Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 kwietnia 2021 r.

Sąd Okręgowy w Nowym Sączu, III Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Katarzyna Kwilosz-Babiś

SSO Tomasz Białka

SSO Paweł Poręba – sprawozdawca

po rozpoznaniu w dniu 20 kwietnia 2021 r. w Nowym Sączu

na posiedzeniu niejawnym

sprawy z powództwa T. K.

przeciwko Skarbowi Państwa – Staroście (...)

o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego

na skutek apelacji powódki

od wyroku Sądu Rejonowego w Nowym Sączu VII Zamiejscowy Wydział Rodzinny i Nieletnich z siedzibą w Muszynie

z dnia 13 listopada 2020 r., sygn. akt VII C 84/18

oddala apelację,

(...)

Sygn. akt III Ca 138/21

UZASADNIENIE

wyroku Sądu Okręgowego w Nowym Sączu

z dnia 20 kwietnia 2021 r.

Sąd Rejonowy w Nowym Sączu VII Zamiejscowy Wydział Cywilny w Muszynie wyrokiem z dnia 13 listopada 2020 roku wsprawie z powództwa T. K. przeciwko Skarbowi Państwa - Staroście (...) o ustalenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ustalił, że aktualizacja opłaty rocznej nieruchomości położonej w jednostce ewidencyjnej K. (...), obrebie K. (...)(nr (...)), obejmującej działkę ewid. Nr(...)o pow. 0,4050 ha obj. kw (...) dokoanna na podstawie wypowiedzenia z dnia 11.12.2017 roku jest nieuzasadniona (pkt I) oraz zasądził od strony pozwanej Skarbu Państwa Starosty (...) na rzecz powódki T. K. kwotę 1380 złotych tytułem kosztów postępowania (pkt II).

Pismem z dnia 11 grudnia 2017 r., znak: (...) Starosta (...) wypowiedział użytkownikowi wieczystemu T. K. dotychczasową wysokość (6.107,82 zł) opłaty rocznej z tytułu użytkowania nieruchomości gruntowej, stanowiącej własność Skarbu Państwa, położonej w K. (...) obręb K., oznaczonej jako działka ewidencyjna nr (...) o pow. 0,4050 ha, objętej KW nr (...) i jednocześnie zaoferował przyjęcie z dniem 1 stycznia 2018 r. nowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w/w gruntu w kwocie 6.185,58 zł, co stanowi 3% wartości nieruchomości określonej w operacie szacunkowym z dnia 30.10.2017 r. sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego, legitymującego się stosownymi uprawnieniami. / k.64/

W związku z dokonanym wypowiedzeniem użytkownik wieczysty T. K. w dniu 10 stycznia 2018 r. skierowała do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w N. wniosek o uznanie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w/w gruntu za nieuzasadnioną, w szczególności w wysokości określonej w wypowiedzeniu, z uwagi na to, że wartość nieruchomości jest znacznie niższa niż przyjęta w wyliczeniu, która jej zdaniem winna zostać ustalona na poziomie nieprzekraczającym kwoty 1.000 złotych rocznie. W uzasadnieniu tego wniosku użytkowniczka wieczysta podniosła, iż Starosta oparł się na wadliwej wycenie niezgodnej z istniejący stanem faktycznym oraz przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zarzuciła ponadto, iż organ administracji naruszył przepis art.10 k.p.a. poprzez uniemożliwienie jej zaznajomienia ze zgromadzonym materiałem i zajęcie merytorycznego stanowiska, co winno skutkować, że dokonane czynności są nieskuteczne. /k.22/

Orzeczeniem z dnia 22 lutego 2018 r. w sprawie (...)Samorządowe Kolegium Odwoławcze w N. oddaliło wniosek i ustaliło opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego gruntu w wysokości 6.185,58 zł, co stanowi 3 % wartości nieruchomości – obowiązującą od 1 stycznia 2018 r.

W ocenie SKO Starosta (...) w sposób prawidłowy wykazał wzrost wartości nieruchomości w stopniu uzasadniającym dokonanie aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości, a sporządzony przez biegłego operat szacunkowy może stanowić podstawę do aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości w niniejszej sprawie. W przedmiotowym operacie wyceny dokonano przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą porównywania parami zgodnie z procedurą wynikającą z pkt. 5 Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny. Określenia wartości rynkowej nieruchomości dokonano przy założeniu, że wartość wycenianej nieruchomości jest równa cenie jaką uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, skorygowanej ze względu na cechy różniące nieruchomość i ustalonej z uwzględnieniem zmian poziomu cen na skutek upływu czasu. Wobec czego SKO uznało, iż sporządzony operat zawiera wymagane przepisami elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione. W związku z powyższym SKO dopuściło operat szacunkowy określający wartość przedmiotowych nieruchomości. / k.9-10/

W złożonym przez T. K. sprzeciwie od orzeczenia SKO z dnia 22.02.2018 r. powódka wniosła o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej dokonana przez Skarb Państwa reprezentowany przez Starostę (...) jest nieuzasadniona w zakresie ustalonej kwoty i wniosła o ustalenie, iż aktualizacja ta winna wynosić nie więcej niż 1.000 zł rocznie. Zdaniem skarżącej operat szacunkowy dotyczący wyceny wartości rynkowej nieruchomości stanowiący podstawę ustalenia wyższej opłaty rocznej zawiera istotne błędy, gdyż rzeczoznawca nie wzięła pod uwagę, że nieruchomość stanowi grunt rolny w rozumieniu ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Nadto dla obszaru, na którym położona jest przedmiotowa nieruchomość uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym nieruchomość ta została przeznaczona na cele rolne. W związku z powyższym wycena nieruchomości dokonana przez rzeczoznawcę nie jest adekwatna do celu użytkowania nieruchomości i jej wartości. / k.2-5/

W odpowiedzi na sprzeciw Skarb Państwa - Starosta (...) wniósł o ustalenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującej działkę ew. nr (...) o pow. 0,4050 ha, objętej KW nr (...) w kwocie 6.185,58 zł od dnia 1 stycznia 2018 r. Pozwany podniósł, iż aktualizacja opiera się na podstawach faktycznych i prawnych a w konsekwencji jest uzasadniona. Jego zdaniem operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z obowiązującymi przepisami wykonawczymi, a rzeczoznawca w toku postępowania administracyjnego odniosła się pisemnie do podnoszonych przez skarżąca wątpliwości zeznając także na rozprawie administracyjnej. Pozwany wskazał ponadto, iż poprzednia aktualizacja została dokonana orzeczeniem SKO w N. z dnia 4.08.2009 r. i ustalała opłatę w kwocie 6.107,82 zł, tym samym twierdzenia powódki o maksymalnym tysiączłotowym pułapie - w ocenie pozwanego - są całkowicie chybione i bezprzedmiotowe. /k.109-110/

Sąd Rejonowy ustalił, że na podstawie umowy z dnia 4 października 2017 r. nr (...)zawartej pomiędzy Starostą (...) a biegłą G. K. zlecono biegłej wykonanie operatu szacunkowego dla gruntu stanowiącego działkę nr (...) (obręb K.) w celu aktualizacji opłaty rocznej. Biegła ustaliła wartość rynkową powyższej działki na kwotę: 206.186,00 zł.

Zawiadomieniem z dnia 27 listopada 2017 r. Starosta Powiatu (...) poinformował powódkę, iż przystępuje do aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej Skarbu Państwa położonej w jednostce ewidencyjnej K. obręb K. oznaczonej jako działka ew. nr (...)o pow. 0,4050 ha obj. KW nr (...). Starosta poinformował ponadto użytkownika wieczystego, że został wykonany operat szacunkowy w/w nieruchomości gruntowej, z którego treścią może zapoznać się w siedzibie Zespołu ds. (...) Starostwa Powiatowego.

Pismem z dnia 11 grudnia 2017 r., znak:(...)Starosta (...) wypowiedział użytkownikowi wieczystemu T. K. dotychczasową wysokość (6.107,82 zł) opłaty rocznej z tytułu użytkowania nieruchomości gruntowej, stanowiącej własność Skarbu Państwa, położonej w K. miasto obręb K., oznaczonej jako działka ewidencyjna nr (...) o pow. 0,4050 ha, objętej KW nr (...) i jednocześnie zaoferował przyjęcie z dniem 1 stycznia 2018 r. nowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w/w gruntu w kwocie 6.185,58 zł co stanowi 3% wartości nieruchomości określonej w operacie szacunkowym z dnia 30.10.2017 r. sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego G. K., legitymującego się stosownymi uprawnieniami.

Powódka złożyła wniosek do SKO o ustalenie, iż aktualizacja opłaty i jej wypowiedzenie w dotychczasowej wysokości jest nieuzasadnione. W jej ocenie organ reprezentujący Skarb Państwa nie wykazał spełnienia przesłanek dla przeprowadzenia aktualizacji w szczególności w wysokości określonej w wypowiedzeniu, z uwagi na to, że wartość nieruchomości jest znacznie niższa niż przyjęta w wyliczeniu. Jej zdaniem opłata z tytułu wieczystego użytkowania winna zostać ustalona na poziomie nieprzekraczającym kwoty 1.000 złotych rocznie. W uzasadnieniu tego wniosku użytkowniczka wieczysta podniosła, iż Starosta oparł się na wadliwej wycenie niezgodnej z istniejący stanem faktycznym oraz przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zarzuciła ponadto, iż organ administracji naruszył przepis art.10 k.p.a. poprzez uniemożliwienie jej zaznajomienia ze zgromadzonym materiałem i zajęcie merytorycznego stanowiska, co winno skutkować, że dokonane czynności są nieskuteczne.

Orzeczeniem z dnia 22 lutego 2018 r. w sprawie(...)Samorządowe Kolegium Odwoławcze w N. oddaliło wniosek wieczystego użytkownika i ustaliło opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego gruntu w wysokości 6.185,58 zł, co stanowi 3 % wartości nieruchomości – obowiązującą od 1 stycznia 2018 r. SKO uznało, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego wraz z jego pisemnymi wyjaśnieniami może stanowić podstawę do aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, bowiem zawiera wymagane elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek, a także braków. W ocenie SKO opinia biegłej jest również logiczna i kompletna oraz zawiera należyte uzasadnienie.

T. K. jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa objętej KW (...). Przedmiotowa nieruchomość składa się z działki ew. nr(...) o powierzchni 0,4050 ha położonej w K., obręb (...). Działka o regularnym kształcie przypominającym prostokąt położona jest w terenie o zróżnicowanej konfiguracji ze znacznym skłonem w kierunku południowo-wschodnim. Grunt nie jest zabudowany ani zagospodarowany. Nie jest uprawiany rolniczo. Nie posiada ogrodzenia i porośnięty jest roślinnością trawiastą. Teren działki nie jest wyposażony w infrastrukturę techniczną. Działka posiada dostęp do drogi publicznej od strony północno-wschodniej drogą gruntową utwardzoną biegnąca od S. w kierunku wieży widokowej. Bezpośrednie otoczenie stanowią niezabudowane użytki zielone oraz tereny leśne. Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działka położona jest w terenie oznaczonym symbolem: (...) , tj. w terenie rolnym z dopuszczeniem ich użytkowania jako tereny sportowo-rekreacyjne. Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości stanowiącej działkę ew. nr (...), według stanu i cen obowiązujących na dzień 21 grudnia 2017 r. wynosiła: 132 840 zł.

Sąd Rejonowy stan faktyczny ustalił na podstawie dokumentów, których autentyczność i prawdziwość nie budziła wątpliwości i nie była przez strony kwestionowana oraz operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego D. K.. Uznał, iż operat jest jasny i kompletny. Wycena dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego została należycie uzasadniona, a jej wnioski końcowe logicznie wynikają z przeprowadzonej analizy, która jest spójna i nie zawiera sprzeczności. Operat szacunkowy zawiera wszystkie wymagane prawem element bez niejasności, pomyłek, braków, które podlegają sprostowaniu lub uzupełnieniu.

Sąd Rejonowy stwierdził ponadto, że rzeczoznawca majątkowy D. K. jest ponadto biegłą sądowym z listy Prezesa Sądu Okręgowego w Nowym Sączu i posiada fachową i specjalistyczną wiedzę w zakresie wyceny nieruchomości oraz niezbędne doświadczenie zawodowe. W operacie szacunkowym biegła dokonała wyceny gruntu przy zastosowaniu podejścia porównawczego metodą porównywania parami. Operat szacunkowy wraz z wyjaśnieniami biegłej zawartymi w piśmie z dnia 3 sierpnia 2020 r. ( k.223-224.) nie budzi wątpliwości. Wobec braku dalszych uwag stron sąd przyjął opinię biegłej bez zastrzeżeń. Opinia a zwłaszcza jej końcowy wniosek nieco różni się od operatu szacunkowego opracowanego na zlecenie sądu przez biegłego A. G. z dnia 15 czerwca 2019 r. Biegły A. G. dokonał oszacowania nieruchomości na sumę 148 446 zł, jednakże wobec zarzutów obu stron i wniosku powódki o powołanie innego biegłego Sąd Rejonowy zdecydował się dopuścić dowód z opinii rzeczoznawcy D. K., której opinię ostatecznie przyjął jako podstawę ustaleń faktycznych w zakresie wartości prawa własności nieruchomości.

W tych okolicznościach Sąd Rejonowy uznał, że powództwo jest uzasadnione.

Zgodnie z przepisem art. 80 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami ( tekst jednolity DZ.U.2018.2204) terminowe wniesienie sprzeciwu do sądu powszechnego powoduje, iż orzeczenie SKO traci moc w całości, nawet wówczas, gdy sprzeciw odnosi się do jego części. Utrata mocy przez orzeczenie SKO oznacza, że akt ten został wyeliminowany z obrotu prawnego i wszelkie późniejsze żądania dotyczące go byłyby bezprzedmiotowe. Sąd rozpoznaje sprawę w procesie jako powództwo o ustalenie (art. 189 k.p.c.). Sąd rozpatruje sprawę na nowo, tzn. traktuje wniosek użytkownika wieczystego do SKO wraz ze sprzeciwem jako pozew o ukształtowanie stosunku prawnego skierowany bezpośrednio do niego. Skutkuje to tym, że sąd nie bierze pod uwagę rozstrzygnięcia SKO.

Ponadto (...) Rejonowy wskazał, iż zgodnie z art. 77 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej podlega aktualizacji nie częściej niż raz na trzy lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Opłaty z tytułu wieczystego użytkowania ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej zgodnie z art.67 ustawy, na podstawie jej wartości rynkowej. Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Zdaniem Sądu Rejonowego, ciężar dowodu, że istnieją przesłanki podniesienia opłaty rocznej - w myśl art.78.ust.3 ustawy o gospodarce nieruchomościami - spoczywa na organie reprezentującym właściciela gruntu. Przepis ten ma charakter materialno-prawny, który określa rozkład ciężaru dowodu w całym postępowaniu aktualizacyjnym, obejmującym fazę postępowania administracyjnego i fazę postępowania rozpoznawczego. Nie ma przy tym znaczenia to, że właściciel nieruchomości pozostaje zawsze stroną pozwaną w postępowaniu sądowym po wniesieniu sprzeciwu przez właściwy organ lub użytkownika wieczystego od orzeczenia kolegium. Wystąpienie przesłanek do aktualizacji opłaty rocznej może być wykazywane przez właściciela nieruchomości przy pomocy wszystkich dostępnych środków dowodowych w postępowaniu rozpoznawczym. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami wymagają sporządzenia przez rzeczoznawcę majątkowego operatu określającego aktualną wartość nieruchomości, ale nie oznacza to, że taka ocena na dalszym etapie postępowania wywołanego brakiem jej akceptacji przez użytkownika wieczystego stanowi przekonujący dowód w sądowym postępowaniu rozpoznawczym. Z chwilą przekazania sprawy do sądu strona pozwana powinna wykazać nastąpienie wzrostu wartości nieruchomości uzasadniającego dokonanie wypowiedzenia wysokości dotychczasowej opłaty rocznej. Przedłożony przez właściciela nieruchomości tzw. operat szacunkowy i dokonane na jego podstawie wypowiedzenie dotychczasowej opłaty rocznej nie posiadają waloru dowodu w sprawie. Sporządzony na zlecenie Starosty (...) operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowej G. K. ( k. 37-63) w procesie toczącym się na skutek sprzeciwu powódki od orzeczenia SKO stanowił jedynie dokument prywatny. Weryfikacja tego operatu szacunkowego sporządzonego przed wypowiedzeniem wysokości opłaty rocznej powinna nastąpić na podstawie opinii biegłego sądowego. W tym przypadku weryfikacja taka nastąpiła na podstawie opinii biegłej D. K.. Z opinii tej wynika, że nie wystąpiły przesłanki uzasadniające podwyższenie opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania nieruchomości położonej w K. stanowiącej działkę ew. nr (...) o powierzchni 0,4050 ha.

Na podstawie tego operatu szacunkowego wartość przedmiotowej nieruchomości w dacie wypowiedzenia wysokości opłaty wnosiła 132.840 zł, co prowadzi do wniosku, że brak jest podstaw do podwyższenia opłaty rocznej, gdyż według stawki 3 % wartości nieruchomości byłaby ona niższa od dotychczasowej, która wynosi 6.107,82 zł. W tej sytuacji Skarb Państwa reprezentowany przez Starostę (...) nie wykazał istnienia przesłanek uzasadniających podwyższenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości.

Jednoczesnie, zdaniem Sądu Rejonowego w tym postępowaniu nie mogło jednak dojść do obniżenia dotychczasowej opłaty rocznej, gdyż sposób jej obniżenia regulują przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Wskazał Sąd Rejonowy, iż na podstawie art. 81 ust. 1 u.g.n. użytkownik wieczysty może żądać aktualizacji opłaty rocznej w przypadku, gdy wartość nieruchomości uległa zmianie, a aktualizacja nie została przez właściwy organ przeprowadzona. Przepis ten zabezpiecza interes użytkownika wieczystego w przypadku spadku wartości nieruchomości.

Po zmianach art. 81 ust. 1 u.g.n. dokonanych nowelizacją z 28 lipca 2011 r. użytkownik wieczysty musi doręczyć wezwanie w terminie do 31 grudnia roku poprzedzającego aktualizację opłaty rocznej, a więc w tym samym terminie, w jakim obowiązany jest wypowiedzieć wysokość dotychczasowej opłaty właściciel gruntu zamierzający aktualizować wysokość opłaty rocznej.

W przypadku odmowy dokonania aktualizacji na wniosek użytkownika wieczystego może on w terminie 30 dni od otrzymania odmowy skierować sprawę do SKO, a następnie ewentualnie do sądu.

Jeśli właściciel gruntu uzna żądanie użytkownika wieczystego za zasadne, powinien dokonać aktualizacji opłaty. Wtedy użytkownik wieczysty może kwestionować jej prawidłowość w sposób analogiczny do aktualizacji inicjowanej przez samego właściciela.

W ocenie Sądu Rejonowego z art. 81 ust. 1 u.g.n. wynika nadto, iż w sprawach dotyczących aktualizacji opłat z wniosku użytkownika wieczystego zastosowanie mają przepisy art. 77–80 u.g.n., które regulują procedury kwestionowania aktualizacji opłat wprowadzanych przez właścicieli gruntu.

Jeśli właściciel gruntu odmówi uwzględnienia żądania użytkownika wieczystego, ten może złożyć wniosek do SKO, a negatywne orzeczenie SKO daje użytkownikowi wieczystemu możliwość wniesienia sprzeciwu, co jest równoznaczne z przekazaniem sprawy do sądu na podstawie art. 80 ust. 1 i 2 u.g.n.

Sąd rozpatruje wówczas sprzeciw jako pozew o ustalenie wniesiony w trybie art. 189 k.p.c.

Odnosząc to do stanu faktycznego zaistniałego w niniejszej sprawie Sąd Rejonowy stwierdził, iż T. K. jako użytkownik wieczysty do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego aktualizację opłaty rocznej nie złożyła właścicielowi żądania obniżenia opłaty rocznej i nie otrzymała odmowy jej dokonania. Nie zaszły również pozostałe okoliczności, o których mowa w ww. przepisie ustawy.

Z powyższych względów wniosek ten nie został uwzględniony również w toku niniejszego postępowania.

Rozstrzygnięcie o kosztach procesu kosztach Sąd Rejonowy oparł na treści art. 98 § 1 i 3 k.p.c. Na kwotę zasądzoną w punkcie II złożyły się: kwota 1000 zł uiszczona przez powódkę z tytułu zaliczki ( k.117 ), poniesione opłaty sądowe w wysokości 290,00 zł (k. 106 i k. 83 ) oraz koszty zastępstwa procesowego w wysokości 90,00 zł.

Apelację od powyższego rozstrzygnięcia złożyła powódka (k. 247-249) w części tj. w zakresie pkt I .

Zarzuciła naruszenie przepisów prawa materialnego, które to naruszenie miało istotny wpływ na treść zaskarżonego orzeczenia tj.

-

art. 189 k.p.c. w zw z art. 77 ust. 1 I art. 80 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. 2018, poz. 2204) poprzez nieprawidłowe zastosowanie i brak ustalenia w zaskarżonym wyroku opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste jaką powódka zobowiązana jest płacic od 1 stycznia 2018 roku pomimo, że zaskarżony wyrok, jako orzeczenie kształtujące prawo powinien obligatoryjnie określać wysokosć opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste począwszy od 1 stycznia 2018 roku,

-

art. 81 ust. 1 u.g.n. poprzez jego błedne zastosowanie I uznanie, że wniosek powódki o obniżenie oplaty rocznej nie zasłużył na uwzględnienie albowiem nie zaszły okoliczności, o których mowa w w/w przepisie mimo, iż nie znajduje on zastosowania w przedmiotowej sprawie,

Mając na względzie powyższe zarzuty na podstawie art. 386 k.p.c. powódka wniosła o zmaine zaskarżonego wyroku w pkt I poprzez ustalenie wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste począwszy od dnia 1 stycznia 2018 roku w kwocie 1000 złotych, a ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku w zaskarżonej części i przekazanie sparwy w tym zakresie Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania oraz o zasądzenie od strony pozwanej na rzecz powódki kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu stanowiska powódka wskazała, iż Sąd odstępując od ustalenia opłaty rocznej od 1 stycznia 2018 roku nie rozpoznał istoty sprawy gdyż orzeczenie w tym przypadku ma character konstytutywny, a jedynym ograniczeniem jest wysokosć stawek wyniakjacych ze stanowisk stron. Nadto powódka podniosła, iż jej zdaniem, skoro nieruchomość oddana jej w użytkowanie wieczyste na cele rolne, to stawka procentowa oplaty winna wynosic 1% a nie jak wskauje pozwany w wypowiedzeniu 3%. Przyjęta stawka 3% zdaniem powódki godzi w jej interes jako użytkownika wieczystego.

Strona pozwana nie złożyła odpowiedzi na apelację.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Apelacja powódki jest nieuzasadniona.

W yrok Sądu Rejonowego jest prawidłowy.

Na wstępie należy wskazać, iż zgodnie dyspozycją z art. 9 ust. 4 ustawy z dnia 4 lipca 2019 r. o zmianie ustawy - kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U.2019 poz. 1469 ) do rozpoznania środków odwoławczych wniesionych i nierozpoznanych przed dniem wejścia w życie tej ustawy stosuje się przepisy ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - kodeks postępowania cywilnego w brzmieniu dotychczasowym.

Ww. ustawa z dnia 4 lipca 2019 r. w zakresie dotyczącym środków odwoławczych weszła w życie z dniem 7 listopada 2019 r.

Dlatego do rozpoznania środków odwoławczych wniesionych po dniu wejścia w życie tej ustawy ( a tak jest w niniejszej sprawie – bo apelację nadano w dniu 01 lutego 2021 r. k. 251 ) stosuje się przepisy w brzmieniu aktualnie obowiązującym.

Zgodnie z art. 374 k.p.c. w brzmieniu obowiązującym od dnia 7 listopada 2019 r. Sąd drugiej instancji może rozpoznać sprawę na posiedzeniu niejawnym, jeżeli przeprowadzenie rozprawy nie jest konieczne. Rozpoznanie sprawy na posiedzeniu niejawnym jest niedopuszczalne, jeżeli strona w apelacji lub odpowiedzi na apelację złożyła wniosek o przeprowadzenie rozprawy, chyba że cofnięto pozew lub apelację albo zachodzi nieważność postępowania.

W apelacji skarżąca nie wniosła o przeprowadzenie rozprawy.

Dlatego rozpoznanie apelacji nastąpiło na posiedzeniu niejawnym.

W sprawie nie zaszły uchybienia skutkujące nieważnością postępowania, a których wystąpienie sąd odwoławczy ma obowiązek brać pod uwagę z urzędu stosownie do art. 378 § 1 k.p.c.

Brak też podstaw do uchylenia zaskarżonego wyroku na podstawie art. 368 § 4 k.p.c. z powołaniem na nierozpoznanie istoty sprawy.

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem pojęcie „istoty sprawy” odnosi się do jej aspektu materialnego, a nierozpoznanie istoty zachodzi wówczas, gdy rozstrzygnięcie sądu nie odnosi się do tego, co było przedmiotem sprawy, a więc gdy sąd zaniechał zbadania materialnej podstawy żądania (tak: wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 18 czerwca 2013 roku, I ACa 306/2013, publ. LexPolonica nr 6960459; wyrok SN z dnia 24 maja 2012 roku, V CSK 260/2011, publ. LexPolonica nr 4934975; wyrok SN z dnia 24 marca 2004 roku, I CK 505/2003, publ. LexPolonica nr 2025461). O sytuacji takiej można mówić, jeżeli np. sąd nie wniknął w całokształt okoliczności sprawy, ponieważ pozostając w mylnym przekonaniu ograniczył się do zbadania jedynie jednej okoliczności, w związku z czym przedwcześnie oddalił powództwo albo jeżeli zaniechał zbadania merytorycznych zarzutów pozwanego ( np. zarzutu przyczynienia, przedawnienia, zasiedzenia, itp. ). Do nierozpoznania istoty sprawy dochodzi również w sytuacji, w której sąd pierwszej instancji dokonał oceny prawnej roszczenia bez oparcia jej o właściwie ustaloną podstawę faktyczną i w związku z tym w sprawie zachodzi potrzeba poczynienia po raz pierwszy niezbędnych ustaleń faktycznych. Skorzystanie w takim wypadku z możliwości uzupełnienia postępowania dowodowego przez sąd drugiej instancji godziłoby w zasadę dwuinstancyjności postępowania sądowego, zagwarantowaną w art. 176 Konstytucji (...) ( tak: wyroki SN: z dnia 12 lutego 2002 r., I CKN 486/00, nie publ., z dnia 21 października 2005 r., III CK 161/05, nie publ., z dnia 20 lipca 2006 r., V CSK 140/06, nie publ., z dnia 11 sierpnia 2010 r., I CSK 661/09, nie publ., z dnia 26 stycznia 2011 r., IV CSK 299/10, nie publ. i z dnia 12 stycznia 2012 r., II CSK 274/11, nie publ. oraz postanowienia z dnia 13 listopada 2014 r., V CZ 73/14, nie publ., z dnia 20 lutego 2015 r., V CZ 119/14, nie publ., z dnia 26 marca 2015 r., V CZ 7/15, nie publ., z dnia 2 lipca 2015 r., V CZ 39/15, nie publ. i z dnia 26 czerwca 2015 r., I CZ 60/15, nie publ.).

W ocenie Sądu Okręgowego w realiach niniejszej sprawy jej istota została przez Sąd Rejonowy ustalona, zbadana i wyjaśniona, a argumentacja prawna nie wymaga uzupełnienia.

W tym kontekście wskazać należy, iż niezasadny jest wywiedziony w apelacji zarzut naruszenia przez Sąd Rejonowy art. 189 k.p.c. w zw z art. 77 ust. 1 i art. 80 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2020 r. poz. 65) w zakresie w jakim Sąd I instancji nie ustalił, jaka opłata roczna winna być opłacania przez powódkę począwszy od 1 stycznia 2018 r.

Wbrew twierdzeniom apelacji Sąd Rejonowy ustalając, iż wypowiedzenie opłaty rocznej dokonane na podstawie wypowiedzenia organu administracyjnego pismem z dnia 11 grudnia 2017 r. jest nieuzasadnione rozstrzygnął, iż nadal aktualna jest opłata roczna za nieruchomość stanowiącą działkę ewid. nr (...) o pow. 0,4050 ha położoną w K. w dotychczasowej wysokości tj. w kwocie 6.107,82 złote.

Takie orzeczenie Sądu Rejonowego niweczy skutki dokonanego przez organ wypowiedzenia, co powoduje, iż użytkownik wieczysty winien nadal uiszczaż opłatę w dotychczas ustalonej wysokości.

Na tok procedury wypowiedzenia opłaty rocznej oraz skutki ustalenia przez Sąd, iż wypowiedzenie opłaty rocznej było nieuzasadnione wskazał Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z dnia 6 sierpnia 2015 roku sygn. akt I ACa 387/15. Sąd Apelacyjny w Krakowie wyjaśnił wówczas, iż: „samo sformułowanie „aktualizacja” nie musi oznaczać zmiany. Ustawodawca nie wprowadził legalnej definicji tego pojęcia, należy więc kierować się jego potocznym rozumieniem. Potocznie słowo „aktualizacja” oznacza „czynienie aktualnym” „uwspółcześnienie”

W niniejszej sprawie aktualizacja opłaty oznacza uczynienie jej adekwatną do aktualnej wartości nieruchomości – co nie musi oznaczać zmiany wysokości (obniżenia bądź podwyższenia) opłaty, ale również – o ile wartość nieruchomości nie uległa zmianie – pozostawienie jej na dotychczasowym poziomie.

Stąd rozstrzygnięcie ustalające, iż wypowiedzenie było nieuzasadnione prowadzi do wniosku, iż nie ziściły się przesłanki do wypwoeidzenia dotychczas ustalonej opłaty oraz że nadal zastsowanie ma opłata roczna ustalona prawomocnie przed dokonaniem wypowiedzenia.

Zatem zarzut naruszenia art. 189 k.p.c. w zw z art. 77 ust. 1 w zw. z art. 80 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest chybiony.

Nieuzasadniony jest także naruszenia prawa materialnego, tj. art. 81 ust. 1 u.g.n. poprzez jego błędne zastosowanie i uznanie, że wniosek powódki o obniżenie opłaty rocznej nie zasłużył na uwzględnienie.

Sąd Okręgowy podziela pogląd Sądu Najwyższego, iż Sąd drugiej instancji rozpoznający sprawę na skutek apelacji nie jest związany przedstawionymi w niej zarzutami dotyczącymi naruszenia prawa materialnego ( tak: uchwała SN w składzie 7 sędziów - zasada prawna z dnia 31 stycznia 2008 r., III CZP 49/07, publ. OSNC 2008 nr 6, poz. 55 ).

Apelację można oprzeć na zarzutach naruszenia prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe jego zastosowanie.

Naruszenie prawa materialnego przez jego błędną wykładnię polega na wadliwym określeniu treści norm prawnych wynikających z przepisów prawa materialnego, natomiast naruszenie prawa materialnego przez jego niewłaściwe zastosowanie może mieć postać błędnej subsumcji. Wadliwa subsumcja wyraża się w niezgodności między ustalonym stanem faktycznym a hipotezą zastosowanej normy prawnej, na błędnym przyjęciu czy zaprzeczeniu związku zachodzącego między faktem ustalonym w procesie a normą prawną ( tak: wyrok SN z dnia 8 października 2002 r., IV CKN 1304/00, publ. LEX nr 78365; wyrok SN z dnia 2 kwietnia 2003 r., I CKN 160/01, publ. LEX nr 78813).

W doktrynie na ogół przyjmuje się, że naruszenie prawa przez jego niewłaściwe zastosowanie może być również efektem oparcia się na normie prawnej nieistniejącej lub przyjęcia, że nie istnieje norma obowiązująca (tzw. pogwałcenie prawa w ścisłym znaczeniu).

Oceniając zasadność podstawy apelacyjnej naruszenia prawa materialnego, należy opierać się jedynie na stanie faktycznym, który stał się podstawą zaskarżonego wyroku ( tak: wyrok SN z dnia 11 grudnia 2002 r., I CKN 1315/00,, publ. LEX nr 75349).

W ocenie Sądu Okręgowego w niniejszym postępowaniu, zainicjowanym przez Starostę (...) wypowiedzeniem dotychczasowej wysokości opłaty rocznej w kwocie 6107,82 złote i jej ustaleniem na kwotę 6.185,58 złotych, nie mogło dojść do obniżenia stawki.

Wskazać w tym kontekście należy, iż sprawy toczące się przed sądem w związku z ich przekazaniem po złożeniu sprzeciwu od orzeczenia samorządowego kolegium odwoławczego mają charakter sporów o ustalenie w rozumieniu art. 189 k.p.c. Są to spory w związku ze zgłoszeniem żądania ukształtowania stosunku prawnego użytkowania wieczystego w aspekcie wysokości opłaty rocznej należnej właścicielowi od użytkownika wieczystego, w związku z tym, że strony nie doszły do porozumienia w tej kwestii, bo albo użytkownik wieczysty nie zaakceptował wypowiedzenia zmieniającego właściciela, albo właściciel odmówił zgody na żądaną przez użytkownika wieczystego zmianę wysokości opłaty.

Nie oznacza to jednak, że samorządowe kolegium odwoławcze a następnie sąd powszechny mają kompetencje do dowolnie głębokiej ingerencji w stosunek umowny, którego treść ustaliły w umowie same strony. Mogą go ukształtować tylko w takim zakresie, w jakim strony - przez złożenie oświadczeń mających podstawę w art. 78 ust. 1 i art. 81 ust. 1 u.g.n. - zainicjowały spór, który ma być rozwiązany przez wydanie prawokształtującego orzeczenia.

Skoro zatem niniejszy spór zainicjowany przez Starostę (...) wypowiedzeniem dotychczasowej opłaty rocznej z dnia 11 grudnia 2017 r. oscylował w zakresie stawki dotychczas ustalonej, a stawki określonej w wypowiedzeniu to ten zakres kwot ograniczał Sąd w zakresie wartości możliwych do ustalenia w toku niniejszego procesu.

Sam pełnomocnik apelującej w apelacji podniósł, iż wartością przedmiotu sporu w sprawie o ustalenie wysokości opłaty rocznej jest różnica pomiędzy wartością opłaty dotychczasowej, a tą zaproponowaną przez organ w wyniku dokonanego wypowiedzenia.

Konstatacja ta nie oznacza, że powódka nie ma uprawnienia do żądania innego ukształtowania oplaty rocznej, np. jej obniżenia. Winna jednak dokonac tego zgodnie z obowiązujacymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, które w art. 81 ust. 1 u.g.n. przedwiduja uprawnienie do wypowieddzenia dotychczasowej wysokości opłaty rocznej także dla użytkowanika wieczystego.

Jak trafnie wskazał Sąd Rejonowy uzytkownik wieczysty winien doręczyć wezwanie w terminie do 31 grudnia roku poprzedzajacego aktualizację opłaty rocznej, czyli w takim samym terminie jaki jest przewidziany dla organu do wypowiedzenia dotychczasowej stawki opłaty rocznej.(...) procedury powódka T. K. jednak w niniejszej sprawie nie wszczęła, w związku z czym w niniejszym postępowaniu nie może domagać się ustalenia opłaty w stawce niższej niż uprzednio ustalona prawmocnie.

Podobnie rzecz ma się z ustaleniem stawki procentowej.

Usytuowanie art. 78 i n.u.g.n. oraz treść przepisu (art. 78 ust. 1 zd. 3 u.g.n.) wskazuje, że uregulowany w nim tryb aktualizacji opłaty rocznej może mieć zastosowanie przede wszystkim w przypadkach uregulowanych w art. 77 u.g.n., a więc wtedy, gdy wartość nieruchomości uległa zmianie. W takim przypadku, w myśl art. 77 ust. 2 u.g.n., zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty.

Rozpatrując kwestię aktualizacji stawki procentowej należy przede wszystkim zwrócić uwagę, że ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje możliwość zmiany stawki procentowej w dwóch przypadkach:

-

w razie trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości, powodującej zmianę celu, na który nieruchomość została oddana (art. 73 ust. 2 u.g.n.), albo

-

w razie ustawowej korekty dotychczasowych stawek (art. 221 ust. 1 u.g.n.; por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 maja 2008 r., V CSK 569/07, publ. OSNC-ZD 2009, z. A, poz. 10).

W związku z nowelizacją art. 221 ust. 1 u.g.n. i rezygnacją z czasowego ograniczenia przewidzianej w nim możliwości zmiany stawki procentowej w orzecznictwie wyjaśniono, że przepis ten może mieć zastosowanie także w razie ustawowych zmian stawek, które nastąpiły po wejściu w życie ustawy o gospodarce nieruchomościami (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 8 maja 2008 r., V CSK 569/07, publ. OSNC-ZD 2009, z. A, poz. 10, z dnia 11 maja 2011 r., I CSK 397/10, nie publ., z dnia 30 stycznia 2013 r., V CSK 113/12, nie publ. i z dnia 13 października 2017 r., I CSK 36/17, nie publ.).

Dopuszczalna jest także zmiana wysokości stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu na podstawie art. 221 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami także w sytuacji, gdy - ze względu na zmianę wartości nieruchomości - wcześniej została już dokonana aktualizacja opłaty rocznej na podstawie art. 78 w związku z art. 77 ust. 1 u.g.n., w drodze wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej, przy zastosowaniu stawki procentowej ustalonej przed wejściem w życie tej ustawy ( tak: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2020 r. III CZP 58/19, publ. OSNC 2020/11/92, (...) Biul.SN 2020/2/7 ).

W każdym razie zmiany te następują w trybie określonym w art. 78-81 u.g.n. (por. art. 73 ust. 2 zd. 2 i art. 221 ust. 1 zd. 2 u.g.n.), czyli w trybie właściwym dla aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej ( tak: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2020 r. III CZP 58/19, publ. OSNC 2020/11/92, (...) Biul.SN 2020/2/7 ).

W trybie określonym w art. 78-81 u.g.n. może zatem dojść do aktualizacji opłaty rocznej zarówno wtedy, gdy wynika ona ze zmiany wartości nieruchomości (zastosowanie znajduje wówczas dotychczasowa stawka procentowa ), jak i wtedy, gdy wynika ona ze zmiany stawki procentowej.

W obu przypadkach może to nastąpić z inicjatywy właściwego organu (przez wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty i ofertę nowej) albo z inicjatywy użytkownika wieczystego (przez zgłoszenie stosownego żądania właściwemu organowi).

Zgodnie z literalnie rozumianym art. 81 ust. 1 u.g.n. użytkownik wieczysty może wystąpić do właściwego organu z żądaniem dokonania aktualizacji opłaty rocznej tylko wtedy, gdy wartość nieruchomości uległa zmianie, a właściwy organ nie podjął aktualizacji.

Jednakże uwzględnienie w zawartym w art. 221 ust. 1 zd. 2 u.g.n. odesłaniu dotyczącym trybu postępowania właściwego dla zmiany wysokości stawki procentowej także art. 81 u.g.n. prowadzi do wniosku, że użytkownik wieczysty może - aktualnie bez ograniczeń czasowych - wystąpić do właściwego organu z żądaniem dokonania aktualizacji opłaty rocznej także wtedy, gdy wartość nieruchomości wprawdzie nie uległa zmianie, lecz zmianie uległa ustawowa wysokość stawki procentowej, a mimo to właściwy organ nie podjął aktualizacji uwzględniającej tę zmianę.

Ponadto wskazać należy, że jeżeli doszło już uprzednio do aktualizacji opłaty z inicjatywy właściwego organu, decydujące znaczenie dla sytuacji użytkownika wieczystego ma to, czy wypowiadając dotychczasową wysokość opłaty rocznej organ ten wypowiedział wysokość stawki procentowej, co musiałoby znaleźć odzwierciedlenie w kalkulacji, o której mowa w art. 78 ust. 1 zd. 2 u.g.n.

Czym innym bowiem jest wypowiedzenie wysokości opłaty rocznej oparte jedynie na zmianie wartości nieruchomości, a czym innym wypowiedzenie, które ma prowadzić także do zmiany wysokości stawki procentowej opłat rocznych ( tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 maja 2008 r., V CSK 569/07, publ. OSNC-ZD 2009, z. A, poz. 10 ) gdzie wskazano, że w razie zbiegu aktualizacji opłaty ze zmianą ustawowych stawek procentowych, najpierw należy wypowiedzieć nieaktualną stawkę, a dopiero potem dokonać aktualizacji samej opłaty ( tak też wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 sierpnia 2014 r., I CSK 559/13, nie publ.).

Jeżeli podstawą wypowiedzenia jest jedynie zmiana wartości nieruchomości, wysokość nowej opłaty oblicza się - zgodnie z art. 77 ust. 1 zd. 2 u.g.n. - przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej. Takie wypowiedzenie może zmieniać treść stosunku użytkowania wieczystego jedynie w zakresie wysokości opłaty rocznej, nie prowadzi natomiast do zmiany wysokości stawki procentowej opłat rocznych, która również - odrębnie od wysokości opłaty rocznej - współkształtuje treść tego stosunku (co do znaczenia tego składnika por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 15 lutego 2008 r., I CSK 418/07, nie publ., z dnia 28 stycznia 2011 r., I CSK 130/10, nie publ., z dnia 6 sierpnia 2014 r., I CSK 559/13, nie publ., z dnia 13 października 2017 r., I CSK 36/17, nie publ. i z dnia 9 marca 2018 r., I CSK 336/17, nie publ.). Dopóty bowiem, dopóki wysokość stawki nie zostanie zmieniona wskutek wypowiedzenia właściwego organu albo żądania użytkownika wieczystego, oddziaływa każdorazowo na wysokość opłaty rocznej, która może ulegać zmianie w związku ze zmianą wartości nieruchomości ( takL wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 maja 2008 r., V CSK 569/07, OSNC-ZD 2009, z. A, poz. 10).

Mając powyższe na uwadze należało uznać , iż Sąd Rejonowy, wbrew twierdzeniom apelacji, prawidłowo zastosował treść art. 81 ust. 1 ugn, a zarzuty w tym zakresie okazały się nietrafne.

W związku z powyższym apelacja jako nieuzasadniona podlegała oddaleniu na podstawie art. 385 k.p.c. o czym Sad Okręgowy orzekł jak w sentencji wyroku.

O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Okręgowy nie orzekał, gdyż strona pozwana nie złożyła odpowiedzi na pozew i nie zgłosiła wniosku o zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego.

Z kolei z uwagi na oddalenie apelacji, powódce nie przysługuje roszczenie o zwrot kosztów postępowania apelacyjnego ( art. 98 k.p.c. ).

(...)