Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 grudnia 2018 r.

Sąd Okręgowy w Gdańsku I Wydział Cywilny

w składzie :

Przewodniczący : SSR del. Michał Jank

Protokolant : staż. Natalia Szczesik

po rozpoznaniu w dniu 10 grudnia 2018 r. w Gdańsku, na rozprawie

sprawy z powództwa A. W.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w G.

o uchylenie uchwał

I.  uchyla uchwałę nr (...) pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w G. z dnia 28 lutego 2015 r. w przedmiocie uchwalenia regulaminu udostępniania dokumentów członkom Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w G.;

II.  oddala powództwo w pozostałym zakresie;

III.  znosi wzajemnie koszty postępowania między stronami.

UZASADNIENIE

Powód A. W. wniósł pozew przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w G. domagając się uchylenia uchwały nr (...) z dnia 28.02.2015 r. w sprawie uchwalenia regulaminu udostępniania dokumentów wspólnoty oraz uchwały nr (...) r. z dnia 28.02.2015 r. o zatwierdzeniu rocznego sprawozdania finansowego. Powód domagał się także zasądzenia od pozwanej zwrotu kosztów postępowania.

W uzasadnieniu wskazał, iż uchwalony regulamin udostępniania dokumentów praktycznie uniemożliwia członom Wspólnoty Mieszkaniowej uzyskiwanie informacji o stanie spraw Wspólnoty. Regulamin uniemożliwia powodowi bieżący dostęp do dokumentów oraz weryfikację sposobu gospodarowania majątkiem Wspólnoty Mieszkaniowej przez zarząd i administratora. Uchwalenie zaskarżonej uchwały jest reakcją administratora i zarządu na zgłaszane przez powoda żądanie udostępnienia dokumentów. Odnośnie uchwały o zatwierdzeniu rocznego sprawozdania finansowego powód wskazał, iż na rachunek Wspólnoty zarachowany został koszt prowizji bankowej w wysokości 2.829,96 zł z tytułu przyznania kredytu, który to kredyt ostatecznie nie został udzielony.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powoda zwrotu kosztów postępowania. Wskazała, iż regulamin nie narusza uprawnień członków Wspólnoty Mieszkaniowej. Prowizja bankowa wynika z umowy zawartej przez Wspólnotę Mieszkaniową, która została później rozwiązana z uwagi na znalezienie innego źródła finansowania.

S ąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 28.07.2014 r. Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...) w G. zawarła z (...) Bank S.A. w W. umowę kredytu z premią (...) nr (...). W umowie postanowiono, iż kredytobiorca zapłaci bankowi prowizję przygotowawczą za przyznanie kredytu w wysokości 1,5% kwoty przyznanego kredytu, tj. kwotę 2.829,96 zł płatną jednorazowo w dniu podpisania umowy. Prowizja przysługiwała bankowi również w wypadku niewykorzystania całości lub części kredytu oraz w przypadku nieprzyznania przez (...) premii.

dow ód: umow ę kredytu z premią (...) nr (...) k. 185-192

Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...) w G. w dniu 28.02.2015 r. podjęła uchwałę nr (...) w sprawie zatwierdzenia sprawozdania finansowego za rok 2014 r. i udzielenia absolutorium dla Zarządu Wspólnoty. Za podjęciem uchwały głosowali właściciele posiadający 65,51% udziałów.

dow ód: protokół nr (...) r. k.33-34

W rocznym sprawozdaniu finansowym pozwanej Wspólnoty za rok 2014 w kosztach remontów budynku uwzględniono wydatek w postaci prowizji za przyznanie kredytu w wysokości 2.829,96 zł zapłacony w dniu 21.08.2014 r.

Powyższa prowizja wynikała z zawarcia w dniu 28 lipca 2014 r. między pozwanym a (...) Bank SA w W. umowy kredytowej na realizację przedsięwzięcia termomodernizacyjnego . W treści umowy wskazano, że powód zobowiązany jest do zapłaty kwoty 2829,96 zł tytułem prowizji przygotowawczej za przyznanie kredytu. Prowizja przysługiwała bankowi również w wypadku niewykorzystania całości lub części kredytu oraz w przypadku nieprzyznania przez (...) premii.

Powyższa umowa poprzedzona została uchwałą pozwanej nr (...) z dnia 16.03.2014 r. w sprawie zaciągnięcia kredytu w wysokości 188.664,29 zł w (...) Bank SA. W dniu 2 stycznia 2015 roku pozwana podjęła uchwałę (...) w przedmiocie uchylenia uchwały nr (...) z dnia 16.03.2014 r. Przyczyną uchylenia uchwały nr (...) było rozłożenie przez wykonawcę remontu należności z tego tytułu na raty (do 2020-2022 roku), w związku z czym, Wspólnota nie była zobligowana do zaciągnięcia kredytu w celu sfinansowania inwestycji. Uchwała (...) r. jest prawomocna.

dow ód: roczne sprawozdanie finansowe Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w G. k. 79-82; umowa kredytowa – k.185-192; wyroki z uzasadnieniami w sprawie I C 120/15/

W dniu 28.02.2015 r. Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...) w G. podjęła także uchwałę nr (...) w sprawie uchwalenia regulaminu Wspólnoty w sprawie udostępniania dokumentów Członkom Wspólnoty. Za podjęciem uchwały głosowali właściciele posiadający 65,51% udziałów.

Zgodnie z (...) Regulaminu udostępniania dokumentów członkom Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w G. Wspólnota może odmówić członkowi wglądu do umów (lub wydania ich kserokopii) zawieranych z osobami trzecimi, jeżeli naruszałoby to prawa tych osób lub jeśli istnieje uzasadniona obawa, że członek wykorzysta pozyskane informację w celach sprzecznych z interesem Wspólnoty i przez to wyrządzi jej znaczną szkodę. Odmowa powinna być wyrażona na piśmie. Członek Wspólnoty, któremu odmówiono wglądu do dokumentów wspólnoty może złożyć do Sądu Rejonowego w Gdyni pozew o wydanie dokumentów.

dow ód: protok ół nr (...) r. k.33-34, regulamin udostępniania dokumentów członkom Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w G. k. 31

S ąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o zgromadzony w sprawie materiał dowodowy w postaci dokumentów.

Sąd uznał za wiarygodne zgromadzone w sprawie dokumenty nie znajdując podstaw do kwestionowania ich wiarygodności, a których autentyczność nie była także kwestionowana przez strony.

W ocenie Sądu powództwo zasługiwało na częściowe uwzględnienie.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art.25 ust.1a w/w ustawy).

Zgodnie z art. 27 ustawy o własności lokali każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Nie uchybia to jednak przepisom art. 21 ust. 1 i art. 22 ust. 1.

Właściciele lokali podejmują uchwałę w przedmiocie udzielenia absolutorium zarządowi lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, z prowadzonej przez niego działalności (art. 29 ust. 2 w/w ustawy)

Prawo kontroli działalności zarządu służy każdemu właścicielowi lokalu (art. 29 ust.3 w/w ustawy).

W ramach wspólnego sprawowania kontroli nad działalnością zarządu mieści się m.in. obowiązek udzielania przez zarząd właścicielowi lokalu informacji o sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej oraz o bieżących poczynaniach zarządu związanych z taką nieruchomością, bo pozbawionemu informacji właścicielowi trudno jest stwierdzić, czy zarząd dobrze wykonuje swoje obowiązki. Ocena zarządu powinna być dokonywana na podstawie pełnych i rzetelnych informacji. Oznacza to, że zarząd powinien udzielać właścicielom lokali informacji dotyczących spraw związanych z zarządem nieruchomością wspólną zarówno w okresach rocznych, jak i w innych terminach, jeżeli właściciel lokalu zwróci się o udzielenie takich informacji (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 15 stycznia 2016 r. w sprawie V ACa 517/15, LEX nr 2004567).

Prawu kontroli przysługującemu właścicielowi lokalu odpowiada ciążący na zarządzie lub zarządcy obowiązek umożliwienia mu wykonywania tego prawa, z którym wiąże się roszczenie o udzielenie wyjaśnień lub roszczenie o udostępnienie dokumentów. Ustawodawca nie przewidział jednak w tym zakresie żadnych szczególnych regulacji w ustawie. W szczególności nie określił, jakie dokumenty (wszystkie czy tylko określone z uwagi na potrzebę zapewnienia ochrony praw osób trzecich) i w jakiej postaci (np. oryginały, odpisy poświadczone za zgodność lub kserokopie) członek wspólnoty może otrzymać a w przypadku wydawania odpisów czy sporządzania kserokopii, kto ma ponosić koszty powstałe z tego tytułu. W doktrynie uprawnienie do zaznajomienia się z dokumentacją przez członka spółdzielni, wspólnika spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, czy członka wspólnoty mieszkaniowej nazywane jest uprawnieniem informacyjnym. W orzecznictwie uznaje się natomiast, iż w żądaniu członka wspólnoty mieszkaniowej udostępnienia mu przez wspólnotę dokumentacji dotyczącej nieruchomości wspólnej niewątpliwie dominują elementy ochrony interesów majątkowych właściciela lokalu (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 5 października 2006 r., IV CSK 110/0, Rejent 2008/2/162). Przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali nie dają podstawy do całkowitego i bezwarunkowego pozbawienia członka wspólnoty prawa do otrzymania kserokopii dokumentacji związanej ze sprawowaniem zarządu nieruchomością wspólną. Dopuszczalne jest jednak wprowadzenie określonych rozwiązań organizacyjnych związanych z technicznymi aspektami realizacji uprawnień kontrolnych przez członka wspólnoty (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 26 czerwca 2008 r. w sprawie I ACa 1382/07, Apel.-W-wa 2009/1/1).

Uchwała nr (...) w sprawie uchwalenia regulaminu Wspólnoty w sprawie udostępniania dokumentów Członkom Wspólnoty podlegała uchyleniu ze względu na jej sprzeczność z przepisami prawa, tj. art.27 i 29 ust. 3 ustawy o własności lokali oraz naruszenie interesów właściciela. Członek Wspólnoty Mieszkaniowej ma prawo do kontroli zarządu. Postanowienie regulaminu pozwalające na odmowę wglądu do dokumentów jest sprzeczne z prawem kontroli właściciela przysługującemu mu wobec zarządu. W (...) regulaminu wskazano, iż Wspólnota może odmówić członkowi wglądu do umów (lub wydania ich kserokopii) zawieranych z osobami trzecimi, jeżeli naruszałoby to prawa tych osób lub jeśli istnieje uzasadniona obawa, że członek wykorzysta pozyskane informacje w celach sprzecznych z interesem Wspólnoty i przez to wyrządzi jej znaczną szkodę. Powyższe postanowienie ewidentnie ogranicza prawo kontroli zarządu przysługujące właścicielowi lokalu. Przesłanki odmowy udostępniania dokumentów mają charakter oceny, brak jest jasnych kryteriów pozwalających na odmowę udostępnienia dokumentów. Nie zostało także sprecyzowane kto konkretnie podejmuje decyzję o odmowie udostępnienia dokumentów. Zapewnienie właścicielowi lokalu prawa do złożenia pozwu do sądu o wydanie dokumentów istotnie ogranicza prawo kontroli. Oczywistym jest, iż wniesienie pozwu wiąże się z wysiłkiem organizacyjnym i kosztami, a samo wydanie orzeczenia przez Sąd będzie trwało przez określony okres czasu. Prawo kontroli, które zostałoby odroczone w czasie do wydania prawomocnego orzeczenia staje się pozorne, w żadnym wypadku nie umożliwia bieżącej kontroli zarządu.

Mając na względzie powyższe, na mocy art. 25 ust.1 ustawy o własności lokali Sąd uchylił uchwałę pozwanej nr (...) w sprawie uchwalenia regulaminu udostępniania dokumentów.

Odnośnie uchwały nr (...) r. z dnia 28.02.2015 r. w sprawie zatwierdzeniu rocznego sprawozdania finansowego to w ocenie Sądu brak podstaw do jej uchylenia. Powód zarzucał, iż w sprawozdaniu finansowym za rok 2014 w poniesionych przez pozwaną kosztach uwzględniono prowizję za przyznanie kredytu w wysokości 2.829,96 zł. Wspólnota ostatecznie nie wykorzystała kredytu, a umowa kredytu została rozwiązana. Należy wskazać, iż zgodnie z umową kredytu kredytobiorca zobowiązał się zapłacić bankowi prowizję przygotowawczą za przyznanie kredytu w wysokości 1,5% kwoty przyznanego kredytu, tj. kwotę 2.829,96 zł płatną jednorazowo w dniu podpisania umowy, prowizja przysługiwała bankowi również w wypadku niewykorzystania całości lub części kredytu oraz w przypadku nieprzyznania przez (...) premii. Skoro obowiązek zapłaty prowizji bankowi wynikał z zawartej umowy to brak jest podstaw, aby czynić pozwanej zarzut, iż taki koszt został poniesiony i uwzględniony w sprawozdaniu finansowym za 2014 rok. Zatem uchwała nr (...) r. z dnia 28.02.2015 r. nie była sprzeczna z prawem, nie naruszała zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, ani interesu powoda.

Wobec powyższego, Sąd orzekł jak w punkcie II wyroku na podstawie art. 25 ust.1 ustawy o własności lokali a contrario.

Na marginesie trzeba wskazać, iż R. W. w piśmie z dnia 24.11.2018 r. (data stempla pocztowego 27.11.2018 r.) złożył wniosek o wyłączenie Sędziego orzekającego w niniejszej sprawie. Należy jednak zaznaczyć, iż na rozprawie w dniu 10.12.2018 r. wobec nie wykonania zobowiązania do złożenia pełnomocnictwa w oryginale lub urzędowo poświadczonej kopii Sąd odmówił dopuszczenia do udziału w sprawie R. W. w charakterze pełnomocnika powoda A. W.. Skoro R. W. nie został dopuszczony do udziału w sprawie w charakterze pełnomocnika powoda to złożony przez niego wniosek o wyłączenie sędziego nie podlegał rozpoznaniu, gdyż nie był podpisany przez uprawnioną do tego osobę. Tylko wniosek o wyłączenie sędziego, który jest kompletny i złożony przez upoważnioną osobę, podlega rozpoznaniu i powoduje, że sędzia winien wstrzymać się od podejmowania czynności w sprawie (por. uzasad. postanowienia SN z 21.04.2004 r., III CO 2/04).

Sąd na podstawie art. 100 k.p.c. zniósł między stronami koszty postępowania mając na względzie, iż każda ze stron wygrała proces odnośnie jednej uchwały. Koszty sądowe poniesione przez powoda równoważyły koszty zastępstwa procesowego strony pozwanej.