Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 23 listopada 2020 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 23 listopada 2020 r. w G.

sprawy z powództwa C. K.

przeciwko A. P. (1)

o zapłatę

I.  oddala powództwo,

II.  zasądza od powódki na rzecz pozwanego kwotę 4817 zł (cztery tysiące osiemset siedemnaście złotych) z tytułu zwrotu kosztów postępowania,

III.  nakazuje ściągnąć od powódki na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę 1031,82 zł (tysiąc trzydzieści jeden złotych i osiemdziesiąt dwa grosze) z tytułu zwrotu wydatków wyłożonych tymczasowo przez Skarb Państwa.

Sygnatura akt: I C 1049/16

UZASADNIENIE

Powódka C. K. 8 sierpnia 2016 r. wniosła pozew przeciwko A. P. (1) domagając się od pozwanego zapłaty kwoty 36.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty.

W uzasadnieniu pozwu powódka podniosła, że w dniu 23 maja 2006r. pomiędzy J. K., działającą na podstawie pełnomocnictwa K. T. oraz pozwanym została zawarta w zwykłej formie pisemnej umowa przedwstępna sprzedaży lokalu mieszkalnego nr (...) położonego przy ul. (...) w G.. Wydanie przedmiotu nastąpiło w dniu podpisania umowy. K. T. zmarła w dniu 1 lipca 2006r., a spadek po niej nabyła w całości powódka. Do dnia wniesienia pozwu pozwany wraz z rodziną zajmuje ww. lokal mieszkalny. Powódka zamieszkująca na stałe w USA, w dniu 10 stycznia 2016r. przez pełnomocnika wezwała pozwanego do opróżnienia lokalu i uiszczenia odszkodowania za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego. Pozwany nie podejmował jednak żadnych prób skontaktowania się z powódką. Jako podstawę prawną powództwa powódka wskazała art. 415 kc z uwagi na fakt, że pozwany nie posiada tytułu prawnego do lokalu. Powódka domaga się zapłaty świadczenia w kwocie 1.000 zł miesięcznie za okres 36 miesięcy wstecz od daty wniesienia pozwu.

(pozew k. 2-6)

Pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości. Pozwany podniósł, że dopiero z momentem doręczenia mu pozwu dowiedział się o powołaniu spadkobiercy K. T. w osobie powódki, nie miał bowiem dostępu do informacji o toczącym się postępowaniu spadkowym. Pozwany wskazał, że nie doręczono mu wezwania powódki z dnia 10 stycznia 2016r., gdyż w tym czasie pozwany nie przebywał w kraju. Zdaniem pozwanego, zarówno powódka, jak też pełnomocnik spadkodawcy akceptowały istniejący stan rzeczy, nie kwestionując przez lata tytułu prawnego pozwanego do zajmowania spornego lokalu. Pozwany złożył w dniu 15 listopada 2016r. oświadczenie o potrąceniu przysługujących mu wobec powódki wierzytelności z tytułu wpłaconego zadatku (18.000 zł), poczynionych nakładów (49.100 zł) oraz opłat na fundusz remontowy (11.554 zł). Ponadto, zakwestionował twierdzenia powódki, iżby zajmował lokal bez tytułu prawnego, wskazując, że korzystał z lokalu na podstawie ustnej umowy użyczenia zawartej na czas nieoznaczony z działającą w imieniu spadkodawczyni J. K.. Zdaniem pozwanego bezzasadne są twierdzenia powódki dotyczące podstawy prawnej dochodzonego roszczenia i wskazał na brak szkody po stronie powódki oraz na brak związku przyczynowego. Pozwany zakwestionował również wysokość roszczenia, a także podniósł zarzut nadużycia prawa.

(odpowiedź na pozew k. 34-42)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 23 maja 2006r. pomiędzy K. T. (będącą właścicielką lokalu), reprezentowaną przez pełnomocnika J. K., a pozwanym A. P. (1) doszło do zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu mieszkalnego nr (...) położonego przy ul. (...) w G.. Na poczet ceny pozwany wpłacił zadatek w kwocie 18.000 zł. Wydanie lokalu pozwanemu nastąpiło w dniu 23 maja 2006r.

(dowód: przedwstępna umowa sprzedaży z dnia 23 maja 2006r. k. 9-10, przesłuchanie pozwanego płyta CD k.188)

W przedmiotowym lokalu pozwany został zameldowany. Po wydaniu lokalu pozwany przeprowadził remont obejmujący m.in. wymianę instalacji elektrycznej, instalację bojlera, wymianę instalacji hydraulicznej, zburzenie ściany spiżarni, położenie kafli w kuchni, naprawę i cyklinowanie parkietu, odmalowanie ram okiennych, położenie gładzi na ścianach, pomalowanie ścian i sufitów, wymianę kaloryferów, wymianę brodzika i wc w łazience, położenie glazury w łazience. Nadto, poprzez postawienie ściany działowej kartonowo – gipsowej pozwany wydzielił dwa pokoje z jednego pomieszczenia. Pozwany zakupił meble kuchenne na wymiar, a także szafę typu Komandor. W przedmiotowym lokalu pozwany zamieszkiwał wraz z żoną oraz dwójką dzieci.

(dowód: zeznania świadka K. G. płyta CD k. 149, zeznania świadka B. B. płyta CD k. 149, zeznania świadka M. G. (1) płyta CD k. 160, zeznania świadka W. P. (1) płyta CD k. 160, zeznania świadka A. P. (2) płyta CD k. 160, zeznania świadka W. P. (2) płyta CD k. 170, zeznania świadka M. G. (2) płyta CD k. 170, przesłuchanie pozwanego płyta CD k.188)

K. T. zmarła w dniu 1 lipca 2006r. Postanowieniem z dnia 30 marca 2012r. wydanym w sprawie o sygnaturze akt VII Ns 2118/06 Sąd Rejonowy w Gdyni stwierdził, że spadek po K. T. nabyła w całości wnuczka – C. K. (K.). Postanowienie uprawomocniło się w dniu 22 maja 2012 r.

(dowód: postanowienie w przedmiocie stwierdzenia nabycia spadku k. 11)

W dniu 10 stycznia 2016r. pełnomocnik powódki skierował do pozwanego wezwanie do opróżnienia ww. lokalu mieszkalnego nr (...) położonego przy ul. (...) oraz do zapłaty opłaty za bezumowne korzystanie z tego lokalu w kwocie odpowiadającej czynszowi najmu od dnia 23 maja 2006r. do dnia opróżnienia lokalu w kwocie 1.000 zł miesięcznie. Wezwanie zostało przesłane na adres spornego lokalu. Po dwukrotnym awizowaniu w dniach 14 i 22 stycznia 2016r. zostało zwrócone do nadawcy. W czasie podjętej próby doręczenia wezwania pozwany przebywał w Norwegii, gdzie pracował.

Pozwany od kilku lat pracuje w Norwegii. Niemniej, przedmiotowy lokal wciąż stanowił centrum życiowe pozwanego..

(dowód: wezwanie do zapłaty z dnia 10 stycznia 2016r. k. 21 wraz z kopią strony adresowej koperty k. 22zeznania świadka K. G. płyta CD k. 149, zeznania świadka B. B. płyta CD k. 149, zeznania świadka M. G. (1) płyta CD k. 160, zeznania świadka W. P. (1) płyta CD k. 160, zeznania świadka A. P. (2) płyta CD k. 160, zeznania świadka W. P. (2) płyta CD k. 170, zeznania świadka M. G. (2) płyta CD k. 170, przesłuchanie pozwanego płyta CD k.188)

W piśmie z dnia 15 listopada 2016r. pozwany złożył oświadczenie o potrąceniu z wierzytelnością powódki o zapłatę kwoty 36.000 zł przysługujących mu wobec powódki wierzytelności z tytułu wpłaconego na podstawie umowy z dnia 23 maja 2006r. zadatku w kwocie 18.000 zł, z tytułu poczynionych nakładów na nieruchomości lokalowej w kwocie 49.100 zł oraz z tytułu wpłaconych w okresie od czerwca 2006r. do 15 listopada 2016r. opłat na fundusz remontowy w wysokości 11.554 zł.

(dowód: oświadczenie pozwanego z dnia 15 listopada 2016r. k. 43)

W dniu 2 sierpnia 2016r. powódka wniosła do Sądu Rejonowego w Gdyni pozew o nakazanie A. P. (1), a także jego żonie A. P. (2) i dzieciom I. P. i P. P. opróżnienia i opuszczenia przedmiotowego lokalu nr (...) położonego w G. przy ul. (...). Sprawa została zarejestrowana pod sygnaturą I C 1050/16. W dniu 27 września 2016r. zostało pozwanemu doręczone postanowienie o wyłączeniu sędziego, zaś w dniu 7 listopada 2017r. został doręczony pozew żonie i dzieciom pozwanego. Natomiast, przesyłka zawierająca pozew kierowana do pozwanego, po dwukrotnym awizowaniu w dniach 25 października i 3 listopada 2016r. została zwrócona do nadawcy w dniu 14 listopada 2016r.

(dowód: pozew k. 2-5 akt sprawy Sądu Rejonowego w Gdyni o sygnaturze I C 1050/16, zpo k. 32a i 46a-46b tamże)

Wyrokiem z dnia 6 marca 2017r. wydanym w sprawie o sygnaturze I C 1050/16 Sąd Rejonowy w Gdyni nakazał m.in. pozwanemu A. P. (1), aby opróżnił i opuścił lokal mieszkalnym nr (...) położony w budynku przy ul. (...) w G.. W uzasadnieniu wyroku Sąd Rejonowy stwierdził, że po zawarciu umowy przedwstępnej w dniu 23 maja 2006 r. doszło do zawarcia per facta concludentia (poprzez faktycznie wydanie lokalu) umowy użyczenia tego lokalu, a do rozwiązania umowy użyczenia doszło dopiero na skutek doręczenia pozwanym zawartego w pozwie oświadczenia powódki o wypowiedzeniu umowy, co nastąpiło w dniu 7 listopada 2016r.

Na skutek apelacji pozwanych, wyrokiem z dnia 20 grudnia 2017r. wydanym w sprawie o sygnaturze III Ca 1030/17 Sąd Okręgowy w Gdańsku zmienił wyrok Sądu I. instancji w ten sposób, że oddalił powództwo. Podzielając ustalenia faktyczne Sądu I. instancji, Sąd odwoławczy wziął pod uwagę zmianę okoliczności faktycznych, jaka nastąpiła już po wydaniu wyroku, tj. dobrowolne opuszczenie lokalu przez pozwanego i jego rodzinę w dniu 3 października 2017r.

(dowód: wyrok z dnia 6 marca 2017r. k. 99 akt sprawy Sądu Rejonowego w Gdyni o sygnaturze I C 1050/16 wraz z uzasadnieniem k. 104-105 tamże, wyrok Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 20 grudnia 2017r. k. 169 tamże wraz z uzasadnieniem k. 174-182 tamże)

Opuszczając mieszkanie w dniu 3 października 2017r. pozwany zabrał ze sobą większość mebli i sprzętów, w tym m.in. zabudowę kuchni, sprzęty kuchenne, meble, szafę Komandor, a także odinstalował oświetlenie halogenowe.

(dowód: zeznania świadka K. G. płyta CD k. 149, zeznania świadka B. B. płyta CD k. 149, zeznania świadka M. G. (1) płyta CD k. 160, zeznania świadka W. P. (1) płyta CD k. 160, zeznania świadka A. P. (2) płyta CD k. 160, zeznania świadka W. P. (2) płyta CD k. 170, zeznania świadka M. G. (2) płyta CD k. 170, przesłuchanie pozwanego płyta CD k.188)

Możliwy do uzyskania przez powódkę czynsz najmu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w G. przy ul. (...) w okresie od 2 sierpnia 2013r. do 2 sierpnia 2016r. wynosi 56.090 zł, przy czym w roku 2016 miesięczna stawka czynszu kształtowała się na poziomie 1550 zł.

(dowód: pisemna opinia biegłej sądowej z zakresu szacowania nieruchomości M. S. k. 210-232 wraz z ustną opinią uzupełniającą płyta CD k. 269)

25 października 2016 r. pozwany udzielił pełnomocnictwa procesowego w Niniejszej sprawie adw. K. D..

/bezsporne/

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowód z dokumentów przedłożonych przez strony oraz znajdujących się w aktach sprawy Sądu Rejonowego w Gdyni o sygnaturze I C 1050/16, dowodu z zeznań świadków, dowodu z przesłuchania pozwanego, a także dowodu z opinii biegłej sądowej z zakresu szacowania nieruchomości M. S..

Oceniając zebrany w niniejszej sprawie materiał dowodowy, Sąd nie dopatrzył się żadnych podstaw do kwestionowania wiarygodności i mocy dowodowej dokumentów powołanych w ustaleniach stanu faktycznego. Zważyć bowiem należy, iż część spośród wymienionych powyżej dokumentów ma charakter dokumentów urzędowych (orzeczenia sądów obu instancji w sprawie I C 1050/16, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku), z którymi związane jest domniemanie zgodności z prawdą wyrażonych w nich oświadczeń (art. 244 kpc), którego żadna ze stron nie kwestionowała w toku niniejszego postępowania. Sąd nie znalazł również podstaw do odmowy wiary dokumentom prywatnym (umowa przedwstępna sprzedaży, oświadczenie o potrąceniu), wobec braku zarzutów co do ich autentyczności czy też pochodzenia wyrażonych w nich oświadczeń woli.

Jeśli natomiast o chodzi o ocenę osobowego materiału dowodowego, to za wiarygodne należało uznać zeznania przesłuchanych w niniejszej sprawie świadków, a także zeznania pozwanego na okoliczność przebywania przez pozwanego w N. w styczniu 2016 r. oraz co do nakładów poczynionych przez pozwanego w lokalu. Zważyć należy, iż w powyższym zakresie zeznania świadków oraz pozwanego były spójne i zbieżne, a przy tym nie budziły żadnych wątpliwości w świetle zasad logicznego rozumowania oraz doświadczenia życiowego. W świetle zeznań wymienionych powyżej osób nie budzi wątpliwości, że po objęciu spornego lokalu w posiadanie, pozwany przeprowadził remont lokalu obejmujący wszystkie pomieszczenia, a także niektóre instalacje. Fakt dokonania nakładów potwierdzają również zeznania świadka zgłoszonego przez stronę powodową tj. G. S.. Zważyć jednak należy, iż z zeznań świadków, jak również z zeznań samego pozwanego wynika, że opuszczając przedmiotowy lokal pozwany zabrał ze sobą m.in. meble oraz sprzęty, a także część instalacji oświetlenia halogenowego. W świetle zeznań świadków oraz pozwanego nie ulega również wątpliwości, że pozwany pracuje w Norwegii i przebywał tam w dacie podjętej próby doręczenia wezwania do zapłaty z 10 stycznia 2016 r..

Sąd odmówił natomiast częściowo wiary zeznaniom świadka G. S. w zakresie, w jakim dotyczyły one rozmów stron odnośnie uregulowania sytuacji prawnej pozwanego w związku z zajmowaniem przedmiotowego lokalu mieszkalnego prowadzonych rzekomo wiosną 2012r. Świadek zeznała bowiem, że pełnomocnicy powódki w kwietniu 2012r. doszli do porozumienia z pozwanym i strony zamierzały podpisać ugodę, lecz w maju 2012r. pozwany odstąpił od tego zamiaru. Zważyć jednak należy, iż zeznania świadka pozostają całkowicie gołosłowne. Jeśli faktycznie doszłoby pomiędzy stronami do ustaleń dotyczących korzystania przez pozwanego i jego rodzinę ze spornego mieszkania, w szczególności, jeśli ustalono treść ugody, to powinny zachować się jakieś dokumenty w postaci korespondencji stron, czy też projektu ugody. Tymczasem, w toku niniejszego postępowania strona powodowa nie przedłożyła takich dokumentów, które potwierdzałyby zeznania świadka G. S.. Mało tego, wcześniej strona powodowa w ogóle nie powoływała się na rzekome ustalenia stron mające przybrać formę ugody.

Ostatecznie, za wiarygodny dowód w sprawie Sąd uznał opinię biegłej sądowej z zakresu szacowania nieruchomości M. S.. Zważyć bowiem należy, iż opinia została sporządzona przez osobę posiadającą odpowiednią wiedzę fachową, a po uzupełnieniu jest jasna i nie budzi żadnych wątpliwości w świetle zasad doświadczenia życiowego, wiedzy powszechnej czy logicznego rozumowania. Sąd miał na względzie, iż ostateczne wnioski zawarte w opinii są stanowcze i zostały należycie umotywowane. Zaznaczyć również należy, iż biegła w sposób rzeczowy, logiczny i przekonujący odniosła się do wszystkich zarzutów zgłoszonych przez strony co do opinii. W związku z powyższym Sąd uznał, że opinia złożona przez biegłego jest kompletna i zupełna, a w konsekwencji stanowi wiarygodny dowód w niniejszej sprawie. Wskazać należy, iż biegła potwierdziła, że stawka najmu przyjęta przez powódkę jest uzasadniona.

Sąd oddalił natomiast wniosek pozwanego o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego sądowego do spraw budownictwa na okoliczność nakładów poniesionych przez pozwanego na sporny lokal. W ocenie Sądu okoliczności, jakie miały zostać ustalone na podstawie opinii biegłego z zakresu budownictwa pozostają bez znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Zważyć bowiem należy, iż w świetle zebranego materiału dowodowego roszczenie powódki było nieuzasadnione, a w tym zakresie – wobec skutecznie podniesionego zarzutu potrącenia – zostało skompensowane z wierzytelnością pozwanego o zwrot zadatku. Zatem, prowadzenie postępowania dowodowego co do wartości poczynionych przez pozwanego nakładów było całkowicie bezprzedmiotowe i doprowadziłoby jedynie do nieuzasadnionej zwłoki w rozpoznaniu i rozstrzygnięciu niniejszej sprawy.

Przechodząc do szczegółowych rozważań należy wskazać, że pomiędzy stronami nie było sporu co do tego, że w okresie od dnia 23 maja 2006r. do dnia 3 października 2017r. sporny lokal mieszkalny nr (...) znajdował się w posiadaniu pozwanego. A. P. (1) objął go w posiadanie na skutek umowy przedwstępnej sprzedaży zawartej z poprzednikiem prawnym powódki K. T.. W lokalu tym się pozwany zameldował się i zamieszkał wraz z rodziną. Bezsporne było, że w okresie sprawowania władztwa nad rzeczą pozwany nie ponosił żadnych opłat na rzecz właściciela nieruchomości. Zwrócić należy uwagę, iż równolegle z niniejszą sprawą powódka wytoczyła przeciwko pozwanemu, jego żonie i dzieciom powództwo windykacyjne, które toczyło się pod sygnaturą I C 1050/16. W wyroku eksmisyjnym Sąd Rejonowy w Gdyni uznał, że uprawnienie pozwanego do władania spornym lokalem mieszkalnym wynikało z zawartej w sposób konkludentny z poprzednią właścicielką nieruchomości umowy użyczenia. Jak wskazano w uzasadnieniu wyroku z dnia 6 marca 2017r. do rozwiązania umowy użyczenia doszło dopiero wskutek jej wypowiedzenia przez powódkę, co miało miejsce z chwilą doręczenia pozwu o eksmisję. W toku niniejszego postępowania pozwany również powoływał się na stosunek użyczenia zawarty z poprzednim właścicielem. W swoich zeznaniach pozwany wskazywał, że wielokrotnie próbował dowiadywać się zarówno u pełnomocnika poprzedniej właścicielki, jak również w administracji budynku, kto nabył prawo własności przedmiotowego lokalu wskutek dziedziczenia po K. T., chcąc uregulować stan prawny lokalu, w szczególności zawrzeć umowę sprzedaży. Powyższe okoliczności jednoznacznie świadczą o tym, że pozwany do czasu wypowiedzenia mu umowy użyczenia był posiadaczem zależnym przedmiotowego lokalu.

W związku z powyższym, w oparciu o przytoczone okoliczności faktyczne, za podstawę prawną powództwa Sąd przyjął przepisy art. 224 kc w zw. z art. 225 kc i art. 230 kc. Zgodnie z art. 224 § 1 kc samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne. W myśl natomiast § 2 jednakże od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba ze pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest także zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył. Natomiast stosownie do treści art. 225 kc obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, gdy dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa. W myśl art. 230 kc przepisy dotyczące roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości oraz o naprawienie szkody z powodu pogorszenia lub utraty rzeczy, jak również przepisy dotyczące roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów na rzecz, stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego.

Zdaniem Sądu przyjęcie powyższej podstawy prawnej, mimo wskazania przez stronę powodową konkretnej podstawy prawnej (art. 415 kc) nie stanowi orzekania ponad żądanie. Jak bowiem wskazuje się w orzecznictwie ze względu na to, że powód nie ma obowiązku przytaczania w pozwie podstawy prawnej dochodzonego roszczenia, dopuszczalne jest zasądzenie roszczenia wynikającego z przytoczonej przez niego podstawy faktycznej. Jednolite jest stanowisko Sądu Najwyższego, akceptowane w doktrynie, że przyjęcie przez sąd innej podstawy prawnej niż wskazana przez powoda nie stanowi wyjścia poza granice żądania, określone art. 321 kpc (por. wyrok SN z dnia 15 kwietnia 2003 r., V CKN 115/01, wyrok SN z dnia 15 września 2004 r., III CK 352/03; wyrok SN z dnia 6 grudnia 2006 r., IV CSK 269/06; wyrok SN z dnia 24 maja 2007 r., V CSK 25/07, OSNC - ZD 2008, nr 2, poz. 32; wyrok SN z dnia 27 marca 2008 r., II CSK 524/07; wyrok SN z dnia 20 lutego 2008 r., II CSK 449/07). Ocena, czy doszło do naruszenia art. 321 kpc wymaga wskazania stosunku w jakim pozostaje rozstrzygnięcie sądu do zgłoszonego przez powoda żądania. Niedopuszczalne byłoby zasądzenie przez sąd czegokolwiek na podstawie innego stanu faktycznego niż ten, który jest podstawą powództwa. Zwrócić należy uwagę, że w judykaturze wskazuje się m.in. że błędne określenie przez powoda roszczenia jako wynagrodzenia związanego z bezumownym korzystaniem z nieruchomości nie stanowi przeszkody do jego oceny jako odszkodowania (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 marca 2014 r., III CSK 156/13, L.).

W związku z powyższym należało dokonać oceny roszczenia pod kątem przesłanek określonych w powołanych powyżej przepisach art. 224-225 kc. Kluczowe było przede wszystkim ustalenie, czy w całym okresie objętym sporem pozwany pozostawał posiadaczem lokalu w dobrej wierze. W świetle przytoczonych powyżej przepisów kwestia dobrej wiary ma fundamentalne znaczenie, o tyle, że posiadacz w dobrej wierze co do zasady nie jest zobowiązany do ponoszenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy. Zgodnie z art. 7 kc jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary. Zasadniczym kryterium złej wiary na gruncie przepisów art. 230 kc w zw. z art. 224 i 225 kc jest świadomość posiadacza, że nie przysługuje mu tytuł do rzeczy. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 5 listopada 2010r., I CSK 3/10, nr LEX 786547 domniemanie istnienia dobrej wiary wywołujące określone skutki w zakresie roszczeń właściciela przeciwko posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy jest wzruszalne, ale ciężar jego obalenia spoczywa na dochodzącym roszczenia, który z przypisania złej wiary pozwanemu wywodzi korzystne dla siebie skutki prawne. Pojęcie dobrej wiary trafnie zdefiniował Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 13 sierpnia 2008r. I CSK 33/08, LEX 510964, wskazując, iż dobra wiara polega na błędnym, ale w danych okolicznościach usprawiedliwionym przekonaniu posiadacza nieruchomości, że przysługuje mu wykonywane przez niego prawo.

Strona powodowa próbowała obalić domniemanie dobrej wiary, podnosząc, że w dniu 10 stycznia 2016r. pełnomocnik powódki skierował do pozwanego wezwanie do wydania lokalu oraz do zapłaty należności za bezumowne korzystanie. Na poparcie swoich twierdzeń powódka przedłożyła do akt sprawy kopię wezwania wraz z kopią strony adresowej koperty. Z przytoczonych dowodów wynika, że korespondencja została skierowana na adres przedmiotowego lokalu i po dwukrotnym awizowaniu wróciła niepodjęta do nadawcy w dniu 1 lutego 2016r. Pozwany bronił się wskazując, że w okresie, w którym usiłowano mu doręczyć przedmiotowe wezwanie przebywał w Norwegii w związku z wykonywaniem obowiązków zawodowych, a tym samym wezwanie nie odniosło skutku. Wedle przepisu art. 61 § 1 kc oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. W rozumieniu przytoczonego przepisu możliwość zapoznania się z treścią oświadczenia przez adresata nie może, z jednej strony, być utożsamiana z rzeczywistym zapoznaniem się przez niego z tym oświadczeniem (faktem zapoznania się), co oznacza, że skuteczne złożeniu oświadczenia woli następuje także, w sytuacji, w której co prawda adresat oświadczenia woli nie zna jego treści, ale miał realną możliwość zapoznania się z nią, gdyż doszła ona do niego w taki sposób, że mógł się z nią zapoznać. Jak podnosi się w judykaturze dwukrotne awizowanie przesyłki poleconej stwarza domniemanie faktyczne możliwości zapoznania się przez adresata z jego treścią, co oznacza przerzucenie na niego ciężaru dowodu braku możliwości zapoznania się z treścią oświadczenia (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 października 2005r., I PK 37/05, OSNP 2006/17-18/263). W judykaturze podnosi się, że dowód nadania przesyłki rejestrowanej stanowi uprawdopodobnienie doręczenia jej adresatowi, który może to domniemanie obalić wykazując, że nie miał możliwości zapoznania się z jej treścią (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 marca 2010r. II CSK 454/09, L.). Domniemanie doręczenia prawidłowo nadanej korespondencji obalone jest nie tylko wtedy, gdy adresat wykaże, że przesyłka do niego nie dotarła, ale także wówczas, gdy udowodni, że nie mógł jej odebrać, pomimo jej awizowania (zawiadomienia o niej). Gdy w art. 61 § 1 kc mowa jest o możliwości zapoznania się przez adresata oświadczenia woli z jego treścią, chodzi o realną możliwość zapoznania się z oświadczeniem. Oznacza to wymóg rzeczywistej możliwości udania się przez adresata do placówki pocztowej i odebrania tam przesyłki z oświadczeniem, o jakie chodzi, której nie odebrał nie będąc w miejscu zamieszkania w chwili jej dostarczania, co stało się przyczyną zawiadomienia o niej przez awizo (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 8 listopada 2018r., V ACa 489/17, L.). W celu wykazania nieskuteczności doręczenia ww. wezwania pozwany zaoferował dowód w postaci zeznań świadków: żony, brata, teścia, szwagra, szwagierki. Osoby te potwierdziły, że w okresie próby doręczenia pozwanemu korespondencji nie przebywał w kraju., a zatem nie mógł odebrać awizowanej do niego korespondencji. To zaś wyklucza skuteczność jej doręczenia.

W konsekwencji, nie sposób przypisać pozwanemu złej wiary w okresie objętym sporem. W ocenie Sądu pierwszym dowodem potwierdzającym fakt powzięcia przez pozwanego wiedzy o roszczeniach powódki jest pełnomocnictwo procesowe udzielone reprezentującemu go w sprawie pełnomocnikowi,. Zostało ono udzielone 25 października 2016 r. i zawiera wskazanie sygnatury sprawy, a zatem można wydedukować, że w tej dacie pozwany wiedział, co jest przedmiotem niniejszego postępowania i jakie są roszczenia powódki. Jest to zatem pierwszy, potwierdzony w materiale dowodowym moment, od którego można pozwanemu zarzucić złą wiarę jeżeli chodzi o posiadanie lokalu powódki. Domniemanie dobrej wiary za wcześniejszy okres, a zatem za okres objęty sporem, nie zostało obalone. Strona powodowa nie zaoferowała bowiem żadnych wiarygodnych dowodów wskazujących, aby – poza ww. wezwaniem z dnia 10 stycznia 2016r. – do pozwanego kierowane były jeszcze inne wezwania, ani też że wola powódki została mu zakomunikowana w inny sposób. Jak już wskazano powyżej, przy okazji oceny dowodów, za niewiarygodne należało uznać zeznania świadka G. S., która powoływała się na rozmowy ugodowe prowadzone przez strony wiosną 2012r. Zeznania te nie zostały potwierdzone żadnymi dokumentami. Reasumując tę część rozważań, należało uznać, że w okresie trzech lat przed wytoczeniem powództwa pozwany pozostawał w dobrej wierze, a co za tym idzie do tego czasu nie był zobowiązany do zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z przedmiotowego lokalu.

Nawet zaś, gdyby nie podzielić powyższego poglądu i uznać, że pozwany został skutecznie wezwany do zapłaty w dniu 10 stycznia 2016r., wówczas należałoby pozwanego obciążyć wynagrodzeniem za okres od polowy stycznia 2016 r. do 8 sierpnia 2016 r.

W takim przypadku skuteczny okazałby się jednak zgłoszony w odpowiedzi na pozew zarzut potrącenia obejmujący m.in. przysługującą mu wobec powódki (będącej spadkobierczynią K. T.) wierzytelność o zwrot zadatku w kwocie 18.000 zł. Strona powodowa broniła się, wskazując, że roszczenie powoda o zwrot zadatku uległo przedawnieniu z upływem rocznego okresu przedawnienia, a swoje twierdzenia opierała na poglądzie prawnym wyrażonym w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2006r., III CZP 102/06. W ocenie Sądu w okolicznościach niniejszej sprawy nie sposób jednak uznać, że doszło do przedawnienia roszczenia pozwanego o zwrot zadatku. Zgodnie bowiem z treścią art. 120 § 1 kc bieg przedawnienia rozpoczyna się od dnia, w którym roszczenie stało się wymagalne. Jeżeli wymagalność roszczenia zależy od podjęcia określonej czynności przez uprawnionego, bieg terminu rozpoczyna się od dnia, w którym roszczenie stałoby się wymagalne, gdyby uprawniony podjął czynność w najwcześniej możliwym terminie. W ocenie Sądu w okolicznościach niniejszej sprawy pozwany nie był w stanie skutecznie zgłosić swojego roszczenia powódce. Zważyć bowiem należało, że poprzedniczka prawna powódki K. T. zmarła w dniu 1 lipca 2006r., a więc przed terminem zawarcia umowy przyrzeczonej. Przez wiele lat niemożliwe było zgłoszenie roszczenia w stosunku do spadkobierczyni K. T.. Podkreślić bowiem należy, iż postępowanie spadkowe toczyło się przez okres niemal sześciu lat. Jednak mimo prawomocnego rozstrzygnięcia sprawy spadkowej pozwany nadal nie miał wiedzy o osobie spadkobiercy i jego danych adresowych, aby skutecznie wezwać go do zapłaty. Jak wynika z osobowego materiału dowodowego pozwany próbował bezskutecznie uzyskać dane dotyczące osoby spadkobiercy zarówno w administracji budynku, jak również u pełnomocnika dotychczasowej właścicielki. Wbrew twierdzeniom strony powodowej wpis powódki jako właścicielki do księgi wieczystej nie zmienił tego stanu rzeczy. W księdze wieczystej ujawniono bowiem jedynie imię i nazwisko powódki. Dane ujawnione w księdze wieczystej były zatem niewystarczające do skutecznego wezwania powódki do zwrotu zadatku. Zważywszy, iż powódka stale zamieszkuje w Stanach Zjednoczonych pozwany nie miał możliwości ustalenia jej adresu zamieszkania. Z zebranego materiału dowodowego nie wynika także, aby przed próba doręczenia wezwania nadanego w dniu 10 stycznia 2016r. powódka w jakikolwiek sposób komunikowała się z pozwanym. W swoich zeznaniach pozwany wskazuje, że pozwaną widział jedynie raz na terenie nieruchomości około 2012r., a więc w czasie gdy nie miał wiedzy o tym, że powódka jest spadkobiercą (zważyć przy tym należy, iż orzeczenie o stwierdzeniu nabycia spadku uprawomocniło się w dniu 22 maja 2012r.). Nie wykazano także, aby po uzyskaniu stwierdzenia nabycia spadku powódka ustanowiła pełnomocnika w celu dochodzenia swoich roszczeń. Zresztą, w pozwie powódka sama przyznaje, że dopiero w 2016r. rozpoczęła porządkowanie spraw związanych z przedmiotową nieruchomością. W świetle powyższego należało zatem uznać, że możliwość wezwania powódki do zapłaty powstała dopiero z chwilą doręczenia per awizo pozwanemu wezwania do zapłaty, gdzie wskazano m.in. dane adresowe powódki i jej pełnomocnika. Oświadczenie o potrąceniu zostało skierowane do powódki w dniu 17 listopada 2016r. W związku z powyższym należało uznać, że nie doszło do przedawnienia roszczenia o zwrot zadatku.

Nawet zatem gdyby powódce przysługiwało wynagrodzenie za bezumowne korzystanie wyłącznie za czas za okres od stycznia do sierpnia 2016r., a więc za okres około sześciu miesięcy, to zważywszy na wysokość przyjętej przez powódkę stawki wynagrodzenia (1.000 zł) należała się jej łącznie kwota około 6.000 zł. Tymczasem uiszczony przez pozwanego zadatek wynosił 18.000 zł, co jednoznacznie wynika z treści umowy przedwstępnej sprzedaży. W tym stanie rzeczy należałoby uznać, że roszczenie powódki o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego uległoby umorzeniu wskutek skutecznie podniesionego zarzutu potrącenia.

Wobec powyższego bezprzedmiotowe było roztrząsanie kwestii poniesionych przez pozwanego nakładów na przedmiotową nieruchomość. Na marginesie jedynie należy zauważyć, że opuszczając lokal pozwany zabrał ze sobą część poczynionych nakładów, w szczególności meble i sprzęty. Nadto, zważywszy, iż pozwany zamieszkiwał w przedmiotowym lokalu przez okres ponad 10 lat część poczynionych przez niego nakładów uległa zużyciu w trakcie normalnego korzystania, co wynika choćby z zeznań świadka G. S..

Mając zatem powyższe na uwadze, na mocy art. 224 kc w zw. z art. 225 kc i art. 230 kc a contrario powództwo podlegało oddaleniu.

O kosztach procesu Sąd orzekł na mocy art. 98 kpc i zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy zasądził od przegrywającej niniejszy spór powódki na rzecz pozwanego kwotę 4.817 zł, na którą składają się: opłata za czynności fachowego pełnomocnika będącego adwokatem w stawce minimalnej wynoszącej 4.800 zł, zgodnie z treścią 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U.2015.1800) w brzmieniu obowiązującym w dniu wniesienia pozwu oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł.

Ponadto, na podstawie art. 98 kpc w zw. z art. 5 ust. 3, art. 8 ust.1 i art. 83 i 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych Sąd dokonał rozliczenia nieuiszczonych wydatków wyłożonych tymczasowo ze Skarbu Państwa tytułem wynagrodzenia biegłej sądowej w łącznej wysokości 1.031,82 zł i nakazał ich ściągnięcie w całości od powódki, jako strony przegrywającej niniejszy spór.