejskiej K.,
wynajmowanych przez Zarząd Budynków Komunalnych, zmienionego zarządzeniem z dnia
4 czerwca 2009 r. określona została wysokość odpłatności za korzystanie
z lokali po upływie obowiązywania umowy przez byłego najemcę w wysokości 200%
czynszu netto uiszczanego do dnia obowiązywania umowy, jednak nie mniej niż
200% czynszu netto obliczonego na podstawie stawek czynszowych netto,
3
z uwzględnieniem rodzaju działalności prowadzonej w danym lokalu użytkowym
i jego położenia w określonej strefie. Opłaty powinny być uiszczane po otrzymaniu
noty księgowej, w terminie 7 dni od jej wystawienia. Pozwana otrzymywała noty
księgowe, a w dniu 7 lutego 2011 r. powódka wysłała jej wezwanie do
zapłaty należności za okres od wygaśnięcia umowy do wydania lokalu w wysokości
88 285,63 zł oraz skapitalizowane odsetki w wysokości 27 741, 80 zł.
Sąd Apelacyjny uznał, że doszło do zmiany organu Gminy uprawnionego do
określania podstawy należności przysługującej jej za bezumowne korzystanie
z lokalu, którym obecnie jest Prezydent K. Podzielił stanowisko Sądu Okręgowego,
uznające za miarodajne dla ustalenia wysokości roszczenia, stawki objęte
Zarządzeniem Prezydenta Miasta K. za okres od rozwiązania umowy do wydania
lokalu, jako odpowiadające intencjom stron zawartym w skonstruowanej umowie.
Spółkę „S.” łączyła z powódką umowa o administrowanie lokalami z dnia 5
lipca 1995 r., której postanowienia uprawniały ją do działania we własnym imieniu,
ale ze skutkiem prawnym dla zlecającej Gminy. Prawidłowo uprawnienie powódki
do dochodzenia roszczenia wywiódł Sąd Okręgowy z postanowienia § 7 ust. 10
umowy, oraz z przysługującego jej prawa własności nieruchomości. Podstawą
wyliczonej należności była powierzchnia lokalu określona ostatnim aneksem za cały
okres i stawka ostatnio płaconego czynszu, powiększona o 200 %. Nie podzielił
Sąd Apelacyjny zarzutu przedawnienia roszczenia, które stało się wymagalne z
chwilą wydania lokalu i zgodnie z art. 229 k.c. przedawnia się z upływem roku od
tego dnia. Termin ten został dochowany, a zatem zbędne było rozważanie, czy
roszczenie Gminy wynika z prowadzonej działalności gospodarczej, nie mniej
jednak stwierdził, że taki związek nie zachodzi.
Pozwana w skardze kasacyjnej powołała podstawę przewidzianą w art. 3983
§ 1 pkt 1 k.p.c. Naruszenie prawa materialnego połączyła z niezastosowaniem art.
224 § 2 w związku z art. 118 k.c. i przyjęciem, że chwilą wymagalności roszczenia
jest wskazana w art. 229 k.c. chwila zwrotu rzeczy, podczas gdy powinna to być
chwila dowiedzenia się przez posiadacza w dobrej wierze o wytoczeniu przeciwko
niemu powództwa windykacyjnego, czyli doręczenia pozwu w sprawie o eksmisję.
Niewłaściwe zastosowanie art. 229 k.c. polegało na przyjęciu rocznego terminu
przedawnienia od wydania lokalu, który jako przepis szczególny ma zastosowanie
4
jedynie w sytuacji, gdy roszczenie nie zostało już wcześniej przedawnione na
ogólnych zasadach. Błędna wykładnia art. 118 k.c. doprowadziła do uznania, że
roszczenie nie było związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez
powódkę. Niewłaściwe zastosowanie art. 65 § 2 k.c. było następstwem
nieprawidłowej interpretacji postanowień umowy, w szczególności § 7 ust. 10, które
doprowadziło do nietrafnego wniosku, że wysokość wynagrodzenia za bezumowne
korzystanie z lokalu może być wyliczona na podstawie dokumentu
nieprzewidzianego umową, powstałego po upływie długiego okresu od zawarcia
umowy. Skarżąca domagała się uchylenia zaskarżonego wyroku i przekazania
sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi drugiej, ewentualnie pierwszej instancji.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Ochrona interesów właściciela pozbawionego możliwości korzystania z rzeczy na
skutek posiadania jej przez osobę do tego nieuprawnioną może być dokonywana
przy zastosowaniu rożnych instytucji prawnych, wywodzących się z prawa
rzeczowego, ze stosunków umownych, czynów niedozwolonych, czy
z bezpodstawnego wzbogacenia. Roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie
z rzeczy skierowane przeciwko posiadaczowi samoistnemu lub zależnemu, który
dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy
obejmuje uprawnienie właściciela przewidziane w art. 224 § 2 i art. 230 k.c.),
a przeciwko posiadaczowi samoistnemu lub zależnemu w złej wierze w art. 225
i art. 230 k.c. Łączy ono w sobie elementy roszczenia odszkodowawczego,
zmierzającego do zwrotu poniesionych przez właściciela kosztów, związanych
z koniecznością korzystania przez niego z cudzej rzeczy lub do wyrównania
utraconych korzyści, jakie uzyskałby, gdyby rzecz wynajął lub oddał w dzierżawę
oraz elementy roszczenia o zwrot bezpodstawnego wzbogacenia, obejmujące
wydanie korzyści uzyskanych przez posiadacza w wyniku korzystania z rzeczy.
Mimo podobieństwa funkcji tego roszczenia do funkcji realizowanych przez
roszczenia o naprawienie szkody i roszczenie o zwrot bezpodstawnego
wzbogacenia, dochodzenie wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jego wysokość,
nie zależą od tego, czy właściciel w rzeczywistości poniósł jakiś uszczerbek,
a posiadacz uzyskał korzyść.
5
Roszczenie objęte art. 224 § 2 lub art. 225 i art. 230 k.c. jest odrębnym
roszczeniem, niezależnym od przesłanek roszczeń odszkodowawczych i zwrotu
bezpodstawnego wzbogacenia (por. uchwałę z dnia 7 stycznia 1998 r., III CZP
62/97, OSNC 1998, nr 6, poz. 91). W odniesieniu do tego roszczenia wyłączone
jest stosowanie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu (art. 405 i nast. k.c.),
z których właściciel mógłby skorzystać jedynie w zakresie, jaki nie został objęty
przepisami art. 222 do 231 k.c.
Interesy właściciela mogą być chronione także przepisami
o odpowiedzialności deliktowej za czyn własny, jeżeli okoliczności sprawy
wskazywać będą, że objęcie władztwa nad rzeczą i późniejsze jej posiadanie
spełnią przesłanki odpowiedzialności uregulowanej w art. 415 k.c. Zakresem
roszczenia odszkodowawczego, stosownie do art. 361 § 2 k.c., objęte są także
utracone korzyści, których nie obejmuje wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy bez
tytułu prawnego. Wyłączony jest zatem zbieg norm art. 224 § 2, art. 225 i art. 230
k.c. i art. 415 k.c.
Ochrona przewidziana tymi przepisami, normującymi roszczenia
uzupełniające roszczenie właściciela o wydanie rzeczy, ma miejsce, gdy właściciela
i posiadacza nie łączy stosunek umowny, albo doszło do jego wygaśnięcia. W razie
istnienia stosunku umownego, rozliczenie nastąpić powinno według uregulowań
prawnych łączących się z tym stosunkiem.
Jeżeli do korzystania z rzeczy bez tytułu prawnego doszło po wygaśnięciu
łączącego strony stosunku prawnego, właściciel może dochodzić ochrony na
podstawie przepisów art. 224 § 2, art. 225 i art. 230 k.c. albo na podstawie art. 471
k.c. Przepisy regulujące roszczenia uzupełniające roszczenie właściciela o wydanie
rzeczy nie są przepisami szczególnymi względem odpowiedzialności kontraktowej
dłużnika, dopuszczalna jest zatem kumulacja tych norm. Dokonanie wyboru
jednego ze zbiegających się roszczeń należy do właściciela rzeczy, a jego
konsekwencją jest przyjęcie całości skutków łączących się z wyborem danej normy
(por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 lutego 2006 r., IV CK 400/05, niepubl.).
Zgodnie z art. 224 § 2 k.c. samoistny posiadacz w dobrej wierze, który
dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu przez właściciela powództwa
o wydanie rzeczy jest zobowiązany do płacenia wynagrodzenia za korzystanie
6
z rzeczy oraz spoczywają na nim obowiązki związane z niekorzystną zmianą stanu
rzeczy lub jej utratą, a także rozliczenia się z pobranych pożytków. Sytuacja prawna
posiadacza rzeczy w złej wierze, określona została w art. 225 i art. 230 k.c.,
obejmuje najszerszy zakres jego obowiązków względem właściciela. Należą do
nich: wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy za cały okres posiadania w tym
charakterze, zwrot pobranych i niezużytych oraz pożytków, uiszczenie wartości
niepobranych i użytych pożytków oraz odpowiedzialność za utratę i pogorszenie
rzeczy. Uregulowanie to umożliwia wyrównanie właścicielowi straty poniesionej
wskutek posiadania jego rzeczy bez tytułu prawnego. Zła wiara wiąże się
z powzięciem przez posiadacza informacji, które racjonalnie oceniając, powinny
skłonić go do refleksji, że jego posiadanie nie jest zgodne ze stanem prawnym.
Za posiadacza zależnego w złej wierze traktować należy posiadacza, który
kontynuuje posiadanie po wygaśnięciu stosunku prawnego łączącego go
z właścicielem, chociaż powinien i zdaje sobie sprawę z obowiązku zwrotu rzeczy,
ale odmawia jej wydania (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 czerwca 1974 r.,
II CR 246/74, OSP 1976, nr 2, poz. 29).
Wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy bez tytułu prawnego nie jest
świadczeniem okresowym, stanowi jednorazową należność za cały okres
korzystania z rzeczy nieopartego na tytule prawnym (por. uchwały Sądu
Najwyższego z dnia 24 października 1972 r., III CZP 70/72, OSNCP 1973, nr 6, poz.
12; z dnia 18 kwietnia 1974 r., III CZP 20/74, OSNCP 1974, nr 12, poz. 208; wyrok
z dnia 4 grudnia 1980 r., II CR 501/80, OSNCP 1981, nr 19, nr 191). Roszczenie
właściciela przeciwko posiadaczowi zależnemu w złej wierze może być
dochodzone odrębnie, niezależnie od roszczenia windykacyjnego (por. wyrok Sądu
Najwyższego z dnia 24 lutego 2006 r., II CSK 139/05, niepubl.). Jego związek z tym
roszczeniem wyraża się w tym, że jest ono uwarunkowane ziszczeniem się
przesłanek uzasadniających żądanie wydania rzeczy.
Roszczenia określone w art. 224 § 2 i art. 225 oraz art. 230 k.c. mogą być
dochodzone po wygaśnięciu stosunku prawnego, który był podstawą posiadania
rzeczy, a w innych przypadkach od dnia, w którym uprawniony mógł domagać się
zaspokojenia. Zgodnie z art. 118 k.c., przedawnienie tych roszczeń następuje
w terminie 10 lat, a jeśli były związane z prowadzeniem działalności gospodarczej
7
w terminie trzech lat, nie później jednak niż z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.
Istota art. 229 k.c. polega na tym, że przewidziany w nim termin odnosi się do
roszczeń nieprzedawnionych i skraca termin ich dochodzenia. Właściciel może
zatem dochodzić roszczeń, które nie przedawniły się według ogólnych terminów
z art. 118 k.c., z tym, że po zwrocie rzeczy, tylko do upływu roku od tej daty
(por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 24 października 1972 r., III CZP 70/72;
wyroki: z dnia 3 grudnia 2004 r., IV CK 613/03; z dnia 22 września 2005 r., IV CK
105/05; z dnia 24 lutego 2006 r., III CSK 139/05, niepublikowane).
Roszczenie gminy z tytułu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie
z nieruchomości jest roszczeniem związanym z prowadzeniem działalności
gospodarczej. Zgodnie z powszechnie przyjmowanym w orzecznictwie Sądu
Najwyższego stanowiskiem, do kwalifikacji roszczenia jako związanego
z prowadzeniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 118 k.c., nie ma
znaczenia prawny charakter leżącego u jego podstaw zdarzenia - może ono być
czynnością prawną, czynem niedozwolonym lub jakimkolwiek innym zdarzeniem,
nie wyłączając bezpodstawnego wzbogacenia, czy korzystania z cudzej rzeczy -
lecz związek z działalnością gospodarczą (patrz cyt. wyżej uchwała III CZP 21/02,
wyrok z 16 lipca 2003 r., V CK 24/02, OSNC 2004/10/157, z dnia 23 kwietnia 2003 r.
I CKN 316/01, OSP 2005/7-8/94, z dnia 22 września 2005 r., IV CK 105/05,
niepubl.). Gospodarowanie nieruchomościami należy do zadań własnych gminy
(art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy) i jest zadaniem użyteczności publicznej (art. 9 ust. 4
ustawy). Gmina może prowadzić działalność gospodarczą w granicach określonych
artykułem 9 ust. 2 ustawy o samorządzie gminnym z dnia 8 marca 1990 r. (jedn.
tekst: Dz. U. z 2001, Nr 142, poz. 1591), oznacza to, że zadania własne mogą być
przedmiotem działalności zarówno gospodarczej, jak i niegospodarczej, z tym, że
działalność gospodarcza nie może wykraczać poza zadania o charakterze
użyteczności publicznej, chyba że odrębna ustawa na to zezwala. Z tego względu
działanie polegające na zaspokajaniu zbiorowych potrzeb wspólnoty (art. 7 ust. 1
ustawy) może być zakwalifikowane jako działalność gospodarcza, jeżeli jego
przedmiot jest objęty zakresem takiej działalności. Rozumienie pojęcia „działalność
gospodarcza” używanego w różnych aktach prawnych, musi uwzględniać przedmiot
i cel danego unormowania. W niniejszej sprawie istotne są przede wszystkim
8
wskazane przepisy ustawy o samorządzie gminnym. Działalność gospodarcza
gminy, wykonywana w ramach zadań własnych, w tym gospodarka
nieruchomościami, musi charakteryzować się powtarzalnością działań, ich
zawodowym charakterem, uczestnictwem w obrocie gospodarczym, czy
podporządkowaniem zasadzie racjonalnego działania, nie musi być nastawiona ma
zysk (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 6 sierpnia 1996 r., III CZP 84/96,
OSNC 1996/11/150). W licznych orzeczeniach wydanych na gruncie już
nieobowiązującego art. 8 ust. 2 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
z dnia 13 czerwca 1967 r. (Dz. U. Nr 24, poz. 110 z późn. zm.) za działalność
gospodarczą gminy zostało uznane np. administrowanie lokalami mieszkalnym
i użytkowymi wchodzącymi w skład zasobu gminnego, zakładanie i utrzymanie
trawników i parków, administrowanie nieruchomościami oddanymi w wieczyste
użytkowanie (por. uchwała III CZP 84/96, postanowienie Sądu Najwyższego z dnia
22 sierpnia 2001 r., V CKN 756/00, niepubl.). Charakter działalności gminy
w wypadku żądania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości
po wygaśnięciu umowy dzierżawy był przedmiotem analizy Sądu Najwyższego
w wyroku z dnia 22 września 2005 r., IV CK 105/05, który uznał, że istotny jest
związek z działalnością gospodarczą, a nie charakter prawny zdarzenia leżącego
u podstaw roszczenia i odmówił zasadności zarzutowi naruszenia art. 118 k.c.
(por. Sądu Najwyższego z dnia 5 stycznia 2011 r., III CSK 72/10, niepubl.).
Wyrażony w nim pogląd ma zastosowanie również do pozbawionego tytułu
prawnego korzystania z lokalu użytkowego, po wygaśnięciu umowy najmu.
Zgodnie z utrwalonym w orzecznictwie stanowiskiem za podstawę ustalenia
wysokości należnego właścicielowi wynagrodzenia przyjmowana jest stawka
rynkowa, stosowana za korzystanie z danego rodzaju rzeczy i czas posiadania
rzeczy bez tytułu prawnego (por. uchwałę składu siedmiu sędziów Sądu
Najwyższego, wpisaną do księgi zasad prawnych, z dnia 10 lipca 1984 r., III CZP
20/84, OSNCP 1984, nr 12, poz. 209; uchwały: z dnia 7 stycznia 1998 r., III CZP
62/97 z dnia 17 czerwca 2005 r., III CZP 29/05, OSNC 2006, nr 4, poz. 64).
W odniesieniu do rzeczy będących przedmiotem najmu lub dzierżawy,
wynagrodzenie obejmować powinno to, co właściciel mógłby uzyskać, gdyby oddał
rzecz w najem lub dzierżawę.
9
Zgłoszone roszczenie o zapłatę kwoty 88 285,63 zł powódka określiła jako
należność z tytułu bezumownego korzystania przez pozwaną z lokalu użytkowego
znajdującego się na nieruchomości będącej jej własnością, w okresie od
października 2006 r. do kwietnia 2010 r., czyli od wygaśnięcia najmu do wydania
lokalu. Rozmiar tego żądania ustaliła według treści § 7 pkt 10 umowy najmu, która
wiązała strony.
Uzasadnienie zaskarżonego wyroku nie zawiera podstawy prawnej
rozstrzygnięcia. Z jego motywów, zwłaszcza powołania się na art. 229 k.c., można
wywnioskować, że Sąd Apelacyjny potraktował je jako roszczenie o wynagrodzenie
za korzystanie przez pozwaną z lokalu bez tytułu prawnego, przewidziane w art.
225 i art. 230 k.c. Za wiążące uznał stawki objęte powołanymi zarządzeniami
Prezydenta Miasta K. Oznaczało to, że Sąd Apelacyjny zaakceptował wybór przez
powódkę roszczenia wywodzącego się z prawa rzeczowego, nie zaś roszczenia
związanego z kontraktową odpowiedzialnością odszkodowawczą, przewidzianą w
art. 471 k.c. W tej sytuacji zachodziła potrzeba dokonania analizy rozmiaru
roszczenia.
Przepisy regulujące roszczenia uzupełniające roszczenie windykacyjne nie
są przepisami bezwzględnie obowiązującymi i strony, nawet w umowie
poprzedzającej powstanie tego roszczenia, mogły odmiennie ułożyć zasady
i wysokość zobowiązania posiadacza korzystającego z przedmiotu najmu po
wygaśnięciu umowy. Objęte umową określenie wysokości wynagrodzenia w sposób
odbiegający od reguł ustalania go utrwalonych w orzecznictwie, wymagało
dokonania wykładni umowy dla stwierdzenia, czy mogło być wiążące dla stron.
Interpretacja umowy uwzględniać powinna wskazania objęte art. 65 § 2 k.c. oraz
przyjętą w orzecznictwie Sądu Najwyższego metodę kombinowaną wykładni
(por. uchwałę składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca
1995 r., III CZP 66/95, OSNC 1995, nr 5, poz. 168; wyroki: z dnia 21 listopada
1997 r., i z dnia 20 maja 2004 r., III CK 354/03). Właściwy sens umowy powinien
być ustalony przy zastosowaniu kolejnych reguł wykładni. Jeżeli okaże się,
że strony różnie rozumiały treść złożonego oświadczenia woli, to za prawnie
wiążące - zgodnie z kombinowaną metodą - należy uznać znaczenie oświadczenia
woli ustalone według wzorca obiektywnego. W tej fazie wykładni potrzeba ochrony
10
adresata oświadczenia woli przemawia za tym, aby było to znaczenie, które jest
dostępne adresatowi przy założeniu starannych z jego strony zabiegów
interpretacyjnych. Na ochronę zasługuje tylko takie zaufanie adresata do znaczenia
oświadczenia woli, które jest wynikiem takich zabiegów z jego strony. Potwierdza to
nakaz zawarty w art. 65 § 1 k.c., aby oświadczenia woli tłumaczyć tak, jak tego
wymagają ze względu na okoliczności, w których zostało złożone, zasady
współżycia społecznego i ustalone zwyczaje. Ustalając znaczenie oświadczenia
woli, należy mieć też na uwadze jego kontekst tekstowy. Nie można przyjąć takiego
znaczenia interpretowanego zwrotu, który pozostawałby w sprzeczności
z pozostałymi składnikami wypowiedzi. Przy wykładni oświadczenia woli należy -
poza kontekstem językowym - brać także pod uwagę okoliczności złożenia
oświadczenia woli, czyli tzw. kontekst sytuacyjny (art. 65 § 1 k.c.). Obejmuje on
w szczególności przebieg negocjacji, dotychczasowe doświadczenie stron, ich
status. Przy wykładni należy kierować się również celem umowy. Jeśli w drodze
ogólnych reguł interpretacyjnych nie uda się usunąć wątpliwości wynikających
z niejasnych postanowień umowy, które nie mogą być wyeliminowane w drodze
wykładni, to związane z tym ryzyko powinna ponieść strona, która umowę
zredagowała. Nie spełniło tych wymagań zdawkowe powołanie się przez Sąd
Apelacyjny na art. 65 § 2 k.c.
Podkreślenia wymaga, że wynagrodzenie za bezumowne korzystanie
z nieruchomości ma szczególny charakter, wskazujący na to, że nie stanowi ono
wyrównania uszczerbku majątkowego będącego szkodą. Jego celem jest ochrona
interesów właściciela pozbawionego możliwości uzyskania świadczenia
związanego z realizacją uprawnienia do korzystania z rzeczy zgodnie z jej
przeznaczeniem. Uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego nie zawiera wywodu
wskazującego, czy i w jakim zakresie arbitralnie określone opłaty spełniają
wymagania związane z przedstawioną naturą wynagrodzenia, zapewniającą
właścicielowi stałe uzyskiwanie kwoty, którą posiadacz musiałby mu płacić, gdyby
jego posiadanie opierało się na prawie; nie należy do niej mobilizacja posiadacza
do zwroty rzeczy. Zakwestionowanie przez pozwaną zmiany organu uprawnionego
do ustalenia wysokości opłaty za korzystanie lokali przez osoby nie posiadające do
11
tego tytułu prawnego, nie zasługiwało na aprobatę, skoro związane było ze zmianą
przepisów ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym.
Z powyższych względów za uzasadnione uznać należało zarzuty skarżącej,
dotyczące niewłaściwej wykładni art. 229 i art. 118 k.c.
Nie zasługiwał na podzielenie zarzut naruszenia przepisu art. 224 § 2 k.c.,
ponieważ nie miał on zastosowania w sprawie. Pozwana od dnia wygaśnięcia
umowy i wezwania do wydania lokalu użytkowego była posiadaczem zależnym
w złej wierze. Jej odpowiedzialność w odniesieniu do właściciela nieruchomości
wynikała z art. 225 i art. 230 k.c., obejmowała cały okres nieuprawnionego
posiadania od wygaśnięcia umowy do zwrotu rzeczy. Odpowiadało mu uprawnienie
właściciela do dochodzenia wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy bez
konieczności wytaczania powództwa windykacyjnego (por. uchwałę Sądu
Najwyższego z dnia 24 lipca 2013 r., III CZP 36/13, OSNC 2014, nr 4, poz. 24).
Nieprawidłowe było również odwołanie się do związku z art. 118 k.c. Przepis ten
określa długość terminów przedawnienia, mającą charakter bezwzględnie
obowiązujący, nie reguluje zasady rozpoczęcia biegu przedawnienia
od wymagalności roszczenia.
Z tych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39815
§ 1 k.p.c. uchylił
zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. Orzeczenie
o kosztach postępowania kasacyjnego wynika z zasady przewidzianej w art. 108
§ 2 w związku z art. 39821
k.p.c.