Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 19 lipca 2017 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie następującym:

Przewodniczący:SSA Dorota Markiewicz

Sędziowie:SA Edyta Mroczek (spr.)

SA Przemysław Kurzawa

Protokolant:sekr. sądowy Izabela Katryńska

po rozpoznaniu w dniu 5 lipca 2017 r. w Warszawie

na rozprawie sprawy z powództwa C. N., M. T. i Z. N. (1) (następcy prawnego Z. N. (2))

przeciwko (...)

o zapłatę

na skutek apelacji powodów

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 23 października 2014 r., sygn. akt II C 467/09

I.  oddala apelację;

II.  zasądza od C. N., M. T. i Z. N. (1) na rzecz (...) kwoty po 5400 (pięć tysięcy czterysta) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Przemysław KurzawaDorota MarkiewiczEdyta Mroczek

I A Ca 395/15

UZASADNIENIE

Powodowie Z. i C. małżonkowie N. oraz M. T. wnieśli o zasądzenie od (...) kwot: 705 682, 00 zł na rzecz małżonków N. oraz kwoty 705 682, 00 zł na rzecz M. T. wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty. Powodowie wskazali, iż są następcami prawnymi dawnych właścicieli nieruchomości (...) przy ulicy (...), która została objęta działaniem dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze (...) W.. Jako nabywcy roszczeń do w/w nieruchomości dochodzą wynagrodzenia za bezumowne korzystanie 5 lokali użytkowych od chwili, w której (...) W. było posiadaczem przedmiotowej nieruchomości w złej wierze - 20 lutego 2002 r. do chwili przejęcia nieruchomości przez powodów - 7 maja 2008 r. Jako podstawę prawną powództwa wskazano art. 224 i 225 k.c.

W odpowiedzi na pozew pozwane (...) W. wniosło o oddalenie powództwa.

Pismem z dnia 17 marca 2010 r. powodowie wskazali, iż domagają się wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości za okres od dnia 26 lutego 2002 r. do dnia 7 maja 2008 r., a jego podstawę prawną stanowią art. 224 § 2 oraz 225 k.c. Następnie w piśmie z dnia 27 kwietnia 2012 r. powodowie zaznaczyli, że w niniejszym postępowaniu dochodzą zwrotu pobranych czynszów, jak również wartości pożytków nieuzyskanych z powodu złej gospodarki. Wskazali jednocześnie, że dochodzą wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Natomiast na rozprawie w dniu 25 czerwca 2013 r. powodowie wskazali, iż początkowo dochodzili roszczenia z tytułu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, a następnie określili je jako roszczenie o zwrot pożytków pobranych i nie pobranych z powodu złej gospodarki nieruchomością. Wskazali, iż zostały spełnione przesłanki żądania z obu powołanych podstaw.

Pozwany podniósł zarzut przedawnienia roszczenia opartego na żądaniu zwrotu pobranych i nie pobranych pożytków z powodu złej gospodarki nieruchomością. W piśmie z dnia 9 sierpnia 2013 r. powodowie wnieśli o zasądzenie na rzecz C. i Z. małżonków N. kwoty 550 781,50 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz o zasądzenie na rzecz M. T. kwoty 550 781,50 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty. W uzasadnieniu powodowie wskazali, iż „wedle własnej oceny" dochodzą roszczeń z tytułu pożytków pobranych oraz pożytków nie pobranych z powodu złej gospodarki, jednakże to do Sądu należy ostateczna ocena prawna zgłoszonych roszczeń, dokonywana w oparciu o przedstawione przez powodów okoliczności faktyczne .

Pozwany w piśmie z dnia 9 stycznia 2014 r. wskazał, iż roszczenie z tytułu pożytków pobranych i nie pobranych z powodu złej gospodarki, jako nie zgłoszone w pozwie uległo przedawnieniu, mając na względzie datę wydania nieruchomości.

Sąd Okręgowy w Warszawie wyrokiem z dnia 23 października 2014 r. oddalił powództwo i obciążył powodów w całości kosztami procesu pozostawiając ich szczegółowe rozliczenie referendarzowi sądowemu.

Sąd Okręgowy ustalił, iż na mocy aktu z dnia 30 czerwca 1922 r. oraz aktu z dnia 17 maja 1930 r. zatwierdzonego orzeczeniem z dnia 20 maja 1930 r. nieruchomość (...) położona przy ul. (...) w W., uregulowana w księdze wieczystej ozn. nr hip. (...) stała się własnością R. i H. małżonków R. w równych częściach niepodzielnie. Dawna nieruchomość (...) oznaczona nr hip. (...) stanowi obecnie część dz. ew. nr (...) (teren ulicy (...)) oraz dz. ew. nr (...) o pow. 1238 m ^{( 2)} w obrębie (...). Na wskazanym gruncie posadowiony jest czterokondygnacyjny budynek (ul. (...)), w skład którego wchodzi m.in. 5 lokali użytkowych o łącznej powierzchni 152,58 m ^{( 2)}.

Według ustaleń Sądu przedmiotowa nieruchomość została objęta działaniem dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze (...) W. (Dz. U. nr 50, poz. 279). Z dniem jego wejścia w życie tj. - 21 listopada 1945 r. przedmiotowa nieruchomość przeszła na własność Gminy (...) W., a następnie na własność Skarbu Państwa, na podstawie art. 32 ust. 2 ustawy z dnia 20 marca 1950 r. o terenowych organach jednolitej władzy państwowej (Dz. U. nr 14, poz. 130). Kolejno z dniem 27 maja 1990 r. stała się własnością Dzielnicy-Gminy (...), co zostało potwierdzone decyzją Wojewody (...) z dnia 14 kwietnia 1993 r. nr (...). Z dniem 12 kwietnia 1994 r. na podstawie art. 36 ust. 1 w zw. z art. 54 ustawy z dnia 25 marca 1994 r. o ustroju (...) W. (Dz. U. nr 48, poz. 195) przedmiotowa nieruchomość należąca do dzielnic-gmin przekazana została Gminie (...). Ostatecznie z dniem 4 maja 2002 r. na podstawie art. 20 ust. 1 w zw. z art. 33 ustawy z dnia 15 marca 2002 r. o ustroju (...) W. (Dz. U. nr 41, poz. 361 teks jedn.) przedmiotowa nieruchomość stała się mieniem (...) W..

Jak następnie ustalił Sąd Okręgowy Prezydium Rady Narodowej (...) W. orzeczeniem administracyjnym z dnia 25 stycznia 1952 r., nr (...), odmówiło dotychczasowym właścicielom przyznania prawa własności czasowej do gruntu przedmiotowej nieruchomości, uzasadniając decyzję koniecznością przejęcia budynku na cele publiczne. Jednocześnie stwierdzono, że wszystkie budynki znajdujące się na powyższym gruncie przeszły na własność Skarbu Państwa. W wyniku odwołania złożonego przez H. R., Ministerstwo Gospodarki Komunalnej decyzją z dnia 5 marca 1952 r., (...), utrzymało w mocy zaskarżone orzeczenie.

Spadek po R. i H. R. nabył w całości ich syn J. R., zaś spadek po J. R. nabył w całości J. S. (1).

Decyzją z dnia 20 lutego 2002 r., nr (...), Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast stwierdził, że decyzja Ministerstwa Gospodarki Komunalnej z dnia 5 marca 1952 r. oraz orzeczenie administracyjne Prezydium Rady Narodowej (...) W. z dnia 25 stycznia 1952 r. w części dotyczącej lokali nr (...) w budynku przy ul. (...) oraz udziałów przypadających właścicielom tych lokali w części budynku i jego urządzeniach, które służą do wspólnego użytku ogółu mieszkańców, a także gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste nabywcom tych lokali, zostały wydane z rażącym naruszeniem prawa, w pozostałej części stwierdzono ich nieważność. Następnie decyzją nr (...) z dnia 11 października 2007 r., znak (...), Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji stwierdził nieważność decyzji Wojewody (...) z dnia 14 kwietnia 1993 r., nr (...), stwierdzającej nabycie przez Gminę-Dzielnicę (...) prawa własności nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr (...), obręb (...), zabudowanej budynkiem mieszkalnym z wyłączeniem sześciu sprzedanych lokali stanowiących odrębną własność - w części dotyczącej stwierdzenia nabycia prawa własności ww. budynku, w udziale wynoszącym 0,6705 niepodzielnej jego części związanej z ustanowieniem odrębnej własności lokali oraz części wspólnych budynku i jego urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali. Decyzja jest ostateczna. Na skutek decyzji Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast z dnia 20 lutego 2002 r. wniosek H. i R. małżonków R. z dnia 5 marca 1948 r. o przyznanie prawa własności czasowej do gruntu przy ul. (...) w W. oznaczonego nr hip. (...) podlegał ponownemu rozpoznaniu. Decyzją z dnia 18 stycznia 2008 r., nr (...), znak (...), Prezydent (...) W. ustanowił prawo użytkowania wieczystego gruntu do 0,6705 części gruntu o pow. 1238 m ^{( 2)}, oznaczonego jako działka ewidencyjna nr (...) w obrębie (...), uregulowanego w księdze wieczystej KW nr (...) - na rzecz J. S. (1), odmówiono ustanowienia prawa użytkowania wieczystego do części gruntu o całkowitej pow. 5036 m ^{( 2)}, oznaczonego jako działka ewidencyjna nr (...) w obrębie (...), stanowiącego obecnie część ulicy (...). W dniu 7 maja 2008 r. na podstawie protokołu przekazania - przejęcia przekazano J. S. (1) administrowanie niesprzedaną częścią budynku, tj. 23 lokalami mieszkalnymi o powierzchni użytkowej 1527,78 m ^{( 2)} oraz 5 lokalami użytkowymi o powierzchni 152,58 m ^{( 2)}. Decyzją z dnia 12 lutego 2010 r. Prezydent miasta stołecznego W. zmienił punkt I ostatecznej decyzji z dnia 18 stycznia 2008 r. w ten sposób, że ustanowiono na 99 lat prawo użytkowania wieczystego gruntu do 0,6705 części gruntu o pow. 1238 m ^{( 2)}, położonego przy ul. (...), oznaczonego jako działka ew. nr (...) w obrębie (...), uregulowanego w księdze wieczystej KW nr (...) na rzecz C. i Z. N. (2) w udziale wynoszącym 0,33525 części, na rzecz M. T. w udziale wynoszącym 0,33525 części.

Umową przedwstępną z dnia 9 lutego 2004 r., zawartą w formie aktu notarialnego, J. S. (1) zobowiązał się w terminie do dnia 31 grudnia 2014 r. sprzedać m.in. całe przysługujące mu udziały w prawach i roszczeniach wynikające z art. 7 ust. 1-4 dekretu (...) o ustanowienie prawa użytkowania, względnie wszelkie prawa i roszczenia przysługujące mu z innego tytułu, względnie prawo do odszkodowania z jakiegokolwiek tytułu, w odniesieniu do dawnej nieruchomości (...) nr hip. (...) przy ul. (...) - na rzecz Z. N. (2), C. N. oraz M. T., a Z. N. (2), C. N. i M. T. zobowiązaliy się prawa te i roszczenia kupić. Tego samego dnia J. S. (1), w formie aktu notarialnego, ustanowił swoimi pełnomocnikami z prawem substytucji bez ograniczeń Z. N. (2), C. N. oraz M. T. i upoważnił każdego z nich samodzielnie m.in. do zawarcia w jego imieniu umowy sprzedaży - w wykonaniu powyższej umowy przedwstępnej, na warunkach określonych w tej umowie. J. S. (2) w pełnomocnictwie zaznaczył, że pełnomocnicy mogą być drugą stroną dokonywanych czynności prawnych.

Na podstawie umowy sprzedaży z dnia 21 kwietnia 2008 r., zawartej w formie aktu notarialnego rep. A nr (...), J. S. (1), na rzecz i w imieniu którego działali Z. i C. małżonkowie N. oraz M. T., sprzedał wszystkie przysługujące mu udziały w prawach i roszczeniach do nieruchomości (...) przy ul. (...), wynikających z art. 7 ust. 1-4 dekretu (...), a w szczególności udziały w prawach i roszczeniach do (...) W. lub Skarbu Państwa z tytułu nienależnie pobranych przez (...) W. lub Skarb Państwa (lub ich poprzedników prawnych) kwot czynszów z tytułu wynajmu lokali usytuowanych w budynku położonym przy ulicy (...) w W., nadto kwot czynszów nieuzyskanych z powodu złej gospodarki lokalami oraz/lub odszkodowania w trybie art. 160 k.p.a. z tytułu niemożności użytkowania wymienionego budynku - za cały okres użytkowania przedmiotowej nieruchomości przez (...) W. (lub jej poprzedników prawnych) do chwili przekazania budynku protokołem zdawczo - odbiorczym przez Zakład (...) w Dzielnicy Ś.; zaś w przypadku, kiedy przekazanie budynku nie będzie jednoznaczne z możliwością dysponowania lokalami, do dnia uzyskania prawnej i faktycznej możliwości swobodnego dysponowania lokalami - przysługujących od (...) lub Skarbu Państwa, za cenę 9000 zł, odszkodowania przysługującego od (...) lub Skarbu Państwa za sprzedane lokale, usytuowane w przedmiotowym budynku przy ul. (...) w W., za cenę 9000 zł oraz wszelkich innych praw i roszczeń związanych z przedmiotową nieruchomością z jakiegokolwiek innego tytułu, przysługujących od (...) lub Skarbu Państwa. Wskazane prawa i roszczenia nabyli: M. T. -1/2 udziału oraz Z. i C. małżonkowie N. na zasadach wspólności majątkowej - 1/2 udziału. Decyzją z dnia 12 lutego 2010 r. nr (...), znak (...), Prezydent (...) W. zmienił swoją ostateczną decyzję z dnia 18 stycznia 2008 r. nr (...) i ustanowił prawo użytkowania wieczystego gruntu do 0,6705 części gruntu o pow. 1238 m ^{( 2)}, położonego przy ul. (...), oznaczonego jako dz. ew. nr (...) w obrębie (...), uregulowanego w księdze wieczystej KW nr (...) na rzecz C. i Z. małżonków N. w udziale wynoszącym 0,33525 części oraz M. T. w udziale wynoszącym 0,33525 części.

Sąd Okręgowy ustalił następnie, iż (...) W. wynajmowało na rzecz osób trzecich pięć lokali użytkowych położonych w W. przy ul. (...) w okresie od 26 lutego 2002 r. do 7 maja 2008 r. Z tego tytułu pozwany pobierał od najemców czynsz najmu:

-

za lokal użytkowy o powierzchni 35,21 m ² - 22,86 zł/m ², lokal wykorzystywany na zakład kuśnierski;

-

za lokal użytkowy o powierzchni 18,29 m ² - od 26.02.2002 r. do 28.02.2002 r. - 24 zł/m ², od 01.03.2002 r. do 01.09.2002 r. - 30,99 zł/m ², a od 02.09.2004 r. do 07.05.2008 r. - 40 zł/m ², lokal wykorzystywany na działalność biurowo-magazynową,

-

za lokal użytkowy o powierzchni 57,27 m ² - 22,86 zł/m ², lokal wykorzystywany na sklep spożywczy ;

-za lokal użytkowy o powierzchni 11,60 m ² - 22,86 zł/m ², lokal wykorzystywany na zakład jubilerski;

-za lokal użytkowy o powierzchni 30,21 m ² - od 26.02.2002 r. do 01.03.2002 r. - 18 zł/m ², a od 01.03.2002 r. - 23,25 zł/m ², lokal wykorzystywany na zakład przemysłowy.

Sąd Okręgowy ustalił, iż wysokość czynszu rynkowego możliwego do pobrania za 5 lokali użytkowych o łącznej powierzchni 152,58 m ² położonych w W. przy ul. (...) w okresie od 26 lutego 2002 r. do 7 maja 2008 r. wynosi 1 187 039,00 zł. Czynsz rynkowy możliwy do pobrania z 5 wskazanych lokali użytkowych z uwzględnieniem wysokości obciążeń spoczywających na właścicielu nieruchomości, w tym podatku od nieruchomości, czynszu symbolicznego z tytułu użytkowania wieczystego, kosztów eksploatacji i administrowania oraz funduszu remontowego wynosi 1 101 563,00 zł.

W ocenie Sądu Okręgowego powództwo podlegało oddaleniu. Sąd ten podkreślił, iż powodowie początkowo domagali się wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z 5 lokali użytkowych o łącznej powierzchni 152,58 m ², znajdujących się w budynku przy ul. (...) w W. za okres od 20 lutego 2002 r. do 7 maja 2008 r. Następnie wskazali, iż dochodzą należności za okres od 26 lutego 2002 r. W toku procesu powodowie zmienili żądanie wskazując, że dochodzą zwrotu pobranych czynszów, jak również wartości pożytków nieuzyskanych z powodu złej gospodarki. Ostatecznie wskazali, że wedle własnej oceny dochodzą roszczeń z tytułu pożytków pobranych oraz pożytków nie pobranych z powodu złej gospodarki, jednakże to do Sądu należy ocena prawna zgłoszonych roszczeń, dokonywana w oparciu o przedstawione przez powodów okoliczności faktyczne.

Sąd Okręgowy nie podzielił stanowiska powodów, iż roszczenia o bezumowne wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy oraz o zwrot nienależnie pobranych czynszów i nieuzyskanych czynszów z powodu złej gospodarki to roszczenia tożsame. Wskazał, że z zakreślonej ostatecznie podstawy faktycznej wynika, iż podstawę prawną żądania stanowił art. 225 w zw. z art. 224 § 2 k.c. (roszczenia o pożytki pobrane oraz pożytki nie pobrane z powodu prowadzenia złej gospodarki to tzw. roszczenia uzupełniające). Zgodnie z art. 6 k.c., to na stronie powodowej spoczywał ciężar wykazania, że była właścicielem nieruchomości (lub jej poprzednicy prawni), a pozwany w danym okresie był posiadaczem samoistnym w złej wierze przedmiotowej nieruchomości. Powód musi również wykazać wysokość pożytków pobranych oraz pożytków nie pobranych z powodu prowadzenia złej gospodarki. Dokonując analizy przepisów dekretu (...) oraz zapadłych decyzji administracyjnych dotyczących przedmiotowej nieruchomości, Sąd Okręgowy uznał za wykazane, że w okresie od 26 lutego 2002 r. do 7 maja 2008 r. J. S. (1) (poprzednik prawny powodów) oraz powodowie byli właścicielami budynku przy ul. (...) w W., a co za tym idzie w tym okresie pozwany nie miał tytułu prawnego do władania tą nieruchomością jak właściciel (posiadanie samoistne - art. 336 k.c.).

Odnosząc się do zarzutu pozwanej kwestionującej swoją legitymację bierną, która twierdziła, że roszczenie dotyczące wynagrodzenia z art. 224 § 2 k.c. powinno zostać skierowane przeciwko najemcom poszczególnych lokali - Sąd Okręgowy podkreślił, że fakt oddania rzeczy przez posiadacza samoistnego innej osobie w posiadanie zależne nie spowodował utraty posiadania samoistnego przez (...) W. (art.337 k.c.). Okoliczność ta ma znaczenie dla określenia rodzaju roszczeń przysługujących właścicielowi do każdej z tych osób. W takim przypadku właścicielowi przysługuje względem posiadacza samoistnego w złej wierze roszczenie o zwrot pobranych pożytków cywilnych (czynszu najmu), a także o zwrot wartości pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał (art. 225 w zw. z art. 224 § 2 k.c.). Natomiast roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy bez tytułu prawnego, podobnie jak roszczenie windykacyjne, służy właścicielowi wobec posiadacza zależnego, jako tego, który faktycznie władał rzeczą. Powyższa wykładnia art. 225, 224 § 2 i 230 k.c. jest ugruntowana w orzecznictwie (por. uzasadnienia wyroków SN z dnia 3 marca 2006 r. II CK 409/05, lex nr 398289, z dnia 31 marca 2004 r., II CK 102/03, lex nr 303343, a także z dnia 19 marca 2009 r. IV CSK 437/08).

Odnosząc się do kwestii ustalenia, czy w okresie objętym żądaniem pozwu tj. 26.02.2002 r. – 7.05.2008 r. pozwane (...) W. było posiadaczem samoistnym w dobrej czy też w złej wierze, Sąd Okręgowy wskazał - powołując się m.in. na wyrok Sądu Najwyższego w sprawie I CSK642/10 z dnia 11 sierpnia 2011 r., LEX nr 960517, - że dobra lub zła wiara jest uzależniona od stanu świadomości posiadacza. Zła wiara wiąże się z powzięciem przez posiadacza informacji, które - racjonalnie ocenione - powinny skłonić go do refleksji, że jego posiadanie nie jest zgodne ze stanem prawnym. Zdaniem Sądu Okręgowego z chwilą otrzymania decyzji nadzorczej Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (26 lutego 2002 r.) dotyczącej wadliwości wydanych decyzji odmownych z 1952 r. pozwany uzyskał wiedzę o braku uprawnień do przedmiotowej nieruchomości i od tego momentu nie mógł być traktowany jak posiadacz samoistny w dobrej wierze, a tym samym obalone zostało domniemanie z art. 7 k.c. Pozwany miał bowiem wystarczającą wiedzę, pozwalającą na uświadomienie sobie, że podstawa prawna władania przez niego przedmiotowym budynkiem została podważona. W ocenie Sądu, pozwany od 26 lutego 2002 do dnia 7 maja 2008 r. (przekazanie nieruchomości), był posiadaczem przedmiotowej nieruchomości w złej wierze.

Przyjęcie stanowiska proponowanego przez pozwanego, polegającego na przeprowadzeniu oceny stanu jego świadomości w oderwaniu od jego rzeczywistej wiedzy i doświadczenia, z odwołaniem się jedynie do domniemania wynikającego z obowiązywania decyzji komunalizacyjnej z dnia 14 kwietnia 1993 r., które miało istnieć aż do wydania decyzji Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 11 października 2007 r. stwierdzającej nieważność wskazanej decyzji, stanowiłoby przejaw nieuzasadnionego formalizmu w zakresie kryteriów określenia dobrej i złej wiary.

Sąd Okręgowy uznał zatem, że pozwane (...) W. było legitymowane biernie w zakresie żądania zwrotu pożytków pobranych i nie pobranych z powodu złej gospodarki, jednakże powództwo podlegało w tym zakresie oddaleniu z uwagi na skutecznie podniesiony zarzut przedawnienia roszczenia. Zgodnie bowiem z treścią art. 229 § 1 k.c. roszczenia właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości, jak również roszczenia o naprawienie szkody z powodu pogorszenia rzeczy przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Przedmiotowa nieruchomość została zwrócona w dniu 7 maja 2008 r., zaś pozew wniesiony w dniu 7 maja 2009 r., nie zawierał żądania zwrotu pożytków. Dopiero w toku postępowania powodowie zmienili żądanie pozwu wnosząc o zasądzenie pożytków pobranych i nie pobranych z powodu złej gospodarki. Pierwsze pismo, w którym powodowie w taki sposób określili żądanie zostało wniesione 2 maja 2012 r. choć nadal wskazywali w nim, że dochodzą wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Pismem z dnia 9 sierpnia 2013 r. powodowie wnieśli ostatecznie o zasądzenie należności z tytułu pożytków pobranych oraz pożytków nie pobranych z powodu złej gospodarki. W toku postępowania doszło zatem do zmiany żądania pozwu, co oznacza, że roszczenie o zwrot w/w pożytków (które nie było zgłoszone w pozwie) uległo przedawnieniu z dniem 7 maja 2009 r.

Natomiast roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie zasługiwało na uwzględnienie, albowiem (...) W. w okresie od 26 lutego 2002 r. do 7 maja 2008 r. wynajmowało przedmiotowe lokale na rzecz podmiotów trzecich. Pozwany nie był zatem legitymowany biernie w zakresie tak określonego żądania. Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego roszczenie wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy może przysługiwać właścicielowi tylko wobec posiadacza, który w danym okresie bez podstawy prawnej faktycznie władał rzeczą, a więc był w tym okresie biernie legitymowany w świetle art. 222 § 1 k.c. (por. wyrok SN z 31 marca 2004 r. II CK 102/03 lex nr 303334, wyrok SN z 15 kwietnia 2004 r. IV CK 273/03, wyrok SN z 19 marca 2009 r. IV CSK 437/09).

Zdaniem Sądu, niezasadny był zarzut strony pozwanej dotyczący braku legitymacji czynnej po stronie powodowej do wystąpienia z powództwem o zapłatę wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy. Powyższe stanowisko było wynikiem interpretacji umowy przedwstępnej przelewu wierzytelności z dnia 9 lutego 2004 r. oraz pełnomocnictwa w zestawieniu z umową przyrzeczoną. Sąd Okręgowy wskazał, że w umowie przedwstępnej zakres praw i roszczeń został określony bardzo szeroko obejmując m.in. wierzytelności przyszłe dotyczące przedmiotowej nieruchomości, zaś w umowie przyrzeczonej zakres uprawnień został doprecyzowany. Sąd odwołał się do orzecznictwa wskazując, iż charakter wierzytelności przyszłych nie wyklucza ich przelewu, o ile nastąpiło odpowiednie oznaczenie przedmiotu przelewu, co w tej sprawie miało miejsce. Zapis dotyczący zbywalnej wierzytelności przyszłej zawarty w umowie przedwstępnej – doprecyzowany następnie w umowie przyrzeczonej był wystraczający dla jej późniejszej indywidualizacji, strony wskazały bowiem wierzyciela i dłużnika oraz stosunek prawny, z którego wynika wierzytelność. Niezasadny był również zarzut strony pozwanej dotyczący braku posiadania przez powodów tytułu prawnego do wierzytelności w okresie od 26 lutego 2002 r. do 21 kwietnia 2008 r. (dzień zawarcia umowy przyrzeczonej), bowiem wierzytelność we wskazanym okresie należała do J. S. (1). Takie stanowisko przeczy istocie umowy przelewu, którą w dniu 21 kwietnia 2008 r. zawarli powodowie z J. S. (1). Na mocy umowy przelewu nastąpiło przeniesienie na nabywcę wierzytelności przysługującej zbywcy wobec zobowiązanego.

Apelację od powyższego rozstrzygnięcia wnieśli powodowie, którzy zaskarżyli je w całości i któremu zarzucili naruszenie:

1.  art. 233 § 1 k.p.c. poprzez bezpodstawne uznanie, iż strona powodowa dokonała jurydycznego utożsamienia roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy oraz roszczeń o zwrot pożytków pobranych i pożytków nieuzyskanych z powodu złej gospodarki, wbrew wyraźnym twierdzeniom strony powodowej, która w piśmie z dnia 27 maja 2010 r. wskazała jedynie, iż roszczenia te pokrywają się kwotowo;

2.  art. 193 k.p.c. poprzez jego błędne zastosowanie i uznanie, iż w toku niniejszego postępowania doszło do zmiany przedmiotowej powództwa, podczas gdy strona powodowa nie dokonała w toku postępowania zarówno zmiany swego żądania - wnosząc niezmiennie o zasądzenie od powoda wskazanych przez siebie kwot - jak i nie dokonała zmiany podstawy faktycznej żądania, która w sposób zasadniczy została zakreślona i ukształtowana już w pozwie z dnia 7 maja 2009 r.;

3.  art. 224 § 2 k.c. i art. 225 k.c. oraz art. 321 k.p.c. w zw. z art. 187 § 1 pkt. 2 k.p.c., poprzez ich błędne zastosowanie i przyjęcie, iż roszczenia o zwrot pożytków pobranych i pożytków nieuzyskanych z powodu złej gospodarki nie zostały objęte podstawą faktyczną powództwa zakreśloną przez powodów w pozwie z dnia 7 maja 2009 r. i tym samym, roszczenia te nie zostały zgłoszone w pozwie;

4.  art. 229 k.c. poprzez jego zastosowanie i przyjęcie, iż roszczenia o zwrot pożytków pobranych i pożytków nieuzyskanych z powodu złej gospodarki, jako niezgłoszone w pozwie, uległy przedawnieniu.

W dalszej kolejności skarżący podnieśli, że w przypadku uznania przez Sąd Apelacyjny, iż roszczenia o zwrot pożytków pobranych i pożytków nieuzyskanych z powodu złej gospodarki nie zostały jednak zgłoszone w pozwie, zarzucają naruszenie przepisów art. 224 § 2, 225 k.c. i art. 230 k.c. poprzez ich błędną wykładnię i uznanie, iż pozwane (...) W., będąc posiadaczem samoistnym przedmiotowych lokali użytkowych położonych w budynku przy ul. (...) w W., nie jest legitymowane biernie w zakresie roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy i uznanie, iż roszczenie to służy wobec posiadaczy zależnych - najemców; oraz naruszenie przepisu art. 230 k.c. poprzez jego zastosowanie, podczas gdy przepis ten nie znajdował zastosowania w okolicznościach niniejszej sprawy.

Mając na uwadze powyższe skarżący wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez zasądzenie na rzecz C. i Z. małżonków N. od pozwanego (...) W. kwoty 550.781,50 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty; oraz o zasądzenie na rzecz M. T. od pozwanego (...) W. kwoty 550.781,50 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty i zasądzenie na rzecz powodów od pozwanego zwrotu kosztów postępowania za pierwszą instancję, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych; zasądzenie na rzecz powodów od pozwanego kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Ewentualnie skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu w Warszawie i zasądzenie na rzecz powodów od pozwanego kosztów postępowania za obie instancje, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W piśmie z dnia 8 czerwca 2015 r. skarżący sprecyzowali wniosek apelacyjny wnosząc o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez zasądzenie solidarnie rzecz C. i Z. małżonków N. od pozwanego (...) W. kwoty 550.781,50 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty. A z ostrożności procesowej wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez zasądzenie na rzecz C. N. i Z. N. (2) od pozwanego (...) W. kwoty po 275 390,75 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty.

W toku postępowania apelacyjnego zmarł powód Z. N. (2), zaś w jego miejsce wstąpił – Z. N. (1).

Na rozprawie apelacyjnej w dniu 5 lipca 2017 r. pełnomocnik powodów wniósł o rozważenie przez Sąd z urzędu, iż podniesienie przez pozwanego zarzutu przedawnienia stawowi nadużycie prawa podmiotowego w rozumieniu art. 5 k.c.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje.

Apelacja jest bezzasadna i podlega oddaleniu.

Sąd Apelacyjny podziela ustalenia faktyczne przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku i przyjmuje je za własne. Nie ma więc potrzeby ich ponownego przedstawiania, albowiem orzekając na podstawie materiału zgromadzonego w postępowaniu w pierwszej instancji sąd odwoławczy nie musi powtarzać dokonanych ustaleń, lecz może poprzestać na stwierdzeniu, że przyjmuje je za własne (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 lipca 2015 r., I CSK 654/14). Na aprobatę zasługują także rozważania prawne tegoż Sądu.

Zasadnicze zarzuty apelacji sprowadzają się do zakwestionowania stanowiska sądu pierwszej instancji, iż roszczenia o zwrot pożytków pobranych i pożytków nieuzyskanych z powodu złej gospodarki nie zostały objęte pozwem z dnia 7 maja 2009 r., co skutkowało ich oddaleniem z uwagi na skutecznie podniesiony zarzut przedawnienia. Wobec powyższego w apelacji postawiono zarzuty naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. i art. 193 k.p.c., z których pierwszy dotyczył bezpodstawnego uznania przez sąd okręgowy, iż strona powodowa dokonała jurydycznego utożsamienia roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy oraz roszczeń o zwrot pożytków pobranych i pożytków nieuzyskanych z powodu złej gospodarki. Drugi z tych zarzutów polegał na błędnym, zdaniem skarżących, zastosowaniu art. 193 k.p.c. i uznaniu, iż w toku niniejszego postępowania doszło do zmiany przedmiotowej powództwa.

Odnosząc się do tak sformułowanych zarzutów w pierwszej kolejności należy ocenić, z jakim roszczeniem wystąpili w tej sprawie powodowie.

W pozwie z dnia 7 maja 2009 r. powodowie wnieśli o zasądzenie konkretnych kwot wraz z odsetkami ustawowymi. Przytoczyli również okoliczności faktyczne, na które składały się: okoliczności związane z utratą nieruchomości (...) przy ulicy (...) na skutek dekretu (...) i zapadłych na jego podstawie decyzji administracyjnych, następnie zwrotu przedmiotowej nieruchomości byłym właścicielom oraz uzyskania przez powodów w następstwie umowy notarialnej sprzedaży - wszelkich praw i roszczeń do przedmiotowej nieruchomości. Jak wskazano zaistniałe okoliczności skutkowały koniecznością dokonania rozliczeń, o jakich mowa w art. 224 – 225 k.c. na tle korzystania z tej nieruchomości. Autor pozwu przytoczył treść tych regulacji kodeksowych, a następnie wyraźnie określił żądanie wskazując, iż powodowie domagają się zasądzenia konkretnych kwot z tytułu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z 5 lokali użytkowych za okres pozostawania pozwanego w złej wierze. Analiza treści pozwu oraz jego uzasadnienia wyraźnie wskazuje, iż jego autor dostrzegając możliwość dochodzenia roszczeń uzupełniających przez powodów, zdecydował się na dochodzenie jednego z nich tj.- wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy. Tym samym roszczenie powodów zostało w dostateczny sposób zindywidualizowane. Potwierdza to również dalsze stanowisko autora pozwu odnoszące się do sposobu ustalenia tegoż wynagrodzenia jako czynszu możliwego do uzyskania w okresie objętym pozwem z tytułu najmu lokali, ustalonego według stawek rynkowych. W konsekwencji w pozwie zawarto wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego na okoliczność ustalenia czynszu rynkowego możliwego do pobrania z tytułu najmu pięciu lokali użytkowych. Stanowisko wyrażone w pozwie zostało powtórzone w kolejnym piśmie z dnia 17 marca 2010 r., gdzie ponownie wskazano, iż powodowie dochodzą wynagrodzenia za bezumowne korzystanie. Po raz pierwszy dopiero w piśmie z dnia 27 kwietnia 2012 r. powodowie sformułowali wyraźnie, iż dochodzą także, poza wynagrodzeniem za bezumowne korzystanie z nieruchomości - zwrotu pobranych czynszów, jak również wartości pożytków nieuzyskanych z powodu złej gospodarki.

Ewoluowanie stanowiska powodów w trakcie procesu było odpowiedzią na zarzuty pozwanego, który starał się podważyć możliwość dochodzenia przez powodów roszczenia z tytułu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie. Zdaniem bowiem pozwanego umowa, na mocy której powodowie nabyli prawa do przedmiotowej nieruchomości nie obejmowała możliwości dochodzenia tego roszczenia. Stąd też powodowie pismem z dnia 27 maja 2010 r. odnosząc się do zarzutów pozwanego dodatkowo wskazali, że roszczenie o bezumowne wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy oraz roszczenie o zwrot nienależnie pobranych czynszów oraz nieuzyskanych czynszów z powodu złej gospodarki, pokrywają się kwotowo i odpowiadają stawkom rynkowym, jakie mogą być pobierane za przedmiotową nieruchomość. Wskazali, że pozwem zostały objęte wszystkie roszczenia dotyczące wzajemnych rozliczeń między właścicielem, a posiadaczem nieruchomości. Powyższe stwierdzenie nie ma jednak odzwierciedlenia w treści pozwu. Niewątpliwie powyższe stanowisko stanowiło przyjętą przez powodów taktykę procesową, zmierzającą do uniknięcia niekorzystnego dla nich rozstrzygnięcia na wypadek podzielenia przez sąd argumentacji pozwanego, co do braku po ich stronie legitymacji czynnej dla dochodzenia roszczenia z tytułu wynagrodzenia. Sąd Apelacyjny w tym miejscu zwraca uwagę, iż okoliczności faktyczne przytaczane przez stronę muszą pociągać za sobą ściśle określone żądanie, to bowiem strona powodowa określa przedmiot sprawy poprzez zgłoszone żądanie. Sąd Apelacyjny podziela argumenty sądu pierwszej instancji oraz przytoczone na ich poparcie orzecznictwo, iż wskazanie przez profesjonalnego pełnomocnika strony podstawy prawnej roszczenia nie pozostaje obojętne dla wytyczenia kierunku postępowania oraz granic okoliczności podlegających badaniu. Nie ulega wątpliwości, iż ocena prawna zgłoszonych roszczeń podlega ocenie sądu, jednakże to rolą inicjatora procesu jest określenie, z jakiego tytułu dochodzi określonego roszczenia. Nie jest natomiast rzeczą sądu zastąpienie powodów w sformułowaniu żądania, ale ocena jego zasadności. Nie jest także wystarczające wskazanie w pozwie, że powód domaga się zasądzenia określonej kwoty, ale należy pozew zindywidualizować poprzez sprecyzowanie okoliczności uzasadniających żądanie, tj. wskazanie z jakiego tytułu kwota ta się należy. Obowiązkiem strony inicjującej proces pozostaje wyraźne sformułowanie żądania, które to żądanie wyznacza tym samym granice kognicji sądu. Tak też zostało określone w pozwie roszczenie powodów, jako wynagrodzenie za bezumowne korzystanie stanowiące równowartość czynszu, który by powodowie uzyskali, gdyby nieruchomość nie pozostawała w bezumownym posiadaniu pozwanej.

Niniejsza sprawa dotyczy roszczeń uzupełniających, o jakich mowa w art. 224-225 k.c., a które przysługują właścicielowi w razie władania jego rzeczą przez osobę, której nie przysługuje skuteczny wobec właściciela tytuł prawny. Do roszczeń tych zalicza się roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub ich wartości oraz roszczenie z tytułu zużycia, pogorszenia lub utraty rzeczy. Roszczenia uzupełniające mają na celu przywrócenie właścicielowi równowagi ekonomicznej naruszonej bezprawną ingerencją w jego sferę własności, bowiem równowagi tej nie gwarantuje samo roszczenie windykacyjne, które pozwala jedynie na przywrócenie władztwa nad rzeczą. Właściciel może zatem dochodzić osobnych roszczeń, opartych na oddzielnej podstawie faktycznej oraz na osobnych podstawach prawnych. Osobne roszczenie dotyczy bowiem żądania zapłaty wynagrodzenia za korzystanie przez posiadacza samoistnego z cudzej rzeczy bez tytułu prawnego, osobne zaś zwrotu wartości pożytków cywilnych pobranych i nie pobranych przez pozwanego. Wysokość kwot należnych właścicielowi z obu wyżej wymienionych tytułów nie musi się pokrywać, nawet jeśli powodowie utrzymują, że oba roszczenia o wynagrodzenie i o pożytki odpowiadają rynkowym stawkom czynszu, jakie mogliby uzyskać za wynajem lokali. Czym innym są bowiem czynsze rynkowe, czynsze rzeczywiście pobrane przez posiadacza i czynsze, których posiadacz z powodu złej gospodarki nie uzyskał. Obowiązek zwrotu właścicielowi pożytków lub ich równowartości, gdy zostały zużyte - obejmuje tylko pobrane pożytki, czyli w okolicznościach tej sprawy - pobrane przez pozwanego czynsze z tytułu najmu przedmiotowych lokali. Dochodząc roszczenia z tytułu pożytków nieuzyskanych z powodu złej gospodarki na powodach spoczywa obowiązek wykazania, że pozwany prowadził złą gospodarkę lokalami i że gdyby gospodarka ta była prawidłowa uzyskałby określone kwoty czynszu za każdy z lokali. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 11.08.2011 r. I CSK 642/10 wyjaśnił, że odpowiedzialność za starty wynikłe ze złej gospodarki wymaga wykazania, iż obiektywnie możliwe było uzyskanie większych korzyści (np. wyższego czynszu od najemców lokali w budynku (...), który – jak się okazało wskutek stwierdzenia nieważności decyzji odmownej – nie był własnością posiadacza w złej wierze), a nieuzyskanie tych korzyści wynikało z nienależytej dbałości posiadacza (jako podmiotu gospodarującego budynkami). Okoliczności faktyczne przytaczane w pozwie nie obejmowały niewątpliwie kwestii dotyczącej roszczeń z tytułu pożytków.

W orzecznictwie przyjmuje się, że roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy łączy w sobie pierwiastki roszczenia odszkodowawczego (może zmierzać do zwrócenia kosztów, jakie właściciel poniósł w związku z tym, że był zmuszony do korzystania z cudzej rzeczy, lub do kompensaty utraconych korzyści, jakie by uzyskał, gdyby rzecz np. wynajął lub wydzierżawił) i roszczenia o zwrot bezpodstawnego wzbogacenia (może zmierzać do wydania korzyści uzyskanych przez posiadacza w wyniku korzystania z cudzej rzeczy). Mimo pełnienia podobnych funkcji do realizowanych przez roszczenia o naprawienie szkody i roszczenia o zwrot bezpodstawnego wzbogacenia, jest ono jednak - podobnie jak inne roszczenia przewidziane w art. 224 § 2 i art. 225 k.c. - odrębnym roszczeniem, niezależnym od przesłanek roszczeń o naprawienie szkody i zwrot bezpodstawnego wzbogacenia. W szczególności zarówno powstanie roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, jak i wysokość wynagrodzenia nie zależą od tego, czy właściciel w rzeczywistości poniósł jakiś uszczerbek, a posiadacz uzyskał jakąś korzyść. O wysokości należnego właścicielowi wynagrodzenia decydują stawki rynkowe za korzystanie z danego rodzaju rzeczy i czas posiadania rzeczy przez adresata roszczenia (T. Dybowski, Ochrona własności w polskim prawie cywilnym (rei vidicatio - actio negatoria), Warszawa 1969, s. 188 i 189, oraz uchwały Sądu Najwyższego: z dnia 10 lipca 1984 r. III CZP 20/84, zasada prawna - OSNCP 1984, z. 12, poz. 209, i z dnia 7 stycznia 1998 r. CZP 62/97, OSNC 1998, nr 6, poz. 91). Dla bytu roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z cudzej rzeczy obojętne jest, czy i w jakim zakresie rzecz ta jest przez posiadacza użytkowana (wyrok SN z dnia 18 marca 2008 r.). Podstawą ustalenia wysokości należnego wynagrodzenia za bezumowne korzystanie powinna być kwota, którą posiadacz musiałby zapłacić właścicielowi, gdyby jego posiadanie opierało się na prawie. Wynagrodzenie powinno obejmować wszystko, co uzyskałby właściciel, gdyby rzecz wynajął, wydzierżawił lub oddał do odpłatnego korzystania na podstawie innego stosunku prawnego, przy zastosowaniu średniej stawki rynkowej.

Inny charakter ma roszczenie o wydanie pożytków uzyskanych przez posiadacza w wyniku korzystania z rzeczy bez tytułu prawnego, zawierające w sobie elementy roszczenia o zwrot bezpodstawnego wzbogacenia oraz roszczenie o zwrot pożytków, których posiadacz z powodu złej gospodarki nie uzyskał, mające charakter odszkodowawczy. Roszczenia te pomimo, że skierowane są przeciwko posiadaczowi samoistnemu w złej wierze mają inną podstawę faktyczną.

Reasumując przeprowadzona przez sąd pierwszej instancji bardzo szczegółowa analiza pism składanych przez stronę powodową oraz wyrażanych w nich stanowisk doprowadziła do prawidłowego odczytania przez ten sąd, iż w pozwie z dnia 7 maja 2009 r. nie zostało zgłoszone żądanie zwrotu pożytków pobranych i nie pobranych z powodu złej gospodarki. Sąd ten dokonał prawidłowego powiązania ujawnionych w toku postępowania okoliczności w całość zgodną z zasadami logicznego rozumowania. Powyższe znajduje również potwierdzenie w oświadczeniu pełnomocnika powodów na rozprawie w dniu 26 czerwca 2013 r., który wskazał, iż powodowie pierwotnie dochodzili roszczenia z tytułu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie, a następnie roszczenia o zwrot pożytków pobranych i nie pobranych z powodu złej gospodarki.

Z tych względów zgłoszone w apelacji zarzuty naruszenia przepisów art. 233 § 1 k.p.c. i art. 193 k.p.c. uznać należało za całkowicie chybione.

Nie zasługiwał na uwzględnienie także zarzut naruszenia art. 187 § 1 pkt 2 w zw. z art. 321 § 1 k.p.c. Pierwszy z powołanych przepisów określa warunki pozwu, a zatem jego adresatem nie jest sąd, lecz powód wnoszący pozew do sądu, natomiast drugi z wymienionych przepisów wyraża podstawową zasadę wyrokowania, polegającą na tym, że sąd nie może wyrokować co do przedmiotu, który nie był objęty żądaniem, ani zasądzać ponad żądanie. W tej sprawie taka sytuacja nie miała miejsca. Żądanie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie i uzasadniające je okoliczności faktyczne zostały wyrażone w pozwie, następnie żądanie to uległo modyfikacji w trakcie toczącego się postępowania poprzez odpowiednią zmianę powództwa. Nie ulega wątpliwości, iż art. 193 k.p.c. obejmuje też zmianę polegającą na przytoczeniu częściowo nowej podstawy faktycznej tożsamego żądania. Taka właśnie sytuacja wystąpiła w tej sprawie. Nie można przyjąć, aby żądanie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie i żądanie zwrotu pożytków stanowiło ten sam przedmiot żądania, w rozumieniu art. 321 § 1 k.p.c. Istotą wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy jest przyznanie właścicielowi rekompensaty za brak możliwości dysponowania własną rzeczą, nie zaś zwrot osiągniętych bez podstawy prawnej przez posiadacza samoistnego czy zależnego pożytków, wreszcie czynszu dzierżawnego, który byłby zobowiązany płacić, gdyby łączyła go umowa z właścicielem (por.: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 marca 2008 r., IV CSK 529/07, LEX nr 376397, wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 4 grudnia 2012 r., I ACa 1168/11, LEX nr 1286543). O wysokości należnego właścicielowi wynagrodzenia decydują stawki rynkowe (przeciętne) za korzystanie z danego rodzaju rzeczy w określonych warunkach i czas posiadania rzeczy przez adresata roszczenia.

W kontekście powyższych rozważań za nietrafny należy uznać także zarzut naruszenia art. 229 k.c. Przepis ten wiąże początek biegu przedawnienia roszczeń właściciela przeciwko posiadaczowi i posiadacza przeciwko właścicielowi z dniem zwrotu rzeczy. Przepis ten określa termin końcowy skutecznego dochodzenia tych roszczeń - najpóźniej w ciągu roku od dnia zwrotu rzeczy, nie zmieniając samej wymagalności roszczeń ani terminów przedawnienia przewidzianych w art. 118 k.c. Prawidłowe przyjęcie przez sąd pierwszej instancji, iż roszczenie o zwrot pożytków pobranych i pożytków nie uzyskanych z powodu złej gospodarki nie zostały objęte podstawą faktyczną i tym samym nie zostały zgłoszone w pozwie, spowodowało, iż roszczenia te uległy przedawnieniu wobec podniesienia stosownego zarzutu przez pozwanego.

W ocenie Sądu Apelacyjnego nie zachodzą w tej sprawie takie okoliczności, które nakazywałyby uznać, że pozwany przez podniesienie zarzutu przedawnienia narusza art. 5 k.c. Uwzględnienie zarzutu przedawnienia może być uznane za naruszające art. 5 k.c. tylko w sytuacjach wyjątkowych i jeśli przekroczenie terminu przedawnienia jest niewielkie. Nie przemawia za tym w pierwszej kolejności charakter dochodzonego roszczenia i analiza przyczyn opóźnienia. Podkreślenia wymaga fakt, że powodowie od początku byli reprezentowani przez zawodowego pełnomocnika, który formułował treść pozwu oraz dalszych pism procesowych. Powodowie nie mogą zatem usprawiedliwiać się nieznajomością prawa ani nie mogą być uznani za osoby nieporadne. Mając na uwadze, że termin przedawnienia roszczeń z art. 229 § 1 k.c. wynosi jedynie rok, nie sposób uznać opóźnienia blisko 3 letniego jako niewielkie. Powodowie nie są także spadkobiercami dawnych właścicieli nieruchomości (...). To nie ich przodkom wyrządzona została szkoda przez wydanie bezprawnej decyzji administracyjnej. Powodowie nabyli tzw. roszczenia dekretowe na mocy umów sprzedaży z 2004 r. i 2008 r. za niewielką kwotę 9000 zł. Wejście w określoną sytuację prawną było więc wynikiem świadomych i dobrowolnych decyzji inwestycyjnych samych powodów, którzy w takim przypadku mogli i winni byli rozważyć całokształt relacji prawnych, w które wstępują, a zatem winni byli sami zadbać o terminowe dochodzenie nabytych roszczeń. Powodowie nie powołali okoliczności, które usprawiedliwiałyby niedochowanie właściwego terminu dla dochodzenia roszczeń.

Odnosząc się do dalszych zarzutów naruszenia prawa materialnego, Sąd Apelacyjny podziela stanowisko sądu pierwszej instancji, co do braku legitymacji biernej pozwanego w zakresie żądania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie. Nie jest kwestionowana okoliczność, iż w okresie objętym pozwem, tj. od 26 lutego 2002 r. do 7 maja 2008 r. pozwany wynajmował przedmiotowe lokale podmiotom trzecim. Sąd Apelacyjny podziela orzecznictwo Sądu Najwyższego zgodnie, z którym roszczenie wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy może przysługiwać właścicielowi wobec posiadacza, który w danym okresie bez podstawy prawnej faktycznie władał rzeczą, a więc był biernie legitymowany w świetle ar. 222§1 k.c. (tak Sąd Najwyższy w wyrokach z dnia 31 marca 2004 r., II CK 102/03, nie publ., z dnia 31 marca 2004 r., II CK 162/03, Wokanda 2004, nr 11, s. 10, z dnia 15 kwietnia 2004 r., IV CK 273/03, nie publ., z dnia 30 września 2004 r., IV CK 21/04, Biul. SN 2005, nr 2, s. 14, z dnia 18 marca 2005 r., II CK 526/04, OSNC 2006, Nr 2, poz. 37, z dnia 29 czerwca 2005 r., III CK 669/04, nie publ., z dnia 3 marca 2006 r., II CK 409/05, nie publ., z dnia 11 kwietnia 2008 r., II CSK 650/07, nie publ., z dnia 19 marca 2009 r., IV CSK 437/08, nie publ., z dnia 22 kwietnia 2015 r., III CSK 266/14, nie publ. i z dnia 18 czerwca 2015 r., III CSK 357/14, nie publ., postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 15 kwietnia 2011 r., III CZP 7/11, OSP 2012, Nr 10, poz. 93). Powyższe stanowisko zostało potwierdzone w uchwale składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 19 kwietnia 2007 r. w sprawie III CZP 84/16.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie powołanych przepisów oraz art. 385 k.p.c., Sąd Apelacyjny orzekł jak w sentencji. O kosztach orzeczono na podstawie 98 § 1 i 3 oraz art. 108 § 1 k.p.c. w zw. z § 12 ust. 1 pkt 2 i § 6 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu.

Przemysław Kurzawa Dorota Markiewicz Edyta Mroczek