Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 23 marca 2021 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 marca 2021 r. w G.

sprawy z powództwa R. O.

przeciwko Gminie M. G.

o zapłatę

1. zasądza od pozwanej na rzecz powoda kwotę 26 600 zł. (dwadzieścia sześć tysięcy sześćset złotych) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od następujących kwot:

- od kwoty 1400 zł. od dnia 1.04.2019r do dnia zapłaty;

- od kwoty 11 200 zł. od dnia 13.12.2019r do dnia zapłaty;

- od kwoty 1400 zł. od dnia 10.01.2020r do dnia zapłaty;

- od kwoty 12 600 zł. od dnia 1.10.2020r do dnia zapłaty;

2. kosztami procesu obciąża pozwanego, pozostawiając szczegółowe wyliczenie referendarzowi sądowemu.

Sygnatura akt: I C 759/19

UZASADNIENIE

Powód R. O. wniósł pozew przeciwko Gminie M. G. o zapłatę kwoty 1.400 zł tytułem odszkodowania za szkodę wynikłą z niedostarczenia uprawnionym lokatorom, zajmującym lokal położony w G. przy ul. (...) lokalu socjalnego za okres od 1 lutego 2019r. do 28 lutego 2019r. wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1 kwietnia 2019r. do dnia zapłaty.

W uzasadnieniu pozwu powód podniósł, że prawomocnym wyrokiem z dnia 24 stycznia 2018r. w sprawie I C 565/17 orzeczono eksmisję J. K. i D. K. z przedmiotowego lokalu, przyznając im prawo do lokalu socjalnego. Powód jest współwłaścicielem wyżej opisanej nieruchomości, w której byli lokatorzy zamieszkują bez tytułu prawnego. Jak wskazano legitymacja powoda wynika z art. 209 kc w zw. z art. 417 kc i art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zarządca nieruchomości wezwał pozwaną do dobrowolnego wykonania obowiązku polegającego na złożeniu byłym lokatorom oferty najmu lokalu socjalnego, jednak do chwili złożenia pozwu Gmina takiej oferty nie złożyła. Wyrok uprawomocnił się z dniem 9 marca 2018r., a pozwana miała pełną wiedzę o jego treści, gdyż zgłosiła swój udział w postępowaniu eksmisyjnym w charakterze interwenienta ubocznego. Lokatorzy nadal zajmują przedmiotowy lokal, nie uiszczając na rzecz współwłaścicieli żadnych kwot związanych z korzystaniem z lokalu. W lutym 2019r. zarządca nieruchomości bezskutecznie wezwał Gminę do zapłaty na rzecz współwłaścicieli kwot po 1.400 zł za każdy miesiąc zajmowania lokalu przez byłych lokatorów.

(pozew k. 3-4v)

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości, podnosząc, że powód nie przedłożył żadnego dowodu na okoliczność tego, czy i kto zamieszkuje lub zamieszkiwał w okresie objętym pozwem w spornym lokalu, ani też nie wykazał z czego wynika objęta żądaniem kwota. Powód nie udokumentował ani wysokości opłat z tytułu eksploatacji lokalu tj. rozliczenia mediów, wywozu nieczystości ani nie udowodnił, czy osobiście je ponosił. Pozwana zakwestionowała także zasadność i wysokość żądania w zakresie odszkodowania obejmującego „utracone korzyści”, wskazując, że powód nie przedstawił żadnych dowodów wykazujących istnienie tak dużego prawdopodobieństwa osiągnięcia korzyści majątkowej w postaci uzyskania czynszu najmu. Nadto, zdaniem pozwanej, powód nie wykazał, aby w ogóle próbował dochodzić należności z tytułu eksploatacji lokalu od zamieszkujących w nim lokatorów. Zaniechanie powoda prób dochodzenia naprawienia szkody od zajmujących sporny lokal lokatorów nie powinno obciążać pozwanej, a co najmniej być traktowane jako przyczynienie się powoda do powstania szkody i wino skutkować stosownym do okoliczności zmniejszeniem odpowiedzialności pozwanej.

(odpowiedź na pozew k. 12-14)

W toku niniejszego postępowania powód rozszerzył powództwo łącznie o kwotę 25.200 zł za okres od marca 2019r. do sierpnia 2020r. wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od kwot:

- 11.200 zł od dnia 13 grudnia 2019r. do dnia zapłaty,

- 1.400 zł od dnia następnego po dniu doręczenia pozwanej pisma zawierającego rozszerzenie powództwa w tym zakresie do dnia zapłaty,

- 12.600 zł od dnia następnego po dniu doręczenia pozwanej pisma zawierającego rozszerzenie powództwa w tym zakresie do dnia zapłaty

(pismo procesowe powoda z dnia 20 października 2019r. k. 29-31, pismo procesowe z dnia 16 grudnia 2019r. k. 81-87, pismo procesowe z dnia 25 sierpnia 2020r. k. 182-184)

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa także w zakresie, w jakim powód rozszerzył powództwo.

(pismo procesowe z dnia 18 grudnia 2019r. k. 102-104, pismo z dnia 22 stycznia 2020r. k. 111-112, pismo z dnia 1 października 2020r. k. 193)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powód R. O. jest współwłaścicielem nieruchomości gruntowej położonej w G. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę wieczystą nr (...) w udziale wynoszącym 1.840/61.440 części. W budynku mieszkalnym posadowionym na tej nieruchomości znajduje się m.in. niewydzielony lokal mieszkalny oznaczony nr (...).

(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o umowę sprzedaży z dnia 11 stycznia 2019r. k. 5-7v)

Nieruchomość gruntowa objęta księgą wieczystą nr (...) jest zabudowana budynkiem składającym się z dwóch części – jedna jest położona przy ul. (...), zaś druga przy ul. (...). Współwłaściciele dokonali podziału do korzystania zgodnie z podziałem na wyżej wskazane części. Podział quoad usum został ujawniony w księdze wieczystej. Część budynku położona przy ul. (...) składa się z 12 lokali mieszkalnych i 2 usługowych, zaś część przy ul. (...) z 10 lokali mieszkalnych i 3 usługowych. Każda z części ma rozdzielone media, a także osobne przyłącza. Lokal mieszkalny nr (...) nie jest przeznaczony do wyłącznego korzystania przez żadnego ze współwłaścicieli. Jedynie 5 lokali mieszkalnych jest zajmowanych przez współwłaścicieli nieruchomości, wszystkie pozostałe są wynajmowane.

(dowód: zeznania świadka M. B. płyta CD k. 127)

Prawomocnym wyrokiem z dnia 24 stycznia 2018r. wydanym w sprawie o sygnaturze akt I C 565/17 Sąd Rejonowy w Gdyni nakazał J. K. i D. K., aby opróżnili, opuścili i wydali współwłaścicielom nieruchomości lokal mieszkalny nr (...) położony w G. przy ul. (...). Jednocześnie Sąd ustalił, że pozwanym przysługuje prawo do lokalu socjalnego i nakazał wobec nich wstrzymanie wykonania eksmisji do czasu złożenia przez Gminę M. G. oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Przedmiotowy wyrok uprawomocnił się w dniu 9 marca 2018r.

(okoliczności bezsporne)

W okresie objętym żądaniem pozwu w lokalu mieszkalnym nr (...) nadal zamieszkiwali byli lokatorzy J. K. i D. K., którzy nie uiszczali żadnych opłat za lokal, w tym nie płacili zaliczki na poczet opłat za media ani odszkodowania stanowiącego równowartość czynszu najmu na rzecz współwłaścicieli nieruchomości.

(dowód: zeznania świadka J. K. płyta CD k. 63, zeznania świadka D. K. płyta CD k. 63, zeznania świadka M. B. płyta CD k. 127)

Byli lokatorzy zajmujący lokal mieszkalny nr (...) nie deklarowali także spłaty należności wobec administratora.

(dowód: zeznania świadka M. B. płyta CD k. 127)

W lutym 2020r. w lokalu nr (...) naprawiono niesprawne przyłącze wody. Wcześniej, od października 2017r. osoby zajmujące przedmiotowy lokal – wobec awarii przyłącza – pobierały wodę od lokatora lokalu nr (...). Przedmiotowy lokal jest ogrzewany i wyposażony w sprawną instalację c.o., a także ma aktualne przeglądy wszystkich instalacji.

(dowód: zeznania świadka M. B. płyta CD k. 127)

Należności z tytułu opłat za media i inne koszty zarządu nieruchomością wspólną przypadające na lokal mieszkalny nr (...) są pokrywane z dochodów z czynszu najmu pozostałych lokali mieszkalnych, a także z dochodów z powierzchni reklamowych.

(dowód: zeznania świadka M. B. płyta CD k. 127)

Powód uzyskał ustną zgodę na wytoczenie powództwa od jednego ze współwłaścicieli J. S..

(dowód: przesłuchanie powoda R. O. płyta CD k. 127)

Pozwana dotąd nie przedstawiła byłym lokatorom oferty najmu lokalu socjalnego.

(dowód: zeznania świadka J. K. płyta CD k. 63)

Wysokość możliwego do uzyskania przez powoda wolnorynkowego czynszu najmu lokalu mieszkalnego położonego w G. przy ul. (...) zajmowanego przez byłych lokatorów za okres od 1 lutego 2019r. do 30 listopada 2019r., przy założeniu, że powód miałby możliwość swobodnego dysponowania tym lokalem w stanie opuszczonym przez osoby eksmitowane na podstawie prawomocnego wyroku sądu, wynosi łącznie 14.000 zł tj. 1.400 zł miesięcznie. Wartość szkody z tytułu nieuiszczania przez byłych lokatorów opłat związanych z użytkowaniem lokalu w powyższym okresie wynosiła 4.730,95 zł.

(dowód: pisemna opinia biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości i czynszów J. Ś. k. 136-168 wraz z pisemną opinią uzupełniającą k. 181, zestawienie kosztów związanych z utrzymaniem lokalu nr (...) k. 128-129)

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów, dowodu z zeznań świadków J. K., D. K., M. B., dowodu z przesłuchania powoda oraz dowodu z pisemnej opinii biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości i czynszów J. Ś..

Oceniając zebrany w niniejszej sprawie materiał dowodowy Sąd nie dopatrzył się żadnych podstaw do kwestionowania prawdziwości i wiarygodności dokumentów powołanych w ustaleniach stanu faktycznego. Podkreślić bowiem należy, iż dowód w postaci aktu notarialnego (umowy sprzedaży) ma charakter dokumentu urzędowego w rozumieniu art. 244 kpc i w związku z tym korzysta z domniemania autentyczności i zgodności z prawdą wyrażonych w nich oświadczeń, których żadna ze stron nie kwestionowała w trybie art. 252 kpc. Ponadto, za w pełni wiarygodne Sąd uznał także dokumenty prywatne w postaci zawiadomień o wysokości opłat eksploatacyjnych. Forma przedmiotowych dokumentów prywatnych nie budzi żadnych zastrzeżeń co do autentyczności i pochodzenia wyrażonych w nich oświadczeń. Zważyć należy, iż przedmiotowe zawiadomienia i oświadczenia pochodzą od osób trzecich, niezainteresowanych bezpośrednio wynikiem niniejszego postępowania.

Za wiarygodne Sąd uznał także zeznania świadka M. B.. W ocenie Sądu świadek zeznawał szczerze, zgodnie ze swoją najlepszą wiedzą, a nadto jego zeznania nie budziły żadnych wątpliwości w świetle zasad doświadczenia życiowego czy logicznego rozumowania. Z podobnych przyczyn za wiarygodne należało uznać zeznania powoda R. O..

Sąd dał również wiarę zeznaniom świadka J. K. w zakresie dotyczącym faktu zamieszkiwania byłych lokatorów w przedmiotowym lokalu mieszkalnym nr (...) w okresie objętym żądaniem pozwu, a także nieopłacania przez nich żadnych należności za korzystanie z tego lokalu. W tym względzie zeznania świadka były zbieżne z zeznaniami M. B. będącego administratorem przedmiotowej nieruchomości. Natomiast w świetle zeznań administratora nie sposób uznać, aby dostęp do wody został byłym lokatorom umyślnie odcięty przez powoda czy innych współwłaścicieli nieruchomości. Jak bowiem zeznał M. B. w lokalu znajdowało się niesprawne przyłącze.

Natomiast, nieprzydatne do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy okazały się zeznania D. K., który jedynie potwierdził fakt zamieszkiwania w spornym lokalu, lecz nie posiadał wiedzy odnośnie dokonywania opłat czy okoliczności związanych z ubieganiem się o lokal socjalny.

W ocenie Sądu brak było podstaw do kwestionowania wiarygodności i mocy dowodowej pisemnej opinii przestawionej w niniejszej sprawie przez biegłego sądowego J. Ś.. Zdaniem Sądu przedmiotowa opinia stanowi pełnowartościowy dowód w sprawie, gdyż została sporządzona przez osobę posiadającą odpowiednią wiedzę fachową z dziedziny szacowania nieruchomości, a nadto opinia ta jest jasna, logiczna i wewnętrznie niesprzeczna, zaś wnioski końcowe są kategoryczne i zostały dobrze uzasadnione i nie budzą żadnych wątpliwości w świetle zasad doświadczenia życiowego czy wiedzy powszechnej. W zakresie dotyczącym możliwego do uzyskania czynszu najmu opinia była niekwestionowana, zaś zastrzeżenia pozwanego dotyczące sposobu wyliczenia wysokości opłat związanych z eksploatacją lokalu mieszkalnego nr (...) zostały wyjaśnione w opinii uzupełniającej, a nadto wobec nieobjęcia ich żądaniem pozwu nie miały znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszego sporu.

Przechodząc do kwestii merytorycznych należy wskazać, że swoje roszczenie powód wywodził z treści art. 18 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (tekst jednolity Dz.U. z 2020 r. poz. 611 ze zm.) w zw. z art. 417 kc. Zgodnie z art. 18 ust. 5 ww. ustawy jeżeli osobie uprawnionej do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu na mocy wyroku gmina nie dostarczyła lokalu, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy, na podstawie art. 417 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. z 2019 r. poz. 1145 i 1495), natomiast w myśl art. 417 kc za szkodę wyrządzoną przez niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej ponosi odpowiedzialność Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego lub inna osoba prawna wykonująca tę władzę z mocy prawa. W świetle art. 417 kc do przyjęcia odpowiedzialności pozwanej Gminy M. G. konieczne było zaistnienie łącznie trzech przesłanek: szkody po stronie powoda, niezgodnego z prawem działania lub zaniechania pozwanej przy wykonywaniu władzy publicznej oraz związku przyczynowego pomiędzy szkodą a zachowaniem pozwanej.

Zważyć należy, iż powód będący współwłaścicielem przedmiotowej nieruchomości jedynie w udziale 1.840/61.440 części, domagał się od pozwanej Gminy zapłaty odszkodowania za niedostarczenie lokalu socjalnego osobom uprawnionym w pełnej wysokości. Jednocześnie, jak wynika z zeznań świadka M. B., w ramach podziału quoad usum powód nie był wyłącznie uprawniony do korzystania z tego mieszkania, albowiem współwłaściciele nieruchomości odnośnie tego lokalu nie zawarli żadnego porozumienia. W orzecznictwie wskazuje się, że współwłaściciel nieruchomości może dochodzić od gminy odszkodowania w pełnej wysokości za szkodę wynikłą z niedostarczenia uprawnionemu lokatorowi lokalu socjalnego (art. 209 kc w związku z art. 417 kc i art. 18 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego) (por. uchwała SN z dnia 3 grudnia 2014r., III CZP 92/14, L.). W uzasadnieniu powołanej uchwały SN wyjaśnił, że uniemożliwienie współwłaścicielom lokalu władania lokalem - wskutek wstrzymania wykonania orzeczenia eksmisyjnego do czasu zapewnienia przez gminę lokalu socjalnego (art. 14 ust. 6 OchrLokU) - stanowi istotne naruszenie ich uprawnień właścicielskich i przynosi im wymierną szkodę; pozbawia ich dochodu, który mogliby uzyskać z tytułu należności czynszowych, przy jednoczesnej konieczności ponoszenia kosztów eksploatacji i utrzymania lokalu (zob. uzasadnienie uchwał Sądu Najwyższego: z dnia 16 maja 2012r. III CZP 12/12, OSNC 201, nr 12, poz. 138 i z dnia 15 maja 2013r., III CZP 23/13, OSNC 2013, nr 11, poz. 122). Współwłaściciele nie mają przy tym możliwości - do czasu wykonania przez gminę wskazanego obowiązku - podjęcia działań przywracających im pełne władztwo nad przedmiotem wspólnego prawa. W takiej sytuacji roszczenie odszkodowawcze pozostaje dla nich praktycznie jedynym realnym środkiem ochrony wspólnego prawa. SN powołał się przy tym na orzecznictwo wskazujące, że dochodzenie roszczeń z tytułu czynszu najmu oraz wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu realizuje podstawowy cel czynności zachowawczej - zmierza do zachowania wspólnego prawa. Podzielając powyższą linię orzecznictwa Sąd uznał, że nie ma przeszkód, aby powód w niniejszym postępowaniu dochodził od pozwanej Gminy M. G. odszkodowania w pełnej wysokości.

Przechodząc natomiast do oceny roszczenia powoda pod kątem przesłanek określonych w przepisie art. 417 kc należy wskazać, że pozwana Gmina nie kwestionowała tego, że w spornym okresie nie przedstawiła byłym lokatorom oferty najmu lokalu socjalnego i osoby te nadal przebywają w tym mieszkaniu. Okoliczność tę potwierdzili zresztą byli lokatorzy J. K. i D. K.. W związku z tym powód jako współwłaściciel przedmiotowej nieruchomości nie mógł wykonywać w stosunku do zajmowanej przez osoby eksmitowane części nieruchomości wszystkich uprawnień, jakie przysługują im na podstawie przepisu art. 140 kc, w szczególności nie mógł tej nieruchomości wynająć i czerpać z tego tytułu pożytków. Brak możliwości wykonywania uprawnień właścicielskich w stosunku do nieruchomości spowodowany był wyłącznie brakiem dostarczenia byłym lokatorom lokalu socjalnego. Powód nie mógł bowiem samowolnie usunąć tych osób z lokalu, z uwagi na treść wyroku eksmisyjnego. Wobec powyższego zachowanie pozwanej Gminy należało uznać za bezprawne zaniechanie, gdyż zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o ochronie lokatorów (...) obowiązek dostarczenia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Zatem jest to obowiązek bezwzględny nałożony na gminę przez ustawodawcę. Dlatego, należało uznać, iż co do zasady, pozwana odpowiada za szkodę, spowodowaną nie dostarczeniem lokalu socjalnego eksmitowanym lokatorom, jaką ponosi właściciel z uwagi na niemożność swobodnego dysponowania należącym do niego lokalem. Już samo nie przedstawienie przez pozwaną oferty umowy najmu lokalu socjalnego, tj. nie wykonanie przez Gminę jej ustawowego obowiązku, stanowi zaniechanie w rozumieniu art. 417 § 1 kc i taki pogląd należy uznać za ugruntowany w orzecznictwie sądów powszechnych i Sądu Najwyższego. W wyroku z 18 lutego 2004r. V CK 253/03 L., Sąd Najwyższy stwierdził bowiem, że odpowiedzialność gminy nie jest uzależniona od wykazania winy, przeciwnie, podstawą roszczenia odszkodowawczego jest sam fakt niedostarczenia lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku sądowego. Z kolei w postanowieniu z 25 czerwca 2008r., III CZP 46/08 Biuletyn SN 2008/6, Sąd Najwyższy wskazał, że „treść art. 18 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie lokatorów (...) jest jednoznaczna. Stanowi on, że jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze od gminy, na podstawie art. 417 kc. Stwierdzenie, że roszczenie odszkodowawcze przysługuje na podstawie art. 417 kc oznacza, iż brak jakichkolwiek przesłanek do wprowadzenia ograniczeń w zakresie stosowania tego przepisu, a w konsekwencji do stosowania art. 361 kc”. Wobec powyższego Sąd uznał, iż została spełniona przesłanka bezprawnego zaniechania pozwanej Gminy M. G. przy wykonywaniu władzy publicznej.

Zważyć należy, iż ostatecznie roszczenie powoda obejmowało jedynie utracone korzyści tj. możliwy do uzyskania w spornym okresie od 1 lutego 2019r. do 31 sierpnia 2020r. czynsz najmu za zajmowaną przez osoby eksmitowane część nieruchomości (niewydzielony lokal nr (...)) w wysokości po 1.400 zł miesięcznie. Zdaniem Sądu powód zdołał wykazać swoje roszczenie w powyższym zakresie. Podkreślić należy, iż w przypadku dochodzenia naprawienia szkody o charakterze nie osiągniętego zysku (lucrum cessans) koniecznym jest wykazanie przez właściciela nieruchomości, że w przypadku, gdyby stanowiący jego własność lokal, nie był zajmowany przez osoby prawomocnie eksmitowane, uzyskałby z tytułu jego najmu dochód w wysokości kwoty dochodzonej w pozwie. Zważyć przy tym należy, iż według poglądów zawartych w orzecznictwie, ustalenie szkody w postaci utraconych korzyści ma zawsze charakter hipotetyczny, gdyż polega na przyjęciu, na podstawie okoliczności, które wystąpiły po okresie spodziewanych korzyści, że korzyść w okresie poprzednim zostałaby osiągnięta. Jednakże utrata korzyści musi być przez żądającego odszkodowania udowodniona (art. 6 kc). Wprawdzie nie w sensie uzyskania co do tego pewności, ale z tak dużym prawdopodobieństwem, że uzasadnia ono w świetle doświadczenia życiowego przyjęcie, że utrata korzyści rzeczywiście nastąpiła (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 czerwca 2001r., IV CKN 119/01, LEX nr 52751; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 czerwca 2001r., IV CKN 382/00, LEX nr 52543). Ustalenie szkody w postaci utraconych korzyści ma wprawdzie charakter hipotetyczny, ale szkoda taka musi być przez osobę poszkodowaną wykazana z tak dużym prawdopodobieństwem, że uzasadnia ono w świetle doświadczenia życiowego przyjęcie, iż utrata korzyści rzeczywiście nastąpiła (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 stycznia 1999r., III CKN 133/98, LEX nr 1213618, wyrok Sąd Najwyższego z dnia Z dnia 3 października 1979r., II CR 304/79, OSNC 1980/9/164). W innym orzeczeniu z dnia 26 stycznia 2005r., V CK 426/04, LEX nr 147221 SN podniósł, iż wykazanie szkody w postaci lucrum cessans z natury rzeczy ma charakter hipotetyczny. Nie sprzeciwia się to przyjęciu, że szkoda rzeczywiście powstała, jeżeli zostanie udowodnione tak duże prawdopodobieństwo osiągnięcia korzyści majątkowej przez poszkodowanego, że rozsądnie rzecz oceniając można stwierdzić, iż poszkodowany na pewno uzyskałby korzyść, gdyby nie wystąpiło zdarzenie, w związku z którym ten skutek był niemożliwy. Podobnie przyjął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 18 października 2000r., V CKN 111/00, LEX nr 52740, wskazując, iż przepis art. 361 § 2 kc w części dotyczącej utraconych korzyści wymaga przyjęcia hipotetycznego przebiegu zdarzeń i ustalenia wysokiego prawdopodobieństwa utraty korzyści. Ustawodawca nie wskazał bliższych kryteriów budowania tych hipotez, pozostawiając je wiedzy i doświadczeniu życiowemu składu orzekającego, stosowanym odpowiednio do okoliczności sprawy. Biorąc powyższe okoliczności pod rozwagę podkreślić należy, iż rzeczą strony powodowej było w niniejszej sprawie uprawdopodobnienie okoliczności, które w normalnym toku rzeczy doprowadziłyby do uzyskania utraconej korzyści. Nie wystarczy zatem, że strona powoła się na ogólną możliwość uzyskania korzyści – tj. brak możliwości dysponowania swoją własnością, gdyż w świetle powyższych rozważań powinna ona wykazać, że możliwość uzyskania utraconych korzyści (czynszu najmu) była realna w konkretnej sytuacji.

Przenosząc powyższe rozważania natury ogólnej na grunt niniejszej sprawy, należy wskazać, że powód udowodnił, że gdyby miał możliwość swobodnego dysponowania przedmiotowym niewydzielonym lokalem mieszkalnym, to lokal ten zostałby zaoferowany do wynajęcia na wolnym rynku. Z zeznań (...) wynika, że poza pięcioma lokalami zamieszkiwanymi przez współwłaścicieli, wszystkie pozostałe lokale spośród 22 lokali mieszkalnych są wynajmowane. Fakt wynajmowania lokali wynika również z przedłożonych do akt niniejszego postępowania umów najmu. Nadto, wnosząc o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego powód wykazał wysokość należnego mu odszkodowania obejmującego utracone korzyści. Jak bowiem wynika z opinii biegłego J. Ś. – z tytułu najmu przedmiotowego lokalu powód, mógłby uzyskać na wolnym rynku czynsz w kwocie 1.400 zł miesięcznie. Zdaniem biegłego taka kwota jest adekwatna zarówno do stanu technicznego lokalu, który biegły określił jako niski z zaniedbaniami remontowymi, jak również do lokalizacji nieruchomości. Biegły podkreślił bowiem, iż nieruchomość znajduje się w dogodnej lokalizacji na terenie strefy śródmiejskiej z pełnym uzbrojeniem i dogodnym dojazdem oraz niewielką odległością od placówek handlowych i użyteczności publicznej. Nadto, biegły zauważył, że lokal wyposażony jest we wszelkie niezbędne instalacje. W świetle opinii biegłego należało także uznać, że na lokale o niskim standardzie oraz położonych we wskazanej powyżej lokalizacji istnieje średni popyt na rynku, odnotowuje się bowiem niewiele pustostanów. Stąd nawet w stanie, w jakim lokal znajdował się w spornym okresie, istniałoby duże prawdopodobieństwo znalezienia najemców, którzy zapłaciliby wskazaną przez biegłego kwotę czynszu. Dodatkowo, należy wskazać, że w ostatnich latach obserwuje się znaczny napływ także do T. imigrantów zarobkowych z krajów byłego Związku (...). Osoby takie raczej poszukują lokali o niższym standardzie i niższych kosztach najmu celem minimalizacji kosztów. Nadto, dla takich osób nie stan lokalu może być najważniejszy, lecz np. położenie w pobliżu dworca i możliwość szybkiego dotarcia do zakładów pracy na terenie zarówno T. jak i pobliskich miejscowości. Nadto, lokal ten z uwagi na dogodny dojazd do (...) uczelni mógł być zaoferowany do wynajęcie studentom. Zważywszy, iż ostatecznie powód domagał się zapłaty odszkodowania obejmującego utracone korzyści za okres od 1 lutego 2019r. do 31 sierpnia 2020r., a więc za okres 19 miesięcy, należało na jego rzecz zasądzić kwotę 26.600 zł (19 x 1.400 zł).

Natomiast, roszczenie powoda nie obejmowało ostatecznie straty w postaci opłat eksploatacyjnych, stąd zarzuty odnośnie tej postaci szkody sformułowane w odpowiedzi na pozew oraz dalszych pismach procesowych należało uznać za bezprzedmiotowe.

Reasumując, na podstawie art. 18 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego w zw. z art. 417 kc Sąd zasądził od pozwanej Gminy M. G. na rzecz powoda R. O. kwotę 26.600 zł. Nadto, na mocy art. 481 kc i art. 455 kc Sąd przyznał odsetki ustawowe za opóźnienie od kwoty pierwotnie objętej pozwem, a także od kwot, o które powód w toku niniejszego postępowania rozszerzył powództwa. Jeśli chodzi o kwotę 1.400 zł za miesiąc luty 2019r. Sąd zasądził odsetki od dnia 1 kwietnia 2019r., albowiem przed wytoczeniem powództwa w tym zakresie pozwany był wzywany do zapłaty, co nie było kwestionowane przez stronę pozwaną. Natomiast od kolejnych kwot, na podstawie art. 455 kc, Sąd zasądził odsetki od dnia następnego po dniu doręczenia pozwanej odpisu pisma zawierającego rozszerzenie powództwa. Pismo zawierające żądanie zapłaty kwoty 11.200 zł zostało pozwanej doręczone na rozprawie w dniu 12 grudnia 2019r. (k. 60), pismo z żądaniem zapłaty kwoty 1.400 zł w dniu 9 stycznia 2020r. (k. 110), zaś pismo z żądaniem zapłaty kwoty 12.600 zł w dniu 30 września 2020r.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie przepisu art. 98 kpc, uznając, że pozwana uległa w całości. Szczegółowe wyliczenie kosztów, na mocy art. 108 § 1 kpc Sąd powierzył Referendarzowi sądowemu po uprawomocnieniu się wyroku.