Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 3 października 2022 r.

Sąd Okręgowy w Bydgoszczy VIII Wydział Gospodarczy

w składzie: Przewodniczący – sędzia Marcin Winczewski

Protokolant – st. sekr. sąd. J. B.

po rozpoznaniu w dniu 12 września 2022 r. w Bydgoszczy

na rozprawie

sprawy z powództwa Skarbu Państwa - Państwowego Gospodarstwa Leśnego Lasy Państwowe - (...)

przeciwko H. K.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanej od wyroku Sądu Rejonowego w Bydgoszczy

z dnia 3 czerwca 2022 r., sygn. akt VIII GC 1938/20

I.  zmienia zaskarżony wyrok:

a)  w punkcie I (jeden) w ten sposób, że zasądzoną od pozwanej na rzecz powoda kwotę 35.156,32 (trzydzieści pięć tysięcy sto pięćdziesiąt sześć 32/100) złotych, obniża do kwoty 24.269,98 (dwadzieścia cztery tysiące dwieście sześćdziesiąt dziewięć 98/100) złotych wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie co do kwot:

-

2.541,38 zł od dnia 28 grudnia 2019 r. do dnia zapłaty,

-

4.267,20 zł od dnia 29 stycznia 2020 r. do dnia zapłaty,

-

4.365,35 zł od dnia 28 lutego 2020 r. do dnia zapłaty,

-

4.365,35 zł od dnia 28 marca 2020 r. do dnia zapłaty,

-

4.365,35 zł od dnia 29 kwietnia 2020 r. do dnia zapłaty,

-

4.365,35 zł od dnia 26 maja 2020 r. do dnia zapłaty,

oddalając powództwo w pozostałym zakresie;

b)  w punkcie II (dwa) w ten sposób, że zasądzoną od pozwanej na rzecz powoda tytułem zwrotu kosztów procesu kwotę 3.617,00 (trzy tysiące sześćset siedemnaście) złotych obniża do kwoty 3.240,00 (trzy tysiące dwieście czterdzieści) złotych;

c)  w punkcie III (trzy) w ten sposób, że kwotę 2.769,00 (dwa tysiące siedemset sześćdziesiąt dziewięć) złotych, jaką należy pobrać od pozwanej na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Bydgoszczy, obniża do kwoty 2.213,60 (dwa tysiące dwieście trzynaście 60/100) złotych, tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych, w pozostałym zakresie obciążając nimi Skarb Państwa;

II.  zasądza od pozwanej na rzecz powoda kwotę 139,02 (sto trzydzieści dziewięć 02/100) złotych tytułem zwrotu kosztów w postępowaniu apelacyjnym.

sędzia Marcin Winczewski

Sygn. akt VIII Ga 173/22

UZASADNIENIE

Skarb Państwa – Państwowe Gospodarstwo Leśne Lasy Państwowe – (...) pozwem przeciwko H. K. domagał się zapłaty kwoty 455.336,59 zł wraz ze wskazanymi ustawowymi odsetkami za opóźnienie w transakcjach handlowych, a także kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 25 sierpnia 2020 r., orzeczono zgodnie z żądaniem pozwu.

W sprzeciwie od nakazu zapłaty, pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie kosztów procesu.

W piśmie procesowym z dnia 3 lutego 2022 r. powód cofnął pozew co do kwoty 20.180,27 zł i w tej części zrzekł się roszczenia., z uwagi na częściowe zaspokojenie roszczenia.

Postanowieniem z dnia 14 lutego 2022 r. umorzono postępowanie w sprawie, co do kwoty 20.180,27 zł.

Wyrokiem z dnia 3 czerwca 2022 r. Sąd Rejonowy w Bydgoszczy: zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 35.156,32 z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od kwot: 3.181,48 zł od dnia 28 listopada 2019 r. do dnia zapłaty, 5.248,66 zł od dnia 28 grudnia 2019 r. do dnia zapłaty, 5.248,66 zł od dnia 29 stycznia 2020 r. do dnia zapłaty, 5.369,38 zł od dnia 28 lutego 2020 r. do dnia zapłaty, 5.369,38 zł od dnia 28 marca 2020 r. do dnia zapłaty, 5.369,38 zł od dnia 29 kwietnia 2020 r. do dnia zapłaty, 5.369,38 zł od dnia 26 maja 2020 r. do dnia zapłaty (pkt I); zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 3.617,00 zł tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia do dnia zapłaty (pkt II) oraz nakazał pobrać od pozwanej na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Bydgoszczy kwotę 2.769,00 zł tymczasowo poniesionych przez Skarb Państwa (pkt III).

Sąd Rejonowy ustalił, że w dniu 6 kwietnia 2017 r. Skarb Państwa – Państwowe Gospodarstwo Leśne – (...) zawarł z H. K. prowadzącą działalność gospodarczą pod nazwą (...) w B., umowę dzierżawy nieruchomości położonej w gminie L., obrębie ewidencyjnym M., nr działki (...), dla której Sąd Rejonowy w Świeciu Wydział Zamiejscowy w Tucholi prowadzi księgę wieczystą o nr (...), o łącznej powierzchni 0,6526 ha, zabudowanej budynkiem mieszkalno-socjalnym i budynkami gospodarczymi, częściowo ogrodzoną o powierzchni częściowo utwardzonej. Pozwana wzięła przedmiot umowy w dzierżawę, z przeznaczeniem na prowadzenie działalności rekreacyjno-turystycznej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Umowa została zawarta na czas oznaczony 20 lat, tj. od dnia 6 kwietnia 2017 r. do dnia 6 kwietnia 2037 r. (§ 7 ust. 1). Strony uzgodniły, że mogą rozwiązać umowę za porozumieniem w dowolnym terminie (§ 7 ust. 2). Ustalono, iż wydzierżawiający może rozwiązać umowę z zachowaniem jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia w następujących przypadkach: gdy dzierżawca korzysta z przedmiotu dzierżawy do innego celu, niż to zostało określone w § 2 ust. 1 umowy, zalegania przez dzierżawcę z zapłatą czynszu dzierżawczego przez okres dłuższy niż trzy miesiące, zakończenia prowadzenia przez dzierżawcę działalności gospodarczej bądź ogłoszenia upadłości, naruszenia przez dzierżawcę istotnych postanowień umowy, bądź obligatoryjnych przepisów prawa, po uprzednim pisemnym wezwaniu dzierżawcy do zaniechania tych naruszeń w określonym przez wydzierżawiającego terminie i po bezskutecznym upływie tego terminu (§ 7 ust. 3). Strony postanowiły, iż w przypadku wygaśnięcia lub rozwiązania umowy na skutek wypowiedzenia przez wydzierżawiającego z powyższych przyczyn (określonych w § 7 ust. 3), dzierżawca terminie 6 miesięcy od wygaśnięcia lub rozwiązania umowy zobowiązany jest: opróżnić pomieszczenia w budynkach na przedmiocie najmu, usunąć z przedmiotu dzierżawy wszelkie naniesienia, stanowiące jego własność lub przekazać ich nieodpłatnie wydzierżawiającemu za jego zgodą, doprowadzić przedmiot dzierżawy do stanu pierwotnego lub do stanu uzgodnionego z wydzierżawiającym, zabezpieczyć budynki, budowle i obiekty infrastruktury w celu przygotowania przedmiotu dzierżawy do wydania wydzierżawiającemu (§ 8 ust. 1). Z tytułu dzierżawy nieruchomości pozwana zobowiązała się płacić czynsz w wysokości 11.700,00 zł netto za okres od dnia 31 grudnia 2017 r., zaś od dnia 1 stycznia 2018 r. czynsz w wysokości 25.200,00 zł netto w stosunku rocznym (§ 9 ust. 1 i 2). Czynsz roczny miał być płatny miesięcznie, w 12 równych ratach, w terminie 14 dni od daty wystawienia faktury VAT. Uzgodniono, że wszelkie zmiany umowy wymagają dla swej ważności zachowania formy pisemnej (§ 12), zaś w sprawach nieuregulowanych umową zastosowanie mają odpowiednie przepisu kodeksu cywilnego (§ 13). Pismem z dnia 19 listopada 2018 r., w związku z powstaniem zaległości w zapłacie czynszu dzierżawnego na łączną kwotę 24.707,35 zł (w tym czynsz – 24.019,79 zł, odsetki ustawowe na dzień 19.11.2018 r. – 687,56 zł), powód na podstawie § 7 ust. 3 lit. b umowy złożył pozwanej oświadczenie o wypowiedzeniu umowy z zachowaniem jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia, liczonego od dnia doręczenia pisma. Jednocześnie poinformował, iż na podstawie § 8 ust. 1, pozwana zobowiązana jest do opuszczenia nieruchomości w terminie 6 miesięcy od dnia wygaśnięcia umowy. Powód wyraził również wolę zawarcia odrębnej umowy celem rozliczenia poniesionych nakładów. Wyrokiem z dnia 31 maja 2021 r. (sygn. akt VIII GC 969/20) Sąd Rejonowy w Bydgoszczy nakazał pozwanej, aby opróżniła ze wszystkich rzeczy do niej należących, opuściła i wydała powodowi nieruchomość położoną w gminie L., obrębie ewidencyjnym M., nr działki (...), o łącznej powierzchni 0,6526 ha, dla której Sąd Rejonowy w Świeciu prowadzi księgę wieczystą nr (...) oraz zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 1.800,00 zł tytułem zwrotu kosztów procesu. Wyrokiem z dnia 4 października 2021 r. (sygn. akt VIII Ga 230/21) Sąd Okręgowy w Bydgoszczy oddalił apelację pozwanej od wyroku Sądu Rejonowego w Bydgoszczy z dnia 31 maja 2021 r. W dniu 31 lipca 2019 r. powód obciążył pozwaną fakturą nr (...) na kwotę 5.248,66 zł brutto, tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości w lipcu 2019 r. Na fakturze oznaczono termin zapłaty należności do dnia 14 sierpnia 2019 r. W dniu 12 sierpnia 2019 r. powód obciążył pozwaną fakturą nr (...) na kwotę 5.248,66 zł brutto tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości w sierpniu 2019 r. Na fakturze oznaczono termin zapłaty należności do dnia 26 sierpnia 2019 r. W dniu 28 sierpnia 2019 r. pozwana zapłaciła powodowi kwotę 3.780,00 zł. Na tytule przelewu wpisała: „faktury, kwiecień, maj, czerwiec”. W dniu 27 sierpnia 2020 r. pozwana zapłaciła powodowi kwotę 3.000,00 zł tytułem faktury nr (...). W dniu 13 września 2019 r. powód obciążył pozwaną fakturą nr (...) na kwotę 5.248,66 zł brutto tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości we wrześniu 2019 r. Na fakturze oznaczono termin zapłaty należności do dnia 27 września 2019 r. W dniu 14 października 2019 r. powód obciążył pozwaną fakturą nr (...) na kwotę 5.248,66 zł brutto tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości w październiku 2019 r. Na fakturze oznaczono termin zapłaty należności do dnia 27 października 2019 r. W dniu 13 listopada 2019 r. powód obciążył pozwaną fakturą nr (...) na kwotę 5.248,66 zł brutto tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości w listopadzie 2019 r. Na fakturze oznaczono termin zapłaty należności do dnia 27 listopada 2019 r. W dniu 12 grudnia 2019 r. powód obciążył pozwaną fakturą nr (...) na kwotę 5.248,66 zł brutto tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości w grudniu 2019 r. Na fakturze oznaczono termin zapłaty należności do dnia 26 grudnia 2019 r. W dniu 14 stycznia 2020 r. powód obciążył pozwaną fakturą nr (...) na kwotę 5.248,66 zł brutto tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości w styczniu 2020 r. Na fakturze oznaczono termin zapłaty należności do dnia 28 stycznia 2020 r. W dniu 13 lutego 2020 r. powód obciążył pozwaną fakturą nr (...) na kwotę 5.369,38 zł brutto tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości w lutym 2020 r. Na fakturze oznaczono termin zapłaty należności do dnia 27 lutego 2020 r. W dniu 13 marca 2020 r. powód obciążył pozwaną fakturą nr (...) na kwotę 5.369,38 zł brutto tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości w marcu 2020 r. Na fakturze oznaczono termin zapłaty należności do dnia 27 marca 2020 r. W dniu 14 kwietnia 2020 r. powód obciążył pozwaną fakturą nr (...) na kwotę 5.369,38 zł brutto tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości w kwietniu 2020 r. Na fakturze oznaczono termin zapłaty należności do dnia 28 kwietnia 2020 r. W dniu 11 maja 2020 r. powód obciążył pozwaną fakturą nr (...) na kwotę 5.369,38 zł brutto tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości w maju 2020 r. Na fakturze oznaczono termin zapłaty należności do dnia 25 maja 2020 r. W dniu 1 czerwca 2020 r. powód wezwał pozwaną do zapłaty kwoty 55.336,59 zł tytułem należności za bezumowne korzystanie z nieruchomości. W dniu 26 czerwca 2020 r. powód za pośrednictwem poczty wniósł do Sądu pozew w niniejszej sprawie. W dniu 5 kwietnia 2021 r. pozwana zapłaciła powodowi kwotę 2.700,00 zł tytułem „faktury za grudzień 2020”.

Stan faktyczny ustalono na podstawie dowody z dokumentów prywatnych, których prawdziwość, autentyczność i moc dowodowa nie budziły wątpliwości.

Sąd Rejonowy zważył, iż bezsporne było, iż strony łączyła umowa dzierżawy nieruchomości położonej w gminie L., obrębie ewidencyjnym M. nr działki (...), dla której Sąd Rejonowy w Świeciu prowadzi księgę wieczystą o nr (...), o łącznej powierzchni 0,6526 ha. Nie było również co od zasady kwestionowane to, iż w toku współpracy doszło po stronie pozwanej do zaległości w płatności należnego czynszu. Istotę sporu pomiędzy stronami stanowiło natomiast zagadnienie prawidłowości dokonanego przez powoda wypowiedzenia umowy najmu i tym samym powstanie sytuacji, w której omawiany stosunek prawny wygasł, co w konsekwencji uprawniałoby stronę powodową do obciążenia pozwanej opłatami za bezumowne korzystanie z nieruchomości oraz wysokość roszczenia powoda. Zgodnie z art. 693 § 1 k.c. przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Artykuł 694 k.c. przewiduje, iż do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów zawartych w dziale poświęconym umowie dzierżawy. W tym zakresie ustawodawca przewidział art. 703 k.c., który stanowi, że jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jednakże wydzierżawiający powinien uprzedzić dzierżawcę udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu. Przepis art. 704 k.c. przewiduje natomiast, iż w braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego. Istotnym jest również art. 705 k.c. zgodnie, z którym po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest, w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy. Zagadnienie dotyczące skutecznego wypowiedzenia umowy dzierżawy przez powoda zostało rozstrzygnięte prawomocnym wyrokiem Sądu Rejonowego w Bydgoszczy z dnia 31 maja 2021 r. Zgodnie z art. 365 § 1 k.c. orzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy oraz inne organy państwowe i organy administracji publicznej, a w wypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby. Moc wiążąca prawomocnego orzeczenia polega między innymi na zakazie dokonywania ustaleń i ocen prawnych sprzecznych z ustaleniami i ocenami już w sprawie osądzonej między tymi samymi stronami (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 9 listopada 2021 r. I USK 291/21). W konsekwencji niedopuszczalne było badanie zarzutów pozwanej, dotyczących nieskutecznego wypowiedzenia przez powoda umowy dzierżawy, gdyż to zagadnienie zostało rozstrzygnięte prawomocnym wyrokiem. Zgodnie z art. 65 § 1 k.c., oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. Według art. 65 § 2 k.c., w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. Dokonując wykładni umowy, należy także zakładać racjonalność działania jej stron (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 grudnia 2011 r., V CSK 280/11, nie publ.), co uzasadnia przyjęcie, iż postanowienia umowy miały być skuteczne i tym samym gwarantować określony cel, do którego dążyły strony w granicach zakreślonych przez zasadę swobody umów (art. 353 § 1 k.c.). Na skutek wypowiedzenia umowa została rozwiązana i po stronie pozwanej powstał obowiązek zwrotu nieruchomości. Obowiązek ten wynikał nie tylko z postanowień umowy (§ 8 ust. 1 umowy), ale jest to ustawowy obowiązek dzierżawcy (art. 705 k.c.). Nie wykonanie tego obowiązku oznacza nienależyte wykonanie umowy i rodzi odpowiedzialność odszkodowawczą dzierżawcy na podstawie art. 471 k.c. Dzierżawca odpowiada za szkodę, jaką poniósł wydzierżawiający nie odzyskując przedmiotu dzierżawy w uzgodnionym terminie. Szkodą tą jest uszczerbek majątkowy wynajmującego, polegający, co najmniej, na utracie korzyści wskutek niemożności wynajmowania kolejny raz przedmiotu dzierżawy. Nie nasuwa też wątpliwości dopuszczalność dochodzenia przez właściciela nieruchomości wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości (lokalu) po ustaniu stosunku najmu, a więc za czas kiedy najemca (posiadacz zależy), utracił tytuł prawny do zajmowania lokalu. Podstawę prawną dla takiego roszczenia stanowią przepisy o ochronie własności przewidziane w art. 224-225 k.c. w związku z art. 230 k.c., w tym wypadku chodzi o przewidziane w tych przepisach roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Przysługujące właścicielowi rzeczy roszczenie przeciwko jej posiadaczowi w złej wierze o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z niej łączy w sobie pierwiastki zarówno roszczenia z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia, jak również roszczenia odszkodowawczego (por. m.in. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 13 marca 2008 r., III CZP 3/08, OSNC 2009/4/53 oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 kwietnia 2004 r., IV CK 273/03, nie publ.). Mimo pełnienia podobnych funkcji do realizowanych przez roszczenia o naprawienie szkody i roszczenia o zwrot bezpodstawnego wzbogacenia, jest ono odrębnym roszczeniem, niezależnym od przesłanek roszczeń o naprawienie szkody i zwrot bezpodstawnego wzbogacenia. W szczególności zarówno powstanie roszczenia o wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, jak i wysokość wynagrodzenia nie zależą od tego, czy właściciel w rzeczywistości poniósł jakiś uszczerbek, a posiadacz uzyskał jakąś korzyść. O wysokości należnego właścicielowi wynagrodzenia decydują stawki rynkowe za korzystanie z danego rodzaju rzeczy i czas posiadania rzeczy przez adresata roszczenia. Roszczenie z art. 224 k.c. w z. z art. 225 k.c. nie ma charakteru represyjnego. Tymczasem, inny charakter ma świadczenie przewidziane w § 8 ust. 6 umowy, gdzie ustalono, że w przypadku nie wydania przedmiotu dzierżawy po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, powód („wydzierżawiający”), obciążać będzie pozwaną („dzierżawcę”) odszkodowaniem za bezumowne korzystanie z terenu dzierżawy, w wysokości dwukrotnego czynszu dzierżawnego miesięcznie. Oznacza to, że celem zapisu miało być nie tylko uzyskanie wynagrodzenia za dalsze korzystanie przez wydzierżawiającego z nieruchomości, ale także miało ono dyscyplinować drugą stronę do wydania nieruchomości po ustaniu stosunku prawnego łączącego strony, a przez to miało w sobie element represyjny niewystępujący w roszczeniu służącemu właścicielowi rzeczy przeciwko jej posiadaczowi bez tytułu prawnego o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy. Zagadnienie, na jakiej podstawie prawnej może, czy też powinien, realizować przysługującą mu ochronę wynajmujący będący właścicielem rzeczy, zostało już rozstrzygnięte w orzecznictwie Sądu Najwyższego. W uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 10 lipca 1984 r. (III CZP 20/84, OSNC 1984/12/209), Sąd Najwyższy wyraźnie wskazał, że w sytuacji niezwrócenia przedmiotu najmu po ustaniu najmu istnieje możliwość oparcia roszczeń z tytułu posiadania rzeczy na podstawie kontraktowej jak i na przepisach o ochronie własności. Zatem wybór podstawy należy do poszukującego ochrony powoda, przy czym niedopuszczalne jest stosowanie mieszanych reżimów prawnych i tworzenia roszczenia opartego na różnych podstawach prawnych. Uwzględniając, że wynikające z przepisów kodeksu cywilnego zasady rozliczeń między właścicielem a posiadaczem rzeczy mają charakter norm ius dispositivi, strony zawsze mogą uregulować w trybie umownym sposób wzajemnych rozliczeń. Umowa stron we wskazanym zakresie nie narusza zatem obowiązującego prawa, a przy uwzględnieniu swobody kontraktowania wynikającej z art. 353 ¹ k.c. musi być oceniona jako wiążąca. Zgodnie z art. 483 § 1 k.c., strony mogą zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy. W razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody (art. 484 § 1 k.c.). Kara umowna jest dodatkowym zastrzeżeniem umownym, wprowadzanym do umowy w ramach swobody kontraktowania, mającym na celu wzmocnienie skuteczności więzi powstałej między stronami w wyniku zawartej przez nie umowy i służy realnemu wykonaniu zobowiązań. Treść § 8 ust. 6 umowy, który odnosi się do obowiązków dzierżawcy po wygaśnięciu okresu dzierżawy, stanowił karę umowną w rozumieniu art. 483 § 1 k.c. Zgodnie z § 9 umowy, czynsz dzierżawy obejmował także podatek od towarów i usług. W konsekwencji, powód dochodząc od pozwanej wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, nie na zasadach ogólnych tylko z tytułu kary umownej określonej w § 8 ust. 6 umowy, miał prawo dochodzić tej należności w wysokości brutto, a nie netto. W przypadku kary umownej przesłanką uzasadniającą zwolnienie dłużnika z odpowiedzialności z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania jest wykazanie, że przyczyną takiego stanu rzeczy są okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi, zatem te okoliczności powinien wykazać dłużnik. Możliwość dochodzenia zapłaty kary umownej nie jest w żadnej mierze uzależniona od wystąpienia po stronie wierzyciela szkody majątkowej. Naruszenie postanowień umownych (nienależyte wykonanie lub niewykonanie umowy) jest wystarczającą okolicznością do żądania kary umownej. Wierzyciel, dla którego zastrzeżona została kara umowna, nie ma obowiązku wykazywać faktu poniesienia szkody oraz że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania nastąpiło na skutek okoliczności, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność. Dla realizacji przysługującego mu roszczenia o zapłatę kary umownej musi jednak wykazać istnienie i treść zobowiązania łączącego go z dłużnikiem, a także fakt niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Pozwana nie wykazała istnienia okoliczności, które uzasadniałyby zwolnienie jej z obowiązku zapłaty kary umownej. Nie wykazała również, iż dokonane wpłaty nie zostały zaliczone przez powoda na poczet spłaty zadłużenia. Tymczasem, powód wykazał w jaki sposób dokonał rozliczenia wpłat wykonanych przez pozwaną i cofnął pozew w tym zakresie.

Mając powyższe na uwadze, Sąd pierwszej instancji zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 35.156,32 zł, o odsetkach orzekając na podstawie art. 481 § 1 k.c.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 w zw. z art. 99 k.p.c. (pkt II), a o nieuiszczonych kosztach sądowych w myśl art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych w zw. z art. 98 k.p.c. (pkt III).

Apelację od powyższego wyroku wniosła pozwana, zaskarżając go w całości i zarzucając mu:

1.  naruszenie przepisów postępowania, w stopniu mającym istotny wpływ na wynik postępowania, tj. art. 15zzs ¹ ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych w zw. z art. 374 k.p.c. i art. 45 ust. 1 i 2 konstytucji RP, wskutek skierowania sprawy i rozpoznania jej na posiedzeniu niejawnym, pomimo wyraźnego wniosku pozwanej o przeprowadzenie rozprawy, choć Sąd nie wykazał, że nie można było przeprowadzić posiedzenia zdalnego, a przeprowadzenie rozprawy nie było konieczne, a uchybienie to miało istotny wpływ na wynik sprawy, gdyż doszło do naruszenia konstytucyjnego prawa do jawnego rozpoznania sprawy i publicznego ogłoszenia wyroku, w wyniku czego pozwana została pozbawiona możliwości przedstawienia stanowiska na rozprawie, zwrócenia uwagi na istotne uchybienia przepisom postępowania, które miały wpływ na wynik sprawy i uwzględnienie powództwa;

2.  naruszenie art. 65 § 1 i 2 k.c. oraz 483 § 1 k.c. i art. 484 § 1 k.c., poprzez przyjęcie, że w treści § 8 ust. 6 umowy dzierżawy strony zastrzegły karę umowną, podczas gdy w postanowieniu tym ustaliły wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, po wygaśnięciu okresu dzierżawy;

3.  niewyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy w stopniu mającym wpływ na jej wynik, poprzez pominięcie, że powód obciążył pozwaną czynszem dzierżawnym za lipiec 2019 r. podwójnie, tj. za połowę miesiąca czynszem dzierżawnym, a za cały miesiąc wynagrodzeniem z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości;

4.  sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego materiału dowodowego, poprzez przyjęcie, że powód miał prawo obciążać pozwaną, zgodnie z § 8 ust. 6 umowy, wynagrodzeniem za bezumowne korzystanie z nieruchomości, w wysokości 2-krotności miesięcznego czynszu dzierżawnego brutto, podczas gdy wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy nie jest czynnością opodatkowaną podatkiem VAT, a tym samym powództwo jest zawyżone o 23%;

5.  naruszenie art. 156 ² k.p.c., poprzez zmianę podstawy prawnej na inną, niż wskazana przez powoda, bez uprzedzenia o tym stron, co miało wpływ na sposób obrony pozwanej, albowiem przy zmianie podstawy z art. 224-225 k.c. na art. 483 § 1 k.c., pozwana złożyłaby wniosek o miarkowanie kary umownej.

W oparciu o powyższe zarzuty, skarżąca domagała się uchylenia zaskarżonego wyroku i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi pierwszej instancji.

W uzasadnieniu apelacji wskazano, iż oczywistość jej zasadności polega na naruszeniu konstytucyjnego prawa do jawnego rozpoznania sprawy i publicznego ogłoszenia wyroku, a art. 15zzs ¹ ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych, wskazuje na konieczność przeprowadzenia posiedzenia zdalnego i dopiero w ramach wyjątku, skierowanie sprawy na posiedzenie niejawne. Nie jest to swobodna decyzja Sądu, a jej podstawy powinny zostać wyjaśnione w uzasadnieniu wyroku. Sąd pominął wniosek o przesłuchanie stron i arbitralnie uznał, że w § 8 ust. 6 umowy, strony uzgodniły karę umowną w rozumieniu art. 483 § 1 k.c., czym naruszył art. 65 § 1 i 2 k.c. Nie uprzedzono natomiast, iż sprawa może zostać rozpoznana na innej podstawie prawnej, a wówczas pozwana przyjęłaby inną taktykę obrony, np. wniosłaby o miarkowanie kary umownej. W sprawie doszło do zawyżenia dochodzonej kwoty, gdyż powód obciążał pozwaną fakturami, powiększając zadłużenie o podatek VAT w wysokości 23%.

W toku rozprawy w dniu 12 września 2022 r. pełnomocnik powoda wniósł o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów procesu za instancję odwoławczą.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja pozwanej okazała się częściowo zasadna, skutkując koniecznością zmiany zaskarżonego wyroku.

Podkreślenia wymaga, że sąd drugiej instancji rozpoznający sprawę na skutek apelacji nie jest związany przestawionymi w niej zarzutami dotyczącymi naruszenia prawa materialnego, wiążą go natomiast zarzuty dotyczące naruszenia prawa procesowego, w granicach zaskarżenia bierze jednak z urzędu pod uwagę nieważność postępowania. Oznacza to, że sąd drugiej instancji nie może z urzędu wziąć pod rozwagę uchybień przepisom prawa procesowego nieobjętych zarzutami apelacji. (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2011 r., I UK 357/10, LEX nr 863946 oraz uchwałę składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego, mająca moc zasady prawnej z dnia 31 stycznia 2008 r., III CZP 49/07, OSNC 2008/6/55).

Przyjęta w polskiej procedurze apelacja pełna cum beneficio novorum polega na tym, że sąd drugiej instancji rozpatruje sprawę ponownie, czyli w sposób w zasadzie nieograniczony jeszcze raz bada sprawę rozstrzygniętą przez sąd pierwszej instancji (choć oczywiście czyni to w granicach apelacji). Tym samym, postępowanie apelacyjne – choć odwoławcze – ma charakter merytoryczny, a z punktu widzenia metodologicznego stanowi dalszy ciąg postępowania przeprowadzonego w pierwszej instancji. Dokonanie przez sąd drugiej instancji ustaleń faktycznych umożliwia temu sądowi ustalenie podstawy faktycznej i prawnej wyroku, a więc dobór właściwego przepisu prawa materialnego, jego wykładnię oraz podjęcie aktu subsumcji. Zgodnie z podstawowymi zasadami procesowymi określającymi relacje między stroną a sądem ( da mihi factum, dabo tibi ius oraz facta probantur, iura novit curia), sąd apelacyjny powinien zastosować właściwe przepisy prawa materialnego, a więc także usunąć ewentualne błędy prawne sądu pierwszej instancji, niezależnie od tego, czy zostały one wytknięte w apelacji (zob. np. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 2008 r., III CZP 49/07, OSNC 2008/6/55; postanowienia Sądu Najwyższego: z dnia 17 września 2014 r., I CZ 59/14; z dnia 5 marca 2015 r., V CZ 126/14; z dnia 15 stycznia 2016 r., I CZ 100/15; z dnia 27 lipca 2018 r., V CZ 43/18).

Z powyższych względów, w pierwszej kolejności odnieść się należy do podniesionych przez pozwaną w apelacji zarzutów naruszenia przepisów postępowania. Wnioski w tym zakresie, determinują bowiem rozważania co do kolejnych zarzutów. Podstawą oceny kwestionowanego rozstrzygnięcia w zakresie naruszenia przepisów prawa materialnego mogą być bowiem jedynie ustalenia faktyczne, będące wynikiem należycie przeprowadzonego postępowania.

Za nietrafny uznać należało podniesiony w apelacji zarzut naruszenia art. 15zzs ^{( 1)} ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (j.t.: Dz. U. z 2021 r., poz. 2095 ze zm.). Zgodnie z nim, w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 oraz w ciągu roku od odwołania ostatniego z nich, w sprawach rozpoznawanych według przepisów ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, zwanej dalej "Kodeksem postępowania cywilnego": rozprawę lub posiedzenie jawne przeprowadza się przy użyciu urządzeń technicznych umożliwiających przeprowadzenie ich na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku (posiedzenie zdalne), z tym że osoby w nim uczestniczące, w tym członkowie składu orzekającego, nie muszą przebywać w budynku sądu (pkt 1); od przeprowadzenia posiedzenia zdalnego można odstąpić tylko w przypadku, gdy rozpoznanie sprawy na rozprawie lub posiedzeniu jawnym jest konieczne, a ich przeprowadzenie w budynku sądu nie wywoła nadmiernego zagrożenia dla zdrowia osób w nich uczestniczących (pkt 2); przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, gdy nie można przeprowadzić posiedzenia zdalnego, a przeprowadzenie rozprawy lub posiedzenia jawnego nie jest konieczne (pkt 3).

W kontekście powyższego przepisu, należy podkreślić, iż nie został on zastosowany w sprawie przez Sąd a quo i już z tej przyczyny nie mógł zostać przezeń naruszony. Zarządzeniem Przewodniczącego z dnia 6 maja 2022 r. (k. 155) zobowiązano pełnomocników stron do wyrażenia w sprawie stanowiska na piśmie przed zamknięciem rozprawy i wydaniem orzeczenia na posiedzeniu niejawnym, zgodnie z art. 15zzs ² ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych, w terminie 7 dni, pod rygorem pominięcia stanowiska i uznania, iż brak stanowiska strony jest równoznaczny z rezygnacją z prawa do złożenia takiego oświadczenia i nie stoi na przeszkodzie wydaniu wyroku na posiedzeniu niejawnym i zwrotu pisma.

Stosownie do powołanego przepisu, jeżeli w sprawie rozpoznawanej według przepisów Kodeksu postępowania cywilnego postępowanie dowodowe zostało przeprowadzone w całości, sąd może zamknąć rozprawę i wydać orzeczenie na posiedzeniu niejawnym po uprzednim odebraniu od stron lub uczestników postępowania stanowisk na piśmie.

Niewątpliwie więc, wbrew argumentacji apelującej, w sprawie nie mogło dojść do uchybienia art. 15zzs ¹ ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych, skoro nie taka była podstawa wydania wyroku na posiedzeniu niejawnym. Po przeprowadzeniu postępowania dowodowego w całości (wbrew apelacji – żadna ze stron nie zgłaszała w sprawie wniosku o przesłuchanie stron) i podjęciu postępowania w sprawie, dopuszczalnym było więc zamknięcie rozprawy i wydanie wyroku na posiedzeniu niejawnym, tym bardziej, że stronom umożliwiono przecież wcześniej odniesienie się do zebranego materiału. W tej sytuacji nie sposób podzielić argumentacji, że naruszono jakiekolwiek uprawnienia procesowe apelującej, skoro wcześniej przeprowadzono już całe postępowanie dowodowe i umożliwiono jej pełnomocnikowi zajęcie stanowiska na piśmie, przed zamknięciem rozprawy.

Pozwana, powołała w tym zakresie również naruszenie art. 374 k.p.c., który jednakże traktuje wprost o rozpoznaniu sprawy na posiedzeniu niejawnym przez Sąd drugiej instancji i już z tego względu argumentacja ta jest zupełnie chybiona.

W myśl art. 156 ² k.p.c., jeżeli w toku posiedzenia okaże się, że o żądaniu lub wniosku strony można rozstrzygnąć na innej podstawie prawnej, niż przez nią wskazana, uprzedza się o tym strony obecne na posiedzeniu

W orzecznictwie Sądu Najwyższego dostrzeżono, że w niektórych przypadkach brak poinformowania stron o zamiarze zmiany kwalifikacji prawnej sprawy, mimo braku przepisu prawnego nakładającego na sąd tego rodzaju obowiązek, może skutkować nawet nieważnością postępowania z powodu pozbawienia strony pozwanej możności obrony jej praw w rozumieniu art. 379 pkt 5 k.p.c.. Jednakże równocześnie wskazano, że nie można podzielić poglądu, że powinność uprzedzenia stron o zmianie kwalifikacji prawnej ma charakter bezwzględny, a jej niedochowanie zawsze prowadzi do naruszenia prawa strony do obrony, a w rezultacie do nieważności postępowania. Ocena, czy zachodzą przesłanki określone w art. 379 pkt 5 k.p.c. powinna być dokonywana ad casu z uwzględnieniem przedmiotu sprawy, wskazanej przez powoda podstawy faktycznej i prawnej, stanowiska pozwanego, możliwych kwalifikacji prawnych, konkretnych sytuacji procesowych, etapu postępowania oraz możliwości przewidywania przez stronę takiej zmiany. Jeżeli istnieją podstawy do zmiany kwalifikacji prawnej, a strona występuje samodzielnie, to zwłaszcza na etapie postępowania przed sądem drugiej instancji standard powinności sądu w zakresie uprzedzenia musi być podwyższony. Inna procesowo sytuacja może zachodzić, gdy strona jest reprezentowana przez zawodowego pełnomocnika, który zważywszy na przedmiot postępowania i konkretną sytuację procesową powinien dostrzegać, w jaki sposób całokształt ujawnionych w procesie istotnych faktów może być zakwalifikowany pod możliwe do przyjęcia podstawy materialne. W takiej sytuacji brak uprzedzenia strony o innej podstawie prawnej, niż wskazana przez powoda lub przyjęta przez sąd pierwszej instancji, nie pozbawia jej możności obrony, chyba że przyjęta przez sąd odwoławczy konstrukcja prawna pozostaje poza granicami przewidywalności (tak wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 marca 2021 r., I CSKP 53/21, Lex nr 3220047 wraz z powołanym orzecznictwem).

Podzielając powyższe poglądy, trzeba podkreślić, iż pozew złożony w tej sprawie nie zawierał wskazania podstawy prawnej i już z tego względu Sąd Rejonowy nie mógł w ogóle naruszyć wskazanego przepisu. Powód, powoływał się bowiem wyłącznie na okoliczności faktyczne uzasadniające żądanie, tj. zawarcie umowy dzierżawy w dniu 6 kwietnia 2017 r., jej wypowiedzenie, konieczność opuszczenia nieruchomości przez pozwaną, czego nie uczyniła oraz treść § 8 ust. 6 w zw. z § 9 umowy.

Podmiot inicjujący postępowanie zgodnie z zasadą da mihi factum dabo tibi ius ma jedynie obowiązek sprecyzować żądanie i przytoczyć uzasadniające je okoliczności faktyczne. Stronę zastępowaną przez adwokata, radcę prawnego, rzecznika patentowego lub Prokuratorię Generalną Rzeczypospolitej Polskiej przewodniczący może zobowiązać do wskazania w piśmie przygotowawczym także podstaw prawnych jej żądań i wniosków, w miarę potrzeby ograniczając zakres tego wskazania (art. 205 ³ § 4 k.p.c.), jednak nie miało to w sprawie miejsca. Wybór i zastosowanie właściwej adekwatnej do roszczenia powoda i wskazanej przez niego podstawy faktycznej – normy prawa materialnego, stanowiącej podstawę prawną rozstrzygnięcia należy w myśl zasady iura novit curia wyłącznie do sądu, tak by zapewnić powodowi należytą ochronę prawną zgodnie z rzeczywistym stanem rzeczy. Możliwość zakwalifikowania powołanej podstawy faktycznej według różnych podstaw prawnych nakłada zatem na sąd obowiązek ich rozważenia i zastosowania jednej z nich, nawet odmiennej od wskazanej przez powoda, a wykonanie tego obowiązku nie narusza art. 321 § 1 k.p.c. (por. m.in. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 2002 r., III CKN 182/01, Legalis nr 141381).

Niezależnie od tego, jakiej podstawy prawnej dla swojego roszczenia upatruje powód, czy też jakie w tej materii stanowisko zajmuje pozwany, immanentnym obowiązkiem sądu, jest zawsze dokonanie własnej oceny materialnoprawnej przedstawionych faktów i wywodzonego z nich żądania, a następnie zastosowanie właściwego (dla ukształtowanego w toku procesu roszczenia procesowego) wzorca materialnoprawnej oceny. Zakłada to autonomiczną (niewiązaną stanowiskami stron) powinność organu judykacyjnego, jeśli chodzi o dookreślenie (rekonstrukcję) normy prawnej adekwatnej dla poddanego pod osąd żądania i następnie dokonanie oceny żądania przez pryzmat tej normy w kontekście procesowo ustalonej podstawy faktycznej rozstrzygnięcia (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie, z dnia 10 października 2019 r., I AGa 50/19, Lex nr 2848121).

W sytuacji, w której powód nie podał podstawy prawnej swego żądania zapłaty określonej kwoty pieniężnej, powinnością Sądu pierwszej instancji było prawidłowe jej określenie, co też nastąpiło. Nie zmienia tego fakt, iż w ocenie pozwanej żądanie miało dotyczyć wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, a sytuacja ta niewątpliwie nie naruszała art. 156 ² k.p.c.

Nie nasuwa wątpliwości dopuszczalność dochodzenia przez właściciela nieruchomości wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości (lokalu) po ustaniu stosunku najmu lub dzierżawy, a więc za czas kiedy najemca lub dzierżawca, utracił tytuł prawny do zajmowania lokalu. Podstawę prawną dla takiego roszczenia stanowią istotnie przepisy o ochronie własności przewidziane w art. 224-225 w zw. z art. 230 k.c. (roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości). W tej sprawie jednakże, powód nie zgłosił takiego roszczenia, co słusznie zauważył Sąd Rejonowy, powołując się w pozwie wprost na treść § 8 ust. 6 umowy, zgodnie z którym „Jeżeli do wydania nieruchomości dojdzie po upływie 6 miesięcy od dnia rozwiązania lub wygaśnięcia umowy, Wydzierżawiającemu przysługiwać będzie wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości w 2 krotnej wysokości miesięcznego czynszu dzierżawnego obowiązującego w dniu rozwiązania lub wygaśnięcia umowy, za każdy rozpoczęty miesiąc kalendarzowy powiększony o kwotę zapłaconego przez Wydzierżawiającego podatku od nieruchomości, rolnego i leśnego. Wydzierżawiającemu będzie także przysługiwało żądanie opróżnienia i wydania przedmiotu dzierżawy.”

Zagadnienie, na jakiej podstawie prawnej może, czy też powinien, realizować przysługującą mu ochronę wynajmujący będący właścicielem rzeczy, zostało już rozstrzygnięte w orzecznictwie Sądu Najwyższego. W uchwale składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 10 lipca 1984 r. (III CZP 20/84, OSNC 1984/12/209) wskazano, że w sytuacji niezwrócenia przedmiotu najmu po ustaniu najmu istnieje możliwość oparcia roszczeń z tytułu posiadania rzeczy na podstawie kontraktowej jak i na przepisach o ochronie własności. Wybór podstawy należy do poszukującego ochrony powoda, przy czym niedopuszczalne jest stosowanie mieszanych reżimów prawnych i tworzenia roszczenia opartego na różnych podstawach prawnych (por. też wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 lutego 2006 r. IV CSK 400/05, nie publ.). W tej sprawie, powód jednoznacznie powołał się na podstawę kontraktową, pośrednio wskazując jednocześnie na odszkodowawczy charakter zgłoszonego żądania, w kontekście nie wydania przez pozwaną przedmiotu dzierżawy, co przecież wpisano również do treści § 8 ust. 6 umowy.

Strony, w umowie dzierżawy ustaliły nie tylko obowiązek zwrotu jej przedmiotu, ale również, w formie zakwalifikowanej prawidłowo przez Sąd Rejonowy, jako kara umowna, obowiązek świadczenia oznaczonej należności za czas niewydania nieruchomości, po ustaniu dzierżawy. Skoro zasady rozliczeń między właścicielem a posiadaczem rzeczy mają charakter norm ius dispositivi, to strony zawsze mogą uregulować w trybie umownym sposób wzajemnych rozliczeń. Umowa stron we wskazanym zakresie nie narusza zatem obowiązującego prawa, a przy uwzględnieniu swobody kontraktowania wynikającej z art. 353 ¹ k.c., musi być oceniona jako wiążąca.

Wybór w pozwie reżimu kontraktowego oznacza, że powód mógł domagać się naprawienia szkody jakiej doznał na skutek nienależytego wykonania przez pozwaną umowy, przez żądanie zapłaty kary umownej, zastrzeżonej w umowie właśnie dla tego przypadku i to bez wykazywania, że na skutek niezwrócenia nieruchomości w umówionym terminie doznał szkody.

W myśl art. 483 § 1 k.c., można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna). Kara umowna zwykle zastrzegana jest w związku z konkretnymi uchybieniami w zakresie wykonania zobowiązania (np. zwłoka, braki ilościowe lub jakościowe przedmiotu świadczenia) lub niewykonaniem zobowiązania.

Zakres odpowiedzialności z tytułu kary umownej pokrywa się w pełni z zakresem ogólnej odpowiedzialności dłużnika za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania (art. 471 k.c.). Z tego też względu przesłanki obowiązku zapłaty kary umownej określane są przez pryzmat ogólnych przesłanek kontraktowej odpowiedzialności odszkodowawczej (zob. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 11 stycznia 2008 r., V CSK 362/07, Lex nr 515710). Wskazany związek z odpowiedzialnością kontraktową skutkuje odpowiednim odwołaniem do zasad rozłożenia ciężaru dowodu (art. 6 k.c.). Na wierzycielu spoczywa zatem ciężar udowodnienia niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, zawinienie dłużnika jest objęte domniemaniem wzruszalnym, stąd na dłużniku ciąży powinność jego obalenia poprzez udowodnienie, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania wynikało z przyczyn, za które nie ponosi odpowiedzialności, jednak takich okoliczności w sprawie nie podnoszono.

Zgodnie z powołanym w apelacji art. 65 § 1 i 2 k.c., oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje; w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. Przy wykładni oświadczeń woli, znajduje więc zastosowanie tzw. metoda kombinowana, która obejmuje dwie zasadnicze fazy. W pierwszej z nich, tzw. subiektywnej, dąży się do ustalenia rzeczywistej woli stron, tj. jak same strony rozumiały znaczenie użytych w oświadczeniach woli sformułowań. O ile, w ten sposób nie można ustalić zgodności rozumienia oświadczenia woli przez strony czynności prawnej, należy przejść do drugiej, tzw. obiektywnej fazy wykładni, biorąc pod uwagę, jak adresat oświadczenia powinien zrozumieć jego sens. Niewątpliwie, w sprawie nie udało się ustalić (również z uwagi na brak wniosków dowodowych w tym zakresie), że strony, tak samo i to w określony sposób rozumiały sens postanowienia zawartego w § 8 ust. 6 umowy, co uzasadniało przejście do drugiej, obiektywnej fazy wykładni. Dokonując wykładni umowy, należy także zakładać racjonalność działania jej stron, co uzasadnia przyjęcie, iż postanowienia umowy miały być skuteczne i tym samym gwarantować określony cel, do którego dążyły strony w granicach zakreślonych przez zasadę swobody umów (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 maja 2015 r., II CSK 449/14, Lex nr 1749594 wraz z powołanym orzecznictwem).

W umowie z dnia 6 kwietnia 2017 r. przewidziano obowiązek spełnienia świadczenia pieniężnego wyłącznie na rzecz wydzierżawiającego, jako strony tej umowy, nie uzależniając prawa do jego żądania od legitymowania się przez wydzierżawiającego tytułem własności nieruchomości po zakończeniu stosunku dzierżawy. Poza tym, obowiązek spełnienia tego świadczenia przez byłego dzierżawcę umowa uzależniała wyłącznie od niewydania nieruchomości po zakończeniu stosunku dzierżawy, a nie od przesłanek przewidzianych w art. 224 § 2 w zw. art. 225 i art. 230 k.c. Biorąc pod uwagę te okoliczności oraz mechanizm ustalania należności, przy zastosowaniu wskazanego kryterium (czynszu należnego za ostatni miesiąc obowiązywania umowy, waloryzowanego w sposób określony w § 9 ust. 3 umowy), wprost wskazujący na ich ryczałtowy charakter, ocena Sądu Rejonowego, że chodzi o karę umową przewidzianą w art. 483 k.c., nie nasuwa zastrzeżeń.

Przysługujące właścicielowi rzeczy roszczenie przeciwko jej posiadaczowi w złej wierze o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z niej łączy w sobie pierwiastki zarówno roszczenia z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia, jak również roszczenia odszkodowawczego. Mimo pełnienia podobnych funkcji do realizowanych przez roszczenia o naprawienie szkody i roszczenia o zwrot bezpodstawnego wzbogacenia, jest ono odrębnym roszczeniem, niezależnym od przesłanek roszczeń o naprawienie szkody i zwrot bezpodstawnego wzbogacenia. W szczególności, zarówno powstanie roszczenia o wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, jak i wysokość wynagrodzenia nie zależą od tego, czy właściciel w rzeczywistości poniósł jakiś uszczerbek, a posiadacz uzyskał jakąś korzyść. O wysokości należnego właścicielowi wynagrodzenia decydują stawki rynkowe za korzystanie z danego rodzaju rzeczy i czas posiadania rzeczy przez adresata roszczenia. Nie ulega wątpliwości, że roszczenie to nie ma charakteru represyjnego. Tymczasem, inny charakter miało świadczenie przewidziane w § 8 ust. 6 umowy, skoro przewidziano w nim, że jest ono równe dwukrotności stawki czynszu należnego za dzierżawę. Tak określona wysokość świadczenia wskazuje na to, iż jego celem miało być nie tylko uzyskanie wynagrodzenia za dalsze korzystanie przez wydzierżawiającego z nieruchomości, ale także miało ono dyscyplinować drugą stronę do jej wydania po ustaniu stosunku prawnego łączącego strony, a przez to miało w sobie element represyjny niewystępujący w roszczeniu służącemu właścicielowi rzeczy przeciwko jej posiadaczowi bez tytułu prawnego o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy. Niewątpliwie, nawet błędna kwalifikacja prawna strony danego postanowienia umownego w dokumencie księgowo-podatkowym, jakim jest faktura, nie pozbawia go skuteczności prawnej wynikającej z właściwych przepisów prawa materialnego (art. 65 k.c.; tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 maja 2015 r., II CSK 449/14, Lex nr 1749594 wraz z powołanym orzecznictwem).

Biorąc pod uwagę wskazaną powyżej konieczność dalszego merytorycznego rozpoznania sprawy w postępowaniu apelacyjnym, a zwłaszcza zarzuty apelującej co do wysokości zgłoszonego roszczenia, koniecznym było rozstrzygnięcie tej kwestii i dojście do przekonania, że w tym zakresie, konkluzje Sądu pierwszej instancji były niewłaściwe. Trzeba bowiem zauważyć, iż umówiona przez strony wysokość kary umownej stanowiła „2 krotność miesięcznego czynszu dzierżawnego w dniu rozwiązania lub wygaśnięcia umowy, za każdy rozpoczęty miesiąc kalendarzowy, powiększony o kwotę zapłaconego przez Wydzierżawiającego podatku od nieruchomości, rolnego i leśnego.” Wysokość czynszu została określona przez strony wprost w § 9 ust. 1, przy czym od dnia 1 stycznia 2018 r. wynosił on 25.200,00 zł w stosunku rocznym. Miał być waloryzowany corocznie średniorocznym wskaźnikiem cen towarów i usług komasacyjnych, a waloryzacja nie wymagała sporządzenia aneksu do umowy (§ 9 ust. 3 i 4). Kluczowe, iż w myśl § 9 ust. 2 umowy, wynagrodzenie, o którym mowa w ust. 1 (a więc czynsz, zgodnie z treścią tegoż ustępu 1), nie obejmuje podatku od towarów i usług, który zostanie doliczony w obowiązującej wysokości.

Zapisy te jednoznacznie określają, iż czynsz określony przez strony w § 9 ust. 1, nie obejmował podatku VAT, który to miał być dopiero doliczany do wystawianych przez powoda faktur. Z tego wniosek, że kara umowna określona w § 8 ust. 6 umowy, nie obejmowała w swej wysokości tegoż podatku, skoro wprost wskazuje się tam, iż jej wysokość stanowi 2-krotność miesięcznego czynszu dzierżawy, a nie czynszu dzierżawy powiększonego o podatek VAT.

Konstatacja ta zobowiązywała Sąd odwoławczy do ponownego wyliczenia zasadności żądania zapłaty kary umownej. Powód domagał się początkowo kwoty 55.336,59 zł, na co składały się kwoty: po 5.248,66 zł za 7 miesięcy (lipiec 2019 r. – styczeń 2020 r.) oraz po 5.369,38 zł za 4 miesiące (luty 2020 r. – maj 2020 r.). Tymczasem, bezspornym pozostawało, że pozwana zapłaciła kwotę 2.881,55 zł (której powód nie dochodził w procesie) za lipiec 2019 r., (za który również kara umowna powodowi się należała, skoro miała zostać zapłacona „za każdy rozpoczęty miesiąc kalendarzowy”), a następnie jeszcze, w trakcie procesu 20.180,27 zł, w którym to zakresie umorzono postępowanie. Wbrew jednakże żądaniu, powodowi należała się kara umowna w wysokości bez powiększenia kwoty czynszu o podatek VAT, a więc: po 4.267,20 zł za 7 miesięcy (lipiec 2019 r. – styczeń 2020 r.) oraz po 4.365,35 zł za 4 miesiące (luty 2020 r. – maj 2020 r.), z uwzględnieniem zapłaconej kwoty 2.881,55 zł, a więc łącznie 44.450,25 zł (7 x 4.267,20 zł + 4 x 4.365,35 zł – 2.881,55 zł = 29.870,40 zł + 17.461,40 zł – 2.881,55 zł = 44.450,25 zł). Zaliczając więc zapłacone w trakcie procesu należności (20.180,27 zł), na poczet najdalej wymagalnych długów (art. 451 § 3 k.c.), uznać należało, że pozwana powinna zapłacić powodowi jeszcze łącznie kwotę 24.269,98 zł (44.450,25 zł – 20.180,27 zł), tj. 2.541,38 zł za grudzień 2019 r., 4.267,20 zł za styczeń 2020 r. oraz po 4.365,35 zł za okres luty – maj 2020 r.

W kontekście zarzutu apelacji należy na koniec zaznaczyć, iż słusznie wskazał Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 4 grudnia 2018 r. (V ACa 1565/17, Lex nr 2610118), że bezumowne użytkowanie nieruchomości, na które powód wyraził zgodę w sposób dorozumiany, jest transakcją opodatkowaną VAT, zaś żądanie zapłaty z tego tytułu w takiej sytuacji, tj. przy istnieniu porozumienia jest należnością za jej wykonanie (czynsz), opodatkowaną VAT (art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 8 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; por. także wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 26 lutego 2020 r., I SA/Go 766/19, Lex nr 2837766). Kwestia ta nie ma jednak znaczenia dla rozstrzygnięcia, jeśli weźmie się pod uwagę, ze w sprawie tej, przedmiotem rozstrzygnięcia było zgłoszone żądanie odszkodowawcze, a nie o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie.

Mając na względzie wszystkie przedstawione okoliczności i rozważania, Sąd odwoławczy na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. zmienił zaskarżony wyrok w punktach I, II i III, oddalając apelację pozostałym zakresie.

Skoro powodowi należała się kwota 24.269,98 zł z tytułu kary umownej, to właśnie do tej wysokości obniżono zasądzoną w punkcie I wyroku Sądu Rejonowego w Bydgoszczy kwotę 35.156,32 zł. O odsetkach orzeczono w tym zakresie na podstawie art. 481 § 1 k.c. (pkt Ia).

Na nowo – przy zastosowaniu art. 100 k.p.c. w zw. z art. 98 § 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. oraz § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. poz. 1800 ze zm.) – rozstrzygnięto także o kosztach procesu w postępowaniu pierwszoinstancyjnym (pkt Ib), zgodnie z zasadą stosownego ich rozdzielenia, w myśl której w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone. Ostatecznie, powód utrzymał się ze swym żądaniem w 80% (44.450,25 zł / 55.336,59 zł), pozwana zaś w 20%.

Na koszty powoda złożyły się koszty zastępstwa procesowego w kwocie 5.400,00 zł (§ 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie; Dz. U. poz. 1800 ze zm.), a 80% z tej kwoty dało 4.320,00 zł. Na koszty pozwanej złożyły się koszty zastępstwa procesowego w kwocie 5.400,00 (§ 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych; j.t.: Dz. U. z 2018 r., poz. 265 ze zm.), a 20% z tej kwoty dało 10.080,00 zł. Żadna ze stron nie wykazała, aby poniosła inne koszty, w tym opłatę od pełnomocnictwa. Rozliczenie przedstawionych kwot skutkowało zasądzeniem od pozwanej na rzecz powoda kwoty 3.240,00 zł (4.320,00 zł – 1.080,00 zł; pkt IIb).

W punkcie Ic wyroku zmieniono zaskarżony wyrok w punkcie III, obniżając kwotę, jaką należy pobrać od pozwanej na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Bydgoszczy, z tytułu nieuiszczonych kosztów sądowych, do kwoty 2.213,60 zł, w pozostałym zakresie kosztami tymi obciążając Skarb Państwa. O obowiązku tym orzeczono na zasadzie art. 83 ust. 1 i 2 w zw. z art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (j.t.: Dz. U. z 2022 r., poz. 1125 ze zm.), a rozliczeniu podlegała opłata od pozwu, od uiszczenia której powód zwolniony był z mocy prawa (2.767,00 zł x 0,8).

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 100 k.p.c. w zw. z art. 98 § 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c., a także w zw. z art. 391 § 1 zd. 1 k.p.c., przy zastosowaniu § 2 pkt 5 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie. Pozwana podniosła na etapie odwoławczym koszty procesu, w postaci wynagrodzenia profesjonalnego pełnomocnika w wysokości 1.800,00 zł (3.600,00 zł / 2) oraz opłatę od apelacji w kwocie 1.758,00 zł, utrzymując się ze swoim stanowiskiem w 31% (10.886,34 zł / 35156,32 zł). Należy więc się jej kwota 1.102,98 zł (3.558,00 zł x 0,31). Z kolei powód, podniósł wyłącznie koszt w postaci wynagrodzenia profesjonalnego pełnomocnika w wysokości 1.800,00 zł (3.600,00 zł / 2), wygrał w 69%, stąd należą mu się koszty w wysokości 1.242,00 zł (1.800,00 zł x 0,69). Po rozliczeniu tych kwot, należało zasądzić od pozwanej na rzecz powoda kwotę 139,02 zł (1.242,00 zł – 1.102,98 zł).

sędzia Marcin Winczewski