IV CSK 189/14
-
Data orzeczenia:
-
Organ orzekający:
-
Izby:
-
Jednostka obsługująca sprawę:
-
Forma orzeczenia:
-
Typ składu:
-
Skład sędziowski:
Powołane przepisy:
Informacje o źródle orzeczenia:
- Link do źródła orzeczenia
-
Data publikacji:02-04-2015
Dodatkowe informacje:
-
Sprawy przywołane w treści orzeczenia:
Pełny tekst orzeczenia
Sygn. akt IV CSK 189/14
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 4 lutego 2015 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Krzysztof Pietrzykowski (przewodniczący)
SSN Anna Kozłowska (sprawozdawca)
SSN Agnieszka Piotrowska
w sprawie z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej
w T. przy ulicy Ł. 69 - 69 A
przeciwko Przedsiębiorstwu Usługowo-Handlowemu L.-B. Spółce
z ograniczoną odpowiedzialnością w T.
o nakazanie,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 4 lutego 2015 r.,
skargi kasacyjnej strony powodowej
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 24 września 2013 r.,
uchyla zaskarżony wyrok i wyrok Sądu Okręgowego
w T. z dnia 19 lutego 2013 r. i przekazuje sprawę Sądowi
Okręgowemu w T. do ponownego rozpoznania pozostawiając
temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania
kasacyjnego.
2
UZASADNIENIE
Wyrokiem z dnia 19 lutego 2013 r. Sąd Okręgowy w T. oddalił powództwo
Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. Ł. 69-69A w T. skierowane przeciwko
Przedsiębiorstwu Usługowo-Handlowemu L.- B. sp. z o.o. w T. o usunięcie
szczegółowo opisanych w pozwie wad wzniesionych przez pozwaną jako
dewelopera budynków powołując się na brak legitymacji czynnej powódki do
dochodzenia tego rodzaju roszczeń. Ten pogląd prawny podzielił Sąd Apelacyjny
oddalając wyrokiem z dnia 24 września 2013 r. apelację powódki. Wskazał, z
powołaniem się na orzecznictwo Sądu Najwyższego, na ograniczoną do praw i
obowiązków związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną, zdolność
prawną wspólnoty mieszkaniowej. Ponieważ w sprawie chodziło o realizację praw
z umów sprzedaży lokali to jest realizację roszczeń z tytułu rękojmi za wady rzeczy
sprzedanej, to mimo dokonania przelewu tych roszczeń przez właściciela lokalu na
powódkę, brak było podstaw do przyjęcia skuteczności tego przelewu i przyjęcia
dopuszczalności realizacji przez powódkę tych roszczeń skoro nie były to
roszczenia związane z czynnościami zarządu i administrowania nieruchomością
wspólną.
W skardze kasacyjnej od wyroku Sądu Apelacyjnego opartej na podstawie
z art. 3983
§ 1 pkt 1 k.p.c. powódka zarzuciła naruszenie art. 1 ust. 1 w związku
z art.6 i 17 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r.,
Nr 80, poz. 903 ze zm.- dalej jako u.w.l.) w związku z art. 331
k.c. oraz naruszenie
art. 13 w związku z art. 14, 18 i 22 u.w.l. i art. 58 § 1 k.c.
We wnioskach kasacyjnych skarżąca domagała się uchylenia zaskarżonego
wyroku i poprzedzającego go wyroku Sądu Okręgowego i przekazania sprawy
Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Zagadnienie skuteczności przelewu przez właściciela lokalu na wspólnotę
mieszkaniową przysługujących mu przeciwko sprzedawcy lokalu roszczeń z rękojmi
za wady rzeczy sprzedanej stało się przedmiotem rozważań Sądu Najwyższego
w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 29 stycznia 2014 r. III CZP 84/13 (OSNC
z 2014 r., Nr 9, poz. 84). W uchwale tej Sąd Najwyższy stwierdził, że właściciel
lokalu może na podstawie umowy przelewu przenieść na wspólnotę mieszkaniową
3
uprawnienia przysługujące mu wobec sprzedawcy lokalu w związku z wadami
fizycznymi nieruchomości wspólnej. Stanowisko to należy podzielić, podobnie jak
i argumentacje prawną, która doprowadziła do podjęcia tej treści uchwały. Jeżeli
bowiem za ugruntowany uznaje się podgląd o podmiotowym statusie wspólnoty
mieszkaniowej i jej prawie do posiadania własnego majątku (zob. wyroki Sądu
Najwyższego z dnia 8 października 2008 r., V CSK 143/08, niepubl., z dnia
15 października 2008 r., I CSK 118/08, niepubl., z dnia 14 marca 2013 r., I CSK
379/12, OSNC 2013, nr 11, poz. 130 i z dnia 29 sierpnia 2013 r., I CSK 705/12,
niepubl., postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 4 lutego 2011 r., III CSK 110/10,
OSNC-ZD 2011, nr C, poz. 88 oraz uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego
z dnia 16 października 2008 r. III CZP 91/08, OSNC 2009, nr 10, poz. 124)
to konsekwentnie przyjąć trzeba, że może ona nabyć w drodze umowy przelewu
od właściciela lokalu przysługujące mu wobec sprzedawcy uprawnienia związane
z wadami nieruchomości wspólnej. Może to uczynić skoro w granicach jej
zdolności prawnej pozostają uprawnienia związane z wadami fizycznymi
nieruchomości wspólnej, które nabyła na podstawie zawartych przez siebie umów
mieszczących się w ramach zarządu nieruchomością wspólną (por. uzasadnienia
uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r.,
III CZP 65/07, oraz wyroku Sądu Najwyższego z dnia 15 października 2008 r.,
I CSK 118/98). Analogiczne uprawnienia wynikające z umów sprzedaży lokali
spełniają tę samą funkcję, choć przysługują indywidualnie właścicielom
poszczególnych lokali wobec sprzedawcy; w obu przypadkach chodzi o usunięcie
skutków wad fizycznych tej samej nieruchomości wspólnej. Przelew uprawnień
przysługujących właścicielowi lokalu na rzecz wspólnoty mieszkaniowej nie
prowadzi zatem do nabycia przez nią praw, których nie może być ona podmiotem.
Nie dochodzi w ten sposób do modyfikacji zakresu zdolności prawnej wspólnoty
mieszkaniowej w drodze czynności prawnej ani zniweczenia celu rękojmi za wady
fizyczne rzeczy sprzedanej, stanowiącej środek zapewniający możliwość
przywrócenia zachwianej, wskutek dostarczenia przez sprzedawcę rzeczy wadliwej,
ekwiwalentności świadczeń stron umowy sprzedaży. Wspólnota mieszkaniowa nie
może realizować celów sprzecznych z interesami tworzących ją właścicieli lokali;
4
dochodząc przelanych na nią uprawnień, realizuje zarówno ich interesy, jak
i interes wspólnotowy.
Wobec prezentowania przez sądy obu instancji odmiennych ocen prawnych,
które w świetle powołanej uchwały są nietrafne, Sąd Najwyższy na podstawie art.
39815
§ 1 i art. 108 § 2 w związku z art. 39821
k.p.c. orzekł jak w sentencji.
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 4 lutego 2015 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Krzysztof Pietrzykowski (przewodniczący)
SSN Anna Kozłowska (sprawozdawca)
SSN Agnieszka Piotrowska
w sprawie z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej
w T. przy ulicy Ł. 69 - 69 A
przeciwko Przedsiębiorstwu Usługowo-Handlowemu L.-B. Spółce
z ograniczoną odpowiedzialnością w T.
o nakazanie,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 4 lutego 2015 r.,
skargi kasacyjnej strony powodowej
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 24 września 2013 r.,
uchyla zaskarżony wyrok i wyrok Sądu Okręgowego
w T. z dnia 19 lutego 2013 r. i przekazuje sprawę Sądowi
Okręgowemu w T. do ponownego rozpoznania pozostawiając
temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania
kasacyjnego.
2
UZASADNIENIE
Wyrokiem z dnia 19 lutego 2013 r. Sąd Okręgowy w T. oddalił powództwo
Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. Ł. 69-69A w T. skierowane przeciwko
Przedsiębiorstwu Usługowo-Handlowemu L.- B. sp. z o.o. w T. o usunięcie
szczegółowo opisanych w pozwie wad wzniesionych przez pozwaną jako
dewelopera budynków powołując się na brak legitymacji czynnej powódki do
dochodzenia tego rodzaju roszczeń. Ten pogląd prawny podzielił Sąd Apelacyjny
oddalając wyrokiem z dnia 24 września 2013 r. apelację powódki. Wskazał, z
powołaniem się na orzecznictwo Sądu Najwyższego, na ograniczoną do praw i
obowiązków związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną, zdolność
prawną wspólnoty mieszkaniowej. Ponieważ w sprawie chodziło o realizację praw
z umów sprzedaży lokali to jest realizację roszczeń z tytułu rękojmi za wady rzeczy
sprzedanej, to mimo dokonania przelewu tych roszczeń przez właściciela lokalu na
powódkę, brak było podstaw do przyjęcia skuteczności tego przelewu i przyjęcia
dopuszczalności realizacji przez powódkę tych roszczeń skoro nie były to
roszczenia związane z czynnościami zarządu i administrowania nieruchomością
wspólną.
W skardze kasacyjnej od wyroku Sądu Apelacyjnego opartej na podstawie
z art. 3983
§ 1 pkt 1 k.p.c. powódka zarzuciła naruszenie art. 1 ust. 1 w związku
z art.6 i 17 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r.,
Nr 80, poz. 903 ze zm.- dalej jako u.w.l.) w związku z art. 331
k.c. oraz naruszenie
art. 13 w związku z art. 14, 18 i 22 u.w.l. i art. 58 § 1 k.c.
We wnioskach kasacyjnych skarżąca domagała się uchylenia zaskarżonego
wyroku i poprzedzającego go wyroku Sądu Okręgowego i przekazania sprawy
Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Zagadnienie skuteczności przelewu przez właściciela lokalu na wspólnotę
mieszkaniową przysługujących mu przeciwko sprzedawcy lokalu roszczeń z rękojmi
za wady rzeczy sprzedanej stało się przedmiotem rozważań Sądu Najwyższego
w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 29 stycznia 2014 r. III CZP 84/13 (OSNC
z 2014 r., Nr 9, poz. 84). W uchwale tej Sąd Najwyższy stwierdził, że właściciel
lokalu może na podstawie umowy przelewu przenieść na wspólnotę mieszkaniową
3
uprawnienia przysługujące mu wobec sprzedawcy lokalu w związku z wadami
fizycznymi nieruchomości wspólnej. Stanowisko to należy podzielić, podobnie jak
i argumentacje prawną, która doprowadziła do podjęcia tej treści uchwały. Jeżeli
bowiem za ugruntowany uznaje się podgląd o podmiotowym statusie wspólnoty
mieszkaniowej i jej prawie do posiadania własnego majątku (zob. wyroki Sądu
Najwyższego z dnia 8 października 2008 r., V CSK 143/08, niepubl., z dnia
15 października 2008 r., I CSK 118/08, niepubl., z dnia 14 marca 2013 r., I CSK
379/12, OSNC 2013, nr 11, poz. 130 i z dnia 29 sierpnia 2013 r., I CSK 705/12,
niepubl., postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 4 lutego 2011 r., III CSK 110/10,
OSNC-ZD 2011, nr C, poz. 88 oraz uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego
z dnia 16 października 2008 r. III CZP 91/08, OSNC 2009, nr 10, poz. 124)
to konsekwentnie przyjąć trzeba, że może ona nabyć w drodze umowy przelewu
od właściciela lokalu przysługujące mu wobec sprzedawcy uprawnienia związane
z wadami nieruchomości wspólnej. Może to uczynić skoro w granicach jej
zdolności prawnej pozostają uprawnienia związane z wadami fizycznymi
nieruchomości wspólnej, które nabyła na podstawie zawartych przez siebie umów
mieszczących się w ramach zarządu nieruchomością wspólną (por. uzasadnienia
uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r.,
III CZP 65/07, oraz wyroku Sądu Najwyższego z dnia 15 października 2008 r.,
I CSK 118/98). Analogiczne uprawnienia wynikające z umów sprzedaży lokali
spełniają tę samą funkcję, choć przysługują indywidualnie właścicielom
poszczególnych lokali wobec sprzedawcy; w obu przypadkach chodzi o usunięcie
skutków wad fizycznych tej samej nieruchomości wspólnej. Przelew uprawnień
przysługujących właścicielowi lokalu na rzecz wspólnoty mieszkaniowej nie
prowadzi zatem do nabycia przez nią praw, których nie może być ona podmiotem.
Nie dochodzi w ten sposób do modyfikacji zakresu zdolności prawnej wspólnoty
mieszkaniowej w drodze czynności prawnej ani zniweczenia celu rękojmi za wady
fizyczne rzeczy sprzedanej, stanowiącej środek zapewniający możliwość
przywrócenia zachwianej, wskutek dostarczenia przez sprzedawcę rzeczy wadliwej,
ekwiwalentności świadczeń stron umowy sprzedaży. Wspólnota mieszkaniowa nie
może realizować celów sprzecznych z interesami tworzących ją właścicieli lokali;
4
dochodząc przelanych na nią uprawnień, realizuje zarówno ich interesy, jak
i interes wspólnotowy.
Wobec prezentowania przez sądy obu instancji odmiennych ocen prawnych,
które w świetle powołanej uchwały są nietrafne, Sąd Najwyższy na podstawie art.
39815
§ 1 i art. 108 § 2 w związku z art. 39821
k.p.c. orzekł jak w sentencji.