Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt III CSK 383/14
POSTANOWIENIE
Dnia 27 sierpnia 2015 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Dariusz Dończyk (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Anna Owczarek
SSN Maria Szulc
Protokolant Bożena Kowalska
w sprawie z wniosku A. K.
przy uczestnictwie A. M. i D. R.
o częściowe zniesienie współwłasności,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej
w dniu 27 sierpnia 2015 r.,
skargi kasacyjnej wnioskodawcy
od postanowienia Sądu Okręgowego w K.
z dnia 19 marca 2014 r.,
uchyla zaskarżone postanowienie w punktach: 1c, 2, 3, 4, 5 i 6
i w tym zakresie przekazuje sprawę Sądowi Okręgowemu w K.
do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach
postępowania kasacyjnego.
2
UZASADNIENIE
Postanowieniem z dnia 6 listopada 2009 r., Sąd Rejonowy w K., po
rozpoznaniu sprawy z wniosku A. K. przy uczestnictwie: A. M. i D. R. o częściowe
zniesienie współwłasności ustalił, że przedmiotem zniesienia współwłasności
nieruchomości są nieobjęte przymusową współwłasnością właścicieli
wyodrębnionych lokali części wspólne nieruchomości położonej w K., składającej
się z działki numer 120/1, zabudowanej budynkiem mieszkalnym i garażem, dla
której w Sądzie Rejonowym w K. jest prowadzona księga wieczysta numer […], a to
lokal mieszkalny numer 5 położony na drugim piętrze, garaż i pomieszczenia piwnic
(pkt I) oraz dokonał częściowego zniesienia współwłasności w ten sposób, że
ustanowił odrębną własność:
a) lokalu mieszkalnego nr 5 położonego na II piętrze, składającego się
z 4 pokoi, holu, kuchni i dwóch łazienek o łącznej pow. 136,40 m2
, wraz
z przynależnymi do niego piwnicami oznaczonych numerami 4, 6 i 9,
z którego własnością związany jest udział w częściach wspólnych
nieruchomości wynoszący 1761/5465 cz., o wartości 1.059.692 zł;
b) lokalu nr 6 o przeznaczeniu innym niż mieszkalne - wolnostojący garaż
o pow. 16,50 m2
, z którego własnością związany jest udział we
współwłasności części wspólnych nieruchomości wynoszący 165/5465 cz.,
o wartości 29.980 zł;
- które to lokale były szczegółowo opisane w opinii biegłego B. C. z dnia 10
sierpnia 2009 roku, która stanowiła integralną część postanowienia.
Nadto w drodze zniesienia współwłasności Sąd włączył jako pomieszczenia
przynależne:
a) do lokalu mieszkalnego nr 1 - piwnicę nr 1 o pow. 19, 10 m2
, określając
też udział w częściach wspólnych związany z powyższym lokalem na
6111/5465 cz.;
b) do lokalu mieszkalnego nr 2 - piwnice nr 2 i 3 o pow. 17,10 m2
i 1,10 m2
,
określając udział w częściach wspólnych związany z tym lokalem na
1154/5465 cz.;
3
c) do lokalu mieszkalnego nr 3 - piwnicę nr 5 o pow. 15,70 m2
, określając
iż lokal ten położony jest na 1 piętrze i składa się z pokoju, kuchni, łazienki
i holu o pow. łącznej 42,20 m2
oraz pomieszczenia przynależnego w postaci
piwnicy nr 5, a także iż udział w częściach wspólnych związany z tym
lokalem wynosi 579/5465 cz.;
d) do lokalu mieszkalnego nr 4 - piwnice nr 7 i 8 o pow. 2,40 m2
i 19,90 m2
,
określając udział w częściach wspólnych związany z tym lokalem na
1195/5465 cz.
Nadto dokonał zniesienia współwłasności lokalu nr 5 i lokalu nr 6 w ten
sposób, iż przyznał je na wyłączną własność wnioskodawcy (pkt IV). Ponadto Sąd
Rejonowy stwierdził, że we współwłasności jako nieruchomość wspólna pozostaje
grunt stanowiący dz. nr 120/1, klatki schodowe, komunikacja, galerie, dach, piony
instalacyjne i wentylacyjne oraz pomieszczenie piwniczne nr 10 (pkt V).
Sąd pierwszej instancyjny zasądził także od wnioskodawcy na rzecz uczestniczki
postępowania D. R. kwotę 182.171 zł tytułem dopłaty, płatną w terminie 3 miesięcy
od dnia uprawomocnienia się postanowienia, z odsetkami ustawowymi na wypadek
opóźnienia w zapłacie (pkt VI) oraz zasądził od uczestniczki postępowania D. R. na
rzecz wnioskodawcy kwotę 3.836 zł tytułem zwrotu nakładów na remont dachu.
Sąd pierwszej instancji ustalił, że postanowieniem z dnia 23 lutego 1979 r.
Sąd Rejonowy w K. dokonał zniesienia współwłasności nieruchomości stanowiącej
działkę numer 120/1 położonej przy ul. G. numer […] w K. w ten sposób, że w
budynku położonym na tej nieruchomości została ustanowiona odrębna własność
czterech lokali mieszkalnych; lokal mieszkalny nr 1, z własnością którego związany
był udział w częściach wspólnych wynoszący 5/48 cz., został przyznany K. L., lokal
mieszkalny nr 2, z własnością którego związany był udział w częściach wspólnych
wynoszący 19/48 cz., został przyznany na współwłasność S. D. i J. D., lokal
mieszkalny nr 3, z własnością którego związany był udział w częściach wspólnych
wynoszący 5/48 cz., został przyznany A. K., a lokal mieszkalny nr 4, z własnością
którego związany był udział w częściach wspólnych wynoszący 19/48 cz.,
przyznano J. K. i A. K. Na podstawie umowy sprzedaży z dnia 27 września 1994 r.
A. R. i Ag. R. stali się właścicielami lokali mieszkalnych oznaczonych numerami 1 i
4
2. W dniu 15 września 1987 r. współwłaściciele nieruchomości wyrazili zgodę na
dokonanie przez wnioskodawcę nadbudowy kondygnacji na całej powierzchni
strychu i poddasza oraz zrzekli się na jego rzecz własności strychu i poddasza w
zamian za zapłatę na rzecz K. L. kwoty 315 bonów PKO. Współwłaściciele
nieruchomości wyrazili też zgodę na dokonanie przez wnioskodawcę nadbudowy
drugiego piętra i oświadczyli, że będzie ono stanowiło wyłączną własność
wnioskodawcy i An. K., a reszta nie będzie rościła żadnych praw do niego. Od lipca
1990 r. do czerwca 1991 r. wnioskodawca wpłacił na rzecz K. L. tytułem wykonania
umowy z dnia 15 września 1987 r. łącznie kwotę 500 USD. W latach 1990-1992
wnioskodawca wykonał nadbudowę w budynku położonym na nieruchomości,
skutkiem czego na drugim piętrze budynku powstał samodzielny lokal mieszkalny
numer 5, który składa się 4 pokoi, holu, kuchni i dwóch łazienek o pow. łącznej
136,40 m2
. Do lokalu tego przynależą pomieszczenia piwniczne nr 4 o pow. 8,30
m2
, nr 6 o pow. 8,40 m2
i nr 9 o pow. 23 m2
. Z własnością tego lokalu związany jest
udział w częściach wspólnych nieruchomości wynoszący 1761/5465 cz. Wartość
tego lokalu odpowiada kwocie 1.059.692 zł. Poza tym na działce nr 120/1, obok
budynku mieszkalnego, znajduje się wolnostojący garaż murowany o powierzchni
16,50 m2
, stanowiący samodzielny lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalny, z
którego własnością jest związany udział w częściach wspólnych nieruchomości
wynoszący 165/5475 cz. Wartość tego lokalu wynosi 29.980 zł.
W związku z ustanowieniem odrębnej własności lokali numer 5 i 6 oraz
włączenia w zakres już wyodrębnionych lokali pomieszczeń piwnic jako
pomieszczeń przynależnych zmienił się kształt już wyodrębnionych lokali oraz
udział w częściach wspólnych nieruchomości związanych z własnością tych lokali,
w ten sposób, że z własnością lokalu nr 1 wraz z piwnicą nr 1, związany jest udział
we współwłasności części wspólnych wynoszący 611/5465 cz.; z własnością lokalu
nr 2 i z piwnicami nr 2 i 3, związany jest udział w nieruchomości wspólnej
wynoszący 1154/5465 cz.; z własnością lokalu nr 3 o pow. 42,20 m2
, wraz
z piwnicą nr 5 związany jest udział w częściach wspólnych wynoszący 579/5465 cz.;
zaś z własnością lokalu nr 4 z piwnicami nr 7 i 8, związany jest udział w częściach
wspólnych wynoszący 1195/5465 cz.
5
W związku ze zmniejszeniem udziałów w nieruchomości wspólnej
związanych z własnością lokali mieszkalnych nr 1 i 2, wartość rynkowa tych lokali
uległa obniżeniu o łączną kwotę 182.171 zł.
Sąd Rejonowy ustalił także, iż około 1997-1998 roku zaczął przeciekać dach
w budynku. Wnioskodawca i A. R. uzgodnili, że wnioskodawca wykona remont
dachu i zmieni konstrukcję dachu z czterospadowego na dwuspadowy. Latem 1998
r. wnioskodawca przeprowadził remont dachu, zmienił jego konstrukcję, położył
nowe dachówki, wymienił krokwie. Koszty remontu dachu poniósł wnioskodawca,
wydatkując na ten cel kwotę co najmniej 7.672,64 zł.
W ocenie Sądu pierwszej instancji, zniesienie współwłasności w zakresie
lokalu mieszkalnego nr 5 powinno nastąpić w drodze ustanowienia odrębnej
własności lokalu i przyznania go na wyłączną własność wnioskodawcy, który
wykonał wszystkie prace konieczne do zapewnienia samodzielności lokalu.
Strony zgodnie też wniosły o zniesienie współwłasności piwnic i przydzielenie
poszczególnych piwnic do wyodrębnionych już lokali oraz do lokalu nr 5. Z uwagi
na włączenie w obręb wyodrębnionych już lokali pomieszczeń przynależnych
i wobec ustanowienia odrębnej własności kolejnych lokali, koniecznym było
ponowne ustalenie udziałów w częściach wspólnych nieruchomości związanych
z poszczególnymi lokalami. Sąd Rejonowy wskazał, że udziały w częściach
wspólnych nieruchomości związane z własnością lokali zostały obliczone
z uwzględnieniem art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
(jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. - dalej: „u.w.l.”). Odnośnie do
lokalu stanowiącego wolnostojący garaż Sąd Rejonowy stwierdził, że przy
uwzględnieniu interesu wszystkich współwłaścicieli, zniesienie współwłasności
powinno nastąpić poprzez ustanowienie odrębnej własności tego lokalu, bowiem
wydzielenie części działki, na której garaż się mieści i dojazdu do niego,
prowadziłoby do znacznego zmniejszenia części wspólnych nieruchomości
i pozbawiłoby współwłaścicieli dojazdu do położonej za domem części działki nr
120/1.
W kwestii dopłat Sąd wskazał, że uczestniczka postępowania A. M. zrzekła
się ich zasądzenia. Z kolei żądanie uczestniczki postępowania D. R. obejmowało
6
jedynie zasądzenie dopłaty z tytułu zmniejszenia udziału w nieruchomości
gruntowej związanego z własnością należących do niej lokali mieszkalnych numer
1 i 2. Stwierdził, że umowa z 1987 r. ani dalsze oświadczenia nie mogły wywrzeć
skutku w postaci utraty przez współwłaścicieli udziału we współwłasności
nadbudowanego lokalu, gdyż nie doszło do wyodrębnienia tego lokalu i
przeniesienia jego własności na rzecz wnioskodawcy. Wymieniona umowa
obejmowała tylko roszczenia wynikające z utraty udziału we współwłasności
nadbudowanego lokalu, a nie utraty wartości udziału współwłaścicieli wynikającej
ze zmniejszenia udziału w pozostałych częściach wspólnych nieruchomości. Na
skutek zniesienia współwłasności w zakresie lokali nr 5 i 6 oraz piwnic zmniejszył
się udział uczestniczki w nieruchomości wspólnej, w tym w działce gruntowej, stąd
w ocenie Sądu Rejonowego, uczestniczce należała się dopłata na podstawie art.
212 k.c. w wysokości różnicy wartości jej udziału przed i po zniesieniu
współwłasności nieruchomości. Na tej podstawie Sąd Rejonowy zasądził na jej
rzecz dopłatę w wysokości 182.171 zł.
Z kolei na podstawie art. 618 k.p.c. w zw. z art. 207 k.c. wnioskodawcy
przysługiwało roszczenie o rozliczenie kosztów wykonanego remontu dachu. Sąd
za zasadny uznał zarzut uczestniczki postępowania D. R. i jej poprzedników
prawnych, iż wnioskodawca nie udowodnił wysokości swojego roszczenia. Pomimo
skutecznego zakwestionowania przez uczestników złożonych przez wnioskodawcę
w toku postępowania rachunków nie zgłosił on dalszych wniosków dowodowych, w
tym o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego. W tej sytuacji Sąd pierwszej
instancji, uznał za udowodnione tylko te wydatki, których uczestnicy nie
zakwestionowali, tj. na kwotę 7.672,64 zł. Wobec powyższego Sąd Rejonowy
zasądził od D. R. na rzecz wnioskodawcy kwotę 3.836 zł obliczoną stosownie do jej
udziału.
Postanowieniem z dnia 19 marca 2014 r., Sąd Okręgowy w K. na skutek
apelacji wnioskodawcy od postanowienia Sądu Rejonowego w K. z dnia 6 listopada
2009 r. zmienił zaskarżone orzeczenie w ten sposób, że: wymienioną w punkcie II
ustęp l kwotę 1.059.692 zł zastąpił kwotą 1.105 923 zł; wymienioną w punkcie II
ustęp 2 kwotę 29.980 zł zastąpił kwotą 29.188 zł; wymienioną w punkcie VI kwotę
182.171 zł zastąpił kwotą 144.502 zł; w punkcie VII po słowie „dachu” dodał
7
sformułowanie „wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 16 czerwca 1999 r. do dnia
zapłaty"; oddalił apelację w pozostałym zakresie oraz rozstrzygnął o kosztach
postępowania.
Sąd Okręgowy przyjął za własne ustalenia dokonane przez Sąd pierwszej
instancji, z wyjątkiem ustalonej wartości lokalu nr 5 i 6, a także kwoty określającej
spadek wartości lokali nr 1 i 2 w związku z ustanowieniem odrębnej własności lokali
nr 5 i 6. W tym zakresie postępowanie dowodowe wymagało uzupełnienia z uwagi
na upływ terminu ważności operatów szacunkowych sporządzonych w toku
postępowania. Sąd Okręgowy dodatkowo ustalił, że wartość rynkowa działki gruntu
nr 120/1 wynosi 816.228 zł. Wartość poszczególnych lokali stanowiących odrębne
nieruchomości, położonych w budynku przy ul. G. nr […] w K., według stanu przed
nadbudową wynosiła odpowiednio:
a) lokalu mieszkalnego nr 1 - 302.111 zł, w tym 85.024 zł z tytułu wartości
związanego z własnością lokalu udziału we współwłasności dz. nr 120/1,
stanowiącej część wspólną nieruchomości;
b) lokalu mieszkalnego nr 2 - 824.291 zł, w tym 323.090 zł z tytułu wartości
związanego z własnością lokalu udziału we współwłasności dz. nr 120/1,
stanowiącej część wspólną nieruchomości;
c) lokalu mieszkalnego nr 3 - 450.389 zł, w tym 85.024 zł z tytułu wartości
związanego z własnością lokalu udziału we współwłasności dz. nr 120/1,
stanowiącej część wspólną nieruchomości;
d) lokalu mieszkalnego nr 4 - 809.207 zł, w tym 323.090 zł z tytułu wartości
związanego z własnością lokalu udziału we współwłasności dz. nr 120/1,
stanowiącej część wspólną nieruchomości.
Wartość poszczególnych lokali stanowiących odrębne nieruchomości
i przeznaczonych do wydzielenia, położonych w budynku przy ul. G. nr […] w K.,
według stanu po nadbudowie wynosi odpowiednio:
a) lokalu mieszkalnego nr 1 – 302.111 zł, w tym 91.256 zł z tytułu wartości
związanego z własnością lokalu udziału we współwłasności dz. nr 120/1,
stanowiącej część wspólną nieruchomości;
8
b) lokalu mieszkalnego nr 2 - 678.191 zł, w tym 172.356 zł z tytułu wartości
związanego z własnością lokalu udziału we współwłasności dz. nr 120/1,
stanowiącej część wspólną nieruchomości;
c) lokalu mieszkalnego nr 3 - 305.569 zł, w tym 86.477 zł z tytułu wartości
związanego z własnością lokalu udziału we współwłasności dz. nr 120/1,
stanowiącej część wspólną nieruchomości;
d) lokalu mieszkalnego nr 4 - 684.688 zł, w tym 178.480 zł z tytułu wartości
związanego z własnością lokalu udziału we współwłasności dz. nr 120/1,
stanowiącej część wspólną nieruchomości;
e) lokalu mieszkalnego nr 5 - 1.105.923 zł, w tym 263.015 zł z tytułu wartości
związanego z własnością lokalu udziału we współwłasności dz. nr 120/1,
stanowiącej część wspólną nieruchomości;
f) lokalu nr 6 o przeznaczeniu innym niż mieszkalne - 29.188 zł, w tym
24.644 zł z tytułu wartości związanego z własnością lokalu udziału
we współwłasności dz. nr 120/1, stanowiącej część wspólną nieruchomości.
Udział we współwłasności działki nr 120/1 związany z własnością lokali nr 5
i nr 6 w 50,234% wynikał z odpowiedniego zmniejszenia udziałów we
współwłasności w działce związanych z własnością dotychczas wydzielonych lokali
nr 1 i nr 2. Różnica pomiędzy wartością udziałów w działce nr 120/1 związanych
z odrębną własnością lokali nr 1 i 2, według stanu istniejącego przed nadbudową,
a ich wartością według stanu po nadbudowie i ustanowieniu odrębnej własności
lokali nr 5 i 6, wynosi 144.502 zł. Obecny udział we współwłasności części
wspólnych związany z własnością lokali nr 1 i 2 wynosi łącznie 1765/5465 cz.
Powyższych ustaleń Sąd drugiej instancji dokonał na podstawie opinii
biegłego sądowego P. T. Możliwość szacowania samej wartości gruntu
w przypadku nieruchomości zabudowanych wynika z przepisu § 32 ust. 1, 3 i 4
rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109
ze zm. - dalej: „rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.”),
zgodnie z którymi na potrzeby ustalenia ceny lokalu, ustanawianego jako przedmiot
odrębnej własności, jego wartość określa się łącznie z pomieszczeniami
9
przynależnymi do tego lokalu i udziałem w nieruchomości wspólnej, przy czym z tak
ustalonej wartości wyodrębnia się wartość gruntu wchodzącego w skład
nieruchomości wspólnej, odpowiadającą udziałowi właściciela lokalu w tej
nieruchomości, jeżeli wymaga tego cel wyceny. Zasady te znajdują odpowiednie
zastosowanie także przy określaniu wartości lokalu stanowiącego odrębną
własność w chwili wyceny.
Sąd Okręgowy oddalił wnioski dowodowe wnioskodawcy m.in.
o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego na okoliczność oszacowania kosztów
remontu dachu, uznając go za spóźniony na podstawie art. 381 k.p.c. w zw. z art.
13 § 2 k.p.c.
Zmiana zaskarżonego postanowienia Sądu pierwszej instancji była
następstwem zmienionych ustaleń faktycznych. Sąd Okręgowy uznał za
prawidłowe rozstrzygnięcie zasądzające od wnioskodawcy na rzecz uczestniczki
postępowania D. R. dopłatę z tytułu zmniejszenia jej udziału w częściach
wspólnych nieruchomości. Przedmiotem postępowania było żądanie częściowego
zniesienia współwłasności nieruchomości poprzez ustanowienie odrębnej własności
lokalu w części budynku nadbudowanej przez wnioskodawcę (obecnie
oznaczonego jako lokal nr 5) oraz zniesienie współwłasności nieruchomości w
części, na której usytuowany był wolnostojący garaż (obecnie lokal oznaczony nr 6).
Zatem podstawę prawną dla rozstrzygnięcia tego żądania stanowiły przepisy
regulujące zniesienie współwłasności, tj. art. 210 - 212 k.c. oraz art. 617 - 625 k.p.c.
Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności może być fizyczny podział rzeczy
wspólnej, który może polegać m.in. na ustanowieniu odrębnej własności lokali.
Z chwilą zakończenia w 1979 r. postępowania w przedmiocie zniesienia
współwłasności nieruchomości stanowiącej dz. nr 120, zabudowanej budynkiem
przy ul. G. nr […], a następnie po założeniu ksiąg wieczystych dla poszczególnych
czterech lokali wydzielonych w jego wyniku, w budynku nie pozostał jakikolwiek
samodzielny lokal, który nie stanowiłby odrębnej nieruchomości. Powstały wskutek
tych czynności stan prawny był taki, że w budynku istniały cztery lokale stanowiące
odrębne nieruchomości, z których własnością związane były udziały w częściach
wspólnych nieruchomości pozostałych po wydzieleniu tych lokali, które łącznie
10
wyczerpywały całość udziałów w tej wspólnej nieruchomości. Łączny udział w
nieruchomości wspólnej związany z własnością lokali nr 1 i 2 wynosił ½ część. W
wyniku rozbudowy powstały nowe pomieszczenia, ewentualnie przekształcone
zostały dotychczasowe pomieszczenia wspólne (w postaci strychu i poddasza) na
lokal mieszkalny. Wskutek nadbudowy, jak również w wyniku wcześniejszego
wyrażenia zgody przez dotychczasowych współwłaścicieli na dokonanie tej
adaptacji, nie doszło do zmiany stanu prawnego budynku. W szczególności
wnioskodawca nie stał się wyłącznym właścicielem nadbudowanej części budynku.
Skoro nadbudowana część budynku nie stała się odrębną nieruchomością lokalową
i nie mogła się stać wyłączną własnością wnioskodawcy, to musiała stać się
przedmiotem współwłasności wszystkich dotychczasowych właścicieli
wyodrębnionych lokali w udziałach odpowiadających udziałom w częściach
wspólnych. Drogą do wyjścia z istniejącej współwłasności było jej zniesienie do
czego zmierzał wniosek wnioskodawcy, obejmujący także inne dotychczasowe
części wspólne, tj. wolnostojący garaż oraz część pomieszczeń piwnicznych. Skoro
w wyniku tego zniesienia, dokonanego w oparciu o art. 211 k.c., uczestniczka
postępowania D. R. nie otrzymała w naturze ekwiwalentu stanowiącego
równowartość jej dotychczasowego udziału we współwłasności składników
majątkowych objętych zniesieniem, to zgodnie z art. 212 § 1 k.c. i art. 623 k.p.c.
Sąd Rejonowy zasadnie zatem zasądził na jej rzecz stosowną dopłatę.
Dotychczasowy udział wynoszący łącznie ½ część uległ zmniejszeniu do
1765/5465 cz., co stanowi ok. 1/3 całości. Na skutek zniesienia współwłasności
doszło do uszczuplenia praw majątkowych tej uczestniczki, którego wartość
materialna wynosiła 408.114 zł, a na skutek zniesienia współwłasności zmniejszy
się do kwoty 236.612 zł. Jednocześnie w takim samym stopniu, kosztem jej majątku,
korzyść uzyskał wnioskodawca. Za zasądzeniem na rzecz uczestniczki dopłaty z
korektą jej wysokości dokonaną przez Sąd Okręgowy, przemawiało także i to, że na
skutek ustanowienia odrębnej własności kolejnych lokali w nieruchomości
zmniejsza się wartość samego lokalu nr 2 stanowiącego jej własność. Przed
ustanowieniem odrębnej własności jego wartość wynosiła 824.291 zł, a po
ustanowieniu odrębnej własności lokali nr 5 i 6 wartość tego lokalu wynosi kwotę
678.191 zł. Różnica wartości wynosi zatem kwotę 146.100 zł, a więc zbliżoną do
11
kwoty zasądzonej tytułem dopłaty z tytułu zmniejszenia wartości samego udziału w
działce gruntu, na której znajduje się budynek, z którego wydzielane są lokale.
Odnosząc się do zarzutu wnioskodawcy niewłaściwego ustalenia kosztu
remontu dachu w budynku, Sąd Okręgowy uznał, że zasadnie Sąd pierwszej
instancji przyjął, iż wobec zakwestionowania poszczególnych rachunków przez
uczestniczkę postępowania D. R. i jej poprzedników prawnych, ciężar wykazania
tych wydatków spoczywał na wnioskodawcy (art. 6 k.c.). Powinien on zgłosić
stosowne wnioski dowodowe, w szczególności wniosek o dopuszczenie dowodu z
opinii biegłego sądowego, który zweryfikowałby wysokość dochodzonego z tego
tytułu roszczenia. Skoro wniosku takiego wnioskodawca, który był reprezentowany
przez profesjonalnego pełnomocnika, a także informowany o wszelkich
czynnościach Sądu, nie zgłosił to podniesiony przez niego zarzut wadliwego
ustalenia kosztów remontu był nieskuteczny. W ocenie Sądu Okręgowego,
odnośnie do ustalenia tej okoliczności nie zachodziła także konieczność
podejmowania czynności z urzędu i wyręczania biernej strony w podejmowaniu
niezbędnych czynności procesowych, gdyż stanowiłoby to przejaw działania na
korzyść jednej ze stron.
Sąd drugiej instancji uwzględnił natomiast zarzut apelacji dotyczący
błędnego rozstrzygnięcia o odsetkach od uwzględnionej części żądania o zwrot
kosztów remontu dachu, które należały się co najmniej od dnia 16 czerwca 1999 r.,
tj. dnia doręczenia pisma pełnomocnika wnioskodawcy z dnia 1 czerwca 1999 r.,
precyzującego żądanie o zwrot kosztów remontu w stosunku do uczestników
postępowania małżonków R. (poprzedników prawnych uczestniczki postępowania
D. R.). Podstawę prawną rozstrzygnięcia w tym zakresie stanowił art. 481 § 1 k.c. w
zw. z art. 455 k.c. i art. 207 k.c.
Wnioskodawca zaskarżył skargą kasacyjną postanowienie Sądu
Okręgowego w części obejmującej rozstrzygnięcia zawarte w punktach 1c, 2 oraz 5.
W ramach podstawy kasacyjnej z art. 3983
§ 1 pkt 1 k.p.c. zarzucił naruszenie § 32
pkt 1 i 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie
wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, art. 150 ust. 1 pkt 1
i 2 oraz art. 151 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
12
nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2015 r., poz. 782 ze zm. - dalej: „u.g.n.”).
Natomiast w ramach podstawy kasacyjnej z art. 3983
§ 1 pkt 2 k.p.c. zarzucił
naruszenie art. 232 zd. 2 k.p.c. Wnioskodawca wniósł o uchylenie postanowienia
Sądu Okręgowego w zaskarżonej części i przekazanie w tym zakresie sprawy temu
Sądowi do ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Istota sprawy, w której wniesiono skargę kasacyjną, dotyczy rozliczeń
pomiędzy właścicielami poszczególnych wyodrębnionych prawnie lokali, z którymi
związane były określone udziały w nieruchomości wspólnej w następstwie wydania
orzeczenia znoszącego współwłasność w stosunku do części nieruchomości
wspólnej - tj. w odniesieniu do wchodzących do nieruchomości wspólnej
pomieszczeń w postaci piwnic i przyłączeniu ich jako części składowych
istniejących wcześniej nieruchomości lokalowych, w odniesieniu do garażu
znajdującego się w drugim, niemieszkalnym budynku na nieruchomości wspólnej
oraz w odniesieniu do nowego lokalu mieszkalnego powstałego na skutek
nadbudowy budynku mieszkalnego oraz ustanowieniu i przyznaniu określonym
współwłaścicielom odrębnych nieruchomości o charakterze odpowiednio
użytkowym i mieszkalnym.
W uchwale Sądu Najwyższego z dnia 3 października 2003 r., III CZP 65/03
(OSNC 2004, nr 12, poz. 189) wskazano, że na tle art. 3 ust. 1 zd. drugie u.w.l.,
powstaje wątpliwość, czy w ogóle dopuszczalne są jakiekolwiek korekty we
współwłasności nieruchomości wspólnej w trakcie istnienia odrębnej własności
lokali. Wyjaśniono, że odpowiedzi na nie trzeba poszukiwać, odwołując się do istoty
nieruchomości wspólnej. Stosownie do treści art. 3 ust. 2 u.w.l., nieruchomość
wspólna obejmuje te fragmenty wspólnego budynku i gruntu, które nie służą
wyłącznie do korzystania właścicielowi lokali. W skład tej nieruchomości mogą
wchodzić elementy o zróżnicowanym stopniu związania z wyodrębnionymi lokalami.
W pierwszym rzędzie należą do niej te części budynku i gruntu pod budynkiem,
które są niezbędne od korzystania przez wszystkich właścicieli lokali, takie jak
wspólna klatka schodowa, ściany zewnętrzne lub dach. Tworzą one część
nieruchomości wspólnej, określanej w piśmiennictwie mianem współwłasności
13
koniecznej lub przymusowej. Do nieruchomości wspólnej mogą jednak należeć
także takie elementy, których związek funkcjonalny ze wszystkimi lokalami nie ma
tak ścisłego charakteru; ustawa określa je jako pomieszczenia przynależne (art. 2
ust. 4), zaliczając do nich przykładowo piwnicę, strych, komórkę lub garaż.
Nie ulega wątpliwości, że tego typu pomieszczenia ułatwiają korzystanie
z lokali mieszkalnych, nie mają jednak charakteru urządzeń koniecznych
do takiego korzystania. Z tego punktu widzenia uznano, że przewidziany w art. 3
ust. 1 zdanie drugie u.w.l. zakaz znoszenia współwłasności nieruchomości wspólnej
dotyczy tylko tej jej części, do której należą elementy pierwszej kategorii,
tworzących wspólną nieruchomość, mające charakter jej składników koniecznych.
Bez istnienia współwłasności wspólnej w takim zakresie niemożliwe byłoby
w ogóle funkcjonowanie odrębnych własności lokali. Zakaz ten nie dotyczy
natomiast tych elementów wspólnej nieruchomości, które mają charakter
wyodrębnionych ustawowo pomieszczeń przynależnych. W tym zakresie
wprowadzanie korekt w drodze postępowania o zniesienie współwłasności
Sąd Najwyższy uznał za dopuszczalne.
Natomiast w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 25 listopada 2011 r., III CZP
65/11 (OSNC 2012, nr 2, poz. 68) przedmiotem analizy były konsekwencje
wynikające z rozbudowy budynku położonego na nieruchomości wspólnej przez
jednego z właścicieli lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość.
Również w tym orzeczeniu potwierdzono, że z celu, któremu służy nieruchomość
wspólna, o której mowa w art. 3 ust. 2 u.w.l., wynika, że istnieją takie części
budynku i gruntu, które nie mogą być wyłączone z zakresu nieruchomości wspólnej,
a zatem muszą być objęte współwłasnością. Chodzi o te części budynku, z których
korzystanie warunkuje prawidłowe korzystanie z przynajmniej dwóch
samodzielnych lokali, oraz te, których włączenie do jednego samodzielnego lokalu
pozbawiłoby samodzielności inne lokale. Ustawodawca dopuszcza jednak
możliwość dokonania nadbudowy i przebudowy nieruchomości wspólnej, co wynika
z art. 22 ust. 3 pkt 5 i 5a u.w.l. Prace budowlane polegające na przebudowaniu
nieruchomości wspólnej, mogą doprowadzić do powstania kolejnego
samodzielnego lokalu. Po ich zakończeniu powstały fizycznie samodzielny lokal
mieszkalny zachowuje dotychczasowy status jako część budynku aż do czasu
14
wyodrębnienia jego własności. Dopiero ustanowienie odrębnej własności lokalu
powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy nieruchomości wspólnej
w następstwie czynności prawnej lub orzeczenia sądu i jego wpis do księgi
wieczystej (por. art. 7 ust. 2 u.w.l.) powoduje powstanie odrębnej nieruchomości
lokalowej. W uzasadnieniu uchwały zwrócono także uwagę na to, że przebudowa
części wspólnej nieruchomości nie zawsze prowadzi do powstania kolejnego
samodzielnego lokalu mieszkalnego, bowiem członkowie wspólnoty mają m.in.
zezwolić na taką przebudowę części wspólnych, która doprowadzi do ograniczenia
powierzchni nieruchomości wspólnej, gdy przebudowana powierzchnia połączona
zostanie z którymś z wyodrębnionych lokali. Za aprobatą członków wspólnoty
nieruchomość wspólną można pozbawić takiej powierzchni, która nie musi
wchodzić w jej skład, a zatem nie jest niezbędna przynajmniej dwóm właścicielom
wyodrębnionych lokali do korzystania z nich. W uchwale tej przyjęto, że w każdym
z tych przypadków dochodzi do zmiany wielkości udziałów właścicieli dotychczas
wyodrębnionych lokali w nieruchomości wspólnej, w której granicach powstał
kolejny samodzielny lokal, co jest konsekwencją regulacji zawartej w art. 3 ust. 3
u.w.l. określającej sposób ustalania udziału właściciela lokalu wyodrębnionego
w nieruchomości wspólnej, który odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej
lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni
użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Każdorazowo więc zmiany polegające na uszczupleniu części wspólnej
nieruchomości na skutek przyłączenia jej jako części składowych wyodrębnionych
wcześniej lokali, jak również w następnie uszczuplenia części wspólnej
nieruchomości w następstwie wyłączenia z niej wybudowanego na skutek
przebudowy lub rozbudowy budynku nowego samodzielnego lokalu następnie
wyodrębnionego prawnie wpływa na wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej
dotychczasowych właścicieli nieruchomości lokalowych.
Jeżeli w opisanych wyżej sytuacjach w następstwie wydania orzeczenia
znoszącego współwłasność co do części nieruchomości wspólnej, o której mowa
w art. 3 ust. 2 u.w.l., dochodzi do zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej
dotychczasowych właścicieli poszczególnych lokali wyodrębnionych prawnie, to do
wzajemnych rozliczeń między nimi ma zastosowanie art. 212 § 1 k.c. Znoszenie
15
współwłasności nie ma bowiem na celu pozbawiania kogokolwiek prawa własności
bez odpowiedniej rekompensaty. Celem zniesienia współwłasności, w tym także
zniesienia współwłasności dla ustanowienia odrębnej własności lokali, nie jest
pozbawienie lub uszczuplenie wartości prawa własności któregokolwiek
ze współwłaścicieli (por. wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 5 marca 2002 r.,
SK 22/00, OTK-A 2002, nr 2, poz. 12).
W związku z powyższym powstaje zagadnienie, co powinno decydować
o wysokości dopłaty - różnica wartości lokali przed i po dokonanych zmianach, czy
też, jak przyjął Sąd drugiej instancji, różnica wartości udziałów w gruncie
wchodzącym w skład nieruchomości wspólnej związanych z wcześniej
wyodrębnionymi lokalami, czy też szerzej różnica wartości udziałów
w nieruchomości wspólnej. W postępowaniu sądowym o zniesienie współwłasności
do wyceny nieruchomości mają zastosowanie przepisy ustawy o gospodarce
nieruchomościami. Zgodnie z art. 149 u.g.n., przepisy tego rozdziału (dotyczącego
określania wartości nieruchomości) stosuje się do wszystkich nieruchomości,
bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na
podmiot własności i cel wyceny. Artykuł 150 ust. 1 pkt 1 u.g.n. stanowi, że w wyniku
wyceny nieruchomości dokonuje się określenia jej wartości rynkowej, którą –
zgodnie z art. 150 ust. 2 – określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być
przedmiotem obrotu. Według natomiast art. 151 ust. 1 u.g.n., wartość rynkowa
nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania
na rynku. Udział w nieruchomości wspólnej, o którym mowa w art. 3 ust. 1 u.w.l.,
nie jest nieruchomością w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce
nieruchomościami i nie może być też przedmiotem samodzielnego obrotu
prawnego, gdyż jest nierozerwalnie związany z własnością lokalu. Z tych przyczyn
nie można prawidłowo ustalić wartości rynkowej udziału w nieruchomości wspólnej,
jak również wartości rynkowej udziału w gruncie wchodzącym w skład
nieruchomości wspólnej. Wprawdzie przepisy § 32 ust. 1 i 3 rozporządzenia Rady
Ministrów z dnia 21 września 2004 r., które zgodnie z § 32 ust. 4 tego
rozporządzenia, mają odpowiednie zastosowanie przy określaniu wartości lokalu
stanowiącego odrębną własność w chwili wyceny, posługują się pojęciem „wartości
udziału w nieruchomości wspólnej” oraz „wartości gruntu wchodzącego w skład
16
nieruchomości wspólnej odpowiadającą udziałowi właściciela lokalu w tej
nieruchomości”, lecz należy mieć na względzie, że są to jedynie elementy, które
należy uwzględnić ustalając rynkową wartość lokalu, przy czym wartość gruntu
odpowiadającą udziałowi właściciela lokalu w tej nieruchomości ustala się tylko
wtedy, gdy wymaga tego cel wyceny. W rozpoznanej sprawie nie było konieczności
ustalania odrębnie tych wartości, gdyż istotna była wartość lokali, z którymi udziały
te były związane i które uległy zmniejszeniu na skutek wydania orzeczenia
o zniesieniu współwłasności. Nie można natomiast podzielić zarzutu wnioskodawcy,
że wymienione wyżej przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września
2004 r. nie można było stosować z tej tylko przyczyny, że mają one zastosowanie
tylko przy określeniu wartości lokalu stanowiącego już odrębną własność, a nie
takiego, który dopiero ma być ustanowiony. Z tych względów zasadnie podniesiono
w skardze, że Sąd drugiej instancji w ramach rozliczeń dokonywanych na
podstawie art. 212 § 1 k.c. błędnie zasądził kwotę 144.502 zł tytułem dopłaty od
wnioskodawcy na rzecz uczestniczki postępowania D. R. na skutek uwzględnienia
różnicy pomiędzy wartością udziałów w gruncie (działce nr 120/1) wchodzącym w
skład nieruchomości wspólnej, związanych z odrębną własnością lokali nr 1 i 2
przed i po zniesieniu współwłasności co do części wspólnej nieruchomości w
stosunku do pomieszczeń piwnicznych oraz ustanowieniu i przyznaniu własności
odrębnych lokali nr 5 i 6. Przedmiotem tych rozliczeń powinna być bowiem jedynie
różnica pomiędzy rynkową wartością lokali nr 1 i 2 przed i po zniesieniu
współwłasności w wyżej wskazany sposób.
Mimo, że udział w nieruchomości wspólnej nie może być przedmiotem
obrotu, a tym samym nie można w stosunku do niego ustalić jego rynkowej wartości,
to niewątpliwie - wbrew stanowisku skarżącego - wpływa on na wartość
nieruchomości lokalowej, z którą jest związany. Należy mieć na uwadze,
że zgodnie z art. 12 ust. 2 u.w.l. wysokość udziału w nieruchomości wspólnej
wpływa na wysokość pożytków i innych przychodów z nieruchomości wspólnej
w części przekraczającej pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem
nieruchomości wspólnej, które przypadają właścicielom lokalu. W takim samym
stosunku udział w nieruchomości wspólnej wpływa na zakres, w jakim właściciele
lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej
17
w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach (art. 12 ust. 2 d.
drugie u.w.l.). Wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej ma wpływ także na
zakres zobowiązań dotyczących nieruchomości wspólnej, za które ponoszą
odpowiedzialność właściciele lokali (art. 17 u.w.l.) oraz siłę głosu we wspólnocie
mieszkaniowej (art. 23 ust. 2 u.w.l.). Podobne zasady wynikają także z przepisów
kodeksu cywilnego o zarządzie rzeczą stanowiącą przedmiot współwłasności, które
zgodnie z art. 19 u.w.l. mają zastosowanie do małych wspólnot mieszkaniowych.
Ze względu na przedstawione wyżej przepisy w zależności od konkretnej
nieruchomości zależy ocena wpływu wysokości udziału w nieruchomości wspólnej
na wartość lokalu, z którą związany jest ten udział. W odniesieniu do nieruchomości
nieprzynoszących pożytków, lecz wymagających ponoszenia dużych nakładów
mniejszy udział w nieruchomości wspólnej może być czynnikiem podnoszącym
wartość lokalu i odwrotnie w przypadku nieruchomości przynoszących duże pożytki.
Na wartość lokalu niewątpliwie ma wpływ także rozmiar i charakter nieruchomości
wspólnej. Wprawdzie na nieruchomość wspólną, w której poszczególnym
właścicielom wyodrębnionych prawnie lokali przysługuje przymusowy udział,
składają się takie części gruntu, budynku i urządzenia, gruntu które są niezbędne
dla korzystania z odrębnych lokali, to jednak – jak to już zaznaczono wcześniej –
w jej skład mogą wchodzić także i takie części gruntu, budynku i urządzenia, które
charakteryzują się mniejszym stopniem nieodzowności dla korzystania z lokali
mieszkalnych i całego budynku za to podnoszą walory użytkowe i wartość lokali
(por. uzasadnienie wyroku TK z dnia 5 marca 2002 r., SK 22/00, OTK-A 2012, nr 2,
poz. 12). Dotyczy to w szczególności gruntu wchodzącego w skład nieruchomości
wspólnej. Nie można jednak przyjąć, aby wartość wyodrębnionego prawnie lokalu
była prostą pochodną udziału w nieruchomości wspólnej związanego z tym lokalem
i wartości rynkowej samego gruntu wchodzącego w skład nieruchomości wspólnej.
Należy mieć bowiem na względzie, że do czasu istnienia budynku, w którym istnieją
wyodrębnione prawnie lokale, grunt wchodzący w skład nieruchomości wspólnej nie
może być przedmiotem samodzielnego obrotu. Poza tym niezależnie od wysokości
udziału w nieruchomości wspólnej właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania
z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem (art. 12 ust. 1 u.w.l.).
Wysokość udziału w nieruchomości wspólnej nie oznacza więc, że właściciel lokalu,
18
z którym udział ten jest związany, może korzystać z wyłączeniem innych właścicieli
lokali z wyodrębnionej w stosunku do tego udziału części nieruchomości wspólnej.
Na wartość wyodrębnionego prawnie lokalu większy wpływ ma więc wielkość
i cechy samego gruntu wchodzącego w skład nieruchomości wspólnej niż
wysokość związanego z danym lokalem udziału w tej nieruchomości. Do kwestii
tych nie odniósł się Sąd Okręgowy, który - bez ich analizy - powołał się na treść
opinii biegłego sporządzonej w sprawie oraz treść przepisów § 32 pkt 1 i 3
rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. jako uzasadniających
przyjętą w tej opinii wartość udziałów w gruncie wchodzącym w skład
nieruchomości wspólnej. Z tej przyczyny, dla potrzeb rozstrzygnięcia skargi
kasacyjnej nie mogła być miarodajna wartość samych lokali mieszkalnych nr 1 i 2
ustalona przez Sąd drugiej instancji, która była konsekwencją założenia
prawidłowego ustalenia przez biegłego wartości udziałów w gruncie wchodzącym
w skład nieruchomości wspólnej.
Uzasadniony był także zarzut naruszenia art. 232 zd. drugie w zw. z art. 391
§ 1 k.p.c. Trafnie argumentował Sąd drugiej instancji, że na wnioskodawcy, który
zgłosił żądanie zwrotu kosztów przeprowadzonego remontu dachu, spoczywał ciężar
dowodu wykonania i poniesionych kosztów remontu. Sądy obu instancji uznały fakt
przeprowadzenia remontu za dowiedziony natomiast odnośnie do poniesionych
na jego wykonanie kosztów uznały je co do kwoty 7.672,64 zł przyznanej przez
uczestników postępowania. W sytuacji, w której wnioskodawca przedstawił dowody
na okoliczność wysokości poniesionych kosztów remontu, a jedynie ich weryfikacja,
w ocenie Sądu meriti, wymagała przeprowadzenia dowodu opinii biegłego sądowego,
obowiązkiem Sądu było zwrócenie uwagi stronie na to, że w sprawie
niezbędne jest przeprowadzenie tego dowodu albo dopuszczenie tego dowodu
z urzędu. Należy mieć bowiem na uwadze, że ostatecznie od oceny Sądu zależy
ocena, czy w sprawie konieczne jest skorzystanie z wiadomości specjalnych, a nie
w każdym przypadku konieczność przeprowadzenia takiego dowodu jest oczywista.
Mimo zasady kontradyktoryjności strona nie powinna być zaskakiwana tym,
że o negatywnym wyniku sprawy zadecydowało nieprzeprowadzenie dowodu
z opinii biegłego w celu weryfikacji nie tylko jej twierdzeń, ale także zgłoszonych
przez nią dowodów (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 października 2011 r.,
19
IV CSK 133/11, OSNC 2012, nr 5, poz. 62). Z tych względów uznać należało za
uzasadniony zarzut naruszenia art. 232 w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. Tym bardziej
w sytuacji, w której uznana przez uczestników postępowania wysokość kwoty
wydatkowanej przez wnioskodawcę na remont dachu budziła poważne wątpliwości
w świetle zasad doświadczenia życiowego ze względu na zakres i charakter
sfinansowanych robót, co samo w sobie mogło być okolicznością uzasadniającą
dopuszczenie z urzędu dowodu z opinii biegłego (por. wyroki Sądu Najwyższego
z dnia 24 listopada 1999 r., I CKN 223/98, Wokanda nr 3, poz. 7, z dnia 13 lutego
2004 r., IV CK 24/03, OSNC 2005, nr 3, poz. 45, z dnia 7 marca 2013 r., II CSK
422/12, nie publ. oraz z dnia 11 grudnia 2014 r., IV CA 1/14, nie publ.).
Z tych względów orzeczono na podstawie art. 39815
§ 1 w zw. z art. 13 § 2
i art. 108 § 2 w zw. z art. 391 § 1, art. 39821
i art. 13 § 2 k.p.c., jak w sentencji.
eb