Pełny tekst orzeczenia

Sygnatura akt XVIII C 333/15

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Poznań, dnia 7 grudnia 2017 r.

Sąd Okręgowy w Poznaniu XVIII Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący:SSO Agnieszka Śliwa

Protokolant: p.o. stażysty Kryspina Izydorczyk

po rozpoznaniu w dniu 9 listopada 2017 r. w Poznaniu

na rozprawie

sprawy z powództwa P. B. i M. Ł. (1)

przeciwko A. G., J. G., M. R., (...) Grupie Inwestycyjnej (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością Spółce komandytowej z siedzibą
we W.

przy interwencji ubocznej po stronie pozwanej (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością
z siedzibą we W.

o zapłatę

1. Zasądza solidarnie od pozwanych A. G., J. G., M. R., (...) Grupy Inwestycyjnej (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Spółki komandytowej z siedzibą we W. na rzecz powodów kwotę 200.716,77 zł (dwieście tysięcy siedemset szesnaście złotych siedemdziesiąt siedem groszy) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie:

- od pozwanych A. G., J. G., (...) Grupy Inwestycyjnej (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Spółki komandytowej z siedzibą we W. od dnia 4 sierpnia 2017 r. do dnia zapłaty,

- od pozwanego M. R. od dnia 1 sierpnia 2017 r. do dnia zapłaty,

zastrzegając, że spełnienie świadczenia na rzecz jednego z powodów zwalnia z obowiązku jego spełnienia na rzecz drugiego, a nadto zastrzegając pozwanym A. G., J. G. i M. R. w zakresie zasądzonej kwoty 142.830,73 zł (sto czterdzieści dwa tysiące osiemset trzydzieści złotych siedemdziesiąt trzy grosze)
z ustawowymi odsetkami za opóźnienie prawo powoływania się w toku postępowania egzekucyjnego na ograniczenie ich odpowiedzialności do czasu stwierdzenia bezskuteczności egzekucji wobec (...) Grupy Inwestycyjnej (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Spółki komandytowej z siedzibą we W..

2. W pozostałym zakresie powództwo oddala.

3. Kosztami procesu obciąża powodów w 75% a pozwanych w 25% i z tego tytułu:

a) zasądza na rzecz pozwanego M. R.: od powoda P. B. kwotę 2.706,38 zł, a od powódki M. Ł. (1) kwotę 2.706,37 zł,

b) zasądza na rzecz pozwanego A. G.: od powoda P. B. kwotę 906,37 zł, a od powódki M. Ł. (1) kwotę 906,38 zł,

c) zasądza na rzecz pozwanej J. G.: od powoda P. B. kwotę 906,38 zł, a od powódki M. Ł. (1) kwotę 906,37 zł,

d) zasądza na rzecz pozwanej (...) Grupy Inwestycyjnej (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Spółki komandytowej z siedzibą we W. od powoda P. B. kwotę 906,37 zł, a od powódki M. Ł. (1) kwotę 906,38 zł,

e) zasądza od każdego z powodów na rzecz interwenienta ubocznego kwoty po 281,62 zł,

f) zasądza solidarnie od pozwanych na rzecz każdego z powodów kwoty po 2.184 zł,

g) nakazuje ściągnąć od każdego z powodów na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Poznaniu kwoty po 17.293,46 zł nieuiszczonych kosztów sądowych,

h) nakazuje ściągnąć od pozwanych solidarnie na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Poznaniu kwotę 11.528,97 zł nieuiszczonych kosztów sądowych.

SSO Agnieszka Śliwa

UZASADNIENIE

Pozwem złożonym w dniu 20 sierpnia 2012 r. (data wpływu) powodowie P. B. i M. Ł. (1), reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika, wnieśli o orzeczenie nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym, aby pozwani A. G. i M. R. zapłacili solidarnie na rzecz powodów kwotę 75.100,00 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia doręczenia pozwu do dnia zapłaty, zasądzenie od pozwanych na rzecz powodów kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych. W przypadku niewydania nakazu zapłaty albo wniesienia przez pozwanych sprzeciwu od nakazu zapłaty powodowie wnieśli o przekazanie sprawy do rozpoznania w postępowaniu zwykłym i zasądzenie od pozwanych A. G. i M. R. na rzecz powodów kwoty 75.100,00 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia doręczenia pozwu do dnia zapłaty, zasądzenie od pozwanych na rzecz powodów kosztów postępowania sądowego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych (k. 1 – 7).

W uzasadnieniu powodowie wskazali, że pozwani będąc wspólnikami spółki cywilnej działającej pod firmą (...) Grupa Inwestycyjna (...) spółka cywilna A. G., M. R. z siedzibą we W., zawarli z powodami umowy, w formie zwykłej pisemnej, których przedmiotem było wybudowanie budynku wielorodzinnego oznaczonego symbolem 2-6M oraz sprzedaż lokali mieszkalnych położonych w tymże zespole mieszkalnym, tworzącym jedną wspólnotę mieszkaniową, zlokalizowaną na działce nr (...), dla której Sąd Rejonowy we Wrześni prowadzi księgę wieczystą KW (...), a następnie ustanowienie odrębnej własności lokali w budynku i przynależnych im gruntów oraz notarialne przeniesienie własności wyodrębnionych lokali od jakichkolwiek obciążeń wraz z proporcjonalnym udziałem w gruncie i częściach wspólnych. Budynek został przez pozwanych wybudowany, a na mocy decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego udzielono pozwolenia na jego użytkowanie. Na mocy aktu notarialnego z dnia 28 stycznia 2009 r., repertorium A nr 866/09 oraz aktu notarialnego z dnia 18 września 2009 r., repertorium A nr 9139/09, ustanowiono odrębną własność lokali i sprzedano je na rzecz powodów. W budynkach już na początku zaczęły ujawniać się wady, uniemożliwiające swobodne korzystanie z nieruchomości. Powodowie wskazali na następujące wady:

- zalewanie piwnic wodą gruntową,

- w wyniku nieszczelności dachu na elewacji budynku (...) powstały zacieki oraz białe plamy,

- na każdym z budynków znajduje się szereg ubytków spowodowanych odpadaniem warstwy tynku,

- elewacja odpadła przy murkach schodowych budynku (...),

- na balustradach balkonowych odpadły płytki balkonowe,

- wszystkie balustrady balkonowe uległy silnej korozji,

- wokół budynku (...) aż do wysokości drugiego piętra popękała ściana,

- przy oknach piwnicznych w budynkach (...) wadliwie zainstalowano kratki,

- w mieszkaniu nr (...) nie wymalowano balkonu farbą wodoodporną oraz mrozoodporną, w kolorze i odcieniu odpowiadającym pozostałym balkonom,

- w lokalu nr (...) odpada tynk przed wejściem,

- we wszystkich mieszkaniach jest zbyt słaby ciąg wentylacyjny, nadto z kratek wentylacyjnych nieustannie następuje nadmuch zimnego powietrza,

- na nawierzchni parkingu powstały liczne ubytki i wykruszenia,

- w budynkach numer (...) znajdują się liczne ubytki w dachu,

- budynki posiadają wadliwie wykonaną instalację odgromową,

- w budynkach (...) nastąpiła korozja czapek kominowych.

Na zlecenie członków wspólnoty biegły rzeczoznawca wykonał ekspertyzę. Zarządca nieruchomości, działając w imieniu powodów oraz innych mieszkańców, którzy również nabyli nieruchomości od pozwanych, począwszy od 2009 r. prowadził z pozwanymi korespondencję dotyczącą usunięcia wad. Pozwani nie kwestionowali wadliwego wykonania budynku i początkowo wady były przez nich na bieżąco usuwane. Z czasem pozwani zaprzestali współpracy z powodami, odmawiając usunięcia wad. Wspólnota mieszkaniowa, której członkami są powodowie, skierowała do pozwanych sądowe zawezwanie do próby ugodowej, które jednak nie przyniosło oczekiwanego skutku. Powodowie wywodzą odpowiedzialność pozwanych z brzmienia art. 471 k.c. Legitymacja czynna do wniesienia pozwu przez powodów - reprezentujących interesy całej wspólnoty mieszkaniowej, wynika z treści art. 209 k.c. W świetle powyższego, powodowie zmuszeni są wystąpić na drogę sądową w celu zobowiązania pozwanych do zapłaty odpowiedniej sumy, niezbędnej do usunięcia wszystkich wad budynków.

Zarządzeniem z dnia 21 sierpnia 2012 r. Sędzia przewodniczący nakazał sprawę skierować do postępowania zwykłego z uwagi na brak podstaw do wydania nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym (k. 112).

W odpowiedzi na pozew, pozwani A. G. i M. R., reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika, wnieśli o oddalenie powództwa w całości i o zasądzenie od powodów na rzecz pozwanego zwrotu kosztów procesu według norm przepisanych, a na podstawie art. 84 k.p.c. o zawiadomienie o toczącym się postępowaniu (...) Sp. z o.o. we W. i wezwanie do wzięcia udziału w charakterze interwenienta ubocznego (k. 120 – 123).

W uzasadnieniu swojego stanowiska pozwani w pierwszej kolejności zakwestionowali legitymację czynną strony powodowej, wskazując, iż powodowie nie wykazali umocowania do działania w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, co stanowi podstawę do oddalenia powództwa. Nadto pozwani zakwestionowali legitymację bierną pozwanych wskazując, iż umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu i umowa sprzedaży, której stroną była powódka M. Ł. (1), została zawarta ze spółką jawną pod firmą (...) Grupa Inwestycyjna (...). G. M.. (...) spółka jawna we W., a nie przez pozwanych, co również stanowi podstawę do oddalenia powództwa. Pozwani zakwestionowali roszczenia powodów co do zasady – odpowiedzialności pozwanych za wady, jak i co do wysokości roszczenia – żądana kwota została określona całkowicie dowolnie. Pozwani podnieśli, iż roszczenie powodów nie zostało w żaden sposób udowodnione ani co do jego zasadności ani co do jego wysokości, w związku z czym winno zostać oddalone.

Pismem procesowym z dnia 17 października 2012 r. (data wpływu) powodowie podtrzymali w całości żądanie pozwu, wnosząc jednocześnie o zawiadomienie na podstawie art. 196 § 1 k.p.c. o toczącym się procesie Wspólnoty Mieszkaniowej (...) z siedzibą we W., wezwanie na podstawie art. 194 § 3 k.p.c. do wzięcia udziału w sprawie w charakterze pozwanego: spółki (...) Grupa Inwestycyjna (...) spółka jawna oraz jej obecnego wspólnika J. G. (k. 131 – 135).

Na rozprawie w dniu 29 stycznia 2013 r. (...) Sp. z o.o. z siedzibą we W., reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika, złożył interwencję uboczną po stronie pozwanej, wnosząc o oddalenie powództwa w całości, zasądzenie od powódki na rzecz interwenienta ubocznego kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych wraz z opłatą skarbową od pełnomocnictwa, nadto wniósł o zakreślenie pełnomocnikowi interwenienta ubocznego terminu do ustosunkowania się do roszczeń, żądań i twierdzeń strony powodowej (k. 176 – 178).

W uzasadnieniu swojego stanowiska interwenient uboczny, informacyjnie, przed merytorycznym odniesieniem się do treści pozwu, wskazał, że skoro powodowie błędnie oznaczyli stronę pozwaną to ten błąd nie może być naprawiony poprzez zastosowanie instytucji dopozwania, bowiem instytucja ta służy rozszerzeniu kręgu pozwanych w sprawie, nie jest zaś środkiem za pomocą którego powód może korygować błędne wskazanie pozwanego.

Pismem procesowym z dnia 14 lutego 2013 r. powodowie wskazali, iż na mocy pozwu wnoszą o zasądzenie żądanej kwoty solidarnie od pozwanych: A. G., M. R., J. G., (...) Grupy Inwestycyjnej (...) spółka jawna, na rzecz solidarnych powodów P. B. i M. Ł. (1) oraz Wspólnoty Mieszkaniowej (...) po jej zawiadomieniu i przystąpieniu do sprawy (k. 191 – 193).

Pismem przygotowawczym z dnia 28 lutego 2013 r. (data wpływu), interwenient uboczny podtrzymał stanowisko wyrażone w piśmie z dnia 29 stycznia 2013 r. oraz w pierwszej kolejności wskazał na trafność twierdzeń pozwanych w zakresie podważania legitymacji czynnej powodów w ramach wystosowanego powództwa, podnosząc, iż powodowie nie wykazali umocowania do działania w imieniu Wspólnoty, a pozew mógł zostać wniesiony wyłącznie przez Wspólnotę na podstawie art. 6 ustawy o własności lokali. Odnosząc się do wskazania przez stronę powodową w piśmie w dnia 11 lutego 2013 r., żądania zasądzenia żądanej pozwem kwoty na rzecz solidarnych powodów, interwenient wskazał, że o solidarnym charakterze zobowiązania decyduje formalne ustanowienie solidarności, a nie jedynie stwierdzenie wspólnego celu zobowiązania. Z ostrożności procesowej interwenient wskazał, że skoro powodowie nie posiadają legitymacji procesowej do działania w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, to nie tylko powództwo winno zostać oddalone, ale również za bezskuteczne trzeba uznać zawezwanie do próby ugodowej dokonane w niniejszej sprawie przez powodów. Z daleko posuniętej ostrożności procesowej, interwenient wskazał, że spółka (...) sp. z o.o. z siedzibą we W. występująca jako interwenient uboczny po stronie pozwanej, w ramach łączących strony postępowania stosunków zobowiązaniowych, działała jako wykonawca prac budowlanych zleconych przez (...) Grupę Inwestycyjną (...) s.c. A. G. P.. R. z siedzibą we W., co potwierdzają umowy o roboty budowalne z dnia 14 kwietnia 2008 r. oraz 30 października 2007 r. Interwenient uboczny oświadczył, że wskazane umowy zostały wykonane przez interwenienta w całości, z należytą starannością oraz w zgodzie ze sztuką budowlaną. Budynki będące przedmiotem powyższych umów zostały przez zlecającego odebrane, wynagrodzenie za zrealizowaną umowę zapłacone. Interwenient uboczny potwierdził przy tym fakt składania przez Zarządcę nieruchomości reklamacji na usterki w wykonaniu budynku. Interwenient zakwestionował również w całości opinię techniczną sporządzoną na zlecenie powodów, jako dowód związany z niniejszym postępowaniem. W dalszej części uzasadnienia interwenient odniósł się do wad i usterek wskazanych przez powoda wyjaśniając, iż w efekcie końcowym zostały one ostatecznie zniwelowane. Nadto interwenient zaznaczył, iż popiera w pełnym zakresie stanowisko pozwanych i uznaje je jako swoje w przedmiocie nieudowodnienia w żaden sposób przez stronę powodową wysokości dochodzonego roszczenia (k. 198 – 205).

Na rozprawie w dniu 26 marca 2013 r. pełnomocnik powodów wskazał, że powodowie dochodzą zapłaty odszkodowania na podstawie art. 471 k.c. Sąd postanowił na podstawie art. 194§3 k.p.c. wezwać do udziału w sprawie w charakterze pozwanych W. Grupę Inwestycyjną (...) Spółkę jawną oraz J. G.. Nadto Sąd postanowił oddalić wniosek powodów o zawiadomienie w trybie art. 196 § 1 k.p.c. Wspólnoty Mieszkaniowej (...) (k. 252-253).

Odpowiedzią na pozew z dnia 18 kwietnia 2013 r. pozwani W. Grupa Inwestycyjna (...) Spółka jawna oraz J. G. wnieśli o oddalenie powództwa i zasądzenie od powodów na rzecz pozwanych kosztów procesu wg norm przepisanych, przechylając się do stanowiska dotychczasowych pozwanych (k. 261-263 w zw. z k. 329).

Pismem procesowym złożonym dnia 3 lipca 2014 r. (data wpływu) powodowie rozszerzyli powództwo o kwotę 235.023,99 zł i w związku z tym wnieśli o zasądzenie solidarnie od pozwanych: A. G., M. R., J. G., (...) Grupy Inwestycyjnej (...) spółka jawna na rzecz solidarnych powodów P. B. i M. Ł. (1) kwoty 310.123,99 zł wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od kwoty:

- 75.100,00 zł od dnia doręczenia pozwu do dnia zapłaty,

- 235.023,99 zł od dnia doręczenia pozwanym niniejszego pisma do dnia zapłaty.

Jednocześnie wskazano, iż na mocy umów powiernictwa zawartych przez powodów z innymi właścicielami lokali położonych we W. przy ul. (...), B, C, D, E powierzający przenieśli na rzecz powodów swoje wierzytelności wobec pozwanych w wysokości przysługującego im udziału w nieruchomości wspólnej, na co powodowie wyrazili zgodę. Na mocy zawartych umów, powodowie zostali zatem uprawnieni do dochodzenia w niniejszym procesie roszczeń przysługujących innym właścicielom nieruchomości w wysokości równej przysługujących tym podmiotom udziałom w nieruchomości wspólnej. Tym samym powód P. B. jest upoważniony do dochodzenia w niniejszym procesie roszczeń przypadających na łączny udział: (...), natomiast powódka M. Ł. (1) (...) (k. 545 – 547).

Pismem procesowym złożonym na rozprawie w dniu 16 września 2014 r. strona pozwana podtrzymała w całości dotychczas prezentowane stanowisko w sprawie, wnosząc o oddalenie powództwa w całości, w tym również oddalenie rozszerzonego powództwa, uznanie za nieważne, a przez to bezskuteczne, wszystkich przedłożonych przez stronę powodową umów powierniczego przelewu wierzytelności z uwagi na nieistnienie wierzytelności będących przedmiotem umów, a przez to niemożliwość ich wykonania – art. 387 k.c. Pozwani zgłosili też zarzut przedawnienia roszczeń na uprawnieniach z rękojmi za wady, jeśli takie byłoby zgłoszone (k. 659 – 665).

Pismem procesowym złożonym na rozprawie w dniu 12 lutego 2015 r. powodowie rozszerzyli powództwo o kwotę 103.926,76 zł i w związku z tym wnieśli o zasądzenie solidarnie na rzecz powodów M. Ł. (1) i P. B. łącznie kwoty 414.050,73 zł wraz z odsetkami ustawowymi:

- od kwoty 75.100,00 zł od dnia doręczenia pozwu do dnia zapłaty,

- od kwoty 235.023,99 zł od dnia doręczenia pozwanym pisma powodów z dnia 26 czerwca 2014 r. (złożonego w Sądzie Okręgowym dnia 3 lipca 2014 r.) do dnia zapłaty,

- od kwoty 103.926,74 zł od dnia doręczenia pozwanym niniejszego pisma do dnia zapłaty (k. 878 – 880).

Pismem procesowym z dnia 28 grudnia 2015 r. powodowie rozszerzyli żądanie pozwu i wnieśli o zasądzenie solidarnie na rzecz powodów M. Ł. (1) i P. B. łącznie kwoty 812.322,76 zł wraz z odsetkami ustawowymi:

- od kwoty 75.100,00 zł od dnia doręczenia pozwu do dnia zapłaty,

- od kwoty 235.023,99 zł od dnia doręczenia pozwanym pisma powodów z dnia 26 czerwca 2014 r. (złożonego w Sądzie Okręgowym dnia 3 lipca 2014 r.) do dnia zapłaty,

- od kwoty 103.926,74 zł od dnia doręczenia pozwanym niniejszego pisma do dnia zapłaty,

- od kwoty 398.272,03 zł od dnia 15 grudnia 2015 r. (daty doręczenia stronom uzupełniającej opinii biegłego) do dnia zapłaty (k. 1148 – 1150).

W załączeniu do pisma procesowego złożonego na rozprawie w dniu 03 października 2017 r. pozwany złożył oświadczenia złożone przez I. G. oraz D. P. i H. P., na mocy których sprzeciwili się występowaniu przez Panią M. Ł. (1) oraz Pana P. B. z roszczeniami z tytułu nienależytego wykonania budowy budynku mieszkalnego położonego we W. przy ul. (...) (k. 1427 – 1428).

W toku procesu strony i interwenient uboczny podtrzymali swoje stanowiska.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

A. G. i M. R. będąc wspólnikami spółki cywilnej działającej pod firmą (...) Grupa Inwestycyjna (...) spółka cywilna A. G., M. R. z siedzibą we W., zawarli z powodami umowy, w formie zwykłej pisemnej, których przedmiotem było wybudowanie budynku wielorodzinnego oznaczonego symbolem 2-6 M oraz sprzedaż lokali mieszkalnych położonych w tymże zespole mieszkalnym, tworzącym jedną wspólnotę mieszkaniową, zlokalizowana na działce nr (...), dla której Sąd Rejonowy we Wrześni prowadzi księgę wieczystą KW (...), a następnie ustanowienie odrębnej własności lokali w budynku i przynależnych im gruntów oraz notarialne przeniesienie własności wyodrębnionych lokali wolnych od jakichkolwiek obciążeń wraz z proporcjonalnym udziałem w gruncie i częściach wspólnych.

Na mocy decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego we W. z dnia 22 grudnia 2008 r., 7 lipca 2009 r. i 21 września 2009 r. udzielono pozwolenia na użytkowanie budynków nr (...) do 4.

Na mocy aktu notarialnego z dnia 28 stycznia 2009 r. pozwany A. G. działający w imieniu własnym, jako wspólnik spółki prawa cywilnego (...) Grupa Inwestycyjna (...) spółka cywilna A. G., M. R. oraz w imieniu pozostałego wspólnika tej spółki (...) ustanowił odrębną własność lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku nr (...) i wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej (...) sprzedał go na rzecz powoda P. B. i jego żony A. B. do ich majątku wspólnego.

Na mocy aktu notarialnego z dnia 18 września 2009 r., repertorium A nr 9139/09 A. G. działający w imieniu i na rzecz Spółki (...) Grupa Inwestycyjna (...). G., M. (...) Spółka jawna z siedzibą we W. ustanowił odrębną własność lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku nr (...) i wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej (...) sprzedał go na rzecz powódki M. Ł. (1).

Bezsporne, nadto dowód: umowa nr (...) – k. 10 - 13, decyzje (...) k. 14 – 17,akty notarialne – k. 68 – 88, odpisy ksiąg wieczystych nieruchomości lokalowych stanowiących własność powodów oraz nieruchomości gruntowej – k. 272 – 328, umowa o zarządzanie i administrowanie – k. 355 – 357,

W dniu 2 stycznia 2009 r. między wspólnikami A. G. i M. R. została zawarta umowa przekształcenia (...) Grupy Inwestycyjnej (...) spółki cywilnej w spółkę jawną. W dniu 23 lutego 2009 r. nastąpił wpis do rejestru tej spółki jawnej, tj. (...) Grupy Inwestycyjnej (...). G., M. (...) Spółki jawnej z siedzibą we W.. Z dniem 6 lutego 2012 r. ze spółki jawnej wystąpił M. R., a w jego miejsce wstąpiła J. G.. Spółka zmieniła wówczas nazwę na (...) Grupa Inwestycyjna (...) Spółka jawna. Na mocy uchwały z dnia 16 grudnia 2015 r. doszło natomiast do przekształcenia (...) Grupy Inwestycyjnej (...) Spółki jawnej we (...) Grupę Inwestycyjną (...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością Spółkę komandytową. Wpis do rejestru przedsiębiorców KRS nastąpił w dniu 30 grudnia 2015 r.

Dowód: akt notarialny – k. 138 – 146, informacja KRS – k. 194 – 195v, 1186-1188, 1195-1197

Spółka (...) sp. z o.o. z siedzibą we W. działała jako wykonawca prac budowlanych zleconych przez (...) Grupę Inwestycyjną (...) s.c. A. G. M.. R. z siedzibą we W. w oparciu o umowy o roboty budowlane z dnia 14 kwietnia 2008 r. i 30 października 2007 r., których przedmiotem była budowa budynku wielorodzinnego nr (...) zlokalizowanego we W..

Dowód: informacja KRS – k. 181 – 186, interwencja uboczna po stronie pozwanej – k. 176 – 178, umowy o roboty budowlane – k. 206 – 213,

Od A. G. i M. R. jako wspólników spółki cywilnej działającej pod firmą (...) Grupa Inwestycyjna (...) spółka cywilna A. G., M. R. z siedzibą we W. zostały nabyte lokale, z którymi związany jest udział w nieruchomości wspólnej (...), w tym:

- lokal nr (...) w budynku (...) ( (...)), z którym związany jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...),

- lokal nr (...) w budynku (...) ( (...)), z którym związany jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...).

Dowód: wydruki ksiąg wieczystych – k. 881 – 916, 944 – 1000v, a nadto elektroniczny zupełny odpis księgi wieczystej nieruchomości gruntowej (...)

Od (...) Grupy Inwestycyjnej (...). G., M. (...) Spółki jawnej z siedzibą we W. zostały nabyte pozostałe lokale, z którymi związany jest udział w nieruchomości wspólnej (...), w tym :

- lokal nr (...) w budynku (...) ( (...)), z którym związany jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...),

- lokal nr (...) w budynku (...) ( (...), z którym związany jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...),

- lokal nr (...) w budynku (...) ( (...)), z którym związany jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...),

- lokal nr (...) w budynku (...) ( (...)), z którym związany jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...).

- lokal nr (...) w budynku (...) ( (...)), z którym związany jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...),

- lokal nr (...) w budynku (...) ( (...)), z którym związany jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...).

Dowód: wydruki ksiąg wieczystych – k. 881 – 916, 944 – 1000v, a nadto elektroniczny zupełny odpis księgi wieczystej nieruchomości gruntowej (...)

I. G. właściciel lokalu nr (...) w budynku (...) o kw nr (...), z którym związany jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...) (lokal nabyty od A. G. i M. R. jako wspólników spółki cywilnej działającej pod firmą (...) Grupa Inwestycyjna (...) spółka cywilna A. G., M. R. z siedzibą we W.) oraz D. P. i H. P. właściciele lokalu nr (...) w budynku (...) o kw nr (...), z którym związany jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...) (lokal nabyty od (...) Grupy Inwestycyjnej (...). G., M. (...) Spółki jawnej z siedzibą we W.), sprzeciwili się występowaniu przez M. Ł. (1) oraz P. B. z roszczeniami z tytułu nienależytego wykonania budowy budynku mieszkalnego położonego we W. przy ul. (...).

Pozostali współwłaściciele nie sprzeciwili się dochodzenia przedmiotowego roszczenia przez powodów.

Bezsporne, nadto dowód: oświadczenia o sprzeciwach - k. 1427 – 1428

Zarządca nieruchomości począwszy od 2009 r. zgłaszał inwestorowi wady i prowadził w tym zakresie z nim wymianę korespondencji. Inwestor początkowo usuwał zgłaszane wady na bieżąco. Z upływem czasu zaprzestał jednak współpracy, odmawiając usuwania kolejnych wad i usterek. Zarządca wskazywał na zalewanie piwnic wodą gruntową, nieszczelność dachu na elewacji budynku (...), odpadnięcie elewacji przy murkach budynku (...), korozję wszystkich balustrad balkonowych, wadliwe zainstalowanie kratek przy oknach piwnicznych w budynkach (...), zbyt słaby ciąg wentylacyjny we wszystkich budynkach, zarówno w kuchniach jaki i łazienkach, wadliwe wykonanie parkingu, ubytki w dachu w budynkach nr (...), wadliwie wykonaną instalację odgromową, korozje czapek kominowych w budynkach (...).

Dowód: korespondencja reklamacyjna – k. 18 – 67, 136 – 137, 214 – 248, protokoły z przeglądu nieruchomości – k. 502 – 534, 829 – 869, zeznania powoda P. B. – k. 331 – 332 w zw. z k. 923 – 924, zeznania powódki M. Ł. (2) – k. 332 w zw. z k. 921 – 923, zeznania pozwanego A. G. – k. 1054 – 1055, zeznania członka zarządu interwenienta ubocznego A. S. – (...)

Główna przyczyna zalewania piwnic wynika z nieprawidłowo wykonanych studzienek okiennych. Przy studzienkach brak jest ich odwodnienia skutkiem czego woda gromadząca się w studzienkach poprzez okna może przedostawać się do piwnicy. Ponadto gromadząca się w studzienkach woda doprowadza do podwyższonej wilgotności murów piwnic, skutkiem czego w piwnicach ściany zewnętrzne zaczynają zarastać równymi formami grzybów. W piwnicach zgodnie z dokumentacją projektową winny zostać osadzone okna 90/60 cm a teren przy oknach piwnicznych zgodnie z projektem powinien zostać obniżony poniżej poziomu okna o około 20 cm, a przy samym oknie powinien zostać wykonany parapet zewnętrzny wystający poza mur piwnicy. Sama piwnica powinna zostać ocieplona styropianem o grubości 10 cm. Rozwiązanie zastosowane na budowie jest wykonane niezgodnie z projektem. Należy poprawić wszystkie studzienki. Kratki przy oknach piwnicznych również wykonano niezgodnie z dokumentacją.

Balkony zostały wykonane nieprawidłowo w zakresie ich uszczelnienia. Zniszczona jest płyta jastrychowa, w tym jej krawędź, płyta balkonowa, odsłonięte elementy stalowe mocujące balustradę. Wszystkie balkony winny zostać poprawione. Balustrady balkonowe choć wykonane zgodnie z zaleceniami projektanta posiadają wadę wykonawczą w postaci uszkodzenia wypełnień (ściany przedniej), które należy wymienić.

Parking, skutkiem błędów wykonawczych posiada następujące błędy:

- popękana warstwa zabezpieczająca murków żelbetowych pod poręczami,

- uszkodzenia nawierzchni betonowej,

- liczne ślady rdzy na barierach,

- zniszczoną farbę na elementach elewacji parkingu,

- odpadające fragmenty betonowe na murkach,

- rysy płyty żelbetowej.

Połączenia elementów metalowych na parkingu zostały wykonane w sposób nieprawidłowy. Wszystkie te elementy łącznie z częściami skorodowanymi należy zdemontować i powtórnie pomalować, wcześniej zaś należy wszystkie elementy wypiaskować.

Wady wykonawcze kominów wymagają jedynie obróbek blacharskich i tynków renowacyjnych.

Wady wykonawcze elewacji budynków ograniczają się do uszkodzeń, które należy poprawić poprzez zeszlifowanie starego tynku, wykonanie i pomalowanie. Nie ma konieczności pomalowania całej elewacji budynku, należy ściśle dopasować kolorystykę wyprawek do obecnego stanu technicznego koloru elewacji.

Koszt usunięcia wad to 204.558,01 zł brutto, w tym 99.242,67 zł brutto na naprawę elewacji budynku łącznie z kosztami remontu balkonów jako elementu elewacji, 18.444,11 zł na naprawę usunięcia uszkodzeń i wad parkingu dwupoziomowego, 66.732,76 zł na zabezpieczenie ścian piwnic poprzez wykonanie nowej izolacji pionowej zgodnie z projektem, 712,39 zł na naprawę tynków wewnętrznych, 5.449,38 zł na naprawę i renowację kominów, 13.976,70 zł na rekultywację terenów zielonych w związku z ich uszkodzeniem na skutek wykonywanych prac naprawczych.

Dowód: opinia biegłego sądowego M. B. (1) k. 1305-1398 i zeznania tego biegłego - k. 1430 – 1431

Nie stwierdzono natomiast występowania innych wad wykonawczych wskazywanych przez powodów. W szczególności brak jest nieprawidłowości w wykonanym dachu. Również ciągi wentylacyjne są wykonane w sposób prawidłowy. Cegła użyta przy budowaniu kominów jest prawidłowa, zważywszy na datę budowy budynków.

Dowód: opinia biegłego sądowego M. B. (1) k. 1305-1398 i zeznania tego biegłego - k. 1430 – 1431

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o: ww. dokumenty, zeznania świadków oraz przesłuchanie stron: M. Ł. (1), P. B., A. S., A. G., opinię biegłego z zakresu budownictwa M. B. (1) oraz wyjaśnienia tego biegłego.

Nie posłużyły dla poczynienia w sprawie ustaleń faktycznych co do wad budynków, ich przyczyn i kosztów usunięcia tych wad przedstawione przez strony opinie prywatne (ekspertyzy), albowiem Sąd uznał, że nie mogą one skutecznie zastąpić sporządzonej w niniejszej sprawie opinii biegłego sądowego. Przedmiotowe dokumenty są jedynie dokumentami prywatnymi, a więc stanowią jedynie dowód tego, że osoba, która je podpisała, złożyła oświadczenie zawarte w dokumencie - art. 245 k.p.c. Nie ulega wątpliwości Sądu, iż opinia prywatna stanowi wystarczający dowód w sytuacji, w której druga strona nie zakwestionowała okoliczności i wniosków w niej stwierdzonych. Dokumentowi temu, nie będącemu wszakże opinią biegłego w rozumieniu art. 278 k.p.c., należy jednak odmówić wystarczającej mocy dowodowej w sytuacji, gdy druga strona zaprzeczy jego wiarygodności, okolicznościom i wnioskom w nim zawartym. Kodeks postępowania cywilnego nie zna bowiem dowodu z pozasądowych oświadczeń znawców. W toku sądowego postępowania cywilnego może on bowiem być traktowany jedynie jako dowód z dokumentu prywatnego sporządzonego na zlecenie strony, która wywodzi z niego skutki prawne. Zgodnie zaś z treścią wyroku Sądu Najwyższego z dnia 11 czerwca 1974 r., (sygn. akt: II Cr 260/1974, jak i również wyroku z dnia 8 listopada 1988 r., II CR 312/88, wyroku z dnia 12 kwietnia 2002 r., I CKN 92/00), prywatne ekspertyzy należy traktować, w razie przyjęcia ich przez sąd orzekający, jedynie jako wyjaśnienia stanowiące poparcie, z uwzględnieniem wiadomości specjalnych, stanowisk stron. Nie ma przy tym znaczenia, czy osoba sporządzająca taką ekspertyzę jest biegłym sądowym. Proste zatem zaprzeczenie wiarygodności tego środka dowodowego rodzi po stronie powołującej się na taki dokument, obowiązek wykazania prawdziwości podnoszonych twierdzeń dowodami przewidzianymi w kodeksie postępowania cywilnego. W okolicznościach sprawy, ustalenie istotnych faktów spornych wymagało wiadomości specjalnych w rozumieniu art. 278 § 1 k.p.c. Właściwym zatem dowodem dla ich ustalenia była opinia biegłego sądowego. Również z tych samych powodów oddaleniu podlegał wniosek pozwanych o przeprowadzenie dowodu ze stanowiska projektanta z dnia 5 maja 2011 r.

Wartość dowodowa umów powierniczego przelewu wierzytelności złożonych przez powodów była kwestionowana przez pozwanych oraz interwenienta ubocznego – k. 663-664. Ostatecznie nie stanowiły one jednak podstawy ustaleń faktycznych, mając na uwadze, że podstawą legitymacji czynnej powodów w niniejszym procesie był art. 209 k.c. – o czym w dalszej części uzasadnienia. Sąd oddalił też wniosek pozwanych o przesłuchanie w charakterze świadków osób podpisujących umowy przelewu wierzytelności jako z ww. względów niemający znaczenia dla sprawy i powodujący nieuzasadnione wydłużenie postępowania.

Wartość dowodowa pozostałych dokumentów nie była kwestionowana. Były to dokumenty urzędowe oraz prywatne, stanowiące dowód tego, że osoby, które je podpisały złożyły oświadczenia zawarte w dokumentach.

Zeznania członka zarządu interwenienta ubocznego A. S. niewiele wniosły dla rozstrzygnięcia sprawy. A. S. zeznał, iż nie miał wglądu do umów zawieranych przez dewelopera z nabywcami lokali i nie miał wiedzy odnośnie postanowień w zakresie standardu wykonania lokali i materiałów jakie miały być użyte. Przyznał, iż do interwenienta ubocznego wpływały pisma dotyczące występowania usterek, jednak nie potrafił wskazać czego dokładnie te usterki dotyczyły, oświadczając, iż uwzględniane były te usterki, które miały coś wspólnego z błędnym wykonaniem. W firmie interwenienta zatrudniany był pracownik w dziale reklamacji, który jeździł oglądać usterki i dokonywał ich kwalifikacji.

Zeznaniom pozwanego A. G. dano wiarę w zakresie postanowień zawartych w umowach z nabywcami lokali, dotyczących standardu wykończenia lokalu, rodzaju materiałów, wykończenia ścian, rodzaju instalacji. Pozwany przyznał, iż nabywcy lokali zgłaszali wady i usterki, które przekazywane były generalnemu wykonawcy.

Zeznaniom powódki M. Ł. (1) dano wiarę, choć nie miały one mocy dowodowej w zakresie przyczyn powstania wad – tu właściwym dowodem była opinia biegłego. Powódka w obszerny i rzeczowy sposób opisał zaobserwowane przez siebie wady.

Zeznaniom powoda P. B. Sąd dał wiarę, jednak niewiele wniosły dla rozstrzygnięcia sprawy. Powód wskazał, iż lokal który zajmuje znajduje się na trzecim piętrze więc w mniejszym stopniu dotyczyły go wady części wspólnych budynku. Zeznania powoda w zakresie oceny usunięcia wad i wykonania napraw przez dewelopera nie miały mocy dowodowej – tu właściwym dowodem była opinia biegłego.

Sąd pominął dowód z zeznań pozwanego M. R. (k. 924) oraz pozwanej I. G., a to na podstawie art. 302§1 zd. 2 k.p.c.

Powodowie podtrzymali wniosek o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z dziedziny budownictwa na okoliczność istnienia wad części wspólnych wszystkich budynków tworzących Wspólnotę Mieszkaniową (oznaczonych numerami A, B, C, D, i E), przyczyn ich powstania oraz sposobu i kosztów ich usunięcia, wycofali natomiast wniosek zawarty w pkt. 7 pozwu, tj. o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa i wyceny nieruchomości (k. 191 – 193, k. 252).

W pierwszej kolejności podkreślenia wymaga, iż opinia biegłego podobnie jak inne dowody podlega ocenie według art. 233 § 1 k.p.c., lecz co odróżnia ją pod tym względem to szczególne kryteria oceny, które stanowią poziom wiedzy biegłego, podstawy teoretyczne opinii, sposób motywowania sformułowanego w niej stanowiska oraz stopień stanowczości wyrażonych w niej ocen, a także zgodność z zasadami logiki i wiedzy powszechnej (vide: wyrok SN z dnia 15 listopada 2002 roku, V CKN 1354/00, LEX nr 77046).

Przedmiotem opinii biegłych nie jest przedstawienie faktów, lecz ich ocena na podstawie wiedzy fachowej (wiadomości specjalnych). Nie podlega ona zatem weryfikacji, jak dowód na stwierdzenie faktów, na podstawie kryterium prawdy i fałszu.

Sąd uznał za w pełni przydatną dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy opinię biegłego sądowego M. B. (1). Wyjaśnienia biegłego M. B. (1) w pełni zasługiwały na nadanie im przymiotu wiarygodności. W swoich wyjaśnieniach biegły szczegółowo ustosunkował się do zarzutów i twierdzeń stron postępowania. W sposób rzeczowy i logiczny argumentował swoje stanowisko, które w całości podtrzymał.

Należy zauważyć, że biegły M. B. (1) dysponował odpowiednią wiedzą dla sporządzenia przedmiotowej opinii. Opinia została przy tym sporządzona w oparciu o wizję lokalną i akta sprawy. Biegły zapoznał się również z obszerną dokumentacją techniczną, protokołami udostępnionymi przez zarządcę oraz uzyskał informacje od inwestora. Sąd nie miał zatem żadnych zastrzeżeń do metody jej opracowania. Przedmiotowa opinia jest rzetelna, fachowa i czyni zadość postawionej tezie dowodowej. Wnioski końcowe zostały sformułowane w sposób jednoznaczny i kategoryczny, są wyczerpujące i zostały dostatecznie umotywowane. Biegły w sposób fachowy i zrozumiały wyjaśnił wątpliwości, jakie strony zgłaszały wobec opinii pisemnej. Wyjaśnienia biegłego były zrozumiałe i logiczne. Biegły w sposób precyzyjny i wyczerpujący odpowiadał na zadawane pytania.

Strony kwestionowały opinię, ale nie przedstawiły argumentacji, która dawałaby podstawy do ponownego wydania opinii, do podważenia jej mocy dowodowej czy też do przeprowadzenia konfrontacji biegłych, o którą wnioskował pełnomocnik powodów, a który to wniosek z tych przyczyn został oddalony. Opinia wraz z ustnymi wyjaśnieniami stwarzają jedną logiczną całość, w sposób spójny prezentują wady wykonawcze nieruchomości, przyczyny ich powstania oraz koszt ich naprawy.

W konsekwencji Sąd przyznał opinii biegłego sądowego M. B. (1) przymiot pełnej wiarygodności, nie znajdując podstaw do podważania jej wartości dowodowej i do konieczności dalszego przeprowadzania dowodu z opinii innych biegłych tej samej bądź innej specjalności.

Odnosząc się do ustalenia przyczyn zalewania piwnic budynków wodą, biegły wskazał, iż główna przyczyna zalewania piwnic wynika z nieprawidłowo wykonanych studzienek okiennych. Biegły stwierdził, iż przy studzienkach brak jest ich odwodnienia, skutkiem czego woda gromadząca się w studzienkach poprzez okna może przedostawać się do piwnicy. Ponadto gromadząca się w studzienkach woda doprowadza do podwyższonej wilgotności murów piwnic, skutkiem czego w piwnicach ściany zewnętrzne zaczynają zarastać równymi formami grzybów. W piwnicach zgodnie z dokumentacją projektową winny zostać osadzone okna 90/60 cm, zaś zgodnie z przekrojem w projektach teren przy oknach piwnicznych winien zostać obniżony, poniżej poziomu okna o ok. 20 cm, zaś przy samym oknie winien zostać wykonany parapet zewnętrzny wystający poza mur piwnicy. Zaś sama piwnica winna być ocieplona styropianem o grubości 10 cm. Rozwiązana zastosowane na budowie są wykonane niezgodnie z projektem. Biegły wskazał, iż wszystkie studzienki należy poprawić. Biegły wyjaśnił, że wyniki jego pomiarów wykazywały podwyższoną wilgotność w piwnicy – na ścianach i w niektórych budynkach podłogi. Opaska drenażowa nie spełnia swojej roli, gdyż zanim woda dojdzie do opaski, poprzez ścianę i nieprawidłowo wykonane studzienki okienne i tak dostanie się wilgoć do piwnic. Opaski nigdy nie będą szczelne, pozwalają swobodnie obejść budynek, utrudnić dotarcie wilgoci do konstrukcji ściennej, a nie uniemożliwić.

Drenaż wykonany przez inwestora nie spełnia swojej roli. Biegły dodał, że aranżacja zieleni nie wpływa na zwiększenie wilgotności piwnic, przeciwnie, może przysłużyć się do jej zmniejszenia, wysuszania gruntu, z uwagi na pobieranie wody przez rośliny.

Biegły przedstawił dwa warianty usunięcia tej wady: A lub B. Zgodnie z wariantem A, polegającym na zabezpieczeniu ścian piwnic poprzez wykonanie drenażu wraz z przyłączami (do każdej studzienki okiennej), koszt naprawy wynosi 72.854,78 zł brutto, zaś koszty projektowania biegły wycenił na kwotę 36.900,00 zł brutto, co łącznie wyniosło 109.754,78 zł. Wymagana byłaby też legalizacja takiego rozwiązania, gdyż nie przewiduje go projekt budynków. Zgodnie z wariantem B, polegającym na zabezpieczeniu ścian poprzez wykonanie nowej izolacji pionowej budynków, zgodnie z projektem, koszt naprawy biegły ustalił na kwotę 66.732,76 zł brutto. Obydwa warianty zakładają osuszanie ścian. Biegły wskazał, że z uwagi na rozwiązania projektowe budynków, zasadnym byłoby wykonanie naprawy w trybie wariantu B, gdyż doprowadzi to do stanu prawidłowego i zgodnego z projektem.

Osadzenie kartek przy oknach piwnicznych jest wykonane niezgodnie z dokumentacją projektową i wymaga poprawienia, co zostało uwzględnione przez biegłego.

Odnośnie przyczyn nieszczelności dachu oraz prawidłowości jego wykonania, biegły wskazał, iż po przeprowadzeniu wizji lokalnej nie stwierdził nieprawidłowości w wykonaniu dachu, zalecając konserwowanie dachu na bieżąco.

Biegły wskazał dalej, iż zgodnie z projektem elewacje zewnętrzne budynków powinny zostać wykonane z cienkowarstwowych mas tynkarskich – projektant dopuścił tynki mineralne, silikatowe bądź akrylowe. Biegły nie stwierdził, aby zachodziła konieczność malowania całej elewacji budynku, zaś powstałe uszkodzenia elewacji na budynkach zalecił poprawić poprzez zeszlifowanie starego tynku, wykonanie nowego i pomalowanie, ściśle dopasowując kolorystykę wyprawek do obecnego stanu technicznego koloru elewacji. Biegły wyjaśnił, że aktualnie istnieją metody naprawcze uszkodzeń elewacji, technologie zmieniają się z dnia na dzień, zostały sporządzone specjalne katalogi na metody naprawcze. Elewacja w przedmiotowym budynku jest zrobiona w sposób prosty. Należy wykonać szlifowanie tynku w miejscach, gdzie odpada (gdzie jest słabo przyczepiony do podłoża), w to miejsce zastosować podkłady systemowe, środki impregnujące, nałożyć tynk 2-3 mm biały, a następnie pomalować. Obecnie istniejące wzorniki kolorów zawierają szeroką ich gamę, a wiec można każdy kolor dobrać. Warunkiem koniecznym jest tu jednak wykonanie mycie elewacji budynku – zostało to ujęte w kosztorysie. Przy takiej technologii naprawy nie widać na elewacji różnic. Biegły podkreślił, że właśnie w taki sposób obecnie naprawia się budynki.

Biegły stwierdził, iż balkony zostały wykonane nieprawidłowo i wszystkie balkony winny zostać poprawione poprzez jedno z systemowych rozwiązań naprawczych. Zły stan jastrychów jest wadą pierwotną, front płyt balkonowych odpadał. Celem wykonania naprawy balkonów należy:

1. Skuć stare okładziny ceramiczne i ocenić stan techniczny warstwy jastrychu spadkowego.

2. W przypadku znacznych uszkodzeń warstwy spadkowej należy ja usunąć i wykonać nowy jastrych ze spadkiem min. 1,5 % z jastrychu cementowego ZE 04, zużycie ok. 2,0 kg/m²/1mm grubości.

3. W przypadku napraw punktowych, uzupełnień krawędzi jastrychu naprawy wykonać szybkowiążącą zaprawą naprawczą ZE 04 ZN 30 Repair, zużycie ok. 1,6 kg/dm³ – wariant przyjęto do realizacji.

4. Wzdłuż połączenia płyty balkonowej ze ścianą budynku wkleić taśmę uszczelniającą DBF na zaprawie uszczelniającej FDS 2K.

5. Wykonać izolację podpłytkową z FDS 2K elastycznej zaprawy uszczelniającej, zużycie min. 4,5 kg/m². Powłokę izolacyjną układać zawsze w dwóch cyklach roboczych. Powłokę izolacyjną wywinąć na ścianę budynku na wysokość cokolika.

6. Układanie płytek na elastycznej zaprawie klejącej FX 600, zużycie ok. 5,0 kg/m². Należy zwrócić uwagę aby przestrzeń pod płytką była w 100% wypełniona zaprawa klejącą.

7. Po wyschnięciu zaprawy klejącej wykonać fugowanie okładziny balkonu za pomocą szybkiej, elastycznej zaprawy do fugowania FF 911, zużycie w zależności od wielkości płytek oraz szerokości fugi.

8. Doszczelnić połączenie posadzką z cokolikiem za pomocą pouliretanowego kitu trwale plastycznego BFM-flex.

9. Szczeliny dylatacyjne w okładzinie ceramicznej wypełnić za pomocą kitu trwale plastycznego BFM-flex.

Odnosząc się do ustalenia prawidłowości wykonania balustrad balkonowych, biegły stwierdził, iż zgodnie z projektem zaprojektowano balustrady z wypełnieniem pełnym z prześwitem dolnym i górnym. Konstrukcję balustrad należało wykonać z kształtowników stalowych, natomiast wypełnienie wykonać z płyt budowlanych Minerit HD o grubości 10mm oprawionych w ramkę lub inne rozwiązanie systemowe. Poręcz balustrady np. z rury stal fi 51. Z uwagi na fakt, że projektant dopuszczał inne rozwiązania systemowe w zakresie wypełnienia balustrad balkonowych, biegły stwierdził, że wypełnienia balustrad balkonowych wykonano zgodnie z zaleceniami projektanta, zaś wskazane w opinii uszkodzenia wypełnień należy wymienić.

Odnosząc się do ustalenia prawidłowości wykonania parkingu biegły stwierdził, iż parking, skutkiem błędów wykonawczych posiada następujące błędy:

- popękana warstwa zabezpieczająca murków żelbetowych pod poręczami,

- uszkodzenia nawierzchni betonowej,

- liczne ślady rdzy na barierach,

- zniszczoną farbę na elementach elewacji parkingu,

- odpadające fragmenty betonowe na murkach,

- rysy płyty żelbetowej.

Odnosząc się do ustalenia rodzaju okładów malarskich na elementach metalowych, biegły stwierdził, iż połączenia elementów metalowych na parkingu zostały wykonane w sposób nieprawidłowy. Wszystkie te elementy łącznie z częściami skorodowanymi należy zdemontować i powtórnie pomalować, wcześniej zaś należy wszystkie elementy wypiaskować. Nadto biegły wskazał, iż malowanie i zabezpieczenie antykorozyjne elementów metalowych na parkingu, a w szczególności połączeń zostało wykonane nieprawidłowo i to niezależnie od ilości i jakości wykonanych warstw malarskich.

Odnosząc się do ustalenia prawidłowości wykonania kominów (czap, cegieł), biegły wskazał, iż zgodnie z punktem 3.2 PN 89/B – 10425 do wykonania przewodów należy stosować cegłę pełną wypalana z gliny klasy 150 lub 100 wg. PN 75/B – 12001, dopuszcza się cegłę wapienno – piaskową klasy 150 wg. PN – 75/B – 12003. Na moment wykonania kominów zastosowana cegła była prawidłowa. Biegły wskazał, iż miejscowe zniszczenia kominów, które przedstawił na fotografiach w opinii wynikają z błędów wykonawczych, należy je naprawić, a tynki należy wykonać metodami naprawczymi.

Odnosząc się do ustalenia prawidłowości wykonania ciągów wentylacyjnych, biegły stwierdził, że ciągi wentylacyjne w mieszkaniach na podstawie zebranych danych wykonane są w sposób prawidłowy. Biegły zalecił również rozszczelnianie lokali mieszkalnych, poprzez otwieranie okien, tak aby została zachowania odpowiednia cyrkulacja powietrza. Wynika to ze szczelności budynku, w tym okien.

Biegły M. B. podkreślił, że wskazał w opinii i uwzględnił w kosztorysie wyłącznie wady wykonawcze a nie wynikające z innych przyczyn, np. ewentualnej nieprawidłowej konserwacji.

Biegły wyjaśnił, że wartość podatku VAT jest uwzględniona w kosztorysie. Wysokość podatku 23% czy 8% była uzależniona od tego, czy prace dotyczą budynku mieszkalnego (8%) czy parkingu (23%).

Opinię biegłego sądowego M. W. (1) wraz z jej uzupełnieniami Sąd uznał natomiast za nieprzydaną dla rozstrzygnięcia. Opinia zasadnicza była kwestionowana przez strony. Powodowało to konieczność uzupełnienia opinii i dwukrotnych wyjaśnień biegłego. Opinia i jej uzupełnienia zawierały niespójności w zakresie wskazanych w jej treści wad wykonawczych i ich zakresu, sposobu usunięcia wad. Wyjaśnienia biegłego złożone na rozprawach nie doprowadziły do wyjaśnienia niejasności. Wypowiedzi biegłego nie były jednoznaczne. M.in. w opinii zasadniczej biegły podał, że wilgotność podłoża jest na poziomie 1,5%, czyli poniżej dopuszczalnej normy, a na rozprawie w dniu 15 grudnia 2015 r. wskazał, że dopuszczalna norma to poniżej 3,5%, a w piwnicach w ogóle nie powinno być wilgotności. Biegły w opinii zasadniczej stwierdził, że balustrady zostały wykonane zgodnie z projektem, a przy uzupełnieniu opinii, że niezgodnie, a zmiany stanowiska w tej kwestii logicznie nie wyjaśnił. Rozbieżności pojawiły się także w ocenie przyczyn nieodpowiedniego stanu technicznego elementów metalowych, gdzie początkowo biegły wskazał, iż wynika to z nieprawidłowych prac malarskich, a następnie, że częściowo z nieprawidłowych prac malarskich, a częściowo z uszkodzeń mechanicznych. Biegły stwierdził, że uszkodzenia mechaniczne powłoki malarskiej też wymagają naprawy, gdyż mogą być ogniskiem korozji. Część zabezpieczeń została wykonana źle, a nie jest uszkodzona mechanicznie, biegły przyznał jednak, że nie wiadomo jaka to część, nie potrafił określić ilości, długości balustrad wymagających naprawy na skutek błędów wykonawczych. W opinii pisemnej biegły M. W. zakwalifikował korozję rur odbojowych jako wadę wykonawczą, a na rozprawie w dniu 10 czerwca 2014 r. jako wynikającą z nieprawidłowej konserwacji. Odnośnie problemu zalewania piwnic biegły ostatecznie nie uwzględnił rozwiązań projektowych, które w sposób należyty – jak wynika z opinii biegłego M. B. (1) – usuwają tę wadę wykonawczą. Również co do uszkodzeń elewacji biegły M. W. (1) przyjął konieczność naprawy całych ścian (całych powierzchni danej ściany budynku), na których widoczne są uszkodzenia elewacji. Biegły nie uwzględnił istniejących aktualnie metod naprawczych uszkodzeń elewacji nie wymagających naprawy całej elewacji budynku i to mimo że sam przyznał, iż aktualne możliwości technologiczne pozwalają na właściwy dobór koloru do elewacji nie objętej wadami. Biegły M. W. oceniając nieprawidłowe parametry użytych cegieł do budowy kominów nie kierował się obiektywnymi przesłankami. Sam wskazywał, że nie ma kompetencji do oceny jakości cegieł i powłok malarskich sugerując badania laboratoryjne. Tymczasem z faktur złożonych do akt wynika, że nabyte cegły miały klasę wskazaną przez biegłego (150). Nadto biegły nie wyjaśnił, czy uszkodzenia kominów mogą wynikać z innych przyczyn, jak np. za mało wysunięty okap komina.

Pozwani cofnęli wniosek o badania laboratoryjne cegieł i powłok malarskich (k. 1154). Również powodowie stwierdzili, że o to nie wnoszą (k. 1148).

Sąd oddalił wniosek powodów o przeprowadzenie dowodu z zeznań świadków: J. N., P. K., J. P., M. M., R. W., R. D., A. N., tj. członków wspólnoty mieszkaniowej na okoliczność zawarcia z pozwanymi umów sprzedaży odrębnej własności lokali wraz z udziałami w nieruchomości wspólnej, wystąpienia wad w budynkach i lokalach, zgłoszenia ich pozwanym i bezskutecznych prób usunięcia wad, gdyż co do wad budynku wymagana była wiedza specjalna, a nadto kwestie, co do których mieli zeznawać ci świadkowie wynikały już z pozostałych dowodów, w tym dokumentów. Przeprowadzenie tych dowodów było zatem zbędne. Sąd oddalił nadto wniosek interwenienta ubocznego o zeznania świadka P. T. co do prawidłowości prac wykonawczych, w tym kominów, gdyż co do stwierdzenia wad wykonawczych budynku wymagana była wiedza specjalna.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Roszczenie powodów zostało oparte na podstawie przepisów o odpowiedzialność odszkodowawczej z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania. Zgodnie z art. 471 k.c. dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Roszczenie to nie jest ograniczone żadnymi terminami zawitymi. Niezależnie od uprawnień przysługujących kupującemu z tytułu rękojmi, może on bowiem na zasadach ogólnych żądać odszkodowania za szkodę wyrządzoną wadami rzeczy (art. 471 k.c.). Chodzi tu o szkodę będącą następstwem okoliczności, za które sprzedawca ponosi odpowiedzialność. Stosuje się więc ogólne zasady odpowiedzialności umownej (art. 471-474 k.c.). Dochodzenie pełnego odszkodowania za szkodę wynikłą z wady rzeczy nie jest uzależnione od wykonania przez kupującego uprawnień z tytułu rękojmi. Nie podlega jej reżimowi, co oznacza, że kupujący może dochodzić roszczenia odszkodowawczego także po utracie uprawnień z tytułu rękojmi (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 21 lutego 2013 r. I ACa 732/12, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 stycznia 1979 r., II CR 1/79, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 marca 1998 r., III CKN 405/97).

W takiej sytuacji niezbędne jest wykazanie przez kupującego ogólnych przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej z art. 471 k.c. Na podstawie art. 471 k.c. sprzedawca odpowiada za szkodę spowodowaną wadą wynikłą z nienależytego wykonania umowy polegającego na wydaniu kupującemu rzeczy wadliwej (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 grudnia 2005 r., II CK 291/05). Odpowiedzialność kontraktowa dłużnika powstaje, jeżeli spełnione zostaną następujące przesłanki: 1) szkoda wierzyciela w postaci uszczerbku majątkowego; 2) szkoda musi być spowodowana niewykonaniem lub nienależycie wykonanym zobowiązaniem przez dłużnika; 3) związek przyczynowy między faktem nienależytego wykonania lub niewykonania zobowiązania a poniesioną szkodą.

W art. 471 k.c. zawarte jest domniemanie, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązana nastąpiło na skutek okoliczności, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność. Tym samym na dłużnika przerzucony został obowiązek wykazania, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania nastąpiło na skutek okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Z reguły oznacza to konieczność wykazania przez dłużnika, że sytuacja związana z niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania wystąpiła, jako skutek zdarzeń niezawinionych przez dłużnika (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 20 maja 2016 r., sygn. akt VI ACa 1155/14, LEX nr 2166532). Stosownie bowiem do art. 471 k.c. sprzedający może wyłączyć swoją odpowiedzialność kontraktową wówczas, gdy dowiedzie, iż nienależyte wykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które nie ponosi oni odpowiedzialności. Dłużnik jest odpowiedzialny za niezachowanie należytej staranności, czyli staranności ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju (art. 472 k.c., art. 355 § 1 k.c.). Należytą staranność dłużnika w zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej określa się przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności (art. 355§2 k.c.).

Odnośnie legitymacji czynnej powodów wskazać należy, że właścicielom lokali służą wobec dewelopera roszczenia kontraktowe związane z wadami nieruchomości wspólnej, przy czym roszczenia te nie podlegają jakimkolwiek prawnym ograniczeniom z tej przyczyny, iż budynek (nieruchomość) jest przedmiotem współwłasności. Należy podzielić stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w wyroku z dnia 15 października 2008 r. I CSK 118/08, że w przypadku współwłasności przymusowej, jaką jest współwłasność nieruchomości wspólnej, w odniesieniu do roszczeń zmierzających do usunięcia wady rzeczy może mieć zastosowanie art. 209 k.c., na podstawie którego każdy współwłaściciel nieruchomości wspólnej może samodzielnie dochodzić roszczeń zmierzających do usunięcia wady rzeczy wspólnej. Współwłasność nieruchomości wspólnej jest współwłasnością przymusową. Przepisy ustawy o własności lokali zawierają, w odniesieniu do tzw. dużych wspólnot mieszkaniowych (powyżej 7 lokali) ustawową regulacją zarządu nieruchomości wspólnej, w której przyjęto odmienny model, niż wynika z przepisów kodeksu cywilnego. Jedynie w tzw. małych wspólnotach (do 7 lokali) art. 19 tej ustawy nakazuje stosować do zarządu nieruchomością wspólną odpowiednie przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego. Czynności zachowawcze z art. 209 k.c. dotyczą natomiast ochrony wspólnego prawa. Nie są to więc czynności związane z gospodarowaniem rzeczą wspólną, służą natomiast następczej lub zapobiegawczej ochronie wspólnego prawa. Mając na uwadze taki cel unormowania zawartego w art. 209 k.c. należy stwierdzić, że samodzielnie reguluje ono zagadnienia podejmowania przez każdego współwłaściciela czynności i dochodzenia roszczeń, które zmierzają do ochrony wspólnego prawa. Taki charakter prawny czynności zachowawczych oznacza, że nie można przekonująco uzasadnić wyłączenia stosowania tego przepisu w odniesieniu do współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, o której stanowi ustawa o własności lokali. Nie może też budzić większych wątpliwości, że do takich czynności zachowawczych należy zaliczyć dochodzenie roszczeń zmierzających do usunięcia wad, jakimi dotknięta jest nieruchomość wspólna. Jeśli bowiem do takich czynności zalicza się powództwo windykacyjne, negatoryjne, posesoryjne i inne, to tym bardziej roszczenia o usunięcie wad rzeczy będącej przedmiotem współwłasności. Tym samym na podstawie art. 209 k.c. każdy współwłaściciel nieruchomości wspólnej może samodzielnie dochodzić roszczeń zmierzających do usunięcia wady rzeczy wspólnej. Stanowisko to jest obecnie ugruntowane i odmienne zapatrywania nie mogą zyskać akceptacji (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 3 kwietnia 2017 r. I ACa 1465/15, wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 3 kwietnia 2017 r. I ACa 1465/15, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 czerwca 1998 r. II CKN 792/97). Dodać należy, że w przypadku wspólności majątkowej małżeńskiej zastosowanie ma art. 36§2 k.r.o.

Dopiero sprzeciw innych współwłaścicieli pozbawia wykazującego inicjatywę procesową w oparciu o art. 209 k.c. współwłaściciela legitymacji procesowej do występowania w procesie, ale tylko w zastępstwie pozostałych, sprzeciwiających się współwłaścicieli (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 października 2008 r. I CSK 118/08, wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 3 kwietnia 2017 r. I ACa 1465/15).

W niniejszej sprawie sprzeciw taki wyrazili właściciele jedynie dwóch lokali, tj. lokalu nr (...) w budynku (...) o kw nr (...), z którym związany jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...) (lokal nabyty od A. G. i M. R. jako wspólników spółki cywilnej działającej pod firmą (...) Grupa Inwestycyjna (...) spółka cywilna A. G., M. R. z siedzibą we W.) oraz lokalu nr (...) w budynku (...) o kw nr (...), z którym związany jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...) (lokal nabyty od (...) Grupy Inwestycyjnej (...). G., M. (...) Spółki jawnej z siedzibą we W.). Wyłącznie zatem w stosunku do tych udziałów w nieruchomości wspólnej powodowie nie posiadają legitymacji do dochodzenia objętego powództwem roszczenia.

Wbrew twierdzeniom powodów sprzeciw właścicieli ww. lokali nie może być uznany za sprzeczny z zasadami współżycia społecznego – art. 5 k.c. nie ma tu zastosowania. Klauzula nadużycia prawa, nie może służyć jako samodzielna podstawa nabywania lub dochodzenia praw podmiotowych. Powołując się na ten przepis, nie można zmierzać do uzyskania uprawnień lub realizacji uprawnień, a taki de facto cel ma zarzut z art. 5 k.c. podniesiony w tym zakresie przez powodów.

Pozostali współwłaściciele nie sprzeciwili się dochodzeniu przedmiotowego roszczenia przez powodów. Powodowie zatem posiadają legitymację czynną do dochodzenia roszczenia w wysokości odpowiadającej (...) części ogólnej wartości kosztów usunięcia wad nieruchomości wspólnej ( (...)).

W związku z tym bez znaczenia pozostaje kwestia przelewów wierzytelności przez część właścicieli odrębnych lokali. Bezprzedmiotowy był też z tej przyczyny wniosek powodów o zawiadomienie w trybie art. 196 § 1 k.p.c. Wspólnoty Mieszkaniowej (...), skoro powództwo zostało wniesione przez osobę, która może występować w sprawie w charakterze powoda. Przy tym wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego, chyba że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia (zob. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 23 września 2004 r., sygn. akt III CZP 48/04, uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 29 stycznia 2014 r., sygn. akt III CZP 84/13). W niniejszej sprawie właściciele odrębnych lokali mieszkalnych nie przelali natomiast wierzytelności związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej na Wspólnotę Mieszkaniową (...).

W tym miejscu trzeba dodać, że pozwani kwestionowali możliwość dochodzenia przez powodów roszczenia z tytułu wad balkonów, gdyż w ich ocenie stanowią one część odrębnych lokali, a nie część nieruchomości wspólnej. W związku z tym zauważyć należy, że jak słusznie wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 7 marca 2008 r. (III CZP 10/08) ani ustawa o własności lokali, ani Prawo budowlane nie zawierają ustawowej definicji pojęcia "balkon", a doświadczenie życiowe dowodzi, że pojęciem tym określa się nader zróżnicowane pod względem konstrukcyjnym, architektonicznym i wizualnym części budynku. W tej sytuacji, wobec braku jurydycznych kryteriów pozwalających na dookreślenie tego pojęcia, przyjąć należy, że pod pojęciem "balkonu" jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego rozumieć należy tę tylko jego część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem. Wobec powyższego, elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku, i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu, uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, a w konsekwencji - z mocy art. 3 ust. 2 ustawy - powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną.

Jak wynika z przeprowadzonej w niniejszej sprawie opinii biegłego M. B. (1) wady balkonów polegają na nieprawidłowościach konstrukcyjnych. Zniszczona jest płyta jastrychowa, w tym jej krawędź, płyta balkonowa, odsłonięte elementy stalowe mocujące balustradę, zniszczone wypełnienie na balkonie – ściana przednia. Jak z powyższego wynika, w tym wypadku wady i usterki dotyczące balkonów są w istocie wadami i usterkami dotyczącymi nieruchomości wspólnej. Sam biegły zakwalifikował je jako wady elewacji. W takiej sytuacji, nie sposób jest uznać, jak chciałaby tego strona pozwana, że dochodzone przez Wspólnotę w tym zakresie roszczenie jest związane wyłącznie z lokalem będącym przedmiotem odrębnej własności. Również zatem w tym zakresie powodom przysługiwała legitymacja czynna do dochodzenia roszczenia w wysokości odpowiadającej (...) części ogólnej wartości kosztów usunięcia wad balkonów.

Odnośnie legitymacji biernej pozwanych zauważyć należy, że część lokali wraz z udziałami w nieruchomości wspólnej w łącznej wysokości (...) została nabyta od sprzedających A. G. i M. R. jako wspólników spółki cywilnej działającej pod firmą (...) Grupa Inwestycyjna (...) spółka cywilna A. G., M. R. z siedzibą we W.. Z kolei pozostałe lokale wraz z udziałami w nieruchomości wspólnej w łącznej wysokości (...) zostały nabyte od sprzedającej (...) Grupy Inwestycyjnej (...). G., M. (...) Spółki jawnej z siedzibą we W.. Powyższe było związane z tym, że ww. spółka cywilna została przekształcona w ww. spółkę jawną zgodnie z art. 26§4 k.s.h., której wspólnikami byli A. G. i M. R.. Wpis do rejestru ww. spółki jawnej nastąpił w dnu 23 lutego 2009 r. Z tą też datą spółka cywilna – zgodnie z art. 26§5 k.s.h. – stała się spółką jawną i przysługiwały jej wszelkie prawa i obowiązki stanowiące majątek wspólny wspólników.

A. G. i M. R. jako wspólnicy spółki jawnej na mocy art. 22§2 k.s.h. w zw. z art. 31§1 i 2 k.s.h. odpowiadają solidarnie i subsydiarnie za zobowiązania tej spółki jawnej, a więc powstałe po jej wpisie do rejestru, co w niniejszej sprawie dotyczy zobowiązań z umów sprzedaży zawartych ze spółką jawną, czyli (...) udziałów w nieruchomości wspólnej. J. G., która wstąpiła do spółki jawnej już po zakończeniu sprzedaży lokali, w miejsce występującego wspólnika M. R., również za te zobowiązania odpowiada solidarnie ze spółką i pozostałymi jej wspólnikami, w tym występującym M. R., a subsydiarnie wobec spółki na podstawie art. 10§3 k.s.h. i 32 k.s.h. w zw. z art. 22§2 k.s.h i art. 31§1 i 2 k.s.h.

A. G. i M. R. jako wspólnicy przekształconej spółki cywilnej, odpowiadają nadto solidarnie za zobowiązania tej spółki cywilnej (art. 864 k.c.) powstałe przed przekształceniem, co w niniejszej sprawie dotyczy zobowiązań z umów sprzedaży zawartych z ww. pozwanymi jako wspólnikami spółki cywilnej, czyli (...) udziałów w nieruchomości wspólnej. (...) spółki cywilnej w spółkę jawną nie spowodowało wyłączenia ich odpowiedzialności za te zobowiązania. Na mocy art. 26§5 k.s.h. za zobowiązania te odpowiada też powstała spółka jawna. Odpowiedzialność A. G. i M. R. za te zobowiązania zgodnie z art. 22§2 k.s.h. jest odpowiedzialnością solidarną ze spółką. Nie ma ona natomiast charakteru odpowiedzialności subsydiarnej. Zgodnie z art. 31§3 k.s.h. subsydiarna odpowiedzialność wspólnika nie dotyczy bowiem zobowiązań powstałych przed wpisem spółki jawnej do rejestru. Odpowiedzialność A. G. i M. R. za te zobowiązania ma więc charakter bezpośredni. W przypadku przekształcenia spółki cywilnej w inną spółkę osobową, tj. w spółkę jawną to przepis art. 31 § 3 k.s.h. zapewnia ochronę wierzycielowi zachowując odpowiedzialność wspólników za zobowiązania powstałe przed przekształceniem na dotychczasowych zasadach (czyli bez subsydiarności), mimo przejęcia przez spółkę jawną praw i obowiązków stanowiących majątek wspólny wspólników, przy czym ten uprzywilejowany dla wierzyciela rodzaj odpowiedzialności jest rozwiązaniem zbliżonym do przewidzianego w art. 574 k.s.h. i art. 584 k.s.h., ale nie jest ograniczony 3 - letnim terminem, gdyż przepis art. 574 k.s.h. czy art. 584 k.s.h. w związku z art. 26§5 k.s.h. i art. 551 § 2 i 3 k.s.h. nie ma w tym przypadku zastosowania (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 22 listopada 2013 r. I ACa 86/13).

Również J. G. odpowiada na mocy ww. przepisów i zasad, tj. solidarnie ze spółką jawną, do której przystąpiła i z A. G. oraz M. R. za zobowiązania wynikające z umów sprzedaży zawartych z tymi ostatnimi jako wspólnikami spółki cywilnej. Odpowiedzialność ta ma charakter bezpośredni (nie subsydiarny wobec spółki). Zobowiązania te, będąc zobowiązaniami spółki jawnej na mocy art. 26 § 5 k.s.h., a nie wspólników, objęte są także odpowiedzialnością osoby przystępującej do spółki na podstawie art. 32 k.s.h. Wspólnik, który przystąpił do spółki jawnej odpowiada solidarnie z pozostałymi wspólnikami i ze spółką za zobowiązania spółki jawnej powstałe w okresie funkcjonowania spółki cywilnej i przejęte przez nią na mocy art. 26 § 4 k.s.h., jak i powstałe w okresie, gdy był wspólnikiem spółki jawnej (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 12 września 2006 r. I ACa 340/06).

Wobec zatem pozwania pierwotnie jedynie A. G. i M. R. i istnienia podstaw do wytoczenia powództwa również przeciwko (...) Grupy Inwestycyjnej (...) Spółce jawnej oraz J. G., Sąd wezwał na wniosek powodów na podstawie art. 194§3 k.p.c. do udziału w sprawie w charakterze pozwanych również (...) Grupę Inwestycyjną (...) Spółkę jawną oraz J. G..

Wskazać też trzeba, że na mocy uchwały wspólników (...) Grupy Inwestycyjnej (...) Spółki jawnej z dnia 16 grudnia 2015 r., z dniem wpisu do rejestru (art. 552 k.s.h.), tj. 30 grudnia 2015 r. spółka ta uległa przekształceniu w inną spółkę osobową tj. (...) Grupę Inwestycyjną (...) Sp. z o.o. Spółkę komandytową, która to Spółka komandytowa na mocy art. 553§1 k.s.h. wstąpiła we wszystkie prawa i obowiązki przekształconej Spółki jawnej. Przy tym na mocy art. 584 k.s.h. wspólnicy spółki przekształcanej odpowiadają nadal, do dnia wyrokowania za zobowiązania spółki powstałe przed dniem przekształcenia na dotychczasowych zasadach.

Odnosząc się do podniesionego przez pozwanych zarzutu przedawnienia, należy na wstępie wskazać, iż termin przedawnienia roszczenia wynikającego z art. 471 k.c., stosownie do brzmienia art. 118 k.c., wynosi 10 lat. Roszczenie objęte pozwem dotyczy odszkodowania wynikającego z wad rzeczy sprzedanej. Wady części wspólnych są także wadami przedmiotu sprzedaży (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 31 maja 2016 r. I ACa 937/15). Roszczenie oparte jest na tym, że sprzedawca nienależycie wykonał swoje zobowiązanie, tj. zbył rzecz obarczoną wadami. Nie mogło zatem powstać zanim rzecz powstała i zanim została nabywcy sprzedana. Źródłem roszczenia odszkodowawczego jest zatem umowa sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu (na tę umowę jako źródło roszczeń odszkodowawczych z tytuł wad nieruchomości wspólnej wskazywał też wielokrotnie Sąd Najwyższy, m.in. w uzasadnieniu uchwały składu Siedmiu Sędziów Sądu Najwyższego z dnia 29 stycznia 2014 r. III CZP 84/13, w uzasadnieniu wyroku z dnia 4 lutego 2015 r. IV CSK 189/14, czy wyroku z dnia 1 czerwca 2017 r. I CSK 657/16, a także Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 9 sierpnie 2011 r. VI ACa 1188/10). W tym miejscu należy nadmienić, że stanowisko, iż roszczenia wywodzą się z umów o wybudowanie budynku mieszkalnego prowadziłoby do nieakceptowalnej sytuacji, w której termin przedawnienia roszczeń odszkodowawczych z tytułu wad budynku zacząłby biec z dniem zawarcia tych umów, mimo że budynki jeszcze nie powstały, a zatem nie można w ogóle mówić o ich wadach.

Skoro, jak wyjaśniono powyżej, roszczenie dochodzone pozwem wynika z umów sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokali, to termin przedawnienia roszczenia nie mógł zacząć biec wcześniej niż od dnia zawarcia tych umów. Z księgi wieczystej nieruchomości wspólnej wynika, że pierwsze umowy sprzedaży lokali były zawierane w 2009 r. Do czasu złożenia pozwu, jak i kolejnych rozszerzeń powództwa, nie upłynął zatem 10-letni termin przedawnienia roszczenia.

Okoliczność nienależytego wykonania zobowiązania przez inwestora została wykazana przez powodów skoro A. G. i M. R. jako wspólnicy spółki cywilnej działającej pod firmą (...) Grupa Inwestycyjna (...) spółka cywilna A. G., M. R. z siedzibą we W., a następnie (...) Grupa Inwestycyjna (...). G., M. R. S. jawna z siedzibą we W. sprzedali lokale z udziałem w nieruchomości wspólnej, które to części wspólne obarczone są wadami. Wady nieruchomości wspólnej, wynikające z nienależytego wykonania prac przez inwestora, obejmują: zalewanie piwnic z uwagi na nieprawidłowo wykonaną izolację budynku (w tym studzienki okienne), nieprawidłowo wykonane kratki przy oknach piwnicznych, wykonane nieprawidłowo balkony w zakresie ich uszczelnienia (zniszczona płyta jastrychowa, w tym jej krawędź, płyta balkonowa, odsłonięte elementy stalowe mocujące balustradę, uszkodzenia wypełnień), błędy wykonawcze parkingów (popękana warstwa zabezpieczająca murków żelbetowych pod poręczami, uszkodzenia nawierzchni betonowej, liczne ślady rdzy na barierach, zniszczona farba na elementach elewacji parkingu, odpadające fragmenty betonowe na murkach, rysy płyty żelbetowej, nieprawidłowo wykonane połączenia elementów metalowych), błędy obróbek blacharskich kominów i tynków, uszkodzenia elewacji. Powyższe zostało ustalone w oparciu o opinię biegłego sądowego M. B. (1), uznana za przydatną z przyczyn omówionych powyżej.

W następstwie ww. wad powstała szkoda, która wyraża się w kosztach usunięcia ww. nieprawidłowości. Koszt ich usunięcia to 204.558,01 zł brutto, łącznie z konieczną do przeprowadzenia w wyniku prac renowacją zieleni.

Bez znaczenia jest to, iż koszty naprawienia ww. szkody nie zostały dotąd poniesione. Ustawodawca nie zdefiniował pojęcia szkody, które w doktrynie definiuje się niejednolicie . Przeważa stanowisko, że szkoda majątkowa to różnica między stanem majątkowym poszkodowanego, który powstał po nastąpieniu zdarzenia powodującego uszczerbek, a stanem jaki by istniał, gdyby to zdarzenie nie nastąpiło. Przepis art. 361 § 1 k.c. wprowadza zasadę pełnego odszkodowania. Sposób naprawienia szkody został natomiast określony w art. 363 § 1 k.c., który przewiduje, iż naprawienie szkody powinno nastąpić, według wyboru poszkodowanego, bądź przez przywrócenie stanu poprzedniego, bądź przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej. Jednakże gdyby przywrócenie stanu poprzedniego było niemożliwe albo gdyby pociągało za sobą dla zobowiązanego nadmierne trudności lub koszty, roszczenie poszkodowanego ogranicza się do świadczenia w pieniądzu. Obowiązek odszkodowawczy pojawia się już z chwilą wyrządzenia szkody i nie jest uzależniony od tego, czy poszkodowany dokonał jej usunięcia i czy w ogóle zamierzał ją usunąć. Odszkodowanie bowiem ma wyrównać uszczerbek majątkowy powstały w wyniku zdarzenia wyrządzającego szkodę a uszczerbek ten istnieje od chwili wyrządzenia szkody do czasu, gdy zobowiązany wypłaci poszkodowanemu sumę pieniężną odpowiadającą szkodzie ustalonej w sposób przewidziany prawem. Przy takim rozumieniu szkody i obowiązku odszkodowawczego nie ma znaczenia, jakim kosztem poszkodowany faktycznie dokonał naprawy rzeczy i czy w ogóle to uczynił albo zamierza uczynić (zob. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 15 listopada 2001 r., III CZP 68/01, OSNC 2002/6/74).

Należy zaznaczyć, że stosownie do art. 471 k.c. sprzedający może wyłączyć swoją odpowiedzialność kontraktową wówczas, gdy dowiedzie, iż nienależyte wykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które nie ponosi oni odpowiedzialności. Dłużnik jest odpowiedzialny za niezachowanie należytej staranności, czyli staranności ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju (art. 472 k.c., art. 355 § 1 k.c.). Należytą staranność dłużnika w zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej określa się przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności (art. 355§2 k.c.).

Ustalony w sprawie stan faktyczny nie daje podstaw do przyjęcia, aby strona pozwana wykazała wystąpienie okoliczności zwalniających ją od odpowiedzialności. Okolicznością taką nie jest fakt dokonywania napraw, jeśli naprawy nie były skuteczne. Również okoliczność, że sprzedawca przy realizacji budowy posługiwał się innymi firmami, usługami projektantów nie zwalnia go od odpowiedzialności za szkodę, skoro osoby te działały na jego zlecenie, a przy tym zgodnie z art. 474 k.c. dłużnik odpowiedzialny jest jak za własne działanie lub zaniechanie za działania i zaniechania osób, z których pomocą zobowiązanie wykonywa, jak również osób, którym wykonanie zobowiązania powierza. Strona pozwana będąc profesjonalistą w zakresie budowy nieruchomości i ich sprzedaży powinna dochować należytej staranności, m.in. podejmować działania kontrolujące projektantów, wykonawców, w celu zapewnienia, aby sprzedany budynek były wykonany zgodnie ze sztuką budowlaną.

Również nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia to, czy zgłaszano stronie pozwanej wystąpienie wad - abstrahując od tego, że jest niezasadny (z ustaleń faktycznych wynika, że miały miejsce liczne zgłoszenia wad). Roszczenia o odszkodowanie z art. 471 k.c. nie jest ograniczone żadnymi terminami zawitymi, nie wymaga uprzednich zgłoszeń wobec obowiązanego do naprawienia szkody, nie jest uzależnione od wykonania przez kupującego uprawnień z tytułu rękojmi czy gwarancji. Kupujący może dochodzić roszczenia odszkodowawczego także po utracie uprawnień z tytułu rękojmi czy gwarancji.

Strona pozwana nie wykazała też w żaden sposób, aby wielkość szkody uległa zwiększeniu i w jakim zakresie z uwagi na jakiekolwiek działania czy zaniechania powodów, właścicieli poszczególnych lokali, zarządcy.

Podsumowując, zachodzą podstawy do uwzględnienia roszczenia powodów co do kwoty łącznie 200.716,77 zł (204.558,01 zł x (...)), tj. co do zakresu odpowiadającego udziałom we współwłasności bez udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej związanych z dwoma lokalami, których właściciele sprzeciwili się dochodzeniu przez powodów żądania z tytułu wad (udział I. G. (...) nabyty od wspólników spółki cywilnej oraz udział małżonków P. (...) nabyty od spółki jawnej).

Z uwagi na rozważania przedstawione przy ocenie legitymacji biernej pozwanych, kwotę tę zasądzono na rzecz powodów solidarnie od pozwanych A. G., M. R., J. G. i (...) Grupy Inwestycyjnej (...) Sp. z o.o. Sp. k. z siedzibą we W.. Nadto ze względu na to, że jak wyjaśniono przy tych rozważaniach, odpowiedzialność A. G., M. R., J. G. wobec (...) Grupy Inwestycyjnej (...) Sp. z o.o. Sp. k. z siedzibą we W. ma charakter subsydiarny co do zobowiązań z umów sprzedaży zawartych ze spółką jawną, czyli w zakresie (...) części kosztów usunięcia wad (udziały w nieruchomości wspólnej nabyte od spółki jawnej (...) minus udział nabyty od tej spółki przez właściciela lokalu sprzeciwiającego się dochodzeniu roszczenia przez powodów, tj. małżonków P. wynoszący (...)), zastrzeżono pozwanym A. G., M. R. oraz J. G. w zakresie zasądzonej kwoty 142.830,73 zł (204.558,01 zł x (...)) prawo do powoływania się w toku postępowania egzekucyjnego na ograniczenie ich odpowiedzialności do czasu stwierdzenia bezskuteczności egzekucji wobec (...) Grupy Inwestycyjnej (...) Sp. z o.o. Spółki komandytowej z siedzibą we W. jako następcy przekształconej spółki jawnej (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 28 marca 2014 r. I ACa 752/13, art. 778¹ k.p.c.).

Z uwagi na brak podstaw do solidarności po stronie powodów (art. 369 k.c.), kwotę uwzględnionej należności zasądzono na ich rzecz łącznie zastrzegając, że spełnienie świadczenia na rzecz jednego z nich zwalnia z obowiązku jego spełnienia na rzecz drugiego.

W pozostałym zakresie powództwo podlegało oddaleniu jako bezzasadne.

O odsetkach ustawowych za opóźnienie od zasądzonej należności głównej sąd orzekł na podstawie art. 481 § 1 i 2 k.c., zgodnie z którym, jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Jeżeli stopa odsetek za opóźnienie nie była z góry oznaczona, należą się odsetki ustawowe.

Wskazać w tym miejscu należy, że zgodnie z art. 363 § 2 k.c., jeżeli naprawienie szkody ma nastąpić w pieniądzu, wysokość odszkodowania powinna być ustalona według cen z daty ustalenia odszkodowania, chyba że szczególne okoliczności wymagają przyjęcia za podstawę cen istniejących w innej chwili. W niniejszej sprawie zakres nienależytego wykonania umowy – wad nieruchomości wspólnej, jak i wielkość należnego powodom odszkodowania była sporna i została ostatecznie ustalona w oparciu o opinię biegłego M. B. (1). Pełnomocnik pozwanych A. G., J. G. i (...) Grupy Inwestycyjnej (...) Sp. z o.o. Sp. k. otrzymał odpis opinii biegłego w dniu 3 sierpnia 2017 r. (k. 1411), a pełnomocnik pozwanego M. R. w dniu 31 lipca 2017 r. (k. 1411verte). Tym samym w tych datach znana była już wielkość szkody i pozwani byli już wówczas zobowiązani do jej naprawienia. Nie spełniając świadczenia na rzecz powodów od dnia następnego po doręczeniu opinii pozwani pozostawali więc w opóźnieniu. Tym samym odsetki ustawowe za opóźnienie należne są od zasądzonej kwoty roszczenia od pozwanych A. G., J. G. i (...) Grupy Inwestycyjnej (...) Sp. z o.o. Sp. k. od dnia 4 sierpnia 2017 r. do dnia zapłaty, a od pozwanego M. R. od dnia 1 sierpnia 2017 r. do dnia zapłaty. Dalej idące roszczenie odsetkowe powodów z uwagi na sporną wysokość odszkodowania i treść art. 363§2 k.c. było bezzasadne i jako takie podlegało oddaleniu.

Na podstawie art. 100 k.p.c. Sąd dokonał stosunkowego rozdzielenia kosztów procesu między stronami, zgodnie z zakresem, w jakim każda ze stron przegrała proces. Powodowie domagali się zasądzenia kwoty 812.322,76 zł, a Sąd zasądził od pozwanych na rzecz powodów kwotę 200.716,77 zł. W świetle powyższego powodowie przegrali proces w 75 %, a pozwani w 25%.

Koszty procesu poniesione przez powodów to łącznie 17.472 zł, w tym: 3.755 zł opłata sądowa od pozwu, wynagrodzenie pełnomocnika 7.200 zł (§6 pkt 7 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu w zw. z §21 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie), 17 zł opłaty skarbowej od pełnomocnictwa, 5.000 zł zaliczki na opinię biegłego, 1.500 zł zaliczki na opinię biegłego. W związku z tym pozwani powinni zwrócić powodom łącznie 4.368 zł (jako 25%) czyli po 2.184 zł solidarnie (art. 105§2 k.p.c.) na rzecz każdego z powodów.

Koszty procesu poniesione przez pozwanych A. G., J. G. oraz (...) Grupę Inwestycyjną (...) Sp. z o.o. Sp. k. wynoszą łącznie 7.251 zł, w tym opłaty skarbowe od pełnomocnictwa 51 zł i wynagrodzenie pełnomocnika 7.200 zł (§6 pkt 7 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu w zw. z §21 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych). W związku z tym powodowie powinni zwrócić tym pozwanym łącznie 5.438,25 zł (jako 75%) czyli po 1.812,75 zł na rzecz każdego z tych pozwanych, co w odniesieniu do jego powoda (art. 105§1 k.p.c.) dało kwotę 906,38 zł / 906,37 zł (z uwagi na brak możliwości matematycznego podzielnia groszy przez 2 na równe kwoty).

Koszty procesu poniesione przez pozwanego M. R. wynoszą łącznie 7.217 zł, w tym opłata skarbowa od pełnomocnictwa 17 zł i wynagrodzenie pełnomocnika 7.200 zł (§6 pkt 7 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu w zw. z §21 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych). W związku z tym powodowie powinni zwrócić temu pozwanemu łącznie 5.412,25 zł (jako 75%) czyli w odniesieniu do jego powoda (art. 105§1 k.p.c.) dało kwotę 2.706,38 zł / 2.706,37 zł (z uwagi na brak możliwości matematycznego podzielnia groszy przez 2 na równe kwoty).

Koszty procesu poniesione przez interwenienta ubocznego na chwilę zamknięcia rozprawy, wobec wypowiedzenia wcześniej (5 czerwca 2014 r.) pełnomocnictwa udzielonego adwokatowi, wyniosły 751 zł (opłata od interwencji ubocznej). W związku z tym powodowie powinni zwrócić interwenientowi (art. 107 zd. 3 k.p.c.) po 281,62 zł każdy z nich (jako po połowie z 75% tych kosztów - art. 105§1 k.p.c.).

Powstały nadto nieuiszczone koszty Skarbu Państwa w postaci wynagrodzenia biegłych sądowych nie mających pokrycia w zaliczkach uiszczonych przez powodów 9.256,89 zł (4.635,65 zł z k. 489 + 1.118,95 zł z k. 1191 + 10.002,29 zł z k. 1444 – 6.500 zł zaliczek), a także opłaty sądowej od rozszerzonego żądania pozwu 36.859 zł (opłata sądowa od ostatecznie dochodzonego żądania 40.617 zł – 3.755 zł uiszczonej opłaty sądowej przez powodów). Łącznie nieuiszczone koszty Skarbu Państwa wyniosły więc 46.115,89 zł. Na podstawie art. 100 k.p.c. w zw. z art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych oraz art. 130³ § 2 k.p.c. Sąd nakazał więc ściągnąć od powodów 75% tych koszów, tj. łącznie 34.586,92 zł, co w stosunku do każdego z powodów (art. 105§1 k.p.c.) dało kwotę 17.293,46 zł, a od pozwanych 25% tych kosztów czyli łącznie solidarnie (art. 105§2 k.p.c.) 11.528,97 zł.

SSO Agnieszka Śliwa

XVIII C 333/15

Podstawa prawna:

Powołane przepisy:

Korekty wprowadzone przez SAOS:

Informacje o źródle orzeczenia:

Dodatkowe informacje:

Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE