Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 27 października 2023 roku

Sąd Apelacyjny w Szczecinie, I Wydział Cywilny

Sędzia: Leon Miroszewski (przewodniczący)

Sędzia: Tomasz Sobieraj

Sędzia: Artur Kowalewski

Protokolant: sekretarz sądowy Jagoda Zajkowska

po rozpoznaniu w dniu 27 września 2023 roku w Szczecinie

na rozprawie

sprawy z powództwa syndyka masy upadłości A. M. (1) w upadłości

przeciwko Krajowemu Ośrodkowi (...) z siedzibą w W.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanego od wyroku Sądu Okręgowego w Koszalinie z dnia 28 października 2022 roku, sygnatura akt I C 434/21

zmienia zaskarżony wyrok:

w punkcie 1. w ten sposób, że zasądza od pozwanego Krajowego Ośrodka (...) z siedzibą w W. na rzecz A. M. (1) w upadłości kwotę 362.972,05 (trzysta sześćdziesiąt dwa tysiące dziewięćset siedemdziesiąt dwa 05/100) złotych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 30 września 2016 roku i oddala powództwo w pozostałej części;

w punkcie 3. i 4. w ten sposób, że ustala zasadę wzajemnego rozliczenia kosztów procesu pomiędzy stronami oraz stosunkowego obciążenia stron kosztami sądowymi za pierwszą instancję, przy przyjęciu, że strona powodowa wygrała sprawę w 64 procentach, a pozwany w 36 procentach, pozostawiając szczegółowe wyliczenie referendarzowi sądowemu w Sądzie pierwszej instancji;

oddala apelację w pozostałej części;

zasądza od A. M. (1) w upadłości na rzecz pozwanego kwotę 6.772,62 (sześć tysięcy siedemset siedemdziesiąt dwa 62/100) złotych tytułem kosztów procesu w postępowaniu apelacyjnym.

Tomasz Sobieraj Leon Miroszewski Artur Kowalewski

Sygnatura akt I ACa 151/23

UZASADNIENIE

A. M. (1), pozwem złożonym w dniu 25.10.2016 r. do Sądu Rejonowego Lublin-Zachód w Lublinie VI Wydział Cywilny przeciwko A. R. w W. Oddział Terenowy w S., która została przekształcona w Krajowy Ośrodek (...) w W. Oddział Terenowy w K., wniosła o zasądzenie od pozwanego kwoty 141.351,77 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 30 września 2016 r. do dnia zapłaty oraz zwrotu kosztów procesu. Kwoty tej żądała tytułem wartości nakładów na dzierżawioną przez siebie, na podstawie umowy z dnia 15.09.2011 r. zawartej z pozwanym na okres 30 lat, nieruchomość – (...) w B., w postaci budowy placu treningowego (parkuru o wymiarach 70m x30m). Powołała się na fakturę VAT nr (...) na kwotę brutto 223.208,16 zł., odzwierciedlającą wartość kosztorysową tych nakładów, z której po oświadczeniu o potrąceniu z dnia 27.09.2016 r. co do kwoty 81.856,39 zł, do zapłaty pozostała kwota dochodzona wskazanym pozwem.

W dniu 02.08.2017 r. A. M. (1) wniosła kolejny pozew przeciwko temu samemu pozwanemu, również do Sądu Rejonowego Lublin-Zachód w Lublinie VI Wydział Cywilny, w którym wniosła o zasądzenie kwoty 427.186,53 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 30 września 2016 r. do dnia zapłaty oraz zwrotu kosztów procesu. Kwoty tej żądała tytułem wartości nakładów na przedmiot dzierżawy, jakie poniosła na budowę placu treningowego (tzw. duży parkur, o wymiarach 75m x 58m).

Odnosząc się do obu pozwów pozwany w swoich pismach wniósł o oddalenie roszczeń A. M. (1) oraz zasądzenie kosztów procesu. Zarzucił, że faktury VAT nie mogą stanowić wyłącznej podstawy do stwierdzenia istnienia wymagalnej wierzytelności o zwrot nakładów, których też powódka nie określiła i nie udowodniła. Dodał, że w przeważającej mierze roszczenie o zwrot nakładów dotyczy ułożenia piasku kwarcowego, który został nabyty przez pozwaną w drodze egzekucji komorniczej, która była prowadzona z tego składnika. Skoro pozwany stał się jego właścicielem to powódka nie może domagać się zwrotu jego wartości. Z kolei, koszty robocizny i sprzętu nie podlegają rozliczeniu, gdyż nie stanowią ulepszeń. Podkreślił pozwany, że ewentualne prace przeprowadzone na parkurach powinny być zakwalifikowane jako remonty, stąd ich koszt obciąża wyłącznie dzierżawcę, stosownie do § 8 umowy dzierżawy, zał. nr 5 do umowy oraz art. 697 k.c. Gdyby bowiem była to inwestycja to powódka powinna była podjąć działania w oparciu o § 8 Umowy i zał. nr 5, tj. uzyskać zgodę A. i zawrzeć umowę inwestycyjną. Brak zawarcia tej umowy oznacza brak zgody A. na dokonanie ulepszeń, a zatem i brak skutecznego żądania o zwrot ich równowartości. W ocenie pozwanego, z Umowy wynika jego zastrzeżenie, że nie będzie ponosił kosztów związanych z modernizacją po rozwiązaniu Umowy i że domaga się odłączenia tych nakładów od przedmiotu dzierżawy, A. M. (1) jako dzierżawca, pozostawiając je, nie może domagać się zwrotu ich wartości.

Postanowieniem z dnia 25.09.2018 r. Sąd zarządził połączenie sprawy ze sprawą I C 194/18 celem ich łącznego rozpoznania i rozstrzygnięcia pod sygn. akt I C 194/18. (k. 178 akt I C 381/18). Podstawa faktyczna żądania a także argumentacja stron w sprawie dotyczącej dużego parkuru jest taka sama jak odnośnie zwrotu nakładów na parkur mniejszy.

Postanowieniem z dnia 31.03.2021 r. postępowanie w sprawie I C 194/18 zostało zawieszone wobec ogłoszenia upadłości A. M. (1). (k. 643). Postanowieniem z dnia 9.06.2021 r. postępowanie zostało podjęte z udziałem po stronie powodowej A. W. -Syndyka Masy Upadłości A. M. (1). Sprawie nadano I C 434/21.

Wyrokiem z dnia 28 października 2022 roku, sygnatura akt I C 434/21 , w punkcie 1. zasądził od pozwanego na rzecz powódki A. W. – Syndyka Masy Upadłości A. M. (1) kwotę 550.847,73 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 30 września 2016 r. do dnia zapłaty; w punkcie 2. oddalił powództwo w pozostałym zakresie; w punkcie 3. zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 47.261 zł tytułem kosztów postępowania, w tym kwotę 21.600 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku do dnia zapłaty; w punkcie 4. nakazał pobrać od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Koszalinie kwotę 5.301 zł tytułem nieuiszczonej w pełni opłaty od pozwu oraz kwotę 788,80 zł tytułem zwrotu wydatków pokrytych tymczasowo ze środków Skarbu Państwa, które nie znalazły pokrycia w uiszczonych zaliczkach.

Wydanie tego wyroku Sąd I instancji poprzedził ustaleniami faktycznymi, zgodnie z którymi A. M. (1) wzięła udział w przetargu nieograniczonym, przeprowadzonym w dniu 07.09.2011 r., przez pozwanego, w tym okresie funkcjonującego jako A. R.. Przetarg obejmował przedstawienie oferty na dzierżawę nieruchomości rolnej po byłym (...) w B.. Warunkiem uczestnictwa było przedstawienie koncepcji na prowadzenie działalności gospodarczej w tym obiekcie, z uwzględnieniem utrzymania i wzbogacenia dziedzictwa kultury materialnej związanej z hodowlą i użytkowaniem koni na cele rolnicze, robocze i rekreacyjno – sportowe. Powódka przedstawiła taką koncepcję do złożonej oferty. Obejmowała ona zamiar prowadzenia na przedmiocie dzierżawy działalności gospodarczej z uwzględnieniem tego, że w związku z jej realizacją niezbędnym będzie dokonanie przez nią ulepszeń polegających na wykonaniu pracy większej niż utrzymanie przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym. Założeniem koncepcji powódki była realizacja planu stworzenia ośrodka hodowlanego i jeździeckiego w B., przywrócenie funkcjonowania dawnej stadniny tam się znajdującej, w tym organizacja zawodów jeździeckich w dyscyplinie WKKW (wszechstronny konkurs konia wierzchowego) oraz jeździeckich imprez międzynarodowych. Koncepcja zakładała rozwój tego ośrodka na kolejne 20 lat.

W wyniku wyłonienia oferty powódki, w dniu 15 września 2011 r. doszło do zawarcia między stronami umowy dzierżawy nr (...). Dokument zawierający ww. koncepcję stanowił załącznik nr (...) do Umowy. Mocą Umowy pozwany wydzierżawił powódce nieruchomość rolną położoną na terenie miasta i gminy B. pow. (...), oznaczoną w ewidencji gruntów jako działki nr (...) o łącznej powierzchni 176,4575 ha, która stanowiła mienie wchodzące w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa po byłym Państwowym (...) w B.. W skład przedmiotu dzierżawy wchodziły grunty orne, łąki, grunty zadrzewione, lasy i grunty leśne, rowy, drogi, tereny zabudowane, nieużytki, a także stajnie nr 1, 2 i 3. (§ 1-2 Umowy). Umowa została zwarta na okres 20 lat, od dnia 15.09.2011 r. do 15.09.2031 r. (§ 3 ust. 1 Umowy).

W § 8 Umowy strony ustaliły, że dzierżawca może ponosić nakłady inwestycyjne (polegające budowie obiektu budowlanego oraz urządzeń melioracji szczegółowej a także nasadzeń wieloletnich) powiększające jego wartość, po uzyskaniu pisemnej zgody wydzierżawiającego i uzgodnieniu z nim sposobu rozliczenia za dokonane ulepszenia, co określać będzie odrębna umowa. Zasady dotyczące inwestycji stanowią załącznik nr 5 do Umowy.

Według załącznika nr 5 do Umowy, w myśl art. 697 k.c. dzierżawca ma obowiązek dokonywania na własny koszt napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym i należy przez to rozumieć nie tylko bieżącą konserwację ale i remonty obiektów i ich części składowych wchodzących w skład nieruchomości będącej przedmiotem dzierżawy. Strony ustaliły, że za remont należy uznać, zgodnie z art. 3 pkt 8 ustawy Prawo budowlane, wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego i przywróceniu wartości użytkowej, utraconej lub zmniejszonej na skutek jego użytkowania. Koszty związane z remontami ponosi dzierżawca. Zgodnie z Załącznikiem, inwestycją jest budowa i ulepszenie obiektu budowlanego, która została określona jako rozbudowa i nadbudowa (powiększenie obiektu), przebudowa (zmiana, poprawienie) istniejącego stanu obiektu na inny oraz modernizacja (unowocześnienie obiektu mogące polegać na adaptacji, przystosowaniu do wykorzystywania w innym celu, nadaniu mu cech użytkowych). W razie wątpliwości dotyczących zaliczenia nakładów do remontu lub inwestycji powódka miała zasięgnąć opinii rzeczoznawcy budowlanego. W Załączniku zawarto postanowienie, że jeżeli dzierżawca zamierza prowadzić inwestycję, powinien wystąpić ze stosownym wnioskiem do dyrektora oddziału terenowego A.. Natomiast w wypadku inwestycji o dużej wartości (której koszty przekraczają równowartość 2000 decyton żyta, ustaloną stosownie do przepisów o podatku rolnym) dzierżawca powinien uzyskać wstępną zgodę A. w oparciu o przedłożony przez niego projekt inwestycyjny. Sprecyzowano wymogi takiego projektu oraz wskazano, że uzyskanie wstępnej zgody upoważnia dzierżawcę do rozpoczęcia przygotowania dokumentacji związanej w inwestycją i wystąpienia do dzierżawcy z właściwym wnioskiem. W Załączniku przewidziano, że inwestycje mogą być prowadzone na koszt dzierżawcy, wydzierżawiającego lub obu stron. Zgoda wydzierżawiającego wyrażana jest w formie pisemnej umowy o wykonanie inwestycji. W załączniku tym ustalono także, że do kosztów inwestycji zalicza się zapłacony przez dzierżawcę podatek od towarów i usług (VAT) jeśli nie podlega on odliczeniu przez dzierżawcę od podatku, należnego, o którym mowa w ustawie o podatku od towarów i usług oraz podatku akcyzowym. W wypadku, gdy dzierżawca jest podatnikiem podatku VAT i ma możliwość jego zwrotu, do rozliczenia inwestycji należy przyjmować wartość inwestycji wg kosztorysu powykonawczego bez tego podatku. Nowy czynsz dzierżawny należy naliczać po upływie jednego roku od dnia zakończenia inwestycji. Wykonanie inwestycji bez pisemnej zgody A. skutkowało zmianą przeznaczenia części lub całości przedmiotu dzierżawy i mogło stanowić podstawę do rozwiązania umowy dzierżawy przez jednostronne oświadczenie woli ze skutkiem natychmiastowym i obciążenia dzierżawcy kosztami przywrócenia stanu poprzedniego.

Załącznik nr 5 do Umowy stanowił też, że w wyjątkowych wypadkach A. może zatrzymać budowę lub ulepszenie, na wykonanie których nie wyraziła zgody, za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości rynkowej w chwili zwrotu przedmiotu dzierżawy, chyba że zachodzą przesłanki do dokonania rozbiórki w myśl prawa budowalnego.

Strony zastrzegły, że zgodę wyraża się w formie pisemnej umowy o wykonanie inwestycji. Zaznaczono, że w umowie takiej jako zasadę powinno przyjmować się, że dzierżawca pokryje koszty inwestycji z zapewnieniem przez A., że zatrzyma ulepszenie za zapłatą sumy odpowiadającej jego wartości rynkowej w chwili zwrotu przedmiotu dzierżawy.

Załącznik dalej precyzował co powinien zawierać wniosek o zamiarze prowadzenia inwestycji przez dzierżawcę.

Przekazanie przedmiotu dzierżawy powódce nastąpiło w dniu podpisania Umowy, w stanie niespełniającym standardów wymaganych do organizacji zawodów konnych rangi krajowej i międzynarodowej. W związku z tym, że na etapie przetargowym obiekt nie był udostępniany celem jego oględzin, a wejście na teren nieruchomości było zamknięte, powódka po raz pierwszy była na terenie stadniny w dniu zawarcia Umowy.

W okresie obowiązywania Umowy powódka zorganizowała wiele zawodów rangi krajowej i międzynarodowej, w tym jeździeckie mistrzostwa Polski i mistrzostwa Europy juniorów, które odbywały się pod patronatem A. R., a niektóre również pod patronatem Ministra Sportu i Ministra Rolnictwa. Na terenie stadniny, w czasie trwania Umowy przeprowadzano liczne kontrole ze strony organizacji międzynarodowych i instytucji krajowych, które potwierdzały najwyższy stopień przygotowania ośrodka do realizacji mistrzostw.

Po objęciu stadniny w posiadanie i dokonaniu oględzin stanu znajdujących się w niej budynków i wyposażenia, powódka rozpoczęła przygotowania celem dostosowania poziomu obiektu do wymogów ośrodka jeździeckiego o randze umożliwiającej przeprowadzanie zawodów, w tym międzynarodowych. W pierwszej kolejności poszukiwała kruszywa – piasku kwarcowego na place treningowe dla koni, a następnie sukcesywnie przeprowadzała prace w stajniach i pozostałych budynkach.

W piśmie skierowanym do Prezesa A. za pośrednictwem zastępcy dyrektora Oddziału A. w S. Filia w K. – M. G., opatrzonego prezentatą wpływu do A. z dnia 5.06.2012 r., powódka wnioskowała o wyrażenie zgody na wykonanie prac modernizacyjnych dzierżawionych obiektów. Poprosiła o wyrażenie zgody na poniesienie koniecznych nakładów celem utrzymania odpowiedniego standardu technicznego obiektów, w tym: stworzenia dwóch nowych parkurów, remontu wewnętrznego stajni i hali, stworzenia pomieszczeń socjalnych dla pracowników i gości, dostosowania istniejących obiektów

W następnym piśmie z dnia 11.06.2012 r. poinformowała, że podjęła działania, które mają na celu dostosowanie obiektów stadniny do standardu czterogwiazdkowego ośrodka WKKW, stworzenie dwóch nowych parkurów, remont wnętrz stajni, stworzenie pomieszczeń socjalnych dla pracowników i dla gości zawodów, dostosowanie istniejących obiektów używanych w celach restauracyjnych do obowiązujących przepisów sanitarno-epidemiologicznych, bhp, przeciwpożarowych. W związku z tym, zwróciła się o wyrażenie zgody na poniesienie koniecznych nakładów celem utrzymania odpowiedniego standardu dzierżawionych obiektów.

A. O.T w S. Filia w K. odpowiedziała na jej wniosek pozytywnie. W piśmie z dnia 23.07.2012 r. (nr (...)) wyrażono zgodę na dokonywanie przez powódkę wnioskowanych nakładów. A. traktowała tę zgodę jako wstępną, tj. że powódka może przygotować się do inwestycji. W dalszym zakresie winna podjąć czynności wskazane w załączniku nr 5 – przedłożyć plan inwestycyjny i zawrzeć z Agencją umowę inwestycyjną, jeśli ta miałaby partycypować w kosztach realizacji inwestycji.

Na tej podstawie, a także będąc zapewnianą przez pracowników A., wizytujących w różnym czasie dzierżawioną nieruchomość, o zasadności wykonywania prac, powódka je wykonywała. Żaden z tych pracowników nie wskazywał wówczas na konieczność zawarcia przez powódkę dodatkowej umowy. Nie zwracano powódce uwagi na ewentualne możliwe problemy z rozliczeniem się z Agencją za dokonywane nakłady. Powódka nie zawarła z pozwanym umowy inwestycyjnej.

Powódka przedłożyła A. wstępny projekt inwestycyjny dotyczący modernizacji całej infrastruktury objętej w posiadanie nieruchomości, który został wykonany przez dr M. S.. W jego treści uwzględniono wymianę piasku na parkurach na kwarcowy i zaznaczono, że wykonanie prac w tym zakresie jest priorytetowe i ma strategiczne znaczenie. W planie przedstawiono harmonogram wykonania tych prac w 2012 r. Wymianę piasku uzasadniono osiągnięciem wymaganej elastyczności i sprężystości, zachowaniem bezpieczeństwa i zadbaniem o zdrowie koni. Wskazano, że piasek kwarcowy jest łatwiejszy w obsłudze podczas eksploatacji, nie wymaga częstego nawadniania i jest powszechnie stosowany w największych ośrodkach jeździeckich w Europie.

W dniu 28.12.2012 r. powołani przez powódkę rzeczoznawcy - S. K. i H. R. sporządzili kosztorys powykonawczy prac przeprowadzonych przez powódkę na małym parkurze. Określili łączną wartość prac w tym zakresie na kwotę 223.208,16 zł. Uwzględniono w kosztorysie koszt materiału – piasku kwarcowego w kwocie 49.068,75 zł. Wykonali oni również na zlecenie powódki wycenę prac przeprowadzonych na dużym placu treningowym - o wymiarach 75mx58m. Wartość tych prac oszacowali na kwotę 427.186,53 zł brutto. Koszt materiału – piasku kwarcowego został określony na 101.642,40 zł.

Ówczesny pełnomocnik powódki – radca prawny A. M. (2), pismem z dnia 21.01.2013 r. wystąpił do A. o wszczęcie procedury przyjęcia i określenia kosztów wykonanych robót opisanych w załączniku nr (...) do umowy dzierżawy, załączając ww. kosztorysy powykonawcze. Pismem z dnia 29.08.2016 r. wystąpił do A. O.T. w S. Filii w K. o wszczęcie procedury wewnętrznej polegającej na określeniu wartości wykonanych przez powódkę prac w postaci remontu stajni nr 1,2,3 i budowy dwóch otwartych parkurów – placów treningowych. W piśmie tym podano, że wartość tych prac wynosi 1.330.370,27 zł i wskazano, że pismo to należy potraktować jako wezwanie do zapłaty tej kwoty na rzecz powódki.

Pismem z dnia 27.09.2016 r., kierowanym do A. O.T. w S. Filii w K., powódka wskazała, że wobec braku odzewu w sytuacji dwukrotnego wzywania o wszczęcie procedury rozliczenia nakładów poczytuje milczenie dzierżawcy i brak odpowiedzi za uznanie nakładów w wysokości określonej w przesłanych kosztorysach. Wskazała, że w dniu 18.08.2016 r. przekazała A. dzierżawioną nieruchomość wraz z nakładami na kwotę 1.330.370,27 zł i domaga się zwrotu kosztów tych nakładów.

Pismem z tego samego dnia, tj. 27.09.2016 r. powódka złożyła oświadczenie o potrąceniu wzajemnych należności wraz z wezwaniem do zapłaty. Dokonała potrącenia jej zobowiązań wobec A. w łącznej kwocie 81.856,39 zł, na które składały się należności z tytułu czynszu dzierżawnego, wynikające z faktur VAT wystawionych w dniu 01.06.2016 r. o nr (...) w kwocie 37.199,46 zł oraz o nr (...) w kwocie 13.053,18 zł. Nadto, obciążenia z tytułu bezumownego użytkowania nieruchomości z dnia 30.08.2016 r. o nr (...) w kwocie 18.725,74 zł oraz o nr (...) w kwocie 12.878,01 zł. W związku z tym wskazała, że do zapłaty przez A. na jej rzecz pozostaje kwota 141.351,77 zł i wyznaczyła termin jej zapłaty do dnia 29.09.2016 r. Ewentualnie, w przypadku nie uznania potrącenia, do zapłaty pełnej wartości nakładów dot. małego placu w kwocie 223.208,16 zł również w ww. terminie.

Pismem z 29.09.2016 r. A. wezwała powódkę do usunięcia składowanych w budynku stajni materiałów budowlanych, przywrócenia do pierwotnego stanu posadzek w budynku stajni i przyłącza energetycznego zapewaniającego dostęp do energii elektrycznej w części nieruchomości zabudowanej budynkami stadniny. A. informowała o nieprawidłowościach z właściwym utrzymaniem dachów stajni, które wymagają poczynienia nakładów związanych z ich remontem.

W piśmie z dnia 7.11.2016 r., kierowanym do dyrektora Filii A. w K., powódka wskazała, że wobec odmowy uznania jej nakładów pismem z dnia 31.10.2016 r., informuje, że nakłady inwestycyjne zostały poczynione za zgodą i wiedzą A. Filia w K. wyrażoną w piśmie z dnia 23.07.2012 r. o nr (...) Dodała, że nakłady zostały udokumentowane kosztorysami powykonawczymi, które zostały przekazane A.. Nadto, że w okresie wykonywania umowy dzierżawy domagała się wielokrotnie przygotowania i zawarcia stosownej umowy inwestycyjnej, jednak A. nie podjęła żadnych czynności zmierzających do zawarcia takiej umowy. Kolejnym pismem z datą 7.11.2016 r. powódka informowała Dyrektora Filii A. w K., K. N., że niemożliwym jest wydanie przez nią dokumentacji budowalnej dzierżawionych przez nią obiektów, albowiem ta pozostała w pomieszczeniach pensjonatu (...) w B., do których od dnia 27.07.2016 r. nie ma dostępu.

W toku działalności filii A. w K. zawarcie umowy inwestycyjnej z dzierżawcą zdarzało się bardzo rzadko. Kierownictwo A. zastrzegało brak zgody na samodzielnie zawieranie przez kierowników poszczególnych oddziałów tego rodzaju umów.

Umowa dzierżawy została wypowiedziana przez pozwanego. Nieruchomość została wydana przez A. w posiadanie w dniu 18.08.2016 r. w toku czynności egzekucyjnych dokonanych przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Koszalinie K. C. wykonującego wyrok sądowy zobowiązujący A. M. (1) do wydania przedmiotu dzierżawy w następstwie wypowiedzenia powódce umowy dzierżawy. Powódka, opuszczając nieruchomość, pozostawiła na jej terenie swoje ruchomości i dokumenty. Nie zostały one jej wydane, a powódka w tym zakresie złożyła zawiadomienie o podejrzeniu popełnienia przestępstwa przywłaszczenia.

Place treningowe, zarówno mały, jak i duży, przed przeprowadzonymi przez powódkę pracami były pustymi placami utwardzonej ziemi, bez żadnej trwałej infrastruktury technicznej, posiadały niskie ogrodzenie, bez betonowych obrzeży. Były podobnej wielkości jak obecnie istniejące parkury.

Zakres wykonanych przez powódkę prac w zakresie wykonania placów treningowych obejmował:

- usunięcie warstwy podłoża gruntowego, które zasypano podsypką piaskową,

- ułożenie geomebrany,

- wykonanie warstwy wierzchniej z piasku kwarcowego, zmieszanego ze ścinkami geomebrany,

- wykonanie obramowania z betonowych obrzeży na odpowiednich ławach,

- drenaż wykonany na mniejszym parkurze.

Szacunkowa wartość ww. prac jakie wykonała A. M. (1) wyniosła 643.191,54 zł brutto (522.919,95 zł netto) wg cen z II kw. 2012 r. (z okresu wykonywania prac) i 566.972,73 zł brutto (460.953,44 zł netto) wg cen z III kw. 2016 r. (właściwego na dzień wydania obiektu) oraz z uwzględnieniem stopnia ich zużycia w 10%.

W celu ustalenia wartości zatrzymanych przez pozwaną wszystkich ulepszeń w zakresie placów treningowych na dzień wydania przedmiotu dzierżawy posiłkowano się sporządzoną kalkulacją szczegółową robót z zastosowaniem stawek, narzutów i cen właściwych na ten dzień wydania oraz z zastosowaniem czynnika wprowadzającego korektę wartości z uwagi na amortyzację. Kalkulacje te uwzględniają trwałe połączenie piasku kwarcowego z nawierzchnią placów treningowych. Z kolei ewentualna wartość piasku kwarcowego oszacowana oddzielnie, wyznaczona „wprost” na podstawie kalkulacji z uwzględnieniem 10% zużycia wyniosła 127.519,74 zł netto (156.849,28 zł brutto). Obliczenia te oparto na pomiarach dokonanych podczas wizji oraz fakturach VAT na zakup tego kruszywa.

Posługując się opinią biegłego sądowego z zakresu budownictwa K. B. Sąd Okręgowy ustalił, że w wyniku przeprowadzonych prac uzyskano obiekty parkurów o zdecydowanie wyższym standardzie, zmienionych parametrach technicznych oraz znacznie podwyższonej wartości. Prace te należy zaliczyć do nakładów inwestycyjnych – użytecznych.

Sąd I instancji ustalił też, że w okresie od 30.09.2019 r. do 04.10.2019 r. pozwany przeprowadził remont nawierzchni parkurów wraz z ogrodzeniem na kwotę 36.342,37 zł brutto.

Co wezwania przedsądowego Sąd Okręgowy ustalił, że w dniu 15.09.2016 r. A. M. (1) wystawiła na rzecz pozwanego faktury VAT - nr (...) na kwotę 427.186,53 zł (347.306,12 zł netto + 79.880,41 zł VAT) wynikającą z kosztorysu powykonawczego prac przeprowadzonych przez nią na placu treningowym (parkurze) o wym. 75mx58m oraz nr (...) na kwotę 223.208,16 zł (181.470,05 zł netto + 41.738 zł VAT) wynikającą z kosztorysu powykonawczego prac przeprowadzonych przez nią na placu treningowym (parkurze) o wym. 70mx30m. W obu fakturach określono termin zapłaty – 29.09.2016 r. Pozwany nie dokonał zapłaty.

Sąd Okręgowy przytoczył też, że A. M. (1) wszczęła przeciwko pozwanemu postępowania o zapłatę wartości nakładów jakie poniosła w związku z pracami przeprowadzonymi na dzierżawionej nieruchomości, odrębnie dla każdej jej części. Przytoczył orzeczenia w tych sprawach.

W końcowej części ustaleń Sąd Okręgowy wskazał, że Sąd Rejonowy w Gdańsku – Północ w Gdańsku, postanowieniem w sprawie z dnia 12 marca 2021 r. wydanym w sprawie VI GU 150/20, ogłosił upadłość A. M. (1) i wyznaczył syndyka w osobie A. W..

Wskazał też ten Sąd, że po wydaniu nieruchomości pozwanemu toczyło się postępowanie egzekucyjne przeciwko A. M. (1), w toku którego komornik zajął ruchomości należące do powódki i znajdujące się na przedmiocie dzierżawy, w tym piasek kwarcowy. Wycena tych ruchomości została dokonana przez biegłego sądowego J. D.. W odniesieniu do piasku kwarcowego biegły określił średni jego koszt w wysokości 100-120 zł za 1 tonę. Biorąc pod uwagę wielkość placów, biegły ocenił, że na dzień dokonania wyceny, wartość piasku kwarcowego na placu dużym mogła wynieść 65.000 zł, a małym 27.000 zł. Jednakże zmiarkował te wartości do kwot 15.000 zł netto na placu dużym i 6.500 zł netto na placu małym. Wziął pod uwagę stan placów na których w wielu miejscach widoczne były fragmenty mat, pobocza były porośnięte chwastami i trawami, w większej części powierzchnia, zdaniem biegłego, nie spełniała warunków zgodnych z jej przeznaczeniem, co w znaczącym stopniu ograniczało ich wartość rynkową. W toku tego postępowania, w dniu 23.08.2017 r., doszło do sprzedaży ruchomości, w tym piasku kwarcowego. Przybicia udzielono pozwanemu, który nabył piasek z małego placu za kwotę 4.875 zł a z dużego placu - za kwotę 11.250 zł.

Powódka kwestionowała czynności podjęte przez Komornika w toku egzekucji. W dniu 8.05.2018 r. złożyła do Sądu Rejonowego w Koszalinie wniosek o zastosowanie środków nadzorczych w trybie art. 759 § 2 k.p.c. oraz o uchylenie czynności sprzedaży. Zarzucała m.in. dokonanie sprzedaży w niewłaściwym trybie, z ruchomości, a nie z nieruchomości, gdyż piasek ten jest trwale połączony z gruntem i infrastrukturą placów, a także sprzedaż piasku po cenie niemal 40-krotnie niższej niż cena jego zakupu. Powódka wnioskowała także o wyłączenie tego komornika M. W. od prowadzenia postępowań.

Postanowieniem z dnia 17.04.2018 r. Sąd Rejonowy w Szczecinku oddalił skargę powódki na czynności komornika,

Stan faktyczny sprawy Sąd Okręgowy ustalił w oparciu o fakty bezsporne, do których należało zawarcie przez A. M. (1) i poprzednika prawnego pozwanego – A. R. w dniu 15 września 2011 r. umowy dzierżawy nr (...) nieruchomości rolnej położonej w B. po byłym (...), w wyniku wyłonienia jej oferty w przetargu nieograniczonym, do warunków którego należało przedłożenie koncepcji rewitalizacji tego obiektu, co zostało przez nią uczynione, a Koncepcja została następnie jako załącznik nr 7 dołączona do Umowy. Bezspornym był również fakt rozwiązania Umowy i wydania przedmiotu dzierżawy pozwanemu w dniu 18 sierpnia 2016 r.

Stan faktyczny oparto także na dowodach z dokumentów, które co ich treści i autentyczności nie budziły wątpliwości żadnej ze stron, ani Sądu. Przy czym pominięto dokumenty znajdujące się na k. 27-36, 60-69, 74-93, 125-129, 131-132, 154-175 w aktach sprawy dołączonej (o poprzedniej sygn. akt - I C 381/18), albowiem były to kserokopie dokumentów znajdujących się w aktach głównych, i uwzględnionych już w powyższym stanie faktycznym.

Faktów istotnych dla rozstrzygnięcia dostarczyły również zeznania powołanych w sprawie świadków – A. P., M. G., A. M. (3), P. C., L. S., L. Ś. i A. M. (2) a także przesłuchanie A. M. (1). W zakresie, w jakim odnosiły się do przebiegu współpracy stron, samej realizacji nakładów na oba parkury, korzystania przez pozwanego z nich po zakończeniu umowy z powódką, braku żądania przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego ich zeznania były w zasadzie zbieżne. Jedyne rozbieżności w zeznaniach świadków dotyczyły charakteru udzielonej powódce zgody na przeprowadzenie inwestycji. W tym zakresie Sąd dał wiarę zeznaniom M. G., ówczesnego z-cy dyrektora Oddziału A. w S. Filia w K., który potwierdził, że zgody takiej powódce udzielał, jednak wyłącznie wstępną, która uprawniała ją do podjęcia dalszych czynności celem uzyskania właściwej zgody na wykonanie inwestycji w dużych rozmiarach, co określał załącznik nr 5 do Umowy.

W zakresie ustalenia charakteru wykonanych przez powódkę prac na obu parkurach wraz z ich wyceną i stopniem zużycia, dopuszczono dowód z opinii biegłego sądowego z zakresu kosztorysowania, wycen i rozliczania robót budowlanych – K. B.. Wykonanym przez biegłego opiniom, jako rzetelnym i profesjonalnym dano wiarę w całości i podzielono zaprezentowane w nich wnioski. Biegły zgodnie ze zleceniem, na podstawie dostępnego materiału dowodowego, własnych obmiarów podczas oględzin nieruchomości, posiadanej wiedzy specjalistycznej i dedykowanych przepisów, sporządził opinię główną oraz opinie uzupełniające, których żadna ze stron nie zdołała skutecznie podważyć. Biegły szczegółowo odniósł się do zarzutów wobec jego opinii, wyjaśniając w sposób przekonujący dla Sądu wnioski do których doszedł w opiniach. Sąd nie znalazł podstaw, by nie podzielić ustaleń biegłego co do zakresu przeprowadzonych prac przez powódkę w związku z modernizacją obu placów treningowych dla koni znajdujących się na przedmiocie dzierżawy i ich wyceny kosztorysowej na dzień zwrotnego przekazania nieruchomości pozwanemu z uwzględnieniem 10% stopnia zużycia.

Dokonując oceny prawnej Sąd Okręgowy przytoczył treści art. 676 i 694 k.c. Wskazał na dyspozytywny charakter pierwszego z powołanych przepisów i ocenił, że postanowienia umowy dzierżawy z dnia 15.09.2011 r. w jej § 8 oraz załączniku nr (...)o ile uregulowały sposób rozliczenia się z poniesionych przez powódkę nakładów na przedmiot dzierżawy, odmiennie niż to wynika z art. 676 k.c., okazały się w wielu miejscach niejasne, a nawet sprzeczne ze sobą. Niemniej przyjął, że powódka, by dokonać nakładów ulepszających przedmiot dzierżawy, winna była zachować tryb opisany w załączniku nr 5 do Umowy, który przewidywał kolejne warunki, jakie winna spełnić, aby zgodę A. w tym zakresie uzyskać celem rozliczenia nakładów, odpowiednio do ich rodzaju.

Przytoczył następnie § 8 Umowy, po czym stwierdził, że strony nie wyczerpały trybu postępowania wskazanego w powołanym paragrafie, jak też w postanowieniach załącznika. Dotyczyło to zarówno procedury dotyczącej inwestycji zwykłej, jak i inwestycji o dużej wielkości definiowanej w ww. załączniku jako przekraczającej wartość 2000 dt żyta, ustalonych stosownie do przepisów o podatku rolnym. Zgodnie z załącznikiem nr 5, powódka wystąpiła z wnioskiem o wyrażenie zgody na nakłady inwestycyjne, które zamierzała ponieść na przedmiot dzierżawy i to do odpowiedniego organu A., natomiast umowy inwestycyjnej koniecznej do ich rozliczenia strony nie zawarły.

Przywołał w tym miejscu Sąd Okręgowy zeznanie świadka M. G., który zeznał, że udzielił powódce zgody na przeprowadzenie prac, jednak była to wstępna akceptacja inwestycji, nie zaś zgoda właściwa, gdyż mając na uwadze skalę planowanego przez powódkę przedsięwzięcia powinna ona była wszcząć procedurę określoną dla inwestycji o dużej wartości, a zatem złożyć projekt inwestycyjny, stanowiący podstawę do przyszłych postanowień umowy inwestycyjnej. Dopiero wówczas powódka powinna rozpocząć kompletowanie dokumentacji i wystąpić z właściwym wnioskiem. Biorąc pod uwagę treść jej pism z 05.06.2012 r. i 11.06.2012 r., mających pełnić rolę wniosków o wyrażenie zgody na dokonanie wskazanych w nim nakładów, także obejmujących rewitalizację placów treningowych dla koni, dość lakonicznych, trudno potraktować, którekolwiek z nich jako wniosku właściwego, którego warunki wynikały z załącznika nr (...)i wymagały chociażby załączenia szeregu dokumentów. Gdyby miały dotyczyć inwestycji zwykłych również nie można przyjąć ich za wystarczające, skoro umowa inwestycyjna i tak nie została zawarta. Powódka wprawdzie powoływała, że to A. wykazywała bierność i nie odpowiadała na jej prośby zawarcia takowej, tak ani umowa dzierżawy, ani załącznik nr 5 nie zabraniał tego wydzierżawiającemu. Nie zawarto w nich żadnych zapisów dotyczących ewentualnego uchylania się przez pozwanego od dokonania tej czynności. Faktem istotnym jest, że nie zostało to uczynione. Jedynie na marginesie należy wskazać, że w Załączniku postulowano, by w umowie z dzierżawcą o wykonanie inwestycji przyjmować, że dzierżawca pokryje koszty inwestycji z zapewnieniem przez A., że zatrzyma ulepszenie za zapłatą sumy odpowiadającej jego wartości rynkowej w chwili zwrotu przedmiotu dzierżawy.

W ocenie Sądu Okręgowego w niniejszej sprawie należało sięgnąć do dalszych postanowień załącznika nr 5 do Umowy, w myśl których w wyjątkowych wypadkach A. może zatrzymać budowę lub ulepszenie, na wykonanie których nie wyraziła zgody, za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości rynkowej w chwili zwrotu przedmiotu dzierżawy, chyba że zachodzą przesłanki do dokonania rozbiórki w myśl przepisów prawa budowlanego.

W tym kontekście Sąd Okręgowy stwierdził, że pozwany nie wykazał, że wzywał pozwaną do przywrócenia placów treningowych do ich pierwotnego stanu. W treści pism procesowych składanych przez jego pełnomocnika pozwanego wprawdzie powoływał, że oczekiwał od powódki podjęcia działań i jako dowód przedkładał pisma do niej kierowane, jednak nie wynika z tych pism, by żądania pozwanego dotyczyły placów treningowych.

Co więcej, Sąd Okręgowy wziął pod uwagę, że przywrócenie tych placów do stanu pierwotnego byłoby nieuzasadnione ekonomicznie i pozbawione jakiekolwiek racjonalnego sensu, tym bardziej mając na względzie wykorzystywanie nieruchomości przez pozwanego już po rozwiązaniu umowy z powódką zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem. Przywołał opinię biegłego, z której wynika, że z uwagi na strukturę placów i spełnianie przez nie określonej roli, nie ma uzasadnionych podstaw do oceny samego kruszywa, którym pokryto place, skoro stanowi ono jedną całość z innymi elementami placów. Sam piasek kwarcowy, gdyby go stamtąd usunąć, musiałby być oczyszczany, co wymagałoby poniesienia zbędnej i z pewnością pracochłonnej oraz kosztownej pracy, niewykluczone też że struktura podłoża mogłaby zostać uszkodzona. Przypomniał, że pozwany ulepszenia dokonane na placach zatrzymał, korzysta z nich, przeprowadzane są na parkurach zawody i treningi. Co więcej, w roku 2019 r. pozwany przeprowadził ich rewitalizację. Z działań pozwanego jednoznacznie wynika jego wola zatrzymania ulepszeń dokonanych przez powódkę.

W związku z tym Sąd Okręgowy stwierdził, że skoro po wygaśnięciu Umowy i zwrocie przedmiotu dzierżawy przez powódkę wraz z ulepszeniami w dniu 18.08.2016 r., pozwany je zatrzymał, to na podstawie przytoczonego zapisu załącznika nr 5 do Umowy powinien zapłacić na rzecz powódki kwotę odpowiadającą wartości rynkowej zatrzymanych ulepszeń w chwili zwrotu przedmiotu dzierżawy. Powyższy zapis odpowiada dyspozycji art. 676 k.c.. Pozwany, nie żądał przywrócenia stanu poprzedniego, a tylko to zdaniem Sądu I instancji mogłoby wyłączać jego obowiązek zapłaty.

Dodał ten Sąd, że obowiązek zapłaty przez pozwanego sumy wartości nakładów dokonanych przez powódkę uzależniony był jeszcze od określenia ich charakteru, jako ulepszających, inwestycyjnych, modernizacyjnych. W tym zakresie, Sąd Okręgowy, za biegłym sądowym, uznał, że nakłady poniesione przez powódkę takie warunki spełniały.

Wskazał następnie Sąd I instancji na trzy rodzaje nakładów: konieczne, użytkowe, a więc ulepszające i zbytkowe. Uznał, że poczynione przez A. M. (1) nakłady na nieruchomość pozwanego stanowią nakłady ulepszające, a nie nakłady konieczne. Wskazał, że strona pozwana nie zaprzeczyła, że place treningowe przed wykonaniem prac były zwykłą utwardzoną ziemią o wyznaczonych wymiarach, z niewielkim ogrodzeniem. Stworzenie w ich miejscu nawierzchni z piasku kwarcowego i betonowych obrzeży doprowadziło do tego, że mogą one być wykorzystywane na cele organizacji zawodów jeździeckich, a wcześniej nie spełniały takich kryteriów. Jednoznacznie w tej kwestii wypowiadał się biegły, że place te uległy modernizacji, zwiększającej ich użyteczność. Sąd Okręgowy nie podzielił stanowiska pozwanego, że prace te były remontami, których definicję wywodził z treści zapisów załącznika nr 5, odwołujących się do art. 3 pkt 8 Prawa budowlanego, albowiem, jak wskazał biegły w opinii, zasadniczo nie polegały one na odtworzeniu ich pierwotnego stanu, parkury zostały całkowicie zmodernizowane, unowocześnione, dostosowane do obowiązujących standardów tego typu obiektów. Ponadto, traktowanie ich w ten sposób wynikało również z projektu inwestycyjnego przedłożonego pozwanemu w 2012 roku.

W związku z tym, przesądzenie zasady rozliczenia się pozwanego z powódką za dokonane ulepszenia skutkowało koniecznością ustalenia wysokości nakładów poniesionych przez powódkę na place treningowe.

Rozstrzygające w tej kwestii okazały się dla Sądu Okręgowego opinie biegłego sądowego K. B.. Wskazał ten Sąd, że w świetle załącznika do umowy dzierżawy oraz art. 676 k.c. wartość ulepszeń należało ustalić na chwilę wydania nieruchomości pozwanemu. Skoro więc poczynione nakłady uległy częściowej amortyzacji przed wydaniem rzeczy właścicielowi, dzierżawca nie może domagać się zwrotu ich wartości z chwili ich dokonania. Wartość nakładów oblicza się według stanu i cen z chwili wydania rzeczy właścicielowi, a opinia biegłego w drugim wariancie uwzględniała te warunki. Dlatego, akceptując w pełni ustalenia i wnioski biegłego zawarte w opiniach, Sąd Okręgowy ustalił wartość nakładów użytecznych poczynionych przez powódkę na dzierżawioną nieruchomość w zakresie objętym pozwami rozpatrywanymi w niniejszej sprawie tj. na place treningowe na łączną kwotę 566.972,73 zł brutto z uwzględnieniem ich stopnia zużycia w 10%. Żadna ze stron nie podważyła skutecznie dokonanych przez biegłego obliczeń opartych na dedykowanych normach kosztorysowych w odniesieniu też do zapisów Umowy i załącznika nr 5.

Za częściowo zasadny uznał Sąd I instancji zarzut braku legitymacji powódki do domagania się zwrotu wartości piasku kwarcowego, skoro został on przez pozwanego nabyty w toku postępowania egzekucyjnego. Zwrócił jednak uwagę, że wartość wszystkich prac związanych z modernizacją obu placów treningowych obejmująca również wartość użytych materiałów, w tym piasku kwarcowego wyniosła na dzień zwrotu nieruchomości łącznie 566.972,73 zł a cena za jaką pozwany nabył ten piasek, abstrahując od ewentualnych nieprawidłowości, które rzekomo miały miejsce podczas egzekucji, które doprowadziły do rażącego zaniżenia, zdaniem powódki, ceny tego piasku, wyniosła jedynie 16.125 zł. Zatem, w ocenie Sądu, zasadnym było pomniejszenie należnej powódce kwoty – 566.972,73 zł o kwotę 16.125 zł.

Wbrew zarzutom pozwanego, nie znalazł podstaw Sąd OKręgowy do odliczenia nakładów pozwanego na place treningowe dokonanych przez pozwanego w 2019 r., gdyż zostały dokonane już po wydaniu pozwanemu przedmiotu dzierżawy a biegły tych nakładów w swoich opiniach nie uwzględniał.

W ocenie tego Sądu nie było też podstaw do odliczenia od wartości brutto nakładów dokonanych przez powódkę, podatku VAT. Wskazał, że powódka nie zajmuje się zawodowo produkcją parkurów lub ich handlem i jest typowym odbiorcą „końcowym”. Zwrócił też uwagę, że wobec powódki ogłoszono upadłość i, mimo uchylenia tego postanowienia do ponownego rozpatrzenia, postępowanie w tym zakresie nadal się toczy. A. M. (1) nie miałaby zdaniem tego Sądu, możliwości odliczenia podatku od towarów i usług na obecnym etapie. Poza tym, pojęcie ceny rynkowej, co do zasady, wiąże się z cenami towarów i usług płaconymi przez uczestników obrotu gospodarczego na rynku z uwzględnieniem obciążeń publicznoprawnych, w tym wypadku od towarów i usług.

Wobec powyższego, zgłoszone powództwo podlegało uwzględnieniu w przeważającym zakresie tj. co do kwoty 550.847,73 zł (566.972,73 zł - 16.125 zł; łączna kwota dochodzona przez powódkę w niniejszej sprawie wynosiła 568.538,30 zł). W pozostałej części powództwo podlegało oddaleniu (punkt 1. i 2 . wyroku).

Rozstrzygnięcie wydane w przedmiotowej sprawy nastąpiło w warunkach art. 54 ust. 3 ustawy z dnia z dnia 28 lutego 2003 r. - Prawo upadłościowe (Dz.U.2020.0.1228 t.j.), który stanowi, że w przypadku uchylenia postanowienia o ogłoszeniu upadłości i przekazaniu sprawy do ponownego rozpoznania syndyk oraz sędzia-komisarz zachowują swoje uprawnienia, a czynności przez nich dokonane pozostają w mocy. W związku z powzięciem informacji o uchyleniu postanowienia o ogłoszeniu upadłości A. M. (1) i przekazaniu sprawy o ogłoszenie upadłości do ponownego rozpoznania, Sąd uznał, że na dzień wyrokowania legitymowanym czynnie był nadal Syndyk.

Odsetki ustawowe za opóźnienie Sąd Okręgowy zasądził na podstawie art. 481 k.c. od dnia 30.09.2016 r. tj. od dnia następnego po dniu wyznaczonym przez powódkę pozwanemu do zapłaty w fakturach VAT.

O kosztach procesu Sąd ten rozstrzygnął w pkt 3. wyroku na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w z związku z art. 100 zdanie drugie k.p.c., zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu i włożenia na jedną ze stron obowiązku zwrotu wszystkich kosztów, jeśli jej przeciwnik uległ tylko co do nieznacznej części swojego żądania. Powódka wygrała niniejszą sprawę w przeważającym zakresie, wobec czego zasadnym było obciążenie pozwanego całością poniesionych przez nią kosztów wynoszących łącznie 47.261 zł. Na kwotę tę złożyły się: uiszczone opłaty od pozwów w kwotach 1.767 zł, 5340 zł, 16.020 zł, zaliczki na biegłego w łącznej kwocie 2.500 zł (k.309, 506), wynagrodzenie pełnomocnika ustalone na podstawie § 2 pkt 7 i § 15 ust. 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22.10.2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (tekst jedn.: Dz. U. z 2018 r., poz. 1800) w wysokości podwójnej stawki minimalnej 21.600 zł oraz opłaty skarbowe od pełnomocnictw w kwocie 34 zł. Sąd uwzględnił wniosek pełnomocnika powódki o zwiększenie stawki kosztów zastępstwa procesowego do wysokości sześciokrotności stawki minimalnej jedynie częściowo – tj. do wysokości podwójnej stawki minimalnej. Sąd Okręgowy miał na względzie w tym zakresie nakład pracy pełnomocnika oraz okoliczność, że pierwotnie były rozpoznawane dwie sprawy, które później zostały połączonego do łącznego rozpoznania i rozstrzygnięcia.

Orzeczenie w punkcie 4 wyroku zapadło na podstawie art. 113 ust. 2 ustawy z dnia 28.07.2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Sąd I instancji wskazał na nieuiszczoną w pełni opłatę sądową oraz wydatki związane z wynagrodzeniem biegłego, które nie znalazły pokrycia w uiszczonych w sprawie zaliczkach. Łącznie wydatki te wyniosły 3.288,80 zł, zaś uiszczone zaliczki - 2.500 zł.

Pozwany wniósł apelację od powyższego wyroku, zaskarżając go w zakresie punktów I., III. i IV. Zaskarżonemu wyrokowi zarzucił:

1.1. naruszenie przepisów postępowania, które to miało wpływ na wynik sprawy, tj. art. 233 § 1 i 2 k.p.c. poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów przeprowadzonych w sprawie, dokonanej wybiórczo, wbrew zasadom logiki i doświadczenia życiowego, polegającej na uznaniu, iż:

- A. r. (poprzednik prawny pozwanego) nie udostępnił powódce obiektu do oględzin przed ogłoszeniem przetargu ani przed zawarciem umowy, a wejście na teren stadniny było niedostępne dla każdej chętnej osoby, w sytuacji gdy pozwany organizując jakikolwiek przetarg, którego przedmiotem jest nieruchomość wchodząca w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwu, przewiduje możliwość oględzin przedmiotu przed przystąpieniem do przetargu, a także w sytuacji gdy powódka nie wystąpiła do organizatora przetargu o zapoznanie się z przedmiotem dzierżawy przed przystąpieniem do przetargu, ani nie zażądała wglądu w treść umowy, co w konsekwencji spowodowało błędne przyjęcie, zarówno na etapie subsumcji, jak i wyrokowania, że poprzednik prawny pozwanego utrudniał powódce zapoznanie się z przedmiotem przetargu, nie zapewnił wpływu na konstruowanie treści umowy, co bezpośrednio doprowadziło do obciążenia pozwanego trudnościami ustalonymi przez sąd w interpretacji kontraktu i obarczenia pozwanego konsekwencjami dokonanej przez sąd wykładni;

- braku spójności sądu pierwszej instancji w dokonaniu wykładni załącznika nr 5 umowy polegających na wybiórczym stosowaniu jego postanowień poprzez zastosowanie przedmiotowego załącznika w części umożliwiającej zwrot powódce nakładów koniecznych i użytecznych z uwagi na uzyskanie zgody - bliżej nieokreślonej, niepopartej jakimkolwiek dokumentem, bez zawarcia umowy inwestycyjnej, która powinna być pomiędzy stronami zawarta przy zastosowaniu trybu obranego w załączniku nr 5, przy jednoczesnym pominięciu zapisów załącznika dotyczących konieczności przedłożenia dokumentacji inwestycyjnej, odniesień załącznika do rozliczenia nakładów w wartości netto dla podmiotów będących podatnikami VAT w przypadku dokonywania rozliczeń, a także w zakresie zapewniającym zabezpieczenie interesów pozwanego jako podmiotu publicznego gospodarującego środkami publicznymi (zapisów dotyczących sformalizowanej procedury rozpatrzenia wniosku dzierżawcy o wykonaniu i odbiorze inwestycji - m.in. utworzenia komisji); Sąd błędnie uznał uwzględniając powództwo opierając się o zapisy załącznika nr 5 do umowy przewidujące zapłatę przez pozwanego wartości nakładów koniecznych i użytecznych w chwili zwrotu przedmiotu dzierżawy, że powódce należy się też zwrot wartości nakładów z uwagi na wystąpienie wyjątkowych wypadków, w sytuacji gdy z okoliczności sprawy nie wynika, by wystąpiły wyjątkowe wypadki pozwalające na zastosowanie wspomnianego zapisu załącznika nr 5, co więcej, Sąd, ani powódka, nie przywołali przesłanek wyjątkowych wypadków;

- sprzeczności ustaleń Sądu objawiającej się w słusznym uznaniu braku legitymacji powódki do domagania się zwrotu wartości piasku kwarcowego, skoro został on nabyty w toku postępowania egzekucyjnego, przy jednoczesnym niezasadnym przyjęciu wartości piasku kwarcowego, wynikającej z postępowania egzekucyjnego, a nie z opinii biegłego sądowego (kwoty 16.125 zł zamiast kwoty 156.849,28 zł), w sytuacji w której pozwany nie zatrzymał nakładu, albowiem został on zbyty w ramach postępowania egzekucyjnego prowadzonego przeciwko powódce i stanowił składnik jej mienia podlegającego egzekucji; wartość piasku kwarcowego powinna zostać ustalona na podstawie opinii biegłego sądowego, a nie na podstawie czynności egzekucyjnych podjętych w stosunku do mienia powódki;

1.2. naruszenia przepisów postępowania, mających wpływ na wynik sprawy, tj. art. 98 k.p.c. w zw. z § 15 ust. 3 rozporządzenia w sprawie opłat za czynności adwokackie, poprzez przyjęcie, po ustaleniu, że pozwany przegrał sprawę, że materia procesu wymagała znacznego nakładu pracy i zasądzenie podwójnej stawki adwokackiej za I instancję, albowiem była zawiła, w sytuacji gdy przedmiot sprawy nie stanowił skomplikowanego zagadnienia, a opierał się jedynie na sprzecznym stanowisku stron, podlegającym ocenie Sądu.

2. Naruszenie prawa materialnego:

2.1. art. 65 § 1 i 2 k.c. w związku z art. 385 § 2 k.c. przez jego nieprawidłowe zastosowanie i dokonanie błędnej wykładni oświadczeń woli stron złożonych w ramach umowy dzierżawy z dnia 15 września 2011 roku w zakresie dokonywania rozliczeń nakładów, polegającej na przyjęciu, że:

- wystąpiły wyjątkowe wypadki, na podstawie których pozwany może zatrzymać ulepszenia, na wykonanie których nie wyraził zgody, za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu przedmiotu dzierżawy, w sytuacji gdy Sąd na kartach uzasadnienia uznał, że strony nie wyczerpały trybu wskazanego w § 8 umowy oraz w załączniku nr 5, z którego wynika procedura dochodzenia do zawarcia umowy inwestycyjnej i niezbędność zawarcia umowy w celu uzyskania możliwości zwrotu nakładów, co w konsekwencji skutkowało naruszeniem prawa materialnego przez niewłaściwe zastosowania art. 65 k.c. w postaci dokonania błędnej wykładni przedmiotowej umowy, uznania, że w sprawie występują wyjątkowe wypadki pozwalające na konieczność zapłaty wartości nakładów, pomimo tego, że nie zaistniały w sprawie nadzwyczajne, wyjątkowe, niezawinione przez pozwaną sytuacje, które usprawiedliwiają niezachowanie przez powódkę procedury dochodzenia do zawarcia umowy inwestycyjnej, tj. niedostosowania procedury dochodzenia do umowy inwestycyjnej dotyczącej zwrotu nakładów, przy jednoczesnym pominięciu charakteru i celu postępowania przetargowego, woli i potrzeb pozwanego, funkcjonującego w ramach dyscypliny finansów publicznych

- uznania, że wartość nakładów powinna zostać przyznana powódce w kwocie brutto, pomimo tego, że w momencie wydania nieruchomości powódka była czynnym podatnikiem VAT, a zgodnie z zapisami załącznika nr 5 w razie dokonania ewentualnych rozliczeń, zwrotu kosztów należy dokonać w wartości netto dzierżawcom będącym podatnikami VAT.

Wskazując na powyższe zarzuty pozwany wniósł o zmianę zaskarżonego orzeczenia w punkcie 1 sentencji przez oddalenie roszczenia powódki w całości (przy uwzględnieniu oddalenia powództwa w pozostałym zakresie w pkt 2 wyroku), zasądzenie od strony powodowej na rzecz pozwanego kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa według norm przepisanych, za obie instancje.

W odpowiedzi na apelację strona powodowa wniosła o jej oddalenie apelacji oraz zasądzenie od pozwanego zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego w postępowaniu apelacyjnym według norm przepisanych.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje

Apelacja pozwanego doprowadziła do częściowej zmiany zaskarżonego wyroku, zarówno co do istoty sprawy, jak i co do kosztów.

Zacząć należy od tego, że postępowanie apelacyjne, jakkolwiek jest postępowaniem odwoławczym i kontrolnym, to zachowuje charakter postępowania rozpoznawczego. Oznacza to, że sąd odwoławczy posiada swobodę jurysdykcyjną i kompetencję do ponownej samodzielnej oceny materiału procesowego, ograniczoną jedynie granicami zaskarżenia. Merytoryczny charakter orzekania sądu drugiej instancji polega więc na tym, że ma on obowiązek poczynić własne ustalenia i wyciągną z nich samodzielnie wnioski z punktu widzenia prawa materialnego. To oznacza, że jeżeli Sąd ten dostrzeże naruszenie prawa materialnego, to powinien je naprawić w postępowaniu apelacyjnym naruszenia prawa materialnego, i to niezależnie od tego, czy zostały one podniesione w apelacji, jeśli tylko mieszczą się w granicach zaskarżenia (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 kwietnia 2000 roku, III CKN 812/98).

Sąd Okręgowy przeprowadził w granicach wniosków stron wszystkie dowody niezbędne do rozstrzygnięcia sprawy, a następnie poddał je ocenie, mieszczącej się w ramach wyznaczonych dyspozycją art. 233 § 1 k.p.c., a w oparciu o tak zgromadzony i oceniony materiał dowodowy poczynił trafne ustalenia faktyczne, co pozwala uznać je przez Sąd odwoławczy za własne, bez potrzeby ponownego ich przywoływania. Także dokonał Sąd I instancji co do zasady prawidłowej subsumcji ustalonego stanu faktycznego do obowiązujących norm prawa materialnego, z wyjątkami, które zostaną wskazane wyżej, także w zakresie pominięcia, że żądanie pozwu uwzględniało ograniczenie wyliczonej przez powódkę wartości nakładów o kwotę objętą dokonanym przez nią potrąceniem.

Zwracał już uwagę Sąd I instancji, że badana sprawa jest kolejną zainicjowaną przez powódkę związaną z roszczeniami o zwrot nakładów poniesionych na nieruchomość stanowiącą przedmiot umowy dzierżawy z dnia 15 września 2011 roku. Sąd odwoławczy obowiązany jest wskazać, że co do zasady podziela argumentację prawną zawartą w uzasadnieniach wyroków Sądu Apelacyjnego w Szczecinie: z dnia 30 marca 2023 roku, sygnatura akt I ACa 678/22, oraz z dnia 31 sierpnia 2023 roku, sygnatura akt I ACa 49/23, zwłaszcza w zakresie tytułu uprawnienia powódki do żądania zwrotu nakładów po zakończeniu dzierżawy nieruchomości w postaci (...) w B. (wcześniej (...) w B.), na gruncie zawartej przez strony umowy dzierżawy, w całości jej brzmienia, obejmującego także załączniki, a przede wszystkim załącznik nr 5, zwracając uwagę, że w niniejszej sprawie nie występuje zagadnienie kwalifikacji tych nakładów, a więc nie ma problemu oceny, czy można nakłady, których zwrotu równowartości dochodziła w niniejszej sprawie powódka, uznać za inwestycyjne. O tym, że tak jest w istocie i nie jest to kwestionowane przez pozwanego, świadczą zarzuty apelacji, które w ogóle nie obejmują kwestionowania takiej właśnie kwalifikacji nakładów, o których mowa w niniejszej sprawie, a dotyczących obu parkurów.

Jeśli chodzi o sam fakt poniesienia oraz wartość tych nakładów, to także w tych sprawach na obecnym etapie postępowania nie zachodzi pomiędzy stronami spór. Skarżący nie zanegował ustaleń Sądu pierwszej instancji, odwołujących się w tej mierze do opinii biegłego, a określających zakres prac budowlanych oraz wartości materiałów do wykonania obu parkurów, których dotyczy niniejsza spraw, stanowiących niezbędną infrastrukturę obiektu sportowo-treningowego dla konkurencji sportów jeździeckich, a zwłaszcza wszechstronnego konkursu konia wierzchowego.

Sporne było natomiast, podobnie jak w sprawach wymienionych wyżej, czy spełnione zostały wymogi uzyskania przez powódką prawa do otrzymaniu zwrotu wartości tych nakładów.

W tym miejscu zauważyć należy, że wbrew zarzutom apelacji sąd pierwszej instancji wziął pod uwagę, że strony umowy dzierżawy w treści powyższej czynności uzgodniły zasady ponoszenia nakładów na przedmiot dzierżawy. W § 8 umowy dzierżawy przewidziały, że dzierżawca może ponosić nakłady inwestycyjne (polegające na budowie obiektu budowlanego oraz urządzeń melioracji szczegółowej, a także nasadzeń wieloletnich), powiększające wartość przedmiotu dzierżawy, po uzyskaniu pisemnej zgody wydzierżawiającego i uzgodnieniu z nim sposobu rozliczenia za dokonane ulepszenia, co określać miała odrębna umowa. Regulacje dotyczące inwestycji znalazły się w załączniku nr 5 do umowy, zatytułowanym „Zasady dotyczące inwestycji i remontów”. Przewidziano w nim, że „w myśl art. 697 k.c. dzierżawca ma obowiązek dokonywania na własny koszt napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym i należy przez to rozumieć nie tylko bieżącą konserwację, ale i remonty obiektów i ich części składowych wchodzących w skład nieruchomości będącej przedmiotem dzierżawy niezależnie od tego, do której grupy środków trwałych są one zaliczane. Dotyczy to także utrzymania urządzeń melioracji szczegółowych”.

Strony ustaliły również, że inwestycją jest budowa i ulepszenie obiektu budowlanego. Przez ulepszenie obiektu budowlanego określono: rozbudowę i nadbudowę, czyli powiększenie obiektu; przebudowę, czyli zmianę (poprawienie) istniejącego stanu obiektu na inny; modernizację, czyli unowocześnienie obiektu mogące polegać na adaptacji, przystosowaniu do wykorzystywania w innym celu, nadaniu mu cech użytkowych. Jednocześnie zaznaczono, że jeżeli dzierżawca zamierza prowadzić inwestycję, powinien wystąpić ze stosownym wnioskiem do dyrektora oddziału terenowego A.. Natomiast w wypadku inwestycji o dużej wartości (której koszty przekraczają równowartość 2.000 decyton żyta, ustaloną stosownie do przepisów o podatku rolnym) powinien uzyskać wstępną zgodę A. w oparciu o przedłożony przez niego projekt inwestycyjny. Zgoda wydzierżawiającego wyrażana jest w formie pisemnej umowy o wykonanie inwestycji. Jednocześnie jako zasadę przyjęto, że dzierżawca ponosi koszty inwestycji z zapewnieniem przez A., że zatrzyma ona ulepszenie za zapłatą sumy odpowiadającej wartości rynkowej ulepszenia w chwili zwrotu przedmiotu dzierżawy.

W kontekście zarzutów apelacji, kwestionujących przyjęcie, że obowiązek spełnienia warunków wskazanych wyżej był wyłączony, a przynajmniej ograniczony, w wypadkach wyjątkowych, na co położył nacisk Sąd Okręgowy, należy przywołać także zawarte w załączniku nr 5 do umowy dzierżawy postanowienie, w którym przewidziano, że w wyjątkowych wypadkach A. ((...) – poprzednika prawnego pozwanego) może zatrzymać ulepszenie, na wykonanie którego nie wyraziła zgody, za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości rynkowej w chwili zwrotu dzierżawy, chyba że zachodzą przesłanki do dokonania rozbiórki w myśl prawa budowlanego (k. 200 akt sprawy).

Podczas rozprawy apelacyjnej pełnomocnik pozwanego, na pytanie, w kontekście zarzutów apelacji, jakie zdaniem pozwanego sytuacje można byłoby jego zdaniem zaliczyć do wypadków wyjątkowych nie udzielił odpowiedzi, która odnosiłaby się do zadanego pytania. W obszernej, acz niekoherentnej, wypowiedzi pełnomocnik pozwanego wskazał, że owa wyjątkowa sytuacja miałaby miejsce, gdyby została przez wydzierżawiającego udzielona zgoda oraz nakłady byłyby użyteczne (elektroniczny protokół rozprawy w dniu 27 września 2023 roku). Powyższa argumentacja prowadzić musi do wniosku, że udzielona odpowiedź świadczy o nieznajomości, albo całkowitym zignorowaniu powołanej wyżej treści załącznika nr 5 do umowy dzierżawy, z której przecież wynika, że kwalifikacja wyjątkowych sytuacji ma zachodzić właśnie w razie braku zgody na nakłady (inwestycje) dzierżawcy.

Jak widać, zarzuty apelacyjne pozwanego, kwestionujące przyjęcie, że doszło w przypadku parkurów do sytuacji, określonej w załączniku nr 5 jako „wyjątkowy wypadek”, pozwalającej zatrzymać przez pozwanego ulepszenia, którymi były wybudowane przez powódkę parkury, należało uznać za oczywiście bezzasadne, skoro pozwany nie potrafi wyjaśnić, kiedy w świetle powołanej treści załącznika nr 5 do umowy dzierżawy można byłoby mówić o wyjątkowym wypadku. Pomija też pozwany w tym zarzucie, że do zatrzymania tych nakładów faktycznie doszło, co właśnie świadczy o uznaniu, że doszło do „wyjątkowego wypadku”.

Niezależnie od powyższego należy przypomnieć, że ocena umowy z 15 września 2011 roku musi być dokonana przy użyciu reguł określonych w art. 65 k.c. Wielokrotnie już wskazywano w literaturze i orzecznictwie, że tekst umowy (sporządzonej w formie pisemnej lub dokumentowej) jest podstawą dla ustalenia rzeczywistej treści i znaczenia składanego w tej formie oświadczenia. Sporne postanowienie należy jednak odczytywać biorąc pod uwagę tekst całego dokumentu i kontekst sytuacyjny (okoliczności, w jakich oświadczenia woli były składane). Istotne z tej perspektywy są więc cele, jakie strony zamierzały (zgodnie) osiągnąć zgadzając się na poszczególne postanowienia umowne.

W przypadku umów, celem procesu wykładni jest odtworzenie znaczenia jakie obie strony nadawały składanemu oświadczeniu woli w momencie jego wyrażania (subiektywny wzorzec wykładni). Sformułowanie art. 65 § 2 k.c. wskazuje wyraźnie, że badanie nie może ograniczać się do analizy dosłownego brzmienia umowy, lecz musi objąć wszystkie okoliczności umożliwiające ocenę, jaka była rzeczywista wola umawiających się kontrahentów. Proces ustalania treści umowy powinien przebiegać według reguł wykładni kombinowanej, przy czym gdyby okazało się, że nie da się stwierdzić, jak strony rozumiały sporne postanowienia umowy w chwili jej zawarcia, sąd powinien ustalić ich znaczenie według wzorca obiektywnego, opartego o założenie, że zastosowanie reguł z art. 65 § 1 k.c. nakazuje otoczyć ochroną adresata oświadczenia woli, który przyjął je, określając jego treść przy zastosowaniu starannych zabiegów interpretacyjnych. Kierując się wynikającymi z art. 65 k.c. dyrektywami wykładni umowy sąd powinien brać pod uwagę nie tylko postanowienie spornego fragmentu umowy, lecz również uwzględniać inne, związane z nim postanowienia umowy, a także kontekst faktyczny, w którym projekt umowy uzgodniono i z uwzględnieniem, którego ją zawierano, nie należy także pomijać samej realizacji umowy, której sposób może wskazywać na jej rozumienie przez strony. Zgodny zamiar stron wyraża się w uzgodnieniu istotnych okoliczności i określić go można jako intencję stron, co do skutków prawnych, jakie mają nastąpić w związku z zawarciem umowy (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 20 stycznia 2011 roku: I CSK 193/10 oraz I CSK 173/10; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2010 roku, III CSK 47/10 oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2 grudnia 2010 roku, II PK 134/10] .

Z ustaleń Sądu Okręgowego wynika, że umowa dzierżawy nieruchomości po byłym Państwowym (...) w B. z dnia 15 września 2011 roku w K. zawierana była w ramach procedury zamówień publicznych. W związku z powyższym projekt umowy był redagowany przez zamawiającego. Nic w materiale procesowym sprawy nie wskazuje na to, że powódka miała wpływ na redakcję spornych postanowień umownych (§ 8 umowy oraz przytoczone powyżej postanowienia załącznika nr 5 do umowy).

Bez znaczenia w tej mierze pozostaje okoliczność, czy powódka miała zapewnioną możliwość oględzin przedmiotu dzierżawy przed zawarciem umowy dzierżawy, gdyż nie determinowałby to wpływu powódki na konstrukcję § 8 umowy oraz załącznika nr 5 do umowy. W związku z powyższym bezzasadny jest zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. dotyczący ustaleń w zakresie istnienia możliwości oględzin po stronie powódki, skoro powyższe ustalenie, abstrahując od oceny jego trafności, nie miało znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.

Z tego względu należy mieć na względzie zasadę in dubio contra proferentem, zgodnie z którą strona, która korzysta z faktycznej swobody formułowania tekstu umowy, ponosi ryzyko jego niejasnej redakcji, a zatem wątpliwości interpretacyjne, niedające się usunąć w drodze ogólnych reguł wykładni oświadczeń woli, powinny być interceptowane na niekorzyść autora tekstu wywołującego te wątpliwości (zob. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 5 lipca 2013 roku, IV CSK 1/13; z dnia 24 marca 2017 roku, I CK 443/16).

Zwraca w tym kontekście uwagę brzmienie § 8 umowy dzierżawy pomiędzy stronami, z którego wynika, że rozliczeniem między stronami mają być objęte inwestycje już dokonane („za dokonane nakłady”). Powyższe nie koresponduje z wymogiem uzyskania zgody na piśmie na dokonanie nakładów, skoro rozliczenie ma przybrać formę odrębnej umowy, zwłaszcza że w umowie nie zawarto żadnych postanowień dotyczących przyczyn i skutków odmowy zawarcia umowy o rozliczenie nakładów przez którąkolwiek ze stron. Załącznik nr 5 do umowy również nie reguluje tej kwestii umowy, skupiając się na procedurze poprzedzającej wykonanie inwestycji przez dzierżawcę (uzyskanie zgody wstępnej oraz zgody na nakłady zwane inwestycyjnymi i inwestycyjnymi o dużej wartości). Postanowienia dotyczące odebrania dokonanych inwestycji wskazują jedynie, że skontrolowany kosztorys powykonawczy (sporządzony przez dzierżawcę) będzie przyjęty do rozliczeń.

Jak już wskazano wyżej, dokonując wykładni oświadczeń woli, nie można poprzestać na ich dosłownym brzmieniu, lecz odwołać się należy przede wszystkim do kontekstu, w jakim były składane. Dla określenia zaś kontekstu faktycznego przydatne są niewątpliwie okoliczności, które wskazują, w jaki sposób rozumiał swoje oświadczenie podmiot, który je składał oraz jakie znaczenie poszczególnym wypowiedziom przypisywał adresat oświadczenia. Rozumienie spornych postanowień przez każdą ze stron omawianej umowy było niewątpliwie odmienne, na co wskazuje chociażby ich postawa procesowa. Pozwany utrzymuje, że przeprowadzone przez powódkę prace nie mogą być rozliczone, bowiem nie zachodzi wyjątkowy wypadek, który by to uzasadniał. Jednocześnie pozwany po wygaśnięciu umowy nakładów tych używał, jako użytecznych, podjął też działania w celu ich utrzymania w należytym stanie po kilku latach od wygaśnięcia umowy pomiędzy stronami.

Była już mowa o tym, że w niniejszej sprawie nie ma sporu, że sporne nakłady były ulepszeniami. W związku z tym, dla porządku, wobec obowiązku ponownej oceny prawnej sprawy, należy zauważyć, że ulepszeniami rzeczy w rozumieniu art. 676 k.c. są dokonane na nią przez najemcę nakłady, które w chwili wydania rzeczy wynajmującemu zwiększają jej wartość lub użyteczność (zob. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 27 września 2002 roku, IV CKN 1310/00).

Zasadą powinna być odpłatność przysporzenia na rzecz wydzierżawiającego nakładów poczynionych przez dzierżawce. Gdyby zatem wolą obu stron – będących profesjonalnymi uczestnikami obrotu gospodarczego – było wyłączenie odpłatności tego rodzaju przysporzenia, to z dużym prawdopodobieństwem znalazłoby to swoje odzwierciedlenie w jednoznacznie brzmiącym postanowieniu umownym.

Wracając jeszcze w powyższym kontekście do kwestii zgody wydzierżawiającego na nakłady dzierżawcy, wymaganej w § 8 umowy stron oraz w załączniku numer 5 do umowy należy wskazać, że pozwany nie zaprzeczył, że pismem z dnia 23 lipca 2012 roku nr (...) wyraził zgodę na nakłady, co zostało też pośrednio potwierdzone zeznaniem świadka M. G. .

Co prawda pozwany utrzymuje, że sama zgoda nie uprawniała powódki do dokonania nakładów na dzierżawionej nieruchomości, gdyż do tego niezbędna była pisemna umowa inwestycyjna, do zawarcia której nie doszło, jednakże należy zauważyć, że pomimo zawarcia w umowie postanowień dotyczących rozliczania nakładów na podstawie umowy inwestycyjnej, były one w istocie martwe. Świadek M. G. zeznał, że przez cały okres jego zatrudnienia na stanowisku zastępcy dyrektora A. R. Oddziału Terenowego Filii w K., tj. w latach 2007-2016, nie zawarł żadnej umowy inwestycyjnej. Zalecenia A. zmierzały do tego, by nie zawierać umów inwestycyjnych z uwagi na problemy z ich późniejszym rozliczaniem. Należy wskazać, że zgodnie z treścią § 5 ust. 2 pkt 3 umowy dzierżawy powódka zobowiązała się do prowadzenia działalności gospodarczej na wydzierżawionej nieruchomości, z uwzględnieniem utrzymania i wzbogacenia dziedzictwa kultury materialnej związanej z hodowlą i użytkowaniem koni na cele rolnicze, robocze i rekreacyjno-sportowe, zgodnie ze złożoną w ofercie koncepcją i harmonogramem działań, stanowiących załącznik nr 7 do umowy. W świetle zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego powódka nie mogłaby realizować znanych i akceptowanych przez pozwanego celów umowy bez modernizacji dzierżawionej nieruchomości, zwłaszcza poprzez wyposażenie jej w funkcjonalne parkury.

W omawianym aspekcie przypomnieć należy, że oświadczenie woli stanowi ujawniony, uzewnętrzniony zamiar wywołania określonych skutków prawnych (tak Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 1 czerwca 1964 roku, III CR 27/64, OSN 1965, poz. 45) . Oświadczenie woli może być także dorozumiane ( per facta concludentia), choć musi być niewątpliwe. Zgodzić się należy z poglądem, że u podstaw oświadczenia woli leży realnie przeżywany przez człowieka akt woli (wewnętrzne postanowienie, powzięcie decyzji - jako czynność o charakterze psychicznym) ukierunkowany na wywołanie określonych skutków prawnych (tzw. wola wewnętrzna, zamiar). Z oświadczeniem woli mamy do czynienia wówczas, gdy ta wewnętrzna wola zostanie przez podmiot prawa cywilnego wyrażona, czyli ujawniona na zewnątrz (uzewnętrzniona). W świetle art. 60 k.c., przy uwzględnieniu treści art. 56 k.c., oświadczenie woli można również określić jako zachowanie podmiotu prawa cywilnego, z którego wynika - w kontekście towarzyszących mu okoliczności, zasad współżycia społecznego oraz ustalonych zwyczajów - wola (zamiar) dokonania określonej czynności prawnej (tak np. P. Sobolewski [w:] K. Osajda [red. serii], W. Borysiak [red. tomu], Kodeks cywilny. Komentarz, t. I – komentarz do art. 60 k.c.; Wyd. 31, Warszawa 2023) .

Odnosząc powyższe do niniejszej sprawy należy stwierdzić, że pozwany swoim zachowaniem wyraził zgodę na dokonanie przez powódkę nakładów inwestycyjnych. W toku procesu zostało wykazane, że przedstawiciele pozwanego na bieżąco wizytowali przedmiot dzierżawy, widzieli zatem wykonywane przez powódkę nakłady i nie wnosili zastrzeżeń co do faktu ich ponoszenia. Nie kwestionowali też zasadności przeprowadzanych prac inwestycyjnych, ich zakresu, czy też jakości wykonania. Tym samym, pozwanemu można przypisać skutki prawne zgody na dokonywanie przez powódkę nakładów inwestycyjnych. Jak wskazano wyżej, wykonane przez powódkę prace związane z procesem inwestycyjnym w B. miały na celu realizację 20-letniego planu rozwoju ośrodka i uczynienie go wiodącym obiektem hodowlanym i jeździeckim na skalę europejską, postawionego przez poprzednika prawnego pozwanego, toteż podejmowane przez niego próby uwolnienia się od obowiązku rozliczenia poniesionych nakładów nie mogą odnieść oczekiwanego przez skarżącego rezultatu.

Jednocześnie pozwanemu umyka, że w łączącej strony umowie przyjęto, jako zasadę, iż dzierżawca ponosi koszty inwestycji z zapewnieniem przez A., że zatrzyma ona ulepszenie za zapłatą sumy odpowiadającej wartości rynkowej ulepszenia w chwili zwrotu przedmiotu dzierżawy. W takiej sytuacji, gdy strony nie zawarły odrębnej umowy regulującej zasady rozliczenia nakładów inwestycyjnych poniesionych przez powódkę, należało przyjąć, że pozwana wyrażając zgodę na wykonanie tych robót akceptowała, że powódka poniesie koszty inwestycji we własnym zakresie, natomiast pozwana zwróci jej te koszty w chwili zwrotu przedmiotu dzierżawy.

Dodatkowo, jak już była mowa, strony przewidziały także sytuację, w której nakłady inwestycyjne zostałyby wykonane bez zgody wydzierżawiającego. Co prawda ograniczając powyższe do wyjątkowych wypadków, które jednak w umowie nie zostały w żaden sposób zdefiniowane, a i strona nie potrafiła w niniejszej sprawie wskazać kryterium ich wyróżnienia, strony w umowie postanowiły, że może dojść do zatrzymania inwestycji za zwrotem wartości rynkowej nakładów koniecznych i użytecznych. Należy powtórzyć, co zresztą jest w niniejszej sprawie bezsporne - pozwana po zakończeniu stosunku dzierżawy faktycznie zachowała efekty prac wykonanych przez powódkę, a nawet je w pewnym zakresie kontynuowała, co również uzasadniałoby dochodzenie przez powódkę roszczenia o zwrot wartości poniesionych nakładów, które biegły ocenił jako nakłady konieczne i użyteczne.

Konkludując, należało przyjąć, że zostały spełnione przesłanki warunkujące powstanie po stronie powodowej roszczenia o zwrot nakładów, które zostały zakwalifikowane wyżej jako nakłady inwestycyjne o wartości przyjętej przez Sąd Okręgowy, z zastrzeżeniem, że należy ograniczyć ich wartość podlegającą zwrotowi do kwoty netto. Należy przyjąć, że koszty tych nakładów odpowiadają ich wartości – powiązanie powyższe nie było kwestionowane przez strony.

Jednocześnie, odnosząc się już do zarzutu apelacji w sprawie odliczenia wartości piasku kwarcowego w zaniżonej wysokości należy zgodzić się z Sądem Okręgowym, że kwota odliczenia nie mogła być wyższa, niż przyjęta w postępowaniu egzekucyjnym jako wartość, o którą pomniejszone zostały podlegające egzekucji zobowiązania powódki w stosunku do pozwanego. Słusznie także podniosła powódka, że specyfika obiektów, których dotyczyły nakłady, których zwrotu domagała się powódka w niniejszej sprawie, nakazuje przyjąć, że jeden z elementów tych obiektów, nie może być odrębnie rozliczany, bez powiązania z wartością samego ulepszenia, stanowiącego nierozerwalną całość.

Słuszny jest zarzut w sprawie bezpodstawności ujęcia w wartości nakładów, których zwrotu domagała się powódka w niniejszej sprawie, kwoty odpowiadającej podatkowi od towarów i usług. W ocenie sądu odwoławczego brak jest podstaw do takiego doliczenia. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (dalej: ustawa o VAT), opodatkowaniu tym podatkiem podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 tej ustawy. Natomiast poza wyjątkami wskazanymi w art. 7 ust. 2 i art. 8 ust. 2 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają czynności odpłatne. Z kolei, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Stosownie natomiast do ust. 2 art. 15 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Trzeba dodać, że nakłady, których zwrotu wartości domagała się w niniejszej sprawie powódka, choć po rozwiązaniu umowy dzierżawy służyły pozwanemu, a więc pozwany je zatrzymał, w czasie trwania dzierżawy były wykorzystywane przez powódkę. Nie można wobec tego przyjąć, abstrahując od ich oceny na gruncie powołanej ustawy o VAT, jedynie, co trzeba podkreślić, w aspekcie prawnopodatkowym, że stanowiły one klasyczną postać świadczenia wymienionego w tej ustawie (np. usługę). Służyły one przez okres trwania dzierżawy powódce, jej działalności gospodarczej, a więc jej interesom gospodarczym, toteż takie było założenie ich poniesienia.

Dla pełnego wyczerpania argumentacji w omawianym zakresie należy także wskazać, że zgodnie z treścią analizowanego w niniejszej sprawie załącznika nr 5 do umowy, „Do kosztów wytworzenia inwestycji zalicza się również zapłacony przez dzierżawcę podatek od towarów i usług (VAT) jeśli nie podlega on odliczeniu przez dzierżawcę. Jeśli dzierżawca jest podatnikiem podatku VAT i ma możliwość jego zwrotu, do rozliczenia inwestycji przyjmuje się wartość inwestycji wg kosztorysu powykonawczego bez tego podatku”. Niewątpliwie powódka, jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą, miała możliwość odliczenia podatku VAT od czynionych nakładów inwestycyjnych, jakie poniosła w związku z rozbudową dzierżawionego obiektu. Za decydujący w tym zakresie uznać bowiem, czy powódka miała status jako płatnika VAT w dacie poniesienia nakładów, których koszty powódka mogłaby odliczyć.

Mając na uwadze całość powyższych rozważań należało pomniejszyć wyliczoną na podstawie opinii biegłego K. B. wartość nakładów o wyszczególnioną w tym wyliczeniu kwotę odpowiadającą wysokości VAT. Niezależnie od tego należy zauważyć, że Sąd Okręgowy pominął fakt ograniczenia roszczenia powódki w sprawie dotyczącej mniejszego parkuru, w stosunku do wysokości, którą powódka uważała na należność z tytułu tego ulepszenia, o kwotę 81.856,39 złotych (w pozwie z dnia 26 października 2016 roku). W ten sposób naruszył normę art. 321 k.p.c. Wprawdzie w apelacji nie sformułowano zarzutu naruszenia tego przepisu, jednakże zakres zaskarżenia obejmuje całe zasądzenie w wyroku pierwszoinstancyjnym, toteż kwestionowanie jego całości obejmuje też zasądzenie z naruszeniem wskazanej normy. Należy zaznaczyć, że kwota potrącenia, wskazana jako pomniejszenie roszczenia dotyczącego nakładu poniesionego na budowę mniejszego parkuru, musi być odjęta w całości od należności z tego tytułu, bowiem oświadczenie o potrąceniu, na które wskazała powódka w pozwie o zapłatę kwoty 141.351,77 złotych, na podstawie faktury z dnia z dnia 15 września 2016 roku (k. 144), wskazywało na zobowiązanie z tytułu tego nakładu, zatem należy odnosić kwotę 81.856,39 złotych, do rzeczywistego zobowiązania pozwanego z tego tytułu.

Reasumując, od wartości netto obliczonej na podstawie opinii biegłego K. B., po uwzględnieniu stopnia zużycia ulepszeń (460.953,44 złotych), należało odliczyć, jak w wyroku Sądu Okręgowego, kwotę wartości piasku kwarcowego, zgodnie z ustaleniami postępowania egzekucyjnego przeciwko powódce z wniosku pozwanego (kwota 16.125,00 złotych), oraz kwotę 81.856, złotych, jako już odliczoną przez powódkę jako zaspokojonej przez to części zobowiązania objętego roszczeniem powódki w niniejszym procesie. Różnica do zasądzenia stanowi kwotę 362.972,05 złotych, z pozostawieniem odsetek za opóźnienie, co do daty początkowej ich biegu, jak w wyroku Sądu Okręgowego.

Korekty wymagał nadto sposób zasądzenia uwzględnionej przez Sąd Apelacyjny kwoty. Należy zauważyć, że przepis art. 61 ustawy z dnia 28 lutego 2003 roku Prawo upadłościowe (dalej: p.u.) stanowi, że z dniem ogłoszenia upadłości majątek upadłego staje się masą upadłości, która służy zaspokojeniu wierzycieli upadłego. Ponadto, na mocy art. 75 ust. 1 p.u., z dniem ogłoszenia upadłości upadły traci prawo zarządu oraz możliwość korzystania z mienia wchodzącego do masy upadłości i rozporządzania nim. Przepis art. 144 ust. 1 ustawy przewiduje, że po ogłoszeniu upadłości postępowania sądowe, administracyjne lub sądowoadministracyjne, dotyczące masy upadłości mogą być wszczęte i prowadzone wyłącznie przez syndyka albo przeciwko niemu. Postępowania, o których mowa w ust. 1, syndyk prowadzi na rzecz upadłego, lecz w imieniu własnym (ust. 2). Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego (wyrok z dnia 14 października 2016 roku, I CSK 714/15), upadły, jako strona w znaczeniu materialnym, będąc podmiotem stosunku prawnego, na tle którego wyniknął spór, pozbawiony jest legitymacji formalnej do występowania w tych postępowaniach, a podstawienie syndyka w miejsce upadłego ma charakter bezwzględny. Postępowania dotyczą masy upadłości niezależnie od tego, czy upadły występuje w roli powoda czy pozwanego, czy chodzi o pozycje czynne czy bierne masy upadłości, o zasądzenie świadczenia czy też o ustalenie i ukształtowanie stosunku prawnego lub prawa, jeżeli tylko wynik takiego postępowania mógłby mieć wpływ na stan masy upadłości i możliwość zaspokojenia się z niej wierzycieli. Zakres składników tworzących masę upadłości ogranicza cel postępowania upadłościowego, który ma służyć spieniężeniu aktywów upadłego i podziału funduszów masy upadłości pomiędzy wierzycieli. Upadły zachowuje legitymację jedynie w postępowaniach, które nie dotyczą masy upadłości czy w których poszukuje ochrony swoich praw niemajątkowych, także związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej (por. P. Zimmerman, Prawo upadłościowe. Prawo restrukturyzacyjne. Komentarz. Wyd. 5, Warszawa 2018, Legalis). Jednocześnie wymaga podkreślenia, że stroną w znaczeniu materialnym pozostaje w dalszym ciągu upadły, który jest podmiotem stosunku prawnego, którego dotyczy dane postępowanie (por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 6 czerwca 2013 roku, I SA/Kr 1878/11; R. Adamus, Prawo upadłościowe. Komentarz. Warszawa 2019, Legalis). Tym samym, pomimo ogłoszenia upadłości i związanej z tym utraty przez upadłego zarządu oraz możności korzystania i rozporządzania majątkiem stanowiącym masę upadłości, majątek ten należy w dalszym ciągu do upadłego, który w związku z tym pozostaje podmiotem praw i obowiązków wchodzących w skład tego majątku. W procesie, w którym syndyk działa w imieniu własnym, ale na rzecz upadłego, upadły jest więc stroną w znaczeniu materialnym i świadczenie dochodzone przez syndyka podlega zasądzeniu na rzecz upadłego, a dochodzone przeciwko syndykowi podlega zasądzeniu od upadłego. Pogląd dotyczący oznaczenia podmiotu zobowiązanego do uregulowania zaległości po ogłoszeniu upadłości znajduje potwierdzenie w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 7 października 2004 roku (IV CK 86/04, Biul. SN 2005/2/15), który – pomimo iż został podjęty na tle przepisów art. 20 § 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 24 października 1934 roku Prawo upadłościowe (Dz. U. z 1991 r. Nr 118, poz. 512) w zw. z art. 536 ustawy z dnia 28 lutego 2003 roku Prawo upadłościowe i naprawcze (Dz. U. Nr 60, poz. 535) – nadal zachowuje aktualność na gruncie obecnego stanu prawnego. Uwzględniając powyższe rozważania, zmieniono zaskarżone orzeczenie również w części dotyczącej podmiotu, na rzecz którego zasądzono świadczenie. Zasądzenie nastąpiło wobec powyższego na rzecz podmiotu po stronie powodowej, będącego w upadłości.

Zmiana rozstrzygnięcia co do istoty sprawy spowodowała konieczność modyfikacji wyroku w zakresie kosztów procesu I instancji. W tym zakresie podstawę rozstrzygnięcia stanowi art. 100 k.p.c. Porównując wartość roszczenia pierwotnie dochodzonego i uwzględnionego w wyniku rozstrzygnięcia sądu odwoławczego ustalić należało, że strona powodowa wygrała postępowanie w pierwszej instancji w 64 % i ma prawo żądać w takiej proporcji zwrotu poniesionych przez siebie kosztów procesu w stosunku do kosztów pozwanego, którego wygrana kształtuje się na poziomie 36%. Ustalając zasadę stosunkowego rozliczenia stron, a nadto mając na uwadze, że owo stosunkowe rozdzielenie dotyczyć ma też kosztów sądowych, szczegółowe wyliczenie kwotowe pozostawiono referendarzowi sądowemu.

Wskazana zmiana zaskarżonego wyroku nastąpiła na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. W pozostałym zakresie należało oddalić apelację jako bezzasadną, na podstawie art. 385 k.p.c.

W postępowaniu apelacyjnym stosunek wygranej i przegranej pomiędzy stronami, w podanym porządku, wynosi 66% do 34 %. Po kompensacie kosztów stron, pamiętając, że koszty pozwanego w postępowaniu apelacyjnym były znacznie wyższe (z uwagi na konieczność poniesienia przez pozwanego opłaty sądowej od apelacji), niż koszty strony powodowej (te ograniczyły się jedynie do kosztów zastępstwa - § 2 pkt 7 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie) należało zasądzić od strony powodowej na rzecz strony pozwanej kwotę 6.772,62 złotych.

Tomasz Sobieraj Leon Miroszewski Artur Kowalewski